Document · PDF

Bijlage 3 - Exploitatieplan bedrijventerrein GDC Noord (De Schakel)

Raadsvergadering 24 januari 2023, gemeente EindhovenBij agendapunt: Raadsvoorstel Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel) en exploitatieplan Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel) en vaststelling beeldkwaliteitsplan GDC-Noord (De Schakel)31.324 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Eindhoven

EXPLOITATIEPLAN Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel) Behorend bij: Bestemmingsplan III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Opdrachtgever

Gemeente Eindhoven Kenmerk

1323.254-EP4d2/rb/mst/a Deskundigen

Datum

14 november 2022 Status

Definitief

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 2.

Eindhoven

Titel

: Exploitatieplan Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Opdrachtgever

: Gemeente Eindhoven

Kenmerk

: 1323.254-EP4d2

Deskundigen

Datum

: 14 november 2022

Status

: Definitief

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I gloudemans.nl

1323.254-EP4d2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 3.

Inhoudsopgave DEEL A: TOELICHTING ............................................................................................. 6 1.

Inleiding............................................................................................................ 6

Exploitatiegebied ............................................................................................. 8

Eigendomssituatie......................................................................................... 10

Omschrijving werken en werkzaamheden .................................................. 11

Eisen en regels exploitatieplan .................................................................... 12

1.1. 1.2. 1.3. 2.1. 2.2. 3.1. 4.1. 4.2. 4.3. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4.

Aanleiding Exploitatieplan ................................................................................................. 6 Koppeling met bestemmingsplan ‘III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)’ ............ 6 Leeswijzer.......................................................................................................................... 7 Omschrijving van het Exploitatiegebied ............................................................................ 8 Grondgebruik ..................................................................................................................... 9 Te verwerven gronden .................................................................................................... 10

Bouwrijp maken ............................................................................................................... 11 Nutsvoorzieningen ........................................................................................................... 11 Woonrijp maken............................................................................................................... 11

Fasering en koppelingen ................................................................................................. 12 Voorgenomen grondgebruik ............................................................................................ 12 Werken en werkzaamheden............................................................................................ 13 Afwijken van de regels van het exploitatieplan ............................................................... 13

DEEL B: EXPLOITATIEOPZET ................................................................................ 14 1.

Exploitatieopzet ............................................................................................. 14

Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden .......................................................................................................... 20

Gerealiseerde kosten en opbrengsten ........................................................ 24

Herziening en afrekening exploitatieplan .................................................... 25

1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

4.1. 4.2.

Aanduiding van het tijdvak .............................................................................................. 14 Aanduiding van de fasering ............................................................................................. 14 Raming van de inbrengwaarde van de gronden ............................................................. 16 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie ......................................... 17 Raming van de opbrengsten van de exploitatie .............................................................. 18

Herziening van het Exploitatieplan (artikel 6.15 Wro) ..................................................... 25 Afrekening van het Exploitatieplan (artikel 6.20 Wro) ..................................................... 25

DEEL C: REGELS ..................................................................................................... 26 1.

Begrippen ....................................................................................................... 26

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 4.

Werken en werkzaamheden .......................................................................... 28

Locatie-eisen.................................................................................................. 30

Slotregel ......................................................................................................... 31

3.1.

Koppelingen..................................................................................................................... 30

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 5.

Bijlage bij de toelichting (deel A) 1.

Kaart ‘Verbeelding / Grondgebruik’, (kenmerk: GRB-20220202, project 079-100, dossier 6765)

Bijlagen bij de exploitatieopzet (deel B) 1. 2. 3. 4.

Taxatie inbrengwaarden GDC-Noord, de Schakel, De Lorijn raadgevers o.g., d.d. 14 november 2022 Exploitatieopzet, 1323.254-EPx4d2, GDC-Noord (De Schakel) Plankostenscan, GDC-Noord (De Schakel) Grondprijsadvies: GDC-Noord (De Schakel)

Bijlagen bij de regels (deel C) 1. 2. 3. 4.

Kaart ‘Exploitatieplangebied’, (kenmerk: GRB-20220201, project 079-100, dossier 6765) Beeldkwaliteitsplan GDC-Noord (De Schakel), Eindhoven 2020 Handboek openbare ruimte, april 2017, gemeente Eindhoven Nota bovenwijkse voorzieningen 2019, gemeente Eindhoven

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 6.

DEEL A: TOELICHTING 1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding Exploitatieplan Op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Wro”) dient een exploitatieplan te worden vastgesteld bij het Bestemmingsplan ‘III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)’. Het Bestemmingsplan maakt de realisatie van een bedrijventerrein planologisch mogelijk. Artikel 6.12 lid 2 Wro en artikel 6.2.1a Besluit ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Bro”) bepalen dat de verplichting om een exploitatieplan op te stellen vervalt, indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (anterieure overeenkomst met grondeigenaar of gemeentelijk grondeigendom), de noodzaak tot het vastleggen van nadere locatie-eisen ontbreekt (fasering, sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap of eisen en regels voor het inrichten van de openbare ruimte) of sprake is van financiële kruimelgevallen. De gronden in het Exploitatiegebied zijn deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van particuliere eigenaren. Met deze laatsten heeft de gemeente (nog) geen anterieure overeenkomsten gesloten, met als gevolg dat de gemeente gehouden is om gelijktijdig met het Bestemmingsplan een exploitatieplan voor het Exploitatiegebied vast te stellen.

1.2.

Koppeling met bestemmingsplan ‘III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)’ Het onderhavige Exploitatieplan ‘Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)’ behoort bij het Bestemmingsplan ‘III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)’ en biedt mede een onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid van dit Bestemmingsplan. Het Bestemmingsplan maakt het juridisch-planologisch mogelijk het Exploitatiegebied te ontwikkelen tot bedrijventerrein en overige (openbare) voorzieningen ten behoeve van het bedrijventerrein. De vaststelling van het Exploitatieplan dient ertoe om: de noodzakelijke juridische basis te leggen voor het kostenverhaal; het tijdvak en fasering te bepalen; eisen, regels en een uitwerking van regels te stellen. Met inachtneming van en passend binnen het Bestemmingsplan ‘III Bedrijventerrein GDCNoord (De Schakel)’ en het onderhavige exploitatieplan ‘III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)’ zouden particuliere eigenaren de aan hun eigendom toegekende bestemming zelf kunnen realiseren. De gemeente zal alsdan de te verhalen kosten in rekening brengen bij de eigenaren op basis van een posterieure overeenkomst of bij het verlenen van een omgevingsvergunning, activiteit bouwen.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

1.3.

Blad 7.

Leeswijzer Het Exploitatieplan Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel) bestaat uit een toelichting met bijlagen (deel A), de Exploitatieopzet met bijlagen (deel B) en de regels met bijlagen (deel C). Conform artikel 6.13 lid 1 Wro (verplichte onderdelen) en artikel 6.13 lid 2 Wro (niet verplichte onderdelen) zijn de verschillende verplichte en niet verplichte onderdelen in dit Exploitatieplan verwerkt. In deel A Toelichting worden in de hoofdstukken 2 en 3 achtereenvolgens de omschrijving van het Exploitatiegebied, het grondgebruik en de te verwerven gronden gegeven. Hoofdstuk 4 geeft een omschrijving van de werken, werkzaamheden en voorzieningen. Ten slotte wordt in hoofdstuk 5 een toelichting gegeven op de zogenoemde locatie-eisen van dit Exploitatieplan. In deel B Exploitatieopzet is de exploitatieopzet opgenomen, die een raming van de inbrengwaarden van de gronden, van de andere kosten in verband met de exploitatie en van de opbrengsten bevat. Daarnaast is opgenomen binnen welk tijdvak en met welke fasering de exploitatie van de gronden in het Exploitatiegebied zal plaatsvinden. Voorts is in hoofdstuk 2 de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden in het Exploitatiegebied opgenomen. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een overzicht gegeven van de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten van de Exploitatieopzet.

In hoofdstuk 4 komen ten slotte de wettelijke herziening en afrekening van het Exploitatieplan aan de orde. In deel C Regels, zijn in hoofdstuk 1 de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hoofdstuk 2 bevat de eisen en regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Hoofdstuk 3 bevat de nadere locatie-eisen voor koppelingen. In hoofdstuk 4 is aangegeven hoe het Exploitatieplan wordt geciteerd.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 8.

Exploitatiegebied Een exploitatiegebied heeft niet vanzelfsprekend dezelfde grenzen als het bestemmingsplangebied. Het exploitatiegebied kan niet groter zijn, maar wel kleiner. Dit laatste is niet het geval bij dit Exploitatieplan. Wel maakt het Exploitatiegebied onderdeel uit van een grotere ontwikkeling en realisatie van een bedrijventerrein. Het Exploitatiegebied vormt ruimtelijk en functioneel onderdeel van het bedrijventerrein GDC Noord en het Exploitatiegebied en dit Exploitatieplan dient ook in dat perspectief te worden bezien en beoordeeld. Dit hoofdstuk beschrijft het Exploitatiegebied Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel) en de onderbouwing voor de gehanteerde begrenzing. Daarnaast wordt aangegeven hoe het voorgenomen grondgebruik van het Exploitatiegebied eruit ziet. Dit grondgebruik komt voort uit bestemmingsplan ‘III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)’. Het grondgebruik is het uitgangspunt voor de exploitatieopzet, die aan de orde komt in deel B.

2.1.

Omschrijving van het Exploitatiegebied Het Exploitatiegebied is gelegen in Brainport Eindhoven, met aan de overzijde van de A2 / N2 de luchthaven Eindhoven Airport en aan de andere zijde van het Exploitatiegebied het reeds gerealiseerde deel van bedrijventerrein GDC Noord en de spoorlijn Den Bosch-Eindhoven. Het Exploitatiegebied wijkt niet af van het bestemmingsplangebied. Op de kaart opgenomen als bijlage 1 van deel C van dit Exploitatieplan is zowel de bestemmingsplangrens als de grens van het Exploitatiegebied weergegeven. Ter indicatie is in onderstaande afbeelding de globale begrenzing van zowel het bestemmingsplangebied als het Exploitatiegebied weergegeven.

Luchtfoto met globale begrenzing bestemmingsplangebied en Exploitatiegebied (rood), bron: Google Maps 2020 1323.254-EP4d2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

2.2.

Blad 9.

Grondgebruik Voor het grondgebruik in het Exploitatiegebied is een bestemmingsplan opgesteld. Op bijlage 1 van deel A van dit Exploitatieplan zijn de functies en het grondgebruik opgenomen. Uit de verbeelding van het Bestemmingsplan kan het toekomstig grondgebruik van het Exploitatiegebied worden afgeleid, onderverdeeld in de volgende categorieën: - Uitgeefbaar gebied (bijv. bedrijventerrein); - Openbare ruimte (bijv. wegen en bijbehorende groenvoorzieningen/ waterbergingen). De bovenstaande onderverdeling van het grondgebruik vormt de basis voor de Exploitatieopzet, als beschreven in deel B van dit Exploitatieplan. De oppervlakten van het ruimtegebruik kunnen enigszins afwijken van de in het kadaster opgenomen perceeloppervlakten. Voor de ramingen die in het Exploitatieplan worden opgenomen zijn echter altijd de kadastrale oppervlakten leidend.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 10.

Eigendomssituatie In het Exploitatiegebied Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel) is nog een aantal gronden in eigendom van particuliere eigenaren.

3.1.

Te verwerven gronden De eigendomssituatie in het Exploitatiegebied Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel) is weergegeven op de kaart ‘Exploitatieplangebied’, die als bijlage 1 van deel C van dit Exploitatieplan is opgenomen. Uit deze kaart kan worden geconcludeerd dat – verspreid in het Exploitatiegebied – in totaal 11 (gehele en gedeeltelijke) kadastrale percelen in eigendom zijn van een 5-tal particulieren c.q. private partijen. De gemeente beoogt deze gronden vóór vaststelling van het Exploitatieplan minnelijk te verwerven of het kostenverhaal anderszins te verzekeren. Ook ná vaststelling van het Exploitatieplan beoogt de gemeente de particuliere grondeigendommen minnelijk te verwerven of het kostenverhaal te verzekeren via het Exploitatieplan. Dit Exploitatieplan verplicht de gemeente echter niet om een minnelijke verwerving van de particuliere gronden in het Exploitatiegebied overeen te komen. In het geval geen minnelijke overeenstemming over verwerving of het verzekeren van kostenverhaal kan worden bereikt met de eigenaren van de betrokken gronden in het Exploitatiegebied, kan de gemeente overwegen, indien noodzakelijk, over te gaan tot het gebruik van het instrument onteigening. Dit Exploitatieplan verplicht de gemeente niet om het instrument onteigening in te zetten.

Mocht een eigenaar een succesvol beroep op zelfrealisatie doen, met inachtneming van en passend binnen het Bestemmingsplan ‘III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)’, dan moeten ook de eisen en regels, zoals opgenomen in dit Exploitatieplan, in acht worden genomen. Hiermee blijft het gewenste kwaliteitsniveau en realisatie van het Bestemmingsplan gewaarborgd. Daarnaast is deze eigenaar dan een Exploitatiebijdrage op basis van dit Exploitatieplan verschuldigd, waarmee het kostenverhaal via dit Exploitatieplan is verzekerd.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 11.

Omschrijving werken en werkzaamheden Als onderdeel van het Bestemmingsplan ‘III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)’ moeten voor de realisatie van het Exploitatiegebied Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel) werken en werkzaamheden worden uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden de benodigde werken, werkzaamheden en voorzieningen omschreven, die betrekking hebben op het Bouw- en Woonrijp maken van de Uitgeefbare gronden, de aanleg van de Nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte.

4.1.

Bouwrijp maken In het Exploitatiegebied Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel) zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken voorzien: -

4.2.

het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels; het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; het uitvoeren van saneringswerkzaamheden; het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; het afvoeren van grondwater; het aanleggen van duikers, rioleringen en eventueel gemalen, persleidingen; het aanleggen van bouwwegen; en overige voorkomende werkzaamheden.

Nutsvoorzieningen In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van Nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien: -

4.3.

aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor water, elektra, telefoon, centraal-antennesysteem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties/ gebouwen voor duurzame energievoorzieningen.

Woonrijp maken In en ten behoeve van het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de Openbare ruimte voorzien: - het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeers-regulerende) voorzieningen; - aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; - het plaatsen van straatmeubilair, sierende elementen en afrasteringen in de openbare ruimte; - het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen; - het aanleggen van groenvoorzieningen.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 12.

Eisen en regels exploitatieplan In het Exploitatieplan Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel) moeten, voor zover nodig, en kunnen nadere eisen en regels worden gesteld in het kader van de uitvoering van het Bestemmingsplan III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel). Deze zogenoemde locatie-eisen hebben betrekking op: 1. voor zover nodig een fasering en zo nodig koppelingen (artikel 6.12 lid 1 onder c Wro), 2. het voorgenomen grondgebruik (artikel 6.13 lid 2 onder a Wro), 3. eisen voor en regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden (artikel 6.13 lid 2 onder b en c Wro), 4. de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid sociale woningbouw (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), 5. de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid geliberaliseerde woningen voor middenhuur (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), 6. de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid particulier opdrachtgeverschap (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), 7. regels voor het afwijken bij een omgevingsvergunning van bij het exploitatieplan aangegeven regels (artikel 6.13 lid 2 onder e Wro). De bovengenoemde locatie-eisen worden onderstaand nader toegelicht. In het kader van dit Exploitatieplan zijn de locatie-eisen, zoals hierboven genoemd onder punt 4 tot en met 6 niet van toepassing, gezien het feit dat het Bestemmingsplan III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel) geen woningbouw mogelijk maakt.

5.1.

Fasering en koppelingen De Exploitatieopzet moet, voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen, bevatten. Deze fasering en koppelingen geven inzicht in tijdsaspecten voor de uitvoering van het Bestemmingsplan. In hoofdstuk 1.2 van deel B van dit Exploitatieplan is weergegeven op welke wijze de fasering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen in de Exploitatieopzet is opgenomen. In hoofdstuk 3 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de regels voor koppelingen van het onderhavige Exploitatieplan opgenomen.

5.2.

Voorgenomen grondgebruik Een exploitatieplan maakt het mogelijk om het voorgenomen grondgebruik, ten behoeve van een zorgvuldige ruimtelijke en functionele uitvoering van het Bestemmingsplan, bindend voor te schrijven.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 13.

Dit voorgenomen grondgebruik geeft inzicht in de Uitgeefbare gronden en in de gronden voor de toekomstige Openbare ruimte in het Exploitatiegebied. In hoofdstuk 2.2 van deel A van dit Exploitatieplan is het voorgenomen ruimtegebruik van het Exploitatiegebied toegelicht. Eisen en regels voor het voorgenomen grondgebruik maken geen onderdeel uit van het onderhavige Exploitatieplan. 5.3.

Werken en werkzaamheden Een exploitatieplan kan tevens eisen stellen voor de werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken van het Exploitatiegebied, de aanleg van Nutsvoorzieningen, en het inrichten van de Openbare ruimte in het Exploitatiegebied. Ook kan het exploitatieplan regels stellen omtrent het uitvoeren van deze bedoelde werken en werkzaamheden. Deze eisen en regels geven de kwalitatieve voorschriften weer voor de inrichting van het Exploitatiegebied, waardoor in het gehele Exploitatiegebied eenzelfde kwaliteit en uitvoering van de werken en werkzaamheden wordt bewerkstelligd. In hoofdstuk 4 van deel A van dit Exploitatieplan worden de voorziene werken en werkzaamheden omschreven. In hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de eisen en regels voor de voornoemde werken en werkzaamheden van het onderhavige Exploitatieplan opgenomen.

5.4.

Afwijken van de regels van het exploitatieplan Ten slotte maakt een exploitatieplan het mogelijk om regels te stellen, bij de in het exploitatieplan aangegeven eisen en regels, met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Deze regels zijn bij de desbetreffende eisen en regels in hoofdstuk 2 en 3 van deel C van dit Exploitatieplan opgenomen.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 14.

DEEL B: EXPLOITATIEOPZET 1.

Exploitatieopzet De Wro (artikel 6.13) en het Bro (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.6) geven limitatief aan welke kosten in het Exploitatieplan mogen worden opgenomen. Daarnaast geeft het Bro (artikel 6.2.7) aan welke tot opbrengsten van de exploitatie worden gerekend. Onderstaand volgt een toelichting van de Exploitatieopzet en haar (verplichte) onderdelen ter zake van het Exploitatieplan Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel). In bijlage 1 tot en met 3 van deel B van dit Exploitatieplan is in detail de Exploitatieopzet opgenomen.

1.1.

Aanduiding van het tijdvak De werkzaamheden in het Exploitatiegebied Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel) - het bouwrijp maken van de gronden - zullen aanvangen, nadat het Bestemmingsplan ‘III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)’ onherroepelijk is geworden. Dit is naar verwachting medio 2023. Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt (de exploitatieperiode) bedraagt 5 jaar en loopt van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2025. Dit betekent dat de gemeentelijke grondexploitatie per 1 januari 2026 kan worden beëindigd en afgesloten.

1.2.

Aanduiding van de fasering In onderstaande tabel 1 is de fasering van de kosten en opbrengsten, zoals gehanteerd in de exploitatieopzet procentueel opgenomen. Fasering van de kosten en opbrengsten Kosten Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten buiten het exploitatiegebied Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer (netto) Rentekosten / -opbrengsten Opbrengsten Uitgifte gronden Bijdragen en subsidies van derden Bijdrage andere exploitaties

Boekwaarde

2022

100% 100% 100% 13%

16% 100%

100% 100% 100% 15%

2023

2024

2025

100% 12%

54%

22% 100%

46%

11%

100%

Tabel 1: fasering van de kosten en opbrengsten

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 15.

De fasering van de kostensoorten “waarde van de gronden”, “waarde van de opstallen” en “kosten van vrijmaken grond van rechten e.d.” zijn in de Exploitatieopzet voorzien op peildatum van de taxatie inbrengwaarden. Dit is het uitgangspunt vanuit de fictie dat alle eigendommen op één en hetzelfde moment in de Exploitatieopzet worden ingebracht. Daarnaast is met de fasering van deze kosten zo goed als mogelijk aansluiting gezocht bij de peildatum van de inbrengwaarden. De kostensoorten “kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht”, “kosten opstellen ruimtelijke plannen” en “gemeentelijke apparaatskosten” zijn geraamd op basis van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan 2021 (de zogenaamde plankostenscan). Door deze basis voor de raming van deze kostensoorten te kiezen, is de fasering van deze kostensoorten op startdatum van de Exploitatieopzet, zijnde 1-1-2021, voorzien. Deze plankostenscan houdt bij de raming van de kosten al rekening met een fasering (en indexering), waardoor de geraamde kosten dan niet “nogmaals” in de Exploitatieopzet hoeven te worden gefaseerd. Op basis van deze fasering worden alle kosten en opbrengsten, met inachtneming van indexeringen, naar één en hetzelfde moment (peildatum Exploitatieplan en Bestemmingsplan) “teruggerekend”, waarbij de totale kosten en totale opbrengsten contant worden gemaakt.

In onderstaande tabel 2 zijn de parameters voor indexeringen en het contant maken van de totale kosten en totale opbrengsten opgenomen. Parameters dynamische eindwaardeberekening

Startdatum exploitatie Einddatum exploitatie

1-1-2021 31-12-2025

Prijspeildatum

1-10-2022

Jaren Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Rente baten Rente contante waarde

2022 6,30% 0,00% 1,03% 1,03% 2,00%

2023 ev 2,00% per jaar per jaar per jaar per jaar per jaar

Tabel 2: parameters exploitatieopzet

Ten aanzien van de kostenstijging is aansluiting gezocht bij de door de gemeente aangeleverde parameters van de kosten voor civiele werken en werkzaamheden. Voor de opbrengstenstijging is aansluiting gezocht bij het advies van de Commissie Besluit, Begroten, Verantwoorden (BBV) in haar Notitie Grondexploitaties 2016 voor het beheersen van risico’s in grondexploitaties. Met betrekking tot de renteparameters is de parameter voor rentekosten en -baten gebaseerd op de rente die aan de gemeentelijke grondexploitaties mag worden toegerekend en is opgenomen in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties van de gemeente Eindhoven, een en ander conform de voorschriften van de Commissie BBV zoals opgenomen in de Notitie Grondexploitaties 2016. 1323.254-EP4d2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 16.

De parameter voor rente contante waarde is gebaseerd op het uitgangspunt voor gemeentelijke grondexploitaties, conform de voorschriften van de Commissie BBV zoals opgenomen in de Notitie Grondexploitaties 2016. 1.3.

Raming van de inbrengwaarde van de gronden Om de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied te ramen, worden, conform artikel 6.2.3 Bro, tot de kosten gerekend, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: 1. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; 2. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; 3. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; 4. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Alle eigendommen gronden en opstallen voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied, zijn per peildatum 1 oktober 2022 getaxeerd conform artikel 40b tot en met 40f Onteigeningswet door een gecertificeerd en onafhankelijk taxateur. De taxatie inbrengwaarde is opgenomen in bijlage 1 van deel B van dit Exploitatieplan. Voor verdere toelichting op de waardering van de gronden en opstallen wordt verwezen naar deze bijlage. Op basis van deze taxatie is de waarde van de gronden geraamd op € 5.347.576,00.

De waarde van de opstallen, die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt, is op basis van voornoemde taxatie geraamd op € 905.000,00. De totale inbrengwaarden van de gronden en opstallen bedraagt derhalve circa € 6.252.576,00. In de Exploitatieopzet worden vooralsnog geen kosten voor het vrijmaken van gronden in het Exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten voorzien. Het is op de peildatum van de taxatie onbekend of sprake is van deze eventuele kosten. Indien bekend worden deze kosten in (een herziening van) het Exploitatieplan opgenomen. De kosten voor sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het Exploitatiegebied worden geraamd op circa € 515.215,00 inclusief kostenstijging. De kosten voor sloop zijn conform raming van de gemeente Eindhoven opgenomen en hebben prijspeil 1 oktober 2022. In tabel 3 zijn de bovenstaande kostensoorten inclusief kostenstijging opgenomen, die in dit Exploitatieplan voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd).

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Inbrengwaarde gronden

6.2.3.a 6.2.3.b 6.2.3.c 6.2.3.d

Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen opstallen, obstakels, funderingen en kabels & leidingen

Totaal inbrengwaarde gronden

Blad 17.

Nominaal

Kostenstijging Totaal

€ € € €

5.347.576 905.000 495.000

€ € € €

€

6.747.576 €

20.215

€ € € €

5.347.576 905.000 515.215

20.215 €

6.767.791

Tabel 3: raming van de inbrengwaarde van de gronden

1.4.

Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie Naast een raming van de inbrengwaarde van de gronden, zijn de andere kosten in verband met de exploitatie geraamd. De raming heeft plaatsgevonden op grond van artikel 6.2.4 Bro tot en met artikel 6.2.6 Bro. Daarbij is uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden, die in het vrij maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij zouden worden gehanteerd per prijspeil 1 oktober 2022. Op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro moeten de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het Exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en die toerekenbaar zijn aan het Exploitatieplan, naar evenredigheid worden opgenomen in de exploitatieopzet. In deze bepaling zijn de onderstaande drie criteria terug te vinden:  Profijt: het Exploitatiegebied of een gedeelte daarvan moet baat hebben bij de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen. Te denken valt aan fysiek nut (bij wegen of riolering bijvoorbeeld) of aan het feit dat door de voorzieningen en maatregelen een groter gebied kan worden ontwikkeld.  Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder het plan niet gemaakt worden of worden mede ten behoeve van het plan gemaakt.  Proportionaliteit: als meerdere percelen profijt hebben van een voorziening, werk of maatregel, worden de kosten naar rato verdeeld.

In onderstaande tabel 4 zijn de kostensoorten inclusief kostenstijging opgenomen, die in dit Exploitatieplan voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd). Andere kosten in verband met de exploitatie

6.2.4.a 6.2.4.b 6.2.4.c 6.2.4.d 6.2.4.e 6.2.4.f 6.2.4.g 6.2.4.h 6.2.4.i 6.2.4.j 6.2.4.k 6.2.4.l 6.2.4.m 6.2.4.n

Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen) Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer (netto) Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten

Totaal andere kosten in verband met de exploitatie

Nominaal

Kostenstijging Totaal

€ € € € € € € € € € € € € €

13.600 515.000 1.285.000 597.003 644.892 174.815 760.883 135.000 288.423

€ € € € € € € € € € € € €

209 € 21.032 € 72.058 € - € - € - € - € - € - € - € 4.743 € - € - € €

13.809 536.032 1.357.058 597.003 644.892 174.815 760.883 139.743 288.423

€

4.414.617 €

98.042 €

4.512.659

Tabel 4: raming van de andere kosten in verband met de exploitatie

De raming van de kosten voor de bodemsanering en grondwerken, alsmede aanleg van voorzieningen in en buiten het Exploitatiegebied Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel), als opgenomen in tabel 4, zijn door de gemeente geraamd op basis van haar referentieprijzen aanleg en beheer openbare ruimte en als zodanig in de Exploitatieopzet opgenomen. 1323.254-EP4d2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 18.

Voor een groot deel van de aan het Exploitatiegebied toe te rekenen kosten voor aanleg van voorzieningen zijn de bovenstaande criteria van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit van toepassing, daar veel van de voorzieningen in het bedrijventerrein GDC Noord reeds zijn gerealiseerd en omdat het Exploitatiegebied functioneel en ruimtelijk niet los kan worden gezien van het bestemmingsplangebied van GDC Noord 2009, zoals reeds in hoofdstuk 2 van deel A van dit Exploitatieplan is toegelicht. Om die reden zijn, met uitzondering van de geraamde kosten voor het gereedmaken van de terreinen in het Exploitatiegebied, de gerealiseerde en geraamde investeringen voor de aanleg van voorzieningen enkel voor het aan het Exploitatiegebied toe te rekenen deel in de Exploitatieopzet opgenomen. De toerekening van de investeringen heeft plaatsgevonden op basis van het aandeel van het Exploitatiegebied in het totaal van het bestemmingsplangebied GDC Noord 2009: o Bestemmingsplangebied GDC Noord 2009: 997.100 m²; o Exploitatiegebied: 93.119 m2; o Toerekenbaar aandeel: 9,34%. De raming van de kosten buiten het Exploitatiegebied (art. 6.2.4 onder e Bro) hebben betrekking op investeringen in bovenwijkse voorzieningen. De toe te rekenen delen van deze investeringen in bovenwijkse voorzieningen zijn opgenomen conform de Nota bovenwijkse voorzieningen 2019 van de gemeente Eindhoven.

Deze nota is opgenomen in bijlage 4 van deel C van dit Exploitatieplan. De raming van de kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht, kosten opstellen ruimtelijke plannen en gemeentelijke apparaatskosten zijn conform de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan (hierna plankostenscan) opgenomen, zoals opgenomen in bijlage 3, behorende bij deel B van dit Exploitatieplan. De kosten voor tijdelijk beheer (art. 6.2.4 onder k Bro) zijn geraamd op basis van de gerealiseerde en voorziene kosten voor grondeigendommen in het Exploitatiegebied. Voor een gedetailleerde uitwerking van de geraamde kosten wordt verwezen naar bijlage 2 van deel B van dit Exploitatieplan. De totale kosten op eindwaarde van de in tabel 3 en 4 opgenomen kosten bedragen € 11.280.450,00. Aan de hand van de in tabel 2 genoemde parameters komt de contante waarde van de totale kosten uit op € 10.576.896,00. 1.5.

Raming van de opbrengsten van de exploitatie Op grond van artikel 6.2.7 Bro worden tot de opbrengsten van de exploitatie, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten derde Wro, gerekend de ramingen van de volgende opbrengsten: • van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied; • van bijdrage en subsidies van derden; • die worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. Het Exploitatiegebied Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel) omvat in totaal 54.273 m² uitgeefbaar voor bedrijventerrein / bedrijvigheid.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 19.

In onderstaande tabel 5 wordt aangegeven welke opbrengsten, incl. opbrengstenstijging, worden verkregen uit de uitgifte van gronden in het Exploitatiegebied. Daarbij is het grondprijsadvies bijgevoegd in bijlage 4 van deel B als uitgangspunt genomen. Opbrengsten van de exploitatie

Eenheidsprijs Hoeveelheid

Eenheid

6.2.7.a Uitgifte gronden Bedrijven 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden

€

225,00

6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties

TOTAAL OPBRENGSTENRAMING

54.273 m2

Nominaal

Totaal

Opbrengstenstijging

€ 12.211.425

€

€ 12.211.425

€ 12.211.425 € -

€ €

€ 12.211.425 €

€

€ 12.211.425

€

€ 12.211.425

€

Tabel 5: raming van de opbrengsten van de exploitatie

Voor een gedetailleerde onderbouwing van de uitgifteprijs wordt verwezen naar bijlagen 2 en 4, behorende bij deel B van dit Exploitatieplan. De totale opbrengsten op eindwaarde van de in tabel 5 opgenomen opbrengsten bedragen € 12.211.425,00. Aan de hand van de genoemde parameters in tabel 2, bedragen de totale opbrengsten op contante waarde € 11.449.806,00.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 20.

Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden De kosten en opbrengsten van de exploitatieopzet, zoals genoemd in paragraaf 1.4 en 1.5 van deel B van dit Exploitatieplan, worden gefaseerd opgenomen in het tijdvak van de exploitatie, waardoor de kosten en opbrengsten onderhevig worden aan de gevolgen van inflatie en van rentekosten/-baten (dynamische eindwaardeberekening). Rekening houdend met deze fasering worden alle kosten en opbrengsten naar één en hetzelfde moment “teruggerekend”. Hierdoor worden de totale kosten en totale opbrengsten contant gemaakt. Op grond van artikel 6.16 Wro mogen de contante kosten verhaald worden tot de som van de opbrengsten in de exploitatieopzet, de zogenaamde macro-aftopping. De totale contante kosten worden vervolgens verdeeld (omgeslagen) over alle percelen waarop een bouwplan mogelijk is.

Onder een bouwplan wordt op grond van artikel 6.2.1 Bro verstaan: • de bouw van één of meer woningen of hoofdgebouwen; • de uitbreiding van een gebouw met minimaal 1.000 m² brutovloeroppervlakte of één of meer woningen; • de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; • de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel/dienstverlening/kantoor of horecadoeleinden mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies minimaal 1.500 m² brutovloeroppervlakte bedraagt; • de bouw van kassen met een oppervlakte van minimaal 1.000 m² brutovloeroppervlakte. De totale contante kosten, de contante waarde van de ramingen in paragraaf 1.3 en paragraaf 1.4 van deel B van dit Exploitatieplan, bedragen voor het Exploitatieplan € 10.576.896,00. Hierop dient de contante waarde van de (gerealiseerde) bijdrage van derden in mindering te worden gebracht, zijnde € 0,00. Dit resulteert in een totaal aan contante kosten van € 10.576.896,00. De bruto exploitatiebijdrage, die bij het verlenen van de omgevingsvergunning moet worden betaald, wordt op grond van artikel 6.18 Wro als volgt berekend: 1.

Ten eerste worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld (paragraaf 1.5 van deel B van dit exploitatieplan). Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht. 2. Vervolgens wordt per onderscheiden categorie een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. 3. Daarna worden, door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor, gewogen eenheden vastgesteld. 4. Vervolgens worden de gewogen eenheden in het exploitatiegebied bij elkaar opgeteld tot een totaal van gewogen eenheden van het exploitatieplan.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 21.

5. Ten slotte is het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid dan het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het overeenkomstig het totaal berekende aantal gewogen eenheden. De totale contante opbrengsten, de contante waarde van de raming in paragraaf 1.5 van deel B van dit Exploitatieplan, bedragen € 11.449.806,00. De totaalsom van de contante kosten (€ 10.578.222,00) is derhalve lager dan de totaalsom van de contante opbrengsten (€ 11.449.806,00). Aldus kunnen alle kosten worden verhaald. In onderstaande tabel 6 is de berekening van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid weergegeven. Verhaalbaar bedrag per gewogen eenheid Programma Bedrijven

Eenheidsprijs (per m²)

54.273,00 €

225,00

Gewichtsfactor

1,00

Gewogen eenheden nominaal 54.273

Totaal gewogen eenheden

54.273

Maximaal contant verhaalbare kosten

€ 10.576.896

Maximaal te verhalen kosten per gewogen eenheid

€

194,88

Tabel 6: maximaal te verhalen kosten (per gewogen eenheid)

Op basis van het in de omgevingsvergunningaanvraag opgenomen bouwprogramma kan de bruto exploitatiebijdrage worden bepaald. De bruto exploitatiebijdrage wordt bepaald door het aantal gewogen eenheden en gedeeltes van eenheden, dat in het exploitatieplan is toegedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, dan wel indien dat tot een hoger aantal leidt, het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag, te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. De bepaalde bruto exploitatiebijdrage wordt vervolgens met de navolgende kosten verminderd (artikel 6.19 Wro): 1. De inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven; 2. De eventuele kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan. Na aftrek van bovenstaande kosten resteert de netto exploitatiebijdrage die de exploitant binnen de daartoe in de omgevingsvergunning gestelde termijn dient te voldoen. Ten slotte moet de netto exploitatiebijdrage worden verminderd met de aankoopwaarde openbaar gebied van de desbetreffende zelfrealisatie.

De bovengenoemde netto exploitatiebijdrage is berekend op contantewaardedatum 1 januari 2021. De netto exploitatiebijdrage wordt vanaf de contantewaardedatum tot aan het moment van verlening omgevingsvergunning, activiteit bouwen, geïndexeerd met de in tabel 2 opgenomen parameter rente contante waarde.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 22.

Als gevolg van de wettelijke plicht tot herziening van het exploitatieplan, zoals in paragraaf 4.1 van deel B van dit Exploitatieplan is toegelicht, zal zowel de verschuldigde netto exploitatiebijdrage als de parameter voor rente contante waarde periodiek worden geactualiseerd. Tot slot dient te worden opgemerkt dat uit de berekeningssystematiek van de netto exploitatiebijdrage volgt dat bij particuliere grondexploitatie de percelen waarop hoge kosten drukken en lage of geen opbrengsten, een nettobijdrage ontvangen uit de exploitatie, terwijl de percelen, waarop lage kosten en hoge opbrengsten rusten, een nettobijdrage leveren. Het kan voorkomen dat de in een Exploitatieplan geraamde grondexploitatiekosten voor het treffen van voorzieningen op een bepaald perceel de opbrengsten zullen overtreffen. In dat geval heeft degene die de kosten voor zijn rekening neemt, recht op een vergoeding op basis van het Exploitatieplan. De vergunninghouder c.q. eigenaar van het perceel kan echter pas een beroep doen op deze vergoeding als de met het perceel verband houdende in het Exploitatieplan opgenomen prestaties zijn verricht. Die prestaties kunnen niet alleen bestaan uit de uitvoering van de in het Exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden, maar ook uit de overdracht aan de gemeente van gronden, bestemd voor openbare ruimte.

Wanneer een eigenaar van het perceel weigert dergelijke gronden over te dragen, terwijl dit wel in het Exploitatieplan voorzien was, kan de gemeente op haar beurt weigeren de bijdrage te verstrekken. In onderstaande tabel 7 is de voorbeeldberekening van de netto exploitatiebijdrage per eigenaar weergegeven, indien deze exploitant een succesvol beroep op zelfrealisatie doet 1.

1 In de berekening is uitgegaan van een fictieve toekomstige situatie van een grondeigenaar met een fictieve

inbrengwaarde en fictieve gewogen eenheden. De contante kosten en opbrengsten zijn op het exploitatieplan GDC Noord (de Schakel) gebaseerd. 1323.254-EP4d2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 23.

Voorbeeldberekening exploitatiebijdrage te betalen per omgevingsvergunning

Stap 1: gegevens ingediende omgevingsvergunning

A Inbrengwaarde perceel B Uitgeefbaar gebied perceel C Openbaar gebied perceel D Totaal aantal gewogen eenheden omgevingsvergunning E Zelfverrichte werkzaamheden

€ 1.000.000 60% 40% 20.000 € -

Stap 2: berekening exploitatiebijdrage per omgevingsvergunning

F Totaal contante kosten G Totaal contante opbrengsten

€ 10.576.896 € 11.449.806

H Maximaal verhaalbare kosten ( = minimum van F en G)

€ 10.576.896

I Totaal aantal gewogen eenheden exploitatieplan J Maximaal verhaalbare kosten per gewogen eenheid D Totaal aantal gewogen eenheden omgevingsvergunning

€

K Maximaal te verhalen kosten op omgevingsvergunning ( = J x D ) (ofwel, bruto exploitatiebijdrage)

€ 3.897.664

A Inbrengwaarde perceel B Uitgeefbaar gebied perceel L Inbrengwaarde zelf te bebouwen deel perceel ( = A x B )

€ 1.000.000 60% € 600.000

E Zelfverrichte werkzaamheden aanvrager omgevingsvergunning

€

M Netto exploitatiebijdrage omgevingsvergunning ( = K - L - E ) te verbinden aan verlening van de omgevingsvergunning

€ 3.297.664

54.273 194,88 20.000

Tabel 7: voorbeeldberekening netto exploitatiebijdrage individuele eigenaar

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 24.

Gerealiseerde kosten en opbrengsten De in de Exploitatieopzet opgenomen begroting van kosten en opbrengsten is voor een groot deel gebaseerd op ramingen. In de huidige situatie zijn reeds (een gedeelte van) onderzoeken en voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd. Ook heeft de gemeente eigendommen verworven en in bezit. Op dit moment zijn nog geen opbrengsten uit gronduitgifte of anderszins in het kader van dit Exploitatieplan gerealiseerd. Een overzicht van de gerealiseerde kosten en opbrengsten zijn op grond van artikel 6.2.8 Bro in onderstaande tabel 8 weergegeven. Percentage gerealiseerde kosten

Begroot

Gerealiseerd per 30/09/2022

54%

Kostensoort 6.2.3.a Waarde van de gronden 6.2.3.b Waarde van de opstallen 6.2.3.c Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. 6.2.3.d Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen 6.2.4.a Kosten onderzoeken 6.2.4.b Kosten bodemsanering en grondwerken 6.2.4.c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied 6.2.4.d Kosten van maatregelen 6.2.4.e Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) 6.2.4.f Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen) 6.2.4.g Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht 6.2.4.h Kosten opstellen ruimtelijke plannen 6.2.4.i Kosten ontwerpcompetities 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten 6.2.4.k Kosten tijdelijk beheer (netto) 6.2.4.l Planschadekosten 6.2.4.m Niet terugvorderbare belastingen 6.2.4.n Rentekosten / -opbrengsten

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

5.347.576 905.000 515.215 13.809 536.032 1.357.058 597.003 644.892 174.815 760.883 139.743 288.423

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

2.889.240 162.500 249.812 22.194 7.015

2,4%

Totaal kosten

€

11.280.450

€

3.330.761

30%

Opbrengstensoort 6.2.7.a Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties

€ € €

12.211.425 € € €

Totaal opbrengsten

€

12.211.425 €

12%

33% 16%

Tabel 8: percentage gerealiseerde kosten en opbrengsten

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Herziening en afrekening exploitatieplan

4.1.

Herziening van het Exploitatieplan (artikel 6.15 Wro)

Blad 25.

Een exploitatieplan wordt na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar herzien, totdat de in dat exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Indien tegen het exploitatieplan beroep is ingesteld, vangt deze termijn aan op de dag nadat een beslissing omtrent het exploitatieplan onherroepelijk is geworden. Bij een herziening van een exploitatieplan is artikel 6.14, eerste lid Wro, niet van toepassing en kan de mededeling, bedoeld in artikel 6.14, tweede lid Wro, achterwege blijven voor zover de herziening uitsluitend betrekking heeft op: • een uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten; • een aanpassing van deze ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering; • een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten, of • andere niet-structurele onderdelen. Deze herziening kan ertoe leiden dat eigenaren die nog geen omgevingsvergunning hebben aangevraagd, een hogere of een lagere exploitatiebijdrage moeten betalen dan in het geval de eigenaren voor de herziening hun omgevingsvergunningaanvraag hadden ingediend. De daadwerkelijk te betalen exploitatiebijdrage bij de verlening van de omgevingsvergunning is af te leiden uit de laatst vastgestelde herziening van het exploitatieplan. 4.2.

Afrekening van het Exploitatieplan (artikel 6.20 Wro) Binnen drie maanden na uitvoering van de in een exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het Exploitatieplan vast. Bij de afrekening worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend op grond van de totale kosten en het totale aantal gewogen eenheden in het Exploitatiegebied. De basiseenheden en gewichtsfactoren die zijn toegepast bij de berekening van een betaalde exploitatiebijdrage, worden ook toegepast bij de herberekening. Indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, betaalt de gemeente binnen een maand na vaststelling van de afrekening het verschil, voor zover het groter is dan vijf procent, naar evenredigheid terug met rente aan degene die ten tijde van de betaling van de bijdrage, of een gedeelte daarvan, houder was van de desbetreffende omgevingsvergunning, of diens rechtsopvolger. Indien ten minste negentig procent van de in het Exploitatieplan begrote kosten is gerealiseerd, wordt op verzoek met betrekking tot de desbetreffende exploitatiebijdrage een afrekening opgesteld. Tegen een besluit omtrent de afrekening en de herberekende exploitatiebijdrage kan beroep worden ingesteld.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 26.

DEEL C: REGELS 1.

Begrippen

Bestemmingsplan

: Het bestemmingsplan “III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)”.

Uitgeefbare gronden

: De gronden waarop één of meer bouwplannen mogelijk zijn.

Exploitatiebijdrage

: De door een particuliere exploitant via de omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigde betaling in de kosten van de grondexploitatie op grond van artikel 6.18 Wro en artikel 6.19 Wro. De exploitatiebijdrage wordt berekend op de contantewaardedatum, zijnde 1 januari 2021. De exploitatiebijdrage wordt vanaf de contantewaardedatum tot aan het moment verlening omgevingsvergunning, activiteit bouwen, geïndexeerd met de in paragraaf 1.2 van deel B van dit Exploitatieplan opgenomen parameter.

Exploitatieplan

: Het exploitatieplan Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel) als bedoeld in artikel 6.12 Wro en artikel 6.13 Wro.

Exploitatiegebied

: Het exploitatiegebied Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel) waarop dit Exploitatieplan van toepassing is, zoals weergegeven in bijlage 1 van deel C van dit Exploitatieplan.

Exploitatieopzet

: De exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c Wro en als bedoeld in hoofdstuk 1 van deel B van dit Exploitatieplan.

Openbare ruimte

: De gronden in en ten behoeve van het Exploitatiegebied waarop de openbare voorzieningen worden gereconstrueerd of gerealiseerd, waaronder openbare wegen, waterwegen en groenvoorzieningen.

Bouwrijp maken

: In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien conform het Beeldkwaliteitsplan, zoals opgenomen in bijlage 2 van deel C, en het Handboek openbare ruimte, zoals opgenomen in bijlage 3 van deel C: • het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels; • het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; • het uitvoeren van saneringswerkzaamheden; • het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; • het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; • het afvoeren van grondwater; • het aanleggen van duikers, rioleringen en eventueel gemalen, persleidingen; • het aanleggen van bouwwegen; • en overige voorkomende werkzaamheden.

Gemeente Eindhoven | Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)

Blad 27.

Nutsvoorzieningen

: In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien conform het Beeldkwaliteitsplan, zoals opgenomen in bijlage 2 van deel C, en het Handboek openbare ruimte, zoals opgenomen in bijlage 3 van deel C: • aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties/gebouwen voor duurzame energievoorzieningen.

Woonrijp maken

: In en ten behoeve van het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de openbare ruimte voorzien conform het Beeldkwaliteitsplan, zoals opgenomen in bijlage 2 van deel C, en het Handboek openbare ruimte, zoals opgenomen in bijlage 3 van deel C: • Het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen; • Het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; • Het plaatsen van straatmeubilair, sierende elementen en afrastering in de openbare ruimte; • Het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen; • Het aanleggen van groenvoorzieningen.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12321517/2