Bijlage 1 - Nota van zienswijzen TAM-omgevingsplan BIC Noord - ASML en wegenstructuur

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen TAM-omgevingsplan BIC Noord - ASML en wegenstructuur

gemeente Eindhoven Ruimtelijk Beleid en Ontwikkeling – Omgevingsrecht januari 2026

Inhoud 1 Inleiding .................................................................................................. 3 2. Zienswijzen ........................................................................................... 4 2.1 Fietsersbond ....................................................................................... 6 2.2 Veiligheidsregio Brabant Zuidoost (VRBZO) .................................... 9 2.3 Gemeente Eersel ............................................................................... 12 2.4 Bewoner het Straatje Oirschot ......................................................... 13 2.5 Vereniging PHC Welschap ............................................................... 14 2.6 Inwoner Tilburg/Werknemer BIC I .................................................... 15 2.7 De Mispelaar BV ................................................................................ 15 2.8 A Active4you en Stichting Vakantiehuis ‘De Sprinkhaan’ ............. 29 2.8.B Vakantiehuis “De Sprinkhaan” en 2.8.C Stichting De Sprinkhaan ................................................................................................................. 35 2.9 Bewoner Looierstraat Best .............................................................. 36 2.10 Gasunie ...........................................................................................

37 2.11 Trefpunt Groen Eindhoven ............................................................. 38 2.12

Bewoner Pasteurlaan .............................................................. 45

2.13

Eigenaren perceel aan de Oirschotsedijk .............................. 48

2.14 Groenplatform Oirschot ................................................................. 51 2.15 Waterschap De Dommel ................................................................. 53 2.16 Bewonersvereniging Meerhoven ................................................... 55 2.17 Provincie Noord-Brabant............................................................... 59 2.18 Bewoner Echternachlaan ............................................................... 66 2.19 Eindhoven Airport........................................................................... 67 2.20 Defensie........................................................................................... 85 2.21 Bewoner Burgstraat Best ............................................................... 91 2.22 Bewoners van Straatje en Notel Oirschot ..................................... 93 3. Wijzigingen naar aanleiding van zienswijzen TAMomgevingsplan BIC Noord – ASML en wegenstructuur....................... 93 4. Ambtshalve wijzigingen TAM-omgevingsplan BIC Noord – ASML en wegenstructuur ..................................................................... 102

2

1 Inleiding Deze nota van zienswijzen hoort bij het TAM-omgevingsplan BIC Noord – ASML en wegenstructuur. Het ontwerp-Tam-omgevingsplan heeft tegelijk met de ontwerp-omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) voor de weginfrastructuur Best, de ontwerp omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) voor de weginfrastructuur Oirschot en de ontwerp omgevingsvergunning Natura 2000 van Provincie Noord-Brabant ter inzage gelegen van vrijdag 14 november 2025 t/m 29 december 2025. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om digitaal, schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van deze ontwerpen kenbaar te maken. De gemeenten Eindhoven, Best en Oirschot en de provincie Noord-Brabant hebben tijdens deze periode (d.d. 25 en 26 november 2025) informatiebijeenkomsten georganiseerd om de ontwerpbesluiten toe te lichten en uit te leggen hoe een zienswijze kan worden ingediend. In deze Nota van Zienswijzen worden uitsluitend de zienswijzen behandeld die zijn ingediend tegen het ontwerp TAM-omgevingsplan. Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is gepubliceerd in het Gemeenteblad van 14 november 2025 (nr. 495753).

Ook is kennisgegeven van de mogelijkheid om een digitale versie van het ontwerp-TAM-omgevingsplan te raadplegen via de landelijke website www.omgevingswet.overheid.nl. In deze ‘nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’ zijn de zienswijzen opgenomen en samengevat. De samenvatting heeft uitsluitend tot doel om de leesbaarheid van deze nota te vergroten. Bij de beoordeling van de zienswijzen zijn de volledige brieven met bijlagen betrokken, zoals deze bij de gemeente zijn binnengekomen. Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn 24 zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn in hoofdstuk 2 van deze nota van een gemeentelijk standpunt voorzien. Verder zijn ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. Deze zijn in hoofdstuk 3 opgenomen.

3

2. Zienswijzen Ten aanzien van het ontwerp TAM-omgevingsplan zijn 24 zienswijzen ontvangen. Hiervan zijn er 23 binnen de gestelde termijn ingediend. Drie zienswijzen zijn pro forma ingediend. Aan deze indieners is een termijn van 14 dagen gesteld om hun zienswijze met inhoudelijke gronden aan te vullen. De drie pro-forma indieners hebben allen op tijd een aanvullende zienswijze ingediend. Deze zienswijzen zijn ontvankelijk. Hieronder wordt een samenvatting van de zienswijzen weergegeven en worden ze voorzien van een gemeentelijk standpunt. Per zienswijze wordt aangegeven of de zienswijze wel of niet leidt tot wijzigingen in het vast te stellen TAMomgevingsplan. Omdat het juridisch bindende deel van het TAMomgevingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels, kunnen alleen de zienswijzen die leiden tot aanpassingen in de verbeelding en regels leiden tot een gewijzigde vaststelling. Zienswijzen die aanleiding geven tot wijzigingen in de motivering of bijlagen bij de motivering leiden om die reden niet tot een ‘gewijzigde’ vaststelling. Daar waar de motivering naar aanleiding van een zienswijze wijzigt, wordt dat in de conclusie bij de betreffende zienswijze aangegeven, maar leidt dat dus niet tot een gewijzigde vaststelling. In verband met de privacy zijn de naam- en adresgegevens van de indieners van de zienswijzen in een aparte bijlage opgenomen.

Deze bijlage is niet digitaal beschikbaar, maar wel analoog. Ten aanzien van het ontwerp TAMomgevingsplan zijn zienswijzen kenbaar gemaakt door:

1. Fietsersbond 2. Veiligheidsregio Brabant Zuidoost 3. Gemeente Eersel 4. Bewoner het Straatje Oirschot (pro forma) 5. Vereniging PHC Welschap 6. Inwoner Tilburg/Werknemer BIC cluster I 7. Overwater Grondbeleid Adviesbureau namens De Mispelaar BV 8. A. Active4you en Stichting Vakantiehuis “De Sprinkhaan” B. Stichting Vakantiehuis “De Sprinkhaan” en Active4you C. Stichting De Sprinkhaan 9. Bewoner Looierstraat Best 10. Gasunie 11. Trefpunt Groen Eindhoven 12. Bewoner Pasteurlaan Eindhoven 13. Eigenaren perceel Oirschotsedijk in Eindhoven 14. Groenplatform Oirschot

Datum ontvangst 28 december 2025 5 december 2025 29 december 2025 24 december 2025 + 12 januari 2026 27 december 2025 28 december 2025 28 december 2025 16 december 2025 23 december 2025 30 december 2025

5 december 2025 15 december 2025 19 december 2025 22 december 2025 29 december 2025 23 december 2025

4

15. Waterschap De Dommel 16. Bewonersvereniging Meerhoven 17. Provincie Noord-Brabant 18. Bewoner Echternachlaan Eindhoven 19. Eindhoven Airport (pro forma) 20. Rijksvastgoedbedrijf (Defensie)(pro forma) 21. Bewoner Burgstraat Best (pro forma) 22. Bewoner Notel en Het Straatje Oirschot

23 december 2025 29 december 2025 22 december 2025 23 december 2025 23 december 2025 + 10 januari 2026 18 december 2025 + 12 januari 2026 30 december 2025 + 14 januari 2026 29 december 2025

5

2.1 Fietsersbond Hier volgt een samenvatting van de zienswijze: 1. Volgens de Fietsersbond zijn alleen plannen gemaakt en effecten bestudeerd van het autoverkeer. Dat blijkt uit een rapport van Antea Group dat ter onderbouwing wordt gebruikt, waarin is aangegeven dat in de studie alleen de modaliteit gemotoriseerd verkeer is onderzocht. Eindhoven heeft in beleid opgenomen het STOMP-principe te hanteren bij opzet van nieuwe plannen. Alle modaliteiten moeten aan het beleid worden getoetst; 2. De benodigde voorzieningen voor langzaam verkeer zijn buiten beschouwing gelaten. Hierdoor is het niet vreemd dat goede fietsinfrastructuur wordt afgebroken en vervangen door autowegen. Dit treft het fietspad langs de Spottersweg dat nu de snelste verbinding vormt tussen Oirschotsedijk, Landsardseweg en Luchthavenweg. De opheffing van dit fietspad gaat tegen alle beleidsuitgangspunten in. Het onderhouden en uitbreiden van een fijnmazig fietsnetwerk is basis voor bevordering van reizen per fiets; 3. Er is geen studie gemaakt naar het effect op reistijd en comfort door opheffen van het fietspad langs de Spottersweg. In de plannen dient tenminste de invloed op de omringende fietsinfra bestudeerd en berekend te worden. Bekeken moet worden hoe de fietsroutes kunnen worden uitgebreid en verbeterd om de extra benodigde capaciteit op te vangen.

Wanneer 50% van de werknemers per fiets komt, betekent dat 20.000 extra fietsbewegingen per dag. 4. Er zou ook een studie gemaakt moeten worden naar de verwachte toename op de ontsluitingsroutes voor langzaam verkeer. Waar ontstaan knelpunten en wat zijn daarvoor de oplossingen. Er dienen effectstudies plaats te vinden en concepten ontwikkeld te worden die de fietsinfrastructuur op peil brengen om de toegenomen fietsstromen te faciliteren. 5. Volgens de Fietsersbond wordt de groene uitstraling van deze fietsroute over het stuk langs het Beatrixkanaal geschaad door de 30 meter hoge fabriekshallen die dicht op het fietspad komen te staan. Gepleit wordt voor het opnemen van een groenstrook met bomen van minimaal 50 meter tussen fietspad en fabrieksterrein en een invulling van deze strook met een hoge natuurwaarde. Standpunt gemeente Ad. 1. en 4 Gelet op het doel dat de Fietsersbond Eindhoven zich stelt, is het begrijpelijk dat de Fietsersbond zijn zorgen kenbaar maakt over de effecten van de ontwikkeling van BIC Noord op het langzaam verkeer, waaronder het fietsverkeer. De gemeente heeft in dat licht gesprekken gevoerd met de Fietsersbond. Daarop hebben tussen 4 en 18 december 2025 tellingen plaatsgevonden op de diverse fietsverbindingen rond BIC Noord.

Mede op grond van de gegevens die zijn voortgekomen uit deze tellingen en de zienswijze van de Fietsersbond is het memo ‘Impact van de ontwikkeling van BIC Noord op het langzaam verkeer’ van Antea Group (projectnr. 0500089.103, datum 26 januari 2026) opgesteld. Dit memo omvat onder meer een analyse van de capaciteit en bezetting van het huidige

6

fietsnetwerk, een inschatting van de generatie van fietsverkeer door BIC Noord en hoe dit fietsverkeer zich verdeelt over het netwerk. Uit dit memo blijkt dat, op basis van een onderbouwd theoretische herkomstbestemmingsprofiel, alle toeleidende fietspaden voldoen aan het minimale breedtelabel C. Voor fietsers zit het grootste knelpunt op de Slowlane onder de A58. De vervanging van de bruggen over het Beatrixkanaal maakt onderdeel uit van het project InnovA58 van Rijkswaterstaat en maakt dat dit niet onderdeel is van het project BIC Noord. De verwachting is dat dit vanaf 2030 met de verbreding van het project InnovA58 wordt opgepakt. Met RWS zal worden besproken of dit onderdeel versneld kan worden uitgevoerd. Wanneer dit te lang op zich laat wachten, zal een alternatieve route via de Zonnedauw kunnen worden gefaciliteerd als een aanvullende maatregel. Noodzaak wordt gemonitord op basis van de fasering van de ASML-ontwikkeling. Het breedtelabel C betekent dat in de spitsperiode snelle fietsers mogelijk even moeten wachten op een langzamere fietser door de drukte op een fietspad. Op de meest maatgevende momenten van het jaar is het denkbaar dat snelle fietsers in het spitsuur minder comfortabel andere fietsers kunnen inhalen, op diverse locaties in het netwerk. Voor de spitsperiode wordt dit geaccepteerd.

De CROW-richtlijnen voor breedtematen A en B zijn niet voor alle trajecten ruimtelijk inpasbaar. Het gemeentelijk beleid (‘Agenda Fiets 2016-2025) geeft echter voldoende ruimte om, in piekmomenten, congestie op fietspaden te accepteren. Omdat op dit moment nog niet inzichtelijk is hoe de exacte fietsstromen (herkomst-bestemming) gaan lopen zal er monitoring gaan plaatsvinden. Parallel aan de fasering van ASML/BIC-Mix kunnen er dan tijdig aanvullende maatregelen worden genomen op locaties waar dit op basis van ervaringscijfers noodzakelijk zal zijn. De wijze van monitoring bespreken wij graag met de Fietsersbond. In dit memo wordt dus de impact van de ontwikkeling op langzaam verkeer beschreven en is extra aandacht voor het STOMP-principe. Hoewel het in de verwachting ligt dat niet veel werknemers te voet naar hun werk zullen gaan vanwege de afstanden tot woonbestemmingen is ook hieraan aandacht gegeven in dit memo. Het memo wordt toegevoegd als bijlage 3 bij de motivering van het TAMomgevingsplan. Ad. 2 en 3 In het memo (‘Impact van de ontwikkeling van BIC Noord op het langzaam verkeer’ Antea Group, datum 26 januari 2026) is onderbouwd waarom het grotendeels opheffen van het fietspad langs de Spottersweg qua omrijtijd en afstand acceptabel is.

De reden van opheffing is namelijk noodzakelijk om ruimte te maken voor twee extra rijstroken op de Spottersweg, die nodig zijn om de toename aan autoverkeer te kunnen ondervangen. Het traject dat opgeheven wordt, betreft het traject van de Eindhovensedijk tot

7

en met de Luchthavenweg. Het traject (=fietsstraat) vanaf de Landsardseweg tot aan de spottersplek blijft dus gehandhaafd, zodat de spottersplek bereikbaar blijft voor fietsers (en auto’s). De intensiteiten op de Spottersweg zijn relatief laag met een jaarpiekintensiteit van ongeveer 67 fietsers per uur en 427 fietsers per dag. Veel van de fietsers op de Spottersweg kunnen gecategoriseerd worden als recreant. Deze fietsers waarderen een rustige en groene omgeving. De Slowlane, die aan de overzijde van het Beatrixkanaal ligt is een goede alternatieve route voor het fietspad langs de Spottersweg. Het opheffen van het fietspad zorgt voor een gemiddelde toename van de reistijd door het omrijden van ca. 1,5 minuut. Hoewel de gemeente de zorgen van de Fietsersbond over deze opheffing begrijpt, is de impact van deze opheffing relatief beperkt. Gebleken is immers dat sprake is van relatief lage fietsintensiteiten en er goede alternatieven zijn om de Spottersweg te vermijden. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties heeft de gemeente dan ook afgewogen dat de relatief beperkte impact van de opheffing van een groot gedeelte van het fietspad aan de Spottersweg, minder zwaar weegt dan de noodzaak om twee extra rijstroken op de Spottersweg toe te voegen.

In die afweging is voornamelijk van belang dat het handhaven van het fietspad langs de Spottersweg alleen mogelijk zou zijn wanneer hiervoor ten westen van de Spottersweg grondeigendom zou worden verworven van het Ministerie van Defensie en van Eindhoven Airport en wanneer ten oosten van de Spottersweg het Natuur Netwerk Brabant zou moeten worden aangetast. Het gebied tussen de Spottersweg en het Beatrixkanaal is in de Omgevingsverordening Noord-Brabant namelijk aangewezen als Natuur Netwerk Brabant (NNB). Op deze locatie is deze NNB-zone smal en verdere aantasting hiervan kan leiden tot een knelpunt qua versnippering van leefgebied voor doelsoorten. Bovendien zou die ruimte op grond van de provinciale Omgevingsverordening elders weer gecompenseerd moeten worden. Het Ministerie van Defensie en Eindhoven Airport hebben in hun zienswijze diverse belangen genoemd waaruit blijkt dat het niet beschikbaar stellen van hun eigendom zwaarder zou moeten wegen dan het handhaven van het fietspad.

Het inpassen van het fietspad binnen hun eigendomsgrenzen heeft niet alleen een negatief effect op de veiligheid van de start/ landingsbaan met bijbehorende objecten zoals het instrument landing system (ILS) en Precision Approach Path Indicator (PAPI), maar zou ook betekenen dat veel meer grond van het Ministerie van Defensie en van Eindhoven Airport binnen het plangebied betrokken zou moeten worden ten behoeve van het fietspad. Voor Eindhoven Airport zou inpassing van het fietspad betekenen dat P7 (lang parkeren) en P7 (parkeren medewerkers) anders moeten worden ingericht. Mede gelet hierop kan het fietspad langs

8

de Spottersweg aan de westkant tussen de Eindhovensedijk en de Luchthavenweg niet worden gehandhaafd. Op basis van bovenstaande argumenten is besloten geen fietspad aan te leggen tussen de Spottersplek en de Luchthavenweg. De beperkte omrijdafstand/tijd voor een relatief beperkt aantal fietsers vinden wij van minder groot belang dan aantasting van rechten van Eindhoven Airport en de vliegveiligheid van Defensie en Eindhoven Airport aan de westzijde van de Spottersweg of aantasting van NNB aan de oostzijde van de Spottersweg. Ad. 5. Het lange dijklichaam van het Beatrixkanaal kent op dit moment een afwisseling van dichte beplanting en delen waar het landschap meer open is. Deze afwisseling is niet alleen positief voor de ecologie en biodiversiteit, maar geeft ook meer variatie en kwaliteit voor de gebruiker van de Slowlane. Gebruikers zien op sommige plekken het Beatrixkanaal en kunnen op sommige plaatsen het open landschap inkijken. Met de komst van ASML op BIC Noord wordt het open landschap bebouwd, maar de ambitie blijft een afwisseling van open en gesloten landschap op het dijklichaam. Qua landschap en ecologie is het niet wenselijk om het dijklichaam geheel tot aan de rijloper van de Slowlane dicht te beplanten. Ook vanuit beheer en sociale veiligheid (gevoel) is dit niet wenselijk.

Op het terrein van ASML aan de zijde van het dijklichaam van het Beatrixkanaal is ruimte om bosschages aan te brengen. Vanuit de campusbeleving is het wenselijk om op een aantal plekken vanaf de Slowlane de bebouwing zichtbaar te maken. Welke plekken interessant zijn om zichtlijnen richting de campus te maken en hoe breed de bosschages naast het dijklichaam van het Beatrixkanaal gaan worden, volgt in een nadere uitwerking van het landschapsplan. Conclusie De zienswijze leidt niet tot wijzigingen in het vast te stellen TAMomgevingsplan. Naar aanleiding van de zienswijze wordt het memo ‘Impact van de ontwikkeling van BIC Noord op het langzaam verkeer’ van Antea Group (projectnr. 0500089.103, datum 26 januari 2026 als bijlage 3 aan de motivering bij het TAM-omgevingsplan toegevoegd.

2.2 Veiligheidsregio Brabant Zuidoost (VRBZO) Hier volgt een samenvatting van de zienswijze: 1. Volgens de VRBZO zou in de beschouwing en de regels (art. 22/23) zijn vastgelegd dat toekomstige risicovolle activiteiten en nieuwe (beperkt) kwetsbare functies binnen aandachtsgebieden altijd aan de VRBZO worden voorgelegd voor advies. 2. Een definitieve keuze moet nog gemaakt worden over de toe te passen maatregelen. In de motivering wordt gesteld dat het groepsrisico “met

9

inachtneming van de opgesomde maatregelen” aanvaardbaar wordt geacht. In de beschouwing omgevingsveiligheid wordt echter aangegeven dat het bevoegd gezag de opgesomde punten “kan” gebruiken en dat “mogelijk” aanvullende bouwkundige maatregelen nodig zijn. Verzocht wordt om: A. een helder overzicht van maatregelen die het bevoegd gezag daadwerkelijk overneemt (bouwkundig, organisatorisch en installatietechnisch); B. het overzicht te delen met de VRBZO, omdat inzicht in aanwezige voorzieningen cruciaal is voor: de operationele voorbereiding, inzetstrategie bij incidenten (onlosmakelijke samenhang met zelfredzaamheid) en veiligheid van hulpverleners. C. Voorstel om de restrisico’s kort te beschrijven in de motivering. Hierdoor versterkt de bestuurlijke afweging en de voorbereiding voor VRBZO. 3.VRBZO vraagt bij de verdere uitwerking van de wegenstructuur en bluswatervoorzieningen en de verdere inrichting van het terrein wordt aangesloten bij de 3 kernwaarden van de GHOR, toegankelijkheid van zorg, zelfredzaamheid van aanwezigen en fysieke veiligheid & de witte keten. Concreet betekent dit dat bij de verdere planuitwerking en vergunningverlening ten minste de volgende randvoorwaarden worden toegepast: Bereikbaarheid terrein - Geen doodlopende wegen zonder keerlus of keermogelijkheid voor voertuigen van hulpdiensten.

- Minimale rijbaanbreedte van 3,5 meter voor brandweer en ambulance. Toegang tot gebouwen - Hoofdingang en nooduitgangen geschikt voor brancardtransport (minimaal 1,20 m breed). - Geen exclusieve toegang via trappen; een lift of hellingbaan moet beschikbaar zijn voor brancardtransport. Interne routing - Gangen en deuren die voldoen aan minimale breedtes voor brancard en rolstoel. - Geen obstakels die snelle evacuatie belemmeren. Verder wijst de VRBZO op dat bij de planuitwerking en vergunningverlening: - de Interregionaal Adviesleidraad Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid (november 2025) als uitgangspunt wordt genomen; - VRBZO (afdeling Planvorming) gedurende de ontwikkeling en realisatie van de wegenstructuur actief wordt betrokken. - De HOV-busbaan zoveel mogelijk vrij van regulier verkeer blijft, zodat deze bij calamiteiten maximaal als snelle route voor hulpdiensten benut kan worden.

10

Standpunt gemeente Ad. 1 Ter plaatse van het explosieaandachtsgebied van de snelweg A2 in het plangebied is de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone-aandachtsgebied' opgenomen. Binnen deze aanduiding ter plaatse van het gebruiksdoel ‘Bedrijf’ zijn nieuwe (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties uitsluitend toegestaan nadat de Veiligheidsregio Brabant Zuid-Oost (VRBZO) hierover heeft geadviseerd op basis van artikel 5.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en de bescherming van de groepen mensen in deze gebouwen en op deze locaties is verantwoord conform artikel 5.15 Bkl. Voor zover risicovolle activiteiten binnen het gebruiksdoel ‘Bedrijf’ worden gesitueerd dienen deze aan de VRBZO te worden voorgelegd voor advies op grond van de wettelijke regeling (art. 4.33 Omgevingsbesluit). Ad. 2 Het is in het ontwikkelgebied van BIC Noord wenselijk om een flexibele invulling te behouden, maar daarnaast de risico’s voor te beschermen gebouwen en locaties zo veel mogelijk te beperken. Hierdoor zijn de bedoelde maatregelen nu nog niet bekend. Bij de verdere invulling van het plan wordt advies gevraagd aan de Veiligheidsregio. Dit zal met de aanvraag voor een omgevingsvergunning worden bepaald conform artikel 22 van het TAM-omgevingsplan. Concrete maatregelen worden dan bepaald en vastgelegd in de vergunning of op een andere manier.

Ad 3 In dit TAM-omgevingsplan is een zogenoemd ‘risicogebied externe veiligheid’ vastgelegd waarbinnen risicovolle activiteiten en (beperkt) kwetsbare gebouwen en locaties onder voorwaarden naast elkaar kunnen worden gesitueerd. Voor nieuwe risicovolle activiteiten zal voor de omgevingsvergunning van de milieubelastende activiteit (MBA) invulling moeten worden gegeven aan artikel 8.10a Bkl (groepsrisicoverantwoording). Ook is de adviesrol van de VRBZO bij toekomstige risicovolle activiteiten geborgd op grond van het Omgevingsbesluit (art. 4.33). Voor nieuwe gebouwen binnen het explosieaandachtsgebied van de snelweg zal moeten worden voldaan aan artikel 22, lid 3 van het TAMomgevingsplan. Hiermee wordt invulling gegeven aan artikel 5.15 Bkl c.q. wordt rekening gehouden met het groepsrisico. Gelet op de hiervoor genoemde regels en systematiek met betrekking tot het ontwikkelgebied van ASML wordt het groepsrisico verantwoord geacht. Bij de wegenstructuur is de Veiligheidsregio als stakeholder opgenomen in het KES-traject (Klant Eisen Specificatie). Op korte termijn zal het eerste gesprek gaan plaatsvinden.

11

In het kader van de beoordeling van de planuitwerkingen bij artikel 22 van het TAM-omgevingsplan of in het kader van artikel 4.33 Omgevingsbesluit bij risicovolle activiteiten worden de drie kernwaarden van de GHOR in acht genomen. Conclusie De zienswijze leidt niet tot wijzigingen in het vast te stellen TAMomgevingsplan.

2.3 Gemeente Eersel Hier volgt een samenvatting van de zienswijze: 1. Ondanks dat uit de achtergrondrapportage verkeer blijkt dat toename van (sluip)verkeer vanuit de richting Vessem/Wintelre niet tot problemen leidt wordt hier wel aandacht voor gevraagd. Bij stremming op het hoofdwegennet blijkt immers dat verkeer massaal gaat sluipen door de Kempen. 2. Nu is uitgegaan dat een belangrijk deel van de werknemers met de fiets komt moet ook de fietsstructuur op orde zijn. Aandacht wordt gevraagd voor: - het opwaarderen van het fietspad Landsardseweg richting Wintelre. Dit is nu te smal en van slechte kwaliteit; - de verkeerseffecten te blijven monitoren, zodat tijdig ingegrepen kan worden bij ongewenste ontwikkelingen of wijziging van plannen. Standpunt gemeente Ad. 1 Uit een aanvullende verkeersanalyse (‘Achtergrondrapportage verkeer’, projectnr. 0500089.103, d.d. 2-2-2026 van Antea Group, bijlage 2 bij motivering), die met behulp van het BBMA-verkeersmodel is opgesteld, is gebleken dat, als gevolg van onderliggend plan, er geen noemenswaardige verkeersstromen gaan ontstaan op de Landsardseweg. Het betreft vooral bestemmingsverkeer, er is geen sprake van doorgaand verkeer. De Landsardseweg kan deze beperkte toename van verkeer qua doorstroming en verkeersveiligheid voor het gemotoriseerd verkeer goed verwerken. Ad.

2 Het opwaarderen van het fietspad Landsardseweg richting Wintelre is een onderwerp waarover diverse malen afstemming heeft plaatsgevonden met de dorpsraad van Wintelre. Het naastgelegen fietspad langs de Landsardseweg is een onverplicht smal fietspad. Dit betekent dat fietsers in beginsel hier geen gebruik van hoeven te maken en bromfietsers hier geen gebruik van mogen maken. De weg is echter onverlicht en door de lange rechte stukken is de kans groot dat gemotoriseerd verkeer hier sneller rijdt dan de maximumsnelheid van 60km/uur. Daarnaast is het aanwezige fietspad smal waardoor de verkeersveiligheid van het langzaam verkeer onder druk staat. Het opwaarderen is dus een

12

ontwikkeling die de nodige aandacht verdient. Wel is dit al een bestaande situatie welke los moet worden gezien van voorliggende ontwikkeling. Uit het memo ‘Impact van de ontwikkeling van BIC Noord op het langzaam verkeer’ van Antea Group (projectnr. 0500089.103, d.d. 26-01-2026 bijlage 3 bij de motivering van het TAM-omgevingsplan) volgt namelijk dat de voorliggende ontwikkeling slechts zorgt voor een verwaarloosbare toename van fietsers op dit fietspad. Om tegemoet te komen aan de wens om het fietspad op te waarderen zal de gemeente Eindhoven samen met de gebruikers van het fietspad en de gemeente Eersel een plan maken voor de realisatie van een breder verplicht (brom-)fietspad. Daarnaast is met de gemeenten Eersel, Oirschot, Best en Veldhoven afgesproken dat, wanneer mocht blijken dat als gevolg van voorliggend project onverwacht toch andere sluiproutes gaan ontstaan die tot verkeersveiligheidsknelpunten leiden, hierop gezamenlijk wordt geacteerd. Daarvoor zullen de gemeenten samen de situatie blijven monitoren. Conclusie De zienswijze leidt niet tot wijzigingen in het vast te stellen TAMomgevingsplan.

2.4 Bewoner het Straatje Oirschot Hier volgt een samenvatting van de zienswijze: 1. Het ontwerp bevat onvoldoende informatie over de veiligheidszone 10-6 van de luchthaven Eindhoven. In 2022 is een advies gepubliceerd: MER wijziging luchthavenbesluit Eindhoven, waarin is aangegeven dat nieuwe veiligheidszones worden berekend. In het TAM-omgevingsplan dient te worden gewaarschuwd dat dit MER op korte termijn kan worden verwacht en voor de plannen in het gebied rekening moet worden gehouden met eventueel gewijzigde veiligheidseisen. Standpunt gemeente Ad. 1 Er is geen regelgeving op het gebied van externe veiligheid rond de militaire luchthaven Eindhoven opgesteld en in het Luchthavenbesluit Eindhoven (besluit van 26-09-2014) zijn geen risicocontouren externe veiligheid vastgelegd rond de luchthaven. Voor de luchthaven Eindhoven is sprake van ruimtelijk interimbeleid, dat is opgesteld door het voormalige ministerie van VROM. Volgens dit beleid geldt voor de bebouwing binnen de 10-6 /jaar-contour een personendichtheid van 100 personen per hectare (richtwaarde). Een deel van (de oostzijde van) het plangebied ter plaatse van het gebruiksdoel ‘Bedrijf’ ligt binnen deze 10-6 /jaar-contour van de luchthaven en heeft in het TAM-omgevingsplan de aanduiding ’veiligheidszoneluchtvaart 2’. Ter plaatse van het gebruiksdoel ‘Bedrijf’ zijn hele specifieke

13

bedrijfsactiviteiten, met de bedrijfsactiviteiten samenhangende kantooractiviteiten en touchpoint(s) toegestaan. Verder zijn binnen deze aanduiding geen zeer kwetsbare gebouwen, onderwijsgebouwen en/of hybride leeromgevingen toegestaan. Ook zijn ter plaatse van deze aanduiding grote publiekstrekkers en evenementen uitgesloten. Om te borgen dat binnen de hiervoor genoemde aanduiding wordt voldaan aan het ruimtelijk interimbeleid externe veiligheid luchthaven Eindhoven wordt in de regels opgenomen dat er voor wat betreft personendichtheid een richtwaarde geldt van 100 personen per hectare. Door de hierboven genoemde regeling in het TAM-omgevingsplan op te nemen, wordt voldaan aan het ruimtelijk interimbeleid inzake externe veiligheid rond de militaire luchthaven Eindhoven. De ministers van Defensie en Infrastructuur en Waterstaat hebben begin 2022 aangegeven het Luchthavenbesluit voor Eindhoven Airport uit 2014 te willen wijzigen en een medegebruiksvergunning 2023-2026 voor Eindhoven Airport op te willen stellen. Hiervoor zou een milieueffectrapport (MER) worden voorbereid. De belangrijkste reden voor deze wijziging in het luchthavenbesluit was een nieuw sturingsmodel van de geluidbelasting van het civiele vliegverkeer op Eindhoven Airport. Volgens de reactienota op de Notitie Reikwijdte en Detailniveau (d.d.

21-02-2023) zou er een kwantitatieve beoordeling van het externe veiligheidsrisico als gevolg van het civiele medegebruik plaatsvinden in het MER. De hierboven genoemde wijziging van het luchthavenbesluit kan niet worden betrokken in de besluitvorming van dit TAM-omgevingsplan omdat op dit moment geen (ontwerp tot) wijziging van het Luchthavenbesluit of een MER hiervoor bekend is gemaakt en ook niet duidelijk is of en binnen welke termijn dit zal plaatsvinden. Conclusie De zienswijze voor zover deze ziet op de veiligheidszone 10-6/jaar-contour van de luchthaven Eindhoven, leidt tot wijzigingen in artikel 25.4 van het vast te stellen TAM-omgevingsplan.

2.5 Vereniging PHC Welschap Hieronder volgt een samenvatting van de zienswijze: De verbreding leidt ertoe dat de toegangsweg naar het oefenterrein van Vereniging PHC Welschap komt te vervallen. Standpunt gemeente In overleg met de vereniging wordt de huidige toegangsweg in noordelijke richting verplaatst. Het tijdelijke deel van het Omgevingsplan Eindhoven, waar het bestemmingsplan ‘Brainport Industries Campus (cluster 1)’ deel van uitmaakt, geeft daartoe de mogelijkheid.

14

Conclusie De zienswijze leidt niet tot wijzigingen in het vast te stellen TAMomgevingsplan.

2.6 Inwoner Tilburg/Werknemer BIC I Hieronder volgt een samenvatting van de zienswijze: Veel werknemers van Brainport Industries Campus (cluster 1) maken dagelijks wandelingen rondom de BIC. Een populaire route is het rondje over de bruggen over het Beatrixkanaal via de Spottersweg, langs de Spottersplaats. In de planvorming is hier echter geen rekening mee gehouden. Het fietspad tussen Spottersplaats en de Luchthavenweg komt te vervallen. Verzocht wordt een looproute op te nemen tussen Spottersplaats en Luchthavenweg. Standpunt gemeente De onderbouwing voor het opheffen van het fietspad tussen de Spottersplaats en de Luchthavenweg is opgenomen bij het gemeentelijk standpunt bij zienswijze 2.1, onderdeel 2. In antwoord op deze zienswijze wordt daarnaar verwezen. Er is daarnaast geen ruimte voor een wandelpad. Er zijn in de directe omgeving diverse alternatieve en gelijkwaardige routes aanwezig om een wandeling te maken. Zo is op de inloopavond door indiener aangegeven dat er een alternatief is via de Slowlane en de Jan Olieslagerweg. Bovendien zullen door realisatie van de eerste fase van BIC2 nieuwe aantrekkelijke wandelroutes ontstaan. Conclusie De zienswijze leidt niet tot wijzigingen in het vast te stellen TAMomgevingsplan.

2.7 De Mispelaar BV Hieronder volgt een samenvatting van de zienswijze: De Mispelaar B.V. kan zich niet verenigen met de kostenverhaalsregels, de toelichting en het bijbehorende taxatierapport Inbrengwaarde inclusief de residuele grondwaardeberekening. 1. Door de gemeente is op 25 juni 2025 een bieding gedaan op de gronden van De Mispelaar in het plangebied gebaseerd op de door Gloudemans berekende residuele grondprijs/complexprijs. Inzicht in de residuele grondwaarde berekening was er toen nog niet, waardoor een goede beoordeling niet gemaakt kon worden. Met de terinzagelegging van het ontwerp-TAM-omgevingsplan zou er een onderbouwing van de opbrengsten, kosten en de gekozen parameters moeten zijn. Maar de onderbouwing in de toelichting op de opbrengsten, kosten en de gekozen parameters ontbreekt, daardoor is er strijd met artikel 13.1 en

15

2.

3.

4.

5. 6.

7.

8.

9.

13.15 van de Ow en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, het zorgvuldigheid-, het vertrouwens- en het motiveringsbeginsel. Door het ontbreken van een inrichtingsplan en de niet onderbouwde en gespecificeerde opbrengsten m2 bvo is het niet mogelijk een juiste beoordeling tbv een besluit te nemen over een eventueel beroep op zelfrealisatie. Het VOSP maakt geen deel uit van de terinzage gelegde stukken. Ook bijlage 2 Ruimtebalans geeft daar geen duidelijkheid over. Het kostenverhaalsgebied is gunstig gelegen t.o.v. de kernen van best en Eindhoven, midden in de Brainportregio en in de nabijheid van Eindhoven. Dat de bovenwijkse investeringen in de kostenverhaalsopzet voor bijna 1/3 worden toegedeeld aan het kostenverhaalsgebied is gezien de diverse functies in het plangebied die mede profijt hebben van de situering moeilijk voorstelbaar. Dat een dergelijk deel proportioneel profijt heeft van deze kostenposten is niet onderbouwd en buitensporig. De in par. 5.1 opgenomen ‘aanduiding tijdvak exploitatieperiode /looptijd 8 jaar stemt niet overeen met de 12 jaar die in bijlage 6 bij de toelichting is opgenomen vanaf moment vaststelling ruimtelijk besluit. Vervolgens wordt in de berekeningen ervan uitgegaan dat de exploitatie tot 2032 zal duren.

Kendes hanteert een waardepeildatum van 5-82025 en spreekt over het opstellen van een exploitatieplan? De terugrekening van alle kosten en opbrengsten zou niet op 1-7-2025 maar op 1-1-2025 moeten liggen, uitgaande van het moment van start exploitatieperiode. De kostenstijging in tabel 2 Parameters dynamische eindwaardeberekening is aannemelijk, maar de opbrengstenstijging is zonder duidelijke reden op 2% bepaald. De Mispelaar lijkt dat als ervaren ontwikkelaar voor de komende jaren aan de lage kant. De kosten voor sloop etc. worden geraamd op ruim 1 mln. Inclusief kostenstijging. Deze kosten zijn opgenomen in de taxatie inbrengwaarde en zijn volgens de Toelichting opgenomen op basis van een marktconforme raming met prijspeil 1-7-2025. Een uitsplitsing van die marktconforme raming ontbreekt in de 317 p. tellende toelichting. Dit geldt ook voor de raming van kosten van grondwerken en de aanleg van voorzieningen in het kostenverhaalsgebied, opgesteld door een ingeschakelde kostendeskundige. Het is niet controleerbaar of dat zorgvuldig en marktconform is gebeurd, dit geldt ook voor de kosten van aanleg of wijzigen van wegen, infrastructuur, groen, verlichting riolering distributienetwerken etc. in cl. Het toerekenbare deel Bovenwijkse investeringen. Hoewel de toelichting aangeeft dat dit per investering is onderzocht en onderbouwd, blijkt dat nergens uit.

Bij de raming van opbrengsten in par. 5.5 wordt niet gerekend met opbrengsten van bijdragen en subsidies van derden. Gewezen wordt op de 90mln die ASML investeert in mobiliteit in de regio. Verder wordt het bedrag van €9.755.537 gemist aan financiële bijdragen, waarvan de hoogte ook niet te controleren is. Volgens de Mispelaar zou de complexwaarde aanzienlijk stijgen als deze opbrengsten wel worden verdisconteerd. Tabel geeft de opbrengsten aan incl. opbrengstenstijgingen verkregen ut de uitgifte van gronden. Gerekend wordt met een programma van 428.400 m2 bvo tegen een uitgifteprijs van €405,29 per m2. Onduidelijk is wie en hoe deze persoon tot deze raming is gekomen. Ook het aantal

16

bvo is niet traceerbaar. Is de ASML-factor wel voldoende verdisconteerd? 10. Op basis van de niet te volgen kosten en opbrengsten en één uitgiftecategorie Bedrijven/kantoren wordt tenslotte de kostenverhaalsbijdrage per gewogen eenheid berekend. 11. De Mispelaar heeft geprobeerd het bedrag van ruim 9 mln te destilleren uit paragraaf 8 Financiële bijdragen, maar zonder succes. Opmerkingen op taxatierapport inbrengwaarde 12. De residuele grondwaardeberekening bijlage 5 van het taxatierapport inbrengwaarderaming van Kendes is opgesteld door Gloudemans. Kendes heeft daarop geen kritische beoordeling uitgevoerd, laat staan een zelfstandig opgestelde residuele grondwaardeberekening. Dat is opmerkelijk; 13. Opvallend is dat naast de plankaart in het rapport niet wordt opgenomen wat er ter plaatse van de op te waarderen gronden wordt gerealiseerd, terwijl de werkelijke waarde ogv artikel 15.22 Ow daar op is gebaseerd. Dat is onjuist omdat de waardering alleen kan worden beoordeeld als duidelijk is welke functie, bebouwing of inrichting op die locatie mogelijk wordt gemaakt en welke kosten daarbij moeten worden gemaakt. Zonder die informatie kan de grondwaarde niet zorgvuldig en toetsbaar worden bepaald. Het rapport is daardoor onvolledig en onvoldoende onderbouwd en kan niet dienen als grondslag voor de inbrengwaarde. 14. In paragraaf 1.1 Samenvatting en in par.

2.1 staan 2 verschillende data, maar dat kan er maar één zijn; 15. In paragraaf 1.3 Waardering is opgenomen dat: o.a. de kostenpost Vrijmaken gronden van persoonlijke rechten etc. (Kostensoort A3 + B2 bijlage IV Ob) niet zelfstandig door de taxateurs is geraamd of gecontroleerd, maar rechtstreeks is ontleend aan het exploitatieplan en in dit kader voor juist is gehouden. Onder de Omgevingswet bestaat een exploitatieplan niet meer, maar de raming van deze inbrengwaardekostenpost dient (naast die van de sloopkosten en bodemsaneringskosten) door een onafhankelijk taxateur (zelfstandig) te worden uitgevoerd. Het klakkeloos, ongecontroleerd overnemen is niet acceptabel, waardoor alleen al hierom geconcludeerd moet worden dat de inbrengwaarderaming onzorgvuldig tot stand is gekomen. 16. Door Kendes Rentmeesters Veenendaal BV wordt geen aansprakelijkheid aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onvolledig of onjuist is. Hieruit volgt dat de taxateur de residuele waardering niet zelf als onafhankelijk taxateur heeft uitgevoerd, waarmee naar de mening van De Mispelaar de inbrengwaarderaming onzorgvuldig tot stand is gekomen. 17. In paragraaf 5.1.3 Bedrijfsruimtemarkt, onder lokaal is ingegaan op huurprijzen, koopsommen, opname en aanbod van bestaand vastgoed. De waardering is onder andere gebaseerd op de residuele grondwaarde van een te ontwikkelen bedrijventerrein.

Door niet in te gaan op de markt voor dergelijke gronden, is de raming onzorgvuldig tot stand gekomen. 18. In paragraaf 6.4 Waardering complexwaarde is opgenomen dat het, hoewel mogelijk, aanmerkelijk theoretisch is om alle kosten en opbrengsten die samenhangen met de kostenverhaalsopzet van het

17

gehele complex te ramen naar actueel prijspeil. Door het ontbreken van een onafhankelijke, onderbouwde en kritisch getoetste waarderingsopzet, is de raming van de complexwaarde onvoldoende transparant en niet geschikt om als grondslag te dienen voor de inbrengwaarde van de gronden in het kostenverhaalsgebied. 19. Volgens de Mispelaar moet per geval worden beoordeeld welke vergelijkingsmethode het meest passend is. De taxatie dient daartoe navolgbaar, transparant en goed onderbouwd te zijn. Daar is hier geen sprake van. De input van en de berekening zijn aangeleverd door Gloudemans. Opbrengsten zijn per m2 berekend ipv per kavel de grootste van de kadastrale en bruto oppervlakte te hanteren, als gevolg waarvan de opbrengsten te laag zijn geraamd. De eenheidsprijs van €405,29 kan niet gelden als eenheidsprijs, niet onderbouwd en te laag berekend. 20. Het taxatierapport is niet onafhankelijk tot stand gekomen en kan niet ten grondslag worden gelegd aan de kostenpost inbrengwaarde in het taxatierapport. Standpunt gemeente Ad. 1 Op grond van artikel 13.14 Omgevingswet wordt in het omgevingsplan per kostenverhaalsgebied (onder andere) een raming opgenomen van kosten en opbrengsten. Het omgevingsplan bevat deze raming in artikel 59.

Bij de motivering (Bijlage 22, Toelichting kostenverhaalsregels) zijn de kostenverhaalsregels toegelicht en is per kostensoort een raming gegeven van de geraamde kosten en eveneens per opbrengstensoort een raming van de opbrengsten. In Bijlage 22 bij de motivering is eveneens een toelichting opgenomen op deze ramingen en de gehanteerde parameters. Ten behoeve van de vaststelling van het omgevingsplan is een nadere detaillering opgesteld met betrekking tot de kosten van de te realiseren infrastructuur (kostensoort A8). Die worden als Bijlage 7 en 8 bij bijlage 22 (de toelichting op de kostenverhaalsregels) van de motivering toegevoegd. Zoals de toelichting vermeldt is de uitgifteprijs per vierkante meter door een externe opbrengstendeskundige marktconform geraamd. De betreffende raming is bijgevoegd als Bijlage 9 bij voornoemde toelichting. Hierbij merken wij nog op dat de toelichting niet bedoeld is om als onderbouwing te dienen van een residuele waardeberekening, maar om een onderbouwing te geven van op grond van de wet te verhalen kosten. Ad. 2 In de toelichting is wel degelijk sprake van een gespecificeerde opbrengst per vierkante meter bvo. Het omgevingsplan maakt een maximale ontwikkeling van 428.400 m2 bvo mogelijk en in de kostenverhaalsregels is gerekend met een uitgifteprijs per vierkante meter bvo.

18

Het opnemen van een inrichtingsplan in een omgevingsplan is niet verplicht. Het omgevingsplan maakt duidelijk welke functies aan welke locaties zijn toegedeeld en wat op de betreffende locaties de regels zijn. Niet valt in te zien dat ten behoeve van zelfrealisatie meer inzicht zou moeten worden gegeven dan in het omgevingsplan is gedaan. Het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig plan (VOSP) is door de gemeente en ASML gepubliceerd en was, hoewel niet bij de ontwerpstukken ter inzage gelegd, via de website van de gemeente eenvoudig te vinden. De regels worden gewijzigd door in artikel 28 niet naar het VOSP te verwijzen maar naar het Handboek openbare ruimte van de gemeente Eindhoven en het DOSP Landschapsplan dat als bijlage 4 bij de regels van het TAM-omgevingsplan is opgenomen. Ad. 3 De toedeling van kosten heeft overeenkomstig de regels van artikel 13.14 Omgevingswet plaatsgevonden, waarbij rekening is gehouden met de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. De ontwikkeling van BIC Noord met de ASML-Campus leidt tot een verkeersaantrekkende werking voor het gebied, dat nu nog hoofdzakelijk agrarisch in gebruik is. In het verkeersonderzoek is toegelicht dat in het gebied wordt uitgegaan van circa 20.000 ‘people-on-site’, waarbij inzichtelijk is gemaakt tot welke verkeersgeneratie dat leidt.

Aan de hand van het percentage van de verkeersaantallen op de nieuwe of te wijzigen infrastructuur dat gegenereerd wordt door de ontwikkeling van BIC Noord, is bepaald welk deel van de kosten van de te realiseren (bovenwijkse) infrastructuur redelijkerwijs moet worden toegerekend aan het kostenverhaalsgebied. De kosten van de te realiseren infrastructuur zijn geraamd middels een SSK-raming (Standaard Systematiek Kostenraming). De gedetailleerde raming is niet openbaar, gelet op de aanbestedingsprocedure(s) die eventueel moeten worden doorlopen voor het aanleggen van de betreffende infrastructuur. In Bijlage 7 bij de toelichting op bijlage 22 van de motivering is een samenvatting en nadere duiding van de bovenwijkse investeringen opgenomen. Ad. 4 In hoofdstuk 13 van de Omgevingsregeling zijn regels gesteld over het berekenen van plankosten. Op grond van artikel 13.3. Omgevingsregeling geldt dat onder plankosten ook kosten worden verstaan die voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit zijn gemaakt. Om die reden houdt de plankostenscan die als bijlage 6 bij bijlage 22 van de motivering is toegevoegd rekening houdend met een langere looptijd dan de exploitatieperiode van het project. In de vast te stellen

19

kostenverhaalsregels zal de looptijd van de exploitatie en de looptijd van de plankostenscan secuur ook blijven verschillen. Ad. 5 In het vast te stellen omgevingsplan wordt uitgegaan van een start exploitatie contante waarde datum van per 1 januari 2026, en worden alle kosten en opbrengsten naar deze datum teruggerekend. Ad. 6 De kosten- en opbrengstenstijgingen zijn geraamd aan de hand van een advies dat de gemeente daarover heeft ontvangen van een externe deskundige. Het advies is bijgevoegd als Bijlage 10 bij de toelichting op bijlage 22 van de motivering. Ad 7 De raming van de kosten is in opdracht van de gemeente marktconform en zorgvuldig aan de hand van een SSK-raming opgesteld. De gedetailleerde raming is niet openbaar, gelet op de aanbestedingsprocedure(s) die eventueel moeten worden doorlopen. Zoals hiervoor toegelicht is in Bijlage 7 bij de toelichting op bijlage 22 van de motivering een nadere onderbouwing opgenomen van de kosten voor de toegerekende bovenwijkse investeringen. Ook de andere kosten zijn geraamd, maar gelet op het detailniveau van de betreffende ramingen worden die thans niet openbaar gemaakt. Ad.

8 Deze bijdrage van ASML (93 miljoen euro exclusief btw) heeft betrekking op een pakket bestaande uit vier omvangrijke mobiliteitspakketten in de Brainportregio1: − De Brainportlijn (een snelle busverbinding tussen Veldhoven De Run en Best); − Multimodale Knoop Eindhoven (MMK): aanvullende middelen voor de ontwikkeling van een ondergronds busstation op de plek van het huidige busstation Neckerspoel; − Korte Termijn Maatregelenpakket-2 (KTM-2): Onder andere aanvullende mobiliteitshubs, fietsverbindingen, (hoogwaardig) openbaar vervoer-voorzieningen en werkgeversaanpak in de regio. Dit pakket moet nog worden vastgesteld door het Dagelijks Bestuur MRE, dat begin 2026 is voorzien; − Snelle busverbinding tussen Eindhoven centrum en Veldhoven De Run (HOV – 4): aanvullende middelen op de Brainportdeal.

1 Zie ook de brief van Metropoolregio Eindhoven d.d. 18 december 2025, vindbaar via

https://static.metropoolregioeindhoven.nl/assets/Bestanden/20251218-Volgende-stap-inrichtingfinanciering-Beethoven.pdf

20

Het betreft dus geen bijdrage aan infrastructurele investeringen die als (bovenwijkse) investeringen worden toegerekend aan het kostenverhaalsgebied. Daarnaast is de genoemde financiële bijdrage geen opbrengstensoort zoals bedoeld in de Omgevingswet. De financiële bijdrage is een bijdrage aan stadsbrede investeringen (met de grondslag van artikel 13.23 Ow en het programma bovenplanse investeringen van de gemeente Eindhoven), die de voorgenomen bouwactiviteiten in het kostenverhaalsgebied verschuldigd zijn. Ad. 9 Het aantal vierkante meters bvo betreft het maximaal binnen het kostenverhaalsgebied te realiseren vierkante meters bvo op grond van de regels van het omgevingsplan. De uitgifteprijs is zoals hiervoor toegelicht door een externe opbrengstendeskundige marktconform geraamd. De betreffende raming is bijgevoegd als Bijlage 9 bij de toelichting op bijlage 22 van de motivering. Ad. 10 De gemeente hanteert in het kostenverhaalsgebied slechts één uitgiftecategorie. Alle locaties waaraan de functie “Bedrijf” is toegedeeld hebben in het omgevingsplan ook vrijwel dezelfde gebruiksmogelijkheden. Daarom kan gerekend worden met één uitgifteprijs en één bedrag per gewogen eenheid (een vierkante meter bvo) voor het vaststellen van de kostenverhaalsbijdrage. Ad. 11 Op grond van artikel 13.24 Omgevingswet kunnen naast de plankosten ook andere financiële bijdragen worden verhaald.

Ten behoeve hiervan heeft het college van Eindhoven op 29 augustus 2023 besloten om het Programma van Bovenplanse Investeringen vast te stellen.2 Op grond van dit Programma geldt voor nieuw toegelaten functies in Eindhoven dat een bijdrage wordt verhaald van € 42,- /m2 bvo voor (onder andere) kantoren en € 11,- /m2 uitgeefbaar terrein voor bedrijfsterreinen. Omdat het TAMomgevingsplan BIC Noord - ASML en wegenstructuur geen onderscheid maakt tussen de functies “kantoren” en “bedrijfsterreinen”, maar wel beide functies mogelijk maakt, is een verdeling gemaakt tussen kantoren en bedrijfsterreinen. De bijdrage van € 9.755.537 is opgebouwd zoals toegelicht in onderstaande tabel. Deze tabel wordt n.a.v. de zienswijze opgenomen in lid 61.1 van de regels.

2 Gemeenteblad 2023, 567837.

21

Ad. 12/13. De stelling uit de zienswijze dat het taxatierapport onvolledig is omdat niet concreet is uitgewerkt welke functies, bebouwing en inrichting ter plaatse van de te waarderen gronden worden gerealiseerd, vindt geen steun in het wettelijke kader. Artikel 15.22 van de Omgevingswet bepaalt dat de inbrengwaarde gelijk is aan de werkelijke waarde van de gronden, hierbij geldt dat de werkelijke waarde ingevolge artikel 8.17 van het Omgevingsbesluit wordt berekend in de toestand voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Derhalve is het voor waardering van de werkelijke waarde niet relevant welke exacte functie, bebouwing of inrichting op die locatie mogelijk wordt gemaakt en welke kosten daarbij moeten worden gemaakt. De wet schrijft niet voor dat in het taxatierapport een uitgewerkt ontwikkelprogramma of een gedetailleerde invulling per kavel moet worden opgenomen. In het taxatierapport is de planologische context beschreven aan de hand van de mogelijkheden die volgen uit het TAM-omgevingsplan. De complexwaarde is primair bepaald op basis van een comparatieve waarderingsmethode, waarbij aansluiting is gezocht bij marktgegevens van gronden met een vergelijkbare planologische status en een vergelijkbaar type ontwikkeling.

Voor deze waarderingsmethode is een nadere uitwerking van de concrete toekomstige bebouwing niet vereist. De residuele benadering is aanvullend gebruikt, waarbij is aangesloten bij de globale ontwikkelopzet zoals die volgt uit de kostenverhaalsregels. Ad. 14 De zienswijze wijst op een verschil in vermelde opdrachtdata. Dit betreft een redactionele onvolkomenheid. De inhoudelijke uitgangspunten, waarderingsdatum en reikwijdte van de opdracht zijn hierdoor niet geraakt. Dit punt geeft geen aanleiding tot aanpassing van de waarderingsuitkomsten. Ad. 15 De stelling dat kostenposten zoals het vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten, sloopkosten en bodemsaneringskosten zelfstandig door de taxateur hadden moeten worden geraamd en dat het overnemen van deze posten uit de kostenverhaalsopzet zou leiden tot een onzorgvuldig tot stand gekomen inbrengwaarderaming, vindt geen steun in de Omgevingswet en het Omgevingsbesluit.

22

In de systematiek van het publiekrechtelijk kostenverhaal onder de Omgevingswet wordt onderscheid gemaakt tussen de vaststelling van de waarde van gronden en het ramen van kosten die samenhangen met de uitvoering van een gebiedsontwikkeling. In bijlage IV van het Omgevingsbesluit zijn de kostensoorten opgenomen die voor kostenverhaal in aanmerking kunnen komen, waaronder kosten voor het vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten, sloopkosten en bodemsaneringskosten. De regelgeving schrijft echter niet voor dat deze kosten door een taxateur dienen te worden geraamd. De wet spreekt in dit verband over een deskundige raming, zonder deze deskundigheid te koppelen aan de taxateur. De aard van de betreffende kostenposten brengt met zich dat hiervoor verschillende vormen van specialistische deskundigheid vereist zijn. Het ramen van sloopkosten en bodemsaneringskosten vergt technische en milieukundige expertise, terwijl het vaststellen van marktwaarde en inbrengwaarde behoort tot de deskundigheid van de taxateur. Van een zorgvuldig handelend taxateur mag worden verwacht dat hij de grenzen van zijn eigen kennis en kunde onderkent en waar het gaat om kostenramingen van technische aard, aansluit bij ramingen van ter zake deskundigen. Dit is in lijn met professionele standaarden en met de zorgvuldigheid die de Omgevingswet beoogt.

De verkregen stukken zijn door de taxateur globaal beoordeeld en als niet onaannemelijk bevonden. Dat de taxateur deze kosten niet zelfstandig heeft geraamd, kan derhalve niet worden aangemerkt als onzorgvuldig handelen. Integendeel, het aansluiten bij ramingen van ter zake deskundigen past bij een juiste rolopvatting en bij de systematiek van de Omgevingswet en het NRVT, waarin waardering en kostenverhaal onderscheiden verantwoordelijkheden zijn. Ten slotte wordt opgemerkt dat waar in het taxatierapport is gesproken over een exploitatieopzet, hiermee wordt gedoeld op de kostenverhaalsopzet zoals deze onder de Omgevingswet wordt gehanteerd en niet op een exploitatieplan in de zin van de voormalige Wet ruimtelijke ordening. Ad. 16 De indiener van de zienswijze leidt uit paragraaf 2.9 Informatievoorziening af dat de residuele grondwaardeberekening niet door de taxateur zelf is uitgevoerd en dat de inbrengwaarderaming daardoor onzorgvuldig tot stand zou zijn gekomen. Wij delen deze conclusie niet, de inbrengwaarderaming is in samenhang met de verkregen grondwaarde berekening opgesteld.

23

In paragraaf 2.9 is uitsluitend de ontvangst van de residuele grondwaardeberekening vermeld en is toegelicht dat deze door opdrachtgever is aangeleverd als broninformatie. De inhoudelijke beoordeling en verwerking van deze berekening heeft plaatsgevonden in paragraaf 6.4.2. Daar is uiteengezet op welke wijze de residuele waarderingsmethode, in aansluiting op de kostenverhaalsregels van het TAM-omgevingsplan, als aanvullende waarderingsbenadering is toegepast. De residuele berekening is aangeleverd op basis van de kostenverhaalsopzet, versie 1323.365-RWc2, waarbij op verzoek van taxateur is uitgegaan van een commerciële disconteringsvoet. De taxateur heeft deze berekening beoordeeld op interne consistentie, samenhang tussen opbrengsten en kosten en de aannemelijkheid van de gehanteerde uitgangspunten binnen de planologische en financiële kaders van het omgevingsplan. Dat deze consistentietoets niet expliciet als zodanig is benoemd, wordt onderkend, echter doet dit niet af aan het feit dat deze toets wel is uitgevoerd en onderdeel heeft gevormd van de professionele oordeelsvorming. De residuele methode is toegepast als tweede waarderingsbenadering naast de primair gehanteerde comparatieve methode.

Conform de systematiek van de Omgevingswet is de complexwaarde vastgesteld op basis van een zelfstandige waarderingsopvatting van de taxateur, waarbij de comparatieve benadering leidend is geweest en de residuele berekening een ondersteunende en toetsende rol heeft vervuld. De aangeleverde berekening is derhalve niet één-op-één overgenomen. De passage over aansprakelijkheid voor door derden aangeleverde informatie ziet uitsluitend op de herkomst van brongegevens en laat onverlet dat de taxateur verantwoordelijk is voor het uiteindelijke waardeoordeel van de inbrengwaarde. Gelet op het voorgaande kan niet worden geconcludeerd dat de inbrengwaarderaming onzorgvuldig tot stand is gekomen. De taxatie sluit aan bij de systematiek van de Omgevingswet, waarbij waardering en kostenverhaal worden onderscheiden en de taxateur op basis van meerdere benaderingen een zelfstandig en onafhankelijk oordeel heeft gevormd. Ad. 17 Gesteld wordt dat onvoldoende is ingegaan op de markt voor te ontwikkelen bedrijventerreingronden. De complexwaarde is echter juist primair bepaald aan de hand van marktvergelijkingen van ruwe bouwgrond. Voor deze benadering is een analyse van gerealiseerde huurprijzen en koopsommen van bestaand vastgoed niet bepalend. De residuele methode is aanvullend gebruikt en niet normerend geweest voor het bepalen

24

van de waarde. Gesteld wordt dat de raming onzorgvuldig tot stand is gekomen omdat in paragraaf 5.1.3 is ingegaan op de markt voor bestaand bedrijfsruimtevastgoed en niet op de markt voor te ontwikkelen bedrijventerreingronden. Deze redenering miskent de opzet en systematiek van het rapport. Paragraaf 5.1.3 heeft tot doel het schetsen van de algemene marktomstandigheden binnen de bedrijfsruimtemarkt en ziet op huurprijzen, koopsommen, opname en aanbod van bestaand vastgoed. Deze paragraaf vormt geen zelfstandige grondslag voor de waardebepaling van de gronden en heeft meegewogen in de beoordeling van de ontwikkelgronden. De markt voor te ontwikkelen bedrijventerreingronden is betrokken bij de waardering via de comparatieve methode, waarbij aansluiting is gezocht bij marktgegevens van ruwe bouwgrond met een vergelijkbare planologische status en een vergelijkbaar type ontwikkeling. Deze benadering vormt het primaire uitgangspunt voor de vaststelling van de complexwaarde. Ad. 18 en 19 Toepassing jurisprudentie residuele methode De zienswijze betoogt dat de in paragraaf 6.4 aangehaalde jurisprudentie over de terughoudende toepassing van de residuele waardemethode niet langer relevant zou zijn, omdat deze uitspraken dateren van vóór de invoering van het huidige stelsel van publiekrechtelijk kostenverhaal. Deze opvatting wordt niet gevolgd.

De in de jurisprudentie benoemde terughoudendheid ziet niet op het ontbreken van een publiekrechtelijk instrument voor kostenverhaal, maar op het waardering technische karakter van de residuele methode zelf. De residuele methode is in hoge mate afhankelijk van ramingen en aannames ten aanzien van opbrengsten, kosten, fasering en discontering, waarbij beperkte wijzigingen in afzonderlijke parameters tot substantiële verschillen in de uitkomst kunnen leiden. Deze gevoeligheid en de daarmee samenhangende onzekerheden zijn ook onder het huidige stelsel van de Omgevingswet onverkort aanwezig. De aangehaalde jurisprudentie blijft in zoverre relevant als waarderingsinhoudelijk uitgangspunt. Onafhankelijke toetsing van ramingen De zienswijze stelt dat onvoldoende sprake zou zijn van een onafhankelijke toets op de ramingen die ten grondslag liggen aan de kostenverhaalsopzet. In het taxatierapport is juist om die reden gekozen voor de comparatieve waarderingsmethode als primair uitgangspunt voor de bepaling van de complexwaarde. De residuele benadering is aanvullend toegepast als tweede waarderingsbenadering, waarbij de uitkomst van de comparatieve methode uiteindelijk leidend is geweest voor de waarde vaststelling.

25

Daarmee is voorkomen dat de complexwaarde uitsluitend wordt bepaald door planeconomische ramingen. Als overigens door De Mispelaar niet weersproken, bevat de residuele waarde in aanzienlijke mate theoretische aspecten. Dat is kenmerkend voor de methodiek en niet voor degene die deze methode toepast. Overigens is de opbrengstenraming door een deskundige geraamd Toepassing waarderingsmethoden De zienswijze verwijst naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 1 juni 2011 (zaaknummers 200905555/1/R1 en 200906452/1/R1), waarin is overwogen dat de vergelijkingsmethode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode is voor het bepalen van de waarde en dat deze methode ook kan worden toegepast bij het bepalen van inbrengwaarden. Uit deze uitspraak volgt dat toepassing van de comparatieve methode toelaatbaar is. De uitspraak sluit toepassing van de residuele of top-down methode niet uit. Dat neemt echter niet weg dat de residuele waarderingsmethode en daarmee samenhangende top-down benaderingen, in hoge mate afhankelijk zijn van ramingen en uitgangspunten ten aanzien van toekomstige opbrengsten, kosten, fasering en planning. De residuele waardemethode kent een grote gevoeligheid voor – ook – kleine wijzigingen in afzonderlijke parameters, die daarbij kunnen leiden tot aanzienlijke verschillen in de uitkomst.