Bijlage 2 - Clusterpaspoort Cluster 9C Knoop XL

Tarieven Het tarief voor gebruik van energie uit het bronnet Fellenoord bestaat uit: • Eenmalige aansluitbijdrage • Vastrecht per jaar op basis van aangevraagd vermogen • Prijs voor afgenomen GJ warmte • Prijs voor afgenomen GJ koude De tarieven zijn maximaal marktconform en voldoen aan weten regelgeving (bv. ACM). Als de beheerder van het bronnet Fellenoord de energie-opwekking en -opslag overneemt dan staat hier een nader af te spreken vergoeding tegenover.

7. Milieuaspecten Voor de gebiedsontwikkeling Fellenoord is een cumulatienotitie opgesteld. Deze notitie brengt in beeld wat de mogelijke cumulatieve milieueffecten zijn als gevolg van de ontwikkelingen in het gebied Fellenoord. De cumulatienotitie geldt als uitgangspunt voor de op te stellen m.e.r.-beoordeling voor een betreffende ontwikkeling in het gebied Fellenoord. Externe veiligheid Er vindt een toename plaats van het aantal personen in het gebied naast het spoor waar transporten van gevaarlijke stoffen over worden vervoerd. Om de veiligheid te bevorderen moeten er maatregelen worden getroffen om te komen tot een acceptabel veiligheidsniveau: • De meeste veiligheidswinst kan worden behaald door de afstand tot de risicobron te vergroten. De zone van 30m tot aan het spoor wordt vrijgehouden van grote groepen personen. • Kwetsbare groepen worden uitgesloten tot 200m aan de risicobron. Dit zijn objecten voor scholen, kinderdagverblijven, verzorgingstehuizen etc. De veiligheidsregio hanteert de richtlijn om bij hoogbouw vanaf 70 meter (gemeten vanaf maaiveld tot bovenste verblijfsvloer) aanvullende maatregelen te treffen om te voorkomen dan gebouwen bij drukgolf als gevolg van een explosie (deels) instorten en/of ruiten breken en voor scherfafwerking zorgen Bij hoogbouw dient in ieder geval aangetoond te worden dat de vluchtwegen overeind blijven bij een dergelijke explosie.

Geluid De normstelling voor geluid is geregeld in de Omgevingswet, het Besluit kwaliteit leefomgeving en het gemeentelijk geluidbeleid Geluid in geluidaandachtsgebieden. De gemeentelijke beleidsnota is vastgesteld op 14 november 2023 en stelt een vergunningplicht in voor de oprichting van nieuwe geluidgevoelige gebouwen in geluidaandachtsgebieden. Het gaat om normen voor milieubelastende activiteiten, (spoor) wegen, industrielawaai en luchtvaart. De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Hiermee

kan getoetst worden of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit doel te bereiken worden geluidaandachtsgebieden gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige gebouwen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens het gemeentelijk beleid gelden er standaardwaarden en grenswaarden. Bij de standaardwaarde mag worden verondersteld dat inpassing van het plan aanvaardbaar is. Wanneer een grenswaarde wordt overschreden is er sprake van een locatie die normaal niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming. Uitzonderingen zijn mogelijk en staan specifiek beschreven in het gemeentelijk beleid. Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen standaardwaarde en grenswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/ of overdrachtsmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto’s. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen. Voorlopige conclusie Het cluster is gelegen binnen geluidaandachtsgebieden van rail- en wegverkeerslawaai. De geluidbelasting door het wegverkeerslawaai is bij alle plansituaties lager dan in de referentiesituatie, als gevolg van de lagere verkeersintensiteiten en/of de lagere snelheden op de omringende wegen.

Echter de geluidsbelasting afkomstig van het wegverkeer overschrijdt de standaardwaarde ter plaatse van alle clusters bij alle plansituaties. Dit betekent dat bij de invulling van het plangebied rekening gehouden moet worden met mogelijke geluidmaatregelen bij de betreffende ontwikkelingen. Bij de verdere planuitwerking op omgevingsplanniveau zal een nader en gedetailleerd akoestisch onderzoek uitgevoerd moeten worden.

Clusterpaspoorten Fellenoord - gemeente Eindhoven [NL]

25

8. Techniek, conditionering en ondergrond Binnen de gemeente Eindhoven wordt gewerkt conform het vastgestelde Omgevingsprogramma Ondergrond Eindhoven. Alle aspecten van de ondergrond die hierin aan bod komen zijn overzichtelijk op een rij gezet in de Checklist Ondergrond Eindhoven. Het kaartmateriaal in het Open Data portaal van de gemeente Eindhoven geeft inzicht in de verwachting op het gebied van o.a. OO (Ontplofbare Oorlogsresten), archeologie of cultuurhistorie. Bodemverontreiniging Voor de aanwezige bodemverontreiniging gelden de volgende uitgangspunten: • Voorafgaand aan de ontwikkeling dient het bodemonderzoek te worden uitgevoerd. • Tijdens uitvoering dient er rekening te worden gehouden met de omliggende grondwater verontreinigingen en met het Gebiedsgericht Grondwaterbeheer. Kabels en leidingen Voor de bestaande en nieuwe kabels en leidingen gelden de volgende uitgangspunten: • Er dient nadere afstemming plaats te vinden met de gemeente over de ligging van de nieuwe kabel- en leidingtracés zoals deze worden ingericht in het raamwerk. Op basis van deze afstemming kan het cluster worden mogelijk vrijgemaakt van bestaande doorgaande kabel- en leidingtracés. • De gemeente bepaalt in overleg met netwerkbeheerders de ligging van de nieuwe kabels en/of leidingen buiten de ontwikkelkavels.

• De ontwikkelaar dient voorafgaand aan de werkzaamheden een KLIC-melding uit te voeren. Bij graafwerkzaamheden is de CROW 500-richtlijn van toepassing. • Er dient met de bouwplanning en de bouw rekening gehouden te worden met ruimte voor nieuwe kabel- en leidingtracés langs de gevels van gebouwen. Het kabel- en leidingtracé ligt aan de straatzijde. Er dient voorkomen te worden dat rondom het pand ook een kabel- en leidingtracé nodig is, door alle kabels en leidingen aan de

26

Cluster 9c

•

•

•

voorzijde binnen te laten komen. Het t.b.v. de bouw meerdere malen verleggen van kabels en leidingen dient voorkomen te worden. De gemeente draagt zorg voor het kabel- en leidingvrij opleveren van de te verkopen gronden. De kosten voor latere verleggingen t.b.v. de bouw komen voor rekening van de ontwikkeling in het cluster. De voor de ontwikkeling van de clusters benodigde nieuwe of nieuw in te passen transformatorstations (Enexis) zullen zo veel mogelijk inpandig worden gerealiseerd. De traforuimten moeten vanaf de openbare ruimte (straat) bereikbaar zijn.

Riolering Voor de riolering gelden de volgende uitgangspunten: • Het vuil- en regenwaterriool wordt op één punt op een door de gemeente nader aan te geven locatie aangesloten op de gemeentelijke riolering. • De hemelwateraansluitingen mogen hemelwater alleen vertraagd aanleveren (plus een noodoverlaat). • Vuil- en regenwaterriool worden gescheiden aangeleverd tot de erfgrens op een door de gemeente aan te wijzen locatie. Opsporen van Ontplofbare Oorlogsresten (OOO) Voor OO gelden de volgende uitgangspunten: in verdachte gebieden dient voorafgaand aan grondverzet een explosieven onderzoek uitgevoerd te worden, in de vorm van een risicoanalyse (RA) en een detectie onderzoek. Wanneer op basis van onderzoek niet-gesprongen explosieven worden aangetroffen worden deze geruimd. De Explosieven Opruimingsdienst Defensie (EODD) is verantwoordelijk de opruiming en vernietiging van niet-gesprongen explosieven. Archeologie Voor archeologie gelden de volgende uitgangspunten: • Voorafgaand aan de ontwikkeling dient een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. • Er dient rekening gehouden te worden met de regels over

archeologie in het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan. Cultuurhistorie Alvorens tot sloop of transformatie van bestaande gebouwen wordt overgegaan dient inzicht te worden gegeven in bestaande cultuurhistorische waarden. Daarna dient een verantwoord besluit te worden genomen of sloop dan wel transformatie mogelijk is en onder welke voorwaarden. Geohydrologie Voor de geohydrologische situatie gelden de volgende uitgangspunten: • Het cluster dient grondwaterneutraal te worden ingericht: 1. De toekomstige kelders en toe te passen bouwmethoden mogen geen negatieve invloed uitoefenen op de grondwaterstand. Indien dat wel het geval is dient het negatieve effect gecompenseerd te worden. Bij het bepalen van het toekomstige effect van de kelders en bouwmethoden dient niet alleen het werk op het eigen cluster in ogenschouw te worden genomen. De bouwwerken en bouwmethodes van de clusters en de openbare ruimte in de omgeving dienen ook betrokken te worden bij de effectbepaling. Het cumulatief effect van de diverse bouwwerken op het grondwater dient door de ontwikkelaar bepaald te worden en wordt door de gemeente integraal bewaakt. 2. Het (broek)bos in de directe nabijheid van de clusters dient geen hinder te ondervinden van fluctuaties in de grondwaterstand t.g.v. de bouwactiviteiten en de uiteindelijke bouw.

• Raakvlakken met de huidige en toekomstige warmtekoude opslag in de bodem moeten worden bepaald met het bodemenergieplan van de gemeente en het collectief systeem van het Eindhovens Energiebedrijf. • Ontwateringeisen voor woningen/panden is 1m t.o.v. het maaiveld. • Nieuwe parkeerkelders worden aangelegd met daarboven een leeflaag van minimaal 1,5m (voor zover deze kelder niet ligt onder het gebouw).

BLVC Voorafgaand aan de ontwikkeling worden alle maatregelen, verantwoordelijkheden en afspraken rondom de bouwfase vastgelegd door de gemeente in een BLVC-kader. Voor de BLVCaspecten gelden de volgende algemene uitgangspunten: • Voor de uitvoering dient een BLVC-uitvoeringsplan (bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie) te worden opgesteld passend binnen het gemeentelijk BLVC-kader: 1. Voor bouwlogistiek geldt daarbij dat er zo min mogelijk bouwverkeer in het gebied is. Hiervoor worden de mogelijkheden om gebruik te maken van een gebiedsgerichte bouwhub door de initiatiefnemer in samenspraak met de Ontwikkelingsmaatschappij en gemeente verkend. 2. De bouwlogistiek dient te worden afgestemd met de uitvoering van de andere clusters en het Ruimtelijk Raamwerk. • Er dient rekening te worden gehouden met de kwetsbare boomzone van de bestaande bomen binnen of in de nabijheid van het cluster. 1. Opstellen van een BEA (bomen effecten analyse) voor de te handhaven bomen. 2. Werkzaamheden en de opslag van materiaal en materieel zijn binnen de kwetsbare boomzone niet toegestaan.

stedebouwkundig concept opgelost te worden. Het plaatsen van ondergrondse afvalcontainers in de openbare ruimte als inzamelmiddel voor huishoudelijk (rest)afval in de openbare ruimte is niet langer wenselijk. Dit betekent dat in overleg met en op advies van Cure Afvalbeheer een andere manier van afvalinzameling moet worden onderzocht. Overige (ondergrondse)objecten • Fundering en overige ondergrondse objecten (damwanden, ankers etc.) dienen binnen kavelgrenzen te worden geplaatst. Indien de gemeente in uitzonderlijke gevallen toch toestemming geeft om bijvoorbeeld een grondkering in de openbare ruimte te plaatsen dan dient deze na de bouw te worden verwijderd. • Er wordt geen gebruik gemaakt van permanente grond- en/of waterkeringen. Tijdens het inbrengen en verwijderen mag geen schade aan andere objecten optreden. • Na de bouw blijven geen objecten (zoals bijv. grondkeringen, groutankers en kraanfunderingen) in de openbare ruimte achter.

Tijdelijke situatie • In alle fasen van de ontwikkeling dient aandacht besteed te worden aan de aansluiting van de randen van het cluster op het omliggende gebied. • In gezamenlijke gesprekken met de projectorganisatie van de gebiedsontwikkeling worden afspraken gemaakt over de aansluiting aan en leefbaarheid van de openbare ruimte/het omliggende gebied tijdens de gefaseerde ontwikkeling/in tijdelijke situaties. Afvalinzameling • Een afvalinzamelingssysteem in het centrumgebied dient conform de Beleidsregel locatiekeuze afval inzamelvoorzieningen Eindhoven 2024 binnen het

Clusterpaspoorten Fellenoord - gemeente Eindhoven [NL]

27

9. Samenwerking, participatie en placemaking Om de Ontwikkelvisie tot uitvoering te brengen is samenwerking tussen alle betrokken partijen en op verschillende niveaus nodig. Deze samenwerking kan op een drietal schaalniveaus plaatsvinden. •

•

•

Raamwerk - gebiedsniveau: op dit niveau is samenwerking van eigenaren en andere stakeholders vereist. Een denkbare optie is om een stichting of vereniging van gebiedseigenaren op te tuigen voor de overall planuitwerking, uitbouw en invulling van het gebiedsconcept. De stichting of vereniging kan ook een regierol pakken rondom activiteiten zoals placemaking, branding etc. Ontwikkelclusters - clusterniveau: op dit niveau is samenwerking met andere eigenaren binnen hetzelfde cluster nodig voor het opstellen van een collectief stedebouwkundig plan. Eventueel kan ook een collectieve intentieovereenkomst met de gebiedsentiteit worden gesloten. Ook participatie met de omgeving wordt op clusterniveau georganiseerd. Aanleg en beheer van de (semi-)openbare ruimte binnen de clusters dient in samenwerking met de Ontwikkelingsmaatschappij en de gemeente te gescheiden. Individueel niveau/kavelniveau: een lidmaatschap of bijdrage voor een eventuele stichting of vereniging van gebiedseigenaren wordt afgesloten op kavelniveau.

Participatie Wie in Eindhoven ontwikkelt betrekt actief en creatief de omgeving en andere belanghebbenden. Van een initiatiefnemer (plannenmaker) verwachten we dat zij/ hij mensen die daarbij een belang hebben, betrekt bij het uitwerken van de plannen. Dit gebeurt binnen de ontwikkeling Fellenoord op clusterniveau. Dit betekent dat als in een cluster verschillende ontwikkelingen van verschillende eigenaren plaatsvinden samenwerking een vereiste is. Daarom verwachten we dat een participatieplan onderdeel uitmaakt van het proces naar het sluiten van een overeenkomst met de

28

Cluster 9c

Ontwikkelingsmaatschappij en de gemeente. En zijn we het met elkaar eens over dat plan. Alle informatie en documenten voor het schrijven van een goed participatieplan staan op de gemeentelijke website. Deze aanpak sluit aan bij de participatiestrategie welke door het college van B&W wordt opgesteld conform de motie. Placemaking Er wordt op diverse manieren en niveaus placemaking toegepast in het hele plangebied, wat zorgt voor een positieve kennismaking met het gebied en aantrekkingskracht naar het gebied. Ook wordt onderzoekend te werk gegaan om uit te vinden welke acties en interventies passen bij het gebied, de nieuwe stadswijk en de identiteit hiervan. Participatory placemaking wordt ingezet als instrument om erachter te komen wat er leeft. Hierbij zijn omwonenden en gebruikers van het gebied belangrijke stakeholders. De mens staat centraal. Samen gaan doen, ruimte bieden om bijvoorbeeld een markt te organiseren, samenwerken met de lokale gemeenschap (zoals bijvoorbeeld de studenten op de TU/e campus). Kom iets halen én wat brengen. Inspiratieboek placemaking en participatie De vraag om te dromen over hoe het gebied er uit gaat zien is makkelijk gesteld, maar de vertaling van het antwoord is minder makkelijk. Het is een uitdaging om de input van betrokkenen, bewoners, gebruikers mee te nemen in de plannen.

De Ontwikkelingsmaatschappij en de gemeente helpt hierbij met het inspiratieboek waarmee een begin is gemaakt voor Knoop XL. Dit boek biedt inspiratie en adviezen voor zowel het ontwerp van de (openbare) ruimte en gebouwen als bijvoorbeeld mobiliteitsoplossingen en een toekomstbestendige stad.

10. Instrumenten planuitwerking en planproces anterieure overeenkomst Het inhoudelijke kader voor deze gebiedsontwikkeling is de Ontwikkelvisie. In hoofdstuk 4 van het ontwikkelkader van deze visie wordt omschreven hoe de uitvoering van de ambities financieel georganiseerd wordt en hoe markt en overheid op deze opgave samenwerken (juridisch-planologisch kader). In dit hoofdstuk worden de concrete instrumenten en het planproces in relatie tot financiën en anterieure overeenkomst verder uitgewerkt. Instrumenten planuitwerking Om de planontwikkeling effectief en efficiënt ter hand te nemen is het van belang dat de markt en de Ontwikkelingsmaatschappij en de gemeente dezelfde taal spreken en elkaar begrijpen. Daarbij past een gemeenschappelijk kader. Om die reden zijn de volgende instrumenten/planproducten onderscheiden die worden ingezet voor de borging van de inhoudelijke kwaliteit tijdens de initiatieffase en planuitwerking. • Op basis van de Ontwikkelvisie, het Ruimtelijk Raamwerk, het Programma van Eisen voor de semiopenbare ruimte en dit clusterpaspoort kan de planontwikkeling ter hand worden genomen. Daarbij onderscheiden we een stedebouwkundig Schetsplan, een Voorlopig Ontwerp Stedebouwkundig Plan (VOSP), een Definitief Ontwerp Stedebouwkundig Plan (DOSP) en een Inrichtingsplan (Openbare Ruimte).

Voor de opstalontwikkeling onderscheiden we een Schetsplan (bouwplan), een Voorlopig Ontwerp Bouwplan (VO), een Definitief Ontwerp Bouwplan (DO) en vervolgens de aanvraag omgevingsvergunning dan wel een wijziging van het omgevingsplan. • Binnen het Ruimtelijk Raamwerk voor de clusters en openbare ruimte, wordt het ontwerp voor de boven- en ondergrond uitgewerkt. Het ontwerp van het cluster dient aan te sluiten op het raamwerk. • Met een kwantitatief & kwalitatief dashboard wordt het programma in de breedte (wonen, werken, commerciëleen niet commerciële voorzieningen, mobiliteit, energie en klimaat) gemonitord. • In elk geval zullen de plannen worden begeleid en getoetst door een Supervisor of Q-Team en de AOKE.

De afspraken behorende bij de planontwikkeling worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst wordt voorbereid door de Ontwikkelingsmaatschappij en gemeente. Proces planuitwerking Naast de hierboven geschetste instrumenten onderscheidt de gemeente/projectorganisatie een aantal processtappen waarbinnen de planuitwerking voor het cluster verloopt. Dat zijn de volgende: 1. De initiatiefnemer (eigenaar en/of gemandateerd door eigenaar) neemt contact op met de Ontwikkelingsmaatschappij over haar initiatief tot ontwikkelen. In het initiatief staat ten minste op schetsplan-niveau de massavolume van het initiatief en het beoogde programma, uitgewerkt en afgestemd op clusterniveau. 2. Initiatiefnemer en de Ontwikkelingsmaatschappij zullen op hoofdlijnen verkennen of het project kansrijk is (massavolume, programma en financiën en haalbaarheid) in brede zin en passend binnen de Ontwikkelvisie, het Ruimtelijk Raamwerk, het programma van Eisen voor de semiopenbare ruimte en dit clusterpaspoort.

Indien na enkele overleggen naar het oordeel van de Ontwikkelingsmaatschappij blijkt, dat het initiatief kansrijk is wordt een plankostenbrief of intentieovereenkomst opgesteld, waarin afspraken worden gemaakt over de verdere uitwerking van het initiatief en waarin initiatiefnemer verklaart de plankosten tot en met het afsluiten van de anterieure overeenkomst voor haar rekening te nemen (werkelijke kosten op basis van bevoorschotting). 3. Uitgangspunt is dat initiatiefnemer verantwoordelijk is voor het opstellen van de planproducten (schetsplan, VO(SP), DO(SP), ontwerp wijziging omgevingsplan/ aanvraag omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevings Plan Activiteit (BOPA) en benodigde (milieu)onderzoeken, (etc.). De Ontwikkelingsmaatschappij en gemeente leveren input voor deze planproducten en zal deze vaststellen en/of het proces om tot vaststelling

4.

5.

van deze producten door het bevoegde gezag te komen begeleiden. Op het moment dat overeenstemming bestaat over VOSP, programma en financiën wordt een anterieure overeenkomst opgesteld om de afspraken over voorgenomen ontwikkeling vast te leggen en het kostenverhaal te verzekeren. De kostenverhaalsbijdragen die de Ontwikkelingsmaatschappij gaat hanteren zijn toegelicht en bepaald in de Ontwikkelvisie. Deze bestaat uit kostenverhaal ontwikkelclusters en kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen. Zoals omschreven zal de kostenverhaalbijdrage ontwikkelclusters ten minste jaarlijks worden geïndexeerd met de Grond-, weg- en waterbouwindex van het CBS. Indien dit nodig is kunnen deze bedragen ook worden herijkt en geactualiseerd. In onderstaande tabel zijn de actuele bijdragen per functie weergegeven. De betaalde voorschotbedragen worden verrekend.

Kostenverhaal per m² bvo netto-toevoeging (nieuwbouw minus sloop)

Kostenverhaal Ontwikkelclusters 2022*

Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen**

Totaal kostenverhaal 2022

€ 79 € 47 € 73 € 95 € 85 € 85 € 111 € 69 € 151 € 51 € 82 € 43 € 43 €0

€0 €0 € 42 € 42 € 42 € 42 € 42 € 42 € 42 € 42 € 42 €0 €0 €0

€ 79 € 49 € 115 € 137 € 127 € 127 € 153 € 111 € 193 € 93 € 124 € 43 € 43 €0

wonen sociale huur studenten wonen sociale huur regulier wonen middelduur laag wonen middelduur hoog wonen sociale koop wonen middeldure koop wonen vrije sector kantoren logies TDK-ruimtes commerciële voorzieningen niet-commerciële voorzieningen vastgoed-specials parkeerplaatsen

*/** dit is (mogelijk) nog aan indexatie onderhevig

6.

7.

8.

Eventuele grondinbreng door de Ontwikkelingsmaatschappij/gemeente vindt plaats tegen marktwaarde (complexwaarde). Op basis van de anterieure overeenkomst worden de plannen vader uitgewerkt en kan een wijziging van een omgevingsplan worden opgesteld dan wel een aanvraag voor een BOPA worden ingediend. De wijziging van omgevingsplan wordt vastgesteld door Clusterpaspoorten Fellenoord - gemeente Eindhoven [NL]

29

de gemeenteraad. Een omgevingsvergunning voor een BOPA wordt verleend door het college van B&W (in de meeste gevallen zal hiervoor een bindend advies van de gemeenteraad nodig zijn). Onderdeel van de wijziging van het omgevingsplan dan wel de omgevingsvergunning voor de BOPA is het m.er.-beoordelingsbesluit. Het m.e.r.-beoordelingsbesluit zal in de fase van het ontwerp wijziging omgevingsplan dan wel ontwerp omgevingsvergunning BOPA moeten worden genomen. De resultaten van dit besluit wordt in de wijziging van het omgevingsplan/omgevingsvergunning BOPA opgenomen. In de kader van de procedure wordt overleg gevoerd met de Provincie. De fysieke realisatie van de plannen vindt plaats binnen de kaders van het omgevingsplan en de verleende omgevingsvergunning en de gemaakte afspraken in de anterieure overeenkomst.

30

Cluster 9c

Clusterpaspoorten Fellenoord - gemeente Eindhoven [NL]

31