Bijlage 1a - Bestemmingsplan II Vredeoord (VB-terrein)

Vastgesteld bestemmingsplan

II Vredeoord (VBterrein)

Oktober 2024

II Vredeoord (VB-terrein)

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Het plangebied

7

1.3

Voorgaande plannen

8

1.4

Leeswijzer

8

Hoofdstuk 2 Beschrijving huidige en planvoornemen

9

2.1

Historisch perspectief

9

2.2

Beschrijving huidige situatie

9

2.3

Planvoornemen

10

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

17

3.1

Inleiding

17

3.2

Rijksbeleid

17

3.3

Provinciaal beleid

24

3.4

Gemeentelijk beleid

27

3.5

Volkshuisvesting

28

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

35

3.7

Verkeer en parkeren

40

3.8

Groen

47

3.9

Kabels, leidingen en straalpaden

52

3.10

Windhinder, privaatrechtelijke belemmering en bezonning

52

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

55

4.1

Milieueffectrapportage

55

4.2

Bedrijven en milieuzonering

56

4.3

Geluid

57

4.4

Luchtkwaliteit

59

4.5

Externe veiligheid

62

4.6

Duurzaamheid

63

4.7

Bodem

67

4.8

Natuur

68

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

73

5.1

Inleiding

73

5.2

Beleid

73

5.3

Eindhovense klimaattoets

76

5.4

Beschrijving watersysteem plangebied

79

5.5

Toekomstige situatie van het watersysteem

80

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

83

6.1

83

2

Algemeen

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

6.2

Planmethodiek

83

6.3

Verbeelding

83

6.4

Planregels

83

Hoofdstuk 7 Handhaving

87

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

89

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

91

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

91

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

91

9.3

Inspraak

97

9.4

Zienswijzen

97

Bijlagen toelichting

99

Regels

101

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

103

Artikel 1

Begrippen

103

Artikel 2

Wijze van meten

111

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

113

Artikel 3

Gemengd

113

Artikel 4

Groen

117

Artikel 5

Verkeer - Verblijfsgebied

119

Artikel 6

Wonen

121

Hoofdstuk 3 Algemene regels

125

Artikel 7

Anti-dubbeltelregel

125

Artikel 8

Algemene gebruiksregels

127

Artikel 9

Algemene afwijkingsregels

129

Artikel 10

Overige regels

131

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

133

Artikel 11

Overgangsrecht

133

Artikel 12

Slotregel

135

Bijlagen regels

137

Bijlage 1

Lijst van horeca-activiteiten

138

Bijlage 2

Besluit hogere grenswaarden

140

Bijlage 3

Lijst van bedrijfsactiviteiten bij wonen

147

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

3

4

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

5

6

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om de locatie van het oude Philips hoofdkantoor en omliggende gronden aan de Boschdijk te gaan herontwikkelen. Het bestaande hoofdgebouw en tevens rijksmonument zal uitgebouwd worden en een nieuwe functie krijgen. Op de omliggende gronden zullen woningen worden gerealiseerd.

Het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Vredeoord” biedt geen ruimte voor de realisatie van voornoemd planvoornemen binnen het plangebied. Om de transformatie en het niewbouwplan te realiseren, dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld voor de locatie. Dit nieuwe bestemmingsplan is genaamd II Vredeoord (VB-terrein).

Dit bestemmingsplan "II Vredeoord (VB-terrein)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2

Het plangebied

Het plangebied ligt in het noordelijk deel van de gemeente Eindhoven, in stadsdeel Woensel en wordt begrensd door de Boschdijk, Vredeoord en Loofhout.

Plangebied (roodomlijnd)

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

7

1.3

Voorgaande plannen

Het projectgebied is gelegen binnen bestemmingsplan "Vredeoord” en uitwerkingsplan “Uitwerking bestemmingsplan Vredeoord”. Ingevolge de regels van deze bestemmingsplannen bieden de ter plaatse opgenomen bestemmingen geen ruimte voor het beoogde planvoornemen.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Vredeoord” (Plangebied blauw omlijnd)

Daarnaast gelden de paraplubestemmingsplannen “Waterberging” en “Parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021”. Het planvoornemen past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Daarnaast biedt dat bestemmingsplan geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid om het plan te realiseren. Om de beoogde ontwikkeling te faciliteren is daarom een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

8

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

2.1

Beschrijving huidige en planvoornemen

Historisch perspectief

De naam van de buurt verwijst naar het landgoed Vredeoord. Vredeoord kent een lange geschiedenis van transformaties. Het oorspronkelijke heidegebied werd in de negentiende eeuw bebost en voorzien van een landgoed: Landgoed Vredeoord. Begin twintigste eeuw werd leem uit de bodem gewonnen. Nadat al het leem ontgonnen was, nam Philips zijn intrek in het gebied. Vredeoord werd een besloten kantorenpark, ontoegankelijk voor het publiek, maar wel met een herkenbaar baken: het Philips-hoofdkantoor. Dit markante gebouw is in 1964 gebouwd en onderscheidt zich door een bijzondere draagconstructie. Het gebouw is gelegen aan de Boschdijk en was tot 2001 het hoofdkantoor van Philips Nederland. Het gebouw was tot 1999 het hoogste gebouw van Eindhoven.

2.2

Beschrijving huidige situatie

Het plangebied ligt in het stadsdeel Woensel-zuid en is gesitueerd in de hoek van de Boschdijk en de weg Vredeoord op het voormalige Philips-kantorenpark Vredeoord. Dit gebied is afgelopen jaren herontwikkeld tot woonbuurt met ruim 450 woningen. Van deze herontwikkeling maakte het voormalig hoofdkantoor (en de omliggende gronden) van Philips Nederland en tevens rijksmonument, geen onderdeel uit van het projectvoornemen. Opvallend is de confrontatie tussen de schaal van het grote en hoge rijksmonument en de kleinschaligheid van de recent gebouwde en de vooroorlogse grondgebonden omliggende woonhuizen. Een contrast dat het gebied al decennialang kenmerkt en ontstaan is in de naoorlogse periode door de ontwikkeling van het terrein tot toonaangevende kantoorcampus. Mede door de hoogte (67 meter hoog) en de karakteristieke uitvoering qua architectuur vormt dit gebouw een stedelijk oriëntatiepunt in noord Eindhoven. Het voormalige Philips-hoofdkantoor (gebouw VB) is op 23 november 2021 officieel aangewezen als rijksmonument. De laagbouw van het gebouw is in 2002-2006 flink verkleind en verlaagd. Daarbij zijn karakteristieke delen als een golvend dak verdwenen, waardoor dit geen deel uitmaakt van het rijksmonument. De omliggende gronden bestaan voornamelijk uit parkeerplaatsen ten behoeve van het voormalige kantoorgebouw.

Aan de zuid- en westzijde van het hoofdgebouw heeft het gebied een groene inrichting gekregen. De ten oosten gelegen vooroorlogse buurt Barrier kenmerkt zich stedenbouwkundig door de laagbouw van huizen met voor- en achtertuinen en enkele ‘formele’ stedenbouwkundige assen: de Hendrik Staetslaan en de Hendrik de Keyzerlaan. Deze assen zijn beëindigd met a-typische bebouwing. De as Hendrik Staetslaan vormt een zichtlijn en verbinding vanuit Barrier met het plangebied VB - terrein. Hetzelfde geldt voor de Willem van Noortlaan. De loper in Vredeoord vormt ook een bijzondere stedenbouwkundige (zicht)as omdat die autovrij is gemaakt en ingericht is voor langzaam verkeer.

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

9

2.3

Planvoornemen

Het VB-gebouw op Vredeoord, in 1964 opgeleverd als het nieuwe hoofdkantoor van Philips, is sindsdien een icoon in Eindhoven geworden. Een landmark en statussymbool van een (inter)nationaal bedrijf welke het belang van het bedrijf Philips voor de economie van Nederland en Eindhoven in de wederopbouw periode symboliseert. Destijds een bouwtechnisch hoogstandje met de stalen jukken als `kroon' waaraan middels hangstijlen de vloeren zijn opgehangen. Ondanks dat de Philips gebouwen in Eindhoven, waaronder VB, in de loop der jaren door Philips zijn afgestoten/gesloopt en VB de titel van hoogste gebouw van Eindhoven heeft verloren, vormt het VB-gebouw nog steeds de meest noordelijke `voorpost' van Eindhoven.

Visie en Planconcept Woonpark De ligging van het plangebied op de overgang van stad naar land vraagt om een interventie die op beide kwaliteiten inspeelt. Het plan is daarom gebaseerd op het idee van een woonpark waarin groen, de voetganger en comfortabel wonen centraal staan. Het woonpark vormt één samenbindende planlaag als een tuin waarin terrassen, hagen en kleine (trapsgewijze) hoogteverschillen het beeld bepalen. Een kenmerk dat nu al in het gebied aanwezig is. In de tuin staan de gebouwen.

Aanhaking cultuurhistorische waarden Het plan refereert aan de oorspronkelijke formele structuur van de campus waarbij de ruimtes rond de omliggende bebouwing met nieuwe groene kwaliteiten wordt gevuld. Er komen geen doorgaande routes voor de auto, maar er wordt aangesloten op het concept met de inprikkers zoals elders op Vredeoord is toegepast. Ook zijn net als vroeger de parkeeroplossingen aan de randen georganiseerd en mogelijk overdekt, waardoor relatief veel autovrij gebied terug komt. Perfect voor een woonpark waarin natuur en leefcomfort centraal kunnen staan. De rijksmonumentale toren wordt gerespecteerd in zijn huidige vorm, terwijl in de vernieuwde laagbouw het herstel van de historische contour nagestreefd wordt zodat er een betere balans ontstaat tussen laag en hoog. De architectonische benadering van de toren staat in het teken van behoud en herstel en bij de laagbouw in het teken van terug te brengen thema's zoals: transparantie, een horizontale hoofdgeleding en het samenbrengen van verwante maar in expressie verschillende gebouwvolumes tot één gebouw. Het organiseren van een bijzondere doorwaadbaarheid met nieuwe routes tussen binnen en buiten staat daarbij centraal.

Aanhaken Boschdijk, Vredeoord en Barrier Om antwoord te geven op de urgente woningbouwopgave wordt de parkeerstrook aan de Boschdijk verdicht. Hier sluiten de nieuwe gebouwen aan op de kenmerken en de schaal van het naastgelegen Medisch Centrum Boschdijk. Dat wil zeggen: appartementsgebouwen met tussenruimtes en verspringende rooilijnen in een `losse schakering' op een plint. Zo wordt een typische lokaal aanwezige gebouwtypologie gecontinueerd en wordt een tussenschaal toegevoegd die zich prima verhoudt tot de laagbouw onder het monument. En een schaal die ook bemiddelt tussen de hoogbouwtoren en de omliggende grondgebonden woningen. Het planvoorstel levert zo een belangrijke bijdrage aan de urgente woningbouwopgave. En het voegt een markant en groenrijk woonmilieu toe aan Vredeoord die werkt als stapsteen naar de bosrijke omgeving van landgoed De Grote Beek. Planconcept gebouwen 10

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

Nieuwe gebouwen zijn qua korrel en schaal verwant aan elkaar. Ze vormen compacte clusters en definiëren een tussenschaal die bemiddelt tussen de laagbouw met grondgebonden huizen en de rijksmonumentale hoogbouw. De oorspronkelijke historische contour van de bebouwing onder VB bepaalt het nieuwe zoekgebied voor de vervangende vernieuwbouw. De mogelijkheid bestaat een halfverdiepte parkeergarage aan de Boschdijk te realiseren. Deze vormt een 2e maaiveld - een woondek - met daarop ruimte voor de nieuwe woongebouwen. Er worden 2 uit elkaar geschoven gebouwclusters gerealiseerd die samen een ensemble definiëren met vrije ruimte voor een zichtlijn vanuit Barrier op het monument. Het gebied tussen de woningen al dan niet op een woondek wordt vergroend zodat het meedoet in de landschappelijke mozaïekstructuur en aangenaam is om aan te wonen. De gebouwen die direct grenzen aan de Boschdijk en de loper hebben op maaiveld een woonrepresentatie naar het openbaar gebied.

Planconcept beoogd planvoornemen Planconcept zichtlijnen Door de nieuwe gebouwen aan de Boschdijk te clusteren worden de typische zichtlijnen op VB zoveel mogelijk vrij gehouden. Het kruispunt Boschdijk - Vredeoord toont de markante noordelijke kopgevel en vanaf de Willem de Noortlaan is de langsgevel zichtbaar met de overgang van laagbouw naar monumentale hoogbouw.

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

11

Het vrije zicht vanaf Vredeoord op de noordelijke kopgevel blijft het meest prominente adres van VB. Hier komt geen bebouwing. Ook blijft VB door zijn unieke hoogte en korrel in het stadsilhouet dominant aanwezig.

Indicatieve plandoorsnedes Planconcept doorwaadbaarheid De auto's blijven aan de randen en er komen geen doorgaande routes voor snelverkeer. Het plangebied is daarmee grotendeels autovrij en dus voetgangersdomein. Tussendoors en doorsteekjes organiseren een grote doorwaadbaarheid en maken verschillende plekken met uiteenlopende kwaliteiten en bestemmingen goed bereikbaar. Er komt een publieke `campusstraat' op het bestaande souterrainniveau van VB. Samen vormen ze een compact informeel netwerk van paden rondom de laagbouw en de gebouwen op het woondek. De bestaande bushalte aan de Boschdijk wordt bereikbaar gemaakt via verschillende doorgang in de bestaande haag. Deze doorgangen zijn tevens voor fietsers om naar de fietsenbergingen te gaan. Er wordt zo meer binding gecreëerd tussen het nieuwe plan en de Boschdijk / Barrier in plaats van het gesloten terrein zoals het altijd was. Fietsverkeer wordt afgewikkeld naar stallingsvoorzieningen en van doorgaande fietspaden is er geen sprake. Voor het autoverkeer wordt de huidige positie van de in- en uitrit vanaf Vredeoord opnieuw ingezet, ook is hier de toegang tot de parkeervoorzieningen en de expeditie georganiseerd.

12

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

Situatieschets stedenbouwkundig plan

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

13

Situatieschets stedenbouwkundig plan (3D)

De moestuin van de wijk Vredeoord ligt nu op het terrein van Trudo. Aangezien daar de nieuwe woonbebouwing van Trudo is beoogd, moet er een nieuwe plek voor de moestuin komen. In overleg met VB, Trudo en de buurtvereniging is dat op de hoek van Loofhout geworden. De grootte/invulling van deze moestuin blijft nagenoeg hetzelfde.

Programma

VB-Gebouw Voor het rijksmonument zijn er een aantal programmascenario's mogelijk. Wonen wordt de hoofdfunctie voor verschillende doelgroepen: · onzelfstandige studentenunits in de toren/plint; · in combinatie met onzelfstandige woon-zorg units in de plint; Waarvan totaal maximaal 531 onzelfstandige woonunits. · en/of zelfstandige studentenunits in de toren/plint; · en/of vrije huur appartementen in de toren/plint. · Vrije/sociale huur/koop appartementen in de achterbouw (met fietsenstalling, techniekruimtes, algemene ruimtes etc.). Waardoor een mix van doelgroepen hier een wooncarrière kan opbouwen; studenten, starters, young urban professionals, actieve settlers, expats, empty nesters, senioren, etc. Totaal maximaal aan wooneenheden 647. Tevens kan de plint en mogelijk enkele verdiepingen van het VB-gebouw ingevuld worden met publieke functies (max. 13.800 m2 bvo) zoals: 14

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

kantoren en commerciële wijkfuncties zoals enkele kleine retail, fitness/sportschool en horeca met dien verstande dat: 1. kantoren gezamelijk niet meer mag bedragen dan 11.000 m2; 2. detailhandel, niet zijnde een supermarkt tot een gezamenlijk maximum van 500m² en maximaal vier vestigingen; 3. dienstverlening tot maximaal 500m2; 4. horecabedrijven gezamenlijk niet meer mag bedragen dan 225 m2; 5. maatschappelijke voorzieningen ten behoeve van sportvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 1.000 m2; 6. een woon-zorgcentrum in de plint, met daartoe behorende voorzieningen voor ouderen. overige ruimtes zoals: (fiets)parkeren, expeditie, techniekruimtes, etc. Binnen het gehele gebouw zijn gezamenlijke (gedeelde) voorzieningen ten behoeve van de functie wonen toegestaan. Voorbeelden daarvan zijn gemeenschappelijke studie- en ontmoetingsruimtes, fitnessruimtes, koffie-bar etc. Daarnaast kunnen er bij alle opties ook drie lagen kantoor worden gerealiseerd. Woningen overig plandeel (Boschdijk) Het plandeel aan de Boschdijk herbergt maximaal 215 sociale huur-/koopappartementen. Als de woningen op het woondek wordengebouwd, biedt de ondergelegen ruimte de mogelijkheid voor het stallen van auto's en fietsen. In de zuidwesthoek wordt onderzocht of er een wijkhub voor fietsdeelmobiliteit kan worden gesitueerd.

De stedenbouwkundige figuur omvat twee compacte clusters van 4 en 5 laagse woongebouwen met een galerij- of een centrale middenontsluiting. De blokjes met middenontsluiting vormen in de basis een 6- spanner. De woningdifferentiatie is een mix van verschillende groottes tussen de 50 en 70 m2 gbo. De verhouding in grootte is ongeveer ca. 55-65% 45-55 m2 gbo ca. 15-25% 60-65 m2 gbo ca. 10-30% 65-70 m2 gbo In totaal kunnen met voorliggend planvoornemen maximaal 862 wooneenheden gerealiseerd worden.

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

15

16

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3 beleidskader

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio’s toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

3.2.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven: "De toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren.

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

17

Stedelijke ontwikkeling Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk e voorzieningen". Het begrip 'woningbouwlocatie', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect is het planvoornemen te kwalificeren als een stedelijke ontwikkeling. Daarnaast is voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied vanuit de Ladder extra motivering vereist. Daarom is van belang om te weten of het projectgebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen. Het projectgebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect is dit planvoornemen te kwalificeren als een stedelijke ontwikkeling en is de projectlocatie gelegen in bestaand stedelijk gebied in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in het navolgende de behoefte van de ontwikkeling beschreven.

Beschrijving van de behoefte Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 862 wooneenheden. De woningtypen zijn beschreven in paragraaf 2.3. Tevens kan de plint en de achterbouw en mogelijk enkele verdiepingen van het VB-gebouw ingevuld worden met publieke functies zoals kantoren/werken en/of commerciële wijkfuncties, overige kleine retail en horeca etc. (max. 11.000 m2 bvo), met dien verstande dat: detailhandel, niet zijnde een supermarkt, gezamenlijk tot maximaal 500 m² en maximaal vier vestigingen; dienstverlening tot maximaal 500m2; horecabedrijven gezamenlijk niet meer mag bedragen dan 225 m2; maatschappelijke voorzieningen ten behoeve van sport niet meer mag bedragen dan 1.000 m2. Voor enkele functies is een laddertoets uitgevoerd voor dit bestemmingsplan. Deze rapportage maakt als bijkage 1 onderdeel uit van de toelichting. Hieronder worden de belangrijkste aspecten benoemd.

Wonen Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit. De komende tien jaar groeit de totale woningvraag in Eindhoven sterk, tot circa 133.990 woningen in 2031. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose zal de woningvraag tot 2031 toenemen met circa 19.325 woningen. In Eindhoven biedt de harde plancapaciteit ruimte voor circa 7.750 woningen. Wanneer de woningvraag (19.325 woningen in de periode 2021-2031) wordt geconfronteerd met de harde plancapaciteit (7.750 woningen), dan resteert een woningbehoefte van circa 11.575 woningen. Daarmee kan voor dit plan met een toevoeging van maximaal 862 woningen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. In paragraaf 3.5 wordt nader ingegaan op de kwalitatieve woningbehoefte. 18

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

Het Coördinatieteam Wonen SGE heeft het plan getoetst aan de Brainport Principes en geconcludeerd dat het plan daar goed invulling aan geeft. Het Portefeuillehoudersoverleg Wonen SGE heeft de kwalitatieve toets behandeld en ingestemd met de verdere planontwikkeling. Zie ook 3.5.

Maatschappelijke voorzieningen (woon-zorg) Op 20 jun 2023 heeft de gemeenteraad de Woonzorgvisie 2023-2030 vastgesteld. De visie betreft een uitwerking op het thema wonen en zorg uit de woonvisie. Uit deze visie en de daaraan ten grondslag gelegde onderzoeken blijkt dat veel ouderen wel een woning hebben, maar dat deze niet geschikt is om ouder in te worden of niet passend is bij de grootte van het huishouden. Voor de woningmarkt is het van belang dat ouderen doorstromen. Een verhuizing van een oudere vanuit een eengezinswoning, kan wel leiden tot vijf verhuisbewegingen in de keten. Ouderen vormen dan ook een belangrijke sleutel om de doorstroming op de Eindhovense woningmarkt te verbeteren. Uit het woningbehoeftenonderzoek voor ouderen blijkt dat het aantal 65-plussers in Eindhoven groeit van bijna 40000 naar bijna 57000 in 2040. Omdat de zorgcapaciteit afneemt, is de verwachte en benodigde zorg voor ouderen niet meer te bieden, daarom is clustering en levensloopbestendig wonen noodzakelijk. In het bestemmingsplan kan in deze behoefte worden voorzien door een mogelijkheid op te nemen tot vestiging van een geclusterd woonzorgcentrum.

In een dergelijk woonzorgcentrum bestaat enerzijds de mogelijkheid voor ouderen om (grotendeels) zelfstandig te blijven wonen en anderszijds de mogelijkheid om eventueel door te stromen naar een woonruimte binnen de zorginstelling zodra het wonen niet meer grotendeels zelfstandig kan plaatsvinden. Omdat mede als gevolg van een tekort aan personeel de beschikbaarheid van zorg afneemt, kan een geclusterde woonvorm met gegarandeerde beschikbaarheid van thuiszorg een optie zijn om ouderen meer zekerheid te geven. Daarmee kan voor ouderen de stap om te verhuizen worden verkleind.

Commerciële functies In het plan voor het VB-gebouw wordt naast het woon/ woonzorgprogramma ook ruimte gemaakt voor ‘werken’ en ‘publieksgerichte functies’. Het onderdeel ‘werken’ betreft kantoren en het programma voor ‘publieksgerichte functies’ betreft kleinschalige detailhandel/diensverlening en horeca functies. De gewenste functies in het VB-gebouw betekenen een kwaliteitsimpuls voor de nieuw gerealiseerde wijk en biedt hiermee comfort aan de bewoners die dan enkele belangrijke voorzieningen in de nabijheid van hun woning kunnen gebruiken. De gecombineerde voorzieningen versterken elkaar in kwalitatief opzicht en zorgen voor een langere verblijfsduur in het gebied rondom het VB-gebouw. Er zijn verschillende argumenten die de gewenste realisatie van het commerciële programma in het VB-gebouw ondersteunen. Zo zorgt het ervoor dat er een ontmoetingsplek ontstaat voor bewoners van het Philipsterrein en versterkt het de sociale cohesie in het gebied. De realisatie van onderstaande voorziening brengt geen negatieve ruimtelijke effecten als het gaat om leegstand en aantasting van het woon-, leef-, en ondernemersklimaat met zich mee. Het is juist van positieve invloed op het woon-, leef- en ondernemersklimaat op het Philipsterrein en het gehele onderzoeksgebied.

Werken Het programma werken omvat in totaal maximaal 11.000 m² bvo en kan ingevuld worden met kantoren. Met voorliggend bestemmingsplan wordt ca. 33.790 m2 aan bestaande kantoorruimte onttrokken aan de voorraad. Dit in mindering gebracht zorgt feitelijk voor een afname van ca. 22.500 m² bvo kantoor/werken. vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

19

Binnen het programma kunnen zich enkele kleinschalige kantoren vestigen, die zich hoofdzakelijk richten op bewoners van het gebouw, terrein en direct omliggende buurt. Beoogd wordt dat deze kantoren aansluit bij de beoogde doelgroepen. Qua concepten kan er een overlap zijn met andere functies, zoals bijvoorbeeld zorg, detailhandel, dienstverlening en horeca.

Horeca De geplande horeca zal een metrage van maximaal 225 m² bvo in beslag nemen. Volgens de Ladder voor duurzame verstedelijking is het met dit metrage niet nodig om een Laddertoets uit te oefenen voor deze functie (geldt vanaf 500 m² bvo). Ondanks dat een volledige ladder niet nodig is in bijlage 1 wel ingegaan op de kwalitatieve behoefte die er is voor horeca in het gebied. Het toevoegen van horeca draagt bij aan de versterking van het totaalconcept van het VB-gebouw en de ruimtelijk-functionele structuur van het gebied: Uitstraling van het gebied. Horeca geeft het gebied de benodigde uitstraling. Het nodigt bezoekers uit om langer te blijven en elkaar te ontmoeten. Versterkt het woon- en leefklimaat. Horeca versterkt het woon- en leefklimaat van bewoners. Het gaat in het plan om kleinschalige horeca waardoor het geen afbreuk zal doen aan de leefbaarheid van het gebied. Versterking cluster commerciële voorzieningen. Door de mix van verschillende commerciële voorzieningen te voorzien van horeca kunnen bezoekers van de voorzieningen elkaar na het vervullen van hun behoefte tegenkomen in een ontspannen setting. Versterking sociale cohesie. De doelgroep van de ontwikkeling zal grotendeels bestaan uit kleine of alleenstaande huishoudens, door de realisatie van horeca in het gebied neemt de kans op ontmoetingen toe.

Daarnaast biedt het de mogelijkheid voor studenten en bewoners die thuiswerken om geregeld van werkomgeving te veranderen. Maatschappelijke sportvoorziening Vanuit het perspectief van de ontwikkeling van het VB-terrein wordt invulling van leisure beperkt tot functies en activiteiten welke sportief van aard zijn en grotendeels gebonden aan de bewoners van het gebouw en op het terrein. Daarbij kan onder andere gedacht worden aan een fitness/sportschool. Uit de kwantitatieve analyse (zie bijlage 1) van de behoefte voor een sportschool blijkt dat er voldoende marktruimte is voor de realisatie van een sportschool van 1.000 m² bvo in het onderzoeksgebied. De toevoeging van 1.000 m² bvo aan sportvoorzieningen zal een zeer beperkt verdringingseffect tot gevolg hebben op het bestaande aanbod. Met de realisatie wordt een groter concept neergezet dan momenteel in de nabije omgeving gevestigd is. In de praktijk zullen zeer beperkte verdringingseffecten merkbaar zijn bij de sportscholen die momenteel in de wijk gevestigd zijn.

Detailhandel/ (Niet zakelijke) dienstverlening Naast ruimte voor een sportschool blijkt uit de kwantitatieve analyse ook dat er voldoende marktruimte is voor de realisatie tot 500 m² bvo aan commerciële diensten in de sectoren ambacht en particuliere dienstverlening. De toevoeging tot 500 m² bvo aan commerciële diensten zal zeer beperkte verdringingseffecten hebben voor de dienstensector in de omgeving, vanwege de focus op de functie voor de bewoners in de directe omgeving van het VB-gebouw en de verwachte groei die hier gaat plaatsvinden.

20

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

3.2.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Het Barro bevestigt in juridische zin kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Voor Eindhoven is de 380 Kv-hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in het noorden en deels oosten van Eindhoven. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van Natuurnetwerk Nederland (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de NNN vormen worden bij provinciale verordening aangewezen. Daarmee is de NNN een provinciaal belang geworden, namelijk Natuurnetwerk Brabant (NNB). Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. Het plangebied is niet gelegen nabij de hoogspanningsleiding. Het plangebied is wel gelegen in de directe nabijheid van landgoed De Grote Beek dat is aangewezen als NNB-gebied. Onderhavig bestemmingsplan leidt evenwel niet tot een aantasting van de ecologische waarden en kenmerken van betreffend gebied. Voor onderhavig gebied is tevens het obstakelbeheergebied behorende bij het luchtvaartterrein relevant.

In paragraaf 3.2.5 wordt nader ingegaan op de beperkingengebieden.

3.2.4

Regeling algemene regels ruimtelijke ordening

In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn de terreinen, gebieden en installaties zoals bedoeld in het Barro, aangewezen. Voor onderhavig gebied zijn de geluidszone en het obstakelbeheergebied behorende bij het luchtvaartterrein relevant. Deze gebieden zijn op onderstaande kaart aangegeven. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op geluid en in paragraaf 3.2.5 op de beperkingengebieden. Onderstaande kaart behoort bij de Rarro.

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

21

kaart militair luchtvaartterrein - Vliegbasis Eindhoven (bijlage 3.4 Rarro) 3.2.5

Luchthavenbesluit

In 2009 is de Wet luchtvaart gewijzigd. Naar aanleiding hiervan is een nieuw luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld. Dit is op 26 september 2014 vastgesteld en met ingang van 1 november 2014 in werking getreden. In het luchthavenbesluit is het luchthavengebied, de gebruiksmogelijkheden en het beperkingengebied vastgelegd. Voor onderhavig planvoornemen is voornamelijk het obstakelbeheergebied van belang. Hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten. De obstakelbeheergebieden Met de obstakelbeheergebieden wordt geregeld tot welke hoogte gebouwen en bouwwerken gebouwd mogen worden. Dit is om gevaar voor het vliegverkeer op en rondom de luchthaven te voorkomen. De toegestane hoogten worden bepaald door de vliegfunnel, de IHCS en de ILS. 22

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

Vliegfunnel De vliegfunnel wordt bepaald door de start- en landingsbaan en het verlengde daarvan. Hier gelden beperkingen ten aanzien van het oprichten van obstakels. Dit plangebied ligt niet binnen de vliegfunnel. IHCS Het IHCS (Inner Horizontal and Conical Surface) is bedoeld om vliegtuigen die in het circuit vliegen (circuitverkeer), voorafgaand aan de landing, te beschermen tegen hoge objecten. Het betreft een zone van 4 km rond de landingsbaan waar maximaal 44 meter hoog mag worden gebouwd. Buiten deze zone gaat de maximaal toegestane bouwhoogte geleidelijk omhoog.

Kaart obstakelbeheergebieden voor de vliegfunnel en IHCS Het plangebied is gelegen binnen het IHCS. De hoogte van de geplande nieuwe bebouwing blijft ruimschoots onder de toegestane maximale hoogte. ILS Daarnaast beschikt de Luchthaven over een Instrument Landing System (ILS). Dit wordt gebruikt om een landing in verminderde weersomstandigheden mogelijk te maken. Voor een goed functioneren van het ILS geldt dat een gebied rondom de start- en landingsbaan geen verstoring mag opleveren. Daarom gelden ook in dit gebied beperkingen ten aanzien van de bouwhoogten van gebouwen en bouwwerken. Het plangebied ligt niet binnen het obstakelbeheergebied van het ILS.

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

23

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze wordt ingevoerd. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat lange termijn doel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. 3.3.2

Interim omgevingsverordening

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen: provinciale milieuverordening verordenring natuurbescherming verordening ontgrondingen verordening ruimte verordening water verordening wegen Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven 24

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema's rechtsreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming. Binnen het plangebied zijn voor de volgende werkingsgebieden rechtstreekse regels van toepassing: Diep grondwaterlichaam Geen attentiezone waterhuishouding Volgens artikel 2.20 van de Interim omgevingsverordening is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden boven, in of onder een diep grondwaterlichaam. Artikel 2.21 regelt dat onder bepaalde voorwaarden geen vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem, bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, onder b, Waterwet, is vereist als sprake is van de zone 'Geen Attentiezone waterhuishouding'. Beide aspecten zijn niet van toepassing voor het beoogde planvoornemen.

Instructieregels Dit zijn de regels die tot voor kort waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. De regels zijn gekoppeld aan de aanduidingen die op de verschillende kaarten van de Interim omgevingsverordening zijn opgenomen.

Uitsnede plangebied (globaal aangeduid)

Het plangebied is gelegen in 'Concentratiegebied' in 'Stedelijk gebied'. Hiervoor gelden de volgende regels.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

25

samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het plan past binnen de regionale afspraken, zoals in paragraaf 3.3.2. en 3.5.1 is toegelicht. Het planvoornemen behelst een duurzame stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling met onder andere de transformatie van bebouwde percelen. Dit is een goed voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik. In veel opzichten is transformatie van leegstaande gebouwen per definitie duurzaam. Het casco, de fundering, gevels en vele andere onderdelen worden opnieuw gebruikt. Dat spaart nieuwe bouwmaterialen uit en geeft bestaande grondstoffen en een langere technische levensduur.

Het past ook in het concept van een duurzame stedelijke ontwikkeling omdat de levendigheid van de omgeving en het 'geheugen' van de stad behouden blijven. Daarbij wordt beoogd veel aandacht te hebben voor woonkwaliteit, groen, duurzaamheid en water. Zie hiervoor de paragrafen 3.8, 4.5 en hoofdstuk 5 (waterparagraaf). Wat betreft mobiliteit wordt voldaan aan het gemeentelijke beleid (paragraaf 3.7). Het plan voldoet aan en past binnen de beleidsregels zoals deze zijn opgesteld in de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant. 3.3.3

Omgevingsverordening Noord-Brabant

De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Provinciale Staten hebben vervolgens op 11 maart 2022 de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De verordening treedt gelijktijdig met de Omgevingswet in werking. In de definitieve verordening zijn, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn: Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt. Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen. De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen. De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels. Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing.

In de omgevingsverordenig Noord-Brabant zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de interim omgevingsverordening die relevant zijn voor onderhavig plangebied.

26

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Eindhoven: Kloppend hart van Brainport

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant', die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie 2.0 zal de interim structuurvisie wel worden ingetrokken. Brainportregio De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking.

Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden. Ambitie Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als: economische wereldspeler gezonde en toekomstbestendige stad een sociale, inclusieve en gastvrije stad en een authentieke stad met sterke gebieden.

Van ambitie naar stedelijke opgaven Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie. De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

27

hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied. De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen. Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Werken aan een gezonde groei van de stad Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit Werken aan een duurzame en concurrerende economie Werken aan de energietransitie van de stad Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid

Samen werken aan de stedelijke opgaven Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven. Toetsing Het planvoornemen omvat de inpassing van het te transformeren rijksmonument, de hernieuwbouw van de bijbehorende laagbouw, de verdichtingsopgave aan de Boschdijk met woningen en de inrichting van de publieke ruimte rondom de gebouwen. Door deze programmatisch-ruimtelijke opgave te combineren met energie, klimaat, sociale-inclusiviteit, veiligheid en leefbaarheid van de buurt, zal dit bijdragen aan een gezonde(re) bevolkings- en woningsamenstelling van de wijk. Daarnaast is in dit plan veel aandacht voor de openbare ruimte, groen en duurzaamheid.

Ook vormen de cultuurhistorische waarde en elementen van het bestaande plan inspiratie voor het toekomstige plan. Hiermee geeft het invulling aan de ambities in de Omgevingsvisie.

3.5

Volkshuisvesting

3.5.1

Regionaal beleid

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 862 wooneenheden waaronder maximaal 531 studentenwoningen. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat. Afsprakenkader wonen SGE 2022 Het afsprakenkader geeft aan hoe de negen SGE gemeenten omgaan met de afstemming van woningbouwplannen. Het biedt kwantitatieve en kwalitatieve kaders voor de komende jaren. 28

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

Onze gezamenlijke opgave is om veel en snel nieuwe woningen te bouwen en deze groei in goede banen te leiden vanuit een scherp kwaliteitsbesef. We maken dus in het Stedelijk Gebied Eindhoven een schaalsprong in de woningbouwopgave. Met dit afsprakenkader waarborgen we daarbij de kwaliteit, betaalbaarheid, innovatie, diversiteit en duurzaamheid. En behouden we onze specifieke woon- en leefkwaliteit in deze regio, de unieke schakering van woonmilieus variërend van hoogstedelijk tot landelijk, tussen prachtige natuurlijke en recreatieve groen-blauwe landschappen oftewel onze 'City of Villages'. We richten ons bij de woningbouwopgave op inbreiding en transformatie. Dit is in lijn met het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT). Uit de inventarisatie van plancapaciteit en woningbehoefte blijkt dat er, op de eerder afgesproken negen majeure locaties en de twee recent aangewezen locaties De Kemmer (Oirschot) en Castiliëlaan (Eindhoven) na, geen noodzaak is voor en geen behoefte is aan nieuwe grootschalige uitbreidingslocaties. Voor nieuwe uitbreidingslocaties geldt daarom nog steeds het uitgangspunt: 'Nee, tenzij…'.

Uitbreiden kan alleen onder de volgende voorwaarden: Er is sprake van een ontwikkeling die qua aard en schaal past op de locatie; De ontwikkeling zorgt voor een duurzame afronding van het stedelijk gebied; Hierbij is kwalitatieve landschappelijke aansluiting/ inpassing leidend. Daarnaast: Monitoren we de woningmarkt voortdurend. Als veranderende prognoses erop wijzen dat wel grootschalige uitbreidingslocaties nodig zijn om te voorzien in de regionale kwalitatieve of kwantitatieve woningbehoefte (Laddertoets), zal herijking van dit afsprakenkader nodig zijn. Toetsen we woningbouwplannen aan de 7 Brainport Principes om de kwaliteit hoog te houden. Dit zijn: 1. Koesteren van Identiteit; 2. Ruimte voor Innovatie; 3. Invloed voor bewoners; 4. Vraaggericht ontwikkelen; 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor; 6. Benutting regionaal schaalniveau; 7. Gezonde verstedelijking. Laten we ons inspireren door de SGE-woningmarkt aquarel: De aquarel (voorheen 'kwadrantenbenadering') inspireert ons om met woningbouwprojecten aan te sluiten bij het karakter en de unieke kwaliteiten van het gebied. Zo creëren we diversiteit en kwalitatieve samenhang in woonmilieus in plaats van eenheidsworst. Woondeal 2019-2023 Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK).

De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. Deze versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Voor Eindhoven komt dit neer op een productie van 15.000 woningen, gemiddeld 3.000 per jaar. Dit komt overeen met de in het onderzoek Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt (2018) geraamde behoefte. In navolging van het Afsprakenkader Wonen SGE 2017, is in de Woondeal vastgelegd dat de ontwikkeling van groen-stedelijke woonmilieus zich zal concentreren op de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. Het zwaartepunt voor de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. Naast het Afsprakenkader is de Brabantse Agenda Wonen een belangrijke leidraad bij de uitvoering van de Woondeal. Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019 vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

29

In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes. De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio. Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021 In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040. Kwantitatieve opgave In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040.

In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren. Kwalitatieve opgave Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder. Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af.

Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens. De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven. Specifieke doelgroepen De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan 30

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extra muraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien. Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten. De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten. In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast. De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren.

Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte. Brainport principes Alle nieuwe woningbouwontwikkelingen dienen te worden ontwikkeld aan de hand van 7 Brainport Principes. De basis voor deze principes is vastgelegd in het regionale Afsprakenkader. Deze gelden voor alle gemeenten die deel uitmaken van het Stedelijk Gebied Eindhoven.

Koesteren van Identiteit (1), Ruimte voor Innovatie (2) en Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor (3) Binnen het plangebied zal een herontwikkeling plaatsvinden. De opgave omvat de inpassing van het te transformeren rijksmonument, de hernieuwbouw van de bijbehorende laagbouw, de verdichtingsopgave aan de Boschdijk met maximaal 214 woningen en de inrichting van de publieke ruimte rondom de gebouwen. De beoogde nieuwbouwwoningen op de omliggende gronden betreffen sociale huur-/koopappartementen. Daarnaast voorziet dit plan in wooneenheden voor diverse doelgroepen alsmede diverse publieke functies in het bestaande VB-gebouw, waardoor er een mix van doelgroepen aanwezig is die hier een wooncarrière kan opbouwen; studenten, starters, young urban professionals, actieve settlers, expats, empty nesters, etc. Er komen in het plan faciliteiten voor bewoners en de openbare ruimte krijgt een belangrijke kwaliteitsimpuls. Het parkeren (zowel auto's als fietsen) wordt op eigen terrein opgelost. Daar wordt ook rekening gehouden met deelauto's en andere moderne mobiliteitsoplossingen. De nieuwbouwwoningen zullen gasloos worden gebouwd. In tegenstelling tot de bestaande bebouwing worden hogere isolatiewaarden gebruikt en zal een hemelwaterbergingsvoorziening worden gerealiseerd (zie paragraaf 5.5).