Bijlage 1a - Bestemmingspan VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13)
Tekst van het document
Vastgesteld bestemmingsplan
VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13)
Oktober 2023
VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13)
Inhoudsopgave Toelichting
5
Hoofdstuk 1 Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Het plangebied
7
1.3
Voorgaande plannen
8
1.4
Leeswijzer
9
Hoofdstuk 2 Gebieds- en projectprofiel
11
2.1
Historisch perspectief
11
2.2
Beschrijving huidige situatie
12
2.3
Toekomstige situatie
13
Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader
17
3.1
Inleiding
17
3.2
Rijksbeleid
17
3.3
Provinciaal beleid
21
3.4
Gemeentelijk beleid
24
3.5
Volkshuisvesting
26
3.6
Archeologische en cultuurhistorische waarden
32
3.7
Verkeer en parkeren
37
3.8
Groen
40
3.9
Kabels, leidingen en straalpaden
45
3.10
Windhinder, privaatrechtelijke belemmering en bezonning
45
Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf
47
4.1
Milieueffectrapportage
47
4.2
Bedrijven en milieuzonering
48
4.3
Geluid
49
4.4
Luchtkwaliteit
51
4.5
Externe veiligheid
53
4.6
Duurzaamheid
55
4.7
Bodem
58
4.8
Natuur
60
Hoofdstuk 5 Waterparagraaf
63
5.1
Inleiding
63
5.2
Beleid
63
5.3
Eindhovense klimaattoets
67
5.4
Beschrijving watersysteem plangebied
69
5.5
Toekomstige situatie van het watersysteem
70
Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving
73
6.1
73
2
Algemeen
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
6.2
Planmethodiek
73
6.3
Verbeelding
73
6.4
Planregels
73
Hoofdstuk 7 Handhaving
77
Hoofdstuk 8 Financiële aspecten
79
Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid
81
9.1
Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro
81
9.2
Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
81
9.3
Inspraak
81
9.4
Zienswijzen
82
Bijlagen bij de toelichting
83
Regels
85
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
87
Artikel 1
Begrippen
87
Artikel 2
Wijze van meten
95
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
97
Artikel 3
Wonen
97
Artikel 4
Waarde - Cultuurhistorie - 1
101
Hoofdstuk 3 Algemene regels
103
Artikel 5
Anti-dubbeltelregel
103
Artikel 6
Algemene gebruiksregels
105
Artikel 7
Algemene afwijkingsregels
107
Artikel 8
Overige regels
109
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
111
Artikel 9
Overgangsrecht
111
Artikel 10
Slotregel
113
Bijlagen bij de regels
115
Bijlage 1
116
Lijst van bedrijfsactiviteiten bij wonen
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
3
4
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
Toelichting
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
5
6
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
Initiatiefnemer stichting Sint Trudo is voornemens om aan de St. Catharinastraat 13 een woongebouw met 27 appartementen te realiseren. Hiertoe wordt de bestaande bebouwing gesloopt. Een sloopvergunning is reeds verleend.
Het ter plaatse geldende bestemmingsplan “De Bergen” biedt geen ruimte voor de realisatie van voornoemd planvoornemen binnen het plangebied. Om het woningbouwplan te realiseren, dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld voor de locatie. Dit nieuwe bestemmingsplan is genaamd 'VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13)'.
Dit bestemmingsplan "VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.
Topografische kaart (locatie plangebied in rode cirkel)
1.2
Het plangebied
Het plangebied ligt binnen de buurt Bergen in stadsdeel Centrum. Deze buurt is gelegen binnen De Ring ten westen van het stadscentrum. Het plangebied grenst aan de zuidzijde aan vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
7
de St. Catharinastraat. Het gaat om de percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Eindhoven, sectie D, nummers 3521, 1882 (gedeeltelijk) en 1654 (gedeeltelijk). De oppervlakte van het plangebied is circa 1.160 m².
Plangebied (rood omlijnd)
1.3
Voorgaande plannen
Het plangebied is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan "De Bergen" (vastgesteld op 15-06-2010). Het plangebied heeft de bestemmingen 'Wonen - 1' en 'Wonen - 2'. Dit betekent dat de gronden zijn bestemd voor woongebouwen. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie', ter waarborging van de cultuurhistorische waarden. De bebouwing aan de St. Catharinastraat is voorzien van een bouwvlak. Het achtererfgebied bevat geen bouwvlak, al is het gedeelte met de bestemming 'Wonen - 1' wel aangeduid als bebouwingsgebied voor bijgebouwen. Omdat het planvoornemen ook ziet op hoofdbebouwing in het huidige achtererfgebied, biedt het bestemmingsplan geen ruimte voor het beoogde planvoornemen. Daarnaast gelden de paraplubestemmingsplannen "Waterberging" en "Parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021". Dit betekent (o.a.) dat het aantal wooneenheden niet mag worden vermeerderd. Het aantal wooneenheden wordt met het planvoornemen echter verminderd van 29 naar 27, waardoor op dit punt geen sprake is van strijdigheid met het bestemmingsplan. Hetzelfde geldt voor de functie, daar het huidige en toekomstige gebruik ziet op wonen. 8
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Tongelre binnen de Ring 2020" (Plangebied blauw omlijnd) Het planvoornemen past niet binnen de (bouw)regels van het geldende bestemmingsplan. Daarnaast biedt dat bestemmingsplan geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid om het plan te realiseren. Om de beoogde ontwikkeling te faciliteren is daarom een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.
1.4
Leeswijzer
Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
9
10
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 2
Gebieds- en projectprofiel
In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling is beoogd als het project zelf beschreven. Tevens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten van het project.
2.1
Historisch perspectief
Het plangebied is gelegen ten westen van het stadscentrum van Eindhoven, in de buurt Bergen. Deze buurt was tot omstreeks 1870 overwegend van agrarisch karakter, totdat de industrialisatie de stad en dus ook deze buurt deed groeien. Straten als Grote Berg, Kleine Berg en Willemstraat ontwikkelde zich daarmee tot bebouwingslinten richting het centrum.
In 1904 werd grond opgekocht en werden het Wilhelminaplein, de Prins Hendrikstraat, de Sint Catharinastraat en de Burgemeester Smitsstraat aangelegd. Langs het plein en de Prins Hendrikstraat kwamen de eerste bouwterreinen. De smallere straatjes tussen het plein en de Kleine Berg waren bedoeld voor middenstands- en arbeiderswoningen. Het gebied werd aangeduid met de naam Heilige Geest, naar de historische straat die hier vanaf de Middeleeuwen liep en loopt. De eerste woningen in het nieuwe woongebied werden in 1905 opgericht.
Foto uit de periode 1910-1920 (RHCE 15727). De plek waar nummer 13 zou komen, rechts van de lantaarnpaal tot aan de blinde gevel, is nog onbebouwd
Het perceel waarop de bebouwing van Catharinastraat 13 verrees bleef lange tijd onbebouwd terwijl de meeste omliggende bebouwing rond 1905 werd gerealiseerd. In 1918 werd de vereniging 'Ons Middelbaar Onderwijs in Noord Brabant' eigenaar van het perceel dat de decennia daarvoor verschillende eigenaren had gehad. Het perceel werd bebouwd met een schoolgebouw, al is uit cultuurhistorisch onderzoek gebleken dat het gebouw ook voor de vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
11
functie wonen werd geschikt gemaakt. Het aspect cultuurhistorie is in paragraaf 3.6 verder toegelicht.
De Bergen, en zo ook de St. Catharinastraat, is opgebouwd uit vrij smalle straten met bebouwing direct aan de straten (zonder voortuin). St. Catharinastraat ligt als eenrichtingsstraat tussen het Wilhelminaplein en de Willem de Zwijgerstraat (nabij de kruising Kleine Berg en Grote Berg).
2.2
Beschrijving huidige situatie
Het plangebied grenst aan beiden zijden aan woonbebouwing (met brandgang). Dit geldt ook voor het achtererfgebied, dat grenst aan achtererfgebieden van andere woningen.
Foto 2021 (rechts St. Catharinastraat 13) De (inmiddels gesloopte) bebouwing bestond uit twee bouwlagen met zadelkapverdieping. De nokken van de vijf afzonderlijke zadeldaken stonden daarbij haaks op de straat. De bebouwing was opgebouwd uit vijf delen, waardoor het de indruk leek te hebben uit vijf identieke woningen te bestaan. De bebouwing is vaak verbouwd geweest om andere functies onder te brengen. Zo was het eerst een school, daarna woningen, kantoren en uiteindelijk woonstudio's. Aan de achterzijde was in de loop der jaren veel aan- en bijgebouwd, waardoor sprake was van een onsamenhangend geheel. In een losstaand bijgebouw was ook een woning aanwezig. In de hoofdbebouwing waren 28 woonstudio's aanwezig. Na onderzoek bleek dat de kwaliteit van het metselwerk dusdanig problematisch was waardoor de stabiliteit van de gevel niet meer kon worden geborgd en een onveilige situatie was ontstaan. Op basis van diverse onderzoeken is uiteindelijk besloten om tot sloop over te gaan. Op 2 november 2021 is de sloopvergunning verleend. In het eerste en tweede kwartaal van 2022 zijn de sloopwerkzaamheden uitgevoerd, voorafgegaan door afstemming met de direct omwonenden.
12
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
Luchtfoto 2022
2.3
Toekomstige situatie
Beoogd is binnen het plangebied een nieuw woongebouw voor 27 appartementen te realiseren. Het betreffen appartementen voor één of twee persoonshuishoudens. Met het plan wordt een woonconcept beoogd dat zich presenteert als 'hard van buiten en zacht van binnen'. De drukke stad aan de voorzijde en een binnentuin aan de achterzijde. Een voorkant van steen en veel hout aan de achterkant. Daarbij worden de meeste woningen voorzien van een adres aan de binnenzijde, waardoor de gezamenlijke entree een belangrijke ontmoetingsplek wordt. Om ook ogen op straat te houden worden 6 woningen aan de voorzijde ontsloten. Deze 6 woningen zijn dan ook als grondgebonden woningen te categoriseren.
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
13
3D-weergave voorontwerp voorzijde Feitelijk bestaat het appartementengebouw uit twee volumes, daarbij door loopbruggen met elkaar verbonden. Het appartementengebouw aan de straatzijde bestaat uit 4 bouwlagen, waarbij de bebouwing gelaagd wordt afgebouwd. Dat wil zeggen dat de begane grond het grootste vloeroppervlakte bevat. Hierdoor ontstaat er een rankere bovenzijde voor meer daglichttoetreding en goede inpassing in de woonbuurt. De bovenste bouwlaag wordt als setback achter de voorgevel gerealiseerd, waardoor de impact op het straatbeeld minder fors oogt. Het andere volume in het achtererfgebied bestaat uit één bouwlaag. Aan de achterzijde van het hoofdvolume aan de straat worden diverse trappen, galerijen en pergola's gerealiseerd. Hierdoor ontstaat een karakter waar ontmoeting wordt bevorderd en waardoor mogelijkheden tot een groene aankleding worden bevorderd. Het achterterrein is bereikbaar via een doorgang in de bebouwing aan de straatzijde. Om een goed woon- en leefklimaat en klimaatadaptatie te bevorderen wordt veel gebruik gemaakt van vergroening. Dit wordt o.a. gedaan door groendaken aan te leggen, door het inrichtingen van natuurvriendelijke ontmoetingsplekken, zo min mogelijk verharding aan te leggen en door de combinatie te maken met hout. In paragraaf 3.8 is hier nader op ingegaan.
14
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
3D-weergave voorontwerp achterzijde Ten behoeve van de realisatie van de doorgang naar het binnenterrein komt een parkeervak te vervallen. Dit parkeervak wordt gecompenseerd naast het huidige parkeervak, waardoor het aantal parkeervakken in de straat niet zal afnemen. In paragraaf 3.7 is nader ingegaan op parkeren.
3D-weergave voorontwerp straatperspectief
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
15
16
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 3 beleidskader
3.1
Uitgangspunten, randvoorwaarden en
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.
3.2
Rijksbeleid
3.2.1
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten. Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie. Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.
Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1). De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land.Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's. Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk. In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieu's, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
17
de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor. Realisatie Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt. De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten: Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving); Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden); Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds); Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van "best practices"). Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is.
Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig). Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro. Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld kantoorlocaties, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen) moet in het bestemmingsplan worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. In paragraaf 3.2.3 is hier nader op ingegaan. 3.2.2
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio’s toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. 18
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.
In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen. 3.2.3
Ladder voor duurzame verstedelijking
De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven: "De toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Nieuwe Stedelijke ontwikkeling Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".
Voor een woningbouwlocatie volgt uit jurisprudentie dat vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. De ladder is voorts alleen van toepassing op een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt.
Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 27 wooneenheden. Na de recente sloop waren in het plangebied 29 wooneenheden aanwezig in de vorm van woonstudio's. Het gaat bij dit planvoornemen om deze reden om een afname van 2 wooneenheden ten opzichte van het geldend bestemmingsplan.
Dit betekent dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. Een beschrijving van de behoefte is in het kader van het Bro niet noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de behoefte alsnog beschreven. Afweging locatiekeuze Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is vanuit de Ladder extra motivering vereist. Daarom is van belang om te weten of het projectgebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen.
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
19
In artikel 1.1.1 Bro wordt het stedelijk gebied als volgt gedefinieerd: "Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."
Dit projectgebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied van Eindhoven. Beschrijving van de behoefte Kwantitatief Het betreffen woningen in de sociale huur met als voornaamste doelgroep 1 en 2 persoonshuishoudens.
Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit.
De komende tien jaar groeit de totale woningvraag in Eindhoven sterk, tot circa 133.990 woningen in 2031. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose prognose zal de woningvraag tot 2031 toenemen met circa 19.325 woningen. In Eindhoven biedt de harde plancapaciteit ruimte voor circa 7.750 woningen. Wanneer de woningvraag (19.325 woningen in de periode 2021-2031) wordt geconfronteerd met de harde plancapaciteit (7.750 woningen), dan resteert een woningbehoefte van circa 11.575 woningen.
Daarmee kan voor dit plan met de realisatie van 27 woningen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. Kwalitatief Zowel uit het recente regionaal woningmarktonderzoek (2017) als wel het woningmarktonderzoek van Companen (2018) toegespitst op Eindhoven blijkt een grote behoefte aan binnenstedelijk wonen waaronder het centrumstedelijke woonmilieu. In de periode 2021 t/m 2025 moeten jaarlijks gemiddeld 700 sociale huurwoningen netto worden toegevoegd, als wordt uitgegaan van het onderzoek van Companen. Voor deze doelgroep is dus grote behoefte in Eindhoven.
Dit plan voorziet zowel in sociale huur als in centrumstedelijk wonen, waardoor het plan tevens voorziet in een kwalitatieve behoefte. In paragraaf 3.5.3 wordt nader ingegaan op de kwalitatieve woningbehoefte. Conclusie Met onderhavig planvoornemen wordt zowel op kwantitatief, als kwalitatief vlak tegemoet gekomen aan de ontwikkeling van een duurzame woningvoorraad in Eindhoven en omgeving.
20
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
3.2.4
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Het Barro bevestigt in juridische zin kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd.
Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost en daarmee niet in de nabijheid van onderhavig plangebied. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van de Natuur Netwerk Brabant (NNB) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de NNB vormen worden bij provinciale verordening aangewezen. Daarmee is de NNB een provinciaal belang geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.
Het plangebied is niet gelegen in de directe nabijheid van een NNB-gebied. Onderhavig bestemmingsplan leidt daarom niet tot een aantasting van de ecologische waarden en kenmerken van betreffend gebied. Dit geldt ook voor het luchtvaartterrein daar het plangebied niet gelegen is in het obstakelbeheergebied 3.2.5
Regeling algemene regels ruimtelijke ordening
In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn de terreinen, gebieden en installaties zoals bedoeld in het Barro, aangewezen. Het onderhavig plangebied ligt niet in de geluidszone of het obstakelbeheergebied behorende bij het luchtvaartterrein.
3.3
Provinciaal beleid
3.3.1
Omgevingsvisie Noord-Brabant
De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze wordt ingevoerd. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat lange termijn doel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. 3.3.2
Interim omgevingsverordening
De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen: provinciale milieuverordening verordenring natuurbescherming verordening ontgrondingen vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
21
verordening ruimte verordening water verordening wegen Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen. In de Interim omgevingsverordening staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen.
Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema's rechtsreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.
Binnen het plangebied zijn voor de volgende werkingsgebieden rechtstreekse regels van toepassing: Diep grondwaterlichaam Geen attentiezone waterhuishouding Volgens artikel 2.20 van de Interim omgevingsverordening is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden boven, in of onder een diep grondwaterlichaam. Artikel 2.21 regelt dat onder bepaalde voorwaarden geen vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem, bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, onder b, Waterwet, is vereist als sprake is van de zone 'Geen Attentiezone waterhuishouding'. Beide aspecten zijn niet van toepassing voor het beoogde planvoornemen.
Instructieregels Dit zijn de regels die tot voor kort waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. De regels zijn gekoppeld aan de aanduidingen die op de verschillende kaarten van de Interim omgevingsverordening zijn opgenomen. 22
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
Uitsnede plangebied
Het plangebied is gelegen in 'Concentratiegebied' in 'Stedelijk gebied'. Hiervoor gelden de volgende regels.
Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het plan past binnen de regionale afspraken, zoals in paragraaf 3.5.1 is toegelicht. Het planvoornemen behelst een duurzame stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling. Dit is een goed voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij wordt beoogd veel aandacht te hebben voor woonkwaliteit, groen, duurzaamheid en water.
Zie hiervoor de paragrafen 3.8, 4.5 en hoofdstuk 5 (waterparagraaf). Wat betreft mobiliteit wordt voldaan aan het gemeentelijke beleid (paragraaf 3.7). Het plan voldoet aan en past binnen de beleidsregels zoals deze zijn opgesteld in de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant. vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
23
3.3.3
Omgevingsverordening Noord-Brabant
De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. In de definitieve verordening worden, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn: Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt. Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen. De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen. De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels. Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing. Gedeputeerde Staten hebben op 23 maart 2021 het ontwerp van de Omgevingsverordening vastgesteld.
In het ontwerp van de omgevingsverordening Noord-Brabant zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de interim omgevingsverordening die relevant zijn voor onderhavig plangebied.
3.4
Gemeentelijk beleid
3.4.1
Omgevingsvisie Eindhoven: Kloppend hart van Brainport
Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant', die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie 2.0 zal de interim structuurvisie wel worden ingetrokken. Brainportregio De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking.
Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op 24
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden. Ambitie Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als: economische wereldspeler gezonde en toekomstbestendige stad een sociale, inclusieve en gastvrije stad en een authentieke stad met sterke gebieden. Van ambitie naar stedelijke opgaven Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie. De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen.
Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied. De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen. Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Werken aan een gezonde groei van de stad Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit Werken aan een duurzame en concurrerende economie Werken aan de energietransitie van de stad Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid
Samen werken aan de stedelijke opgaven Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven. vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
25
Toetsing Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van nieuwbouw van 27 appartementen, waarbij veel aandacht is voor kwaliteit, groen en duurzaamheid. Het betreffen sociale huur woningen voor 1 of 2 persoons huishoudens. Naar dit type woningen is veel vraag. Hiermee geeft dit plan invulling aan de ambities die zijn geformuleerd in de Omgevingsvisie.
3.5
Volkshuisvesting
3.5.1
Regionaal beleid
Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 27 wooneenheden. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat. Afsprakenkader wonen 2017-2022 Zowel in de gemeente Eindhoven als in de overige SGE-gemeenten is de woningbehoefte groter dan de totale harde plancapaciteit. De sterke economische groei in de Brainportregio stelt de gemeenten in het SGE voor de dubbele opgave om voldoende woningen toe te voegen om de groei van de bevolking te kunnen opvangen, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Om dit te realiseren, besloten de negen gemeenten in 2017 woningbouwafspraken te maken en de woningbouwproductie programmatisch af te stemmen vanuit een gezamenlijke visie op wonen. In het Afsprakenkader wonen 2017 hebben de SGE-gemeenten vastgelegd dat zij majeure en nieuwe projecten gefaseerd en gezamenlijk ontwikkelen, zodat deze elkaar versterken en niet beconcurreren.
Ook is in het Afsprakenkader Wonen opgenomen dat hierbij bij voorkeur gekozen wordt voor inbreiding en transformatie. Nieuwe uitbreidingslocaties worden in principe de komende jaren niet meer toegevoegd. Sinds de vaststelling van het afsprakenkader in 2017 is de druk op de woningmarkt verder toegenomen. Het afsprakenkader is daarom in 2022 geactualiseerd. Het uitgangspunt blijft om bij de woningbouwproductie regionaal samen te werken en zoveel mogelijk in te zetten op inbreiding. De belangrijkste doelstelling van het Afsprakenkader wonen 2022 is om tempo te maken en volop in te zetten op nieuwe woon- en leefkwaliteiten, alsmede behoud en versterking van leefmilieus met een gevarieerd woningaanbod voor alle doelgroepen.
In het Afsprakenkader 2017 is aangegeven welke plannen regionaal afgestemd worden. Een nieuw bestemmingsplan dat meer dan 75 woningen in stedelijke kernen of 25 woningen in landelijke kernen mogelijk maakt, dient regionaal afgestemd te worden. Via het coördinatieteam is voorliggend bestemmingsplan aan het portefeuillehoudersoverleg voorgelegd. Het Portefeuillehoudersoverleg Wonen heeft hierover een positief besluit genomen. Woondeal 2019-2023 Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. Deze versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Voor Eindhoven komt dit neer op een productie van 15.000 woningen, gemiddeld 3.000 per jaar. Dit komt overeen 26
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
met de in het onderzoek Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt (2018) geraamde behoefte. In navolging van het Afsprakenkader Wonen SGE 2017, is in de Woondeal vastgelegd dat de ontwikkeling van groen-stedelijke woonmilieus zich zal concentreren op de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. Het zwaartepunt voor de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. Naast het Afsprakenkader is de Brabantse Agenda Wonen een belangrijke leidraad bij de uitvoering van de Woondeal. Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019 In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes. De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio.
Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021 In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040. Kwantitatieve opgave In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040. In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren. Kwalitatieve opgave Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers.
Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder. Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
27
grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens. De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven. Specifieke doelgroepen De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extra muraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien. Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten.
In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten. De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten. In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast. De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland).
Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte. Brainport principes Alle nieuwe woningbouwontwikkelingen dienen te worden getoetst aan de hand van 7 Brainport Principes. De basis voor deze principes is vastgelegd in het regionale Afsprakenkader. Deze gelden voor alle gemeenten die deel uitmaken van het Stedelijk Gebied Eindhoven. Koesteren van Identiteit (1), Ruimte voor Innovatie (2) en Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor (3) Binnen het plangebied zal een (her)ontwikkeling plaatsvinden. Het betreft een nieuw 28
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
woongebouw voor appartementen dat aan de voorzijde recht doet aan de omliggende karakteristiek, en de groene achterzijde doet recht aan klimaatadaptatie en stimuleert (toevallige) ontmoeting tussen bewoners. Het betreft woningen in de sociale huur.
Er komen in het plan faciliteiten voor bewoners en het binnenterrein krijgt een belangrijke kwaliteitsimpuls. Met betrekking tot parkeren wordt ingezet op deelauto's. De nieuwbouwwoningen zullen gasloos worden gebouwd en worden voorzien van groene daken. In tegenstelling tot de bestaande bebouwing worden hogere isolatiewaarden gebruikt en zal een hemelwaterbergingsvoorziening worden gerealiseerd (substraatlagen in groene daken). Wat betreft openbaar groen wordt het gevelgroen uitgebreid ten opzichte van de huidige situatie door de aanplant van gevelplanten. Invloed voor bewoners (4) De toekomstige bewoners zijn op dit moment nog niet bekend. Het betreft sociale woningbouw met als voornaamste doelgroep 1 en 2 persoonshuishoudens. Invloed van huurders in deze fase van het project is er dus niet. Initiatiefnemer houdt het complex in eigendom en gaat dit deel zelf exploiteren. Verder is het plan erop gericht om (toevallige) ontmoetingen van bewoners uit te lokken door de realisatie van een gezamenlijke binnentuin en centrale doorgang. Vraaggericht ontwikkelen (5) en Benutting regionaal schaalniveau (6) Het betreft woningen in de sociale huur. Uit het recente regionaal woningmarktonderzoek blijkt dat er nog een grote behoefte is aan sociale huurwoningen. In het huursegment zijn de grootste tekorten in de betaalbare huurprijsklasse.
Verder biedt het aantal woningen op stedelijk niveau een belangrijke bijdrage aan het verminderen van het tekort aan woningen in Eindhoven. Tenslotte is het plan een centrumstedelijk inbreidingsplan. Daar is grote behoefte aan. Gezonde verstedelijking (7) De gedachte daarbij is dat gezonde mensen de basis vormen van een gezonde stad. Andersom draagt een gezonde leefomgeving bij aan een gezonde leefstijl. Dat inzicht raakt direct aan stedelijke ontwikkelingen. Verdichting is daarbij een effectief middel in het streven naar een gezonde verstedelijking. Beoordeling plan Het planvoornemen voorziet in de realisatie van maximaal 27 wooneenheden. Het planvoornemen past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven, zoals hierboven is beschreven, alsook in paragraaf 3.2.2 (Ladder voor duurzame verstedelijking). Daarnaast past het plan binnen de Brainport Principes. Bovendien is de locatie gelegen binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de Interim omgevingsverordening. Daarmee past het binnen de regionale afspraken voor woningbouwontwikkelingen.
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
29
3.5.2
Gemeentelijk beleid
Woonvisie 2015 Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad van Eindhoven de Woonvisie 2015 vastgesteld. De woonvisie geeft inzicht in de gemeentelijke ambities op het gebied van bouwen en wonen en steunt op drie pijlers: Eindhoven als ambitieuze stad, als solidaire stad en als innovatieve stad. Ambitieuze stad Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft. Solidaire stad De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst. Innovatieve stad De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren.
Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen. Woonprogramma Eindhoven 2021-2025 Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities: 1. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen; 2.
een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden; 3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners. Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:
30
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Het streefpercentage van 20% sociale huur is opgenomen in het Collegeprogramma 2018-2022. Voor de periode daarna voorzien we een noodzakelijke groei naar 30%. Beoordeling plan Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 27 wooneenheden. Het betreft woningen in de sociale huur met als voornaamste doelgroep 1 en 2 persoonshuishoudens. Uit het meest recente regionaal woningmarktonderzoek (2018) blijkt dat er nog een grote behoefte is aan sociale huurwoningen. In het huursegment zijn de grootste tekorten in de betaalbare huurprijsklasse (€ 418 tot € 711). In absolute zin is dit het grootste theoretische tekort in alle prijsklassen van zowel huur als koop. Door de toevoeging van sociale woningbouw middels voorliggend planvoornemen wordt er ingespeeld op de grote behoefte aan deze woningen in de omgeving van het plangebied.
vastgesteld VIII De Bergen (St. Catharinastraat 13) Gemeente Eindhoven
31
3.5.3
Kamerverhuur en woningsplitsing
Op 24 mei 2022 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing 2021' vastgesteld. Tot het moment van inwerkingtreding van dit paraplubestemmingsplan, werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel een zelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende projectgebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen.
3.6
Archeologische en cultuurhistorische waarden
3.6.1
Archeologie
Wettelijk en beleidsmatig kader Nationaal Beleid Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld wanneer andere belangen zwaarder wegen, dan moeten de waarden worden opgegraven en daarmee ex situ worden behouden. Het Verdrag van Valletta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente het bevoegd gezag op het gebied van archeologie en cultuurhistorie. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de omgang met archeologie. Gemeenten houden een belangrijke rol in het archeologische stelsel. In bestemmingsplannen en het toekomstig omgevingsplan houden ze rekening met (te verwachten) archeologische waarden door het stellen van regels. Het al dan niet stellen van regels ten aanzien van archeologie dient te rusten op voldoende informatie over de archeologische situatie.
Deze informatie kan worden verkregen door gebiedsdekkende kaarten waarop de archeologische (te verwachten) waarden in de ondergrond zichtbaar zijn. Op basis hiervan kan archeologisch beleid worden ontwikkeld. Gemeentelijk beleid De gemeente Eindhoven beschikt, als invulling van haar verantwoordelijkheid volgens de Erfgoedwet, over een eigen Archeologische verwachtingen- en waardenkaart. Met deze kaart wil de gemeente het ondergronds cultureel erfgoed van Eindhoven behouden door behoedzame ontwikkeling en beheer.
Op de archeologische verwachtingen- en waardenkaart zijn de archeologische waarden en verwachtingswaarden binnen de gemeentegrenzen aangegeven door middel van categorieën (de categorieën 1 tot en met 8). Ter bescherming van de archeologische waarden worden de op dit bestemmingsplangebied van toepassing zijnde categorieën (met uitzondering van categorie 8) op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming Waarde - Archeologie. Hieraan zijn per categorie regels gekoppeld. Deze regels geven aan wanneer archeologisch onderzoek verplicht is. (Bouw)werkzaamheden die binnen de in de regels vermelde oppervlakten én diepte vallen worden vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Hierdoor kunnen bij ruimtelijke ordeningsprocedures sneller beslissingen worden genomen en kan de archeologie in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen. 32