Bijlage 3 - Exploitatieplan bedrijventerrein GDC Noord (De Schakel)

1323.254-EP4d2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 28.

2.

Werken en werkzaamheden

2.1.

De bestekken en tekeningen voor de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte, dienen te voldoen aan de door de gemeente gestelde nadere beeldkwaliteitseisen, zoals vastgelegd in het Beeldkwaliteitsplan GDC Noord (De Schakel), dat als bijlage 2 van deel C van dit Exploitatieplan, en het Handboek openbare ruimte, dat als bijlage 3 van deel C is toegevoegd.

2.2.

Als onderdeel van het Bouwrijp maken, dient het terrein te worden geëgaliseerd c.q. aangevuld met schoon zand c.q. grond (van maximaal milieucategorie 1) tot maaiveldhoogte.

2.3.

Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken van het Exploitatiegebied, de aanleg van Nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte, voordat het bestek ter goedkeuring is voorgelegd aan en is goedgekeurd door burgemeester en wethouders.

2.4.

De bestekken en tekeningen zullen worden getoetst aan de gestelde eisen in de in lid 2.1 genoemde stukken. Burgemeester en wethouders beslissen binnen zes weken na ontvangst van de bestekken en tekeningen omtrent de goedkeuring van deze stukken.

2.5.

De werken en werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd in overeenstemming met de door de gemeente goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het Bouw- en Woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de in lid 2.1 genoemde stukken. De partij die uitvoert, is aansprakelijk voor schade die zijn bouwactiviteiten veroorzaken.

2.6.

De uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte vinden plaats onder toezicht van een door burgemeester en wethouders aangewezen toezichthouder. De toezichthouder geeft aanwijzingen over de route van het bouwverkeer. Na de start van de uitvoering van de werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot de gronden van het Exploitatiegebied, waarop de uitvoering plaatsvindt. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd.

2.7.

Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren, zijn verplicht tot het onderhouden van de bouwwegen, totdat deze wegen als onderdeel van de Openbare ruimte Woonrijp zijn gemaakt.

2.8.

Zodra de werken en werkzaamheden zijn voltooid, wordt hiervan door partijen schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij die melding wordt een voltooiingverslag gevoegd, dat een aanduiding van de werken en werkzaamheden inhoudt, waarop de melding betrekking heeft.

2.9.

Een voltooiingverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten.

1323.254-EP4d2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 29.

2.10.

Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een voltooiingverslag, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt, dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met de goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het Bouw- en Woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen, zoals opgenomen in de in lid 2.1 en lid 2.2 genoemde stukken.

2.11.

Voor exploitant geldt na overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente een garantieperiode van 12 maanden, waarin hij eventuele gebreken voor zijn rekening herstelt.

2.12.

Het is verplicht de diensten, werken en werkzaamheden namens de gemeente openbaar aan te besteden volgens de richtlijnen 2004/18/EG van het Europees Parlement en de raad van 31 maart 2004 betreffende de coördinatie van de procedures voor het plaatsen van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten, zoals gepubliceerd in PbEG 2004, L 134/114 d.d. 30 april 2004, alsmede volgens de interpretatieve mededeling van de Europese Commissie over de Gemeenschapswetgeving die van toepassing is op het plaatsen van opdrachten die niet of slechts gedeeltelijk onder de richtlijnen inzake overheidsopdrachten vallen, zoals gepubliceerd in PbEG 2006, C 179/02. Wat betreft opdrachten met een opdrachtsom onder het betreffende drempelbedrag uit de voornoemde richtlijnen, dient voorts het gemeentelijk aanbestedingsbeleid te worden gevolgd waarvan de relevante delen op de website van de gemeente Eindhoven zijn opgenomen.

2.13.

Om te garanderen dat aan het in lid 2.12 bepaalde wordt voldaan, dient exploitant de raming van de door deze exploitant aan te leggen openbare voorzieningen 13 weken voorafgaand aan de geplande aanleg ter controle aan de gemeente voor te leggen. Daarbij dient de exploitant tevens een aanbestedingsprotocol op te stellen in overleg met het cluster centrale inkoop van de gemeente Eindhoven, waarin is aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt gegund. Dit aanbestedingsprotocol dient aan burgemeester en wethouders te worden voorgelegd. Burgemeester en wethouders beslissen uiterlijk 8 weken na ontvangst van de raming en het protocol omtrent de instemming met het protocol.

2.14.

De gunning van opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats in overeenstemming met het aanbestedingsprotocol waarmee door burgemeester en wethouders is ingestemd.

2.15.

Het is verboden werken, werkzaamheden en bouwwerken, zoals omschreven in hoofdstuk 4 van deel A van dit Exploitatieplan, uit te voeren in strijd met de eisen zoals opgenomen in de regels 2.1 tot en met 2.14 van hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan.

1323.254-EP4d2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 30.

3.

Locatie-eisen

3.1.

Koppelingen

3.1.1.

Een omgevingsvergunning, activiteit bouwen, wordt pas verstrekt op het moment dat de daarbij behorende gronden bouwrijp zijn gemaakt en de weg De Schakel geschikt is voor ontsluiting van de in de omgevingsvergunning bedoelde gronden.

3.1.2.

Het is verboden werk, werkzaamheden en activiteiten uit te voeren die in strijd zijn met de voornoemde fasering in artikel 3.1.1 als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan.

3.1.3.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 3.1.1 en 3.1.2, als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan, maar alleen indien de ontheffing past binnen een ter inzage gelegde herziening van dit Exploitatieplan.

1323.254-EP4d2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

4.

Blad 31.

Slotregel Dit Exploitatieplan wordt geciteerd als: “Exploitatieplan Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)”.

1323.254-EP4d2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

DEEL A

BIJLAGE 1

ka d. gr en s

ka d. gr en s

s en gr d. ka t a a tr fs e o lh e p is

A 3 -3 1 3

M

387000

A 4677

6 1 1

156500

7 3

ka d. gr en s

ka d. gr en s

A 4676

s en gr d. ka

ka d. gr en s

ka d. gr en s

s n re .g d ka

ka d. gr en s

vo or l op i ge

156550

ka d. gr en s

s n re .g d ka

ka d. gr en s

A 3671

387250

s en gr d. ka

A 4566

e

B

a n d

s en gr d. ka

D

e

S

c h a k e l

A 4563

D

A 3881

ka d. gr en s

ka d. gr en s ka d. gr en s

s n re .g d ka

s en gr . d ka

ka d. gr en s

ka d. gr en s

ka d. gr en s

ka d. gr en s

s en gr d. ka

ka d .g re n s

6 2 1

ka d. gr en s

s en gr d. ka

is p e lh o e fs tr a a t

ka d. gr en s

M

1 2 0

ka d .g re n s

ka d. gr en s

ka d. gr en s

s en gr d. ka

ka d. gr en s

ka d .g re n s

A 4077

ka d. gr en s

ka d. gr en s

A 4129

. gr d. a k . l or vo

ka d. gr en s

A 4415

s en gr d. ka

A 4076

ge i op l or vo

A 2242 7 0

ka d. gr en s

s en gr d. ka

s n re .g d ka

A 4075 ka d. gr en s

ka d. gr en s

ns re .g d ka

ka d. gr en s

ka d. gr en s

ka d. gr en s

s en gr d. ka

s n re .g d ka

A 4688

A 4476

ka d. gr en s

s n re .g d ka

s n re .g d ka

s en gr d. ka

s n re .g d ka

ka d. gr en s

A 4422

ka d. gr en s

s n e r g . d a k

s en gr . kad ge i op l r voo

ka d. gr en s

A 4381

s en gr d. ka

s en gr d. ka

ka d. gr en s

A 4379

A 4417

156300

voor l opi ge kad. gr ens

ka d. gr en s

M

A 4416

s en gr d. ka

ka d. gr en s

ns re .g d ka

387400

is p e lh o ka e d. fs gr tr en a s a t

A 4689 A 4414

156300

ge i op l r o vo

k ad . gr en s

s en gr . d ka

386850

k a d . g r e n s

A 4725

0 0 2

r. .g d a .k vl

ka d. gr en s vo or l op i ge

r. .g .k vl

k a d . g r e n s

s n e r g . d a k s n re .g d ka

s n re .g d ka

s en gr d. ka

s n re .g d ka

kad.grens

A 4477

A 4726

e g i p o l r o vo

ka d. gr en s

r. .g d a .k vl

kad.grens

s n e r g . d a k

s n e r g . d a k

s n e r g . d a k

A 4724

s n e r g . d a k

legenda

s n e r g . d a k Bestemmingsplan- / Exploitatiegrens.

_ 93119m2 + Opp.

Bestemming Bedrijf.

_ 54273m2 + Opp.

Bestemming groen.

_ 31420m2 + Opp.

Bestemming Verkeer.

_ + Opp.

6504m

Bestemming Water.

_ + Opp.

922m

s n e r g . d a k

2

2

Matenplan : MPL

sector:

Ruimtelijke Expertise Omgevingskwaliteit - Team matenplannen

Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel) - Verbeelding / Grondgebruik Inventarisatietekening

datum:

10-10-2022

kad. gemeente: Woensel A

A0

get.:

kappej

kad. peildatum: 10-10-2022

1 :500

gez.:

project:

079-100

dossier:

6765

formaat: schaal:

documentcode:

.

vervangt:

GRB-20200082

GRB-20220202

DEEL B

BIJLAGE 1

TAXATIERAPPORT GDC-Noord, De Schakel te Eindhoven

Datum: 14 november 2022

Colofon Taxatierapport:

Inbrengwaarde GDC-Noord, De Schakel

Opdrachtgever:

Gemeente Eindhoven

Eigenaar:

Diversen

Peildatum:

1 oktober 2022

Datum opname:

17 september 2022

Rapportdatum concept:

4 oktober 2022

Rapportdatum definitief:

14 november 2022

Taxateur:

Taxateur:

Rapportnummer: T 026 - 3037303 E raadgevers@delorijn.nl

TR22138 Handelsregister 10041605 Komkleiland 27, 6666 ME Heteren

Pagina 2 van 48

Inhoud 1

2

3

Algemene informatie

5

1.1 Opdrachtgever 1.2 Taxateurs 1.3 Project en aanleiding 1.4 Doel van de taxatie 1.5 Peildatum 1.6 Opname 1.7 Gehanteerde valuta 1.8 Ontvangen stukken 1.9 Opdrachtbrief en – voorwaarden 1.10 Gehanteerde werkwijze 1.11 Onafhankelijkheid taxateurs 1.12 Tuchtrecht 1.13 Aansprakelijkheid 1.14 Plausibiliteitsverklaring

5 5 6 6 7 7 7 7 7 7 8 8 8 8

Het te taxeren vastgoed

9

2.1 Korte omschrijving, kadastrale aanduiding 2.2 Publiekrechtelijke beperkingen 2.3 Eigenaren 2.4 Overige zakelijke rechten 2.5 Persoonlijk rechten 2.6 Algemene omschrijving van het exploitatiegebied 2.7 Vigerende planologie 2.8 Toegedachte planologie 2.9 Gebiedsaanduidingen 2.10 Functieaanduiding ‘Waterberging’ 2.11 Milieu 2.12 Fiscale aspecten

9 10 11 12 12 12 18 21 26 27 27 27

Exploitatieberekening bestemmingsplan Bedrijventerrein GDC-Noord 2009 (De

Schakel) 3.1 3.2 3.3 3.4 4

28 Algemeen Opbrengsten Kosten Conclusie

28 28 28 29

Uitgangspunten en onderbouwingen

30

4.1 Wettelijk voorschrift 4.2 Marktwaarde of onteigeningsschadeloosstelling 4.3 Gehanteerde waarde 4.4 Afbakening advies 4.5 Afbakening complex 4.6 Taxatiemethoden 4.7 Gekozen waarderingsmethode 4.8 Overige uitgangspunten 4.9 Referenties 4.10 Gevoeligheidsanalyse 4.11 Backtest

30 32 32 33 34 36 37 37 39 43 43

Pagina 3 van 48

5

Taxatie

44

5.1 5.2 5.3 5.4

44 44 47 47

Inleiding Marktwaarde ruwe bouwgrond versus huidige gebruikswaarde Overige aspecten van de inbrengwaarde Conclusies inbrengwaarde

Bijlagen 1. Normblad Taxatierapport Commercieel Vastgoed 2. Tekeningen gebied (2) 3. Kadastrale gegevens betrokken percelen

Pagina 4 van 48

1

Algemene informatie

1.1 Opdrachtgever Gemeente Eindhoven, Nachtegaallaan 15, Postbus 15, (5600 RB) in Eindhoven. Als contactpersoon treedt op de heer

, bereikbaar op

en e-mail: 1.2 Taxateurs Dit taxatierapport is opgesteld door: •

Mevrouw

, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed

Taxateurs (RT555458015, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed en Kamer Wonen) en beëdigd lid van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters •

De heer

, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed

Taxateurs (RT170220547, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed), lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs, beëdigd lid van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters Beiden als taxateur werkzaam bij De Lorijn raadgevers o.g., Komkleiland 27, 6666 ME Heteren. De taxateurs handelen als extern en onafhankelijk taxateurs voor en namens De Lorijn raadgevers o.g. en voldoen aan de door de branche gestelde opleidings- en bijscholingseisen, deskundigheid en marktkennis. De taxateurs houden zich aan de fundamentele beginselen van professioneel gedrag, vakbekwaamheid, integriteit, objectiviteit en onafhankelijkheid, zorgvuldigheid en transparantie en vertrouwelijkheid. Het adviseren over vastgoed op een bepaalde locatie kan specifieke kennis en kunde vragen. De taxateurs die het advies opstellen moeten voldoende kennis en kunde hebben om het vastgoed in de specifieke situatie, waaronder de lokale markt, te kunnen waarderen. Wij hebben geconstateerd dat het onderhavig vastgoed gelet op de beoogde bestemming valt binnen de omschrijving van de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT.

Beide taxateurs zijn ingeschreven in de kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, maar hebben de afgelopen jaren heel veel ervaring opgedaan op het gebied van grondverwerving en schaderegelingen en hebben hierdoor veel ervaring op het gebied van transacties van vastgoed en ontwikkeling van ruimtelijke plannen. Door hun jarenlange kennis en ervaring bij het bepalen van ruwe bouwgrondprijzen en onteigening zijn beide goed in staat als taxateur op te treden bij deze opdracht. Als bijlage 1 is bijgevoegd het Normblad Taxatierapport Commercieel Vastgoed. In dat geval handelen deskundige overeenkomstig de praktijkhandreiking van de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed.

Pagina 5 van 48

1.3 Project en aanleiding De gemeente Eindhoven ontwikkelt een bedrijventerrein in de hoek van de rijksweg A2, Mispelhoefstraat en De Schakel. Voor deze ontwikkeling is een bestemmingsplan en exploitatieplan GDC Noord in voorbereiding. Eén van de onderdelen van het exploitatieplan is het opstellen van een exploitatiebegroting met alle kosten en opbrengsten binnen het plan. De aankoopprijs van de gronden en opstallen, de inbrengwaarde, is daarin een kostenpost. In 2020 stelde de gemeente de taxateurs de vraag om een inbrengwaardetaxatie op te stellen. Deze is op 9 oktober 2020 aan de gemeente toegezonden. Op 25 juni 2021 hebben taxateurs een markttechnische update opgesteld en aan de gemeente toegezonden in verband met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan en exploitatieplan. Na de terinzagelegging in 2021 is de gemeente inmiddels voornemens om het bestemmingsplan ter vaststelling voor te leggen aan de gemeenteraad. Daarbij hoort een recent taxatierapport. Het eerdere taxatierapport dateert uit 2020, met een markttechnische update uit 2021. Taxateurs hebben aangegeven dat zij een nieuwe peildatum willen hanteren, waardoor een nieuw taxatierapport wordt opgesteld. De gemeente heeft taxateurs hiervoor opdracht gegeven. Het betreft opdracht om een inbrengwaardetaxatie van alle betrokken percelen in het exploitatiegebied op te stellen.

1.4 Doel van de taxatie Het vaststellen van de inbrengwaarde per perceel, een en ander zoals vastgelegd in artikel 6.13 lid c. sub 1 Wro, juncto artikel 6.2.3 Bro. Omdat er (nog) geen sprake is van onteigening wordt de waarde vastgesteld (getaxeerd) met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de werkelijke waarde). Volgens artikel 6.2.3 van het Besluit ruimtelijke ordening behoren tot de kosten, bedoeld in de Wro, artikel 6.13, eerste lid onder c, de kosten welke redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, te weten de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrij maken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht en zakelijke lasten. d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

Pagina 6 van 48

Onderhavige taxatie van de inbrengwaarde in het exploitatiegebied gaat in op de ramingen zoals bedoeld onder a tot en met c. De kosten van de sloop zijn reeds geraamd door de gemeente. Taxateurs beoordelen deze sloopkosten als reëel en zullen deze dan ook in de inbrengwaarde opnemen. 1.5 Peildatum De taxatie is uitgevoerd per peildatum 1 oktober 2022. 1.6 Opname De opname is uitgevoerd door de heer

en heeft plaatsgevonden op 17

september 2022. De heer

heeft op basis van bezichtiging vanaf de openbare weg de verschillende

percelen bekeken. De te taxeren percelen zijn, behoudens een tweetal percelen, nog steeds in gebruik als grasland, akkerland en bos. Daarnaast zijn een aantal percelen (tijdelijk) in gebruik als werkterrein of opslagterrein voor de opslag van grond en materieel. 1.7 Gehanteerde valuta Alle in het rapport vermelde bedragen zijn in euro’s (€). 1.8 Ontvangen stukken De taxateurs hebben de volgende documenten van de opdrachtgever ontvangen en bij de advisering gebruikt: •

Reactie zienswijzen, versie d.d. 29-8-2022;

•

Exploitatieberekening d.d. 22-9-2022 (bureau Gloudemans);

•

Kaart exploitatiegebied GRB 20220201;

•

Kaart verbeelding/grondgebruik GRB 20220202

1.9 Opdrachtbrief en – voorwaarden Tussen opdrachtgever en opdrachtnemer (taxateurs) is een opdrachtbrief en offerte opgesteld. De opdrachtbevestiging is op 29 september 2022 van opdrachtgever ontvangen. 1.10 Gehanteerde werkwijze Er heeft met de opdrachtgever op 21 juli 2022 en 22 augustus 2022 een overleg plaatsgevonden waarbij het doel van de taxatie is vastgesteld. Naar aanleiding van dit startoverleg zijn de diverse gegevens voor de taxatie overlegd en door de taxateurs doorgenomen.

Pagina 7 van 48

Vervolgens zijn door de taxateurs in verschillende e-mails en telefoongesprekken met de contactpersoon nadere vragen gesteld. Deze vragen zijn door de opdrachtgever beantwoord, waarna de taxateurs op basis van deze uitgangspunten tot verdere uitwerking zijn overgegaan. Na uitwerking is het conceptrapport op 4 oktober 2022 toegezonden en op 6 oktober 2022 besproken. Aansluitend is, rekening houdende met de laatste opmerkingen het definitieve rapport opgesteld. De opmerkingen van opdrachtgevers zijn als volgt samengevat: •

De peildatum is door tijdsverloop door taxateurs gewijzigd van 1 september 2022 naar 1 oktober 2022;

•

Door wijziging van de peildatum is gebruik gemaakt van een aangepaste exploitatieberekening, opgenomen in het “Exploitatieplan Bedrijventerrein GDC Noord (de Schakel) d.d.14 november 2022;

•

In paragraaf 2.6 staat een perceel benoemd dat inmiddels kadastraal is gesplitst, de aanpassing behelst het benoemen van de nieuwe kadastrale vernummering;

•

De referentie van verkochte gronden in Sprang-Capelle, nabij Waalwijk is aan het referentieoverzicht toegevoegd, maar geeft na beoordeling geen ander beeld over de marktwaarde in het plangebied GDC-Noord (De Schakel).

De opmerkingen hebben geleid tot enkele tekstuele aanpassingen van het taxatierapport. 1.11 Onafhankelijkheid taxateurs De taxateurs verklaren niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap, niet betrokken te zijn bij eerdere taxaties van het object dan wel bij transacties met betrekking tot het object en geen zakelijke belangen bij de opdrachtgever of het te taxeren object te hebben. 1.12 Tuchtrecht Op de totstandkoming van dit taxatierapport is de Regeling van Rentmeesters 2020 en (aanvullend) het tuchtrecht van het NRVT van toepassing. 1.13 Aansprakelijkheid Ten aanzien van de inhoud van dit rapport aanvaarden ondergetekenden geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever en anders dan het doel waarvoor het is opgesteld. Zonder schriftelijke toestemming van De Lorijn raadgevers o.g. mag niets uit dit taxatierapport worden vermenigvuldigd. 1.14 Plausibiliteitsverklaring Aangezien het rapport is uitgebracht door 2 taxateurs, wordt een plausibiliteitsverklaring achterwege gelaten.

Pagina 8 van 48

2

Het te taxeren vastgoed

2.1 Korte omschrijving, kadastrale aanduiding Het te taxeren vastgoed ligt in de hoek van de A2, Mispelhoefstraat en De Schakel in Eindhoven.

Locatie ontwikkeling bedrijventerrein GDC-Noord, De Schakel

Het te taxeren vastgoed betreft een agrarisch gebied met bosopstand, infrastructuur en een woning en vrijstaande bedrijfsruimte aan de overzijde van de Mispelhoefstraat. Het gebied is ontsloten via de Mispelhoefstraat en De Schakel en wordt aan de westzijde begrensd door de rijksweg A2 en aan de zuidoost- en noordoostzijde door het bedrijventerrein GDC-Noord.

Pagina 9 van 48

Het te taxeren vastgoed, totaal groot 9.31.19 hectare, is kadastraal bekend als vermeld in de navolgende tabel: Gemeente

sectie

Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel

A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A

nummer

2242 3671 3881 4075 4076 4077 4129 4379

Oppervlakte Oppervlakte in exploitatie- Recht en aandeel kadaster (m²) plan m²

7.200 11.595 17.800 1.040 1.160 1.610 10.380 2.672

4381

11.563

4414 4415 4416 4417 4422

3.121 2.286 186 5.738 13.098

4724 4725

1.026 4.796

4476

4.545

4477 4563

435 5.051

4566

8.065

4676 4688 Totaal

1.013 4.639 119.019

Bron: Kadaster (zie bijlage 3)

7.200 eigendom 5.294 eigendom 11.314 eigendom 1.040 eigendom 1.160 eigendom 1.610 eigendom 10.380 eigendom 2.672 eigendom 1/2 eigendom 1/2 11.563 eigendom 1/2 eigendom 1/2 3.121 eigendom 1.549 eigendom 186 eigendom 4.935 eigendom 13.098 eigendom 1/2 eigendom 1/2 314 eigendom 499 eigendom belast met opstal opstalrecht 332 eigendom belast met opstal opstalrecht 435 eigendom 2.700 eigendom belast met zakelijk recht zakelijk recht 8.065 eigendom 1/2 eigendom 1/2 1.013 eigendom 4.639 eigendom 93.119

gerechtigde

Gemeente Eindhoven Gemeente Eindhoven Gemeente Eindhoven Gemeente Eindhoven

Gemeente Eindhoven

Gemeente Eindhoven Gemeente Eindhoven Gemeente Eindhoven Gemeente Eindhoven

Real Estate Gateway Fund IV B.V. De Mispelaar B.V. Gemeente Eindhoven Real Estate Gateway Fund IV B.V. Gemeente Eindhoven Gemeente Eindhoven Gemeente Eindhoven Gasunie Transport Services B.V.

De Mispelaar B.V.

Peildatum: 26 september 2022

2.2 Publiekrechtelijke beperkingen Op het perceel kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie A, nummer 3881 is een publiekrechtelijke beperking gevestigd, namelijk Wet bodembescherming: Beschikking geval ernstige verontreiniging en mogelijk noodzaak spoedige sanering. Op de percelen kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie A, nummers 4076, 4077, 4379, 4381, 4422, 4566, 4676, 4688 is een publiekrechtelijke beperking gevestigd, namelijk Besluit aanwijzing gronden. Deze aanwijzing Wet voorkeursrecht gemeenten is volgens informatie van opdrachtgever op 12 april 2022 van rechtswege komen te vervallen. Op het perceel kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie A, nummer 4688 is een kwalitatieve verplichting gevestigd. Op de overige betrokken kadastrale uittreksels zijn geen publiekrechtelijke beperkingen vermeld.

Pagina 10 van 48

2.3 Eigenaren Het te taxeren vastgoed kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie A, nummers 2242, 3671, 3881, 4075, 4129, 4414, 4415, 4416, 4417 en 4477 is blijkens de kadastrale registratie volledig eigendom van de gemeente Eindhoven, gevestigd aan het Stadshuisplein 10, 5611 EM te Eindhoven, ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder KvK-nummer 17272738. Het te taxeren vastgoed kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie A, nummers 4076, 4077 en 4688 is blijkens de kadastrale registratie volledig eigendom van de heer woonachtig aan de

te Eindhoven, geboren op

te Ulm-Soflingen. Op het perceel 4688 is tevens een kwalitatieve verplichting ingeschreven. Deze kwalitatieve verplichting ziet op een vastlegging van de afspraken die tussen eigenaar en de gemeente zijn gemaakt in het kader van het werkterrein ten behoeve van de aanleg van de weg onder de A2. Deze kwalitatieve verplichting komt weer te vervallen als de weg is aangelegd en heeft dus ook geen gevolgen voor de marktwaarde van het perceel. Het te taxeren vastgoed kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie A, nummers 4379, 4381 en 4566 is blijkens de kadastrale registratie voor 1/2e deel eigendom van mevrouw , woonachtig aan

Heeze, geboren op

Eindhoven, en voor 1/2 deel eigendom van mevrouw e

te Knegsel, geboren op

te

, woonachtig aan de te Eindhoven.

Het te taxeren vastgoed kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie A, nummer 4422 is blijkens de kadastrale registratie voor 1/2e deel eigendom van Erven mevrouw geboren op

te Someren, overleden op 20 oktober 2021 en voor 1/2e

deel eigendom van de heer Someren, geboren op

woonachtige te Wilhelminaplein 26 F, 5711 EL te te Someren.

Het te taxeren vastgoed kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie A, nummer 4676 is blijkens de kadastrale registratie volledig eigendom van De Mispelaar B.V., gevestigd aan de Beekstraat 49 B, 5673 NA te Nuenen, ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder KvK-nummer 17014199. Het te taxeren vastgoed kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie A, nummer 4725 is blijkens de kadastrale registratie eigendom, belast met een recht van opstal, van De Mispelaar B.V., gevestigd aan de Beekstraat 49 B, 5673 NA te Nuenen, ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder KvK-nummer 17014199.

Pagina 11 van 48

Het recht van opstal is in eigendom van de gemeente Eindhoven, gevestigd aan het Stadhuisplein 10, 5611 EM te Eindhoven, ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder KvK-nummer 17272738. Het te taxeren vastgoed kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie A, nummer 4476 en 4724 zijn blijkens de kadastrale registratie eigendom, belast met een recht van opstal, van Real Estate Gateway Fund IV B.V., gevestigd aan de Strawinskylaan 1547, 1077 XX te Amsterdam. Het recht van opstal is in eigendom van de gemeente Eindhoven, gevestigd aan het Stadhuisplein 10, 5611 EM te Eindhoven, ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder KvK-nummer 17272738. Het te taxeren vastgoed kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie A, nummer 4563 is blijkens de kadastrale registratie eigendom van de gemeente Eindhoven - belast met zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht op gedeelte van perceel van de gemeente Eindhoven, gevestigd aan het Stadhuisplein 10, 5611 EM te Eindhoven, ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder KvK-nummer 17272738.

Het zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht op gedeelte van perceel van Gasunie Transport Services B.V., gevestigd aan de Concourslaan 17, 9727 AD te Groningen, ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder KvK-nummer 02084889. 2.4 Overige zakelijke rechten Op de overige kadastrale uittreksels zijn, naast hetgeen in paragraaf 2.3 beschreven geen zakelijke rechten vermeld. 2.5 Persoonlijk rechten Er is voor zover bekend geen sprake van persoonlijke rechten. Uitgangspunt is vrij van huur, pacht en of gebruik. 2.6 Algemene omschrijving van het exploitatiegebied Het exploitatiegebied is een overwegend onbebouwd gebied dat door de ontwikkeling van het bedrijventerrein GDC-Noord is ingesloten geraakt door de A2 en bedrijvigheid. Aan de zuidzijde van het exploitatiegebied legt de gemeente Eindhoven een nieuwe ontsluitingsweg aan richting de A58 (de weg door BIC-Noord). Deze weg is nog niet in gebruik genomen. Aan de oost- en zuidzijde ligt het bedrijventerrein GDC-Noord. Dit bedrijventerrein is ontwikkeld in de periode 2014-2021 en is op het moment van deze taxatie nagenoeg afgerond en bebouwd. Het exploitatiegebied ligt nu ingeklemd tussen de bedrijven en de A2. Vanuit ruimtelijk

Pagina 12 van 48

oogpunt ligt een bedrijventerreinbestemming voor de hand, waardoor dit deel van GDC-Noord wordt afgerond. In onderstaande tabel is per perceel een omschrijving opgenomen van het huidige gebruik, waarbij het nummer in de eerste kolom correspondeert met het kadastrale perceelnummer binnen de kadastrale gemeente Woensel en sectie A.

Gemeente

sectie

Woensel

A

nummer omschrijving feitelijk gebruik 2242

Het onbebouwde perceel ligt ten noordoosten van de Mispelhoefstraat. Het perceel is in gebruik als weiland en aan de noordwestzijde omzoomd door een bomenrij. Het perceel wordt samen met het ten zuiden gelegen perceel Woensel, A, nummer 3881 gebruikt.

Woensel

A

3671

Het onbebouwde perceel ligt in de oksel van de Schakel en de nog aan te leggen Weg door de BIC-Noord. Het perceel, voor zover gelegen binnen het exploitatiegebied wordt gebruikt als weiland, samen met het perceel gemeente Woensel, sectie A, nummer 4566. Ten tijde van de opname troffen taxateurs een geroerd perceel aan waarop een gedeeltelijke waterberging is gerealiseerd. Uitgangspunt is dat er sprake is van een tijdelijke situatie.

Woensel

A

3881

Het onbebouwde perceel ligt ten noordoosten van de Mispelhoefstraat. Het perceel is in gebruik als weiland Het perceel wordt samen met het ten noorden gelegen perceel Woensel, A, nummer 2242 gebruikt.

Woensel

A

4075

Het perceel ligt aan de Mispelhoefweg en heeft een beperkte oppervlakte. Aan de zijde van de Mispelhoefweg is een groenstrook met struiken en bomen aanwezig. Het achterliggende terrein wordt gebruikt als weiland.

Foto/luchtfoto

Pagina 13 van 48

Woensel

A

4076

De percelen 4076 en 4077 maken onderdeel uit van één erf, behorende bij de woning Mispelhoefstraat 120. Dit betreft een woning die gebouwd is in 1957. Volgens de BAG-viewer bedraagt de woonoppervlakte 367 m². De woning is gebouwd in 1 bouwlaag met kap en is redelijk onderhouden. Achter de woning staat een aangebouwde schuur.

Woensel

A

4077

Bijgebouw bij woning, zie omschrijving perceel Woensel, sectie A, nummer 4076.

Woensel

A

4129

Het onbebouwde perceel ligt ten zuidwesten van de Schakel en is in gebruik als bouwland.

Woensel

A

4379

Het onbebouwde perceel heeft een afgeschuinde vorm en grenst aan de achterzijde aan de snelweg A2. Het perceel is omzoomd met bomen en is bereikbaar via de Mispelhoefstraat. Deze weg is net voordat dit perceel wordt bereikt overgegaan in een overharde weg.

Woensel

A

4381

Het onbebouwde perceel ligt aan de noordoostzijde van de Mispelhoefstraat ten noorden van de woning nummer 120. Ook dit perceel is bereikbaar via het laatste deel van de onverharde Mispelhoefstraat.

Pagina 14 van 48

Woensel

A

4414

Het perceel weiland ligt met een afgeschuinde zijde aan de snelweg A2.

Woensel

A

4415

Op dit perceel ligt de Mispelhoefstraat. Deze straat is gedeeltelijk verhard met klinkers en achterste gedeelte is onverhard. Aan weerszijden van de weg ligt een berm.

Woensel

A

4416

Aan het einde van de Mispelhoefstraat ligt een driehoekig perceel. Dit perceel wordt deels gebruikt door de eigenaren van het ten zuiden van dit perceel liggende perceel 4379. Voor het overige is op dit perceel opgaand groen aanwezig.

Woensel

A

4417

Het perceel bos ligt aan de zuidwestzijde van de Mispelhoefstraat en grenst aan de achterzijde aan de snelweg A2.

Woensel

A

4422

Op basis van eerdere luchtfoto's constateerden taxateurs dat dit perceel voorheen in gebruik was als bouwland. Inmiddels doet dit perceel dienst als gronddepot. Uitganspunt is dat er sprake is van een tijdelijk gronddepot.

Pagina 15 van 48

Woensel

A

4725

Het perceelsgedeelte maakt voor ongeveer 197 m² onderdeel uit van de tuin bij de woning Mispelhoefstraat 200. Het resterende deel van dit perceel is in gebruik als wei bij deze woning.

Woensel

A

4476

Op dit perceel ligt de Schakel. Deze straat is reeds opgewaardeerd tot een ontsluitingsweg van het toekomstige bedrijventerrein. De werkzaamheden lopen vooruit op de definitieve situatie, waarbij bocht en profiel worden aangepast.

Woensel

A

4477

Op dit perceel ligt een doodlopend gedeelte van de oude Schakel. Met op de achtergrond de rijksweg.

Woensel

A

4724

Dit perceel is ingericht als grasland en wordt ontsloten door het doodlopend gedeelte van de oude Schakel (perceel 4477).

Woensel

A

4563

Op dit perceel aan de oostzijde ligt De Schakel. Deze straat is gedeeltelijk aangepast voor het bedrijventerrein, maar ligt er nog in niet bouwrijpe staat. De weg wordt nog verwijderd. In het kader van het bouwrijp maken wordt een nieuwe weg met nutsvoorzieningen die geschikt is als ontsluiting voor de naastliggende bedrijven aangelegd.

Woensel

A

4566

Het onbebouwde perceel ligt ten zuidoosten van De Schakel werd gebruikt als weiland, samen met het perceel gemeente Woensel, sectie A, nummer 3671. Ten tijde van de opname troffen taxateurs een geroerd perceel aan waarop een gedeeltelijke waterberging is gerealiseerd. Uitgangspunt is dat de berging tijdelijk is.

Pagina 16 van 48

Woensel

A

4676

Het onbebouwde perceel grenst aan het perceel 4566.

Woensel

A

4688

Dit perceel is ontstaan door splitsing van het voormalige kadastrale perceel gemeente Woensel, sectie A, nummer 4372. Het andere deel van het perceel, met nummer 4687 is afgesplitst ten behoeve van de nog aan te leggen Weg door BIC-Noord. Het binnen het exploitatiegebied liggende deel van het perceel is in gebruik als weiland. Op een oppervlakte van 940 m2 is een damwandloods met een oppervlakte van 355 m2 en een buitenopslag aanwezig van een hoveniersbedrijf. Dit gedeelte van het perceel is omheind.

Pagina 17 van 48

2.7 Vigerende planologie Het te taxeren vastgoed ligt in het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein GDC-Noord 2009’ van de gemeente Eindhoven, vastgesteld door de raad van die gemeente op 2 september 2014. Volgens mededeling van de gemeente op de site www.ruimtelijkeplannen.nl is dit bestemmingsplan in werking getreden en onherroepelijk geworden. Omdat tegen het bestemmingsplan geen beroep is ingesteld is het plan in werking en onherroepelijk sinds 31 oktober 2014. In dit bestemmingsplan heeft het te taxeren object de bestemmingen ‘Bedrijf – Uit te werken’, ‘Groen’ en ‘Verkeer’. Op al deze bestemmingen is ook de gebiedsaanduiding ‘Luchtvaartverkeerzone - ils - 1’ en ‘Luchtvaartverkeerzone – ke contour’ van toepassing. Op de noordelijke hoek (tussen de A2 en de blauwe lijn op de verbeelding) is tevens van toepassing de gebiedsaanduiding ‘Veiligheidszone – luchtvaart’. Ten zuiden van het plangebied ligt het bestemmingsplan ‘Weginfrastructuur omgeving Eindhoven-Noordwest, Oirschot en Best’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 6 juni 2017 en inmiddels onherroepelijk geworden.

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Pagina 18 van 48

2.7.1

Bestemming ‘Bedrijf – Uit te werken’

Binnen deze bestemming zijn de gronden aangemerkt voor bedrijven en verkeer met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, leidingen, openbare nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, erven en terreinen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Zolang de bestemming niet is uitgewerkt en dit uitwerkingsplan in werking is getreden geldt een bouwverbod. Burgemeester en wethouders kunnen van dit bouwverbod afwijken bij omgevingsvergunning, voor zover de uitwerkingsregels in acht zijn genomen. Voor de uitwerking gelden twee uitwerkingsregels: 1. Het door de gemeenteraad vastgestelde Beeldkwaliteitsplan GDC Noord Eindhoven is richtinggevend bij de uitwerking; 2. Voor de gronden die bestemd worden als bedrijven gelden de bepalingen zoals opgenomen bij de directe bestemming ‘Bedrijf-1’. Hetzelfde geldt voor de bestemming ‘Verkeer’. Ook daarvoor gelden de bepalingen uit de directe bestemming ‘Verkeer’. Bij de uitwerking gelden derhalve puntsgewijs de volgende regels: •

De gronden worden bestemd voor handel en bedrijf in de vorm van bedrijven, voor deze bedrijven geldt: o

•

De kavelgrootte is minimaal 1.000 m²;

o

De bedrijfsvoering bestaat voor minimaal 85% uit overslag, groupage, distributie

o

De categorieën 3.1, 3.2, 4.1 en 4.2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten zijn

o

Binnen de bedrijfsvoering benodigde logistieke dienstverlening en

en assemblage van goederen, niet zijnde afvalstoffen; toegestaan; kantoorfaciliteiten zijn toegestaan, met uitzondering van detailhandel.

De gronden worden bestemd voor handel en bedrijf in de vorm van industriële - en handelsbedrijven, voor deze bedrijven geldt: o o

De kavelgrootte is minimaal 1.000 m²; De categorieën 3.1, 3.2, 4.1 en 4.2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan, waarbij geen afvalverwerkende bedrijven, geluidszoneringsplichtige inrichtingen of zelfstandige kantoorvestigingen zijn toegestaan;

o •

Productiegebonden detailhandel die deel uitmaken van de bedrijven zijn toegestaan met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen.

Naast de specifieke bedrijfsmogelijkheden zijn nog toegestaan bouwwerken, geen gebouwen zijnde, buitenopslag (geen organisch afval), erven en terreinen, groenvoorzieningen, infrastructurele voorzieningen, parkeervoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Pagina 19 van 48

Voor het bouwen van bedrijfsgebouwen gelden de volgende regels: •

Er mag alleen in het bouwvlak worden gebouwd;

•

Kantoorruimten moeten geïntegreerd worden gebouwd in het bedrijfsgebouw;

•

De hoogte is mimimaal 5 m en maximaal 20 m;

•

De bedrijfsgebouwen moeten een dakhelling hebben van 1 tot 3 graden;

•

De onderlinge afstand tussen gebouwen bedraagt de helft van de hoogte van het hoogste gebouw met een minimum van 5 m;

•

Het bebouwingspercentage binnen het bouwvlak bedraagt minimaal 50% voor industriële – en handelsbedrijven, 40% voor overslag, groupage, distributie en assemblage en 7% voor bedrijven gericht op containeropslag;

•

Voor de parkeerplaatsen gelden parkeernormen.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen worden opgericht tot: •

20 m voor voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie, terreinverlichting en telecom;

•

12,5 m voor voorzieningen voor brandpreventie en –bestrijding;

•

5 m voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Allen binnen het bouwvlak. Buiten het bouwvlak mogen uitsluitend erf- en terreinafscheidingen worden gerealiseerd met een hoogte van 2,5 m. 2.7.2

Bestemming ‘Groen’

Binnen de bestemming ‘Groen’ zijn de gronden aangewezen voor een ecologische verbindingszone, groenvoorzieningen, behoud, herstel en ontwikkeling van de aanwezige landschappelijke en natuurlijke waarden, waterhuishoudkundige doeleinden en ondergeschikt recreatie (voet-, fiets en ruiterpaden) en nutsvoorzieningen. Er mogen geen gebouwen worden opgericht, wel bouwwerken, geen gebouwen zijnde met een hoogte van 6 m. 2.7.3

Dubbelbestemming ‘Verkeer’

Binnen de bestemming ‘Verkeer’ zijn groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en wegen en straten (bestaande uit maximaal 2 rijstroken) toegestaan. Daarnaast mogen binnen deze bestemming ook waterhuishoudkundige voorzieningen worden aangelegd. Er mogen geen gebouwen worden opgericht, wel bouwwerken, geen gebouwen zijnde met een hoogte van 10 m voor geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer. Reclamemasten mogen ook 10 m hoog zijn, terwijl alle andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde een maximale bouwhoogte hebben van 2,5 m.

Pagina 20 van 48

2.7.4

Gebiedsaanduidingen

Voor de gebiedsaanduiding ‘Luchtvaartverkeerzone - ils -1’ geldt een bouwhoogtebeperking. Er mogen geen gebouwen worden opgericht die hoger zijn dan 40,3 tot 50,3 m +NAP, wat neerkomt op een bouwhoogte van 21 m. Voor de gebiedsaanduiding ‘Luchtvaartverkeerszone – ke contour’ zijn geen woningen of andere geluidgevoelige objecten en ligplaatsen toegestaan. Als er reeds een woning aanwezig was geldt een geluidsbelasting van 40 ke of minder, dan mag de geluidsbelasting maximaal 40 ke worden. De geluidsbelasting van een ander geluidgevoelig object mag niet meer bedragen dan 65 ke. Voor nieuwe geluidgevoelige bebouwing geldt 35 ke. Voor de gronden binnen de gebiedsaanduiding ‘Veiligheidszone – luchtvaart’ zijn geen gebouwen met een onderwijs- of gezondheidsfunctie toegestaan. 2.8 Toegedachte planologie Het te taxeren vastgoed is opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan ‘III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)’ van de gemeente Eindhoven. In dit bestemmingsplan heeft het te taxeren object de bestemmingen ‘Bedrijf’, ‘Verkeer’ en ‘Groen’. Op al deze bestemmingen is ook de gebiedsaanduiding ‘Luchtvaartverkeerzone - ils - 1’ en ‘Luchtvaartverkeerzone – ke contour’ van toepassing. Op de noordelijke hoek (tussen de A2 en de blauwe lijn op de verbeelding) is tevens van toepassing de gebiedsaanduiding ‘Veiligheidszone – luchtvaart’.

Het grootste gedeelte van de bestemming ‘Groen’ heeft naast groen en landschap ook de functieaanduiding ‘Waterberging’, met een inhoudelijke doelstelling/opgave.

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Pagina 21 van 48

2.8.1

Bestemming ‘Bedrijf’

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Bedrijf 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. (grootschalige) logistieke bedrijven met bedrijfsactiviteiten gericht op logistiek, overslag, groupage, distributie en assemblage van goederen uit ten hoogste categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - Logistiek als opgenomen in Bijlage 1 bij deze regels, niet zijnde afvalstoffen, geluidzoneringsplichtige inrichtingen, kwetsbare objecten en/of activiteiten die zijn genoemd in onderdeel C23, C25, en onderdeel D18.8, D23.1, D23.2, D25.1, D25.2, D25.3, D25.4 van de bijlage van het Besluit m.e.r.; b. kantoorfaciliteiten kleiner dan 1.500 m2 (brutovloeroppervlak) en logistieke dienstverlening, uitsluitend ten behoeve van de bedrijven zoals bedoeld onder sub a; met de daarbij behorende: c. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde; d. buitenopslag, met uitzondering van organisch afval. Opslag van A- B- en C-hout in de buitenlucht is wel toegestaan; e. erven en terreinen; f.

groenvoorzieningen;

g. infrastucturele voorzieningen, waaronder kavelontsluitingsweg; h. parkeervoorzieningen; i.

waterhuishoudkundige voorzieningen met uitzondering van waterpartijen in de vorm van waterlopen, vijvers en open bassins;

j.

nutsvoorzieningen.

3.2 Bouwregels 3.2.1 Bedrijfsgebouwen Voor het bouwen van bedrijfsgebouwen gelden de volgende regels: a. er is één gebouw toegestaan en mag uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd; b. de minimum oppervlakte van het gebouw is 1,5 hectare; c. kantoorruimten dienen te worden geïntegreerd in het gebouw; d. de hoogte van het gebouw bedraagt minimaal 5 en maximaal 20 meter; e. het gebouw dient te zijn voorzien van een dak waarvan de helling tussen de 1o en 3o bedraagt; 3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de maximum bouwhoogte binnen het bouwvlak bedraagt:

Pagina 22 van 48

1. 20 m voor wat betreft voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie, terreinverlichting en telecommunicatie; 2. 12,5 m voor voorzieningen in het kader van brandpreventie en -bestrijding, zoals een reservoir voor bluswater; 3. 5 m voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde; b. buiten het bouwvlak zijn uitsluitend erf- en terreinafscheidingen toegestaan met een maximum bouwhoogte van 2,5 meter. 3.3 Nadere eisen 3.3.1 Externe veiligheid Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de wijze van uitvoering van de bebouwing, ten behoeve van bouwkundige maatregelen op het gebied van externe veiligheid. 3.4 Specifieke gebruiksregels 3.4.1 Risicovolle inrichtingen Ten aanzien van risicovolle inrichtingen gelden de volgende bepalingen: a. een risicovolle inrichting is slechts toegestaan als de PR10-6/jaar contour van die inrichting niet buiten de eigen perceelsgrenzen ligt. In afwijking hiervan mag de PR10/jaar contour buiten de eigen perceelsgrenzen vallen voor zover de contour over de

6

bestemming 'Groen' of 'Verkeer' ligt van het bestemmingsplan; b. permanente bulkopslag van meer dan 1 m3 van tot vloeistof verdichte brandbare gassen moet ondergronds plaatsvinden; c. het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen mag reiken buiten de plangrens van het bestemmingsplan mits het direct daarbuiten over bedrijfsbestemmingen ligt met hetzelfde risicoprofiel uit de Visie Externe Veiligheid, infrastructuur, water of openbaar groen. 3.4.2 Strijdig gebruik Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals vermeld in lid 3.1 wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken voor de opslag van goederen indien het onbebouwde gronden betreft binnen het in 3.2.1 onder a bedoelde bouwvlak voor zover de hoogte hiervan meer bedraagt dan de hoogte van het op het betreffende perceel aanwezige gebouw dan wel meer bedraagt dan 10 meter; b. het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken voor opslag van organisch afval, met uitzondering van A-, B- en C-hout; c. het gebruik, in gebruik geven of laten gebruiken van het bedrijfsgebouw voor bewoning; d. het gebruik, in gebruik geven of laten gebruiken van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting; e. gebruik van het bedrijfsgebouw voor kantoordoeleinden, anders dan ten dienste van het aldaar gevestigde bedrijven;

Pagina 23 van 48

f.

het gebruik, in gebruik geven of laten gebruiken van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel;

g. het gebruik van gronden als waterpartijen in de vorm van waterlopen, vijvers en open bassins; h. het gebruik, in gebruik geven of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van kwetsbare objecten. 2.8.2

Bestemming ‘Verkeer’

Artikel 5 Verkeer 5.1 Bestemmingsomschrijving De voor `Verkeer´ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wegen en straten, bestaande uit maximaal twee rijstroken; b. voet- en fietspaden; c. groenvoorzieningen; d. parkeervoorzieningen; met daaraan ondergeschikt: e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; met daarbij behorende: f.

bouwwerken, geen gebouwen zijnde en terreinen.

5.2 Bouwregels 5.2.1 Gebouwen Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 5.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Op of in deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouwen zijnde: a. tot een maximum bouwhoogte van 10 meter voor zover deze bouwwerken noodzakelijk zijn ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, alsmede lichtmasten; b. tot een maximum bouwhoogte van 2,5 meter voor alle overige bouwwerken. 2.8.3

Dubbelbestemming ‘Groen’

Artikel 4 Groen 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor `Groen´ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. ecologische verbindingszone; b. groenvoorzieningen; c. het behoud, herstel en ontwikkeling van de aanwezige landschappelijke en natuurlijke waarden;

Pagina 24 van 48

d. waterberging en de daarbij behorende voorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'waterberging', met dien verstande dat minimaal 7.100 m3 aan waterberging gerealiseerd moet worden; e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; f.

beheer en/of zuivering van oppervlakte- en rioolwater;

met daaraan ondergeschikt: g. extensieve recreatie zoals voet-, fiets en ruiterpaden; h. nutsvoorzieningen; met daarbij behorende: i.

bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

4.2 Bouwregels 4.2.1 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Op of in deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouw zijnde, passende in de bestemming zoals zitbanken en lichtmasten met een bouwhoogte van maximaal 6 meter. 4.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van: a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; b. de verkeersveiligheid; c. de sociale veiligheid; d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. 4.4 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 4.1 wordt in ieder geval gerekend: a. standplaats voor onderkomens; b. opslag-, stort-, lozings- of bergplaats van bruikbare en/of onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen of producten; c. terrein voor het al dan niet voor de verkoop opslaan of opstellen van ongebruikte en/of gebruikte, dan wel geheel of gedeeltelijk uit gebruikte onderdelen samengestelde machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, dan wel onderdelen daarvan, welke bruikbaar en niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken zijn; d. opslagplaats van hout en/of aannemersmaterialen; e. volkstuin; f.

terrein voor wedstrijssport, motor- en fietscross of modelvliegtuigsport.

Pagina 25 van 48

2.9 Gebiedsaanduidingen Voor de gebiedsaanduiding ‘Luchtvaartverkeerzone - Ils – 1’ staat het volgende in het ontwerp bestemmingsplan opgenomen: 7.2 Luchtvaartverkeerzone - ils - 1 7.2.1 Bouwregels Binnen de op de verbeelding als Luchtvaartverkeerzone - ils - 1 aangeduide gronden mogen, in afwijking van hetgeen overigens binnen de diverse bestemmingen is toegestaan, de hoogtes van 40,3 tot 50,3 meter + N.A.P. niet door bebouwing worden overschreden, waarbij de laagste hoogtemaat van de zone de maximale bouwhoogte, zijnde 21 meter, bedraagt. 7.2.2 Afwijken van de bouwregels Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2.1 tot niet meer dan 10% van die hoogte mits het Rijksvastgoedbedrijf van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties schriftelijk heeft verklaard dat geen onaanvaardbare verstoring van de werking van het ILS danwel de funnel optreedt. Voor de gebiedsaanduiding ‘Luchtvaartverkeerzone – ke contour’ staat het volgende in het ontwerp bestemmingsplan opgenomen: 7.1 Luchtvaartverkeerzone - ke contour Binnen de op de verbeelding als 'Luchtvaartverkeerzone - ke contour' aangeduide gronden gelden de onderstaande bepalingen. a. Het is niet toegestaan: 1.

geluidgevoelige objecten en woonwagenstandplaatsen op te richten voor zover die op het tijdstip van inwerkingtreding van het Luchthavenbesluit Eindhoven nog niet aanwezig waren en waarvoor nog geen omgevingsvergunning is verleend; 2. ligplaatsen te hebben voor zover die op het tijdstip van inwerkingtreding van het Luchthavenbesluit Eindhoven nog niet aanwezig zijn. b. Een woning die op het tijdstip van inwerkingtreding van het Luchthavenbesluit Eindhoven binnen de geluidzone reeds aanwezig was of nog niet aanwezig is maar waarvoor een omgevingsvergunning is verleend en een geluidsbelasting ondervindt van 40 Ke of minder, mag een maximaal toelaatbare geluidsbelasting hebben van 40 Ke. Voor de gebiedsaanduiding ‘Veiligheidzone - Luchtvaart’ staat het volgende in het ontwerp bestemmingsplan opgenomen: 7.3 Veiligheidszone - luchtvaart Binnen de aanduiding Veiligheidszone - luchtvaart zijn geen gebouwen met een onderwijs- of gezondheidszorgfunctie als bedoeld in artikel 1.1, lid 2, van het Bouwbesluit 2012 (kwetsbare gebouwen als bedoeld in artikel 1, lid 1, van het Besluit burgerluchthavens) toegestaan.

Pagina 26 van 48

2.10 Functieaanduiding ‘Waterberging’ In toelichting van het ontwerp bestemmingsplan staat het volgende omschreven: “De wateropgave (voor het gehele bedrijventerrein GDC-Noord) is gedeeltelijk al gerealiseerd, in een systeem van watergangen en droogvallende bergingen op het bedrijventerrein GDCNoord. In de toekomst zal de wateropgave voor het gehele bedrijventerrein GDC-Noord worden uitgebreid in de groenzone aan de westzijde van het bedrijventerrein GDC-Noord (zie ook voorgaande figuur). Deze groenzone valt tevens grotendeels binnen dit plangebied. Binnen de bestemming 'Groen' in dit plangebied moet minimaal 7.100m3 aan waterbergende voorzieningen gerealiseerd worden. Op de verbeelding is daartoe een functie-aanduiding 'waterberging' opgenomen. In de regels, in artikel 3.1, is opgenomen dat ter plaatse van deze aanduiding minimaal 7.100 m3 waterberging gerealiseerd moet worden”. 2.11 Milieu In het kader van deze taxatie is geen onderzoek gedaan naar verontreiniging van de grond en/of het grondwater. Ten tijde van de opmaak van dit rapport waren ondergetekende geen gegevens bekend met betrekking tot bodem- en/of grondwaterverontreiniging. Uitgangspunt voor deze taxatie is de afwezigheid van een ernstige bodem- en/of grondwaterverontreiniging.

2.12 Fiscale aspecten Voor zover van toepassing is de waardering van de percelen verricht exclusief BTW, vrij van BTW, tenzij anders vermeld.

Pagina 27 van 48

3

Exploitatieberekening bestemmingsplan Bedrijventerrein GDC-Noord 2009 (De Schakel)

In dit hoofdstuk geven de taxateurs een analyse van de exploitatieopzet zoals opgenomen in (de herziening van) het exploitatieplan. Doel van deze analyse is om inzicht te verkrijgen in de potentiële kosten en opbrengsten in verband met de voorgenomen ontwikkeling. Door de geprognosticeerde kosten (exclusief inbrengwaarde) in mindering te brengen op de geprognosticeerde opbrengsten kan rekenkundig een grondwaarde worden bepaald. Deze kan vergeleken worden met de getaxeerde inbrengwaarde. De taxateurs beoordelen de exploitatieberekening die onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan om deze vergelijking te kunnen maken. Deze beoordeling kan niet worden aangemerkt als een berekening van een residuele grondwaarde. 3.1 Algemeen In de exploitatieopzet wordt een raming opgenomen voor de opbrengsten van de uit te geven gronden. Tevens wordt rekening gehouden met eventuele afdrachten aan de gemeente ten behoeve van voorzieningen buiten het plangebied. Naast de opbrengsten worden ook de investeringen geraamd. Het gaat daarbij om kosten als verwerving, bouw- en woonrijp maken, saneringskosten en groen- en wateraanleg. Door kort gezegd de kosten in mindering te brengen op de opbrengsten ontstaat het resultaat van de grondexploitatie. De grondexploitatieopzet gaat uit van de volgende belangrijke parameters: Looptijd van de grondexploitatie:

6 jaar

Rente over opbrengsten en kosten:

1,03% renteverlies, 1,03% opbrengstenstijging

Kostenstijging:

6,3% vanaf 2022, 2,0% vanaf 2023 e.v.

Opbrengstenstijging:

0% per jaar

Prijspeil:

1 oktober 2022

Uitgangspunt voor de exploitatieopzet is een bruto-exploitatiegebied van ± 93.119 m², waarvan uitgeefbaar bouwterrein ± 5.42.73 hectare (5.43 ha), ofwel ± 58,3%. 3.2 Opbrengsten De opbrengsten bestaan uit de opbrengst van de te verkopen bedrijfskavel en eventuele subsidieopbrengsten. De gemeente hanteert in de exploitatieberekening een opbrengst van € 11.449.806,-- contant. 3.3 Kosten De kosten of investeringen die nodig zijn om de gronden in ontwikkeling te kunnen brengen zijn allen opgenomen als investeringen in de grondexploitatieopzet. Er is rekening gehouden met verwervingskosten, sloopkosten, milieukosten, ophoging, aanleg verharding, riolering,

Pagina 28 van 48

groen en water en openbare verlichting en fondsafdracht bovenwijkse voorzieningen. De planontwikkelingskosten en de VAT-kosten zijn geraamd op basis van de plankostenscan. Hieronder vallen ook de kosten van de gemeentelijke begeleiding op het gebied van de planologie en het houden van toezicht op het realiseren van het toekomstig openbaar gebied. De totale contant gemaakte kosten, exclusief de kosten van de verwerving van de grond en de gebouwen, zijn geraamd op ± € 4.324.320,--. Deze zijn door de taxateurs beoordeeld en worden, met inachtneming van de eerdere opmerkingen in deze paragraaf, als reëel beschouwd. 3.4 Conclusie Zowel de kosten als de opbrengsten opgenomen in de exploitatieopzet komen taxateurs niet vreemd voor. Bijzonder is wel dat er slechts sprake is van een grote bouwkavel, zodat het jaar waarin de verkoop wordt gerealiseerd van doorslaggevend belang is voor de opbrengst en voor de toerekening van de kosten buiten het plangebied. Door de kosten van de opbrengsten af te trekken ontstaat een residuele waarde van de in te brengen grond. Residueel, met een netto contant resultaat van circa ± € 7.125.486,-- komt het plan uit op een gemiddelde verwervingsprijs van circa € 76,50 per m2 voor gebouwde en ongebouwde onroerende zaken.

De gehanteerde parameters in de exploitatieberekening hebben voor een ontwikkeling als de onderhavige, met een looptijd van 6 jaar, grote invloed op het exploitatiesaldo. Wijziging van de parameters kan zowel positieve als negatieve gevolgen hebben voor het exploitatiesaldo.

Pagina 29 van 48

4

Uitgangspunten en onderbouwingen

4.1

Wettelijk voorschrift

Basis voor het ramen van de inbrengwaarde is artikel 6.13 juncto 5 Wro. Dit artikel luidt als volgt: “Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet.” In artikel 6.13 vijfde lid Wro is aangegeven op basis van welke waardegrondslag de inbrengwaarden vastgesteld moeten worden. Indien sprake is van minnelijke verwerving wordt uitgegaan van de marktwaarde van gronden en opstallen. Indien sprake is van onteigening of minnelijke verwerving op basis van een onteigeningsbesluit wordt uitgegaan van de onteigeningsschadeloosstelling (ook wel genoemd de onteigeningswaarde), dus de marktwaarde plus alle bijkomende schades. Er moet eveneens worden uitgegaan van de onteigeningswaarde indien een perceel op onteigeningsbasis is of wordt verworven, hoewel er nog geen onteigeningsbesluit is genomen. Artikel 17 van de Onteigeningswet schrijft immers voor dat voorafgaand aan een onteigeningsbesluit eerst getracht moet worden gronden op minnelijke wijze te verwerven.

Deze bepaling zet niet de weg open voor een gemeente om alle percelen tegen onteigeningswaarde te verwerven en in te brengen. Dat zou een ongewenst prijsopdrijvend effect hebben, waarvan de kosten gedeeltelijk worden afgewenteld op andere eigenaren in het exploitatiegebied. Gemeenten dienen zich te realiseren dat inbreng tegen onteigeningswaarde zonder dat sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening, alleen acceptabel is, wanneer de verwerving tegen deze waarde noodzakelijk en urgent is. De artikelen 40 tot en met 40f Onteigeningswet bepalen de kaders van de waardebepaling en de bepaling van de hoogte van de schadeloosstelling. Deze artikelen luiden: Artikel 40 De schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Artikel 40a Bij het bepalen van de schadeloosstelling wordt uitgegaan van de dag, waarop het vonnis van onteigening, bedoeld in artikel 37, tweede lid, of artikel 54t, tweede lid, wordt

Pagina 30 van 48

uitgesproken, met dien verstande, dat ingeval het vonnis, bedoeld in artikel 54i, eerste lid, binnen de in artikel 54m bedoelde termijn wordt ingeschreven in de openbare registers, wordt uitgegaan van de dag, waarop dit vonnis wordt ingeschreven. Artikel 40b 1. De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. 2. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald. Artikel 40c Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak wordt geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt; overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt; de plannen voor de werken onder 1 en 2 bedoeld. Artikel 40d 1.