Bijlage 1a - Bp IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein)

Vastgesteld bestemmingsplan

IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein)

Maart 2021

IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein)

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Het plangebied

7

1.3

Voorgaande plannen

8

1.4

Leeswijzer

9

Hoofdstuk 2 Gebieds- en projectprofiel

11

2.1

Beschrijving gebied

11

2.2

Beschrijving projectgebied en -profiel

11

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

15

3.1

Inleiding

15

3.2

Rijksbeleid

15

3.3

Provinciaal beleid

19

3.4

Gemeentelijk beleid

24

3.5

Volkshuisvesting

28

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

32

3.7

Verkeer en parkeren

35

3.8

Groen

37

3.9

Kabels, leidingen en straalpaden

43

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

45

4.1

Milieueffectrapportage

45

4.2

Bedrijven en milieuzonering

46

4.3

Geluid

48

4.4

Luchtkwaliteit

51

4.5

Externe veiligheid

53

4.6

Duurzaamheid

55

4.7

Bodem

59

4.8

Natuur

60

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

65

5.1

Inleiding

65

5.2

Beleid

65

5.3

Eindhovense klimaattoets

68

5.4

Beschrijving watersysteem plangebied

71

5.5

Advies / overleg Waterschap

72

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

75

6.1

Algemeen

75

6.2

Planmethodiek

75

6.3

Verbeelding

75

2

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

6.4

Planregels

75

Hoofdstuk 7 Handhaving

77

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

79

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

81

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

81

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

81

9.3

Inspraak en samenspraak

81

9.4

Zienswijzen

82

Bijlagen bij de toelichting

83

Regels

85

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

87

Artikel 1

Begrippen

87

Artikel 2

Wijze van meten

95

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

97

Artikel 3

Groen

97

Artikel 4

Verkeer - Verblijfsgebied

99

Artikel 5

Wonen

101

Hoofdstuk 3 Algemene regels

105

Artikel 6

Anti-dubbeltelregel

105

Artikel 7

Algemene gebruiksregels

107

Artikel 8

Algemene afwijkingsregels

109

Artikel 9

Overige regels

111

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

113

Artikel 10

Overgangsrecht

113

Artikel 11

Slotregel

115

Bijlagen bij de regels

117

Bijlage 1

Lijst van bedrijfsactiviteiten bij wonen

118

Bijlage 2

Hogere waardenbesluit

120

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

3

4

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

5

6

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens maximaal 53 woningen te realiseren op het 'Tivoliterrein' aan de Heezerweg in Eindhoven. Het oorspronkelijke terrein met kerk, pastorie en gaard is al jarenlang een braakliggend terrein. De beoogde ontwikkeling voorziet in 36 grondgebonden woningen en 17 appartementen. Onderdeel van deze planontwikkeling en bestemmingsplanwijziging is de getekende anterieure overeenkomst d.d. 14 mei 2019 waarin gemeente Eindhoven en Initiatiefnemer afspraken hebben gemaakt over de gemeentelijke plankosten en het te ontwikkelen woningbouwprogramma. Het ter plaatse geldende bestemmingsplan biedt geen ruimte voor de realisatie van bovenstaand planvoornemen binnen het betreffend plangebied. Om het woningbouwplan te realiseren, dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld voor de locatie. Het nieuwe bestemmingsplan is genaamd 'IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein)'. Het bestemmingsplan "IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar.

De digitale versie is juridisch bindend.

1.2

Het plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Heezerweg in stadsdeel Stratum. De Heezerweg is gelegen aan de zuidzijde van het plangebied. Aan de westzijde grenst het plangebied aan de Rector Baptistlaan. De oost- en noordzijde grenzen aan de achterzijde van de bebouwing aan de St. Wirostraat, Tivolilaan en de Heezerweg.

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

7

Luchtfoto 2018 (plangebied blauw omlijnd)

1.3

Voorgaande plannen

Het plangebied ligt binnen het geldende bestemmingsplan 'Stratum buiten de Ring 2004', vastgesteld door de raad op 22 april 2008. Echter is binnen dat bestemmingsplan voor een deel van het plangebied goedkeuring onthouden (G.S.-besluit d.d. 11 april 2006). Voor deze gebieden is bestemmingsplan 'Stratum buiten de ringweg', vastgesteld op 25 november 1991, van toepassing.

8

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

Uitsnede bestemmingsplan "Stratum buiten de Ring 2004" (plangebied oranje omlijnd). Het planvoornemen past niet binnen de regels van beide bestemmingsplannen. Daarnaast hebben de bestemmingsplannen geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden om dit plan te realiseren. Om de beoogde planontwikkeling te faciliteren is daarom een nieuw juridisch-planologisch kader benodigd. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied en het planvoornemen gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en zo nodig de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

9

10

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

Gebieds- en projectprofiel

In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling plaats gaat vinden als het project zelf beschreven. Tevens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten van het project.

2.1

Beschrijving gebied

Het plangebied is gelegen in stadsdeel Stratum binnen de 'Sintenbuurt'. De Sintenbuurt dankt zijn naam aan de straatnamen waarvan de meeste beginnen met "Sint". Het grootste deel van de buurt, welke voornamelijk uit eengezinswoningen bestaat, is in de periode 1945-1969 bebouwd. Het stedenbouwkundig verkavelingspatroon wijkt af van die van de omliggende buurten die in hetzelfde tijdsbestek zijn gebouwd. In tegenstelling tot het noordelijk deel van de buurt bestaat het zuidelijk deel van de buurt, waar het plangebied binnen gelegen is, grotendeels uit huurwoningen. In dit deel is minder buurtgroen aanwezig en hebben de straten een smaller profiel. Aan de overzijde van het plangebied is de nieuwbouw van Kruidenbuurt Noord gelegen. Eind jaren 90 van de vorige eeuw heeft men de aanzet gegeven om te komen tot een herstructurering van de wijk. De herstructurering van de wijk is verdeeld over vier fasen. In 2004 is begonnen met de sloop en nieuwbouw van de Kruidenbuurt Noord. Vanwege de crisis is de realisatie vertraagd. Fase drie en vier zijn nog niet volledig gerealiseerd.

2.2

Beschrijving projectgebied en -profiel

Het plangebied is gelegen in een historische en waardevolle omgeving aan de Heezerweg. De oorspronkelijke bebouwing en functies op het huidige braakliggende terrein bestond uit de Sint Jozef Tivolikerk, een pastorie en een gaard.

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

11

Aanzicht plangebied met oorspronkelijke bebouwing en functies De bebouwing was onderdeel van een parochiale eenheid van voorzieningen, waaronder ook een klooster en twee scholen (een jongens- en een meisjesschool). In 1938 werden de, door architect F.C. (Frans) de Beer uit Tilburg ontworpen, Tivolikerk en de (klooster)gebouwen aan de Heezerweg gebouwd, evenals de 13-klassige Rooms-katholieke Meisjesschool Sint-Jozef Tivoli. Deze gebouwen aan de Heezerweg vormen een cultuurhistorisch waardevol ensemble. De beoogde ontwikkeling ziet op de realisatie van maximaal 23 appartementen op de plek van de voormalige kerktoren en 36 grondgebonden woningen die voornamelijk in een hovenstructuur worden gerealiseerd.

Situatieschets stedenbouwkundig plan

12

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

Sfeerimpressie planopzet De opzet van het plan refereert naar de vroegere kerk, pastorie en gaard. Dit weefsel gecombineerd met de ensemblewaarde van de aanwezige gebouwen maakt dat de hoek van het plot (kruising Rector Baptistenlaan en Heezerweg) vraagt om een nieuw stedenbouwkundig scharnierpunt. Dit scharnierpunt heeft massa (een gestapeld woonvolume), vormt het referentiepunt en wordt rijkelijk omzoomd door groen. De vorm van het volume refereert aan de vroegere parochiale setting en hiermee krijgt deze hoek ook na komst van nieuwbouw een herkenbare uitstraling die past binnen de reeds aanwezige bebouwing. De twee hoven verbeelden de bijzondere woontypologie van een woongemeenschap. Een groene hof op het binnenterrein en een meer erf achtig hof op de plaats van de voormalige kerk. Bij deze woonblokken vormen de collectieve buitenruimten een verbindende ontmoetingsplek voor de woningen. Ze geven de woningen een extra dimensie en aanvullende buitenruimte die ze delen met de buren. De beoogde ontwikkeling zal verweven worden met groen. Zoals hierboven beschreven wordt het appartementengebouw gerealiseerd in parkachtige groen. Voor het overige bepalen de voortuinen en groene erfafscheidingen het groen in het straatbeeld. Ook de parkeerterreinen worden aangevuld met groen en bomen.

Het stedenbouwkundig plan voorziet in 60 parkeerplaatsen, verdeeld over twee locaties binnen het plangebied.

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

13

14

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3 beleidskader

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten. Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie. Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1). De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land.Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's. Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk. In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieu's, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor. Realisatie

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

15

Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt. De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten: Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving); Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden); Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds); Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van “best practices”). Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig). Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro. Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. In de volgende subparagraaf wordt hier nader op ingegaan. 3.2.2

Ontwerp Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In Nederland staan we voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Denk aan de opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. Door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio's toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het ontwerp NOVI heeft van 20 augustus tot en met 30 september 2019 ter inzage gelegen. Naar verwachting wordt de NOVI eind 2020 vastgesteld. In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de ontwerp NOVI opgenomen.

16

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

3.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Het gaat bij de Ladder onder andere om het voorkomen van onnodig ruimtebeslag en het voorkomen van planoverschotten op de (regionale) woningmarkt. De ladder is opgenomen in artikel 3.1.6. lid 2 Bro en luidt: 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplein die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan voorzien'. De volgende stappen dienen doorlopen te worden: 1. Uitgangspunten vaststellen: Wat zal met het bestemmingsplan mogelijk gemaakt worden. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. 2. Afweging locatiekeuze: valt het bestemmingsplan binnen of buiten bestaand stedelijk gebied. 3. Beschrijving van de behoefte: voorziet de functie wonen die het plan mogelijk maakt in een behoefte. Ad. 1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling In artikel 1.1.1 Bro is een stedelijke ontwikkeling als volgt gedefinieerd: 'Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Voor een woningbouwlocatie volgt uit de jurisprudentie dat vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit plan voorziet in de realisatie van maximaal 53 woningen waardoor sprake is van een stedelijke ontwikkeling. De ladder is alleen van toepassing op een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Hiervan is in beginsel alleen sprake als het nieuwe bestemmingsplan meer bebouwing mogelijk maakt. In dit plan wordt hieraan voldaan. Door het realiseren van maximaal 53 woningen nemen de bebouwingsmogelijkheden toe waar dit niet mogelijk was op grond van het voorheen geldende bestemmingsplan. Dit betekent dat dit bestemmingsplan Ladderplichtig is en een beschrijving van de behoefte nodig is. Ad. 2 Ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is vanuit de Ladder extra motivering vereist. Daarom is van belang om te weten of het plangebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen. In artikel 1.1.1 Bro wordt het stedelijk gebied als volgt gedefinieerd: 'Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Dit plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied van Eindhoven waardoor geen extra motivering vereist is.

Ad. 3 Beschrijving van de behoefte Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 53 woningen (36 grondgebonden woningen en 23 appartementen) mogelijk. Het bestemmingsplan maakt een 'vervanging' mogelijk, daar waar vroeger een kerk stond wordt de grond middels dit bestemmingplan gewijzigd naar de functie wonen. Eengezinswoningen en appartement met een formaat waar vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

17

in de gemeente Eindhoven grote vraag naar is. Gemeente Eindhoven heeft middels een getekende anterieure overeenkomst d.d. 14 mei 2019 met initiatiefnemer afgesproken, dat minimaal 50% van het aantal woningen toegekend moeten worden aan de woningsegmenten sociale huur, sociale koop, middeldure koop en/of middeldure huur. Zodoende mag maximaal 50% van de woningen worden uitgegeven in de segmenten dure huur- en/of koopwoningen. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit. De woningmarkt is per definitie - en zeker voor de middellange en langere termijn - omkleed met de nodige onzekerheden, samenhangend bijvoorbeeld met (veranderende) demografische, economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen. Om hier goed op in te kunnen spelen is in 2019 door het SGE en de provincie een monitoringssysteem ingericht op basis waarvan jaarlijks afspraken worden gemaakt over de woningbouwplanning en -programmering in het SGE. De richtinggevende principes uit de Brabantse Agenda Wonen en de principes uit het Afsprakenkader Wonen 2017 zijn hierbij leidraad.

Uitgangspunt is te voorzien in een realistisch, flexibel planaanbod op basis waarvan woningbouwlocaties versneld en vraaggericht worden ontwikkeld. Binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied is er een behoefte aan zo'n 27.000 woningen in de periode 2019 t/m 2023. Onderzoek toont aan dat de woningbehoefte in Eindhoven de komende vijf jaar ca. 15.000 woningen bedraagt. Het SGE heeft de behoefte om tussen 2024 en 2040 tussen de 22.500 en 35.000 woningen te realiseren, waarvan voor Eindhoven tussen de 12.500 en 25.000. Daarnaast is de 'bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant' in september 2020 geactualiseerd en daaruit blijkt dat er voor de komende 10 jaar (t/m 2030) binnen gemeente Eindhoven behoefte is aan 19.225 extra woningen. Ter onderbouwing gaat het SGE nog dit jaar (2020), in samenwerking met de provincie, de regionale woningbehoefte nader onderzoeken. De uitkomsten hiervan worden gebruikt voor een actualisatie van het woningbouwprogramma vanaf 2024, als onderdeel van het huidige afsprakenkader. Daarmee kan voor dit plan met maximaal 53 woningen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. Er is in Eindhoven grote behoefte aan middeldure koop en midden huur. Gelet op de afspraken die gemeente Eindhoven met initiatiefnemer heeft gemaakt over het aandeel woningen per woningsegment, voorziet dit plan tevens in een kwalitatieve behoefte.

18

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

3.2.4

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten. Voor Eindhoven is de 380Kv-hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in het noorden en deels oosten van Eindhoven. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van de Natuurnetwerk Brabant (NNB) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de NNB vormen worden bij provinciale verordening aangewezen. Daarmee is de NNB een provinciaal belang geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. Het plangebied is niet gelegen nabij de hoogspanningsleiding of NNB. Het is dan ook niet noodzakelijk om op deze zaken afzonderlijk nader in te gaan. Dit geldt ook voor het luchtvaartterrein daar het plangebied niet gelegen is in het obstakelbeheergebied.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Structuurvisie

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

19

Deel B De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

1. de groenblauwe structuur De groenblauwe structuur bestaat uit bestaande natuur, watersystemen en nieuwe natuur in hiervoor kansrijke gebieden. Het behoud en de ontwikkeling van natuurwaarden is hier belangrijk. Daarnaast biedt de groenblauwe structuur ruimte aan een natuurlijk en robuust watersysteem. Dit is nodig voor een goed waterbeheer en biedt mogelijkheden om in te spelen op de effecten van klimaatverandering.

2. het landelijk gebied Het landelijk gebied ligt buiten de groenblauwe structuur en de stedelijke structuur. Het landelijk gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Land- en tuinbouw zijn de grootste ruimtegebruikers. De provincie streeft hier naar een multifunctionele gebruiksruimte, met behoud van agrarische productieruimte in die delen van het landelijk gebied waar de landbouw leidend is voor nieuwe ontwikkelingen.

3. de stedelijke structuur De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen. 20

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

4. de infrastructuur Het infrastructuurnetwerk bestaat uit een fijnmazig en samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen. De Brabantse infrastructuur maakt deel uit van het internationale netwerk van infrastructuur in noordwest Europa. De provincie kiest hier voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische clusters van Noord-Brabant. Voor het personenvervoer zijn het hoofdwegennet en het OV-netwerk BrabantStad de dragers. Het goederenvervoer wordt zoveel mogelijk via de te ontwikkelen Goederenruit (spoor en waterwegen) geleid. Zo wordt ruimte gemaakt voor het versterken van de (inter)nationale ontsluiting (weg, water, spoor en lucht) van de Brabantse steden.

In dit geval is het plangebied volledig gelegen binnen de stedelijke structuur. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen. Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd.

Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

Uitsnede structurenkaart Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 Toepassing plangebied Onderhavig plangebied bevindt zich in binnen het 'Stedelijke concentratiegebied'. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

21

verstedelijkingsprogramma in de regionale ruimtelijke overleggen (RRO's). Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken. Dit plan maakt de realisatie van maximaal 53 woningen mogelijk op een braakliggend terrein. Een dergelijke ontwikkeling is een goed voorbeeld van stedelijke inbreiding, waarbij veel aandacht is besteed aan zowel zorgvuldig ruimtegebruik als de ruimtelijke kwaliteit. In de SVRO zijn deze twee aspecten aangemerkt als aandachtspunten voor het stedelijk gebied. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen het beleid uit de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant. In de SVRO is opgenomen dat het stedelijk concentratiegebied per saldo het migratieoverschot van de hele provincie opvangt. In de RRO's voor wonen vindt regionale afstemming plaats. In paragraaf 3.2.2 is reeds ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. 3.3.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Op 25 oktober 2019 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant de 'Interim omgevingsverordening Noord-Brabant' vastgesteld. De Interim omgevingsverordening vervangt een aantal provinciale verordeningen: Provinciale milieuverordening Verordening natuurbescherming Verordening ontgrondingen Verordening ruimte Verordening water Verordening wegen Om straks als de Omgevingswet in werking treedt echt klaar te zijn, maakt de provincie eerst een Interim omgevingsverordening. Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen. Doordat de Omgevingswet volgens huidige planning pas in 2021 in werking treedt, kan er nog geen invulling worden gegeven aan deze wet. De interim omgevingsverordening is opgebouwd volgens een doelgroepenbenadering. Dit betekent dat de regels in de Interim omgevingsverordening zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel leidend is.

Daarbij wordt grofweg onderscheid gemaakt tussen de doelgroepen 'Burgers en bedrijven' (hoofdstuk 2, rechtstreeks werkende regels voor activiteiten), gemeenten (hoofdstuk 3, instructieregels), waterschappen (hoofdstuk 4, instructieregels), gedeputeerde staten (hoofdstuk 5, instructieregels), en faunabeheer en beheer waterwegen (hoofdstuk 7). Voor dit bestemmingsplan zijn vooral de bepalingen uit hoofdstuk 3 van belang. Instructieregels voor gemeenten: Stedelijke ontwikkeling en mobiliteit Met dit bestemmingsplan wordt een stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. In de Interim omgevingsverordening is bepaald dat een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen, binnen 'Stedelijk gebied' dient te liggen. Dat is volgens de kaart 'Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed' het geval, aangezien het gebied binnen 'Concentratiegebied' ligt. In het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet verder onderbouwd worden dat het om een duurzame stedelijke ontwikkeling gaat en dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken.

22

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

Uitsnede Interim omgevingsverordening kaart 3 'Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed' In de Interim omgevingsverordening is bepaald dat een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in ieder geval: a. een goede omgevingskwaliteit bevordert met een veilige en gezonde leefomgeving; b. zorgvuldig ruimtegebruik bevordert, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. optimaal invulling geeft aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. rekening houdt met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. optimaal invulling geeft aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. bij draagt aan een duurzame, concurrerende economie. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een binnenstedelijke ontwikkeling, waarbij een voormalige kerk en bijbehorende gronden wordt getransformeerd naar een nieuw woongebied. Zoals in Hoofdstuk 4 van deze toelichting wordt gemotiveerd, is ter plaatse van het plangebied sprake van een goed woon- en leefklimaat. In paragraaf 4.6 is gemotiveerd op welke wijze duurzaamheid terugkomt in het bouwproces en energiebesparing en -voorziening. De regels van het bestemmingsplan staan voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie toe.

Duurzaamheid in het kader van de thema's mobiliteit en waterhuishouding wordt gemotiveerd in respectievelijk paragraaf Verkeer en parkeren en Hoofdstuk 5 Waterparagraaf. In paragraaf 3.2.3 en paragraaf 3.5 is gemotiveerd dat de ontwikkeling voorziet in zowel een kwantitatieve als kwalitatieve woningbehoefte die bovendien past binnen de regionaal gemaakte woningbouwafspraken. Gelet op het voorgaande wordt aan alle voorwaarden voor een duurzame stedelijke ontwikkeling voldaan. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies In paragraaf 3.1.2 van de regels van de interim omgevingsverordening zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot de evenwichtige toedeling van functies. In de verordening is vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

23

bepaald dat een bepaalde bestemming pas aan gronden mag worden toegekend als sprake is van een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Daarbij moet rekening worden gehouden met een zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering, en meerwaardecreatie. Van zorgvuldig ruimtegebruik is in dit geval duidelijk sprake. De ontwikkeling voorziet in de transformatie van een bestaand bouwperceel binnen bestaand stedelijk gebied. Zoals in paragraaf 3.2.3 te zien is, is daarbij toepassing gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Bij de lagenbenadering komen de volgende lagen en thema's aan de orde: a. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. c. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Al deze aspecten komen terug in deze toelichting bij het bestemmingsplan.

In het kort kan voor al deze aspecten geconcludeerd worden dat het plan voorziet in een duurzame ontwikkeling, waarbij voldoende rekening is gehouden met de verschillende (thema's binnen de) lagen. Geconcludeerd kan worden dat er geen belemmeringen voor dit plan zijn en dat het plan voorziet in een veilig en goed woon- en leefklimaat. Gemeente Eindhoven vindt het belangrijk dat een bestemmingsplan niet alleen zorgdraagt voor de ontwikkeling zelf die met het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, maar dat het plan ook bijdraagt aan andere doelen. Met name mobiliteit, groen en water (klimaatadaptatie) en duurzaamheid in het algemeen zijn thema's die veel aandacht dienen te krijgen binnen nieuwe ontwikkeling in Eindhoven. Dat is ook bij dit plan gebeurt. Door te voldoen aan de beleidskaders die gemeente Eindhoven voor deze thema's heeft gesteld, is de meerwaardecreatie aangetoond. Overige rechtstreekswerkende- of instructieregels zijn voor dit plan niet relevant. Gelet op het voorgaande past de ontwikkeling binnen de regels van de Interim omgevingsverordening.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Eindhoven

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant' (versie 1.0), die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen. Deze omgevingsvisie (versie 1.0) is gebaseerd op het bestaand beleid. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie versie 2.0 wordt de interim structuurvisie wel ingetrokken. 24

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

Brainportregio De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden. Ambitie Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities.

Eindhoven als: economische wereldspeler; gezonde en toekomstbestendige stad; een sociale, inclusieve en gastvrije stad en een authentieke stad met sterke gebieden. Van ambitie naar stedelijke opgaven Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie. De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied. De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen. Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod.

Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven: Werken aan een gezonde groei van de stad Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit Werken aan een duurzame en concurrerende economie Werken aan de energietransitie van de stad vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

25

Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid Samen werken aan de stedelijke opgaven Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven. Plangebied Onderhavige ontwikkeling voorziet met deze transformatie in de benodigde woningbouw, inclusief groene en duurzame toepassingen. Daarnaast is de cultuurhistorische waarde van dit gebied verder op een herkenbare manier meegenomen in de nieuwe ontwikkeling en voldoende afgestemd op de ensemblewaarde van de aanwezige gebouwen. Hiermee geeft het invulling aan de ambities in de Omgevingsvisie.

26

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

3.4.2

Interimstructuurvisie 2009

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

Interimstructuurvisie Eindhoven, 2009: Gebruik van de ruimte (plangebied blauw omcirkeld) Gebruik van de ruimte De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik. Onderhavig plangebied is op de op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als wonen. Deze gronden zijn primair bedoeld voor wonen, inclusief alle afgeleide wijk- en buurtgerichte functies op het gebied van (middelbaar-/ basis-) onderwijs, zorg, opvang, cultuur, religieuze voorzieningen, ontspanning en vrije tijd, groen (o.a. buurt- en wijkparken, sportfaciliteiten en -velden, buurtontmoetingsruimten), detailhandel en werken (woonwerkcombinaties en kleine bedrijven met milieucategorie 1, 2 en gedeeltelijk 3). Deze functies zijn noodzakelijk voor het functioneren van een gebied als woongebied. Zij vallen dus onder deze definitie en worden niet afzonderlijk in beeld gebracht, mede omdat hun ruimtebeslag relatief beperkt is. Onderhavige ontwikkeling voorziet in een woonfunctie en is daarmee dan ook in overeenstemming met de Interimstructuurvisie. vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

27

3.5

Volkshuisvesting

3.5.1

Regionaal beleid

Het bestemmingsplan maakt maximaal 53 woningen mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit. Voor de behoefte aan woningen, zowel naar kwantiteit als naar kwaliteit, baseren we ons op het onderzoek "Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt" van Companen. De woningbehoefte voor Eindhoven is voor de periode 2019 t/m 2023 berekend op 15.000 woningen. Deze kwantitatieve behoefte van 15.000 woningen voor de periode 2019 t/m 2023 is ook opgenomen in de Woondeal. Op 7 maart 2019 hebben de minister van Binnenlandse Zaken (BZK), de provincie Noord-Brabant en het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de Woondeal ondertekend. Met de ondertekening van de Woondeal zetten partijen zich in om de woonopgave in deze regio aan te pakken. De Woondeal helpt de gewenste versnelling van de woonopgave in Eindhoven en de andere acht gemeenten binnen het SGE te realiseren: meer woningen, op de juiste locatie en voor de goede doelgroep. De versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Dit komt in Eindhoven neer op een forse versnelling van de jaarlijkse woningbouwproductie naar ongeveer 3.000 woningen gemiddeld per jaar.

De Woondeal gaat daarnaast ook over de werking van de woningmarkt (met name op het gebied van regelgeving), de plancapaciteit (de periode tot 2040) en integrale gebiedsontwikkeling in Eindhoven. De Woondeal is een eerste stap van een langjarig partnerschap met de betrokken partijen. Versnellen woningbouwproductie Het SGE heeft behoefte aan 27.000 woningen in de periode 2019 tot en met 2023. Deze behoefteraming geldt als richtinggevend bij de versnelling van de woningbouwproductie. De minister, de provincie en het SGE hebben hierover het volgende afgesproken in de Woondeal: a. Het zwaartepunt voor het realiseren van groen-stedelijke woonmilieus ligt - zoals vastgelegd in het Afsprakenkader Wonen SGE 2017 - in de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. De minister, de provincie en het SGE volgen de ontwikkeling van deze locaties als geheel op het gebied van aantallen en exploitatie. Het zwaartepunt voor het realiseren van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring (waaronder het centrumgebied met dit plan). b. Onderzoek toont aan dat de woningbehoefte in Eindhoven de komende vijf jaar ca. 15.000 woningen bedraagt (als onderdeel van het totaal van 27.000 voor het SGE). Dit vraagt een forse versnelling van de jaarlijkse woningbouw-productie naar ca.

3.000 woningen gemiddeld per jaar. c. De minister, de provincie en het SGE onderzoeken of de versnelling kan worden uitgevoerd binnen de bestaande mogelijkheden. Indien aanpassingen nodig zijn in bijvoorbeeld provinciale beleidskaders, regelgeving of instrumenten, dan spannen de provincie en het SGE zich gezamenlijk in om deze wijzigingen door te voeren. De minister spant zich in om, indien nodig, het toepassen van bestemmingsplannen met verbrede reikwijdte mogelijk te maken. Monitoren van de woningbouwplanning en -programmering De woningmarkt is per definitie - en zeker voor de middellange en langere termijn - omkleed met de nodige onzekerheden, samenhangend bijvoorbeeld met (veranderende) demografische, economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen. Om hier goed op in te kunnen 28

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

spelen is in 2019 door het SGE en de provincie een monitoringssysteem ingericht op basis waarvan jaarlijks afspraken worden gemaakt over de woningbouwplanning en -programmering in het SGE. De richtinggevende principes uit de Brabantse Agenda Wonen en de principes uit het Afsprakenkader Wonen 2017 zijn hierbij leidraad. Uitgangspunt is te voorzien in een realistisch, flexibel planaanbod op basis waarvan woningbouwlocaties versneld en vraaggericht worden ontwikkeld. Doel van de monitoring is om steeds een actueel, gezamenlijk beeld te hebben van wat er speelt op de regionale woningmarkt, waar knelpunten zijn of dreigen en welke strategieën moeten worden ingezet om de voortgang van de woningbouwproductie te bevorderen. Afspraken in Woondeal over voldoende plancapaciteit Plancapaciteit Het SGE heeft de behoefte om tussen 2024 en 2040 tussen de 22.500 en 35.000 woningen te realiseren, waarvan voor Eindhoven tussen de 12.500 en 25.000. Om deze productie mogelijk te maken is ook hier bovenstaande formulering onder punt c. van toepassing. Ter onderbouwing gaat het SGE in 2020, in samenwerking met de provincie, de regionale woningbehoefte nader onderzoeken. De uitkomsten hiervan worden gebruikt voor een actualisatie van het woningbouwprogramma vanaf 2024, als onderdeel van het huidige Afsprakenkader.

Monitoren Op basis van het bovengenoemde monitoringssysteem bespreken de minister, Eindhoven, de provincie en het SGE jaarlijks de ontwikkeling van de feitelijke woningbouwproductie en de woningbehoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief, evenals de (harde en zachte) plancapaciteit, met specifieke aandacht voor de betaalbaarheid. Indien nodig wordt op basis van deze monitoring extra inzet gepleegd. Conclusie Deze ontwikkeling voorziet in de realisatie van 56 woningen. Dit past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven. Bovendien is de locatie gelegen binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de provinciale Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Daarmee past het binnen de regionale afspraken voor woningbouwontwikkelingen.

3.5.2

Lokaal beleid

Woonvisie De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee maken we de richting waarin we ons willen ontwikkelen duidelijk aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad. Ambitieuze stad Eindhoven groeit en dat creëert een nieuwe vraag naar wonen. Eindhoven wil verder verstedelijken. Onder stedelijkheid verstaan we een gemengde en gevarieerde omgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En een stad die tegelijk ook groen en gemoedelijk blijft. We staan voor de unieke kans om de stad als geheel, en het gebied binnen de Rondweg in het bijzonder, de komende jaren te laten groeien. We verwachten dat het inwonersaantal van Eindhoven de komende 10 jaar fors zal toenemen, harder dan de prognoses nu voorspellen. De bijzondere bevolkingsopbouw van Eindhoven (een relatief jonge bevolking) draagt daaraan bij. Die groei moet ook op het vlak van wonen gefaciliteerd worden. Tot 2030 willen we minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen de Rondweg vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

29

realiseren. Voor het gebied binnen de Rondweg staan met projecten als Strijp S, Stationsomgeving, NRE en Philips Lighting in deze periode al circa 5.000 nieuwe woningen in de planning. Daarnaast is de wens dat boven winkels wooneenheden worden gerealiseerd en kantoren worden omgebouwd tot woningen. Hierin is de markt aan zet. Eindhoven formuleert in deze Woonvisie geen concreet woningbouwprogramma, gegoten in cijfers en categorieën. Dat zou niet passen bij de rol van een gemeente anno 2015. We willen ruimte geven aan de markt om gewenste ontwikkelingen te realiseren. Zonder op voorhand aan te geven wat-waar-wanneer gebouwd moet worden. Dat doen we door gebruik te maken van een model voor de onderbouwing van de wenselijkheid van nieuwe initiatieven. Daarin vragen we van initiatiefnemers (projectontwikkelaars, corporaties, gemeentelijke grondexploitaties) om in te gaan op een aantal punten zoals bijvoorbeeld het marktsegment, het woonmilieu en de periode van oplevering. Solidaire stad Wij willen dat Eindhoven een samenleving is, waarvan iedereen onderdeel is. De meeste inwoners kunnen zelfstandig hun plaats vinden in die samenleving, sommigen hebben een steuntje in de rug nodig. We zorgen dat er voor hen een vangnet is. We hebben oog voor mensen in lastige situaties: asielzoekers, daklozen, mensen in psychische nood en ex-gedetineerden.

Door de decentralisatie in de zorg moeten meer mensen met een beperking een plek in de wijk vinden. De vergrijzing zet de komende jaren stevig door. Veel ouderen, met of zonder zorgvraag, zullen langer thuis blijven wonen. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie in bepaalde wijken is ongewenst. De sociale woningvoorraad is onderdeel van de sociale basisinfrastructuur. In theorie is in Eindhoven de sociale woningvoorraad in balans met de doelgroep. Twee ontwikkelingen vragen echter om aandacht: de samenstelling van de sociale woningvoorraad en de positie van de 13.500 huishoudens met een middeninkomen. Met de inwerkingtreding van de nieuwe woningwet 2015 moeten woningcorporaties hun woningen 'passend toewijzen'. Minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan huishoudens met een laag inkomen worden toegewezen. Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een middeninkomen. De resterende 10% sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen, maar daarbij moeten zij wel voorrang geven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen. Het aantal eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens groeit. Dit betekent een grote uitdaging.

Niet alleen in woonwensen maar ook in betaalbaarheid, want alleen wonen is relatief duur. We zetten in op transformatie en ander gebruik. Bij de transformatie van grotere kantoren, zorg- en onderwijsgebouwen kunnen (collectief) particulier opdrachtgeverschap en nieuwe woonconcepten een oplossing bieden. Ook het gebruik van eengezinswoningen door bijvoorbeeld twee eenpersoonshuishoudens, met name in het gebied buiten de Rondweg, behoort tot de mogelijkheden. Innovatieve stad We gaan partijen uitdagen om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. En ook in de aanpak van de bestaande voorraad en in de transformatie van kantoren en zorggebouwen is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Een andere ontwikkeling is het zogenaamde flexwonen. Tot voor kort kende de woningmarkt een vrij overzichtelijk aanbod: koop- of huurwoningen, zelfstandige of onzelfstandige woonruimten, grondgebonden woningen of appartementen. Maar de vraagkant is de afgelopen jaren sterk veranderd. Er komen steeds meer groepen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte. Denk bijvoorbeeld aan studenten, expats, arbeidsmigranten, mensen die een echtscheiding achter de rug hebben, ex-gedetineerden en mensen die uit een opvangvoorziening komen.

Deze mensen zijn op zoek naar goede tijdelijke huisvesting, met passende voorzieningen, die snel beschikbaar is en tegen een prijs die past bij hun budget. 30

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

Dit flexwonen wordt een belangrijke nieuwe woonvorm in Eindhoven. Het biedt tevens kansen voor de transformatie van leegstaand vastgoed. Verder willen we in de koopsector dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door het stimuleren (collectief) particulier opdrachtgeverschap. En we willen dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor de huishoudens met een hoger inkomen. Ook in de huursector is er sinds de herziening van de Woningwet meer aandacht voor mede-eigendom en zelfbeheer, bijvoorbeeld via het model van wooncoöperaties. Wooncoöperaties zijn een soort tussenvorm van huur en koop. Samen met de corporaties willen we de vraag naar deze eigendoms- en beheervorm en de mogelijkheden in Eindhoven onderzoeken. 3.5.3

Kamerverhuur en woningsplitsing

Op 12 juni 2018 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing' vastgesteld. Tot het moment van inwerkingtreding van dit paraplubestemmingsplan, werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel een zelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende plangebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen. 3.5.4

Woningbehoefte

Kwalitatieve behoefte Uit het meest recente regionaal woningmarktonderzoek (2018) blijkt dat er nog een grote behoefte is aan sociale huurwoningen. In het huursegment zijn de grootste tekorten in de betaalbare huurprijsklasse (€ 418 tot € 711). In absolute zin is dit het grootste theoretische tekort in alle prijsklassen van zowel huur als koop. Daarnaast blijkt uit dit onderzoek dat een theoretisch tekort aan appartementen in alle subregio's zichtbaar is. In Eindhoven is het theoretisch tekort naar appartementen groter. Daarnaast volgt uit de woonvisie van de gemeente dat 'in 2026 50.000 sociale huurwoningen beschikbaar moeten zijn, 10.000 meer dan nu'. In het plangebied zijn maximaal 53 woningen toegestaan. Gemeente Eindhoven heeft met initiatiefnemer afgesproken dat minimaal 50% van het aantal woningen toegekend moeten worden aan de woningsegmenten sociale huur, sociale koop, middeldure koop en/of middeldure huur. Zodoende mag maximaal 50% van de woningen worden uitgegeven in de segmenten dure huur- en/of koopwoningen. Gelet op deze afspraken voortkomend uit de getekende anterieure overeenkomst d.d. 14 mei 2019 tussen Initiatiefnemer en gemeente Eindhoven, voorziet dit plan in een deel van de kwalitatieve behoefte. Kwantitatieve behoefte Uit het bovenstaande en paragrafen 3.2.3 en 3.5.1 blijkt dat ook kwantitatief voldoende ruimte is om deze woningen te realiseren.

Deze ontwikkeling voorziet zowel in een kwalitatieve behoefte als kwantitatieve behoefte. Daarnaast sluit dit plan aan bij de gemeentelijke woonvisie.

vastgesteld IV Stratum buiten de Ring (Tivoliterrein) Gemeente Eindhoven

31

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.6.1

Archeologie

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise. De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken. De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.