Bijlage 2a - Bestemmingsplan IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt)
Tekst van het document
Vastgesteld bestemmingsplan
IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt)
Juli 2023
IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt)
Inhoudsopgave Toelichting
5
Hoofdstuk 1 Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Het plangebied
7
1.3
Voorgaande plannen
8
1.4
Leeswijzer
10
Hoofdstuk 2 Beschrijving huidige en planvoornemen
11
2.1
Historisch perspectief
11
2.2
Beschrijving huidige situatie
13
2.3
Planvoornemen
14
Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader
19
3.1
Inleiding
19
3.2
Rijksbeleid
19
3.3
Provinciaal beleid
21
3.4
Gemeentelijk beleid
24
3.5
Volkshuisvesting
26
3.6
Archeologische en cultuurhistorische waarden
32
3.7
Verkeer en parkeren
38
3.8
Groen
42
3.9
Kabels, leidingen en straalpaden
47
3.10
Windhinder, privaatrechtelijke belemmering en bezonning
47
Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf
49
4.1
Milieueffectrapportage
49
4.2
Bedrijven en milieuzonering
50
4.3
Geluid
51
4.4
Luchtkwaliteit
53
4.5
Externe veiligheid
56
4.6
Duurzaamheid
57
4.7
Bodem
61
4.8
Natuur
63
Hoofdstuk 5 Waterparagraaf
65
5.1
Inleiding
65
5.2
Beleid
65
5.3
Eindhovense klimaattoets
68
5.4
Beschrijving watersysteem plangebied
71
5.5
Toekomstige situatie van het watersysteem
72
Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving
75
6.1
75
2
Algemeen
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
6.2
Planmethodiek
75
6.3
Verbeelding
75
6.4
Planregels
75
Hoofdstuk 7 Handhaving
79
Hoofdstuk 8 Financiële aspecten
81
Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid
83
9.1
Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro
83
9.2
Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
83
9.3
Inspraak
83
9.4
Zienswijzen
84
Bijlagen bij de toelichting
85
Regels
87
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
89
Artikel 1
Begrippen
89
Artikel 2
Wijze van meten
97
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
99
Artikel 3
Verkeer - Verblijfsgebied
99
Artikel 4
Wonen
101
Artikel 5
Waarde - Archeologie 5
105
Artikel 6
Waarde - Cultuurhistorie - 2
107
Hoofdstuk 3 Algemene regels
109
Artikel 7
Anti-dubbeltelregel
109
Artikel 8
Algemene gebruiksregels
111
Artikel 9
Algemene afwijkingsregels
113
Artikel 10
Overige regels
115
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
117
Artikel 11
Overgangsrecht
117
Artikel 12
Slotregel
119
Bijlagen bij de regels
121
Bijlage 1
Besluit hogere grenswaarden
122
Bijlage 2
Lijst van bedrijfsactiviteiten bij wonen
128
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
3
4
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
Toelichting
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
5
6
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
Sinds een aantal jaren wordt ingezet op een verbetering van de woonkwaliteit, de leefbaarheid en de verduurzaming van de huisvesting in Woensel Zuid. Die doelen wil de gemeente bereiken met het renoveren, transformeren en het terugkopen van particuliere woningen samen met het aanpakken van de openbare ruimte. Ook sloop/nieuwbouw is onderdeel van de strategie, wat toegepast zal worden in de Gildebuurt. Dit alles moet leiden tot verbetering van duurzaamheid, woonkwaliteit en veiligheid in de buurt.
Veel woningen in de Gildebuurt zijn verouderd en initiatiefnemer woonstichting 'Thuis wil de Gildebuurt een nieuw toekomstperspectief geven. Hiertoe worden 119 verouderde woningen gesloopt en worden er maximaal 219 wooneenheden met name voor sociale huur gerealiseerd.
Het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Oud Woensel 2012” biedt geen ruimte voor de realisatie van voornoemd planvoornemen binnen het plangebied. Om de transformatie en het niewbouwplan te realiseren, dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld voor de locatie. Dit nieuwe bestemmingsplan is genaamd 'IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt)'.
Dit bestemmingsplan "IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.
1.2
Het plangebied
Het plangebied ligt in de wijk Oud Woensel en wordt in grote lijnen begrensd door de achterzijde van de bebouwing aan de Pastoriestraat en de Verwerstraat, Wassenaarstraat en Bakkerstraat. De Slagerstraat maakt eveneens onderdeel uit van het plangebied.
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
7
Plangebied (rood omlijnd)
1.3
Voorgaande plannen
Ter plaatste van het plangebied "IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt)" geldt het bestemmingsplan "Oud Woensel 2012”. Ingevolge de regels van deze bestemmingsplannen bieden de ter plaatse opgenomen bestemmingen geen ruimte voor het beoogde planvoornemen.
8
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
Uitsnede bestemmingsplan "Oud Woensel 2012" (plangebied rood omlijnd)
Tevens gelden de bestemmingsplannen 'Paraplubestemmingsplan waterberging' en 'Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021'. Dit betreffen algemene bestemmingsplannen die gemeentebreed gelden en zijn vastgesteld om bepaalde algemene regels uniform te regelen.
Het planvoornemen past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Volgens de bestemmingsomschrijving is wonen toegestaan, echter het toevoegen van woningen is niet toegestaan. Daarnaast staan de bouwregels de voorgenomen ontwikkeling in de weg. Zo zijn de bouwvlakken en de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte niet toereikend voor de beoogde nieuwbouw.
Het bestemmingsplan biedt geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden om de ontwikkeling mogelijk te maken, zodat een nieuw juridisch-planologisch kader benodigd is. Dit bestemmingsplan voorziet daarin.
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
9
1.4
Leeswijzer
Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.
10
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 2
2.1
Beschrijving huidige en planvoornemen
Historisch perspectief
De Gildebuurt is een unieke plek, met een unieke vorm en een unieke historie. De planlocatie is voor het grootste gedeelte ontstaan in de laatste 100 jaar en dat valt nog steeds af te lezen uit de straten en gebouwen in de buurt. De Gildebuurt behoort tot de vooroorlogse stadsdelen van Eindhoven. Hiertoe behoren o.a. de oorspronkelijke dorpskernen (Woensel, Strijp, Gestel, Tongelre en Stratum) en diens eerste uitbreidingen met arbeiderswijken. Daarnaast zijn de oude linten van Eindhoven ook nog zichtbaar in bijvoorbeeld de Kruisstraat van voor 1900. Opvallend zijn de schuin-lopende assen die samenkomen op kleine pleintjes met een groenstrook en monumentale bomen. De historische kern van Woensel is daarnaast in de nabijheid gelegen.
De vroegere dorpskern van Woensel stamt uit de Vroege Middeleeuwen, met haar eerste nederzetting rond de Oude Toren aan de huidige Oude Torenstraat. De dorpskern groeit gestaag door en uiteindelijk raakt de nieuwe Sint-Petruskerk, in 1876 ingewijd, aan de Kloosterdreef de eerste grenzen van de toekomstige Gildebuurt. De bouw van deze kerk veroorzaakte een verschuiving van het centrale hart van de dorpskern waarna het driehoekige plein van de Woenselse Markt werd aangelegd in 1906.
In 1918 presenteerden Cuypers en Kooken het uitbreidingsplan voor Groot Eindhoven, waarvan de Ringweg ter hoogte van de Kronehoefstraat de noordelijke omsluiting vormde. In de visie zouden er nieuwe buurten komen achter de lintbebouwing. Iedere bevolkingsgroep zou naar verschillende sociale klasse worden geordend dat wil zeggen arbeiders in een volkswoning buurt en de gegoede burgers in villaparken. Beïnvloed door de zogenaamde tuinstad gedachte speelde groen een belangrijke rol. Het plan van Kooken en Cuypers zou maar ten dele worden uitgevoerd, mede vanwege het ontbreken van voldoende financiële middelen voor het aanpassen van de benodigde infrastructuur. De Gildebuurt is een van de weinige wijken die op basis van het plan is gerealiseerd.
Waar in 1918 het Algemeen Uitbreidingsplan Eindhoven, gepresenteerd door Cuypers en Kooken, een toekomstbeeld schetst voor een Groot Eindhoven, dient zich in 1920 de annexatie aan van de vijf buurtgemeenten (Woensel, Strijp, Gestel, Tongelre en Stratum) tot één Eindhoven. De industriële groei en komst van Phillips resulteerde in een exploderende groei van de stad. Nieuwe wijken worden gepland. In 1919 wordt dan ook de woningbouwvereniging 'Helpt Uzelf door Samenwerking' opgericht met het doel van voorziening in huisvesting voor alle protestantse arbeiders uit het noorden en oosten van het land.
Er kwam een ontwerp gebaseerd op de eenheid van het bouwblok. De afzonderlijke bouwverenigingen wilden enkel voor hun achterban bouwen en dit met de eigen architectuur naar buiten toe presenteren. Hoekaccenten en poortgebouwen (als toegang naar het binnenterrein), met daarop de naam van de vereniging waren meestal onderdeel van de presentatie. Het gesloten bouwblok als ideale vorm om zich af te zetten tegen andere overtuigingen. Het oorspronkelijke plan telt 114 woningen en 2 winkelhuizen. In het midden van het wijkje was een ruim opgezet plein met groenvoorzieningen gedacht, met gesloten bebouwing rondom en geaccentueerde hoekpartijen. Het plein zou bereikbaar zijn door vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
11
poortgebouwen. De inspringing in de bebouwing was ideaal om hoekaccenten en poortgebouwen in op te nemen. Deze plannen zijn niet uitgevoerd, vanwege de hoge kosten.
De historie van de Gildebuurt is sterk verbonden aan de straatnamen en bewoners. De woningbouwvereniging, een protestants collectief, 'Helpt uzelf door samenwerking', bouwde voor de gewone arbeiders: wevers, verwers, looiers, bakkers, schilders etc. Dit collectief was de voorloper van corporatie Wooninc. De afzonderlijke woningbouwvereningen wilden enkel voor hun eigen achterban bouwen en zich met een eigen architectuur naar buiten toe presenteren. De 'Gildebuurt' was gedurende enkele decennia een protestantse conclave in het overwegend katholieke Eindhoven. Gevolg was dat het oorspronkelijke ontwerp werd vereenvoudigd. De verspringing in de rooilijn kwam te vervallen en daarmee ook de mogelijke speciale accenten in de bebouwing. De kenmerkende W-vorm is gehandhaafd. Zowel het centrale pleintje als de architectonische verbijzonderingen zijn vervallen. Uiteindelijk zouden er 85 (vrij eenvoudige) woningen worden uitgevoerd. Architect Hoekzema ontwierp voor de Gildebuurt arbeiderswoningen, bestaande uit 1 bouwlaag met zadeldak. Later kwamen hier nog woningen onder een mansardedak bij. In 1930 werd de buurt uitgebreid met deels tweelaagse woningen, ditmaal afkomstig van gemeentewerken. Hierna zijn er nog enkele renovaties geweest waarvan de eerste in de jaren '40 na een bombardement.
In het begin van de Tweede Wereldoorlog vielen er enkele bommen op bewoond gebied in Woensel. In de Gildebuurt resulteerde dit in vlotte herstelwerkzaamheden aan de tuinen en gevels achter de Slagerstraat, Bakkerstraat en Verwerstraat. In de periode na de oorlog pakte Eindhoven de ontwikkelingen weer op, waarbij er hard gewerkt werd aan een infrastructurele hoofdstructuur door middel van de Ring.
In 1960 werd de Ring voltooid, gepaard met een belangrijke nieuwe verkeersader van de Veldmaarschalk Montgomerylaan. Met deze verkeersader worden ook nieuwe flats gebouwd, welke de Gildebuurt afscheiden van de oostelijk intensieve infrastructuur.
Eindhoven groeit langzaam maar gestaag verder, terwijl de Gildebuurt een eigen plekje in het drukke centrum blijft behouden. Er worden activiteiten georganiseerd en het dorpse karakter blijft standhouden. Tussen 1987 en 1988 werden alle deuren, vensters en dakbedekking vernieuwd, waarbij de oorspronkelijke vormgeving met roeden niet werd gehandhaafd. Hierdoor is het oorspronkelijke karakter van het exterieur verder versoberd. Eind van de 20ste eeuw wordt een deel van de Bakkerstraat gesloopt, nummer 13 tot en met 15 worden vervangen door sterk afwijkende nieuwbouw.
De ervaring van de oorspronkelijke protestantse enclave is er min of meer nog steeds. Niet zo zeer qua geloof maar wel ruimtelijk: er is hier een contrast zichtbaar tussen enerzijds drukte aan de randen en relatieve luwte in het midden. Dit 'voel' je als bezoeker van de buurt door de intimiteit van de buurt. Dit wordt veroorzaakt door de smalle straten, het ontbreken van lange (zicht)lijnen en de uitstraling die samenhang benadrukt. Hoewel de planlocatie in diverse fases is gebouwd, is het een eenheid ('scherf') binnen de Gildebuurt. De radiaal van de Kruisstraat vertoont een hoge diversiteit in bebouwing met diverse bouwjaren evenals bouwhoogtes en begrenst de planlocatie in het westen. De ring en andere hoofdwegen bevatten hogere bebouwingstypes en omringen de Gildebuurt. Achter de Visserstraat ten zuiden van de planlocatie bevindt zich een opvallend bedrijventerrein met een geheel eigen identiteit.
12
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
Desondanks blijft de buurt niet hangen in de sobere kleine arbeiderswoningen. Recente ontwikkelingen, zoals herontwikkeling van de Visserstraat - een kleinschalig bedrijventerrein en de bouw van een 5 lagen appartementencomplex aan de Pastoriestraat, zijn voorlopers van een nieuw leven van de Gildebuurt.
2.2
Beschrijving huidige situatie
De Gildebuurt is gelegen te midden van de stedelijke hotspots van Eindhoven, zoals het stadscentrum, het centraal station, Strijp S en de TU/e campus. Hiermee ligt de Gildebuurt ook centraal aan de belangrijke radialen en dwarsverbindingen van Eindhoven, zoals de Ring een de HOV-lijn naar het noorden, welke de verschillende milieus en doelgroepen aan elkaar hechten. De buurt wordt daarnaast ook doorkruist door informele west-oost-routes tussen de bestemmingen van de TU/e campus, de Kruisstraat en Strijp S. Deze routes worden voornamelijk gebruikt door langzaam verkeer (fietsers en voetgangers). De Gildebuurt heeft dus een centrale en zeer gunstige locatie binnen Eindhoven.
Afbeelding centrale en gunstige ligging Gildebuurt (paars) binnen Eindhoven
De Gildebuurt is een echte stadsbuurt met een mix van wonen in de luwte (buurt) en voorzieningen (stad). De Kruisstraat en de Woenselse Markt hebben een uniek karakter met een kleinschalig winkelaanbod. Een grote diversiteit aan ondernemingen varieert van generieke supermarkten, tot kleinschalige ondernemingen, tot horeca, tot een bruidswinkel. Daarnaast is er iedere zaterdag de wekelijkse markt op de Woenselse Markt waar uit de wijde omgeving mensen op af komen. De Gildebuurt is door de aanwezigheid van deze voorzieningen sterk verbonden met de stad, maar tegelijkertijd ligt het ook verscholen in de luwte van deze levendigheid.
De buurt is nauwelijks van buitenaf te ervaren tot het moment van binnengaan of doorkruising. Het is altijd verscholen gelegen achter stedelijke componenten zoals de Kruisstraat en haar bedrijvigheid, de ring en de Veldmaarschalk Montgomerylaan met daaraan gelegen hoogbouw. Zo ligt de buurt in de luwte, blijft het beschermd tegen de stedelijke druk en er wordt een atmosfeer mogelijk gemaakt van het dorpje in de stad. Historisch gezien is de wijk zo ook begonnen, een coherent collectieve plek welke tot stand gekomen is door samenwerking en vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
13
een gemoedelijke atmosfeer met zich meedraagt. Dit is nu nog te ervaren als het dorpje in de stad, de volksbuurt met mooie, oude, kleine en charmante huizen.
De introverte focus van de Gildebuurt, van het verscholen gelegen plekje, is terug te vinden in zowel de vroegere plannen als de huidige wijk. De bebouwing zelf is sober en naar binnen gericht met grote achtertuinen waar een eigen wereldje ontstaat. Hier vond men vroeger, volgens de protestantse idealen, samenhang en steun bij elkaar, zonder zichtbaar te zijn voor de buitenwereld. Tegenwoordig ligt de buurt in de luwte, te midden van een doordenderende stad, waar de dorpse schaal en gevoel een intieme enclave verschuilen. Deze kwaliteit van een eigen en veilig plekje, waar men zich terug kan keren, biedt moedig weerstand tegen de drukke buitenwereld.
Het ontstaan van specifieke ruimtelijke morfologie leidt tot interessante openbare ruimte, het maakt het een boeiend netwerk van straten en plekken die min of meer toevallig elkaar opvolgen, en overvloeien in elkaar. De lijnen van de W-vormig gepositioneerde bouwblokken komen uit op grotere open ruimtes en de open hoeken dragen bij aan het groene karakter. Op strategische plekken staan bomen, maar er zijn ook plekken waar bomen missen. Er zijn geen lange assen of een sterk grid, elke straat heeft zijn eigen oriëntatie en het gebied kent diverse smalle en bredere straten. Maar er is ook sprake van een gevoel van onveiligheid en weinig groen.
2.3
Planvoornemen
Het plan voorziet in de realisatie van maximaal 219 wooneenheden op een locatie waar in de huidige situatie 119 woningen aanwezig waren.
De opgave in het stedenbouwkundige plan voor de Gildebuurt is verdichten. Als er verdicht wordt moet er ook nagedacht worden over de leefbaarheid. In de omgeving van de Gildebuurt staat de leefbaarheid sowieso onder druk door de activiteiten en problematiek rondom de Kruisstraat, de opvanglocaties in de directe nabijheid en het hoge percentage sociale woningbouw.
Verdichten wordt mogelijk door de bebouwing vanaf de Kruisstraat te beschouwen als een bouwblok/scherf en daar op aan te haken met appartementen van 4 lagen hoog. Ook aan de Bakkerstraat vullen we de wand tussen de bestaande woningen met appartementen. Hier dan 3 lagen hogen in verband met de relatie tot de context. Aan de Slagersstraat wordt een 'gildewijk' appartement typologie geïntroduceerd. Een corridor typologie waarvan de ene helft van de appartementen de schaal en maat van grondgebonden woningen heeft. Deze appartementen zijn gepositioneerd aan de Slagerstraat. De appartementen aan de andere zijde van de corridor worden gepositioneerd aan de parkeer en groen hoven. Verder wordt er met grondgebonden woningen verdicht door met verschillende stramienmaten te werken.
De leefbaarheid van de verdichte wijk wordt bewerkstelligd door intensief te ontwerpen op sociale veiligheid. Dit is gebeurd in samenspraak met een omgeving psycholoog. Door 3D te ontwerpen en ruimtes te bespreken met de psycholoog zijn er keuzes gemaakt die de veiligheid in het gebied versterken. Denk aan zicht- en looplijnen op pleinen en in de straten, maar ook aan plekken om te ontmoeten. Het positioneren van entree momenten en voordeuren. En het mogelijk maken van persoonlijke uiting ter plaatse van voorgevels.
Daarnaast wordt er stevig vergroend. Dit reduceert de hittestress; levert kwalitatieve openbare 14
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
en semiopenbare buitenruimte op; biedt een oplossing voor waterproblematiek en verrijkt de biodiversiteit. Uitgangspunt voor de stevige vergroening is uiteraard het behoud van de monumentale bomen in de straten en op de pleintjes. Door de straten deels autovrij of autoluw te maken ontstaat er meer ruimte voor groen en ontmoeten. Het inrichtingsplan zet in op de combinatie van water vast houden in en voor het gebied en stevige vergroening.
Achter de grondgebonden woningen ontstaan parkeervelden die natuurinclusief ingezet worden. Water doorlaatbare bestrating, bomen en groene erfafscheidingen zijn hier de ingrediënten. Aangrenzend aan deze parkeerruimte zijn groene hofjes waar direct buitenruimtes aan grenzen. Deze hofjes zijn stevig groen; houden water vast en zijn momenten voor ontmoeten en spelen.
Centraal in het plan brengen we een hof terug die te zien is op de originele plannen voor deze wijk. Door bezuinigingen is dit hofje nooit uitgevoerd. Maar het is nu een kans om een directe cultuurhistorische link te leggen. Cultuurhistorisch is de Gildebuurt een zelfstandige protestantse enclave met een eigen identiteit en karakteristiek. Die eigen identiteit willen we ook in de nieuwbouw terug laten komen. Dit gebeurt door een op cultuurhistorische benadering van het inrichtingsplan en in het verlengde daarvan de architectuur. Op stedenbouwkundig vlak is deze cultuurhistorische link te vinden in het behoud van de wegen structuur; het invoeren van het centrale hof; de subtiele sprongen in de grondgebonden rijwoningen.
Deze manier van verdichten levert een fijne veelheid aan typologieën en daarmee wonen voor diverse doelgroepen op diverse manieren op.
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
15
Situatieschets stedenbouwkundig plan Gildebuurt
16
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
3D-aanzicht situatieschets stedenbouwkundig plan Gildebuurt
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
17
18
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 3 beleidskader
3.1
Uitgangspunten, randvoorwaarden en
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.
3.2
Rijksbeleid
3.2.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI), september 2020
De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio’s toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.
3.2.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven: "De toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
19
Stedelijke ontwikkeling Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk e voorzieningen". Het begrip 'woningbouwlocatie', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect is het planvoornemen te kwalificeren als een stedelijke ontwikkeling.
Daarnaast is voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied vanuit de Ladder extra motivering vereist. Daarom is van belang om te weten of het projectgebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen. Het projectgebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied.
Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect is dit planvoornemen te kwalificeren als een stedelijke ontwikkeling en is de projectlocatie gelegen in bestaand stedelijk gebied in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in het navolgende de behoefte van de ontwikkeling beschreven. Beschrijving van de behoefte Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit.
De komende tien jaar groeit de totale woningvraag in Eindhoven sterk, tot circa 133.990 woningen in 2031. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose prognose zal de woningvraag tot 2031 toenemen met circa 19.325 woningen. In Eindhoven biedt de harde plancapaciteit ruimte voor circa 7.750 woningen. Wanneer de woningvraag (19.325 woningen in de periode 2021-2031) wordt geconfronteerd met de harde plancapaciteit (7.750 woningen), dan resteert een woningbehoefte van circa 11.575 woningen.
Daarmee kan voor dit plan met een toevoeging van maximaal 100 woningen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. In paragraaf 3.5 is nader ingegaan op de kwalitatieve woningbehoefte.
3.2.3
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Het Barro bevestigt in juridische zin kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd.
Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost en daarmee niet in de nabijheid van onderhavig plangebied. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van de Natuur Netwerk Brabant (NNB) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de NNB vormen worden bij provinciale verordening aangewezen. Daarmee is de NNB een provinciaal belang geworden. 20
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.
Het plangebied is niet gelegen in de directe nabijheid van een NNB-gebied. Onderhavig bestemmingsplan leidt daarom niet tot een aantasting van de ecologische waarden en kenmerken van betreffend gebied. 3.2.4
Regeling algemene regels ruimtelijke ordening
In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn de terreinen, gebieden en installaties zoals bedoeld in het Barro, aangewezen. Het onderhavig plangebied ligt niet in de geluidszone of het obstakelbeheergebied behorende bij het luchtvaartterrein.
3.3
Provinciaal beleid
3.3.1
Omgevingsvisie Noord-Brabant
De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze wordt ingevoerd. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat lange termijn doel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. 3.3.2
Interim omgevingsverordening
De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen: provinciale milieuverordening verordenring natuurbescherming verordening ontgrondingen verordening ruimte verordening water verordening wegen Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
21
regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen. In de Interim omgevingsverordening staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema's rechtsreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.
Binnen het plangebied zijn voor de volgende werkingsgebieden rechtstreekse regels van toepassing: Diep grondwaterlichaam Geen attentiezone waterhuishouding Volgens artikel 2.20 van de Interim omgevingsverordening is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden boven, in of onder een diep grondwaterlichaam. Artikel 2.21 regelt dat onder bepaalde voorwaarden geen vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem, bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, onder b, Waterwet, is vereist als sprake is van de zone 'Geen Attentiezone waterhuishouding'. Beide aspecten zijn niet van toepassing voor het beoogde planvoornemen.
Instructieregels Dit zijn de regels die tot voor kort waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. De regels zijn gekoppeld aan de aanduidingen die op de verschillende kaarten van de Interim omgevingsverordening zijn opgenomen.
22
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
Uitsnede plangebied
Het plangebied is gelegen in 'Concentratiegebied' in 'Stedelijk gebied'. Hiervoor gelden de volgende regels.
Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het plan past binnen de regionale afspraken, zoals in paragraaf 3.5.1 is toegelicht. Het planvoornemen behelst een duurzame stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling (inbreiding) met onder andere de transformatie van verouderde stedelijke gebieden. Dit is een goed voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik.
Daarnaast is veiligheid een belangrijk thema binnen het beoogde planvoornemen. De huidige woningen binnen het plangebied zijn daarnaast verouderd; de woningen voldoen niet meer aan de huidige eisen.
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
23
Daarbij wordt beoogd veel aandacht te hebben voor woonkwaliteit, groen, duurzaamheid en water. Zie hiervoor de paragrafen 3.8, 4.5 en hoofdstuk 5 (waterparagraaf). Wat betreft mobiliteit wordt voldaan aan het gemeentelijke beleid (paragraaf 3.7). Het plan voldoet aan en past binnen de beleidsregels zoals deze zijn opgesteld in de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant.
3.3.3
Omgevingsverordening Noord-Brabant
De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Provinciale Staten hebben vervolgens op 11 maart 2022 de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De verordening treedt gelijktijdig met de Omgevingswet in werking. In de definitieve verordening zijn, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn: Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt. Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen. De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen. De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels. Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing.
In de omgevingsverordenig Noord-Brabant zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de interim omgevingsverordening die relevant zijn voor onderhavig plangebied.
3.4
Gemeentelijk beleid
3.4.1
Omgevingsvisie Eindhoven: Kloppend hart van Brainport
Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant', die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie 2.0 zal de interim structuurvisie wel worden ingetrokken. Brainportregio De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking.
Het is een regio van 24
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden. Ambitie Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als: economische wereldspeler gezonde en toekomstbestendige stad een sociale, inclusieve en gastvrije stad en een authentieke stad met sterke gebieden.
Van ambitie naar stedelijke opgaven Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie. De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied. De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen. Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Werken aan een gezonde groei van de stad Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit Werken aan een duurzame en concurrerende economie Werken aan de energietransitie van de stad Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid
Samen werken aan de stedelijke opgaven Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
25
en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven. Toetsing Qua programma worden er 119 woningen gesloopt en omgezet naar maximaal 219 wooneenheden. Door deze programmatisch-ruimtelijke opgave te combineren met energie, klimaat, sociale-inclusiviteit, veiligheid en leefbaarheid van de buurt, zal dit bijdragen aan een gezonde(re) bevolkings- en woningsamenstelling van de wijk. Daarnaast is in dit plan veel aandacht voor de openbare ruimte, groen en duurzaamheid. Ook vormen de cultuurhistorische waarde en elementen van het bestaande plan inspiratie voor het toekomstige plan. Hiermee geeft het invulling aan de ambities in de Omgevingsvisie.
3.5
Volkshuisvesting
3.5.1
Regionaal beleid
Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 219 wooneenheden. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat. Afsprakenkader wonen 2017-2022 Zowel in de gemeente Eindhoven als in de overige SGE-gemeenten is de woningbehoefte groter dan de totale harde plancapaciteit. De sterke economische groei in de Brainportregio stelt de gemeenten in het SGE voor de dubbele opgave om voldoende woningen toe te voegen om de groei van de bevolking te kunnen opvangen, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Om dit te realiseren, besloten de negen gemeenten in 2017 woningbouwafspraken te maken en de woningbouwproductie programmatisch af te stemmen vanuit een gezamenlijke visie op wonen. In het Afsprakenkader wonen 2017 hebben de SGE-gemeenten vastgelegd dat zij majeure en nieuwe projecten gefaseerd en gezamenlijk ontwikkelen, zodat deze elkaar versterken en niet beconcurreren.
Ook is in het Afsprakenkader Wonen opgenomen dat hierbij bij voorkeur gekozen wordt voor inbreiding en transformatie. Nieuwe uitbreidingslocaties worden in principe de komende jaren niet meer toegevoegd. Sinds de vaststelling van het afsprakenkader in 2017 is de druk op de woningmarkt verder toegenomen. Het afsprakenkader is daarom in 2022 geactualiseerd. Het uitgangspunt blijft om bij de woningbouwproductie regionaal samen te werken en zoveel mogelijk in te zetten op inbreiding. De belangrijkste doelstelling van het Afsprakenkader wonen 2022 is om tempo te maken en volop in te zetten op nieuwe woon- en leefkwaliteiten, alsmede behoud en versterking van leefmilieus met een gevarieerd woningaanbod voor alle doelgroepen.
In het Afsprakenkader 2017 is aangegeven welke plannen regionaal afgestemd worden. Een nieuw bestemmingsplan dat meer dan 75 woningen in stedelijke kernen of 25 woningen in landelijke kernen mogelijk maakt, dient regionaal afgestemd te worden. Via het coördinatieteam is voorliggend bestemmingsplan aan het portefeuillehoudersoverleg voorgelegd. Het Portefeuillehoudersoverleg Wonen heeft hierover een positief besluit genomen. Woondeal 2019-2023 26
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. Deze versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Voor Eindhoven komt dit neer op een productie van 15.000 woningen, gemiddeld 3.000 per jaar. Dit komt overeen met de in het onderzoek Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt (2018) geraamde behoefte. In navolging van het Afsprakenkader Wonen SGE 2017, is in de Woondeal vastgelegd dat de ontwikkeling van groen-stedelijke woonmilieus zich zal concentreren op de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. Het zwaartepunt voor de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. Naast het Afsprakenkader is de Brabantse Agenda Wonen een belangrijke leidraad bij de uitvoering van de Woondeal. Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019 In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes.
De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio. Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021 In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040. Kwantitatieve opgave In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040. In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040.
In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren. Kwalitatieve opgave Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder. Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
27
regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens. De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven.
Specifieke doelgroepen De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extra muraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien. Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten. De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten. In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast.
De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte. Brainport principes Alle nieuwe woningbouwontwikkelingen dienen te worden ontwikkeld aan de hand van 7 Brainport Principes. De basis voor deze principes is vastgelegd in het regionale Afsprakenkader . Deze gelden voor alle gemeenten die deel uitmaken van het Stedelijk Gebied Eindhoven. 28
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
Koesteren van Identiteit (1), Ruimte voor Innovatie (2) en Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor (3) Binnen het plangebied zal een herontwikkeling plaatsvinden. Het betreft een ensemble van oud en nieuw, waarbij de toevoeging afgestemd is op het bestaande en omliggende bebouwing. De beoogde nieuwbouwwoningen op de omliggende gronden betreft woningen met name in de sociale huur.
De nieuwbouwwoningen zullen gasloos worden gebouwd. In tegenstelling tot de bestaande bebouwing worden hogere isolatiewaarden gebruikt en zal een hemelwaterbergingsvoorziening worden gerealiseerd (zie paragraaf 5.5). Wat betreft openbaar groen wordt de totale groenoppervlakte uitgebreid ten opzichte van de huidige situatie (zie paragraaf 3.8.1).
Invloed voor bewoners (4) De huidige bewoners hebben een terugkeergarantie, middels deelname aan klankbordgroepen kunnen de huidige bewoners en omwonenden en belanghebbenden in het gebied input leveren voor de verdere uitwerking van het openbaar gebied en de woningen. De huidige stedenbouwkundige visie is tot stand gekomen met de reeds opgehaalde informatie van de bewoners van de huurwoningen in de wijk de Gildebuurt.
Initiatiefnemer houdt daarnaast de gronden zelf in eigendom en gaat dit deel zelf exploiteren. Zij zijn daarom gebaat bij het vraaggericht ontwikkelen in plaats van het van bovenaf opleggen van hun eigen kaders zonder dat daar draagvlak voor is. Dat is juist ook de kracht van deze wijk: samen met belanghebbenden kijken waar zij behoefte aan hebben en vervolgens onderzoeken hoe dat kan worden uitgevoerd.
Vraaggericht ontwikkelen (5) en Benutting regionaal schaalniveau (6) Het betreft woningen met name in de sociale huur. Uit het recente regionaal woningmarktonderzoek blijkt dat er nog een grote behoefte is aan sociale huurwoningen. In het huursegment zijn de grootste tekorten in de betaalbare huurprijsklasse.
Verder biedt het aantal woningen op stedelijk niveau een belangrijke bijdrage aan het verminderen van het tekort aan woningen in Eindhoven. Tenslotte is het plan een inbreidingsplan waardoor het de druk op woningbouw in uitbreidingslocaties wat verlicht.
Gezonde verstedelijking (7) De gedachte daarbij is dat gezonde mensen de basis vormen van een gezonde stad. Andersom draagt een gezonde leefomgeving bij aan een gezonde leefstijl. Dat inzicht raakt direct aan stedelijke ontwikkelingen. Verdichting is daarbij een effectief middel in het streven naar een gezonde verstedelijking.
Onderhavig planvoornemen voorziet daarnaast in sloop- en nieuwbouw. Het past ook in het concept van een duurzame stedelijke ontwikkeling omdat de levendigheid van de omgeving en het 'geheugen' van de stad behouden blijven.
Beoordeling plan vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
29
Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 219 wooneenheden op een locatie waar in de huidige situatie 119 woningen aanwezig waren. Het gaat bij dit planvoornemen om deze reden om een toevoeging van 100 woningen ten opzichte van het geldend bestemmingsplan. Het planvoornemen past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven, zoals hierboven is beschreven, alsook in paragraaf 3.2.2 (Ladder voor duurzame verstedelijking).
Bovendien is de locatie gelegen binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de Interim omgevingsverordening. Daarmee past het binnen de regionale afspraken voor woningbouwontwikkelingen.
Beoordeling plan Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 219 wooneenheden op een locatie waar in de huidige situatie 119 woningen aanwezig waren. Het gaat bij dit planvoornemen om deze reden om een toevoeging van 100 woningen ten opzichte van het geldend bestemmingsplan. Het planvoornemen past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven, zoals hierboven is beschreven, alsook in paragraaf 3.2.2 (Ladder voor duurzame verstedelijking). Bovendien is de locatie gelegen binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de Interim omgevingsverordening. Daarmee past het binnen de regionale afspraken voor woningbouwontwikkelingen.
3.5.2
Gemeentelijk beleid
Woonvisie 2015 Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad van Eindhoven de Woonvisie 2015 vastgesteld. De woonvisie geeft inzicht in de gemeentelijke ambities op het gebied van bouwen en wonen en steunt op drie pijlers: Eindhoven als ambitieuze stad, als solidaire stad en als innovatieve stad. Ambitieuze stad Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft. Solidaire stad De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst. Innovatieve stad De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren.
Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben 30
vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen. Woonprogramma Eindhoven 2021-2025 Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities: 1. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen; 2. een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden; 3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners. Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen.
Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:
Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Het streefpercentage van 20% sociale huur is opgenomen in het Collegeprogramma 2018-2022. Voor de periode daarna voorzien we een noodzakelijke groei naar 30%. vastgesteld IV Oud Woensel 2012 (Gildebuurt) Gemeente Eindhoven
31
Beoordeling plan Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 219 wooneenheden op een locatie waar in de huidige situatie 119 woningen aanwezig waren. Het gaat bij dit planvoornemen om deze reden om een toevoeging van 100 woningen ten opzichte van het geldend bestemmingsplan. Uit het meest recente regionaal woningmarktonderzoek (2018) blijkt dat er nog een grote behoefte is aan sociale huurwoningen. In absolute zin is dit het grootste theoretische tekort in alle prijsklassen van zowel huur als koop. Door de toevoeging van sociale woningbouw middels voorliggend planvoornemen wordt er ingespeeld op de grote behoefte aan deze woningen in de omgeving van het plangebied.