Bijlage 1 - Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2025
Tekst van het document
VDMA Saldo Boekwaarde incl. winstneming
Het verwachte resultaat is ten opzichte van het vorige MPG licht gedaald. Deze verslechtering is vooral te wijten aan toegenomen apparaatskosten en beheerkosten als gevolg van vertraging en heroverwegingen. Tegelijkertijd zorgen een verhoging van de grondopbrengst door verrekening van het meerprogramma en de verkregen WBI subsidie, waarvoor een voorstel in de maak is om deze in te zetten voor een verdere verlaging van de grondprijs, voor een deels compenserend effect.
MPG 2024
MPG 2025
-9.696.205
-9.961.282
-3.714.009 16.172.303 -61.863 2.700.227
-4.021.392 16.410.667 -46.508 2.381.485
Winstneming 2024
498.593
544.397
45.804
3.198.820
2.925.882
Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming
Totale winstneming Totaal resultaat
VDMA
Financiële impact
Programma Gerealiseerd
Woningen Kantoren Overige Commerciële Dienstverlening
verwacht
-
714 22.851 8.191
Maatschappelijke effecten Duurzaamheid Nul-op-de-meter: alle gebouwen zijn energieneutraal met een primair energiegebruik van 0 kWh/m2 jr; Gasloos: de warmtevoorzieningen in het hele gebied zijn aardgasvrij;
34 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
Bij de bouw wordt een significante co2-reductie behaald door gebruik van circulair bouwmateriaal; Bewoners en bezoekers worden actief gestimuleerd en gefaciliteerd bij energiereductie.
VDMA | Being Development, met OMA i.s.m. Delva
Innovatie Op uiteenlopende manieren wordt hernieuwbare elektriciteit opgewekt en opgeslagen; De circulaire omloop The Loop geeft prachtig zicht op de dynamische gevels op de hoogbouw van gebouw B en C, die PV-ready worden gerealiseerd; Op de groene daken van de laagbouw van Gebouw E liggen clusters zonnepanelen; VDL wordt ingezet voor Nezzt-modules bij de realisatie van gebouw A en D; Inzet van deelauto’s.
Inclusiviteit Iedereen moet zich thuis voelen op het nieuwe VDMA-terrein. Uitgangspunt voor VDMA is het creëren van een inclusief, duurzaam en verrassend gebied, een plek om nieuwe dingen te ontdekken en waar creativiteit ruimte vindt; Werk- en woonruimten geïnspireerd op shared-concepten; Minimaal 20% van de appartementen in de sociale sector en innovatieve woonconcepten. Economie Werkgelegenheid in relatie tot de omvangrijke gebiedsontwikkeling VDMA.
Gebiedsgericht Gebiedsgericht Duurzaamheid Duurzaamheid Duurzaamheid
Innovatie
Economie
Economie Inclusiviteit
Inclusiviteit Innovatie Innovatie Economie
Inclusiviteit
2025 - Gemeente Eindhoven | 35
5.5 strijp-s Projectomschrijving
Verwachtingen voor de toekomst
Strijp-S, een binnenstedelijke herontwikkelings locatie in de Westcorridor, is in volle ontwikkeling, gericht op het creëren van een uniek hoogstedelijk woon- en werkgebied met ruim 4.000 woningen en diverse commerciële en kantoorruimtes.
Na de oplevering van Lighthouse, naar verwachting medio 2025, zijn fase 1 en 3 gereed. Begin 2025 is gestart met de sloop van de Oostvleugel van het Microlab om bouwblokken A te realiseren, en we verwachten dat in 2025 ook de bouw van de bouwblokken A en D van start gaat. In fase 2 werken we verder aan de ontwikkeling van enkele gebouwen, waaronder Trudo, Matchbox op Bouwveld K en Tribune op Bouwveld I.
Wijzigingen in 2024 In 2024 is het bestemmingsplan voor de laatste fase (IV) van Strijp S vastgesteld door de gemeenteraad en per mei onherroepelijk verklaard. De opstalontwikkelingsfase is in volle gang en de woontoren Nico op Bouwveld N (Lighthouse) is in aanbouw. Daarnaast is gestart met het bouwrijp maken van Bouwveld D en het aanpassen van het kruispunt Glaslaan.
Strijp-S Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming
Financiële impact Het financiële resultaat van het Strijp-S-project is ongewijzigd gebleven met een netto contante waarde van € 0, zoals overeengekomen in de s amenwerkingsovereenkomst, waarbij PSB de gronden tegen boekwaarde afneemt.
MPG 2024
MPG 2025
-19.720.865
-15.763.243
-26.144.829 48.378.708 -2.513.015 -
-22.240.168 39.219.336 -1.215.925 -
Totale winstneming
-
-
Totaal resultaat
-
-
Strijp-s
Programma Gerealiseerd
Woningen Kantoren Winkels Overige Commerciële Dienstverlening
36 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
Winstneming 2024
verwacht
1.929 21.000 1.295 9.560
2.051 13.000 9.500
Maatschappelijke effecten Duurzaamheid Veel gebouwen worden niet gesloopt, maar getransformeerd; Mobility-S zorgt voor onder andere gebruik van deelauto’s. Innovatie Slimme verlichting Light-S: het uitproberen van detectiedata, lichtkleuring en lichtbegeleiding, parkeerterreinen zijn uitgevoerd met sensoren voor rinkelend glas; Grondwaterverontreiniging: sanering combineren met energievoorziening.
Inclusiviteit Community building: werken met een concept per gebouw trekt gebruikers die elkaar versterken. Economie Strijp-S is het 2e hoogstedelijk centrum met een sterk creatief design fundament.
Gebiedsgericht Gebiedsgericht Duurzaamheid Duurzaamheid
Innovatie
Duurzaamheid
Economie
Economie Inclusiviteit
Inclusiviteit Innovatie
Inclusiviteit
Innovatie
Economie
2025 - Gemeente Eindhoven | 37
5.6 emmasingelkwadrant Projectomschrijving
Verwachtingen voor de toekomst
Het Emmasingelkwadrant richt zich op de ontwikkeling van een omvangrijk woonprogramma, gecombineerd met kantoorruimte en diverse overige voorzieningen. De locatie ligt in de Westcorridor, nabij de Ring en station Strijp-S, en vormt een veelzijdige mix van wonen en werken die bijdraagt aan een vernieuwd stedelijk woongebied in indhoven. E
In 2025 verwachten we de start bouw van Breevast op bouwveld A (circa 100 woningen) en bouwveld B (circa 370 woningen), de oplevering van Victoriapark fase 1 en de start van de planontwikkeling van bouwveld C.
Wijzigingen in 2024 In 2024 is de bouw gestart van zowel de TAC-ontwikkeling (ongeveer 250 woningen) als de Victoriatoren (circa 370 woningen). Ook is het bestemmingsplan ‘Vonderpark Kwartier’ (bouwveld B en een deel van bouwveld A, samen circa 570 woningen) vastgesteld. Daarnaast zijn de verplaatsing van het supportershome De Aftrap afgerond en de eerste werkzaamheden aan Victoriapark fase 1 gestart. Het Definitief Ontwerp (DO) voor de inrichting van de openbare ruimte is eveneens vastgesteld.
emmasingelkwadrant Saldo Boekwaarde incl. winstneming
De extra inspanningen, zoals heronderhandeling met ontwikkelaars en de ontwikkeling van het park, leiden tot hogere kosten, waarvan een deel kan worden verhaald op de ontwikkelende partijen. Het eindresultaat blijft positief, maar is verslechterd ten opzichte van eerdere ramingen. Dit wordt vooral veroorzaakt door hogere voorbereidingskosten, stijgende kosten voor civiele werken en inflatie, terwijl de beschikbare subsidies een deel van deze stijging compenseren.
MPG 2024
Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming
Totale winstneming Totaal resultaat
emmasingelkwadrant
Financiële impact
MPG 2025
-4.785.055
1.905.665
-7.098.573 19.027.658 440.151 7.584.180 20483,82 7.604.664
-7.880.639 9.774.252 329.996 4.129.274
Winstneming 2024
1.156.724
1.136.240
5.285.998
Programma Gerealiseerd
Woningen Overige Commerciële Dienstverlening
38 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
verwacht
-
1.484 5.959
TAC-gebouw | KCAP en studio Boetzkes
Maatschappelijke effecten Inclusiviteit Toevoegen van een mix van huur- en koopwoningen in diverse prijsklassen, waaronder 30% sociaal, 50% middensegment met langjarige borging. Duurzaamheid Aardgasloos, gebruik van duurzame energiebronnen, herbruikbare bouwmaterialen, adaptief bouwen; Klimaatadaptief in kader van realiseren van waterbergingscapaciteit en hittestress preventie, ontharden en vergroenen;
Implementatie van Mobility as a Service (MaaS) diensten; CO2-reductie; Vergroening door toevoeging van minimaal 4-8 m2 groen per woning; Realisatie van het Victoriapark van circa 2 hectare wat zorgt voor vergroening en ontspanning. Innovatie In het kader van ‘living lab: Implementatie van nieuwe concepten (waaronder slim licht, MaaS, nature based solutions etc).
Gebiedsgericht Gebiedsgericht Duurzaamheid Duurzaamheid Innovatie
Economie
Economie Inclusiviteit Duurzaamheid
Inclusiviteit Innovatie
Inclusiviteit
Innovatie
Economie
2025 - Gemeente Eindhoven | 39
5.7 deken van somerenstraat Projectomschrijving
Financiële impact
De Deken Van Somerenstraat ontwikkelt zich tot een duurzame wijk met nieuwe en herontwikkelde gebouwen, gekenmerkt door groene daken. Het programma omvat 237 woningen en commerciële ruimtes, met een grondoverdracht in 2022.
Het project laat een positief resultaat zien, waarbij eerder een deel van de winst is uitgenomen. Wel is er sprake van extra apparaatskosten als gevolg van de intensieve afstemming met de ontwikkelaar over de openbare ruimte, wat het uiteindelijke resultaat enigszins heeft verslechterd.
Wijzigingen in 2024 In 2024 zijn de bouwwerkzaamheden gestart. Er is veel afstemming geweest over de herinrichting van de openbare ruimte.
Verwachtingen voor de toekomst De oplevering en overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente wordt voorzien in de loop van 2026. Daarna wordt het project afgesloten.
deken van somerenstraat Saldo Boekwaarde incl. winstneming
MPG 2024
Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming
Totale winstneming Totaal resultaat
deken van somerenstraat
MPG 2025
303.096
110.326
-174.963 150.000 11.897 290.029 5.287.676 5.866.788
-90.159 150.000 3.149 173.316
Winstneming 2024
5.330.578
42.902
5.577.705
Programma Gerealiseerd
Woningen Overige Commerciële Dienstverlening
40 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
verwacht
-
237 1.700
Nieuw Bergen | MVRDV
Maatschappelijke effecten Duurzaamheid
Inclusiviteit
Toepassing groene daken en gezamenlijke energievoorziening (zon / bodem); Nagenoeg energie neutrale woningen; Waterbuffering voor de bomen op het dak van de parkeergarage.
(Sociale) huurwoningen en koopwoningen in diverse prijsklassen.
Innovatie Bij de hoogbouw is uitgegaan van de menselijke maat, door de unieke schuine daken.
Gebiedsgericht Nauwe betrokkenheid van de Regiegroep Nieuw Bergen (met vertegenwoordigers van de omliggende VVE’s) vanaf het begin van de tender, tot aan de uitwerking van het plan.
Gebiedsgericht Gebiedsgericht
Gebiedsgericht
Innovatie
Duurzaamheid Duurzaamheid Economie
Economie Inclusiviteit Inclusiviteit
Inclusiviteit Innovatie Innovatie
Duurzaamheid
2025 - Gemeente Eindhoven | 41
5.8 GDC noord Projectomschrijving Het project GDC Noord betreft de ontwikkeling van een bedrijventerrein specifiek gericht op grootschalige logistiek in Eindhoven. Dit project kenmerkt zich door een samenwerkingsverband tussen de gemeente Eindhoven en verschillende ontwikkelaars, met De Mispelaar als voornaamste partij. Het project omvat het aanleggen van voorzieningen voor openbaar nut en een afdracht van exploitatiebijdragen per uitgegeven kavel door de ontwikkelaars aan de gemeente. In de afgelopen jaren zijn de belangrijke plannen zoals het bestemmingsplan, exploitatieplan en beeldkwaliteitsplan ontwikkeld en doorlopen ze de nodige goedkeuringsprocedures.
er minnelijke gesprekken plaats met diverse grondeigenaren.
Verwachtingen voor de toekomst De uitkomst van de beroepsprocedure bij de Raad van State bepaalt de verdere voortgang. De realisatie hangt mede af van de afronding van de onderhandelingen met de grondeigenaren en de definitieve planstatus.
Financiële impact Het verwachte resultaat is fors toegenomen ten opzichte van de vorige raming. De belangrijkste oorzaak hiervan is de stijging van de uitgifteprijs van de grond, waardoor de potentieel te behalen opbrengsten hoger uitvallen.
Wijzigingen in 2024 In 2024 is het bestemmingsplan in werking getreden (maar nog niet onherroepelijk) en zijn de eerste grondaankopen gestart. Daarnaast vinden
gdc noord Saldo Boekwaarde incl. winstneming
MPG 2024
Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming
Totale winstneming Totaal resultaat
gdc noord
MPG 2025
3.626.064
1.161.037
-12.247.159 13.421.397 19.048 4.819.350 4.819.350
-11.639.022 18.628.780 225.910 8.376.705 8.376.705
Programma Gerealiseerd
Bedrijfsterreinen Openbare ruimte
42 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
Winstneming 2024 -
verwacht
431.400 -
52.540 75.000
Maatschappelijke effecten Economie Door de vestiging van een grootschalig logistiek bedrijf wordt er extra werkgelegenheid in de regio gecreëerd.
Gebiedsgericht Door deze ontwikkeling wordt de gebieds ontwikkeling afgerond.
Innovatie Duurzaamheid
Gezamenlijke energievoorziening.
Gezamenlijke energievoorziening (zon, aarde, wind); Aandacht voor natuurontwikkeling.
Gebiedsgericht Gebiedsgericht
Innovatie
Duurzaamheid Duurzaamheid
Gebiedsgericht
Economie
Economie Inclusiviteit
Inclusiviteit Innovatie Economie Duurzaamheid
Innovatie
2025 - Gemeente Eindhoven | 43
5.9 Brainport Industries Campus cluster 2 Projectomschrijving
Verwachtingen voor de toekomst
Brainport Industries Campus (BIC) is een initiatief dat toekomstbestendige huisvesting biedt aan de high-tech maakindustrie. De eerste fase van het project, BIC Cluster 1, is nagenoeg voltooid met een hoge bezettingsgraad. Voor de verdere ontwikkeling van de campus is een campusontwikkelingsorganisatie (COO) opgezet. Met de ontwikkelende partij zijn overeenkomsten gesloten en de gemeente Eindhoven heeft een faciliterende en kostenverhalende rol binnen dit proces.
Het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP) wordt afgerond en de initiatiefnemer bereidt de omgevingsvergunningaanvraag voor alle fases tegelijkertijd voor.
Financiële impact De grondexploitatie laat een positief resultaat zien, maar is licht verslechterd door een ontwerpwijziging waardoor de gemeente minder grond verkoopt.
Wijzigingen in 2024 Het bestemmingsplan voor BIC cluster 2 is onherroepelijk geworden. Daarnaast is Addendum II ondertekend, waarmee de grondafspraken rond de voormalige Philipsgronden zijn vastgelegd.
Brainport Industries Campus cluster 2 Saldo Boekwaarde incl. winstneming
MPG 2024
MPG 2025
-10.054.632
-9.243.417
-3.004.477 21.089.648 -369.153 7.661.386 7.661.386
-3.235.839 20.094.995 -204.819 7.410.921 7.410.921
Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming
Totale winstneming Totaal resultaat
Brainport Industries Campus cluster 2 Programma Gerealiseerd Bedrijfsterreinen
Winstneming 2024
verwacht
-
171.729
Maatschappelijke effecten Economie Door het creëren van een nieuwe campus speciaal voor het ecosysteem van de high tech maakindustrie, ontstaat er een belangrijke extra schakel in het totale Brainport ecosysteem, en wordt de economie in de regio en de Mainportstatus verder versterkt. De campusontwikkelingsorganisatie (COO) draagt door middel van sturing op het concept hiertoe bij.
44 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
Duurzaamheid Slim clusteren van gebouwen, waardoor de bebouwde oppervlakte kleiner wordt, er meer ruimte over blijft voor groen en natuur; Meerdere bedrijven vestigen zich onder één dak, wat ervoor zorgt dat extra vervoers bewegingen, verpakking- en schoonmaak kosten geminimaliseerd worden; Energie neutrale gebouwen;
Duidelijke menging van functies: harde ontwikkeling in een landschap met een hoog ”groen” karakter.
Innovatie Innovatie in de sector ontstaat door de clustering van bedrijven en doordat wordt de High Tech Systemen en Materialen (HTSM) wordt gefaciliteerd via middelen uit BOM, waardoor deze competitief blijft op wereldniveau; Er wordt ook nagedacht over innovaties in de gebiedsontwikkeling, bijvoorbeeld geluid absorptie Eindhoven Airport.
Gebiedsgericht Gebiedsgericht Innovatie
Duurzaamheid Duurzaamheid Economie
Economie Inclusiviteit Duurzaamheid
Inclusiviteit Innovatie
Economie
Innovatie
2025 - Gemeente Eindhoven | 45
5.10 stationsgebied Projectomschrijving Het Stationsgebied is een ambitieuze herontwikkeling in de directe nabijheid van het station in Eindhoven, waarbij woningen, kantoren en diverse voorzieningen tot stand worden gebracht. Het project is opgedeeld in verschillende deelgebieden, waaronder de VVV-locatie, bekend als District E, en Lichthoven, waar ontwikkelingen rond het Studenthotel/Social Hub plaatsvinden.
Stationsgebied Saldo Boekwaarde incl. winstneming
In 2024 is het voorlopig ontwerp voor het stations plein en de stationsweg vastgesteld, wat een belangrijke stap vormt in de verdere inrichting van het gebied. De herinrichting en bouw activiteiten in het Stationsgebied Zuid vragen om extra inzet en capaciteit, vooral op het gebied van rojectmanagement, omgevingsmanagement, p techniek en contracten. Dit leidt tot hogere apparaatskosten dan oorspronkelijk begroot, waardoor het financieel resultaat afneemt. Desondanks wordt deze investering noodzakelijk geacht gezien de parallelle projecten, de complexe centrumlocatie en de intensieve samenwerkingsopgaven.
MPG 2024
MPG 2025
-1.856.363
15.761.011
-31.790.536 41.175.551 968.312 8.496.965
-35.420.669 20.844.837 585.608 1.770.788
Winstneming 2024
2.586.720
1.228.428
-1.358.292
Totaal resultaat
11.083.685
2.999.215
Stationsgebied
Programma Gerealiseerd
Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming
Totale winstneming
Woningen Kantoren Winkels Overige Commerciële Dienstverlening Openbare ruimte
verwacht
14.500 -
1.028 53.679 1.015 12.827 5.000
Maatschappelijke effecten Duurzaamheid Betrokken partijen worden uitgedaagd om duurzame gebouwen te realiseren, verder gaand dan bouwbesluit; Klimaatadaptief in het kader van realiseren van waterbergingscapaciteit en hittestresspreventie en vergroenen;
46 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
Partijen worden gestimuleerd en gefaciliteerd om tot maatregelen te komen die bijdragen in eigen (of alternatieve) energievoorziening.
Innovatie SMART city oplossingen voor ontwerp openbare ruimte en gebouwen; SMART Mobility waardoor minder parkeren, gebruik van deelauto’s. Inclusiviteit Toevoegen van een mix van huur- en koopwoningen in diverse prijsklassen; Toegankelijke openbare ruimte en pleinen met functiemenging.
Economie Ontwikkeling hoogwaardig plint met volop mogelijkheden voor (kennis)instellingen en bedrijven uit de regio voor product exposure (District E); Brainportallure en techniek, design en kennis gelden als basis voor de uitstraling en programmering van het project District E; Het woon-/werkverkeer op de fiets wordt gestimuleerd. Dit draagt weer bij aan de Brainportambities.
Gebiedsgericht Gebiedsgericht Duurzaamheid Duurzaamheid Duurzaamheid Innovatie
Economie
Economie Inclusiviteit
Inclusiviteit Innovatie
Economie
Inclusiviteit
Innovatie
2025 - Gemeente Eindhoven | 47
5.10.1 District E
5.10.2 Lichthoven
Projectomschrijving
Projectomschrijving Lichthoven
District E is een centraal onderdeel van het Stationsgebied, gesitueerd ten zuiden van het station in Eindhoven, waar een levendige mix van woningen, kantoren en voorzieningen wordt gecreëerd. Na de onherroepelijke vaststelling van het bestemmingsplan in januari 2023, werkt de Ontwikkelcombinatie aan de verdere planuit werking.
Lichthoven omvat de bouw van 417 appartementen, ongeveer 44.100 m2 kantoorruimte en 14.500 m2 voor het Student Hotel. Het gebied krijgt na voltooiing een groen, autovrij binnenterrein, verzorgd door de ontwikkelaars maar toegankelijk voor publiek. Ook de herinrichting van de nabije Stationsweg staat op de planning, met als doel de Gender beek weer zichtbaar te maken.
Wijzigingen in 2024
Wijzigingen in 2024
In 2024 is de ontwikkeling van District E verder gevorderd ondanks aanhoudende economische onzekerheden en langdurige procedures. Aanvullende afspraken zijn vastgelegd in een allonge, waarbij reeds betaalde reserveringsrente is omgezet in een aanbetaling op de grondprijs. Tegelijkertijd zijn in 2024 de eerste tussenresultaten van de MIRT-verkenning bekend geworden.
In 2024 is de bouw van de woongebouwen in Lichthoven fase 1 (plandeel C en D) gestart, nadat het bestemmingsplan onherroepelijk was geworden. De anterieure overeenkomst voor plandeel A (kantoorfunctie) is eerder gesloten, maar de start van de bouw staat laat nog op zich wachten.
Verwachtingen voor de toekomst Voor de toekomst wordt verwacht dat in 2025 een aanvang wordt gemaakt met het bouwrijp maken van het terrein. De uitkomst van de MIRT-verkenning, in het bijzonder de Spoorknoop Eindhoven, zal bepalend zijn voor de verdere planning.
48 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
Verwachtingen voor de toekomst In de komende jaren worden de woongebouwen in fase 1 verder afgerond en staat de bouwstart van het kantoorgebouw in plandeel A gepland. De ontwikkeling van fase 2 (Edge), die in 2024 is gestart, zal naar verwachting binnen twee tot drie jaar worden voltooid. Zodra de bebouwing gereed is, wordt de omliggende openbare ruimte definitief ingericht, waarbij de gemeente de Stationsweg opnieuw inricht en de Gender weer zichtbaar maakt.
2025 - Gemeente Eindhoven | 49
50 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen