Bijlage 2a - Bp IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat)

Vastgesteld bestemmingsplan

IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat)

Januari 2024

IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat)

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Het plangebied

7

1.3

Voorgaande plannen

9

1.4

Leeswijzer

11

Hoofdstuk 2 Beschrijving huidige en planvoornemen

13

2.1

Beschrijving gebied

13

2.2

Beschrijving projectgebied en -profiel

13

2.3

Toekomstige situatie

14

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

19

3.1

Inleiding

19

3.2

Rijksbeleid

19

3.3

Provinciaal beleid

21

3.4

Gemeentelijk beleid

24

3.5

Volkshuisvesting

26

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

32

3.7

Verkeer en parkeren

39

3.8

Groen

40

3.9

Kabels, leidingen en straalpaden

45

3.10

Windhinder, privaatrechtelijke belemmering en bezonning

45

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

47

4.1

Milieueffectrapportage

47

4.2

Bedrijven en milieuzonering

48

4.3

Geluid

51

4.4

Luchtkwaliteit

52

4.5

Externe veiligheid

55

4.6

Duurzaamheid

57

4.7

Bodem

60

4.8

Natuur

61

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

65

5.1

Inleiding

65

5.2

Beleid

65

5.3

Eindhovense klimaattoets

68

5.4

Beschrijving watersysteem plangebied

71

5.5

Toekomstige situatie van het watersysteem

72

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

75

6.1

75

2

Algemeen

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

6.2

Planmethodiek

75

6.3

Verbeelding

75

6.4

Planregels

75

Hoofdstuk 7 Handhaving

79

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

81

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

83

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

83

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

83

9.3

Inspraak

83

9.4

Zienswijzen

84

Bijlagen toelichting

87

Regels

89

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

91

Artikel 1

Begrippen

91

Artikel 2

Wijze van meten

99

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

101

Artikel 3

Groen

101

Artikel 4

Verkeer - Verblijfsgebied

103

Artikel 5

Wonen

105

Artikel 6

Waarde - Archeologie 6

109

Artikel 7

Waarde - Cultuurhistorie - 2

111

Hoofdstuk 3 Algemene regels

113

Artikel 8

Anti-dubbeltelregel

113

Artikel 9

Algemene gebruiksregels

115

Artikel 10

Algemene aanduidingsregels

117

Artikel 11

Algemene afwijkingsregels

119

Artikel 12

Overige regels

121

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

123

Artikel 13

Overgangsrecht

123

Artikel 14

Slotregel

125

Bijlagen regels

127

Bijlage 1

Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)

128

Bijlage 2

Lijst van bedrijfsactiviteiten bij wonen

182

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

3

4

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

5

6

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer stichting Sint Trudo is voornemens maximaal 89 nieuwe wooneenheden voor sociale huur te realiseren in het plangebied aan de Rustenburgstraat e.o. te Eindhoven. Hiertoe worden bestaande woningen (grotendeels) gesloopt.

Het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Tongelre buiten de Ring 2019” biedt geen ruimte voor de realisatie van voornoemd planvoornemen binnen het plangebied. Om het woningbouwplan te realiseren, dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld voor de locatie. Dit nieuwe bestemmingsplan is genaamd IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat)

Dit bestemmingsplan "IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2

Het plangebied

Het plangebied ligt in de wijk Doornakkers, in de buurt Doornakkers-West (stadsdeel Tongelre). Deze buurt is gelegen ten oosten van de Ring en ten zuiden van de spoorlijn (Eindhoven-Weert). Het plangebied grenst aan de zuidzijde aan de Jan van Riebeecklaan-Paul Krügerlaan. De oostgrens wordt gemarkeerd door achterste perceelsgrens van de woningen aan de Generaal Bothastraat. De westgrens wordt voor het grootste gedeelte gemarkeerd door de achterste perceelsgrens van de woningen aan de Johannesburgstraat en voor het overige de Veldmaarschalk Smutsstraat. De noordelijke plangrens wordt gemarkeerd door naastgelegen bebouwing die is gesitueerd aan de Tongelresestraat en Rustenburgstraat. De oppervlakte van het plangebied is circa 30.000 m².

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

7

Locatie plangebied (roodomlijnd)

8

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

Luchtfoto met kadastrale ondergrond (plangebied blauw omlijnd)

1.3

Voorgaande plannen

Het plangebied is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan "Tongelre buiten de Ring 2019” (vastgesteld op 26-11-2019). Het plangebied heeft de bestemmingen 'Wonen', 'Groen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Dit betekent dat de gronden respectievelijk zijn bestemd voor het gebruik en de bouw van woongebouwen, groenvoorzieningen en voor verkeer.

Tevens geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie - 3'. Dit betekent dat de gronden tevens zijn bestemd voor het behoud, het herstel en het bevorderen van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het aangewezen gebied en de bebouwing daarin.

Daarnaast geldt in het noorden van het plangebied door toedoen van de nabijgelegen spoorweg Eindhoven-Weert de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - invloedsgebied', ter vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

9

waarborging dat geen gebouwen mogen worden opgericht voor verminderd zelfredzame personen.

De hoofdgebouwen zijn voorzien van een bouwvlak.

Het planvoornemen voorziet in grondgebonden rijwoningen op de plek van de huidige woningen en aan de achterzijdes. Wat betreft gebruik is er in die zin geen strijdigheid met het geldende bestemmingsplan. Wat betreft bouwregels wel, omdat het geprojecteerde planvoornemen niet past binnen de aangegeven bouwvlakken.

Daarnaast gelden de paraplubestemmingsplannen “Waterberging” en “Parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing 2021”. Dit betekent (o.a.) dat het aantal wooneenheden niet mag worden vermeerderd. Het aantal wooneenheden wordt met het planvoornemen vermeerderd van 50 naar 100, waardoor op dit punt ook sprake is van strijdigheid met het bestemmingsplan.

Het planvoornemen past niet binnen de (bouw)regels van het geldende bestemmingsplan. Daarnaast biedt het bestemmingsplan geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid om het plan te realiseren. Om de beoogde ontwikkeling te faciliteren is daarom een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

10

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Vredeoord” (Plangebied blauw omlijnd)

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

11

12

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

2.1

Beschrijving huidige en planvoornemen

Beschrijving gebied

Het plangebied is gelegen ten oosten van de ring van Eindhoven, in stadsdeel Tongelre. De buurt Doornakkers-West is gelegen tussen het DAF-fabrieksterrein in het zuiden en de spoorlijn Eindhoven-Weert in het noorden. De Ring vormt de westgrens en de Generaal Bothastraat de oostgrens.

De buurt bestaat voor het grootste gedeelte uit woongebouwen (m.n. grondgebonden woningen), met uitzondering van meerdere niet-woonfuncties aan de Tongelresestraat, en o.a. buurthuis aan de Paul Krügerlaan, een basisschool aan het Tafelbergplein en een begraafplaats in het zuiden van de buurt. Het bedrijventerrein ten zuiden van de begraafplaats behoort tevens tot deze buurt.

2.2

Beschrijving projectgebied en -profiel

Het plangebied is gelegen tussen de omliggende straten Johannesburgstraat, Veldmaarschalk Smutsstraat. Paul Krügerlaan en Generaal Bothastraat.

Luchtfoto 2022 van het noordelijk gedeelte van het plangebied (noord rechts)

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

13

Luchtfoto 2022 van het zuidelijk gedeelte van het plangebied (noord rechts)

De te slopen twee-onder-een-kapwoningen bestaan uit één bouwlaag met zadelkap. De woningen zijn parallel georiënteerd aan de straat. In tegenstelling tot omliggende straten bevat de Rustenburgstraat enige kromming, en daarnaast is de straat ruim en met veel groen (hagen en bomen) opgezet. Dit geeft de straat een opvallend ruim en groen karakter. De woningen zijn in 1946 opgericht en zijn door het gebruikte prefab bouwsysteem (BBB) snel tot stand gebracht. In paragraaf 3.6.2 (cultuurhistorie) is nader ingegaan op de historie en kenmerken van deze woningen.

2.3

Toekomstige situatie

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van maximaal 95 grondgebonden woningen op de locatie waar in de huidige situatie 50 grondgebonden woningen aanwezig zijn. Zes bestaande woningen blijven behouden en 44 woningen worden gesloopt. De te behouden woningen betreffen o.a. Slimmer Kopen woningen of daaraan gebouwde woningen. Er zijn per saldo (maximaal) 45 extra woningen in het plangebied voorzien ten opzichte van de bestaande situatie.

Vanwege de hoge cultuurhistorische waarde van het huidige stedenbouwkundige beeld is ervoor gekozen om de nieuwe woningen in een min of meer zelfde stedenbouwkundige structuur te realiseren, met nieuwe toevoegingen in de voormalige achtertuinen. Binnen het bestaande stedenbouwkundige profiel en binnen de bestaande korrel wordt verdichting toegepast door de twee-onder-een-kapwoningen te vervangen door drie-onder-een-kapwoningen. Daarbij wordt de korrelmaat (breedte van het bouwvlak) en rooilijn als leidraad gebruikt en blijft de positie en oriëntatie van de woningen hetzelfde. Ook wordt de oriëntatie van de kap en het aantal bouwlagen gelijk gehouden met de huidige situatie, al wordt de kapverdieping in de nieuwe situatie wel bewoonbaar, waardoor er meer mogelijkheden zijn wat betreft doelgroep en woningindeling.

Aan de achterzijden wordt op enkele locaties bebouwing toegevoegd. Dit wordt gedaan op de plekken waar het verlies van bomen laag is, waardoor het aantal bomen niet drastisch wordt verminderd door de toevoegingen aan de achterzijden. Deze toegevoegde elementen worden haaks georiënteerd op de bebouwing die aan de Rustenburgstraat is gelegen. De toevoegingen bestaan uit twee-onder-een-kapwoningen bestaande uit één bouwlaag met kap.

Ook worden aan de achterzijden parkeerhofjes gerealiseerd om de parkeeropgave van het planvoornemen op eigen terrein (niet zijnde de openbare weg) op te vangen. In paragraaf 3.7 is 14

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

hier nader op ingegaan.

Voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan (VOSP)

Het voorlopig stedenbouwkundig plan (VOSP) is hiervoor weergegeven. De blauwe vlakken vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

15

betreffen de Slimmer Kopen woningen die vooralsnog behouden blijven. De rode lijnen rondom de woningen betreffen de huidige bouwvlakken van de bestaande woningen. Hiermee wordt verduidelijkt dat de bestaande bouwvlakken worden gerespecteerd voor de nieuwbouw om het bestaande stedenbouwkundige beeld zo veel mogelijk te conserveren. De toekomstige woningen worden voorzien van een kleinere achtertuin met berging of een veranda.

De overige ruimte (buiten het parkeren) wordt groen ingericht, waardoor het aandeel openbaar groen fors zal stijgen met circa 11.000 m². Hierdoor komen de woningen 'in het groen' te staan. De huidige bomen blijven zo veel mogelijk behouden, zoals ook op de afbeelding is weergegeven. In paragraaf 3.8 is nader ingegaan op groen en bomen.

Door de realisatie van meerdere type grondgebonden woningen wordt de doelgroep meer gedifferentieerd in vergelijking met de huidige situatie. In het VOSP is het volgende nieuwbouwprogramma opgenomen:

16

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

Impressiebeeld vanuit Tafelbergstraat

Impressiebeeld achterzijde (collectieve groene ruimte)

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

17

18

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3 beleidskader

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio’s toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

3.2.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven: "De toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

19

Stedelijke ontwikkeling Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk e voorzieningen".

Het begrip 'woningbouwlocatie', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect is het planvoornemen te kwalificeren als een stedelijke ontwikkeling.

Daarnaast is voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied vanuit de Ladder extra motivering vereist. Daarom is van belang om te weten of het projectgebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen. Het projectgebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied.

Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect is dit planvoornemen te kwalificeren als een stedelijke ontwikkeling en is de projectlocatie gelegen in bestaand stedelijk gebied in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in het navolgende de behoefte van de ontwikkeling beschreven.

Afweging locatiekeuze Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is vanuit de Ladder extra motivering vereist. Daarom is van belang om te weten of het projectgebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen.

In artikel 1.1.1 Bro wordt het stedelijk gebied als volgt gedefinieerd: “Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.”

Dit plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied van Eindhoven.

Beschrijving van de behoefte Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 45 nieuwe sociale woningen. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit. De komende tien jaar groeit de totale woningvraag in Eindhoven sterk, tot circa 133.990 woningen in 2031. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose zal de woningvraag tot 2031 toenemen met circa 19.325 woningen. In Eindhoven biedt de harde plancapaciteit ruimte voor circa 7.750 woningen. Wanneer de woningvraag (19.325 woningen in de periode 2021-2031) wordt geconfronteerd met de harde plancapaciteit (7.750 woningen), dan resteert een woningbehoefte van circa 11.575 woningen.

20

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

Daarmee kan voor dit plan met een toevoeging van maximaal 45 woningen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. In paragraaf 3.5 wordt nader ingegaan op de kwalitatieve woningbehoefte.

3.2.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Het Barro bevestigt in juridische zin kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd.

Voor Eindhoven is de 380 Kv-hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in het noorden en deels oosten van Eindhoven. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van Natuurnetwerk Nederland (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de NNN vormen worden bij provinciale interim verordening aangewezen. Daarmee is de NNN een provinciaal belang geworden, namelijk Natuurnetwerk Brabant (NNB). Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. Het plangebied is niet gelegen nabij de hoogspanningsleiding of NNN. Het is dan ook niet noodzakelijk om op deze zaken afzonderlijk nader in te gaan. Dit geldt ook voor het luchtvaartterrein daar het plangebied niet gelegen is in het obstakelbeheergebied.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze wordt ingevoerd. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat lange termijn doel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. 3.3.2

Interim omgevingsverordening

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen: provinciale milieuverordening verordenring natuurbescherming verordening ontgrondingen verordening ruimte verordening water vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

21

verordening wegen Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen. In de Interim omgevingsverordening staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels.

Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema's rechtsreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.

Binnen het plangebied zijn voor de volgende werkingsgebieden rechtstreekse regels van toepassing: Diep grondwaterlichaam Geen attentiezone waterhuishouding Verbod uitbreiding veehouderij Volgens artikel 2.20 van de Interim omgevingsverordening is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden boven, in of onder een diep grondwaterlichaam. Artikel 2.21 regelt dat onder bepaalde voorwaarden geen vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem, bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, onder b, Waterwet, is vereist als sprake is van de zone 'Geen Attentiezone waterhuishouding'. Beide aspecten zijn niet van toepassing voor het beoogde planvoornemen. Hetzelfe geldt voor verbod uitbreiding veehouderij.

Instructieregels Dit zijn de regels die tot voor kort waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. De regels zijn gekoppeld aan de aanduidingen die op de verschillende kaarten van de Interim omgevingsverordening zijn opgenomen. 22

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

Uitsnede plangebied op kaart 3 Interim omgevingsverordening

Het plangebied is gelegen in 'Concentratiegebied' in 'Stedelijk gebied'. Hiervoor gelden de volgende regels.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

23

voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het plan past binnen de regionale afspraken, zoals in paragraaf 3.5.1 is toegelicht. Het planvoornemen behelst een duurzame stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling met onder andere de transformatie van bebouwde percelen. Dit is een goed voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik.

Daarbij wordt beoogd veel aandacht te hebben voor woonkwaliteit, groen, duurzaamheid en water. Zie hiervoor de paragrafen 3.8, 4.5 en hoofdstuk 5 (waterparagraaf). Wat betreft mobiliteit wordt voldaan aan het gemeentelijke beleid (paragraaf 3.7). Het plan voldoet aan en past binnen de beleidsregels zoals deze zijn opgesteld in de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant. 3.3.3

Omgevingsverordening Noord-Brabant

De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Provinciale Staten hebben vervolgens op 11 maart 2022 de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De verordening treedt gelijktijdig met de Omgevingswet in werking. In de definitieve verordening zijn, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn: Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt. Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen. De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen. De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels. Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing.

In de omgevingsverordenig Noord-Brabant zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de interim omgevingsverordening die relevant zijn voor onderhavig plangebied.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Eindhoven: Kloppend hart van Brainport

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant', 24

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie 2.0 zal de interim structuurvisie wel worden ingetrokken. Brainportregio De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden. Ambitie Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat.

Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als: economische wereldspeler gezonde en toekomstbestendige stad een sociale, inclusieve en gastvrije stad en een authentieke stad met sterke gebieden. Van ambitie naar stedelijke opgaven Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie. De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied.

De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen. Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven: 1. 2. 3. 4. 5.

Werken aan een gezonde groei van de stad Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit Werken aan een duurzame en concurrerende economie Werken aan de energietransitie van de stad

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

25

6. Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid Samen werken aan de stedelijke opgaven Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven. Toetsing Dit bestemmingsplan voorziet in maximaal 95 grondgebonden woningen, waarbij veel aandacht is voor kwaliteit, groen en duurzaamheid. Het betreffen sociale huur woningen voor 1 of 2 persoons huishoudens en gezinnen. Naar dit type woningen is veel vraag. Hiermee geeft dit plan invulling aan de ambities die zijn geformuleerd in de Omgevingsvisie

3.5

Volkshuisvesting

3.5.1

Regionaal beleid

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 95 woningen, waarvan 45 nieuwe wooneenheden. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat. Afsprakenkader wonen SGE 2022 Het afsprakenkader geeft aan hoe de negen SGE gemeenten omgaan met de afstemming van woningbouwplannen. Het biedt kwantitatieve en kwalitatieve kaders voor de komende jaren. Onze gezamenlijke opgave is om veel en snel nieuwe woningen te bouwen en deze groei in goede banen te leiden vanuit een scherp kwaliteitsbesef. We maken dus in het Stedelijk Gebied Eindhoven een schaalsprong in de woningbouwopgave. Met dit afsprakenkader waarborgen we daarbij de kwaliteit, betaalbaarheid, innovatie, diversiteit en duurzaamheid. En behouden we onze specifieke woon- en leefkwaliteit in deze regio, de unieke schakering van woonmilieus variërend van hoogstedelijk tot landelijk, tussen prachtige natuurlijke en recreatieve groen-blauwe landschappen oftewel onze 'City of Villages'.

We richten ons bij de woningbouwopgave op inbreiding en transformatie. Dit is in lijn met het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT). Uit de inventarisatie van plancapaciteit en woningbehoefte blijkt dat er, op de eerder afgesproken negen majeure locaties en de twee recent aangewezen locaties De Kemmer (Oirschot) en Castiliëlaan (Eindhoven) na, geen noodzaak is voor en geen behoefte is aan nieuwe grootschalige uitbreidingslocaties.

Voor nieuwe uitbreidingslocaties geldt daarom nog steeds het uitgangspunt: 'Nee, tenzij…'. Uitbreiden kan alleen onder de volgende voorwaarden: Er is sprake van een ontwikkeling die qua aard en schaal past op de locatie; 26

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

De ontwikkeling zorgt voor een duurzame afronding van het stedelijk gebied; Hierbij is kwalitatieve landschappelijke aansluiting/ inpassing leidend. Daarnaast: Monitoren we de woningmarkt voortdurend. Als veranderende prognoses erop wijzen dat wel grootschalige uitbreidingslocaties nodig zijn om te voorzien in de regionale kwalitatieve of kwantitatieve woningbehoefte (Laddertoets), zal herijking van dit afsprakenkader nodig zijn. Toetsen we woningbouwplannen aan de 7 Brainport Principes om de kwaliteit hoog te houden. Dit zijn: 1. Koesteren van Identiteit; 2. Ruimte voor Innovatie; 3. Invloed voor bewoners; 4. Vraaggericht ontwikkelen; 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor; 6. Benutting regionaal schaalniveau; 7. Gezonde verstedelijking. Laten we ons inspireren door de SGE-woningmarkt aquarel: De aquarel (voorheen 'kwadrantenbenadering') inspireert ons om met woningbouwprojecten aan te sluiten bij het karakter en de unieke kwaliteiten van het gebied. Zo creëren we diversiteit en kwalitatieve samenhang in woonmilieus in plaats van eenheidsworst. Woondeal 2019-2023 Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE.

Deze versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Voor Eindhoven komt dit neer op een productie van 15.000 woningen, gemiddeld 3.000 per jaar. Dit komt overeen met de in het onderzoek Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt (2018) geraamde behoefte. In navolging van het Afsprakenkader Wonen SGE 2017, is in de Woondeal vastgelegd dat de ontwikkeling van groen-stedelijke woonmilieus zich zal concentreren op de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. Het zwaartepunt voor de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. Naast het Afsprakenkader is de Brabantse Agenda Wonen een belangrijke leidraad bij de uitvoering van de Woondeal. Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019 In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes. De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE.

De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio. Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021 In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040. Kwantitatieve opgave In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

27

woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040. In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren. Kwalitatieve opgave Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder. Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen.

Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens. De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven. Specifieke doelgroepen De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg.

Door het extra muraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien. Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten. De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 28

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten. In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast. De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte. Brainport principes Alle nieuwe woningbouwontwikkelingen dienen te worden ontwikkeld aan de hand van 7 Brainport Principes. De basis voor deze principes is vastgelegd in het regionale Afsprakenkader. Deze gelden voor alle gemeenten die deel uitmaken van het Stedelijk Gebied Eindhoven.

Koesteren van Identiteit (1), Ruimte voor Innovatie (2) en Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor (3) Binnen het plangebied zal een (her)ontwikkeling plaatsvinden. Het betreffen maximaal 95 grondgebonden woningen ten koste van 45 verouderde bestaande grondgebonden woningen. Zes woningen blijven conform het VOSP behouden. Het betreffen woningen in de sociale huur. De bestaande stedenbouwkundige identiteit wordt gerespecteerd en er wordt een aantrekkelijk woonmilieu gerealiseerd door de toevoeging van ca. 11.000 m² openbaar groen (collectieve buitenruimte).

De nieuwbouwwoningen zullen gasloos worden gebouwd. In tegenstelling tot de bestaande bebouwing worden hogere isolatiewaarden gebruikt en zal een hemelwaterbergingsvoorziening worden gerealiseerd.

Invloed voor bewoners (4) Huidige reguliere huurders die binnen het plangebied verhuizen naar de nieuwbouw zijn reeds betrokken bij de planontwikkeling en worden in een later stadium bij de ontwikkeling van de woningplattegrond betrokken.

De toekomstige bewoners zijn op dit moment nog niet allemaal bekend. Het betreft sociale woningbouw met als voornaamste doelgroep 1 en 2 persoonshuishoudens en gezinnen. Hierdoor ontstaat er meer differentiatie in deze straat. Initiatiefnemer Sint Trudo houdt het vastgoed eigendom en gaat de sociale huurwoningen verhuren. Verder is het plan erop gericht om (toevallige) ontmoetingen van bewoners uit te lokken door de realisatie van collectieve buitenruimte.

Vraaggericht ontwikkelen (5) en Benutting regionaal schaalniveau (6) Het betreft woningen in de sociale huur. Uit het recente regionaal woningmarktonderzoek blijkt dat er nog een grote behoefte is aan sociale huurwoningen. In het huursegment zijn de vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

29

grootste tekorten in de betaalbare huurprijsklasse.

Verder biedt het aantal woningen op stedelijk niveau een belangrijke bijdrage aan het verminderen van het tekort aan woningen in Eindhoven. Tenslotte is het plan een stedelijk inbreidingsplan. Daar is grote behoefte aan.

Gezonde verstedelijking (7) De gedachte daarbij is dat gezonde mensen de basis vormen van een gezonde stad. Andersom draagt een gezonde leefomgeving bij aan een gezonde leefstijl. Dat inzicht raakt direct aan stedelijke ontwikkelingen. Verdichting is daarbij een effectief middel in het streven naar een gezonde verstedelijking. Daarnaast is er veel aandacht voor ecologie en biodiversiteit. Een groene leefomgeving draagt bij aan een gezonde leefomgeving.

Beoordeling plan Het planvoornemen voorziet in de realisatie van maximaal 45 nieuwe wooneenheden in de sociale huur. Het planvoornemen past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven, zoals hierboven is beschreven, alsook in paragraaf 3.2.2 (Ladder voor duurzame verstedelijking). Daarnaast past het plan binnen de Brainport Principes. Bovendien is de locatie gelegen binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de Interim omgevingsverordening. Daarmee past het binnen de regionale afspraken voor woningbouwontwikkelingen.

3.5.2

Gemeentelijk beleid

Woonvisie 2015 Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad van Eindhoven de Woonvisie 2015 vastgesteld. De woonvisie geeft inzicht in de gemeentelijke ambities op het gebied van bouwen en wonen en steunt op drie pijlers: Eindhoven als ambitieuze stad, als solidaire stad en als innovatieve stad. Ambitieuze stad Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft. Solidaire stad De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst. Innovatieve stad De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klantgeoriënteerd, 30

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen. Woonprogramma Eindhoven 2021-2025 Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities: 1. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen; 2.

een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden; 3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners. Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

31

bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Het streefpercentage van 20% sociale huur is opgenomen in het Collegeprogramma 2018-2022. Voor de periode daarna voorzien we een noodzakelijke groei naar 30%. Beoordeling plan Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 95 woningen, waarvan 45 nieuwe wooneenheden. Het betreft woningen in de sociale huur met als voornaamste doelgroep 1 en 2 persoonshuishoudens en gezinnen. Uit het meest recente regionaal woningmarktonderzoek (2018) blijkt dat er nog een grote behoefte is aan sociale huurwoningen. In het huursegment zijn de grootste tekorten in de betaalbare huurprijsklasse (€ 418 tot € 711). In absolute zin is dit het grootste theoretische tekort in alle prijsklassen van zowel huur als koop.

Door de realisatie van sociale woningbouw middels voorliggend planvoornemen wordt er ingespeeld op de grote behoefte aan deze woningen in de omgeving van het plangebied. 3.5.3

Kamerverhuur en woningsplitsing

Op 24 mei 2022 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing 2021' vastgesteld. Tot het moment van inwerkingtreding van dit paraplubestemmingsplan, werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel een zelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende projectgebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen.

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.6.1

Archeologie

Wettelijk en beleidsmatig kader Nationaal Beleid Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld wanneer andere belangen zwaarder wegen, dan moeten de waarden worden opgegraven en daarmee ex situ worden behouden. Het Verdrag van Valletta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente het bevoegd gezag op het gebied van archeologie en cultuurhistorie. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de omgang met archeologie. Gemeenten houden een belangrijke rol in het archeologische stelsel. In bestemmingsplannen en het toekomstig omgevingsplan houden ze rekening met (te verwachten) archeologische waarden door het stellen van regels. Het al dan niet stellen van regels ten aanzien van archeologie dient te rusten op voldoende informatie over de archeologische situatie.

Deze informatie kan worden verkregen door gebiedsdekkende kaarten waarop de archeologische (te verwachten) waarden in de ondergrond zichtbaar zijn. Op basis hiervan kan archeologisch beleid worden ontwikkeld. Gemeentelijk beleid 32

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

De gemeente Eindhoven beschikt, als invulling van haar verantwoordelijkheid volgens de Erfgoedwet, over een eigen Archeologische verwachtingen- en waardenkaart. Met deze kaart wil de gemeente het ondergronds cultureel erfgoed van Eindhoven behouden door behoedzame ontwikkeling en beheer. De geactualiseerde Archeologische verwachtingen- en waardenkaart (vastgesteld op 21 juni 2022) wordt beschouwd als een bureauonderzoek op gemeentelijk schaalniveau en geldt vanaf het moment van vaststelling als onderlegger voor nieuwe bestemmingsplannen en - na inwerkingtreding van de Omgevingswet - het omgevingsplan. Op de archeologische verwachtingen- en waardenkaart zijn de archeologische waarden en verwachtingswaarden binnen de gemeentegrenzen aangegeven door middel van categorieën (de categorieën 1 tot en met 8). Ter bescherming van de archeologische waarden worden de op dit bestemmingsplangebied van toepassing zijnde categorieën (met uitzondering van categorie 8) op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming Waarde - Archeologie. Hieraan zijn per categorie regels gekoppeld. Deze regels geven aan wanneer archeologisch onderzoek verplicht is. (Bouw)werkzaamheden die binnen de in de regels vermelde oppervlakten én diepte vallen worden vrijgesteld van archeologisch onderzoek.

Hierdoor kunnen bij ruimtelijke ordeningsprocedures sneller beslissingen worden genomen en kan de archeologie in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Archeologisch kader De van oorsprong hoger gelegen oude bouwlanden met een dik plaggendek, waaruit een groot deel van het gemeentelijk grondgebied bestond, blijken een goed geconserveerd bodemarchief te herbergen. Maar ook andere landschappelijke eenheden - zoals de nattere beekdalen en de flanken daarvan, de vennen of het 'restveen' - blijken vaak een waardevol archeologisch gegevensbestand te bevatten. Het gemeentelijk bodemarchief geeft blijk van een bewoningsgeschiedenis van duizenden jaren en herbergt archeologische resten daterend uit de (late) prehistorie, de Romeinse tijd, de vroege middeleeuwen, de late middeleeuwen en nieuwe tijd. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat geschreven bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken. Een bijzondere betekenis heeft de historische kern van Eindhoven, die als stad al in de loop van de late middeleeuwen een belangrijke regionale economische en bestuurlijke rol vervulde. Daarnaast kent de gemeente uit deze periode een aantal (verdwenen) hoeven, kasteeltjes, kerken, (water)molens en dergelijke die zowel archeologisch en cultuurlandschappelijk van hoge waarde zijn.

Archeologische waarnemingen binnen en ook buiten de van oorsprong laatmiddeleeuwse historische kernen bieden mogelijkheden om meer te weten te komen over de ontstaansgeschiedenis, ontwikkeling en bewoningsdynamiek tussen de plattelandsdorpen en de stad in wording en kunnen daarmee een verrijking vormen voor de lokale, regionale en landelijke geschiedenis. Daarnaast zijn in de gemeente resten van ondergronds militair erfgoed te verwachten. In de Tweede Wereldoorlog lag hier bijvoorbeeld een militair vliegveld ('Fliegerhorst Eindhoven') en de gemeente maakte deel uit van het operatieterrein 'Market Garden' van het geallieerde bevrijdingsleger.

Toetsing Binnen de grenzen van het bestemmingsplangebied geldt een middelhoge archeologische verwachting (categorie 6). Relatief kleine, 'losse' gebieden (schuren/bergingen) zijn gekarteerd als gebied zonder archeologische verwachting (categorie 8).

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

33

Archeologisch (voor)onderzoek is verplicht bij initiatieven met een bodemverstoring over een oppervlak groter dan 2.500 m2 én dieper dan 0,3 m beneden maaiveld. Is de oppervlakte óf diepte van de bodemverstorende activiteiten ten behoeve van de herontwikkeling kleiner dan de ondergrens, dan is een archeologisch (voor)onderzoek niet nodig. Voor bodemroerende (bouw)werkzaamheden in de zone met categorie 8 geldt geen onderzoeksplicht.

Archeologisch (voor)onderzoek Toetsing aan de archeologische verwachtingen- en waardenkaart heeft ertoe geleid dat een archeologisch vooronderzoek door middel van een bureau- en (verkennend) booronderzoek is uitgevoerd. Deze is als bijlage 1 opgenomen bij deze toelichting. Op basis van het onderzoek wordt geadviseerd om bij bodemingrepen dieper dan 80 cm (een buffer van 10 cm t.o.v. het potentiële archeologische vlak) voorafgaand aan de civiele graafwerkzaamheden een proefsleuvenonderzoek uit te laten voeren om eventuele archeologische resten te documenteren. Ter bescherming hiervan wordt een dubbelbestemming Waarde – Archeologie in het bestemmingsplan worden opgenomen.

In het onderzoeksgebied zal een archeologisch vervolgonderzoek uitgevoerd worden in de vorm van proefsleuvenonderzoek: Dit onderzoek dient uitgevoerd te worden na de sloop van de bovengrondse delen (inclusief de vloeren) van de bestaande bebouwing. Dit onderzoek dient uitgevoerd te worden op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd archeologisch Programma van Eisen (PvE) door een daartoe gecertificeerde instantie en volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA). 34

vastgesteld IV Tongelre buiten de Ring 2019 (Rustenburgstraat) Gemeente Eindhoven

Meldingsplicht toevalsvondsten Ook in de delen waarvoor geen dubbelbestemming Waarde - Archeologie wordt opgenomen is de kans aanwezig dat er archeologische resten kunnen worden aangetroffen. De wettelijke meldingsplicht voor archeologische toevalsvondsten geldt altijd (art. 5.10 Erfgoedwet 2016). Mochten tijdens grondwerkzaamheden (vermoedelijke) archeologische resten (vondsten, muurwerk, grondsporen et cetera) worden aangetroffen, dan dienen deze direct gemeld te worden aan de Minister van OCW en bij de (afdeling Omgevingskwaliteit) gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of, en zo ja welke, aanvullende maatregelen getroffen dienen te worden.