Bijlage 1a - Bestemmingsplan Buitengebied (Eikenburg)

Vastgesteld bestemmingsplan

Buitengebied (Eikenburg)

Oktober 2023

Buitengebied (Eikenburg)

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Het plangebied

8

1.3

Voorgaande plannen

9

1.4

Leeswijzer

11

Hoofdstuk 2 Gebieds- en projectprofiel

13

2.1

Beschrijving omgeving

13

2.2

Beschrijving projectgebied en -profiel

13

2.3

Toekomstige situatie

15

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

23

3.1

Inleiding

23

3.2

Rijksbeleid

23

3.3

Provinciaal beleid

25

3.4

Gemeentelijk beleid

41

3.5

Volkshuisvesting

43

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

47

3.7

Verkeer en parkeren

52

3.8

Groen

53

3.9

Kabels, leidingen en straalpaden

58

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

59

4.1

Milieueffectrapportage

59

4.2

Bedrijven en milieuzonering

60

4.3

Geluid

61

4.4

Luchtkwaliteit

63

4.5

Externe veiligheid

65

4.6

Duurzaamheid

68

4.7

Bodem

71

4.8

Natuur

72

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

77

5.1

Inleiding

77

5.2

Beleid

77

5.3

Eindhovense klimaattoets

80

5.4

Beschrijving watersysteem plangebied

83

5.5

Toekomstige situatie van het watersysteem

84

5.6

Advies / overleg Waterschap

84

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

87

6.1

87

2

Algemeen

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

6.2

Planmethodiek

87

6.3

Verbeelding

87

6.4

Planregels

87

Hoofdstuk 7 Handhaving

91

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

93

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

95

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

95

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

95

9.3

Inspraak

101

9.4

Zienswijzen

102

Bijlagen bij de toelichting

103

Regels

105

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

107

Artikel 1

Begrippen

107

Artikel 2

Wijze van meten

117

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

119

Artikel 3

Gemengd

119

Artikel 4

Natuur - 1

123

Artikel 5

Natuur - 2

125

Artikel 6

Recreatie

129

Artikel 7

Waarde - Archeologie 3

131

Artikel 8

Waarde - Archeologie 4

133

Artikel 9

Waarde - Archeologie 5

135

Artikel 10

Waarde - Archeologie 6

137

Artikel 11

Waarde - Cultuurhistorie - 2

139

Hoofdstuk 3 Algemene regels

141

Artikel 12

Anti-dubbeltelregel

141

Artikel 13

Algemene gebruiksregels

143

Artikel 14

Algemene aanduidingsregels

145

Artikel 15

Algemene afwijkingsregels

149

Artikel 16

Partiële herziening parkeernormen

151

Artikel 17

Partiële herziening parkeren bij wijziging gebruiksfunctie

153

Artikel 18

Voorwaardelijke verplichting waterberging

155

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

157

Artikel 19

Overgangsrecht

157

Artikel 20

Slotregel

159

Bijlagen bij de regels

161

Bijlage 1

Lijst van bedrijfsactiviteiten bij wonen

162

Bijlage 2

Besluit hogere waarden (geluid)

164

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

3

Bijlage 3

Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)

169

Bijlage 4

Voorwaardelijke verplichting groen

223

4

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

5

6

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

In 2010 is het bestemmingsplan voor het plangebied Eikenburg vernieuwd, omdat na sluiting van het internaat/pensionaat werd gezocht naar een alternatieve invulling voor de leegstaande gebouwen. De alternatieve invulling werd gevonden in de sector Onderwijs en de sector Welzijn en Zorg. Het huidige bestemmingsplan beperkt echter waardevolle ontwikkelingskansen voor Eikenburg. In opdracht van woningstichting Trudo en de Broeders van Liefde is daarom een strategische visie (masterplan) opgesteld voor een toekomstbestendige ontwikkeling van Eikenburg. De strategie laat zien dat behoud en versterking van cultuurhistorische en landschappelijke waarden hand in hand kunnen gaan met het realiseren van nieuwe functies en programma's. De bijzondere groenstructuur kan bijdragen aan de bebouwing en vice versa. Door een intelligente en gefaseerde ontwikkeling kan het saldo natuur behouden blijven of zelfs toenemen, terwijl Eikenburg ook nieuwe functies en gebouwen in zich opneemt. Omdat het opgestelde masterplan niet past binnen het geldende bestemmingsplan is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. De wijzigingen hebben hoofdzakelijk betrekking op aanpassingen van de huidige infrastructuur, het toevoegen van woningen en het positief bestemmen en verbeteren van de aanwezige dierenweide en moestuin.

Uiteindelijk neemt per saldo de huidige bestemming 'Maatschappelijk' af en de bestemming 'Natuur' toe. Het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'I Buitengebied (Eikenburg)' biedt geen ruimte voor de realisatie van voornoemd planvoornemen binnen het plangebied. Om het plan te realiseren, dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld voor de locatie. Dit nieuwe bestemmingsplan is genaamd 'Buitengebied (Eikenburg)'.

Het bestemmingsplan "Buitengebied (Eikenburg)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

7

Topografische kaart (plangebied in rode cirkel)

1.2

Het plangebied

Het plangebied ligt aan de Aalsterweg. Het plangebied is gelegen in stadsdeel Stratum, in de wijk Kortonjo en in de buurt Eikenburg. Deze buurt is gelegen in het zuiden van de stad, ten noorden van N2/A2 en Aalst. Het plangebied bevat voor het grootste gedeelte de plangrenzen van het huidige geldende bestemmingsplan "I Buitengebied (Eikenburg)", met uitzondering van de noordkant en twee terreinen in het zuiden van het plangebied. De noordzijde behoort niet tot het plangebied omdat dit terrein (Sint Joris college) een andere eigenaar heeft. De twee terreinen in het zuiden van het plangebied zijn aan het plangebied toegevoegd voor de realisatie van tinyhouses, moestuin en een kloosterboerderij (zie ook paragraaf 2.3).

8

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

Recente luchtfoto (plangebied rood omlijnd) Het gedeelte van de Aalsterweg waar Eikenburg is gelegen ligt als een zijweg naast de 'eigenlijke' Aalsterweg. De bebouwing van het landgoed is omgeven door bos en enkele grasvelden. Het Sint-Joriscollege is gelegen ten noorden van het landgoed. Ten oosten van het plangebied liggen sportvelden van o.a. tennisvereniging RPC Eindhoven en honk- en softbalvereniging PSV. Ten westen van het plangebied, aan de andere zijde van de Aalsterweg, zijn de sportvelden gelegen van o.a. hockeyvereniging Oranje Rood, en voetbalvereniging FC Eindhoven. Ten noorden van het plangebied is een woonbuurt gelegen.

1.3

Voorgaande plannen

Het plangebied ligt voor het grootste gedeelte binnen het geldende bestemmingsplan "I Buitengebied (Eikenburg)", vastgesteld door de gemeenteraad op 21 september 2010. In het geldende bestemmingsplan is het plangebied ter plaatse bestemd met de bestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Natuur'. De bestemming 'Maatschappelijk' is in dit geval bestemd voor gebouwen ten behoeve van (overnachtingsmogelijkheden (anders dan wonen) i.r.t.) maatschappelijke voorzieningen en gebouwen ten behoeve van een campus, waaronder onderwijs, kantoren, dienstverlenende bedrijven en wooneenheden voor studenten van de campus. De huidige bebouwing is aangeduid met een bouwvlak, waarbinnen een maximum bebouwingspercentage geldt. De kapel en de begraafplaats is specifiek aangeduid.

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

9

Uitsnede bestemmingsplan "I Buitengebied (Eikenburg)" (plangebied rood omlijnd)

10

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied (plangebied blauw omlijnd)

Een klein gedeelte van het plangebied is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied', dat is vastgesteld op 22 augustus 2008. Deze delen hebben de bestemming 'Bos en natuur (GHS)'.

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

11

12

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

Gebieds- en projectprofiel

In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling is beoogd als het project zelf beschreven. Tevens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten van het project.

2.1

Beschrijving omgeving

Het plangebied ligt in stadsdeel Stratum. De structuur van het stadsdeel Stratum wordt bepaald door de radiale- en tangentstructuur van Eindhoven. De radialen verdelen Stratum als het ware in "taartpunten" en worden gevormd door de toegangswegen naar het centrum van Eindhoven zoals de Geldropseweg (die gelegen is binnen het plangebied Stratum buiten de ring I 2015), de Heezerweg, de Leenderweg en de Aalsterweg. De door de wegen gevormde taartpunten worden op hun beurt weer doorsneden door de ring en door de doorgaande verbinding Anton Coolenlaan-Floralaan-Tivolilaan- St. Petrus Canisiuslaan. Eikenburg ligt aan het 'einde' van Stratum, in het zuiden van het stadsdeel. Tussen de Aalsterweg en Roostenlaan is het landgoed gelegen. Het betreft een groene omgeving met veel bos, grasland en sportvelden.

2.2

Beschrijving projectgebied en -profiel

Op het landgoed Eikenburg zijn de Broeders van Liefde gevestigd. De Congregatie van de Broeders van Liefde is een internationale religieuze congregatie, die zich engageert op maatschappelijk vlak. De Congregatie van de Broeders van Liefde is gesticht in Gent in 1807 en is sindsdien gevestigd in vele landen, waaronder in Nederland o.a. op het landgoed Eikenburg. De Broeders van Liefde kochten in 1894 de Heihoef, het voormalige landgoed van Jonkheer van der Beken Pasteel (1789-1864), met kapel en enkele boerderijen van de Paters Redemptoristen. De naam van het landgoed werd rond 1900 gewijzigd in Eikenburg.

Foto van de kapel van het voormalig internaat van de Broeders van Liefde (Rijksmonument)

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

13

De Broeders zijn gestart met een jongenspensionaat en een school voor lager en uitgebreid lager onderwijs, tevens voor de Broederopleiding. Het internaat groeide en had op een gegeven moment 350 internen. Eind jaren zestig van de twintigste eeuw werden er een sporthal en zwembad en zeven paviljoens bijgebouwd, om alle leerlingen (later ook meisjes) een goede sportaccommodatie en aangepaste huisvesting te geven. Wegens de terugloop van het aantal leerlingen, kwamen de laatste jaren verschillende paviljoens leeg te staan. Bij gebrek aan belangstelling voor het internaat, is het in 1996 opgeheven. Gezocht werd naar een juiste bezetting van de leegstaande school en paviljoens. Deze gebouwen kregen een bestemming die past bij de doelstelling van de Congregatie: onderwijs en zorg bieden aan mensen met een beperking of ziekte. Momenteel is de bebouwing onder andere in gebruik voor de woonfunctie voor de Communiteit van de Broeders en bij verschillende onderwijsinstellingen en organisaties rondom gezondheid en welzijn. Oorspronkelijk bevond het plangebied zich op behoorlijke afstand van Eindhoven, vlakbij de heide. Op de plaats van het huidige Eikenburg stond een heide-ontginningshoeve, genaamd 'de Heihoef'. Naarmate de heide verder werd ontgonnen, nam het bos ten behoeve van de mijnbouw toe. Ook breidde de bebouwing gestaag uit.

Voor de Tweede Wereldoorlog is Eikenburg nog een bebouwde enclave te midden van het groene productiebos. De stedelijke expansie van Eindhoven en Aalst vanaf de jaren vijftig sluit Eikenburg steeds meer in. Bossen worden gekapt en de bebouwing rukt op.

Topografische kaart uit ca. 1900 In de nabijheid van Eikenburg verschijnen de eerste sportvoorzieningen, een ziekenhuis, een woonwijk en later een begraafplaats, scholen en een hotel. Ook op Eikenburg zelf wordt gebouwd, een zwembad, diverse paviljoens en recent het Broederhuis, een centrum voor vroegbehandeling voor kinderen met communicatiestoornissen en taalachterstand, en een schoolgebouw voor bijzonder onderwijs. Het gevolg van deze ontwikkelingen is dat de landschappelijke structuur steeds meer versnipperd is geraakt. De recreatieve relatie met de heide is mede als gevolg van grote infrabundels (A2 en Aalsterweg) afgesneden. De ontsluitingsstructuur van het terrein zelf is ook onoverzichtelijk. Waar vroeger langs de ontginningsassen werd gebouwd, zijn later ook gebouwen in het bos verschenen. De ingang van het hoofdgebouw bevindt zich aan de achterkant, het parkeren is verspreid over het terrein en er lijkt een surplus aan verharding. De bakermat van Eikenburg is evenwel het productiebos 14

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

met in de kern een lege plek, eerst voor de hoeve en later voor het hoofdgebouw. Door de eeuwen heen is het bos continu veranderd. Er zijn lege plekken ontstaan door kap, die later weer zijn vol gebouwd of gegroeid met nieuw productiehout. Deze cultuurhistorische dynamiek karakteriseert Eikenburg en bepaalt zijn bijzondere identiteit tot op de dag van vandaag. Het huidige bos bestaat uit een patchwork van verschillende monoculturele bosvakken, gescheiden door stevige lanen. Hoewel de diversiteit aan bosvakken een aantrekkelijke kwaliteit is, vormt hun monocultuur, eenzijdige leeftijdsopbouw en dichtheid een knelpunt voor zowel de vitaliteit als de belevingswaarde van het bos. Bouwen in het bos mag vanuit bepaalde perspectieven enigszins discutabel zijn, het volgt wel de historische logica inherent aan de geest van het productiebos. Deze logica kan ook de bakermat zijn van Eikenburgs toekomst.

Luchtfoto (genomen vanuit noordwesten)

2.3

Toekomstige situatie

In het verleden is het bestemmingsplan voor het plangebied Eikenburg al vernieuwd, omdat na sluiting van het internaat/pensionaat werd gezocht naar een alternatieve invulling voor de leegstaande gebouwen. De alternatieve invulling werd gevonden in de sector Onderwijs en de sector Welzijn en Zorg. Het huidige bestemmingsplan beperkt echter waardevolle ontwikkelingskansen voor Eikenburg. Om die reden is een strategische visie (masterplan) opgesteld voor een toekomstbestendige ontwikkeling van Eikenburg. De strategie laat zien dat behoud en versterking van cultuurhistorische en landschappelijke waarden hand in hand kunnen gaan met het realiseren van nieuwe functies en programma's. De bijzondere groenstructuur kan bijdragen aan de bebouwing en vice versa. Door een intelligente en gefaseerde ontwikkeling kan het saldo natuur behouden blijven of zelfs toenemen, terwijl Eikenburg ook nieuwe functies en gebouwen in zich opneemt. Het toekomstbeeld heeft vier belangrijke aanknopingspunten: wonen, zorg, onderwijs, sport & recreatie. Wonen is van oudsher aanwezig op het landgoed met de Broeders. Deze bewoning neemt gestaag af. De ambitie is om het wonen weer belangrijk te maken. Wonen dient weer de omvang en functie te hebben die nodig is voor de leefbaarheid in de toekomst.

Voorzieningen voor sport en onderwijs zijn van oudsher op en rond Eikenburg aanwezig en vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

15

kunnen in functionaliteit en samenwerkingsverbanden een positieve bijdrage leveren aan de (positie)verbetering van Eikenburg. Dat geldt ook voor sport en recreatie. Naast de voorzieningen in de omgeving, bevinden zich rond en door Eikenburg een mooie fietsroute en een langeafstandswandelroute. Deze aanleiding en de ruimtelijke kansen van het terrein leiden tot het volgende concept: Eikenburg wordt een gebied met drie schillen: een open plek in het midden, omzoomd door een parkbos en daaromheen het bos. Van het hart naar de randen verloopt de sfeer van cultuur naar natuur. Het hoofdgebouw ligt in de centrale open plek. De bestaande en mogelijk nieuwe paviljoens liggen er als satellieten omheen. Daar worden 9 gezinswoningen (in de vorm van een hofje) en 8 kloostertuinwoningen (in de vorm van 'tiny houses' en/of in een woonboerderij) aan toegevoegd. De structuur van het (park)bos wordt versterkt, zodat de paviljoens ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw en opgaan in de groene parkbosrand. De aanwezige ontsluiting wordt eenvoudig getransformeerd tot een kleinschalige ring, die op de grens ligt van de kern en de rand van het parkbos. Alle paviljoens zijn hiermee op eenduidige wijze te bereiken. Het hoofdgebouw komt vrijer te liggen in de open plek en krijgt daardoor haar monumentale status terug.

De deels aanwezige route door het bos wordt aangevuld tot een rondgaande, dolende route. Aan deze route kunnen kleinschalige plekken worden toegevoegd met een vergelijkbare functie als de follies in de Engelse landschapstuinen, ter verhoging van de recreatieve waarde voor de stad. Het concept kan gefaseerd worden ontwikkeld met overzichtelijke en voor de woonstichting haalbare ingrepen. De eerste ontwikkeling heeft reeds plaatsgevonden. Het Rijksmonumentale hoofdgebouw is getransformeerd tot kloosterlofts. Bewoners dragen bij aan het landgoed door bijvoorbeeld beheer van het bos, vrijwilligerswerk in de zorg of in de moestuinen van de Stadsakkers. Een aantal gebouwen wordt gesloopt en er wordt een eerste stap gezet in de transformatie door het verminderen van het verhard oppervlak en opwaarderen van de groene kwaliteiten en natuurwaarden. Een volgende stap is de reeds uitgevoerde sloop en nieuwbouw van paviljoen Pannenhoef/Leemerhoef binnen de voorwaarden van het huidige bestemmingsplan.

Uitsnede schetsontwerp Masterplan fase 2 Vervolgens - en daar is dit bestemmingsplan voor opgesteld - komt de transformatie van de 16

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

sporthal en de sloop van het kinderdagverblijf, zwembadgebouw en bijbehorende kantoren aan bod. De sporthal wordt getransformeerd naar een vernieuwde, eigentijdse en moderne sportvoorziening met een open uitstraling. In deze fase wordt het ontbrekende deel van de ontsluitingsring aangelegd. Deze stap gaat gepaard met opwaarderen van het parkbos en compenseren van NNB. Het hertenkamp ten oosten van de sporthal maakt plaats voor een hoogwaardige en kleinschalige kloosterboerderij (tevens bedoeld als dagbesteding voor zorg). Ten westen van de sporthal ontstaat een bijzonder en kleinschalig woonmilieu in de kloostertuin (tinyhouses en/of in voormalig schoolgebouw). Dit concept sluit aan bij de moestuinen van de Stadsakkers. De beoogde ontwikkeling overschrijdt niet het nu geldende bebouwingspercentage.

Uitsnede schetsontwerp Masterplan fase 3 Tegelijkertijd worden elders op Eikenburg lege plekken aangevuld met bos (fase 4). Binnen de ring worden de huidige wegen getransformeerd tot aangename langzaamverkeerroutes en de tuinen worden opgewaardeerd tot een aantrekkelijk parkbos en de natuurwaarden worden verder versterkt en gecompenseerd.

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

17

Uitsnede schetsontwerp Masterplan fase 4 In een laatste fase wordt een hof van 9 woningen ten oosten van de sporthal gerealiseerd, gericht op gezinnen. Met de komst van gezinswoningen op het terrein ontstaat meer woningdifferentiatie. Dit is gezien de ambitie en doelstelling van Trudo wenselijk in het kader van o.a. leefbaarheid. De woningen omsluiten een hof en hebben een vlonder naar het landschap. Deze woningen zijn bedoeld als wooncommunity. Tevens is het denkbaar dat bestaande paviljoens in de parkzone getransformeerd worden. Ook dan wordt het omringende bos aangevuld. Zoals het productiebos voortdurend in beweging was, zo verandert het nieuwe Eikenburg tussen de bomen mee. Hier is altijd gebouwd en gesloopt, geplant en gekapt. Deze dynamiek maakte Eikenburg vroeger landschappelijk, cultureel en economisch succesvol. De toekomstvisie is er op gericht de bebouwing meer te concentreren in het hart. Het landgoed wordt opgewaardeerd en de natuurwaarden worden door deze zonering beter geborgd. De visie laat zien dat dynamische ontwikkeling ook de motor kan zijn voor een zinvolle toekomst. Dit alles is omvat in een masterplan, dat als bijlage bij deze toelichting is gevoegd.

Tijdens het bestemmingsplanproces is het verzoek gekomen om het aantal woningen in de kloostertuin met 2 te verhogen, zodat er 8 in plaats van 6 woningen (is opgenomen masterplan) op deze locatie gerealiseerd kunnen worden. Dit is door middel van een addendum inzichtelijk gemaakt in bijlage 1.

18

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

Mogelijk eindbeeld conform het masterplan

2.3.1

Toelichting op woonprogramma

Trudo heeft het landgoed verworven in erfpacht. Belangrijke voorwaarde vanuit de Broeders is daarin vastgelegd, namelijk dat de functiemix van Wonen, Zorg en Onderwijs gehandhaafd blijft. Voorwaarde van Trudo is dat, waar dat mogelijk is, de woonfunctie versterkt gaat worden. De Broeders die op het terrein wonen hebben de leefbaarheid altijd op peil gehouden, maar zijn in aantal zodanig afgenomen en in leeftijd zodanig toegenomen, dat het lastig is om die verantwoordelijkheid in te blijven vullen. Waar mogelijk zal Trudo die woonfunctie weer in ere herstellen om de leefbaarheid op termijn te kunnen waarborgen. Concept modern kloosterleven Trudo ziet in Eikenburg een uitstekende kans om een specifiek woonmilieu toe te voegen voor hun doelgroep en voor de stad. Dat woonmilieu kenmerkt zich door wonen in een prachtige groene omgeving, waarbij je deel wordt van een gemeenschap die zich, als opvolger van de Broeders, bekommerd om de eigen woonomgeving en verbinding legt met de functies zorg en onderwijs op het landgoed. Dit bijzondere woonmilieu heeft de titel Modern Kloosterleven meegekregen.

De oude waarden van het kloosterleven zijn leidend in de transformatie, zoals gastvrij naar de omgeving en de stad zijn, zelfvoorzienend zijn wat betreft voedsel (verbouw groenten en fruit, houden van vee) maar ook wat betreft onderhoud van de gebouwen en de omgeving met een ambachtelijke invulling (meubels, keramiek). Ook het actief meewerken met onderhoud en beheer van het Landgoed en het vormen van een actieve community maakt onderdeel uit van dit woonmilieu. Per gebouw wordt gestreef naar een functiemix van wonen en andere functies op de begane vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

19

grond om het concept in te kunnen vullen. Op het Landgoed rondom de gebouwen zijn al diverse initiatieven van én met bewoners tot stand gekomen om dit concept in te vullen, zoals de Stadsakkers, de kloostertuin, de bloemenpluktuin, en de houtwerkplaats. Het houden van (klein)vee staat nog op de planning. Alle activiteiten met door en voor bewoners, maar ook voor de stad. De transformatieopgave Bijna alle gebouwen zijn verouderd en toe aan renovatie dan wel vervanging als renovatie niet tegen redelijke kosten mogelijk is. Het hoofdgebouw blijft gehandhaafd vanwege de status van Rijksmonument. Het Broederhuis is een zorggebouw van recente datum, waardoor transformatie niet aan de orde is. Het aantal appartementen in dat gebouw blijft gelijk. De doelgroep zijn bewoners met dementie, afhankelijk van 24 uurs zorg in beschermde woonomgeving. Programma bestaand, ongewijzigd

Woongebouw

Bestaande functie

Nieuw e functie

Eenheden bestaand

Eenheden nieuw

1

Broederhuis

Zorgappartementen Broeders

Appartementen voor Verpleeghuiszorg

20

20

2

Provincialaat

Gemeenschappelijk w onen

Mogelijk toekomstig programma 20-25 loft-appartementen of short stay

25

25

45

45

Totaal eenheden

De gebouwen die wel voor transformatie in aanmerking komen zijn Hoofdgebouw, schoolgedeelte, transformeren van onderwijs naar appartementen Hoofdgebouw, woongebouw Broeders, transformatie van gemeenschappelijk wonen naar kleine appartementen, kloosterlofts, eventueel short-stay. Realisatie bij vertrek Broeders, aantal bewoners blijft gelijk, datum uitvoering onbekend. Pannenhoef Leemerhoef, transformatie van onderwijs naar wonen, met ateliers op de begane grond. De Beken, transformatie van dagbesteding en onderwijs naar zorgappartementen voor hospice en verpleegzorg. Naastbeek, transformatie van onderwijs naar wonen, 4 woningen in bestaand gebouw met twee of drie toegevoegde woningen voor de doelgroep gezinnen Oase/ Heihoef: transformatie van zorg naar zorgwoningen en studentenhuisvesting Sportcampus CTO Sportcomplex: transformatie van sport naar een combinatie van sport en wonen in een hof voor gezinnen. Gerealiseerd en in uitvoering Inmiddels zijn er op basis van het geldende bestemmingplan drie plannen in uitvoering. Drie plannen zijn nog in voorbereiding. De plannen die in voorbereiding zijn houden verband met de reorganisatie van de functie onderwijs op Eikenburg. De huisvesting van Pleinschool Helder in een van de voormalige pensionaatspaviljoens, is al jaren erg gebrekkig. Hiervoor is nu budget beschikbaar om de onderwijsfuncties van St.

Joris te concentreren op haar huidige locatie. Die locatie is feitelijk onderdeel van het Landgoed. Op de onderwijshuisvesting heeft Trudo geen invloed. Door die reorganisatie kan ook St. Annaklooster van drie naar twee locaties wat een duurzamere exploitatie oplevert. 20

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

Reeds uitgewerkte en vergunde plannen

Gebouw

Bestaande functie

Nieuw e functie

Eenheden bestaand

Eenheden Nieuw

1

Hoofdgebouw , schoolgedeelte

onderw ijs

Kloosterlofts appartementen

Schoollokalen leegstand

70 appartementen voor 1-2 pp huishoudens

2

Pannenhoef Leemerhoef

Maatschappelijke functies: Therapie, Dagbesteding gehandicapten, Kantoor

Kloosterlofts en ateliers

4 eenheden maatschappelijk

28 appartementen voor 1-2 pp huishoudens en 3 kloosterateliers

3

De Beken

Hospice, zorgkantoor en onderw ijs

Hospice en langdurige zorg, zorgkantoor

School, dagbesteding Zorgkantoor en 11 zorgappartementen hospice

40 zorg-appartementen en zorgkantoor

Het woonprogramma In deze drie gebouwen, waarvoor de plannen zijn uitgevoerd dan wel in uitvoering, leveren een extra impuls op zoals bedoeld. De gebouwen, waarin diverse maatschappelijke functies waren ondergebracht, zijn inmiddels getransformeerd met wonen als hoofdfunctie. Er wonen binnenkort 98 1- en 2-persoonshuishoudens in voornamelijk kleine appartementen en 37 geïndiceerde zorg cliënten van Annaklooster. Resterende opgave: transformatie De resterende transformatieopgave betreft het gebouw Oase Heihoef. De bouwtechnische staat is op zich redelijk, maar functioneel niet geschikt en het scoort qua duurzaamheid zeer onvoldoende. Momenteel zijn er twee functies in dit gebouw namelijkl huisvesting (kamerbewoning) voor jongeren in het topsportprogramma van CTO in Heihoef en 13 logeerbedden 24 uurszorg voor cliënten van Sint Annaklooster. De (onzelfstandige) huisvesting voor de topsportstudenten zouden we op het landgoed willen behouden. De 13 logeerbedden van Sint Annaklooster gaan naar de Beken in 2024. Dat gedeelte willen we inzetten voor huisvesting van gehandicapten in combinatie met dagbesteding gericht op dierverzorging (zie concept). Vanwege de exploitatie dienen dat 24 eenheden minimaal te zijn. Het aantal studenten zou daarbij ongeveer gelijk blijven (50 kamers) en het aantal zorgunits zou moeten toenemen met 9 units, van 13 naar 24.

Resterende opgave: gezinnen Voor een goede mix aan doelgroepen is een uitbreiding van de huidige doelgroepen met gezinswoningen noodzakelijk. In de bestaande gebouwen is dat nagenoeg niet te realiseren. Daarom zijn er vanaf het eerste masterplan opties gezocht om dat toe te voegen. Het hofje is daarbij als meest aantrekkelijke woonvorm gekozen. In het huidige Masterplan, aangepast na overleg met de Provincie en de gemeente Eindhoven, zijn twee hofjes opgenomen. Een bij de kloostertuin van Stadsakkers en één bij de te maken dierenweide. De combinatie met deze functies kan uitgangspunt zijn voor de identiteit van het woonmilieu en de doelgroep. In beide gevallen zou het om acht tot negen woningen kunnen gaan. Resume: mogelijk eindbeeld op basis van concept bestemmingsplan vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

21

Op het landgoed zijn straks veel verschillende woonvormen te vinden in gebouwen die deels ook adaptief zijn naar nieuwe woonvormen in de toekomst. Dit overzicht betreft het wonen op Eikenburg, de situatie voor en na de transformatie van de gebouwen, waarvoor een ingreep aan de orde is. Daarbij zijn de zorgappartementen meegenomen omdat deze bewoners ook permanent dan wel langdurig gehuisvest zijn op het landgoed. Wat betreft het woonprogramma ziet het er als volgt uit.

w oonvorm

Gebouw

Aantallen (afgerond)

Status

1

Kleine appartementen voor 1-2 persoonshuishoudens (de Kloosterlofts)

Hoofdgebouw Pannenhoef Leemerhoef

100

gerealiseerd

2

Onzelfstandige w oonruimte t.b.v. de Sportcampus

Heihoef

50

Bestaand, mogelijk nieuw

3

Verpleeghuis Eikenburg

Broederhuis

20

Bestaand

4

Communautair w onen

Provincialaat

25

Bestaand, mogelijk nieuw

5

Hospice/24-uurszorg

De Beken

40

Uitbreiding, bestaand 25

6

Begeleid w onen WOZOCO

Oase

25

Nieuw

7

Hofw onen gezinnen

Kloostertuin Dierenw eide

17

Nieuw

Totaal

277

Om dit woonprogramma te realiseren moet het bestemmingsplan in totaal 277 woningen toestaan, waarvan: 1. 140 reguliere woningen, waarvan 17 nieuw; 2. 50 onzelfstandige woningen; 3. 85 zorgwoningen, waarvan 40 nieuw. Dit betekent dat er feitelijk 17 nieuwe woningen mogelijk worden gemaakt in onderhavig bestemmingsplan. De beoogde zorgwoningen zijn op basis van het geldende bestemmingsplan reeds toegestaan.

22

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3 beleidskader

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In Nederland staan we voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Denk aan de opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. Door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio's toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet. In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen. 3.2.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

23

Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Stedelijke ontwikkeling Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk e voorzieningen". Het begrip 'woningbouwlocatie', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. Wanneer geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, is geen verantwoording van de ladder benodigd. Ingevolge de overzichtsuitspraak die is gedaan door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geldt dat bij woningbouwlocaties vanaf 12 woningen in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

De ABRS overwoog daarbij het volgende: "Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt." In paragraaf 2.3.1. is een toelichting gegeven op het woonprogramma. Om dit woonprogramma te realiseren moet het bestemmingsplan in totaal 277 woningen toestaan, waarvan: 1. 140 reguliere woningen, waarvan 17 nieuw; 2. 50 onzelfstandige woningen; 3. 85 zorgwoningen, waarvan 40 nieuw. Er is dus sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. De ladder is daarom van toepassing. In het navolgende wordt de behoefte aan de wooneenheden beschreven. Daarnaast wordt met dit bestemmingsplan de mogelijkheid gerealiseerd om de bestaande gebouwen rondom het kloostergebouw te transformeren naar andere functies. Deze transformatie is met het nu geldende bestemmingsplan reeds ingezet, omdat de Congregatie van de Broeders van Liefde de gronden in 2013 heeft overdragen aan woonstichting Trudo. De huidige bestemming "Maatschappelijk" omvat een breed pallet aan functies die gelieerd zijn aan maatschappelijke voorzieningen, zoals onderwijs, zorg en bijbehorend wonen (studenten en aan onderwijs gelieerde overnachting).

Met dit bestemmingsplan wordt het functiepallet verder verbreed (met o.a. regulier wonen), waardoor de bebouwing blijft voorzien van een duurzame toekomst. Als enkel sprake is van een planologische functiewijziging dan is in beginsel geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (tenzij het een functiewijziging van zodanige aard en omvang betreft) (ABRvS 20 april 2016; ECLI:NL:RVS:2016:1075). De toekomstige transformaties van de bestaande bebouwing blijven dan ook buiten beschouwing t.a.v. de beschrijving van de behoefte, al is in het navolgende alsnog ingegaan op de woningbouwbehoefte. Beschrijving van de behoefte Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit. De woningmarkt is per definitie - en zeker voor de middellange en langere termijn - omkleed met de nodige onzekerheden, samenhangend bijvoorbeeld met (veranderende) demografische, 24

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen. Om hier goed op in te kunnen spelen is in 2019 door het SGE en de provincie een monitoringssysteem ingericht op basis waarvan jaarlijks afspraken worden gemaakt over de woningbouwplanning en -programmering in het SGE. De richtinggevende principes uit de Brabantse Agenda Wonen en de principes uit het Afsprakenkader Wonen 2017 zijn hierbij leidraad. Uitgangspunt is te voorzien in een realistisch, flexibel planaanbod op basis waarvan woningbouwlocaties versneld en vraaggericht worden ontwikkeld. Binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied is er een behoefte aan zo'n 27.000 woningen in de periode 2019 t/m 2023. Onderzoek toont aan dat de woningbehoefte in Eindhoven de komende vijf jaar ca. 15.000 woningen bedraagt. Daarmee kan voor dit plan met maximaal 17 nieuwe woningen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. Gelet op de productieafspraken die gemeente Eindhoven met initiatiefnemer Trudo heeft gemaakt over het aandeel sociale woningen, voorziet dit plan tevens in een kwalitatieve behoefte. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in paragraaf 3.5.3 nader ingegaan op de woningbehoefte. 3.2.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten. Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale Interim Omgevingsverordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.3) waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. Het plangebied is gelegen in (de directe nabijheid van) gebieden die zijn aangewezen als NNB-gebied. Onderhavig bestemmingsplan leidt evenwel niet tot een aantasting van de ecologische waarden en kenmerken van betreffend gebied. Hier wordt in paragraaf 3.3. en 4.8 verder op ingegaan. Het plangebied is niet gelegen nabij de hoogspanningsleiding. Dit geldt ook voor het luchtvaartterrein daar het plangebied gelegen is buiten het obstakelbeheergebied. Het is dan ook niet noodzakelijk om op deze zaken afzonderlijk nader in te gaan.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze wordt ingevoerd. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

25

de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

3.3.2

Structuurvisie

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Deel B De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

26

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

1. de groenblauwe structuur De groenblauwe structuur bestaat uit bestaande natuur, watersystemen en nieuwe natuur in hiervoor kansrijke gebieden. Het behoud en de ontwikkeling van natuurwaarden is hier belangrijk. Daarnaast biedt de groenblauwe structuur ruimte aan een natuurlijk en robuust watersysteem. Dit is nodig voor een goed waterbeheer en biedt mogelijkheden om in te spelen op de effecten van klimaatverandering.

2. het landelijk gebied Het landelijk gebied ligt buiten de groenblauwe structuur en de stedelijke structuur. Het landelijk gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Land- en tuinbouw zijn de grootste ruimtegebruikers. De provincie streeft hier naar een multifunctionele gebruiksruimte, met behoud van agrarische productieruimte in die delen van het landelijk gebied waar de landbouw leidend is voor nieuwe ontwikkelingen.

3. de stedelijke structuur De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

4. de infrastructuur Het infrastructuurnetwerk bestaat uit een fijnmazig en samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen. De Brabantse infrastructuur maakt deel uit van het internationale netwerk van infrastructuur in noordwest Europa. De provincie kiest hier voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische clusters van Noord-Brabant. Voor het personenvervoer zijn het hoofdwegennet en het OV-netwerk BrabantStad de dragers. Het goederenvervoer wordt zoveel mogelijk via de te ontwikkelen Goederenruit (spoor en waterwegen) geleid. Zo wordt ruimte gemaakt voor het versterken van de (inter)nationale ontsluiting (weg, water, spoor en lucht) van de Brabantse steden.

In dit geval is het plangebied volledig gelegen binnen de stedelijke structuur. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen. Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd.

Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant. vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

27

Uitsnede structurenkaart Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 Toepassing plangebied Het plangebied bevindt zich in binnen het 'Zoekgebied verstedelijking', 'Groenblauwe mantel' en 'Kerngebied groenblauw'. De aanduiding zoekgebied verstedelijking geeft aan dat het transformeren van buitengebied naar stedelijk gebied (wonen, werken, voorzieningen, stedelijk groen) afweegbaar is als dat nodig is om in de stedelijke ruimtebehoefte te voorzien. Nieuwe ontwikkelingen binnen de groenblauwe mantel zijn mogelijk, als deze bestaande natuur-, bodem- en waterfuncties respecteren of bijdragen aan een kwaliteitsverbetering van deze functies of het (cultuurhistorisch waardevolle) landschap. De versterking van de binnen de groenblauwe mantel aanwezige leefgebieden voor plant- en diersoorten vraagt daarbij specifieke aandacht. Het beleid is er op gericht dat de belevingswaarde en de recreatieve waarde van het landschap toeneemt. Het kerngebied groenblauw bestaat uit de ecologische hoofdstructuur (Natuurnetwerk Brabant) inclusief de ecologische verbindingszones en waterstructuren zoals beken en kreken. Het ruimtelijke beleid is gericht op behoud, herstel en ontwikkeling van de natuurlijke en landschappelijke kwaliteiten. Er is geen ruimte voor (grootschalige of intensieve) ontwikkelingen die niet passen binnen de doelstellingen voor de NNB en beheer of herstel van de waterstructuren.

Bestaande functies en bestaand gebruik binnen de groenblauwe kern worden gerespecteerd. Dit plan maakt de realisatie van 17 nieuwe wooneenheden mogelijk op een locatie binnen 'Groenblauwe mantel' en 'Zoekgebied verstedelijking'. In dit geval wordt het gebied getransformeerd waarbij enerzijds stedelijke functies worden toegevoegd, maar anderzijds wordt de landschappelijke waarde van het gebied ook sterk verbeterd. Dit is passend binnen het beleid uit de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant. In de navolgende paragraaf wordt hier uitgebreider op ingegaan in relatie tot de Interim omgevingsverordening Brabant.

28

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

3.3.3

Interim omgevingsverordening

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen: provinciale milieuverordening verordenring natuurbescherming verordening ontgrondingen verordening ruimte verordening water verordening wegen Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving).Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het realiseren van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient binnen het 'Stedelijk gebied' plaats te vinden (artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling). In afwijking hierop geldt dat op gronden die zijn aangewezen als 'Verstedelijking afweegbaar', voorzien kan worden van de nieuwvesting van een duurzame stedelijke ontwikkeling, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden (artikel 3.43 afwijkende regels verstedelijking afweegbaar). In onderstaande afbeelding is een uitsnede van de kaart 'Stedelijke ontwikkeling en erfgoed' van de interim omgevingsverordening opgenomen. Hierin is te zien dat het plangebied is aangewezen als 'Verstedelijking afweegbaar' en met thema 'Cultuurhistorie'

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

29

Uitsnede Interim omgevingsverordening kaart 3 'Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed'

Beoordeling plan De voorwaarden die in artikel 3.43 worden genoemd en waaraan voldaan moet worden zijn: binnen het stedelijk gebied is er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte voor de ontwikkeling; Onderhavige ontwikkeling ziet op een opwaardering van landgoed Eikenburg. Het huidige bestemmingsplan consolideert de huidige status quo en houdt weinig rekening met de toekomst van de ruimtelijke kwaliteit van de plek. De beoogde ontwikkelingen dragen bij aan de toekomstbestendige ontwikkeling van Eikenburg. Elders in het stedelijk gebied realiseren is dan ook niet van toepassing. de transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed behoort niet tot de mogelijkheden; Niet binnen het stedelijk gebied van Eindhoven. Maar hiervan is wel sprake binnen landgoed Eikenburg zelf, omdat het Rijksmonumentaal gebouwencomplex is getransformeerd, zodat leegstand is voorkomen. De beoogde plannen laten zien dat behoud en versterking van cultuurhistorische en landschappelijke waarden hand in hand kunnen gaan met het realiseren van nieuwe functies en programma's. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken (afdeling 5.4 Regionaal samenwerken van de omgevingsverordening); Zoals beschreven in paragraaf 3.2.3. zal dit plan ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien en past daarmee ook binnen de regionale afspraken.

de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting houdt rekening met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied. Het plangebied vormt het landgoedensemble van een klein op zichzelf staande kloostergemeenschap dat als samenhangend geheel bij een landgoed is ontworpen. Het huidige bestemmingsplan consolideert de huidige status quo en houdt weinig rekening met de toekomst van zowel de broeders als de ruimtelijke kwaliteit van de plek. De beoogde ontwikkeling en nieuwe strategie voorziet juist in behoud en versterking van 30

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

cultuurhistorische en landschappelijke waarden van het gebied. Van afronding van het Stedelijk Gebied is in onderhavig geval dan ook geen sprake. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit Een bestemmingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies invulling aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied (toepassing van de lagenbenadering) en meerwaardecreatie. Zorgvuldig ruimtegebruik Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. In sommige gevallen is uitbreiding mogelijk, wanneer er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt verder in dat toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Ten slotte moeten gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen binnen een bouwperceel worden geconcentreerd.

In paragraaf 3.2.2 is toepassing gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De ontwikkeling gaat niet gepaard met uitbreiding van het ruimtebeslag. Bij deze transformatie is sprake van een bebouwingsafname van circa 900 m2. Zodoende is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Waarden in het gebied (lagenbenadering) De lagenbenadering legt de fysieke leefomgeving uit aan de hand van drie lagen. De eerste laag bestaat uit de fysieke ondergrond, het watersysteem en het biotisch systeem. De volgende laag bevat netwerken van infrastructuur met onder meer wegen, spoorlijnen en waterwegen. Tot slot de laag met de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren en de effecten daarvan. Verschillende lagen komen aan bod in het masterplan dat voor onderhavig planvoornemen is opgesteld. In het masterplan, dat als bijlage bij deze toelichting is gevoegd, en beschreven staat in hoofdstuk 2, is een beschrijving opgenomen van de aanwezige fysieke waarden en hoe met deze waarden is rekening gehouden bij de totstandkoming van het masterplan. Verderop in hoofdstuk 3 en in de hoofdstukken 4 en 5 komen de verschillende aspecten van de diverse lagen aan de orde. Daaruit blijkt dat deze waarden voldoende bij het plan zijn betrokken.

Meerwaardecreatie Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat of de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Daarnaast kan de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit deel uitmaken van de meerwaardecreatie. De meerwaarde in onderhavig planvoornemen betreft dat de actieve vervolgfunctie bijdraagt aan het herstel en behoud van cultuurhistorisch erfgoed. Naast behoud van het monument en haar culturele waarde, staat bij vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

31

deze transformatie voorop dat de nieuwe bestemming een kwaliteitsimpuls geeft aan de huidige omgeving. De strategie voor onderhavig planvoornemen laat zien dat behoud en versterking van cultuurhistorische en landschappelijke waarden hand in hand kunnen gaan met het realiseren van nieuwe functies en programma's. De bijzondere groenstructuur kan bijdragen aan de bebouwing en vice versa. Door een intelligente en gefaseerde ontwikkeling kan het saldo natuur behouden blijven of zelfs toenemen, terwijl Eikenburg ook nieuwe functies en gebouwen in zich opneemt. Kwaliteitsverbetering landschap Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Een bestemmingsplan dat een ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk gebied voorziet daartoe in een regeling. Op diverse plaatsen in de verordening zijn verbijzonderingen van de kwaliteitsverbetering landschap opgenomen. De verplichtingen die daaruit voortvloeien, maken deel uit van de kwaliteitsverbetering landschap als bedoeld in dit artikel, zoals bijvoorbeeld verplichtingen tot sloop van bebouwing, het saneren van windturbines of de vastgelegde minimale verplichting voor een landschappelijke inpassing bij veehouderijen en mestbewerking.

Soms is nadrukkelijk bepaald dat dit artikel niet van toepassing is omdat de regeling zelf al voorziet in kwaliteitsverbetering, zoals de ontwikkeling van ruimte voor ruimte woningen en landgoederen. Er is derhalve geen sprake van een stapeling van regelingen. Om alle onduidelijkheid over het begrip landschap weg te nemen is duidelijk aangegeven dat het begrip landschap niet alleen betrekking heeft op groenontwikkeling maar ook betrekking heeft op de sloop of uiterlijke verschijningsvorm van bebouwing. Motivatie Omdat het plangebied formeel in het buitengebied ligt en gelegen is binnen 'Landelijk Gebied' betekent dit dat in het nieuwe bestemmingsplan onder andere een positieve bijdrage aan landschappelijke waarden aangetoond moet worden. Kwaliteitsverbetering van het landschap ziet niet alleen op groenontwikkeling, maar ook op sloop van bebouwing of uiterlijke verschijningsvorm van bebouwing. De noodzaak van kwaliteitsverbetering van het landschap hangt deels samen met de vraag of er sprake is van een 'ruimtelijke ontwikkeling'. Ingevolge de Interim omgevingsverordening wordt onder een 'ruimtelijke ontwikkeling' verstaan: "bouwactiviteiten en planologische gebruiksactiviteiten waarvoor een wijziging van het planologisch regime nodig is". In dit geval is er sprake van een ruimtelijke ontwikkeling.

De bestemming en functie van het plangebied verandert van 'maatschappelijk' naar 'gemengd', waarbij hoofdzakelijk nieuwe woningen worden toegevoegd. Kwaliteitsverbetering Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen omvatten. Dit aspect is dan ook van toepassing op onderhavig planvoornemen. De investeringen die gedaan worden in de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied overstijgen vele malen de benodigde investering. Het plan voorziet in de renovatie van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en het verbeteren van het Landgoed met onder andere het zelfvoorzienende karakter van de moestuin. In dit geval wordt geïnvesteerd in de landschappelijke kwaliteitsverbetering. 32

vastgesteld Buitengebied (Eikenburg) Gemeente Eindhoven

Al met al kan dus gesteld worden dat er een aanzienlijke landschappelijke kwaliteitsinvestering plaats vindt. De ruimtelijke maatregelen zijn opgenomen op een inrichtingstekening welke in de regels van die bestemmingsplan juridisch-planologisch is geborgd in een voorwaardelijke verplichting.

Complex van cultuurhistorisch belang Een bestemmingsplan van toepassing op 'Complex van cultuurhistorisch belang' strekt tot bescherming van de cultuurhistorische waarden van het complex zoals beschreven in de Cultuurhistorische Waardenkaart. Nieuwvestiging van functies is mogelijk als is onderbouwd dat dit bijdraagt aan het behoud of het herstel van het cultuurhistorisch karakter van het complex en past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarin het complex is gelegen. In 2010 is het bestemmingsplan voor het plangebied Eikenburg vernieuwd, omdat na sluiting van het internaat/pensionaat werd gezocht naar een alternatieve invulling voor de leegstaande gebouwen. Het huidige bestemmingsplan beperkt echter waardevolle ontwikkelingskansen voor Eikenburg. Om die reden is een strategische visie (masterplan) opgesteld voor een toekomstbestendige ontwikkeling van Eikenburg. De strategie laat zien dat behoud en versterking van cultuurhistorische en landschappelijke waarden hand in hand kunnen gaan met het realiseren van nieuwe functies en programma's. De bijzondere groenstructuur kan bijdragen aan de bebouwing en vice versa. Door een intelligente en gefaseerde ontwikkeling kan het saldo natuur behouden blijven of zelfs toenemen, terwijl Eikenburg ook nieuwe functies en gebouwen in zich opneemt. Voor Landgoed Eikenburg is een 'Cultuurhistorische onderbouwing' opgesteld.