Bijlage 3a - TAM-omgevingsplan Gendertoren - Motivering
Tekst van het document
Vastgesteld bestemmingsplan
TAMomgevingsplan Gendertoren
April 2026
TAM-omgevingsplan Gendertoren
Inhoudsopgave Motivering
5
Hoofdstuk 1 Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Besluitgebied
7
1.3
Leeswijzer
9
Hoofdstuk 2 Huidige situatie
11
2.1
Omgeving
11
2.2
Projectgebied
12
Hoofdstuk 3 Toekomstige situatie
15
3.1
Functioneel
15
3.2
Ruimtelijk
16
Hoofdstuk 4 Toetsing aan omgevingsplan
23
4.1
Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden
23
4.2
Strijdigheden met omgevingsplan
24
4.3
Omgevingsplan wijziging
27
Hoofdstuk 5 Voorbereiding en participatie
29
5.1
Voorbereiding
29
5.2
Vooroverleg
29
5.3
Participatie
30
Hoofdstuk 6 Visie en beleid op de locatie
33
6.1
Rijksbeleid
33
6.2
Provinciaal beleid
42
6.3
Gemeentelijk beleid
46
Hoofdstuk 7 Fysieke leefomgeving en milieu
55
7.1
Ladder voor duurzame verstedelijking
55
7.2
M.e.r.-beoordeling
56
7.3
Milieubelastende activiteiten
57
7.4
Geluid
58
7.5
Luchtkwaliteit
63
7.6
Geur
65
7.7
Bodem
66
7.8
Omgevingsveiligheid
68
7.9
Trilling
72
7.10
Verkeer en parkeren
73
7.11
Groen
84
7.12
Natuur
92
7.13
Water
94
7.14
Archeologie
102
2
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
7.15
Cultuurhistorie
105
7.16
Duurzaamheid
106
7.17
Windhinder
110
7.18
Bezonning
112
7.19
Privaatrechtelijke belemmeringen
113
7.20
Kabels, leidingen en straalpaden
113
7.21
Ontplofbare Oorlogsresten (OO)
113
7.22
Gezondheid
114
Hoofdstuk 8 Financiële haalbaarheid
117
8.1
Financiële uitvoerbaarheid
117
8.2
Kostenverhaal
117
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
3
4
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
Motivering
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
5
6
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
Aan de zuidzijde van het Genderpark, aan de Maria van Bourgondiëlaan, bevindt zich diverse bebouwing ten behoeve van (woon)zorgfuncties. Tussen deze bebouwing en het Genderpark bevindt zich een open terrein wat momenteel is ingericht als grasveld met een speeltuintje. Eerder heeft de gemeente al voorzien om op deze locatie een gebouw van maximaal 50 meter hoog te ontwikkelen voor maatschappelijke voorzieningen met de daarbij behorende ondergeschikte functies. Dit is tot op heden nog niet gerealiseerd.
Initiatiefnemer is nu voornemens om op deze locatie een gebouw te realiseren met 92 appartementen, waarvan minimaal 76 appartementen in het segment sociale huur en maximaal 16 appartementen in het segment (betaalbare) koop.
Het initiatief past niet binnen het tijdelijke omgevingsplan, aangezien de beoogde woonfunctie niet is toegestaan, er geen woongebouw gerealiseerd mag worden. De bouwhoogte wijkt ook af van hetgeen is toegestaan op de plek van de gewenste ontwikkeling. Het initiatief kan ook niet middels een binnenplanse omgevingsplanactiviteit (OPA) worden gerealiseerd.
Om de ontwikkeling mogelijk te maken is dan ook een wijziging van het omgevingsplan nodig. Bij een wijziging van het omgevingsplan dient gemotiveerd te worden dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan de betreffende locaties. Met voorliggende motivering en bijbehorende bijlagen wordt hierin voorzien.
1.2
Besluitgebied
Het projectgebied ligt ten westen van de Maria van Bourgondiëlaan. Het sluit aan op het binnenterrein tussen de bestaande (woon)zorggebouwen, welke ten zuiden van het projectgebied zijn gelegen. Ten noorden van het projectgebied bevindt zich het Genderpark. Ten oosten bevindt zich een kindcentrum en een basisschool.
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
7
Projectlocatie ten opzichte van de stad Eindhoven (Bron: Google Maps)
Projectlocatie aan de Maria van Bourgondiëlaan (Bron: PDOK)
8
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
1.3
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 en navolgend hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. Hoofdstuk 4 beschrijft op welke onderdelen het omgevingsplan wordt gewijzigd. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 aangegeven op welke wijze participatie heeft plaatsgevonden, hoe hiermee rekening is gehouden bij de wijziging van het omgevingsplan en welke andere overlegpartners bij de voorbereiding van de wijziging van het omgevingsplan zijn betrokken. In het daaropvolgende hoofdstuk 6 is de beoogde ontwikkeling getoetst aan relevant beleidskader van het rijk, provincie en de gemeente. Hoofdstuk 7 bevat een toets van het project aan relevante aspecten van de fysieke leefomgeving. Tot slot wordt in hoofdstuk 8 ingegaan op de financiële haalbaarheid van het plan.
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
9
10
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 2
2.1
Huidige situatie
Omgeving
Stedenbouwkundige structuur Het projectgebied ligt binnen de ring van Eindhoven in het stadsdeel Gestel, de wijk Rozenknopje en de buurt Hagenkamp. Gestel is ontstaan op een zandrug gelegen tussen de Dommel (ten zuidoosten) en de Gender (ten noordwesten). De Hoogstraat is de eerste weg en vormt verbinding tussen Eindhoven en de Kempen. De historische dorpskern van Gestel is hier momenteel nog duidelijk herkenbaar. Naar aanleiding van industrialisatie en bevolkingsgroei eind negentiende eeuw en in de twintigste eeuw is Gestel echter sterk verdicht en gegroeid. Verdere uitbreiding van Gestel vond vervolgens plaats achter de Hoogstraat. Er werd een ruime ontsluitingsstructuur geplaatst (de Karel de Grotelaan) waaraan stempelwijken zijn geprojecteerd.
De buurt Hagenkamp bestaat voornamelijk uit bebouwing van rond de zeventiger jaren. De Maria van Bourgondiëlaan betreft een rustige erfontsluitingsweg in deze wijk. Aan de oostzijde bestaat de opzet van de wijk met name uit planmatige laagbouw. Daarnaast komt aan de Limburglaan en Karel de Grotelaan veel middelhoge strokenbebouwing in een groene omgeving voor. De omgeving van het projectgebied, aan de westzijde van de Maria van Bourgondiëlaan bestaat uit hoogbouw met verschillende woongebouwen. Te midden van de woongebouwen is woonzorgcomplex Engelsbergen gerealiseerd. In hetzelfde pand zijn daarnaast enkele maatschappelijke functies aanwezig in een gezondheidscentrum. Aan de noordzijde van het projectgebied zijn aan de Maria van Bourgondiëlaan enkele maatschappelijke functies aanwezig in de vorm van een school en een kindcentrum.
Ligging projectgebied ten opzichte van omliggende bebouwing (Bron: Pauwert architectuur)
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
11
Wegstructuur rondom projectlocatie Het projectgebied zelf wordt ontsloten via de Maria van Bourgondiëlaan. Het projectgebied ligt niet direct aan deze weg, maar wordt onsloten via een toegang richting het binnenterrein. Parkeren vindt in de huidige situatie plaats in parkeerkelders, op de parkeerplaatsen op het binnenterrein, of op het parkeerterrein aan de Maria van Bourgondiëlaan.
Projectlocatie beoogd planvoonemen (Bron: OpenStreetMap)
Openbaar vervoer rondom projectlocatie Op circa 400 meter lopen bevinden zich aan de Karel de Grotelaan bushaltes.
Groenstructuur Het projectgebied ligt aan de rand van het Genderpark. Dit park wordt begrensd door de Limburglaan tot aan de Willem de Rijkelaan. Het park kent haar oorsprong begin jaren ’60. Het kenmerkt zich door een langgerekte vijver die onderdeel is van de beek de Gender. In het park zijn veel omvangrijke bomen aanwezig. In de huidige invulling is het projectgebied min of meer een uitloper van het Genderpark. Het betreft een grasveld met speeltuin met aan de zuidwestzijde opgaande beplanting in de vorm van bomen en struiken.
2.2
Projectgebied
In de huidige invulling is het projectgebied een uitloper van het Genderpark. Het betreft een grasveld met speeltuin met aan de zuidwestzijde opgaande beplanting in de vorm van bomen en struiken. Het terrein wordt niet intensief gebruikt.
12
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
Luchtfoto huidige situatie (Bron: PDOK)
Foto huidige situatie aanzicht projectlocatie vanuit Maria van Bourgondiëlaan (Bron: Google Maps)
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
13
Foto huidige situatie aanzicht projectlocatie vanuit Genderpark (Bron: Pauwert architectuur)
14
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 3
3.1
Toekomstige situatie
Functioneel
De ontwikkeling voorziet in de bouw van één appartementengebouw met 16 bouwlagen en een kelderlaag. Het gebouw heeft een hoogte van 50 meter. Het gebouw wordt vrij gepositioneerd van het verharde binnenterrein en wordt onderdeel van het park. In het complex zijn 92 appartementen, waarvan minimaal 76 appartementen in het segment sociale huur en maximaal 16 appartementen in het segment (betaalbare) koop voorzien welke allemaal geschikt zijn voor senioren.
Onder het gebouw zijn in een kelder 71 bergingen aanwezig. Deze dienen ook als fietsenstalling voor de bewoners. Op de begane grond bevinden zich de entree, gezamenlijke huiskamer, algemene voorzieningen, gemeenschappelijke fietsenstalling, stalling voor scootmobiels en 2 appartementen. Boven de begane grond bevinden zich 15 gestapelde woonlagen met 6 appartementen per laag. Bij de indeling van de appartementen is rekening gehouden met Woonkeur en toegankelijkheidseisen, om de woningen geschikt te maken voor senioren met een eventuele lichte of toekomstige zorgvraag.
Impressie ontwikkeling (Bron: Pauwert architectuur)
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
15
3.2
Ruimtelijk
Gebouw De Gendertoren ligt aan de rand van het Genderpark, aan een verhard wandelpad dat als prominente as in het park aanwezig is. Deze as blijft als belangrijke verbinding met het park, en als zichtlijn tussen Engelsbergen en het park, aanwezig. De gedraaide positie ten opzichte van deze as zorgt voor een vrije opzet richting het park, wat optimaal uitzicht mogelijk maakt. De zichtlijnen vanuit het park over de brug blijven behouden. Daarnaast zijn de appartementen op deze manier optimaal gepositioneerd ten opzichte van de zon, voor zoveel mogelijk zonlicht. Het gebouw is gelegen in een overgangsgebied richting het Genderpark, waarin bebouwing aan het park is gepositioneerd. De bebouwing bestaat uit losse volumes waartussen het groen vanuit het park op een geleidelijke manier aanhaakt op de wijk. Rondom het nieuwe woongebouw wordt op eenzelfde wijze kwalitatief groen aangebracht. Daarom is een ruime afstand aangehouden tot de bestaande woongebouwen. Bovendien zorgt deze afstand voor zo min mogelijk inkijk ten opzichte van de bestaande woongebouwen.
Het nieuwe gebouw volgt de vierkante footprint van de naastgelegen woonblokken, maar wijkt af in hoogte. Met 16 lagen (boven maaiveld) bereikt het gebouw een hoogte van 50 meter. Op onderstaande afbeelding is een dwarsdoorsnede weergegeven van het gebouw.
16
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
Dwarsdoorsnede gebouw (Bron: Pauwert architectuur) Het gebouw markeert de rand van het park en gaat tegelijkertijd een relatie aan met de vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
17
omliggende bebouwing. Het is het schakelstuk tussen het ‘open’ park en de meer ‘besloten’, ‘ingerichte’ ruimte tussen de gebouwen aansluitend op het terras van woonzorgcomplex Engelsbergen. Door de positie van het gebouw wordt tevens rekening gehouden met de zichtlijn vanuit het Genderpark over de brug richting het binnenterrein. Mogelijk kan deze lijn in de toekomst nog verder versterkt worden door het pad hier door te trekken voor langzaam verkeer.
Aanzicht gebouw vanuit Genderpark (Bron: Pauwert architectuur)
18
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
Aanzicht gebouw vanuit zuiden (Bron: Pauwert architectuur)
De entree is gelegen aan de zuidwestzijde van het gebouw richting het binnenterrein. Door de kelder is deze ca. 500 mm boven maaiveld opgetild. Dit hoogteverschil wordt opgevangen in het parkeerterrein en de toegangsweg. Op de begane grond bevinden zich naast de entree een fietsenberging en scootmobielstalling (aan de zijde van de park-as) en een gezamenlijke huiskamer met terras (aan de zijde van maximiliaan II). De twee woningen aan de noordoostzijde hebben uitzicht op het park en dragen bij aan de levendigheid en sociale controle op het maaiveld. Door de opgetilde begane grond is de privacy van deze woningen gegarandeerd. In de noordoost hoek van het gebouw zit de techniekruimte en een inpandige trafo. Onderstaand is een impressie van de begane grond weergegeven.
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
19
Impressie plattegrond begane grond (Pauwert architectuur)
Groen De intentie is om bestaande bomen zo veel mogelijk te behouden. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient echter de aanwezige beplanting aan de zuidzijde deels verwijderd te worden. De bomen die gerooid zullen worden, worden gecompenseerd, zoals in onderstaande afbeelding is weergegeven. Het aangrenzend openbaar gebied ten oosten van het gebouw wordt heringericht. Het ontwerp hiervoor moet nog worden gemaakt.
20
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
Beoogde situatie beplanting (Bron: Pauwert architectuur)
Park eren Aan de voorzijde van het gebouw, aan het binnenterrein, wordt het parkeerterrein heringericht en verder uitgebreid. In totaal worden 33 parkeerplaatsen gerealiseerd op het parkeerterrein binnen het projectgebied voor de bewoners. Daarnaast zijn er in de directe omgeving 10 parkeerplaatsen beschikbaar (1 bij Maximiliaan I & II en 9 in de wijk). Bewoners kunnen hun fietsen stallen in de bergingen en de fietsenstalling op de begane grond. Aan de buitenzijde van het gebouw zijn fietsnietjes aanwezig voor bezoekers.
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
21
Beoogde situatie (Bron: Pauwert architectuur)
22
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 4
4.1
Toetsing aan omgevingsplan
Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden
Ter plaatse van het projectgebied geldt, vanwege de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024, het zogenaamde tijdelijke deel van het omgevingsplan. Dit zijn een aantal voormalige besluiten, plannen en regelgeving die door de gemeenten in een gebiedsdekkend omgevingsplan moeten worden verwerkt en vastgesteld. Omdat dit gebiedsdekkende omgevingsplan nog niet is vastgesteld door gemeente Eindhoven, geldt het 'tijdelijk deel van het omgevingsplan' bestaande uit: 1. Vastgestelde bestemmingsplannen en beheersverordeningen: a. Bestemmingsplan 'Strijp- Gestel- en Stratum binnen de Ring en Bloemenbuurt-Zuid 2020', vastgesteld 22 september 2021'; b. Bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing', vastgesteld 24 mei 2022; c. Bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan archeologie 2023', vastgesteld 23 januari 2024. 2. Lokale verordeningen: a. Erfgoedverordening gemeente Eindhoven (hoofdstuk 7 Archeologie); 3. a. b. c. d.
Bruidsschat: voorrangsbepalingen en overgangsrecht; regels over bouwwerken, open erven en terreinen; regels over milieubelastende activiteiten; regels over aanleggen of wijzigen van wegen of spoorwegen zonder geluidproductieplafond; e. regels over overige gemeentelijke omgevingsvergunningen.
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
23
Uitsnede bestemmingsplan 'Strijp- Gestel- en Stratum binnen de Ring en Bloemenbuurt-Zuid 2020', vastgesteld 22 september 2021' (Bron: Regels op de Kaart)
Ter plaatse van het projectgebied geldt een maatschappelijke functie. Op basis van de planregels kan ten aanzien van het toegestane gebruik worden geconcludeerd dat de gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen. Daarbij geldt dat uitsluitend wooneenheden voor bechermd en/of verzorgd wonen zijn toegestaan. Daarnaast gelden uitwerkingsregels. Conform deze regels geldt dat indien het plan verder uitgewerkt wordt en voldoet aan enkele beoordelingsregels, een gebouw gerealiseerd mag worden van (maximaal) 50m hoog. Zolang het uitwerkingsplan nog niet van kracht is, geldt een (voorlopig) bouwverbod.
4.2
Strijdigheden met omgevingsplan
In deze paragraaf wordt ingegaan op de strijdigheden van het project ten opzichte van het geldende omgevingsplan. Hieronder wordt kort ingegaan op verschillende onderdelen van het omgevingsplan, te weten de voormalige bestemmingsplannen en lokale verordeningen.
Bestemmingsplan Strijp- Gestel- en Stratum binnen de Ring en Bloemenbuurt-Zuid 2020 Binnen de bestemming maatschappelijk zijn woonfuncties niet toegestaan. Enkel 'wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen' zijn als woonfuncties mogelijk. Er zijn geen zelfstandige woningen toegestaan. Het bouwplan past daarmee niet rechtstreeks binnen het bestemmingsplan. Ter plaatse van het beoogde woongebouw dient een woonfunctie toegestaan te worden.
24
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
Het bestemmingsplan maakt de realisatie van een gebouw van maximaal 50 meter hoogte mogelijk, maar nog niet direct. Dit diende nader uitgewerkt te worden op basis van de uitwerkingsplicht. Tot dat moment geldt een bouwverbod, want er mag pas gebouwd worden indien er een uitwerkingsplan van kracht is geworden. Het initiatief past niet binnen de uitwerkingsregels, omdat het een woongebouw betreft en geen gebouw met een maatschappelijke functie. Het te realiseren gebouw heeft een hoogte van 50 meter, waarmee het plan op dit gedeelte wel aansluit bij de uitwerkingsplicht. Hierna wordt aan de specifieke uitwerkingsregels getoetst, om te zien in hoeverre de realisatie van het nieuwe gebouw verder aansluit bij de uitwerkingsregels en daarmee de eerder voorziene uitwerking van het plangebied. 22.2 Uitwerkingsregels Burgemeester en wethouders werken de in lid 22.1 omschreven bestemming uit met inachtneming van de hierna gestelde regels: a. er moet voldaan worden aan de parkeereisen zoals opgenomen in artikel 33.1, 33.2 en 33.3 van dit bestemmingsplan; b. er moet voldaan worden aan de eisen voor waterberging zoals opgenomen in artikel 33.4 van dit bestemmingsplan; c. aangetoond wordt dat voldaan wordt aan alle relevante milieu hygiënische aspecten; d. voor het realiseren van een geluidgevoelige functie passend binnen lid 22.1 geldt dat: 1.
de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder niet wordt overschreden of; 2. indien sprake is van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde er door het bevoegd gezag hogere waarden zijn verleend. e. bij de herinrichting krijgt het terrein een opener en transparanter karakter in relatie tot het park. Ad 22.2 a. Het initiatief voldoet aan het parkeerbeleid van de gemeente (Bijlage 1 Nota parkeernormen 2024, d.d. 15 april 2025). In paragraaf 7.10 is toegelicht dat voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden om te voorzien in de parkeerbehoefte. Ad 22.2 b. Het initiatief voldoet aan de 'Beleidsregel groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen gemeente Eindhoven'. In paragraaf 7.13 is aangetoond dat voldoende waterberging wordt gerealiseerd. Ad 22.2 c. In hoofdstuk 7 is getoetst aan alle milieuhygiënische aspecten en is aangetoond dat het initiatief voldoet aan deze aspecten. Ad 22.2 d. De woningen binnen het nieuwe gebouw voldoen niet allemaal aan de standaardwaarde. De grenswaarde wordt echter niet overschreden. Door middel van het toepassen van maatregelen (bijvoorbeeld een verhoogde borstwering en/of afsluitbaar en/of het toepassen van een geluidswerend rooster in de gevel) zal voldaan worden aan het gemeentelijk beleid. Er zal sprake zijn van minimiaal één geluidluwe gevel. Ad 22.2 e.
Bij de positionering van het nieuwe woongebouw is rekening gehouden met aanwezige stedenbouwkundige structuren en landschappelijke waarden. Het gebouw is gepositioneerd langs de as vanuit het park richting Engelsbergen. Daarmee wordt rekening gehouden met een waardevolle zichtlijn. Ook is rekening gehouden met de zichtlijn over het fietspad vanaf de Maria van Bourgondiëlaan. Het woongebouw is op enige afstand van de bestaande gebouwen geposioneerd zodat een groene tussenruimte gecreëerd kan worden en bewoners voldoende privacy hebben. Het gebouw wordt gerealiseerd binnen de bestaande bebouwingsstructuur, vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
25
waardoor voldoende afstand tot het park wordt aangehouden en de openheid in het park blijft behouden.
In de overige regels van het bestemmingsplan staan voorwaardelijke verplichtingen voor parkeren en waterberging genoemd. De voorwaardelijke verplichting waterberging schrijft voor dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen moet worden voorzien in een waterberging of andere maatregelen die bijdragen aan de klimaatbestendigheid. De voorwaardelijke verplichting parkeren is met het 'Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing' herroepen. Onder het volgende kopje wordt hierop ingegaan.
Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing Dit deel van het omgevingsplan herziet onderliggende bestemmingsplannen voor zover het bestemmingen betreft die de functie wonen en/of woondoeleinden en/of woningen, woongebouwen (dan wel andere benamingen die zien op de functie wonen in de betreffende bestemmingsomschrijving) mogelijk maken. Aangezien het bestemmingsplan 'Strijp- Gestelen Stratum binnen de Ring en Bloemenbuurt-Zuid 2020' wonen niet toestaat op de projectlocatie, is dit niet relevant voor dit project.
Daarnaast bevat het paraplubestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting voor parkeren bij wijziging van de gebruiksfunctie. Kort gezegd mag een wijziging van de gebruiksfunctie alleen worden doorgevoerd als wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit is dan ook een voorwaarde voor dit project en in paragraaf 7.10 Verkeer en parkeren wordt hier nader op ingegaan.
Paraplubestemmingsplan archeologie 2023 Dit deel van het omgevingsplan stelt regels met betrekking tot de bescherming van mogelijk in de bodem aanwezige archeologische waarden. Voor het gehele projectgebied geldt 'Waarde Archeologie '. Dat betekent in dit geval dat een archeologisch onderzoek nodig is voorafgaand aan het bebouwen van gronden waarbij de grond over een oppervlakte van meer dan 50 m² wordt geroerd of werken en werkzaamheden plaatsvinden over een oppervlakte van meer dan 50 m² en dieper dan 0,3 m onder maaiveld. Aangezien in dit geval ten behoeve van realisatie van het nieuwe pand een groter oppervlak geroerd wordt, dient een archeologisch onderzoek plaats te vinden. In paragraaf 7.14 Archeologie wordt hier nader op ingegaan.
Lokale verordeningen Gemeente Eindhoven beschikt niet over een geurverordening of hemelwaterverordening, maar wel over de Erfgoedverordening gemeente Eindhoven. De bepalingen uit deze verordening die over archeologie gaan (archeologische monumenten en vangnetbepaling archeologie), maken deel uit van het omgevingsplan. Binnen het projectgebied is geen sprake van een archeologisch monument. De vangnetbepaling is alleen van toepassing in gevallen dat een voormalig bestemmingsplan niet in een passende regeling voor archeologie voorziet. Met het Paraplubestemmingsplan archeologie 2023 is hier voor dit projectgebied echter al in voorzien, waardoor de vangnetbepaling in dit geval niet relevant is. Er is dan ook geen strijdigheid met lokale verordeningen.
Bruidsschat De zogenaamde bruidsschat bevat rijksregels over activiteiten, waaronder bepalingen over 26
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
vergunningvrij bouwen. De bruidsschat wordt te zijner tijd (samen met de regels uit de bestemmingsplannen en lokale verordeningen) in het gebiedsdekkende omgevingsplan verwerkt. Er is geen strijdigheid met de regels uit de bruidsschat en dus is geen wijziging van dit deel van het omgevingsplan nodig.
4.3
Omgevingsplan wijziging
Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft gemeente Eindhoven een omgevingsplan van rechtswege. Aangezien de ontwikkeling niet past in dit omgevingsplan moet het omgevingsplan worden gewijzigd. Dit gebeurt door middel van een wijzigingsbesluit.
Een wijzigingsbesluit omgevingsplan bestaat uit Een motivering; Regels; Daarnaast kan het wijzigingsbesluit bevatten: Een algemene toelichting (wettelijk niet verplicht); Een artikelsgewijze toelichting (wettelijk niet verplicht); In dit geval bestaat het wijzigingsbesluit uit een verbeelding, regels en een motivering. Voorliggend document betreft de motivering, dat onderdeel uitmaakt van het TAM-omgevingsplan, waarin is onderbouwd dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van de beoogde functies aan de planlocatie. Vanwege beperkingen met de digitale ontsluiting van wijzigingen van het Omgevingsplan in het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) heeft de wetgever het mogelijk gemaakt om een Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM) toe te passen. Een TAM-omgevingsplan is juridisch een omgevingsdocument maar technisch een (Wro) bestemmingsplan. Op deze manier kunnen wijzigingsbesluiten van omgevingsplannen toch gepubliceerd worden. Dit plan wordt op grond van artikel 11.1, tweede lid, van het Besluit elektronische publicaties bekend gemaakt en digitaal beschikbaar gesteld met de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Het is met deze landelijke voorziening niet mogelijk dit plan volgens de juridische vormgeving van het omgevingsplan in STOP-TPOD beschikbaar te stellen.
TAM-IMRO-besluiten maken juridisch gezien deel uit van het ('nieuwe') omgevingsplan, maar worden technisch gezien via het 'oude' formaat (IMRO) opgebouwd. De weergave van een TAM-omgevingsplan wordt gestuurd door de keuze van de IMRO-objecten die worden ingezet om het besluit te maken. Het besluit is raadpleegbaar in het omgevingsloket. De werking van de viewer Regels op de Kaart en de overbruggingsfunctie bepalen uiteindelijk hoe bruikbaar het kaartbeeld wordt. Het is niet mogelijk om bij een TAM-omgevingsplan de pons-functie mee te geven om het onderliggende Wro-bestemmingsplannen in het tijdelijk deel omgevingsplan onzichtbaar te maken. Een TAM-omgevingsplan komt technische gezien zelf ook in dat tijdelijk deel. Bij het gebruik van de TAM-omgevingsplan kan wel de relatie juridische regel - werkingsgebied worden nagebootst maar annotaties zijn niet mogelijk. IMRO2012 biedt niet de annotatie mogelijkheden zoals in de STOP/TPOD standaarden. Dat houdt in dat er geen relatie met Toepasbare Regels kan worden gelegd, en een TAM-omgevingsplan niet werkt bij de vragenbomen in het omgevingsloket, net zoals dat ook voor bestemminsplannen in het tijdelijk deel omgevingsplan geldt. Dit TAM-omgevingsplan is gericht op het faciliteren van een gebiedsontwikkeling aan de Maria vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
27
van Bourgondiëlaan.
28
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 5
5.1
Voorbereiding en participatie
Voorbereiding
Om een effectief participatietraject op te zetten, heeft het projectteam in drie werksessies samen met Zeewaardig een participatieplan ontwikkeld. Daarbij is onderzocht welke ruimte er is voor participatie, welke randvoorwaarden en kaders gelden en hoe belanghebbenden hierbij betrokken kunnen worden. Hierna wordt toegelicht hoe de verschillende belanghebbenden zijn betrokken in het participatietraject. Dit is opgesplitst in overleg met gebruikelijke vooroverlegpartners in de ruimtelijke procedures en het algemene participatietraject.
5.2
Vooroverleg
Het plan is voorgelegd aan de vooroverlegpartners de Henri van Abbe Stichting, Stichting Wederopbouw, Trefpunt Groen en Eindhoven XL. Stichting Wederopbouw en Eindhoven XL hadden geen opmerkingen bij het planvoornemen.
Henri van Abbe stichting De Henri van Abbe stichting heeft wel een reactie gegeven. Zij vinden dat de toren te hoog is en de locatie teveel belast. Daarnaast zou de toren zoveel mogelijk in de richting van de twee urban villa's moeten worden geschoven en uit het park.
De ontwikkeling van de Gendertoren komt voort uit een ontwikkeling die al geruime tijd geleden is ingezet. Tijdens deze ontwikkeling is altijd rekening gehouden met de plaatsing van een toren op deze locatie. Dit is ook opgenomen in het bestemmingsplan in de vorm van een uitwerkingsplicht. Er is opgenomen dat uitsluitend een hoogbouw toren (max. 50 meter hoog) gerealiseerd mag worden. Destijds heeft de toren geen doorgang gevonden, vanwege economische redenen. Er is nu expliciet gekozen voor een hoog gebouw om zoveel mogelijk van het landschap en zicht op het park te behouden. Rekening houdende met de verschillende belangen is er gezocht naar een optimale positionering van de Gendertoren. Om de privacy van de aangrenzende woongebouwen zoveel mogelijk te waarborgen, zichtlijnen naar het park te behouden en de toren te kunnen laten landen in een groene omgeving, is het gebouw op deze afstand van de bestaande gebouwen gepositioneerd. Ook is het gebouw gedraaid, zodat er geen directe inkijk is. De bestaande groenstrook wordt zo veel als mogelijk gespaard. In samenspraak met Trefpunt Groen Eindhoven is gezocht naar een inpassing van het gebouw en het parkeerterrein om zoveel mogelijk van de bestaande groenstrook te behouden en tevens aan te takken op de bestaande infrastructuur.
De conclusie van de Henri van Abbestichting dat het gebouw zo veel mogelijk moet worden geschoven richting de twee urban villa's is helaas niet te verenigen met de voorgenoemde overwegingen.
Trefpunt Groen Eindhoven Trefpunt Groen Eindhoven heeft ook een reactie gegeven. Zij zijn akkoord met de omgevingsplanwijziging, indien de eerder besproken wijzigingen in het ontwerp worden doorgevoerd, een groot deel van de bomenrij en bijbehorende vegetatie behouden blijft en een afname van het aantal te kappen bomen is naar aanleiding van het verlies van groen. Daarbij geven ze nog wel enkele voorwaarden en aanbevelingen mee met betrekking tot het borgen van groen in het omgevingsplan en hoe om te gaan met de bestaande beplanting.
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
29
In het voortraject is in overleg met Trefpunt Groen Eindhoven het ontwerp aangepast om zo veel mogelijk beplanting te kunnen behouden en niet aan te tasten. Er wordt voldoende nieuwe beplanting aangebracht rondom en op het gebouw. Het te behouden bestaande groen, het te compenseren groen en het nieuwe groen is geborgd in dit TAM-omgvingsplan. Gezamenlijk met Trefpunt Groen Eindhoven wordt hier verder invulling aan gegeven bij de verdere ontwikkeling van het plan. Daarnaast worden de aanbevelingen met betrekking tot de behouden beplanting meegenomen, is de verbeelding aangepast en is de klimaattool geupdated.
5.3
Participatie
Een initiatiefnemer moet in alle gevallen bij de aanvraag aangeven of participatie heeft plaatsgevonden (artikel 7.4, lid 2).
De gemeenteraad kan in een algemeen besluit gevallen aanwijzen waarbij participatie wél verplicht is. Verplichte participatie bij een aanvraag omgevingsvergunning kan alleen opgelegd worden voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, waarbij het college het bevoegd gezag is.
Het college kan een dergelijke aanvraag buiten behandeling laten indien er geen participatie is georganiseerd met de omgeving. Voor de aangewezen gevallen moet de initiatiefnemer aantonen dat participatie heeft plaatsgevonden en hierover verslag doen. Ook in dit geval geldt de vormvrijheid.
Gemeente Eindhoven stelt ingevolge de Nota participatiebeleid Omgevingswet (oktober 2021) participatie verplicht voor alle vergunningaanvragen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten met betrekking tot het bouwen van gebouwen en/of activiteiten met betrekking tot wijziging van het gebruik hiervan.
Het belangrijkste argument is dat hierdoor voor zowel wijzigingen van het omgevingsplan als voor aanvragen voor omgevingsvergunningen die niet passen in het omgevingsplan voor bovengenoemde bouw- en gebruiksactiviteiten, participatie verplicht wordt gesteld.
Er zijn in de praktijk namelijk twee routes om van de gemeente akkoord op een initiatief te krijgen dat niet past in het omgevingsplan. De eerste manier is om een procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan te doorlopen waarbij participatie verplicht is (zie ook paragraaf 3.3), de tweede manier is om een omgevingsvergunning aan te vragen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
Met het verplicht stellen van participatie bij dit soort vergunningaanvragen, trekt de gemeente Eindhoven de participatieverplichting gelijk voor beide routes. Daarmee is de gemeente eenduidig in proces en boodschap over het belang van participatie.
Toetsing Ten behoeve van de ontwikkeling heeft een participatietraject plaatsgevonden. Dit is traject is verwoord in bijlage 2. Onderstaand is een samenvatting van het traject beschreven.
30
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
De plannen voor de Gendertoren zijn in 2009 al eens besproken met de omwonenden, maar destijds niet uitgevoerd. Daarom is het zaak om de huidige ontwikkelingen te bespreken met de omgeving. Echter ligt er al veel vast. Laride, Wooninc. en de gemeente Eindhoven zien daarom het belang van goede communicatie (en waar mogelijk participatie) naar omwonenden en andere betrokkenen. In de eerste fase van dit project zijn gesprekken gevoerd met zowel professionele stakeholders als lokale bewoners. Doel was om inzicht te krijgen in de kernthema’s rondom dit project en om zorgen in een vroeg stadium op te halen. Parallel aan deze gesprekken vonden werksessies plaats met het projectteam om de kaders en participatieruimte vast te stellen.De opbrengsten van deze gesprekken en sessies zijn gebruikt als basis voor communicatiematerialen, waaronder een projectwebsite, een mailadres, een overzicht van veelgestelde vragen en de kernthema’s van het project.
Aansluitend zijn twee rondes met inloopbijeenkomsten georganiseerd in februari en mei, waarin omwonenden zich konden verdiepen in de verschillende thema’s en direct hun vragen konden stellen aan leden van het projectteam. Tijdens de eerste ronde, die bestond uit drie momenten, kregen direct omwonenden van de toekomstige Gendertoren de ruimte om hun zorgen te uiten. Tegelijkertijd meldden zich ook al enkele geïnteresseerden die aangeven mogelijk in het gebouw te willen wonen. Alle vragen en opmerkingen uit deze bijeenkomsten zijn gebundeld in het participatieverslag, zie Bijlage 2 Participatieverslag. Waar mogelijk zijn zorgen en suggesties meegenomen in de planvorming, bijvoorbeeld met aanpassingen op het gebied van parkeren en bergingen. De aangepaste plannen zijn in mei gepresenteerd tijdens een tweede ronde inloopbijeenkomsten, verspreid over twee momenten. De opzet van de bijeenkomsten bleef gelijk, maar de informatiepanelen zijn aangepast aan de meest actuele plannen zoals die worden ingediend bij de gemeente. Daarbij was extra aandacht besteed aan de aanpassingen die voortkomen uit eerdere reacties en suggesties uit de omgeving. De sfeer onder de bezoekers was overwegend positief; veel aanwezigen toonden interesse in het nieuwe woongebouw.
Als vervolg op dit participatietraject kunnen geïnteresseerden de voortgang blijven volgen via de website wooninc.nl/gendertoren en de digitale nieuwsbrief. Hier worden alle updates gepubliceerd en veelgestelde vragen beantwoord.
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
31
32
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 6
Visie en beleid op de locatie
In deze paragraaf wordt het beleid dat relevant is voor de activiteit toegelicht en getoetst. Er wordt onderscheid gemaakt tussen het beleid van Rijk, provincie en gemeente.
6.1
Rijksbeleid
6.1.1
Nationale omgevingsvisie
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.
In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio's toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om de beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het afwegen en prioriteren van de verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen
Toetsing De vier ambities uit de NOVI zijn verder uitgewerkt in 26 beleidskeuzes, die in de toelichting van de NOVI zijn vertaald naar 21 Nationale belangen. Gezien de aard van dit project zijn vooral de volgende nationale belangen relevant: (1) Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; (2) Realiseren van een goede omgevingskwaliteit; (5) Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woningbehoeften; Ten aanzien van nationaal belang 1 en 5 is de onderbouwing terug te vinden in paragraaf 7.1 (Ladder voor duurzame verstedelijking). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Op deze plek volstaat de conclusie dat sprake is van een duurzame ontwikkeling (realisatie van nieuwbouw binnen bestaand stedelijk gebied, waarbij vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
33
aandacht is voor duurzaam ontwikkelen, groen en klimaatadaptatie) die aansluit op de woningbehoeften. Ten aanzien van nationaal belang 1 en 2 kan worden opgemerkt dat in Hoofdstuk 7 aan de hand van de relevante aspecten in de fysieke leefomgeving is gemotiveerd dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van de beoogde functie aan de betreffende locatie. Op deze plek volstaat de conclusie dat met het project sprake is van een goede omgevingskwaliteit. Overige nationale belangen zijn minder van relevant voor dit project, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit project onbelangrijk thema betrekking hebben.
Conclusie Het project past binnen de beleidskaders van de Nationale Omgevingsvisie. 6.1.2
Luchthavenbesluit
Luchthavengebied Een vastgesteld luchthavengebied (artikel 8.5, WLV) geldt als luchthavengebied als bedoeld in artikel 8.15, lid 2, Wet luchtvaart, zoals dat luidt na inwerkingtreding van de Omgevingswet. Dit staat in artikel 4.89 van de Invoeringswet Omgevingswet.
Beperkingengebied Een vastgesteld beperkingengebied (artikel 8.5, WLV) geldt als beperkingengebied als bedoeld in artikel 8.15, lid 2, Wet luchtvaart, zoals dat luidt na inwerkingtreding van de Omgevingswet. Dit staat in artikel 4.89 van de Invoeringswet Omgevingswet.
34
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
Kaart militair luchtvaartterrein - Vliegbasis Eindhoven
Luchthavenbesluit In 2009 is de Wet luchtvaart gewijzigd. Naar aanleiding hiervan is een nieuw luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld. Dit is op 26 september 2014 vastgesteld en met ingang van 1 november 2014 in werking getreden. In het luchthavenbesluit is het luchthavengebied, de gebruiksmogelijkheden en het beperkingengebied vastgelegd. Voor het bestemmingsplan is vooral het beperkingengebied van belang.
Het beperkingengebied bestaat uit: 1. de geluidszone: dit is de weergave van de geluidsbelasting van het gezamenlijke luchtverkeer. Binnen deze zone gelden regels voor het bouwen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen. 2. de obstakelbeheergebieden: hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten. vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
35
3. het vogelbeheersgebied: binnen dit gebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt. Hieronder wordt nader ingegaan op het obstakelbeheergebied en het vogelbeheersgebied.
Kaart beperkingengebied
De obstakelbeheergebieden Met de obstakelbeheergebieden wordt geregeld tot welke hoogte gebouwen en bouwwerken gebouwd mogen worden. Dit is om gevaar voor het vliegverkeer op en rondom de luchthaven te voorkomen. De toegestane hoogten worden bepaald door de vliegfunnel, de IHCS en de ILS.
Vliegfunnel De vliegfunnel wordt bepaald door de start- en landingsbaan en het verlengde daarvan. Hier gelden beperkingen ten aanzien van het oprichten van obstakels. Hiervoor is in het omgevingsplan een regeling opgenomen.
IHCS Het IHCS (Inner Horizontal and Conical Surface) is bedoeld om vliegtuigen die in het circuit vliegen (circuitverkeer), voorafgaand aan de landing, te beschermen tegen hoge objecten. Het betreft een zone van 4 km rond de landingsbaan waar maximaal 44 meter hoog mag worden gebouwd. Buiten deze zone gaat de maximaal toegestane bouwhoogte geleidelijk omhoog.
36
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
Kaart obstakelbeheergebieden voor de vliegfunnel en IHCS
ILS Daarnaast beschikt de Luchthaven over een Instrument Landing System (ILS). Dit wordt gebruikt om een landing in verminderde weersomstandigheden mogelijk te maken. Voor een goed functioneren van het ILS geldt dat een gebied rondom de start- en landingsbaan geen verstoring mag opleveren. Daarom gelden ook in dit gebied beperkingen ten aanzien van de bouwhoogten van gebouwen en bouwwerken (zie onderstaande afbeelding).
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
37
Kaart ILS-verstoringsgebied Het vogelbeheersgebied Binnen het vogelbeheersgebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt. In beginsel is een grondgebruik of bestemming binnen de volgende categorieën niet toegestaan: 1. 2. 3. 4. 5.
38
oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare; natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden; vishouderijen met extramurale bassins; extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal; afvalwaterzuiveringsinstallaties.
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
Kaart Vogelbeheersgebied
Bakens luchthaven Eindhoven en radarverstoringsgebied vliegbasis Volkel Bij het bepalen van de maximaal toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met een baken van luchthaven Eindhoven en het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel. Baken luchthaven Eindhoven Op en nabij de luchthaven Eindhoven is een baken aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen: een VDF baken: Vertical Directional Finder. Dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd.
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
39
Figuur 20: Afbeelding hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen = VDF.
Radarverstoringsgebied Volkel Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatie-apparatuur op de vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 50 nautische mijl (= 27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied moet voor ieder obstakel hoger dan 65 meter worden berekend of er verstoring van de radar optreedt.
40
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
Uitsnede uit kaart hoogtebelemmeringen als gevolg van luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnenarcering= radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel.
Outer-horizontal Met de “outer-horizontal” moet rekening worden gehouden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Hoge objecten door de “outer-horizontal” kunnen leiden tot aanpassing van de vliegprocedures wat het, bijvoorbeeld, minder goed mogelijk maakt om het vliegverkeer van- en naar Eindhoven te spreiden. Deze “outer-horizontal” heeft een radius van 15 km rondom het midden van de start- en landingsbaan en ligt op een hoogte van 150 meter boven maaiveld (gerelateerd aan de baan). Objecten hoger dan 150 meter zijn toelaatbaar indien aangetoond is dat deze geen impact hebben op het vliegverkeer. Op de hieronder ingevoegde kaart is aangegeven binnen welke gebieden hoogbouw/windturbines kansrijk (= groen gekleurd), kansarm (= oranje gekleurd) of onmogelijk (= rood gekleurd) zijn. In de oranje gekleurde gebieden kan vooraf advies worden gevraagd bij de luchtverkeersleiding van de vliegbasis of de hoogbouw/windturbines op die locatie mogelijk worden geacht.
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
41
Uitsnede uit kaart Outer horizontals luchthavens Oost Brabant. Oranje= gebied kansarm voor hoge obstakels. Groen= gebied kansrijk voor hoge obstakels. Rood= gebied ongeschikt voor hoge obstakel
Conclusie Het projectgebied ligt op de rand van het luchthavengebied. Onderhavig project ziet op de realisatie van een gebouw van 53 meter hoogte, waardoor het ruim binnen de geldende normen blijft. Ook anderszins voorziet de ontwikkeling niet in een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt, zodat de ligging van het projectgebied in relatie tot voornoemde beperkingen-/verstorings-/beheersgebieden geen belemmering vormt.
6.2
Provinciaal beleid
6.2.1
Brabantse Omgevingsvisie
De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld.
In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet 42
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.
6.2.2
TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant
Artikel 2.6 van de Omgevingswet bepaalt, dat Provinciale Staten één omgevingsverordening vaststellen waarin de provinciale regels over de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Inmiddels is de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. In de omgevingsverordening worden, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn: Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt. Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen. De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen. De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels. Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing. In de omgevingsverordening staan regels voor: 1.
Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo'n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. 2. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema's rechtstreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.
Binnen het plangebied zijn voor de volgende werkingsgebieden rechtstreekse regels van toepassing: Diep grondwaterlichaam Geen attentiezone waterhuishouding Diep grondwaterlichaam Dit werkingsgebied bevat rechtstreekse regels ten aanzien van milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen. Conform de Omgevingsverordening van de provincie is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden boven, in of onder een diep grondwaterlichaam. Dit project maakt geen onconventionele winning van koolwaterstoffen mogelijk. vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
43
Geen attentiezone waterhuishouding Dit werkingsgebied bevat rechtstreekse regels ten aanzien van milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen. In de Omgevingsverordening van de provincie is geregeld dat onder bepaalde voorwaarden geen vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem, bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, onder b, Waterwet, is vereist binnen de zone 'Geen Attentiezone waterhuishouding'. De regels dienen dan ook in acht te worden genomen bij het toepassen van bodemenergiesystemen. Instructieregels Dit zijn de regels die tot voor kort waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. Voor het onderhavige plangebied gaat het om de volgende thema's: Stedelijk gebied (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant) Beperking grootschalige logistiek (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant) Stalderingsgebied (kaart 6: Specifieke ontwikkelingen en maatwerk landelijk gebied) Daarnaast gelden te allen tijde de algemene instructieregels 'Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies'.
Toets Stedelijk gebied Artikel 5.31 (Externe werking Natuur Netwerk Brabant) bepaalt dat een nieuwe ontwikkeling die binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en die aantasting van de ecologische waarden en kenmerken in het Natuur Netwerk Brabant geeft, de negatieve effecten waar mogelijk moet beperken en de overblijvende, negatieve effecten moet compenseren. Deze bepaling is niet van toepassing op aantasting door de verspreiding van stoffen in lucht of water. In paragraaf 7.12 is gemotiveerd dat dit project gelet op de ligging ten opzichte van Natuur Netwerk Brabant (630 meter) geen negatieve effecten tot gevolg zal hebben. Compensatie is dan ook niet aan de orde.
Artikel 5.55 (Duurzame stedelijke ontwikkeling) bepaalt dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals wonen, werken of voorzieningen in beginsel binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en dat daarbij gemotiveerd moet worden dat de ontwikkeling past binnen regionale afspraken en dat sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. In paragraaf 6.3.2 van deze motivering is gemotiveerd dat er in regionaal verband voldoende ruimte is voor het toevoegen van 92 woningen. In paragraaf 7.1 is geconcludeerd dat met deze ontwikkeling sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Er is immers sprake van: een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving. Dit blijkt uit hoofdstuk 7 van deze motivering; zorgvuldig ruimtegebruik, doordat verdichting plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied (benutting bestaand bouwperceel waar nog geen permanente invulling heeft plaatsgevonden) en waarbij op een verantwoorde wijze woningen worden toegevoegd door de hoogte in te bouwen, zonder onevenredig afbreuk te doen aan de omgeving; klimaatadaptatie. Hemelwater dat op verhard oppervlak terecht komt wordt afgekoppeld en binnen het projectgebied verwerkt. Deels door water vast te houden op het dak en deels door infiltratiekratten onder de nieuwe parkeerplaatsen. Daarnaast wordt rondom het gebouw groen zo veel mogelijk behouden en uitgebreid.
Beplanting die wordt verwijderd wordt gecompenseerd. Daarnaast wordt extra openbaar groen aangebracht, waarmee 44
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
hittestress wordt tegengegaan; toepassing van duurzame energie. Het nieuwe gebouw zal voldoen aan de hedendaagse duurzaamheidseisen waardoor het energieverbruik zo gering mogelijk is. mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut. De locatie ligt op circa 1,8 kilometer afstand van station Eindhoven Centraal en diverse bushaltes aan de Karel de Grotelaan, Beemdstraat, Hastelweg en Willem de Rijkelaan. Ook ligt het projectgebied op relatief korte afstand van diverse voorzieningen in omliggende buurten. een bijdrage aan een duurzame, concurrerende economie. Het project betreft een kleinschalig lokaal woningbouwplan dat zowel kwalitatief als kwantitatief bijdraagt aan een gezonde woningmarkt. Een gezonde woningmarkt is gelet op het aantrekken of vestigen van personeel gunstig voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven, al zal het project daar maar een bescheiden bijdrage aan leveren. De overige regels binnen dit werkingsgebied (Toedeling beheer vaarwegen, Veehouderij in stedelijk gebied, Windturbine in stedelijk gebied, Ruimte-voor-Ruimtekavel) zijn niet aan de orde omdat hiervan geen sprake is bij dit project.
Beperkingen grootschalige logistiek Artikel 5.56a (Grootschalige logistiek) stelt beperkingen aan de ontwikkeling van grootschalige logistiek. Deze regels zijn niet aan de orde omdat hiervan geen sprake is bij dit project.
Stalderingsgebied Binnen het Stalderingsgebied (Artikel 5.66 Aanvullende regels stalderen) gelden regels over de toename van de oppervlakte aan dierenverblijf voor hokdieren op agrarische bedrijven. Dit project heeft geen betrekking op een bestaand of nieuw agrarisch bedrijf. De regels voor stalderingsgebieden zijn in dit geval dan ook niet relevant.
Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies In paragraaf 5.1.2 van de TAM-Omgevingsverordening is bepaald dat bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling moet worden gegeven aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Daarbij moet rekening worden gehouden met een zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering, en meerwaardecreatie. Van zorgvuldig ruimtegebruik is in dit geval duidelijk sprake. Er is immers sprake van een verantwoorde verdichting binnen bestaand stedelijk gebied op een bestaand bouwperceel dat nog niet permanent is ingevuld. Daarbij worden 92 appartementen gerealiseerd in de sociale huursector. Ook worden de woningen toegevoegd door op een verantwoorde wijze de hoogte in te bouwen, zonder onevenredig afbreuk te doen aan de omgeving.
Bij de lagenbenadering komen de volgende lagen en thema's aan de orde: de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige en archeologische waarden; de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, milieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving.
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
45
Al deze aspecten komen terug in deze motivering. In het kort kan voor al deze aspecten geconcludeerd worden dat het plan voorziet in een duurzame ontwikkeling, waarbij voldoende rekening is gehouden met de verschillende thema's binnen de lagen (zie Hoofdstuk 7 Fysieke leefomgeving en milieu).
Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Daaronder wordt in ieder geval verstaan de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren. Ook de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn wordt als meerwaarde gezien. Ten slotte kan ook de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit (Kwaliteitsverbetering landschap) in het buitengebied deel uitmaken van de meerwaardecreatie. In dit geval zit de meerwaarde voor de omgeving erin dat de ontwikkeling zorgt voor een kwaliteitsimpuls aan de Maria van Bourgondiëlaan.
Overige instructieregels Overige instructieregels zijn voor dit plan niet relevant. Gelet op het voorgaande past de ontwikkeling binnen de regels van de TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant.
Conclusie Gelet op het voorgaande past de ontwikkeling binnen de regels van de Omgevingsverordening Noord-Brabant.
6.3
Gemeentelijk beleid
6.3.1
Omgevingsvisie Eindhoven
Eindhoven staat voor grote ambities en opgaven. De regio trekt mensen uit binnen- en buitenland die hier graag komen wonen en werken. Tussen 2022 en 2040 komen er in Eindhoven 40.000 woningen en 36.000 arbeidsplaatsen bij. Een stad die groeit, heeft ruimte nodig voor woningen, voorzieningen, groen, verkeer, klimaatmaatregelen en de energietransitie. De ruimte in Eindhoven is beperkt. Daarom moeten we goede keuzes maken en slim met de ruimte omgaan.
Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven de omgevingsvisie Eindhoven opgesteld. De omgevingsvisie Eindhoven helpt te bepalen hoe we de ambities en opgaven een plaats kunnen geven binnen Eindhoven. Het is een integrale visie die de hoofdrichting van de ruimtelijke ontwikkeling van Eindhoven voor de lange termijn bepaalt en die doorwerking krijgt in diverse omgevingsprogramma's en het omgevingsplan. De omgevingsvisie richt zich op het jaar 2040.
De omgevingsvisie beschrijft in de ambitie wat we bereikt willen hebben voor 2040. Daarnaast beschrijft de omgevingsvisie in de opgaven aan welke opgaven we moeten werken om de ambitie te bereiken. Als laatste beschrijft de omgevingsvisie door middel van verstedelijkingsprincipes hoe we de ambitie gaan bereiken.
Op 26 november 2024 is de omgevingsvisie Eindhoven vastgesteld door de gemeenteraad. 46
vastgesteld TAM-omgevingsplan Gendertoren Gemeente Eindhoven
Ambitie In 2040 is Eindhoven, binnen haar stadsgrenzen, gegroeid naar een compacte, gezonde, groene stad met een wereldse uitstraling. Het is plezierig om er te wonen, met veel groen, goede voorzieningen en prettige wijken. De stad is slim ingedeeld, met verdichting rondom (H)OV-knooppunten en omgeven door parken en groene ruimtes voor ontmoeting, beweging en ontspanning. Ondanks de verdichting voelt de stad aangenaam en natuurlijk aan. Eindhoven heeft zich ontwikkeld naar een slimme, gezonde duurzame stad voor iedereen. Stevig verbonden met de Brainportregio en de verdere omgeving.
Dit vertaalt zich in de volgende integrale ambitie: Eindhoven is de stad waar de toekomst gemaakt wordt, met een goede balans tussen onze unieke economie, ecologie en welzijn.
De integrale ambitie is opgedeeld in vier deelambities, die niet los van elkaar kunnen worden gezien. De vier deelambities zijn in evenwicht en vullen elkaar aan en vormen samen de integrale ambitie.
Dit zijn: Eindhoven als toekomstbestendige stad: een klimaatadaptieve, gezonde, biodiverse en duurzame stad. Eindhoven als stad voor iedereen: een sociale, inclusieve en gastvrije stad. Eindhoven als hart van de Brainportregio: een innovatieve economische wereldspeler waar iedereen mee doet. Eindhoven als stad in ontwikkeling: een veranderende stad met oog voor eigenheid en historie. Hoe werken we aan de ambitie? Eindhoven is in trek om in te wonen en te werken. Het is een prettige, compacte, groene, leefbare en innovatieve stad die steeds in verandering is. De Brainporteconomie zorgt voor een prettig werkklimaat, met een goede samenwerking tussen bedrijven, onderwijs en overheid. Bedrijven willen zich hier graag vestigen, huidige bewoners willen hier blijven wonen en nieuwe inwoners willen hier graag komen wonen.