Document · PDF

Bijlage 1a - Bestemmingsplan IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8)

Raadsvergadering 16 maart 2021, gemeente EindhovenBij agendapunt: Raadsvoorstel gewijzigde vaststelling bestemmingsplan IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8)25.520 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Vastgesteld bestemmingsplan

IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8)

Januari 2021

IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8)

Inhoudsopgave Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1

Aanleiding

1.2

Het plangebied

1.3

Voorgaande plannen

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1

Historisch perspectief en huidige situatie

2.2

Stedenbouwkundige structuur

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

3.1

Inleiding

3.2

Rijksbeleid

3.3

Provinciaal beleid

3.4

Gemeentelijk beleid

3.5

Volkshuisvesting

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.7

Verkeer en parkeren

3.8

Groen

3.9

Bezonning

3.10

Kabels, leidingen en straalpaden

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

4.1

Milieueffectrapportage

4.2

Bedrijven en milieuzonering

4.3

Geluid

4.4

Luchtkwaliteit

4.5

Externe veiligheid

4.6

Duurzaamheid

4.7

Bodem

4.8

Natuur

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1

Inleiding

5.2

Beleid

5.3

Beschrijving watersysteem plangebied

5.4

Advies / overleg Waterschap

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

6.1

Algemeen

6.2

Planmethodiek

6.3

Verbeelding

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

6.4

Planregels

Hoofdstuk 7 Handhaving

7.1

Handhavingsnota Leefomgeving 2018-2021

7.2

Handhaving voorliggend plan

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

9.3

Inspraak

Bijlagen bij de toelichting

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1

Begrippen

Artikel 2

Wijze van meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3

Wonen

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 4

Anti-dubbeltelregel

Artikel 5

Algemene afwijkingsregels

Artikel 6

Overige regels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 7

Overgangsrecht

Artikel 8

Slotregel

Bijlagen bij de regels

101

Bijlage 1

102

Lijst van Bedrijfsactiviteiten bij wonen

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

Inleiding

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8)" van de gemeente Eindhoven.

1.1

Aanleiding

Op de locatie aan de Hessen Kasselstraat 6-8 te Eindhoven - percelen D1799, D1800 en D1803 - is een (zeer) gedateerd bedrijfscomplex aanwezig dat voorheen in gebruik was als kappersopleiding IMKO.

De initiatiefnemer is voornemens om op deze locatie de huidige bebouwing te slopen en 16 nieuwbouw appartementen te realiseren over 2 verdiepingen in combinatie met 16 woonwerkruimten op de begane grond. Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan 'Gestel binnen de Ring 2007'. De gemeente Eindhoven heeft echter aangegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief door middel van een herziening van het bestemmingsplan.

Voorliggend bestemmingsplan bevat de ruimtelijke onderbouwing en regels voor het realiseren van 16 nieuwbouw appartementen in combinatie met 16 woonwerkruimten.

1.2

Het plangebied

Het plangebied ligt ten zuiden van de Karel de Grotelaan, tussen de Hessen Kasselstraat, de bebouwing aan het Frederik Hendrikplein, de bebouwing aan de Princesslaan en de bebouwing aan de Hangenkampweg Zuid. Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Eindhoven, sectie D, nummers 1799, 1800 en 1803. De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 1.500 m². De gronden zijn in particuliere eigendom.

1.3

Voorgaande plannen

Het plangebied ligt binnen het geldende bestemmingsplan "Gestel binnen de Ring 2007", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 26 november 2009. In het geldende bestemmingsplan kent het plangebied de enkelbestemming 'Bedrijfsdoeleinden'. De gronden zijn in deze bestemming onder andere aangewezen voor: a. bedrijven genoemd in de "lijst van bedrijfsactiviteiten" (behorende tot de categorieën 1 of vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

2) met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen of risicovolle inrichtingen; b. productiegebonden detailhandel deel uitmakende van bedrijven vermeld onder a, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen; c. bedrijven met ten hoogste milieucategorie 3. Daarnaast bevat een deel van het plangebied de aanduiding 'bouwvlak', waarbinnen gebouwd dient te worden. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Conclusie Het initiatief betreft de realisatie van 16 nieuwbouw appartementen in combinatie met 16 woonwerkruimten binnen de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden'. Binnen deze bestemming is de realisatie van dit type planontwikkeling niet mogelijk. Een herziening van het bestemmingsplan is derhalve noodzakelijk. 10

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met een beschrijving van het plangebied en het planvoornemen. Hoofdstuk 3 bevat de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

Beschrijving plangebied

In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling plaats gaat vinden als het project zelf beschreven. Tevens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten van het project.

2.1

Historisch perspectief en huidige situatie

2.1.1

Historisch perspectief

Het plangebied is gelegen in het stadsdeel Gestel, waarbinnen 5 woonbuurten liggen. Onderhavig plangebied is gelegen binnen de buurt 'Oude Spoorbaan'. Het oude spoorlijntje Eindhoven-Hasselt is de naamgever van de buurt. Het spoorlijntje werd aangelegd in 1866 en werd onder meer gebruikt voor het werkverkeer van Belgische Philips-werknemers. Later werd het alleen nog voor goederenvervoer gebruikt. In 1959 sloot de spoorlijn.

De buurt ligt als een langwerpige bebouwingsstrook ingeklemd tussen de Karel de Grotelaan en de Hoogstraat en heeft een voornamelijk rechthoekig stratenpatroon. De Hoogstraat is een oude radiaal die al van oudsher een directe verbinding vormde tussen het dorp Gestel en de stad Eindhoven als regiocentrum. Langs deze oude radiaal heeft in een vroeg stadium lintbebouwing plaatsgevonden in de vorm van woningbouw, kleinschalige bedrijvigheid en horeca. Het smalle historische profiel is nog steeds aanwezig en de Hoogstraat manifesteert zich als een drukke gezellige winkelstraat. De meeste voorzieningen in de buurt concentreren zich dan ook langs deze straat.

Het plangebied is centraal gelegen binnen de buurt 'Oude Spoorbaan'. De Hessen Kasselstraat is van oudsher voornamelijk in gebruik geweest als locatie voor kleinschalige bedrijvigheid en onderwijs. Het plangebied heeft tot voor kort ook deze functie gehad. 2.1.2

Huidige situatie

Het plangebied is in de huidige situatie volledig bebouwd met een bedrijfspand. Momenteel is het pand in gebruik als kantoorruimte / anti-kraak. Dit laatste omdat het pand het afgelopen jaar al driemaal is geprobeerd te kraken. De buitenkant van het bedrijfspand is al geruime tijd verloederd en kent een verouderde uitstraling.

2.2

Stedenbouwkundige structuur

2.2.1

Opbouw

Het nieuwbouwplan voorziet in 16 nieuwbouw appartementen inclusief woonwerkeenheden aan de Hessen Kasselstraat 6-8 te Eindhoven. Het complex gaat bestaan uit 3 lagen waarvan de begane grond geheel bestaat uit werkruimten voor kleine ondernemers.

De begane grond bestaat uit 16 hoogwaardige werkruimten van circa 40-50 m² bvo met een hoogte van circa 3,15 meter. De werkruimten worden verbonden met elkaar door een gezamenlijke achtertuin/groenstrook. Deze werkruimten zijn onderdeel van de appartementen op 1e en 2e verdieping die die een oppervlakte hebben van circa 110 m², (8 appartementen 80-120 m2 en 8 appartementen > 120 m2) exclusief grote en diepe balkons aan de zuidwest zijde van de woonkamers. Op deze wijze kunnen mensen aan huis werken zonder dat het wonen en werken elkaar verstoren en hierdoor elkaar versterken. vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

In het gebouw zijn 4 trappenhuizen opgenomen die ieder 4 appartementen en 4 werkruimten op de begane grond ontsluiten. Tevens is er een doorgang vanuit het trappenhuis naar de gemeenschappelijke buitenruimte. Het geheel is dus opgebouwd uit 4 x 4 appartementen met werkruimten (4 portiekgebouwen). Aan de straatzijde (noordoost kant) zijn de gevels voorzien van afwisselende hoge raampartijen en houten geveldelen in verschillende tinten. De 4 blokken worden nog eens visueel versterkt door de belijning van verticale kolommen. Hiermee is een verticale parcelering van 4 blokken gerealiseerd met verschillende hoogtes en kleurgebruik in houten geveldelen. Hiermee sluit zowel de hoogte als de breedte aan bij het bestaande gebouw aan de Hessen Kasselstraat 2.

SITUATIETEKENING PLANGEBIED

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

3D-BEELDEN

2.2.2

Verkeersstructuur

In paragraaf 3.7 is een uitgebreide beschrijving van de toekomstige verkeers- en parkeersituatie opgenomen. In onderstaande afbeelding is de ligging van de (fiets)parkeerplaatsen aangegeven.

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

PARKEERSITUATIE

2.2.3

Groen en water

In de huidige situatie is het gehele plangebied bebouwd en kent het geen groenstructuren en oppervlaktewater. In de nieuwe situatie worden de werkruimten aan elkaar verbonden door een groenstrook/achtertuin aan de achterzijde van het plangebied (zuidwest kant). De benodigde groencompensatie bedraagt 8 m² per appartement. Dit geeft een opgave van 128 m² groen binnen het plangebied. In het huidige ontwerp is aan de voor- en achter zijde gezamenlijk 173 m² groen ingepast. Daarbij worden 18 leibomen aangeplant aan de achterzijde van de appartementen. Hiermee wordt voldaan aan de groencompensatie en is een groendak niet noodzakelijk.

Er wordt geen oppervlaktewater aangebracht in het planvoornemen. Wel wordt een ondergrondse waterbergingsvoorziening aangelegd van 38 m3 (zie paragraaf 5.3). 2.2.4

Duurzame en gezonde leefomgeving

Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid. 2.2.4.1 Energietransitie Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO2 drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld.

Onderhavig plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie: de woningen worden 'aardgasvrij' gebouwd; de woningen worden Conform bouwbesluit EPC 0,4 gebouwd. 2.2.4.2 Klimaatbestendigheid Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling.

Onderhavig plan voorziet hier op de volgende wijze in: Waterkwaliteit krijgt aandacht door bij de inrichting-, bouw- en beheerfase zo min mogelijk vervuilende stoffen toe te voegen aan de bodem en het grond- en 16

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

oppervlaktewatersysteem; waterberging op eigen terrein middels infiltratiekratten; zo min mogelijk verharding / halfverharding; groen / bomen planten in de vorm van leilinden ten behoeve van opname van stikstof en CO2, het vast houden van water en het tegengaan van hittestress; goed openbaar vervoer; goede langzaam verkeersnetwerken;

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3 beleidskader

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, Rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1).

De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuidoost-Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land. Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. Hightech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's. Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agrofood, tuinbouw en logistiek belangrijk.

In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieus, vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

Realisatie Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander Rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt.

De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten: Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving); Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden); Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds); Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van "best practices"). Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig). Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden.

De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro. Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. In de volgende subparagraaf wordt hier nader op ingegaan.

3.2.2

Ontwerp Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In Nederland staan we voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Denk aan de opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. Door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 20

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio’s toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het ontwerp NOVI heeft van 20 augustus tot en met 30 september 2019 ter inzage gelegen. Naar verwachting wordt de NOVI eind 2020 vastgesteld. In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de ontwerp NOVI opgenomen.

3.2.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten. Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale Interim Omgevingsverordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.2) waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.

3.2.4

Ladder voor duurzame verstedelijking

Nationaal belang 13 is wettelijk verankerd in het Bro. In artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro is gesteld dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van: a. de behoefte aan die ontwikkeling; b. indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Nieuwe stedelijke ontwikkeling Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro gedefinieerd als ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Ten aanzien van de tot dusver gevormde jurisprudentie ten aanzien van het begrip 'stedelijke ontwikkeling' blijkt dat de omvang van de ontwikkeling een rol speelt. Is sprake van een kleinschalige ontwikkeling, dan kan weliswaar sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling, maar kan dergelijke ontwikkeling als te kleinschalig worden aangemerkt om te worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro.

In de literatuur wordt bij voorziene ontwikkelingen met betrekking tot woningbouw gesproken over een daadwerkelijke ondergrens. Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd (ABRvS 18 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3542, r.o. 8.2.). Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf (ABRvS 22 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2329, r.o. 6.3).

Betekenis voor het plangebied vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

Onderhavig plan voorziet in de realisatie van maximaal 16 wooneenheden binnen het bestaande stedelijke gebied op de locatie waar in het huidige geval de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' (B) geldt. Dit betekent dat onderhavige locatie reeds niet als woningbouwlocatie is bestemd en in totaal 0 woningen mogelijk zijn. Dit betekent een toename van 16 extra wooneenheden. Het planvoornemen valt onder de definitie van 'stedelijke ontwikkeling'.

Verantwoording Op basis van het vigerende beleid voor binnenstedelijke werklocaties is de locatie Hessen Kasselstraat is opgenomen in de lijst van 'Gemengde bedrijfszones 'de markt aan zet''. Dit betekent dat het de bedoeling is dat deze locaties niet geheel transformeren naar bijv woningbouw, maar dat op deze locaties altijd de mogelijkheid dient te blijven bestaan om woon-werkeenheden te realiseren. Voorliggend initiatief voldoet hiermee aan het gestelde beleid ten aanzien van de werklocaties.

De toevoeging van extra woningen sluit daarnaast aan bij de toenemende vraag naar woningen in de regio Voor de gemeente Eindhoven ligt een actuele vraag naar gemiddeld 1182 woningen per jaar voor de komende 10 jaar. Met de toevoeging van 16 extra wooneenheden en de vergroting van de diversiteit van de woningen voldoet het bestemmingsplan aan de actuele regionale woningbouwbehoefte en past dit binnen de eisen gesteld in het regionaal beleid (zie paragraaf 3.5.1) en de gemeentelijke woonvisie (zie paragraaf 3.5.2.1).

Conclusie Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

3.3

Provinciaal beleid

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's: Omgevingsvisie Noord-Brabant; Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. 3.3.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld (14 december 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening gaan vervangen.

De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd: 1. 2. 3. 4.

werken aan de Brabantse energietransitie; werken aan een klimaatproof Brabant; werken aan een slimme netwerkstad; werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Analyse Onderhavig plan voorziet in de realisatie van maximaal 16 wooneenheden inclusief 16 22

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

werkruimten. Deze relatief kleinschalige ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' hoofdopgaven.

ad 1.

De energietransitie houdt enerzijds in het verminderen van het energieverbruik en anderzijds de verduurzaming van de energie. De nieuw e w oningen binnen het plangebied zullen minstens aan de in het Bouw besluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen moeten voldoen. Nadere uitw erking hiervan zal plaatsvinden in het kader van het bouw plan voor de w ooneenheden. Daar komt dan ook de verduurzaming van de energie aan bod, bijvoorbeeld door het aanleggen van een eigen energievoorziening.

ad 2.

Eén van de onderdelen van een klimaatproof Brabant is het zorgen voor een klimaatbestendige en w aterrobuuste inrichting. Onderhavig plan w ordt gerealiseerd op een plek die hoog en droog genoeg is. Door infiltratie van het hemelw ater ter plaatse w ordt voorkomen dat er een versnelde afvoer plaatsvindt. Het ontw erp van de w ooneenheden kunnen voorts een bijdrage leveren aan de klimaatadaptatie. Dit w ordt in het bouw plan nader uitgew erkt.

ad 3.

Een duurzame verstedelijking draagt bij aan het komen tot een slimme netw erkstad. Uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied is alleen w enselijk vanuit kw alitatieve overw egingen en bij een concrete marktvraag. De 16 w ooneenheden w orden gerealiseerd op een inbreidingslocatie w at inhoudt dat het bestaand stedelijk gebied niet w ordt vergroot. Het is zaak om bij w oningbouw eerst te onderzoeken of dit kan gebeuren binnen bestaand stedelijk gebied. Hieraan w ordt voldaan binnen dit planvoornemen.

ad 4.

Onderdeel van een concurrerende en duurzame economie is het voorzien in een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Door een zorgvuldige inpassing van de w ooneenheden inclusief de sloop van het oude gebouw en de realisatie van 16 w erkruimten w ordt een bijdrage geleverd aan de leefomgeving en daarmee aan het vestigingsklimaat.

Conclusie Het plan geeft invulling aan bij de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant. 3.3.2

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

De Interim Omgevingsverordening bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld naar de gedachtegang van de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2021 in werking zal treden.

De Interim omgevingsverordening (IOV) heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor onderhavig plan zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen "Instructieregels aan gemeenten" aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid): afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies; afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken; afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies. 3.3.2.1 De toedeling van functies Het plangebied is onderdeel van het stedelijke gebied. In beginsel zijn daar conform artikel 3.42 woningen toegestaan, mits voldaan wordt aan de genoemde voorwaarden. Hieronder is dit artikel overgenomen en wordt aan de voorwaarden getoetst.

''Artikel 3.42 - duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; Onderhavig planvoornemen past binnen de regionale afspraken als bedoeld in afdeling 5.4. b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Onderhavig planvoornemen zorgt voor een herontwikkeling van een verouderde kantoor-/bedrijfspand/schoolgebouw en de realisatie van een hoogwaardige woonwerklocatie. Deze ontwikkeling zal minstens aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen moeten voldoen. Daarnaast wordt deze woonwerklocatie gerealiseerd als stedelijke inbreiding, waardoor binnen het concentratiegebied van de gemeente Eindhoven de stedelijke opgaven worden verwezenlijkt. Dit sluit aan bij de omgeving. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; Onderhavig planvoornemen voldoet aan alle uitvoeringsaspecten. Deze worden nader toegelicht in hoofdstuk 4. b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; Onderhavig planvoornemen voorziet in de transformatie van een verouderd kantoor-/bedrijfspand/schoolgebouw naar een hoogwaardige woonwerklocatie. Hiermee draagt dit planvoornemen bij aan de transformatie van verouderde stedelijke gebieden. c.

geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; Onderhavig planvoornemen biedt met de transformatie van een verouderd kantoor-/bedrijfspand/schoolgebouw naar een hoogwaardige woonwerklocatie mogelijkheden voor duurzaam gebruik van de bebouwing. Dit wordt verder uitgewerkt in het bouwplan behorende bij dit planvoornemen. d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; Onderhavig planvoornemen voldoet aan de in hoofdstuk 5 benoemde eisen voor de opvang en afvoer van hemelwater. Hiermee wordt voldaan aan dit sublid. e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; Onderhavig planvoornemen zorgt niet voor een verandering/aanpassing met betrekking tot duurzame mobiliteit. Dit sublid is niet van toepassing. f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Onderhavig planvoornemen zorgt met de realisatie van een nieuw hoogwaardige woonwerklocatie voor een nieuwe broedplaats voor de kunstzinnig industrie. Hierbij wordt een verouderde situatie ingeruild, waardoor in dit gedeelte van Eindhoven verloedering wordt tegengegaan. Daarnaast draagt dit bij aan de continuïteit van de Hessen Kasselstraat als woonlocatie binnen Eindhoven.

3.3.2.2 De bescherming van gebiedskenmerken Ter plaatse van het plangebied geldt het gebiedskenmerk 'Stalderingsgebied'. Het artikel 3.52 stelt regels aangaande de ontwikkeling van veehouderijen. Onderhavig plan omvat geen veehouderijen. Er hoeft derhalve geen nadere toetsing plaats te vinden. 3.3.2.3 De basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies Uit artikel 3.5 komt naar voren dat aan een drietal aspecten getoetst moet worden om een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving te waarborgen. Dit zijn de volgende aspecten: 1. zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6); 2. de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7); 3. meerwaardecreatie (artikel 3.8). 24

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

3.3.2.3.1 Zorgvuldig ruimtegebruik Onderhavig planvoornemen betreft het herontwikkelingen van een verouderde kantoor-/bedrijfspand/schoolgebouw en de realisatie van een hoogwaardige woonwerklocatie binnen het stedelijke concentratiegebied. Binnen het planvoornemen wordt een zorgvuldig ruimtegebruik verkregen door het bestaande gebouw te saneren en op dezelfde locatie een hoogwaardig gebouw terug te realiseren. Hiermee wordt de creatieve industrie gestimuleerd en biedt dit woonruimte binnen de kern van Eindhoven. Hiermee wordt mogelijke leegstand en deprivatie tegengegaan.

3.3.2.3.2 Toepassing van de lagenbenadering De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op: a. de ondergrond; zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; b. de netwerklaag; zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. c. de bovenste laag; zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Door de factor tijd actief te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid.

Onderhavig planvoornemen zorgt niet voor een wijziging in de eerste twee lagen. Desalniettemin treedt er wel een verandering op in de derde laag. Doordat er een herontwikkeling plaatsvindt, waarbij een verouderde kantoor-/bedrijfspand/schoolgebouw wordt gesaneerd en hoogwaardige woonwerklocatie wordt gerealiseerd, zorgt dit gedeeltelijk voor de verandering van de functie. Deze functie draagt bij aan het woonwerkklimaat van Eindhoven, doordat leegstand wordt tegengegaan en er ruimte geboden wordt aan de creatieve industrie. Hiermee wordt voldaan aan dit aspect.

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

3.3.2.3.3 Meerwaardecreatie Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Onderhavig planvoornemen zorgt voor diverse sociaaleconomische meerwaardecreaties. Allereerst wordt de directe omgeving gevrijwaard van leegstand en deprivatie, wat kan leiden tot verloedering van dit gedeelte van Eindhoven. Daarnaast leidt de ingebruikname van de woningen tot uitgaven binnen de directe omgeving, wat de economische positie van dit gedeelte van Eindhoven ten goede komt. Ten slotte zorgt de ingebruikname van de nieuwe hoogwaardige woonwerklocatie op deze locatie voor de instandhouding van het infrastructurele netwerk, wat een positieve invloed heeft op de herkenbaarheid van dit stadsdeel. 3.3.2.4 Conclusie Het plan past binnen het beleid van de Interim Omgevingsverordening.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Interim Structuurvisie 2009

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

3.4.1.1 Gebruik van de ruimte De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik. Onderhavig plangebied is op de op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als wonen. Deze gronden zijn primair bedoeld voor wonen, inclusief alle afgeleide wijk- en buurtgerichte functies op het gebied van (middelbaar-/ basis-) onderwijs, zorg, opvang, cultuur, religieuze voorzieningen, ontspanning en vrije tijd, groen (o.a. buurt- en wijkparken, sportfaciliteiten en -velden, buurtontmoetingsruimten), detailhandel en werken (woonwerkcombinaties en kleine bedrijven met milieucategorie 1, 2 en gedeeltelijk 3). Deze functies zijn noodzakelijk voor het functioneren van een gebied als woongebied. Zij vallen dus onder deze definitie en worden niet afzonderlijk in beeld gebracht, mede omdat hun ruimtebeslag relatief beperkt is. Onderhavige ontwikkeling voorziet in een woonwerkfunctie en is daarmee dan ook in overeenstemming met de Interimstructuurvisie. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart. Onderhavig plangebied is aangeduid.

UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE

3.5

Volkshuisvesting

3.5.1

Regionaal beleid

Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 16 woningen mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit. Voor de behoefte aan woningen, zowel naar kwantiteit als naar kwaliteit, baseren we ons op het onderzoek “Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt” van Companen. De woningbehoefte voor Eindhoven is voor de periode 2019 t/m 2023 berekend op 15.000 woningen. Deze kwantitatieve behoefte van 15.000 woningen voor de periode 2019 t/m 2023 is ook opgenomen in de Woondeal. vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

Op 7 maart 2019 hebben de minister van Binnenlandse Zaken (BZK), de provincie Noord-Brabant en het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de Woondeal ondertekend. Met de ondertekening van de Woondeal zetten partijen zich in om de woonopgave in deze regio aan te pakken.

De Woondeal helpt de gewenste versnelling van de woonopgave in Eindhoven en de andere acht gemeenten binnen het SGE te realiseren: meer woningen, op de juiste locatie en voor de goede doelgroep. De versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Dit komt in Eindhoven neer op een forse versnelling van de jaarlijkse woningbouwproductie naar ongeveer 3.000 woningen gemiddeld per jaar. De Woondeal gaat daarnaast ook over de werking van de woningmarkt (met name op het gebied van regelgeving), de plancapaciteit (de periode tot 2040) en integrale gebiedsontwikkeling in Eindhoven. De Woondeal is een eerste stap van een langjarig partnerschap met de betrokken partijen.

Versnellen woningbouwproductie Het SGE heeft behoefte aan 27.000 woningen in de periode 2019 tot en met 2023. Deze behoefteraming geldt als richtinggevend bij de versnelling van de woningbouwproductie. De minister, de provincie en het SGE hebben hierover het volgende afgesproken in de Woondeal: a. Het zwaartepunt voor het realiseren van groen-stedelijke woonmilieus ligt – zoals vastgelegd in het Afsprakenkader Wonen SGE 2017 – in de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. De minister, de provincie en het SGE volgen de ontwikkeling van deze locaties als geheel op het gebied van aantallen en exploitatie. Het zwaartepunt voor het realiseren van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring (waaronder het centrumgebied met dit plan). b. Onderzoek toont aan dat de woningbehoefte in Eindhoven de komende vijf jaar ca. 15.000 woningen bedraagt (als onderdeel van het totaal van 27.000 voor het SGE). Dit vraagt een forse versnelling van de jaarlijkse woningbouw-productie naar ca. 3.000 woningen gemiddeld per jaar. c. De minister, de provincie en het SGE onderzoeken of de versnelling kan worden uitgevoerd binnen de bestaande mogelijkheden.

Indien aanpassingen nodig zijn in bijvoorbeeld provinciale beleidskaders, regelgeving of instrumenten, dan spannen de provincie en het SGE zich gezamenlijk in om deze wijzigingen door te voeren. De minister spant zich in om, indien nodig, het toepassen van bestemmingsplannen met verbrede reikwijdte mogelijk te maken. Monitoren van de woningbouwplanning en -programmering De woningmarkt is per definitie – en zeker voor de middellange en langere termijn – omkleed met de nodige onzekerheden, samenhangend bijvoorbeeld met (veranderende) demografische, economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen. Om hier goed op in te kunnen spelen wordt in 2019 door het SGE en de provincie een monitoringssysteem ingericht op basis waarvan jaarlijks afspraken worden gemaakt over de woningbouwplanning en -programmering in het SGE. De richtinggevende principes uit de Brabantse Agenda Wonen en de principes uit het Afsprakenkader Wonen 2017 zijn hierbij leidraad. Uitgangspunt is te voorzien in een realistisch, flexibel planaanbod op basis waarvan woningbouwlocaties versneld en vraaggericht worden ontwikkeld. Doel van de monitoring is om steeds een actueel, gezamenlijk beeld te hebben van wat er speelt op de regionale woningmarkt, waar knelpunten zijn of dreigen en welke strategieën moeten worden ingezet om de voortgang van de woningbouwproductie te bevorderen.

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

Afspraken in Woondeal over voldoende plancapaciteit

Plancapaciteit Het SGE heeft de behoefte om tussen 2024 en 2040 tussen de 22.500 en 35.000 woningen te realiseren, waarvan voor Eindhoven tussen de 12.500 en 25.000. Om deze productie mogelijk te maken is ook hier bovenstaande formulering onder punt c. van toepassing. Ter onderbouwing gaat het SGE in 2020, in samenwerking met de provincie, de regionale woningbehoefte nader onderzoeken. De uitkomsten hiervan worden gebruikt voor een actualisatie van het woningbouwprogramma vanaf 2024, als onderdeel van het huidige Afsprakenkader.

Monitoren Op basis van het bovengenoemde monitoringssysteem bespreken de minister, Eindhoven, de provincie en het SGE jaarlijks de ontwikkeling van de feitelijke woningbouwproductie en de woningbehoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief, evenals de (harde en zachte) plancapaciteit, met specifieke aandacht voor de betaalbaarheid. Indien nodig wordt op basis van deze monitoring extra inzet gepleegd. 3.5.2

Gemeentelijk beleid

3.5.2.1 Woonvisie De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de Woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee maken we de richting waarin we ons willen ontwikkelen duidelijk aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad.

3.5.2.1.1 Ambitieuze stad Eindhoven groeit en dat creëert een nieuwe vraag naar wonen. Eindhoven wil verder verstedelijken. Onder stedelijkheid verstaan we een gemengde en gevarieerde omgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En een stad die tegelijk ook groen en gemoedelijk blijft.

We staan voor de unieke kans om de stad als geheel, en het gebied binnen de Rondweg in het bijzonder, de komende jaren te laten groeien. We verwachten dat het inwonersaantal van Eindhoven de komende 10 jaar fors zal toenemen, harder dan de prognoses nu voorspellen. De bijzondere bevolkingsopbouw van Eindhoven (een relatief jonge bevolking) draagt daaraan bij. Die groei moet ook op het vlak van wonen gefaciliteerd worden.

Tot 2030 willen we minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen de Rondweg realiseren. Voor het gebied binnen de Rondweg staan met projecten als Strijp S, Stationsomgeving, NRE en Philips Lighting in deze periode al circa 5.000 nieuwe woningen in de planning. Daarnaast is de wens dat boven winkels wooneenheden worden gerealiseerd en vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

kantoren worden omgebouwd tot woningen. Hierin is de markt aan zet.

Eindhoven formuleert in deze Woonvisie geen concreet woningbouwprogramma, gegoten in cijfers en categorieën. Dat zou niet passen bij de rol van een gemeente anno 2015. We willen ruimte geven aan de markt om gewenste ontwikkelingen te realiseren. Zonder op voorhand aan te geven wat-waar-wanneer gebouwd moet worden. Dat doen we door gebruik te maken van een model voor de onderbouwing van de wenselijkheid van nieuwe initiatieven. Daarin vragen we van initiatiefnemers (projectontwikkelaars, corporaties, gemeentelijke grondexploitaties) om in te gaan op een aantal punten zoals bijvoorbeeld het marktsegment, het woonmilieu en de periode van oplevering.

3.5.2.1.2 Solidaire stad Wij willen dat Eindhoven een samenleving is, waarvan iedereen onderdeel is. De meeste inwoners kunnen zelfstandig hun plaats vinden in die samenleving, sommigen hebben een steuntje in de rug nodig. We zorgen dat er voor hen een vangnet is.

We hebben oog voor mensen in lastige situaties: asielzoekers, daklozen, mensen in psychische nood en ex-gedetineerden. Door de decentralisatie in de zorg moeten meer mensen met een beperking een plek in de wijk vinden. De vergrijzing zet de komende jaren stevig door. Veel ouderen, met of zonder zorgvraag, zullen langer thuis blijven wonen. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie in bepaalde wijken is ongewenst.

De sociale woningvoorraad is onderdeel van de sociale basisinfrastructuur. In theorie is in Eindhoven de sociale woningvoorraad in balans met de doelgroep. Twee ontwikkelingen vragen echter om aandacht: de samenstelling van de sociale woningvoorraad en de positie van de 13.500 huishoudens met een middeninkomen. Met de inwerkingtreding van de nieuwe woningwet 2015 moeten woningcorporaties hun woningen 'passend toewijzen'. Minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan huishoudens met een laag inkomen worden toegewezen. Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een middeninkomen. De resterende 10% sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen, maar daarbij moeten zij wel voorrang geven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen.

Het aantal eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens groeit. Dit betekent een grote uitdaging. Niet alleen in woonwensen maar ook in betaalbaarheid, want alleen wonen is relatief duur. We zetten in op transformatie en ander gebruik. Bij de transformatie van grotere kantoren, zorg- en onderwijsgebouwen kunnen (collectief) particulier opdrachtgeverschap en nieuwe woonconcepten een oplossing bieden. Ook het gebruik van eengezinswoningen door bijvoorbeeld twee eenpersoonshuishoudens, met name in het gebied buiten de Rondweg, behoort tot de mogelijkheden.

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

3.5.2.1.3 Innovatieve stad We gaan partijen uitdagen om klant georiënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. En ook in de aanpak van de bestaande voorraad en in de transformatie van kantoren en zorggebouwen is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen.

Een andere ontwikkeling is het zogenaamde flexwonen. Tot voor kort kende de woningmarkt een vrij overzichtelijk aanbod: koop- of huurwoningen, zelfstandige of onzelfstandige woonruimten, grondgebonden woningen of appartementen. Maar de vraagkant is de afgelopen jaren sterk veranderd. Er komen steeds meer groepen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte. Denk bijvoorbeeld aan studenten, expats, arbeidsmigranten, mensen die een echtscheiding achter de rug hebben, ex-gedetineerden en mensen die uit een opvangvoorziening komen. Deze mensen zijn op zoek naar goede tijdelijke huisvesting, met passende voorzieningen, die snel beschikbaar is en tegen een prijs die past bij hun budget. Dit flexwonen wordt een belangrijke nieuwe woonvorm in Eindhoven. Het biedt tevens kansen voor de transformatie van leegstaand vastgoed.

Verder willen we in de koopsector dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door het stimuleren (collectief) particulier opdrachtgeverschap. En we willen dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor de huishoudens met een hoger inkomen. Ook in de huursector is er sinds de herziening van de Woningwet meer aandacht voor mede-eigendom en zelfbeheer, bijvoorbeeld via het model van wooncoöperaties. Wooncoöperaties zijn een soort tussenvorm van huur en koop. Samen met de corporaties willen we de vraag naar deze eigendoms- en beheervorm en de mogelijkheden in Eindhoven onderzoeken. 3.5.2.2 Huisvestingsverordening Op 15 december 2019 heeft de gemeenteraad de 'Huisvestingsverordening gemeente Eindhoven 2020' vastgesteld. In de Huisvestingsverordening is een urgentieregeling opgenomen en een regeling voor het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad. De urgentieregeling is samen met de gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven opgesteld. In deze regeling wordt geregeld dat bepaalde doelgroepen voorrang krijgen op de woningmarkt.

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.6.1

Archeologie

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise.

De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

UITSNEDE ARCHEOLOGISCHE WAARDENKAART

Zoals op de archeologische waardenkaart van de gemeente Eindhoven is te zien is het plangebied niet aangeduid als een archeologisch waardevol of verwachtingsgebied of als een gebied dat op de landelijke Archeologische Monumentenkaart voorkomt. Het gebied is echter 32

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

ook niet aangeduid als archeologisch onderzocht gebied. Dat betekent dat het gebied te typeren is als een gebied van Categorie V. Een dergelijk terrein heeft een lage of geen archeologische verwachting. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is in deze gebieden niet noodzakelijk, tenzij het gaat om een MER-plichtig project of een project dat onder de Tracéwet valt. Van een dergelijk project is in dit geval geen sprake. Een archeologisch onderzoek kan dan ook achterwege blijven.

Wel geldt ten aanzien van archeologie een meldingsplicht voor archeologische toevalvondsten. Mochten tijdens werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen dan dienen deze (op grond van de meldingsplicht in art. 5.10 van de Erfgoedwet 2016) direct gemeld te worden aan de Minister van OCW en de Afdeling Omgevingskwaliteit van de gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of en zo ja welke aanvullende maatregelen getroffen worden. 3.6.2

Cultuurhistorie

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke structuren en beschermde stadsgezichten.

Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

UITSNEDE CULTUURHISTORISCHE WAARDENKAART

Motivering plan In plangebied zijn geen objecten gelegen die zijn aangeduid op de cultuurhistorische vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

waardenkaart of die een monumentale status hebben. Zoals in paragraaf 2.1 is aangegeven heeft het plangebied wel een historie met onder andere lintbebouwing aan de Hoogstraat en de Karel de Grotelaan. De Hoogstraat staat aangegeven (in bruin en arcering) als 'Historische wegenstructuur voor 1900' en de bebouwing daar langs betreft 'Aan de weg gerelateerde bebouwing'. De situering van de Karel de Grotelaan is met de oranje lijn aangegeven. Dit betreft een 'Historische wegstructuur na 1900'. Een gedeelte van de bebouwing hierlangs wordt ook als 'Aan de weg gerelateerde bebouwing' aangemerkt. Tot slot betreft het aan de Karel de Grotelaan een 'Historisch Stedenbouwkundige structuur', op de kaart aangeven als een oranje vlak. De Karel de Grotelaan is een vanuit het centrum naar het zuidwesten gerichte, zeer breed opgezette boulevard met, in ruime plantsoenen geplaatste flats. Deze vormt in het geheel een sterke lineaire structuur en komt als concept voort uit het plan van stedenbouwkundige De Casseres (1929, 1935). Evenwijdig hieraan de overige straten. Langs de Karel de Grotelaan staan deels gekoppelde, ten opzichte van de weg schuin geplaatste vierlaagse flatgebouwen (circa 1955), omgeven door grote openbare groene ruimten.

In de achterliggende staten veelal tweelaagse aaneengesloten bebouwing, deels gegroepeerd rond hofjes met voor het eerst aandacht voor de relatie wonen-auto in de vorm van speciaal daarvoor aangelegde parkeerhavens en garages. De Karel de Grotelaan vormt een van de uitvalswegen van het na-oorlogse Eindhoven waarlangs een groot deel van de uitbreidings- en wederopbouwplannen zou plaatsvinden. Om de stad meer allure te geven is hierbij bewust gekozen voor hoogbouw. De stedenbouwkundige structuur is nog geheel gaaf. Het geheel is vooral van belang vanwege het pionierskarakter van de stedenbouwkundige structuur.(criteria 2,3) De Hoogstraat is een oude radiaal die al van oudsher een directe verbinding vormde tussen het dorp Gestel en de stad Eindhoven als regiocentrum. Langs deze oude radiaal heeft in een vroeg stadium lintbebouwing plaatsgevonden in de vorm van woningbouw, kleinschalige bedrijvigheid en horeca. Het smalle historische profiel is nog steeds aanwezig en de Hoogstraat manifesteert zich als een drukke gezellige winkelstraat. De meeste voorzieningen in de buurt concentreren zich dan ook langs deze straat. De buurt waarin het plangebied zich bevindt, ligt als een langwerpige bebouwingsstrook ingeklemd tussen de Karel de Grotelaan en de Hoogstraat en heeft een voornamelijk rechthoekig stratenpatroon.

De bestaande bebouwing heeft een traditioneel industrieel karakter, wat in dit deel van Gestel op enkele plaatsen nog meer voorkomt (o.a. Hallenweg). Hoewel de architectuur bescheiden is zegt de verschijningsvorm iets over de vroeg-naoorlogse ontwikkeling van Eindhoven waar voor de kleinschalige bedrijvigheid en industrie op (vaak nog) open achter terreinen tussen de historische radialen werd gezocht naar inpassing van werkfuncties. De bestaande gebouwen worden gesloopt. In de nieuwbouw worden de kenmerken/kwaliteiten van het bestaande niet als uitgangspunt gebruikt. Het bestaande pand op Hessen Kasselstraat 2 wordt in feite doorgetrokken door de geplande nieuwbouwappartementen in het plangebied. De nieuwbouw sluit qua hoogte en breedte aan bij dit pand. Geconcludeerd wordt, dat er in het planvoornemen rekening is gehouden met de cultuurhistorische elementen in de omgeving. In het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig waar rekening mee moet worden gehouden bij onderhavig planvoornemen.

vastgesteld IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) Gemeente Eindhoven

3.7

Verkeer en parkeren

3.7.1

Autoverkeer

De realisatie van 16 nieuwbouw appartementen inclusief woonwerkeenheden heeft invloed op de verkeersgeneratie. De digitale publicatie "ASVV 2012'' (CROW) bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De gemeente Eindhoven wordt aangeduid als sterk stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Eindhoven tot de schil van het centrum (schilwijk) behoort.

Huidige situatie Binnen het plangebied bestaat in de huidige situatie het aantal verkeersbewegingen uit één onderdeel: het kantoor zonder baliefunctie (in de voormalige kapperschool). In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet.

Onderdeel

Verkeersgeneratie

Aantal

Totaal

Kantoor

3,2 - 4,9 per 100 m² bvo

1.350 m²

43,2 - 66,2

Totaal

43,2 - 66,2

Op basis van de kolom 'Totaal' kan worden gesteld dat de huidige situatie, in een worst-case scenario, zorgt voor 66 verkeersbewegingen per etmaal.

Nieuwe situatie Binnen het plangebied bestaat in de nieuwe situatie het aantal verkeersbewegingen uit één onderdeel: de 16 nieuwbouw appartementen (koop, etage, duur), inclusief de 16 werkruimten, doordat deze enkel in gebruik zijn voor de bewoners van de appartementen. In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11742078/1