Bijlage 3 - Analyserapport Detailhandelsvisie



In het zuiden van Eindhoven bevinden zich ook enkele wijken waarvan een gedeelte niet binnen een aanvaardbare afstand ligt. Het gaat om de wijken Putten en Kortonjo. Deze wijken zijn echter ruimer opgezet, deels in het groen.

Figuur 10 laat de koopstromen (excl. online) voor de dagelijkse sector tussen de stadsdelen van Eindhoven zien. De koopstromen zijn gebaseerd op het koopstromen onderzoek Randstad 2021 (KSO21). In dit onderzoek zijn consumenten gevraagd naar hun koopgedrag. Koopstromen van beperkte waarde (minder dan 2 mln.) zijn omwille van de leesbaarheid niet weergegeven. Hieruit blijk het volgende:

Eindhoven, Analyse detailhandel

Figuur 9: Reistijden naar ‘supermarkten’ (definitie volgens Locatus).

27



Het centrum van Eindhoven kent een redelijk grote afvloeiing. Inwoners van het stadsdeel Centrum doen met name dagelijkse bestedingen (net) buiten het centrum. De inwoners doen vaak boodschappen in stadsdeel Stratum en Strijp. De dagelijkse binding in het centrum is daarmee ook erg laag. Dit is echter geen afwijkend



beeld in vergelijking met andere grote steden. Het dagelijks winkelaanbod in stadsdeel Strijp haalt de meeste toevloeiing. Vanuit nagenoeg alle stadsdelen zijn substantiële koopstromen waar te nemen naar het stadsdeel Strijp. Met name vanuit Woensel-Zuid en Gestel gaat het om flinke stromen. De verklaring zit in de aanwezigheid van Albert Heijn XL aan de Limburglaan en de Nettorama op Koopscentrum De Hurk. Deze supermarkten hebben een goede bereikbaarheid en goede parkeervoorzieningen. Ook in de inwoners van stadsdeel Strijp doen vaak dagelijkse bestedin-



gen in het stadsdeel zelf. Het stadsdeel kent een binding van 78%. Stadsdeel Woensel-Noord heeft de hoogste binding, namelijk 85%. Het stadsdeel kent met name toevloeiing vanuit stadsdeel WoenselZuid. Dit kan verklaard worden door het beperkte supermarkt aanbod in dit stadsdeel en de aantrekkingskracht van Winkelcentrum Woensel. Ondanks de sterke binding kent Woensel-Noord enige afvloeiing naar stadsdelen Woensel-Zuid en Tongelre. De afvloeiing naar Woensel-Zuid kan verklaard worden door de supermarktvoorkeur van inwoners. Stadsdeel Woensel- Noord kent relatief meer inwoners met een migratieachtergrond dan de andere wijken in Eindhoven. In Woensel-Zuid is het aanbod supermarkten meer divers. Naast de reguliere supermarkten zitten er ook specifieke zaken zo-



als een Nigdeli, een Yasar XL of een Izzet. Stadsdeel Woensel-Zuid kent een lage binding. Dit komt deels door het beperkte dagelijkse aanbod per 1.000 inwoners, maar ook door de ligging met meerdere aanpalende wijken met dagelijks aanbod. Het dagelijkse aanbod is sterk geconcentreerd rondom de Woen-



selse Markt, met een duidelijk eigen en multicultureel profiel. Het stadsdeel Stratum kent een binding van 71%. Verder is het stadsdeel redelijk vergelijkbaar met Gestel en Tongelre. Gestel,

Eindhoven, Analyse detailhandel

Figuur 10: Koopstromen dagelijkse sector stadsdelen Eindhoven

28

Tongelre en Stratum kennen een vergelijkbare uitwisseling van koopstromen. Zichtbaar is de invloed van de ring, waardoor er ook 

veel uitwisseling plaatsvindt tussen de wijken onderling. Bewoners in het centrum doen vooral buiten het centrum de dagelijkse boodschappen. De binding is met 30% zeer beperkt.



Verder dient opgemerkt te worden dat er ook sprake is van uitwisseling van binnen en buiten de gemeente. Circa 8,5% van de totale bestedingen in de dagelijkse sector in de gemeente komt van buiten bezoekers buiten de gemeente. Tegelijkertijd vloeit circa 4% van het bestedingspotentieel af naar fysieke aankooplocaties buiten de gemeente. Per saldo is de toevloeiing ook in absolute euro’s groter dan de afvloeiing. Ook dit hangt samen met de regiofunctie.

Figuur 11 geeft het dagelijkse aanbod in vierkante meters wvo per 1.000 inwoners weer. Het getal in de wijk laat het daadwerkelijk aanbod m² wvo per 1.000 inwoners zien. De kleur vergelijkt het aanbod per 1.000 inwoners met het Eindhovense gemiddelde. Hierbij is het centrum niet meegerekend, aangezien dit het gemiddelde aanzienlijk omhoog trekt en hiermee niet representatief is voor de overige wijken in Eindhoven. 

Het Eindhovense gemiddelde zonder centrum is 378 m² wvo per 1.000 inwoners. Dit ligt net onder het landelijke gemiddelde. Het landelijke gemiddelde ligt op 384 m² wvo per 1.000 inwoners. Het Eindhovense aanbod per 1.000 inwoners met het centrum is 397 m² wvo per 1.000 inwoners, dit ligt weer boven het landelijk gemiddelde. De volgende zaken vallen op.



De oude stadswijken zijn redelijk goed bediend met relatief veel boodschappenaanbod, met name binnen de ring. Alleen Oud-Gestel blijft achter op het gemiddelde. In sommige wijken ligt het aanbod ruim bovengemiddeld, door de aanwezigheid van bovenwijkse trekkers, zoals Albert Heijn XL aan de Limburglaan, Winkelcentrum Woensel, de Woenselse Markt en de Geldropseweg.

Figuur 11: Dagelijks aanbod per 1.000 inwoners ten opzichte van het Eindhovense gemiddelde (excl. centrum)

Eindhoven, Analyse detailhandel

29

4.5

Recreatieve aankopen

In figuur 12 zijn de recreatieve koopstromen van en naar Eindhoven gevisualiseerd. Stromen vanaf een waarde van € 5 miljoen zijn op de kaart geplot. De volgende zaken vallen op:



De gemeente Eindhoven bindt 78% (excl. online) van alle recreatieve bestedingen. Met name de binnenstad van Eindhoven kent veel recreatief aanbod. Toch ligt de binding wat lager dan vergelijkbare grote stedelijke gemeenten, zoals bijvoorbeeld Breda (82%) en Utrecht (82%). Dit komt door het sterke stedelijke gebied van de regio Eindhoven, waar in verhouding tot andere regio’s relatief veel koopstromen over gemeentegrenzen heen gaan.



Vanuit Eindhoven vloeien de meeste bestedingen af naar de gemeente Best (4% excl. online). De gemeente Best kent een twee winkels met een grote aantrekkingskracht (Decathlon en Coppens Recreatie Mega Kampeershop). Met name inwoners in WoenselNoord zijn hierop georiënteerd. Andere gemeenten waar relatief veel recreatieve bestedingen naar afvloeien zijn Veldhoven en Son en Breugel (2% excl. online). Dit recreatieve aanbod is vanuit gemak en efficiëntie voor sommige inwoners dichterbij dan de binnenstad van Eindhoven. Bovendien kan je gratis en makkelijk parkeren.



De online afvloeiing bedraagt in de gemeente Eindhoven 35%. Dit ligt in lijn met andere grote stedelijke gemeenten. Hoewel historische online afvloeiing cijfers van Eindhoven niet bekend zijn, volgt Eindhoven waarschijnlijk de trend van andere grote stedelijke gemeenten. Vergelijkbaar met onder andere Utrecht en Den Haag lag de online afvloeiing in Eindhoven in 2016 rond circa 30%.



Er komt in Eindhoven per saldo circa 3,5 keer meer recreatieve bestedingen binnen (toevloeiing) dan dat er afvloeit. Eindhoven is duidelijk de primaire trekker van een grote regio voor recreatieve winkelaankopen. Circa 50% van de totale bestedingen komt van buiten de eigen gemeente. Dit is veel meer dan Tilburg (26%) en Breda (48%), maar minder dan ’s-Hertogenbosch (53%). In absolute euro’s is de toevloeiing in Eindhoven wel het grootst van alle grote Brabantse gemeenten. Dit hangt samen met het ruime winkelaanbod.

Eindhoven, Analyse detailhandel

Figuur 12: Recreatieve koopstromen gemeente Eindhoven vanaf € 5 mln.

30

4.6

Doelgerichte aankopen

In figuur 13 zijn de doelgerichte koopstromen van en naar Eindhoven gevisualiseerd. Stromen vanaf een waarde van € 5 miljoen zijn op de kaart geplot. De volgende zaken vallen op:



De gemeente Eindhoven bindt 48% van de fysieke bestedingen (excl. online) in vergelijking met vergelijkbare gemeenten is dit relatief laag, zoals Tilburg (76%), Breda (87%) en ’s-Hertogenbosch (79%). Dit is enerzijds te verklaren door het beperkte aanbod in Eindhoven, en anderzijds de aanwezigheid van Meubelboulevard Ekkersrijt in de gemeente Son en Breugel en Hornbach in Best. Dit onderstreept het belang van regionale afstemming en samenwerking, aangezien veel koopstromen gemeentegrens overstijgend zijn.



De inwoners van de gemeente Eindhoven zijn sterk georiënteerd op de gemeente Son en Breugel voor hun doelgerichte aankopen. Hier gaat maar liefst 33% van de doelgerichte bestedingen uit Eindhoven naartoe. Dit komt bijna volledig op Meubelboulevard Ekkersrijt.



Verder zijn de inwoners van Eindhoven georiënteerd op de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten (6%) en op de gemeenten Best en Veldhoven (respectievelijk 6% en 3%). Dit heeft met nabijheid te gemak te maken, evenals de aanwezigheid van enkele specifieke formules, zoals Groenen (bouwmarkt) en Coppens (tuincentrum).



De PDV-locaties van Eindhoven, zoals Koopcentrum De Hurk, de Kanaaldijk en de Bisschop Bekkerslaan hebben vooral een lokale verzorgingsfunctie. Koopcentrum De Hurk, met een grote Praxis, trekt ook veel bestedingen uit Veldhoven. Ondanks de primair lokale functie, weet het doelgerichte winkelaanbod in Eindhoven toch circa 40% van de totale bestedingen van buiten de eigen gemeente aan te trekken, met name uit de gemeenten Veldhoven, Geldrop-Mierlo, Waalre, en Helmond.

Figuur 13: Doelgerichte koopstromen gemeente Eindhoven vanaf € 5 mln.

Eindhoven, Analyse detailhandel

31

4.7

Leegstand per wijk

Figuur 14 geeft de leegstand weer in vierkante meters wvo per 1.000 inwoners weergegeven. Het getal in de wijk laat de daadwerkelijke leegstand in m² wvo per 1.000 inwoners zien. De kleur vergelijkt de leegstand per 1.000 inwoners met het Eindhovense gemiddelde. Hierbij is het centrum niet meegerekend, aangezien dit het gemiddelde aanzienlijk omhoog trekt en hiermee niet representatief is voor de overige wijken in Eindhoven. De volgende zaken vallen op: 

In de wijken langs de rand van de gemeentegrens is de leegstand per 1.000 aanzienlijk lager dan het Eindhovense gemiddelde. Een rede hiervoor kan zijn dat het aantal publieksgerichte functies hier ook lager is, hiermee is de leegstand ook lager.



Het centrum van Eindhoven kent de hoogste leegstand per 1.000 inwoners, respectievelijk 880 m² wvo leegstand per 1.000 inwoners. Ook de wijken erom heen kennen relatief een hogere leegstand per 1.000 inwoners. Dit is grotendeels te verklaren door het feit dat hier ook meer publieksvoorzieningen aanwezig zijn die een verzorgingsfunctie hebben voor bezoekers buiten Eindhoven.

Figuur 14: De leegstand per 1.000 inwoners ten opzichte van het Eindhovense gemiddelde (excl. centrum)

Eindhoven, Analyse detailhandel

32

5

Trends

In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste trends in de detailhandel opgenomen. Landelijke trends (in de infographics) zijn vertaald naar de context en betekenis voor Eindhoven, met een scope tot circa 2030-2035. De landelijke trends ten aanzien van detailhandel zijn overgenomen uit de Regionale Detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven (2023).

Eindhoven, Analyse detailhandel

33

5.1

Trends van toepassing op Eindhoven

functioneren ze als reguliere supermarkt voor lokale inwoners, maar

In de regionale detailhandelsvisie van het Stedelijk Gebied Eindhoven

met name tijdens specifieke momenten, zoals Pasen en Kerst, ko-

zijn algemene trends voor de dagelijkse, recreatieve en doelgerichte

men mensen van verder weg vanwege het ruime en diepe assorti-

sector beschreven. Deze zijn in dit hoofdstuk niet herhaald. Wel zijn op

ment.

basis van de gesprekken en opgaven enkele trends nader uitgelicht die



wat meer kaders bieden voor nieuw beleid.

In figuur 15 is een voorstel gedaan hoe ‘supermarkten’ en andere vormen juridisch kunnen worden gedefinieerd. Maatvoering is naar ons idee leidend, ook voor de verzorgingsfunctie.

5.1.1

Nieuwe laag in de boodschappen hiërarchie

De regionale detailhandelsvisie spreekt van schaalvergroting van super-

5.1.2

markten. In Eindhoven is dit ook aan de orde. Tegelijkertijd is de bood-

De regionale detailhandelsvisie spreekt van een sterke opkomst van de

schappenstructuur in Eindhoven meer divers dan veel andere (kleine)

afhaal- en bezorgeconomie. Met name tijdens de Coronajaren ging veel

gemeenten, als gevolg van de diversiteit van de bevolking en de op-

via online. Zowel binnen de horeca als detailhandel ging veel via afhalen

bouw van de stedelijke structuur van de stad. In de figuur hiernaast is de

en bezorgen. De groei in 2020 en 2021 is inmiddels weer sterk afge-

hiërarchie van de boodschappenstructuur opgenomen met een richting-

vlakt. Enkele belangrijke nuances voor de situatie in Eindhoven.

gevende definitie op basis van maatvoering.





eerder verwacht. Getir en Gorilla’s zijn inmiddels helemaal verdwe-

mede omdat supermarkten steeds groter worden en dit assortiment

nen uit Nederland. In Eindhoven heeft alleen Flink nog een bood-

vanuit gemak ook daar te koop is. Desalniettemin houden speciaal-

schappendienst, vanuit vier fysieke kleinschalige distributiecentra in

zaken duidelijk toegevoegde waarde ten opzichte van reguliere su-

winkelgebieden verspreid over de stad. 



Picnic en diverse bestaande supermarkten blijven boodschappen

Doelgroep- en gemakswinkels zijn de laatste jaren sterk in aandeel

thuisbezorgen. Het is echter maar de vraag of deze diensten be-

gegroeid. Deze winkels zijn groter dan speciaalzaken, maar kleiner

staansrecht hebben. Er wordt immers geen winst gemaakt. Regu-

dan reguliere supermarkt. Het assortiment richt zich vaak op één

liere supermarkten beschouwen het vooral als service. Inmiddels

specifieke doelgroep of gemak. Denk aan de Poolse of Turkse su-

zijn er signalen dat sommige supermarkten de keuze maken te stop-

permarkt, de biologische supermarkt of de Toko. 

Flitsbezorgers hebben toch niet zo’n sterke groei doorgemaakt als

Het aantal levensmiddelenspeciaalzaken en drogisterijen krimpt,

permarkten. 

Afhaal- en bezorgeconomie

Reguliere (moderne) supermarkten hebben tegenwoordig al snel

Figuur 15:

Piramide van de boodschappenstructuur

pen met online boodschappen bezorgen. 

Pakket afhaalpunten blijven belangrijk en nemen waarschijnlijk in

een omvang van 1.000 tot 1.600 m² wvo. Discounters hebben

aantal verder toe, vergelijkbaar met het aandeel online kooporiënta-

meestal minder vloeroppervlak nodig dan fullservicesupermarkten,

tie. Meer concentratie van pakketdiensten op statische en goed-

omdat ze minder artikelen hebben en minder ruimte nodig hebben

bereikbare locaties is vanuit het perspectief van de consument be-

voor ‘service’ aspecten, zoals een klantenbalie.

langrijk. Momenteel is sprake van versnippering van afhaalpunten

De Foodmarkten en XL supermarkten zijn meestal alleen aanwezig

van verschillende diensten, zoals Post-NL, DPD, UPS, DHL, etc.

in grote stedelijke gemeenten. Denk aan de Albert Heijn XL aan de

Pakket afhaal- en bezorgmuren kunnen een antwoord zijn.

Limburglaan. Ze staan aan de top van de boodschappen hiërarchie en hebben een sterk bovenwijkse aantrekkingskracht. Enerzijds

Eindhoven, Analyse detailhandel

34

5.1.3

Winkels komen en gaan

Berichtgeving over de detailhandel is vaak eenzijdig. Vaak komen faillissementen groot in het nieuws, terwijl nieuwe vestigingen of formules nauwelijks in beeld zijn. Het centrum van Eindhoven is een duidelijke broedplaats voor nieuwe winkelketens en -formules. Er zullen in de toekomst winkels verdwijnen, maar er komen ook nieuwe winkels voor terug. Per saldo verwachten we echter, zoals eerder aangegeven, een krimp. 5.1.4

Functiemix wordt groter, maar soms ook eenzijdiger

Voor het centrum van Eindhoven geldt dat de functiemix alleen maar groter wordt. Hoewel winkelen het belangrijkste bezoekmotief zal blijven, worden ook andere motieven steeds belangrijker. Denk aan wonen, werken, evenementen en het bezoeken van cultuur, diensten en maatschappelijke voorzieningen. Op buurt- en wijkniveau zal dit in sommige gevallen, maar dan op kleinere schaal, ook aan de orde zijn. Op het laagste niveau, in buurtcentra, wordt het bezoekmotief juist eenzijdiger. Daar draait het in de toekomst vooral om de dagelijkse boodschappen. Het is van belang dat deze centra op het laagste niveau in de hiërarchie ruimtelijk en functioneel zijn ingericht op gemak en efficiënt boodschappen doen, eventueel in combinatie met afhalen/brengen pakketje, een bezoek aan de kapper of de cafetaria. 5.1.5

Belang van mobiliteit in relatie tot detailhandel

Eindhoven groeit door verdichting van de stad. Dit betekent dat de mobiliteit van mensen toeneemt. Dit zet druk op de bereikbaarheid van de voorzieningen. Het belang van te voet, te fiets en het openbaar vervoer neemt toe. Tegelijkertijd is men, met name buiten de Ring, vooral nog op de auto georiënteerd om winkelgebieden te bezoeken. Bereikbaarheid van winkelgebieden is één van de belangrijkste voorwaarden voor goed functionerend winkelaanbod. In de mobiliteitsmix zal de auto, naast andere modaliteiten, ook in de toekomst een belangrijke rol blijven spelen voor de winkelgebieden. Bij verdichting en nieuwe plannen dient daar rekening mee gehouden te worden.

Eindhoven, Analyse detailhandel

35

6

Economisch functioneren en behoefte

Voor de drie sectoren (boodschappen doen, recreatief winkelen en doelgericht winkelen) is een indicatieve berekening gemaakt van de huidige situatie (2023) en het toekomstig functioneren (2035). Deze circa 10 jaarstermijn is gebruikelijk en conform de Handreiking voor de Ladder voor duurzame verstedelijking. Vraag en aanbod zijn hiervoor in een modelmatige DPO berekening verwerkt. De aanbod gegevens zijn afkomstig van Locatus en zijn gedownload in het vierde kwartaal van 2023.

Eindhoven, Analyse detailhandel

36

6.1 



Algemene uitgangspunten De berekeningen zijn opgesteld voor de huidige situatie (2023) en







Behoefte dagelijks – stadsdelen

name in gebieden waar relatief veel nieuwe inwoners komen te wo-

Uit het KSO 2021 blijkt dat het dagelijks aanbod in de gemeente

nen, zal ook de kwalitatieve behoefte voor nieuw aanbod aanwezig

de toekomstige verwachte situatie (2035). Ze geven inzicht in het

94% (excl. online) aan zich weet te binden. De toevloeiing bedraagt

zijn. In algemene zin is de kwantitatieve behoefte echter niet zoda-

economisch functioneren van het bestaande aanbod in de huidige

momenteel 8%. Op basis hiervan, het huidig aantal inwoners en de

nig groot, dat ingezet moet worden op substantiële toevoeging van

en toekomstige situatie. Dit uit zich in de totale omzet en de gemid-

naar inkomen gewogen bestedingen blijkt dat het dagelijks aanbod

nieuw aanbod. De uitbreidingsruimte dient eerder te worden ingezet

delde vloerproductiviteit. Anderzijds geeft de berekening inzicht in

op dit moment onder het landelijk gemiddelde functioneert. Hiermee

om bestaande winkels te moderniseren en uit te breiden en mis-

de distributieve uitbreidingsruimte door het economisch functioneren

is het lichtelijk meer aanbod dan dat er vraag is en is er dus geen

schien locaties te verplaatsen naar toekomstbestendigere plekken.

af te zetten tegen een ‘norm voor goed functioneren’.

uitbreidingsbehoefte.

De ‘norm voor goed functioneren’ wisselt sterk per verzorgingsge-





In het stadsdeelcentrum groeit het aantal inwoners ook sterk, daar-

Indien we de koopstromen gelijk laten in 2035 is er te zien dat het

entegen functioneert het dagelijks aanbod in de huidige situatie on-

bied. In delen van Nederland blijkt uit onderzoek dat aanbod op een

dagelijks aanbod nog steeds onder het landelijk niveau functioneert.

der het landelijk gemiddelde.

lager niveau nog steeds goed kan functioneren, met name als ge-

Er is ook in 2035 geen uitbreidingsbehoefte, echter verschilt dit wel

volg van lagere huurlasten. Ook bestaan er grote verschillen binnen

per stadsdeel.

de detailhandel en tussen formules. Voor Eindhoven is het landelijk 

6.2



Opgemerkt moet worden dat met het grote aandeel werkenden en

5-jaarsgemiddelde gehanteerd als norm voor goed functioneren.

groei van werkenden het aandeel toevloeiing mogelijk nog onder-

Aangezien de berekeningen slechts een indicatie geven van de situ-

schat is. Er zullen in de toekomst immers veel meer mensen werken

atie in hoeverre het aanbod goed, gemiddeld of slecht functioneert

bij bijvoorbeeld ASML die niet woonachtig zijn in Eindhoven, maar

en in hoeverre sprake is van kwantitatieve behoefte, dienen de uit-

vanwege gemak en combinatiebezoek wel bestedingen doen in de

komsten ook genuanceerd geïnterpreteerd te worden.

dagelijkse sector in Eindhoven. Daar komt bij dat ook omliggende

De aan- of afwezigheid van marktruimte betekent niet automatisch

plaatsen, zoals Veldhoven, Best en Geldrop in sterke mate groeien

dat er aanbod bij of af moet. Uiteindelijk zijn kwalitatieve argumen-

qua inwonertal. Ook dit kan leiden tot meer toevloeiing (in absolute

ten altijd leidend voor nieuwe ontwikkelingen, maar de kwantitatieve

zin). Per saldo is daardoor waarschijnlijk sprake van een kleine on-

behoefte geeft wel een indicatie van de opgave.

derschatting van de toevloeiing.

In de toekomstvoorspelling is rekening gehouden met bevolkings-



In de stadsdelen Centrum, Tongelre, Woensel-Zuid en Woensel-

groei, het effect van online winkelen en er is gewogen voor het inko-

Noord functioneert het dagelijks aanbod onder het landelijk gemid-

men. Er is geen rekening gehouden met verschuiving van koopstro-

delde. Er is meer dan voldoende aanbod om in de vraag te voor-

men, omdat plannen en initiatieven op voorhand niet altijd concreet

zien. Ook is de bevolkingsgroei de komende 10 jaar in deze stads-

en duidelijk zijn. Per ontwikkeling is altijd, via de Ladder voor duur-

delen beperkt. Hierdoor ontstaat er ook niet genoeg nieuw draag-

zame verstedelijking, maatwerk nodig. Dit betekent een maatwerk

vlak om nieuw dagelijks aanbod toe te voegen aan deze stadsdelen.

DPO met specifieke uitgangspunten voor het verzorgingsgebied.

Een nuance hierop is dat veel dagelijks aanbod in Eindhoven, specifiek in deze stadsdelen, zeer divers is. Er zijn relatief veel doelgroep

De uitkomst van de berekeningen zijn gebaseerd op meerdere aanna-

supermarkten die met een veel lagere vloerproductiviteit nog steeds

mes en toekomstverwachtingen. Uitkomsten zijn indicatief. Het beleid

goed kunnen functioneren.

heeft niet als doel de indicatieve behoefte daadwerkelijk te realiseren. Toevoegen van kwaliteit is leidend in de afweging.

Eindhoven, Analyse detailhandel



In de stadsdelen Gestel, Stratum en Strijp ontstaat tot 2035 wel een kwantitatieve behoefte aan nieuwe dagelijkse voorzieningen. Met

37

Tabel 1: DPO berekening dagelijkse sector Stadsdelen Eindhoven 2023 (huidige situatie)

2035 (toekomstige situatie)

Centrum

Gestel

Stratum

Strijp

Tongelre

WoenselNoord

WoenselZuid

Eindhoven (gemeente)

Centrum

Gestel

Stratum

Strijp

Tongelre

WoenselNoord

WoenselZuid

Eindhoven (gemeente)

Aantal inwoners

10.160

28.595

35.665

39.230

23.105

64.790

42.165

234.710

15.830

31.714

38.182

45.560

24.560

68.181

44.585

268.612

Winkelomzet per hoofd (5-jaarlijks gemiddelde) (€)

3.036

2.732

2.888

2.859

2.760

2.698

2.617

2.757

3.036

2.732

2.888

2.859

2.760

2.698

2.617

2.757

Bestedingspotentieel (€ mln.)

30,8

78,1

103,0

112,2

63,8

174,8

110,3

647,1

48,1

86,6

110,3

130,3

67,8

184,0

116,7

740,6

Koopkrachtbinding

30%

71%

71%

78%

68%

85%

54%

94%

30%

71%

71%

78%

68%

85%

54%

94%

Gebonden bestedingen (€ mln.)

9,3

55,5

73,1

87,5

43,4

148,6

59,6

608,3

14,4

61,5

78,3

101,6

46,1

156,4

63,0

696,1

Koopkrachttoevloeiing

51%

27%

34%

43%

15%

19%

19%

8%

51%

27%

34%

43%

15%

19%

19%

8%

Bestedingen door toevloeiing (€ mln.)

9,6

20,5

37,7

66,0

7,7

34,9

14,0

52,9

15,0

22,8

40,3

76,6

8,1

36,7

14,8

60,5

Totale besteding / omzet (€ mln.)

18,9

76,0

110,8

153,5

51,0

183,4

73,6

661,2

29,4

84,3

118,6

178,2

54,2

193,0

77,8

756,7

Huidig winkelaanbod (m² wvo)

8.624

9.456

11.922

18.691

7.662

25.703

14.800

96.858

8624

9.456

11.922

18.691

7.662

25.703

14.800

96.858

Omzet per m² wvo (€)

2.200

8.050

9.300

8.225

6.675

7.150

4.975

6.850

3425

8.925

9.950

9.550

7.100

7.525

5.275

7.825

Norm vloerproductiviteit (5-jaarlijks gemiddelde) (€)

8.025

8.025

8.025

8.025

8.025

8.025

8.025

8.025

8025

8.025

8.025

8.025

8.025

8.025

8.025

8.025

Haalbaar winkelaanbod (m² wvo)

2.400

9.500

13.850

19.150

6.400

22.900

9.200

82.400

3.700

10.550

14.800

22.250

6.800

24.100

9.700

94.300

Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo)

-6.200

0

+1.900

+500

-1.300

-2.800

-5.600

-14.500

-4.900

+1.100

+2.900

+3.600

-900

-1.600

-5.100

-2.600

Eindhoven, Analyse detailhandel

38

6.3 

Behoefte recreatief – gemeente De behoefte aan recreatief winkelaanbod berekenen we op ge-

Recreatief winkelaanbod

meenteniveau, omdat de uitkomsten op stadsdeelniveau onvol-

Aantal inwoners

2023 (Huidige situatie)

2035 (Toekomstige situatie)

234.710

268.612

Winkelomzet per hoofd (5-jaarlijks gemiddelde) (€)

1.021

919

Bestedingspotentieel (€ mln.)

239,6

246,8

51%. De invloed van online op de recreatieve sector is relatief groot.

Koopkrachtbinding

78%

78%

In deze sector neemt de online afvloeiing sterker toe dan de beste-

Gebonden bestedingen (€ mln.)

186,9

192,5

dingen in winkels. In de berekening gaan we ervan uit dat de winkel-

Koopkrachttoevloeiing

51%

51%

Bestedingen door toevloeiing (€ mln.)

194,5

200,4

Totale besteding / omzet (€ mln.)

381,5

392,9

128.047

128.047

doende betrouwbaar zijn in tegenstelling tot dagelijkse winkels. 

Uit het KSO 2021 blijkt dat het recreatieve aanbod in Eindhoven 78% (excl. online) aan zich weet te binden. De toevloeiing bedraagt

omzet per hoofd in 2035 circa 10% lager ligt dan het huidig niveau. Dit is ook te onderbouwen vanuit de historische trend. 

Tabel 2: DPO berekening recreatieve sector gemeente Eindhoven

Het is gebruikelijk de landelijk gemiddelde vloerproductiviteit te hanteren als ‘norm’ voor goed functioneren. Voor de recreatieve sector

Huidig winkelaanbod (m² wvo)

ligt de gemiddelde vloerproductiviteit rond de € 2.400 per m² wvo.

Omzet per m² wvo (€)

3.000

3.075

Deze norm is echter niet gehandhaafd in dit onderzoek. Voor de re-

Norm vloerproductiviteit (5-jaarlijks gemiddelde) (€)

3.000

3.000

127.200

131.000

Geen

+3.000

creatieve sector is het landelijk gemiddelde waarschijnlijk geen goede norm voor het aanbod in de gemeente Eindhoven. Dit komt door de volgende aspecten. 

Haalbaar winkelaanbod (m² wvo) Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo)

Het recreatieve winkelaanbod trekt veel toeristen aan uit een grote regio. Veel panden in de binnenstad zijn kleinschalig en de huurprijs is relatief hoog. Dit betekent dat ondernemers in Eindhoven ook meer omzet per m² wvo moe-



ten halen om goed te functioneren. 

Door de sterke groei van de economie van Eindhoven komen veel expats en arbeidsmigranten af op de regio. Deze mate meegenomen in het koopstromen onderzoek randstad. Deze groep neemt ook steeds sterker toe.

Gekozen is om de norm vloerproductiviteit voor recreatief gelijk te leggen op het huidig functioneren (3.000 per m² wvo). We gaan er daardoor vanuit dat het winkelaanbod in deze sectoren in de huidige situatie op een gezond niveau functioneert en dat vraag en aanbod redelijk in evenwicht zijn. De leegstand in de gemeente is een

Eindhoven, Analyse detailhandel

lijkse boodschappen, zoals huishoudelijke artikelen, discount kle-

net onder het landelijk gemiddelde.

ding en warenhuizen voor alledaagse artikelen, zoals Hema en

Het recreatieve winkelaanbod functioneert momenteel sterk boven

Action. Toename van écht modisch aanbod in de binnenstad zal be-

het landelijk gemiddelde. Wij gaan er echter niet vanuit dat dit bete-

perkt blijven. Mogelijk zal hier wel verdere krimp zijn, mits Eindho-

kent dat er veel marktruimte is. Wij gaan er vanuit dat vraag en aan-

ven internationale ketens blijvend weet aan te trekken. In dat geval

bod momenteel in evenwicht zijn. De groei van de bevolking en de

is stabilisatie waarschijnlijk aan de orde.

verwachte verdere toename van online kunnen grotendeels tegen

personen besteden ook in Eindhoven, maar zijn in beperkte



goede indicator dat het aanbod goed functioneert. De leegstand ligt





De toevloeiing kan de komende jaren toenemen door bestedingen

elkaar worden weggestreept. Per saldo verwachten in Eindhoven in

uit de omringende gemeente. In deze gemeente groeien het aantal

elk geval geen verdere krimp meer van het recreatieve winkelaan-

inwoners ook, daarboven op komen ook nog de expats en de ar-

bod, ondanks de historische trend. Er zal eerder sprake zijn van een

beidsmigranten. Kortom, als de regiofunctie van Eindhoven verder

kleine plus, namelijk bijna 3.000 m² wvo. Dit is op gemeenteniveau

versterkt wordt, kan dit ook leiden tot extra behoefte aan bepaald

echter beperkt.

onderscheidend en uniek recreatief winkelaanbod. Hier liggen kan-

De invulling van de marktruimte zal divers zijn. Waarschijnlijk liggen

sen, aangezien de kleinere centra in de regio steeds meer focussen

de grootste kansen in aanbod dat in het verlengde ligt van de dage-

39

op de lokale inwoners en frequent benodigde artikelen, zoals bood-

Tabel 3: DPO berekening doelgerichte sector

schappen. Dit is ook de complementariteit die in de Regionale De2023 (Huidige situatie)

2035 (hoog scenario)

2035 (laag scenario)

234.710

268.612

268.612

Winkelomzet per hoofd (5-jaarlijks gemiddelde) (€)

1.231

1.231

1.108

Bestedingspotentieel (€ mln.)

288,9

330,7

297,6

Koopkrachtbinding

47%

47%

47%

Uit het KSO 2021 blijkt dat het doelgericht aanbod in de gemeente

Gebonden bestedingen (€ mln.)

135,8

155,4

139,9

Eindhoven 47% (excl. online) aan zich weet te binden. De toevloei-

Koopkrachttoevloeiing

40%

40%

40%

ing bedraagt 40%. De invloed van online op de doelgerichte sector

Bestedingen door toevloeiing (€ mln.)

90,5

103,6

93,2

Totale besteding / omzet (€ mln.)

226,3

259,0

233,1

114.034

114.034

114.034

tailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven is vastgelegd.

Recreatief Aantal inwoners

6.4 

Behoefte doelgericht – gemeente De behoefte aan doelgericht winkelaanbod berekenen we op gemeenteniveau, omdat de uitkomsten op stadsdeelniveau onvoldoende betrouwbaar zijn in tegenstelling tot dagelijkse winkels.



is relatief beperkt, maar neemt wel sterk toe. De winkelbestedingen nemen echter ook nog steeds fors toe, ondanks de stijging van online. Deze sector is echter ook zeer gevoelig voor de conjunctuur.

Huidig winkelaanbod (m² wvo)

Momenteel is sprake van een daling van het consumentenvertrou-

Omzet per m² wvo (€)

2.000

2.275

2.050

wen, toename van de inflatie en andere macro economische onze-

Norm vloerproductiviteit (5-jaarlijks gemiddelde) (€)

2.000

2.000

2.000

kerheden. De woningmarkt draait echter nog stevig door, vooral in

Haalbaar winkelaanbod (m² wvo)

113.200

129.550

116.600

Geen

+15.500

+2.600

deze regio. De verwachting is dat de bestedingen redelijk op niveau

Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo)

blijven. Ter indicatie hebben wij ook de berekening gemaakt met een daling van de bestedingen (10%). 

Ook voor de doelgerichte sector is het landelijk gemiddelde waarschijnlijk geen goede norm voor het aanbod in de gemeente Eindhoven. Dit hangt ook sterk samen met huurprijzen. Het doelgerichte

heeft. Per saldo is de uitbreidingsruimte in deze sector beperkt, aan-

Gekozen is om de norm vloerproductiviteit voor recreatief en doel-

gezien één grootschalige winkel snel al minimaal 1.000 m² wvo be-

gericht gelijk te leggen op het huidig functioneren. We gaan er daar-

draagt. Het biedt hooguit ruimte om bestaande zaken te laten mo-

door vanuit dat het winkelaanbod in deze sectoren in de huidige si-

Het doelgerichte winkelaanbod functioneert momenteel eveneens

gen van nieuw doelgericht aanbod in de gemeente Eindhoven.

het feit dat een woonwinkel of bouwmarkt vaak veel winkelmeters

rifere locaties. Dit geldt helemaal voor de binnenstad.



wordt met meer afvloeiing naar online en eventuele conjunctuurin-

rekening is voor doelgericht winkelaanbod. Dit hangt ook samen met

de buurt- en wijkcentra liggen de huurprijzen vaak hoger dan op pe-

redelijk in evenwicht zijn.

vindt. Dit moet ook in gedachte worden gehouden met het toevoe-

bandbreedte is relatief groot, wat ook illustreert hoe indicatief de be-

hoven ook relatief sterk aanwezig in diverse buurt- en wijkcentra. In

tuatie op een gezond niveau functioneert en dat vraag en aanbod

is een zeer grote PDV locatie waar zich veel doelgericht aanbod be-

ruimte in 2035 van circa 15.500 m² wvo. Als er rekening gehouden vloeden, neemt de marktruimte fors af tot circa 2.600 m² wvo. De

winkelaanbod is voor een deel grootschalig van aard, maar in Eind-



de bevolking, rekening houdend met online, ontstaat er uitbreidings-

derniseren/uitbreiden en eventueel enkele zaken toe te voegen. 

Eindhoven kent een sterke afvloeiing naar de gemeente Son en Breugel. In deze gemeente bevindt zich Meubelplein Ekkersrijt. Dit

sterk boven het landelijk gemiddelde. Als gevolg van de groei van

Eindhoven, Analyse detailhandel

40

Bijlage 1 - Begrippenlijst

Eindhoven, Analyse detailhandel

41

Bestedingspotentieel



Winkelverkoop vloeroppervlak: alleen de voor het publiek toegan-

Koopkrachtafvloeiing

Totaal aan toonbankbestedingen in winkels die door de inwoners van

kelijke ruimten (dus exclusief magazijn, kantoor, etalage, etc.), con-

Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun (detailhandels-)be-

een bepaald gebied gedaan kunnen worden. Gebaseerd op inwoner-

form de definitie van Locatus.

stedingen plaatsen bij gevestigde winkels buiten dat gebied. In DPO-on-

aantal en gemiddelde (landelijke) netto omzet per hoofd van de bevol-

derzoek rekenen we altijd met toonbankbestedingen, dus daarom is dit Detailhandel (als activiteit)

king.

afvloeiing exclusief online.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verBlurring

koop, verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke gebrui-

Koopkrachttoevloeiing

De functievermenging tussen detailhandel en diensten met horeca.

ker of verbruiker.

Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhandelsbe-

Denk aan het wijntje of biertje bij de kapper. Blurring is vanuit onderne-

stedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn (aandeel

merschap wenselijk, maar wordt met name vanuit de Drank- en Horeca-

Detailhandel: Dagelijkse sector

wetgeving/Alcoholwet bemoeilijkt.

Voedings- en genotmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied van per-

Buurthub, winkelgebied of centrumgebied

omzet van buiten).

soonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaan-

Koopstroomgegevens

bod, aanbod in vgm-speciaalzaken, drogisterij- en parfumeriezaken.

Onderzoeksresultaten uit koopstromenonderzoek (KSO). In de basis

Een buurthub, winkelgebied of centrumgebied is een concentratie- c.q.

wordt hiermee de koopkrachtbinding, -afvloeiing en –toevloeiing be-

centrumgebied in een buurt of wijk, waar diverse voorzieningen samen-

Detailhandel: Niet-dagelijkse sector

doeld. Ook kunnen kwalitatieve aspecten worden bedoeld, zoals koop-

komen die primair een functie hebben voor inwoners in de buurt of wijk.

Winkels die artikelen verkopen met een doorgaans lagere koopfrequen-

motieven, beoordelingen en persoonskenmerken.

De term beschrijft bovendien het proces van verkleuring van traditionele

tie dan dagelijkse artikelen. In de praktijk gaat hierbij om winkels in huis-

pure winkelgebieden naar meer gemengde centrumgebieden op lokaal

houdelijke artikelen, kleding, mode, schoenen, sport, rijwielen, bruin- en

Leegstand (op basis van Locatus)

niveau met naast één of enkele winkels ook ambachten, diensten, ho-

witgoed, rijwielen, doe-het-zelf, wonen, tuinartikelen en dierenartikelen.

Locatus registreert een pand als leegstand indien het redelijkerwijs de

reca, zorg, maatschappelijk, etc. Op basis van de definitie van Locatus

Binnen deze sector maken we vaak onderscheid in sub sectoren.  Recreatief winkelen: geredeneerd vanuit het bezoekmotief met

verwachting is dat in het (leegstaande) pand een verkooppunt in de de-

is sprake van een winkelgebied vanaf 5 winkels die min of meer aaneengesloten liggen.

 Branchering: Het indelen van horecagelegenheden op basis van hun

winkels op het gebied van mode, luxe en vrije tijd. Doelgericht winkelen: geredeneerd vanuit het bezoekmotief met

tailhandel, horeca of consumentgerichte dienstverlening zal terugkomen. Het betreft dus leegstand van verkooppunten en niet leegstand van uitsluitend winkels.

winkels op het gebied van in/om het huis en overige detailhandel.

type, aanbod en doelgroep. Branchering kan worden gebruikt om een

Plancapaciteit (hard)

diversiteit aan horecaconcepten en -ervaringen in een gebied te waar-

(Hoofd)detailhandelsstructuur

In principe wordt met plancapaciteit de harde plancapaciteit bedoeld,

borgen.

De concentratiegebieden c.q. (winkel)centra waar beleidsmatig op wordt

tenzij expliciet anders vermeld. Harde plancapaciteit zijn de directe ves-

ingezet.

tigingsmogelijkheden voor detailhandel die zijn vastgelegd in een juri-

BVO/WVO 

disch bindend planologisch kader, zoals vastgestelde bestemmingsplan-

Bruto vloeroppervlak: Het bruto vloeroppervlak is de oppervlakte

Koopkrachtbinding

nen, uitwerkingsplannen, gebieden zonder bestemmingsplan (witte vlek-

van een ruimte of groep van ruimten, gemeten op vloerniveau langs

Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrich-

ken) en verleende (kruimel) omgevingsvergunningen.

de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de

ten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. In DPO-onderzoek reke-

desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Meten vindt

nen we altijd met toonbankbestedingen, dus daarom is dit koopkracht-

plaats op basis van NEN 2580

binding exclusief online.

Eindhoven, Analyse detailhandel

42

Supermarkt Een zelfbedieningswinkel, waar een breed assortiment algemene en verse levensmiddelen en voedingsmiddelen worden verkocht, met een additioneel assortiment non-food. Hierbinnen worden meerdere typen onderscheiden, afhankelijk van de omvang van de winkelruimte.  Foodmarkt en XL supermarkten: groter dan 2.000 m² wvo. In de regel met een ruimer en dieper assortiment evenals meer focus op 

horeca en versproducten uit verschillende keukens. Reguliere (moderne) supermarkten: tussen 600 en 2.000 m² wvo.



Een winkel met een breed en volwaardig boodschappenassortiment. Doelgroep- en gemakswinkels: 250 tot 600 m² wvo. In de regel met een specifieker assortiment vaak gericht op een specifieke doelgroep, zoals mensen met een bepaalde migratieachtergrond of



biologische producten. Levensmiddelen speciaalzaken en drogisterijen: (meestal) kleiner dan 250 m² wvo en gericht op één of enkele artikelen, zoals een slager, bakker, slijter, groente/fruit, kaas, vis, etc.

Vloerproductiviteit Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² winkelvloeroppervlak (wvo). Verspreide Bewinkeling Alle verkooppunten die buiten winkelgebieden vallen, worden tot de verspreide winkels gerekend. Winkel Een fysiek verkooppunt.

Eindhoven, Analyse detailhandel

43

Bijlage 2 - Resultaten schouw winkelgebieden

Eindhoven, Analyse detailhandel

44

Centrum Eindhoven

Kanaaldijk

Winkelcentrum Woensel

Centrum Eindhoven

Kanaaldijk

Winkelcentrum Woensel



De binnenstad is het recreatieve winkelhart van de gemeente én Brainport regio. De binnenstad heeft qua winkelaanbod een duide-



Ondanks dat het aantal recreatieve winkelfuncties afneemt, blijft de

gebied over goede parkeergelegenheid. Het winkelgebied is minder

ketens. Eindhoven is de ‘proeftuin’ voor internationale merken en 

Traditionele winkelstraten in en rond de binnenstad zijn verkleurd naar gemengde gebieden en/of horecagebieden. Denk aan de Nieuwstraat, Nieuwe Emmasingel en de Jan van Lieshoutstraat. Het omgeving Demer, Rechtestraat en Piazza. Unieke zelfstandige winkels blijven kleur geven, met name aan de steeds verder uitdijende randen van de binnenstad / het centrum.

kelijk genoeg. Ook is de leegstand een blijvend aandachtspunt, met name in het noordelijke deel. 



moet substantiële woningbouw worden toegevoegd, het parkeren

De uitstraling van het winkelgebied en de winkelpanden is goed. De

zal anders worden opgelost en daarvoor in de plaats komt meer

panden zijn goed onderhouden en kennen een moderne uitstraling. 

Het winkelgebied kent ook een zeer divers aanbod. Er zijn verschillende type winkels aanwezig. De consument heeft hierdoor ruime keuze en de kans op slagen neemt toe.



Het winkelgebied kent een zeer beperkte leegstand.

De gemeente en andere betrokken partijen zijn voornemens om het gebied te herontwikkelen tot een écht hart voor heel Woensel. Er

goed te bereiken met fiets en ov.

kernwinkelgebied beperkt zich inmiddels tot enkele straten, zoals de 

leunt te veel op detailhandel en het gebied is ruimtelijk niet aantrek-

Het winkelgebied kent een goede autobereikbaarheid door een goede aansluiting op de Jeroen Boschlaan. Ook beschikt het winkel-

binnenstad een aantrekkelijke vestigingsplaats voor internationale ketens. Dit trekt ook extra bezoekers uit een grote regio aan.

opzet van het centrum niet langer toekomstbestendig is. Het profiel

een Leen Bakker, Karwei en enkele zelfstandige ondernemers. 

Circa 20 jaar geleden is Winkelcentrum Woensel vernieuwd tot de huidige structuur. Inmiddels is al langer bekend dat de structuur en

Praxis, Woonsquare en een Gamma. Verder kent het winkelgebied

nifesteren. Het aantal winkels neemt af, terwijl het aantal horeca



Eindhoven. Het winkelgebied kent enkele grote trekkers zoals een

lijke transitie doorgemaakt die zich de komende jaren verder zal mafuncties toeneemt.

Kanaaldijk is een van de grootste PDV locaties in de gemeente

groen en verblijven. Ook de functiemix zal verbreden. 

Sterke elementen zijn momenteel het ruime supermarktaanbod met een breed pakket aan overige winkelvoorzieningen die veelal in het verlengde liggen van de dagelijkse boodschappen. Bovendien zijn er enkele modische trekkers die een stadsdeelfunctie hebben, zoals de H&M en C&A.

Woenselse Markt

Koopcentrum De Hurk

Aalsterweg-Leenderweg

Koopcentrum De Hurk Woenselse Markt e.o. 

De Woenselse Markt is een groot winkelgebied met een gevarieerd



pen winkels. Met name het aanbod winkels in de categorie ‘in/om

aanbod aan winkels. Het boodschappenaanbod is redelijk op peil Het niet-dagelijkse winkelaanbod is wel sterk afgenomen door de jaren heen, ten gunste van meer horeca. Dit heeft ook invloed op het



Aan het Noordzijde van de Woenselse Markt is een groot parkeer-





Het gebied oogt wat rommelig en kent veel verschillen in kwaliteit



ning en criminaliteit.

met name veel doelgerichte detailhandel, daarnaast bevindt er ook een moderne Albert Heijn in het winkelgebied. 

De parkeervakken zijn eveneens kenmerkend voor dit aanloopgebied en sluiten goed aan bij het doelgerichte profiel. Veel mensen

en vervult daarmee een belangrijke functie voor het zuidoostelijke 

De winkels zoals Beter Bed, Jumbo Golf & Hockey, Toychamp en

willen snel iets kopen/afhalen en parkeren de auto voor de deur. 



De bereikbaarheid is zeer goed, vanwege de ligging aan de NoordBrabantlaan.

De functiemix is per saldo redelijk stabiel gebleven, ondanks het feit dat er tussen voorzieningen wel veel wisselingen zijn geweest, met

Bristol worden doelgericht en laagfrequent bezocht. Er bestaat een beperkte synergie tussen de verschillende winkels in het gebied.

De fiets- en ov bereikbaarheid is goed. Er bevinden zich meerdere bushaltes voor veel bezochte voorzieningen (zoals de Albert Heijn).

Praxis heeft een relatief grote vestiging op Koopcentrum De Hurk, deel van Eindhoven en Veldhoven.

De Aalsterweg-Leenderweg is een zeer uitgestrekt en divers winkelgebied, met inmiddels een brede functiemix. Het winkelgebied kent

gionale aantrekkingskracht uit heel Eindhoven én Veldhoven.

van de uitstraling van de winkels. Uit gesprekken en ervaringen blijkt dat schoon, heel en veilig hier een uitdaging is, evenals ondermij-

De vele trekkers zorgen voor een hoge parkeerdruk in het gebied. Met name de Nettorama in combinatie met Action zorgt voor een re-

terrein, wat van belang is voor het economisch functioneren van het meer doelgerichte winkelaanbod aan dit terrein.



tie is voor het succesvol functioneren.

profiel en de verzorgingsfunctie van het gebied, met ook de weekmarkt als belangrijke trekker voor heel Eindhoven.

Aalsterweg-Leenderweg

huis’ is afgenomen. De leegstand is beperkt tot nihil, wat een indica-

gebleven, maar met name verkleurd naar een multicultureel profiel. 

Koopcentrum De Hurk heeft een diffuus profiel met verschillende ty-

name in de dienstverlenende functies. 

De leegstand is de afgelopen jaren sterk gedaald, met name tussen 2015 en 2017. Inmiddels is de leegstand beperkt.

Geldropseweg

Strijp S

Insulindelaan-Tongelresestraat (Haagdijk)

Strijp S Geldropseweg 

De Gelderopseweg is een oude radiaal naar de binnenstad met een breed winkelprofiel. De aanwezigheid van dagelijks winkelaanbod zorgt voor een hoge bezoekersintensiteit. Tegelijkertijd zijn er, met



(verloedering) en hardnekkige leegstand. 

‘rauwe’ industriële karakter trekt zelfs bezoekers van buiten Eindho-

wat aan de kleine kant voor moderne maatstaven. ken. Dit is van oudsher al zo, maar is de laatste jaren ook gegroeid. 





Door de herinrichting heeft de straat veel meer kwaliteit gekregen, met meer groen, betere voetpaden, betere fietsverbindingen en goede OV-bereikbaarheid.

een moderne Albert Heijn met Action en enkele doelgroep supermarkten, maakt het een populair winkelcentrum. 

komen veel mensen met de auto, maar zeker op piekmomenten is

Met de kleine Albert Heijn van 726 m² wvo is de supermarktfunctie kenden). Het winkelaanbod bestaat vooral uit unieke zelfstandige ondernemers, zoals aanwezig in het Urban Shopping Centre.



Het grootste deel van het voorzieningenaanbod bestaat echter uit horeca, dat ook de laatste jaren flink is toegenomen. Het winkelaanbod blijft redelijk stabiel. De leegstand is beperkt.

Hoewel de bereikbaarheid goed is vanwege de ligging aan de ring, is parkeren een probleem. Door de bovenwijkse aantrekkingskracht de capaciteit beperkt. Dit levert ook onveilige situaties op met door-

beperkt, ondanks de forse bevolkingsgroei in het gebied (en wer-

het aanbod ‘in/om huis’ is sterk gedaald, wat past in een landelijke

De winkels in Haagdijk hebben vooral een functie voor de dagelijkse boodschappen en aanverwante aankopen. De aanwezigheid van

ven aan.

Het winkelaanbod is per saldo redelijk op pijl gebleven. Met name trend voor dit soort type centra.



Strijp-S heeft een relatief beperkt winkelaanbod, maar functioneert zieningenaanbod met een bovenlokale aantrekkingskracht. Het

met een eigen aantrekkingskracht. De Jumbo is met 900 m² wvo Met het gebied dat aansluit op het Stratumseind kent veel horecaza-

Insulindelaan-Tongelresestraat (Haagdijk)

inmiddels wel duidelijk als een uniek centrumgebied met uniek voor-

name richting de binnenstad, ook veel unieke zelfstandige winkeltjes



Desalniettemin blijven er bepaalde panden met een lage kwaliteit

gaand verkeer van auto’s en fietsers. 

Met het winkelaanbod gericht op mode en luxe is de laatste jaren gestaag afgenomen. Daarvoor in de plaats is food in de plaats gekomen in de vorm van multiculturele speciaalzaken en horeca. De leegstand is zeer beperkt.

St Trudoplein

Boschdijk / Gemmastraat

Kastelenplein

St. Trudoplein

Boschdijk / Gemmastraat

Kastelenplein



Het Trudoplein is het oude hart van stadsdeel Strijp en vervult ook die functie. Het winkelaanbod bestaat hoofdzakelijk uit boodschap-



de categorie in/om huis aanwezig, maar dit waren er vroeger veel

Aan de Strijpsestraat zijn veel overige voorzieningen gevestigd, zo-

meer. Daarmee is het profiel ‘boodschappen doen’ veel nadrukkelij-

als horeca, een Kruidvat en Hema. Ook aan de Schootsestraat zijn 

De algehele kwaliteit van het winkelgebied is goed, met een duidelijke ontmoetings- en verblijfsfunctie.



De autobereikbaarheid is redelijk, maar zeker bij de supermarkten is

ten zijn er nog enkele andere winkels, diensten en horeca aanwezig die in het verlengde liggen van de boodschappenfunctie. De super-

speciaalzaken aanwezig. Er zijn nog twee grootschalige winkels in

kant is voor moderne maatstaven.

markten en het algehele winkelgebied oogt gedateerd. 

Het voorzieningenaanbod is de laatste sterk afgenomen, wat invloed heeft gehad op de leegstand. Inmiddels staat bijna één derde van

ker aanwezig. 

Het Kastelenplein is een klein wijkcentrum met onder andere een Jumbo 1.300 m² wvo en Aldi van 800 m² wvo. Naast de supermark-

markt, namelijk de Medina Market. Daarnaast zijn enkele dagelijkse

en Lidl. Deze modern van omvang, hoewel de Lidl wat aan de kleine

enkele winkels gevestigd, die vooral doelgericht bezocht worden.



moderne Jumbo-supermarkt en een relatief grote doelgroep super-

penfuncties, zoals twee complementaire supermarkten Albert Heijn



Het winkelcluster aan de Boschdijk bestaat hoofdzakelijk uit een

de panden leeg, waardoor sprake is van een structurele opgave.

De locatie is goed bereikbaar vanwege de ligging aan de Boschdijk.

Het Kastelenplein kent de meeste leegstand van alle buurt- en wijk-

Ook is er sprake van ruime parkeermogelijkheden.

centra in de gemeente Eindhoven. 

De parkeermogelijkheden zijn goed en de bereikbaarheid is redelijk.

dit niet optimaal. Uit onderzoek blijkt echter dat veel mensen dit cen-

De samenhang tussen de oost- en westzijde is beperkt door de

trum met de fiets bezoeken. Het heeft een lokale verzorgingsfunctie,

forse leegstand in de passage.

met een sterke binding van de eigen inwoners in de directe omgeving.

Franz Leharplein

Boulevard Zuid

Vaartbroek

Boulevard Zuid Franz Leharplein 

De Franz Leharplein is een winkelgebied met een versnipperd winkelaanbod. Er is weinig samenhang in het gebied. Er zijn drie doel-

Vaartbroek 

winkelgebied. Ten tijde van het bezoek is werd echter wel gewerkt aan verbetering van de uitstraling van het gebied. 

De parkeervoorzieningen voor de auto zijn matig. Op moment van schouw was de parkeerdruk hoog en moest buiten het winkelgebied geparkeerd worden. De parkeervoorzieningen voor de fiets zijn daarentegen redelijk goed.

permarkten in dit winkelgebied zijn de Albert Heijn (950 m² wvo) en de Lidl (circa 1.050 m² wvo). De Lidl is redelijk modern, maar de Al-

ruime winkelaanbod kan er gesproken worden over een compleet

De supermarkten zijn redelijk modern qua maatvoering.

boodschappencentrum. 

Door de herontwikkeling van enkele jaren geleden is het centrum helemaal vernieuwd en is sprake van een moderne uitstraling.



Er is een logische verbinding tussen het parkeerterrein en de voorzieningen aan de Heezerweg. Met de situering van de supermarkten is sprake van een goede en toekomstbestendige ruimtelijk-functionele structuur. Het centrum functioneert goed, wat ook terug te zien is in de leegstand; die is nihil.

Vaartbroek is een winkelgebied met een divers aanbod aan supermarkten, speciaalzaken en enkele eetgelegenheden. De twee su-

wvo). Verder kent het winkelgebied diverse speciaalzaken. Door het

het gebied zijn Albert Heijn (1.300 m² wvo) en Lidl (1.200 m² wvo). De uitstraling van de panden is matig, evenals de uitstraling van het



markten, namelijk Albert Heijn (1.600 m² wvo) en Lidl (ruim 1.000 m²

groep supermarkten in het gebied aanwezig. De grootste trekkers in



Boulevard Zuid is een groot wijkcentrum met twee moderne super-

bert Heijn is naar moderne maatstaven aan de kleine kant. 

Met de aanwezigheid van de bibliotheek en enkele horeca heeft het centrum een duidelijke ontmoetingsfunctie voor inwoners in de wijk.



Het gebeid oogt verzorgd en er is geen leegstand meer. Dit is een indicatie dat het gebied goed functioneert.



Parkeren is aan de zuidzijde van het gebied voldoende aanwezig, in het noorden van het gebied is echter een hogere parkeerdruk. De bereikbaarheid vanuit de wijk is goed.

Limburglaan

Hoogstraat

Limburglaan

Hoogstraat



Aan de Linburglaan is een Albert Heijn XL aanwezig met een omvang van 4.200 m² wvo. Inpandig biedt de locatie een foodmarkt-



Heijn staat een pand leeg van ruim 500 m² wvo, de voormalige Gra-

De combinatie van deze grootschalige supermarkt, met de zeer

hoven.

ten in het gebied zijn Jumbo (1.800 m² wvo) en Aldi (1.250 m² wvo). Er sprake van een modern en goed functionerend boodschappen-

maatstaven wat aan de kleine kant. Schuin tegenover de Albert

sushi of verse pizza nuttigen.

pedistrict. Dit pand ligt verscholen achter (nieuwe) bomen. 

De uitstraling van de panden en het winkelaanbod is in sommige gevallen matig, ondanks de investeringen in de openbare ruimte.



De parkeervoorzieningen voor zowel de auto als de fiets zijn goed en snel te vinden en bieden voldoende plek. De Albert Heijn, die de meeste parkeervoorzieningen nodig heeft, heeft achter het pand ook nog parkeerplaatsen. Op piekmomenten kan het wel druk zijn.

De tempel is een winkelgebied met diverse winkels bestaande uit twee supermarkten en diverse speciaalzaken. De twee supermark-

aanwezig van bijna 1.000 m² wvo. Deze is daarmee naar moderne

als buiten zijn zitgelegenheden waar mensen geregeld een broodje,

den, trekt het bezoekers aan uit grote delen van Eindhoven en Veld-



straat aanwezig. Verder is er in deze winkelstraat een Albert Heijn

een drankenwinkel en een horecapunt voor broodjes. Zowel binnen

goede bereikbaarheid aan de Ring en de ruime parkeermogelijkhe-

De Tempel / Belgiëplein

aan speciaalzaken, maar ook enkele horecagelegenheden zijn in de

concept, met ook een vaste inpandige standplaats met delicatessen,



De Hoogstraat is oude radiaal naar het centrum met een aanbod

De Tempel / Belgiëplein

cluster. 

Hoewel er sprake is van een ruim parkeerterrein, is er met name op piekmomenten wel sprake van parkeerdruk. De strip aan de andere kant staat enigszins los van de supermarkten, maar door aanwezigheid van Kruidvat is hier toch voldoende traffic.

Hoogstraat-Boutsenlaan

Woenselse Heide

Cassandraplein

Hoogstraat-Boutsenlaan

Woenselse Heide

Cassandraplein



De Hoogstraat-Boutsenlaan is een radiaal met een gemengd gebied. De Jumbo die hier is gevestigd is de grootste trekker van con-



feestwinkel. 

De uitstraling van de panden en het winkelaanbod is in sommige gevallen matig. Het winkelaanbod in de Hoogstraat is iets afgenomen, maar het horeca en dienstenaanbod is iets toegenomen.



De parkeervoorzieningen voor de fiets en auto zijn goed en snel te vinden. De Jumbo heeft op eigen terrein ook een parkeervoorzieningen.

1.200 m² wvo) en Aldi (bijna 800 m² wvo). Met name Aldi is voor huidige maatstaven aan de kleine kant. Het dagelijks aanbod is de laat-

markten zijn redelijk modern en eerder gemoderniseerd. 

Er zijn ruimte parkeervoorzieningen nabij, maar op piekmomenten ontstaat een druk op de parkeercapaciteit.



Naast de winkels zijn enkele dienstverleners en horeca aanwezig. Met name het oostelijke deel van het winkelcentrum oogt verouderd en ligt uit de ‘loop’. Er is enige leegstand. Hier ligt een opgave om te komen tot herontwikkeling en/of transformatie.

Het Cassandraplein is een compleet boodschappencentrum met een complementair supermarktaanbod, namelijk Albert Heijn (bijna

m² wvo). Deze maten zijn iets aan de kleine kant, maar de super-

Jumbo heeft met een omvang van ruim 1.500 m² wvo een moderne tigd. Bezoekers komen voor specifieke winkels, zoals de Gestelse



supermarkten, namelijk Jumbo (1.100 m² wvo) en Lidl (bijna 1.000

sumenten en heeft een goede bereikbaarheid aan de ring. De maat. Daarnaast zijn er diverse speciaalzaken in het gebied geves-

De Woenselse Heide is een winkelgebied met twee complementaire

ste jaren in meters gestegen door schaalvergroting. 

Er sprake van een duidelijke en compacte structuur met ruimte parkeermogelijkheden. Op piekmoment ontstaat wel parkeerdrukte.



De aanpalende dienstverlening en horeca draagt bij aan de kwaliteit van het gebied. Er is geen leegstand.

Roostenlaan

Mensfort

Blixembosch

Roostenlaan

Mensfort

Blixembosch



De Roostenlaan is een buurtcentrum met een divers winkelaanbod. Een grote trekker is de Albert Heijn (bijna 1.100 m² wvo). De Odin





De uitstraling en ruimtelijke-structuur is matig, vanwege de lintstructuur. De autoweg vormt een barrière om combinaties te doen.



De parkeermogelijkheden zijn beperkt, waardoor er op piekmomenten parkeerdruk is. De wijze waarop het parkeren is gesitueerd zorgt bovendien voor onveilige verkeerssituaties. De parkeervoorzieningen voor de fiets zijn daarentegen voldoende aanwezig.

in het gebied is de Albert Heijn (ruim 1.200 m² wvo). Door de ligging van de winkels om het centrale plein is het voor consumenten mak-

speciaalzaken. Alle winkels zijn geclusterd om de parkeerplaats, wat

ook de laatste jaren gestegen. Het overige voorzieningenaanbod

zorgt voor een duidelijke structuur. 

De uitstraling van het gebied is goed, het is verzorgd en er is geen

kelijk om van winkel naar winkel te gaan. 

De parkeervoorziening is op orde.

De parkeervoorzieningen zijn voldoende en bevinden zich onder het gebied (parkeerkelder). Fietsvoorzieningen zijn op het plein aanwe-

leegstand. 

Blixembosch is een modern winkelgebied met een divers aanbod aan winkels met als focus boodschappen doen. De grootste trekker

en de Action. Daarnaast zijn er nog enkele (afhaal) restaurants en

gen aantrekkingskracht hebben. Het dagelijks aanbod is sterk en

stabiel gebleven. De leegstand is beperkt.



winkels. De grootste winkels in het gebied zijn de Aldi (900 m² wvo)

en Family Discounter zijn twee andere formules die substantiële ei-

bestaat vooral uit horeca en dienstverlening. Dit is per saldo redelijk

Mensfort is een klein winkelgebied met een beperkt aanbod aan

zig, wat een bezoek met de fiets makkelijk maakt. 

Door de grote open ruimtes op het plein oogt deze wat sfeerloos en stenig. Combinatiebezoek is niet echt uitnodigend.

St Petrus Canisiuslaan

Biarritzplein

Celsiusplein

St Petrus Canisiuslaan

Biarritzplein

Celsiusplein







De St Petrus Canisiuslaan is een buurtcentrum met enkele grotere

Biarritzplein is een winkelgebied in de Achtse Barrier. Jumbo is met

trekkers, zoals de Albert Heijn (bijna 1.000 m² wvo), Action en

1.500 m² wvo modern en recentelijk vernieuwd. Parkeren kan deels

ÖZTÜRK (550 m² wvo). In de strip bij de Action zijn nog enkele an-

op maaiveld (beperkt) en op het dak. Verder zijn er enkele horeca,

dere voorzieningen gevestigd. Er is geen leegstand.

diensten en overige winkels aanwezig. Het aanbod is al jaren sta-

De ruimtelijk-functionele structuur is matig, maar er is veel unieke

biel. Er is geen leegstand.

aantrekkingskracht. Met name de ruimtelijke kwaliteit van ÖZTÜRK



Het gebied kent een breed aanbod aan voorzieningen, met een nadruk op kleine units en zelfstandige ondernemers. Dit maakt enerzijds dat sprake is van een onduidelijk profiel, maar maakt het wel een uniek voorzieningencentrum in Eindhoven. 



De algehele ruimtelijke kwaliteit is goed en past bij het ‘bazaar’ gevoel die past bij de multiculturele aard van de wijk.

is noemenswaardig. Dit is een trekker voor een groter gebied, vanwege de uniciteit en omvang van het assortiment.

Het Celsiusplein en dit deel van de Edisonstraat is redelijk nieuw.



In het gebied is nog geen grote trekker aanwezig, maar in de toe-

Ten tijde van de schouw waren de parkeerplaatsen voor twee derde

komst zal een SPAR supermarkt haar intrek doen in het winkelge-

gevuld. Door de aanwezigheid van een basisschool in het winkelge-

bied. Dit kan leiden tot meer consumenten die in het gebied komen

bied is daarom de parkeerdruk overdag hoog. De parkeervoorzie-

en ook andere winkels in het gebied bezoeken. Het versterkt boven-

ningen voor de fiets zijn echter ruim voldoende aanwezig.

dien de boodschappenfunctie.

Achtse Barrier / Ardechelaan

Woensel West Side Stores / Edisonstraat

Gestelsestraat

Achtse Barrier / Ardechelaan

Woensel West Side Stores / Edisonstraat

Gestelsestraat







Het winkelgebied aan de Ardechelaan is een is een klein buurtcentrum en ligt aan de noordzijde van de Achtse Barrier. Met het vertrek van Emté, zit er sinds een aantal jaar een Jan Linders. Deze is inmiddels recent gemoderniseerd tot Albert Heijn met een omvang van bijna 1.350 m² wvo. Daarmee is sprake van een moderne supermarkt.



schappenaanbod heeft. In een strip is enige leegstand aanwezig. De parkeermogelijkheden zijn ruim aanwezig, zowel aan de achterzijde als rond het plein.

vanwege de radiaalfunctie naar het centrum. Er sprake van veel ver-

kleine winkeltjes en lokale ondernemers in verschillende branches

snippering. Toch is de leegstand beperkt en is sprake van veel lo-

en sectoren. Het ‘bazaar’ gevoel.

kaal ondernemerschap.

In de winkelstraat worden veel parkeerplaatsen gebruikt door de bemige momenten in de week hoog zijn.



De voorzieningen aan de Gestelsestraat zijn van oudsher gevestigd

usplein, redelijk recent opgeleverd. Het aanbod is uniek met veel

woners wonende aan de straat. Hier kan de parkeerdruk op som-

Naast de supermarkt zijn er diverse dagelijkse speciaalzaken aanwezig, waardoor het buurtcentrum een redelijk compleet bood-





De Woensel West Side Stores zijn, vergelijkbaar met het Celci-

Het gebied kent geen grote ‘’trekker’’ waardoor het bestaansrecht onzeker is. Er staan diverse units leeg.



Kunst van het Kleden is een opvallende trekker in het gebied met een eigen aantrekkingskracht en publiek.

Tabel 4: Evaluatie detailhandelsbeleid Eindhoven 2016

Stadsdeel

Winkgelgebied

Beleidsuitgangspunt 2016

Evaluatie detailhandelsbeleid

Centrum

Centrum

Versterken

De leegstand is gedaald, het winkelaanbod is gedaald, het horeca aanbod is gestegen. Steeds meer internationale ketens. Randen bruisen meer.

Stratum

Boulevard-Zuid

Versterken

De geplande herontwikkeling heeft succesvol plaatsgevonden.

Roostenlaan