Bijlage 1 - Meerjarenprognose grondexploitaties en private ontwikkelingen 2026

5.2.5 Park Forum West & Zuid Projectomschrijving Park Forum West is bestemd voor een mix van bedrijfsactiviteiten, Park Forum Zuid voor woon-werkkavels. Door veranderende markt­ interesses wordt Park Forum Zuid heroverwogen als mogelijke woningbouwlocatie, in samenhang met de naastgelegen woonwijk Waterrijk. Op Park Forum West zijn de bedrijfskavels bouwrijp ­gemaakt voor uitgifte.

30 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen

Verwachtingen voor de toekomst Voor de komende periode wordt verwacht dat de verdere planvorming voor kamer 12 wordt uitgewerkt. Daarbij blijft het uitgangspunt wonen in een bosrijke omgeving, waarvoor mogelijk een ontheffing op grond van natuurwetgeving nodig is. Daarnaast is in 2026 een raadsvoorstel voorbereid om Park Forum Zuid om te zetten naar wonen en deze locatie te integreren met Waterrijk kamer 10. In dat voorstel wordt uitgegaan van een ­programma van 146 woningen en 6 woonwagenstandplaatsen. De verdere planuitwerking en financiële verwerking zijn afhankelijk van de nog te nemen ­besluitvorming. Financiële impact Het verwachte eindresultaat van deelgebied ­Waterrijk neemt af. Deze afname wordt met name veroorzaakt door hogere apparaatskosten en ­indexering van de kosten van civiele werken.

MPG 2025

MPG 2026

59.836.351

59.961.828

-7.405.381 10.802.258 3.847.012 67.080.240

-7.352.141 10.590.197 3.247.655 66.447.539

Ontwikkelingen in 2025 In 2025 is de uitgifte van Park Forum West beperkt gebleven door de aanhoudende problemen met de stroomvoorziening als gevolg van netcongestie. Voor Park Forum Zuid is de verkenning naar woningbouw verder uitgewerkt, omdat de belangstelling voor de eerder beoogde woon-werkkavels uitblijft. Daarmee is de heroriëntatie van dit deelgebied in 2025 verder verdiept.

Verwachtingen voor de toekomst Voor Park Forum Zuid is in 2026 een raadsvoorstel voorbereid om de locatie om te zetten naar wonen en te integreren met Waterrijk kamer 10. In dat voorstel wordt uitgegaan van een programma van 146 woningen en 6 woonwagenstandplaatsen. De verdere planuitwerking is afhankelijk van de nog te nemen besluitvorming door de raad. Voor Park Forum West blijft de verwachting dat de resterende kavels pas kunnen worden uitgegeven zodra meer duidelijkheid bestaat over de oplossing van de netcongestie. Meerhoven: Park Forum West & Zuid Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

Financiële impact De uitgifte van de resterende kavels op Park Forum West is vertraagd door netcongestie. De financiële effecten van een eventuele omvorming van Park Forum Zuid naar woningbouw worden pas in de grondexploitatie verwerkt na definitieve besluitvorming.

MPG 2025

MPG 2026

49.547.702

50.395.414

-2.364.387 11.223.110 3.397.685 61.804.110

-821.892 12.215.905 2.859.672 64.649.100

2026 - Gemeente Eindhoven | 31

5.3 Centrale Huisvesting Politie Projectomschrijving De centrale huisvesting politie (Land Forum) ­betreft de ontwikkeling van een nieuwe campuslocatie voor centrale onderdelen van de regionale politie-eenheid Oost-Brabant. Het gaat om een omvangrijke ontwikkeling aan de rand van Meerhoven, bedoeld voor onder meer recherche en forensische functies, operationele ­ondersteuning, logistieke en facilitaire functies, training, ­garagevoorzieningen en een cellencomplex. Met deze ontwikkeling wordt voorzien in een meer ­geconcentreerde en toekomstbestendige huisvesting van de politieorganisatie. Ontwikkelingen in 2025 In 2025 zijn binnen het project zowel juridisch-­ planologische als uitvoerende stappen gezet. Op 26 september 2025 heeft de zitting bij de Raad van State plaatsgevonden naar aanleiding van het beroep tegen het bestemmingsplan. Daarnaast zijn de minnelijke gesprekken over de verwerving van de resterende percelen voortgezet. Met de volkstuinders is inmiddels een overeenkomst gesloten en het vrijmaken van het betreffende perceel en de omgeving is in voorbereiding. Ook is gewerkt aan de technische voorbereiding van het project, waaronder het waterhuishoudkundig en rioleringsplan voor het openbaar gebied, het voorlopig ontwerp voor de openbare ruimte, een SSK-raming voor sanering en bouw- en woonrijp maken en de voorbereiding van archeologisch proefsleuven­ onderzoek.

Voor de gebouwen is het voorlopig ontwerp van fase 1 verder uitgewerkt. Huisvesting Centrale Politie Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming

Financiële impact Het begrote financiële resultaat van de grond­ exploitatie is verslechterd ten opzichte van het vorige MPG en komt uit op een negatief saldo. Deze verslechtering wordt vooral veroorzaakt door hogere kosten voor verwerving, bodem­ sanering, apparaatskosten en civiele werken. Met name de kosten voor de aanleg van de openbare ruimte ­vallen hoger uit dan eerder geraamd. Dat komt doordat in een later stadium, op basis van een verder uitgewerkt ontwerp, is gebleken dat de oorspronkelijke raming te laag was en dat aanvullende maatregelen nodig zijn, onder meer voor verkeer en tijdelijke voorzieningen.

MPG 2025

MPG 2026

-1.057.342

-12.683.860

-18.193.685 19.473.343 -257.526 -35.210

-11.439.251 19.424.168 -381.832 -5.080.775

Winstneming 2025

-32.527

-4.693.596

-4.661.070

Verliesvoorziening

Huisvesting Centrale Politie

Verwachtingen voor de toekomst Voor de komende periode is de verdere ­voortgang in belangrijke mate afhankelijk van de uitkomst van de procedure bij de Raad van State en de afronding van de resterende verwervingen. ­Tegelijkertijd worden de voorbereidingen voor de uitvoering voortgezet. In 2026 worden de benodigde vergunningen voor het bouw- en woonrijp maken aangevraagd en wordt gewerkt aan de afronding van onderzoeken en voorbereidende maatregelen, waaronder archeologie, flora en ­fauna en de verlegging van kabels en leidingen. Ook wordt toegewerkt naar opdrachtverstrekking voor de sanering en het bouw- en woonrijp maken van het terrein. Daarmee verschuift het project stap voor stap van planvorming naar uitvoering.

Programma Gerealiseerd

Maatschappelijk

32 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen

verwacht

-

50.000

Afbeelding uit het Masterplan politie Land Forum

1456789ÿ ÿ 4989ÿÿ86ÿ

0

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ƒ De centrale huisvesting wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving, met nadrukkelijke aandacht voor groen, hinderbeperking en een ­kwalitatieve overgang naar de omliggende woonomgeving. Daarmee draagt de ontwikkeling bij aan een toekomstbestendige en ­evenwichtige inrichting van het gebied. Innovatie ƒ De bundeling van specialistische ­politie­functies op één locatie versterkt de samen­werking tussen onderdelen van de ­politieorganisatie en ondersteunt de modernisering van werkprocessen. Daarmee ontstaat een toekomstbestendige veiligheidslocatie die beter aansluit op de eisen van deze tijd.

Inclusiviteit ƒ De ontwikkeling draagt bij aan een veilige en goed functionerende stad voor alle inwoners. Tegelijk vraagt dit om een zorgvuldige inpassing, waarbij leefbaarheid, omgevingskwaliteit en de belangen van omwonenden nadrukkelijk worden meegewogen. Gebiedsgericht ƒ De ontwikkeling wordt in samenhang bezien met de omgeving. Veiligheid, bereikbaarheid, groeninpassing en leefbaarheid komen hier ­samen. Daarmee levert het project niet alleen een nieuwe publieke voorziening op, maar ook een gebiedsontwikkeling waarin de relatie met de omliggende woonwijk centraal staat.

2026 - Gemeente Eindhoven | 33

5.4 VDMA Projectomschrijving

tweede kwartaal van 2026. Door de gekozen fasering schuift de einddatum van het project verder op naar 2031. In 2026 is daarnaast een vervolgstap gezet in de financiële en contractuele uitwerking van het project door de inzet van de toegekende WBI-subsidie voor verlaging van de grondprijs. Deze aanpassing is nog niet verwerkt in de cijfers van dit MPG. Daarbij geldt als uitgangspunt dat binnen het project minimaal 613 woningen worden gerealiseerd, waarvan 449 betaalbaar.

Het VDMA-project is een centrumstedelijke ­ontwikkeling aan de Vestdijk, op de locatie van het voormalige VDMA-terrein. Het project voorziet in een mix van herontwikkelde en nieuwe hoogstedelijke objecten, met ruimte voor wonen, short stay en een publiek toegankelijk stadsbos. Daarmee levert VDMA een belangrijke ­bijdrage aan de verdichting en kwaliteitsverbetering van de ­binnenstad. Het project wordt gefaseerd ­ontwikkeld. Ontwikkelingen in 2025 Na de planoptimalisatie in 2024 is in 2025 ­verder gewerkt aan de uitvoering van fase 1 van het ­project. Deze fase omvat 236 woningen, 110 short stay-units en een stadsbos van circa 3.000 m². De omgevingsvergunning is inmiddels verleend, maar hiertegen zijn bezwaren ingediend. Er is nog een bezwaar. Daardoor is de start van de bouw later komen te liggen dan eerder voorzien. Ondertussen is ook gewerkt aan de verdere voorbereiding van fase 2 en fase 3. Verwachtingen voor de toekomst De verdere voortgang van VDMA is in belangrijke mate afhankelijk van de lopende bezwaarprocedures. Op basis van de huidige planning wordt de start van de bouw van fase 1 nu voorzien in het

VDMA Saldo Boekwaarde incl. winstneming

MPG 2025

Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming

Totale winstneming Totaal resultaat

VDMA (herontwikkeling)

Financiële impact Het verwachte resultaat is ten opzichte van het vorige MPG afgenomen. Deze afname wordt vooral veroorzaakt door hogere apparaatskosten en ­hogere beheerkosten van de gebouwen als ­gevolg van vertraging en heroverwegingen binnen het project. Daarnaast is in 2026 een afzonderlijk ­besluit genomen over de inzet van de toegekende WBI-subsidie voor verlaging van de grondprijs. De financiële gevolgen daarvan zijn nog niet ­verwerkt in de cijfers van dit MPG, maar worden via het ­verzameldossier (facilitaire) grond­exploitaties 2026 in de grondexploitatie en meerjaren­ begroting verwerkt.

MPG 2026

-9.961.282

-10.281.034

-4.021.392 16.410.667 -46.508 2.381.485

-4.201.687 16.452.972 -72.328 1.897.923

Winstneming 2025

544.397

515.991

-28.406

2.925.882

2.413.914

Programma Gerealiseerd

Woningen Kantoren Overige Commerciële Dienstverlening

34 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen

verwacht

-

714 22.851 8.191

VDMA | OMA

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ƒ Nul-op-de-meter: alle gebouwen zijn energieneutraal met een primair energiegebruik van 0 kWh/m2 jr; ƒ Gasloos: de warmtevoorzieningen in het hele gebied zijn aardgasvrij; ƒ Bij de bouw wordt een significante co2-reductie behaald door gebruik van circulair bouwmateriaal; ƒ Bewoners en bezoekers worden actief gestimuleerd en gefaciliteerd bij energiereductie.

Inclusiviteit ƒ Iedereen moet zich thuis voelen op het nieuwe VDMA-terrein. Uitgangspunt voor VDMA is het creëren van een inclusief, duurzaam en verrassend gebied, een plek om nieuwe dingen te ontdekken en waar creativiteit ruimte vindt; ƒ Werk- en woonruimten geïnspireerd op shared-concepten; ƒ Minimaal 20% van de appartementen in de ­sociale sector. Economie ƒ Werkgelegenheid in relatie tot de omvangrijke gebiedsontwikkeling VDMA.

Gebiedsgericht Gebiedsgericht Duurzaamheid Duurzaamheid Duurzaamheid

Innovatie

Economie

Economie Inclusiviteit

Inclusiviteit Innovatie Innovatie Economie

Inclusiviteit

2026 - Gemeente Eindhoven | 35

5.5 strijp-s Projectomschrijving Strijp-S is een binnenstedelijke herontwikkelingslocatie waar het voormalige Philipscomplex wordt ontwikkeld tot een levendige stadswijk met een mix van wonen, werken en voorzieningen. In totaal worden hier ruim 4.000 woningen gerealiseerd, aangevuld met kantoren en commerciële voorzieningen. Daarbij zijn ook verschillende ­monumentale gebouwen in het plan ingepast. Ontwikkelingen in 2025 In 2025 is de ontwikkeling van Strijp-S verder ­gevorderd. Lighthouse op bouwveld N is in het derde kwartaal van 2025 opgeleverd en Matchbox in het vierde kwartaal van 2025. Daarnaast is de bouw van Tribune op bouwveld I gestart. Ook zijn in fase IV verdere stappen gezet, waaronder de ­sanering en het bouwrijp maken van bouwveld D, de aanpassing van het kruispunt Glaslaan en de start van de bouw op bouwveld A3 na de sloop van de oostvleugel van het Microlab. Strijp-S Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming

Verwachtingen voor de toekomst Voor de komende periode ligt de nadruk op de verdere ontwikkeling van fase 2 en fase IV. Daarbij wordt gewerkt aan de verdere uitwerking van bouwveld J en de herontwikkeling van gebouw SK. Daarnaast wordt verwacht dat Trudo in 2026 start met de bouw op bouwveld D en dat in 2026 de ­verkoop van de bouwgrond voor bouwblokken A1 en A2 plaatsvindt. Financiële impact Het financiële resultaat van het Strijp-S-project is ongewijzigd gebleven met een netto ­contante waarde van € 0, zoals overeengekomen in de ­samenwerkingsovereenkomst, waarbij PSB de gronden tegen boekwaarde afneemt.

MPG 2025

MPG 2026

-15.763.243

-12.907.483

-22.240.168 39.219.336 -1.215.925 -

-14.950.567 28.668.082 -810.033 -

Totale winstneming

-

-

Totaal resultaat

-

-

Strijp-s

Programma Gerealiseerd

Woningen Kantoren Winkels Overige Commerciële Dienstverlening

36 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen

Winstneming 2025

verwacht

2.262 21.000 1.295 9.560

1.282 13.000 9.500

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ƒ Veel gebouwen worden niet gesloopt, maar getransformeerd; ƒ Mobility-S zorgt voor onder andere gebruik van deelauto’s. Innovatie ƒ Slimme verlichting Light-S: het uitproberen van detectiedata, lichtkleuring en lichtbegeleiding, parkeerterreinen zijn uitgevoerd met sensoren voor rinkelend glas ƒ Grondwaterverontreiniging: sanering combineren met energievoorziening.

Inclusiviteit ƒ Community building: werken met een concept per gebouw trekt gebruikers die elkaar versterken. Economie ƒ Strijp-S is het 2e hoogstedelijk centrum met een sterk creatief design fundament.

Gebiedsgericht Gebiedsgericht Duurzaamheid Duurzaamheid

Innovatie

Duurzaamheid

Economie

Economie Inclusiviteit

Inclusiviteit Innovatie

Inclusiviteit

Innovatie

Economie

2026 - Gemeente Eindhoven | 37

5.6 emmasingelkwadrant Projectomschrijving

tijd vraagt dan eerder voorzien en doorloopt in 2026 en 2027. Tegelijkertijd wordt gewerkt aan de v­ oorbereiding van een volgende fase van de ­gebiedsontwikkeling, waarin opnieuw een ­omvangrijk woningbouwprogramma is voorzien. Daarmee blijft de ontwikkeling van het Emmasingelkwadrant de komende jaren gericht op zowel realisatie als verdere planuitwerking.

Het Emmasingelkwadrant omvat meerdere ­samenhangende deelprojecten in de binnenstad, gericht op de ontwikkeling van een omvangrijk woonprogramma in combinatie met commerciële functies, kantoorruimte en een nieuwe openbare ruimte. Met de realisatie van woningen, voorzieningen en het Victoriapark wordt het gebied stap voor stap getransformeerd tot een gemengd ­centrumstedelijk woon- en leefgebied. Ontwikkelingen in 2025 In 2025 is de ontwikkeling van het Emmasingel­ kwadrant verder voortgezet. De realisatie van de lopende woonprojecten liep door, terwijl ook de aanleg van het Victoriapark en de openbare ruimte verder vorm kreeg. Daarbij bleek dat de uitvoering complexer is dan eerder voorzien, onder meer door onvoorziene omstandigheden in de ondergrond en aanvullende afstemming tussen betrokken partijen. Daarnaast is gewerkt aan de voorbereiding van de volgende fase van de gebiedsontwikkeling. Verwachtingen voor de toekomst Voor de komende periode ligt de nadruk op de ­verdere uitvoering van het Victoriapark en de openbare ruimte, naast de voortgang van de ­lopende woningbouwprojecten. Daarbij is inmiddels duidelijk dat de aanleg van het park meer emmasingelkwadrant Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming

Totale winstneming Totaal resultaat

emmasingelkwadrant

Financiële impact Het eindresultaat blijft positief, maar is verslechterd ten opzichte van eerdere ramingen. Dit komt vooral door hogere planontwikkelingskosten, ­onder meer voor het faciliteren van de woningbouwprojecten, de verdere uitwerking en ­realisatie van het Victoriapark en de openbare ruimte. Ook onvoorziene omstandigheden in de ondergrond en extra afstemming tussen betrokken partijen leiden tot hogere kosten. Een deel van deze kosten kan worden verhaald op de ­ontwikkelende partijen. Vanwege de verslechtering van het verwacht financiële eindresultaat is de tussentijdse winstuitname voor een deel ­teruggedraaid.

MPG 2025

MPG 2026

2.678.869

4.598.345

-11.396.338 12.588.539 327.444 4.198.515 1.156.724 5.355.239

-9.617.122 7.823.433 232.453 3.037.108

Winstneming 2025

388.287

768.437

3.425.395

Programma Gerealiseerd

Woningen Overige Commerciële Dienstverlening

38 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen

verwacht

-

1.488 5.350

Victoriatoren Emmasingelkwadrant

Maatschappelijke effecten Inclusiviteit ƒ Toevoegen van een mix van huur- en koopwoningen in diverse prijsklassen, waaronder 30% sociaal, 50% middensegment met langjarige borging. Duurzaamheid ƒ Aardgasloos, gebruik van duurzame energiebronnen, herbruikbare bouwmaterialen, adaptief bouwen; ƒ Klimaatadaptief in kader van realiseren van waterbergingscapaciteit en hittestresspreventie, ontharden en vergroenen;

ƒ Implementatie van Mobility as a Service (MaaS) diensten; CO2-reductie; ƒ Vergroening door toevoeging van minimaal 4-8 m2 groen per woning; ƒ Realisatie van het Victoriapark van circa 2 hectare wat zorgt voor vergroening en ontspanning. Innovatie ƒ In het kader van ‘living lab: Implementatie van nieuwe concepten (waaronder slim licht ­genaamd Sunseeker, MaaS, nature based ­solutions van Plant-E etc).

Gebiedsgericht Gebiedsgericht Duurzaamheid Duurzaamheid Innovatie

Economie

Economie Inclusiviteit Duurzaamheid

Inclusiviteit Innovatie

Inclusiviteit

Innovatie

Economie

2026 - Gemeente Eindhoven | 39

5.7 Stadshart Woensel Projectomschrijving Winkelcentrum WoensXL wordt getransformeerd tot Stadshart Woensel, een aantrekkelijk woon- en winkelgebied waar zo’n 3000 woningen worden gerealiseerd. De openbare ruimte van het winkelcentrum krijgt een impuls en de Rooseveltlaan en Genovevalaan worden groene parken. De huidige parkeerterreinen worden bebouwd met woonblokken. Ook worden er voorzieningen toegevoegd zodat Stadshart Woensel een complete stadswijk wordt, waarbij de verbindingen met de omliggende woonwijken wordt versterkt. Ontwikkelingen in 2025 De gemeente is in 2025 de partnerselectie gestart. Hiermee wordt een gebiedsontwikkelaar gezocht die de komende 10-15 jaar samen met de gemeente WoensXL transformeert tot een aantrekkelijk woon- en winkel- en verblijfsgebied.

Verwachtingen voor de toekomst In 2026 verwacht de gemeente de inschrijvingen voor de partnerselectie. Ook wordt het Omgevingsplan ter inzage gelegd en verwachten we verschillende verwervingstrajecten af te ronden. Tot slot wordt de planvorming voor het eerste bouwveld verder uitgewerkt, zodat in 2027 gestart kan worden met de bouw. Financiële impact Voor Stadshart Woensel valt het verwachte resultaat iets positiever uit dan in de vorige raming. Dit komt vooral door faseringsinvloeden, waardoor het totaalbeeld verbetert ondanks enkele hogere kosten binnen het project.

Ook is in 2025 de planvorming voor het eerste bouwveld gestart door Woonbedrijf en ‘thuis.

Stadshart Woensel Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming

Totale winstneming Totaal resultaat

Stadshart Woensel

MPG 2025

MPG 2026

-838.562

-8.407.718

-122.329.168 126.271.956 -1.658.055 1.446.171 1.446.171

-117.077.264 129.585.710 -1.336.990 2.763.738

Winstneming 2025

-

-

2.763.738

Programma Gerealiseerd

Woningen Winkels Maatschappelijk Overige Commerciële Dienstverlening

40 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen

verwacht

-

3.000 5.934 13.082 2.600

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ƒ De mobiliteits- en parkeerstrategie kent een hoge mate van dubbelgebruik, deelauto’s en inzet op openbaar vervoer. ƒ Vergroening, waterberging en hittestress zijn belangrijke thema’s in de transformatie van het gebied en de toekomstige openbare ruimte.

ƒ In Stadshart Woensel komen maatschappelijke en commerciële voorzieningen voor alle ­inwoners van Woensel.

Economie ƒ Stadshart Woensel is een belangrijk winkel­ gebied in Eindhoven. Door de transformatie wordt het gebied opnieuw op de kaart gezet.

Gebiedsgericht Innovatie ƒ Onderzoek naar een parkeersysteem waarbij dubbelgebruik en parkeerrechten (i.p.v. plekken) uitgangspunt zijn.

ƒ De planontwikkeling van Stadshart Woensel wordt integraal opgepakt (op gebiedsniveau). De fysieke verbinding met de omliggende ­wijken wordt sterk verbeterd.

Inclusiviteit ƒ In Stadshart Woensel worden woningen in alle prijsklassen gebouwd, waarbij doorstromingen vanuit de omliggende buurten belangrijke ­prioriteit heeft.

2026 - Gemeente Eindhoven | 41

5.8 GDC noord Projectomschrijving

Verwachtingen voor de toekomst De verdere voortgang van GDC blijft afhankelijk van de uitkomst van de beroepsprocedure bij de Raad van State en van de verwerving van de ­resterende percelen. Zolang het omgevingsplan nog niet onherroepelijk is, blijft ook de verdere uitvoering van het project in belangrijke mate afhankelijk van deze procedure. De verwachting is dat na afronding van de grondaankopen en de planologische procedure de ontwikkeling van het gebied verder kan worden gebracht.

Het project GDC betreft de ontwikkeling van een bedrijventerrein specifiek gericht op grootschalige logistiek in Eindhoven. Dit project kenmerkt zich door een samenwerkingsverband tussen de gemeente Eindhoven en verschillende ontwikkelaars, met De Mispelaar als voornaamste partij. Het project omvat het aanleggen van voorzieningen voor openbaar nut en een afdracht van exploitatiebijdragen per uitgegeven kavel door de ontwikkelaars aan de gemeente. In de afgelopen jaren zijn de belangrijke plannen zoals het bestemmingsplan, exploitatieplan en beeld­ kwaliteitsplan ontwikkeld en doorlopen ze de ­nodige goedkeuringsprocedures. Ontwikkelingen in 2025 In 2025 is de ontwikkeling van GDC verder voor­ bereid. Het omgevingsplan is in werking, maar nog niet onherroepelijk omdat de beroepsprocedure bij de Raad van State nog loopt. Een zittingsdatum is nog niet bekend. Daarnaast heeft de gemeente in 2025 een aantal percelen aangekocht. De resterende gronden moeten nog worden verworven om de ontwikkeling van het gebied mogelijk te maken.

gdc noord Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming

Totale winstneming Totaal resultaat

gdc noord

Financiële impact Binnen het project zijn de kosten voor onder meer het vrijmaken van de terreinen, civiele werken en voorbereidingskosten gestegen. Daartegenover staat echter ook een stijging van de geraamde ­opbrengsten, waardoor het verwachte resultaat per saldo is verbeterd.

MPG 2025

MPG 2026

1.161.037

-1.266.040

-11.639.022 18.628.780 225.910 8.376.705 8.376.705

-9.303.270 20.429.767 -79.222 9.781.236 9.781.236

Programma Gerealiseerd

Bedrijfsterreinen Openbare ruimte

42 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen

Winstneming 2025 -

verwacht

431.400 -

52.540 75.000

Maatschappelijke effecten Economie ƒ Door de vestiging van een grootschalig ­logistiek bedrijf wordt er extra werkgelegenheid in de regio gecreëerd.

Gebiedsgericht ƒ Door deze ontwikkeling wordt de gebieds­ ontwikkeling afgerond.

Innovatie Duurzaamheid

ƒ Gezamenlijke energievoorziening.

ƒ Gezamenlijke energievoorziening (zon, aarde, wind); ƒ Aandacht voor natuurontwikkeling.

Gebiedsgericht Gebiedsgericht

Innovatie

Duurzaamheid Duurzaamheid

Gebiedsgericht

Economie

Economie Inclusiviteit

Inclusiviteit Innovatie Economie Duurzaamheid

Innovatie

2026 - Gemeente Eindhoven | 43

5.9

Brainport Industries Campus Projectomschrijving Brainport Industries Campus (BIC) is een ­gebiedsontwikkeling in Eindhoven Noordwest, gericht op de verdere versterking van de hightech-­ maakindustrie in de Brainportregio. Het gebied ontwikkelt zich als een campus waar bedrijven, onderwijs en innovatie samenkomen. Binnen BIC worden hoogwaardige bedrijfsgebouwen gecombineerd met ruimte voor samenwerking, onderzoek en opleiding. De ontwikkeling sluit aan bij de ambitie van de gemeente Eindhoven om ruimte te bieden aan de groei van de hightechindustrie en daarmee de economische structuur van de regio te versterken. Hoewel BIC als één gebied wordt ontwikkeld, bestaat de campus uit verschillende, onderling samenhangende maar afzonderlijk georganiseerde projecten. BIC 1 is inmiddels gerealiseerd en in gebruik, BIC 2 bevindt zich in uitvoering

44 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen

en in 2025 en 2026 zijn belangrijke stappen gezet met de vaststelling van de plannen voor BIC Noord (overeenkomst, grondexploitatie en ­TAM-omgevingsplan). Met deze besluiten wordt de volgende uitbreiding van de campus mogelijk ­gemaakt. BIC Noord biedt ruimte voor nieuwe hoogwaardige bedrijvigheid en is met name ­bedoeld om vestiging van activiteiten van ASML mogelijk te maken, waarmee het gebied ­verder uitgroeit tot een belangrijke locatie voor de ­hightech-maakindustrie in de regio.

5.9.1 BIC Noord Projectomschrijving BIC Noord is een uitbreidingsgebied van de ­Brainport Industries Campus in Eindhoven ­(Eindhoven-Noordwest) waar ASML gefaseerd een campus met cleanrooms, kantoren en onder­ steunende functies kan realiseren. Daarnaast valt ook BIC Mix binnen BIC Noord. De VOSP-uitwerking gaat uit van circa 17.000 werkplekken en circa 428.000 m² bruto vloeroppervlak voor productie, logistiek, kantoren en ondersteunende functies, binnen een indicatief uitgeefbaar gebied van ­ongeveer 35 hectare waar ASML zal uitbreiden. De gebiedsontwikkeling omvat planologische ­besluiten en vergunningen voor de campus én voor aanpassingen aan de wegenstructuur op en rond BIC Noord. Ontwikkelingen in 2025 In mei 2025 stelde het college van ­Gemeente Eindhoven het participatieplan vast en gaf het VOSP vrij voor participatie, als opmaat naar ­besluitvorming over VOSP, anterieure afspraken en planologische procedures. Op 9 ­september 2025 is de gemeenteraad van Oirschot via een raadsinformatiebrief geïnformeerd dat de ­Eindhovense gemeenteraad het VOSP heeft vastgesteld. Daarnaast heeft de raad de grex voor BIC Noord vastgesteld met onderdelen van de wegen/­ OV-opgave gekoppeld aan regionale afspraken (o.a. Beethoven-middelen). Gemeentelijke apparaats­kosten in deze fase worden bij ASML in rekening gebracht.

Bic noord Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming

Totale winstneming Totaal resultaat

Bic noord Bedrijfsterreinen

In november 2025 legden de betrokken overheden ontwerpbesluiten ter inzage voor de omgevingsplanwijziging , de BOPA-vergunningen voor wegen in Gemeente Best en Oirschot en de provinciale Natura 2000-vergunning. In dezelfde periode ­liepen trajecten voor grondverwerving. Verwachtingen voor de toekomst De gemeenteraad stelde op 10 maart 2026 het omgevingsplan vast. Ondanks het nog niet ­onherroepelijke omgevingsplan zijn in 2026 al vergunningen verleend om met bouwrijp maken en ecologische maatregelen te starten. Om dit mogelijk te maken zal de gemeente de gronden voor de eerste fase naar verwachting in Q2 2026 in erfpacht uitgeven aan ASML. De bouw van de eerste campusgebouwen start volgens planning in Q3 2026. Parallel vindt de voorbereiding van de ­realisatie van de weginfra plaats en is de uitvoering van wegmaatregelen (o.a. onderdoorgang A58 bij Erica en aanpassing Spottersweg) voorzien na de zomer van 2026. Oplevering van deze eerste fase is voorzien in het eerste kwartaal van 2028. Financiële impact Er wordt geen vergelijking gemaakt met vorig jaar omdat de grondexploitatie in 2025 is vastgesteld.

MPG 2025

MPG 2026

-

-1.820.501

-

-213.250.134 247.475.325 594.536 32.999.226 32.999.226

Programma Gerealiseerd

Winstneming 2025 -

verwacht

-

525.400

2026 - Gemeente Eindhoven | 45

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ƒ Binnen de ontwikkeling wordt economische groei nadrukkelijk verbonden aan groen, water en klimaatadaptatie. Daarmee ontstaat een toekomstbestendige campusomgeving waarin ruimtelijke kwaliteit, landschappelijke inpassing en natuurbescherming integraal worden meegewogen. Innovatie ƒ De ontwikkeling versterkt het innovatieve ecosysteem van Eindhoven en de Brainportregio. Er wordt ruimte geboden aan hoogwaardige ­bedrijvigheid in de microchipsector, waarmee clustering van kennis, technologie en maak­ industrie verder wordt versterkt. Daarmee wordt de positie van Eindhoven als internationale innovatiestad verder uitgebouwd.

Economie ƒ De ontwikkeling levert een substantiële ­bijdrage aan de economische structuur van Eindhoven en de regio. Met ruimte voor een omvangrijke campusontwikkeling en duizenden arbeidsplaatsen wordt de economische motor van Brainport verder versterkt en het vestigingsklimaat voor hoogwaardige bedrijvigheid uitgebouwd. Gebiedsgericht ƒ De ontwikkeling wordt integraal benaderd, met nadrukkelijke aandacht voor mobiliteit, bereikbaarheid, natuur, water en ruimtelijke kwaliteit. Daarmee gaat het niet alleen om economische uitbreiding, maar ook om een gebiedsontwikkeling waarin de samenhang met de omgeving en de kwaliteit van het totale gebied centraal staan.

Inclusiviteit ƒ De betekenis van deze ontwikkeling reikt ­verder dan de campus zelf. Zij vraagt om een goede verbinding met bredere stedelijke en ­regionale opgaven op het gebied van wonen, bereikbaarheid en talentontwikkeling. Daarmee draagt het project bij aan een sterke regio waarin economische groei en maatschappelijke ontwikkeling meer met elkaar in balans worden gebracht.

Gebiedsgericht Gebiedsgericht Innovatie

Duurzaamheid Duurzaamheid Economie

Economie Inclusiviteit Duurzaamheid

Inclusiviteit Innovatie

Economie

46 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen

Innovatie

5.9.2 BIC 2 Projectomschrijving BIC 2 maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling Brainport Industries Campus en is gericht op de verdere uitbreiding van de campus voor de hightech-maakindustrie. Binnen het project ­worden bedrijfsgronden en bijbehorende voorzieningen ontwikkeld, zodat ruimte ontstaat voor verdere groei van de campus. Voor de ­ontwikkeling van BIC 2 zijn met de initiatiefnemer afspraken gemaakt over de planuitwerking, gronduitgifte en de inrichting van het gebied. Ontwikkelingen in 2025 In 2025 is de verdere uitwerking van BIC 2 ­voortgezet. Daarbij is gewerkt aan het voorlopig ontwerp voor de bebouwing van de 1e fase en het inrichtingsplan en aan de voorbereiding van de omgevingsvergunningaanvraag. De planologische Bic 2 Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming

Totale winstneming Totaal resultaat

Bic 2

basis voor het project was daarbij al aanwezig, omdat het omgevingsplan in 2024 onherroepelijk is geworden. Ook waren de grondafspraken rondom de voormalige Philipsgronden, onderdeel van de verdere uitwerking van het project. Verwachtingen voor de toekomst Voor de komende periode ligt de nadruk op de verdere planuitwerking van BIC 2. De initiatief­ nemer bereidt de aanvraag van de omgevings­ vergunning voor. Daarbij is het uitgangspunt dat de vergunning­aanvraag voor alle fasen van het project in samenhang wordt voorbereid. Financiële impact De grondexploitatie van BIC 2 blijft positief, maar is licht verslechterd. De belangrijkste oorzaak is een ontwerpwijziging, waardoor de gemeente minder grond uitgeeft.

MPG 2025

MPG 2026

-9.243.417

-9.414.227

-3.235.839 20.094.995 -204.819 7.410.921 7.410.921

-2.994.659 19.892.800 30.496 7.514.410 7.514.410

Programma Gerealiseerd

Bedrijfsterreinen

Maatschappelijke effecten Economie ƒ Door het creëren van een nieuwe campus speciaal voor het ecosysteem van de high tech maakindustrie, ontstaat er een belangrijke extra schakel in het totale Brainport ecosysteem, en wordt de economie in de regio en de Mainportstatus verder versterkt. De campusontwikkelingsorganisatie (COO) draagt door middel van sturing op het concept hiertoe bij. Duurzaamheid ƒ Slim clusteren van gebouwen, waardoor de bebouwde oppervlakte kleiner wordt, er meer ruimte over blijft voor groen en natuur;

Winstneming 2025 -

verwacht

-

171.729

ƒ Meerdere bedrijven vestigen zich onder één dak, wat ervoor zorgt dat extra vervoersbewegingen, verpakking- en schoonmaakkosten geminimaliseerd worden; ƒ Energie neutrale gebouwen; ƒ Duidelijke menging van functies: harde ontwikkeling in een landschap met een hoog ”groen” karakter. Innovatie ƒ nnovatie in de sector ontstaat door de clustering van bedrijven binnen dede High Tech Systemen en Materialen (HTSM) sector waardoor deze competitief blijft op wereldniveau;

2026 - Gemeente Eindhoven | 47

5.10 stationsgebied Projectomschrijving Het Stationsgebied is een centrumstedelijke ­gebiedsontwikkeling in de directe omgeving van het station in Eindhoven. Binnen het gebied worden woningen, kantoren en diverse voorzieningen gerealiseerd. De ontwikkeling bestaat uit meerdere samenhangende deelprojecten, waaronder District E op de voormalige VVV-locatie en de ­ontwikkeling van Lichthoven, waar onder meer The Social Hub en de uitgifte van een parkeer­ terrein onderdeel van uitmaken. Daarnaast vormt de herinrichting van de openbare ruimte, waar­ onder het stationsplein en de Stationsweg, een belangrijk onderdeel van de gebiedsontwikkeling.

Stationsgebied Saldo Boekwaarde incl. winstneming

In 2025 is de ontwikkeling van Stationsgebied Zuid verder in uitvoering gekomen. Na een periode van vertraging en onzekerheid zijn de bouwactiviteiten van zowel Edge Eindhoven als Lightyards in volle gang. Om deze bouw mogelijk te maken en het gebied veilig en toegankelijk te houden, is eerder het oostelijk deel van de Stationsweg aangepast voor de afwikkeling van bouwverkeer. Met de overgang van planvorming naar uitvoering is ook de projectorganisatie verzwaard. Vanwege de complexe centrumlocatie, de parallelle uitvoering van meerdere projecten en de grote samenhang tussen bouw, openbare ruimte en bereikbaarheid is meer inzet nodig op gebiedsbreed, omgevings-, technisch en contractueel management.

MPG 2025

MPG 2026

15.761.011

11.629.434

-35.420.669 20.844.837 585.608 1.770.788

-33.837.928 23.903.648 347.953 2.043.108

Winstneming 2025

Totale winstneming

1.228.428

1.251.512

23.084

Totaal resultaat

2.999.215

3.294.620

Stationsgebied

Programma Gerealiseerd

Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming

Woningen Kantoren Winkels Overige Commerciële Dienstverlening Openbare ruimte

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ƒ Betrokken partijen worden uitgedaagd om duurzame gebouwen te realiseren, verder gaand dan bouwbesluit; ƒ Klimaatadaptief in het kader van realiseren van waterbergingscapaciteit en hittestress­ preventie en vergroenen;

48 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen

verwacht

14.500 -

1.018 55.127 1.024 6.253 5.000

ƒ Partijen worden gestimuleerd en gefaciliteerd om tot maatregelen te komen die bijdragen in eigen (of alternatieve) energievoorziening.

Innovatie ƒ SMART city oplossingen voor ontwerp openbare ruimte en gebouwen ƒ SMART Mobility waardoor minder parkeren, ­gebruik van deelauto’s Inclusiviteit ƒ Toevoegen van een mix van huur- en koop­ woningen in diverse prijsklassen; ƒ Toegankelijke openbare ruimte en pleinen met functiemenging

Economie ƒ Ontwikkeling hoogwaardig plint met volop ­mogelijkheden voor (kennis)instellingen en ­bedrijven uit de regio voor product exposure (District E) ƒ Brainportallure en techniek, design en kennis gelden als basis voor de uitstraling en programmering van het project District E ƒ Het woon-/werkverkeer op de fiets wordt ­gestimuleerd. Dit draagt weer bij aan de Brainportambities

Gebiedsgericht Gebiedsgericht Duurzaamheid Duurzaamheid Duurzaamheid Innovatie

Economie

Economie Inclusiviteit

Inclusiviteit Innovatie

Economie

Inclusiviteit

Innovatie

2026 - Gemeente Eindhoven | 49

5.10.1 District E

5.10.2 Lichthoven

Projectomschrijving District E betreft de herontwikkeling van de ­voormalige VVV-locatie in het Stationsgebied Zuid. Binnen dit project wordt een omvangrijk centrumstedelijk programma gerealiseerd met woningen, commerciële functies en een parkeervoorziening. Daarmee levert District E een belangrijke bijdrage aan de verdere verdichting en vernieuwing van het gebied aan de zuidzijde van het station.

Projectomschrijving Lichthoven Lichthoven omvat de bouw van 417 ­appartementen, ongeveer 44.100 m2 kantoorruimte en 14.500 m2 voor het Student Hotel. Het gebied krijgt na voltooiing een groen, autovrij binnenterrein, verzorgd door de ontwikkelaars maar toegankelijk voor ­publiek. Ook de herinrichting van de nabije ­Stationsweg staat op de planning, met als doel de Gender beek weer zichtbaar te maken.

Ontwikkelingen in 2025 In 2025 is de ontwikkeling van District E verder ­gevorderd. Eind februari is de omgevingsvergunning onherroepelijk geworden. Na de zomer is gestart met het bouwrijp maken van het terrein. Daarnaast zijn belangrijke stappen gezet in de voorbereiding van de openbare ruimte. Na vaststelling van het voorlopig ontwerp is de aanbesteding voor het bouwteam voor de herinrichting van de openbare ruimte afgerond. Ook is een bouwteam geselecteerd voor de vergroening van het Stationsplein. Verder is gewerkt aan de tijdelijke inrichting en fasering van de Stationsweg, zodat de bouw van District E en aangrenzende projecten mogelijk blijft.

Ontwikkelingen in 2025 De bouw van de woongebouwen in fase 1, met circa 240 woningen, is in 2024 gestart en in 2025 voortgezet. Ook fase 2 is in uitvoering, met een programma van woningen en kantoorruimte waarvan de oplevering in het vierde kwartaal van 2026 wordt verwacht. Voor het kantoorgebouw in fase 1 is nog geen bouwstart gerealiseerd. De ontwikkelaar werkt aan het opnieuw binden van partijen, nadat eerdere beleggers en huurders zijn ­afgehaakt door de langdurige bezwaar- en ­beroepsprocedures.

Verwachtingen voor de toekomst Voor de komende periode ligt de nadruk op de ­verdere voorbereiding van de realisatie van District E en de uitwerking van de openbare ruimte in het Stationsgebied Zuid. In 2026 wordt verder gewerkt aan het definitief ontwerp voor de openbare ruimte. De uitvoering daarvan vindt gefaseerd plaats en wordt afgestemd op de realisatie van de verschillende bouwprojecten in het gebied, waaronder District E, Edge en Lightyards. Daarmee blijft de voortgang van District E nauw verbonden met de planning en samenhang van de bredere ­gebiedsontwikkeling rond het station.

50 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen

Verwachtingen voor de toekomst De woongebouwen in fase 1 worden naar verwachting medio 2027 opgeleverd en voor fase 2 wordt oplevering in het vierde kwartaal van 2026 verwacht. Voor het kantoorgebouw in fase 1 werkt de ontwikkelaar nog aan het opnieuw binden van partijen. Op basis van de huidige planning wordt een bouwstart voor dit onderdeel op zijn vroegst in 2027 verwacht. Na oplevering van de bebouwing wordt ook de omliggende openbare ruimte verder ingericht.

2026 - Gemeente Eindhoven | 51

52 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen