Bijlage 3 - Motivering BOPA Uitbreiding Mariënhage Eindhoven

Omgevingsvergunning - Motivering buitenplanse omgevingsplanactiviteit -

BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven Gemeente Eindhoven

OMGEVINGSVERGUNNING - Motivering buitenplanse omgevingsplanactiviteit -

BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven Gemeente Eindhoven

IDN-nummer:

NL.IMRO.0772.PM-0001

Status:

vastgesteld

Datum:

20 januari 2025

Locatie Nijmegen Wijchenseweg 102 6538 SX Nijmegen 024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl

Locatie Rosmalen Berlicumseweg 6D 5248 NT Rosmalen

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

5 6 7 10 10

Aanleiding en doelstelling Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit Huidige planologisch-juridische situatie Strijdigheid met het Omgevingsplan Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Het besluitvakgebied en het voornemen

11

2.1 2.2

11 11

De huidige situatie Toekomstige situatie

Hoofdstuk 3 Beleid

13

3.1 3.2 3.3

13 14 19

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4 Aspecten van de fysieke leefomgeving

27

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15

27 27 29 30 33 36 39 41 42 47 52 57 58 63 64

Algemeen Ladder voor duurzame verstedelijking Geluid Natuur Luchtkwaliteit Geurhinder Omgevingsveiligheid (externe veiligheid) Bodem Water Verkeer en parkeren Archeologie en Cultuurhistorie Leidingen Duurzaamheid en klimaat Gezondheid MER-beoordeling

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

69

5.1 5.2 5.3 5.4

Inleiding Juridische systematiek Werkingsbereik/ toepassingsbereik Beschrijving per functie

69 69 69 69

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

71

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

3

6.1 6.2

Algemeen Kostenverhaal

71 71

Hoofdstuk 7 Proces en participatie

73

7.1 7.2 7.3

73 73 77

Participatie & Procedure Participatie Indienen aanvraag, begin beslistermijn

Motivering buitenplanse omgevingsplanactiviteit

4

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doelstelling

Het voormalige kloostercomplex Mariënhage aan de Kanaalstraat 4 te Eindhoven is sinds 2019 getransformeerd naar DOMUSDELA. Binnen DOMUSDELA is boutique kloosterhotel Mariënhage gevestigd dat in onderlinge verbinding staat met een op dezelfde locatie aanwezig ceremoniehuis, congresfaciliteiten en horecafaciliteiten.

Afbeelding: impressie DOMUSDELA met hierin gevestigd boutique kloosterhotel Mariënhage (bron: website hotel Mariënhage en rapportage ladder voor duurzame verstedelijking) Het boutique kloosterhotel Mariënhage heeft met 83,2% de hoogste bezettingsgraad van alle hotels in Eindhoven in 2023 en is 211 dagen per jaar 100% bezet (en moet dan nee-verkopen). Als gevolg van de bestaande en sterk toenemende vraag naar kamers in het boutique kloosterhotel Mariënhage is er een duidelijke behoefte aan een uitbreiding van het aantal hotelkamers. Een specifieke eigen vraag voor de hotelkamers van boutique kloosterhotel Mariënhage is hierbij aan de orde vanwege de secundaire faciliteiten binnen het gebouwencomplex, zoals ceremonie- en congresruimten. In de noord- c.q. noordoostelijke vleugel (zoals weergegeven in onderstaande afbeelding) van het voormalige kloostercomplex (welk deel is gelegen aan de Augustijnerdreef 15 te Eindhoven) woonden tot eind 2017 nog de paters van de afdeling Eindhoven van de kloosterorde der Augustijnen. Het aantal paters neemt geleidelijk aan af en er is sprake van een gemiddeld hoge leeftijd. Mede in verband hiermee hebben de overgebleven paters ervoor gekozen om naar een andere locatie binnen Eindhoven te verhuizen. Vanaf Januari 2018 tot medio April 2024 is de noord- c.q.

noordoostelijke vleugel, met de hierin gevestigde zorgappartementen, gebruikt door de GGZ Eindhoven. Op dit moment staat de noord- c.q. noordoostelijke

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

5

vleugel van het gebouwencomplex leeg in afwachting van de beoogde toekomstige situatie. De eigenaar van het complex is vanwege de hiervoor aangehaalde grote vraag naar hotelkamers binnen boutique kloosterhotel Mariënhage voornemens om deze vleugel aan het bestaande boutique kloosterhotel Mariënhage toe te voegen en hierin te voorzien in een uitbreiding van 54 hotelkamers. Op dit moment zijn er in boutique kloosterhotel Mariënhage 78 hotelkamers gesitueerd. Het totaal aantal hotelkamers na uitbreiding zal derhalve 132 bedragen. Gelijktijdig met de uitbreiding van de het aantal hotelkamers worden ondersteunende functies gerealiseerd, waaronder begrepen een ontbijtruimte en een kantoorruimte voor hotelmedewerkers. De bestaande keuken in dit deel van het gebouwencomplex wordt hierbij gemoderniseerd. Voorts wordt, verband houdend met deze inpandige hoteluitbreiding, op grond van het gemeenteljike groenbeleidsplan voorzien in de realisatie van een groenplan op het westelijk tuindeel van de voormalige kloostertuin. Deze ruimtelijke motivering is bedoeld om de inpandige uitbreiding van het boutique kloosterhotel met inbegrip van de realisatie van het groenplan te vergunnen als een buitenplanse omgevingsplan activiteit (BOPA).

Afbeelding: noord- c.q. noordoostelijke vleugel van het voormalige kloostercomplex Mariënhage dat zal worden ingezet voor de inpandige uitbreiding van het bestaande boutique kloosterhotel Mariënhage (bron: ontwerp Atelier TR)

1.2

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit

Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan. In deze situatie wordt een buitenplanse omgevingsplanvergunning aangevraagd om af te wijken van het (tijdelijk deel van het) Omgevingsplan gemeente Eindhoven. Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit kan in twee varianten worden verdeeld: 1. 2.

het betreft een activiteit waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat een vergunning nodig is, maar de activiteit voldoet niet aan de beoordelingsregels om de vergunning te verlenen; een andere activiteit dat in strijd is met het omgevingsplan.

In deze situatie past de inpandige hoteluitbreiding niet binnen de regels van het Omgevingsplan Eindhoven, waaronder begrepen het tijdelijk deel van het Omgevingsplan Eindhoven zoals vastgesteld in het wijzigingsplan '1e wijziging Binnenstad Mariënhage'. Het betreffende wijzigingsplan '1e wijziging Binnenstad Mariënhage' laat binnen de functietoedeling 'gemengd - 3' ter plaatse van de aanduiding 'horeca' maximaal 68 hotelkamers toe. De voorgenomen inpandige hoteluitbreiding ligt buiten de aanduiding 'horeca' en voegt hierbij hotelkamers toe bovenop het op

6

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

grond van dit wijzigingsplan maximaal aantal toegestane hotelkamers. Op grond van een d.d. 23 september 2019 verleende omgevingsvergunning, welke mede gebaseerd is op het inmiddels vervallen Besluit omgevingsrecht, zijn in aanvulling op het vorenstaande nog 10 extra hotelkamers toegestaan. Het totaal aantal toegestaande hotelkamers bedraagt hiermee 78. De inpandige hoteluitbreiding voegt hotelkamers toe bovenop dit totale maximum en ter plaatse van een deel van het voormalige kloostercomplex waar het gebruik van hotelkamers nog niet is toegestaan. Daarmee is de beoogde activiteit die bestaat uit een inpandige uitbreiding van het bestaande boutique kloosterhotel Mariënhage met 54 hotelkamers (waarmee het aantal hotelkamers wordt vergroot tot een maximum van 132 kamers) in strijd met het (tijdeljk deel van het) Omgevingsplan gemeente Eindhoven. Voorts wordt, verband houdend met deze inpandige hoteluitbreiding, op grond van het gemeenteljike groenbeleidsplan voorzien in de realisatie van een groenplan op het westelijk tuindeel van de voormalige kloostertuin. Voor de aanleg zijn de regels uit het tijdelijk deel van het Omgevingsplan, zoals bedoeld in het 'Paraplubestemmingsplan Archeologie 2023', van toepassing. Deze regels bevatten een onderzoeksverplichting voor bodemingrepen. In dit verband is het groenplan voorgelegd aan de archeologische dienst van de gemeente Eindhoven.

Naar aanleiding hiervan heeft de archeologische dienst van de gemeente Eindhoven laten weten dat zij aanbeveelt om de aanlegactiviteiten door de dienst te laten begeleiden. Door hier op voorhand vanuit te gaan is tussentijds nader archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Door de begeleiding van deze werkzaamheden door de archeologische dienst als uitgangspunt te nemen, zonder nader tussentijds onderzoek, wordt afgeweken van de beoordelingsregels van het 'Paraplubestemmingsplan Archeologie 2023'. Op basis van de samenhang van de onderlinge activiteiten en de aanbevelingen vanuit de archeologische dienst van de gemeente Eindhoven wordt ervoor gekozen om af te wijken van de beoordelingsregels van het 'Parapluplan Archeologie 2023' en de aanlegactiviteiten te betrekken in de buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Op basis van het Besluit kwaliteit leefomgeving wordt een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit beoordeeld op basis van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties; het ETFAL- criterium. Daarnaast gelden op basis van het Besluit kwaliteit leefomgeving specifieke beoordelingsregels voor een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De verlening van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit mag bijvoorbeeld niet in strijd zijn met provinciale en nationale regelgeving.

Het inittiatief zal op basis van de voorgaande criteria in deze toelichting worden getoetst.

1.3

Huidige planologisch-juridische situatie

De locatie waarop de inpandige uitbreiding van boutique kloosterhotel Mariënhage is voorzien is gelegen aan de Augustijnerdreef 15 te Eindhoven. Op grond van het wijzigingsplan '1e wijziging Binnenstad Mariënhage' (vastgesteld op 26 september 2017) heeft de noord- c.q. noordoostelijke vleugel de functietoedelingen 'Gemengd - 3' en 'Waarde - Archeologie' en is hierbij voorzien van de aanduiding 'bouwvlak'.

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

7

Afbeelding: 1e wijzigingsplan Binnenstad (Mariënhage) De functietoedeling 'Waarde - Archeologie' is overigens inmiddels vervangen met het paraplubestemmingsplan archeologie 2023 (vastgesteld 23 januari 2024) waarin de functietoedeling 'Waarde- Archeologie 1' aan de orde is.

Afbeelding: paraplubestemmingsplan archeologie 2023 De autoparkeernormen uit het wijzigingsplan '1e wijziging Binnenstad Mariënhage', waarin de autoparkeernormen uit het bestemmingsplan 'Binnenstad' van toepassing zijn verklaard, zijn inmiddels vervangen door auto- en fietsparkeernormen op grond van artikel 2.4 uit het bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021'. In dit paraplubestemmingsplan is de 'actualisatie parkeernormen 2019' van toepassing verklaard ter vervanging en aanvulling van eerder vastgelegde parkeernormen. Inmiddels is overigens de 'Nota parkeernormen 2024' van kracht die als uitgangspunt wordt genomen in het kader van deze motivering voor een buitenplanse omgevingsplan activiteit.

8

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

Afbeelding: paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021 Voor wat betreft waterberging zijn de planregels van het wijzigingsplan '1e wijziging Binnenstad Mariënhage' aangevuld met het 'Paraplubestemmingsplan waterberging 2020' in die zin dat is voorzien in een verplichting om te voorzien in voldoende klimaatadaptieve waterberging in het geval van het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een rekentool. Het gebruik van de rekentool is aan de orde bij bij alle ruimtelijke ontwikkelingen waarbij méér dan 50m2 verhard oppervlak wordt aangelegd. In onderhavige situatie is er geen sprake van de aanleg van méér dan 50 m2 verhard oppervlak. Inmiddels is sprake van nieuwe beleidsregels (geldend vanaf 17 juli 2024) en worden de inhoud van de waterberging en de omvang van de andere maatregelen vastgesteld op grond van 'Beleidsregel groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen gemeente Eindhoven'. Voor het bepalen van de inhoud van de waterberging wordt gebruik gemaakt van een rekentool die de gemeente Eindhoven beschikbaar heeft gesteld. Het gebruik van de rekentool is aan de orde als er een waterbergingsopgave is. Die waterbergingsopgave is aan de orde bij bij alle ruimtelijke ontwikkelingen waarbij méér dan 50m2 verhard oppervlak wordt aangelegd of vernieuwd.

In onderhavige situatie is er geen sprake van de aanleg ofwel vernieuwing van méér dan 50 m2 verhard oppervlak.

Afbeelding: paraplubestemmingsplan waterberging

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

9

1.4

Strijdigheid met het Omgevingsplan

De bestemmingsplannen die zijn beschreven in paragraaf 1.3 zijn een onderdeel van het (tijdelijk deel van) het Omgevingsplan Eindhoven. Zoals in paragraaf 1.2 wordt beschreven, betreft de beoogde ontwikkeling een activiteit die in strijd is met het wijzigingsplan '1e wijziging Binnenstad Mariënhage' als het gaat om de inpandige hoteluitbreiding alsmede strijdig met de beoordelingsregels van het 'Paraplubestemmingsplan Archeologie 2023' voor wat betreft de realisatie van het groenplan. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, wordt via een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit afgeweken van het (tijdelijke deel van het) Omgevingsplan. De wettelijke grondslag van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is belegd in artikel 8.0a lid 2 Besluit kwaliteit leefomgeving (BKL). Artikel 8.0a BKL: 1.

2.

1.5

Voor zover een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een omgevingsplanactiviteit, wordt, als het gaat om een activiteit waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat het is verboden deze zonder omgevingsvergunning te verrichten, de omgevingsvergunning verleend als de activiteit niet in strijd is met de regels die in het omgevingsplan zijn gesteld over het verlenen van de omgevingsvergunning. Voor zover een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, wordt de omgevingsvergunning alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Leeswijzer

De aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit dient te worden voorzien van een ruimtelijke motivering, waaruit blijkt dat de beoogde ontwikkeling past binnen de kaders van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Na dit inleidende hoofdstuk wordt de motivering in de volgende hoofdstukken beschreven: Hoofdstuk 2 beschrijft het plangebied en planvoornemen. In Hoofdstuk 3 staat het beleidskader centraal. In Hoofdstuk 4 worden de relevante aspecten over de fysieke leefomgeving toegelicht. In Hoofdstuk 5 wordt het juridisch bestuurlijke proces beschreven. In Hoofdstuk 6 wordt de economische uitvoerbaarheid van het plan beschreven. In Hoofdstuk 7 Proces en participatie.

10

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

Hoofdstuk 2 voornemen 2.1

Het besluitvakgebied en het

De huidige situatie

Het voormalige kloostercomplex Mariënhage aan de Kanaalstraat 4 te Eindhoven is sinds 2019 getransformeerd naar DOMUSDELA. Binnen DOMUSDELA is boutique kloosterhotel Mariënhage gevestigd dat in onderlinge verbinding staat met een op dezelfde locatie aanwezig ceremoniehuis, congresfaciliteiten en horecafaciliteiten. In onderstaande afbeelding is de noord- c.q. noordoostelijke vleugel omkaderd weergegeven. In dit deel (gelegen aan de Augustijnerdreef 15 te Eindhoven) woonden tot eind 2017 nog de paters van de afdeling Eindhoven van de kloosterorde der Augustijnen. Het aantal paters neemt geleidelijk aan af en er is sprake van een gemiddeld hoge leeftijd. Mede in verband hiermee hebben de overgebleven paters ervoor gekozen om naar een andere locatie binnen Eindhoven te verhuizen. Vanaf Januari 2018 tot medio April 2024 is de noord- c.q. noordoostelijke vleugel, met de hierin gevestigde zorgappartementen, gebruikt door de GGZ Eindhoven. Op dit moment staat de noord- c.q. noordoostelijke vleugel van het gebouwencomplex leeg in afwachting van de beoogde toekomstige situatie.

Afbeelding: luchtfoto van het Mariënhage complex en de locatie van de noord- c.q. noordoostelijke vleugel omkaderd

2.2

Toekomstige situatie

In de beoogde toekomstige situatie wordt de noord- c.q. noordoostelijke vleugel (zoals in onderstaande afbeelding opgenomen) van het voormalige kloostercomplex Mariënhage (gelegen aan de Augustijnerdreef 15 te Eindhoven) ingezet voor een uitbreiding van het bestaande boutique kloosterhotel Mariënhage met 54 hotelkamers. Op dit moment zijn er in boutique kloosterhotel Mariënhage 78 hotelkamers gesitueerd. Het totaal aantal hotelkamers na uitbreiding zal derhalve 132 bedragen. Gelijktijdig met de uitbreiding van de het aantal hotelkamers worden ondersteunende functies gerealiseerd, waaronder begrepen een ontbijtruimte en een kantoorruimte voor hotelmedewerkers. De bestaande keuken in dit deel van het gebouwencomplex wordt hierbij gemoderniseerd.

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

11

Afbeelding: impressie van het noord- c.q. noordoostelijke deel van het Mariënhage complex dat wordt ingezet voor de uitbreiding van het bestaande boutique kloosterhotel Mariënhage. Voor de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplan activiteit (Bopa) wordt voor de uitbreiding van het bestaande boutique kloosterhotel Mariënhage met 54 hotelkamers en ondersteunende voorzieningen alsmede ten behoeve van de realisatie van het groenplan, zoals beschreven in paragraaf 3.3.2, uitgegaan van het besluitvakgebied zoals opgenomen in Bijlage 1 bij deze motivering.

12

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

Hoofdstuk 3 3.1

Beleid

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de opvolger van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), waarin het Rijk een langetermijnvisie geeft op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt keuzes te maken. Bij de afweging van keuzes wordt bij voorkeur gekozen voor slimme combinaties van functies, wordt uitgegaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden en worden beslissingen niet uitgesteld of doorgeschoven. De nationale belangen en opgaven waarop het Rijk wil sturen en richting wil geven, komen samen in de volgende vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en verandering energievoorziening. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes: 1. 2. 3.

Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Afwentelen wordt voorkomen.

Beoordeling Het planvoornemen voorziet in een inpandige uitbreiding van boutique kloosterhotel Mariënhage met 54 hotelkamers. Gelijktijdig met de uitbreiding van de het aantal hotelkamers worden ondersteunende functies gerealiseerd, waaronder begrepen een ontbijtruimte en een kantoorruimte voor hotelmedewerkers. De bestaande keuken in dit deel van het gebouwencomplex wordt hierbij voorzien van nieuwe keukenapparatuur om te voldoen aan HAACP. Het planvoornemen is gelet op de aard van deze activiteit niet in strijd met de vier prioriteiten van de NOVI. Gelet op de aard van het planvoornemen past de activiteit in het doel om een (duurzaam) economisch groeipotentieeel in Eindhoven te realiseren. Eveneens, past de activiteit binnen een sterke en gezonde stedelijke ontwikkeling waarbij economie wordt gecombineerd met recreatie en toerisme. Het planvoornemen past binnen het beleid van de NOVI. 3.1.2 Instructieregels Rijk (AMvB's) De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB's): het Omgevingsbesluit, het Besluit kwaliteit leefomgeving, het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving. In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Het planvoornemen is getoetst aan deze vier algemene maatregelen van bestuur.

Omgevingsbesluit Het Omgevingsbesluit richt zich tot alle partijen die in de fysieke leefomgeving actief zijn: burgers, bedrijven en de overheid. Het Omgevingsbesluit regelt in aanvulling op de wet onder meer welk bestuursorgaan het

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

13

bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen en welke procedures gelden. Ook regelt dit besluit wat de betrokkenheid is van andere bestuursorganen bij de besluitvorming en een aantal op zichzelf staande onderwerpen, zoals de milieueffectrapportage en financiële bepalingen. Besluit activiteiten leefomgeving Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) bevat, samen met het Besluit bouwwerken leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers, bedrijven en overheden zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Ook bepaalt het besluit voor welke van deze activiteiten een omgevingsvergunning nodig is. Dit besluit bevat regels voor de aspecten milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen, het gelegenheid bieden tot zwemmen en baden in een badwaterbassin en cultureel erfgoed. Besluit bouwwerken leefomgeving Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bevat, samen met het Besluit activiteiten leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Dit besluit bevat regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid bij het (ver)bouwen van een bouwwerk, de staat van het bouwwerk, het gebruik van het bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden.

Besluit kwaliteit leefomgeving Hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat instructieregels ter bescherming van de nationale belangen, waaronder: waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2) beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3) beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; Beoordeling Het planvoornemen is aan de hand van de bovenstaande instructieregels getoetst. Er is geconcludeerd dat een aantal instructieregels van toepassing zijn op dit initiatief. De uitwerking van deze instructieregels en de toetsing aan deze instructieregels is beschreven in Hoofdstuk 4 Aspecten van de fysieke leefomgeving.

Aan de hand hiervan wordt vastgesteld dat met dit initiatief aan de instructieregels van het rijk wordt voldaan.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Brabants omgevingsvisie Provinciale Staten van Noord-Brabant heeft op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' met bijbehorende PlanMER vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in het jaar 2050 uit zou moeten zien. En waar de provincie in het jaar 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie benoemt daarbij een aantal hoofdopgaven: De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te

14

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

kunnen wonen, werken en leven in Brabant. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moeten we minder energie gebruiken en meer duurzame energie op gaan wekken. Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering krijgen we meer extremen in temperatuur en neerslag. Dit heeft gevolgen voor hoe we onze leefomgeving vormgeven. Slimme netwerkstad: de manier waarop we ons verplaatsen verandert en Brabanders stellen andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor hoe het netwerk van steden en dorpen functioneert en verder vorm krijgt. Concurrerende, duurzame economie: we willen top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij we de omslag naar een verregaande circulaire economie maken en digitalisering steeds belangrijker wordt. Beoordeling Het planvoornemen voorziet in een inpandige uitbreiding van boutique kloosterhotel Mariënhage met 54 hotelkamers. Gelijktijdig met de uitbreiding van het aantal hotelkamers worden ondersteunende functies gerealiseerd, waaronder begrepen een ontbijtruimte en een kantoorruimte voor hotelmedewerkers. De bestaande keuken in dit deel van het gebouwencomplex wordt hierbij voorzien van nieuwe keukenapparatuur om te voldoen aan HAACP. Daarnaast wordt een groenplan gerealiseerd.

Gelet op de aard van de beoogde activiteit is het planvoornemen niet in strijd met de doelstellingen van de omgevingsvisie van de provincie Noord - Brabant. 3.2.2

Omgevingsverordening Noord-Brabant

3.2.2.1 Inleiding De Omgevingsverordening Noord-Brabant is op 1 januari 2024 in werking getreden en betreft een planologische verordening waarin eisen gesteld worden aan de opstelling van een gemeentelijk omgevingsplan. Deze verordening vormt een direct toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder mede begrepen ontwikkelingen waarvoor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit aan de orde is. In de omgevingsverordening zijn de bestaande regels over de fysieke leefomgeving in één verordening onder gebracht. De omgevingsverordening sluit aan op de Omgevingswet en de werkwijze van de omgevingsvisie. De regels sluiten aan bij het diep, rond en breed kijken uit de omgevingsvisie, maar zijn ook gebaseerd op overig vastgesteld beleid zoals de doelen en ambities voor duurzame energie uit de Energie-agenda of bij de uitwerking van beleid in het Regionaal Water- en Bodem Programma. Een uitsnede van een relevante kaart van de verordening is in onderstaande afbeelding weergegeven. In het navolgende worden de relevante regels uit de omgevingsverordening, die van toepassing zijn op voorliggend voornemen, samengevat en vindt de toets aan de instructieregels plaats.

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

15

Afbeelding: uitsnede kaart 5 van de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant ter plaatse van voormalig kloostercomplex Mariënhage te Eindhoven 3.2.2.2 Basisprincipesvoor een evenwichtige toedeling van functies Voor de onderhavige ontwikkeling gelden de navolgende algemene instructieregels op basis van paragraaf 5.1.2 van omgevingsverordening: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies. Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit ( artikel 5.7) Op basis van de omgevingsverordening wordt invulling gegeven aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dient hierbij een aantal basisprincipes te worden gehanteerd om invulling te kunnen geven aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Er dient rekening gehouden te worden met de volgende basisprincipes: 1. 2. 3.

zorgvuldig ruimtegebruik; de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering; meerwaardecreatie.

Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5.8) houdt in dat: a. b.

een ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag; de mogelijkheden voor intensivering van bestaand ruimtebeslag en meervoudig ruimtegebruik zijn afgewogen en betrokken bij een ontwikkeling; c. bij stedelijke ontwikkeling toepassing wordt gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking, bedoeld in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving; d. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel ; en e. splitsing van een bestaand bouwperceel niet is toegestaan. Als uit een zorgvuldige afweging blijkt dat een ontwikkeling niet binnen bestaand ruimtebeslag mogelijk is, is uitbreiding van ruimtebeslag mogelijk onder de in de omgevingsverordening opgenomen voorwaarden.

De lagenbenadering (artikel 5.9) biedt inzicht in welke effecten een ontwikkeling heeft op de lagen afzonderlijk, de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd; en hoe negatieve

16

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

effecten worden voorkomen. Voor de lagenbenadering worden de volgende lagen onderscheiden: a. b.

de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige- en archeologische waarden; de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; en c. de bovenste laag, zoals zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden , de omvang van de functie en de bebouwing , de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, milieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving. Bij het actief benutten van de factor tijd wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde van de lagen, het verleden, de onomkeerbaarheid van optredende effecten op de lagen door de gewenste ontwikkeling en de toekomstwaarde van de ontwikkeling vanuit het perspectief van duurzaamheid en toekomstbestendigheid. Meerwaardecreatie (artikel 5.10) omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. b.

de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

3.2.2.3 Duurzame stedelijke ontwikkeling Voor de onderhavige ontwikkeling is de instructieregel over een duurzame stedelijke ontwikkeling van toepassing. De instructieregel is beschreven in artikel 5.55 van de omgevingsverordening. Op basis van artikel 5.55 lid 1 van de omgevingsverordening bevat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen een onderbouwing waarin wordt onderbouwd dat er sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling en dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken. Hierbij geldt als opmerking dat voor hotelontwikkelingen vooralsnog géén sprake is van regionale afspraken. Volgens lid 2 van artikel 5.55 is er sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling indien de voorziening voldoet aan de volgende criteria: a. b. c. d. e. f.

een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving; toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie

3.2.2.4 Beoordeling Het planvoornemen voorziet in een inpandige uitbreiding van boutique kloosterhotel Mariënhage met 54 hotelkamers. Gelijktijdig met de uitbreiding van de het aantal hotelkamers worden ondersteunende functies gerealiseerd, waaronder begrepen een ontbijtruimte en een kantoorruimte voor hotelmedewerkers. De bestaande keuken in dit deel van het gebouwencomplex wordt hierbij voorzien van nieuwe keukenapparatuur om te voldoen aan HAACP. Daarnaast wordt een groenplan gerealiseerd. Het planvoornemen wordt gerealiseerd in een leegstaand deel van het voormalige kloostercomplex Mariënhage. Met het hergebruik wordt voorkomen dat dit gedeelte van het pand niet wordt gebruikt. De omgevingskwaliteit in de omgeving blijft hiermee in een goede staat . Daarnaast worden onveilige situaties door het vestigen van een nieuwe functie voorkomen en verloerderd de leefomgeving niet rondom het leegstaande deel van het gebouwencomplex. Zorgvuldig ruimtegebruik:

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

17

a.

b.

c.

d. e.

de ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand ruimtebeslag. Artikel 5.4 van de omgevingsverordening verstaat onder bestaand ruimtebeslag: de locatie Stedelijk gebied, de locatie Bebouwd gebied of een bestaand bouwperceel. In dit geval is sprake van zowel de locatie Stedelijk gebied als een bestaand bouwperceel. de inpandige hergebruiksfunctie in de vorm van een uitbreiding van het bestaande boutique kloosterhotel Mariënhage kan vanwege de leegstand en de behoefte aan hotelkamers als een logische ontwikkeling worden gezien voor wat betreft het inzetten van het bestaande ruimtebeslag. Een andere intensivering van het bestaand ruimtebeslag en meervoudig ruimtegebruik is in deze ruimtelijke context niet aan de orde. de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijk is verwerkt in paragraaf 4.2 van deze toelichting. Als conclusie geldt dat aan de ladder voor duurzame verstelijking, als bedoeld in in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving, wordt voldaan. er wordt gebruik gemaakt van bestaande bebouwing en voorzieningen op het bestaande bouwperceel. Daarnaast wordt voorzien in de realisatie van een groenplan. er is géén sprake van splitsing van een bouwperceel.

De lagen benadering: Het inpandige hergebruik heeft géén relevante effecten op de lagen ondergrond, netwerk en bovenste laag. Er wordt voor het hergebruik gemaakt van de bestaande toestand. Voor de realisatie van het groenplan wordt uitgegaan van begeleiding door de archeologische dienst, waardoor de ondergrond laag niet wordt aangetast. Voor de netwerk laag geldt dat gebruik wordt gemaakt van bestaande infrastructuur en een multimodale afwikkeling van het verkeer. De uitbreiding van het hotel is goed bereikbaar via openbaar vervoer en voor auto- c.q. vrachtverkeer. Om het pand te voorzien van voldoende energie worden warmtepompen nabij de locatie geplaatst waardoor het initiatief een optimale invulling geeft voor het gebruik en productie van duurzame energie. De effecten op de bovenste laag worden, evenals de onderste en netwerk laag, nader beschouwd in hoofdstuk 4. Hieruit blijkt dat er géén relevante effecten zijn. Meerwaardecreatie: Een leegstaand deel van het voormalige kloostercomplex Mariënhage wordt hergebruikt voor de uitbreiding van het bestaande boutique hotel Mariënhage.

De ontwikkeling draagt hiermee bij aan het: herstel een duurzame instandhouding van een rijksmonumentaal gebouwencomplex; beleefbaar maken van het rijksmonumentale gebouwencomplex voor de bezoekers; scheppen van werkgelegenheid door het creëren van nieuwe banen die nodig zijn voor het faciliteren van de uitbreiding van de hotelfunctie; scheppen van een mogelijkheid voor een betere benutting van de bestaande ceremonie en conferentieruimten, omdat hiermee vaker tevens een overnachtingsmogelijkheid kan worden aangeboden; behouden van leefgebieden voor soorten. Zo blijven de zolders met openingen toegankelijk voor soorten. Duurzame stedelijke ontwikkeling: Gelet op de aard van het planvoornemen, waarbij sprake is van een duurzame hergebruiksfunctie van een bestaand leegstaand gebouwdeel, geldt de conclusie dat met het voornemen sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Het voornemen wordt gerealiseerd in een leegstaande vleugel en deze vleugel krijgt een nieuwe functie. Hierdoor wordt voorkomen dat dit gedeelte van het pand niet wordt gebruikt. Waardoor de omgevingskwaliteit in de omgeving in een goede staat blijft en het rijksmonument duurzaam behouden blijft.

18

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

Daarnaast worden onveilige situaties door het vestigen van een nieuwe functie voorkomen en verloerderd de leefomgeving niet rondom het plangebied. Er is daarmee sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik. Om het pand te voorzien van voldoende energie worden warmtepompen nabij de locatie geplaatst waardoor het initiatief een optimale invulling geeft voor het gebruik en productie van duurzame energie. Voor de goede orde moet overigens worden vermeld dat de effecten van de te realiseren warmtepompen wel zijn beschouwd in het akoestisch onderzoek, maar dat de bouw van de warmtepompen geen onderdeel vormt van deze buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De warmtepompen zijn als overige bouwwerken te beschouwen en binnen de bestemming 'Gemengd - 3' rechtstreeks (de bouwhoogte is ruim minder dan het toegestane maximem van 3 meter) vergunningbaar als omgevingsplanactiviteit op grond van het bestemmingsplan 'I Binnenstad (Mariënhage Dommeltuin e.o.)'. Het aanpalende gebied rondom het Marënhage complex is voor stedelijke begrippen reeds zeer groen te noemen en landschappelijk ingepast. In aanvulling hierop zal nog worden voorzien in de realisatie van een groenplan in het westelijk tuindeel van de voormalige kloostertuin. Het voornemen zal hiermee géén afbreuk doen aan de groene inbedding en mogelijkheden voor waterberging.

Hierdoor wordt rekening gehouden met de aspecten van klimaatverandering: hittestress en de opvang van water. Aangezien het voornemen een inpandige gebruikswijziging betreft van het Mariënhage complex zal het voornemen geen afbreuk doen aan de mogelijkheden om duurzame mobiliteit te benutten. In paragraaf 4.2 wordt nader uiteengezet waarom het voornemen past binnen de instructieregel van het Besluit kwaliteit leefomgeving; Ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling. In die uiteenzetting wordt geconcludeerd dat het voornemen past binnen criteria van deze instructieregel. Hierbij geldt in het verlengde van artikel 5.55 lid 1 van de omgevingsverordening als opmerking dat voor hotelontwikkelingen vooralsnog géén sprake is van regionale afspraken. In het verlengde van het aspect meerwaardecreatie geldt hierbij dat het voornemen een bijdrage levert aan een duurzame en concurrerende economie. Het planvoornemen past, gelet op het voorgaande, binnen kaders van een duurzame stedelijke ontwikkeling overeenkomstig de instructieregel uit de de omgevingsverordening Noord - Brabant. 3.2.2.5 Conclusie Gelet op het bovenstaande geldt als conclusie dat met dit voornemen aan de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening wordt voldaan.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Eindhoven Eindhoven is in trek. De regio trekt mensen uit binnen- en buitenland. Zij komen hier graag wonen en werken. Tussen 2022 en 2040 worden in Eindhoven 40.000 nieuwe woningen gebouwd. Ook komen er 36.000 banen bij. Een stad die groeit, heeft ruimte nodig voor woningen, voorzieningen, groen, verkeer, klimaatmaatregelen en de energietransitie. De ruimte in Eindhoven is beperkt. Daarom moeten we goede keuzes maken en slim met de ruimte omgaan. De omgevingsvisie beschrijft hoe wordt omgegaan met de groei van Eindhoven. In de omgevingsvisie wordt beschreven wat Eindhoven bereikt willen hebben voor 2040. Dat is de ambitie. Ook wordt beschreven hiervoor moet worden gedaan om de ambitie te bereiken. Dat zijn de opgaven. Tot slot wordt in de omgevingsvisie aangegeven welke keuzes wordn gemaakt om de ambitie te realiseren.

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

19

De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving en is verplicht onder de nieuwe Omgevingswet. Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Hierbij is meegedacht door: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 26 november 2024 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. De omgevingsvisie is vanaf 13 december 2024 in werking. Hierbij zijn de interim structuurvisie en een eerdere versie van de omgevingsvisie (Eindhoven kloppend hart van Brainport) vervallen.

Eindhoven 2040; Stad waar de toekomst gemaakt wordt In 2040 is Eindhoven, binnen haar stadsgrenzen, gegroeid naar een compacte, gezonde, groene stad met een wereldse uitstraling. Het is plezierig om er te wonen, met veel groen, goede voorzieningen en prettige wijken. De stad is slim ingedeeld, met verdichting rondom (H)OV-knooppunten en omgeven door parken en groene ruimtes voor ontmoeting, beweging en ontspanning. Ondanks de verdichting voelt de stad aangenaam en natuurlijk aan. Eindhoven heeft zich ontwikkelt naar een slimme, gezonde duurzame stad voor iedereen. Stevig verbonden met de Brainportregio en de verdere omgeving.Dit gewenste beeld voor 2040 kunnen we alleen bereiken door middel van een goede balans tussen groei, welzijn en ecologie. Dit vertaalt zich in een integrale ambitie.

Eindhoven is de stad waar de toekomst gemaakt wordt, met een goede balans tussen onze unieke economie, ecologie en welzijn. De integrale ambitie is opgedeeld in vier deelambities, die niet los van elkaar kunnen worden gezien. De vier deelambities zijn in evenwicht en vullen elkaar aan en vormen samen de integrale ambitie. Ze zijn: Eindhoven als toekomstbestendige stad: een klimaatadaptieve, gezonde, biodiverse en duurzame stad. Eindhoven als stad voor iedereen: een sociale, inclusieve en gastvrije stad. Eindhoven als hart van de Brainport regio: een innovatieve economische wereldspeler waar iedereen mee doet. Eindhoven als stad in ontwikkeling: een veranderende stad met oog voor eigenheid en historie. Van ambitie naar stedelijke opgaven De kenmerken van de bestaande stad, de ambitie van Eindhoven en trends en ontwikkelingen leiden samen tot een aantal stedelijke opgaven. Deze opgaven ontstaan uit het verschil tussen de stad van nu en de stad die eindhoven in 2040 wil zijn. De opgaven zijn stadsbreed, langjarig en dragen bij aan het realiseren van de beschreven ambities. Ze geven richting aan de ontwikkeling van onze stad. De stedelijke opgaven zijn allemaal even belangrijk en moeten in samenhang met elkaar worden opgepakt. De opgaven kunnen worden uitgewerkt in programma’s. Deze programma’s kunnen thematisch (bijvoorbeeld het programma ondergrond) of gebiedsgericht zijn.

Er zijn verplichte en niet-verplichte programma's. In de Omgevingswet is bepaald welke programma’s verplicht zijn. De stedelijke opgaven zijn: 1. 2. 3. 4.

20

Eindhoven wordt klimaatneutraal; Eindhoven vergroent en wordt gezonder met oog voor mens en dier; Eindhoven bouwt door aan een vitale stad met ruimte voor iedereen en meerdere centra; Eindhoven investeert in leefbare, sociale en veilige wijken;

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

5. 6. 7.

Eindhoven biedt ruimte aan een sterke, concurrerende en duurzame Brainporteconomie; Eindhoven werkt aan duurzame mobiliteit en bereikbaarheid: vlot, veilig en schoon; Eindhoven werkt aan een levendige stad met goede basis- en topvoorzieningen.

Samen met de stad wordt gewerkt aan de stedelijke opgaven. Hierbij wordt de samenwerking opgezocht met ketenpartners (bijvoorbeeld Waterschap, ODZOB, Veiligheidsregio en GGD), bedrijfsleven, overheden (rijk, provincie, SGE en MRE), inwoners, ondernemers, onderwijsinstellingen, welzijnsorganisaties, woningcorporaties, ontwikkelaars en belangenorganisaties. Beoordeling In de beoogde toekomstige situatie wordt de noord- c.q. noordoostelijke vleugel van het voormalige kloostercomplex Mariënhage (gelegen aan de Augustijnerdreef 15 te Eindhoven) ingezet voor een uitbreiding van het bestaande boutique kloosterhotel Mariënhage met 54 hotelkamers. Door het toevoegen van extra hotelkamers, wordt tegemoet gekomen aan een stijgende vraag voor hotelkamers in de gemeente Eindhoven en voorziet het voornemen in de doelstelling die de omgevingsvisie van de gemeente Eindhoven stelt rondom recreatie en het versterken van recreatieve voorzieningen. Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan een vitale stad met een mix van voorzieningen in het centrumgebied. Erfgoed is belangrijk voor de identiteit van Eindhoven. Het is zichtbaar in de vele monumenten, historische radialen, historisch groen en de historische stedenbouwkundige opbouw van de stad. Met onderhavige ontwikkeling wordt mede bijgedragen aan het behoud van herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van de stad.

De omgevingsvisie geeft expliciet aan waardevolle gebouwen te willen bewaren en deze gebouwen een nieuwe functie te willen geven, zoals te zien is bij Strijp-S en DomusDela. Onderhavige ontwikkeling maakt onderdeel uit van DomusDela en is in lijn met hetgeen de omgevingsvisie voor bestaand erfgoed nastreeft. Ook de energietransitie en vergroening maken onderdeel uit van het voornemen. De uitbreiding van het bestaande boutique kloosterhotel zal gebruik maken van warmtepompen. In de buitenruimte zal aan de voorzijde van het gebouw (westelijk tuindeel van de voormalige kloostertuin) invulling worden gegeven aan een groenplan. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 3.3.2 waarin het groenbeleidsplan aan de orde komt. Hiermee geeft dit voornemen invulling aan de ambities die zijn geformuleerd in de Omgevingsvisie. 3.3.2 Groenbeleidsplan Eindhoven heeft de ambitie om een leefbare, gezonde en klimaatadaptieve stad te zijn als basis voor een sterk vestigingsklimaat in het hart van de Brainport. Een goede groenstructuur is een basisvoorwaarde hiervoor. De waarde van groen voor de stad is evident. Het gemeentelijk groenbeleid is gericht op het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies.

De gemeente hecht grote waarde aan de kwaliteit van de stad die tot uiting komt in de waarde van het groen voor natuur, klimaat/milieu, water, productie, recreatie, identiteit. Dit zijn belangrijke waarden voor de stad om te beschermen en bevorderen. Het Groenbeleidsplan 2017 (vastgesteld door Raad d.d. 31 januari 2017) bevat een ‘Procesafspraak groenplannen’. Die luidt als volgt: “Bij (her)ontwikkeling van gebouwen of gebieden moet de initiatiefnemer een groenplan opstellen. Dit bevat een toelichting van de groene inrichting in het plan. Hierin komt niet alleen de groene inrichting op maaiveld en evt. dak en gevel aan bod, maar is ook rekening gehouden met de beschikbare boven- en ondergrondse ruimte, vooral bij bomen. Uitgangspunt is steeds: kwalitatief en duurzaam groen en zo min mogelijk verharding. Het plan moet argumenten bevatten, waarom verharding wordt toegepast. Als het groenplan niet voldoet, wordt in samenwerking met de afdeling Groen gezocht naar een passende oplossing, en/of is de Groencompensatieregeling van toepassing.”

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

21

Bij een ruimtelijk initiatief wordt, vanuit deze afspraak, gevraagd om een groenplan op te stellen waarin wordt aangegeven hoe wordt omgegaan met de aanwezige groenwaarden. In het bijzonder wordt gevraagd om aan te geven hoe het aanwezige groen wordt ingepast in de plannen en/of hoe het aanwezige groen wordt gecompenseerd wanneer het door de ontwikkeling die u beoogt wordt aangetast. 3.3.2.1 Groenplan Aanleiding: Voor de inpandige functie wijziging van de noord- c.q. noordoostelijke vleugel van het voormalige kloostercomplex Mariënhage (gelegen aan de Augustijnerdreef 15 te Eindhoven) ten behoeve van de uitbreiding van het bestaande boutique kloosterhotel Mariënhage met 54 hotelkamers is na overleg tussen de gemeente Eindhoven (afdeling Groen) en initiatiefnemer een groenopgave vastgesteld en overeengekomen. De opgave bedraagt een oppervlakte van 300 m2. De groenopgave dient plaats te vinden op eigen grond. De initiatiefnemer en gemeente hebben hiervoor het westelijk tuindeel van de voormalige kloostertuin aangewezen. De grootte van dit tuindeel bedraagt ca. 500 m2 . Groenopgave: De inrichting van de groenopgave is afgestemd met de gemeente en hiervoor zijn de volgende uitgangspunten benoemd: 300 m2 hoogwaardig groen. Afhankelijk van de kwaliteit groen kan de groenopgave worden ingevuld met de inrichting van tussen de ca. 250 tot 350 m2 groenareaal.

De geplande locatie voor de groenopgave bedraagt ca. 500 m2. Daarmee wordt het areaal voor de groenopgave ruim behaald. Paden uitgevoerd in water-passeerbare verharding leiden niet tot een extra water- groenopgave. Een inrichting als formele kruiden- en nutstuin verwijzend naar het voormalige klooster, en waarbij de nutstuin voor het huidige gebruik als hotel restaurant eveneens een toegevoegde waarde is (kan zijn), is ook als een goede, en kwalitatief voldoende inrichting beoordeeld. Locatie groenopgave: De groenopgave wordt in het westelijk tuindeel van de voormalige kloostertuin vormgegeven. Binnen het tuindeel zijn enkele groenelementen aanwezig die zo mogelijk in een nadere uitwerking van het plan worden geïntegreerd. De aanwezige " folly's klooster ruïne " zijn in het nu uitgewerkte inrichtingsvoorstel opgenomen in het groenplan.

22

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

Figuur: locatie groenopgave. (geel kader) bron: google maps Inrichtingsplan: De groenopgave wordt vormgegeven door een inrichting van het terrein als kruiden- nutstuin met een verwijzing naar de kruiden en nutstuinen van het voormalige klooster. Er is voor deze inrichting aangesloten op een veel voorkomende formele tuinstructuur van kloostertuinen. Totaal worden 12 formele bloem- en kruidenvakken gerealiseerd met een totaal oppervlak van ca. 200 m2. De kloostertuin wordt omsloten door haag- en heesterplantsoen, totaal ca. 130 m2. Centraal in de formele tuin is een bloemrijk grasveld als informeel terras en zitruimte voorzien. Totaal ca. 60 m2. Het totale groenareaal bedraagt daarmee ca. 390 m2. De hoofdpaden worden uitgevoerd in water-passeerbare elementverharding. De secundaire paden worden uitgevoerd in half-verharding, bv. stolgrind.

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

23

Beplanting : De beplanting bestaat uit bloeiende-, bes-, noot- en vruchtdragende heesters en haagplantsoen als omkadering van de formele binnentuin. Met deze omkadering met opgaande groenstructuren ontstaat een besloten en beschutte tuin. De formele vakken worden ingericht met tuinkruiden, snijbloemen, vaste en eetbare planten en rozen. Daarnaast worden fruitbomen en bv. vijgen toegevoegd. Zo ontstaat een hoogwaardige beplantings-samenstelling waarbij de biodiversiteit wordt vergroot. Door vrucht-, bes- en nootdragende beplantingen aan te brengen wordt er niet alleen een nutstuin voor het restaurant aangelegd maar vormt de tuin ook een voedselbron voor o.a. insecten en kleine zoogdieren. Er is onderscheid gemaakt tussen bes- en vruchtdragende (rand-)beplanting en vakken met kruiden. De bes- en vruchtdragende (rand-) beplanting beslaat totaal ca. 130 m2. De aanplant heeft een maat van minimaal 60-80 cm., plantgat diepte 20-25 cm. Het aantal per m2 bedraagt 2- 3 st. (totaal 275 st.) en bestaat uit de volgende sortiment: Euonymus alatus Ribes nigrum Vaccinium corymbosum Corylus avellana Amelanchier lamarckii Symphorycarpus albus Ilex aquilegifolium Akebia quinata Aronia prunifolia

25 st. 50 st. 50 st. 25 st. 25 st. 25 st. 25 st. 25 st. 25 st.

Fruitbomen in kruidenvakken: laagstam; maat 8-10 cm. (stamomvang) mits anders vermeld. Boomplantgat diepte ca. 30 cm.

Mespilus germanica: Morus nigra Cydonia Oblonga Malus Cox's Orange de Pippin Pyrus communis Doyonne du Comice Ficus carica (maat 140-180 cm)

2 st. 2 st. 2 st. 4 st. 4 st. 2 st.

Kruidenvakken randbeplanting: 5 st. per m1 (als haagje rond de kruidenvakken) plantdiepte tot 20 cm. Lavendel angustifolia: (4 vakken) Rosmarinus officinalis (4 vakken) Ilex crenata (greenedge) (4 vakken)

240 st. 240 st. 240 st.

Kruidenvakken: invulling, 5 st. m2. Totaal ca. 720 st. potmaat p9. Plantgat diepte 10-15 cm. Salvia officinalis Symphytum officinale Thymus vulgaris Monarda 'Kardinal' Origanum laevigatum Origanum vulgare Hyssopus officinalis

24

36 st. 30 st. 30 st. 30 st. 30 st. 30 st. 30 st.

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

Levisticum officinale Melissa officinalis Mentha spicata Echinacea purpurea Foeniculum vulgare Agastache foeniculum Allium schoenoprasum Satureja montana Angelica archangelica Carum carvi Valeriana officinalis Petroselinum crispum Artemisaia dracunculus Symphytum officinale Helichrysum italicum Ruta graveolens

30 st. 36 st. 36 st. 30 st. 30 st. 30 st. 30 st. 36 st. 30 st. 30 st. 30 st. 36 st. 30 st. 30 st. 30 st. 30 st.

Inrichtingsplangroenopgave : Onderstaand inrichtingsplan met een nadere duiding van de functies binnen het groenplan is tevens opgenomen als Bijlage 8 bij de motivering van de buitenplans omgevingsplan activiteit. Voor de volledigheid is de bovenstaande toelichting op het groenplan hierbij tevens in de vorm van een notitie vormgegeven en gevoegd bij het inrichtingsplan.

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

25

Figuur: inrichtingsplan groenplan (bron: PouderoyenTonnaer)

26

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

Hoofdstuk 4 Aspecten van de fysieke leefomgeving 4.1

Algemeen

4.1.1 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) Gemeenten moeten ervoor zorgen dat de regels in het Omgevingsplan leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). De gemeente mag een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bij ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locatie’ gaat het om het vinden van een balans tussen ‘beschermen en benutten’. Onder ‘functie’ kan worden verstaan het gebruiksdoel of de status (bijzondere eigenschap) die een onderdeel van de fysieke leefomgeving op een bepaalde locatie heeft. Het gaat in het Omgevingsplan immers niet meer uitsluitend over een goede ruimtelijke ordening, maar over een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Dit brengt een bredere kijk op de leefomgeving met zich mee, onder meer vanuit het oogpunt van milieu, duurzaamheid en gezondheid. De ruimtelijke onderbouwing wordt zodoende opgevolgd door een “onderbouwing van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ”. Vaak wordt de term Goede Onderbouwing Fysieke Leefomgeving (GOFLO) hiervoor gebruikt.

In deze onderbouwing kunnen de volgende onderwerpen aan de orde komen: Ladder voor duurzame verstedelijking Duurzaamheid & gezondheid Verkeersgeneratie, -afwikkeling & parkeren Flora & Fauna Luchtkwaliteit Geluid Geur Omgevingsveiligheid Trilling Welstand Archeologie, cultuurhistorie en landschap Bodem Spuit- en milieuzones Weging van het waterbelang In paragraaf 4.2 tot en met 4.14 zullen de voor dit voornemen relevante onderwerpen worden beoordeeld.

4.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.2.1 Algemeen De Ladder voor duurzame stedelijk ontwikkeling is opgenomen als een instructieregel voor het Omgevingsplan. De instructieregel is ondergebracht in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl) als onderdeel van paragraaf 5.1.5. 'Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed'.

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

27

De Ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, van kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het Omgevingsplan rekening gehouden met: a. b.

de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied, de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Bij het bepalen of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet beoordeeld worden in hoeverre er sprake is van een nieuw of groter planologisch ruimtebeslag en/of een functiewijziging. Het beoogde en huidige planologische regime moeten daarbij met elkaar vergeleken worden. De kwantitatieve én kwalitatieve behoefte van de ontwikkeling moet worden bepaald op het niveau van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. Bij woningbouw is bijvoorbeeld vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. In de beoogde toekomstige situatie wordt de noord- c.q. noordoostelijke vleugel van het voormalige kloostercomplex Mariënhage (gelegen aan de Augustijnerdreef 15 te Eindhoven) ingezet voor een uitbreiding van het bestaande boutique kloosterhotel Mariënhage met 54 hotelkamers met inbegrip van hieraan ondersteunende voorzieningen zoals een ontbijtzaal en kantoorruimten voor hotelpersoneel.

Gelet op de aard en de omvang van deze functiewijziging dient het voornemen in ieder geval te worden gekwalifcieerd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het initiatief dient derhalve te worden getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving). De Ladder voor de duurzame verstedelijking vereist dat een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling kwantitatief en kwalitatief wordt onderbouwd. 4.2.2 Beoordeling In het in Bijlage 2 opgenomen onderzoeksrapport Ladderonderbouwing uitbreiding Hotel Mariënhage Eindhoven is onderzocht of de behoefte aan de hoteluitbreiding kwantitatief en kwalitatief kan worden onderbouwd. In het rapport is geconcludeerd dat de uitbreiding van het hotel voorziet in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte, gelet op de volgende conclusies: Er is een grote en sterk groeiende vraag naar hotelkamers in het onderzoeksgebied (zeven gemeenten die geheel of gedeeltelijk binnen twintig autominuten van de planlocatie liggen, grofweg de Brainportregio); tegen het jaar 2035 zijn er 975 tot 1.351 extra kamers nodig (inclusief vervangingsvraag). De plancapaciteit is beperkt, waardoor er een forse behoefte resteert. De uitbreiding van Hotel Mariënhage zal zorgen voor versterking van de identiteit van het goed functionerende hotel.

De grote vraag naar secundaire faciliteiten zoals congresruimten zorgt voor een eigen vraag naar hotelkamers. Momenteel kunnen vaak niet de bezoekers van evenementen in het kloostercomplex terecht in het hotel. Het hotel sluit goed aan bij de zakelijke bezoeker waarvan de vraag de komende jaren zal toenemen. De impact op de omgeving en concurrentie is minimaal; de accommodatie zal (o.a. vanuit het unieke historische karakter) grotendeels haar eigen gasten trekken, zonder bezettingsgraden in de regio merkbaar te beïnvloeden. Voor zover er al sprake is van enige effecten verdampen deze snel weer door de

28

omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven

snel groeiende vraag naar overnachtingen. 4.2.3 Conclusie Ladder voor duurzame verstedelijking De uitbreiding van Hotel Mariënhage voorziet in een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. De planontwikkeling past daarom binnen de kaders van De Ladder voor de duurzame verstedelijking.

4.3

Geluid

4.3.1 Algemeen Als gevolg van de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn de regels over geluid uit het Activiteitenbesluit milieubeheer komen te vervallen. Deze regels zijn tijdelijk verhuisd naar het tijdelijke deel van het Omgevingsplan van de gemeente ('de bruidsschat'). Gemeenten zijn aan zet om gedurende de overgangsperiode (tot 1 januari 2032) eigen regels over geluid op te nemen in het omgevingsplan, mits daarbij wordt voldaan aan de bepalingen uit het Bkl. Zolang een gemeente nog geen eigen regels heeft, zijn regels voor geluid opgenomen in afdeling 22.3 en 22.4 van het omgevingsplan. Voor niet-lokale infrastructuur stelt het Rijk of de provincie regels in een projectbesluit. Bij het toelaten van een activiteit, (spoor)weg, industrieterrein of geluidgevoelige gebouw moet het bevoegd gezag het geluid op geluidgevoelige gebouwen beoordelen. De instructieregels hierover in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) heeft het Rijk gesteld voor de bescherming van de gezondheid en het milieu. Beoordeeld dient te worden of sprake is van het realiseren van een geluidgevoelig gebouw (3.21 Bkl) of geluidgevoelige ruimte (3.22 Bkl). Indien hiervan sprake is, dient tevens te worden beoordeeld of sprake is van de ligging in een geluidaandachtsgebied (3.20 Bkl).