Bijlage 1 - Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan The Dutch Mountains
Tekst van het document
wij door JLL een marktverkenning laten uitvoeren.
behoeve van het ontwerpbestemmingsplan en
JLL concludeerde dat de ontwikkelingen op de
de ladder voor duurzame verstedelijking worden
kantorenmarkt in Eindhoven vooralsnog voldoende
geactualiseerd. Wij zullen in dat marktonderzoek heel
vertrouwen bieden voor het programma in The Dutch
gericht de marktvraag naar het specifieke concept van
Mountains. Mede als gevolg van de vele onttrekkingen
The Dutch Mountains laten onderzoeken zodat keuzes
is de kantorenleegstand in Eindhoven sterk gedaald.
kunnen worden gemaakt over de doelgroepen. Daarbij
21.1 m²
21.1 m²
21.1 m²
27.7 m²
21.5 m²
21.1 m²
voorruimte brandweerlift
linnen 6.3 m2
lift 6.3 m2
lift 6.3 m2
21.1 m²
lift 8.1 m2
21.1 m²
21.1 m²
27.5 m²
3400
is beschreven) is voor The Dutch Mountais dus ook
Er zijn nog geen gebruikers geselecteerd. Gelet op de
21.1 m²
21.5 m²
68.3 m²
Edge. Een onderscheidend karakter (zoals hiervoor
Marktsituatie werken
3400
in de VO-fase ten behoeve van de ladder voor duurzame
3400
geworden in Eindhoven waardoor grote transacties
3400
pols te houden. Met de gemeente is afgesproken dat wij
27.7 m²
3400
name hoge kwaliteit kantorenvastgoed is schaars
21.1 m²
24.0 m²
29.2 m²
34.4 m²
kenmerkende plattegrond hoteltoren
2375
echter groot en het is verstandig om de vinger aan de
23611
aan kantoorruimte lange tijd beperkt geweest. Met
3400
forum. In het centrum van Eindhoven is het aanbod De onzekerheid op de kantorenmarkt is momenteel
is het belangrijk dat de positionering van The Dutch
het planologische traject de complementariteit van de
Mountains ten opzichte van de andere initiatieven in
ontwikkeling goed te onderbouwen.
beeld wordt gebracht. Het doel daarvan is om ook in
Impressie van de grote zaal van het conferentiecentrum.
6.7.
HOTEL & CONVENTION
The Dutch Mountains bevat een hotel van 221 kamers
groei gerealiseerd in de regio Eindhoven met hoge
met een (bijbehorend) convention center (plenaire
bezettingsgraden, prijsstijgingen en winst per
zaal, exporuimte, horeca en breakout rooms) van ca.
hotelkamer. De hotelbranche heeft vanzelfsprekend
5.000 m2 VVO (svz SO+). Voorgenomen exploitant
veel last gehad van corona (2020-2021) maar inmiddels
is Postillon Hotels. Met het Meet Work Stay-concept
is het herstel ingezet. Voor de lange termijn is de
richt de hotelketen zich primair op de zakelijke markt
groeiverwachting gematigd positief. De hotelbranche
(corporate / mice). Dit is een totaalconcept waarbinnen
blijft een uitdagende markt met diverse concurrentie.
vergaderen, werken en verblijven een geïntegreerde
Gelijk opgaand met de stijgende vraag neemt ook
formule vormen.
het aanbod van hotels in Eindhoven structureel toe.
De hotelkamers bevinden zich in 13 lagen in het
Bestaande hotels en ketens breiden uit en nieuwe
middendeel van de kleinere toren aan de spoorzijde.
hotels worden steeds groter met meer kamers en meer
De hotellobby bevindt zich op de begane grond in
zalen. De hotelmarkt in Eindhoven is echter kansrijk
het atrium, zichtbaar gekoppeld aan de entree. Op de
voor The Dutch Mountains wanneer het gaat om een
eerste verdieping, eveneens gekoppeld aan het atrium,
maatgericht concept met een eigen niche. De nabijheid
ligt het bijbehorende restaurant en het convention
van het station en van de TU/e biedt daartoe kansen,
center.
zeker in de context van de groeiende Eindhovense hotelmarkt. Het hotelconcept zal daarbij nadrukkelijk
62
|
The Dutch Mountains
|
VOSP
De (zakelijke) hotelmarkt is sterk conjunctuurgevoelig.
kunnen inspelen op een aantal trends, zoals pricing
In de pre-corona jaren (2015-2019) is er een sterke
en beleving. Ook flexibiliteit is cruciaal waarbij
december 2022
|
63
legenda exploded view 23
23
29 20 22
WONEN + HOTEL
1.
entree
16. fitness
2.
horeca
17.
3.
binnentuin
18. expo
4.
centrale balie
19. installatielaag
5.
bar
20. wonen
6.
restaurant
21. hotel
7.
vergaderzalen
22. short-stay
8.
kantoor
23. zonnepanelen
9.
binnenterras kantoor
24. inrit parkeergarage
retail
10. grote zaal
25. vluchtweg
11.
26. balkon
installaties grote zaal
12. foyer
27. liftkoker/vluchtweg
13. vide kantoorlagen
28. lift laagbouw
14. wandelroute centrale ruimte
29. zonnepanelen in gevel
15. parkeren
29 21
19
8 13 11
8
13
9
het concept kan switchen tussen business spot en
verwachting is dat met het sterke economische herstel
weekend resort. De meerwaarde van het totaalconcept
de markt voor business meetings zal aantrekken
van Postillon (met een eigen identiteit en community)
en verder zal groeien, waarbij bereikbaarheid en
biedt veel perspectief voor extra draagvlak vanuit de
belevingswaarde cruciale factoren zijn. De specifieke
combinaties met conferenties, business meetings,
locatie van The Dutch Mountains in de KnoopXL
learning events, short stay appartementen en horeca.
biedt een uitstekend perspectief voor een nieuw congreshotel met een eigen niche. Met name liggen er
29
WERKEN
Het convention center in The Dutch Mountains maakt
veel mogelijkheden voor samenwerking met de TU/e
integraal onderdeel uit van het totaalconcept met het
en een uitwisseling met de voorzieningen die daar al
hotel. Met zijn prominente ligging naast het Centraal
zijn (zoals auditorium, kenniscenter e.d.)
Station en de TU/e én met het innovatieve concept is
26
10
26
27 18 28
12
17
27
7 8
5
6
COLLECTIEVE FUNTIES
16 3
14
4 2
1 24
25 15
64
|
The Dutch Mountains
|
VOSP
25
KELDER
dit een uitstekende locatie voor corporate meetings
marktsituatie hotel & convention
en congressen. Een zogenaamd ‘congreshotel’ met
Naar verwachting zal de hotelmarkt aantrekken met
internationale allure biedt dan ook veel meerwaarde
het afbouwen van de reisrestricties. Colliers (januari
voor de verdere ontwikkeling en positionering van
2021) heeft voor de toekomst van de Nederlandse
de Internationale KnoopXL. Andere initiatieven in de
hotelsector diverse scenario’s gepresenteerd.
KnoopXL bevatten geen ruimtes voor congres en expo.
De verwachting is dat het aantal buitenlandse
In termen van markthaalbaarheid is het van belang
zakelijke reizen ook op lange termijn afneemt
om deze ontwikkeling met een eigen profiel te
omdat internationale meetings vaker online zullen
positioneren ten opzichte van andere congres- en
plaatsvinden. Van invloed daarop zijn de reisrestricties
vergaderlocaties in de regio. Met de komst van een
naar andere landen en continenten. Tegelijkertijd
grootschalig dedicated conference center bij Van
is sprake van economisch herstel met vooral ook
der Valk aan de N2 gaat de regio een grotere markt
gunstige groeiverwachtingen voor de regio Eindhoven.
bedienen. Dit Elysion vormt een ontbrekende schakel
Afhankelijk van de precieze verhouding tussen deze
in de Eindhovense congresmarkt en zal zich gaan
neerwaartse en opwaartse bewegingen verwacht
richten op de hosting van grote internationale
Colliers dat het aantal hotelovernachtingen tussen
corporate en associatiecongressen tot 1500
2022 en 2024 weer op het niveau zit van 2019.
deelnemers. Naast deze top van de piramide herbergt
In de periode 2012-2019 is het aantal
de regio (ook nu al) diverse kleinere congres- en
hotelovernachtingen sterk gestegen met groeicijfers
vergaderlocaties, deels gekoppeld aan hotels. De
voor Nederland van gemiddeld 7,9% per jaar en
december 2022
|
65
6.9.
F&B, WELLNESS & RETAIL
Eindhoven zelfs 9,5% per jaar. Colliers verwacht dat na
The Dutch Mountains / Postillion (5000 m2). De
2024 het aantal overnachtingen weer zal doorgroeien,
grotere congreshotels - Van der Valk (wordt dedicated
waarbij verwacht wordt dat de regio Eindhoven het
conference) en NH Koningshof (9320 m2) liggen buiten
The Dutch Mountains bevat een beperkt aanvullend
zelf (bewoners, kantoormedewerkers en bezoekers).
beter doet dan het Nederlandse gemiddelde. De
het centrum. Er zijn diverse hotelontwikkelingen
programma in food&beverage (F&B), wellness &
De locatie ligt immers buiten het winkelgebied
groeiverwachting voor het aantal overnachtingen
aangekondigd waarvan alleen het hotel in District
retail. Er komen in ieder geval twee F&B plekken
van Eindhoven en het is ook geen aanloopstraat.
2025-2030 is 3,4% voor Nederland en 5,6% voor
E concurrerend is op basis van de locatie. Gelet op
in het gebouw, waarvan een onderdeel vormt van
Formules dienen passend te zijn bij het concept
Eindhoven. Het hotelaanbod in de regio Eindhoven
recente berichtgeving is het niet bekend of dit hotel er
de hotelexploitatie (bar-restaurant op de eerste
al zal – met de TU/e en de diverse kantoren om de
is in het afgelopen decennium eveneens gegroeid
daadwerkelijk komt.
verdieping). In de plint aan het park aan de Dommel
hoek – de draagwijdte van de voorzieningen wel iets
door de komst van nieuwe hotels en uitbreidingen
De gemeente heeft geen vastgesteld hotelbeleid
(met buitenterras) is een bar-restaurant gepland
groter zijn dan alleen TDM-gebruikers. Denk hierbij
van bestaande (gemiddeld 3,3% per jaar 2010-2019).
maar stuurt wel vanuit een eenduidige visie op de
waarbij het streven is een (lokale) formule met een
aan (boutique) sportclubs (fitness, spinning, yoga),
Doordat het aantal kamers achterbleef bij de vraag zijn
vestiging van hotels in de stad. In die visie wordt
bijzonder karakter een plek te bieden. Dit is bij uitstek
kapper, beauty, fietswinkel, design/galerie, traiteur,
ook de hotelbezettingsgraden gestegen in die periode.
versterking van het hotelaanbod nagestreefd op de
een publieke trekker op de as binnenstad-TU/e.
chocolaterie en (eventueel) kleine to go super.
Door corona is dit uiteraard fors onderuit gehaald. In
drie vervoersknooppunten: stationsgebied/centrum,
De wellness & retail is voorzien in de plint aan de
Belangrijk is verder dat de invulling met transparantie
de directe omgeving van The Dutch Mountains liggen
Eindhoven Airport en kruising N2-HOV Noord-
Dorgelolaan en op de eerste verdieping, en betreft een
en zichtbare activiteiten bijdraagt aan een levendige
diverse hotels waarvan een aantal zich eveneens richt
Brabantlaan. Daarbij is uiteraard ook de uiteindelijke
invulling met een verzorgende functie, primair ten
plint. Er zijn nog geen potentiële huurders aangezocht.
op de zakelijke upper midscale / upperscale markt
hotelcapaciteit van belang. Met de gemeente is
dienste van de gebruikers van The Dutch Mountains
en meeting ruimtes aanbiedt: Holiday Inn, Pulman,
afgesproken dat wij in de VO-fase ten behoeve van
Inntel en NH. De congresfaciliteiten verschillen in
de ladder voor duurzame verstedelijking en het
omvang onderling (van 326 m2 tot 1735 m2) maar
ontwerp-bestemmingsplan de behoefteraming gaan
geen van deze biedt een vergelijkbaar aanbod als
actualiseren.
6.8.
horeca in de centrale ruimte
SHORT STAY SERVICED APPARTMENTS
The Dutch Mountains bevat 54 short stay
aanbieders verhuren studio’s (vanaf 40 m2),
appartementen in het bovenste deel van de kleine
tweekamer-appartementen (circa 60-80 m2) en
toren (boven het hotel). Short stay is het tijdelijk
gezinsappartementen met twee slaapkamers (circa
wonen in een zelfstandige woning voor een periode
100 m2). Grotere multinationals met veel buitenlandse
van tenminste een week tot maximaal zes maanden.
professionals hebben vaak langjarige contracten
Met het hanteren van een maximum verblijfstermijn
met professionele short-stay aanbieders, die een
betreft het hier een vorm van logies (en geen
hoge kwaliteit kunnen bieden aan expats. Dergelijke
permanent wonen). De term ‘short stay’ wordt veelal
partijen zijn zelf geen vastgoedeigenaar maar nemen
gebruikt voor het tijdelijk huisvesten van buitenlandse
als beheerder de volledige verhuur over, inclusief de
werknemers, veelal in direct beschikbare ‘full
inrichting van de appartementen.
serviced’ appartementen of studio’s. Het Rijk geeft
De groeiende markt voor short stay serviced
fiscaal voordeel aan short stay. De dienstverlening
appartementen biedt veel potentie voor The
voor ‘verblijf voor een korte periode’ kan onder het
Dutch Mountains. Short stay kan door haar
verlaagde btw-tarief van 6% vallen.
complementariteit zeer goed naast een hotelfunctie opereren (onderlinge flexibiliteit) en biedt vanwege
66
De vraag naar ‘serviced apartments’ voor
de doelgroep (internationale kenniswerkers) een
internationale werknemers groeit snel, zowel landelijk
uitstekende match met de aanwezige voorzieningen en
als regionaal. Afhankelijk van de hoeveelheid expats
de community in het hart van de stad Eindhoven. Wij
varieert deze vraag per stad, van enkele tientallen
hebben een intentieovereenkomst met een aanbieder
(Groningen en Maastricht) tot enkele duizenden
die in Eindhoven actief is voor de grote afnemers, en
(Den Haag en Amsterdam). De regio Eindhoven is
daarmee het speelveld goed overziet. Deze aanbieder
een groeimarkt, met name door de aanwezigheid
schat de marktruimte in The Dutch Mountains op
van ASML, Philips, de internationaal georiënteerde
enkele tientallen appartementen en is bereid de
R&D bedrijven op de HTCE en de TU/e. Professionele
genoemde appartementen af te nemen.
|
The Dutch Mountains
|
VOSP
december 2022
|
67
7 68
|
The Dutch Mountains
|
VOSP
Mobiliteit en Parkeren Bij The Dutch Mountains past een duurzaam mobiliteitssysteem waarbij de gebruikers en bezoekers zo veel mogelijk lopen, fietsen en gebruik maken van openbaar vervoer of van nieuwe vormen van (deel) mobiliteit. De locatie biedt hiervoor optimale omstandigheden met alle voorzieningen op loopafstand, een directe ligging aan het stedelijke fietsnetwerk en station Eindhoven Centraal op een steenworp afstand. In een eigen mini-hub wordt (elektrische) deelmobiliteit aangeboden. Tenslotte biedt The Dutch Mountains een (openbare) parkeerfaciliteit met een gereduceerd aantal parkeerplaatsen dat in overeenstemming is met de gemeentelijke normen voor het stationsgebied.
7.1. DUURZAAM MOBILITEITSCONCEPT Belangrijke voorwaarde voor de transformatie van
Als sluitstuk worden passende parkeervoorzieningen
de Internationale KnoopXL is het realiseren van een
gerealiseerd voor het resterende autobezit en auto
transitie in mobiliteit. De gewenste schaalsprong
gebruik.
van het gebied kent een grote verdichtingsopgave die alleen te behalen is wanneer het aantal auto’s
In alle opzichten wil The Dutch Mountains invulling
in het gebied (autogebruik en autobezit) fors wordt
geven aan deze ambitie van Eindhoven. Vanuit onze
verminderd en er een duurzaam mobiliteitspatroon
visie op een duurzame ontwikkeling richten wij
voor in de plaats komt. Het betekent dat in de verdere
het gebouw in om lopen en fietsen zo aantrekkelijk
ontwikkeling door overheid en markt volop wordt
mogelijk te maken. Daarvoor wordt door de gemeente
ingezet op alternatieve vormen van mobiliteit.
ook de bestaande situatie in de openbare ruimte waar mogelijk aangepast en geoptimaliseerd. De ambitie uit
Voor de ruimtelijke inrichting van de KnoopXL wordt
de Ontwikkelvisie Fellenoord voor een verbreding van
het STOMP-principe gehanteerd. STOMP staat voor
de bestaande tunnel onder het spoor zal op de lange
Stappen, Trappen, Openbaar vervoer, Mobiliteit als
termijn bijdragen dat de binnenstad eenvoudiger en
dienst en Privéauto en geeft de prioriteitsvolgorde
prettiger wandelend of fietsend bereikt kan worden.
aan. Het betekent dat in de eerste plaats in de inrichting van de omgeving voorrang wordt gegeven
voetgangers
aan voetgangers. In de tweede plaats wordt prioriteit
In hiërarchie staan de voetgangers op de eerste plaats.
gegeven aan fietsers met de realisatie van goede
De prominente hoofdentree aan de westzijde van het
fietsvoorzieningen voor rijden en stallen. In de derde
gebouw is op het groen aan de Dommel georiënteerd.
plaats biedt het stationsgebied ook daadwerkelijk het
Door de buitenruimte naadloos over te laten lopen
meest gunstige alternatief voor verplaatsingen met het
in de groene omgeving aan de Dommel wordt te
openbaar vervoer. Juist hier liggen de meest perfecte
voet aankomen en vertrekken zeer aangenaam.
omstandigheden voor een hoogstedelijke verdichting
De woontoren heeft daarnaast nog een eigen
in combinatie met een duurzaam mobiliteitsconcept.
voetgangersentree aan de oostzijde van het gebouw
In de vierde plaats kan hier worden ingezet op slimme
met een oriëntatie op het nieuwe buurtpark.
deelsystemen als alternatief voor het eigen autobezit.
december 2022
|
69
vierde plaats. The Dutch Mountains beschikt over een
De fietsers staan vlak daarna op de tweede plaats.
eigen mini-hub waar allerlei vormen van (elektrische)
Voor fietsers is The Dutch Mountains uitstekend
deelmobiliteit wordt aangeboden: elektrische
Op basis van het huidige programma van The
In lijn met het gemeentelijke beleid en de richtlijnen
toegankelijk en bereikbaar. Het gebouw grenst direct
deelauto’s, light electric vehicles (LEV’s zoals
Dutch Mountains (huidige stand van zaken) is een
voor de gebiedsontwikkeling zijn voor The Dutch
aan het stedelijke fietsnetwerk. De ruime inpandige
elektrische scooters en fietsen) en deelfietsen. Om het
parkeerbalans opgesteld. Daarbij is gebruik gemaakt
Mountains de volgende uitgangspunten opgesteld:
fietsenstalling bevindt zich op begane grondniveau
gebruik van de mini-hub te stimuleren bevindt deze
van de rekentool van de gemeente Eindhoven. In
en biedt volop ruimte aan de fietsen van de eigen
zich comfortabel op begane grondniveau (en niet in
totaal gaat het om 156 autoparkeerplaatsen en 1.278
Fietsparkeren:
bewoners (en hun bezoekers) en de kantoorgebruikers
de parkeerkelder) en maakt deze onderdeel uit van de
fietsparkeerplaatsen.
•
(en hun bezoekers). Deze voldoet aan de gemeentelijke
actieve plint aan de oost- en zuidzijde van het gebouw.
kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen juli 2020.
Een servicepunt (onderhoud en reparatie) maakt
De bruto parkeerbehoefte voor auto’s (eigen gebruik
parkeernormen uit de Nota Parkeerbeleid 2019
De entree van de fietsenstalling bevindt zich aan
onderdeel uit van de mini-hub. Met het bieden van een
en bezoekers) komt neer op 479 parkeerplaatsen. Dit
gehanteerd.
de oostzijde van het gebouw met een oriëntatie op
comfortabel alternatief voor autobezit wordt verder
aantal is de optelsom van alle programmaonderdelen
het nieuwe buurtpark. Intern is de fietsenstalling
bijgedragen aan het verminderen van het aantal auto’s.
x de voorgeschreven parkeernorm. Om vervolgens
Mini-hub voor deelmobiliteit:
de netto parkeerbehoefte te berekenen wordt
•
gekoppeld aan de brede voetgangerscorridor waardoor
Voor het berekenen van de benodigde parkeerbehoefte voor fietsen zijn de
Voor het berekenen van de benodigde capaciteit
iedere fietsgebruiker snel en aangenaam naar zijn
resterend autogebruik
op het bruto totaal het effect van dubbelgebruik
van de mini-hub zijn de uitgangspunten van
bestemming kan verplaatsen. De hoogwaardige en
Voor het resterende autogebruik is The Dutch
en uitwisseling toegepast aan de hand van
de gemeente voor KnoopXL gehanteerd van
comfortabele inrichting van de fietsenstalling op
Mountains via de Prof. Dr. Dorgelolaan ook goed
aanwezigheidspercentages op verschillende
1 deelauto + 2 andere vormen van deel-LEV’s
begane grond maakt dat gebruikers eerder geneigd zijn
bereikbaar. The Dutch Mountains beschikt over
momenten van de dag. De n etto parkeerbehoefte
(Lichtgewicht Elektrische Voertuigen zoals
de fiets te nemen. Hiermee wordt volop geanticipeerd
een parkeerkelder voor auto’s met een gereduceerd
komt uit op 311 autoparkeerplaatsen voor het
scooters en fietsen) op 20 woningen. Bij het
op de ambitie om het fietsgebruik te stimuleren.
aantal openbaar toegankelijke parkeerplaatsen. Het
maatgevende tijdstip (werkdagmiddag). Tenslotte
huidige programma van 278 woningen (224
Voor bezoekers van de publieksvoorzieningen in The
aantal parkeerplaatsen is berekend naar de zeer lage
wordt in overeenstemming met de Nota Parkeerbeleid
woningen + 54 shortstay) zal de mini-hub
Dutch Mountains (zoals horeca en fitness) wordt in de
parkeernormen die gelden voor deze locatie (zie 7.2).
2019 een HOV-reductie van 50% toegepast vanwege de
plek geven aan 14 deelauto’s en 28 LEV’s.
openbare buitenruimte aan de zuidwestzijde van het
De parkeergarage voldoet in de parkeerbehoefte
directe nabijheid van het OV-knooppunt Eindhoven
De verantwoordelijkheid voor het aanbod
gebouw (park aan de Dommel) door de gemeente een
voor eigen gebruik waarbij het aantal parkeerrechten
Centraal. Het netto aantal wordt derhalve met 50%
deelmobiliteit (dus niet de parkeerplaatsen, maar
fietsenstalling gerealiseerd voor tenminste 100 fietsen.
(abonnementen) voor bewoners en werknemers is
gereduceerd tot 156.
wel de voertuigen die er gestald worden) kan
Hiervoor is een logische en aantrekkelijke inpassing
gemaximeerd tot het aantal parkeerplaatsen dat
De parkeerbehoefte voor fietsen is berekend op 1.278
mogelijk gelegd worden bij Mobility XL.
vereist. Met een fietsenstalling wordt de kans verkleind
volgens de parkeernormen gekoppeld is aan het
stalplaatsen. Daarvan zullen 1.176 in de inpandige
dat fietsen lukraak in het park of tegen het gebouw
woon- en kantoorprogramma. Alle parkeerplaatsen
fietsenstalling worden gerealiseerd (voor bewoners en
zal daarvoor over voldoende laadvoorzieningen
worden gezet.
zijn openbaar toegankelijk. De entree naar de
hun bezoekers, kantoorgebruikers en hun bezoekers,
kunnen beschikken.
parkeergarage bevindt zich aan de zuidzijde van het
en gebruikers hotel, congres, fitness en retail) en 102 in
openbaar vervoer
gebouw en wordt vanaf de Prof. Dr. Dorgelolaan
de publieke fietsenstalling in de openbare ruimte (voor
Autoparkeren:
Op de derde plaats staat het stimuleren van het gebruik
ontsloten met een verbindingsweg aan de oostzijde
bezoekers van de horeca).
•
van het openbaar vervoer. The Dutch Mountains
van het nieuwe buurtpark. De entree voor auto’s is
Deze aantallen voor auto’s en fietsen zijn inclusief
ligt op circa 400 meter (slechts 5 tot 10 minuten
bewust niet aan de noordzijde van het gebouw direct
bezoek en onder de aanname van volledige
loopafstand) van station Eindhoven Centraal.
aan de Prof. Dr. Dorgelolaan gesitueerd. Ten eerste
uitwisselbaarheid van alle parkeervoorzieningen en
Door deze ligging wordt een uitstekend alternatief
om in de beleving van The Dutch Mountains de auto
gerelateerd aan het nu voorgestelde programma.
geboden aan het autogebruik. Het OV is op deze
geen prominente rol te geven. En ten tweede omdat
locatie qua vervoersnelheid en comfort immers zeer
op deze manier gebruik kan worden gemaakt van één
Het opstellen van de parkeerbalans is in lijn met de
uitzondering op de verplichting om minimaal
concurrerend. In communicatie en ‘wayfinding’ zal
gedeelde toegang op de Prof. Dr. Dorgelolaan door
uitgangspunten voor parkeren en deelmobiliteit
50% van de parkeerbehoefte voor eigen gebruik
het gebruik van het openbaar vervoer dan ook worden
The Dutch Mountains, EY en ProRail (geen tweede
uit de Ontwikkelvisie Fellenoord. Daarbij is door de
aangemoedigd in The Dutch Mountains. De ambities
afslag nodig). In de parkeergarage zal ruim voldoende
gemeente voor het project maatwerk verricht. Als
uit de Ontwikkelvisie Fellenoord voor een nieuwe
laadinfrastructuur voor elektrische auto’s beschikbaar
frontrunner heeft The Dutch Mountains namelijk
uitgegaan van een 1-laagse parkeerkelder
stationsentree vanuit de verbrede tunnel maken dat
zijn. De capaciteit zal meegroeien met de behoefte.
te maken met een omgeving die nog niet ‘af’ is.
met 162 parkeerplaatsen. Met het huidige
de TU/e Campus en The Dutch Mountains op lange
Parkeerplaatsen voor elektrische auto’s zijn prominent
Dit zorgt er onder meer voor dat voor het parkeren
functionele programma kan de volledige netto
termijn nog beter met het OV bereikbaar zullen zijn.
bij de entree gesitueerd.
op ‘clusterniveau’ nog geen samenwerking kan
parkeerbehoefte van 156 parkeerplaatsen op eigen
worden aangegaan en er nog geen (nieuwe) centrale
plot worden opgevangen. Deze parkeerbehoefte
gebiedsvoorziening kan worden gerealiseerd.
is gebaseerd op de berekeningen (parkeerbalans)
deelmobiliteit en mobility as a service Deelmobiliteit en ‘mobility as a service’ staan op de
70
7.2. PARKEERBALANS
fietsers
|
The Dutch Mountains
|
VOSP
•
Alle deelvoertuigen zijn elektrisch. De mini-hub
The Dutch Mountains wordt gezien als een separaat (deel)cluster, dat zelfstandig voldoet aan het beleid en de randvoorwaarden.
•
The Dutch Mountains realiseert de parkeerbehoefte (inclusief mini-hub) volledig binnen eigen plot. Gemeente maakt daarvoor een
onder te brengen in een gebiedsvoorziening. •
In dit VOSP voor The Dutch Mountains is
die wij aan de hand van de gemeentelijke
december 2022
|
71
rekentool hebben uitgevoerd. Met het definitief
mobiliteitsregisseur (Mobility XL) die zorgt dat er
vrachtwagens en bestelbusjes (tot circa 10 meter
Taxi’s, verhuiswagens, bezorgdiensten, hulpdiensten
worden van het functioneel programma in
met partners de juiste afspraken worden gemaakt
lengte). Deze kunnen inpandig laden en lossen in de
Voor taxi’s komt (in zowel de overgangssituatie als de
het DOSP kan definitief getoetst en vastgelegd
over parkeren en deelmobiliteit. Mobility XL
hierboven genoemde expeditiehof.
toekomstige situatie) een opstelplaats aan de Prof.
worden dat aan deze randvoorwaarde wordt
is straks de enige partij die in Knoop XL in het
Incidenteel (naar verwachting enkele keren per
Dr. Dorgelolaan tussen de zuidelijke rijbaan en het
voldaan.
kader van beter benutten van restcapaciteit
maand) vindt expeditie plaats met een vrachtwagen
fietspad. Deze komt ter hoogte van de noordwestelijke
gebiedsbreed parkeerabonnementen uitgeeft.
van circa 16,5 meter lengte. Deze zal aan de zuidzijde
hoek van het gebouw, nabij de hoofdentree.
Gebruikers autoparkeerkelder
Mobility XL is niet de exploitant van kortparkeren
buiten worden opgesteld bij de expeditiehof, parallel
Verhuiswagens stellen zich op het trottoir op aan
De parkeerkelder van The Dutch Mountains wordt
(alles waarbij per parkeertransactie apart wordt
aan de zuidelijke gevel. Deze vrachtwagen kan keren
de Prof. Dr. Dorgelolaan tussen het fietspad en het
een openbare parkeergarage en functioneert als een
afgerekend), maar zal er wel op toezien dat er
op het terrein van ProRail (Railinfratrust), mits ProRail
buurtpark. Dit is ten noordoosten van het gebouw,
gebiedsgerichte parkeervoorziening. Dit betekent
voldoende capaciteit is voor bezoekersparkeren.
en de hulpdiensten hier toestemming voor verlenen.
nabij de entree voor de woontoren. De opstelplaatsen
Het is niet mogelijk om een vrachtwagen van 16,5
voor de hulpdiensten worden nader bepaald.
onder andere: •
•
Primaire gebruikers van de parkeerkelder
Exploitatie autoparkeerkelder
meter inpandig op te stellen. Belangrijkste reden is de
zijn de abonnementhouders vanuit de TDM-
TDM wordt zelf de exploitant of legt die
hoogtebeperking: de volledige begane grond (inclusief
Afvalinzameling
functies en bezoekers. Restcapaciteit kan benut
verantwoordelijkheid weg bij een derde partij. In het
expeditiehof ) van The Dutch Mountains heeft een
De afvalinzameling voor huishoudelijk afval
worden door derden. Het aantal parkeerrechten
eerste geval is het wenselijk om te schakelen met een
netto hoogte van 3,65 meter. Vrachtwagens van 16,5
vindt plaats bij de ondergrondse afvalcontainers
(abonnementen) dat kan worden uitgegeven
beheerder die al als zodanig actief is in het gebied. In
meter lengte zijn 4 meter hoog. Daarnaast zijn er
in de openbare ruimte aan de noordoostzijde
voor bewoners en werknemers is gemaximeerd
dat laatste geval heeft het de voorkeur te kiezen voor
constructieve beperkingen (de hoofddraagconstructie
van het voorziene buurtpark. Bewoners brengen
op het aantal parkeerplaatsen volgens de
een exploitant die al als zodanig actief is in het gebied.
moet worden aangepast) en gebruiksbeperkingen (een
hun (gescheiden) afval zelf naar de ondergrondse
parkeernormen. Zo kunnen voor 278 woningen
•
De garage is 24/7 toegankelijk.
inpandige opstelling beperkt de ruimte voor opslag
containers. De loopafstand vanaf de entree van het
(huidige programma incl. short stay) maximaal
•
In verband met de uitwisselbaarheid tussen
en magazijn in de expeditiehof ). Indien ProRail en
gebouw is 40 meter via het buurtpark. De afvalwagens
68 bewonersabonnementen worden verstrekt. De
gebiedsgerichte parkeervoorzieningen in
de hulpdiensten geen toestemming verlenen voor
voor huishoudelijk afval stellen zich op langs de
definitieve toetsing wordt vastgelegd in het DOSP.
Knoop XL heeft de keuze van een openbare
het keren op het terrein van Railinfratrust zullen
openbare toegangsweg in noord-zuidelijke richting.
Abonnementhouders krijgen geen vaste plekken.
parkeergarage consequenties voor het
gemeente en The Dutch Mountains - ten behoeve van
De afvalinzameling voor bedrijfsafval vindt plaats bij
De garage is openbaar toegankelijk voor alle
parkeermanagementsysteem (PMS) en
het gemeentelijke inrichtingsplan voor de openbare
de inpandige expeditiehof aan de zuidzijde van het
exploitatie/beheer van de parkeergarage.
ruimte en het DOSP - zoeken naar een alternatieve
gebouw.
De data over het gebruik van de parkeergarage
oplossing in de buitenruimte.
bezoekers (dus niet per se de eigen functies) en zal daarvoor ook opgenomen worden in de •
•
parkeerverwijzing naar openbare parkeergarages.
zullen voor Mobility XL beschikbaar worden
De exploitant van de parkeerkelder heeft
gesteld. Mobility XL mag zonder toestemming van
daarbij wel het recht om gebruikers die voor een TDM-functie komen (abonnementhouders en •
•
de exploitant deze data niet delen met derden. •
De verwachting is dat de komende jaren
bezoekers) voorrang te geven.
het aandeel elektrische auto’s verder gaat
Bewoners en werknemers van de ontwikkeling
toenemen. De parkeerkelder zal daarom
komen niet in aanmerking voor een abonnement
voldoende oplaadmogelijkheden bieden om
in een andere ‘Knoop XL’-garage.
alle abonnementhouders (bewoners) te kunnen
Voor het gebied KnoopXL komt er een
voorzien.
7.3. OVERIGE LOGISTIEKE TOEGANKELIJKHEID Buiten de genoemde mobiliteit heeft een
vereisen goede toegang voor vrachtwagens en
ontwikkeling als The Dutch Mountains te maken
bestelbusjes. Om die reden is inpandig in het gebouw
met de bereikbaarheid voor toelevering van
aan de zuidzijde een expeditieruimte (begane
goederen (expeditie voor horeca, hotel en congres),
grondniveau) opgenomen die met een (half ) verharde
taxi’s, hulpdiensten, post- en pakkettenservice,
toegangsweg vanaf buiten bereikbaar is. Gebruik
verhuiswagens en afvalinzameling.
wordt gemaakt van dezelfde route als de route naar de openbare parkeergarage.
72
Expeditie goederen horeca, hotel en congres:
Dagelijkse expeditie voor onder meer hotel en horeca
De horeca- hotel- en congresfuncties in het gebouw
in The Dutch Mountains vindt plaats met kleine
|
The Dutch Mountains
|
VOSP
december 2022
|
73
74
|
The Dutch Mountains
|
VOSP
december 2022
|
75
INPASSING THE DUTCH MOUNTAINS IN TIJDELIJKE SITUATIE
76
|
The Dutch Mountains
|
VOSP
(De inrichting van de openbare ruimte is hier indicatief. Het Inrichtingsplan wordt op een later moment door de gemeente opgesteld.)
december 2022
|
77
INPASSING THE DUTCH MOUNTAINS IN TOEKOMSTIGE SITUATIE
78
|
The Dutch Mountains
|
VOSP
(De inrichting van de openbare ruimte is hier indicatief. Het Inrichtingsplan wordt op een later moment door de gemeente opgesteld.)
december 2022
|
79
8 80
|
The Dutch Mountains
|
VOSP
Groen en Water The Dutch Mountains wordt een ontwikkeling in het groen van de Dommelvallei. Rondom het gebouw ontstaat een parkachtige groene buitenruimte. Deze groene ruimte heeft naast een verblijfsfunctie ook betekenis voor ecologie (flora en fauna), klimaatadaptatie en wateropvang. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relatie van de ontwikkeling met de groene omgeving en met waterhuishoudkundige aspecten.
8.1. GEZONDE EN DUURZAME VERSTEDELIJKING Het gebouw en de directe omgeving van The Dutch
zijn. De voetgangersentree naar de woontoren en de
Mountains bieden meerdere aanknopingspunten
fietsersentree naar de inpandige stalling oriënteren
in relatie tot klimaatbestendigheid, gezonde
zich op dit buurtpark. Ook dit buurtpark kan op
verstedelijking en biodiversiteit. The Dutch
natuurvriendelijke manier worden ingericht. Als
Mountains komt volledig in het groen te liggen
eigenaar van de openbare ruimte is de gemeente
waarbij aan zowel de west- als de oostzijde van het
ook hier verantwoordelijk voor ontwerp, aanleg,
gebouw (gekoppeld aan de belangrijkste entrees) een
onderhoud en beheer. Vormgeving ervan vindt plaats
parkachtige omgeving wordt aangelegd. Deze groene
in het gemeentelijke Inrichtingsplan en het DOSP.
buitenruimte zal openbaar zijn en blijft eigendom van
Een belangrijk structurerend element is de keuze om
de gemeente. Als eigenaar van de openbare ruimte is
de toegangsweg naar de parkeergarage van The Dutch
de gemeente verantwoordelijk voor ontwerp, aanleg,
Mountains aan de oostzijde van het nieuwe buurtpark
onderhoud en beheer. Dit VOSP geeft een indicatieve
te leggen.
uitwerking in de tijdelijke en toekomstige situatie
Aan de noordzijde komt een groenzone waarbij
waarbij het gebouw en de buitenruimte volledig
de benodigde infrastructuur wordt ingepast. Aan
op elkaar zijn afgestemd. Belangrijke drager is de
de zuidzijde blijft de bestaande (deels groene)
groenstructuur van de Dommelvallei die door middel
situatie gehandhaafd. The Dutch Mountains zal
van de binnentuin in het gebouw als het ware binnen
uiteindelijk volledig worden omringd door een
doorloopt. Het park aan de Dommel op deze locatie
landschappelijke inrichting die de biodiversiteit
zal in het gemeentelijke Inrichtingsplan en het DOSP
verhoogt en tegelijkertijd gebruiks- en
(exploitatiegebied) worden vormgegeven, maar er
ontspanningsmogelijkheden biedt voor bewoners en
zijn veel mogelijkheden om interessante gradiënten
andere gebruikers van The Dutch Mountains. Ook het
tussen hoog en laag en nat en droog te maken. Daarbij
gebouw zelf zal hierin een rol spelen. Het belangrijkste
kan gedacht worden aan natuurvriendelijke oevers en
onderdeel daarbij is de binnentuin op de begane grond
wadi’s.
die voor iedereen toegankelijk is. De tuin is 316 m2 groot en is opgebouwd uit robuuste planten en bomen.
Een tweede belangrijke groene buitenruimte komt aan
De tuin wordt bewaterd met regenwater dat in een
de oostzijde van het gebouw. Deze krijgt de structuur
regenkelder onder de tuin en/of een regenvijver boven
van een buurtpark waarbij vooral de bewoners van
het auditorium wordt opgevangen.
The Dutch Mountains belangrijke gebruikers zullen
december 2022
|
81
8.2
RELATIE MET GROEN
8.3. WATERHUISHOUDING
Met de realisatie van The Dutch Mountains en de
van 8 m2 groen per toe te voegen woning en van 10%
In dit VOSP wordt uitgegaan van het principe om de
kavel is een precaire opgave omdat de eigen kavel
herinrichting van de openbare buitenruimte tot
van het bruto vloeroppervlak (bvo) van het overige
vraag naar vers drinkwater te reduceren en de afstroom
volledig wordt ingenomen door de bebouwing van
parkkwaliteit krijgt het bestaande laagwaardige
programma. Deze groenopgave is in de genoemde
van hemelwater bij piekbuien te reduceren ter
The Dutch Mountains. Om aan de regels van het
perceel voor Cluster 9A een hoge gebruiks- en
inventarisatie ook in beeld gebracht. Hieruit blijkt
vermindering van de last op de riolering. De Dommel
Paraplubestemmingsplan Waterberging 2020 te
belevingswaarde. Het bestaande verharde oppervlak
dat de groenopgave voor de 224 woningen 1.792 m2
die ten westen van het perceel ligt wordt door het
voldoen betekent het dat de waterberging inpandig
met parkeerplaatsen wordt gelijktijdig met de
bedraagt en voor de overige functies 3.603 m2 (10%
waterschap als een A-watergang geclassificeerd. Het
moet worden opgelost. De buitenruimte in het
ontwikkeling van het gebouw getransformeerd
van het overige bvo exclusief facilitair/parkeren en
is wenselijk om het hemelwater dat op het perceel
exploitatiegebied blijft in eigendom van de gemeente.
tot kwalitatief groen. The Dutch Mountains komt
installaties). Daarmee komt de totale groenopgave van
van The Dutch Mountains valt te gebruiken binnen
Technisch is het uitvoerbaar om de volledige
daardoor te midden van hoogwaardig groen te
The Dutch Mountains uit op 5.395 m2. Hiervan wordt
het gebouw (bijvoorbeeld voor het bewateren van
wateropgave inpandig op te lossen. Dit is ook het
liggen. Aan de westzijde van het gebouw wordt
in het exploitatiegebied 1.100 m2 opgevangen door
de inpandige groenvoorzieningen), te infiltreren in
uitgangspunt van dit VOSP.
aan de Dommel een park met een publiek karakter
het surplus op maaiveldniveau waarmee de resterende
de bodem binnen het exploitatiegebied of vertraagd
gerealiseerd. Aan de oostzijde komt een buurtpark
opgave 4.295 m2 bedraagt. Voorts wordt op het
af te voeren naar deze watergang. Binnen de regels
Een deel van de benodigde oplossing om volledig
voor de bewoners. Met de waterloop annex wadi aan
gebouw 945 m2 groen toegevoegd d.m.v. groene daken
van het Paraplubestemmingsplan Waterberging
inpandig het hemelwater te bergen zal echter met
de noordzijde wordt het gebouw zelfs aan drie zijdes
(mos sedum onder PV-panelen), waarmee de restant-
2020 wordt het hemelwater geborgen op de eigen
artificiële maatregelen als opslagtanks dienen te
omzoomd door groen. In de nieuwe situatie ontstaat
opgave 3.350m2 bedraagt.
kavel waarna er een vertraagde leegloop en overloop
gebeuren. Dergelijke betonnen of metalen watertanks
zo een groene buitenruimte van bijna 7.000 m2.
kan plaatsvinden op de te realiseren wadi of open
beschouwen wij als onwenselijk en kwalitatief
Deze restant-opgave van 3.350 m2 kan niet binnen
watergang die voorzien is aan de noordzijde van het
laagwaardig voor de ontwikkeling. Tegelijkertijd
Kwantitatieve groenopgave
het exploitatiegebied worden gecompenseerd.
gebouw. De gemeente zorgt voor aanleg van deze wadi
wordt in het exploitatiegebied van Cluster 9A met de
De gemeente heeft in het Groenbeleidsplan (2018)
Aanpassingen aan het gebouw om aan deze opgave te
of watergang in zowel de overgangssituatie als de
aanleg van het park aan de Dommel en het buurtpark
vastgesteld dat het groen in de stad niet ten koste mag
voldoen zijn niet mogelijk zonder afbreuk te doen aan
toekomstige situatie.
juist veel nieuwe groene ruimte gerealiseerd waar wij
gaan van de grote opgaven voor woningbouw. Groen
de iconische architectuur van het gebouw. Vanwege
Het bergen van hemelwater binnen de eigen
(met de gemeente) natuurvriendelijke oplossingen
dat verdwijnt dient gecompenseerd te worden. Op
de excellente score van The Dutch Mountains op de
basis van de Beleidsregel Groencompensatie (januari
onderdelen duurzaamheid/houtbouw en iconische
2018) is de groenbalans van de ontwikkeling in beeld
architectuur is het voor de gemeente in de afweging
gebracht (zie bijlage Inventarisatie Groenopgave
van ambities acceptabel dat de kwantitatieve
The Dutch Mountains 28 november 2022). Uit deze
groenambitie voor het project The Dutch Mountains
inventarisatie blijkt dat in de bestaande situatie
niet in zijn geheel behaald wordt binnen het
binnen het exploitatiegebied 5.824 m2 groen
exploitatiegebied. Bovendien levert de hoogwaardige
aanwezig is. Hiervan bevindt zich 1.512 m2 op het te
groeninvulling zoals hierboven geschetst een
bebouwen perceel van The Dutch Mountains en 4.312
kwalitatieve groenimpuls op voor het gebied. Het
m2 daarbuiten. In de nieuwe situatie (zoals in dit
bestaande laagwaardige perceel wordt immers
VOSP is ingetekend) wordt in het exploitatiegebied
vervangen door een hoogwaardige invulling. Om deze
op maaiveld 6.924 m2 groen gerealiseerd. Derhalve is
reden is in overleg met de gemeente bepaald dat de
sprake van een surplus van 1.100 m2 groen waardoor
restant-opgave van de kwantitatieve ambitie van 3.350
er geen compensatieplicht ontstaat op basis van de
m2 groen zal worden overgeheveld naar het raamwerk
Beleidsregel Groencompensatie.
openbare ruimte.
Daarnaast is de ambitie van de gemeente Eindhoven
Bomen
om bij nieuwe ontwikkelingen extra groen toe te
Onder meer dient een aantal bestaande bomen
voegen. Dit groen dient op daken, aan gevels, in
te wijken. Naar schatting gaat het in totaal om
de buitenruimte en/of publieke ruimte te worden
87 bomen in het exploitatiegebied. Deze worden
toegevoegd. Dit groenbeleid is uitgewerkt in het
conform de ‘Verordening Bomen’ en ‘Nadere Regels
Ontwikkelperspectief Centrum 2040 (OPC). Het
voor Compensatie van Bomen’ zoveel mogelijk in
OPC benadrukt dat verbetering van de leefkwaliteit
het ontwerp van nieuw groen met verplaatsing
voorwaardelijk is voor verdere groei en concretiseert
van bestaande of planten van nieuwe bomen
dit voor groen in de volgende ambitie: toevoeging
gecompenseerd.
groenstrook/wadi n.t.b.
H.W.A. terreinleiding richting Dommel
Inrichting plangebied, met aansluitingen op oppervlaktewater en terreininrichting.
82
|
The Dutch Mountains
|
VOSP
december 2022
|
83
zouden kunnen realiseren. Onze verwachting is
deel van de waterberging dat bij realisatie op eigen
Klimaatrobuuste maatregelen
opvangt. Het gaat hierbij om 147 m3. Dit leidt tot een
dat het goed mogelijk is om juist vanuit tijdelijke
terrein met artificiële maatregelen kwaliteitsverlies
Voor een substantieel deel van de wateropgave
waterberging onder de categorie “extra maatregelen”
wateropvang hoogwaardige kwaliteit toe te
veroorzaakt aan The Dutch Mountains.
(39%) wordt op een natuurvriendelijke manier
in de rekentool.
voegen aan de buitenruimte aan weerszijden van
gebruik gemaakt van de binnentuin en de daken.
het gebouw. Bovendien biedt dit een kans om de
Om de opgave voor waterberging nader te
De grootschalige binnentuin van 340 m2 krijgt een
Aanvullende maatregelen
verdroging van de openbare ruimte tegen te gaan.
kwantificeren is gebruik gemaakt van de ‘Rekentool
grondpakket van minimaal 1,2 m diep, en geldt
Om voor 100% te kunnen voldoen aan de totale
Met de gemeente is afgesproken om ten behoeve van
waterberging’ – de beoordelingsmethode voor
daarmee als “grote tuin” in de rekentool. Hemelwater
waterbergingsopgave is nog een aanvullende
het DOSP en het Inrichtingsplan voor de openbare
klimaatadaptatie van de gemeente behorend
van het dak van de laagbouw wordt hier naartoe geleid.
voorziening nodig voor 127 m3. Dit is 28% van de totale
ruimte de mogelijkheden hiertoe te onderzoeken
bij het Paraplubestemmingsplan Waterberging
Op de daken van de torens (met totale oppervlakte
waterbergingsopgave van The Dutch Mountains.
aan weerszijden van het gebouw. Randvoorwaarde is
2020. Zonder toepassing van maatregelen zou de
van 880 m2) wordt een pakket gelegd voorzien
Dit wordt technisch in het gebouw opgelost met
dat het opnemen van waterberging vanuit The Dutch
waterbergingsopgave van The Dutch Mountains 448
van technologie voor waterberging (groenblauwe
aanvullende tanks. Dit leidt tot een waterberging
Mountains in de openbare ruimte kwaliteit toevoegt
m3 bedragen. Dit wordt tot nul gereduceerd door een
retentiedaken), waarbij vervuiling wordt voorkomen.
onder de categorie “extra maatregelen” in de
aan deze ruimte, en alleen wordt ingezet voor het
combinatie van maatregelen.
Dit leidt tot een waterberging onder de categorie
rekentool.
“groen dak > 60 mm waterberging per m2” in de
2
rekentool. Boven de congreszaal wordt een bassin
Bij het verder uitwerken naar DOSP en Inrichtingsplan
gelegd van 65 m2 met een diepte van 10 cm. Dit leidt
voor de openbare ruimte zal met de gemeente worden
tot een waterberging onder de categorie “waterdak” in
onderzocht in hoeverre en op welke wijze de opvang
de rekentool. Tezamen zorgen deze klimaatrobuuste
van een deel van het hemelwater in de openbare
maatregelen voor 174 m3 opvang.
ruimte een kwaliteitsverbetering kan zijn. Globale
3
indicatie is dat een WADI met gemiddeld doorlatende
4
Irrigatietank onder de binnentuin
grond (1 mm/dag) een oppervlakte nodig heeft van
Onder de binnentuin wordt een inpandig bassin met
3 m2 per te bergen m3 water. Voor de aanvullende
vertraagde leegloop en overloop op de watergang
opgave van 127 m3 zal dus een gebied van circa 380 m2
gerealiseerd dat een deel van het resterende water
nodig zijn om als WADI in te richten.
8.4. BEPERKING DRINKWATERGEBRUIK
1 5
The Dutch Mountains beschouwt de waterhuishouding
hergebruik van afvalwater uit wasbak of
als een integrale opgave die verder strekt dan de
vaatwasser voor toiletten. Ook recycle douches
hemelwaterberging. De volgende ontwerpprincipes
vallen in dit kader.
worden gevolgd om het gebruik van vers drinkwater
maatregel TDM
stap
categorie waterbergingstool
Omvang
1
grootschalige binnentuin
‘maatregelen’
340 m2
2
dak woontoren
‘maatregelen’
3
dak hoteltoren
‘maatregelen’
4
waterdak congresdak
‘maatregelen’
grote tuinen bij woningen en/of (bedrijfs)panden groen dak (>= 60 mm waterberging per m2) groen dak (>= 60 mm waterberging per m2) waterdak
5
wateropslag onder binnentuin
‘extra maatregelen’
430 m2
ontwikkelen:
gebruikmakend van grijswater.
•
The Dutch Mountains
Tijdens de VO-uitwerking wordt onderzocht in hoeverre scheiding van geel/zwart water haalbaar is.
•
Tijdens de VO-uitwerking zal met de gemeente
450 m2
worden gekeken naar optimalisatie in de
65 m2
De ambitie is om te komen tot een efficiënte
extra waterberging in ondergrondse voorzieningen met leegloop op het gemeentelijk riool.
147 m3
manier van verzameling door waar mogelijk
aanvullende tanks of extra waterbering op maaiveld (wadi / sloot / verlaagd grond, geen parkeerterrein)
127 m
aansluiting van afvoeren per gebruiksfunctie.
leidingen van gebruiksfuncties te combineren en met redundantie (onafhankelijke systemen) de continuïteit te waarborgen bij verstoppingen.
nog benodigde aanvullende berging
|
Mogelijk kan kleding wassen voor een deel van de gebruiksfuncties centraal worden georganiseerd,
extra maatregelen
84
•
te reduceren en vuilwaterbehandeling verder te
|
‘extra maatregelen
VOSP
3
•
Tijdens de VO-uitwerking wordt onderzocht in hoeverre grijs water kan worden hergebruikt ‘binnen de unit’ waarbij te denken valt aan
december 2022
|
85
9 86
|
The Dutch Mountains
|
VOSP
Omgevingsaspecten Met de ontwikkeling van The Dutch Mountains zijn diverse aspecten aan de orde die een relatie hebben met de directe omgeving en het milieu. Deze aspecten hebben hun invloed gehad op het huidige ontwerp. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op omgevingsgeluid, windhinder, trillingen, bodem, externe veiligheid, afvalinzameling en schaduwwerking (impact torens op de omgeving). Voor dit VOSP is door ARUP en Studio Marco Vermeulen – in afstemming met de gemeente – globaal onderzoek uitgevoerd naar de diverse aspecten. Daar waar nodig zal ten behoeve van het ontwerp-bestemmingsplan nader onderzoek worden uitgevoerd. Het verdere ontwerptraject van The Dutch Mountains (VO en DO) biedt voldoende ruimte om eventuele verdere aanpassingen door te voeren. 9.1
OMGEVINGSGELUID
De planlocatie is sterk geluidbelast. Dit wordt
•
De geluidbelasting van weg- en railverkeerslawaai
veroorzaakt door diverse relevante geluidbronnen:
overschrijdt nergens de maximale
•
Railverkeer
ontheffingswaarde uit de Wet geluidhinder
•
Wegverkeer (m.n. Dorgelolaan)
voor weg- of railverkeerslawaai. Wel zijn voor de
•
Omroepinstallatie van het station (in het kader
woningen (noordelijke toren) Hogere Waarden
van het Activiteitenbesluit) •
Spoorwegemplacement ten oosten van de
benodigd. •
planlocatie.
De geluidniveaus als gevolg van het emplacement overschrijden naar alle waarschijnlijkheid de (nachtelijke) grenswaarden. De woningen zullen
In de fase van het Schetsontwerp is een akoestisch
daarom aan de zuid- en oostzijde een dove gevel
onderzoek op hoofdlijnen uitgevoerd. Hieruit zijn de volgende conclusies te trekken:
moeten krijgen. •
Alle woningen zullen een geluidluwe gevel krijgen
overzicht geluidbronnen rondom de planlocatie
december 2022
|
87
•
•
optreden van passagierstreinen
die minder trillingsgevoelig zijn dan de hogere
Goederentreinen geven vanaf een afstand van 20
verdiepingen.
meter vanaf het buitenste spoor naar verwachting
In de VO-fase zal nader onderzoek naar trillingen
geen hinder bij een kantoorfunctie
worden gedaan waarbij wordt getoetst aan de SBR
Voor woonfuncties geldt dit bij een afstand van 55
richtlijn B. Trillingsniveaus op locatie zullen worden
meter vanaf het buitenste spoor.
gemeten. Op basis van deze metingen zullen met een
Op basis van deze conclusies zijn de woningen
rekenmodel de te verwachten trillingsniveaus nader
geconcentreerd in de noordelijke toren en de niet-
worden gekwantificeerd. Mochten de resultaten hier
trillingsgevoelige functies in de zuidelijke toren.
aanleiding toe geven zullen hiervoor FE- modellen
Kantoren zijn gelegen op de lagere verdiepingen
worden ingezet.
overzicht windsnelheden bij windrichting WZW
9.4 conform het gemeentelijk geluidbeleid. Hiervoor
geluidhinder, gemeentelijk geluidbeleid, Wet
In opdracht van de gemeente heeft Antea in juli en
ontwikkeling. Ook binnen de contouren van het
worden inpandige (afsluitbare) loggia’s ingezet.
milieubeheer en Activiteitenbesluit (of Omgevingswet
september 2021 een verkennend en nader bodem- en
Enexis-deel van het perceel is sprake van een geval
indien van kracht).
asbestonderzoek uitgevoerd. Onderscheid is gemaakt
ernstige bodemverontreiniging waarvoor een
zal een uitgebreid akoestisch onderzoek worden
naar het exploitatiegebied en het toekomstige
saneringsplicht geldt bij de ontwikkeling. Op basis
opgesteld met volledige toetsing aan de Wet
perceel voor de bouw van The Dutch Mountains.
van (handmatig) uitgevoerd nader bodemonderzoek
Voor het perceel (6.200 m2) is dit gebeurd met o.a.
is geconcludeerd dat er geen sprake is van een
veldwerkzaamheden en laboratoriumonderzoek. De
bodemverontreiniging met asbest. Waarbij
bodemkwaliteit is in het verleden beïnvloed door de
aangetekend dat er nog sprake is van een niet nader
Ten behoeve van de bestemmingsplanprocedure
9.2
WINDHINDER
ligging in het overstromingsgebied van de Dommel en
onderzochte ondoordringbare laag in de bodem.
Gezien de locatie, bouwhoogte en vorm van het
Faculteit Bouwkunde van de TU/e risico op windhinder
door antropogene puinbijmengingen. Geconcludeerd
Tenslotte is het perceel gelegen binnen een gebied
gebouw is al vroegtijdig aandacht besteed aan
ontstaat. Dit wordt vooral veroorzaakt door valwinden
wordt dat het gehele exploitatiegebied als verdacht op
dat dient te worden beschouwd als verdacht op het
het aspect windhinder. Tijdens de fase van het
aan de westzijde van de zuidelijke toren, maar ook door
het voorkomen van bodemverontreiniging dient te
voorkomen van ontplofbare oorlogsresten.
Schetsontwerp is door ARUP een indicatieve
horizontale stroming.
worden beschouwd.
windhinderstudie uitgevoerd waarbij de drie
Met het ontwerpteam wordt in de VO-fase nader
Uit het uitgevoerde bodemonderzoek ter plaatse van
De conclusie is dat het perceel als gevolg van de
hoofdwindrichtingen op de planlocatie (Z, ZZW en
onderzoek gedaan naar maatregelen om windhinder
het perceel blijkt dat over het gehele onderzochte
aangetroffen ernstige bodemverontreiniging niet
WZW) zijn beoordeeld. Deze indicatieve studie geeft
te voorkomen, bijvoorbeeld het afronden van
terrein sprake is van licht tot sterk verhoogde gehalten
geschikt is voor een woonfunctie, en dat daarom voor
een goed beeld van mogelijke knelpunten in het plan
gebouwhoeken en het introduceren van (plaatselijk)
aan zware metalen in de boven- en ondergrond. Ook
het wijzigen van de bestemming naar (onder meer)
waar nader onderzoek noodzakelijk is.
meer ruwheid in de gevel in de vorm van balkons.
zijn licht verhoogde gehalten aan minerale olie, PCB
de woonfunctie een saneringsplicht geldt. Voor het
Hierbij zijn drie niveaus beschouwd: maaiveld, ter
Ten behoeve van de bestemmingsplanprocedure zal
en PAK aangetoond. Vanwege de heterogeniteit is
realiseren van The Dutch Mountains dient te allen tijde
hoogte van het spoortalud en op hoogte van de voile
een compleet windhinderonderzoek conform de NEN
de exacte omvang van de sterk verhoogde gehalten
grond te worden ontgraven en afgevoerd. De gemeente
(ten behoeve van eventuele dakterrassen). Uit de eerste
8100 worden uitgevoerd, waarbij tevens wordt getoetst
onbekend. Wel is duidelijk dat sprake is van een
levert bouwrijpe grond en is verantwoordelijk voor de
analyse blijkt dat met name ter plaatse van de NW-hoek
aan de beleidsregel van de gemeente Eindhoven d.d. 4
geval ernstige bodemverontreiniging waarvoor
saneringskosten (planvorming, ontgraven, afvoeren,
van het gebouw en ter plaatse van de ZO-hoek van de
juni 2020.
een saneringsplicht geldt bij de voorgenomen
verwerken en milieukundige begeleiding).
9.3
88
BODEM EN ARCHEOLOGIE
9.5
TRILLINGEN
EXTERNE VEILIGHEID
De planlocatie van The Dutch Mountains ligt op korte
beschikbaar van plannen in de nabije omgeving van
In de fase van het Schetsontwerp is een quickscan
RBM II-berekeningen voor District-E verwachten we
afstand van het spoor. Bovendien vindt op de meest
de planlocatie. Wel is een onderzoek beschikbaar
Externe Veiligheid uitgevoerd. De quickscan leert dat
dat bij The Dutch Mountains de oriëntatiewaarde
noordelijke sporen frequent (zwaar) goederenvervoer
van District-E, gelegen aan de zuidwestzijde van het
het plaatsgebonden risico geen belemmering vorm
zal worden overschreden. Dit betekent dat er een
plaats. Dit geeft een risico op hinder van voelbare
station. Hoewel mogelijk niet representatief voor The
voor het plan. Het groepsrisico van de nieuwe situatie
uitgebreidere verantwoording groepsrisico zal
trillingen. Voelbare trillingen worden beoordeeld aan
Dutch Mountains geeft dit onderzoek wel een indicatie
moet worden berekend met RBM II en vergeleken
worden opgesteld, waarbij niet alleen gekeken wordt
de hand van SBR Richtlijn B “Hinder voor personen
van het risico op trillingshinder:
met de bestaande situatie. Die berekening is nog
naar bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid, maar ook
in gebouwen”. Er zijn geen recente onderzoeken
•
niet uitgevoerd. Op basis van de resultaten van de
naar eventuele aanvullende bron- en ruimtelijke
|
The Dutch Mountains
|
VOSP
Er zal naar alle waarschijnlijkheid geen hinder
december 2022
|
89
maatregelen, bijvoorbeeld:
plaatsvinden. Uiteindelijk zal de gemeente akkoord
•
Delen van de gevel brandwerend en/of
moeten geven op basis van het een uitgewerkt plan
stralingswerend, e.e.a. afhankelijk van de afstand
met de maatregelen.
Beperkingen aan de brandklasse van
Over het spoor bij de planlocatie vindt ook vervoer van
constructiematerialen en aankleding/inrichting
brandbare stoffen plaats. Er is dan ook sprake van een
van eventueel aanwezige buitenruimten
plasbrand aandachtsgebied (PAG) als bedoeld in het
•
Afsluitbaar ventilatiesysteem
Besluit transportroutes externe veiligheid. Dit is een
•
Mogelijkheid om van het spoor af te kunnen
zone van 30 meter naast de betreffende infrastructuur,
vluchten
waarin op grond van paragraaf 2.3 van de Regeling
•
Stralingsdetectie in de gevel
Bouwbesluit 2012 aanvullende bouweisen voor nieuwe
•
Organisatorische maatregelen
ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het plan is echter
•
De exacte uitwerking van de maatregelen zal worden
gelegen buiten de 30 meter-zone waardoor geen
opgepakt in de VO-fase. Gedurende de VO-fase zal op
nadere maatregelen noodzakelijk zijn.
maatregelenniveau afstemming met de gemeente
9.6
90
AFVALINZAMELING
In dit VOSP wordt uitgegaan van ondergrondse
Om tijdig inzicht te hebben in de omvang van het in
afvalinzameling voor huishoudelijk afval. Dit maakt
te passen ‘containerpark’ zal in de fase van het DOSP
afvalscheiding mogelijk. De afvalinzameling voor
globaal worden berekend hoeveel containers nodig
huishoudelijk afval vindt plaats bij de ondergrondse
zijn om het voorziene woonprogramma te bedienen.
afvalcontainers in de openbare ruimte aan de
De afvalwagens voor huishoudelijk afval stellen zich
noordoostzijde van het voorziene buurtpark.
op langs de openbare toegangsweg in noord-zuidelijke
Bewoners brengen hun (gescheiden) afval zelf naar
richting. De afvalinzameling voor bedrijfsafval vindt
de ondergrondse containers. De loopafstand vanaf de
plaats in de inpandige expeditiehof aan de zuidzijde
entree van het gebouw is 40 meter via het buurtpark.
van het gebouw.
|
nachtbeeld torens
The Dutch Mountains
|
VOSP
december 2022
|
91
9.7
BEZONNING
woontoren gebouwd worden. In de beelden is te zien
dan 50% mag verminderen. Als maatgevende datums
periode de bezonning van de buitenruimtes van het
Invloed op bestaande woonruimtes
dat die alleen in de vroege ochtend een korte periode
worden daarbij 21 maart en 21 september gehanteerd.
gebouw beïnvloed. Dat betekent dat de torens van The
De gemeente Eindhoven heeft als uitgangspunt dat bij
in de schaduw van The Dutch Mountains staat.
In onderstaande afbeeldingen is te zien dat in het
Dutch Mountains geen onwenselijk invloed hebben op
woongebouwen minimaal 2 uur per dag zon aanwezig
Dat betekent dat de torens van The Dutch Mountains
gebied dat door de schaduw van The Dutch Mountains
de bezonning van buitenruimtes van woningen in de
moet zijn op een vensterbank van de woonkamer. Als
geen onwenselijk invloed hebben op de bezonning van
wordt beïnvloed nauwelijks woongebouwen aanwezig
omgeving.
maatgevende datums worden daarbij 19 februari en 21
woonruimtes in de omgeving.
zijn. In de nabije toekomst zal ter plaatse van het rood
Wel ligt in de directe nabijheid van The Dutch
oktober gehanteerd. In onderstaande afbeeldingen
Invloed op bestaande buitenruimtes
aangeduide gebouw een woontoren gebouwd worden.
Mountains het terras van restaurant en filmhuis de
is te zien dat in het gebied dat door de schaduw van
Daarnaast wordt als eis gesteld dat wanneer een
In de beelden is te zien dat die alleen in de vroege
Zwarte Doos. Dit terras valt niet onder de door de
The Dutch Mountains wordt beïnvloed nauwelijks
nieuw gebouw de bezonning van de bestaande
ochtend een korte periode in de schaduw van The
gemeente Eindhoven gehanteerde “Beleidsregels voor
woongebouwen aanwezig zijn. In de nabije toekomst
situatie beïnvloedt, de tijdsduur waarop de zon op
Dutch Mountains staat, en dus ook alleen in die korte
bezonning woningen”. In onderstaande beelden is te
zal ter plaatse van het rood aangeduide gebouw een
de buitenruimte van woningen schijnt met niet meer
NOORD
The Dutch Mountains werkgebouw 1
toekomstig woongebouw
1
1
1
1
appartement A: 12.25 - 14.50 uur totaal 2.25 uur
19 februari - 08.00 uur
19 februari - 10.00 uur
21 oktober - 08.00 uur
appartement H: 07.50 - 12.25 uur totaal 4.35 uur
21 oktober - 10.00 uur appartement G: 07.50 - 12.25 uur totaal 4.35 uur
appartement B: 12.25 - 15.00 uur totaal 2.35 uur 1
1
1
1
appartement F: 07.50 - 12.25 uur totaal 4.35 uur
appartement C: 12.25 - 15.15 uur totaal 2.50 uur
19 februari - 12.00 uur
19 februari - 14.00 uur
1
1
21 oktober - 12.00 uur
1
21 oktober - 14.00 uur
appartement D: 07.50 - 15.50 uur totaal 8.00 uur
1
appartement E: 07.50 - 16.20 uur totaal 8.30 uur
bezonning 19 februari 19 februari - 16.00 uur
92
|
The Dutch Mountains
19 februari - 18.00 uur
|
VOSP
21 oktober - 16.00 uur
21 oktober - 18.00 uur
december 2022
|
93
zien dat dit terras alleen ‘s morgens van 10 tot ongeveer
beïnvloeden. Dit dak en deze proefopstelling
Fellenoord. De ambitie voor een hoogteaccent op
Locatiestudies van TNO en van TMC laten zien dat er
11 uur schaduw krijgt, dus een vrij korte periode.
vallen niet onder de door de gemeente Eindhoven
deze locatie is bij TNO en TU/e ook al geruime tijd
verschillende alternatieven voorhanden zijn wanneer
gehanteerde “Beleidsregels voor bezonning
bekend. Volgens TNO zal de schaduwwerking van
rekening wordt gehouden met de vereiste acht
Invloed op overige functies
woningen”. In onderstaande beelden is te zien dat op
The Dutch Mountains (wanneer deze op hoogte is)
schaduwvrije maanden die TNO als randvoorwaarde
Tenslotte ligt in de directe nabijheid van The Dutch
dit dak schaduw valt voor 13.00 uur.
de functionaliteit van het project SolarBeat negatief
hanteert. Partijen zullen in gesprek blijven om te
Mountains het dak van de faculteit Bouwkunde van
In het kader van tijdige participatie zijn de plannen
beïnvloeden. Betrokken partijen zijn in overleg over
komen tot voldoende mitigerende maatregelen.
de TU/e waarop een proefopstelling (testfaciliteit)
voor The Dutch Mountains door TMC en de gemeente
de gevolgen hiervan. Om te blijven functioneren zal
voor zonne-energie is geplaatst (SolarBeat project van
met regelmaat besproken met TNO en TU/e. Met de
de proefopstelling voor zonne-energie verplaatst
TNO). Eventuele schaduwwerking van hoogbouw in
hoogbouw van The Dutch Mountains wordt invulling
moeten worden naar het dak van een ander gebouw
Cluster 9A kan de functionaliteit van zonnepanelen
gegeven aan het hoogtebeeld in de Ontwikkelvisie
op het terrein van TU/e of in de directe omgeving. NOORD
The Dutch Mountains werkgebouw 2
terras Zwarte Doos
3
Solar Beat
2
2 3
2
21 maart - 08.00 uur
21 maart - 10.00 uur
2 3appartement A:
3
12.25 - 14.50 uur totaal 2.25 uur
21 september - 08.00 uur
21 september - 10.00 uur appartement G: 07.50 - 12.25 uur totaal 4.35 uur
appartement B: 12.25 - 15.00 uur totaal 2.35 uur
2
2 3
2 3
2 3
3
appartement F: 07.50 - 12.25 uur totaal 4.35 uur
appartement C: 12.25 - 15.15 uur totaal 2.50 uur
21 maart - 12.00 uur
21 maart - 14.00 uur
21 september - 12.00 uur
21 september - 14.00 uur
appartement D: 07.50 - 15.50 uur totaal 8.00 uur 2
2 3
3
appartement H: 07.50 - 12.25 uur totaal 4.35 uur
appartement E: 07.50 - 16.20 uur totaal 8.30 uur
2 3
2 3
3
bezonning 19 februari 21 maart - 16.00 uur
94
|
The Dutch Mountains
21 maart - 18.00 uur
|
VOSP
21 september - 16.00 uur
21 september - 18.00 uur