Document · PDF

Bijlage 3a - Bestemmingsplan I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames)

Raadsvergadering 25 maart 2025, gemeente EindhovenBij agendapunt: Raadsvoorstel Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan I Deelgebieden Woensel-Zuid (2021) (De Sierlijke Dames)31.967 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Vastgesteld bestemmingsplan

I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames)

Januari 2025

I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames)

Inhoudsopgave Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1

Aanleiding

1.2

Het plangebied

1.3

Voorgaande plannen

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Gebieds- en projectprofiel

2.1

Historisch perspectief en gebiedsbeschrijving

2.2

Beschrijving plangebied

2.3

Beoogde ontwikkeling

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

3.1

Inleiding

3.2

Rijksbeleid

3.3

Provinciaal beleid

3.4

Gemeentelijk beleid

3.5

Volkshuisvesting

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.7

Verkeer en parkeren

3.8

Groen

3.9

Windhinder, privaatrechtelijke belemmering en bezonning

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

4.1

Milieueffectrapportage

4.2

Bedrijven en milieuzonering

4.3

Geluid

4.4

Luchtkwaliteit

4.5

Externe veiligheid

4.6

Duurzaamheid

4.7

Bodem

4.8

Natuur

4.9

Trillingen

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1

Inleiding

5.2

Beleid

5.3

Eindhovense klimaattoets

5.4

Beschrijving watersysteem plangebied

5.5

Toekomstige situatie van het watersysteem

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1

Algemeen

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

6.2

Planmethodiek

6.3

Verbeelding

6.4

Planregels

Hoofdstuk 7 Handhaving

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

9.3

Inspraak

9.4

Zienswijzen

Bijlagen bij de toelichting

Regels

101

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

103

Artikel 1

Begrippen

103

Artikel 2

Wijze van meten

113

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

115

Artikel 3

Groen

115

Artikel 4

Verkeer - Verblijfsgebied

117

Artikel 5

Wonen

119

Artikel 6

Waarde - Archeologie 3

123

Artikel 7

Waarde - Archeologie 4

125

Hoofdstuk 3 Algemene regels

127

Artikel 8

Anti-dubbeltelregel

127

Artikel 9

Algemene aanduidingsregels

129

Artikel 10

Algemene afwijkingsregels

131

Artikel 11

Overige regels

133

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

135

Artikel 12

Overgangsrecht

135

Artikel 13

Slotregel

137

Bijlagen bij de regels

139

Bijlage 1

Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)

140

Bijlage 2

Lijst van bedrijfsactiviteiten bij wonen

194

Bijlage 3

Besluit hogere grenswaarde

196

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemers zijn voornemens een tweetal woongebouwen (genaamd 'De Sierlijke Dames') te realiseren op de gronden met de adressen Marconilaan 187 tot en met 203 en Antony van Leeuwenhoeklaan 2 te Eindhoven. Het gaat om de realisatie van maximaal 276 appartementen. De huidige woningen en een sierbestratingsbedrijf worden daartoe gesloopt. Het project is genaamd De Sierlijke Dames.

De geplande ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Deelgebieden Woensel-Zuid 2021', waardoor een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Het bestemmingsplan I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Globale ligging planlocatie (blauw omcirkeld) op topografische kaart

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

1.2

Het plangebied

Het plangebied is gelegen binnen de buurt Limbeek-Noord in het stadsdeel Woensel-Zuid. Het plangebied wordt begrensd door de spoorlijn Eindhoven-Best in het zuidwesten, de Marconilaan in het noorden, de Anthony van Leeuwehoeklaan in het noordoosten en groenvoorzieningen ten oosten van de planlocatie. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 10.000 m².

Luchtfoto met kadastrale ondergrond van plangebied (blauw) en omgeving

1.3

Voorgaande plannen

Het plangebied is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan 'Deelgebieden Woensel-Zuid 2021'. Ingevolge dit bestemmingsplan zijn de gronden binnen plangebied bestemd tot 'Gemengd - 2', 'Wonen', 'Groen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Daarnaast geldt ter plaatse van de huidige hoofdgebouwen aan de Marconilaan de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie - 1' ter waarborging van cultuurhistorische waarden. Het plangebied is geheel gelegen binnen het invloedsgebied van het spoor (vervoer gevaarlijke stoffen). Tevens is gedeeltelijk sprake van een plasbrandaandachtsgebied.

Er zijn specifieke bouwvlakken toegekend aan de gronden die in de huidige situatie zijn bebouwd. Bouwregels en maatvoeringsaanduidingen, zoals een maximale goot- en bouwhoogte binnen deze bouwvlakken geven aan hoe hoog maximaal gebouwd mag worden.

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

Uitsnede bestemmingsplan 'Deelgebieden Woensel-Zuid 2021' (plangebied rood omlijnd)

Tevens gelden de bestemmingsplannen 'Paraplubestemmingsplan waterberging' en 'Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021'. Dit betreffen algemene bestemmingsplannen die gemeentebreed gelden en zijn vastgesteld om bepaalde algemene regels uniform te regelen.

Het bestemmingsplan laat de realisatie van het gewenste planvoornemen niet toe. Het bestemmingsplan biedt geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden om de ontwikkeling mogelijk te maken, zodat een nieuw juridisch-planologisch kader benodigd is. Dit nieuwe bestemmingsplan voorziet daarin.

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

Gebieds- en projectprofiel

In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling is beoogd als het project zelf beschreven. Tevens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten van het project.

2.1

Historisch perspectief en gebiedsbeschrijving

Het plangebied ligt in de buurt Limbeek-Noord. De naam Limbeek komt van het riviertje Lijmbeek, waarmee vermoedelijk de Gender wordt bedoeld. Lijm slaat op de lemen grond. De naam Limbeke wordt al in 1273 genoemd. Tot halverwege de twintigste eeuw ging de verstedelijking van Eindhoven voorbij aan Limbeek-Noord. Het gebied lag ingeklemd tussen twee evenwijdige infrastructurele lijnen: de spoorlijn Eindhoven - Boxtel (1866) aan de westzijde, en het radiale lint Boschdijk (1802-1806) aan de oostzijde. Tussen deze lijnen slingerde de historische Lijmbeekstraat via de Oirschotsedijk in de richting van Oirschot. De karakteristieke dorpse lintbebouwing bestond uit een mengeling van woonhuizen, bedrijvigheid en winkels. Sinds het begin van de twintigste eeuw kwam aan de zuidwestelijke flank van Limbeek-Noord industrie tot ontwikkeling, met onder andere het nieuwe fabriekscomplex Strijp S van 'Philips' (1915 e.v.). Gedurende het interbellum kwam aan de noordoostelijke flank van Limbeek-Noord op grote schaal sociale woningbouw tot stand in de Woenselse buurten Hemelrijken en Groenewoud. Kortom, Limbeek-Noord lag rond 1950 ingeklemd tussen infrastructurele lijnen en werd rondom omringd door fabriekscomplexen (zuiden en westen) en woningbouwcomplexen (noorden en oosten). Limbeek kent als wijk geen eenduidige structuur.

De Lijmbeekstraat slingert door de wijk en verdeelt samen met de Steenstraat en Kramerstraat de wijk in een aantal deelgebieden. De bebouwing langs de Lijmbeekstraat is erg divers, wat ook geldt voor enkele zijstraten hiervan. De andere delen van de wijk kennen wel een meer planmatige en typisch naoorlogse structuur. Het noordwestelijk deel van Limbeek kenmerkt zich door een grote hoeveelheid aan meergezinswoningen. Op de hoek van de Marconilaan met de Anthony van Leeuwenhoeklaan ligt een groot appartementencomplex, ook wel de Kattenrug genoemd. Dat is tegenover het onderhavige plangebied.

De Lijmbeekstraat liep in het verleden van het centrum naar de Oirschotsedijk via de noordzijde van het plangebied. Met de komst van Philips is het plangebied komen te liggen tussen het Philipsbedrijventerrein Strijp-S en het woongebied van de Philipsmedewerkers (Woensel-West). Met de bouw van het verhoogde spoor en de wijk Limbeek is de Lijmbeekstraat doorbroken en niet meer als geheel ervaarbaar. Ook later toegevoegde bebouwing heeft de historische Lijmbeekstraat verder doorbroken.

2.2

Beschrijving plangebied

Het plangebied is zeer goed bereikbaar door de ligging aan de Ring (Marconilaan) en bij het treinstation Strijp-S. De locatie is tevens gelegen nabij een langgerekt park naast het spoor.

Het plangebied ligt tussen het spoor, de ring (Marconilaan), Antony van Leeuwenhoeklaan vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

(met daaraan de Kattenrug) en volkstuinen. De bomen tussen het spoortalud en de volkstuinen vormen een bosje met een doodlopend pad. Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit rijwoningen die zijn gesitueerd aan de Marconilaan. Het betreffen 7 grondgebonden rijwoningen en één winkelpand met bovenwoning. Achter deze rijwoningen is een steenhandel gelegen aan de Antony van Leeuwenhoeklaan. De steenhandel bestaat uit enkele bedrijfspanden, opslagruimte, verhardingen en een bedrijfswoning.

Recente luchtfoto van het plangebied, genomen vanuit noordoosten

2.3

Beoogde ontwikkeling

Doel van de ontwikkeling is om twee woontorens bestaande uit maximaal 276 appartementen te realiseren. De gemeente Eindhoven en initiatiefnemers (Trudo en Land 's-Heeren) hebben voor deze ontwikkeling een hoog ambitieniveau gesteld op een complexe locatie: nabij het spoor, aan de Ring, in een groene verbindingszone, realisatie van sierlijke architectuur. Deze ontwikkeling geeft invulling aan de verdichtingsvisie van de gemeente Eindhoven door haar locatie (binnen de Ring en nabij een OV-knooppunt en voorzieningen), een gedifferentieerd programma en draagt bij aan gezonde verstedelijking door de toevoeging van groen en doortrekken van het park tot aan de Marconilaan.

Op de locatie staan nu nog 7 woningen en een handel in sierbestrating. Deze woningen worden gesloopt om plek te maken voor het nieuwe project. De Sierlijke Dames zullen met haar elegante torens en uitgesproken architectuur een nieuw herkenningspunt aan de bebouwde omgeving van Eindhoven toevoegen. Onder de torens komt een halfverdiepte parkeergarage te liggen. Over deze kelder wordt het park doorgetrokken middels het toepassen van een talud ten behoeve van het creëren van een doorlopende groene ader.

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

Situatieschets planvoornemen

3D-sfeerschets toekomstige situatie

Stedenbouwkundige inpassing De gebouwen staan als ranke torens in het park. Door een vertrapte achtergevel en een spitse ronde neus worden ze onderdeel van het landschap en voegt het kwaliteit toe. Het park loop letterlijk langs de gevel omhoog, terwijl aan de andere kant een glazen, ronde punt het vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

landschap minimaal aanraakt. Tussen beide gebouwen is een verbindend 'oog' vrijgelaten (zie volgende afbeelding). Dit geeft lucht en ruimte aan het plan, zorgt dat er zon tussen de gebouwen door kan komen en brengt een zichtlijn tot stand tussen Strijp en Woensel.

Vanuit Strijp-S is er een 'open vizier' op de omgeving De gebouwen staan los van elkaar en bewust niet op één lijn, waardoor het landschap letterlijk tussen de gebouwen door kan bewegen en er wandelroutes ontstaan door het landschap rondom de gebouwen. De schaal van de gebouwen vormen een verbinding met de hoogbouw van zowel Strijp-S als de Bakermat, maar zijn eleganter en minder industrieel dan de bebouwing van Strijp-S, waardoor ze aansluiten op de lagere bebouwing van de wijken Woensel en Limbeek.

Woonprogramma De twee torens bevatten beiden hetzelfde programma van 138 woningen per toren, verdeeld over 24 verdiepingen. Door de vertrapping van de achtergevel worden de torens naar boven toe steeds smaller, waardoor een rijke variatie aan woningtypes ontstaat.

De twee torens bevatten een groot woningbouwprogramma waarin alle segmenten binnen de woningmarkt vertegenwoordigd zijn (30% sociale huurwoningen, 40% middensegment en 30% duurder/vrij segment).

Landschappelijke inpassing Het concept voor het landschap is gebaseerd op het versterken van de groene verbinding tussen het centrum en Stadsbos de Wielewaal. Op dit moment bestaat dat gebied uit een aantal groenstructuren die groene kamers vormen. Bij het plangebied kunnen we de kamerrand verstevigen door de acacia op de hoek van het kruispunt aan te vullen, zodat een 14

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

acaciabosje ontstaat. Hierdoor gaat deze plek ook meedoen met de andere drie bosjes op het kruispunt. De groene kamers zijn elk anders ingevuld: een kamer met de speeltuin Philipsdorp, een kamer als open grasveld, de moestuinen liggen in een kamer, de begraafplaats, de sportveldjes. Het park is dus een schakeling van verschillende parkfuncties. Dit geeft aanleiding om het plangebied als een parkkamer met een eigen identiteit in te vullen. We maken een bloemrijke plek, waar de woontorens in komen te staan. De bloementuin vormt voor een deel een buffer tussen de privacy van de woning en het openbare park. In andere delen van de bloementuin komen zitjes. Door deze zitjes in de bloemtuin te leggen en vanuit de binnenzijde te ontsluiten voelen deze semi-openbaar. De bloementuin wordt afgewisseld met grasveldjes waar gespeeld of verbleven kan worden in het gras. De bloementuin, verblijfplekjes en grasveldjes maken van deze kamer een aangenaam verblijfgebied voor de bewoners van de torens en voor bezoekers en passanten. Openheid en doorzichten in het park vormen een belangrijk aspect, vooral voor de sociale veiligheid. De plek verandert van een achtergebied in een aantrekkelijk onderdeel van het park. Initiatiefnemer is met andere aangrenzende grondeigenaren in gesprek om te zorgen dat ook op hun aangrenzende terreinen een open beplantingsstructuur ontstaat.

Door parkeren onder een verhoogd maaiveld te leggen wordt het park niet onderbroken door parkeervelden. Het verhoogde maaiveld wordt vloeiend met relatief flauwe taluds met het park verbonden. De routes op deze plek zullen ook niet meer doodlopend zijn, maar zullen doorgaande routes voor voetgangers zijn die het bestaande park met het plangebied en de gebieden aan de Marconilaan verbinden. Deze route zal tussen de gebouwen doorlopen en hier een pleinachtige ruimte kruisen waar de entrees van de nieuwe gebouwen aan liggen. Bewoners van de nieuwe gebouwen wonen dus letterlijk in het park. In paragraaf 3.8 is nader ingegaan op het aspect groen.

Sfeerschets groen

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

Overige aspecten De inrit van de toekomstige parkeergarage is voorzien naast het volkstuinencomplex. Deze keuze is gemaakt om de in het oog springende taluds aan de Marconilaan en Anthony van Leeuwenhoeklaan zo min mogelijk te onderbreken. Deze inrit is voor motorvoertuigen bedoeld. De entree naar de fietsenstalling is tegen de trap gesitueerd. De trap vanaf de Anthony van Leeuwenhoeklaan wordt gekoppeld aan het plein tussen de torens. Dit komt ten goede aan de landschapppelijke kwaliteit en inpasbaarheid.

De hoofdingangen van de twee woontorens zijn voorzien op het plein tussen de torens. Aan dit plein wordt ook een pad gerealiseerd dat met een vloeiende lijn loopt vanaf de Marconilaan tot het park.

Het plein, de torens, de zitgelegenheden en de entrees naar parkeren en fietsparken zijn opgenomen in de bloementuin. Deze bloementuin is onderdeel van het park en werkt als een buffer tussen de woningen en de openbaarheid van het park. De bloemetuin creëert dus privacy. De bloemen zijn voor het grootste deel gelegen op de parkeerkelder. Het uitgangspunt voor de bodemopbouw op de kelderbak is dat deze maximaal 40cm hoog wordt.

De parkeergarage wordt o.a. voorzien van parkeerplekken voor auto's, fietsenstallingen en individuele bergingen. De parkeergarage komt vanaf 6 meter van het spoortalud te liggen. In paragraaf 3.7 is nader ingegaan op het aspect verkeer en parkeren.

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3 beleidskader

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten:

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio’s toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet. In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

3.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Het Barro bevestigt in juridische zin kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd.

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

Voor Eindhoven is de 380 Kv-hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in het noorden en deels oosten van Eindhoven. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van Natuurnetwerk Nederland (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de NNN vormen worden bij provinciale verordening aangewezen. Daarmee is de NNN een provinciaal belang geworden, namelijk Natuurnetwerk Brabant (NNB). Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. Het plangebied ligt niet nabij de hoogspanningsleiding of NNN. Het is dan ook niet noodzakelijk om op deze zaken afzonderlijk nader in te gaan. Dit geldt ook voor het luchtvaartterrein omdat het plangebied niet ligt in het obstakelbeheergebied. 3.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Stedelijke ontwikkeling Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk e voorzieningen".

Het begrip 'andere stedelijke voorzieningen', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect is deze ontwikkeling te kwalificeren als een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro en tevens is deze ontwikkeling aan te merken als een ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied. Hierdoor is een beschrijving van de behoefte aan deze ontwikkeling noodzakelijk. Beschrijving van de behoefte Dit bestemmingsplan voorziet in het realiseren van maximaal 276 wooneenheden in de vorm van appartementen. Het betreffen voor 30% sociale huurwoningen, 40% middensegment en 30% duurder/vrij segment. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit. De komende tien jaar groeit de totale woningvraag in Eindhoven sterk, tot circa 133.990 woningen in 2031. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose prognose zal de woningvraag tot 2031 toenemen met circa 19.325 woningen. In Eindhoven biedt de harde plancapaciteit ruimte voor circa 7.750 woningen.

Wanneer de woningvraag (19.325 woningen in de periode 2021-2031) wordt geconfronteerd met de harde plancapaciteit (7.750 woningen), dan resteert een woningbehoefte van circa 11.575 woningen.

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

Daarmee kan voor dit plan met een toevoeging van maximaal 276 wooneenheden ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. In paragraaf 3.5.3 wordt nader ingegaan op de kwalitatieve woningbehoefte. 3.2.4

Luchthavenbesluit

In 2009 is de Wet luchtvaart gewijzigd. Naar aanleiding hiervan is een nieuw luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld. Dit is op 26 september 2014 vastgesteld en met ingang van 1 november 2014 in werking getreden. In het luchthavenbesluit is het luchthavengebied, de gebruiksmogelijkheden en het beperkingengebied vastgelegd. Voor het bestemmingsplan is vooral het beperkingengebied van belang. Het beperkingengebied bestaat uit: 1. de geluidszone: dit is de weergave van de geluidsbelasting van het gezamenlijke luchtverkeer. Binnen deze zone gelden regels voor het bouwen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen. 2. de obstakelbeheergebieden: hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten. 3. het vogelbeheersgebied: binnen dit gebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt. Het plangebied is niet gelegen binnen de geluidzone van luchthaven Eindhoven. Wel is het plangebied gelegen binnen het obstakelbeheergebied en vogelbeheersgebied van de luchthaven.

Kaart beperkingengebied (plangebied rood omcirkeld)

De obstakelbeheergebieden Met de obstakelbeheergebieden wordt geregeld tot welke hoogte gebouwen en bouwwerken gebouwd mogen worden. Dit is om gevaar voor het vliegverkeer op en rondom de luchthaven te vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

voorkomen. De toegestane hoogten worden bepaald door de vliegfunnel, de IHCS en de ILS. Vliegfunnel De vliegfunnel wordt bepaald door de start- en landingsbaan en het verlengde daarvan. Hier gelden beperkingen ten aanzien van het oprichten van obstakels (van 20 tot 170 meter boven NAP). Onderhavig plangebied is niet gelegen in de vliegfunnel. IHCS Het IHCS (Inner Horizontal and Conical Surface) is bedoeld om vliegtuigen die in het circuit vliegen (circuitverkeer), voorafgaand aan de landing, te beschermen tegen hoge objecten. Het betreft een zone van 4 km rond de landingsbaan waar maximaal 44 meter hoog mag worden gebouwd. Buiten deze zone gaat de maximaal toegestane bouwhoogte geleidelijk omhoog. Voor het plangebied geldt een maximaal toegestane bouwhoogte van 135 meter. De maximum bouwhoogte van het gebouw betreft 75 meter, waardoor kan worden geconcludeerd dat kan worden voldaan aan het obstakelbeheergebied.

Kaart obstakelbeheergebieden voor de vliegfunnel en IHCS (plangebied geel omcirkeld)

ILS Daarnaast beschikt de Luchthaven over een Instrument Landing System (ILS). Dit wordt gebruikt om een landing in verminderde weersomstandigheden mogelijk te maken. Voor een goed functioneren van het ILS geldt dat een gebied rondom de start- en landingsbaan geen verstoring mag opleveren. Onderhavig plangebied is niet gelegen binnen het ILS-verstoringsgebied. Het vogelbeheersgebied 20

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

Binnen het vogelbeheersgebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt. In beginsel is een grondgebruik of bestemming binnen de volgende categorieën niet toegestaan:

oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare; natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden; vishouderijen met extramurale bassins; extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal; afvalwaterzuiveringsinstallaties. Geen van deze categorieën wordt binnen het plangebied mogelijk gemaakt. Het planvoornemen vormt dan ook geen belemmering voor het vogelbeheersgebied van luchthaven Eindhoven.

Kaart Vogelbeheersgebied (plangebied rood omcirk eld) 3.2.5

Bakens luchthaven Eindhoven en radarverstoringsgebied vliegbasis Volkel

Bij het bepalen van de maximaal toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met een baken van luchthaven Eindhoven en het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel. Baken luchthaven Eindhoven Op en nabij de luchthaven Eindhoven is een baken aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen: een VDF baken: Vertical Directional Finder. Dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd. De toetsingsgebieden liggen voor VDF geheel over het plangebied, maar hebben gezien de maximaal toegestane bouwhoogte geen consequenties. vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

Afbeelding hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen= VDF (plangebied rood omcirkeld).

Radarverstoringsgebied Volkel Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatie-apparatuur op de vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 50 nautische mijl (=27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied moet voor ieder obstakel hoger dan 65 meter worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. Onderhavig plangebied ligt niet binnen dit radarverstoringsgebied.

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

Uitsnede uit kaart hoogtebelemmeringen als gevolg van luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnenarcering= radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel (plangebied rood omcirkeld). 3.2.6

Outer-horizontal

Met de “outer-horizontal” moet rekening worden gehouden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Hoge objecten door de “outer-horizontal” kunnen leiden tot aanpassing van de vliegprocedures wat het, bijvoorbeeld, minder goed mogelijk maakt om het vliegverkeer van- en naar Eindhoven te spreiden. Deze “outer-horizontal” heeft een radius van 15 km rondom het midden van de start- en landingsbaan en ligt op een hoogte van 150 meter boven maaiveld (gerelateerd aan de baan). Objecten hoger dan 150 meter zijn toelaatbaar indien aangetoond is dat deze geen impact hebben op het vliegverkeer. Op de hieronder ingevoegde kaart is aangegeven binnen welke gebieden hoogbouw/windturbines kansrijk (=groen gekleurd), kansarm (= oranje gekleurd) of onmogelijk (=rood gekleurd) zijn. In de oranje gekleurde gebieden kan vooraf advies worden gevraagd bij de luchtverkeersleiding van de vliegbasis of de hoogbouw/winturbines op die locatie mogelijk worden geacht.

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

Uitsnede uit kaart Outer horizontals luchthavens Oost Brabant. Oranje= gebied kansarm voor hoge obstakels. Groen= gebied kansrijk voor hoge obstakels. Rood= gebied ongeschikt voor hoge obstakel

Het plangebied is gelegen binnen het rode gebied en daarmee ongeschikt voor een hoog obstakel in het kader van de Outer horizontals. Met deze ontwikkeling worden geen gebouwen mogelijk gemaakt die hoger zijn dan 150 meter. De maximum bouwhoogte betreft 75 meter, waardoor kan worden geconcludeerd dat kan worden voldaan aan de Outer horizontals.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze in 2021 wordt ingevoerd. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil 24

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

3.3.2

Interim omgevingsverordening

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen:

provinciale milieuverordening verordenring natuurbescherming verordening ontgrondingen verordening ruimte verordening water verordening wegen Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving).Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen. In de Interim omgevingsverordening staan regels voor:

Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema’s rechtsreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.

Beoordeling plan Binnen het plangebied zijn voor het werkingsgebied "Stedelijk gebied" rechtstreekse regels van toepassing, zoals op navolgende afbeelding is te zien.

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (plangebied ter plaatse van pointer)

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het planvoornemen behelst een duurzame stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling, waarbij een bestaand bedrijfsterrein en bestaande woningrn wordt herbenut voor een hogere dichtheid aan woningen.Dit is een goed voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij is veel aandacht voor groen, duurzaamheid, mobiliteit en water.

Zie hiervoor de paragraven 3.7, 3.8, 4.6 en hoofdstuk 5. Wat betreft mobiliteit wordt voldaan aan het gemeentelijke beleid (zie paragraaf 3.7), dat gericht is op duurzame mobiliteit. Het plan voldoet aan en past binnen de beleidsregels zoals deze zijn opgesteld in de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant. 3.3.3

Omgevingsverordening Noord-Brabant

De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. In de definitieve verordening worden, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn:

Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt. 26

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen. De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen. De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels. Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing. In de Omgevingsverordenig Noord-Brabant zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de interim omgevingsverordening die relevant zijn voor onderhavig plangebied.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Eindhoven

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant' (versie 1.0), die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen. Deze omgevingsvisie (versie 1.0) is gebaseerd op het bestaand beleid. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie versie 2.0 wordt de interim structuurvisie wel ingetrokken.

Brainportregio De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden.

Ambitie Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als: vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

economische wereldspeler; gezonde en toekomstbestendige stad; een sociale, inclusieve en gastvrije stad en een authentieke stad met sterke gebieden. Van ambitie naar stedelijke opgaven Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie. De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied. De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen.

Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven:

Werken aan een gezonde groei van de stad Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit Werken aan een duurzame en concurrerende economie Werken aan de energietransitie van de stad Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid Samen werken aan de stedelijke opgaven Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven.

Beoordeling plan De herontwikkeling van het bedrijfs- en woonperceel tot een locatie waar naast een hoog aantal woningen veel ruimte is voor groenambities, draagt bij aan een gezonde groei van de stad. Ook energietransitie maakt onderdeel uit van het planvoornemen. Alle woningen zullen gasloos worden uitgevoerd en mogelijkheden voor de integratie van zonnepanelen worden onderzocht. Hiermee geeft dit plan invulling aan de ambities die zijn geformuleerd in de Omgevingsvisie.

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

3.5

Volkshuisvesting

3.5.1

Regionaal beleid

Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 276 woningen mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat.

Afsprakenkader wonen 2017-2022 Zowel in de gemeente Eindhoven als in de overige SGE-gemeenten is de woningbehoefte groter dan de totale harde plancapaciteit. De sterke economische groei in de Brainportregio stelt de gemeenten in het SGE voor de dubbele opgave om voldoende woningen toe te voegen om de groei van de bevolking te kunnen opvangen, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Om dit te realiseren, besloten de negen gemeenten in 2017 woningbouwafspraken te maken en de woningbouwproductie programmatisch af te stemmen vanuit een gezamenlijke visie op wonen. In het Afsprakenkader wonen 2017 hebben de SGE-gemeenten vastgelegd dat zij majeure en nieuwe projecten gefaseerd en gezamenlijk ontwikkelen, zodat deze elkaar versterken en niet beconcurreren. Ook is in het Afsprakenkader Wonen opgenomen dat hierbij bij voorkeur gekozen wordt voor inbreiding en transformatie. Nieuwe uitbreidingslocaties worden in principe de komende jaren niet meer toegevoegd.

Sinds de vaststelling van het afsprakenkader in 2017 is de druk op de woningmarkt verder toegenomen. Het afsprakenkader is daarom in 2022 geactualiseerd. Het uitgangspunt blijft om bij de woningbouwproductie regionaal samen te werken en zoveel mogelijk in te zetten op inbreiding. De belangrijkste doelstelling van het Afsprakenkader wonen 2022 is om tempo te maken en volop in te zetten op nieuwe woon- en leefkwaliteiten, alsmede behoud en versterking van leefmilieus met een gevarieerd woningaanbod voor alle doelgroepen.

Woondeal 2019-2023 Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. Deze versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Voor Eindhoven komt dit neer op een productie van 15.000 woningen, gemiddeld 3.000 per jaar. Dit komt overeen met de in het onderzoek Mark tmechanismen op de Eindhovense woningmarkt (2018) geraamde behoefte.

In navolging van het Afsprakenkader Wonen SGE 2017, is in de Woondeal vastgelegd dat de ontwikkeling van groen-stedelijke woonmilieus zich zal concentreren op de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. Het zwaartepunt voor de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. Naast het Afsprakenkader is de Brabantse Agenda Wonen een belangrijke leidraad bij de uitvoering van de Woondeal.

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019 In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes. De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio.

Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021 In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040.

Kwantitatieve opgave In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040.

In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren.

Kwalitatieve opgave Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder.

Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens.

De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van 30

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven.

Specifieke doelgroepen De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extramuraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien.

Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten.

De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten.

In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast. De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte.

Brainport principes Alle nieuwe woningbouwontwikkelingen dienen te worden ontwikkeld aan de hand van 7 Brainport Principes. De basis voor deze principes is vastgelegd in het regionale Afsprakenkader. Deze gelden voor alle gemeenten die deel uitmaken van het Stedelijk Gebied Eindhoven. Op 12-12-2022 is het voorliggende plan toegelicht aan portefeuille overleg Wonen van het SGE. Hieruit is gebleken dat het plan voldoet aan de 7 gestelde Brainport Principes. Koesteren van Identiteit (1), Ruimte voor Innovatie (2) en Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor (3) Binnen het plangebied zal een (her)ontwikkeling plaatsvinden. Het betreft een netto toevoeging van maximaal 276 nieuwe woningen ter plaatse van een bedrijfsperceel (steenbedrijf) en een rij woningen. De bestaande gebouwen worden gesloopt waarna nieuwbouw plaatsvindt. Er wordt een aantrekkelijk en gevarieerd woonmilieu beoogd, met eigentijdse appartementen in twee vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

hoogbouwvolumes in een groen woonmilieu. Er is daarbij veel aandacht voor (gedeeld) groen. Vanwege het ontbreken van groen in de huidige situatie zorgt dit plan voor een substantiele vergroting van het groen. Daarnaast creeërt bijzondere architectuur specifieke en herkenbare identiteit op een unieke locatie nabij treinstation en het gebied Strijp-S. Qua innovatie wordt ingezet op gebruik van deelmobiliteit, ov en fiets.

Invloed voor bewoners (4) Met de omgeving wordt een omgevingsdialoog gevoerd. De toekomstige bewoners van het plan zijn nog niet bekend, dus daar is geen afstemming mee geweest. Vraaggericht ontwikkelen (5) en Benutting regionaal schaalniveau (6) Het betreffen woningen voor de doelgroep 1- en 2-persoons huishoudens en gezinnen. Uit het recente regionaal woningmarktonderzoek blijkt dat er nog een grote behoefte is aan dit type woningen. Verder biedt het aantal woningen op stedelijk niveau een bijdrage aan het verminderen van het tekort aan woningen in Eindhoven. Tenslotte is het plan een inbreidingsplan waardoor het de druk op woningbouw in uitbreidingslocaties wat verlicht. Gezonde verstedelijking (7) De gedachte daarbij is dat gezonde mensen de basis vormen van een gezonde stad. Andersom draagt een gezonde leefomgeving bij aan een gezonde leefstijl. Dat inzicht raakt direct aan stedelijke ontwikkelingen. Verdichting is daarbij een effectief middel in het streven naar een gezonde verstedelijking. Het plan voorziet in woningen in een nieuw groen woonmilieu. Dit nodigt uit om te ontmoeten, spelen en te leven, ook in verbinding met het bestaande groen in de omgeving. Deze groene situatie draagt daarmee bij aan een gezonde leefomgeving. Ook de appartementen worden voorzien van een eigen buitenruimte, wat een kwalitatieve impuls is en bijdraagt aan gezonde verstedelijking.

Beoordeling plan Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 276 wooneenheden ten opzichte van de huidige planologische situatie (7 woningen en een sierbetratingsbedrijf).

Het planvoornemen past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven, zoals hierboven is beschreven, alsook in paragraaf 3.2.3 (Ladder voor duurzame verstedelijking). Ook wordt aan een kwalitatieve behoefte, daar de behoefte naar sociale huurwoningen, gezinswoningen en appartementen voor 1- of 2- persoonshuishoudens hoog is. Bovendien is de locatie gelegen binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de Interim omgevingsverordening. Daarmee past het binnen de regionale afspraken voor woningbouwontwikkelingen.

Ten slotte past het plan binnen de Brainport Principes.

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

3.5.2

Gemeentelijk beleid

Woonvisie 2015 Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad van Eindhoven de Woonvisie 2015 vastgesteld. De woonvisie geeft inzicht in de gemeentelijke ambities op het gebied van bouwen en wonen en steunt op drie pijlers: Eindhoven als ambitieuze stad, als solidaire stad en als innovatieve stad. Ambitieuze stad Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft. Solidaire stad De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst. Innovatieve stad De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren.

Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen. Woonprogramma Eindhoven 2021-2025 Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities: 1. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen; 2.

een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden; 3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners. Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:

vastgesteld I Deelgebieden Woensel-Zuid 2021 (De Sierlijke Dames) Gemeente Eindhoven

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Het streefpercentage van 20% sociale huur is opgenomen in het Collegeprogramma 2018-2022. Voor de periode daarna voorzien we een noodzakelijke groei naar 30%. Beoordeling plan Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 276 wooneenheden met verschillende doelgroepen, omdat zowel kleinere en grotere gezinswoningen als appartementen voor 1- en 2-persoonshuishoudens in meerdere segmenten (30% sociaal, 240% midden/hoog en 30% duur) worden gerealiseerd. Voor deze doelgroepen is grote behoefte in Eindhoven. Dit bouwplan sluit aan op deze vraag en op de drie voornoemde ambities van het woonprogramma. Gelet op het voorgaande voorziet dit plan dan ook in een deel van de (kwalitatieve) woningbehoefte. 3.5.3

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15083345/1