Bijlage 1 - Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2025
Tekst van het document
Meerjaren rognose grond P exploitaties en private ntwikkelingen o 2025
2025 - Gemeente Eindhoven | 1
inhoudsopgave Samenvatting
3
1. Algemeen
4
2. Ontwikkelingen
6
3. Programmering
10
4. Financiën
14
5. Projecten 5.1 Tongelrese Akkers 5.2 Meerhoven 5.3 Blixembosch Noordoost 5.4 VDMA 5.5 Strijp S 5.6 Emmasingelkwadrant 5.7 Deken van Somerenstraat 5.8 GDC Noord 5.9 Brainport Industries Campus-cluter 2 5.10 Stationsgebied
21 22 26 32 34 36 38 40 42 44 46
2 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
Samenvatting Bouwkranen en kansen Eindhoven heeft in het afgelopen jaar extra maatregelen getroffen om vastgelopen bouwprojecten weer op gang te krijgen, wat onder meer heeft geleid tot een golf van bouwkranen op binnenstedelijke locaties. Dit sluit aan op de stevige ambitie om te voorzien in de grote vraag naar woningen, passend bij de groeiende regio. Tegelijkertijd blijft er veel aandacht voor kwaliteit en betaalbaarheid, onder andere door intensieve samenwerking met marktpartijen en woning corporaties.
Belangrijkste ontwikkelingen en uitdagingen De gemeente Eindhoven werkt intensief samen met ontwikkelaars, woningcorporaties en netbeheerders om knelpunten als langdurige vergunningprocedures en netcongestie op te lossen. Waar nodig biedt de gemeente ondersteuning aan projecten die dreigen stil te vallen, terwijl de eigen financiële verantwoordelijkheid en het beheersen van risico’s voorop blijven staan. In 2024 zijn ovendien nieuwe gebiedsontwikkelingen b formeel gestart: de eerste projecten in gebiedsontwikkeling Fellenoord en Stadshart Woensel zijn vastgesteld. Hiermee is het financiële kader
gezet en kunnen deze gebieden transformeren tot levendige stadsdelen met woningen, groen en voorzieningen, waardoor Eindhoven de basis legt voor verdere stedelijke groei en leefbare wijken.
Financiële resultaten en v ooruitblik Ondanks kostenstijgingen en vertragingen is de totale projectenportefeuille vooralsnog financieel solide. Wel neemt de druk toe, doordat hogere apparaatskosten, inflatie en toenemende complexiteit extra investeringen vereisen. Daarnaast zorgen grote ambities ervoor dat de realisatiekracht van de gemeentelijke organisatie onder druk komt te staan. Tegelijkertijd werpt de indexering van grondprijzen op sommige locaties vruchten af, en creëren publieke en private subsidies kansen voor meer betaalbare woningen. Zo behoudt Eindhoven de regie en zet ze stappen om haar ambitie van een veerkrachtige, innovatieve en inclusieve stad waar te maken.
2025 - Gemeente Eindhoven | 3
1.
Algemeen
1.1 Inleiding Voor u ligt de Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2025. Dit document biedt niet alleen een financieel totaaloverzicht, maar zoomt ook in op de omvangrijke projecten die bijdragen aan de waardeontwikkeling van Eindhoven. Alle grondexploitaties en private ontwikkelingen zijn in deze prognose als één portefeuille samengebracht, zodat u een integraal beeld krijgt van zowel de individuele projecten als de gezamenlijke financiële resultaten. We onderscheiden hierbij twee hoofdcategorieën grondexploitaties: projecten waarbij de gemeente zelf grond inbrengt en projecten waarin de gemeente een faciliterende rol vervult voor externe initiatiefnemers. In beide gevallen worden kosten en opbrengsten over een langere periode ingeschat en jaarlijks herijkt. Deze regelmatige herijking is noodzakelijk door de invloed van veranderende parameters zoals bouwkosten en rentepercentages en externe factoren zoals schommelingen in de vraag naar woningen of v ertragingen door marktomstandigheden. In dit verslag wordt beschreven hoe de veranderende parameters en ontwikkelingen doorwerken in de gehele portefeuille. Daarnaast gaan we in op de financiële gevolgen, waaronder de actuele prognoses voor resultaten, tussentijdse winstnemingen en de mogelijke noodzaak voor verliesvoorzieningen. Zo geeft de Meerjaren Prognose
4 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2025 een helder en actueel beeld van de huidige projectenportefeuille en de verwachtingen voor de komende jaren.
1.2 Doelen actualisatie grondexploitaties De Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2025 is opgesteld met de volgende doelstellingen: 1. Actualisatie van Resultaten De MPG biedt een actualisatie van het berekende resultaat van alle grondexploitaties, waarbij recente parameters en uitgangspunten worden vastgesteld en meegenomen. 2. Bepaling Tussentijdse Winstneming Het bepalen van de hoogte van de tussentijdse winstneming is een belangrijk element voor een efficiënt financieel beheer en optimale benutting van middelen. 3. Inzicht in Verliesvoorzieningen Het verschaft een actueel overzicht van de benodigde verliesvoorzieningen voor grondexploitaties.
4. Risicoanalyse Het biedt inzicht in de huidige stand van zaken van de aan grondexploitaties gerelateerde risico’s, wat bijdraagt aan weloverwogen besluitvorming en adequate risicobeheersing. 5. Goedkeuring van de Raad Een fundamenteel doel van de MPG is het verkrijgen van goedkeuring van de Gemeenteraad over de (gewijzigde) budgetverlening.
1.3 Leeswijzer De meerjarenprognose is een omvattend document dat een integraal beeld geeft van de grondexploitaties en private ontwikkelingen in Eindhoven. De structuur van dit document weerspiegelt de complexiteit en onderlinge samenhang van de verschillende onderdelen: 1. Algemeen Dit hoofdstuk introduceert de MPG en legt de basis voor de daaropvolgende hoofdstukken. Het begint met een inleiding, gevolgd door de doelstellingen van de herziening van de grond exploitaties en deze leeswijzer.
2. Ontwikkelingen Hier worden het huidige grondbeleid en de recente ontwikkelingen in 2024 toegelicht. Dit hoofdstuk legt de basis voor de financiële en programmeringsaspecten, door de context te schetsen waarbinnen deze plaatsvinden. 3. Programmering Dit hoofdstuk biedt een overzicht van de programmering van projecten, zoals wonen, kantoren en bedrijven. Het belicht hoe de grondexploitaties aansluiten op de vraagkant van de markt, wat direct invloed heeft op de financiële resultaten en risico’s in de volgende hoofdstukken. 4. Financiën Dit hoofdstuk omvat een algemeen financieel overzicht en details over de gebruikte parameters, resultaten van de MPG 2025, en een analyse van financiële risico’s. De financiële gegevens zijn direct verbonden met de ontwikkelingen die in de voorgaande hoofdstukken zijn toegelicht. 5. Projecten Dit hoofdstuk geeft een gedetailleerd overzicht van de tien meest omvangrijke projecten, waarbij de impact van beleidsbeslissingen, marktontwikkelingen en financiële strategieën op elk project wordt geïllustreerd.
2025 - Gemeente Eindhoven | 5
2.
ontwikke lingen
2.1 Grondbeleid Het grondbeleid speelt een cruciale rol in zowel lopende als toekomstige grondexploitaties. Hoewel veel van de huidige projecten zijn opgezet voordat het huidige beleid van kracht werd, kan dit beleid nog steeds van invloed zijn op de uitvoering en voortgang van deze projecten. Daarnaast vormt het de basis voor alle nieuwe grondexploitaties die nog opgestart moeten worden.
Herijkte Nota Grondbeleid 2024 – Grip door regie In 2023 heeft de gemeenteraad de Nota Grond beleid 2023 vastgesteld, waarmee een stevige basis werd gelegd voor de regisserende rol van Eindhoven bij gebiedsontwikkelingen. In 2024 is deze nota op onderdelen herijkt en verder aangescherpt tot de Nota Grondbeleid 2024, die is afgestemd op de nieuwe Omgevingswet en de actuele beleidsmatige ontwikkelingen van het afgelopen jaar. Hiermee beschikt de gemeente over een actueel, integraal kader waarmee zij effectief kan inspelen op onder meer de toegenomen vraag naar woningen en voorzieningen.
6 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
Spelregels Grondbeleid 2024 Met de vaststelling van de Spelregels Grondbeleid 2024 is een tactische uitwerking van de nota ontstaan. Deze spelregels geven op de verschillende beleidsthema’s uit de Nota Grondbeleid 2024 een meer concrete richting door beantwoording van de hoe-vraag per beleidsthema. Zo wordt transparantie en uniformiteit bevorderd bij nieuwe én lopende projecten, wat de voorspelbaarheid voor alle betrokkenen ten goede komt.
Eindhoven Bouwt Door (EBD) De woningbouwopgave in Eindhoven blijft groot en urgent. Met het programma Eindhoven Bouwt Door (EBD) wil de gemeente projecten die stagneren vanwege onder andere rentestijgingen en hoge ontwikkelkosten alsnog vlottrekken. De lopende evaluatie geeft vooralsnog aanwijzingen dat EBD heeft bijgedragen aan een versnelling van de woningbouw. Op basis van deze bevindingen kan worden overwogen het programma te verlengen en op onderdelen te versterken. Tegelijkertijd vergt deze aanpak continue aandacht voor de financiële gevolgen in de gehele projecten portefeuille. Zo groeit het aantal maatwerkverzoeken en beïnvloeden de regelingen de gemeentelijke inkomsten. Door de resultaten en risico’s
nauwgezet te blijven volgen, houdt Eindhoven grip op een gezonde balans tussen woningbouwversnelling en een solide grondbeleid.
Grondprijzenbrief 2025 In januari 2025 is de nieuwe Grondprijzenbrief 2025 vastgesteld, waarmee de eerder in 2024 i ngebrachte systematiek en uitgangspunten grotendeels zijn behouden. De aanpassingen voor 2025 beperken zich hoofdzakelijk tot het doorvoeren van gematigde indexaties, onder andere voor sociale huurwoningen, maatschappelijke functies en enkele specifieke categorieën zoals reststroken en parkeerterreinen. Deze beperkte wijziging weerspiegelt de actuele marktontwikkelingen, maar biedt tegelijkertijd financiële voorspelbaarheid voor betrokken partijen zoals oningcorporaties. w Omdat deze nieuwe grondprijzenbrief begin 2025 is vastgesteld, zijn de aangepaste prijzen nog niet verwerkt in de huidige portefeuille en dus niet meegenomen in de cijfers van deze meerjarenprognose. De gevolgen voor de grondexploitaties en private ontwikkelingen worden in de komende periode verder uitgewerkt en zullen zichtbaar worden in de meerjarenprognose van 2026.
2025 - Gemeente Eindhoven | 7
2.2 Marktontwikkelingen De vastgoedmarkt in Eindhoven blijft onder invloed staan van diverse macro-economische en lokale factoren. Hoewel er in 2023 tekenen van stabilisatie waarneembaar waren, laat recent onderzoek zien dat vraag en aanbod zich in 2025 en 2026 nog altijd grillig ontwikkelen. Dit is onder andere te wijten aan stijgende kosten, schommelingen in de rente en inflatie, en de complexiteit van binnenstedelijke projecten. Hieronder worden de belangrijkste thema’s toegelicht, waarbij de details rondom kosten- en opbrengstenstijgingen in de paragraaf Parameters verder worden u itgediept.
Stijgende loonkosten en bouwkosten De krapte op de arbeidsmarkt houdt ook in 2025 aan, wat leidt tot hogere loonkosten voor zowel intern als extern personeel. Hierdoor nemen de apparaatskosten toe, terwijl ook de bouwkosten verder stijgen, met name door hogere personeelskosten in de bouw en GWW-sector. Materiaal prijzen van 2024 lijken in vergelijking met het jaar daarvoor minder sterk te pieken, maar de combinatie van stijgende personeelskosten en beperkte concurrentie (door capaciteitsproblemen bij aannemers) houdt de kosten nog op een hoog niveau.
Schommelingen in rente en inflatie Hoewel de rente- en inflatieontwikkeling in 2024 een wisselend beeld lieten zien, kan de rente in 2025 mogelijk stabiliseren of licht dalen. Dit zou de financieringslasten voor vastgoed- en gebiedsontwikkelingen kunnen verlichten, wat een positief effect heeft op zowel investeerders als eindgebruikers. Tegelijkertijd bestaat het risico dat economische onzekerheid deze stabilisatie kan verstoren, waardoor projecten alsnog v ertraging oplopen.
8 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
Binnenstedelijke verdichting en c omplexiteit Nu grote uitleglocaties in de regio schaarser worden, ligt de nadruk meer dan ooit op binnenstedelijke verdichting. Dit vraagt om intensieve afstemming op het gebied van infrastructuur, mobiliteit, groen en ondergrondse voorzieningen. Dergelijke projecten zijn complex en vereisen langer durende voorbereidingstrajecten, waarbij extra aandacht nodig is voor risicobeheersing. In Eindhoven blijft de druk op de bestaande ruimten hoog, met name door de economische groei in de Brainportregio en een gestage bevolkingsgroei. Hoe de kostenstijging zich de komende jaren zal gaan ontwikkelen is nog onzeker. De paragraaf Parameters gaat hier dieper op in.
Grondgebonden Appartementen
3000
6000
2500
5000
2000
4000
1500
3000
1000
2000
500
1000
0
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2036
Wonen
0
2025 2026 2027 2028 2029
Commercieel
Bruto toename grondgebonden woningen tussen MPG 2024 -MPG 2025 is 340 ▪ Belangrijkste realisatie:Bosrijk, Meerrijk en Blixembosch ▪ Nieuwe projecten: ‘t Ven Bruto toename appartementen tussen MPG 2024 -MPG 2025 is 3.798 ▪ Belangrijkste realisatie:Boschdijk Veste en Hartje Eindhoven ▪ Nieuwe projecten: Stadshart Woensel
Appartementen programma: 8.664 appartementen
2024
Bruto toename commercieel tussen MPG 2024 - MPG 2025: 588 m2 bvo ▪ Belangrijkste realisatie: Hartje Eindhoven ▪ Nieuwe projecten: The Dutch Mountains
Appartementen programma: 12.462 woningen 43,8%
2025 programma: 9.779 m² bvo
Grondgebonden programma: 1.657 25,8% programma: 10.367 m² bvo +6%
2024
Grondgebonden programma: 1.317 appartementen
2025 programma: 159.711 m² bvo 39%
2025
KERN BOODSCHAP
2024 programma: 114.913 m² bvo
Logistiek programma: 52.540 m² bvo
Logistiek programma: 52.540 m² bvo 0%
Gemengd programma: 96.863 m² bvo
Gemengd programma: 81.331 m² bvo -15,9%
Campus programma: 171.729 m² bvo 0%
2025
Bruto toename kantoren tussen MPG 2024 - MPG 2025: 44.798 m2 bvo ▪ Belangrijkste toename: VDMA ▪ Nieuwe projecten: The Dutch Mountaints
Campus programma: 171.729 m² bvo
2024
Bruto afname gemengd bedrijventerrein tussen MPG 2024 - MPG 2025: 15.352 m2 ▪ Belangrijkste realisatie: Meerhoven Park Forum Bruto afname logistiek bedrijven terrein tussen MPG 2024 MPG 2025: 0 m2
Kantoren 80000
Bedrijventerreinen
Bruto toename campus tussen MPG 2024 - MPG 2025: 0 m2
120000
70000
100000
60000 80000
50000 40000
60000
30000
40000
20000
0
Campus Logistiek Gemengd
20000
10000 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
0
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
2025 - Gemeente Eindhoven | 9
3.
program mering
3.1 Algemeen
3.2 Wonen
Een zorgvuldige programmering van wonen, (maatschappelijke) voorzieningen, kantoren en bedrijventerreinen is onmisbaar om vraag en aanbod in Eindhoven goed op elkaar af te stemmen. De stad heeft de ambitie om de komende jaren aanzienlijk te verdichten en verschillende projecten te realiseren. Dit vraagt om een gedegen planning, waarbij zowel marktpotentie als ruimtelijke kwaliteit en financiële haalbaarheid worden meegenomen.
We hoeven u niet te vertellen dat de woningmarkt in Eindhoven onder druk staat. Toch is het zaak om bij de feiten stil te blijven staan. De vraag naar woningen blijft onverminderd groot en het doel om uiterlijk eind 2030 zo’n 25.000 woningen opgeleverd dan wel in aanbouw te hebben, al zien we dat hoge bouwkosten, rentewijzigingen en langdurige procedures voor tegenwind zorgen.
Realistische aannames over kosten en opbrengsten en duidelijke beleidskaders, zoals de Nota en Spelregels Grondbeleid en separaat besloten maatregelen ten behoeve van EBD vormen de randvoorwaarden voor het opstarten en uitvoeren van deze projecten. Door het monitoren van marktontwikkelingen en het herijken van de programmering, streeft de gemeente naar een flexibele maar tegelijkertijd robuuste aanpak. In de volgende paragrafen worden de belangrijkste s ectoren toegelicht.
10 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
Uit recent woningbehoefteonderzoek (eind 2024) blijkt dat vooral alleenstaanden en senioren de komende jaren flink in aantal zullen groeien, terwijl een groot deel van de huidige woningen nog niet op deze doelgroepen is afgestemd. Waarbij het belangrijk is om ook gezinnen vast te houden in de stad. Naast het bouwen van nieuwe woningen is daarom ook een slimme benutting van de bestaande woonvoorraad nodig, bijvoorbeeld via friendswonen, hospitaverhuur of het optoppen van bestaande panden. De gemiddelde verkoopprijs in Eindhoven ligt met zo’n 510.000 euro nog altijd aanzienlijk boven het landelijk gemiddelde, wat de druk op betaalbare en middeldure segmenten verder opvoert. Om hieraan tegemoet te komen, zijn verschillende instrumenten en subsidies beschikbaar, waaronder
3.3 Kantoren de Woningbouwimpuls (WBI) en de Start Bouw Impuls (SBI). Ook regionale samenwerkingsverbanden, zoals de Woondeal Zuidoost-Brabant en gestandaardiseerde woning WoonST 2.0 leveren een bijdrage aan het vergroten van het betaalbare woningaanbod. Hoewel er dus volop kansen liggen, is het vinden van de juiste balans tussen tempo, kwaliteit en betaalbaarheid een terugkerende uitdaging. Het niet halen van het geplande aantal woningen per jaar onderstreept hoe kwetsbaar de woningbouwsector is voor ontwikkelingen als bouwkostenstijgingen of wijzigingen in regelgeving. De koers blijft echter overeind: via een combinatie van nieuwbouw, transformatie en intensiever gebruik van bestaande woningen werkt Eindhoven aan een toekomstbestendige en diverse woningmarkt. Op basis van de huidige marktsituatie wijst de opname van de geprogrammeerde woningen geen aanwijzingen voor risico’s op. De robuuste vraag en de krapte op de woningmarkt zorgen ervoor dat de geplande projecten volgens verwachting volledig worden opgenomen.
De Eindhovense kantorenmarkt laat zien dat, ondanks de schommelingen van de afgelopen jaren, de vraag naar moderne kantoorruimte in gewilde locaties zoals het stationsgebied stevig blijft. Historisch gezien is in de periode 2014 tot 2023 gemiddeld ongeveer 7.800 m² nieuwbouw kantoorruimte jaarlijks door de markt opgenomen. Recente STEC-analyses wijzen erop dat er tot en met 2030 een jaarlijkse nieuwbouw opname van circa 8.700 m² te verwachten is, waarbij ongeveer 5.800 m² betrekking heeft op reguliere kantoorruimte in centrale locaties en 2.900 m² op kantoorruimte op campuslocaties. Gezien de substantieel grotere planvoorraad dan de theoretische opnamecapaciteit bestaat het risico dat niet alle geplande nieuwbouwprojecten daadwerkelijk door de markt worden opgenomen. Om dit risico te beperken, kan gekozen worden voor een gefaseerde ontwikkeling of aangepaste planontwikkeling op basis van de actuele vraag. Daarnaast is het van belang actief te sturen op een gezonde planvoorraad, zodat er altijd een evenwicht is tussen de hoeveelheid nieuwbouw en de verwachte opnamecapaciteit.
2025 - Gemeente Eindhoven | 11
3.4 Bedrijven Op basis van de huidige marktdynamiek en de blijvende vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte wordt verwacht dat de in de programmering opgenomen nieuwbouwprojecten over het algemeen marktconform zullen worden opgenomen. Tegelijkertijd duidt de discrepantie tussen de omvangrijke planvoorraad en de gerealiseerde opname in voorgaande jaren erop dat de uiteindelijke opname kan variëren. Recente stijgingen in bouwkosten en rente, in combinatie met onzekere economische vooruitzichten, maken het van belang de ontwikkelingen nauwlettend te volgen en de planontwikkeling flexibel bij te stellen. Op deze wijze kan de balans tussen het beschikbare aanbod en de daadwerkelijke marktbehoefte tijdig worden bewaakt.
De sterke economische groei in Eindhoven heeft de vraag naar bedrijfsruimte aanzienlijk doen toenemen, terwijl het aanbod van bestaande bedrijfsruimtes sterk is afgenomen. Dit heeft geleid tot een groeiende behoefte aan nieuwbouwkavels in centrale gebieden. Recente analyses wijzen op een duidelijke discrepantie tussen de theoretische ruimtebehoefte en de beschikbare harde planvoorraad. De programmering verdeelt het aanbod in drie categorieën. De eerste categorie omvat gemengde bedrijventerreinen, waarbij een beperkt aantal kavels beschikbaar is en de uiteindelijke verkoop onzeker blijft door factoren als gestegen bouw kosten, strengere duurzaamheidsvereisten en netcongestie. Zodra deze kavels volledig zijn uitgegeven, kan er vraag ontstaan naar aanvullende ontwikkellocaties. Voor logistieke terreinen blijft de vraag groot, maar het aanbod van geschikte kavels is grotendeels uitgeput. Bij de beschikbare kavels gelden strikte voorwaarden, waardoor dit onderdeel relatief weinig risico met zich meebrengt. Op campuslocaties huren bedrijven doorgaans ruimte in bestaande panden of realiseren zij in overleg nieuwbouw. De beperkte beschikbaarheid en het hoge opnamepercentage op deze locaties zorgen doorgaans voor een goede aansluiting van de planvoorraad.
Kortom, hoewel de programmering ambitieus inspeelt op de sterke regionale vraag, blijft de aansluiting van de planvoorraad een aandachtspunt. Een gefaseerde en flexibele ontwikkeling, gecombineerd met actief beheer van een gezonde planvoorraad, is essentieel om de risico’s te beperken en de marktbalans te waarborgen.
12 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
2025 - Gemeente Eindhoven | 13
4.
financiën
4.1 Algemeen Dit hoofdstuk biedt een financiële prognose voor de projecten, waarbij inzicht wordt gegeven in de toekomstige kosten en opbrengsten. Het belicht de invloed van huidige marktomstandigheden op de parameters en uitgangspunten, die essen tieel zijn voor het bepalen van de verwachte veranderingen in kosten en inkomsten. Deze v eranderende verwachtingen beïnvloeden de winstverwachtingen en de eventuele noodzaak voor het treffen van verliesvoorzieningen.
4.2 Parameters De te hanteren parameters bij de herijking hebben zowel invloed op de kosten en opbrengsten als op het geprognotiseerde resultaat van grondexploitaties. Daarom is het van belang bij de herijking van de grondexploitaties en kostenverhaalsprojecten eenduidige uitgangspunten vast te stellen. Deze paragraaf behandelt de stijging van apparaats kosten en civiele werken, waarbij inzicht wordt gegeven in de achterliggende factoren van deze kostenverhogingen. Daarnaast worden de verwachte inkomstenstijging in sectoren als wonen, winkels, bedrijven en kantoren belicht.
14 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
Voor het inschatten van deze parameters is dit jaar een specifiek rapport voor de Eindhovense situatie door Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling opgesteld. Metafoor, een landelijk opererend adviesbureau dat gespecialiseerd is in plan economie, project- en procesmanagement en publiek- en privaatrecht, heeft in dit rapport de meest recente jaarcijfers en prognoses van iverse toonaangevende instanties geanalyseerd. d Gecombineerd met hun eigen deskundige visie biedt dit rapport een diepgaand en actueel inzicht in de verwachte economische trends. Belangrijk om te vermelden is dat voor voorzieningen roject-specifieke uitgangspunten worden p g ehanteerd.
Apparaatskosten De kosten voor gemeentelijke diensten omvatten zowel de uitgaven voor benodigde producten als de inzet van personeel, zowel intern als extern, die noodzakelijk zijn om gebiedsontwikkelingen te faciliteren. Deze kosten worden sterk beïnvloed door de loonontwikkeling volgens de cao binnen de overheid. De huidige cao liep tot 31 maart 2025, onderhandelingen voor een nieuw cao zijn gestart. De werknemersvakbond FNV streeft in 2025 naar een loonsverhoging van 7 procent voor gemeente ambtenaren, terwijl in 2024 het gemiddelde cao loon binnen de sector overheid met 6,5 procent is
gestegen ten opzichte van 2023 en de loonkosten voor externe inhuur met ongeveer 6,6 procent toenamen, wat de hoogste stijging in meer dan veertig jaar is. Door de gestage druk op de arbeidsmarkt en de aanzienlijke bouwopgaven in Nederland, in combinatie met de algemene inflatiedruk, wordt verwacht dat de apparaatskosten verder zullen stijging apparaatskosten MPG 23 MPG 24 MPG 25
2023
2024
2025
2026
2027
2028
6,00%
4,00% 5,00%
4,00% 4,00% 5,50%
2,00% 4,00% 3,50%
2,00% 2,00% 3,50%
2,00% 2,00% 2,00%
Civiele werken De kostenontwikkeling in de civiele sector volgt een vergelijkbaar patroon als in de bouwsector. Deze sector kampt met een aanhoudend personeelstekort. Door stikstofbeperkingen en beperkte budgetten is de focus recent verlegd van nieuwe aanlegprojecten naar onderhoud en renovatie. Hoewel het nieuwe kabinet plannen heeft om deze projecten weer op te pakken, ontbreekt nog een concreet uitvoeringsplan met financiering. Ondanks deze uitdagingen blijft de vraag naar civieltechnische opdrachten groot. De eisen van de energietransitie, klimaatadaptatie en de stijging civiele werken MPG 23 MPG 24 MPG 25
toenemen. De verwachting is dat op korte termijn een matige stijging zal plaatsvinden, gevolgd door een iets gematigder tempo op de middellange termijn, terwijl op de lange termijn een stabiel inflatiegemiddelde wordt aangehouden. Samengevat zullen de apparaatskosten de komende jaren naar verwachting verder stijgen, hetgeen nauwlettend moet worden gemonitord om de financiële stabiliteit te waarborgen.
verouderde infrastructuur zorgen voor een blijvende behoefte aan opdrachten. Tegelijkertijd vertoont het aantal inschrijvingen een dalende trend, wat erop wijst dat bedrijven vaker kiezen voor eenvoudigere en rendabelere opdrachten. Metafoor verwacht dat de kosten in de civiele sector op korte termijn in 2025 met drie tot zes procent zullen stijgen, met een iets gematigder tempo van twee tot vijf procent in 2026 en 2027. Op lange termijn wordt uitgegaan van het langjarige inflatiegemiddelde van de Europese Centrale Bank van twee procent.
2023
2024
2025
2026
2027
2028
6,00%
4,00% 3,00%
4,00% 2,00% 4,50%
2,00% 2,00% 3,50%
2,00% 2,00% 3,50%
2,00% 2,00% 2,00%
Grondprijs Wonen Tussen 2023 en 2024 bleef de landelijke residuele grondwaarde relatief stabiel. Sinds het tweede kwartaal van 2024 kantelt dit beeld en is een duidelijke stijging zichtbaar. In het derde kwartaal van 2024 steeg de residuele grondwaarde op jaarbasis met ruim zes procent. Deze ontwikkeling wordt gedreven door stijgende nieuwbouwprijzen die zowel procentueel als absoluut sterker toenemen dan de bouwkosten. Door het hefboomeffect op de grondwaarde krijgen de stijgende woningprijzen een versterkt effect op de ontwikkeling van de grondwaarden. De recente opleving van de nieuwbouwmarkt wijst erop dat deze trend in 2025 zal aanhouden.
Er wordt een onderscheid gemaakt tussen verschillende woningsegmenten. Voor woningen in de vrije sector is er ruimte voor ontwikkelaars om kostenstijgingen door te rekenen in de verkoopprijzen. In het segment van betaalbare koopwoningen is die ruimte beperkter vanwege de marktconforme woningwaarden. Ook voor huurwoningen in de vrije sector geldt dat kostenstijgingen deels kunnen worden doorberekend, maar sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is dit in het middensegment gematigd. De grondprijzen in het sociale woningbouwsegment blijven over het algemeen stabiel, mede door langlopende afspraken met woningcorporaties. De gemeente Eindhoven hanteert een samengestelde parameter die de grondprijsontwikkeling
2025 - Gemeente Eindhoven | 15
voor zowel middensegmentwoningen als woningen in de vrije sector weerspiegelt. Aangezien in Eindhoven vooral woningen in het middensegment worden gerealiseerd, ligt de nadruk in deze parameter op die categorie. Metafoor schat dat in 2025 de verkoopprijzen van zowel bestaande als nieuwbouwwoningen zullen stijgen met een marge van opbrengstenstijging wonen MPG 23 MPG 24 MPG 25
ongeveer 1,5 procent tot 4,5 procent, waarna op de middellange termijn een afvlakking naar drie tot zes procent wordt verwacht. Op de lange termijn wordt uitgegaan van een stijging die aansluit bij het langjarige inflatiegemiddelde van ongeveer twee procent.
2023
2024
2025
2026
2027
2028
1,00%
0,00% 1,50%
0,00% 3,00% 3,00%
2,00% 3,00% 2,50%
2,00% 2,00% 2,50%
2,00% 2,00% 2,00%
Grondprijs Bedrijven Het investeringsvolume in bedrijfsruimten herstelt zich in 2024 na een afname in 2023. Er zijn duidelijke signalen van stabilisatie in zowel de huurprijzen als de economische groei. De vraag naar kwalitatief hoogwaardig vastgoed op centrale locaties blijft sterk, terwijl het aanbod op veel plaatsen niet voldoet aan de hedendaagse kwaliteits- en duurzaamheidseisen. Dit zorgt voor een mismatch tussen vraag en aanbod en leidt tot extra druk op centrale gebieden, terwijl in perifere zones vaak een hoger leegstandspercentage ptreedt. o De NVM constateert een toenemende krapte op de markt, wat zichtbaar is in de tekorten aan beschikbare bedrijfsruimtes en grond voor nieuwbouw. Daarnaast vormt de netcongestie een belangrijk knelpunt; beleidsmakers geven aan dat het elektriciteitsnet in de regio vol is en dat er samen met de Rijksoverheid wordt gewerkt aan een snellere uitbreiding. Deze factoren versterken de regionale vraag naar bedrijfsmatig vastgoed, mede door de aanwezigheid van toonaangevende multinationals en de groei in de technologie sector. Het bruto aanvangsrendement voor commercieel vastgoed bedroeg in het derde kwartaal van 2024 landelijk ongeveer vijf procent op kernlocaties. Gezien de centrale ligging en goede bereikbaarheid van Eindhoven wordt verwacht dat het rendement hier vergelijkbaar zal zijn.
Metafoor schat dat de grondwaarde voor bedrijfsruimte in Eindhoven op korte termijn in 2025 met drie tot zes procent zal stijgen, een trend die naar verwachting op middellange termijn aanhoudt. Op lange termijn wordt uitgegaan van een stijging die
16 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
aansluit bij het langjarige inflatiegemiddelde van de Europese Centrale Bank van ongeveer twee procent. Vanwege regionale afspraken wordt er echter geen inkomstenstijging in de exploitaties voor bedrijventerreinen opgenomen.
Grondprijs kantoren De voortdurende vraag naar hoogwaardige kantoorruimte zorgt voor een stabiele marktontwikkeling in Nederland. In 2024 is de gemiddelde huurprijs gestegen en is er een toename van de polarisatie zichtbaar, mede veroorzaakt door een tekort aan kwalitatief hoogwaardig vastgoed. Provinciaal gezien is het aanbod van kantoorruimte in Noord-Brabant aanzienlijk toegenomen. De economische structuur van de regio Eindhoven brengt meer groei en beweging met zich mee, wat leidt tot een tekort aan kwalitatieve kantoor gebouwen en tot een lage leegstand. Hierdoor moeten bedrijven soms op minder optimale l ocaties uitwijken. Het bruto aanvangsrendement op topplekken bedroeg in het derde kwartaal van 2024 ongeveer 5,5% en wordt verwacht dat dit rendement op deze locaties gehandhaafd blijft. Metafoor schat dat de grondwaarde voor kantoorvastgoed in Eindhoven in 2025 met een marge van ongeveer twee tot vijf procent zal stijgen. Voor de middellange termijn wordt eveneens een stijging van twee tot vijf procent voorzien, terwijl op lange termijn de ontwikkeling zich zal stabiliseren op het langjarige inflatiegemiddelde van de Europese Centrale Bank van ongeveer twee procent.
opbrengstenstijging kantoren
MPG 23 MPG 24 MPG 25
2023
2024
2025
2026
2027
2028
0,00%
1,00% 3,00%
1,00% 3,50% 3,50%
2,00% 3,50% 3,50%
2,00% 2,00% 3,50%
2,00% 2,00% 2,00%
Grondprijs winkels In 2024 heeft de retailvastgoedmarkt een wisselend beeld laten zien. Door de hoge inflatie en veranderende consumentenbestedingen is er in sommige segmenten druk op de omzet ontstaan, maar met een afnemende inflatie neemt het consumentenvertrouwen weer toe. Retailers blijven actief op zoek naar nieuwe fysieke winkelruimtes, terwijl de online verkoop na jarenlange groei een eerste daling laat zien. Dit resulteert in een historisch lage leegstand in de detailhandel.
eerdere stijgingen te stabiliseren door het herstellende consumentenvertrouwen en de afnemende inflatie. Samengevat wordt verwacht dat de grondwaarden voor retailvastgoed op toplocaties in 2024 een beperkte stijging zullen vertonen, met verdere stabilisatie op middellange termijn.
Voor retailvastgoed wordt verwacht dat op centrale locaties een bescheiden stijging van de grondwaarden zal plaatsvinden. De locaties in onze portefeuille, die vooral in het hart van de stad liggen, profiteren van de sterke vraag naar kwalitatief hoogwaardig retailvastgoed. In minder gunstige gebieden kan het aanbod stabiel blijven of zelfs dalen. De aanvangsrendementen lijken na
opbrengstenstijging winkels
MPG 23 MPG 24 MPG 25
2023
2024
2025
2026
2027
2028
-1,00%
1,00% 1,50%
1,00% 1,00% 1,50%
2,00% 1,00% 1,50%
0,00% 2,00% 1,50%
0,00% 2,00% 2,00%
Rentepercentage
Discontovoet
Met ingang van boekjaar 2025 wordt de rentetoerekening aan grondexploitaties conform het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) gebaseerd op de reguliere omslagrente. Deze wijziging vloeit voort uit de notitie Rente. Voor 2025 is deze rente vastgesteld op 1%.
De discontovoet die wordt gehanteerd bij de berekening van de netto contante waarde (NCW) is conform BBV voor alle gemeenten gelijkgesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. Dit is momenteel 2%.
Voor Strijp-S is contractueel afgesproken dat een rentepercentage van 3% wordt doorbelast aan de grondexploitatie.
2025 - Gemeente Eindhoven | 17
4.3 Resultaten MPG 2025 Dit hoofdstuk presenteert de financiële impact van de eerder beschreven invloeden op de grond exploitaties. Het biedt een overzicht van de totale financiële resultaten, inclusief de specifieke aspecten van winstneming en verliesvoorziening. Het richt zich uitsluitend op de projecten die nog in uitvoering zijn; resultaten van afgesloten projecten worden niet meer meegenomen. Uit de analyse blijkt dat de kosten in de gehele porte feuille sneller stijgen dan de opbrengsten, wat leidt tot een afname van het verwachte financiële resultaat. Vertragingen in diverse projecten zorgen bovendien voor extra kosten en verstoren de timing van inkomsten, wat de financiële druk v erder verhoogt.
Verliesvoorziening Enkele projecten verwachten een negatief resultaat. Voor dit potentiële verlies is een voorziening getroffen. In 2024 is de facilitaire grondexploitatie Herontwikkeling Begijnenhof 27-29 vastgesteld met een verwacht negatief resultaat. Het verwacht negatief resultaat op de te verhalen apparaatskosten voor Strijp-S is met 50 duizend euro afgenomen. De storting in de verliesvoorziening als gevolg van een hogere verliesverwachting wordt voornamelijk veroorzaakt door de grondexploita ties Tongelrese Akkers, Sportterrein Sportpark Eindhoven-Noord en Palletterrein / Drents Buiten. De totale voorziening bedraagt €14,9 miljoen. Dit is een toename van € 1,2 miljoen ten opzichte van vorig jaar.
Boekwaarde De huidige portefeuille omvat 102 lopende projecten met een totaal verwacht resultaat van 83,3 miljoen euro. Conform de BBV-regelgeving is tot en met 2024 reeds 39,2 miljoen euro aan tussentijdse winst genomen, zodat er een resterend verwacht resultaat van ongeveer 44,1 miljoen euro overblijft. Daarnaast dragen de verwachte resultaten van nieuw gestarte exploitaties bij aan een afwijkend totaalresultaat. Ondanks positieve economische signalen en een verwachte positieve uitkomst wijzen de cijfers op aanzienlijke risico’s in de uitvoering van de exploitaties. Om deze risico’s op te vangen is een weerstandscapaciteit van circa 23,5 miljoen euro noodzakelijk.
Winstneming In 2024 is circa €2,42 miljoen te veel genomen winst teruggestort, waarvan circa €0,33 miljoen gedekt uit de reserve onzekere winsten. De ongedekte terugstorting van circa €2,09 komt ten lasten van het jaarrekeningresultaat. Daarnaast is een onzekere winst van circa €2,37 miljoen uit grondexploitaties onttrokken en gestort in de reserve onzekere winsten. Uit dezelfde reserve is tevens een resultaat van circa € 2 miljoen nttrokken. o Het resultaat van circa € 2 miljoen is bestemd op basis van besluitvorming; waaronder een VPB-last van €0,88 miljoen, storting van circa €0,54 miljoen in de reserve Bovenwijks, storting van circa €0,32 miljoen in de reserve onderwijshuisvesting en circa €0,59 miljoen in de reserve strategische investeringen.
18 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
De boekwaarde bestaat uit het saldo van gerealiseerde kosten en opbrengsten. Dit geïnvesteerd vermogen bedraagt circa € 31,9 miljoen en zal naar verwachting voor de huidige projectenportefeuille de komende jaren afnemen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met toekomstige winstnemingen en nieuw vast te stellen grondexploitaties die een verhogend effect op de boekwaarde hebben.
Kosten en Opbrengsten Nog te realiseren kosten: € 279,6 miljoen. Nog te realiseren opbrengsten: € 355,7 miljoen. Om de boekwaarde van de huidige projecten portefeuille ook daadwerkelijk terug te verdienen, zijn naast het realiseren van opbrengsten ook nog investeringen nodig. Deze investeringen bestaan uit verwervingen, transformatiekosten, apparaats kosten en rente. Deze investeringen gaan over de gehele looptijd van de exploitaties. In de grafiek zijn de benodigde investeringen en verwachte opbrengsten voor de korte termijn weergegeven (2025 t/m 2027). Voor de komende jaren verwachten we substantieel meer opbrengsten te realiseren dan investeringen te doen.
Resterend verwacht resultaat: € 44,1 miljoen In de resultaten van de grondexploitaties en private ontwikkelingen zijn alle gerealiseerde en nog te realiseren investeringen, opbrengsten en al gedane winstnemingen meegenomen. In de MPG 2025 geldt een nog resterend verwacht resultaat van circa €44,1 miljoen op eindwaarde.
nog resterend resultaat
Boekwaarde
pbrengsten
56.400.000
osten
Boekwaarde
44.100.000
€ 31,9 miljoen
37.000.000 31.900.000
winstnemen
Kosten en opbrengsten
MPG 2024
MPG 2025
MPG 2024
MPG 2025
104.900.000 5.320.000
Kosten en pbrengsten o
Nog te realiseren k osten: € 279,6 miljoen
Kosten en opbrengsten
Nog te realiseren pbrengsten: o € 355,7 miljoen
nog r
opbrengsten kosten
60.300.000 42.900.000 2025
nog resterend resultaat 2026
37.000.000
2027
-37.400.000 200.000 2024
-62.300.000
2025
MPG 2024
104.900.000
opbrengsten
56.40
kosten
60.300.000 42.900.000 2025
-54.900.000
Verwacht 2026 r esultaat
€ 44,1 miljoen
44.100.000 37.000.000
2027
-37.400.000 -62.300.000
-54.900.000 MPG 2024
MPG 2025
MPG
2025 - Gemeente Eindhoven | 19
4.4 Risico’s ▪ Civiele werken 2025: 6% in plaats van 4,5% ▪ Civiele werken 2026: 5% in plaats van 3,5% ▪ Civiele werken 2027: 5% in plaats van 3,5%
Risico’s: benodigde weerstandscapaciteit Het identificeren en beheersen van de risico’s draagt eraan bij om de projecten binnen de (financiële) kaders te laten verlopen. De benodigde weerstandscapaciteit voor de risico’s van de projecten wordt ingeschat op circa € 23,5 miljoen. De ontwikkeling van de nog te realiseren opbrengsten in de grondexploitaties zijn ingeschat op basis van de huidige inzichten. Ervaring uit de afgelopen jaren heeft geleerd dat deze sterk afhankelijk zijn van marktontwikkelingen waar die niet te beïnvloeden zijn. Een nieuwe economische crisis kan zorgen voor lagere opbrengsten, vertraging in de realisatie en hogere rentelasten. In het risicoscenario wordt gerekend met lagere opbrengsten (5-15% lager), vertraging in realisatie (2-6 jaar vertraging) en hogere rentelasten (0,5-1% hoger). De uitkomsten van deze scenario’s resulteert in € 10,3 miljoen aan benodigde weerstandscapaciteit om eventuele marktrisico’s op te kunnen vangen. Ook de ontwikkeling van de nog te realiseren kosten in de grondexploitaties zijn ingeschat op basis van de huidige inzichten. Maar gezien de sterke kostenstijgingen is het erg onzeker hoe de kosten zich de komende jaren zullen ontwikkelen. Daarom wordt bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit rekening gehouden met een kostenrisico van € 4,2 miljoen.
Dit is bepaald door een scenario te rekenen met een hogere kostenstijging:
▪ Apparaatskosten 2025: 7% in plaats van 5,5% ▪ Apparaatskosten 2026: 5% in plaats van 3,5% ▪ Apparaatskosten 2027: 5% in plaats van 3,5% Weerstandscapaciteit
Daarnaast worden projectspecifieke risicoanalyses uitgevoerd om risico’s te identificeren, kwantificeren en beheersen. Deze bestaan hoofdzakelijk uit het risico op tegenvallende kosten, bijvoorbeeld als gevolg van sanering, archeologie of explosieven, en contractuele risico’s. Om eventuele effecten van deze risico’s op te kunnen vangen is een weerstandscapaciteit nodig van circa € 7,9 miljoen. Conform BBV regelgeving moet jaarlijks winst uit grondexploitaties worden genomen naar rato van de realisatie van kosten en opbrengsten. Dit kan betekenen dat wanneer risico’s optreden of kosten en of opbrengsten tegenvallen, eerder teveel genomen winst moet terugvloeien naar de grondexploitatie. Om dit te kunnen ondervangen is de reserve onzekere winst ingesteld. Voor de ontbrekende dekking in de reserve onzekere winst is een weerstandscapaciteit van circa 3,8 miljoen euro nodig. Bij de bepaling van de totaal benodigde weerstandscapaciteit wordt rekening gehouden met de mogelijkheid om de financiële effecten van het optreden van risico’s gedeeltelijk op te vangen binnen de verwachte resultaten van de projecten zelf, voordat het weerstandsvermogen moet worden aangesproken. Dit betreft een bedrag van circa € 7,7 miljoen.
MPG 2024
MPG 2025
verschil
Marktrisico’s
€ 10.300.000
€ 15.300.000
€ 5.000.000
Kostenrisico’s
€ 2.200.000
€ 4.200.000
€ 2.000.000
Projectrisico’s
€ 12.800.000
€ 7.900.000
-€ 4.900.000
Winstneming
€ 4.000.000
€ 3.800.000
-€ 200.000
Correctie projecten met positief saldo
-€ 11.400.000
-€ 7.700.000
€ 3.700.000
Saldo lopende projecten
€ 17.900.000
€ 23.500.000
€ 5.600.000
€0
€0
€0
€ 17.900.000
€ 23.500.000
€ 5.600.000
Lopende projecten
Projecten in voorbereiding Totaal benodigde weerstandscapaciteit
20 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
5.
projecten
2025 - Gemeente Eindhoven | 21
5.1 tongelresche akkers Projectomschrijving
Verwachtingen voor de toekomst
Het project betreft de herontwikkeling van het gebied Tongelresche Akkers in samenwerking met Ballast Nedam Development (BND), gericht op het realiseren van ongeveer 950 woningen. Belangrijke elementen waren de verkoop van niet-bouwrijpe kavels aan BND en de realisatie van sportvoorzieningen en verplaatsing van woonwagens binnen het plangebied.
De zienswijzen van DAF richten zich op mogelijke effecten van trillingen en geluid, terwijl het Waterschap De Dommel wijst op een verouderd stamriool. Dit riool vergt niet alleen veel ruimte voor beheer, onderhoud en eventuele vervanging, maar kan ook leiden tot een aanpassing of beperking van het bouwprogramma in de verdichte deelplannen. Daardoor staat de haalbaarheid van de geplande verdichting onder druk.
Wijzigingen in 2024 In het kader van de bestuursopdracht vanuit het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) is eerder een allonge overeengekomen met Ballast Nedam Development (BND) om circa 225 extra woningen te realiseren in deelplan 7 en 9, waarmee het totaal zou uitkomen op circa 1190 woningen. Na het ter inzage leggen van het bestemmingsplan zijn e chter zienswijzen ingediend door onder andere omwonenden, DAF en Waterschap De Dommel.
Tongelresche akkers Saldo Boekwaarde incl. winstneming
Financiële impact In het afgelopen jaar is het verwachte resultaat voor het project Tongelresche Akkers verder afgenomen. Deze afname wordt voornamelijk veroorzaakt door verhoogde apparaatskosten. Door de verdere afnamen is de getroffen verliesvoorziening opgehoogd.
MPG 2024
MPG 2025
-3.293.369
-3.634.599
-1.963.557 4.779.642 -137.537 -614.821
-1.968.060 4.889.542 -153.455 -866.571
Verliesneming 2024
Totale winstneming
-556.832
-784.838
-228.005
Totaal resultaat
-57.989
-81.733
Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming
Tongelresche akkers
Programma Gerealiseerd
Woningen Maatschappelijk
22 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
verwacht
591 26.000
387 16.900
Maatschappelijke effecten Duurzaamheid Woningen zijn energieneutraal, Nul-op-de- meter (NOM) of energieleverend; Bijna alle bestaand groen wordt behouden. De bomen en andere begroeiing zijn volwassen. Daarnaast zijn alle erfafscheiding groen en in de laatste fase voorzien van een Zeeuwse Haag; Co2 vermindering door middels van een aanzienlijke lagere Milieu Prestatie Gebouwen (MPG’s) dan wettelijk voorgeschreven; Bevordering van de biodiversiteit door middel van onder andere inbouwstenen voor vogels en vleermuizen. Bevordering bewustwording bij kopers door onder andere lidmaatschap Vogelbescherming Nederland en organisatie van voorlichting en wijksafari. Bevordering van de biodiversiteit door het (opnieuw) inzaaien bloemrijke en kruidenrijke grasmengsels in (deels bestaand en overgedragen) openbaar (groen) gebied waardoor extensief onderhoud mogelijk wordt gemaakt hetgeen de bio diversiteit weer bevordert;
We infiltreren water en voeren vertraagd af, waar mogelijk bovengronds. Ook op particuliere gronden wordt de afvoer vertraagd door middel van toepassen van groendaken op platte daken en het gebruik van regentonnen; Bevordering van gebruik van deelauto’s in het gebied; Duurzame en circulaire bouwmaterialen waar mogelijk; Lage MPG’s door houtskeletbouw met waar mogelijk gebruik van biobased isolatie materiaal; Er worden inbouwstenen voor vogels en vleermuizen in de woningen opgenomen. Innovatie Hoge (waargemaakte) ambities aangaande duurzaamheid; Extra sport- en spelvoorzieningen met “harden software”- de bewoners worden betrokken in de creatie en keuzen ervan.
2025 - Gemeente Eindhoven | 23
Inclusiviteit Er komt ook middeldure huur in het plangebied; Stimulatie van communityvorming door bewoners letterlijk samen te brengen en kennis te laten maken met elkaar. Ook door middel van de gedeelde voorzieningen van woningen – bijvoorbeeld de gezamenlijk banken en plantenbakken in de voorgevel van woningen – wordt burencontact gestimuleerd. Door het aanbrengen van dichtregels in de banken (en daarmee een gedicht) wordt een wandelroute gecreëerd en daarmee het onderlinge contact van bewoners in de wijk gestimuleerd; Sport- en spelvoorzieningen zijn wijkoverstijgend en waar mogelijk wordt ook de “software” meegenomen in de ontwikkeling hiervan.
Gebiedsgericht Innovatie
Duurzaamheid Economie Inclusiviteit
Duurzaamheid
Innovatie Inclusiviteit
24 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
2025 - Gemeente Eindhoven | 25
5.2 Meerhoven Projectomschrijving Meerhoven is een uitgebreid stadsontwikkelingsproject aan de westkant van Eindhoven, begonnen in 1997. Dit project heeft geleid tot de realisatie van bijna 5.500 woningen, een levendig centrum, en diverse maatschappelijke, economische en recreatieve faciliteiten. De wijk omvat verschillende woonwijken zoals Zandrijk, Grasrijk, Bosrijk en Waterrijk, met Meerrijk als centraal gebied waarin winkels, maatschappelijke functies en wonen zijn geïntegreerd. Meerland fungeert als een groene long met parken en beperkte woningbouw, terwijl de Noordwestzijde zich focust op economische activiteiten, waarbij Park Forum West en Flight Forum prominente gebieden zijn. De wijk nadert voltooiing met de meeste geplande woningen en voorzieningen die reeds gerealiseerd zijn.
Meerhoven Saldo Boekwaarde incl. winstneming
MPG 2024
MPG 2025
-12.409.250
-11.203.579
-25.861.024 39.766.714 -6.829 1.489.612
-23.674.850 36.303.851 17.129 1.442.551
Winstneming 2024
Totale winstneming
11.185.388
11.096.026
-89.362
Totaal resultaat
12.674.999
12.538.576
MEERHOVEN
Programma Gerealiseerd
Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming
Woningen Kantoren Bedrijfsterreinen Maatschappelijk Winkels Overige commerciële dienstverlening
26 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
verwacht
5.281 72.824 623.184 10.772 9.820 9.658
254 22.040 63.648 900 -
Maatschappelijke effecten Duurzaamheid Duurzaamheid staat hoog in het vaandel bij de ontwikkeling van Meerhoven. Dit resulteert in duurzame bouwprojecten (o.a. door toegepaste materialen) met een hoogwaardige groen (be)leefomgeving; Duurzame energievoorziening door aanwezigheid van een warmtenet waarop de meeste woningen aangesloten worden; Ruimte voor groen: groot aangelegd park Meerland, ecologische verbindingszone, beperken van verharding; Aandacht voor duurzame mobiliteit: hoogwaardig openbaar vervoerverbinding Meerhoven-Eindhoven Centrum en Citycentrum Veldhoven (HOV), autoluwe woon- en verblijfsgebieden, netwerk van hoogwaardige stedelijke fiets- en wandelroutes met door koppeling naar de omgeving; Voorkomen van wateroverlast en hittestress staan centraal. Gebruik van nieuwe technieken in waterbeheer, door middel van waterpartijen, wadi’s en grindkoffers waarmee water direct in de bodem wordt teruggebracht.
Innovatie Binnen Meerhoven wordt invulling gegeven aan de TDK Strategie van Eindhoven (technology, design, knowledge) door woningen te bouwen voor nieuwe inwoners en talenten. Inclusiviteit De nog te ontwikkelen locaties in Meerhoven vormen een goede aanvulling op het huidige woningbestand. De ontwikkeling draagt bij aan de doorstroming binnen de woningvoorraad; De opbouw van Meerhoven zorgt voor de aanwezigheid van diverse soorten bewoners: van jong tot oud, nationaal en internationaal; Diversiteit in voorzieningen t.b.v. buurtontmoeting, zoals wijkcentrum, park, sportvoor zieningen en volkstuinen. Economie Realisatie Park Forum en Flight Forum biedt nieuwe bedrijvigheid ruimte. Gunstige ligging ten opzichte van A2 en Eindhoven Airport, waarmee kan worden ingezet op bedrijvigheid in het hogere segment; Creëren van werkgelegenheid vanwege de omvangrijke gebiedsontwikkeling.
Gebiedsgericht Gebiedsgericht Duurzaamheid Duurzaamheid Innovatie
Economie
Economie
Duurzaamheid
Inclusiviteit
Inclusiviteit Innovatie Innovatie Economie
Inclusiviteit
2025 - Gemeente Eindhoven | 27
5.2.1 Meerhoven Algemeen Meerhoven Algemeen is het deel waarin de deelgebiedoverstijgende kosten zijn opgenomen, zoals verwervingen, subsidies, hoofdinfrastructuur etc. Voor het gebied is een gebiedsprogramma opgesteld waar zowel de plannen voor de verdere bouw als de sociaal- economische ontwikkelingen en de ontwikkeling van de veiligheid zijn opgenomen. Meerhoven: Algemeen Saldo Boekwaarde incl. winstneming
MPG 2024
MPG 2025
-341.775.458
-345.807.278
Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming
-8.649.886 2.152.803 -32.722.738 -380.995.279
-7.096.693 2.122.794 -21.450.450 -372.231.627
11.185.388
11.096.026
Totale winstneming
5.2.2 Bosrijk Projectomschrijving Bosrijk is ontworpen om een harmonieuze balans te creëren tussen wonen en natuur. Het gebied beoogt ongeveer 350 kwalitatief hoogwaardige, middeldure en dure koopwoningen te realiseren. De focus ligt op duurzaamheid en het behoud van een groene, openbare ruimte. De verkoop van de gronden wordt per cluster aan de markt aangeboden, met een ambitieuze visie op de leefomgeving.
Wijzigingen in 2024 Eind 2023 zijn de termijnen in de grondovereenkomst voor Cluster 16 (3D-betongeprinte woningen) verlengd door middel van een allonge. Deze verlenging was noodzakelijk wegens het toevoegen van kwalitatieve verplichtingen in de akte die niet in de oorspronkelijke overeenkomst stonden, en door de stagnatie bij de vergunning behandeling. In 2024 zijn de termijnen in de Woningbouw Meerhoven: Bosrijk Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming
28 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
grondovereenkomsten voor Cluster 2DE en 3 eveneens verlengd middels een allonge.
Verwachtingen voor de toekomst In 2025 verwachten we dat woningcorporatie Thuis, na afronding van hun haalbaarheidsonderzoek, een plan indient voor circa 20 tot 24 sociale huurwoningen in cluster 5. De autohandelaar die eerder op deze locatie zat heeft zijn activiteiten inmiddels gestaakt. Naar verwachting sluiten de gemeente en Thuis medio 2025 een contract voor de grondverkoop en gewenste woningbouw.
Financiele impact Het saldo van deelgebied Bosrijk is iets a fgenomen.
MPG 2024
MPG 2025
10.270.736
9.478.059
-4.220.212 7.767.514 1.297.943 15.115.981
-3.653.507 7.763.878 841.950 14.430.380
5.2.3 Meerrijk Projectomschrijving
Verwachtingen voor de toekomst
Meerrijk is het centrum van de wijk Meerhoven met daaromheen deelgebieden die allemaal een eigen maar samenhangende ontwikkeling kennen. Het centrum Meerrijk is een woon- en verzorgingskern met een sterk stedelijke karakter en onderscheidt zich daarmee sterk van de omliggende deelgebieden.
Vanaf 2025 start naar verwachting de bouw van de Driehoek (Meadow), zodat Meerrijk daarna volledig is voltooid. Hiermee komt een einde aan de grootschalige ontwikkeling van het centrumgebied en omliggende buurten binnen de wijk Meerhoven.
Wijzigingen in 2024
Financiele impact Het saldo van deelgebied Meerrijk is iets a fgenomen.
In 2024 werden de laatste woningen van het 700-woningenprogramma in Meerrijk opgeleverd en kwam er een bouwvergunning voor de Driehoek (Meadow) met 33 grondgebonden woningen.
Wonen+winkels+voorzieningen Meerhoven: Meerrijk Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming
MPG 2024
MPG 2025
27.420.897
27.715.776
-1.298.319 3.600.407 2.802.074 32.525.059
-1.418.286 3.454.887 1.813.669 31.566.046
2025 - Gemeente Eindhoven | 29
5.3.4 Waterrijk Projectomschrijving
Verwachtingen voor de toekomst
Waterrijk, een woonwijk binnen Meerhoven, benadert zijn voltooiing met een visie om een geïntegreerde leefgemeenschap van ongeveer 1000 eengezinswoningen en een basisschool te vormen. De wijk is opgebouwd uit stedelijke kamers georiënteerd langs de centrale as ‘de Waterlinie’, doorkruist door ‘de Waterweg’, wat leidt tot landschappelijke kamers rijk aan groen, vrijstaande woningen, en tweepersoonshuishoudens. De oostelijke en westelijke randen van de wijk zijn gereserveerd voor particuliere bouw door middel van individuele vrije sector kavels.
In 2025 wordt verder uitgewerkt of Park Forum Zuid formeel herstemd kan worden tot woongebied in combinatie met de ontwikkeling van kamer 10, wat het totale woningbouwprogramma in Waterrijk kan verhogen van circa 950 naar 1150 woningen. Daarnaast zal voor Kamer 12 een plan worden uitgewerkt, waarbij mogelijk een ontheffing op grond van de Natuurwet nodig is om het bosgebied geschikt te maken voor de beoogde woningbouw.
Wijzigingen in 2024
Financiële impact Het saldo van deelgebied Waterrijk is iets a fgenomen.
In 2024 is de afronding van Waterrijk verder gevorderd, met nog slechts twee boskamers (10 en 12) die wachten op verdere ontwikkeling. Ook is het haalbaarheidsonderzoek voor Park Forum Zuid afgerond, waarbij is besloten de optie van woningbouw te onderzoeken in plaats van het oorspronkelijk beoogde bedrijfsterrein.
Woningbouw Meerhoven: Waterrijk Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming
MPG 2024
MPG 2025
59.799.329
59.836.351
-6.739.010 10.644.690 5.902.299 69.607.308
-7.405.381 10.802.258 3.847.012 67.080.240
5.3.5 Park Forum West & Zuid Projectomschrijving
Wijzigingen in 2024
Park Forum West & Zuid oorspronkelijk bestemd voor een mix van bedrijfsactiviteiten en woon-werkkavels. Door veranderende markt interesses wordt Park Forum Zuid mogelijk herontwikkeld tot een residentieel gebied, in lijn met de naastgelegen woonwijk Waterrijk. Op Park Forum West zijn de bedrijfskavels klaargemaakt voor uitgifte, met een geactualiseerde bestemmingsplanwijziging en een vernieuwd eeldkwaliteitsplan. b
In 2024 is op Park Forum West een groot aantal bedrijfskavels uitgegeven, maar verdere uitgifte bleef steken door problemen met de stroomvoorziening (netcongestie). Daarnaast is Park Forum Oost formeel uit de regionale bedrijventerrein programmering gehaald.
30 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
Verwachtingen voor de toekomst
Financiële impact
Voor Park Forum Zuid loopt een onderzoek naar de omvorming tot woongebied, omdat de belangstelling voor de eerder beoogde woon-werkkavels u itblijft. De gemeente wil hierover in de eerste helft van 2025 een advies voorleggen. De resterende kavels op Park Forum West kunnen pas worden uitgegeven zodra er voldoende capaciteit op het stroomnet beschikbaar is.
Het saldo van dit deelgebied is afgenomen.
Bedrijventerrein Meerhoven: Park Forum West & Zuid Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming
MPG 2024
MPG 2025
45.680.681
49.547.702
-3.006.189 14.699.545 5.114.374 62.488.411
-2.364.387 11.223.110 3.397.685 61.804.110
2025 - Gemeente Eindhoven | 31
5.3 blixembosch noordoost Projectomschrijving
Verwachtingen voor de toekomst
Blixembosch Noordoost is een ontwikkeling in het noordoosten van Eindhoven met circa 400 woningen, verdeeld over de plandelen De Velden en het Plateau. Vorig jaar waren alle woningen in De Velden opgeleverd, en het Plateau was bouwrijp met aangelegde nutsvoorzieningen.
In het voorjaar van 2025 wordt de openbare ruimte volledig opgeleverd. Naar verwachting kan de grondexploitatie dan worden afgesloten. De resterende risico’s liggen bij mogelijke overschrij dingen van civiele investeringen en apparaatskosten, maar deze worden als beperkt ingeschat.
Wijzigingen in 2024
Financiële impact
De werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de plandelen De Velden en het Plateau zijn afgerond, en de inrichting van de openbare ruimte is grotendeels gereed.
Het project heeft een verslechtering ten opzichte van het vorige MPG. Dit is voornamelijk te wijten aan extra grondverwerking, indexatie, vertragingsschade bij de aannemer en schade aan de openbare ruimte door hevige regenval.
blixembosch noordoost Saldo Boekwaarde incl. winstneming
MPG 2024
MPG 2025
1.957.999
328.728
Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming
-1.722.548 14.978 29.732 280.161
-289.111 0 5.048 44.664
Winstneming 2024
Totale winstneming
5.052.849
4.895.039
-157.810
Totaal resultaat
5.333.010
4.939.703
Blixembosch noordoost
Programma Gerealiseerd
Woningen
Maatschappelijke effecten Duurzaamheid Plandeel De Velden is al deels gerealiseerd met warmtepompen voordat het verplicht was. Ook gasloos bouwen voor plandeel het Plateau was al besloten voordat het verplicht werd; We passen zo min mogelijk verharding toe; Veel bomen en heesters in verband met schaduw, co2 vermindering en biodiversiteit;
32 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
verwacht
399 We infiltreren water en voeren vertraagd af, waar mogelijk bovengronds; Er loopt een snelfietspad door Blixembosch Buiten; Ontwikkelaars peilen behoefte aan deelauto’s en behoefte aan laadpalen; Ook de woningen in Blixembosch het Plateau zullen aan de BENG norm voldoen; Alle woningen worden energieneutraal uitgevoerd, substantiële verbetering in aanbod
-
circulaire bouwmaterialen, mits economisch verantwoord; De geluidswal maakt deel uit van een grotere ecologische verbindingszone; Uitloogbare bouwmaterialen, zoals zink, koper en lood, worden niet toegepast.
Inclusiviteit CPO en middelhuur is gerealiseerd; Doordat de woningen in een groene setting (geluidswal) worden gerealiseerd maakt dit het plangebied bijzonder.
Innovatie 8 woningen situeren in de geluidswal; Watersysteem zoveel als mogelijk bovengronds verwerken en afvoeren is innovatief omdat we met hoogteverschillen te maken hebben.
Gebiedsgericht Gebiedsgericht Gebiedsgericht
Innovatie
Duurzaamheid Duurzaamheid Economie
Economie Inclusiviteit
Inclusiviteit Innovatie
Duurzaamheid Inclusiviteit
Innovatie
Economie
2025 - Gemeente Eindhoven | 33
5.4 VDMA Projectomschrijving
Verwachtingen voor de toekomst
Het VDMA-project, een belangrijke centrum stedelijke ontwikkeling aan de Vestdijk, is gepland met een mix van herontwikkelde en nieuwe hoog stedelijke objecten.
Als de vergunningprocedure voorspoedig verloopt, kunnen de voorbereidende werkzaamheden en realisatie van fase 1 rond de zomer van 2025 starten. Tevens wordt in 2025 gestart met de verdere uitwerking van fase 2, waardoor de einddatum van het project verschuift naar 2030.
Wijzigingen in 2024 In 2024 is voor het project VDMA een planoptimalisatie doorgevoerd omdat ongunstige economische ontwikkelingen het oorspronkelijke plan onhaalbaar maakten. Het college van B&W nam in juli 2024 een positief besluit en de gemeenteraad stemde in oktober 2024 in de voorgestelde aanpassingen, die zijn vastgelegd in een allonge op de verkoopovereenkomst. Tevens is de g ecoördineerde omgevingsvergunning fase 1 voor 236 woningen, 115 short stay units en een stadsbos van ca. 3000 m² gepubliceerd.