Bijlage 1 - Rapport MPG 2021

­Meerjaren ­Prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen 2021

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 1

inhoudsopgave Inleiding Programmering Hoofdlijnen van de financiën Risico’s

4 8 10 14

▪ Tongelrese Akkers ▪ Meerhoven ▪ Blixembosch ▪ VDMA ▪ Strijp-S ▪ Stationsgebied ▪ Emmasingelkwadrant ▪ Deken van Somerenstraat ▪ GDC Noord ▪ Brainport Industries Campus

16 18 24 28 30 32 36 38 40 42

2 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 3

inleiding Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2021 Voor u ligt de Meerjaren Prognose Grond­ exploitaties en private ontwikkelingen (MPG). Naast inzicht in de financiën en het programma van de totale portefeuille geeft het MPG ook meer gedetailleerd inzicht in de meest omvangrijke projecten. Het gaat daarbij niet alleen om de financiën, maar ook wat deze projecten op andere thema’s aan waarde bijdragen aan onze stad. Dit volgt uit de in 2017 door uw raad vastgestelde nota grondbeleid ‘Koersen op waarden’. Coronacrisis Inmiddels is het al weer meer dan een jaar geleden dat de coronacrisis begon. Gebaseerd op de ervaringen uit de eerdere economische crisis werden nog voor de zomer 2020 door diverse partijen voorspellingen gedaan van mogelijke effecten van de coronacrisis op onze economie. Het Centraal Planbureau (CPB) schetste scenario’s met verschillende uitgangspunten voor de duur van de contactbeperkingen en de diepte van de economische doorwerking. In alle scenario’s resulteerde een recessie, en de voorspelling dat het bruto binnenlands product (bbp) in 2020 zou krimpen met 1,2% tot 7,7%. Inmiddels ligt 2020 achter ons en volgens het ­Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is onze ­economie in 2020 gekrompen met 3,8%. Het CPB voorspelt voor 2021 een groei van 3%, al is

4 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

dit natuurlijk nog wel sterk afhankelijk van de ontwikkelingen rondom de coronacrisis. Kortom, na een in alle opzichten zwaar jaar gloort er licht aan het einde van de tunnel. Ook kwam al vrij snel de vraag wat de coronacrisis zou kunnen betekenen voor onze grond­ exploitaties. In de vorige economische crisis werden gemeenten namelijk geconfronteerd met enorme afboekingen. In juni 2020 hebben we aan de hand van scenario’s mogelijke gevolgen voor onze grondexploitaties inzichtelijk gemaakt en hierover een technische toelichting aan de raad gegeven. De scenario’s gingen uit van geen effect enerzijds tot grote effecten op de planning, opbrengsten en rente in onze grond­exploitaties anderzijds met een forse afname van nog verwachte resultaten (circa ­ € 20 miljoen), terugstorten eerder genomen resultaten (circa € 6 miljoen) en treffen van extra verliesvoorzieningen (ruim € 10 miljoen) tot gevolg. Een jaar later kunnen we concluderen dat er van dergelijke effecten tot nu toe geen sprake is. De woningmarkt is nog steeds oververhit met ­extreme prijsstijgingen tot gevolg. Wel zien we dat in de kantoren- en bedrijvenmarkt investeringsbeslissingen voor nieuwbouw of verhuizingen worden uitgesteld of bijgesteld in afwachting van de effecten van de coronacrisis op termijn.

Woningbouwversnelling In december 2020 heeft de gemeenteraad van Eindhoven ingestemd met het Woonprogramma Eindhoven 2021-2025, als uitvoeringsprogramma bij de gemeentelijke Omgevingsvisie. De belangrijkste ambitie van het woonprogramma is een forse groei van de woningvoorraad om de grote vraag naar woningen op te kunnen vangen. Concrete maatregelen zijn: het instellen van een woningbouwregisseur en structureel overleg met marktpartijen gericht op versnelling. De gemeente werkt overigens al sinds 2018 gericht aan het versnellen van woningbouw. Zo is in 2019 een Woondeal gesloten met het Rijk, de regiogemeenten, en de provincie. Uit de Woningbouwimpuls middelen is al aan drie Eindhovense projecten subsidie toegekend. Volgende aanvragen zijn in voorbereiding. Complexe binnenstedelijke opgave De opgave om een fors aantal woningen toe te voegen wordt steeds complexer. Er is geen ruimte meer voor grootschalige uitbreidingslocaties. De opgave moet door middel van verdichting in de bestaande stad worden gerealiseerd. Dit zorgt voor meer complexiteit in projecten. De omgeving, ondergrondse situaties met kabels en leidingen, archeolo-

gie, complexe bouwlogistiek. Dit alles zorgt ervoor dat meer afstemming noodzakelijk is, we worden geconfronteerd met langere doorlooptijden, meer kosten en risico’s. Daarom is het zaak om kritisch te blijven op de rol die wij als Eindhoven pakken in gebiedsontwikkeling. Wij werken in Eindhoven met situationeel grondbeleid. Faciliteren we private partijen of gaan we zelf de ontwikkeling ter hand nemen? Dit is sterk afhankelijk van wat we willen bereiken, in hoeverre sturing hiervoor noodzakelijk is, maar ook welke risico’s hier mogelijk mee gepaard gaan en of we in staat zijn deze te beheersen. Wij hebben namelijk niet alles zelf in de hand. Bovenwijkse voorzieningen Verdichting in de stad betekent ook investeren in voorzieningen om de stad leefbaar te houden. Om ervoor te zorgen dat projecten ook financieel bijdragen aan het realiseren van deze voorzieningen, is in 2019 de nota Bovenwijkse voorzieningen door uw raad vastgesteld. Hiermee is vastgelegd dat zowel onze eigen grondexploitaties als private ontwikkelingen bijdragen aan deze noodzakelijke voorzieningen.

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 5

Resultaten MPG 2021 De situatie op de (woning)markt vertaalt zich naar hogere verwachte resultaten van de grondexploitaties en private ontwikkelingen. De verwachte opbrengsten uit grondverkoop voor woningbouw stijgen, al zijn we voorzichtig met het inrekenen van opbrengsten­ stijgingen naar de toekomst. Dit effect zien we met name terug in Meerhoven. Daar tegenover staan toenemende kosten vanwege toegenomen complexiteit van projecten. In bijvoorbeeld het Stationsgebied worden de komende jaren veel projecten tegelijkertijd ontwikkeld in het hart van onze stad. Dit vraagt veel inzet om dit alles in goede banen te leiden en te voorkomen dat onze stad als gevolg hiervan fysiek ‘op slot’ komt te staan. De hoge resultaatsverwachtingen vertalen zich naar hoge winstnemingen. In totaal is sinds 2017 circa € 48,2 miljoen winst uit de (grond)exploitaties genomen. Dit is verplicht op basis van het Besluit Begroting en Verant-

6 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

woording (BBV). De buffer om tegenvallers op te vangen in de exploitaties zelf, bijvoorbeeld bij een nieuwe economische crisis, is hierdoor sterk afgenomen. Het BBV sluit uit om bij het berekenen van de winstneming rekening te houden met risico’s ten aanzien van (macro) ontwikkelingen zoals de verwachtingen op het gebied van economische groei of de vastgoedmarkt in zijn algemeenheid (conjunctuurrisico’s). Dit betekent dat in dergelijke gevallen, met sterk teruglopende opbrengsten en mogelijke vertraging tot gevolg, de kans groot is dat een beroep moet worden gedaan op het weerstandsvermogen van onze gemeente. Het verwachte nog resterende resultaat is momenteel circa € 54,9 miljoen, waarbij er conform BBV regelgeving tot en met 2020 ­circa € 48,2 miljoen winst is genomen. In ­totaal (reeds genomen en nog verwacht ­resultaat) een resultaat van circa € 103,1 miljoen. Dit is een toename van circa

€ 20,3 miljoen ten opzichte van vorig jaar en wordt met name veroorzaakt door een sterke toename van het verwacht resultaat van Meerhoven en Emmasingelkwadrant, en het toevoegen van een aantal nieuwe projecten met een verwacht positief resultaat, waaronder VDMA, Jan Heynslaan, Vlokhovenseweg, Mainelaan, Vitruviusweg en Generaal Collaertpad. Naast deze positieve effecten zien we ook projecten waar het verwacht resultaat is afgenomen als gevolg van tegenvallende kosten. De belangrijkste is Stationsgebied. Een toelichting op de oorzaken is opgenomen bij de toelichting van deze projecten.

we een toename van dit verwacht negatief resultaat. Ook zien we in enkele projecten, waaronder Karregat en Brainport Industries Campus, meevallende kosten wat leidt tot een afname van het verwacht negatief resultaat. Per saldo leidt dit tot een ongeveer gelijkblijvende verliesvoorziening. Gezien de goed functionerende economie en het verwachte positieve resultaat kunnen we spreken van een nog resterende zeer courante voorraad. Toch brengen de grondexploitaties en private ontwikkelingen nog steeds risico’s met zich mee. De hiervoor benodigde weerstandscapaciteit bedraagt circa € 16,7 miljoen.

Enkele projecten verwachten een negatief resultaat. Conform BBV-regelgeving is ter dekking van dit potentiele verlies een voorziening getroffen. Door tegenvallende kosten en opbrengsten in onder andere Woonwagenlocaties, Mariënhage en Philps Lighting zien

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 7

Programmering Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private ­Ontwikkelingen 2021 Programmering in Eindhoven Het continu afstemmen van vraag en aanbod is noodzakelijk om te zorgen voor realistische programmatoevoegingen op het gebied van wonen, kantoren, bedrijventerreinen en commerciële functies. Dit om ervoor te zorgen dat het aanbod in de grondexploitaties naar verwachting ook door de markt kan worden opgenomen. In het MPG 2021 is vraag en aanbod opnieuw met elkaar vergeleken. Op basis van deze confrontatie kunnen we concluderen dat de verwachting reëel is dat het aanbod vanaf 2021 en verder door de markt kan worden opgenomen.

hoven zijn aanleiding om te veronderstellen dat de vraag hoog blijft naar nieuwe woningbouw­ projecten in Eindhoven. Steeds vaker zullen we ingewikkelde binnenstedelijke locaties gaan ontwikkelen, uitleglocaties zijn er immers niet. Op binnenstedelijke locaties is afstemming en planning nog belangrijker en daarmee is de doorlooptijd vaak langer. Het is daarom van belang om tijdig te starten met het opstarten van projecten om de bouwproductie op peil te houden.

In december 2020 heeft de gemeenteraad van Eindhoven ingestemd met het Woonprogramma Eindhoven 2021-2025, als uitvoeringsprogramWonen ma bij de gemeentelijke Omgevingsvisie. De Puur financieel gezien zien we de komende belangrijkste ambitie van het woonprogramma jaren een goede match tussen vraag en aanbod. is een forse groei van de woningvoorraad om Het in de projecten geplande aanbod woninde grote vraag naar woningen op te kunnen gen kan – mede door de krapte op de woning­vangen. Concrete maatregelen zijn: het instellen markt – naar verwachting door de markt worden van een woningbouwregisseur en structureel ­opgenomen. overleg met marktpartijen gericht op versnelling. De gemeente werkt overigens al sinds 2018 De keerzijde is dat het aanbod woningen de gericht aan het versnellen van woningbouw. afgelopen jaren is achtergebleven op de vraag. Zo is in 2019 een Woondeal gesloten met het Dit komt doordat projecten regelmatig een Rijk, de ­regiogemeenten, en de provincie. Uit de langere doorlooptijd kennen dan verwacht, van Woning­bouwimpulsmiddelen is al aan drie Eindwege krapte in arbeidskrachten en materialen, hovense projecten subsidie toegekend. Volgenmaar ook door regelgeving. De aantrekkelijkheid de aanvragen zijn in voorbereiding. van de stad en de groei van zowel de bevolking als het aantal huishoudens in de regio Eind­

8 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Kantoren In Eindhoven is de afgelopen jaren veel kantoorruimte gesloopt, herontwikkeld en getransformeerd naar andere functies. Hierdoor is er veel kansarme kantoorruimte uit de markt genomen en is de kantoorleegstand in de stad gedaald. De afgelopen tien jaar is er circa 60.000 m2 (6.000 m2 per jaar) kantoorruimte nieuw gebouwd. Hierbij is er vanuit gegaan dat kantoren die nieuw aan de markt worden toegevoegd, binnen korte tijd na oplevering worden opgenomen door de markt.

Deze ontwikkeling speelt zich af in een BV/CV constructie en heeft dus geen directe financiële gevolgen voor de gemeentelijk grondexploitatie.

Eindhoven kent drie geprioriteerde kantoor­ locaties waar nog nieuwbouw mogelijk is; Stationsgebied (inclusief Knoop XL), Strijp-S en Flight Forum. Vooral in het ­Stationsgebied en op Strijp-S is de opname van ­kantoor(achtige) ruimte de laatste jaren groot geweest. Het leegstandspercentage ligt hier ver onder het gemiddelde niveau in de stad. Steeds meer marktpartijen willen zich vestigen nabij voorzieningen en een OV-knooppunt. Er is dan ook voldoende vraag in de markt om het aanbod hier op te nemen.

Bedrijven Als gevolg van ontwikkelingen zoals duurzaamheid & energietransitie, circulaire economie, automatisering & robotisering, Smart industry & Smart logistics en E-commerce verandert de locatiekeuze van bedrijven. Voor Zuidoost-Brabant zijn hiervoor de Brainport ambities leidend. De afgelopen jaren wordt vooral bestaande bedrijfsruimte opgenomen waardoor het aanbod van bedrijfsvastgoed is gedaald tot beneden transitie leegstand. Eind 2018 heeft de provincie Noord-Brabant een nieuwe behoefteraming gepubliceerd naar aanleiding van de programmering in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) en de huidige marktontwikkelingen. In de ­behoefte­raming staat dat de totale vraag voor de regio

Vanwege de afgenomen vraag naar een snelweglocatie, zoals Flight Forum, wordt er onderzocht of de beschikbare kavels op een alternatieve manier kunnen worden ingevuld.

Er ontstaat een tweedeling tussen enerzijds locaties waar sprake is van schaarste aan kantoorruimte en anderzijds locaties waar de leegstand relatief groot is. Ons gemeentelijk beleid is erop gericht om samen met betrokken marktpartijen oplossingen te zoeken voor de vrij komende, kansarme gebouwen.

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 9

2500

Grondgebonden Appartementen

3000 2500

2000

2000

Z­ uidoost-Brabant 137-339 hectare is tot 2030. Daarvoor geldt 125-169 hectare voor HTSM/ industrie en 70-132 hectare voor logistiek. Voor het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) betekend dit een uitbreidingsvraag van circa 92-226 hectare tot 2030. Gemengd In 2019 zijn de laatste kavels verkocht op Eindhoven Airport en Flight Forum en daarmee rest alleen nog Park Forum West deel A en één restkavel op Kapelbeemd. Om naar de toekomst toe voldoende kavels beschikbaar te houden voor het gemengde segment dient in de regionale programmering bedrijven­ terreinen Park Forum West deel B van oranje op groen en van grootschalige logistiek naar modern gemengd te worden gezet. Gesprekken hierover lopen op dit moment binnen het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) en besluitvorming hierover zal in 2021 plaatsvinden. Logistiek De huidige vraag voor SGE naar logistiek ­terrein kan gefaciliteerd worden op GDC Noord, Ekkersrijt Oost en West Fields in Oirschot. Deze liggen geografisch dicht bij elkaar. Bij de huidige gesprekken over de regionale programmering bedrijven­terreinen worden keuzes gemaakt in hoeverre we gezien ons Brainport profiel verder ruimte beschikbaar gaan maken voor grootschalige logistiek. Campus Campussen zijn plekken die gericht zijn op een specifieke doelgroep of cluster waardoor deze locaties een bovenregionale reikwijdte hebben.

In 2018 is Cluster 1 van Brainport Industries Campus (BIC) afgerond. Deze is momenteel voor 80% gevuld met gebruikers. Voor Cluster 2 worden de mogelijkheden verkend om de planvorming op te starten. De verwachte vraag is voldoende om het aanbod af te kunnen zetten.

1500

▪ Bruto toename grondgebonden woningen tussen MPG 2020 -MPG 2021 is 338 ▪ Belangrijkste realisatie:Philips Bedrijfsschool, Zwaanstraat, Vredeoord, Tongelrese Akkers ▪ Nieuwe projecten: Jan Heynslaan, Vlokhovenseweg, Mainelaan, Vitruviusweg, Generaal Collaertpad ▪ Belangrijkste toename: ­Meerhoven

1500 1000 1000 500 0

500

2021

2022 2023 2024 2025

Wonen

▪ Bruto toename appartementen tussen MPG 2020 -MPG 2021 is 1770 ▪ Belangrijkste realisatie:Philips Bedrijfsschool ▪ Nieuwe projecten: VDMA ▪ Belangrijkste toename: Strijp S, Emmasingelkwadrant

0

2021 2022 2023 2024 2025

▪ Bruto afname commercieel tussen MPG 2020 - MPG 2021: 2.146 m2 bvo ▪ Belangrijkste realisatie: Winkels Volderhof, Supermarkt Karregat ▪ Belangrijkste toename: Aldi Haagdijk ▪ Belangrijkste afname: Stationsgebied, Meerhoven Meerrijk ▪ Nieuwe projecten: VDMA, Euro­ building

Commercieel

2021 Appartementen programma MPG 2021: 7.863 woningen +29% Grondgebonden programma MPG 2021: 3080 +12,3%

Appartementen programma MPG 2020: 6.093 appartementen Grondgebonden programma MPG 2020: 2.742 appartementen

2020

2020

2021 2020

Gemengd programma MPG 2021: 165.843 m² bvo -19,8%

2021

Kantoren

Gemengd programma MPG 2020: 206.892 m² bvo Campus programma MPG 2020: 127.500 m² bvo

Logistiek programma MPG 2021: 569.590 m² bvo +0,0%

▪ Bruto afname gemengd bedrijventerrein tussen MPG 2020 - MPG 2021: 41.049 m2 ▪ Belangrijkste realisatie: Eindhoven Airport, Meerhoven Park Forum

Bedrijventerreinen

60000

350000

50000

300000

▪ Bruto toename logistiek bedrijventerrein tussen MPG 2020 - MPG 2021: 90 m2 ▪ Bruto afname campus tussen MPG 2020 - MPG 2021: 39.501 ▪ Belangrijkste toename: Brainport Industries Campus

250000

40000

Logistiek programma MPG 2020: 569.500 m² bvo

Campus programma MPG 2021: 167.001 m² bvo +31%

programma MPG 2019: 154.983 m² bvo

▪ Bruto afname kantoren tussen MPG 2020 - MPG 2021: 12.099 m2 bvo ▪ Belangrijkste toename: Meerhoven, Fellenoord ▪ Belangrijkste realisatie: Fellenoord ▪ Nieuwe projecten: VDMA

programma MPG 2021: 4.995 m² bvo -30,1%

2020

KERN BOODSCHAP

2021 programma MPG 2021: 142.884 m² bvo -7,8%

programma MPG 2020: 7.141 m² bvo

200000 30000 150000 20000

100000

10000 0

10 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Campus Logistiek Gemengd

50000 2021

2022 2023 2024 2025

0

2021 2022 2023 2024 2025

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 11

Hoofdlijnen van de financiën Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2021 Hoofdlijnen van de financiën in de Eind­ hovense grondexploitaties en private ­ontwikkelingen Onderstaand worden de financiën van de ­portefeuille grondexploitaties en private ontwikkelingen op hoofdlijnen ­weergegeven. Voor meer informatie op projectniveau ­verwijzen wij naar de toelichtingen op de meest omvangrijke projecten. Winstnemen In 2020 is conform BBV-regelgeving circa ­ € 7,8 miljoen winst genomen uit de lopende exploitaties. Dit brengt de totale winstneming uit lopende exploitaties op een bedrag van circa € 48,2 miljoen.

→

Boekwaarde € 99,2 miljoen

Nog te realiseren ­kosten: € 137,3 miljoen Nog te realiseren ­opbrengsten: € 291,4 miljoen

Boekwaarde De boekwaarde ­bestaat uit het saldo van gerealiseerde kosten (verwer­vingen, transformatiekosten, apparaatskosten en rente) en opbrengsten. Dit geïnvesteerd vermogen bedraagt bij jaar­ rekening 2020 circa € 99,2 miljoen en zal naar verwachting voor de huidige projecten­porte­ feuille de komende jaren afnemen. ­Hierbij is nog geen rekening gehouden met toe­ komstige winstnemingen die een ver­hogend effect op de boekwaarde hebben.

50000000

Kosten en opbrengsten Om de boekwaarde van de huidige projectenportefeuille ook daadwerkelijk terug te verdienen, zijn naast het realiseren van opbrengsten ook nog investeringen nodig. Deze investeringen bestaan uit verwervingen, transformatiekosten, apparaatskosten en rente. Deze investeringen gaan over de gehele looptijd van de exploitaties.In de grafiek zijn de benodigde investeringen en verwachte opbrengsten voor de korte termijn weergegeven (2021 t/m 2023). Voor de komende jaren verwachten we substantieel meer opbrengsten te realiseren dan investeringen te doen. Dit veroorzaakt ook de verwachte afname van de boekwaarde.

60000000

50000000 50000000

100000000

40000000

40000000 opbrengsten 40000000

80000000 30000000

kosten

10000000

30000000 20000000

1000000010000000

*t/m 2019*

*2020*

12 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

-40000000

2021

2022

2023

0

0

Verwacht resultaat: € miljoen In de resultaten van de grondexploitaties en private ontwikkelingen zijn alle gerealiseerde en nog te realiseren investeringen, opbrengsten en al gedane winstnemingen meegenomen. In het MPG 2021 geldt een nog resterend verwacht resultaat van circa € 54,9 miljoen op eindwaarde. Over het resultaat kan niet per direct worden beschikt.

60000000 60000000

50000000 50000000

40000000 40000000

30000000

40000000

30000000

40000000

-20000000 0

kosten

Verwacht resultaat € 54,9 miljoen

60000000

20000000

0

kosten

80000000

60000000

30000000

20000000

opbrengsten

80000000 40000000

40000000

opbrengsten

100000000

30000000

60000000

20000000

100000000

50000000

→

20000000

20000000

20000000

20000000

20000000

00 10000000

0 *t/m 2019* *t/m 2019*

10000000 10000000

-20000000 -20000000 *2020* *2020* jaarrekening 2019

MPG 2021

-40000000 -40000000

2021 2021

2022 2022

2023 2023

0

0

jaarrekening 2019 2019 jaarrekening

MPG 2021MPG 2021

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 13

risico’s Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2021 Risico’s: benodigde weerstandscapaciteit Het identificeren en beheersen van de risico’s draagt er aan bij om de projecten binnen de (financiële) kaders te laten verlopen. De benodigde weerstandscapaciteit voor de ­risico’s van de projecten wordt in het MPG 2021 ingeschat op circa € 16,7 miljoen. De ontwikkeling van de nog te realiseren opbrengsten in de grondexploitaties zijn ingeschat op basis van de huidige inzichten. Ervaring uit de afgelopen jaren heeft ons geleerd dat deze sterk afhankelijk zijn van marktontwikkelingen waar wij als Eindhoven geen invloed op hebben. Een nieuwe economische crisis kan zorgen voor lagere opbrengsten, vertraging in de realisatie hiervan en hogere rentelasten. Tot nu toe is het effect van de coronacrisis op onze grondexploitaties beperkt. Wel heeft het college besloten om de scenario’s waarmee we rekenen aan marktrisico’s hierop aan te passen. We rekenen nu met lagere opbrengsten (5-15%), vertraging in ­realisatie (2-6 jaar) en hogere rente ­(0,5-1%). De uitkomsten van deze scenario’s leren

ons dat we circa € 13,9 miljoen weerstands­ capaciteit nodig hebben om eventuele effecten van tegenvallende markteffecten op te kunnen vangen. Daarnaast worden projectspecifieke risico­ analyses uitgevoerd om risico’s te identifi­ ceren, kwantificeren en beheersen. Deze bestaan hoofdzakelijk uit het risico op tegenvallende kosten, bijvoorbeeld als gevolg van sanering, archeologie of explosieven, en contractuele risico’s. Om eventuele effecten van deze risico’s op te kunnen vangen is een weerstandscapaciteit nodig van circa ­ € 9,1 miljoen. Conform BBV regelgeving moet jaarlijks winst uit grondexploitaties worden genomen naar rato van de realisatie van kosten en opbrengsten. Dit kan betekenen dat wanneer risico’s optreden of kosten en of opbrengsten tegenvallen, een correctie moet worden gedaan op de eerder teveel genomen winst. Om dit te kunnen opvangen is een weerstandscapaciteit van circa € 4,8 miljoen nodig.

14 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Bij de bepaling van de totaal benodigde weerstandscapaciteit wordt rekening gehouden met de mogelijkheid om de financiële effecten van het optreden van risico’s gedeeltelijk op te vangen binnen de verwachte resultaten van de projecten zelf voordat het weerstandsvermogen moet worden aangesproken. Dit betreft een bedrag van circa € 11,3 miljoen. Tot slot zijn een aantal projecten in voorbereiding waarvoor een weerstandscapaciteit van circa € 0,2 miljoen nodig is.

De benodigde weerstandscapaciteit wordt Jaarrekening 2019 MPG 2021 als volgt bepaald lopende projecten:

Verschil

marktrisico’s

€ 10.700.000

€ 13.900.000

-€ 3.200.000

projectrisico’s

€ 9.800.000

€ 9.100.000

€ 700.000

tussentijds winstnemen

€ 4.100.000

€ 4.800.000

- € 700.000

Correctie projecten met positief saldo

- € 9.700.000

- € 11.300.000

€ 1.600.000

Saldo lopende projecten

€ 14.900.000

€ 16.500.000

-€ 1.600.000

Projecten in voorbereiding

€ 1.400.000

€ 200.000

€ 1.200.000

Totaal benodigde weerstandscapaciteit

€ 16.300.000

€ 16.700.000

-€ 400.000

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 15

Tongelrese Akkers

De gemeente is met Ballast Nedam Development (BND) overeengekomen het plangebied Tongelrese Akkers te herontwikkelen tot een woonwijk met circa 950 woningen. De gemeente verkoopt niet-bouwrijpe kavels aan BND. BND maakt deze bouw- en woonrijp en draagt uiteindelijk de door haar gerealiseerde openbare voorzieningen over aan de gemeente. De gemeente realiseert binnen het plangebied twee sportvoorzieningen (tennis en voetbal) en zorgt voor verplaatsing van de in het gebied aanwezige woonwagens. Op dit moment kent het project een looptijd tot 2025. Van de 950 woningen zijn ruim 500 woningen gerealiseerd. Het afronden van de voetbalclub bestaat nog uit het realiseren van een hoofdveld, een parkeerplaats en een hellingbaan. Het afronden van de tennisclub omvat het ophogen van een uitbreiding van de locatie, het realiseren van een berging, fietsenstalling en een padelbaan. Aan de Joost de Mompertstraat staan 3 woonwagens en aan de Kanaaldijk Noord staan 2 woonwagens. Voor de definitieve woonwagenlocatie nabij de tennisclub en de noordelijke deelplannen zijn in 2019 nieuwe bestemmingsplannen opgesteld. De bestemmingsplannen zijn in september 2020 goedgekeurd door de Raad. Er is tegen beide Tongelresche akkers

bestemmingsplannen beroep aangetekend. De beroepen zijn momenteel in behandeling bij de Raad van State. Voor de ­zuidelijke deelplannen 7 en 9 is er nog geen nieuw bestemmingplan. Hier wordt door BND eerst nog gestudeerd op een verdichtings­opgave ­(bestuurlijke opdracht). In de ­prognose van circa 950 woningen in plangebied ­Tongelrese Akkers (eindsituatie) is de verdichting in deelplan 7 en 9 nog niet ­meegenomen. Het verwachte eindresultaat van ­Tongelrese Akkers is licht afgenomen. De belangrijkste mutaties zijn het uitlopen van de planning door de langere doorlooptijd van bestemmingsplannen. Daarnaast vraagt de verdichtings­studie deelplan 7 en 9 (bestuursopdracht van het SGE) om meer capaciteit voor toetsing (complexe opgave). Ook spelen er enkele niet voorziene technische en juridische discussies die extra capaciteit vragen en heeft er een aanpassing plaatsgevonden in de exploitatiegrens van de woonwagen­ locatie. Van de civiele werken zijn de werkelijke kosten ten opzichte van de geraamde kosten naar beneden bijgesteld omdat er meer inzicht is deze kosten. Door de in 2020 gerealiseerde voortgang in het project wordt in 2020 winst genomen.

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ▪ Woningen zijn energieneutraal en gasloos ▪ Bijna alle bestaand groen wordt behouden. De bomen en andere begroeiing zijn volwassen. Co2 vermindering en biodiversiteit ▪ We infiltreren water en voeren vertraagd af, waar mogelijk bovengronds ▪ Eerste deelauto’s in het gebied, er volgen er meer ▪ Duurzame en circulaire bouwmaterialen waar mogelijk Inclusiviteit ▪ Er komt ook middeldure huur in het plangebied Innovatie ▪ Er worden inbouwstenen voor vogels en vleermuizen in de woningen opgenomen

jaarrekening 2019 MPG 2021

-5.319.618

-5.250.765

-1.711.362 7.494.911 -144.943 318.989

-1.458.932 7.088.700 -84.564 294.439

Jaarrekening 2019 492.804

MPG 2021 17.617

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

Gebiedsgericht Innovatie

Duurzaamheid Economie

Innovatie

Tongelresche Akkers Winstneming

Totaal 510.421

Inclusiviteit

Duurzaamheid

Gebiedsgericht Inclusiviteit

Tongelresche akkers

Gerealiseerd

Woningen Maatschappelijk 16 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Innovatie

Duurzaamheid

Programma

Economie

verwacht

534 26.000

460 16.900

Inclusiviteit

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 17

meerhoven

Meerhoven is de grootste stadsuitbreiding van Eindhoven. In 1997 is gestart met de bouw en sinds 1999 wonen hier de eerste mensen. Het is een volwaardige stadswijk aan de westkant van Eindhoven met bijna 5.500 woningen, circa 770 hectare aan werkgebieden, een eigen centrum, horeca, sportfaciliteiten voor alle leeftijden en maatschappelijke voorzieningen zoals onderwijs, kinderopvang en medische zorg, groen en water. Het verwachte eindresultaat van dit project is toegenomen. De belangrijkste oorzaak daarvan is de hogere grondopbrengsten uit woningbouw als gevolg van de situatie op de woningmarkt. Anderzijds zien we een toename van de voorbereidingskosten, maar door de hogere grond­ opbrengsten leidt dit niet tot een daling van het verwachte eindresultaat. Door de toename van het verwachte eindresultaat en de in 2020 gerealiseerde voortgang in het project wordt in 2020 winst genomen. MEERHOVEN: TOTAAL

-41.145.478

-41.636.083

-40.66.163 87.202.438 -2.321.703 3.109.095

-37.190.184 84.490.510 -1.840.493 3.823.750

Meerhoven Winstneming

Jaarrekening 2019 10.288.771

MPG 2021 5.051.083

Totaal 15.339.854

Algemeen Meerhoven Algemeen bevat alle deelgebiedoverstijgende kosten en opbrengsten; De kosten voor de hoofdinfrastructuur, het park, maar ook opbrengsten uit subsidies voor de ontwikkeling van Meerhoven zijn hier opgenomen. Ook de ontwikkeling van park Meerland behoort tot Meerhoven Algemeen. Per 2020 geldt een nieuw bestemmingsplan Meerland 2020. Het plan voor het maatschappelijk cluster krijgt een herstart met een nieuwe ondernemer (koper, exploitant en bouwer horeca paviljoen). Het contract met de vorige ondernemer is daartoe ontbonden. Een nieuw contract is in voorbereiding. De aanleg van hoofdinfrastructuur is voor het grootste deel gereed. De verdere inrichting van het park is in de afrondende fase. In de planning is ook nog de bouw van een woontoren in het park Meerland opgenomen. Die ontwikkeling moet nog helemaal vanaf het begin starten. Vanwege de sterke behoefte aan extra woningbouw is de wens om deze woontoren in 2021 voor te bereiden, zodat uitvoering in 2022 kan starten.

MPG 2021

-324.379.636

-333.642.890

-10.795.530 3.381.579 -58.103.158 -389.896.744

-10.176.183 3.456.909 -46.036.715 -386.397.881

Zandrijk Dit deelgebied is gereed. jaarrekening 2019

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

Het project Meerhoven bestaat uit meerdere deelgebieden. Hieronder worden de deelgebieden waar actuele ontwikkelingen plaatsvinden beknopt toegelicht.

18 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

jaarrekening 2019

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

Woningbouw meerhoven: Zandrijk

jaarrekening 2019 MPG 2021

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

MEERHOVEN: ALGEMEEN

MPG 2021

37.084.419

37.484.930

6.530.272 43.614.691

5.096.645 42.581.576

Meerrijk Vanaf 2020 is Cohof Ten Brinke formeel de nieuwe ontwikkelaar van Meerrijk. Het totale programma omvat 700 woningen en dat is zoveel als het bestemmingsplan Meerrijk 2019 toelaat. Dit is exclusief het programma voor de Driehoek dat in het bestemmingsplan Zandrijk ligt. In 2020 is geconstateerd dat marktontwikkelingen vargen om te onderzoeken of de Driehoek (bij Zandrijk) met een andere woningtypologie en een groter programma (appartementen) kan worden ontwikkeld. Voor de plannen C1, C2, C6 en C7 met 157 woningen heeft de gemeente de omgevings­ vergunning verleend, waarmee de ontwikkelaar start in 2021. De D woningen (voorlopig 40 woningen) moeten nog geheel ontwikkeld worden. Mogelijk zoekt de ontwikkelaar een ­belegger voor de huur. De nog te bouwen woningen moeten in 2024 allemaal zijn opgeleverd. Wonen+winkels+voorz. Meerhoven: Meerrijk Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

jaarrekening 2019

MPG 2021

19.649.282

24.431.707

-1.443.534 7.059.728 4.215.777 29.481.254

-1.815.688 5.602.315 3.799.910 32.018.243

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 19

Waterrijk Dit plan voor een kleine 1.000 woningen en een SPIL centrum is bijna voltooid. Alleen de zogenaamde stedelijke kamers 10 en 12 (boskamers, vooralsnog met capaciteit voor 43 woningen) wachten nog op bebouwing. Voor kamer 10 geldt dat we, gelet op de vragen vanuit het bestuur in 2020, opnieuw de wenselijke woningtypologie en aantallen onder de loep nemen. Voor de ingewikkelde opgave van wonen in het groen in kamer 12, wordt een nieuw plan opgesteld. We moeten een ontheffingsprocedure op basis van de Natuur beschermingswet (Nbw, voorheen Flora en Faunawet) doorlopen. Daarnaast resteert ook een opgave om de (resterende) openbare ruimte in te richten en een aantal herstelwerkzaamheden (groen en infrastructuur) uit te voeren. Woningbouw Meerhoven: Waterrijk

jaarrekening 2019

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

MPG 2021

61.385.068

60.096.862

-10.020.906 10.080.141 10.854.141 72.298.444

-8.028.021 10.180.943 8.312.871 70.562.655

Bosrijk Huidige doel voor Bosrijk is de realisatie van circa 360 woningen. Ambitie, kwaliteits- en duurzaamheidsnormen zijn hoog in dit gebied. Het gebied herbergt meer groen / openbaar gebied dan de andere deelgebieden in Meerhoven. Er worden hier met name middeldure en dure woningen in de koopsector gerealiseerd. Alle gronden worden per cluster aangeboden aan de markt. Alle deelplannen (in totaal 12 clusters + Esplanade + inrichting Bosrand) lopen in uiteen­ lopende fases gelijktijdig. Voor de ontwikkeling van enkele clusters waren de ambities in de winnende plannen hoog maar pakt de markt het met de bijbehorende hoge vraagprijzen tot dusver niet op. Er zijn en worden enkele planaanpassingen besproken tussen ontwikkelaar en gemeente voor cluster 14 en 18. Deze moeten leiden tot plannen die blijven aansluiten bij de hoge ambities, uitgangspunten van de winnende tenderplannen, maar ook beter moeten aansluiten bij de markt. Dit heeft vooralsnog geen consequenties voor de opbrengsten. In Bosrijk worden ook 3D geprinte betonwoningen gerealiseerd. Bij dit innovatieve project worden 5 woningen gebouwd met dezelfde ambities voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. De woningen worden door een projectontwikkelaar verkocht aan een belegger voor verhuur. De 1e woning wordt binnenkort opgeleverd. De overige 4 bouwkavels worden gefaseerd ontwikkeld, uitgegeven en bebouwd.

Woningbouw Meerhoven: Bosrijk

jaarrekening 2019

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

20 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

MPG 2021

3.649.632

5.188.644

-6.715.443 15.940.840 2.173.738 15.048.767

-6.199.391 15.693.000 1.863.581 16.545.835

Landhof Dit deelgebied is gereed. Woningbouw Meerhoven: Landhof

jaarrekening 2019

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

MPG 2021

11.378.569

11.498.614

20.849 2.007.347 13.406.766

378 1.563.462 13.062.454

Grasrijk In Grasrijk wordt nog één locatie ontwikkeld: Hooglanden. Deze ligt aan de entree van Meerhoven in de zuidoosthoek van Grasrijk. Dwars door de locatie stroomt de beek Oude Rundgraaf. In totaal worden er 56 grondgebonden koopwoningen gerealiseerd, waarvan een derde deel in het middendure segment. Het project kent hoge ambities op het vlak van ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. De woningen krijgen een casco van CLT (Cross Laminated Timber); één van de eerste woningbouwprojecten in Nederland. Start bouw is in maart 2021. Het project kent een relatief lange voorbereidingstijd door onder andere een tussentijdse wijziging van het woningbouwprogramma. Woningbouw Meerhoven: Grasrijk

jaarrekening 2019

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

MPG 2021

116.391.074

117.527.740

-1.180.643 2.369.000 20.708.017 138.287.448

-1.041.790 3.293.426 16.280.708 136.060.084

Park Forum Zuid & West Park Forum is bestemd als bedrijventerrein, met per deelgebied Park Forum Oost, West en Zuid een eigen bedrijvensegment. Op Park Forum West verloopt het uitgiftetempo na een aantal mindere jaren nu weer zeer voorspoedig. We lopen tegen de grens van de regionaal afgesproken uit te geven terreinoppervlakte aan. De verwachting is dat in de 2e helft van 2021 vanuit de regio toestemming wordt gegeven om de resterende kavels uit te kunnen geven. Daarnaast worden sinds 2020 maatregelen aan de infrastructuur uitgevoerd die de bereikbaarheid en verkeersveiligheid verbeteren. Park Forum Zuid kent met het woon-werk segment een specifieke doelgroep. De kaveluitgifte loopt al enige jaren achter op de verwachtingen. Een studie naar alternatieve invulling van het terrein wordt daarom geactualiseerd. Bedrijventerrein Meerhoven: Park Forum Zuid & West Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

jaarrekening 2019

MPG 2021

22.340.373

24.300.864

-8.843.346 47.636.998 7.343.992 68.478.017

-8.456.349 45.526.828 5.790.291 67.161.634

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 21

Flight Forum In het deelgebied Flight Forum worden bedrijven- en kantoren gerealiseerd in een samen­ werkingsverband met Schiphol Real Estate. Door marktomstandigheden heeft dit min of meer stil gelegen. De behoefte bestaat de overeenkomsten te actualiseren. Dit wordt in 2021 ­opgepakt. Bedrijventerrein Meerhoven: Flight Forum Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

jaarrekening 2019

MPG 2021

22.340.373

24.300.864

-8.843.346 47.636.998 7.343.992 68.478.017

-8.456.349 45.526.828 5.790.291 67.161.634

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ▪ Duurzame energievoorziening door aanwezigheid biomassacentrale waarop de meeste ­woningen aangesloten worden ▪ Ruimte voor groen: groot aangelegd park Meerland, zwaluwwand, ecologische verbindingszone, beperken van verharding ▪ Aandacht voor duurzame mobiliteit: amber mobility, hoogwaardig openbaar vervoerverbinding Meerhoven-Eindhoven Centrum en Citycentrum Veldhoven (HOV), autoluwe woon- enverblijfsgebieden, netwerk van hoogwaardige stedelijke fiets- en wandelroutes met doorkoppeling naar omgeving ▪ Gebruik van nieuwe technieken in waterbeheer, door middel van waterpartijen, wadi’s en grindkofferswaarmee water direct in de bodem wordt teruggebracht Innovatie ▪ Binnen Meerhoven wordt invulling gegeven aan de TDK Strategie van Eindhoven (Techniek, Design en Kennis) door: ▪ Woningen te bouwen voor nieuwe inwoners en talenten ▪ Realisatie van 3D-geprinte woningen in Bosrijk Inclusiviteit ▪ De nog te ontwikkelen locaties in Meerhoven vormen een goede aanvulling op het huidige woningbestand.

De ontwikkeling draagt bij aan de doorstroming binnen de woningvoorraad ▪ De opbouw van Meerhoven zorgt voor de aanwezigheid van diverse soorten bewoners: van jong tot oud, nationaal en internationaal ▪ Diversiteit in voorzieningen en ontmoetingsplekken, waaronder een wijkcentrum, een park, sportvoorzieningen en volkstuinen Economie ▪ Realisatie Park Forum en Flight Forum biedt nieuwe bedrijvigheid ruimte. Gunstige ligging ten opzichte van A2 en Eindhoven Airport, waarmee kan worden ingezet op bedrijvigheid in het hogere segment ▪ Creëren van werkgelegenheid vanwege de omvangrijke gebiedsontwikkeling

MEERHOVEN

Programma Gerealiseerd

verwacht

4.294 72.824 440.824 10.352 9.820 9.970

Woningen Kantoren Bedrijfsterreinen Maatschappelijk Winkels Overige commerciële ­dienstverlening

1.254 22.040 331.935 1.320 788

Gebiedsgericht Duurzaamheid Innovatie

Innovatie

Economie Gebiedsgericht

Duurzaamheid

Inclusiviteit Duurzaamheid InnovatieEconomie Inclusiviteit

Economie

22 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Inclusiviteit

Innovatie Gebiedsgericht

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 23

blixembosch

Blixembosch Noordoost betreft een ontwikkeling van circa 400 woningen in het Noordoosten van Eindhoven in de oksel van de ­verlegde A50/Kennedylaan. Het bestaat uit twee plandelen, de Velden en het Plateau. In het plandeel de Velden zijn alle ­woningen inmiddels opgeleverd (2 woningen zijn doorgeschoven naar het Plateau) en worden de laatste plekken woonrijp gemaakt. Naar verwachting kan plandeel de Velden dan ook in 2021 in beheer worden genomen. De gemeente heeft met de VOF Hurks en BPD in 2011 een verkoopovereenkomst afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van ­Blixembosch. Voor het plandeel het Plateau ­­­­ (179 woningen) is aanvullend op deze overeenkomst in april 2020 met VOF Hurks en BPD een allonge afgesloten op de verkoop­ overeenkomst. Doel van deze allonge was de afspraken eenvoudiger maken en beide partijen uitdagen snelheid te maken in de ontwikkeling. Inmiddels is het verkavelingsplan voor het Plateau vastgesteld, heeft de gemeente het grondwerk afgerond en is de hoofdinfrastructuur bouwrijp gemaakt. Hurks VOF en BPD hebben voor de eerste fase (van de drie) op het Plateau een omgevingsvergunning aangevraagd. Deze omgevingsvergunning wordt waarschijnlijk in het eerste kwartaal van 2021 verleend. Naar verwachting komen de woningen van deze eerste fase medio april 2021 in de verkoop.

Eerste indicatie op basis van belangstellenden registratie is dat er een groot aantal gegadigden is en dat de verkoop voorspoedig zal verlopen. Er wordt op gekoerst dat de gronden voor deze eerste fase op het Plateau medio ­juli-augustus 2021 worden geleverd. Dat betekent dat de gemeente druk bezig is met de resterende werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de gronden. Daarbij worden meteen de resterende fasen bouwrijp ­gemaakt,

24 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

zodat deze fasen bij een voorspoedige verkoop snel in ontwikkeling kunnen worden genomen. Daarmee loopt Blixembosch nog conform de planning bij Jaarrekening 2019. Als de verkoop van de woningen voorspoedig verloopt kan de planning mogelijk naar voren gehaald worden. Bij de herijking ten behoeve van MPG 2022 zal dat worden beoordeeld. Met de afronding van het werk aan de grondwal zijn de risico’s beperkter geworden. Voor de toekomst blijven het algemene marktrisico en de technische risico’s die samenhangen met de hoogteverschillen op het Plateau staan. Daarnaast heeft zich een aanvullend risico voorgedaan. De te leveren gronden hebben niet de vereiste draagkracht zoals afgesproken in de verkoopovereenkomst. Op basis van advies van DHV lijken de gevolgen daarvan beperkt. Het verwachte eindresultaat van dit project is toegenomen. De belangrijkste oorzaken zijn de afname van voorbereidingskosten en lagere kostenstijging. Door de toename van het verwachte eindresultaat en de in 2020 gerealiseerde voortgang in het project wordt in 2020 winst genomen.

blixembosch

jaarrekening 2019 MPG 2021

-4.426.339

-9.179.387

-10.803.614 17.964.681 -158.479 2.576.249

-6.144.051 17.967.882 -51.086 2.593.357

Jaarrekening 2019 1.489.421

MPG 2021 524.799

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming Blixembosch Winstneming

Blixembosch

Programma Gerealiseerd

Woningen

Totaal 2.014.219

verwacht

220

179

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 25

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ▪ Plandeel de Velden is al deels gerealiseerd met warmtepompen voordat het verplicht was. Ook gasloos bouwen voor plandeel het Plateau was al besloten voordat het verplicht werd ▪ We passen zo min mogelijk verharding toe ▪ Veel bomen en heesters in verband met schaduw, co2 vermindering en biodiversiteitwater ▪ We infiltreren water en voeren vertraagd af, waar mogelijk bovengronds ▪ Uitbreiding busroute aangevraagd ter bevordering openbaar vervoer ▪ Er loopt een snelfietspad door Blixembosch Buiten ▪ Ontwikkelaars peilen behoefte aan deelauto’s en behoefte aan laadpalen ▪ Ook de woningen in Blixembosch het Plateau waarvoor vóór 1 januari 2021 bouwvergunning is aangevraagd zullen al aan de BENG norm voldoen ▪ Alle woningen worden energieneutraal uitgevoerd substantiële verbetering in aanbod ­circulaire bouwmaterialen, mits economisch verantwoord ▪ De geluidswal maakt deel uit van een grotere ecologische verbindingszone ▪ Uitloogbare bouwmaterialen, zoals zink, koper en lood, worden niet toegepast Inclusiviteit ▪ CPO en middelhuur is gerealiseerd ▪ Doordat de woningen in een groene setting (geluidswal) worden gerealiseerd maakt dit het plangebied bijzonder Innovatie ▪ 8 woningen situeren in de geluidswal ▪ Watersysteem zoveel als mogelijk bovengronds verwerken en afvoeren is innovatief omdat we met hoogteverschillen te maken

hebben

Gebiedsgericht Gebiedsgericht Innovatie

Duurzaamheid Economie

Innovatie

Inclusiviteit

Duurzaamheid Inclusiviteit

Gebiedsgericht Innovatie

Duurzaamheid Economie

Economie

26 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Inclusiviteit

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 27

vdma

Het project Van der Meulen Ansems (VDMA) betreft een binnenstedelijke herontwikkeling aan de Vestdijk in het centrum van Eindhoven. In 2018 heeft de gemeente een tenderprocedure uitgeschreven voor deze locatie. Het college van Burgemeester en Wethouders van Eindhoven heeft de inschrijving van Being, Join The Stage, op 29 oktober 2019 als winnende inschrijving beoordeeld. De inschrijving bevat een woon-werk gebied met ruim 500 woningen en ruim 23.000 BVO ­overige functies. Naast het herontwikkelen van bestaande panden in het gebied vindt nieuwbouw plaats, onder andere in de vorm van twee torens aan de Vestdijk van circa 105 meter hoog en twee lagere torens hier achter gelegen. De gemeente is eigenaar van alle gronden en panden in het plangebied.

Being werkt momenteel de plannen verder uit richting een Voorlopig Ontwerp en een ontwerp bestemmingsplan. Op basis van de huidige planning zal media 2022 de bouw starten. De afspraken uit de verkoopovereen­ komst en de planning zijn verwerkt in de grondexploitatie. Omdat VDMA een relatief nieuw project is kan er nog niet worden gesproken over een afname of toename van het verwachte eindresultaat. Door de in 2020 gerealiseerde voortgang in het project wordt in 2020 winst genomen.

Op 1 september 2020 zijn VDMA Development C.V. en de gemeente een verkoopovereenkomst overeengekomen, waarin ontwikkel­ afspraken en verkoopafspraken over alle te ontwikkelen gronden en opstallen in het plangebied zijn gemaakt. De grondexploitatie is op 6 oktober 2020 door de gemeenteraad vastgesteld.

VDMA

Programma Gerealiseerd

Woningen Kantoren Maatschappelijk Winkels Overige Commerciële ­Dienstverlening

verwacht

-

517 15.730 6.140 145 1.165

jaarrekening 2019 MPG 2021

-543.112

-9.876.759

Maatschappelijke effecten

-94.888 638.000 0

-2.884.905 15.747.563 -94.689 2.891.210

Jaarrekening 2019 -

MPG 2021 252.316

Economie ▪ Op VDMA wordt ruimte geboden voor economische daklozen. Tijdelijke huisvesting wordt gegarandeerd, modules van NEZZT worden ter beschikking gesteld om mensen een da boven het hoofd te bieden. Tegelijkertijd krijgen zij de kans op werkgelegenheid op het VDMA terrein en/of binnen VDL Groep ▪ Creëren van werkgelegenheid vanwege de omvangrijke gebiedsontwikkeling

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming VDMA Winstneming

VDMA

28 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Totaal 252.316

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 29

Duurzaamheid VDMA is Beyond Paris Proof, meetbaar, aantoonbaar en haalbaar: ▪ Nul-op-de-meter: alle gebouwen zijn energieneutraal met een primair energiegebruik van 0 kWh/m2 jr. ▪ Gasloos: de warmtevoorzieningen in het hele gebied zijn aardgasvrij ▪ CO2 naar ‘benee’: alleen al bij de bouw wordt een significante co2-reductie behaald door gebruik van circulair bouwmateriaal ▪ Bewoners en bezoekers worden actief gestimuleerd en gefaciliteerd bij energiereductie Innovatie ▪ Op uiteenlopende manieren wordt hernieuwbare elektriciteit opgewekt en opgeslagen ▪ De circulaire omloop The Loop geeft prachtig zicht op de dynamische gevels op de hoogbouw van gebouw B en C, waarop verticale PV-panelen meebewegen met de richting van de zon ▪ Op de groene daken van de laagbouw van Gebouw E liggen clusters zonnepanelen en op het volledige dak van Gebouw C wordt een PowerNEST-installatie opgesteld ▪ VDL wordt ingezet voor Nezzt-modules bij de realisatie van gebouw A en D ▪ Inzet van deelauto’s ▪ Logistiek systeem met maximale service en minimale impact Inclusiviteit ▪ Iedereen moet zich thuis voelen op het nieuwe VDMA terrein. Uitgangspunt voor VDMA is het creëren van een inclusief, duurzaam en verrassend ensemble, een plek om nieuwe dingen te ontdekken. Waar creativiteit ruimte vindt.

Het manifesteert zich als een stijlfiguur en tegelijkertijd als symbolisch verbinder ▪ Werk- en woonruimten geïnspireerd op shared-concepten ▪ Naast 20% van de appartementen in de sociale sector én ruimte voor het Eindhovense Woongenootschap, garandeert de ontwikkelaar een inspirerend programma dus ook inclusiviteit voor bezoekers ▪ VDMA wordt een plek waar jong en oud zich thuis voelt, rijk of arm, dorpsgek of stadsnomade

Gebiedsgericht Duurzaamheid Duurzaamheid

Innovatie

Economie Innovatie

Gebiedsgericht

Inclusiviteit

Duurzaamheid Innovatie Economie

Inclusiviteit

Economie Inclusiviteit

30 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 31

strijp s

Het voormalige Philipscomplex, 27 hectare groot, wordt herontwikkeld tot een levendige stadswijk met een multifunctioneel programma en creatieve omgeving. Er worden hier ruim 3.000 woningen, ruim 100.000 m2 BVO kantoren en werkvloeren en voorzieningen gerealiseerd. In het plan zijn ook een vijftal rijksmonumenten waaronder het ­klok-gebouw ingepast. De gemeente heeft in 2002 alle gronden en opstallen voor eigen rekening en risico van Philips gekocht voor de publieke private samenwerking. Voor de ontwikkeling van Strijp S is een samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen de gemeente Eindhoven en Volker Wessels Stevin. Voor het werkapparaat is een BV/CV constructie (PSB) opgericht. De gemeente Eindhoven levert haar gronden fiscaal bouwrijp tegen boekwaarde door aan PSB. PSB heeft vervolgens, tegen een afgesproken leveringsschema gekoppeld aan de ontruiming van het complex door Philips, een afnameplicht en levert

Strijp s

Het project bevindt zich momenteel in de realisatie fase 3 en de stedenbouwkundige voorbereiding van de laatste fase (4). In 2021 worden weer 500 woningen opgeleverd. Alle bouwvelden zijn, met uitzondering van A t/m D, N, P, V en X, geleverd. De gemeentelijke grondexploitatie sluit door levering tegen boekwaarde altijd op ‘nul’.

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ▪ Niet alle gebouwen worden gesloopt, maar er wordt ook getransformeerd ▪ Mobility-S zorgt voor onder andere gebruik van deelauto’s Innovatie ▪ Slimme verlichting Light-S: het uitproberen van detectiedata, lichtkleuring en lichtbegeleiding, parkeerterreinen zijn uitgevoerd met sensoren voor rinkelend glas ▪ Grondwaterverontreiniging: sanering combineren met energievoorziening

jaarrekening 2019 MPG 2021

-26.735.501

-27.212.501

-32.474.647 61.815.023 -2.604.875 -

-25.768.667 56.065.221 -3.084.054 -

Jaarrekening 2019 -

MPG 2021 -

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming Strijp S Winstneming

vervolgens weer door tegen kostprijs plus aan hetzij de gemeente Eindhoven (50.000 m2) of aan Volker Wessels (400.000 m2).

Economie ▪ Strijp-S is het 2e hoogstedelijk centrum met een sterk creatief design fundament Inclusiviteit ▪ Community building: werken met een concept per gebouw trekt gebruikers die elkaar ­versterken.

Totaal -

Gebiedsgericht Duurzaamheid

Strijp s

Programma

Innovatie

Duurzaamheid

Gerealiseerd

Economie Innovatie

verwacht

Gebiedsgericht

Woningen Kantoren Winkels Overige commerciële dienst­ verlening

32 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

1.125 1.500 685 6.960

Inclusiviteit

1.914 32.500 610 9.680

Duurzaamheid Inclusiviteit Economie

Innovatie

Economie Inclusiviteit

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 33

stationsgebied

Het Stationsgebied heeft betrekking op de herontwikkeling van het gebied ten zuiden van het station. Hier worden onder andere woningen, kantoren en voorzieningen gerealiseerd. Het project bestaat uit meerdere deelgebieden, waaronder de VVV locatie (District E en openbare ruimte), Lichthoven (ontwikkeling rondom Studenthotel en gronduitgifte parkeerterrein) en de OV tunnel passage die inmiddels in 2020 is afgesloten. Het resultaat van het deelproject OV tunnel heeft zich positief ontwikkeld. We zijn het project OV tunnel met een financieel ‘tekort’ van ruim 6 miljoen (NCW) gestart, de vooraf bepaalde gemeente­ lijke bijdrage aan dat project. Uiteindelijk hebben we dit terug weten te brengen naar een ‘tekort’ van 1,1 miljoen (NCW). Dit is enerSTATIONSGEBIED

Het verwachte eindresultaat van het totale project Statiosngebied is afgenomen. Dit wordt met name veroorzaakt door een toename van voorbereidingskosten en een lagere grondopbrengste voor Lichthoven fase 2. Wel zien we een hogere opbrengst uit exploitatiebijdragen voor de bouwvelden Lichthoven fase 1 en een hogere opbrengst uit reserveringsrente als gevolg van vertraging. Door het lager verwachte eindresultaat is een correctie van de eerder genomen winst noodzakelijk. ontwerp­kaders, nu ook verder wordt uitgewerkt waardoor alles optimaal op elkaar afgestemd kan worden.

jaarrekening 2019 MPG 2021

-2.068.067

-2.386.846

-27.820.734 37.655.852 1.504.867 9.271.917

-28.440.773 37.191.510 1.476.305 7.840.196

Jaarrekening 2019 5.885.135

MPG 2021 -756.173

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming Stationsgebied Winstneming

zijds te danken aan een erg gunstige aanbesteding van het werk en anderzijds door een bijdrage van NS in de zogenaamde poortjesdiscussie.

District E Het plan District E is uitgewerkt tot een voorlopig ontwerp op basis waarvan de bestemmingsplanprocedure is opgestart. Amvest werkt het plan in 2021 verder uit naar een definitief ontwerp. Parallel hieraan zal het ontwerp van de openbare ruimte ook worden uitgewerkt. District E is een zeer complex project. De verwachting was dat het bestemmingsplan in 2020 zou worden vastgesteld, inmiddels is dit doorgeschoven naar 2021. Door de ­Corona-crisis is Amvest het plan op onderdelen aan het heroverwegen (m.n. vwb de haalbaarheid van het hotel-deel) waardoor

34 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Totaal 5.128.962

de geplande uitgifte van de grond (en start bouw) met een jaar is vertraagd. Vanwege deze vertraging is besloten het bestaande voormalig VVV gebouwtje nog niet te slopen maar voorlopig in gebruik te geven aan de Design Acadamy. Ondertussen wordt volop gewerkt aan de uitwerking van het Voorlopig Ontwerp van de ondergrondse fietsenstalling. De fietsenstalling maakt echter financieel geen onderdeel uit van de grondexploitatie. Hiervoor is het nodig dat het Voorlopig Ontwerp van de openbare ruimte, wat sinds eind 2018 on-hold stond vanwege afhankelijkheden en nieuwe inzichten binnen de omliggende projecten en daardoor de aanpassing van een aantal

Voor wat betreft de tijdelijke maatregelen voor de diverse projecten aan de zuidzijde van het station is een integraal (deel-) project opgetuigd. Er is een projectstructuur opgetuigd en er is een concept schetsontwerp voor de tijdelijke maatregelen. Deze is afgestemd met de betrokken stakeholders en geraamd. Dit deelproject is onderdeel van de grondexploitatie Stationsdistrict (520-000). Lichthoven fase 1 en 2 Fase 1 (AM), bouwvelden A t/m D Het project omvat de bouw van circa 250 appartementen, 14.000 m2 BVO kantoren en 14.500 m2 BVO Studenthotel. Het Student hotel (bouwveld B) is reeds in 2016 opgeleverd en in gebruik genomen. Op de naastgelegen bouwvelden C en D worden door ontwikkelaar AM met name woningen voorbereid. Voor de ontwikkeling van deze velden wordt een separate anterieure overeenkomst gesloten. Voor de ontwikkeling van een kantoorgebouw tussen Studenthotel en het spoor (kavel A) is een anterieure overeenkomst tussen ­gemeente en AM overeen­gekomen, en loopt de b ­ estemmingsplanprocedure.

Fase 2 (EDGE) Voor fase 2 is in 2019 met ontwikkelaar EDGE een reserveringsovereenkomst gesloten voor de realisatie van het Edge kantoorconcept (25.000m2) en 175 woningen. In 2020 is er een koopcontract getekend en zijn Voorlopig Ontwerp en aanvraag omgevingsvergunning uitgewerkt waarmee in 2021 de bestemmingsplanprocedure is opgestart. Het project ligt naast een ecologische zone (Dommelpassage), waarvoor goed overleg nodig is met provincie, waterschap en belangenorganisaties. Start bouw zal naar verwachting begin 2022 plaatsvinden. Om de binnenstad bereikbaar te houden tijdens de diverse bouwprojecten aan de zuidzijde van het station zal de herinrichting van de Stationsweg in 2025/2026 plaatsvinden, nadat de verschillende bouwplannen zijn opgeleverd.

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 35

STATIONSGEBIED

Programma Gerealiseerd

Woningen Kantoren Winkels Overige commerciële dienst­ verlening Openbare ruimte

verwacht

25.768

837 52.672 1.216 12.501

-

5.000

Maatschappelijke effecten Economie ▪ Ontwikkeling hoogwaardig plint met volop mogelijkheden voor (kennis)instellingen en ­bedrijven uit de regio voor product exposure (District E) ▪ Brainportallure en techniek, design en kennis gelden als basis voor de uitstraling en ­programmering van het project District E ▪ Het woon-/werkverkeer op de fiets wordt gestimuleerd. Dit draagt weer bij aan de ­Brainportambities ▪ Het hart van de stad (stationsplein) inzetten zodat verblijf door diverse eindgebruikers wordt gestimuleerd ▪ Het stationsplein als OV knooppunt Innovatie ▪ SMART city oplossingen voor ontwerp openbare ruimte en gebouwen ▪ SMART Mobility waardoor minder parkeren, gebruik van deelauto’s ▪ Living lab Duurzaamheid ▪ Betrokken partijen worden uitgedaagd om duurzame gebouwen te realiseren hoger dan bouwbesluit ▪ Klimaatadaptief in het kader van realiseren van waterbergingscapaciteit en ­hittestresspreventie, ontharden en vergroenen ▪ Implementatie van Mobility as a Service diensten Inclusiviteit ▪ Toevoegen van een mix van huur- en koopwoningen in diverse prijsklassen, waaronder ­sociaalsegment; ▪ Toegankelijke openbare ruimte en pleinen met functiemenging ▪ Met betrokken partijen worden afspraken gemaakt over (extra) inzet van personeel uit ­re-integratie Gebiedsgericht Duurzaamheid Duurzaamheid Innovatie

Economie

Innovatie

Inclusiviteit

Gebiedsgericht Economie

Inclusiviteit

Innovatie

Duurzaamheid Economie Inclusiviteit

36 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 37

emmasingelkwadrant

Emmasingelkwadrant omvat de herontwikkeling van het gebied tussen de Vonderweg, Mathildelaan, Emmasingel, en Willemstraat. In het westelijk deel van het gebied ­worden de kantoorpanden aan de Vonderweg (waaronder het karkas) en een deel van het ­TAC­­-gebouw gesloopt om plaats te maken voor circa 1.300 appartementen en commerciële/maatschappelijke functies in de plint. Het benodigde parkeren wordt in (half-)verdiepte parkeer­ garages binnen de bouwblokken opgelost. Het te behouden deel van het TAC-gebouw wordt aangeheeld en uitgebreid met nieuwbouw met ateliers en makerspaces voor de huisvesting van –startende designers en kunstenaars). In 2020 is verder gewerkt aan de planontwikkeling van de deelprojecten. We verwachten begin 2021 anterieure overeenkomsten te kunnen sluiten met twee ontwikkelaars in het gebied. De ene betreft de deelontwikkeling van het TAC en omgeving en de andere betreft de ontwikkeling van bouwveld B (waaronder het te slopen karkas). Voor de deelontwikkeling Victoriatoren, waarover we in 2019 reeds een anterieure overeenkomst hebben Emmasingelkwadrant

Het verwachte positieve financiële resultaat van dit project is toegenomen. De belang­ rijkste oorzaken hiervan zijn de lagere ­bouwrijp-kosten en het ingerekende deel van de Woningbouwimpuls-subsidie (het overige deel rekenen we nog niet in, omdat er een risico bestaat dat we dit deel niet nodig hebben). Daarnaast hadden we te maken met hogere voorbereidingskosten; de gemeente is initiatiefnemer en regisseur en dient partijen bij elkaar te brengen. Deelprojecten kosten meer inspanning dan bij het vorige MPG ingeschat (dit dempt het toegenomen positieve financiële resultaat).