Bijlage 3 - Analyserapport Detailhandelsvisie

Eindhoven, Analyse detailhandel

Eindhoven, Analyse detailhandel

1

colofon

projectnaam Eindhoven, Analyse detailhandel datum 2 oktober 2024 projectnummer P07110 opdrachtgever Gemeente Eindhoven BRO projectleider RvL projectteam TOl, JBu bron kaft BRO review FWi

Willemsplein 2 5211 AK ’s-Hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55 info@bro.nl www.bro.nl

Eindhoven, Analyse detailhandel

2

Inhoudsopgave 1

2

3

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3

5 5 5

Aanleiding Doel rapport Toelichting bronnen en methoden

Conclusies en opgaven

6

2.1 2.2

Conclusies analyse Opgaven in de detailhandelsstructuur

7 11

2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6

11 11 12 12 12 12

Structuuropgaven centrum Structuuropgaven en kansen Woensel-Noord en -Zuid Structuuropgaven en kansen Tongelre Structuuropgaven en kansen Stratum Structuuropgaven en kansen Gestel Structuuropgaven en kansen Strijp

Analyse demografie en doelgroepen

15

3.1 3.2 3.3 3.4

16 17 18 18

Demografische ontwikkeling Woningbouwplannen per wijk Bevolkingsprognose per wijk Doelgroepen

5

Trends 5.1

6

33

Trends van toepassing op Eindhoven

34

5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5

34 34 35 35 35

Nieuwe laag in de boodschappen hiërarchie Afhaal- en bezorgeconomie Winkels komen en gaan Functiemix wordt groter, maar soms ook eenzijdiger Belang van mobiliteit in relatie tot detailhandel

Economisch functioneren en behoefte

36

6.1 6.2 6.3 6.4

37 37 39 40

Algemene uitgangspunten Behoefte dagelijks – stadsdelen Behoefte recreatief – gemeente Behoefte doelgericht – gemeente

Bijlage 1 - Begrippenlijst Bijlage 2 - Resultaten schouw winkelgebieden Bijlage 3 - Overzichtskaart Eindhoven

4

Analyse detailhandel en leegstand

21

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

22 24 25 27 30 31 32

Ontwikkeling aanbod gemeente Eindhoven Benchmark gemeente Eindhoven Voorzieningenstructuur en spreiding Dagelijkse boodschappen en reistijden Recreatieve aankopen Doelgerichte aankopen Leegstand per wijk

Eindhoven, Analyse detailhandel

Bijlage 4 - Factsheets winkelgebieden

3

1

Inleiding

Eindhoven, Analyse detailhandel

4

1.1

Aanleiding

Internet is en blijft een belangrijk alternatief aankoopkanaal, maar ook

1.3

Aanleiding

hier zijn grenzen aan. De bezorgeconomie heeft de laatste jaren een

Dit analyse is een bouwsteen c.q. bijlage bij de nieuwe detailhandelsvi-

De regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) uit

vlucht genomen, wat soms leidt tot negatieve effecten op de omgeving.

sie die in een separaat document is uitgewerkt. De analyse bevat meer-

2015 is voor de gemeente Eindhoven altijd een belangrijk toetsingska-

De vraag is hoe het nieuwe evenwicht eruitziet en hoe Eindhoven daar

der geweest. In 2015 is als verdieping op dit regionale beleid ook de ge-

ruimtelijk-functioneel op moet inspelen.

dere bronnen en processen.  Locatus: de aanbod- en leegstandsdata is gebaseerd op Locatus.

meentelijke detailhandelsnota opgesteld met als titel “Wie kiest, wordt

Toelichting bronnen en methoden

Dit is de landelijk geaccepteerde bron voor winkeldata. De leeg-

gekozen”. Inmiddels is de nieuwe regionale detailhandelsvisie SGE

Uniciteit van de Eindhovense wijken

standscijfers hebben niet alleen betrekking op winkelleegstand,

(2023) gereed en vastgesteld en wenst de gemeente Eindhoven actuali-

De Eindhovense binnenstad is sterk in ontwikkeling en heeft steeds

maar ook op leegstand van andere publieksfuncties. De peildatum

satie van het gemeentelijke detailhandelsbeleid.

meer te bieden. Er is een echte verschuiving zichtbaar van ‘place to buy’ naar ‘place to stay’. De vraag is wat deze ontwikkeling betekent voor de



betreft Q4 2023. Gemeente Eindhoven / CBS: de bevolkingsprognoses zijn geba-

Demografische transitie betekent nieuwe behoefte

wijk- en stadsdeelcentra? Denk alleen al aan de positie van winkelcen-

seerd op meerdere prognoses en zijn afgestemd met de gemeente

Sinds 2015 is er veel veranderd in Eindhoven en omgeving. De ge-

trum WoensXL. Ook hier zijn vergevorderde plannen om het stadsdeel-

Eindhoven, met name omdat rekening is gehouden met de woning-

meente is veel sterker gegroeid en geïnternationaliseerd dan voorzien

centrum een complete make-over te geven. Elke wijk in Eindhoven is

was in 2015. De bevolkingsprognoses laten zien dat Eindhoven rond

anders, en vraagt om maatwerk. Het beleid dient hier invulling aan te

2050 doorgroeit naar een stad van ruim 290.000 inwoners. Dit betekent

geven.



zoek gedaan naar het koop- en bezoekgedrag in Brabant en de

een toenemende druk op de ruimte van onder andere woon-, werk- en winkelfuncties. De vele grootschalige gebiedsontwikkelingen geven hier

bouwontwikkelingen en –ambities. Koopstromenonderzoek 2021: eind 2021 is grootschalig onderRandstad. Deze gegevens, specifiek voor Eindhoven, zijn toegepast

De toekomst: lef en durf 

voor de duidelijk én de kwantitatieve berekeningen. Interviews: begin 2024 zijn met gesprekken gevoerd met vertegen-

invulling aan. Dit leidt in sommige wijken/buurten tot extra behoefte aan

Tot slot zien we nog vele andere trends die van invloed zijn op de detail-

bijvoorbeeld dagelijkse winkelvoorzieningen. Dit moet in het nieuwe de-

handelsstructuur in Eindhoven. Denk aan blurring, veranderingen in mo-

woordigers van verschillende winkelgebieden en de grotere lande-

tailhandelsbeleid worden afgewogen binnen de totale detailhandels-

biliteit, duurzaamheid, perifere ontwikkelingen, schaalvergroting (en –

lijke supermarktorganisaties. Doel van deze gesprekken was het op-

structuur.

verkleining). Geheel passend bij het progressieve karakter van de huidige detailhandelsnota, dient de herijkte nota eveneens lef en durf uit te



halen van wat er speelt: wat gaat er goed, waar liggen opgaven. Schouw: begin 2024 heeft het projectteam van BRO een schouw

Veranderend koopgedrag

stralen met als doel de uitdagingen van de toekomst aan te kunnen.

gedaan. Alle winkelgebieden zijn bezocht en getoetst op diverse

Tegelijkertijd wordt het koopgedrag van de consument steeds diffuser.

Naar aanleiding van het bovenstaande heeft de gemeente Eindhoven

kwalitatieve aspecten. Dit is meegenomen in het algehele oordeel

We zijn opzoek naar beleving, verrassing, maar ook gemak- en efficiën-

BRO gevraagd om inhoudelijke en procesmatige begeleiding van de

over het perspectief per winkelgebied.

tie en dicht bij huis in de wijk. De vraag is hoeveel winkels Eindhoven

herijking van de detailhandelsnota.

nog kan toevoegen? Waar is behoefte aan? En waar niet (meer)? Dit is niet alleen een kwantitatieve vraag in m² wvo, maar ook een kwalitatieve

1.2

Doel rapport

vraag. Hoe ontwikkelt de schaalvergroting zich bij supermarkten? Is er

Dit rapport bevat de analyses die gedaan zijn ten behoeve van de geac-

ook sprake van schaalverkleining? Wat zijn vestigingseisen? De situe-

tualiseerde gemeentelijke detailhandelsvisie Eindhoven. Denk aan ana-

ring? En hoe verhoudt het winkelaanbod zich tot andere publieksvoor-

lyse van de vraag- en aanbodsituatie, de leegstand, de kwaliteit en

zieningen? Wat is de toekomstige functie en meerwaarde van winkels?

stand van alle winkelgebieden en het economisch functioneren. Ook zijn voor alle winkelgebieden factsheets opgesteld, met daarin in één overzicht de belangrijkste ontwikkelingen in aanbod en leegstand.

Eindhoven, Analyse detailhandel

5

2

Conclusies en opgaven

In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste analyseresultaten samengevat en daaruit zijn enkele opgaven geformuleerd die als input dienen voor de te actualiseren detailhandelsvisie.

Eindhoven, Analyse detailhandel

6

2.1

Conclusies analyse

Daarmee doet de binnenstad het redelijk goed vergelijken met an-

Het aantal inwoners en de diversiteit zal fors toenemen

dere vergelijkbare binnensteden waar de leegstand doorgaans iets



Voor de behoefteramingen is uitgegaan van 268.612 inwoners in

hoger is. De daling is deels een autonome trend, maar is ook een in-

2035 op basis van verschillende bevolkingsprognoses, woning-

dicatie voor de aantrekkelijkheid en aantrekkingskracht. Uiteraard

bouwplannen en ambities. Dit is een toename van het inwonertal

blijft leegstand een aandachtspunt en is de daling van de leegstand

van bijna 15% ten opzichte van de huidige situatie.

in de binnenstad ook te verklaren door gezamenlijke acties vanuit

De groei van het aantal inwoners in de gemeente Eindhoven tot

de gemeente en het centrummanagement.



2050 wordt geschat op 20%. Hiermee zal Eindhoven een bevolking







In WoensXL is de leegstang wel zorgelijk. Daar staat inmiddels

hebben van 293.570 inwoners. Uiteraard hangt deze groei sterk sa-

13,8% van de panden leeg en 8,8% van het aantal m² wvo. De leeg-

men met de woningbouwontwikkeling en werkgelegenheid. De am-

stand is hier, in tegenstelling tot veel andere centra, toegenomen.

bities in de Brainportregio zijn groot en het perspectief is zeer goed.

Dit is een indicatie voor matig functioneren en betekent een opgave.

Meer woningen en inwoners betekent ook meer economisch draag-

Het centrum wordt door bezoekers met een 7,6 wel redelijk goed

vlak voor de bestaande detailhandel en in sommige situaties be-

beoordeeld, maar met name de aanwezigheid van groen scoort

hoefte aan nieuwe detailhandel. Bovendien is ook in de algehele

laag. Het is nog te veel een ‘koopmachine’ en het niet-dagelijkse

Brainportregio sprake van forse bevolkingsgroei, waar ook het bo-

winkelaanbod staat onder druk. Van een aantrekkelijk verblijfsge-

venregionale winkelaanbod in Eindhoven van profiteert.

bied en ontmoetingsplek voor heel Woensel is nog geen sprake.

De bevolking van Eindhoven is divers. Deze diversiteit neemt alleen



In de buurt- en wijkcentra is de leegstand zeer beperkt en veelal on-

maar verder toe, met een accent op internationalisering. Meer diver-

der frictieniveau. Hier is de daling van de leegstand in veel gevallen

siteit in de bevolkingssamenstelling en mensen met verschillende

spectaculair. Dit hangt samen met de populariteit en toename van

migratieachtergronden zal ook zijn weerslag hebben op de diversi-

food gerelateerd aanbod (winkels en horeca) en de expansie van

teit in het winkelaanbod. Dit is ook al zichtbaar.

supermarkten (schaalvergroting). Er zijn echter uitzonderingen: -

Kastelenplein: hier staat 26,9% van de panden leeg en 9,8%

Leegstand daalt, maar blijft wel aandacht vragen

van het aantal m² wvo. Dit concentreert zich grotendeels in de



In de gemeente Eindhoven is al jaren sprake van een structurele

passage. De leegstand neemt al jaren fors toe. De bezoeker is

trend: de leegstand daalt! Eind 2023 stonden er 171 publieksfunc-

ook weinig tevreden en geeft het centrum een 6,5 gemiddeld,

ties leeg, met een totale omvang van bijna 26.700 m² wvo. Dit is

met een magere 5,7 voor het winkelaanbod en een 5,6 voor de

6,0% van het totaal aantal panden en 4,8% van het totaal aantal m²

sfeer en uitstraling. Er ligt een duidelijke opgave voor dit winkel-

wvo. Daarmee ligt de leegstand in de gemeente Eindhoven iets on-

centrum.

der het landelijk niveau van respectievelijk 6,2% en 5,5%. Sinds de



-

Vaartbroek: hier staat 10,3% van het aantal panden leeg en

vorige detailhandelsvisie (eind 2016) is de omvang van de leeg-

6,8% van het aantal m² wvo. De consument beoordeelt het cen-

stand letterlijk gehalveerd.

trum wel met een 7,5 gemiddeld.

In de binnenstad is de leegstand gedaald, en ligt dit inmiddels op een niveau van 5,6% van het aantal panden en het aantal m² wvo.



Op de perifere concentraties en aan de radialen, zoals de Aalsterweg en Leenderweg, is de leegstand gedaald, maar op sommige plekken hardnekkig.

Eindhoven, Analyse detailhandel

Vaartbroek

Kastelenplein

7

Boodschappenaanbod groeit…

…Niet-dagelijks winkelaanbod krimpt





Ontwikkeling winkelvloeroppervlak detaihandel en leegstand Eindhoven

rige detailhandelsvisie (eind 2016) met circa 4,5% gestegen. Het

Eindhoven het niet-dagelijkse winkelaanbod. Het aantal niet-dage-

Index, basisjaar = 2010

aantal dagelijkse winkels is redelijk stabiel gebleven. De verklaring

lijkse winkels is sinds de vorige detailhandelsvisie (eind 2016) ge-

van de groei zit met name in het aspect schaalvergroting. Met name

daald met circa 17% naar inmiddels 749 winkels. De winkelruimte is

supermarkten zijn in omvang gestegen om in de winkel meer bele-

iets minder sterk gekrompen, namelijk met 9% tot ruim 260.000 m²

ving en comfort te bieden. Dit sluit aan bij de landelijke trend.

wvo. Ook hier is sprake geweest van schaalvergroting.

Wat in Eindhoven met name opvalt is de groei van het aantal doel-

verklaard door het verdwijnen van met name sport- en speelgoed-

schouwd worden als reguliere grote supermarkten, maar wel groter

winkels, mede als gevolg van landelijke faillissementen. Denk aan

zijn de klassieke bakker of slager. Het zijn winkels die vaak in oude

Perry en Bart Smit. In deze sector is 25% van de winkelruimte ver-

supermarktpanden vestigen met een omvang tussen de 300 en 600

dwenen sinds 2016. 

140% 100% 60% 20%

Ook de modische sector in Eindhoven heeft last van krimp, namelijk

Turkse, Marokkaanse of Indiase specialiteiten. Tussen 2016 en

16% van het aantal winkels en 11% van de winkelruimte. Eindhoven

2023 is daarmee een derde ‘tussenliggende’ laag aan dagelijks

volgt daarmee deels de landelijke trend. Tegelijkertijd weet Eindho-

Leegstand

Dagelijks

Mode & Luxe

voorzieningenaanbod ontstaan binnen de detailhandelsstructuur.

ven ook veel nieuwe internationale modeketens aan te trekken,

Vrije Tijd

In/Om Huis

Detailh Overig

Het aantal levensmiddelenspeciaalzaken neemt iets af, maar blijft in

waardoor de krimp, zeker in de binnenstad, minder sterk is als el-

Eindhoven tegen de trend in redelijk stabiel. Met name bakkers, sla-

ders in het land of in middelgrote binnensteden. Door de bovenregi-

gers, slijters en viswinkels blijven populair. Speciaalzaken op het ge-

onale aantrekkingskracht van de binnenstad is het modisch winkel-

bied van tabak/lectuur, koffie/thee, zoetwaren, kaas en groente/fruit

aanbod bovengemiddeld aanwezig.

zijn iets gedaald. Ook het aantal drogisterijen is flink gedaald de af

In Eindhoven is de krimp het grootst in de sector ‘vrije tijd’. Dit wordt

groep supermarkten en gemakswinkels. Dit zijn winkels die niet be-

m² wvo, gericht op een specifiek assortiment. Denk aan Poolse,





180%



Detailhandelsaanbod per 1.000 inw. 800

Opvallend is dat in Eindhoven ook het meer doelgerichte winkelaan700

gelopen jaren.

bod op het gebied van in/om huis krimpt, met sinds eind 2016 circa

De groei en/of stabilisatie van het dagelijkse winkelaanbod hangt

5% van de winkelruimte. Landelijk is in deze sector juist sprake van

600

samen met het succes van de buurt- en wijkcentra. Een compleet

stabilisatie of soms zelfs groei. Verklaring hiervoor is dat Eindhoven

500

boodschappenaanbod met één of twee moderne supermarkten,

niet echt beschikt over één grote perifere concentratie met dit type

goede bereikbaarheid en goede parkeermogelijkheden resulteren in

aanbod. Inwoners in Eindhoven zijn hiervoor vooral op Meubelplein

economisch goed functionerende winkelgebieden.

Ekkersrijt georiënteerd (gemeente Son & Breugel). Eindhoven heeft ook relatief weinig van dit type winkelaanbod. 

De krimp van met name het recreatieve winkelaanbod hangt samen met de sterke groei van online bestedingen in deze sectoren. In Eindhoven ging in 2021 circa 35% van de recreatieve winkelbestedingen via online, wat vergelijkbaar is in andere grote stedelijke gemeenten in Brabant en de Randstad. Dit aandeel ligt wel iets hoger dan perifere delen van Nederland. Het hoge aandeel online hangt

Eindhoven, Analyse detailhandel

In m² wvo



Vergelijkbaar met elders in Nederland krimpt ook in de gemeente

De winkelruimte van het dagelijkse artikelenaanbod is sinds de vo-

400 300 200 100 0 Leegstand Dagelijks Eindhoven

Mode & Luxe

Vrije Tijd

Noord-Brabant

In/Om Huis

Detailh Overig

Nederland

8

ook samen met de populatie, namelijk een relatief jonge bevolking

er geen kwantitatieve behoefte bestaat wil niet zeggen dat geen me-

Ruimtebehoefte doelgericht winkelaanbod gaat veranderen

met ‘drukke’ mensen die kiezen voor gemak en efficiëntie.

ters mogen/moeten worden toegevoegd. Het is een indicatie dat



Geen marktruimte voor nieuw dagelijks winkelaanbod 

Op basis van de woningbouw en bevolkingsgroei wordt verwacht

weloverwogen omgegaan moet worden met toevoeging van meters,

dat de behoefte aan doelgericht winkelaanbod in de regio én Eind-

met in acht name van de effecten op de bestaande structuur.

hoven toeneemt. In Eindhoven is tot 2035 een bandbreedte van

Het dagelijks winkelaanbod in Eindhoven functioneert gemiddeld

circa 2.600-15.500 m² wvo kwantitatieve behoefte berekend. Dit lijkt

circa 15% onder het landelijk gemiddelde. Dit komt enerzijds door-

Recreatief winkelaanbod functioneert naar verwachting

ogenschijnlijk veel en grof, maar één winkel in deze sector heeft

dat Eindhoven relatief veel dagelijks winkelaanbod heeft per 1.000



Het recreatieve winkelaanbod functioneert momenteel ruim boven-

vaak al een omvang van 1.000 m² wvo of meer. In aantal winkels is

inwoners en anderzijds door het bovengemiddeld aantal doelgroep

gemiddeld, maar vraag en aanbod zijn naar verwachting in even-

de uitbreidingsbehoefte daardoor beperkt. Bovendien is regionaal

supermarkten en speciaalzaken. Dit bijzondere aanbod kan vaak op

wicht. In Eindhoven liggen, bijvoorbeeld in de binnenstad, de huur-

afgesproken de uitbreidingsbehoefte voor doelgericht winkelaanbod

een lager niveau functioneren dan de reguliere (grotere) supermark-

prijzen fors hoger dan het landelijk gemiddelde. Hierdoor heeft het

primair op te vangen op Meubelplein Ekkersrijt. Desalniettemin blijft

ten. Het ruime en diverse dagelijkse winkelaanbod is positief voor

recreatieve winkelaanbod, dat zich vooral concentreert in de binnen-

er ook voor de gemeente Eindhoven een opgave om lokaal doelge-

de consument vanwege de keuzemogelijkheden, maar drukt wel het

stad, ook een hogere omzet per m² wvo nodig om goed te kunnen

richt winkelaanbod op te vangen.

economisch functioneren vanuit ondernemerschap. Door de forse

functioneren. In 2035 neemt het economisch draagvlak toe door be-

bevolkingsgroei ontstaat op gemeenteniveau geen extra kwantita-

volkingsgroei in Eindhoven én de regio. Tegelijkertijd wordt ver-

deze artikelen behoren tot de perifere c.q. doelgerichte detailhandel,

tieve behoefte c.q. marktruimte, maar komt vraag en aanbod meer

wacht dat de online bestedingen verder zullen stijgen. Per saldo be-

maar zijn veel verspreid door Eindhoven gevestigd. In 2022 is de

in evenwicht. Op lokaalniveau ontstaat echter op sommige plekken

tekent dit op gemeenteniveau een beperkte kwantitatieve behoefte

automotive sector in Eindhoven en regio door BRO geanalyseerd.

wel kwantitatieve behoefte, met name in de gebieden waar sprake is

van dit type winkelaanbod (circa 3.000 m² wvo).

Uit deze analyse blijkt dat er veel trends spelen die grote invloed

van substantiële woningbouw en/of waar de afstand tot boodschap-

-



Een aparte categorie is auto’s, boten en caravans (ABC). Winkels in

Op basis van de historische trend en de verwachting voor de

hebben op de ruimtevraag. Denk aan de transitie naar elektrisch rij-

penaanbod relatief groot is.

toekomst zal het modisch winkelaanbod in Eindhoven blijven

den, de afname van het aantal autobedrijven en –showrooms, toe-

-

In Strijp, Stratum en Gestel ontstaat tot 2035 nog enige uitbrei-

krimpen. Dit uit zich waarschijnlijk het meest in de grotere wijk-

nemende macht van fabrikanten ten koste van ‘tussenhandel’,

dingsbehoefte voor toevoeging van winkelruimte in de dagelijkse

centra en stadsdeelcentrum WoensXL.

nieuwe mobiliteitsconcepten zoals deelmobiliteit, schaalvergroting

sector. Met name in Strijp S en nieuwe gebiedsontwikkelingen -

-

-

én schaalverkleining. De sector is duidelijk in transitie. 

verwachting behouden. Er zullen winkels verdwijnen, maar er

Het Centrum heeft relatief veel dagelijks winkelaanbod, met ook

komen ook nieuwe winkels bij, met een accent op internationale

ven de korte en middellange termijn. Geaccepteerd moet worden

diverse supermarkten. Het aanbod is hier verzadigd en er is

modeketens en merken. Er is geen kwantitatieve behoefte aan

dat de korte en middellange termijn waarschijnlijk weerbarstig gaat

uitbreiding van het winkelgebied.

zijn vanwege de transitie in de sector. Bestaande bedrijven zullen

Groei op buurt- en wijkniveau zal vooral liggen in recreatief win-

gaan verdwijnen. Dit is een autonome trend die ook Eindhoven en

Woensel-Zuid. In Woensel is ook sprake van een duidelijke en

kelaanbod dat in het verlengde ligt van de dagelijkse bood-

regio gaat treffen. Door écht te investeren in de toekomst kan Eind-

hiërarchische winkelstructuur met buurt- en wijkcentra.

schappen. Denk aan discountmode, zoals Zeeman en Wibra of

hoven zich geheel binnen de ambities verder op kaart zetten als

In Tongelre ligt vraag en aanbod redelijk in evenwicht.

warenhuizen als Action en Hema. Per saldo wordt hier echter

hightech en innovatie stad (en regio), ook op het gebied van mobili-

conform de historische trend krimp verwacht.

teit en specifiek de automotive sector.

geen kwantitatieve behoefte aan toevoeging. -

De binnenstad zal de positie als recreatief winkelcentrum naar

ontstaat een behoefte.

Woensel is eveneens qua marktruimte verzadigd, met name

Uiteraard bestaat op diverse locaties een kwalitatieve behoefte om supermarkten uit te breiden en/of te moderniseren. Ook kan sprake zijn van een opgave voor relocatie en/of samenvoeging. Het feit dat

Eindhoven, Analyse detailhandel

-



In 2022 heeft BRO geadviseerd te kiezen voor de lange termijn bo-

In het rapport uit 2022 staan diverse concrete aanbevelingen. Beleidsmatig zijn twee essentiële keuzes geadviseerd. Enerzijds het

9

handhaven van een verspreid aanbod aan automotive om te voor-



Voldoende en kwalitatief goed parkeren is één van de belangrijkste

zien in de vraag van inwoners op het gebied van aankopen en repa-

randvoorwaarden voor moderne boodschappencentra. De consu-

ratie/onderhoud. Anderzijds het behouden van Autowijk als belang-

ment wil in toenemende mate immers gemak en efficiëntie. In veel

rijke cluster voor Eindhoven en de regio. Indien bestaande ruimte

buurt- en wijkcentra is het parkeren zowel kwantitatief als kwaliteit

vrijkomt, kan dit worden ingezet als schuifruimte om eventuele an-

onvoldoende op orde.

dere bedrijven in Eindhoven (en regio) te verplaatsen. Hier kan

-

Veel parkeerterreinen voor auto’s hebben achterstallig onder-

ruimte vrij gemaakt worden op andere locaties verspreid door de

houd en/of kunnen aantrekkelijker gemaakt worden door bijvoor-

stad. Hierdoor ontstaan op deze achterblijvende locaties transforma-

beeld groen toe te voegen en/of een betere routing. -

tiekansen.

De parkeercapaciteit voor auto’s is in veel centra onvoldoende. Toename van het supermarktaanbod én woningbouw zorgen

Randvoorwaarden niet goed op orde: parkeren en bereikbaarheid

voor een nóg hogere parkeerdruk en bij een schaarste aan par-

Los van de hiervoor genoemde aanbod- en leegstandsontwikkelingen,

keerplaatsen zorgt dit in diverse situaties tot problemen. Denk

zijn veel buurt- en wijkcentra in Eindhoven aan verbetering toe en zijn

aan het Belgiëplein of de Haagdijk. -

de kwalitatieve randvoorwaarden niet of niet goed genoeg op orde. Tij-

Betaald parkeren is een middel om te kunnen sturen op de par-

dens de schouw en in de gesprekken valt het volgende op.

keerbehoefte. In dit kader dient niet alleen de belangen van be-



In veel buurt- en wijkcentra is weliswaar geïnvesteerd in het super-

woners in acht genomen te worden, maar dient ook goed het

marktaanbod, maar de algehele uitstraling en samenhang blijft kwa-

belang van het economisch functioneren in ogenschouw geno-

litatief onvoldoende. Denk aan Woenselse Heide, Biarritzplein, Ar-

men te worden. Betaald parkeren is voor bezoekers een drem-

dechelaan en Vaartbroek. Dit staat in schril contrast tegen goed

pel en bij gratis parkeren als alternatief in de omgeving wijkt

functionerende en gemoderniseerde centra zoals Boulevard-Zuid.

men snel uit naar een alternatief.





-

In veel buurt- en wijkcentra is winkelaanbod verdwenen, waarvoor

Het principe van een ‘eerste uur gratis parkeren’ wordt vaak

vaak multiculturele en afhaal/bezorg horeca terugkomt. Dit is soms

door mensen geopperd om boodschappenbezoek te blijven sti-

positief, maar slaat ook te vaak door naar ‘te veel van hetzelfde’ en

muleren. Een ‘blauwe zone’ kan hier aan bijdragen, zoals ook

daarmee verlies van kwaliteit en diversiteit.

succesvol wordt toegepast in bijvoorbeeld Son en Best. -

De bereikbaarheid is in veel buurt- en wijkcentra verre van optimaal. Een ingekeerde ligging, zoals de supermarkten aan het Gerritsonplein en de Pagelaan zorgt voor slechte zichtbaarheid. Een slechte

Fiets parkeren kan in veel gevallen ook beter in zowel capaciteit en/of kwaliteit.



Het centrum van Meerhoven is een voorbeeld waar alle randvoor-

of onlogische routing, zoals bij Biarritzplein, Doctor Cuyperslaan of

waarden onvoldoende zijn. Hoewel het aanbod ogenschijnlijk prima

de Haagdijk, draagt niet bij aan gemak. Bovendien zijn er op diverse

is met onder meer drie grote supermarkten, functioneert het winkel-

plekken bushaltes verdwenen, waaronder ook de Haagdijk, waar-

gebied matig tot slecht door de slechte bereikbaarheid, ongezellige

door met name ouderen en mensen die minder mobiel zijn minder

en sfeerloze uitstraling, de (te) grootste opzet en de algehele sa-

goed kunnen komen bij de buurt- en wijkcentra.

menhang. Inwoners in Meerhoven doen daardoor in grote mate de boodschappen elders in Eindhoven of Veldhoven. Figuur 1: Samenvatting open antwoorden koopstromenonderzoek

Eindhoven, Analyse detailhandel

10

Structuuropgaven centrum

2.2

Schoon, heel en veilig zijn aspecten die in elk centrum op orde zouden

In figuur 2 is de huidige detailhandelsstructuur van Eindhoven weerge-

moeten zijn. Ook dit zijn randvoorwaarden voor vitale centrumgebieden.

geven met per winkelgebied een kleur. De kleur geeft op basis van de

winkelaanbod beperkt is. Het boodschappen aanbod in het centrum

Uit de analyse blijkt dat deze aspecten in veel centra niet goed op orde

analyse het perspectief voor het detailhandelsaanbod in het winkelge-

is momenteel al sterk verzadigd, ook als rekening wordt gehouden

zijn. Dit vraagt dus extra aandacht en moet worden aangepakt.

bied weer. In de bijlage is een beschrijving opgenomen per winkelge-

met de forse bevolkingsgroei. Uit de historische trend blijkt ook dat



Uit gesprekken met ondernemers en op basis van input van bewo-

bied waaruit de opgaven blijken. Al met al liggen de buurt- en wijkcentra

het winkelaanbod in het centrum per saldo nog steeds krimpt. Er ligt

ners en bezoekers via het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO2021)

in Eindhoven er redelijk bij, maar de randvoorwaarden moeten echt ver-

een opgave om het winkelgebied aaneengesloten te houden en te

blijkt dat in veel winkelgebieden sprake is van een onveilige sfeer.

beterd worden. Ook zijn er diverse grotere structuuropgaven te benoe-

voorkomen dat er te veel versnippering en uitbreiding van het win-

Dit uit zicht in verschillende vormen. Denk aan drugscriminaliteit op

men. Hierna is per stadsdeel ingegaan op de belangrijkste structuurop-

kelgebied ontstaat. Aantrekken van nieuwe (internationale) ketens is

straat, hangjongeren, overlast van daklozen, gewelddadige overval-

gaven. Dit gaat niet over de opgaven per winkelgebied, maar meer over

prima, maar die moeten wel landen in het winkelgebied.

len en bedreigingen op straat en in winkels. Er is in sommige gebie-

de samenhang / complementariteit tussen de centra per stadsdeel.  Goed perspectief (groen): dit betekent dat het uitgangspunt en

den sprake van extreme verhuftering. Uit de rapportcijfers per win-







Kwantitatief is berekend dat de uitbreidingsbehoefte voor recreatief

Het centrum is bezig met het verder uitwerken van de verschillende deelgebiedskoersen. Onderdeel hiervan is het positioneren van het

kelgebied uit het KSO2021 blijkt dat bijna alle winkelgebieden in

toekomstperspectief voor het detailhandelsaanbod goed is, dat de

type winkelaanbod en de kwaliteiten, zodat actiever gestuurd kan

Eindhoven relatief slecht scoren op veiligheid, met de Woenselse

leegstand onder controle is (vaak daalt) en dat de ruimtelijke rand-

worden op het ‘strategisch’ positioneren van winkels in het winkelge-

Markt / Kruisstraat als dieptepunt met een rapportcijfer van 5,5.

voorwaarden op orde zijn. Uiteraard betekent dit niet dat er hele-

De veiligheidssituatie is op sommige plekken inmiddels zo ernstig

maal geen opgaven of ambities zijn. Matig perspectief (oranje): dit betekent niet dat het winkelaanbod

dat het economisch functioneren van de detailhandel in het geding



Opgaven in de detailhandelsstructuur

2.2.1

Randvoorwaarden niet goed op orde: schoon, heel en veilig



bied van het centrum. Dit is positief. 

Met name ten noorden van het spoor als onderdeel van Knoop XL zal behoefte ontstaat voor boodschappenaanbod, gezien de grote

komt. Winkeliers zijn soms genoodzaakt de winkel eerder te sluiten,

slecht functioneert, maar wel dat er opgaven zijn. De leegstand is

toename van het draagvlak. De bestaande detailhandelsstructuur

omdat het ’s-avonds te onveilig is. Ook moet meer personeel wor-

veelal bovengemiddeld en vraagt aandacht. Één of meerdere super-

kan niet in deze extra behoefte voorzien. Toevoegen van bood-

den ingezet om een veilige werkomgeving te blijven creëren. Bezoe-

markten zijn naar moderne maatstaven aan de kleine kant en vra-

schappenaanbod, in de vorm van één volwaardige supermarkt, is

kers durven ’s-avonds niet meer over straat, wat verlies van omzet

gen om modernisering. Ook de ruimtelijke kwaliteit kan op onderde-

denkbaar. De bestaande supermarkten in het centrum ten zuiden

betekent. Kortom, er bestaat een duidelijk verband tussen veiligheid

len soms om aandacht vragen, zoals de algehele uitstraling of de

van het spoor (Jumbo en Albert Heijn) blijven een belangrijke functie

en economisch functioneren van winkels.

parkeersituatie. Slecht perspectief (rood): dit betekent dat er sprake is van structu-

vervullen voor (nieuwe) bewoners in het centrum.

Schoon en heel liggen in het verlengde van de veiligheid. Ook deze aspecten scoren in het KSO2021 relatief matig, met wederom de



rele en grote opgaven. De leegstand is bovengemiddeld hoog en

2.2.2 

Structuuropgaven en kansen Woensel-Noord en -Zuid

In Woensel-Noord is sprake van een redelijk fors overaanbod aan

Woenselse Markt / Kruisstraat als dieptepunt met een rapportcijfer

toegenomen. In feite is de conclusie dat er maatregelen getroffen

van 5,6. Aspecten die door inwoners en bezoekers vaak worden ge-

moeten worden om negatieve trend te doorbreken. Dit heeft primair

dagelijkse voorzieningen, ook in de toekomst bij woningbouw. Op

noemd zijn zwerfafval, verouderde trottoirs, en slechte staat van on-

betrekking op het winkelaanbod, maar kan ook te maken hebben

termijn moeten er eerder minder meters zijn dan meer.

derhoud openbare ruimte.

met de algehele ruimtelijk-functionele structuur.



WoensXL als hart van héél Woensel kent veel leegstand en heeft te veel winkelmeters. Dit dient teruggebracht te worden in een com-

Figuur 3 geeft een indicatie van de randvoorwaarden van een toekomst-

pacter en kleiner winkelgebied. Plannen voor herontwikkeling zijn in

bestendig buurtcentrum of wijkcentrum (groot of klein).

de maak. Een focus op meer verblijven en ontmoeten is prima, maar tegen het licht van de wijkoverstijgende boodschappenfunctie dienen de randvoorwaarden wel op orde te zijn. De complementariteit

Eindhoven, Analyse detailhandel

11



met de andere buurt- en wijkcentra én de binnenstad blijft een aan-

bestaande situatie zou primair uitgangspunt moeten zijn. Eventuele

HOV4 verbinding naar Veldhoven. Ook hier geldt dat de randvoor-

dachtspunt in de planvorming.

herstructurering zou bespreekbaar moeten zijn, aangezien het

waarden voor het economisch functioneren goed in ogenschouw ge-

De situatie aan het Belgiëplein met betrekking tot parkeren bij twee

draagvlak per buurt beperkt is voor een volwaardige supermarkt.

nomen moeten worden bij de planvorming.

complementaire supermarkten is op termijn niet toekomstbestendig.



Gezocht moet worden naar een manier om de parkeerdruk te ont-

2.2.4

lasten.



2.2.6

Structuuropgaven en kansen Strijp

De structuuropgaven in Strijp zijn grootst. Hier komen meerdere opga-

Ten oosten van de Kennedylaan zijn drie centra gevestigd met ieder

centra van Eindhoven, met twee moderne complementaire super-

ven en knelpunten samen.

eigen opgaven, namelijk Vaartbroek, Eckart en het Cassandraplein.

markten een compleet aanvullend pakket aan voorzieningen. Ook



Los van optimaliseringskansen binnen de bestaande centra, ligt er

de randvoorwaarden zijn door de herontwikkeling goed op orde. Dit

goede randvoorwaarden niet optimaal. Meerhoven heeft echter wel

mogelijk een meer structurelere structuuropgave. Eckart vraagt om

winkelcentrum is en blijft hét hart van het stadsdeel.

voldoende draagvlak én behoefte voor een modern wijkcentrum.

Mede door het succes van Boulevard Zuid is het toekomstperspec-

Omdat winkelcentrum Meerhoven niet aantrekkelijk is vloeien veel

van de winkelfunctie ligt voor de hand om het perspectief van Vaart-

tief van met name het winkelaanbod aan de Roostenlaan onzeker.

bestedingen af naar Veldhoven, Koopcentrum De Hurk en de Lim-

broek te versterken. Vaartbroek en Cassandraplein zijn prima win-

Het winkelaanbod krimpt en de reguliere supermarkt is niet modern.

burglaan. Een scherpe keuze is nodig om structurele leegstand in

kelgebieden, maar met kwalitatieve opgaven, waaronder parkeren.

Parkeren is hier ook niet optimaal. Mogelijk moet hier een keuze

het winkelcentrum te voorkomen.

Inwoners in Acht moeten relatief ver reizen voor de boodschappen.

worden gemaakt om de Roosenlaan op termijn af te bouwen als

Er is onvoldoende draagvlak voor een moderne supermarkt in Acht.

winkelgebied ten gunste van Boulevard Zuid.

nieuwe woningen bij. Ook is er de afgelopen veel gebouwd, terwijl

De oude radialen van Eindhoven, zoals de Geldropseweg, Aalster-

het boodschappenaanbod achter blijft. Er is dan ook sprake van re-

dicht bij huis voor de inwoners in Acht. Inmiddels is bekend dat er

weg en Leenderweg hebben een kwaliteit als voorzieningenstraat.

latief veel kwantitatieve behoefte in Strijp. Het Trudoplein is hét

plannen zijn om op de hoek van de Waalstraat-Maasstraat een

De herinrichting van de Geldropseweg heeft positieve invloed en

oude dorpshart van Strijp en vervult een belangrijke ontmoetings-

Spar-supermarkt te realiseren. Een ondernemer wordt echter nog

deze ‘sfeer’ zou doorgetrokken kunnen worden naar de andere radi-

functie voor de inwoners. Het centrum functioneert goed en dat

gezocht. Vanuit de buurtbewoners zijn echter ook bezwaren tegen

alen. Wel dient aandacht te blijven voor het doelgerichte functiepro-

het plan voor een supermarkt.

fiel, waar ook kort parkeren voor de deur bij hoort.

herontwikkeling. Hier zijn plannen voor in de maak. Terugdringen



Structuuropgaven en kansen Stratum

Winkelcentrum Boulevard Zuid is één van de beste buurt- en wijk-

Een gemakswinkel kan wél bijdragen aan meer keuzemogelijkheden







Winkelcentrum Meerhoven functioneert vanwege het gebrek aan

In Strijp komen in relatie tot de andere stadsdelen nog relatief veel

dient, ook bij eventuele structuurwijzigingen, zo te blijven. 

Op Strijp-S is inmiddels een volwaardige supermarkt aanwezig. Dit is positief gezien het forse draagvlak in de directe omgeving.

2.2.3 

Structuuropgaven en kansen Tongelre

De Haagdijk is en blijft het historische ‘hart’ van Tongelre. De komst



Structuuropgaven en kansen Gestel



In de regionale detailhandelsvisie is al geconcludeerd dat Koopcen-

Het Frans Leharplein is van oudsher het oude dorpshart, maar de

trum de Hurk beleidsmatig in de huidige branchering niet wenselijk

van Aldi is een welkome aanvulling. De algemene kwaliteit en uit-

ruimtelijke uitstraling en het perspectief is matig. Parkeren is niet op-

is. Er ligt een opgave om de branchering terug te brengen naar klas-

straling van de inrichting vraagt herinrichting, vergelijkbaar met de

timaal en de kruisverbinding zorgt voor onveiligheid en weinig sa-

siek-PDV. Dit betekent ook het saneren van de boodschappenfunc-

Geldropseweg. Parkeren en bereikbaarheid zijn belangrijke aan-

menhang. Een kwalitatieve versterking van dit gebied als ‘hart’ van

tie, of in elk geval geen verdere optimalisatie of groei van de huidige

dachtspunten, zeker in het licht van structurele bereikbaarheidswijzi-

Gestel is aan te bevelen.

functie.

gingen in het licht van de Ring. Autobereikbaarheid blijft in de toe-



2.2.5



Het Kastelenplein functioneert momenteel niet en is veel te groot

komst voor de Haagdijk een belangrijke randvoorwaarde om econo-

opgezet. Het winkelgebied moet qua winkelfunctie inkrimpen, met

misch te kunnen blijven functioneren.

meer synergie tussen de voorzieningen in elkaars directe nabijheid.

De buurtcentra Pagelaan, ’t Karregat en Tongelrese Akkers zijn min

Er zijn plannen voor substantiële woningbouw en koppeling met de

of meer solitaire plekken. De uitstraling wisselt sterk. Behoud van de

Eindhoven, Analyse detailhandel

12

Figuur 2: Perspectief en verzorgingsfunctie op basis van analyse BRO, huidige situatie (2024)

Eindhoven, Analyse detailhandel

13

Figuur 3: Indicatie programma en randvoorwaarden toekomstbestendig wijk- en buurtcentrum.

Eindhoven, Analyse detailhandel

14

3

Analyse demografie en doelgroepen

Op de volgende pagina zijn de resultaten terug te vinden van de analyse gericht op de demografie en de doelgroepen in de gemeente Eindhoven. Dit betreft de bevolkingsontwikkeling- en prognose, mede op basis van de woningbouwplannen en –ambities. Op basis van de Whize gegevens is een analyse gemaakt van het vraag en aanbod in de grotere winkelcentra van Eindhoven. De belangrijkste trekkers uit de winkelgebieden zijn gekoppeld aan de Whize doelgroepen. Daarnaast is gekeken naar ontbrekende trekkers die passen bij de meest voorkomende doelgroepen in de gemeente Eindhoven.

Eindhoven, Analyse detailhandel

15

3.1

Demografische ontwikkeling

Demografische ontwikkeling Eindhoven

Er wordt een sterke groei van het aantal inwoners van Eindhoven ver-

Bevolkingsprognose (CBS/PBL)

300.000

wacht en deze groei is bovengemiddeld. De groei tot 2050 wordt ge-

25%

schat op 20%. Hiermee zal Eindhoven een bevolking hebben van 293.570 inwoners (2050). Uiteraard hangt deze groei sterk samen met

275.000

20%

de woningbouwontwikkeling en werkgelegenheid. De ambities in de 250.000

Brainportregio zijn echter groot en het perspectief is zeer goed.

15% 225.000

De grootste groep inwoners is momenteel 45-64 jaar met 27%.

10%

Daarna vormen de 30-44 jaar en 15-29 jaar grote groepen, met beide 200.000

19%. Vergeleken met andere steden kent Eindhoven een relatief

2013

2016

2019

2022

2025

2028

2031

2034

2037

2040

5%

jonge bevolking. Dit is ook te zien aan de huishoudenssamenstelling. Eindhoven - Historische groei 2013 -2023

Het grootste deel (38%) van de bevolking is alleenstaand. Daarna komen samenwonenden zonder kind(eren) (30%) en daarna samenwon-

Eindhoven Historische groei (1,1% pj.)

den met kind(eren) (25%). De kleinste groep is de eenouder met 7%.

Eindhoven - Prognose CBS/PBL

0% 2025

2030

Huishoudenssamenstelling

38%

0%

10%

Alleenstaand

20%

40%

50%

Samenwonend zonder kind(eren)

Eindhoven, Analyse detailhandel

25%

60%

2045

2050

Nederland

Leeftijdsverdeling

30%

30%

2040

Gemeente Eindhoven

Eindhoven - Primos

Eindhoven

2035

70%

80%

Samenwonend met kind(eren)

7%

90%

100%

Eenouder

Eindhoven

15%

0%

10%

19%

20%

19%

30%

14 jaar en jonger

40%

27%

50%

60%

15-29 jaar

70%

11%

80%

10%

90%

100%

30-44 jaar

16

3.2

Woningbouwplannen per wijk

Figuur 4 laat de totale woningbouwplannen per wijk van Eindhoven zien. Het betreft de totale woningbouwplannen (hard en zacht). In totaal wordt er de komende jaren (tot 2028) ingezet op ca. 16.200 woningen. Ook daarna zal Eindhoven doorgroeien op basis van de woningbouwambitie en schaalsprong van de stad.



De meeste woningen worden beoogd in de binnenstad van Eindhoven, hier wordt er ingezet op ca. 5.400 woningen. Het betreft met name meergezins-huurwoningen in verschillende prijsklassen.



Rond de binnenstad in het centrum binnen de Ring worden de meeste woningen gerealiseerd. Denk aan het Emmasingelkwadrant, Knoop XL en aan de Kanaaldijk bij het Campinaterrein.



In de wijk Oud-Strijp wordt er ingezet op ca. 3.500 woningen. Het betreft met name een combinatie van meergezins- en eengezinswoningen in goedkope prijsklassen.



In de wijken Oud-Woensel en Oud-stratum komen er de komende jaren ook aanzienlijk veel woningen bij, respectievelijk ca. 1.000 woningen.



In de overige wijken in Eindhoven neemt het aantal woningen ook toe. In sommige wijken wat meer dan in andere. Als het aantal woningen wordt vermenigvuldig met de gemiddelde huishoudgrootte in Eindhoven (1,9) komen er de komende jaren 30.800 inwoners bij. Dit zou betekenen dat de demografische prognoses ruim worden overstegen.



Hoewel er verschillende bronnen zijn voor woningbouwontwikkelingen en bevolkingsprognose is de trend duidelijk: de gemeente Eindhoven groeit! Deze groei vindt ook in verschillende wijken plaats, waardoor nieuwe behoeften zich niet beperken tot één deel van de stad. In de hele gemeente zijn opgaven.

Figuur 4: Woningbouwplannen gemeente Eindhoven (vanuit SGE)

Eindhoven, Analyse detailhandel

17

3.3

Bevolkingsprognose per wijk

Figuur 5 laat de relatieve bevolkingsontwikkeling zien tot 2035 op basis van de verwachte woningbouwplannen. Deze cijfers zijn ook toegepast in de distributieve berekeningen die een indicatie geven over de behoefte (zie verderop). 

Met name in het centrum en Oud-Strijp is een forse uitbreiding van het aantal inwoners voorzien. Dit hangt samen met ontwikkelingen zoals KnoopXL en de verdere ontwikkeling van Strijp-S en andere voormalige Philips-industriegebieden in Strijp.



In Woensel concentreert de bevolkingsgroei zich met name in Blixembosch en rond Winkelcentrum Woensel (WoensXL).



In de oude zuidelijke stadswijken concentreert de woningbouw zich bijvoorbeeld aan de Kanaaldijk met de ontwikkeling van het Campinaterrein.

3.4

Doelgroepen

Om inzicht te krijgen in het type consument is een Whize-doelgroepenanalyse gemaakt (zie figuur 6). Whize levert consumentensegmentatiedata. Deze data kan worden gebruikt bij het implementeren van micromarketing strategieën of vergelijkbare onderzoeken. De Nederlandse bevolking is het segmentatiemodel onderverdeeld in 11 segmenten waarmee een duidelijk beeld geschetst kan worden van de Nederlandse consument betreft hun socio-demografie, levensstijl, cultuur en koopgedrag.

Figuur 5: Demografische ontwikkeling per wijk

Eindhoven, Analyse detailhandel

18

A: Dromen en Rondkomen Een groep met een laag welvaartsniveau, vaak woonachtig in stedelijk gebied. De leeftijd van deze groep ligt vaak tussen de 30 en 50 jaar en vervullen vaak eenvoudige functies.

B: jong en hoopvol Alleenstaanden onder de 30 jaar (Ook studenten) waarvan de toekomst nog open ligt. Ze hebben nog niet de middelen voor een koopwoning, dus huren ze vaak een klein appartement in grote steden.

C: Volks en uitgesproken Uitgesproken groep met het zwaartepunt tussen de 45 en 60 jaar, vaak alleenstaand of samenwonend zonder kinderen. De groep is vaak laaggeschoold en zit regelmatig zonder werk thuis.

D: Bescheiden ouderen 65-plusser met een beperkt inkomen, vaak woonachtig in een appartement of eenvoudig rijtjeshuis in een dorp of kleine stad.

E: Stedelijke dynamiek Druk, ambitieus en sociale groep veelal hoogopgeleide mensen tussen de 20 en 50. Groot deel is alleenstaand of heeft een gezin met jonge kinderen en woonachtig in vooroorlogse appartementen in grotere steden.

F: Gewoon gemiddeld Deze groep staat midden in het leven, heeft kinderen en bezit een rijtjeshuis. Het gezin heeft een modaal inkomen omdat beide ouders werken. De groep heeft vaak een koopwoning in de vorm van een rijtjeshuis.

G: Gezellige Emptynesters Actieve 60-plussers die van knusheid en traditie houden en geen verplichtingen meer hebben. Ze wonen in een rijtjeshuis of twee-onder-een kap in dorpen of kleine steden.

H: Landelijke vrijheid Hardwerkende mensen tussen de 45 en 80 jaar die genieten van het buitenleven. Ze hebben vaak een vrijstaande koopwoning met veel grond eromheen in perifere dorpen.

I: Plannen en rennen Carrière gedreven gezinnen tussen de 30 en 55 jaar met kinderen in alle leeftijden en een druk leven. Veelal tweeverdieners en een groep die vaak is verhuisd en hebben per levensfase een bijpassend huis.

J: zorgeloos en actief 50-plussers met alle tijd en middelen voor een onbezorgd leven. De kinderen zijn het huis uit, hebben geen hoge kosten meer en wonen zowel in kleine dorpen als grote steden.

K: Luxe leven Groep van 45 tot 75 jaar die het materieel gezien ongekend goed heeft en soms ook aal in luxe geboren zijn. Deze groep gaat vaak golfen in het weekend, gaat op dure vakanties en heeft de nieuwste auto’s voor de deur staan. De groep woon vaak in historische panden op luxe moderne woningen.

Eindhoven, Analyse detailhandel

Figuur 6: Meest voorkomende en de op-1-na meest voorkomende doelgroepen per wijk o.b.v. Whize leefstijlen

19

Binnenstad Eindhoven

Tongelre/Centrum

Woensel Acht & Aanschot

De groep jong en hoopvol (B) is de grootst vertegenwoordigde groep in

De wijk Tongelre in Eindhoven trekt voornamelijk de doelgroepen dro-

De wijk biedt een evenwichtige leefomgeving die zowel aantrekkelijk is

de binnenstad van Eindhoven. De binnenstad van Eindhoven is geliefd

men en rondkomen (A) en volks en uitgesproken (C) aan vanwege de

voor mensen met bescheiden middelen als voor jonge, hoopvolle indivi-

bij een jonge doelgroep door de aanwezigheid van technologische inno-

diversiteit aan betaalbare huisvesting en een levendige gemeenschaps-

duen en mensen die streven naar een actieve en zorgeloze levensstijl.

vatie, bruisend nachtleven en cultureel erfgoed. De stad trekt studenten

sfeer. Deze buurt biedt zowel toegankelijke woonopties als lokale initia-

Het is daarom dat doelgroep F, C, J en G hier leeft.

en jonge professionals aan dankzij technologiebedrijven en onderwijsin-

tieven die de wijk aantrekkelijk maken voor mensen met diverse achter-

stellingen, uitgaansgelegenheden en artistieke evenementen bijdragen

gronden en financiële situaties.

aan de levendige sfeer. De binnenstad is dus juist voor deze doelgroep een aantrekkelijk gebied om te wonen.

Woensel-Noordoost Woensel-Noordoost kent een welvarende bevolking en de doelgroepen

Woensel-Zuidoost

die hier leven zijn onder te verdelen in landelijke vrijheid (H), gewoon

De wijk Woensel Zuidoost in Eindhoven trekt diverse doelgroepen aan

gemiddeld (F) en volks en uitgesproken (C). Het noorden van deze wijk

Strijp Oost

door een combinatie van betaalbare huisvesting, toegankelijke voorzie-

is relatief nieuw, het zuidelijke gedeelte is ouder, hier is met name doel-

Strijp Oost haal bevolking bestaat met name uit doelgroep volks en uit-

ningen en de aanwezigheid van verschillende culturele initiatieven. De

groep C te vinden.

gesproken (C). Deze wijk kent voornamelijk een doelgroep vanwege de

veelzijdigheid van de wijk creëert een omgeving die aantrekkelijk is voor

authentieke en dynamische sfeer, die wordt versterkt de aanwezigheid

mensen met uiteenlopende achtergronden, levensstijlen en behoeften.

van diverse ambachtelijke winkels en eetgelegenheden.

Meerhoven Meerhoven kent een relatief jonge bevolking. De doelgroep die hier le-

Woensel-Zuidwest

ven zijn daarom ook jong en hoopvol (B), plannen en rennen (I) en lan-

Gestel

De doelgroepen bescheiden ouderen (D) en volks en uitgesproken (C)

delijke vrijheid (H). Dit relatief jong stadsdeel van Eindhoven is aantrek-

Gestel kent een verscheidenheid aan doelgroepen. Zo is het grootste

zijn veelvoorkomend in de wijk Woensel Zuidwest in Eindhoven van-

kelijk voor deze doelgroep door de recente nieuwbouw, moderne voor-

deel volks en uitgesproken (C), maar er zijn ook mensen uit de doel-

wege de aanwezigheid van toegankelijke voorzieningen en betaalbare

zieningen en aantrekkelijke werkgelegenheid in sectoren zoals technolo-

groep dromen en rondkomen (A). Vanwege de diversiteit aan betaalbare

huisvestingsmogelijkheden. De buurt biedt een gebalanceerde mix van

gie. Betaalbare huisvesting en nabijheid van onderwijsinstellingen dra-

huisvestingsopties en de aanwezigheid van lokale gemeenschapsinitia-

rustige omgevingen die aantrekkelijk zijn voor ouderen, en een leven-

gen ook bij aan de aantrekkingskracht op jonge gezinnen en professio-

tieven. Gestel biedt een toegankelijke omgeving waar mensen met ver-

dige sfeer die aansluit bij de behoeften van mensen met diverse achter-

nals.

schillende achtergronden en budgetten elkaar ontmoeten.

gronden en levensstijlen.

Stratum

Woensel-Noord Ontginning

Stratum kent een verscheidenheid aan doelgroepen. Zo is het grootste

In de wijk Woensel Noord Ontginning in Eindhoven zijn de doelgroepen

deel volks en uitgesproken (C), maar er zijn ook mensen uit de doel-

dromen en rondkomen (A), jong en hoopvol (B) en volks en uitgespro-

groep Luxe leven (K). De combinatie van hoogwaardige voorzieningen,

ken (C) waarschijnlijk prominent omdat de wijk een evenwichtige omge-

zoals exclusieve winkels en eetgelegenheden, trekt de doelgroep 'luxe

ving biedt die zowel aantrekkelijk is voor mensen met beperkte financi-

leven' aan, terwijl de authentieke en levendige sfeer van Stratum, sa-

ele middelen als voor jonge, hoopvolle individuen en mensen die een

men met betaalbare huisvesting en lokale gemeenschapsinitiatieven,

meer uitgesproken levensstijl nastreven.

aantrekkelijk is voor de 'volks en uitgesproken' doelgroep, waardoor beiden vaak voorkomen in deze Eindhovense wijk.

Eindhoven, Analyse detailhandel

20

4

Analyse detailhandel en leegstand

Op de volgende pagina zijn de resultaten terug te vinden van de analyse. In de analyse is er gekeken op verschillende thema’s naar de gemeente Eindhoven als geheel, de stadsdelen en de wijken. Thema’s die aan bod komen zijn o.a. kengetallen, functiemix en de ontwikkeling van het aanbod. Ook is er een benchmark uitgevoerd. De benchmarksteden zijn gekozen op basis van een vergelijkbaar aantal publieksgerichte voorzieningen en een vergelijkbare regio functie. De benchmarksteden zijn: Utrecht, Groningen, Breda, Tilburg, ’s-Hertogenbosch en Maastricht.

Eindhoven, Analyse detailhandel

21

4.1

Ontwikkeling aanbod gemeente Eindhoven



De leegstand in Eindhoven is de afgelopen jaren sterk afgenomen

Ontwikkeling winkelvloeroppervlak detaihandel en leegstand Eindhoven Index, basisjaar = 2010

in aantallen en in wvo. Het aantal leegstaande panden is afgenomen met circa 40% ten opzichte van 2010. Dit betekent in absolute getallen een daling van circa 28.000 m² wvo. Dit komt deels komen

180%

door herinvulling, maar ook door transformaties van winkelpanden naar bijvoorbeeld woningen of horeca. Op dit moment kent de ge-

140%

meente Eindhoven een leegstand van 5% in wvo en 6,2% in aantal 

panden. De leegstand ligt daarmee onder het landelijk gemiddelde. Het dagelijks aanbod in de gemeente Eindhoven is de afgelopen jaren zeer sterk gegroeid. Dit komt deels door de groei van het aan-

100%

60%

tal dagelijkse voorzieningen, maar ook door de groei van het wvo. Het aantal dagelijkse voorzieningen is de afgelopen jaar gegroeid met circa 10%. Het aantal m² wvo is de afgelopen jaren toegeno-

20% 2010

men met circa 36%, oftewel het aantal dagelijkse voorzieningen

2011

2012 Leegstand

groeit en deze voorzieningen worden steeds groter (schaalvergro-

2013

2014

Dagelijks

2015

2016

Mode & Luxe

2017

2018

Vrije Tijd

2019

2020

In/Om Huis

2021

2022

2023

2022

2023

Detailh Overig

ting). De groei in Eindhoven is bovengemiddeld, maar hangt groten

deels samen met de (bovengemiddelde) bevolkingsgroei. Het aantal supermarkten en slijterijen zijn in aantallen toegenomen.

Ontwikkeling aantal winkels en leegstand Eindhoven

Het aantal versspeciaalzaken (bakker, slagerij, groentewinkel, vis-

Index, basisjaar = 2010

winkel, etc.) zijn in aantallen afgenomen in Eindhoven. Drogisterijen,

120%

apotheken en parfumerieën laten juist een stijgende trend zien in de gemeente. Een afname van vaak zelfstandige ondernemers met een levensmiddelenspeciaalzaak is een trend die ook elders in Ne-

100%

derland zichtbaar is. Eindhoven is daarin niet uniek. 80%

60%

40% 2010

2011

2012 Leegstand

Eindhoven, Analyse detailhandel

2013

2014

Dagelijks

2015

2016

Mode & Luxe

2017 Vrije Tijd

2018

2019 In/Om Huis

2020

2021 Detailh Overig

22



Het aanbod mode en luxe is de afgelopen jaren qua omvang en qua aantallen afgenomen. Deze daling volgt de landelijke trend, die te maken heeft met de groei van online bestedingen en veran-

100%

derd consumentengedrag. Het aantal winkels daalt sneller dan het aantal m² wvo. Dit duidt erop dat de grote winkels zich in Eindho-



3% 2%

4% 2% 14%

80%

100% 10%

13%

90%

90%

ven handhaven (Zara, Primark, H&M, etc.), maar de kleine winkels hebben het moeilijker. Het aanbod vrije tijd is in omvang beperkt. De sector lijdt net als

Functiemix gemeente Eindhoven (aantal)

Functiemix gemeente Eindhoven (wvo)

6%

16%

6% 80%

4%

de sector mode en luxe aan online aanbieders. Recente faillissementen in de sector van Perry Sport, Aktiesport en Splinter zijn hier gevolgen van. Dit is zichtbaar in de ontwikkeling van de sector in de functiemix. Het aantal voorzieningen is met ca. 45% afge-

4%

70%

Ook in de functiemix levert de sector zijn aandeel in. Het aanbod in/om huis is sterk vertegenwoordig in de gemeente

30%

60%

21%

50%

6%

11%

4% 40%

40%

9%

21%

aantal voorzieningen. De sector kent concentratie in Winkelcentrum Woensel, Kanaaldijk en op een aantal bedrijventerrein. In

60%

50%

Eindhoven als het gaat om oppervlak en om aantal voorzieningen. De sector neemt wel af in Eindhoven, zowel in oppervlak als in

26%

23%

nomen. Het aantal m² wvo is met ongeveer ca. 37% afgenomen. 

70%

19% 30%

30%

vergelijking met Noord-Brabant en Nederland kent Eindhoven re-

15% 13%

latief weinig aanbod in deze sector. Dit kan worden verklaard door 

de nabijheid van Meubelplein Ekkersrijt in Son. Het aanbod detailhandel overig is ook van beperkte omvang in

20%

de gemeente, waar weet wel zijn aandeel te behouden in de func-

10%

12%

19%

tiemix. De sector is de afgelopen jaren lichtelijk afgenomen qua

13% 10% 10%

9%

aantal voorzieningen, qua oppervlak is de sector juist zeer sterk toegenomen. Dit komt met name door een opkomst van tweede-

20%

18%

7%

5% 0%

0% 2017

2017

2023

2023

hands(kleding)winkels. Dit zijn voorzieningen die relatief grootLeegstand

Dagelijks

Mode & Luxe

Leegstand

Dagelijks

Mode & Luxe

populairder en ook noodzakelijker geworden bij consument. Mede

Vrije Tijd

In/Om Huis

Detailh Overig

Vrije Tijd

In/Om Huis

Detailh Overig

door het duurzaamheidsaspect, maar ook vanuit economische

Cultuur & Ontspanning

Horeca

Diensten

Cultuur & Ontspanning

Horeca

Diensten

noodzaak.

Ambachten

schalig van aard zijn. Deze voorzieningen zijn de afgelopen jaren

Eindhoven, Analyse detailhandel

Ambachten

23

4.2

Benchmark gemeente Eindhoven

de benchmarkgemeenten, de provincie Noord-Brabant en Neder-

In dit hoofdstuk is het detailhandelsaanbod in Eindhoven vergeleken

land. Eindhoven kent daarentegen wel meer aanbod per 1.000 in-

met de provincie Noord-Brabant en Nederland. Ook is er gekeken naar

woners in de sector detailhandel overig. Waar er in de benchmark

een aantal vergelijkbare gemeenten in Nederland. Deze steden zijn ge-

gemeente een aanbod van 69 m² wvo per 1.000 inwoners aanwezig

kozen op basis vergelijkbaar aantal publieksgerichte voorzieningen en

is, kent Eindhoven een aanbod van 89 m² wvo per 1.000 inwoners.

Detailhandelsaanbod per 1.000 inw. 800 700

een vergelijkbare regio functie. De volgende zaken vallen op:  Eindhoven kent een lager aantal m² leegstand per 1.000 inwoners

In m² wvo

600

dan Noord-Brabant en Nederland. Ook in vergelijking met de andere gemeenten kent Eindhoven relatief weinig leegstand per 1.000 in

woners. De leegstand is daardoor relatief beperkt. Eindhoven kent relatief meer dagelijks aanbod per 1.000 inwoners

500 400 300 200

dan de provincie Noord-Brabant en Nederland. In vergelijking met

100

de andere gemeenten valt op dat Eindhoven relatief veel dagelijks

0

aanbod per 1.000 inwoners kent. Eindhoven kent 397 m² wvo dage-

Leegstand Dagelijks

lijks aanbod per 1.000 inwoners. Het gemiddelde uit de benchmark ligt op 375 m² wvo per 1.000 inwoners. Alleen in de gemeente 

Eindhoven

Maastricht is per 1.000 inwoners meer dagelijks aanbod aanwezig. Ook het aanbod mode en luxe per 1.000 inwoners is relatief veel in Eindhoven. Eindhoven kent aanzienlijk meer aanbod mode en luxe

Mode & Luxe

Vrije Tijd In/Om Huis

Noord-Brabant

Detailh Overig

Nederland

Benchmark m² wvo per 1.000 inw.

ten opzichte van het provinciaal en landelijk gemiddelde. Ook in vergelijking met de andere gemeenten kent Eindhoven zeer veel aan-

Eindhoven

112

397

Utrecht (gemeente)

119

338

331

628

Tilburg

104

359

314

629

's-Hertogenbosch

104

372

412

451

128

349

bod per 1.000 inwoners. Alleen Maastricht kent meer mode en luxe per 1.000 inwoners. Een verklaring is de bovenregionale aantrekkingskracht, met specifiek de aantrekkingskracht uit België. Boven-

288 160

294 233

dien is de binnenstad van Eindhoven voor veel internationale modeketens een belangrijke vestigingsplaats. 



Daarentegen kent Eindhoven een aanzienlijk beperkt aanbod per 1.000 inwoners in de sector in/om huis. Dit komt mede door het

Maastricht

aanbod in de buurgemeente, zoals Meubelplein Ekkersrijt.

Groningen

90

366

Breda

111

374

Zoals net is besproken in de vorige paragraaf is het aanbod vrije tijd en detailhandel overig beperkt aanwezig in de gemeente. Dit beeld is niet anders in de vergelijkbare gemeenten. Voor de sector vrije tijd kent Eindhoven lichtelijk meer aanbod per 1.000 inwoners dan

Eindhoven, Analyse detailhandel

201

439

0 Leegstand

410

99

576 315 372

Mode & Luxe

272

713

206

1006

500 Dagelijks

779

Vrije Tijd

249

1005 1.000 In/Om Huis

467

1.500 Detailh Overig

316

248 2.000 Cultuur & Ontspanning

339 2.500

Horeca

Diensten

3.000 Ambachten

24

4.3

Voorzieningenstructuur en spreiding

In figuur 7 zijn alle dagelijkse voorzieningen in de gemeente Eindhoven weergegeven. In figuur 8 is de huidige detailhandelsstructuur (hiërarchie) weergegeven. In de factsheets per centrum (zie bijlage) is nog verder ingezoomd op het winkelaanbod binnen centrumgebieden. Het volgende valt op. 

Eindhoven heeft een evenwichtige spreiding van dagelijkse voorzieningen over de gemeente. Er is daarmee sprake van een duidelijke winkelhiërarchie met kleine buurtstrips, buurtcentra, kleine en grote wijkcentra, een stadsdeelcentrum en de binnenstad.



De wijkcentra zijn goed en evenredig verdeeld over Eindhoven. De grotere wijkcentra bevinden zich rond de stadsring en in Woensel. De buurtcentra zijn, zoals de naam ook aangeeft, meer aanwezig centraal in de buurten en/of aan wegen met een belangrijke ontsluitingsfunctie.



De binnenstad kent een hoge concentratie van dagelijkse voorzieningen. Dit betreft vooral zaken die in het verlengde liggen van recreatief winkelen, zoals parfumerie en chocolaterie. Ook heeft de binnenstad een boodschappenfunctie voor met name inwoners in en rondom de binnenstad.



Winkelcentrum Woensel is na de binnenstad het grootste centrumgebied. Daar doet men de boodschappen, maar ook efficiënte andere aankopen. Het verzorgingsgebied is Woensel, met ruim 100.000 inwoners. De ligging is centraal en logisch, omdat de binnenstad voor inwoners in bijvoorbeeld Woensel-Noord relatief groot is. Winkelcentrum Woensel vangt daardoor een deel van de bestedingen af, als alternatief voor efficiënte aankopen op de binnenstad.



In de buurt- en wijkcentra zijn naast één of twee supermarkten vaak ook enkele of diverse speciaalzaken gevestigd. Deze worden sterk als aanvulling op de supermarkt bezocht.



Grootschalige concentratie (Kanaaldijk en De Hurk) bestaat met name uit woonwinkels zoals bouwmarkten en meubelzaken. Figuur 7: Spreiding dagelijks voorzieningenaanbod in de gemeente Eindhoven

Eindhoven, Analyse detailhandel

25

Figuur 8: Huidige detailhandelsstructuur gemeente Eindhoven

Eindhoven, Analyse detailhandel

26

4.4

Dagelijkse boodschappen en reistijden

Figuur 7 geeft alle ‘supermarkten’ weer in de gemeente. Wij hanteren 10 minuten lopen als aanvaardbare afstand, maar dit is een arbitraire grens. De keuze hangt samen met het principe van een 10-minutenstad, waar ook Eindhoven zich aan committeert. Dit betekent het belang van voorzieningen dicht bij huis op loop- en fietsafstand. Rond elke supermarkt is met een gele vlek de 10-min reistijd weergegeven als indicatie voor de verzorgingsstructuur en nabijheid van supermarkten. 

Vrijwel alle inwoners in Eindhoven hebben binnen aanvaardbare reistijden toegang tot een supermarkt.



Uit de reistijdanalyse blijkt dat inwoners van Kerkdorp Acht en in de Kapelbeemd gemiddeld het langst moeten reizen voor een supermarkt. Het gaat hier om circa 3.700 inwoners. Vanuit het principe van dagelijkse voorzieningen dicht bij huis ligt hier een behoefte voor toevoeging van nieuw aanbod. In de behoefteanalyse verderop wordt hier verder op ingegaan.



In Meerhoven ten westen in Eindhoven zijn er een aantal buurten die ook buiten de aanvaardbare reistijd vallen. Winkelcentrum Meerrijk is echter opgezet vanuit het idee dat het een verzorgingsfunctie heeft voor heel Meerhoven. Gevolg is echter wel dat de auto hierdoor relatief veel gebruikt wordt. Ook is er enige afvloeiing naar supermarkten in Veldhoven.