Bijlage 1a - Bestemmingsplan VII De Bergen (Grote Berg 11-21)

Vastgesteld bestemmingsplan

VII De Bergen (Grote Berg 11-21)

Mei 2023

VII De Bergen (Grote Berg 11-21)

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging plangebied

7

1.3

Vigerend bestemmingsplan

8

1.4

Leeswijzer

9

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

11

2.1

Huidige situatie

11

2.2

Toekomstige situatie

13

Hoofdstuk 3 Beleidskader

15

3.1

Rijksbeleid

15

3.2

Provinciaal beleid

17

3.3

Regionaal beleid

24

3.4

Gemeentelijk beleid

27

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

37

4.1

Luchtkwaliteit

37

4.2

Geluid

39

4.3

Bodem

40

4.4

Externe veiligheid

42

4.5

Bedrijven en milieuzonering

45

4.6

Ecologie

46

4.7

Cultuurhistorie

48

4.8

Archeologie

52

4.9

Verkeer en parkeren

54

4.10

Bezonningsstudie

56

4.11

Duurzaamheid en gezondheid

57

4.12

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

60

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

61

5.1

Inleiding

61

5.2

Beleid

61

5.3

Eindhovense klimaattoets

65

5.4

Beschrijving watersysteem plangebied

68

5.5

Toekomstige situatie van het watersysteem

70

Hoofdstuk 6 Juridische Vormgeving

73

6.1

Algemeen

73

6.2

Planmethodiek

73

6.3

Verbeelding

73

6.4

Planregels

73

2

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 7 Financieel-economische uitvoerbaarheid

75

7.1

75

Kostenverhaal

Hoofdstuk 8 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

77

8.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

77

8.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

77

8.3

Inspraak

77

8.4

Omgevingsdialoog

77

8.5

Zienswijzen

78

8.6

Ambtshalve aanpassingen

78

Bijlagen bij toelichting

79

Bijlage 1

Ladderonderbouwing

81

Bijlage 2

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

93

Bijlage 3

Bodemonderzoek

133

Bijlage 4

Quickscan Flora en fauna

197

Bijlage 5

Stikstofberekening

221

Bijlage 6

Parkeren

243

Bijlage 7

Parkeerberekening fiets

257

Bijlage 8

Bezonningsstudie

261

Bijlage 9

Programma van Eisen

269

Bijlage 10

Klimaat rekentool gemeente + installatietekeningen

313

Bijlage 11

Groenplan Landschap ontwerp

343

Bijlage 12

Aanvullende stukken waterberging

361

Bijlage 13

Aanmeldingsnotitie m.e.r.

375

Bijlage 14

Omgevingsdialoog

389

Regels

419

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

421

Artikel 1

Begrippen

421

Artikel 2

Wijze van meten

427

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

429

Artikel 3

Wonen

429

Artikel 4

Waarde - Archeologie 2

431

Artikel 5

Waarde - Cultuurhistorie - 1

433

Hoofdstuk 3 Algemene regels

435

Artikel 6

Anti-dubbeltelregel

435

Artikel 7

Algemene gebruiksregels

437

Artikel 8

Algemene afwijkingsregels

439

Artikel 9

Overige regels

441

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

3

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

443

Artikel 10

Overgangsrecht

443

Artikel 11

Slotregel

445

Bijlagen bij de regels

447

Bijlage 1

448

4

Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

5

6

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om het bestaande pand aan de Grote Berg 11 - 21 te Eindhoven te amoveren om ruimte te maken voor de realisatie van 27 woningen aan de rand van het centrum van Eindhoven. Eveneens zullen er (fiets)parkeervoorzieningen worden gerealiseerd, een groen dak, een binnenzwembad en een gezamenlijke groene buitenruimte. Het plangebied staat kadastraal bekend als Woensel, sectie D, nummers 1114, 1713, 1714, 2034 en 2035 en kent een oppervlak van circa 1.626 m². De beoogde ontwikkeling past in functionele zin binnen het geldende bestemmingsplan 'De Bergen' (vigerend 23 november 2011), waarin het plangebied de bestemming 'Gemengd - 1' heeft. Echter zal de ontwikkeling plaatsvinden op een locatie waarvoor slechts gedeeltelijk een bouwvlak aanwezig is. Voorliggend bestemmingsplan betreft het nieuwe juridisch-planologische kader voor het plangebied. Er wordt aangetoond dat het initiatief haalbaar is en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Grote Berg, nabij de T-splitsing met de Paradijslaan te Eindhoven, ten noordwesten van het Stadhuis Eindhoven. Het plangebied is gelegen in het stedelijk gebied, binnen de ring van Eindhoven in de wijk Bergen. Onderstaande afbeelding geeft de globale ligging van het plangebied weer.

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

7

Figuur 1 Ligging plangebied

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Op de locatie van de Grote Berg 11 - 21 rust momenteel de bestemming 'Gemengd - 1' binnen het vigerende bestemmingsplan 'VII De Bergen', welke is vastgesteld op 23 november 2011 door de gemeenteraad van Eindhoven. Het is gelegen in gemengd stedelijk gebied met verschillende functies zoals 'Wonen', 'Kantoor', 'Gemengd - 1', 'Cultuur en Ontspanning - uit te werken', 'Bedrijf', 'Horeca' en 'Maatschappelijk'. Op de locatie zijn eveneens twee paraplubestemmingsplannen vigerend: Paraplubestemmingsplan waterberging, vastgesteld op 24 november 2020; Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing, vastgesteld op 24 mei 2022. Een paraplubestemmingsplan is een partiële herziening van meerdere bestemmingsplannen. Op één of meer aspecten worden diverse bestemmingsplannen met een paraplubestemmingsplan aangepast of aangevuld, voor het overige blijven de desbetreffende 8

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

bestemmingsplannen van kracht. Met voorliggend bestemmingsplan is indien noodzakelijk, rekening gehouden met de vigerende bestemmingsplannen. De regels van het vigerende bestemmingsplan laten het niet toe om op deze locatie woningen te realiseren. Op de locatie van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling is momenteel slechts gedeeltelijk een bouwvlak aanwezig. Om 'Wonen' op de locatie van het plangebied mogelijk te maken dient een bestemmingsplanprocedure doorlopen te worden.

Figuur 2 Uitsnede vigerende bestemmingsplan

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen en de toetsing aan het vigerende bestemmingsplan plaatsvindt. De daaropvolgende hoofdstukken vormen de verantwoording van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de wijze van bestemmen aangegeven. In de laatste hoofdstukken komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

9

10

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

2.1

Beschrijving bestaande situatie

Huidige situatie

Het plangebied is gelegen in de wijk Bergen van stadsdeel Centrum aan Grote Berg en nabij de T-splitsing met de Paradijslaan. De wijk Bergen wordt begrensd door de wegen de Wal, Willemstraat, Vonderweg, Mauritsstraat, Edenstraat en het Anne Frankplantsoen. De naam Bergen is afkomstig van enkele zandheuvels welke net ten zuiden van het kernwinkelgebied gelegen zijn. De Grote Berg is samen met de Kleine Berg en de Bergstraat een van de belangrijkste straten van de wijk. De wijk Bergen kenmerkt zich door de diverse (eet)cafés en artistieke kunst-, boek- en antiekwinkeltjes. De wijk is een van de oudste wijken van Eindhoven. De Grote berg ligt in het verlengde van de Kerkstraat (straat van en naar het centrum van Eindhoven). De Grote Berg geldt als een van de ontsluitingswegen vanaf het centrum van Eindhoven in westelijke richting.

Figuur 3 Ligging Bergen t.o.v. Eindhoven

Het plangebied wordt in het noorden begrensd door de Grote Berg. Ten oosten/zuidoosten wordt het plangebied begrensd door de aangrenzende bestemming 'Cultuur en Ontspanning nader uit te werken'. In het zuiden wordt het plangebied begrensd door woningen gelegen aan de Luciferstraat. Ten westen grenst het plangebied aan kleinschalige detailhandel en restaurants. Op de locatie van het plangebied staan momenteel enkele panden waarbinnen eveneens kleinschalige detailhandel plaatsvindt op de begane grond. Op de verdiepingen is wonen toegestaan. Aan de overzijde van de Grote Berg is een verscheidenheid aan bedrijven en restaurants gelegen waaronder een grillroom, een kapperszaak en een academie voor make-up, fashion en haar. Aan de achterzijde van het pand bevindt zich een parkeerplaats. De parkeerplaatsen aan de achterzijde van het pand zijn te bereiken via de Grote Berg, aan de noordoostzijde van het plangebied. Het plangebied en de directe omgeving is vrijwel volledig verhard waarbij een veelvoud van de bestaande gebouwen beschikken over platte daken. Onderstaand zijn enkele afbeeldingen opgenomen welke een sfeerimpressie geven van de huidige situatie van het plangebied.

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

11

Figuur 4 Ligging plangebied

Figuur 5 Huidige situatie plangebied

12

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

2.2

Toekomstige situatie

Door MIBA bouwmanagement is een ruimtelijke initiatief opgesteld, dat heeft geresulteerd in een plan om 27 wooneenheden inclusief (fiets)parkeerplaatsen te realiseren op een locatie waar op dit moment detailhandel gelegen is. De huidige bebouwing zal worden geamoveerd om ruimte te creëren voor de realisatie van de nieuwe gebouwen met appartementen, (fiets)parkeerplaatsen en een inpandige zwembad. Het pand is gelegen aan de Grote Berg. Met de herontwikkeling wordt optimaal gebruik gemaakt van het stedelijk gebied van Eindhoven in een dichtbevolkt gebied en zorgt voor een ruimtelijke ontwikkeling waar ruime vraag naar is binnen de gemeente Eindhoven. Op het terrein zullen twee gebouwen worden gerealiseerd. Een van de gebouwen is gelegen aan de Grote Berg, het andere gebouw is gelegen op het achterterrein. De maximale bouwhoogte van de gebouwen bedraagt circa 13,7 meter. Het achterterrein is te bereiken door een doorgang in het pand aan de Grote Berg. In de doorgang zijn eveneens fietsenstallingen voorzien. Het gebouw aan de Grote Berg wordt voorzien van een plat dak waarop een groene inrichting is voorzien en zonnepanelen worden gerealiseerd. Ook het achterterrein kent een groene uitstraling.

Figuur 6 Sfeerimpressies toekomstige situatie

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

13

De buitenruimte krijgt een groene uitstraling. Ook het dak aan het gebouw van de Grote Berg wordt voorzien van een groene inrichting (groen dak). Tussen het gebouw aan de Grote Berg en het gebouw op het achterterrein wordt een fietsenberging gerealiseerd. In het pand aan de Grote Berg wordt een gemeenschappelijke ruimte gecreëerd. Op het oostelijke deel van het gebouw aan de Grote Berg worden twee parkeerplaatsen gerealiseerd die plaats bieden aan twee deelauto's. De voorgenomen ontwikkeling leidt tot een duidelijke en sterke kwaliteitsimpuls van het ruimtelijke beeld van de omgeving.

Figuur 7 Plattegrond begane grond

14

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In de nationale omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie aan voor de toekomstige ontwikkelingen van de leefomgeving in Nederland. In Nederland staan we voor urgente maatschappelijke opgaven die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal gelden zoals klimaatverandering, de energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een perspectief om voort te bouwen op bestaande landschappen en historische steden. In de NOVI zijn vier prioriteiten opgesteld: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Doorwerking plangebied In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen. Daarnaast betreft de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een dermate lokaal initiatief dat er geen nationale belangen in het spel zijn. 3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling. Doorwerking plangebied Aangezien er ter plaatse van het plangebied geen specifieke nationale belangen spelen, heeft het Barro geen directe doorwerking in voorliggend bestemmingsplan.

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

15

3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: "De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zee-haventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden.

Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Doorwerking plangebied Met onderhavige ontwikkeling wordt de realisatie van nieuwe wooneenheden mogelijk gemaakt. Gezien het in dit initiatief om de toevoeging van maximaal 27 wooneenheden gaat, is een toetsing van het initiatief aan de ladder voor duurzame verstedelijking in basis noodzakelijk. Het gaat hierbij om de sloop van bestaande panden en het realiseren van nieuwbouw. Op de locatie zal de functie worden veranderd. De beoogde ontwikkelingen aan de Grote Berg in Eindhoven betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit blijkt uit het volgende: 1. De planlocatie heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming 'gemengd'.

Wonen op de verdieping is op deze locatie niet toegestaan, waardoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is. 2. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Het initiatief om 27 appartementen (wonen) te realiseren past binnen deze definitie. 3. Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien het een toevoeging van 27 woningen betreft, wordt het initiatief gezien als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Doordat de voorgenomen ontwikkeling een stedelijk ontwikkelingsproject betreft is het noodzakelijk om de Ladder voor duurzame verstedelijking te doorlopen. Navolgend worden de belangrijkste conclusies van de Ladder weergegeven. De volledige Ladderonderbouwing Ladderonderbouwing is als bijlage toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan. Kwantitatieve behoefte De bevolking en het aantal huishoudens in de gemeente Eindhoven en het Stedelijk Gebied Eindhoven nemen de komen jaren aanzienlijk toe. Het aantal huishoudens groeit harder dan de inwoners, wat duidt op een toename van kleinere huishoudens (vaak een- en tweepersoons).

Als afgeleide hiervan en rekening houdend met bestaande tekorten binnen de woningvoorraad is er in de gemeente Eindhoven de komende jaren een flinke woningbehoefte van circa 48.700 woningen en bijna 53.900 woningen in het Stedelijk Gebied. In de gemeente Eindhoven zouden tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. Tegelijkertijd is ook de bestaande plancapaciteit in zowel de gemeente als het Stedelijk Gebied hoog. De totale plancapaciteit is in beide gebieden hoger dan de kwantitatieve 16

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

behoefte en voor de gemeente geldt zelfs dat de harde plancapaciteit hoger is dan de behoefte. Wanneer echter rekening wordt gehouden met de (trendmatig) verwachte sloop van bestaande woningen, blijkt dat de harde plancapaciteit onvoldoende is om aan de woningbehoefte te voldoen. Voor de gemeente Eindhoven volgt dan dat er de 5 jaar een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren. De ontwikkeling past binnen de Woondeal die begin 2019 is getekend door het ministerie, de provincie en het Stedelijk Gebied. Hiermee is onderkend dat er snel meer woningen nodig zijn en er wordt ingezet op een versnelling van de woningbouwopgave in Eindhoven met circa 3.000 woningen per jaar tot en met 2023. Het centrum van Eindhoven is aangemerkt als een belangrijke ontwikkellocatie. Kwalitatieve behoefte Beleidsmatig zetten het Stedelijk Gebied en de gemeente Eindhoven in op een grote diversiteit een woningen en woonmilieus. Met voldoende woningen in alle segmenten wil Eindhoven er zijn voor elke doelgroep. In Eindhoven wordt rekening gehouden met een flinke toename van een- en tweepersoons huishoudens en een toenemende vraag naar centrumstedelijk wonen. Deze combinatie vraagt om woningen in en nabij het centrum die aansluiten bij de behoefte van kleinere huishoudens.

Centrum-stedelijk is er veel vraag naar huurappartementen en binnen de vrije huursector is er veel vraag naar huurwoningen in het middensegment. De huidige verhouding van de woningvoorraad in het centrum van Eindhoven sluit hier bij aan.

De woningvoorraad in het centrum bestaat voor 93% uit meergezinswoningen en tweederde van de voorraad betreft huurwoningen in de vrije sector. Rekening houdend met een sterke groei van kleinere huishoudens in het centrum en de behoefte aan huurwoningen in het middensegment betekent dit dat er ook in kwalitatieve zin behoefte is aan het huidige initiatief. Het huidige initiatief is binnenstedelijk en betreft appartementen in de vrije huursector. Het gaat om appartementen die qua omvang geschikt zijn voor een- en tweepersoons huishoudens. Hoewel het segment vooralsnog onbekend is, is naar verwachting ten minste sprake van middenklasse huur. Daarnaast is sprake van herstructurering op een inbreidingslocatie. Door middel van tuinen, dakgroen en waterberging wordt bovendien invulling gegeven aan milieuaspecten, verduurzaming en de wens van meer groen in de stad.

3.2

Provinciaal beleid

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

17

3.2.1

De Brabantse Omgevingsvisie

Brabantse Omgevingsvisie De provincie wil alvast gaan werken volgens de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet.

De Provinciale Staten hebben daarom op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' vastgesteld. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Doorwerking plangebied De provincie wil het gesprek over stedelijke ontwikkeling dat in de afgelopen decennia werd gedomineerd door de vraag: 'wat moeten we nog toevoegen', ombuigen naar het gesprek over: 'welke opgave en kansen liggen er in het bestaand stedelijk gebied en de bestaande gebouwenvoorraad?' Uitbreiding van het bestaande stedelijk gebied in steden en dorpen is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag.

Herbestemmen is het nieuwe bouwen: Als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen interessante kansen voor het toekomstbestendig maken van het stedelijk gebied en ook voor het creëren van ruimte voor nieuwe economische ontwikkelingen en voor woningbouw! De komende 10 jaar ligt er een forse woningbouwopgave (ca 120.000 woningen), daarna loopt de woningbouwopgave in omvang terug. De ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, betreft het amoveren van bestaande bebouwing ten behoeve van het realiseren van twee nieuwe gebouwen met circa 27 appartementen, binnen bestaand stedelijk gebied, op een goed bereikbare locatie in het centrum van Eindhoven. Met de voorgestane ontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit in het gebied verbeterd. De transformatie van het bestaande kantorenpand voorziet in een duurzame ontwikkeling doordat de ontwikkeling plaatsvindt in het bestaand stedelijk gebied van Eindhoven. Daarnaast wordt het gebouw aan de Grote Berg voorzien van een plat dak dat wordt ingericht als groen dak. Ook de tuin krijgt een natuurlijke inrichting waardoor de negatieve effecten van klimaatverandering binnen het plangebied worden geminimaliseerd.

Tevens heeft een groen dak ook een energiezuinige functie doorat het gebouw beter geïsoleerd wordt en een verkoelende werking ervaart van het dak waardoor er tijdens warme periodes energie wordt bespaart voor het verkoelen van de wooneenheden. Mogelijk worden zonnepanelen geplaatst voor het opwekken van duurzame energie. Het planvoornemen voldoet hiermee aan de Brabantse Omgevingsvisie.

18

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

3.2.2

Structuurvisie Noord-Brabant 2010 (partiële herziening 2014)

Provinciale Staten hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor elk van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Doorwerking plangebied Het beoogde ruimtelijk initiatief heeft geen invloed op de opgestelde ambities. Wel moet deze ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In hoofdstuk 4 wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling aan deze aspecten voldoet. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de Omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

19

3.2.3

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is vastgesteld op 25 oktober 2019. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, zo vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen (Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en Verordening wegen). De onderwerpen die in de verordening staan, komen uit de provinciale omgevingsvisie en structuurvisie. De onderwerpen die in de Verordening Ruimte stonden en nu dus in de Interim omgevingsverordening, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. De provincie wil de ruimtelijke kwaliteit van Brabant bevorderen. Dat betekent dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen een bijdrage dienen te leveren aan de kernkwaliteiten van Brabant en dat gemeenten bij ruimtelijke afwegingen het principe van zorgvuldig ruimtegebruik moeten toepassen. Hiermee wordt beoogd de groei en de spreiding van het stedelijk ruimtebeslag op het buitengebied af te remmen. Het provinciale beleid is al jaren gericht op het bundelen van de verstedelijking.

Dit betekent dat de realisering van woningbouw, bedrijventerreinen, overige stedelijke voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in de stedelijke concentratiegebieden (bestaand stedelijk gebied van de grotere kernen). Nieuw ruimtebeslag buiten deze gebieden kan slechts als inbreiding of herstructurering in bestaand stedelijk gebied niet tot de mogelijkheden behoren. Zorgvuldig ruimtegebruik is dat als basisprincipe is opgenomen vanuit de zorg voor een goede omgevingskwaliteit, is hierbij uitgangspunt. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaatsvindt binnen 'Stedelijk gebied' en dat de ruimte binnen 'Stedelijk gebied' zo goed als mogelijk wordt benut. Hierbij past ook dat er wordt gekeken naar eventuele hergebruiksmogelijkheden van leegstaand of leegkomend erfgoed, zoals industriële complexen, kloosters, verzorgingshuizen et cetera. Doorwerking plangebied Eindhoven is aangewezen als concentratiegebied binnen het 'Stedelijk gebied'. Voor het bouwen van woningen binnen het 'Stedelijk gebied' geldt als voorwaarde dat dit past binnen de regionale afspraken die over wonen zijn gemaakt. Het bevorderen van zorgvuldig ruimtegebruik staat hierbij centraal en is uitgangspunt voor elke stedelijke ontwikkeling.

Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaatsvindt binnen het 'Stedelijk gebied' en dat de ruimte binnen het 'Stedelijk gebied' zo goed als mogelijk wordt benut. De stedelijke ontwikkeling dient duurzaam te zijn. Hierbij wordt er rekening gehouden met een goede omgevingskwaliteit met veilige en gezonde leefomgeving, bevordert het ruimtegebruik, geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie van duurzame energie, houdt rekening met klimaatverandering, geeft optimale invulling aan duurzame mobiliteit en draagt bij aan duurzame concurrerende economie. De beoogde transformatie past binnen de regionale afspraken die gemaakt zijn over woningbouw en er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

20

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

3.2.4

Brabantse agenda wonen (2017)

Naar aanleiding van een motie van Provinciale Staten heeft de provincie Noord-Brabant in 2017 de Brabantse Agenda Wonen (BAW) opgesteld. De BAW is enerzijds gericht op het versnellen van de woningbouwproductie om het kwantitatieve woningtekort in te lopen. Anderzijds richt de agenda zich op een meer integrale aanpak van de woningbouwopgave, waarbij regionale afstemming, inspelen op kwalitatieve woonwensen en verbinding met thema's als economie, mobiliteit, duurzaamheid, sociale veerkracht en erfgoed centraal staan. In de BAW zijn deze ambities en doelstellingen vertaald in vier actielijnen en zes richtinggevende principes, die in onderstaande infographic zijn weergegeven. Deze lijnen en principes geven aan waarop de komende jaren de accenten liggen als het gaat om het bouwen en wonen in Brabant.

Figuur 8 Ambities en doelstellingen

Doorwerking plangebied De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling betreft de realisatie van 27 wooneenheden aan de rand van het centrum van Eindhoven. De appartementen worden voorzien op een locatie dat vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

21

momenteel in gebruik is voor gemengde doeleinden. De huidige bebouwing zal worden geamoveerd om zodoende ruimte te creëren voor de realisatie van de wooneenheden. Hierdoor is er sprake van inbreiding/transformatie van de voorgenomen locatie. Daarnaast speelt de ontwikkeling in op de stijgende vraag naar huurwoningen in de vrije sector. Het planvoornemen is daarmee in overeenstemming met de Brabantse agenda wonen. 3.2.5

Afsprakenkader wonen 2017-2022

Zowel in de gemeente Eindhoven als in de overige SGE-gemeenten is de woningbehoefte groter dan de totale harde plancapaciteit. De sterke economische groei in de Brainportregio stelt de gemeenten in het SGE voor de dubbele opgave om voldoende woningen toe te voegen om de groei van de bevolking te kunnen opvangen, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Om dit te realiseren, besloten de negen gemeenten in 2017 woningbouwafspraken te maken en de woningbouwproductie programmatisch af te stemmen vanuit een gezamenlijke visie op wonen. In het Afsprakenkader wonen 2017 hebben de SGE-gemeenten vastgelegd dat zij majeure en nieuwe projecten gefaseerd en gezamenlijk ontwikkelen, zodat deze elkaar versterken en niet beconcurreren. Ook is in het Afsprakenkader Wonen opgenomen dat hierbij bij voorkeur gekozen wordt voor inbreiding en transformatie. Nieuwe uitbreidingslocaties worden in principe de komende jaren niet meer toegevoegd. Sinds de vaststelling van het afsprakenkader in 2017 is de druk op de woningmarkt verder toegenomen. Het afsprakenkader is daarom in 2022 geactualiseerd. Het uitgangspunt blijft om bij de woningbouwproductie regionaal samen te werken en zoveel mogelijk in te zetten op inbreiding.

De belangrijkste doelstelling van het Afsprakenkader wonen 2022 is om tempo te maken en volop in te zetten op nieuwe woon- en leefkwaliteiten, alsmede behoud en versterking van leefmilieus met een gevarieerd woningaanbod voor alle doelgroepen. Doorwerking plangebied De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling voorziet in het realiseren van 27 wooneenheden op de locatie waar reeds bebouwing aanwezig is. Hierbij wordt de huidige bebouwing geamoveerd om ruimte te creëren voor de realisatie van de wooneenheden. Hierdoor is sprake van transformatie van een gebied dat gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Derhalve kan worden verondersteld dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling in lijn is met het Afsprakenkader wonen 2017. 3.2.6

Woondeal 2019 - 2023

Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. Deze versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Voor Eindhoven komt dit neer op een productie van 15.000 woningen, gemiddeld 3.000 per jaar. Dit komt overeen met de in het onderzoek Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt (2018) geraamde behoefte. In navolging van het Afsprakenkader Wonen SGE 2017, is in de Woondeal vastgelegd dat de ontwikkeling van groen-stedelijke woonmilieus zich zal concentreren op de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. Het zwaartepunt voor de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. Naast het Afsprakenkader wonen 2017 is de Brabantse Agenda Wonen een belangrijke leidraad bij de uitvoering van de Woondeal. Doorwerking plangebied De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling is gelegen binnen de Ring van Eindhoven en betreft de realisatie van 27 wooneenheden in de vorm van appartementen. Dit betreft een centrum-stedelijk woonmilieu en voldoet daarmee aan de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven. 22

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

3.2.7

Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021

Als onderdeel van de uitvoering van de Woondeal, hebben de gemeenten in het SGE in 2020 gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040. Kwantitatieve opgave In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040. In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen in de gemeente en de regio is met name tot en met 2030 fors, zo noemt de provinciale bevolkingsprognose (2020). In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren. Kwalitatieve opgave Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte.

De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder. Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens. De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum.

Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven. Specifieke doelgroepen De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extra muraliseringsbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien. Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

23

wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten. De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten. In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast. De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland).

Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte. Doorwerking plangebied Uit de kwalitatieve opgave blijkt dat, afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt, 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uitgaat naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Daarnaast blijkt dat er een stijgende vraag is naar een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven. De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling voorziet in het realiseren van 27 appartementen aan de rand van het centrum van Eindhoven en speelt hiermee in op de stijgende vraag naar appartementen in dit gebied. De voorgenomen ontwikkeling is daarmee in lijn met het regionaal woningbehoefteonderzoek 2021.

3.3

24

Regionaal beleid

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

3.3.1

Volkshuisvesting

Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 27 woningen mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat. In de periode tot 2040, maar vooral op de korte termijn (tot 2025), is er in Eindhoven en in de regio nog een grote behoefte aan meer woningen. De negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) stemmen onderling en met de provincie Noord-Brabant af hoe deze opgave wordt ingevuld. De gemeente Eindhoven streeft ernaar om tot 2025 gemiddeld 3.000 woningen per jaar aan de voorraad toe te voegen. Binnen de Ring ligt het zwaartepunt hierbij op de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus. Dit volgt uit de Woonvisie 2015. Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningbouwcapaciteit in het gebied binnen de Rondweg (Ring) realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft.

Bijzondere aandacht gaat uit naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen. De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is en streeft daarom naar een goede spreiding van bijzondere doelgroepen over de stad. Verder wil de gemeente innovaties in de bouw, transformatie van kantoren en zorgvastgoed en de ontwikkeling van flexwoningen stimuleren. Tot slot wil de gemeente bereiken dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, waarbij zelf bouwen niet alleen bereikbaar moet zijn voor huishoudens met een hoger inkomen. In 2020 is de woonvisie 2015 uitgewerkt in een woonprogramma voor de periode 2021-2025, waarin het accent nog wat sterker wordt gelegd op versnelling van de woningbouwproductie. Tegelijkertijd blijft de gemeente streven naar een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners (ook de kwetsbare) een betaalbare woning kunnen vinden. Met het oog hierop streeft de gemeente ernaar de nieuwbouwproductie voor minimaal 20% uit sociale huurwoningen te laten bestaan. Daarnaast zijn er in het woningbouwprogramma streefpercentages opgenomen voor middenhuur (15%), sociale koop (25%), middeldure koop (25%) en dure koop (15%). Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden.

De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Onderhavig ruimtelijk initiatief voorziet slechts in een bestemmingsplan voor het toevoegen van 27 woningen in een stedelijke kern. Regionale afstemming is derhalve niet noodzakelijk.

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

25

3.3.2

Samenwerkingsagenda 2018-2025

Vanaf 2004 is de gemeente Eindhoven actief in het samenwerkingsverband Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE). In de SGE wordt op basis van een bestuursconvenant concrete afspraken gemaakt op onderwerpen waar door samenwerking een verschil gemaakt kan worden. Wonen is een voorbeeld van een onderwerp waar een actieprogramma aan gekoppeld is. Door de huidige druk op de woningmarkt is gebleken dat het voor bepaalde doelgroepen steeds lastiger is om een geschikte woning te vinden welke bij de wensen en het inkomen past. Actieprogramma wonen Een sterk Stedelijk Gebied Eindhoven vraagt om voldoende goede woningen en onderscheidende en aansprekende woonmilieus. De Eindhovense woningmarkt werkt regionaal. De trend is dat mensen verhuizen binnen stedelijk gebied, maar zijn hierbij niet gebonden aan één gemeente of kern. Eindhoven is een gemeente waar veel starters zich vestigen. De diversiteit aan woonmilieus in stedelijk gebied is groot. Deze diversiteit dient in de komende periode verder uitgebreid te worden. Hierbij wordt rekening gehouden met de demografische ontwikkelingen en wordt de bouw voor eigen lokale behoefte geminimaliseerd om de autonome groei op te vangen. In de samenwerking Stedelijk Gebied Eindhoven zijn concrete afspraken gemaakt voor de periode van 2018-2015, verdeeld in zes categorieën: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Bestuursopdracht: Acties voor de korte termijn; Gezamenlijke visie op Wonen voor het Stedelijk Gebied Eindhoven; Gezamenlijke programmeringsafspraken voor het Stedelijk Gebied Eindhoven; Samenwerking met partners; Woonruimteverdeling; Monitoren en kennisontwikkeling.

In deze zes categorieën komt het beleidsstuk 'Afsprakenkader Wonen 2017' regelmatig terug.

In dit document wordt onder andere ruim baan gegeven aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het bestaand stedelijk gebied zoals dat is aangegeven in de provinciale Verordening Ruimte 2014. Doorwerking plangebied Het ruimtelijk initiatief is in lijn met de Samenwerkingsagenda 2018-2015 doordat het hier gaat om een transformatie van een bestaande bebouwde locatie in de stad Eindhoven, welke ruimte biedt aan wooneenheden voor middeninkomens. Door de toevoeging van deze woonvorm wordt de mix woonvormen gestimuleerd wat het woonmilieu positief beïnvloedt. 3.3.3

Visie op Wonen - Stedelijk Gebied Eindhoven

In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes. De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio. De Brainport principes zijn: 1. Koesteren van identiteit 2. Ruimte voor innovatie 26

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

3. 4. 5. 6. 7.

Wauw-factor Invloed voor bewoners Aantrekkelijk en gevarieerd woonmilieu Benutting regionaal schaalniveau Gezonde verstedelijking

Doorwerking plangebied De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling betreft de realisatie van 27 wooneenheden. De cultuurhistorisch waardevolle gevel wordt in ere hersteld waardoor de identiteit vanaf de Grote Berg gekoesterd wordt. Met het planvoornemen worden innovatieve maatregelen getroffen, waaronder het realiseren van een warmtepomp en zonnepanelen. Daarnaast worden infiltratiekratten gerealiseerd voor het verwerken van overtollig hemelwater. Ook worden de daken benut ten behoeve van het implementeren van groene daken. De tuin wordt eveneens natuurlijk ingericht. Dit zorgt niet alleen voor een aantrekkelijk woonmilieu, maar ook voor een gezonde leefomgeving binnen het plangebied.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Eindhoven

De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Daarom zet Eindhoven randvoorwaardelijk in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Mede door de sterke economische positie blijft de Brainportregio Eindhoven groeien. Dit vraagt om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die geboden wordt door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring wordt duurzaam omgegaan met de (groene) ruimte die de stad heeft. De kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied worden hierdoor behouden. Door het verschil tussen de ambitie van de gemeente en de huidige stand van zaken in Eindhoven zijn er zes stedelijke opgaven opgesteld: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Werken aan een gezonde groei van de stad Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit Werken aan een duurzame en concurrerende economie Werken aan de energietransitie van de stad Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid

Het is een opgave om voldoende betaalbare woningen voor alle inwoners te realiseren in de wijken. De gemeente Eindhoven gaat samen met de partners bouwen aan wijken met een gemengd woningaanbod. Nieuwe ontwikkelingen moeten een bijdrage leveren aan de sociale cohesie, aan ruimtelijke kwaliteit en inclusiviteit. Doorwerking plangebied Het planvoornemen voorziet in de realisatie van wooneenheden voor middeninkomens op een locatie waar momenteel reeds bebouwing is ten behoeve van detailhandel en kantoren. Dit is een ontwikkeling die de sociale cohesie en inclusie vergroot. Ook wordt het ruimtelijk initiatief voorzien in een gebied binnen de Ring van Eindhoven waardoor hier een verdichting optreedt. De ontwikkeling voorziet eveneens in een natuurlijke inrichting van de buitenruimte waardoor het groene karakter van de stad versterkt wordt. Het planvoornemen voldoet daarmee aan de vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

27

aspecten zoals benoemd in de Omgevingsvisie Eindhoven. 3.4.2

Klimaatplan 2016-2020

De klimaatplan bestaat uit twee delen. Deel A richt zich voornamelijk op klimaatmitigatie in de vorm van CO2 reductie. Deel B focust zich voornamelijk op het aspect klimaatadaptatie waarbij de omgeving wordt aangepast op de huidige klimaatverandering en toekomstige scenario's. Deel A Klimaatmitigatie is CO2- reductie In de 'Klimaatverordening Eindhoven 2016´ zijn de doelen kwantitatief vastgelegd: In 2050 moet de CO2-emissie met 95% zijn verminderd ten opzichte van 1990 en in 2030 met 55%. Dit is een ambitieuze doelstelling die van alle partijen in de gemeente Eindhoven een grote inspanning zal vragen en die een grote impact heeft op de structuur van de stad midden deze eeuw. Zo zullen de verwarming van de gebouwde omgeving en de mobiliteit in de stad van andere energiebronnen gebruik moeten maken dan nu. Over 35 jaar zullen aardgas, benzine, diesel en LPG taboe of onbetaalbaar zijn, en een ingrijpende transitie, ook in de infrastructuur voor energie, is dus noodzakelijk. De te behalen reductie van de uitstoot is gedefinieerd ten opzichte van het jaar 1990. Met behulp van enig rekenwerk en inschattingen wordt de CO2-uitstoot in jaar 1990 geraamd op 1.200.000 ton/jaar. De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor meer dan de helft van de CO2-emissies in Eindhoven.

Hieronder vallen dan niet alleen de woningen maar ook utiliteitsgebouwen (instellingen, organisaties) en de bedrijfsgebouwen van de dienstverlenende bedrijven. De subsector wonen stoot circa 381.887 ton CO2 per jaar uit in 2014. In 2020 dient de emissiebeperking in 2020 circa 32.000 ton/jaar te bedragen voor huur- en koopwoningen, waarbij het overgrote deel door huurwoningen bewerkstelligt dient te worden: 28.000 ton/jaar. Om hieraan te voldoen zijn drie invalshoeken gedefinieerd: Energietransitie: de transitie in energiebronnen (van fossiel naar duurzaam) met name benaderd vanuit de gebruiker Energiesystemen: de innovatie in energiesystemen op technisch, maar ook sociaal gebied Infrastructuur en data: de impact op de energie-infrastructuur (smart grids), het gebruik big data en open data. Om te voldoen aan de reductie is het van belang dat vrijwel alle gebouwen in Eindhoven aardgasloos verwarmd dienen te worden. Ook de productie van duurzame energie is een belangrijk onderwerp binnen de gemeente Eindhoven. Er wordt ingezet op een sterkere toename van het aantal zonnepanelen in de stad en streven naar circa 200.000 extra panelen in 2020.

We doen dit door: Initiatief te nemen voor een grootschalige grondgebonden zonnepark in Eindhoven Deelname aan het initiatief 'schooldakrevolutie' Ondersteunen van de woningcorporaties bij initiatieven voor zonnepanelen Ondersteunen van de lokale energiecoöperaties bij acties om zonnepanelen te stimuleren Ondersteunen van bedrijven en Verenigingen van Eigenaren bij initiatieven voor zonnepanelen Deel B: Klimaatadaptatie is aanpassen aan weersextremen De toename van weersextremen heeft gevolgen voor de fysieke leefomgeving, onder andere op het gebied van water, groen en gezondheid. De gemeente Eindhoven heeft daarom de landelijke ambitie omarmd om in 2020 klimaatadaptatie onderdeel te laten zijn van gemeentelijk handelen en beleid en in 2050 klimaatbestendig te zijn. Deze ambitie vergt integraal werken en de uitrol van een slimme mix van maatregelen over de stad. In tegenstelling tot klimaatmitigatie, is de impact van adaptatiemaatregelen afhankelijk van de lokale en regionale omstandigheden (grondsoort, hoogteligging, bebouwing etc.).

28

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

Aanpassen betekent dat er geïnvesteerd blijft worden in slim en klimaatbestendig waterbeheer. Het is daarom belangrijk om de kwetsbare gebieden voor wateroverlast, droogte en hittestress in beeld te hebben. De gemeente heeft watergevoelige en hittegevoelige gebieden in kaart gebracht, droogte ontbreekt echter nog. Om klimaatbestendigheid van de stad te garanderen heeft de gemeente Eindhoven een uitvoeringsagenda opgesteld waarin per initiator staat aangegeven hoe hier uitvoering aan wordt gegeven. Doorwerking plangebied Het plangebied voorziet in de aanleg van gasloze wooneenheden. Het platte dak van het gebouw aan de Grote Berg wordt benut in de vorm van een groen dak. Deze daken hebben niet alleen een water-vasthoudende functie en daarmee een positief effect op de vermindering van de druk op het riool en wateroverlast, maar zorgen ook voor een betere isolatie van het pand. Door deze isolatie hoeft er minder energie verbruikt te worden omdat de warmte langer in het gebouw aanwezig blijft. Tijdens warme dagen heeft een groen dak het voordeel dat het een verkoelende functie heeft. Het planinitiatief voldoet hiermee aan het klimaatplan. 3.4.3

Interimstructuurvisie 2009

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit. De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de ontwikkelingen ten opzichte van de ruimtelijke hoofdstructuur en een kaart met het gebruik van de ruimte. Doorwerking plangebiedDe projectlocatie is in onderstaande afbeelding (zie figuur 9 en 10) aangeduid en ligt buiten de aangeduide transformatiegebieden op het kaartbeeld met de ruimtelijke hoofdstructuur.

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

29

Figuur 9 Plangebied (rode cirkel) in de Interimstructuurvisie 2009

Het plangebied is op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als 'Centrumvoorzieningen'.

30

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

Figuur 10 Plangebied (rode cirkel) in de Interimstructuurvisie 2009

De gronden voor 'Centrumvoorzieningen' zijn voornamelijk bedoeld voor goed bereikbare concentraties van centrumstedelijke voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, welzijn en zorg. Echter zijn de centrumgebieden ook bedoeld voor wonen. De transformatie van het plangebied naar wonen, past binnen het gebruiksgebied 'Centrumvoorzieningen'. Onderhavig initiatief is in lijn met de Interimstructuurvisie.

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

31

3.4.4

Woonvisie 2015

De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee wordt de richting waarin de gemeente zich wil ontwikkelen duidelijk gemaakt aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad. Drie pijlers zijn geformuleerd als kader voor de nieuwe opgave: Eindhoven als ambitieuze stad, als solidaire stad en als innovatieve stad. Ambitieuze stad Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft. Solidaire stad De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst.

Innovatieve stadDe gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klant georiënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen. Doorwerking plangebied De beoogde ontwikkeling van 27 wooneenheden draagt bij aan vitaal houden van Eindhoven. Het betreft de transformatie van een locatie binnen het bebouwd gebied van Eindhoven ten behoeve van kwalitatief hoogwaardige wooneenheden waarmee de stedelijke structuur wordt versterkt. Het planvoornemen draagt hierdoor bij aan het terugdringen van het kwantitatieve woningtekort en draagt daarnaast bij aan de gewenste verdichting binnen de ring. 3.4.5

Woonprogramma Eindhoven 2021 - 2025

Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities: 1. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen; 2. een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden; 3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners. 32

vastgesteld VII De Bergen (Grote Berg 11-21) Gemeente Eindhoven

Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:

Figuur 11 Differentiatie w oningvoorraad

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Het streefpercentage van 20% sociale huur is opgenomen in het Collegeprogramma 2018-2022. Voor de periode daarna voorzien we een noodzakelijke groei naar 30%. Doorwerking plangebied De voorgenomen ontwikkeling betreft de ontwikkeling van 27 appartementen binnen de Ring van Eindhoven, aan de rand van het centrum. Het overgrote deel van de appartementen zullen worden verhuurd in de vrije sector en zal met name starters met een wat hoger inkomen dienen. 3.4.6

Groenbeleidsplan 2017

Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaatadaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport. Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken.