Bijlage 3a - Bestemmingsplan I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat)
Tekst van het document
Vastgesteld bestemmingsplan
I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat)
Februari 2024
I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat)
Inhoudsopgave Toelichting
5
Hoofdstuk 1 Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Het plangebied
8
1.3
Voorgaande plannen
8
1.4
Leeswijzer
9
Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied
11
2.1
Historisch perspectief stadsdeel Gestel
11
2.2
Stedenbouwkundige structuur
12
2.3
Plangebied
14
Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader
19
3.1
Inleiding
19
3.2
Rijksbeleid
19
3.3
Provinciaal en regionaal beleid
28
3.4
Gemeentelijk beleid
32
3.5
Volkshuisvesting
36
3.6
Archeologische en cultuurhistorische waarden
41
3.7
Verkeer en parkeren
45
3.8
Groen
51
3.9
Kabels, leidingen en straalpaden
54
3.10
Bezonning
54
Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf
57
4.1
Milieueffectrapportage
57
4.2
Bedrijven en milieuzonering
58
4.3
Geluid
59
4.4
Luchtkwaliteit
61
4.5
Externe veiligheid
63
4.6
Duurzaamheid
66
4.7
Bodem
69
4.8
Natuur
70
Hoofdstuk 5 Waterparagraaf
73
5.1
Inleiding
73
5.2
Beleid
73
5.3
Eindhovense klimaattoets
77
5.4
Huidige situatie van het watersysteem
80
5.5
Toekomstige situatie van het watersysteem
81
Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving
85
6.1
85
2
Algemeen
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) Gemeente Eindhoven
6.2
Planmethodiek
85
6.3
Verbeelding
85
6.4
Planregels
85
Hoofdstuk 7 Handhaving
89
7.1
Handhavingsnota Leefomgeving 2018 - 2021
89
7.2
Handhaving voorliggend plan
90
Hoofdstuk 8 Financiële aspecten
91
Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid
93
9.1
Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro
93
9.2
Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
93
9.3
Inspraak
93
9.4
Zienswijzen
94
Bijlagen bij de toelichting
95
Regels
97
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
99
Artikel 1
Begrippen
99
Artikel 2
Wijze van meten
105
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
107
Artikel 3
Groen
107
Artikel 4
Wonen
109
Artikel 5
Waarde - Archeologie 4
113
Artikel 6
Waarde - Archeologie 5
115
Artikel 7
Waarde - Archeologie 6
117
Hoofdstuk 3 Algemene regels
119
Artikel 8
Anti-dubbeltelregel
119
Artikel 9
Algemene gebruiksregels
121
Artikel 10
Algemene afwijkingsregels
123
Artikel 11
Parkeren
125
Artikel 12
Parkeren bij wijziging gebruiksfunctie
127
Artikel 13
Voorwaardelijke verplichting waterberging
129
Artikel 14
Groenopgave
131
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
133
Artikel 15
Overgangsrecht
133
Artikel 16
Slotregel
135
Bijlagen bij de regels
137
Bijlage 1
Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)
138
Bijlage 2
Lijst van bedrijfsactiviteiten bij wonen
192
Bijlage 3
Besluit Hogere grenswaarden
194
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) 3 Gemeente Eindhoven
4
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) Gemeente Eindhoven
Toelichting
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) 5 Gemeente Eindhoven
6
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
Aan de Willem Klooslaan 1-101 en Busken Huetstraat 1-59 in Eindhoven staan enkele portiekflats van woningcorporatie Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl (hierna: initiatiefnemer). Deze flats worden in de volksmond ook wel de 'Grijpmaflats' genoemd, vernoemd naar de architect J. Grijpma. De flats zijn gebouwd in de periode 1958-1960 en zijn dan ook meer dan 60 jaar oud. Hoewel het complex niet meer aan de huidige eisen voldoet wil initiatiefnemer dit complex graag behouden en doorexploiteren tot na 2050. Daarvoor zijn een aantal ingrepen nodig: Verbeteren op technisch vlak (installatie, bouwtechnisch). Verduurzamen van de schil met respect voor het origineel. Aansluiten op de huidige vraag naar betaalbare woningen. Differentiëren van de samenstelling in de wijk. Concreet is initiatiefnemer van plan om de Grijpmaflats te renoveren en op te toppen met 52 woningen. Het bouwplan past niet binnen het geldende bestemmingsplan “Strijp- Gestel- en Stratum binnen de Ring en Bloemenbuurt-Zuid 2020”. Het geldende bestemmingsplan biedt geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Daarom moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld voor de locatie. Het nieuwe bestemmingsplan is genaamd “I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat)”.
Het bestemmingsplan "I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.
Topografische kaart (plangebied blauw omcirkeld) (Bron: PDOK Viewer) vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) 7 Gemeente Eindhoven
Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. De vaststelling van dit bestemmingsplan vindt plaats op grond van de Wet ruimtelijke ordening, zoals geldig was op het moment van voor inwerkingtreding van de Omgevingswet. Dit bestemmingsplan zal deel uit gaan maken van het tijdelijk Omgevingsplan Eindhoven.
1.2
Het plangebied
Het plangebied ligt binnen stadsdeel Gestel en is gelegen binnen de Ring. Meer specifiek ligt het plangebied in de wijk Rozenknopje en Schrijversbuurt, met hoofdzakelijk rijwoningen in de directe omgeving van de planlocatie. Aan de noordzijde grenst het gebied echter aan enkele onderwijsgebouwen (waaronder het Van Maerlantlyceum). Direct ten oosten ligt het Dommelplantsoen, waar de beken Dommel en Tongelreep bij elkaar komen. Ten zuiden van het plangebied loopt de ringweg (Boutenslaan). Het plangebied wordt grofweg begrensd door (in kloksgewijze richting) de Willem Klooslaan, Hendrik Consciencestraat, Jacob van Maerlantlaan, Gestelsestraat en Busken Huetstraat. Specifiek gaat het om de percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Gestel, sectie C, nummers 2223 en 2224 (gezamenlijk 17.708 m² groot).
Luchtfoto met kadastrale ondergrond (plangebied blauw omlijnd) (Bron: PDOK Viewer)
1.3
Voorgaande plannen
Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan "Strijp- Gestel- en Stratum binnen de Ring en Bloemenbuurt-Zuid 2020" en heeft de bestemmingen 'Wonen' en 'Groen'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad op 22 september 2021. Tevens geldt ter plaatse van het plangebied het "Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021" dat door de raad is vastgesteld op 24 mei 2022. Met de vaststelling van het paraplubestemmingsplan blijven de onderliggende bestemmingsplannen van kracht, maar deze zijn met het parapluplan partieel herzien op de onderdelen kamerbewoning, woningsplitsing en parkeren. Het planvoornemen past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan en paraplubestemmingsplan. Daarnaast bieden beide bestemmingsplannen geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid om het plan te realiseren. Om de beoogde ontwikkeling te faciliteren is daarom een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Voorliggend bestemmingsplan voorziet 8
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) Gemeente Eindhoven
hierin.
Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan "Strijp- Gestel- en Stratum binnen de Ring en Bloemenbuurt-Zuid 2020" (plangebied blauw omlijnd) (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)
1.4
Leeswijzer
Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) 9 Gemeente Eindhoven
10
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 2
2.1
Beschrijving plangebied
Historisch perspectief stadsdeel Gestel
Op de kaart van Jacob van Deventer uit omstreeks 1560 is het dorp Gestel al duidelijk gemarkeerd. De nederzettingsstructuur van Gestel werd vooral bepaald door het beekdallandschap van de Dommel en de Gender. De bewoning was vooral geconcentreerd op de tussen de beekdalen gelegen zandrug, die gemarkeerd wordt door de Hoogstraat, die de belangrijkste verbinding vormde tussen Eindhoven en de Kempen. Tot de historische wegenstructuur behoorden ook de Gestelsestraat richting Gennep en de ten westen van de Hoogstraat lopende Laagstraat. De historische dorpskern van Gestel is momenteel nog duidelijk herkenbaar aan de St. Lambertuskerk aan de Hoogstraat, de pastorie, het klooster en de aangrenzende bebouwing (buiten de Ring). Als gevolg van de industrialisatie en de bevolkingsgroei in en rond Eindhoven ontstond in de tweede helft van de 19e eeuw langs de Hoogstraat een lintbebouwing, die zich steeds meer verdichtte. Op veel plaatsen bepalen de gevarieerde en relatief kleinschalige panden nog steeds het karakter van deze historische radiaal. Rond de eeuwwisseling breidde de bebouwing zich uit achter de Hoogstraat aan de Gestelsestraat, de Laagstraat, de Rivierstraat, de Palingstraat, de St. Lambertus- en de St. Martinusstraat. Ook langs de in 1866 aangelegde spoorlijn van Eindhoven naar Hasselt (Hagenkampweg) verschenen arbeiderswoningen.
Het grootste deel van Gestel zoals wij dat nu kennen bleef echter onbebouwd. Pas nadat Gestel en de overige vier omliggende dorpen waren samengevoegd met Eindhoven, werden grotere uitbreidingen mogelijk. Ten oosten van de Gestelsestraat ontstond na 1920 de Schrijversbuurt. De Helmerslaan zou aanvankelijk via de Dr. Schaepmanlaan met de St. Jorislaan worden verbonden, maar later werd de verbinding omgebogen naar de Edenstraat. Ten zuiden van de Mauritsstraat ontwikkelde zich in de dertiger jaren het Vonderkwartier. Na de Tweede Wereldoorlog werd in de vijftiger jaren een nieuwe ruim opgezette uitvalsweg aangelegd in de vorm van de Karel de Grotelaan geflankeerd door hogere woonbebouwing. In 1920 telde Gestel ongeveer 5.600 inwoners. In 1947 groeide het aantal inwoners in het stadsdeel Gestel tot bijna 18.000 en in 1966 woonden er ruim 31.000 mensen in Gestel. In de jaren '60 zijn relatief weinig nieuwe woningen gebouwd waardoor het bewonersaantal door gezinsverdunning geleidelijk afnam. In de jaren zeventig werd echter weer flink gebouwd waardoor het inwonersaantal weer steeg.
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) 11 Gemeente Eindhoven
2.2
Stedenbouwkundige structuur
2.2.1
Stadsdeel Gestel
Stadsdeel Gestel is één van de vijf lobben die rond het centrum van Eindhoven zijn ontwikkeld. Deze lobben zijn te vergelijken met een bloem waarvan de blaadjes (de lobben) rondom het hart zijn geformeerd. De scheiding tussen de lobben is duidelijk waarneembaar en wordt gevormd door groengebieden of bedrijfsterreinen. Voor Gestel wordt de scheiding tussen de lobben gevormd door de westelijk en oostelijk gelegen groengebieden (Genderpark en de Genneperparken) die vanuit het buitengebied tot aan de Ring lopen. De radiale structuur wordt in Gestel gevormd door de Hoogstraat en de Gestelsestraat met bijbehorende achterstraten zoals bijvoorbeeld de Laagstraat. Op deze structuur kon niet eenvoudig worden doorgebouwd. Om de bouw van een nieuw stadsdeel mogelijk te maken werd een nieuwe structuur ontworpen in de vorm van een kaarsrechte centrale as, de Karel de Grotelaan, evenwijdig aan de bestaande structuur. Langs deze centrale as en haaks daarop werden nieuwe woonwijken ontworpen. De Karel de Grotelaan fungeert als uitvalsweg voor het doorgaande verkeer richting de Kempen, maar tevens ter ontsluiting van de daarachter gelegen woonbuurten. Het rechthoekige plein op de kruising van deze as met de Limburglaan was het centrale punt voor de wijk.
Opvallend is de grote stedenbouwkundige 'maat' die met deze opzet werd geïntroduceerd in tegenstelling tot de voorgaande stadsuitbreidingen van Eindhoven. Voor de ontwikkeling van het stadsdeel Gestel is de wijkgedachte het uitgangspunt geweest: elke buurt heeft een eigen 'centrum' met parochiekerk, school, parochiehuis, etc. De centrale verkeersweg met het plein op de kruising met de Limburglaan vormt de hoofdstructuur van Gestel. Langs deze weg kwamen de hogere woongebouwen die ook in de latere stadsuitbreidingen van Woensel zouden verschijnen, de zogenaamde 'uitvalswegenstructuur'. Gestel wordt voornamelijk gekarakteriseerd door de functies wonen en groen. Het meest noordoostelijk deel van Gestel ligt tegen het centrum van Eindhoven aan en kent ook meer gevarieerdere functies. De verkeersinfrastructuur is opgehangen aan de Ring, Karel de Grotelaan / Mecklenburgstraat en Edenstraat. Voorts zijn de oude historische 'linten' Hoogstraat en Gestelsestraat belangrijke elementen. Een opmerkelijke onregelmatigheid in de wegenstructuur vormt het voormalige spoortracé langs de Hagenkampweg en Spoorstraat. Dit oude spoorwegtracé loopt als een kaarsrechte lijn en onder een scherpe hoek met de andere wegen door de buurten.
Voor het overige is het straten- en wegenpatroon radiaal en tangentieel georiënteerd wat inhoudt dat de radiale wegen als spaken in een wiel naar het centrum lopen en de tangentiële wegen lopen hier min of meer loodrecht op. Gestel is een groen stadsdeel vanwege het groene buitengebied, het natuur- en recreatiegebied Genneper Parken, de Dommelzone, maar ook door het vele groen dat de woonwijken dooradert. De Dommelzone fungeert als een ecologische verbindingszone en is opgenomen als beeldbepalend groen in het gemeentelijke beleid. De Dommelzone wordt in diverse gemeentelijke maar ook in provinciale en landelijke beleidsnota's genoemd als belangrijke groenstructuur. De natuur- en landschapsfunctie zijn leidend in deze zone. Behoud en ontwikkeling van natuur staan hier centraal. De Dommel stroomt dwars door Eindhoven. In en nabij het centrum heeft de Dommel weinig ruimte. Juist ten zuiden van Eindhoven, vooral in het stadsdeel Gestel worden daarom het piekafvoeren van de Dommel omgeleid naar het Afwateringskanaal en Beatrixkanaal. De ecologische doelstellingen voor de Dommel liggen hoog met de functie 'waternatuur' en moet daarom een meer dan gemiddelde waterkwaliteit hebben. Om hieraan te voldoen moet de waterkwaliteit drastisch verbeterd worden. Dit betekent het nodige voor het watersysteem van Gestel.
12
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) Gemeente Eindhoven
2.2.2
Wijk- en buurtniveau
Het stadsdeel Gestel bestaat uit drie wijken. De wijken Oud-Gestel en Oud Kasteel liggen buiten de Ringweg, de wijk Rozenknopje ligt binnen de Ring. Het plangebied is gelegen binnen deze laatste wijk. De wijk Rozenknopje was vroeger een tussengebied tussen de dorpskern van Gestel en de stad Eindhoven. Dwars daardoorheen was lintbebouwing langs de Hoogstraat die als oude radiale weg de verbinding verzorgde tussen Gestel en Eindhoven. Deze weg lag op een verhoogde rug die aan weerszijde afliep, in het noordwesten naar de Gender en in het oosten naar het dal van de Dommel. De naam Rozenknopje verwijst naar de oude nog steeds bestaande herberg op de splitsing van de Hoogstraat en Gestelsestraat. Hier lag vroeger het middelpunt van het sociaal en cultureel leven van de wijk. Rozenknopje die bestaat uit de buurten: Schrijversbuurt, Oude spoorbaan en Hagenkamp. Het plangebied ligt binnen de Schrijversbuurt. De Schrijversbuurt ligt ingeklemd tussen de Ring, de Boutenslaan in het zuidwesten en de binnenring, de Edenstraat, in het noordoosten. De gehele zuidoost rand van de wijk is sterk gericht op het daar gelegen Dommelplantsoen dat tevens plaats biedt aan het Van Maerlantlyceum. Hoewel de Helmerslaan ooit als onderdeel van de binnenring is gedacht, is van een hoofdontsluiting nauwelijks sprake omdat de buurt vanuit alle richtingen gemakkelijk te bereiken is.
Karakteristiek is de radiale opzet van het oostelijk deel van de buurt dat zijn hoogtepunt vindt in het pleintje met monumentale bomen waar Potgieterstraat, Rodenbachlaan, Helmerslaan en Jacob van Maerlantlaan samenkomen. Toen de buurt vanaf eind jaren twintig van de vorige eeuw gebouwd werd sprak men van 'Nieuw Gestel'. De meeste straatnamen zijn ontleend aan schrijvers uit de Nederlandse letterkunde uit de 19e eeuw. Het grootste deel van de wijk is gebouwd voor 1940. Pas vanaf 1950 is de wijk ten zuiden van de Da Costaweg, Jan Luikenstraat en Helmerslaan, verder afgebouwd. Het gebied ten noorden daarvan is in een gestage stroom van ongeveer 500 woningen gerealiseerd vanaf 1922 tot 1936. Na 1950 werd in 15 jaar tijd de wijk gecompleteerd door de bouw van ongeveer 375 woningen. Pas in de jaren 80 van de vorige eeuw werd de laatste lege plek, aan de Jan van Heelustraat/ hoek Da Costaweg, opgevuld met een tiental woningen.
De woonbuurt bestaat uit verschillende delen. Vanwege het hoogwaardige esthetische en cultuurhistorische karakter van het stedenbouwkundige- en architectonische concept zijn delen van de buurt aangewezen als monument. Het oudste deel van de buurt is ontworpen door architect G. Geenen en in 1922 gerealiseerd als een complex van 44 woningen aan de Huygenslaan, de Gestelsestraat en de Da Costaweg. Het zijn robuuste woningen in blokjes van drie of vier bestaande uit twee lagen met een kap, opgetrokken uit rode baksteen. De woningen rond het Guido Gezelleplein zijn een ontwerp van de Hilversumse architect J.W. Hanrath die geschaard wordt in de school van Berlage en vooral bekend is geworden vanwege zijn ontwerpen van landhuizen. Dit deel van de buurt bestaat uit forse herenhuizen met verspringende rooilijnen en voortuinen en is aangewezen als monument. Het gedeelte aan de Helmerslaan is een ontwerp van de architect van G. van den Elshout. Het bestaat geheel uit twee- en drielaagse woonblokken met langere gevelwanden onder een plat dak. Door de verspringende onderdelen van de voorgevels en het daarboven gelegen dak met overstek wordt een levendig straatbeeld verkregen. Belangrijk zijn de hier en daar aanwezige terugliggende balkons met opengewerkte baksteen balustrade.
Een dergelijke vormgeving, ontworpen volgens de moderne opvattingen van die periode, is vrij bijzonder en het centrale deel van het complex is dan ook aangewezen als gemeentelijk monument. Voorts zijn er in de schrijversbuurt ook meergezinswoningen (voornamelijk huurwoningen) te vinden in de buurt van de Willem Klooslaan. Dit betreft ook de Grijpmaflats die onderdeel zijn van voorliggend bestemmingsplan. vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) 13 Gemeente Eindhoven
2.3
Plangebied
2.3.1
Huidige situatie
Het project bestaat uit het renoveren en optoppen van de portiek- en etageflats aan de Willem Klooslaan 1-101 en Busken Huetstraat 1-59 in Eindhoven. Het gaat om vier bouwmassa's met vijf portieken, één bouwmassa met zes portieken en één bouwmassa met één portiek. De flats bestaan momenteel uit vier bouwlagen, met de toegang, garages en bergingen op de begane grond en appartementen op de overige verdiepingen. Aan de Willem Klooslaan staan op twee plaatsen ook geschakelde garageboxen. Tussen de flats onderling zijn groenvoorzieningen aanwezig, waardoor de bouwmassa's op enige afstand van elkaar staan. Ook de laanbeplanting aan de Busken Huetstraat, Jacob van Maerlantlaan en Willem Klooslaan dragen bij aan een groene uitstraling van de omgeving. Bovendien ligt het plangebied direct aan het Dommelplantsoen. De vier noordelijke bouwmassa's (Willem Klooslaan 1-101) worden voor gemotoriseerd verkeer ontsloten aan de oostzijde via de Jacob van Maerlantlaan. Langzaam verkeer kan ook aan de westzijde via de Willem Klooslaan worden ontsloten. De twee zuidelijke bouwmassa's worden ontsloten aan de noordzijde via de Busken Huetstraat, al is ontsluiting voor langzaam verkeer aan de zuidzijde (Jacob van Maerlantlaan) ook mogelijk.
Verdere ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer verloopt hoofdzakelijk in zuidelijke richting via de Busken Huetstraat (westelijk) of Boutenslaan (oostelijk) naar de Ring (Boutenslaan), of in noordelijke richting via de Jacob van Maerlantlaan en Van Meursstraat naar de binnenring of via de Gestelsestraat en Hoogstraat eveneens naar de binnenring of het centrum van Eindhoven. Parallel aan de Jacob van Maerlantlaan en de Dommel ligt bovendien een losliggende snelfietsverbinding tussen het centrum van Eindhoven en de High Tech Campus / Aalst-Waalre.
Aanzicht bestaande situatie een van de zuidelijke bouwmassa's aan de Busken Huetstraat (Bron: Google Maps, Streetview)
14
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) Gemeente Eindhoven
Aanzicht bestaande situatie van een van de noordelijke bouwmassa's aan de Willem Klooslaan (Bron: Google Maps, Streetview)
Aanzicht bestaande situatie noordelijke bouwmassa's aan de Willem Klooslaan (vanaf de Jacob van Maerlantlaan) (Bron: Google Maps, Streetview) 2.3.2
Beoogde situatie
Met het planvoornemen wordt de stedenbouwkundige en verkeerskundige opzet niet gewijzigd. De bouwmassa's blijven behouden en worden op dezelfde wijze ontsloten als op dit moment het geval is. Wel wordt een vijfde bouwlaag aan de bouwmassa's toegevoegd. Verdeeld over de zes bouwmassa's gaat het om de toevoeging van 52 woningen. Het gaat dus om ongeveer twee woningen per portiek die erbij komen. Het bouwplan heeft geen gevolgen voor de bestaande garageboxen en ook niet voor het bouwvolume in de noordelijke hoek tussen Willem Klooslaan en Hendrik Consciencestraat.
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) 15 Gemeente Eindhoven
Ontwerp 'voorzijde' hoofdmassa's beoogde situatie (Bron: BouwhulpGroep)
Impressie schets 'zijkant' hoofdmassa's beoogde situatie (Bron: BouwhulpGroep)
16
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) Gemeente Eindhoven
Impressie schets 'achterkant' hoofdmassa's beoogde situatie (Bron: BouwhulpGroep)
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) 17 Gemeente Eindhoven
18
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 3 beleidskader
3.1
Uitgangspunten, randvoorwaarden en
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.
3.2
Rijksbeleid
3.2.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio’s. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.
In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen. 3.2.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
Met name nationale belangen 1, 2 en 5 uit de toelichting bij de NOVI vragen om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit nationale belang is wettelijk verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening. In artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro is gesteld dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van: a. de behoefte aan die ontwikkeling; b. indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) 19 Gemeente Eindhoven
De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 11 woningen of een functiewijziging van meer dan 500 m2 bvo wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Per saldo worden ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden 52 woningen toegevoegd (door middel van optopping). Alle woningen bevinden zich in het sociale segment. Er is dus sprake van een toename van meer dan 11 woningen, de ontwikkeling wordt aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Gelet op de geldende woonbestemming en de omliggende stedelijke functies maakt het plangebied onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied.
3.2.2.1 Beschrijving woningbehoefte Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang van het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat de gemeente Eindhoven, binnen het stedelijk gebied Eindhoven. De woningbehoefte in de gemeente Eindhoven blijkt uit diverse prognoses, onderzoeken en beleidsstukken. Deze worden hierna behandeld.
Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020) Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Eindhoven is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020) van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 19.000 woningen in de periode tot en met 2030. Onderstaande tabel (figuur 3.1) is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen. De harde plancapaciteit is medio 2022 10.085 woningen. Er bestaat kwantitatief dus nog een grote behoefte aan woningen.
Figuur 3.1: Indicatie toename woningvoorraad gemeente Eindhoven 2020-2030
Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2021/2022 In de Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage wordt de voortgang van de woningbouwopgave in Brabant in beeld gebracht. Kwantitatief gezien zijn er voor de korte termijn – Brabant-breed gemeten – (ruim) voldoende plannen voor de benodigde woningbouwproductie en zal ook een deel doorschuiven naar de middellange termijn. Voor de wat langere termijn zal nog wel enige aanvullende capaciteit moeten worden gevonden en verdient ook het harde planaanbod op enkele plekken nog aandacht. In de grote steden (B5) zijn in de periode 2021-2031 nog 62.050 woningen nodig. Er is slechts harde plancapaciteit voor 25.750 woningen (figuur 3.2). 20
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) Gemeente Eindhoven
Figuur 3.2: Woningbouwcapaciteit en opgaven
Regionale afspraken Ingestoken vanuit de in 2019 vastgestelde Visie op Wonen, de in maart 2019 gesloten Woondeal tussen het ministerie van BZK, de provincie en de negen gemeenten van het SGE én de publicatie van de nieuwe provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (sept. 2020) zijn in het SGE de regionale woningbouwafspraken geactualiseerd. Kernpunten hierbij zijn: focus op inbreiding en transformatie, grootschalige uitbreidingen beperken tot een aantal specifiek aangewezen en regionaal afgestemde locaties en ruimte voor gemeenten om de randen van het bestaand stedelijk gebied kwalitatief en duurzaam af te ronden. In de regio is een kwalitatief woningbehoefteonderzoek uitgevoerd, dat in het najaar van 2021 is opgeleverd. Kwalitatief zijn in alle woningbouwplannen de zeven ‘Brainport-principes’ leidend: koesteren van identiteit, ruimte voor innovatie, invloed voor bewoners, aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus, (de ‘wauw-factor’), vraaggericht ontwikkelen, benutting van het regionaal schaalniveau en gezonde verstedelijking. De nieuwe woningbouwafspraken vormen samen met het MIRT-onderzoek Verstedelijking en Bereikbaarheid ook input voor het Verstedelijkingsakkoord met Rijk, provincie en de SGE-gemeenten.
Door de druk op de woningmarkt en de gemaakte woondeal-afspraken wordt op allerlei manieren gewerkt aan het versnellen van de woningbouwproductie, waarbij ook kwaliteit en betaalbaarheid van belang zijn. De regio als geheel, evenals enkele gemeenten afzonderlijk, hebben een Versnellingsplan woningbouw opgesteld, waarin de regionale afstemming en afspraken, de interne organisatie en werkwijze, maar ook externe instrumenten, zoals de regeling Woningbouwimpuls van het Rijk en de ‘flexpoolregeling’ van de provincie, worden betrokken.
Afsprakenkader Wonen SGE 2022 'Bouwen aan de toekomst' (2022) De negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (hierna SGE) werken regionaal intensief samen op het thema 'wonen'. De druk op de woningmarkt is groot, met flinke woningtekorten en de gezamenlijke opgave om te komen tot een versnelling van de woningbouwplannen in onze SGE-regio wordt breed gevoeld. Uit het monitoringsoverzicht blijkt dat er behoefte is aan ruim 17.500 woningen tot 2030 en dat er harde plannen zijn voor circa 6.950 woningen. Dat betekent dat er nieuwe harde vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) 21 Gemeente Eindhoven
plancapaciteit noodzakelijk is. Dit project is een van de zachte plannen.
Figuur 3.3: Monitoringsoverzicht Afsprakenkader wonen SGE 2022
Woonprogramma gemeente Eindhoven 2021-2025 (2020) Dit Woonprogramma is een aanvulling en actualisering op de huidige Woonvisie van 2015. De Woonvisie uit 2015 geeft inzicht in de gemeentelijke ambities op het gebied van bouwen en wonen en steunt op drie pijlers: Eindhoven als ambitieuze stad, als solidaire stad en als innovatieve stad. Naast de actualisatie van de Woonvisie uit 2015 zet de gemeente in het Woonprogramma de ambities uit de Woonvisie om in concrete plannen. Tegelijkertijd wordt uitvoering gegeven aan de gemeentelijke Omgevingsvisie voor het thema wonen en wordt de Woondeal op onderdelen concreet uitgewerkt. De gemeente Eindhoven heeft deze Woondeal in 2019, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. De gemeente Eindhoven moet in de periode van 2019 tot en met 2024 15.000 woningen opleveren. In het woonprogramma zet de gemeente in het Woonprogramma de ambities uit de Woonvisie om in concrete plannen. Hierin wordt gekozen voor een accentverschuiving in ambities ten opzichte van de woonvisie: Forse groei van de woningvoorraad om de grote vraag naar woningen op te kunnen vangen. Een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden.
Voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners. De ambitie is om 15.000 woningen in de periode 2019 t/m 2023 te realiseren. Dit komt overeen met de behoefte die is opgenomen in de Woondeal. Op dit moment staan er circa 18.500 woningen in de planning (geplande productie tot 2030 uit de gemeentelijke 22
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) Gemeente Eindhoven
woningbouwmonitor, peildatum oktober 2020). Worden onttrekkingen meegerekend (waaronder sloop), dan wordt de woningvoorraad uitgebreid met 17.500 woningen. Belangrijk is dat de gewenste aantallen daadwerkelijk gerealiseerd worden. Naast de kwantitatieve opgave is het van belang dat alle inwoners een passende en betaalbare woning moeten kunnen vinden. Uit onderzoek blijkt dat de volgende groepen het moeilijk hebben op de woningmarkt: stedelijke starter (lange wachttijd sociale huurwoning), settlers (gebrek goedkope koopwoningen), traditionele gezinnen (grote eengezinswoningen onbetaalbaar), wijkgebonden senioren (ontbreken geschikt aanbod in de wijk), woonwagenbewoners, studenten en internationals. Een gevarieerd woningbouwprogramma is dus van belang. Het woonprogramma voor de hele stad zet in op 30% sociale huur, 20% goedkope koop, 35% middelduur en 15% duur. Voor het gebied Binnen de Ring ligt het accent op sociale huur, goedkope koop en middeldure koop. Met dit project wordt mede invulling gegeven aan de grote vraag naar sociale huurwoningen. De gemeente streeft er naar om het aanbod van sociale huurwoningen te vergroten. Dit wordt gedaan door de bestaande instrumenten als prestatieafspraken tussen gemeente, corporaties en huurders, passend grondbeleid, achtervangpositie bij garantstelling leningen aan woningcorporaties en anterieure overeenkomsten.
Aanvullend wordt een doelgroepenverordening opgesteld. Daarin kan geregeld worden dat een bepaald percentage van categorieën woningen (zoals sociale huur) wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Ook worden de mogelijkheden van een woningbouw- c.q. vereveningsfonds onderzocht.
Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2024-2025 de onderstaande differentiatie leidend: Categorie
Prijspeil 2024
Aandeel in nieuw bouw programma
Doelgroepen die w e hiermee bedienen
Sociale huur
< € 879,66
30%
Starters (jongeren), gezinnen met lagere inkomens, doorstromers uit studentenkamers
Middenhuur
€879,66 - € 1.123,13
15%
Internationals, doorstromers uit sociale huur (scheefw oners), w elgestelde ouderen.
Dure huur
>€ 1.123,13
0%
Internationals, w elgestelde ouderen.
Sociale koop
< € 230.000
20%
starters (jongeren) startende gezinnen.
Middeldure koop laag Middeldure koop hoog
€ 230.000 €275.000 € 275.000 –€ 390.000
20%
Starters (jongeren), gezinnen (jonge en oudere), doorstromers uit sociale huur/koop, blijvende internationals.
Dure koop
>€390.000
15%
Doorstromers uit de koop, blijvende internationals
TOTAAL
100%
Figuur 3.4: Woningdifferentiatie 2020-2022
Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) 23 Gemeente Eindhoven
invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Met de ontwikkeling worden sociale huurwoningen toegevoegd aan het aanbod. Dat sluit aan bij de ambitie van de gemeente om het sociale huuraanbod te vergroten. Het gaat om het realiseren van 52 'optop woningen' in de sociale huursector, door initiatiefnemer. De buurt 'Schrijversbuurt' heeft slechts 23% sociale huurwoningen. Dit ligt flink onder het Eindhovens gemiddelde van 37%. Het toevoegen van sociale huurwoningen voor de doelgroepen waar de woningnood het grootst is, namelijk 1-2 persoonshuishoudens, is dan ook gewenst. De doelgroep voor de appartementen is 'jongeren' tot 27 jaar. Dit sluit aan bij de grote woningvraag van 1-2 persoonshuishoudens. En biedt jongeren kansen voor doorstroming vanuit ouderlijk huis of studentenhuis.
Prestatieafsprak en 2022-2026 De Eindhovense woningmarkt staat onder druk. Er is een grote woonopgave. Prijzen van woningen, maar ook bouwkosten, stijgen fors. De wachttijden voor sociale huurwoningen lopen op. Uit het landelijke onderzoek ‘opgaven en middelen’ van drie ministeries en Aedes blijkt dat corporaties onvoldoende in staat zijn om alle volkshuisvestelijke opgaven (betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid) op te pakken. Er moeten keuzes gemaakt worden. Om de stad betaalbaar, toegankelijk en inclusief te houden bundelen de Eindhovense corporaties en gemeente de krachten en hebben ze scherpe prestatieafspraken gemaakt. Het is belangrijk dat de woningvoorraad van Eindhoven de komende jaren groeit. Voor een inclusieve stad moet een substantieel deel van de nieuwbouw bestaan uit sociale huurwoningen, met goede spreiding over de stad. Beschikbaarheid blijft dan ook zwaartepunt voor de prestatieafspraken. Uit onderzoek van Companen (marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt, december 2018) blijkt een woningbehoefte van 725 sociale huurwoningen per jaar (referentieperiode 2020 t/m 2025, totaal: 4350). Partijen constateren echter dat de maximaal haalbare productie leidt tot een gemiddelde netto toevoeging van 600 woningen per jaar (referentieperiode 2020 t/m 2025 totaal: 3600).
Voor de periode 2022 t/m 2026 wordt de netto toevoeging geprognotiseerd op 3160 huurwoningen. Hiermee wordt de maximaal haalbare productie van 600 per jaar bereikt. Inclusief voornoemde verkoop door Trudo neemt dit aantal toe tot ongeveer 4.050 sociale woningen. Partijen hebben een onderzoek gedaan naar de slaagkans van jongeren tot 23 jaar op de Eindhovense woningmarkt. Daaruit is naar voren gekomen dat met name de reguliere woningzoekende jongere (niet zijnde een bijzondere doelgroep of student) die afhankelijk is van huurtoeslag, beperkt mogelijkheden heeft voor een betaalbare huurwoning onder de kwaliteitskortingsgrens. De huidige acties - zoals het aanbieden van woningen via loting, het behoud van de goedkope voorraad via een gematigd huurprijsbeleid en toevoegen van goedkope voorraad door transformatie, woningsplitsing en nieuwbouw - hebben weliswaar een gunstig effect op de slaagkans van deze doelgroep, maar blijken nog onvoldoende. Partijen trekken zich het lot van de jongeren aan en constateren dat een integrale benadering nodig is. Corporaties bepalen afzonderlijk welke extra maatregelen zij kunnen nemen en stemmen dit in Q1 van 2022 af, waarmee zij tot een integrale aanpak komen om de slaagkans van jongeren tot 23 jaar te vergroten.
Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven (mei 2021) In dit onderzoek wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040. In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 24
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) Gemeente Eindhoven
ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder. Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit is zowel in de sociale als in de vrije huursector te zien. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens. De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd.
Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven. De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extramuraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien. 3.2.2.2 Conclusie In de provincie Noord-Brabant, en met name de grote steden is sprake van een grote woningbehoefte. De harde plancapaciteit blijft echter achter bij deze behoefte. Om te kunnen voldoen aan de behoefte zal veel zachte plancapaciteit hard gemaakt moeten worden. De beoogde ontwikkeling kan daar aan bijdragen. De ontwikkeling maakt onderdeel uit van de versnellingsopgave van het Stedelijk Gebied Eindhoven. Daarmee wordt gewerkt aan de versnelling van de uitvoering van woningbouwprojecten.
In dit geval gaat het om een woningbouwproject met sociale huurwoningen. In Eindhoven is behoefte aan betaalbaar en gevarieerd woningaanbod. Uitbreiding van het sociale woningaanbod is noodzakelijk. Dit project geeft mede invulling aan de grote behoefte aan betaalbaar stedelijk wonen in appartementen. Er wordt ook specifiek invulling gegeven aan de behoefte aan sociale huurwoningen voor starters. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling invulling geeft aan de woningbehoefte in Eindhoven. Met dit plan kan een deel van de benodigde harde plancapaciteit worden toegevoegd. De beoogde ontwikkeling voldoet aan de (uitgangspunten van de) ladder voor duurzame verstedelijking. 3.2.3
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten. Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale Interim Omgevingsverordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.2) waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden. Tot slot worden vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) 25 Gemeente Eindhoven
de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. Het plangebied is niet gelegen nabij de hoogspanningsleiding of het obstakelbeheergebied van luchthaven Eindhoven Zodoende is het niet nodig om verder in te gaan op het Barro, de daarin gekoppelde ministeriële regeling (Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro)) of het Luchthavenbesluit Eindhoven. 3.2.4
Bakens luchthaven Eindhoven en radarverstoringsgebied Vliegbasis Volkel
Bij het bepalen van de maximaal toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met een baken van luchthaven Eindhoven en het radarverstoringsgebied van Vliegbasis Volkel. 3.2.4.1 Baken luchthaven Eindhoven Op en nabij de luchthaven Eindhoven is een baken (zie figuur 3.5) aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen. Het gaat om een VDF-baken (Vertical Directional Finder). Dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd. De toetsingsgebieden liggen voor VDF geheel over het plangebied, maar hebben gezien de maximaal toegestane bouwhoogte die met dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt geen consequenties.
Figuur 3.5. Afbeelding hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen= VDF.
26
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) Gemeente Eindhoven
3.2.4.2 Radarverstoringsgebied Volkel Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatie-apparatuur op de Vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 50 nautische mijl (=27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied moet voor ieder obstakel hoger dan 65 meter worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt niet binnen dit radarverstoringsgebied.
Figuur 3.6: Uitsnede uit kaart hoogtebelemmeringen als gevolg van luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen- arcering= radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel. 3.2.4.3 Outer-horizontal Met de “outer-horizontal” moet rekening worden gehouden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Hoge objecten door de “outer-horizontal” kunnen leiden tot aanpassing van de vliegprocedures wat het, bijvoorbeeld, minder goed mogelijk maakt om het vliegverkeer van- en naar Eindhoven te spreiden. Deze “outer-horizontal” heeft een radius van 15 km rondom het midden van de start- en landingsbaan en ligt op een hoogte van 150 meter boven maaiveld (gerelateerd aan de baan). Objecten hoger dan 150 meter zijn toelaatbaar indien aangetoond is dat deze geen impact hebben op het vliegverkeer. Op de hieronder ingevoegde kaart is aangegeven binnen welke gebieden hoogbouw/windturbines kansrijk (=groen gekleurd), kansarm (= oranje gekleurd) of onmogelijk (=rood gekleurd) zijn. In de oranje gekleurde gebieden kan vooraf advies worden gevraagd bij de luchtverkeersleiding van de vliegbasis of de hoogbouw/winturbines op die locatie mogelijk worden geacht. Voorliggend bestemmingsplan maakt geen bebouwing van 150 meter of hoger mogelijk en is dan ook niet van invloed op de "outer-horizontal".
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) 27 Gemeente Eindhoven
Figuur 3.7: Uitsnede uit kaart Outer horizontals luchthavens Oost Brabant. Oranje= gebied kansarm voor hoge obstakels. Groen= gebied kansrijk voor hoge obstakels. Rood= gebied ongeschikt voor hoge obstak el.
3.3
Provinciaal en regionaal beleid
3.3.1
Omgevingsvisie
De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze in 2024 wordt ingevoerd. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.
28
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) Gemeente Eindhoven
3.3.2
Omgevingsverordening Noord-Brabant
Tegelijkertijd met de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening Noord-Brabant in werking getreden. Daarmee is ook de tot dan geldende interim omgevingsverordening vervallen. In de omgevingsverordening Noord-Brabant worden, in tegenstelling tot de interim omgevingsverordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De regels in de interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt voor de omgevingsverordening Noord-Brabant. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de interim omgevingsverordening zijn: Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt. Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen. De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen. De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels. Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing.
In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is uitvoerig op de interim omgevingsverordening ingegaan met betrekking tot dit plangebied. Gelet hierop en gelet op het feit dat in de omgevingsverordening Noord-Brabant geen wijzigingen zijn doorgevoerd ten opzichte van de Interim Omgevingsverordening die relevant zijn voor dit plangebied, is de paragraaf 'interim omgevingsverordening' (paragraaf 3.3.3) gehandhaafd. 3.3.3
Interim omgevingsverordening
De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen: Provinciale milieuverordening. Verordenring natuurbescherming. Verordening ontgrondingen. Verordening ruimte. Verordening water. Verordening wegen. Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving).Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.
In de Interim omgevingsverordening staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) 29 Gemeente Eindhoven
Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. 3.3.3.1 Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim omgevingsverordening voor de volgende thema’s rechtstreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.
Binnen het plangebied zijn voor de volgende werkingsgebieden rechtstreekse regels van toepassing: Verbod uitbreiding veehouderij. Stalderingsgebied. Bescherming Natura2000. Diep grondwaterlichaam. Geen attentiezone waterhuishouding. Stalderingsgebied / Verbod uitbreiding veehouderij / Bescherming Natura 2000 Deze werkingsgebieden zijn relevant voor de rechtstreeks werkende regels ten aanzien van landbouw. Binnen of in de nabijheid van het plangebied is geen landbouw aanwezig of toegestaan. Om die reden zijn deze werkingsgebieden voor dit plangebied niet relevant.
Diep grondwaterlichaam Dit werkingsgebied bevat rechtstreekse regels ten aanzien van milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen. Conform de Iov is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden boven, in of onder een diep grondwaterlichaam. Dit plan maakt geen onconventionele winning van koolwaterstoffen mogelijk.
Geen attentiezone waterhuishouding Dit werkingsgebied bevat rechtstreekse regels ten aanzien van milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen. In de Interim omgevingsverordening is geregeld dat onder bepaalde voorwaarden geen vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem, bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, onder b, Waterwet, is vereist binnen de zone 'Geen Attentiezone waterhuishouding'. De regels dienen dan ook in acht te worden genomen bij het toepassen van bodemenergiesystemen.
3.3.3.2 Instructieregels voor gemeenten: Stedelijke ontwikkeling en mobiliteit Het toevoegen van woningen moet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling. In de Iov is bepaald dat een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen, binnen 'Stedelijk gebied' dient te liggen. Dat is volgens de kaart 'Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed' het geval, aangezien het gebied binnen 'Concentratiegebied' ligt.
30
vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) Gemeente Eindhoven
Figuur 3.8: Uitsnede Interim omgevingsverordening kaart 3 'Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed'. Het plangebied is blauw omlijnd. (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)
In het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet verder onderbouwd worden dat het om een duurzame stedelijke ontwikkeling gaat en dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken; in dit geval de regionale afspraken over woningbouw. In paragraaf 3.2.2 is die onderbouwing opgenomen.
Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies In paragraaf 3.1.2 van de regels van de Iov zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot de evenwichtige toedeling van functies. In de verordening is bepaald dat een bepaalde bestemming pas aan gronden mag worden toegekend als sprake is van een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Daarbij moet rekening worden gehouden met een zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering, en meerwaardecreatie.
Zorgvuldig ruimtegebruik Van zorgvuldig ruimtegebruik is in dit geval duidelijk sprake. De ontwikkeling maakt gebruik van een bestaand bouwperceel binnen bestaand stedelijk gebied. Er vindt geen nieuw ruimtebeslag plaats.
Lagenbenadering Bij de lagenbenadering komen de volgende lagen en thema's aan de orde: De ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden. De netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. De bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Dit bestemmingsplan zorgt niet voor een wijziging in de eerste twee lagen van de lagenbenadering. Wel heeft het plan invloed op de derde laag, namelijk de cultuurhistorische vastgesteld I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) 31 Gemeente Eindhoven
waarde van de flats. Verderop in deze toelichting is gemotiveerd dat het een verantwoorde ontwikkeling betreft. Kortheidshalve wordt naar de betreffende paragraaf (3.6.2) verwezen. Verderop in deze toelichting komen worden ook de andere thema's van de verschillende lagen behandeld. Vanwege de aard en omvang van het plan volstaat op deze plaats kortheidshalve de conclusie dat het plan, gelet op al deze aspecten, voorziet in een duurzame ontwikkeling. Er is sprake van een veilig en goed woon- en leefklimaat ter plaatse.
Meerwaardecreatie Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: De mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat. De bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Zoals in de inleiding reeds besproken dient de voorgenomen ontwikkelingen meerdere doelen. Uitgangspunt is dat de bestaande woningen worden gerenoveerd en op technisch vlak worden verbeterd. Hierdoor worden de woningen aantrekkelijker en neemt het woongenot van de bewoners toe. Ook wordt de schil van de panden verduurzaamd, met respect voor de te onderkennen architectonische waarden. Dit heeft een positief effect op de energieprestatie van de woningen. Initiatiefnemer ziet deze renovatieslag als kans om tevens op een verantwoorde wijze een bouwlaag aan de bouwmassa's toe te voegen. Dit gebeurt uiteraard met respect voor de omwonenden en de architectonische waarden, wat verderop in deze toelichting nader wordt onderbouw. Met de toevoeging van deze woningen binnen het plangebied wordt een bijdrage geleverd aan de huidige vraag naar betaalbare woning en differentiëren van de samenstelling in de wijk.
3.3.3.3 Conclusie Overige rechtstreekswerkende- of instructieregels zijn voor dit plan niet relevant. Gelet op het voorgaande past de ontwikkeling binnen de regels van de Interim omgevingsverordening.
3.4
Gemeentelijk beleid
3.4.1
Omgevingsvisie Eindhoven
Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant' (versie 1.0), die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen. Deze omgevingsvisie (versie 1.0) is gebaseerd op het bestaand beleid. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie versie 2.0 wordt de interim structuurvisie wel ingetrokken. 32