Bijlage 1 - Ruimtelijke motivering Piscustoren
Tekst van het document
Ontwerp omgevingsvergunning
BOPA Picustoren
BOPA Picustoren
Inhoudsopgave Ruimtelijke motivering
5
Hoofdstuk 1 Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Besluitgebied
7
1.3
Procedure
9
1.4
Leeswijzer
10
Hoofdstuk 2 Huidige situatie
11
2.1
Omgeving
11
2.2
Projectgebied
13
Hoofdstuk 3 Toekomstige situatie
17
3.1
Functioneel
17
3.2
Ruimtelijk
18
Hoofdstuk 4 Toetsing aan omgevingsplan
23
4.1
Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden
23
4.2
Strijdigheden met omgevingsplan
25
4.3
Omgevingsplan afwijking
27
Hoofdstuk 5 Voorbereiding en participatie
29
5.1
Voorbereiding
29
5.2
Vooroverleg
29
5.3
Participatie
30
Hoofdstuk 6 Visie en beleid op de locatie
33
6.1
Rijksbeleid
33
6.2
Provinciaal beleid
42
6.3
Gemeentelijk beleid
49
Hoofdstuk 7 Fysieke leefomgeving en milieu
59
7.1
Ladder voor duurzame verstedelijking
59
7.2
M.e.r.-beoordeling
60
7.3
Geluid
61
7.4
Luchtkwaliteit
64
7.5
Geur
67
7.6
Bodem
68
7.7
Omgevingsveiligheid
71
7.8
Trilling
74
7.9
Verkeer en parkeren
74
7.10
Groen
83
7.11
Natuur
90
7.12
Water
93
7.13
Archeologie
98
2
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
7.14
Cultuurhistorie
100
7.15
Duurzaamheid
102
7.16
Windhinder
106
7.17
Bezonning
108
7.18
Privaatrechtelijke belemmeringen
108
7.19
Kabels, leidingen en straalpaden
109
7.20
Ontplofbare Oorlogsresten
109
7.21
Gezondheid
110
Hoofdstuk 8 Financiële haalbaarheid
111
8.1
Financiële uitvoerbaarheid
111
8.2
Kostenverhaal
111
Hoofdstuk 9 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
113
3
4
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
Ruimtelijke motivering
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
5
6
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
Op het voormalige NRE-terrein, wat is gelegen aan de noordzijde van het Eindhovens kanaal, heeft de afgelopen jaren een grote mate van herontwikkeling plaatsgevonden. Voorheen waren hier de gemeentelijke nutsbedrijven ondergebracht. Van binnenstedelijk bedrijventerrein is het getransformeerd naar een divers centrumgebied, met een breed woonmilieu. Ook de omgeving bij het DAF Museum is getransformeerd, waarbij in de vorm van plan PicusKade diverse woongebouwen zijn gerealiseerd. Daarnaast bevindt zich aan de straat Gasfabriek een parkeerterrein met daarachter een grasveld aan de kade van het Eindhovens kanaal. Initiatiefnemer is voornemens om op deze locatie een gebouw te realiseren met 132 appartementen in het segment sociale huur. Het initiatief past niet binnen het tijdelijke omgevingsplan. Er was al wel een woongebouw op deze locatie beoogd, maar dit moest nog nader uitgewerkt worden in een planologische procedure. De beoogde woonfunctie is daarmee nog niet toegestaan en ter plaatse mag nog geen gebouw gerealiseerd worden. Het initiatief kan ook niet middels een binnenplanse omgevingsplanactiviteit (OPA) worden gerealiseerd. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient dan ook van het omgevingsplan te worden afgeweken. Onderhavige ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt door middel van een BOPA.
Bij een BOPA dient gemotiveerd te worden dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan de betreffende locaties. Met voorliggende motivering en bijbehorende bijlagen wordt hierin voorzien.
1.2
Besluitgebied
Het projectgebied ligt ten noorden van het Eindhovens kanaal en ten zuiden van Gasfabriek. Het terrein is gelegen tussen historische bebouwing van het NRE-terrein aan de west- en noordzijde en recent gerealiseerde woongebouwen aan de oostzijde. Tevens is aan de oostzijde het DAF Museum gelegen.
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
7
Projectlocatie ten opzichte van de stad Eindhoven (Bron: Google Maps)
8
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
Projectlocatie aan de Gasfabriek (Bron: Diederendirrix)
1.3
Procedure
Het initiatief past niet binnen het omgevingsplan, aangezien de voorziene activiteiten ter plaatse niet volledig zijn toegestaan. In hoofdstuk 4 wordt het geldend planologisch regime toegelicht en wordt toegelicht op welke onderdelen het initiatief in strijd is. Gelet op de aard en omvang van het project is ervoor gekozen om het initiatief mogelijk te maken middels een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), waar deze motivering deel van uitmaakt. De BOPA kent in beginsel een reguliere procedure met een beslistermijn van in beginsel 8 weken (artikel 16.64 lid 1 Omgevingswet). In het geval van advies met instemming van een ander bestuursorgaan wordt deze termijn met vier weken verlengd (artikel 16.16 Omgevingswet). Indien er sprake is van bindend adviesrecht van de raad wijzigt de beslistermijn niet. De beslistermijn kan in alle gevallen eenmalig met maximaal 6 weken worden verlengd (artikel 16.64 lid 2 Omgevingswet). In deze situatie is door het bevoeg gezag ervoor gekozen de uitgebreide procedure te doorlopen. In de uitgebreide procedure beslist het bevoegd gezag binnen 6 maanden na een aanvraag.
Bindend adviesrecht raad De gemeenteraad kan onder de Omgevingswet adviseur zijn voor aanvragen omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (aanvragen omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het omgevingsplan). Dit adviesrecht geldt alleen voor aanvragen in gevallen die vooraf door de raad zijn aangewezen als situaties waarover hij wenst te adviseren (artikel 4.21 Omgevingsbesluit). Het advies van de gemeenteraad is bindend: bij een negatief advies zal het college van burgemeester en ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
9
wethouders de vergunning moeten weigeren. Ingevolge het raadsbesluit van 22 september 2021 is een bindend adviesrecht van de raad binnen stedelijk gebied aan de orde in de volgende gevallen: 1. het realiseren van meer dan 120 woningen; 2. het realiseren of uitbreiden van een gebouw ten behoeve van een detailhandels-, kantoorof horecafunctie, met een bruto vloeroppervlakte van meer dan 2.500 m2; 3. het realiseren of uitbreiden van een bedrijfsgebouw ten behoeve van een bedrijf behorend tot de milieucategorie hoger dan 1; 4. het oprichten of uitbreiden van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, hoger dan 15 meter. Voor lichtmasten die hoger dan 20 meter zijn moet ook een bindend advies van de gemeenteraad worden gevraagd. Onderhavig project ziet op het toevoegen van 132 appartementen. Doordat het gaat om het realiseren van meer dan 120 woningen, behoort dit project tot de door de raad aangewezen gevallen waarin een bindend adviesrecht aan de orde is.
Provinciaal BOPA-adviesrecht Vanwege het provinciaal belang van deze ontwikkeling ingevolge de toepasselijkheid van artikel 5.40 (ecologische verbindingszone) van de provinciale Omgevingsverordening, hebben Gedeputeerde Staten adviesrecht ex artikel 5.1 OV.
1.4
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 en navolgend hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. Hoofdstuk 4 beschrijft op welke onderdelen van het omgevingslan wordt afgeweken. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 aangegeven op welke wijze participatie heeft plaatsgevonden, hoe hiermee rekening is gehouden bij de BOPA en welke andere overlegpartners bij de voorbereiding van de BOPA zijn betrokken. In het daaropvolgende hoofdstuk 6 is de beoogde ontwikkeling getoetst aan relevant beleidskader van het rijk, provincie en de gemeente. Hoofdstuk 7 bevat een toets van het project aan relevante aspecten van de fysieke leefomgeving. Tot slot wordt in hoofdstuk 8 ingegaan op de financiële haalbaarheid van het plan.
10
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 2
2.1
Huidige situatie
Omgeving
Stedenbouwkundige structuur Het projectgebied ligt binnen De Ring van Eindhoven in het stadsdeel Tongelre, de wijk De Laak en de buurt Villapark. Met de aanleg van het Eindhovens kanaal in de 19e eeuw ontwikkelde de industrie in Eindhoven zich in snel tempo. Op initiatief van industriëlen werd in 1846 het Eindhovensch Kanaal gegraven als aansluiting op de Zuid-Willemsvaart. Naast transport van passagiers diende het kanaal voor aanvoer van grondstoffen, zoals kolen en hout. Het kanaal was belangrijk voor de industriële groei van Eindhoven maar door de spoorwegverbinding uit 1866 naar Boxtel en Helmond nam de functie geleidelijk af. In de historie is het kanaal een belangrijke drager geweest voor de verstedelijking van Eindhoven. Het projectgebied betreft een prominente locatie aan het kanaal, waar verschillende industriële functies in het verleden zijn gevestigd. Aan het eind van de 19e eeuw is een molen naar deze locatie verhuisd en is hier een zagerij en houthandel gestart. In de vervolgjaren is het bedrijf uitgebreid tot timmerfabriek en later weer gewijzigd naar voornamelijk houthandel. Tot halverwege de 20e eeuw is er nog een timmerwinkel aanwezig geweest. Iets ten noorden van de locatie is in 1911 het bedrijf ‘N.V. Houtindustrie Picus’ opgericht.
In 1899 bouwde de gemeente Eindhoven een gasfabriek ten noorden van het Eindhovensch Kanaal, die belangrijk was voor de lokale industrie. In 1912 startte de elektrificatie van de stad met de Peelcentrale op dit terrein. De gasproductie stopte in 1930, waarna het terrein werd gebruikt voor gasdistributie en opslag in grote gashouders. In 1989 werden de gemeentelijke nutsbedrijven samengebracht in NRE (Nutsbedrijven Regio Eindhoven), met een nieuw kantoor aan het havenfront. Met ontwikkeling van de nieuwe gasinfrastructuur in Nederland en verplaatsing van de gasdistributie naar het aardgasontvangststation in Acht, verloor het gasfabrieksterrein haar functie van ontvangst, opslag en distributie. De achtergebleven gebouwen werden gesloopt of bleven dienst doen als werkplaats, magazijn en kantoor. Aan het einde van de 20e eeuw kwam de nog aanwezige industrie in dit gebied tot stilstand. In het begin van de 21e eeuw werd gekeken naar herontwikkeling van het gebied. Gezien de relatief zeldzame kenmerken van de voormalige gasindustrie werd besloten om niet de volledige bebouwing te slopen. De kenmerkende bebouwing bleef behouden, werd hersteld en kreeg nieuwe functies. Het terrein werd omgevormd tot een creatieve en culturele hub, waarbij de historische gebouwen werden gerenoveerd en herbestemd voor nieuwe doeleinden.
Kunstenaars, startups en creatieve bedrijven vonden hun weg naar het terrein, dat een nieuwe rol kreeg als broedplaats voor innovatie en creativiteit. Inmiddels heeft ook op verschillende plaatsen nieuwbouw plaatsgevonden. Daarmee is een levendige stadswijk ontstaan met een mix van wonen, werken en recreëren. Het Eindhovens kanaal als belangrijke drager van de verstelijking van Eindhoven wordt als uitgangspunt gezien voor de ontwikkeling van de kanaalzone. Gezien deze historie is er aan het kanaal ruimte voor de ontwikkeling van hogere bebouwing. Achter de kanaalzone wordt ingezet op lagere bebouwing, passend bij de aanwezige stedenbouwkundige structuur. De nieuwbouw heeft een veelal industriële uitstraling gekregen om aan te sluiten bij de historie van het gebied. De verscheidenheid van de historische bebouwing en nieuwbouw komt ook terug in de omgeving van het projectgebied. Aan de oostzijde is recentelijk rondom het DAF Museum als onderdeel van Picuskade een nieuw wooncomplex gerealiseerd. Vroeger kende het gebied grote verschillen tussen hoog- en laagbouw. Dit kwam vooral door de enorme gashouders op het terrein. Dat komt nu ook terug in het wooncomplex. Aan de westzijde bevindt zich een oude fabriekshal, waarin onder andere Erfgoedhuis eindhoven en Make ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
11
Eindhoven zijn gevestigd. Daarnaast bevindt er zich een oud kantoorgebouw van de gasfabriek wat nog steeds in gebruik is als kantoorpand voor de gemeente Eindhoven, het Stadskantoor. Ten noorden van het projectgebied heeft historische bebouwing van het NRE-terrein een nieuwe invulling gekregen in de vorm van horeca en leisure.
Ligging projectgebied ten opzichte van omliggende bebouwing (Bron: Diederendirrix)
Wegstructuur rondom projectlocatie De projectlocatie wordt omgeven door diverse fysieke verkeersassen, die een belangrijke rol spelen in de bereikbaarheid en positionering van het gebied. De Kanaaldijk Zuid en de Nachtegaallaan functioneren als belangrijke hoofdverkeersroutes die de binnenstad verbinden met de omliggende stadswijken en de buitenschil van Eindhoven. Het projectgebied zelf is toegankelijk via secundaire verkeersroutes, zoals de Gasfabriek en de Treurenburgstraat, die een directe aansluiting bieden op de hoofdinfrastructuur. Aan de zuidzijde van het projectgebied loopt een wandelroute langs het kanaal, die een waardevolle ruimtelijke en recreatieve kwaliteit toevoegt aan de locatie. Deze route biedt niet alleen een aantrekkelijke verbinding voor voetgangers, maar vormt ook een belangrijke publieke ruimte waarop een nieuwe ontwikkeling kan aanhaken. Het benutten en versterken van deze kwaliteiten is essentieel om een succesvolle en contextueel geïntegreerde ontwikkeling te realiseren.
12
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
Projectlocatie beoogd planvoornemen (Bron: Diederendirrix )
Openbaar vervoer rondom projectlocatie Op circa 170 meter lopen bevinden zich aan de Tongelresestraat bushaltes.
Groenstructuur Het projectgebied ligt aan het Eindhovens Kanaal. Langs beide zijden van het kanaal staan vele bomen. Daarnaast is er een grasveld en een haag. De ambitie van de gemeente is om de groen- en waterstructuren rond het Eindhovensch Kanaal te versterken. Daardoor wordt een waardevolle ecologische structuur gecreëerd en wordt bijgedragen aan klimaatadaptatie in de stad. Aan de westzijde stroomt de Dommel. Op het voormalige NRE-terrein is weinig oppervlak aan groen aanwezig, wat ook heeft te maken met de historie van het terrein. Het terrein was door de industriële functie in het verleden grotendeels verhard.
2.2
Projectgebied
De huidige situatie wordt gekenmerkt door een openbaar parkeerterrein aan de rand van het NRE-terrein, dat via een talud verbonden is met een gazon van lage kwaliteit op het kadeniveau. Bovendien doorkruist een wandelroute het projectgebied langs de noordzijde van het kanaal. Deze elementen dragen momenteel niet bij aan een aantrekkelijke en functionele overgang tussen het lagere NRE-terrein en het hogere kadepark. Door het aanwezige hoogteverschil ontstaat een fragmentarisch en weinig uitnodigend gebruik van de ruimte. Het verbeteren en optimaliseren van deze overgang is essentieel om een vloeiende en prettige verbinding te creëren tussen het NRE-terrein en het kadepark. Dit biedt ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
13
de mogelijkheid om de ruimtelijke kwaliteit van het gebied aanzienlijk te verhogen en een aantrekkelijke en geïntegreerde openbare ruimte te realiseren.
Luchtfoto huidige situatie (Bron: PDOK)
Foto aanzicht projectlocatie parkeerterrein (Bron: Faunaconsult)
14
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
Foto aanzicht projectlocatie grasveld (Bron: Faunaconsult)
Foto aanzicht projectlocatie kade (Bron: Van Helvoirt groenprojecten) ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
15
16
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 3
3.1
Toekomstige situatie
Functioneel
Een nieuwe woontoren aan de kop van het kanaal kan fungeren als een krachtige verbindende schakel tussen diverse stedelijke zones, zoals het NRE-terrein, de Picuskade, het stadscentrum en de Kanaalzone. Dankzij zijn strategische positie markeert de toren een cruciaal scharnierpunt in de stedelijke structuur, waar uiteenlopende functies en gebieden op natuurlijke wijze samenkomen. Met een programma dat een mix van woningen en gemeenschappelijke functies in de plint omvat, heeft de toren het potentieel om ontmoeting en beweging tussen deze zones te stimuleren. Daarnaast biedt de hoogte van het gebouw een prominent visueel baken, dat zowel oriëntatie als een versterkte gebiedsidentiteit creëert. Door te koppelen aan nieuwe en bestaande infrastructuur, zoals voetgangers- en fietsroutes langs het kanaal, draagt de ontwikkeling bij aan een betere bereikbaarheid en toegankelijkheid van het gebied. Uitgangspunt voor het woongebouw is het ontwikkelen van 100% sociale woningen, waardoor de ontwikkeling in grote mate bijdraagt aan inclusiviteit en betaalbaarheid in de stad. Een divers woningaanbod biedt ruimte aan uiteenlopende doelgroepen, van starters en gezinnen tot senioren en middeninkomens. Dit bevordert sociale diversiteit en zorgt voor een evenwichtige bevolkingssamenstelling. Door verschillende woningtypen samen te brengen, ontstaat een dynamische en inclusieve woonomgeving.
Binnen het woongebouw wordt voorzien in 132 appartementen welke bestaan uit 2-kamerappartementen, 3-kamerappartementen en stadswoningen. Dit gevarieerde aanbod maakt flexibiliteit mogelijk in levensfasen, waardoor bewoners langer in hun wijk kunnen blijven. Daarnaast versterkt het de leefbaarheid door te voorzien in uiteenlopende behoeften, wat buurten aantrekkelijk maakt voor een breed publiek. Deze mix draagt bij aan de sociale cohesie en verhoogt de stedelijke kwaliteit door levendige, multifunctionele gemeenschappen te creëren.
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
17
Impressie ontwikkeling (Bron: Diederendirrix )
3.2
Ruimtelijk
Aan de ontwikkeling van het gebied heeft de in 2004 opgestelde stedenbouwkundige visie "Picus-west NRE-terrein" ten grondslag gelegen. Het doel van deze visie was om een basis te leggen voor de omvorming van de oude industrieterreinen naar een aantrekkelijke stadswijk met behoud van de intrinsieke kwaliteiten. In de visie is een ruimtelijk raamwerk gepresenteerd wat inzet op een goede aansluiting op omliggend stedelijk gebied, behoud van waardevolle bebouwing en mogelijkheden voor nieuwe functies. Het terrein is opgedeeld in drie zones: de woonstraten, het erf en de kade. De projectlocatie bevindt zich in de kadezone. De kade- en erfzone zijn van elkaar gescheiden door een hoogteverschil. De Picustoren overbrugt het hoogteverschil in het maaiveld en verbindt de kade en het erf.
Gebouw De nieuwe ontwikkeling bestaat uit twee woonvolumes die met elkaar verbonden zijn door een gemeenschappelijke plint. Deze plint vormt zowel een visuele als functionele schakel tussen de volumes en draagt bij aan de samenhang van het geheel. Het fungeert als een dynamische en actieve laag, waarin diverse gemeenschappelijke functies zijn opgenomen, zoals een huiskamer, wasserette, postruimte, lounge en multifunctionele zaal. Deze voorzieningen zijn ontworpen als plekken voor ontmoeting en interactie, waardoor ze bijdragen aan het versterken van een community-gevoel onder de bewoners. Om de relatie tussen binnen en buiten te versterken, zijn deze ruimtes zoveel mogelijk aan de gevel geplaatst en voorzien van 18
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
transparante gevels, wat zorgt voor een levendige en geactiveerde plint. Het noordelijke volume fungeert als een schakel tussen de lagere bebouwing van het NRE-terrein en de hogere torenbebouwing van het zuidelijke volume aan het kanaal. Het lagere gedeelte van het gebouw heeft 5 lagen en bereikt een hoogte van 20 meter. Het hogere gedeelte van het gebouw vormt een markant herkenningspunt aan de kop van het kanaal en speelt een belangrijke rol in de verdere verstedelijking van de Eindhovense kanaalzone. Het heeft 23 lagen en bereikt een hoogte van 70 meter. Het ontwerp kenmerkt zich door een warm rood-paars kleurenpalet met frisse witte accenten voor contrast. Dit palet wordt in diverse materialen toegepast, waardoor zowel samenhang als subtiele verschillen tussen hoog- en laagbouw ontstaan. De noord-, oost- en westgevels worden gekenmerkt door ritmische baksteen architectuur, die aansluiting zoekt bij het industriële karakter van het achterliggende NRE-terrein. Daartegenover staat de zuidgevel, waar door de balkons een dynamisch en spannend contrast ontstaat. Deze zijde speelt in op de levendigheid en beweging rondom het kanaal en voegt daarmee een eigentijdse en speelse dimensie toe aan de architectonische expressie van de toren.
Het gebouw is voor de appartementen te bereiken via de hoofdentree aan de westzijde in het midden van het pand, of via de entree bij de huiskamer aan de noordzijde. De woningen in de plint hebben een eigen entree aan de buitenzijde van elke woning.
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
19
20
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
Impressie aanzicht hoogbouw (Bron: Diederendirrix)
Impressie aanzicht laagbouw (Bron: Diederendirrix)
Groen Bij de ontwikkeling wordt ingezet op de realisatie van een gebouw dat wordt omspoeld door groene ruimte in een parkachtige setting. De bestaande bomen aan de kade worden allemaal behouden. De voet van de gebouwen wordt omzoomd met heesters die de bebouwing in het groen laten landen, privacy borgen en de groene entree vanaf de Treurenburgstraat begeleiden. Aan weerszijde van het gebouw bieden trap-opgangen de mogelijkheid om vanuit het lager gelegen NRE-terrein de kadeomgeving te bereiken. Naast het groen in de openbare ruimte, is ook groen op een gedeelte van de daken voorzien. Het laag gelegen dak grenzend aan maaiveld fungeert als een groen verlengstuk van de parkzone. Zichtgroen en heesters combineren privacy voor de appartementen met ecologische waarde, door leefgebied te bieden aan zangvogels. Het middelhoge dak op het noordelijk gedeelte van het gebouw wordt ingericht als groene verblijfsfunctie en kan groen huisvesten dat ook vanaf het maaiveld zichtbaar is. Dit groen, geplaatst in een groeiplaats met substraat, zorgt voor waterberging. Het dakgroen en de bomen bieden schuilplekken voor zangvogels, nectar voor insecten en seizoensbeleving, terwijl ze bijdragen aan de compensatie van verloren groen.
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
21
Impressie indeling openbare ruimte (Bron: Burobol)
Parkeren De woningbouwontwikkeling draagt bij aan de mobiliteitstransitie door volledig in te zetten op duurzame vervoersoplossingen. Er wordt geen autoparkeren binnen het project gerealiseerd. De nadruk ligt op het minimaliseren van de parkeervoorzieningen voor privévoertuigen en het stimuleren van gedeeld en actief vervoer. Buiten het gebouw worden opstelplaatsen voor deelauto's gerealiseerd op een goed zichtbare en toegankelijke locatie. Fietsparkeervoorzieningen voor bewoners worden inpandig gerealiseerd. Bij beide entrees worden voorzieningen aangebracht voor bezoekersfietsparkeren.
22
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 4
4.1
Toetsing aan omgevingsplan
Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden
Ter plaatse van het projectgebied geldt, vanwege de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024, het zogenaamde tijdelijke deel van het omgevingsplan. Dit zijn een aantal voormalige besluiten, plannen en regelgeving die door de gemeenten in een gebiedsdekkend omgevingsplan moeten worden verwerkt en vastgesteld. Omdat dit gebiedsdekkende omgevingsplan nog niet is vastgesteld door gemeente Eindhoven, geldt het 'tijdelijk deel van het omgevingsplan' bestaande uit: 1. a. b. c. d.
Vastgestelde bestemmingsplannen en beheersverordeningen: Bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2020' Uitwerkingsplan '1e uitwerking Tongelre binnen de Ring 2007 (Picuskade)' Bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2007'; Bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing', vastgesteld 24 mei 2022; e. Bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan archeologie 2023', vastgesteld 23 januari 2024. 2. Lokale verordeningen: a. Erfgoedverordening gemeente Eindhoven (hoofdstuk 7 Archeologie); 3. a. b. c. d.
Bruidsschat: voorrangsbepalingen en overgangsrecht; regels over bouwwerken, open erven en terreinen; regels over milieubelastende activiteiten; regels over aanleggen of wijzigen van wegen of spoorwegen zonder geluidproductieplafond; e. regels over overige gemeentelijke omgevingsvergunningen.
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
23
Uitsnede bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2020'; (Bron: Regels op de Kaart)
Uitsnede bestemmingsplan '1e uitwerking Tongelre binnen de Ring 2007 (Picuskade)'; (Bron: 24
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
Regels op de Kaart)
Uitsnede bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2007'; (Bron: Regels op de Kaart)
Ter plaatse van het projectgebied gelden de functies verkeer/verblijfsgebied, groen en woondoeleinden. Ter plaatse van de functie woondoeleinden zijn woongebouwen, kantoren, horecadoeleinden en maatschappelijke doeleinden toegestaan. Binnen de functie woondoeleinden geldt op basis van de regels dat dit nog nader moet worden uitgewerkt. Tot die tijd mag hier niet gebouwd worden. Daarmee is het hier niet direct toegestaan woningen te bouwen. Wel was aangegeven dat indien het plan verder uitgewerkt wordt, op de gronden nabij het Eindhovens Kanaal grenzend aan het NRE-gebouw voorzien dient te worden in een woontoren in de vorm van een woongebouw met maximaal twintig bouwlagen.
4.2
Strijdigheden met omgevingsplan
In deze paragraaf wordt ingegaan op de strijdigheden van het project ten opzichte van het geldende omgevingsplan. Hieronder wordt kort ingegaan op verschillende onderdelen van het omgevingsplan, te weten de voormalige bestemmingsplannen en lokale verordeningen.
Bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2020', Uitwerkingsplan '1e uitwerking Tongelre binnen de Ring 2007 (Picuskade)' en Bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2007' Het voornemen om een woongebouw te realiseren is in strijd met de toegestane gebruiksdoeleinden en is in strijd met de bouwregels (het voorziene gebouw ligt binnen de functies verkeer/verblijfsgebied en uit te werken woondoeleinden). Er kan niet meer gebruik gemaakt worden van de uitwerkingsbevoegdheid vanwege gewijzigde wet- en regelgeving. Bovendien is het uit te werken gebied niet groot genoeg voor het beoogde gebouw.
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
25
Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing Dit deel van het omgevingsplan herziet onderliggende bestemmingsplannen voor zover het bestemmingen betreft die de functie wonen en/of woondoeleinden en/of woningen, woongebouwen (dan wel andere benamingen die zien op de functie wonen in de betreffende bestemmingsomschrijving) mogelijk maken. Het herziet daarmee regels zoals geldend binnen bestemmingsplan Voor het gedeelte van het projectgebied waar bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2007' vigeert, geldt een bestemming die woondoeleinden mogelijk maakt. Het paraplubestemmingsplan herziet regels omtrent kamerbewoning en woningsplitsing. Aangezien het bestemmingsplan 'Strijp- Gestel- en Stratum binnen de Ring en Bloemenbuurt-Zuid 2020' en uitwerkingsplan '1e uitwerking Tongelre binnen de Ring 2007 (Picuskade)' wonen niet toestaat op de projectlocatie is dit paraplubestemmingsplan niet relevant voor deze delen van het projectgebied. Daarnaast bevat het paraplubestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting voor parkeren bij wijziging van de gebruiksfunctie. Kort gezegd mag een wijziging van de gebruiksfunctie alleen worden doorgevoerd als wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit is dan ook een voorwaarde voor dit project en in paragraaf 7.9 Verkeer en parkeren wordt hier nader op ingegaan.
Paraplubestemmingsplan archeologie 2023 Dit deel van het omgevingsplan stelt regels met betrekking tot de bescherming van mogelijk in de bodem aanwezige archeologische waarden. Voor het projectgebied gelden 'Waarde Archeologie 4', 'Waarde - Archeologie 5' en 'Waarde - Archeologie 6'. Dat betekent, uitgaande van het strengste regime, dat een archeologisch onderzoek nodig is voorafgaand aan het bebouwen van gronden waarbij de grond over een oppervlakte van meer dan 100 m² wordt geroerd of werken en werkzaamheden plaatsvinden over een oppervlakte van meer dan 100 m² en dieper dan 0,3 m onder maaiveld. Aangezien in dit geval ten behoeve van realisatie van het nieuwe pand een groter oppervlak geroerd wordt, dient een archeologisch onderzoek plaats te vinden. In paragraaf 7.13 Archeologie wordt hier nader op ingegaan.
Lokale verordeningen Gemeente Eindhoven beschikt niet over een geurverordening of hemelwaterverordening, maar wel over de Erfgoedverordening gemeente Eindhoven. De bepalingen uit deze verordening die over archeologie gaan (archeologische monumenten en vangnetbepaling archeologie), maken deel uit van het omgevingsplan. Binnen het projectgebied is geen sprake van een archeologisch monument. De vangnetbepaling is alleen van toepassing in gevallen dat een voormalig bestemmingsplan niet in een passende regeling voor archeologie voorziet. Met het Paraplubestemmingsplan archeologie 2023 is hier voor dit projectgebied echter al in voorzien, waardoor de vangnetbepaling in dit geval niet relevant is. Er is dan ook geen strijdigheid met lokale verordeningen.
Bruidsschat De zogenaamde bruidsschat bevat rijksregels over activiteiten, waaronder bepalingen over vergunningvrij bouwen. De bruidsschat wordt te zijner tijd (samen met de regels uit de bestemmingsplannen en lokale verordeningen) in het gebiedsdekkende omgevingsplan verwerkt. Er is geen strijdigheid met de regels uit de bruidsschat en dus is geen wijziging van dit deel van het omgevingsplan nodig.
26
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
4.3
Omgevingsplan afwijking
Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft gemeente Eindhoven een omgevingsplan van rechtswege. Aangezien de ontwikkeling niet past in dit omgevingsplan is afwijking van het omgevingsplan noodzakelijk. Dit gebeurt door middel van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Onderdeel van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit betreft een motivering. Voorliggend document betreft de motivering, waarin is onderbouwd dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van de beoogde functies aan de projectlocatie.
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
27
28
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 5
5.1
Voorbereiding en participatie
Voorbereiding
Voor dit project is een participatieplan opgesteld aan de hand waarvan omwonenden en relevante belangenorganisatie zijn betrokken (zie bijlage 1). Dit plan is opgesteld met behulp van de Quickscan participatie van gemeente Eindhoven. In het participatieplan is de ontwikkeling beschreven, zijn de diverse stakeholders gedefinieerd. Vervolgens is de wijze van participatie voor de diverse stakeholders bepaald. Hierna is het participatietraject beschreven en de uitkomsten hiervan. Daarnaast wordt ingegaan op de gebruikelijke overlegpartners in de ruimtelijke procedure.
5.2
Vooroverleg
Het plan is voorgelegd aan verschillende vooroverlegpartners de Henri van Abbe Stichting, Stichting Wederopbouw en Trefpunt Groen Eindhoven. Hierna zijn de reacties beschreven. Stichting Wederopbouw en de Henri van Abbe Stichting hebben gezamenlijk een reactie gegeven: Het karakter van het NRE terrein is veelkleurig van aard. De combinatie van herbestemde oude industriële gebouwen en de vele nieuwe gebouwen ertussen is robuust en eigenwijs en zeer afwisselend. Het voorgestelde ontwerp heeft ons inziens een te generiek karakter en getuigt te weinig van het eigenwijze van het NRTE-terrein. De materialisering is te braaf, die zou ons inziens veel meer geënt kunnen worden op de geest van de plek. We suggereren om bijv. een kunstenaar of ontwerpers uit het NRE-complex er bij te betrekken, niet om een "kunstje" toe te voegen maar om de architectuur te infecteren met NRE-eigenheid. Aanvullend heeft de Henri van Abbe Stichting de overweging meegegeven om naast de toren op de hoek van het kanaal te zorgen voor een kunstwerk dat herinnert aan de houtindustrie die hier in het verleden was gevestigd. Daarmee zou naar hun idee de naam Picustoren meer tot zijn recht komen. Trefpunt Groen Eindhoven heeft ook een reactie gegeven. Met de Picustoren zien zij een positieve bijdrage voor “Eindhoven als toekomstbestendige stad”: een klimaatadaptieve, gezonde, biodiverse en duurzame stad.
Met uniek wonen aan het water. Een plek waar gerecreëerd kan worden aan het water. Hier ontstaat een fijne, gezonde leefomgeving. in haar reactie aandacht gevraagd voor het vergroenen van het kanaal. Wel wordt nog aandacht gevraagd voor het duurzaam behoud van de bestaande platanen aan het kanaal. Ze pleiten voor een natuurlijke groeiwijze. De kroonprojectie en boomwortels zijn belangrijk om te beschermen tijdens de sloop- en bouwwerkzaamheden. Daarnaast wordt aandacht gevraagd voor het verder vergroenen van het kanaal. De vooroverlegreacties zijn betrokken in de verdere uitwerking van het plan. Het NRE-terrein heeft een industrieel én vernieuwend karakter. Dat willen we behouden en versterken. Architectonisch sluit de Picustoren aan bij de stedenbouwkundige visie voor dit gebied. De Picustoren wordt een volgende stap in deze stedelijke ontwikkeling. Door gebruik te maken van herkenbare materialen (steen en metaal) en vormgeving van gevelopeningen is, met een eigentijdse uitstraling, de relatie met het bestaande NRE-karakter opgezocht. In het plan is veel aandacht voor een groen ingerichte openbare ruimte rondom het woongebouw. De platanen aan het kanaal blijven duurzaam behouden door rekening te houden met het advies in de uitgevoerde Bomen Effect Analyse (bijlage 15).
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
29
5.3
Participatie
Een initiatiefnemer moet in alle gevallen bij de aanvraag aangeven of participatie heeft plaatsgevonden (artikel 7.4, lid 2). De gemeenteraad kan in een algemeen besluit gevallen aanwijzen waarbij participatie wél verplicht is. Verplichte participatie bij een aanvraag omgevingsvergunning kan alleen opgelegd worden voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, waarbij het college het bevoegd gezag is. Het college kan een dergelijke aanvraag buiten behandeling laten indien er geen participatie is georganiseerd met de omgeving. Voor de aangewezen gevallen moet de initiatiefnemer aantonen dat participatie heeft plaatsgevonden en hierover verslag doen. Ook in dit geval geldt de vormvrijheid. Gemeente Eindhoven stelt ingevolge de Nota participatiebeleid Omgevingswet (oktober 2021) participatie verplicht voor alle vergunningaanvragen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten met betrekking tot het bouwen van gebouwen en/of activiteiten met betrekking tot wijziging van het gebruik hiervan. Het belangrijkste argument is dat hierdoor voor zowel wijzigingen van het omgevingsplan als voor aanvragen voor omgevingsvergunningen die niet passen in het omgevingsplan voor bovengenoemde bouw- en gebruiksactiviteiten, participatie verplicht wordt gesteld. Er zijn in de praktijk namelijk twee routes om van de gemeente akkoord op een initiatief te krijgen dat niet past in het omgevingsplan.
De eerste manier is om een procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan te doorlopen waarbij participatie verplicht is (zie ook paragraaf 3.3), de tweede manier is om een omgevingsvergunning aan te vragen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Met het verplicht stellen van participatie bij dit soort vergunningaanvragen, trekt de gemeente Eindhoven de participatieverplichting gelijk voor beide routes. Daarmee is de gemeente eenduidig in proces en boodschap over het belang van participatie.
Toetsing Bij de voorgenomen ontwikkeling van de Picustoren heeft in twee fasen participatie plaatsgevonden. In eerste instantie aan de hand van het concept projectkader door de gemeente Eindhoven. Nadat het projectkader definitief is geworden heeft Wooninc. het verdere participatieproces voor het plan overgenomen. Een beschrijving van het doorlopen traject met alle reacties is opgenomen in bijgevoegd participatieverslag (bijlage 2) Het ontwerp voor de Picustoren is begin 2025 uitgewerkt tot VO/VOSP-niveau, wat betekent dat zowel het gebouw (Voorlopig Ontwerp) als de stedenbouwkundige inpassing (Voorontwerp Stedenbouwkundig Plan) in hoofdlijnen zijn vastgelegd. Parallel aan het ontwerpproces stelde de gemeente Eindhoven – in samenwerking met het ontwerpteam – het projectkader op. Dit projectkader is een soort ruimtelijk en stedenbouwkundig 'spelregelboekje' voor de verdere uitwerking van het plan. Omwonenden konden reageren op het voorlopig projectkader tijdens de informatieavond op 27 maart 2025 en via de digitale vragenlijst. De belangrijkste inzichten en kansen uit dit traject zijn beschreven in het bijgevoegde participatieverslag. Vervolgens heeft Wooninc. gezamenlijk met Laride en Zeewaardig het vervolg van het participatietraject opgepakt.
Doordat er een vastgesteld projectkader is, is in het vervolg van het traject de focus gelegd op de inrichting van het openbare gebied rondom de toren en de invulling van de ontmoetingsruimte. Er is gebruik gemaakt van twee participatievormen. Een klankbordgroep van 10 leden is in drie sessies actief meegenomen in het ontwerpproces van juni-september 2025. Op de inloopbijeenkomst op 23 september 2025 is het definitief ontwerp gepresenteerd aan de buurt. De opbrengsten uit de klankbordsessies en de reacties en gestelde vragen zijn gebundeld in het participatieverslag. 30
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
31
32
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 6
Visie en beleid op de locatie
In deze paragraaf wordt het beleid dat relevant is voor de activiteit toegelicht en getoetst. Er wordt onderscheid gemaakt tussen het beleid van Rijk, provincie en gemeente.
6.1
Rijksbeleid
6.1.1
Nationale omgevingsvisie
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio's toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om de beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het afwegen en prioriteren van de verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen Toetsing De vier ambities uit de NOVI zijn verder uitgewerkt in 26 beleidskeuzes, die in de toelichting van de NOVI zijn vertaald naar 21 Nationale belangen.
Gezien de aard van dit project zijn vooral de volgende nationale belangen relevant: (1) Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; (2) Realiseren van een goede omgevingskwaliteit; (5) Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woningbehoeften; Ten aanzien van nationaal belang 1 en 5 is de onderbouwing terug te vinden in paragraaf 7.1 (Ladder voor duurzame verstedelijking). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een afwijking van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Op deze plek volstaat de conclusie dat sprake is van een duurzame ontwikkeling (realisatie van nieuwbouw binnen bestaand stedelijk gebied, waarbij aandacht is voor duurzaam ontwikkelen, groen en klimaatadaptatie) die aansluit op de woningbehoeften. Ten aanzien van nationaal belang 1 en 2 kan worden opgemerkt dat in Hoofdstuk 7 aan de ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
33
hand van de relevante aspecten in de fysieke leefomgeving is gemotiveerd dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van de beoogde functie aan de betreffende locatie. Op deze plek volstaat de conclusie dat met het project sprake is van een goede omgevingskwaliteit. Overige nationale belangen zijn minder van relevant voor dit project, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit project onbelangrijk thema betrekking hebben.
Conclusie Het project past binnen de beleidskaders van de Nationale Omgevingsvisie.
6.1.2
Luchthavenbesluit
Luchthavengebied Een vastgesteld luchthavengebied (artikel 8.5, WLV) geldt als luchthavengebied als bedoeld in artikel 8.15, lid 2, Wet luchtvaart, zoals dat luidt na inwerkingtreding van de Omgevingswet. Dit staat in artikel 4.89 van de Invoeringswet Omgevingswet.
Beperkingengebied Een vastgesteld beperkingengebied (artikel 8.5, WLV) geldt als beperkingengebied als bedoeld in artikel 8.15, lid 2, Wet luchtvaart, zoals dat luidt na inwerkingtreding van de Omgevingswet. Dit staat in artikel 4.89 van de Invoeringswet Omgevingswet.
34
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
Kaart militair luchtvaartterrein - Vliegbasis Eindhoven
Luchthavenbesluit In 2009 is de Wet luchtvaart gewijzigd. Naar aanleiding hiervan is een nieuw luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld. Dit is op 26 september 2014 vastgesteld en met ingang van 1 november 2014 in werking getreden. In het luchthavenbesluit is het luchthavengebied, de gebruiksmogelijkheden en het beperkingengebied vastgelegd. Voor het bestemmingsplan is vooral het beperkingengebied van belang.
Het beperkingengebied bestaat uit: 1. de geluidszone: dit is de weergave van de geluidsbelasting van het gezamenlijke luchtverkeer. Binnen deze zone gelden regels voor het bouwen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen. 2. de obstakelbeheergebieden: hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten. ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
35
3. het vogelbeheersgebied: binnen dit gebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt. Hieronder wordt nader ingegaan op het obstakelbeheergebied en het vogelbeheersgebied.
Kaart beperkingengebied
De obstakelbeheergebieden Met de obstakelbeheergebieden wordt geregeld tot welke hoogte gebouwen en bouwwerken gebouwd mogen worden. Dit is om gevaar voor het vliegverkeer op en rondom de luchthaven te voorkomen. De toegestane hoogten worden bepaald door de vliegfunnel, de IHCS en de ILS.
Vliegfunnel De vliegfunnel wordt bepaald door de start- en landingsbaan en het verlengde daarvan. Hier gelden beperkingen ten aanzien van het oprichten van obstakels. Hiervoor is in het omgevingsplan een regeling opgenomen.
IHCS Het IHCS (Inner Horizontal and Conical Surface) is bedoeld om vliegtuigen die in het circuit vliegen (circuitverkeer), voorafgaand aan de landing, te beschermen tegen hoge objecten. Het betreft een zone van 4 km rond de landingsbaan waar maximaal 44 meter hoog mag worden gebouwd. Buiten deze zone gaat de maximaal toegestane bouwhoogte geleidelijk omhoog.
36
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
Kaart obstakelbeheergebieden voor de vliegfunnel en IHCS
ILS Daarnaast beschikt de Luchthaven over een Instrument Landing System (ILS). Dit wordt gebruikt om een landing in verminderde weersomstandigheden mogelijk te maken. Voor een goed functioneren van het ILS geldt dat een gebied rondom de start- en landingsbaan geen verstoring mag opleveren. Daarom gelden ook in dit gebied beperkingen ten aanzien van de bouwhoogten van gebouwen en bouwwerken (zie onderstaande afbeelding).
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
37
Kaart ILS-verstoringsgebied Het vogelbeheersgebied Binnen het vogelbeheersgebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt. In beginsel is een grondgebruik of bestemming binnen de volgende categorieën niet toegestaan: 1. 2. 3. 4. 5.
38
oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare; natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden; vishouderijen met extramurale bassins; extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal; afvalwaterzuiveringsinstallaties.
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
Kaart Vogelbeheersgebied
Bakens luchthaven Eindhoven en radarverstoringsgebied vliegbasis Volkel Bij het bepalen van de maximaal toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met een baken van luchthaven Eindhoven en het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel. Baken luchthaven Eindhoven Op en nabij de luchthaven Eindhoven is een baken aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen: een VDF baken: Vertical Directional Finder. Dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd.
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
39
Figuur 20: Afbeelding hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen = VDF.
Radarverstoringsgebied Volkel Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatie-apparatuur op de vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 15 nautische mijl (= 27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied moet voor ieder obstakel hoger dan 65 meter worden berekend of er verstoring van de radar optreedt.
40
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
Uitsnede uit kaart hoogtebelemmeringen als gevolg van luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnenarcering= radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel.
Outer-horizontal Met de “outer-horizontal” moet rekening worden gehouden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Hoge objecten door de “outer-horizontal” kunnen leiden tot aanpassing van de vliegprocedures wat het, bijvoorbeeld, minder goed mogelijk maakt om het vliegverkeer van- en naar Eindhoven te spreiden. Deze “outer-horizontal” heeft een radius van 15 km rondom het midden van de start- en landingsbaan en ligt op een hoogte van 150 meter boven maaiveld (gerelateerd aan de baan). Objecten hoger dan 150 meter zijn toelaatbaar indien aangetoond is dat deze geen impact hebben op het vliegverkeer. Op de hieronder ingevoegde kaart is aangegeven binnen welke gebieden hoogbouw/windturbines kansrijk (= groen gekleurd), kansarm (= oranje gekleurd) of onmogelijk (= rood gekleurd) zijn. In de oranje gekleurde gebieden kan vooraf advies worden gevraagd bij de luchtverkeersleiding van de vliegbasis of de hoogbouw/windturbines op die locatie mogelijk worden geacht.
Uitsnede uit kaart Outer horizontals luchthavens Oost Brabant. Oranje= gebied kansarm voor hoge obstakels Groen= gebied kansrijk voor hoge obstakels Rood= gebied ongeschikt voor hoge obstakel
Conclusie Het projectgebied ligt buiten het luchthavengebied, obstakelbeheergebieden of andere beheersgebieden. Daarmee vormt onderhavig project geen belemmering voor voornoemde gebieden.
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
41
6.2
Provinciaal beleid
6.2.1
Brabantse Omgevingsvisie
De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.
6.2.2
OmgevingsverordeningNoord-Brabant
Artikel 2.6 van de Omgevingswet bepaalt dat Provinciale Staten één omgevingsverordening vaststellen waarin de provinciale regels over de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Inmiddels is de definitieve Omgevingsverordening vastgesteld. In de omgevingsverordening worden, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn: Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt. Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen. De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen. De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels. Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing. In de omgevingsverordening staan regels voor: 1.
Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo'n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. 2. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema's rechtstreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming. 42
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
Binnen het projectgebied zijn voor de volgende werkingsgebieden rechtstreekse regels van toepassing: Diep grondwaterlichaam Geen attentiezone waterhuishouding Diep grondwaterlichaam Dit werkingsgebied bevat rechtstreekse regels ten aanzien van milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen. Conform de Omgevingsverordening van de provincie is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden boven, in of onder een diep grondwaterlichaam. Dit project maakt geen onconventionele winning van koolwaterstoffen mogelijk. Geen attentiezone waterhuishouding Dit werkingsgebied bevat rechtstreekse regels ten aanzien van milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen. In de Omgevingsverordening van de provincie is geregeld dat onder bepaalde voorwaarden geen vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem, bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, onder b, Waterwet, is vereist binnen de zone 'Geen Attentiezone waterhuishouding'. De regels dienen dan ook in acht te worden genomen bij het toepassen van bodemenergiesystemen. Instructieregels Dit zijn de regels die tot voor kort waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant.
Voor het onderhavige projectgebied gaat het om de volgende thema's: Stedelijk gebied (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant) Beperking grootschalige logistiek (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant) Stalderingsgebied (kaart 6: Specifieke ontwikkelingen en maatwerk landelijk gebied) Daarnaast gelden te allen tijde de algemene instructieregels 'Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies'.
Toets Stedelijk gebied Artikel 5.55 (Duurzame stedelijke ontwikkeling) bepaalt dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals wonen, werken of voorzieningen in beginsel binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en dat daarbij gemotiveerd moet worden dat de ontwikkeling past binnen regionale afspraken en dat sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. In paragraaf 6.3.2 van deze motivering is gemotiveerd dat er in regionaal verband voldoende ruimte is voor het toevoegen van 132 woningen. In paragraaf 7.1 is geconcludeerd dat met deze ontwikkeling sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Er is immers sprake van: een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving. Dit blijkt uit hoofdstuk 7 van deze motivering; zorgvuldig ruimtegebruik, doordat verdichting plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied (benutting bestaand bouwperceel waar nog geen permanente invulling heeft plaatsgevonden) en waarbij op een verantwoorde wijze woningen worden toegevoegd door de hoogte in te bouwen, zonder onevenredig afbreuk te doen aan de omgeving; klimaatadaptatie. Hemelwater dat op verhard oppervlak terecht komt wordt afgekoppeld en binnen het projectgebied verwerkt. Door middel van de aanleg van groen rondom het woongebouw, twee daken met intensief groen en een extensief groen dak wordt de waterbergingsopgave tot -0,0 m³ teruggebracht.
Bij de ontwikkeling wordt ingezet op de realisatie van een gebouw dat wordt omspoeld door groene ruimte in een parkachtige setting. De bestaande bomen aan de kade worden allemaal behouden. De voet van de gebouwen wordt omzoomd met heesters die de bebouwing in het groen laten landen, ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
43
privacy borgen en de groene entree vanaf de Treurenburgstraat begeleiden. Naast het groen in de openbare ruimte, is ook groen op een gedeelte van de daken voorzien. Het laag gelegen dak grenzend aan maaiveld fungeert als een groen verlengstuk van de parkzone. Zichtgroen en heesters combineren privacy voor de appartementen met ecologische waarde, door leefgebied te bieden aan zangvogels. Het middelhoge dak op het noordelijk gedeelte van het gebouw wordt ingericht als groene verblijfsfunctie en kan groen huisvesten dat ook vanaf het maaiveld zichtbaar is. Het dakgroen en de bomen bieden schuilplekken voor zangvogels, nectar voor insecten en seizoensbeleving, terwijl ze bijdragen aan de compensatie van verloren groen. Deze grote omvang van beplanting draagt bij in de beleving, biodiversiteit en in het tegengaan van hittestress; toepassing van duurzame energie. Het nieuwe gebouw zal voldoen aan de hedendaagse duurzaamheidseisen waardoor het energieverbruik zo gering mogelijk is. mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut. De locatie ligt op circa 1,8 kilometer afstand van station Eindhoven Centraal en diverse bushaltes aan de Karel de Grotelaan, Beemdstraat, Hastelweg en Willem de Rijkelaan. Ook ligt het projectgebied op relatief korte afstand van diverse voorzieningen in omliggende buurten. een bijdrage aan een duurzame, concurrerende economie.
Het project betreft een kleinschalig lokaal woningbouwplan dat zowel kwalitatief als kwantitatief bijdraagt aan een gezonde woningmarkt. Een gezonde woningmarkt is gelet op het aantrekken of vestigen van personeel gunstig voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven, al zal het project daar maar een bescheiden bijdrage aan leveren. De overige regels binnen dit werkingsgebied (Toedeling beheer vaarwegen, Veehouderij in stedelijk gebied, Windturbine in stedelijk gebied, Ruimte-voor-Ruimtekavel) zijn niet aan de orde omdat hiervan geen sprake is bij dit project.
Natuur Netwerk Brabant Artikel 5.31 (Externe werking Natuur Netwerk Brabant) bepaalt dat een nieuwe ontwikkeling die binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en die aantasting van de ecologische waarden en kenmerken in het Natuur Netwerk Brabant geeft, de negatieve effecten waar mogelijk moet beperken en de overblijvende, negatieve effecten moet compenseren. Deze bepaling is niet van toepassing op aantasting door de verspreiding van stoffen in lucht of water. In paragraaf 7.11 is gemotiveerd dat dit project gelet op de ligging ten opzichte van Natuur Netwerk Brabant geen negatieve effecten tot gevolg zal hebben. Compensatie is dan ook niet aan de orde.
Natuur Netwerk Brabant - ecologische verbindingszone Artikel 5.40 stelt beperkingen aan het oprichten van bebouwing en het aanbrengen van verharde oppervlakten binnen een ecologische verbindingszone, om te voorkomen dat het gebied minder geschikt wordt voor de verwezenlijking, het behoud en het beheer. Ingevolge lid 3 kan een omgevingsplan ter plaatse van Natuur Netwerk Brabant - ecologische verbindingszone een bouw- of gebruiksactiviteit mogelijk maken als: 1. reële alternatieven voor die bouw- of gebruiksactiviteit ontbreken; 2. is verzekerd dat het functioneren van de ecologische verbindingszone niet wordt aangetast. Reële alternatieven voor de bouwactiviteit ontbreken De projectlocatie is ruimtelijk en stedenbouwkundig uniek. Het betreft een markant punt aan het Eindhovensch Kanaal. De Picustoren is na ruim 20 jaar het laatste puzzelstuk in de transformatie van het NRE-terrein. Al in 2004 werd in de stedenbouwkundige visie een toren op deze plek voorzien. In het vigerende bestemmingsplan is ter plaatse geregeld: "op de gronden nabij het Eindhovens Kanaal grenzend aan het NRE-gebouw dient te worden voorzien 44
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
in een woontoren in de vorm van een woongebouw met maximaal twintig bouwlagen". Met dit project wordt die visie afgerond. De plek vertelt het verhaal van Eindhoven: van de industriële bloeiperiode tot de bruisende stadswijk van nu. De projectlocatie is gelegen aan het historische Havenhoofd van het Eindhovensch Kanaal, een plek met een rijk industrieel verleden, waar vroeger onder meer de meubelfabriek Picus en de gasfabriek van de stad gevestigd waren. De markante toren is geïnspireerd op dit industriële verleden met robuuste baksteenarchitectuur, grote ramen aan het erf, opvallende kozijnen bovenin de toren en royale balkons aan de kanaalzijde. Verplaatsing van het bouwvolume naar een locatie buiten de ecologische verbindingszone zou afbreuk doen aan de beoogde stedenbouwkundige markering en is binnen het gebied ruimtelijk niet haalbaar zonder verlies van kwaliteit of woningbouwcapaciteit. Hoewel de voet van de toren deels binnen de ecologische verbindingszone valt, wordt de ruimtelijke ingreep gecombineerd met een herinrichting van de kanaaloever, waarbij de bestaande harde betonnen kade wordt vervangen door een natuurlijke, ecologisch ingerichte oeverzone. Het bouwplan gaat daarmee gepaard met nadrukkelijke aandacht voor het landschap rondom de toren, waarbij de verbinding van het groene kanaalgebied met de erfkwaliteiten van het NRE-terrein centraal staat.
Onderhavige ontwikkeling doet daarmee recht aan zowel het belang van het rijke industriële verleden van de gemeente Eindhoven, als aan het belang van het versterken van de ecologische verbindingszone, welke belangen even zwaar wegen. Verzekerd is dat het functioneren van de EVZ niet wordt aangetast Het Eindhovensch Kanaal vormt een belangrijke ecologische verbinding en fungeert als één van de groene wiggen die de natuur de stad Eindhoven in trekt. Sinds het kanaal in 1974 zijn functie voor de scheepvaart verloor, heeft dit een positief effect gehad op de ecologische waarde, met name onder water. Rechte, versteende oevers dragen niet meer bij aan de huidige functies van het kanaal. Door het ontbreken van gemotoriseerde vaarbewegingen zijn er weinig verstoringen, wat ruimte biedt voor natuurvriendelijke inrichting. Bij de ontwikkeling van de Picuskade zijn al ecologische compensatiemaatregelen getroffen, onder andere in de vorm van drijvende eilanden. Voor onderhavig project is aanvullende compensatie noodzakelijk. Daartoe zijn mitigerende maatregelen onderzocht die bijdragen aan het versterken van de ecologische verbindingszone rond het Eindhovensch Kanaal. Hierbij wordt rekening gehouden met de specifieke doelsoorten voor Brabantse ecologische verbindingszones, zoals deze in 2018 zijn vastgesteld (zie onderstaande tabel).
ontwerp BOPA Picustoren Gemeente Eindhoven
45
Tabel doelsoorten
Het inrichtingsplan is als Bijlage 3 aan deze motivering gehecht. Hiervoor is gebruiik gemaakt van onder meer de Inrichtingsvisie Eindhovensch Kanaal, die als Bijlage 4 aan deze motivering is gehecht. De volgende algemene overwegingen zijn hierbij in acht genomen: Lichtinval: de Picustoren zelf zal geen directe schaduw werpen op het kanaal. Verdere ontwikkelingen die de lichtinval op de kanaalbodem verminderen (zoals overmatige toepassing van drijvende eilanden) worden echter als ongewenst beschouwd vanwege de negatieve impact op waterplanten en lichtafhankelijke soorten. Natuurvriendelijke oever: de aanleg van een natuurvriendelijke oever aan de zonnige zijde van het kanaal (zijde Picustoren), met open plekken, heeft hoge ecologische waarde. Dit biedt o.a. een noodzakelijke uittreedplaats voor fauna. Ecologische verbinding Dommel – Kanaal: een fauna-voorziening tussen de Dommel en het Eindhovensch Kanaal kan voor meerdere doelsoorten (amfibieën, zoogdieren) bijdragen aan een betere ecologische samenhang. Herstel en optimalisatie van de hydrologische verbinding richting de Parklaan zijn hierin cruciaal. Habitatvergroting: waterplantenbakken op verschillende dieptes kunnen lokale biodiversiteit verhogen door het creëren van niches voor aquatische soorten.