Bijlage 2 - Motivering en bijlagen

Ruimtelijke motivering

Jacobuskerk, Eindhoven

Gemeente Eindhoven

Datum: 7 januari 2025 Projectnummer: 220305

INHOUD TOELICHTING

1

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Ligging en begrenzing besluitgebied Leeswijzer

3 3 4

2

Projectbeschrijving

5

2.1 2.2 2.3 2.4

Huidige situatie Huidige juridische-planologische situatie Toekomstige situatie Strijdigheden met het (tijdelijke) omgevingsplan

5 6 7 24

3

Beleid en regelgeving

26

3.1 3.2 3.3

Rijksbeleid Provinciaal en regionaal beleid Gemeentelijk beleid

26 27 33

4

Gevolgen fysieke leefomgeving

41

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15 4.16 4.17 4.18

Milieueffectrapportage Bodem Geluid Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Kabels en leidingen Water Natuur Stikstof Archeologie Cultuurhistorie Verkeer en parkeren Windklimaat Bezonningsstudie Ladder voor duurzame verstedelijking Duurzaamheid Gezondheid

41 43 44 46 48 50 51 53 60 66 67 69 71 73 74 76 78 79

5

Uitvoerbaarheid

81

5.1 5.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

81 81

6

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

84

Bijlagen Bijlage 1 – Ladder voor duurzame verstedelijking Bijlage 2 – M.e.r.-beoordeling Bijlage 3 – Verkennend bodemonderzoek Bijlage 4 – Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 5 – Quick scan milieubelastende activiteiten Bijlage 6 – Rekentool klimaatopgave Bijlage 7 – Waterberekening Jacobuskerk te Eindhoven Bijlage 8 – Quick scan natuur Bijlage 9 – Nader onderzoek Huismus en vleermuizen Bijlage 10 – Bomen effect analyse Bijlage 11 – Onderzoek stikstofdepositie Bijlage 12 – Archeologisch bureauonderzoek Bijlage 13 – Cultuurhistorisch onderzoek Bijlage 14 – Rekentool parkeerbehoefte Bijlage 15 – Parkeeronderzoek omgeving Bijlage 16 – Windklimaat onderzoek Bijlage 17 – Bezonningsstudie Bijlage 18 – Participatieverslag + bijlagen Bijlage 19 – Inrichtingsplan Bijlage 20 – Groenplan Bijlage 21 – Advies toetsresultaat Brainport Principes Bijlage 22 – Instemming planontwikkeling Jacobuskerk Orionstraat 5 – Eindhoven Bijlage 23 – Tekening Groenplan

1

Inleiding

1.1

Aanleiding Aan de Orionstraat te Eindhoven is de Jacobuskerk gelegen. Ontwikkelaar en belegger in woonzorgvastgoed Sonneborgh (hierna te noemen: initiatiefnemer) is voornemens om in combinatie met de aanwezige Jacobuskerk een woonzorggebouw te realiseren. Het betreft een gebouw met op de begane grond de kerk met bijbehorende ruimtes, de eerste 4 verdiepingen van het torengedeelte bestaan uit zorgwoningen en de 4e t/m de 13e verdieping bestaan uit zelfstandige woonappartementen. In het (tijdelijke) omgevingsplan, waarin het bestemmingsplan ‘Woensel-Noord 2021' in is opgenomen, kent de locatie de enkelbestemming ‘Maatschappelijk’ waarin wonen niet is toegestaan en waarvoor een maximum bouwhoogte van 7 meter is opgenomen. Het voorgenomen initiatief om een woon-zorg gebouw te realiseren met 13 verdiepingen is derhalve niet mogelijk binnen de ter plaatse geldende juridisch-planologische kaders op grond van het tijdelijk omgevingsplan. Daarom wordt van het omgevingsplan afgeweken met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Een BOPA moet voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het voorliggend document voorziet in de motivering behorende bij de BOPA.

1.2

Ligging en begrenzing besluitgebied Het besluitgebied is gelegen in de Dommelbeemd in het noorden van Eindhoven. Het besluitgebied bestaat uit het adres Orionstraat 5. Aan de oost- en zuidzijde wordt het besluitgebied begrensd door de Doode Gracht, een voormalige bedding van de Dommel. Aan de noord- en westzijde ligt de buurt Eckart. Met aan de westzijde direct aangrenzend aan het besluitgebied een woongebouw met 8 verdiepingen en aan de noordzijde een zorgcentrum met onder andere podotherapie en een apotheek. Kadastraal gezien bestaat het besluitgebied uit perceel kadastrale gemeente Woensel, sectie C, nummer 1760 en heeft het een oppervlakte van 3.187 m2. In navolgende afbeelding is het besluitgebied met een rode ster weergegeven binnen de stad Eindhoven.

3

Besluitgebied, weergegeven met de rode ster, binnen Eindhoven (bron: pdok.viewer)

In de navolgende afbeelding is het besluitgebied weergegeven met het rode kader.

Globale begrenzing besluitgebied weergegeven met het rode kader (bron: pdok.viewer)

1.3

Leeswijzer De ruimtelijke motivering is opgebouwd uit 5 hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie van het besluitgebied en komt de projectbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 3 wordt de toets aan het beleidskader weergegeven, waarna in hoofdstuk 4 de haalbaarheid van het project aangetoond wordt voor wat betreft milieu- en omgevingsaspecten. Ten slotte behandelt hoofdstuk 5 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

4

2 2.1

Projectbeschrijving Huidige situatie Ter plaatse van Orionstraat 5 te Eindhoven in de wijk Dommelbeemd staat de Jacobuskerk. De Jacobuskerk is een gemeente van de Nederlandse Gereformeerde Kerk (NGK) in Eindhoven. De gemeente heeft ongeveer 300 leden. De gemeenteleden ontmoeten elkaar in de kerkdienst op zondag en daarnaast zijn er diverse bijeenkomsten op andere momenten van de week en wordt het gebouw gebruikt door andere gemeenten en maatschappelijke organisaties. De kerk is gelegen aan de rand van de buurt Eckart waar het grenst aan het zorgcentrum aan de noordzijde en een woongebouw aan de westzijde. Aan de oost- en zuidzijde is de voormalige bedding van de Dommel, de Doode Gracht, gelegen. De kerk bestaat uit een enkele bouwlaag met opbouw en aan de voorzijde is een stellage gerealiseerd welke voorziet als klokkentoren. Daarnaast zijn op de locatie enkele parkeerplaatsen aanwezig, waardoor het terrein gedeeltelijk verhard is. Het overige terrein is groen ingericht met bomen en grasland. De onderstaande afbeeldingen geven een impressie van de bestaande situatie.

Luchtfoto van het met rood omkaderde besluitgebied

5

Aanzicht vanaf de Orionstraat

2.2

Huidige juridische-planologische situatie Door de invoering van de Omgevingswet zijn de vigerende bestemmingsplannen terecht gekomen in het (tijdelijke) omgevingsplan. Op dit moment geldt voor het besluitgebied het bestemmingsplan ‘Woensel-Noord 2021’. Ook is het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan archeologie’ vastgesteld.

2.2.1

Woensel-Noord 2021 Het bestemmingsplan ‘Woensel-Noord 2021’ is op 14 maart 2023 onherroepelijk vastgesteld. Binnen dit bestemmingsplan heeft het besluitgebied de enkelbestemming ‘Maatschappelijk’. Deze gronden zijn bestemd voor maatschappelijk voorzieningen en (bedrijfs)woningen, uitsluitend voor zover bestaand. Daarnaast zijn bijbehorende voorzieningen, zoals horeca- en detailhandel voor zover ten dienste van de maatschappelijke voorziening als ook groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, etc., toegestaan. Het gebouw is voorzien van een bouwvlak met een tweetal maatvoeringseisen waarbij een maximaal bebouwingspercentage geldt van 80% en een maximum bouwhoogte van 7 meter. Verder is voor het gehele besluitgebied de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 4’ opgenomen, welke dient ter bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden. Op deze gronden is het niet toegestaan om te bouwen, met uitzondering van het bebouwen van gronden waarbij minder dan 100 m2 van de grond wordt geroerd, én het bebouwen van gronden waarbij werkzaamheden plaatsvinden tot een maximum diepte van 0,3 m onder maaiveld. Ook is een deel van het besluitgebied voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde Cultuurhistorie - 2’.

Deze gronden zijn bestemd voor het behoud, het herstel en het bevorderen van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van het aangewezen gebied en/of de aanwezige cultuurhistorisch waardevolle en kenmerkende (landschaps)elementen. Voor het bouwen van bouwwerken geldt dat er advies moet worden ingewonnen bij de gemeentelijk cultuurhistorisch adviseur en/of commissie ruimtelijke kwaliteit waaruit blijkt dat met werk geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden en kenmerkende elementen.

6

Onderhavig project is in strijd met dit bestemmingsplan en zodoende met het (tijdelijke) omgevingsplan, omdat het niet mogelijk is om de functie woningbouw te realiseren binnen de ter plaatse geldende maatschappelijke bestemming. Daarnaast wordt buiten het bouwvlak gebouwd, de maximale bouwhoogte overschreden en het bebouwingspercentage wordt overschreden. Daarom wordt, middels een BOPA, afgeweken van het geldende bestemmingsplan.

Uitsnede verbeelding ‘Woensel-Noord 2021’ met globale aanduiding besluitgebied (rood kader) en contour nieuwe bebouwing (blauw kader) (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

2.2.2

Paraplubestemmingsplan archeologie 2023 Het paraplubestemmingsplan ‘archeologie 2023’ is op 23 januari 2024 vastgesteld. De gemeente Eindhoven beschikt, als invulling van haar verantwoordelijkheid volgens de Erfgoedwet, over een eigen Archeologische verwachtingen- en waardenkaart. De gemeente Eindhoven heeft de geactualiseerde Archeologische verwachtingen- en waardenkaart inmiddels vastgesteld (21 juni 2021). Daarbij is het concrete beleidsvoornemen uitgesproken om de beleidskaart te vertalen in een paraplubestemmingsplan archeologie voor Eindhoven. Doel van dit paraplubestemmingsplan is de archeologische waarden en verwachtingsgebieden in Eindhoven te beschermen. Dit beleid is al in het bestemmingsplan ‘Woensel-Noord 2021’ meegenomen, zoals benoemd is het besluitgebied voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde - archeologie - 4’.

2.3

Toekomstige situatie In de toekomstige situatie wordt de huidige kerk gesloopt en wordt er een nieuw gebouw gerealiseerd. Het gebouw biedt plaats aan de kerk en wordt uitgebreid met zelfstandige woonappartementen en zorgwoningen. Bij de zorgwoningen horen ook 7

bijbehorende functies zoals een centrale keuken en een huiskamer. De zorgwoningen zijn huurwoningen die bestemd zijn voor senioren met een Wlz-zorgindicatie, veelal ZZP VV5. Toewijziging van deze zorgwoningen zal plaatsvinden door een zorgaanbieder (die voldoet aan de terzake (alsdan) geldende wet- en overige regelgeving), die dit planonderdeel in zijn geheel zal exploiteren. Om zorg te kunnen leveren zijn de wooneenheden en de toegang hiertoe rolstoel- en/of rollatorgeschikt, met voldoende ruimte bij de entree, in de toiletruimte en in de badkamer. Ook is de woning brandveilig en beschikt over een goede en stabiele internetverbinding voor domotica. Stedenbouwkundige onderbouwing Positie Op de hoek van de Orionstraat in de wijk Eckart is op dit moment de Jacobus Kerk gepositioneerd. De locatie is gelegen aan de Doode Gracht. Op de locatie wordt naast een nieuwe kerk ook een woongebouw toegevoegd waarin zorg en reguliere appartementen een plek krijgen. Ankerpunt in de wijk Een belangrijk uitgangspunt van de kerkgemeenschap is dat de zichtbaarheid richting de wijk groot is, ze willen niet weggestopt worden achter een ander gebouw. Hierdoor is de kerk in de zichtlijn van de Orionstraat geplaatst. Het woongebouw zal ten zuiden van de kerk gepositioneerd worden richting de Doode Gracht.

Door het woongebouw hier te plaatsen heeft het de maximale afstand naar huisartsenpraktijk en de woningen in de omgeving aan de noordzijde van de locatie, waardoor de impact op privacy en bezonning minimaal zal zijn. De gecombineerde entree wordt tussen de 2 gebouwen gepositioneerd worden en is goed leesbaar vanuit de Orionstraat. De kerk heeft een hele duidelijke Oost/West orientatie op de wijk en op de groenzone langs de Doode Gracht. Het volume van het nieuwe gebouw staat op een half verdiepte parkeergarage, de kerk heeft 2 bouwlagen en het woongebouw heeft 14 bouwlagen. Op de begane grond bevinden zich de algemene functies voor de zorg + dagbesteding en de kerk. Daardoor ontstaat een goede aansluiting met de omgeving. De zorg gerelateerde functie heeft een buitenruimte richting de Doode Gracht. Het groene karakter van de bestaande openbare ruimte langs de Doode Gracht blijft behouden en zal worden versterkt middels een nieuw groenplan van een landschapsarchitect. De gevel van de appartementen is smal richting de bestaande appartementen welke naast de locatie aan de Orionstraat aanwezig zijn, hierdoor wordt het uitzicht vanuit deze appartementen zo min mogelijk beperkt. Stedenbouwkundig gaat het nieuwe plan relatie met appartementencomplex Mercuriuslaan, Andromedaplaats. Dit ankerpunt in de wijk heeft een duidelijke opbouw en geleding.

De verticale geleding en horizontale banden zijn kenmerkend voor dit gebouw. Deze thematiek wordt ook toegepast in de nieuwbouw.

8

Inrichtingstekening In het nieuwe gebouw is op de begane grond plaats voor de kerk met ontmoetingsruimte en een multifunctionele ruimte, welke is bedoeld voor tijdens de kerkdiensten. Tevens zijn op de begane grond ruimtes beoogd voor een keuken, huiskamer en andere diverse ruimtes voor de zorgfunctie binnen het gebouw. De eerste verdieping biedt plaats aan 13 zorgwoningen en enkele ondersteunende ruimtes t.b.v. de kerk zoals vergaderruimtes en een werkkamer. In de directe nabijheid van de zorgwoningen bevindt zich een zusterpost, een essentieel onderdeel van het zorgconcept binnen dit gebouw. Deze zusterpost is 24 uur per dag bemand, waardoor er op elk moment hulp kan worden geboden aan de bewoners.

Plattegrond begane grond (deels overlap) (ontwerp 17-07-2024)

9

Plattegrond eerste verdieping (ontwerp 17-5-2024)

Waar de begane grond en de eerste verdieping betrekking hebben over een ruim gedeelte van de oppervlakte van het besluitgebied, hebben de overige verdiepingen betrekking op een kleiner gedeelte van het besluitgebied en gaan verder in een torenvorm van het gebouw. Het dak van de eerste verdieping welke niet overgaat in de toren wordt gedeeltelijk voorzien van een groen dak. De 2e t/m de 3e verdieping bieden ruimte aan de overige 30 zorgwoningen, per verdieping zullen er 15 zorgwoningen gerealiseerd worden. De zorgwoningen hebben allen een oppervlakte van ca. 35 m2.

10

Plattegrond 2e verdieping (ontwerp 17-5-2024)

11

Plattegrond 3e verdieping (ontwerp 17-5-2024)

De 4e t/m de 13e verdieping zijn bestemd voor in totaal 80 appartementen met 8 appartementen per verdieping. De appartementen hebben een oppervlakte variërend van ca. 60 tot 71 m2.

12

Plattegrond 4e - 9e verdieping (ontwerp 17-5-2024)

13

Plattegrond 10e - 13e verdieping (ontwerp 17-5-2024)

14

Impressie vanaf de Orionstraat

15

Impressie vanaf de Doode Gracht

16

Impressie vanaf de Doode Gracht

17

Impressie van de hoofdingang

Buitenruimte De inrichting van de buitenruimte is weergegeven in navolgende afbeelding en uitgewerkt in een inrichtingsplan1.

1

Bureau Weijde tuin- en landschapsarchitecten. Terreininrichting Jacobuskerk Eindhoven. W24.17.02, 5 november 2024 18

Inrichtingsplan

Voor de aanleg van groenvoorzieningen is een rapportage groenplan2 opgesteld, met bijhorende tekening3 waarop beplanting en faunamaatregelen staan weergegeven. Voor deze vergunning is alleen de groenopgave die gepaard gaat met deze ontwikkeling van belang, zoals dit volgt uit de beleidsregel 'Groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen Eindhoven'. Zoals uit bijgevoegd groenplan volgt, is dit de toevoeging van groen van 1.249 m2 op eigen terrein. De bomen die gekapt moeten worden voor deze ontwikkeling is nog niet aangevraagd. De compensatie van deze bomen wordt op een later moment (bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit kappen) beoordeeld. In bijgevoegd groenplan en op bovenstaande afbeelding van het inrichtingsplan is een voorstel gedaan hoe deze bomen gecompenseerd kunnen worden. Dit maakt echter geen onderdeel uit van deze vergunning. Bestaande situatie Het plangebied wordt begrensd door de Doode Gracht, een voormalige bedding van de Dommel. Deze historische waterloop is op de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven aangegeven als belangrijk. De sterk verbrede waterpartij verwijst naar de oorsprong van het gebied: dal met beekloop. De huidige vorm van de Oude Gracht komt uit de wederopbouw periode en is zeer karakteristiek voor het handschrift van F.J. Fontaine. Daarom is deze beschermd en mag niet worden gewijzigd.

Vanuit de gemeente hield Fontaine zich als boomdeskundige bezig met de groene inrichting van de wijk. Kenmerkend voor zijn handschrift zijn

2

Bureau Weijde. Groenplan Jacobuskerk Eindhoven. W24.17, 6 september 2024

3

Bureau Weijde. Tekening Groenplan Jacobuskerk Eindhoven. 222707, 6 november 2024 19

een gedifferentieerde beplanting met op verschillende momenten bloeiende struiken en planten en diverse boomsoorten, gecombineerd met langgerekte grasvelden. Het gebied is nu een wijkpark, met een wandelpad rondom. De beplanting is verouderd en ecologisch niet bijzonder waardevol. Bij de herinrichting van de locatie wordt hierop ingespeeld door het wandelpad intact te houden. De sfeer van de nieuwe beplanting aan de gebouwzijde van het wandelpad wordt meer natuurlijk en ecologisch waardevol door een toepassing van inheemse soorten en besdragende planten. De beplanting aan de waterzijde en de waterlijn blijft ongewijzigd. Dit wordt in de toekomst vanuit gemeente meegenomen in de planvorming voor de gehele Doode Gracht. Landschapsplan toekomstige situatie Aan de voorzijde komt een ontmoetingsplein waar zowel kerkgangers als de bewoners en bezoekers van de zorg naar de entree kunnen lopen. Twee grote groene eilanden vangen regenwater op, aan de randen komen bankjes om op te zitten. Op het plein is het halen-brengen mogelijk gemaakt doordat er ruimte is om rond het centrale plantvak te rijden. De bewoners rijden met de auto achter de haag langs naar de parkeergarage. Via het plein begint de (reeds bestaande) wandelroute langs de Doode gracht. Men loopt tussen het gebouw en beplante talud en het lager gelegen water.

Het groen ‘wandelt’ van gebouw (klimplanten) naar de lager gelegen parkzone. Bomenplan Om het plan te kunnen realiseren zullen een aantal bomen moeten wijken. Hiervoor is een bomeneffectanalyse uitgevoerd. Ze staan op de voetprint van het nieuwe gebouw of er (te) dicht tegenaan om behouden te kunnen blijven. In de bomeneffectanalyse zijn alle boomen beoordeeld. Er is onderzocht of de te verwijderen bomen kunnen worden verplant. Geen van de bomen is hiervoor geschikt, door een te slechte conditie of door de huidige standplaats. Er is gekozen om de bomen ruim te compenseren met ecologisch waardevolle soorten. Uit het groenplan volgt dat uiteindelijk 23 bomen worden geplant in plaats van de 14 te verwijderen bomen. Navolgend is een overzicht gegeven van de te handhaven en de te kappen bomen. Daarnaast is aangegeven dat op eigen terrein 8 bomen worden geplant. Verder is in het overzicht een voorstel gedaan om de resterende 15 bomen op gemeentegrond te compenseren.

20

Overzicht met te handhaven, te kappen en te planten bomen

21

Te kappen bomen

In de nieuwe situatie worden landschappelijke bomen als eik, els en wilg voorgesteld passend bij de landschappelijke en cultuurhistorische plek. De verschillende bomen leveren een bijdrage aan de biodiversiteit door hun bloei of besjes. Ook de belevingswaarde is hoog met bloeiende boom(pjes) langs het terras aan de waterzijde. Tevens wordt hiermee schaduw gecreëerd voor het terras. In de plantvakken op het plein worden elzen aangeplant die de nevenfunctie van waterberging goed op kunnen vangen. Groenplan In de huidige situatie beslaat het groen op perceel van ontwikkelaar een oppervlakte van 1.341 m2 van wisselende kwaliteit. Voor de realisatie van de nieuwbouw wordt 1.341 m2 van wisselende kwaliteit vervangen door 1.249 m2 groen (inclusief het dak en de gevels) bestaande uit minimaal 75% heesters/vaste planten/kruiden/kruidenrijk gras en hiervan is minstens 50% van de plantensoorten inheems. De groenvoorzieningen in de eindsituatie bestaan uit de volgende onderdelen: 379 m 2 groendak verdeeld over twee dakvlakken, 365 m2 beplanting in volle grond tegen de gevel en 505 m2 plantvakken op maaiveld. Dit is weergegeven in onderstaande afbeelding

22

Nieuw groen

Het dakgroen zal bestaan uit een zg. natuurdak met een substraatlaag van 12 cm op een retentielaag die het water vasthoud. We gebruiken hier een mos/sedum/kruidenmengsel. Hierdoor zal er, ondanks de schaduw een ecologisch interessante vegetatie ontstaan. Voor de vogels wordt er op het dak ook wat zandplekjes en schuilplekken gemaakt door het aanbrengen van een aantal takken. Het gevelgroen bestaat uit een grondgebonden systeem van klimdraden met o.a. blauwe regen en akebia. Voor het groen op maaiveld hebben we het groen onderverdeeld in vakken: Vak A met soorten die passen bij het natuurlijke karakter langs het water. In vak B ligt de nadruk op lang bloeiende soorten met een hoge belevingswaarde voor de bewoners vanuit de zitkamer. Geur, verschillende texturen en steeds iets in bloei. Vak C is gesloten en groen, met veel inheemse soorten en ook wat meer opgaande solitairstruiken. Vak D krijgt met name vaste planten die goed tegen afwisseling van soms veel water maar in de zomer langere periode droog. Vak E krijgt vaste planten en heesters die in de schaduw zorgen voor een uitnodigende entree van kerk en zorg. Vak F sluit aan bij het huidige karakter van de strook. Planning en beheer Planning (prognose): Start bouw zal uitgaande van een positief verloop van de RO-procedures en/of onvoorziene marktomstandigheden begin 2025 aanvangen.

23

Vooruitlopend op start bouw (ca. 3 maanden voor aanvang) zal het bestaande pand worden gesloopt en het terrein bouwrijp worden gemaakt, waarbij de vermelde bomen en struiken worden verwijderd. De duur van de bouw zal ongeveer 2 jaar duren. Bij afronding realisatie zal ook het terrein worden ingericht en het groen worden aangebracht. Afhankelijk van het seizoen zal in overleg met hovenier worden bepaald wat het beste moment is om het groen te plaatsen. Beheer groen: Er is met de gemeente een verdeling in beheer van het plangebied overeengekomen conform de (dikke) oranje stippellijn uit onderstaande afbeelding. Hierbij vindt een uitruil van beheeroppervlaktes plaats. De beheergrens in het verharde deel op het voorterrein wordt in overleg vormgegeven en kan geschieden middels bijvoorbeeld het opnemen een streklaag in de bestrating.

Situatietekening groen

2.4

Strijdigheden met het (tijdelijke) omgevingsplan De bouw van het woon- zorggebouw is niet toegestaan op basis van de opgenomen regels in het tijdelijke omgevingsplan van de gemeente Eindhoven. Het bestemmingsplan ‘Woensel-Noord 2021’ bevat de maatvoeringseisen waarbij maximaal 80% bebouwd mag zijn en waarbij een maximale bouwhoogte van 7 wordt aangehouden. Daarnaast zijn enkel bestaande woningen toegestaan. De huidige oppervlakte van het bouwvlak is circa 1.240 m2, met de nieuwbouw wordt hier 1.078 m2 van bebouwd, dat is een percentage van 87%. Daarbij komt nog dat 752,2 m2 buiten het bouwvlak wordt gebouwd.

24

De ontwikkeling past derhalve niet binnen de juridisch-planologische kaders die ter plaatse gelden op grond van het tijdelijke omgevingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient er te worden afgeweken van het (tijdelijke) omgevingsplan.

Oppervlaktes bestaand bouwvlak vigerend bestemmingsplan (gearceerd) met nieuw gebouw (effen).

25

3

Beleid en regelgeving

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

De Nationale Omgevingsvisie De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving met ambities. In deze NOVI worden de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd: − ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; − duurzaam economisch groeipotentieel; − sterke en gezonde steden en regio's; − toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afwegen van de verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Er wordt weer gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van ruimte. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: er moet altijd gekeken worden naar de context van het gebied. Keuzes in verschillende gebieden kunnen daarom verschillen. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

Toetsing Voorliggend project voorziet in de realisatie van een kerk, 43 zorgwoningen met bijbehorende functies en 80 appartementen. De huidige kerk wordt gesloopt. Klimaatadaptatie is een belangrijk thema bij de uitwerking van het gebouw, zo wordt het dak van de eerste verdieping welke niet overgaat in de woontoren gedeeltelijk voorzien van een groen dak. De voorliggende ontwikkeling is daarmee in lijn met de doelstellingen van de NOVI.

3.1.2

Besluit kwaliteit leefomgeving Het Besluit kwaliteit leefomgeving stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. Het Besluit kwaliteit leefomgeving is één van de vier AMvB’s die invulling geven aan de Omgevingswet. In het besluit staan: •

instructieregels voor programma’s, omgevingsplannen, omgevingsverordeningen, waterschapsverordeningen en projectbesluiten: het betreft onder meer normen en regels voor geluid en geur van bedrijfsmatige activiteiten, externe veiligheid en erfgoed, maar ook inhoudelijke randvoorwaarden voor de

26

programma’s voor de kwaliteit van de buitenlucht, de waterprogramma’s, de actieplannen geluid en de beheerplannen voor Natura 2000-gebieden. •

omgevingswaarden: het Bkl bevat o.a. omgevingswaarden voor luchtkwaliteit en de kwaliteit van oppervlaktewater, grondwater en zwemwater.

•

regels voor omgevingsvergunningen: dit betreft de regels die het bevoegd gezag hanteert bij het beoordelen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning, het opnemen van voorschriften in een omgevingsvergunning en het wijzigen van voorschriften of intrekken van een omgevingsvergunning.

•

monitoring en informatie: dit gaat over de regels over monitoring, gegevensverzameling, gegevensbeheer, toegang tot gegevens, kaarten en verslagen over de toestand van de fysieke leefomgeving.

Toetsing Op basis van het Bkl is het besluitgebied niet gelegen binnen voor deze ontwikkeling relevante gebiedsaanwijzingen of activiteiten ambtsgebieden. 3.1.3

Conclusie Voorliggend project is in lijn met het rijksbeleid.

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1

Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid en concurrerende duurzame economie. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en

27

werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: Werken aan de Brabantse energietransitie Door de grote invloed van klimaatverandering nu en in de toekomst, werkt de provincie aan een energietransitie met als einddoel om in 2050 100% duurzame energie op te wekken. Door aan te sluiten bij de Nationale Energieagenda wordt het landelijk beleid gevolgd. Vervolgens wordt een heldere koers opgesteld met regio en gemeentes. Participatie zal een essentieel onderdeel vormen voor verdere planvorming. Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant Door de alsmaar groter wordende impact van klimaatverandering op ons dagelijks leven dient Brabant hier maatregelen voor te nemen. Er zal een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting worden ontwikkeld. Dit houdt in dat het beeklandschap wordt aangepast om wateroverlast te voorkomen. Om schade aan de landbouwsector te voorkomen wordt innovatie van deze sector, om in te spelen op klimaatverandering, gestimuleerd. Het einddoel is dat Brabant in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust is ingericht. Werken aan de slimme netwerkstad Duurzame verstedelijking draagt bij aan de ontwikkeling van steden die voorbereid zijn op de toekomst. Steden worden beter met elkaar verbonden.

Mensen moeten zich makkelijker kunnen verplaatsen. Ook wordt de bereikbaarheid van nabije voorzieningen gestimuleerd. Hierdoor wordt het aantal verkeersbewegingen met de auto teruggedrongen en wordt deze van de fiets bijvoorbeeld gestimuleerd. Ondertussen wordt de mobiliteit gestimuleerd door het openbaar vervoer toekomstbestendig te maken, wordt innovatie van zelfrijdende auto’s gestimuleerd en wordt de mobiliteit van bedrijven vergroot. Met als doel: dat in 2050 het stedelijk netwerk van Brabant als één samenhangend duurzaam en concurrerend netwerk van steden en dorpen functioneert, als onderdeel van de Noordwest-Europese metropool. Werken aan een concurrerende, duurzame economie Een concurrerende, duurzame economie bestaat uit verschillende onderdelen. Het stimuleren van een circulaire economie zorgt voor een toekomstbestendige economie. Innovatie wordt hierdoor gestimuleerd en de productencyclus wordt efficiënter. Hiernaast is een verdergaande digitalisering een ontwikkeling die moet worden gestimuleerd en waaruit vele voordelen kunnen worden gehaald. Het kan bijdragen aan de aantrekkelijkheid van bedrijven in de provincie waarmee het vestigingsklimaat wordt gestimuleerd. Met al deze ontwikkelingen dient echter de sociale impact altijd in ogenschouw te worden genomen.

Door het benadrukken van de sociale impact van al deze veranderingen worden de inwoners van Brabant betrokken en zullen zij uiteindelijk het meest profijt van de ontwikkelingen hebben. Met als einddoel: in 2050 is Brabant de top kennis- en innovatieregio in Europa. Toetsing De Brabantse Omgevingsvisie legt een grote focus op duurzaamheid en klimaat. Voorliggend project voorziet in de realisatie van een kerk, 43 zorgwoningen met

28

bijbehorende functies en 80 appartementen die aan de huidige (BENG-)normen voldoen. Daarnaast wordt bij de inrichting van het besluitgebied veel ruimte besteed aan groen in de vorm van een groen dak en verder worden er infiltratievoorzieningen gerealiseerd. Dit zorgt voor een waterrobuust project. 3.2.2

Omgevingsverordening Noord-Brabant De omgevingsverordening Noord-Brabant, welke vastgesteld is op 5 december 2023, sluit aan op de Omgevingswet en de werkwijze van de Omgevingsvisie. De regels sluiten aan bij het diep, rond en breed kijken uit de omgevingsvisie. Maar zijn ook gebaseerd op overig vastgesteld beleid, zoals de doelen en ambities voor duurzame energie uit de Energie-agenda of bij de uitwerking van beleid in het Regionaal Wateren Bodem Programma. De Omgevingswet vraagt dat provincies afwegen of het vanuit subsidiariteit nodig is om op provinciaal niveau rechtstreeks werkende (algemene) regels te stellen. Deze afweging is gemaakt in de Themafiches omgevingsverordening, die in februari 2020 zijn vastgesteld. In het algemeen geldt dat de inzet van de verordening in de provincie Noord-Brabant is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor het vanuit provinciale belangen nodig is om regels in te zetten, bijvoorbeeld omdat de provincie vanuit de wet verantwoordelijk is om bepaalde doelen te halen, of waarvoor het vanuit de wet verplicht is om regels te stellen in de verordening. Bij het opnemen van instructieregels aan gemeente en waterschap geldt dat deze nodig zijn vanuit de opgaven en ambities uit de omgevingsvisie, bijvoorbeeld omdat waarden of een onderwerp gemeentegrens overstijgend zijn of om een uniform beleid binnen de provincie te realiseren.

Bij het vormgeven van de instructieregels geldt dat waar mogelijk is gewerkt met kaders die ruimte bieden voor eigen beleidsmatige invullingen. Voor enkele onderwerpen, zoals het Natuurnetwerk Brabant, beleid rondom de veehouderij of het voldoen aan omgevingswaarden is die ruimte beperkt. Bij de omgevingsverordening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: − een gebruikersvriendelijke verordening met een duidelijke opbouw en eenvoudige regels; − geen dubbele regelgeving dus er worden geen regels gesteld voor aspecten die al op nationaal niveau zijn geregeld; − regels ondersteunen de uitvoering en nieuwe manier van werken uit de omgevingsvisie en brengen partners als gemeenten, waterschappen, ondernemers en bewoners zoveel mogelijk in positie om eigen verantwoordelijkheid te nemen; − regels bieden waar mogelijk ruimte voor eigen invulling en afweging, bijvoorbeeld door meer te werken met doelvoorschriften en open normen; − een ja, mits benadering door het positief formuleren van voorwaarden. Toetsing Het besluitgebied is gelegen in het gebied ‘Diep grondwaterlichaam’, ‘Geen attentiezone waterhuishouding’, ‘Beperking grootschalige logistiek’, ‘Stedelijk gebied’, ‘Stalderingsgebied’ en ‘Norm wateroverlast stedelijk gebied’.

29

Met onderhavige ontwikkeling is er geen sprake van een ontwikkeling welke van toepassing is op ‘Stalderingsgebied’ en ‘Beperking grootschalige logistiek’, daarnaast is er geen sprake van een attentiezone waterhuishouding, zodoende wordt navolgend enkel ‘Diep grondwaterlichaam’, ‘Stedelijk gebied’ en ‘Norm wateroverlast Stedelijk gebied’ getoetst. Artikel 3.12 Verbod milieubelastende activiteit Diep grondwaterlichaam Het is verboden de milieubelastende activiteit, bedoeld in artikel 3.11, te verrichten. Met onderhavige ontwikkeling wordt de milieubelastende activiteit, zoals bedoeld in artikel 3.11 van de omgevingsverordening niet verricht. Artikel 5.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling Een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen, werken of voorzieningen, wijst daarvoor een locatie aan binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 7.2 Regionaal samenwerken en het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Onderhavige ontwikkeling vindt plaats in stedelijk gebied en onderhavige onderbouwing gaat in op de regionale afspraken en toont aan dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Artikel 2.2 Omgevingswaarde wateroverlast tedelijk gebied Binnen Norm wateroverlast stedelijk gebied geldt met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, als omgevingswaarde wateroverlast een overstromingskans van 1/100 per jaar voor gebieden die in een ruimtelijk plan bestemd zijn voor de doeleinden bebouwing, hoofdinfrastructuur en spoorwegen en 1/10 per jaar voor overige gebieden. In paragraaf 4.8 is de verantwoording voor het aspect water opgenomen. 3.2.3

Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant De Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant is op 9 maart 2023 ondertekend door de 21 gemeenten in Zuidoost-Brabant, de 13 woningcorporaties, Provincie Noord-Brabant, de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en met een steunverklaring van de waterschappen Aa en Maas en de Dommel. Gezamenlijk zetten zij zich in voor de realisatie van minimaal 45.000 woningen in onze regio in de periode 2022-2030. Door samen te werken, leert de regio beter en concreter wat er nodig is om de woningbouw te versnellen en problemen op te lossen zodat ieder vanuit de eigen rol, positie en mogelijkheden de juiste acties kan ondernemen. Binnen het document worden verschillende thema’s behandeld zoals de woningbouwopgave en betaalbaarheid als ook herstructurering en duurzame en toekomstbestendige woningbouw. Nieuwe woningbouwrealisatie bestaat uit minimaal 30% sociale huur, minimaal 16% middenhuur en minimaal 20% betaalbare koopwoningen. Het minimum van 30% sociale huur en twee derde betaalbaar in de nieuwbouwopgave geldt voor elke gemeente, de verdeling tussen middenhuur en betaalbare koop kan per gemeente verschillend zijn.

30

Ten aanzien van woningbouw voor ouderen en verpleegzorgplekken wordt benoemd dat specifieke aandacht nodig is voor de ondersteuning van de woonbehoeften van ouderen. Er is een toenemende behoefte aan woningen die aansluiten bij de wensen van ouderen. Het regionale aandeel in deze opgave is 6.730 nultredenwoningen en 2.810 geclusterde woonvormen. In lijn met het beleidsprogramma 'Een thuis voor iedereen' stellen alle gemeenten in een woondealregio in 2023 lokaal een integrale woonzorgvisie op die aansluit bij de regionale woningbouwprogrammering. Toetsing Het onderhavig plan betreft de realisatie van 43 zorgappartementen en 80 appartementen in het middeldure en dure segment. Gezamenlijk dragen zijn bij aan het realiseren van de woningbouwopgave van 45.000 woningen. Met dit appartementencomplex wordt specifieke aandacht besteed aan de woningbehoefte voor ouderen. De appartementen betreffen nultredenwoningen die geschikt zijn voor ouderen en met de realisatie van zorg appartementen wordt ingespeeld op de behoefte van geclusterde woonvormen. 3.2.4

Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) Binnen het SGE is afgesproken dat voor binnenstedelijke plannen groter dan 75 woningen de kwalitatieve toetsing door het Coördinatieteam Wonen SGE wordt uitgevoerd. De SGE-gemeenten werken met de Brainport Principes: kwalitatieve uitgangspunten die ervoor moeten zorgen dat het woonklimaat in de regio wordt versterkt. In plaats van met elkaar te concurreren, werken de 9 gemeenten samen om het kwaliteitsniveau van de nieuwbouwwoningen zo hoog mogelijk te leggen. Er zijn 7 Brainport Principes: 1. Koesteren van identiteit; 2. Ruimte voor innovatie; 3. Vraaggericht ontwikkelen; 4. Invloed voor bewoners; 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus, de wauw-factor; 6. Benutting regionaal schaalniveau; 7. Gezonde verstedelijking. Bovenstaande principes worden gekenmerkt door het extra besteden van aandacht aan het thema gezonde verstedelijking. Toetsing Om de regionale afstemming te bekrachtigen is het advies betreffende deze locatie voorgelegd aan het Poho Wonen. Toetsing door het coördinatieteam heeft uitgewezen dat het plan Jacobuskerk Orionstraat 5 voldoende invulling geeft aan de Brainport Principes5.

5

SGE (2024). Advies toetsresultaat Brainport Principes, Jacobuskerk Orionstraat 5 in Eindhoven. 19 maart 2024 31

Koesteren van identiteit → voldoende In het plan wordt aangegeven dat de kerk een belangrijke fysiek zichtbare ontmoetingsplek is. Dat zal die ook blijven in de nieuwe hoedanigheid. De kerk is in de zichtlijn van de Orionstraat geplaatst. Het plein biedt ruimte voor het halen en brengen, maar ook om elkaar te ontmoeten voordat bezoekers de kerk of de zorgfunctie ingaan. De gecombineerde entree wordt tussen de twee gebouwen gepositioneerd en is goed leesbaar vanuit de Orionstraat. Met de colonnade wordt de aanwezigheid van de kerk weliswaar heel nadrukkelijk zichtbaar gemaakt. De begane grond sluit goed aan op de omgeving. De massa boven op het gebouw is heel strak ontworpen, met een sober en doelmatigere vormgeving. Dit is een architectonische keuze, verder ter beoordeling aan de welstandscommissie, niet het Coördinatieteam Wonen. Niet iedere (zelfstandige) woning zal een parkeerplaats in de garage krijgen (op basis van de huidige parkeernorm), terwijl er evenmin ruimte is in de directe omgeving, aangezien ook het nabijgelegen buurtwinkelcentrum verbouwd gaat worden. Dit geldt eveneens voor de parkeerbehoefte van de gereformeerde kerk. Het betreft een kerk met een regionale functie, aangezien er maar weinig kerken van dit signatuur in de regio zijn. Verwacht wordt dat veel bezoekers dan ook met de auto zullen komen.

Dit is een zorgpunt, maar verder ter beoordeling van de gemeente. Ruimte voor innovatie → goed In de ontvangstruimte komen een aantal ondersteunende functies zoals een digitaal prikbord. Er komen diverse smart building solutions en smart mobility (MaaS). De kerk wordt met behulp van KNX systeem (gebouwautomatisering/domotica) multifunctioneel inzetbaar voor verschillende andere gebruikers of verenigingen in de buurt. Ook voor de woonappartementen komen slimme systemen zoals Bringme systeem, Smartkey systeem en AI gebouwbeheer. Er komt een groen dak met wateropvang op de kerk en een groene gevel tegen de woontoren. Vraaggericht ontwikkelen → voldoende Het woningbouwprogramma van het plan bevat 83 woonappartementen voor senioren en 43 zorgappartementen voor mensen met een Wlz-indicatie (Wet langdurige zorg). De 126 woningen vallen alle in het middeldure of dure segment. Het goedkope segment (sociale huur goedkope koop en/of middeldure koop) ontbreekt. Het plan zet in op de huidige grote vraag naar woningen voor senioren en zorgwoningen. Er is vanuit de wijk door bewoners interesse is getoond in de woningen. In het plan zijn ontmoetingsruimten opgenomen waar de bewoners gebruik van kunnen maken. Invloed voor bewoners → voldoende Een gebouw van dergelijk omvang en hoogte heeft flinke impact op de directe omgeving, die m.n. bestaat uit laagbouw, eensgezinswoningen en bungalows.

Natuurlijk voorziet de nieuwbouw ook in een behoefte. In de directe omgeving zijn weinig seniorenwoningen. Er zijn een aantal informatieavonden gehouden en aangegeven is dat er vanuit de wijk door bewoners interesse is getoond in de woningen.

32

Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor → voldoende De Wauw-factor is moeilijk te bepalen, omdat het gebouw niet uitgesproken bijzonder is met de sobere en doelmatige uitstraling. Aan de rand van de gracht met groen is er veel ruimte om deze schaalvergroting te doen. Benutting regionaal schaalniveau → voldoende Het plan heeft een stedelijke uitstraling in een stedelijk woonmilieu. De kerk heeft een regionale functie met 250 leden/bezoekers. Het plan ligt direct naast een buurtwinkelcentrum. De locatie ligt op ca. 0,5 km van een HOV-lijn. Gezonde verstedelijking → voldoende Het plan zorgt per saldo voor meer groen, zowel in de (openbare) buitenruimte als met een groen dak op de kerk en klimop aan de gevel van de woontoren. Het zou goed zijn om hierbij natuurinclusieve maatregelen te treffen, zoals nestkasten en insectenvoorzieningen. Het groene karakter van de bestaande openbare ruimte langs de Doode/Oude Gracht blijft behouden en wordt versterkt met een landschapsplan. Daarmee worden wandelen en ontmoeting van de bewoners binnen het bouwplan (ook kwetsbare ouderen) en uit de omgeving gestimuleerd. Het plan zet in op het gebruik van de fiets (boven de auto). In de half verdiepte parkeerkelder komen 224 fietsparkeerplaatsen.

Het Portefeuillehoudersoverleg Wonen SGE heeft de kwalitatieve toets van het plan schriftelijk behandeld6 en stemt in met verdere planontwikkeling. Hiermee heeft regionale afstemming plaatsgevonden. 3.2.5

Conclusie Voorliggend project is in lijn met het provinciaal beleid.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Eindhoven 2024 De omgevingsvisie Eindhoven is in juni 2024 vastgesteld door de gemeente Eindhoven. De integrale ambitie van de gemeente voor de periode tot 2040 luidt: “Eindhoven is de stad waar de toekomst gemaakt wordt, met een goede balans tussen onze unieke economie, ecologie en welzijn”. De integrale ambitie is opgedeeld in vier deelambities, die niet los van elkaar kunnen worden gezien. De vier deelambities zijn in evenwicht en vullen elkaar aan en vormen samen de integrale ambitie. Ze zijn: − Eindhoven als toekomstbestendige stad: een klimaatadaptieve, gezonde, biodiverse en duurzame stad. − Eindhoven als stad voor iedereen: een sociale, inclusieve en gastvrije stad. − Eindhoven als hart van de Brainport regio: een innovatieve economische wereldspeler waar iedereen mee doet.

6

SGE (2024). Instemming planontwikkeling Jacobuskerk Orionstraat 5 – Eindhoven. 19 maart 2024 33

− Eindhoven als stad in ontwikkeling: een veranderende stad met oog voor eigenheid en historie. Toetsing Met onderhavig project wordt een kerk, 43 zorgwoningen met bijbehorende functies en 80 appartementen gerealiseerd. Er is sprake van een ontwikkeling welke bijdraagt aan een sociale en inclusieve stad. Daarnaast draagt dit project bij aan een goede gezondheid van inwoners en een veilige leefomgeving door het realiseren van de zorgfunctie. Er worden groene elementen opgenomen en er is in het project een regeling opgenomen voor waterberging. Dit draagt bij aan de klimaatadaptieve doelstellingen. Het project is dus in lijn met de uitgangspunten van de omgevingsvisie. 3.3.2

Woonzorgvisie 2023 - 2030 Met de woonzorgvisie wordt de basis gelegd voor verdere prestatieafspraken en/ of een toekomstbestendig uitvoeringsprogramma waarin concreet is vastgelegd welke plannen wanneer worden uitgevoerd om te voorzien in wonen, zorg en welzijn ouderen en mensen in een kwetsbare positie. Hiervoor zijn eerst de grootste knelpunten weergegeven: 1 gebrek aan passende betaalbare woningen en inefficiënt gebruik; 2 niet passende woonomgeving; 3 tekort aan hulp en ondersteuning; 4 verduurzamingsopgave. De visie van de gemeente Eindhoven ten aanzien van wonen en zorg is: Inwoners wonen veilig en betaalbaar in Eindhoven. Zij zijn zoveel mogelijk samenredzaam. De woonomgeving stimuleert dit, daagt uit tot een gezonde leefstijl en is toegankelijk en leefbaar voor iedereen. Deze leidt tot 4 ambities met verschillende doelstellingen: 1 Er is een betaalbare en geschikte woning beschikbaar: − vergroten van kwalitatief hoogwaardig en aantrekkelijk woningaanbod voor ouderen; − bevorderen van doorstroom onder ouderen naar een passende woning; − vergroten van het aantal geclusterde woningen en levensloopbestendige woningen in woonzorgcirkels; − versnelde realisatie van sociale huurwoningen en betere woonruimteverdeling; − woningprogrammering richten op de specifieke woonbehoeften van inwoners in een kwetsbare positie; − meer regie op locaties voor instellingszorg.

2 De leefomgeving in Eindhoven sluit aan bij de behoeften: − de leefomgeving in Eindhoven is toegankelijk voor mindervaliden en is dementie- en GGZ vriendelijk; − fysieke woonomgeving bevordert de gezondheid en nodigt uit tot het maken van gezonde keuzes; − sociale basisvoorzieningen zijn beschikbaar in de wijk voor ontmoeting en vrijwillige ondersteuning − wijken bestaan uit een mix van bewoners en zijn leefbaar. 3 Eerst inzetten op preventie en gezondheid. Zo nodig is de juiste ondersteuning en aanvullende zorg dichtbij beschikbaar:

34

− inzet meer gericht op preventie en gezondheid, zorg en ondersteuning zijn aanvullend; − versterken van informeel en formeel netwerk van inwoners; − meer herstelgerichte zorg en clustering van zorgvragers. 4 Het woonzorgvastgoed in Eindhoven is CO2-neutraal in 2050 conform Europese afspraken − zelfstandige sociale huurwoningen verduurzamen vanuit het Duurzaamheidspact; − zorgvastgoed verduurzamen met Greendeal Wonen en Zorg. Toetsing Binnen het onderhavig plan worden 43 zorgappartementen gerealiseerd en daarnaast 80 nultredenwoningen die geschikt zijn voor ouderen. Het project speelt in op de behoefte van betaalbare en geschikte woningen. Daarnaast nodigt het groene karakter van het besluitgebied en haar omgeving uit tot beweging en zorgt het voor positieve invloed op de mentale gezondheid van ouderen. Faciliteiten zijn nabij wat maakt tot een geschikte fysieke leefomgeving. Daarnaast worden de appartementen gasloos gerealiseerd en zullen ze voldoen aan de nieuwste BENG-normen. Samen met de groene inrichting zorgt dit voor een duurzaam plan. 3.3.3

Woonvisie 2015 Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad van Eindhoven de Woonvisie 2015 vastgesteld. De woonvisie geeft inzicht in de gemeentelijke ambities op het gebied van bouwen en wonen en steunt op drie pijlers: Eindhoven als ambitieuze stad, als solidaire stad en als innovatieve stad. Ambitieuze stad Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft. Bij dit onderwerp worden de volgende opgaven nader toegelicht: 1 talent aantrekken en binden; 2 ontmoeting en beleving; 3 leegstand als kans; 4 keuzevrijheid; 5 verduurzamen bestaande woningvoorraad; 6 Eindhoven en de regio. Solidaire stad De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt.

Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst. Bij dit onderwerp worden de volgende opgaven nader toegelicht:

35

1 2 3 4 5

sociale woningvoorraad in balans; groepen in een kwetsbare fase; wonen en zorg; beter benutten bestaande stad; invloed van bewoners en leefbaarheid.

Innovatieve stad De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klant georienteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen. Bij dit onderwerp worden de volgende opgaven nader toegelicht: 1 innovaties in het bouwproces; 2 flexwonen; 3 participatie; 4 nieuwe investeerders en samenwerking. Toetsing Het onderhavig plan betreft de realisatie van een moderne hoogbouw in een groene omgeving. Binnen het gebouw worden 80 appartementen en 43 zorgappartementen gerealiseerd. Het betreft een inbreidingslocatie in een van de wijken buiten de binnenstad. In het pand wordt op de begaande grond tevens een kerk gerealiseerd.

Dit zorgt voor een bijzonder bouwcomplex die inspeelt op zowel de ambities van de ambitieuze, innovatieve en solidaire stad. 3.3.4

Woonprogramma Eindhoven 2021-2025 Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. Dit Woonprogramma is enerzijds een aanvulling en actualisering op de huidige Woonvisie van 2015. Daarnaast zetten de gemeente de ambities uit de Woonvisie om in concrete plannen. Tegelijkertijd geeft de gemeente uitvoering aan hun Omgevingsvisie voor het thema wonen en werken zij de Woondeal op onderdelen concreet uit. De ambities uit de Woonvisie van 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad in de komende jaren. Ze zijn gericht op de ontwikkeling van Eindhoven van een middelgrote naar een grote, economisch sterke en inclusieve stad. De ambities komen echter in een ander daglicht te staan: door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren en mogelijk door de Coronacrisis. Vandaar dat de gemeente in dit woonprogramma kiest voor een accentverschuiving richting de volgende ambities: 1 Forse groei van de woningvoorraad om de grote vraag naar woningen op te kunnen vangen.

36

2 Een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden. 3 Voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners. Het volgende kwalitatieve woonprogramma moet de knelpunten van deze groepen wegnemen. Het woonprogramma voor de hele stad zet in op 30% sociale huur, 20% goedkope koop, 35% middelduur en 15% duur. Toetsing Het onderhavig plan betreft de realisatie van 43 zorgappartementen en 80 appartementen in het middeldure segment. Gezamenlijk dragen zij bij aan het realiseren van de woningbouwopgave van 45.000 woningen. Met betrekking tot het Woonprogramma Eindhoven is met de gemeente afgesproken dat gelet op het grote aandeel van de maatschappelijk programmatische invulling van het project (zorgfunctie en kerkgemeenschap), de omliggende wijken en de overige projecten die in deze omgeving op de planning staan van het gemeentelijke woonprogramma afgeweken wordt op het gebied van betaalbaarheid. Het woon-/zorg programma levert bovendien een volkshuisvestelijke bijdrage aan de regionaal grote behoefte aan levensloopbestendige woningen en zorgwoningen. Gezien de zorgstudio’s die zich in de hoogbouw bevinden ligt de focus voor de twee- en driekamerappartementen op senioren uit de wijk en omliggende wijken. In de wijk wonen veel ouderen die op korte en/of middellange termijn zorgbehoevend zullen zijn.

Deze doelgroep woont momenteel veelal in grote grondgebonden (huur/koop)woning en is bereid om te verhuizen mits het in de eigen wijk is met een compleet voorzieningenniveau in de directe nabijheid. De grote woningen die daardoor vrijkomen biedt de mogelijkheid om doorstroming in de wijk te stimuleren en draagt daarmee bij aan het zogenaamde roltrapprincipe en wordt er vraaggericht ontwikkeld. 3.3.5

Groenbeleidsplan Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. De doelen van het Groenbeleidsplan 2017 zijn: − richting geven aan ontwikkelingen en ambities formuleren; − faciliteren van de ontwikkeling van Eindhoven als gezonde, klimaat adaptieve en groene stad om zo de vitaliteit en het welzijn van haar bewoners naar een hoger plan te kunnen brengen; − aanknopingspunten bieden voor beheer en inrichting; − groen en groenontwikkelingsmogelijkheden voor Eindhoven duurzaam veiligstellen waar het moet en flexibiliteit bieden waar het kan; − partners in de stad inspireren en stimuleren: inwoners, bedrijfsleven, kennis- en onderwijsinstellingen en overheid. Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd.

37

Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken. Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan. Het Groenbeleidsplan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd. In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven.

Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Uitsnede Ruimtelijke Strategieënkaart (besluit gebied aangegeven met blauwe ster) (bron: Groenbeleidsplan)

Het besluitgebied valt binnen strategieën 1 en 2: − Strategie 1: Stad, rood beeldbepalend In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en

38

ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten (kaart blz. 37 Groenbeleidsplan) wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal. − Strategie 2: Stad, groen beeldbepalend Het betreft gebieden met een bijzonder groen imago, vaak gelegen aan de periferie van de stad. Uitgangspunt voor deze gebieden is het behouden en ontwikkelen van het bijzondere groene karakter. Toetsing Het onderhavig plan is gelegen aan de Doode Gracht, een bijzonder groenstructuur binnen de stad Eindhoven. Het appartementen complex is dan ook ingericht met een focus op deze groen-blauwe structuur. Daarnaast krijgt het plangebied zelf een groen karakter met recreatieve wandelpaden die langs de Doode gracht lopen, waardoor de groenfunctie binnen het gebied verder wordt ontwikkeld. Het plan is derhalve in lijn met de strategieën uit het groenbeleidsplan. 3.3.6

Hoogbouwbeleid Het hoogbouwbeleid levert een bijdrage aan de doelstellingen van het raadsprogramma Ruimtelijke Kwaliteit. In het hoogbouwbeleid wordt een definitie voor hoogbouw gegeven en worden principes gegeven voor intensivering van bepaalde ruimtelijke structuren van Eindhoven. Het beleid is bindend voor besluitvorming en visieontwikkeling, maar heeft geen juridische status (dat ligt vast in bestemmingsplannen). Het is allereerst een toetsingskader waarmee de wenselijkheid van hoogbouw kan worden bepaald. De definitie voor hoogbouw wordt belicht vanuit het buurtniveau en stedelijk niveau. De woonwijken in Eindhoven zijn gemiddeld twee-lagen-en-een-kap en vanuit het buurtniveau wordt dan ook gesproken over buurtaccenten voor gebouwen tot 5 lagen hoog. Dit wordt ook wel de S-categorie genoemd. Op stedelijk niveau kan hoog bouw als volgt worden onderverdeeld: − M-categorie is structuur dragende hoogbouw, zoals de rijen appartementengebouwen aan de Kennedylaan (max. 45 m). − L-categorie zijn stedelijke oriëntatiepunten. Dit zijn vooral de voor alle Eindhovenaren bekende utiliteitsgebouwen zoals Philips Nederland (max. 75 m). − XL-categorie zijn de regionale landmarks, de torengebouwen die al zichtbaar zijn van buiten de stad (max. 105 m). Daarnaast is er een fictieve categorie (XXL) aangewezen voor gebouwen die hoger zijn dan het hoogste gebouw nu.