Bijlage 1 - Meerjarenprognose grondexploitaties en private ontwikkelingen 2026
Tekst van het document
Meerjaren rognose grond P exploitaties en private ntwikkelingen o 2026
2026 - Gemeente Eindhoven | 1
inhoudsopgave Samenvatting
3
1. Algemeen
4
2. Ontwikkelingen
6
3. Programmering
10
4. Financiën
12
5. Projecten 5.1 Tongelresche Akkers 5.2 Meerhoven 5.3 Centrale huisvesting Politie 5.4 VDMA 5.5 Strijp-S 5.6 Emmasingelkwadrant 5.7 Stadshart Woensel 5.8 GDC Noord 5.9 Brainport Industries Campus 5.10 Stationsgebied
21 22 26 32 34 36 38 40 42 44 48
2 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
Samenvatting BIC Noord verandert het ortefeuillebeeld p Achter de cijfers van dit jaar gaat een portefeuille schuil die duidelijk in beweging is. De vaststelling van de grondexploitatie BIC Noord heeft daarin een groot effect. Deze nieuwe en omvangrijke grondexploitatie verbetert het totale resultaat, maar maakt ook zichtbaar dat de verschillen tussen projecten groter worden. Achter het positieve totaalbeeld gaan namelijk ook projecten schuil waar kosten oplopen, planning schuift of extra voorzieningen nodig zijn. Juist daardoor laat deze actualisatie scherper dan voorheen zien dat een goed portefeuille-resultaat niet betekent dat ieder project er automatisch goed voor staat.
Haalbaarheid staat onder druk door kosten, regelgeving en etcongestie n In meerdere projecten binnen de portefeuille staat de haalbaarheid onder druk. Dat is zichtbaar in projecten waar gronden nog niet worden afgenomen, planningen opschuiven en de financiële haalbaarheid opnieuw moet worden beoordeeld. De druk zit daarbij niet in een gebrek aan vraag, maar in businesscases die kwetsbaarder zijn geworden door gestegen kosten, grotere onzekerheden en belemmeringen in de uitvoering.
Subsidies en gemeentelijke instrumenten zijn belangrijker dan ooit en in sommige gevallen noodzakelijk om ontwikkelingen in beweging te houden, maar niet ieder knelpunt is met geld op te lossen. Ook regelgeving, netcongestie, procedures en beperkte uitvoeringsruimte bepalen in toenemende mate in welk tempo plannen tot uitvoering komen.
Gebiedsontwikkeling vraagt om betrouwbaarheid en v oorspelbaarheid Juist in een portefeuille waarin de haalbaarheid van projecten minder vanzelfsprekend is geworden, neemt het belang van betrouwbaarheid en voorspelbaarheid toe. Voor gebiedsontwikkeling is het van waarde dat kaders helder zijn, afwegingen uitlegbaar blijven en de rol van de gemeente voor betrokken partijen navolgbaar is. Dat biedt houvast in projecten die onder druk staan en draagt bij aan vertrouwen, samenwerking en voortgang. Daarmee worden betrouwbaarheid en voorspelbaarheid steeds belangrijker als basis voor een consistente ontwikkeling van de stad.
2026 - Gemeente Eindhoven | 3
1.
Algemeen
1.1 Inleiding Voor u ligt de Meerjaren Prognose Grond exploitaties en Private Ontwikkelingen 2026. Dit document biedt niet alleen een financieel totaaloverzicht, maar zoomt ook in op de omvangrijke projecten die bijdragen aan de waardeontwikkeling van Eindhoven. Alle grond exploitaties en private ontwikkelingen zijn in deze prognose als één portefeuille samengebracht, zodat u een integraal beeld krijgt van zowel de individuele projecten als de gezamenlijke financiële resultaten. We onderscheiden hierbij twee hoofdcategorieën grondexploitaties: projecten waarbij de gemeente zelf grond inbrengt, en projecten waarin de gemeente een faciliterende rol vervult voor externe initiatiefnemers. In beide gevallen worden kosten en opbrengsten over een langere periode ingeschat en jaarlijks herijkt. Deze regelmatige herijking is noodzakelijk door de invloed van veranderende parameters zoals bouwkosten en rentepercentages en externe factoren zoals schommelingen in de vraag naar woningen of vertragingen door marktomstandigheden. In dit verslag wordt beschreven hoe de veranderende parameters en ontwikkelingen doorwerken in de gehele portefeuille. Daarnaast gaan we in op de financiële gevolgen, waaronder de actuele prognoses voor resultaten, tussentijdse
4 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
winstnemingen en de mogelijke noodzaak voor verliesvoorzieningen. Zo geeft de Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2026 een helder en actueel beeld van de huidige projectenportefeuille en de verwachtingen voor de komende jaren.
1.2 Doelen actualisatie grondexploitaties De Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2026 is opgesteld met de volgende doelstellingen: 1. Actualisatie van Resultaten De MPG biedt een actualisatie van het berekende resultaat van alle grondexploitaties, waarbij recente parameters en uitgangspunten worden vastgesteld en meegenomen. 2. Bepaling Tussentijdse Winstneming Het bepalen van de hoogte van de tussentijdse winstneming is een belangrijk element voor een efficiënt financieel beheer en optimale benutting van middelen. 3. Inzicht in Verliesvoorzieningen Het verschaft een actueel overzicht van de benodigde verliesvoorzieningen voor grondexploitaties.
4. Risicoanalyse Het biedt inzicht in de huidige stand van zaken van de aan grondexploitaties gerelateerde risico’s, wat bijdraagt aan weloverwogen besluitvorming en adequate risicobeheersing. 5. Goedkeuring van de Raad Een fundamenteel doel van de MPG is het verkrijgen van goedkeuring van de Gemeenteraad over de (gewijzigde) budgetverlening.
1.3 Leeswijzer De meerjarenprognose is een omvattend document dat een integraal beeld geeft van de grondexploitaties en private ontwikkelingen in Eindhoven. De structuur van dit document weerspiegelt de complexiteit en onderlinge samenhang van de verschillende onderdelen: 1. Algemeen Dit hoofdstuk introduceert de MPG en legt de basis voor de daaropvolgende hoofdstukken. Het begint met een inleiding, gevolgd door de doelstellingen van de herziening van de grond exploitaties en deze leeswijzer.
2. Ontwikkelingen Hier worden het huidige grondbeleid en de recente ontwikkelingen in 2025 toegelicht. Dit hoofdstuk legt de basis voor de financiële en programmeringsaspecten, door de context te schetsen waarbinnen deze plaatsvinden 3. Programmering Dit hoofdstuk biedt een overzicht van de programmering van projecten, zoals wonen, kantoren en bedrijven. Het belicht hoe de grondexploitaties aansluiten op de vraagkant van de markt, wat direct invloed heeft op de financiële resultaten en risico’s in de volgende hoofdstukken. 4. Financiën Dit hoofdstuk omvat een algemeen financieel overzicht en details over de gebruikte parameters, resultaten van de MPG 2026, en een analyse van financiële risico’s. De financiële gegevens zijn direct verbonden met de ontwikkelingen die in de voorgaande hoofdstukken zijn toegelicht. 5. Projecten Dit hoofdstuk geeft een gedetailleerd overzicht van de tien meest omvangrijke projecten, waarbij de impact van beleidsbeslissingen, marktontwikkelingen en financiële strategieën op elk project wordt geïllustreerd.
2026 - Gemeente Eindhoven | 5
2.
ontwikke lingen
2.1 Beleidsontwikkelingen Voortbouwen op “Grip door regie” In 2025 is het grondbeleid niet inhoudelijk gewijzigd, maar uitgevoerd binnen de kaders die de raad heeft vastgesteld met de Nota Grondbeleid “Grip door regie” en de bijbehorende Spelregels Grondbeleid 2024. Deze kaders geven richting aan de manier waarop Eindhoven regie voert in gebiedsontwikkelingen: passend bij de opgave kiezen we voor een faciliterende rol of een actieve rol, waarbij we publiekrechtelijke en privaat rechtelijke instrumenten inzetten om de stedelijke ambities te realiseren. Kern van het vastgestelde grondbeleid is dat gemeentelijk grondbezit schaars is en dat strate gische posities in beginsel worden behouden; afstoten vindt alleen plaats na een integrale afweging en overtuigende onderbouwing. Daarnaast is verankerd dat Eindhoven niet uitsluitend stuurt op financieel rendement, maar op meervoudige waardecreatie: maatschappelijke doelen (zoals betaalbaar wonen, groen, economie en voorzieningen) wegen nadrukkelijk mee. In 2025 is deze lijn voortgezet in de dagelijkse
6 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
afwegingen rond verwerving, (her)ontwikkeling en contractering. Spelregels als handelingskader: uniformiteit, transparantie en risicobeheersing De Spelregels Grondbeleid 2024 vormen het tactisch handelingskader (“de hoe-vraag”) voor de organisatie. Ze borgen uniformiteit en voorspelbaarheid bij zowel nieuwe als lopende projecten en sluiten aan op bestaande wet- en regelgeving en interne kaders (zoals BBV en Verordening financieel beleid, beheer en organisatie). In 2025 is binnen dit kader verder gewerkt aan een consistente toepassing van het instrumentarium en aan financiële beheersing via de planning en control-cyclus, risico-inzicht en de toetsing van de grondvoorraad.
Eindhoven Bouwt Door (EBD) In 2025 is Eindhoven Bouwt Door (EBD) voort gezet als instrument om woningbouwprojecten te ondersteunen die dreigen te vertragen door onder meer marktomstandigheden en stijgende ontwikkelkosten. De inzet van EBD draagt eraan bij dat projecten in uitvoering kunnen blijven of weer in beweging komen, passend bij de brede inzet van de gemeente op versnelling van de woningbouw. Tegelijkertijd blijft het uitgangspunt dat versnelling hand in hand gaat met zorgvuldige afwegingen en een beheerst risicoprofiel binnen de totale gronden ontwikkelportefeuille; daarom blijven effecten en risico’s structureel onderwerp van monitoring en sturing.
in specifieke situaties de haalbaarheid onder druk kunnen zetten en biedt daarom ruimte voor gemotiveerde afwijking in uitzonderingsgevallen, waarbij het uitgangspunt blijft dat dit uitzonderlijk is en transparant wordt onderbouwd. Een voorspelbare en betrouwbare rol van de gemeente blijft daarbij randvoorwaardelijk voor tempo en uitvoerbaarheid.
Grondprijzenbrief 2026 De grondprijzenbrief wordt jaarlijks rond de jaarwisseling vastgesteld en biedt daarmee een voorspelbaar kader voor gronduitgifte. De grondprijzenbrief beschrijft de uitgangspunten voor grondprijsvorming en gronduitgifte op basis van marktconforme prijzen. In de Grondprijzenbrief 2026 zijn de bedragen hoofdzakelijk geïndexeerd Woonbeleid: Herzien Woonprogramma en zijn geen grote beleidsmatige of systematische 2026–2030 wijzigingen aangebracht. Omdat de vaststelling Het woonbeleid is in 2025 herzien en vastgelegd na de peildatum van de MPG-actualisatie heeft in het Herzien Woonprogramma 2026–2030. Dit plaatsgevonden wordt de doorwerking pas bij de programma vormt vanaf 2026 het kader voor stuvolgende actualisatieronde (MPG 2027) zichtbaar ring op versnelling, betaalbaarheid en doelgroepen in de portefeuille. Voor dit MPG is de herijking van en helpt om afspraken in gebiedsontwikkelingen grondexploitaties dus nog gebaseerd op de prijzen eenduidig en uitlegbaar te maken. Het programma van de Grondprijzenbrief 2025. onderkent dat ambities rond sociaal en betaalbaar
2026 - Gemeente Eindhoven | 7
2.2 Marktontwikkelingen De marktontwikkelingen blijven van grote invloed op de haalbaarheid en fasering van gebieds ontwikkelingen. Voor Eindhoven geldt dat de vraag naar woningen, bedrijvigheid en andere stedelijke functies onverminderd hoog blijft, terwijl de realisatie van projecten in de praktijk onder druk staat. De woningmarkt is ook in 2025 gespannen gebleven: de vraag blijft groot, het aanbod is beperkt en de nieuwbouwproductie blijft achter bij de ambities. Voor Eindhoven is dat extra relevant, omdat de stad een forse groeiopgave kent en de druk op de stedelijke ruimte groot blijft. Haalbaarheid vraagt blijvende aandacht Tegelijkertijd blijft de haalbaarheid van projecten een belangrijk aandachtspunt. Niet alleen marktvraag, maar vooral de uitvoerbaarheid bepaalt in toenemende mate of plannen ook daadwerkelijk tot realisatie komen. In het Herzien Woonprogramma 2026–2030 wordt daarom nadrukkelijk ingezet op haalbare kaders, toepasbare instrumenten en ruimte voor maatwerk. Dat sluit aan bij de praktijk van gebiedsontwikkeling, waarin publieke ambities en financiële uitvoerbaarheid voortdurend in balans moeten worden gebracht. Landelijke wetgeving en rijksbeleid werken direct door Ook landelijke wetgeving en rijksbeleid werken steeds nadrukkelijker door in gebiedsontwikkeling.
De Wet versterking regie volkshuisvesting is in 2025 door de Tweede Kamer aangenomen; het Rijk stuurt inmiddels op inwerkingtreding per 1 juli 2026. Daarnaast werkt de Wet betaalbare huur sinds 1 juli 2024 door in het huursegment en daarmee in de haalbaarheid van met name middenhuurprojecten. Deze landelijke kaders versterken de sturing op woningbouw, betaalbaarheid en programmering, maar maken ook dat projecten gevoeliger worden voor de spanning tussen beleidsdoelen en financiële uitvoerbaarheid. Daar staat tegenover dat vanuit het Rijk en andere overheden ook subsidies beschikbaar zijn, die in toenemende mate nodig zijn om projecten haalbaar te houden en publieke ambities mede mogelijk te maken. Kostenontwikkeling blijft van invloed Ook de kostenontwikkeling blijft een bepalende factor. De bouwkosten voor woningen zijn in 2025 verder gestegen, al is het tempo van stijging gematigder dan in eerdere piekjaren. Voor gebiedsontwikkeling zijn daarnaast vooral de kosten voor civiele werken van belang. Uit de
8 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
toets op het Eindhovense prijzenboek blijkt dat de referentieprijzen voor de aanleg van de openbare ruimte over het geheel genomen nog steeds goed aansluiten op de markt, maar dat op onderdelen duidelijke verschillen zichtbaar zijn: sommige eenheidsprijzen van werkzaamheden liggen in Eindhoven ruim boven het regionale gemiddelde, terwijl andere daar juist ruim onder liggen. Daarmee blijven de kosten voor civiele werken in beweging en zijn zij in projecten nadrukkelijk van invloed op de financiële uitkomsten van grondexploitaties. Netcongestie en locatieverschillen nemen toe Daarnaast worden de verschillen tussen marktsegmenten en locaties steeds zichtbaarder. In de bedrijfsruimtemarkt en logistiek blijft vraag aanwezig, maar vormt netcongestie een steeds hardere belemmering voor uitbreiding, verplaatsing en nieuwvestiging. Ook voor woningbouw neemt deze belemmering toe. Door gewijzigde regels voor de verdeling van schaarse transport capaciteit vervalt per 1 juli 2026 de uitzonderingspositie waarbij woningbouw nog via gereserveerde ruimte kon worden gefaciliteerd. Nieuwe woningbouwprojecten concurreren daardoor nadrukkelijker met andere maatschappelijke functies om beschikbare netcapaciteit, met het risico op verdere vertraging van planontwikkeling en realisatie.
Het volle elektriciteitsnet is daarmee niet langer slechts een technisch aandachtspunt, maar een structurele randvoorwaarde voor w oningbouw, bedrijvigheid en andere gebiedsontwikkelingen. Locaties met bestaande capaciteit, een zwaardere aansluiting of betere energie-infrastructuur zijn daardoor aantrekkelijker en kansrijker geworden, terwijl projecten op andere locaties sneller onder druk komen te staan. Ook in de kantoren- en winkelmarkt blijft vraag bestaan op kwalitatief sterke en toekomstbestendige locaties, terwijl secundaire locaties kwetsbaarder zijn voor leegstand en huurdruk. Deze verschillen onderstrepen dat marktontwikkelingen niet uniform zijn en dat projectspecifieke beoordeling en maatwerk in de programmering en financiële onderbouwing noodzakelijk blijven. Tegelijkertijd blijft onzeker hoe kosten en randvoorwaarden zich de komende jaren verder ontwikkelen. De paragraaf Parameters gaat hier dieper op in.
2026 - Gemeente Eindhoven | 9
3.
program mering
3.1 Algemeen
3.2 Wonen
De programmering vormt het inhoudelijke kader voor de manier waarop Eindhoven de beschikbare ruimte inzet voor wonen, werken en voorzieningen. De opgave is groot en de ruimte is schaars. Dat vraagt om bewuste keuzes in de verdeling van functies en om een integrale afweging per gebied en ontwikkeling.
De woningbouwopgave in Eindhoven blijft omvangrijk. De stad groeit sterk en de behoefte aan extra woonruimte blijft groot. Binnen de programmering ligt de nadruk daarom op het toevoegen van woningen die aansluiten bij de stedelijke opgave en bij de samenstelling van de bevolking. Daarbij gaat het niet alleen om aantallen, maar ook om de spreiding van woningtypen, doelgroepen en woonmilieus over de stad.
Programmering gaat daarbij niet alleen over aantallen, maar vooral over de vraag welk programma op welke locatie past en in welke mate dit programma door de markt kan worden opgenomen. Voor de Meerjarenprognose is dat van belang, omdat het inzicht geeft in de vraag of de in projecten opgenomen meters ook daadwerkelijk realiseerbaar zijn en op dat punt geen extra risico voor de projecten vormen. Daarbij spelen marktpotentie, ruimtelijke kwaliteit en financiële haalbaarheid steeds in samenhang een rol. Niet iedere locatie is geschikt voor hetzelfde programma en niet iedere beleidsmatige wens is op iedere plek uitvoerbaar. De programmering vraagt daarom om maatwerk en periodieke herijking. In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de programmering voor wonen, kantoren en bedrijventerreinen.
10 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
Het Herzien Woonprogramma 2026–2030 geeft richting aan deze programmering. De inzet is gericht op versnelling van de woningbouw, betaalbaarheid, doorstroming, kwaliteit en het beter benutten van de bestaande voorraad. Daarmee is de woonprogrammering breder dan alleen nieuwbouw: ook transformatie en intensivering binnen bestaand stedelijk gebied blijven belangrijk. Voor de Meerjarenprognose is deze programmering van belang, omdat ook bij wonen de vraag aan de orde is of het in projecten opgenomen programma in voldoende mate door de markt kan worden opgenomen en daarmee uitvoerbaar is. De programmering vraagt daarbij om differen tiatie en maatwerk. Niet iedere locatie is geschikt voor hetzelfde programma en ook de verhouding tussen beleidsambities en haalbaarheid vraagt per ontwikkeling om een zorgvuldige afweging. Dat betekent dat per gebied wordt bekeken welk
woonprogramma, in combinatie met andere stedelijke functies, het beste aansluit bij de plek, bij de bredere ontwikkeling van de stad en bij de uitvoerbaarheid van het project.
3.3 Kantoren Voor kantoren geldt dat in de bestaande programmering meer vierkante meters zijn opgenomen dan naar verwachting op korte en middellange termijn volledig door de markt zullen worden opgenomen. Dat betekent niet dat het opgenomen programma per definitie onrealistisch is, maar wel dat zorgvuldig moet worden gekeken naar de fasering, positionering en marktkansen van kantoorontwikkelingen. Voor de Meerjarenprognose is dit van belang, omdat de programmering inzicht geeft in de vraag in hoeverre het in projecten opgenomen kantoorprogramma daadwerkelijk realiseerbaar is en waar het risico bestaat dat opname door de markt achterblijft. Juist daarom moet bij nieuwe projecten terughoudend en zorgvuldig worden omgegaan met toevoeging van nieuw kantoor programma.
stedelijke en reguliere segment is het beeld anders: daar is sprake van schaarste en onvoldoende geprogrammeerd aanbod, waardoor de druk op beschikbare locaties en op versnelling van planvorming toeneemt. Ook in delen van het grootschalige segment blijft de spanning tussen vraag en aanbod voelbaar. Daarmee blijft het van belang om zorgvuldig te programmeren en beschikbare ruimte gericht in te zetten voor de typen bedrijvigheid waarvoor deze bedoeld is. Naast ruimtelijke schaarste vormt netcongestie een steeds zwaardere randvoorwaarde. Dit belemmert niet alleen nieuwe uitgifte, maar remt ook de doorstroming van bedrijven die willen verplaatsen of uitbreiden. Daardoor komt minder beweging in de markt, terwijl de behoefte aan passende bedrijfsruimte overeind blijft. Tegelijkertijd neemt de druk op het bestaande programma toe door verkleuring en uitname van bedrijfsruimte, bijvoorbeeld door functiewijziging of transformatie naar andere functies. Dit vergroot de vraag naar vervangende ruimte elders in de stad en regio en onderstreept het belang van behoud van voldoende en kwalitatief passende bedrijfsruimte.
Tegelijk vraagt dit ook binnen de bestaande portefeuille blijvend aandacht. Waar opname van kantoorruimte minder aannemelijk is, kan her programmering naar andere functies, waaronder wonen, in beeld komen. Per locatie vraagt dit om een zorgvuldige afweging, waarbij marktvraag, ruimtelijke kwaliteit en uitvoerbaarheid in samenhang worden bezien.
3.4 Bedrijven De vraag naar ruimte voor bedrijven blijft in Eindhoven en de Brainportregio onverminderd groot, terwijl de beschikbare ruimte schaars is. Eindhoven sluit daarom aan op de regionale programmering van werklocaties in Zuidoost- Brabant, zoals vastgelegd in de in 2025 vastgestelde uitvoeringsagenda. In deze regionale programmering wordt gewerkt met verschillende segmenten, waaronder campussen, gemengd stedelijke werkmilieus, reguliere bedrijventerreinen en grootschalige werkmilieus voor productie en distributie. Binnen deze segmenten ontstaat een scherp beeld. Voor campussen geldt regionaal dat op dit moment geen aanvullende zoekopdracht naar nieuwe ruimte nodig is. Voor het gemengd
2026 - Gemeente Eindhoven | 11
4.
financiën
4.1 Algemeen Dit hoofdstuk biedt een financiële prognose voor de projecten, waarbij inzicht wordt gegeven in de toekomstige kosten en opbrengsten. Het belicht de invloed van huidige marktomstandigheden op de parameters en uitgangspunten, die essentieel zijn voor het bepalen van de verwachte veranderingen in kosten en inkomsten. Deze veranderende verwachtingen beïnvloeden de winstverwachtingen en de eventuele noodzaak voor het treffen van verliesvoorzieningen.
4.2 Parameters De gehanteerde parameters bij de herijking hebben invloed op zowel de kosten en opbrengsten als op het geprognotiseerde resultaat van grondexploitaties en kostenverhaalsprojecten. Daarom is het van belang om bij de actualisatie van de portefeuille eenduidige uitgangspunten vast te stellen. In deze paragraaf wordt ingegaan op de ontwikkeling van de kosten, waaronder met name de kosten van civiele werken, en op de verwachte opbrengstenontwikkeling binnen de verschillende marktsegmenten, zoals wonen, winkels, bedrijven en kantoren. Voor het bepalen van deze parameters is gebruikgemaakt van een specifiek rapport voor de Eindhovense situatie. Daarbij zijn recente cijfers, prognoses en marktontwikkelingen beoordeeld
12 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
en vertaald naar uitgangspunten voor de herijking van de portefeuille. Deze aanpak biedt een actueel en consistent kader voor de financiële doorrekening van de projecten. Tegelijkertijd blijft maatwerk nodig. De generieke parameters vormen het uitgangspunt voor de portefeuille als geheel, maar wanneer project specifieke omstandigheden daartoe aanleiding geven, kan per project een afwijkende inschatting worden gehanteerd. Daarmee wordt geborgd dat de financiële actualisatie enerzijds eenduidig en vergelijkbaar is en anderzijds voldoende aansluit bij de kenmerken van afzonderlijke projecten. Apparaatskosten De kosten voor gemeentelijke diensten omvatten zowel de uitgaven voor benodigde producten als de inzet van personeel, intern en extern, die noodzakelijk zijn om gebiedsontwikkelingen te faciliteren. Deze kosten worden in belangrijke mate beïnvloed door de loonontwikkeling binnen de sector overheid. In het derde kwartaal van 2025 lag het gemiddelde cao-loon binnen de sector overheid 3,1% hoger dan een jaar eerder. Ook de loonontwikkeling voor externe inhuur blijft relevant; het gemiddelde van alle cao-lonen, dat daarvoor als indicatie wordt gebruikt, lag in dezelfde periode 4,6% hoger dan een jaar eerder. Daarmee is de stijging nog steeds aanzienlijk, al is het tempo lager dan in 2024.
De huidige cao voor gemeenten loopt van 1 april 2025 tot en met 31 maart 2027. Voor de lagere loonschalen wordt daarin tot en met 2027 uitgegaan van een loonstijging van ongeveer 7% tot 8,5%. Daarnaast verwacht het CPB dat de cao-lonen in 2026 gemiddeld met 4,1% stijgen. Tegen die achtergrond wordt verwacht dat de apparaatskosten de komende jaren verder zullen toenemen. Voor 2026 wordt uitgegaan van een apparaatskosten MPG 23 MPG 24 MPG 25 MPG 26
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029>
6,0%
4,0% 5,0%
4,0% 4,0% 5,5%
2,0% 4,0% 3,5% 4,5%
2,0% 2,0% 3,5% 3,0%
2,0% 2,0% 2,0% 3,0%
2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
Civiele werken De kosten voor civiele werken vormen een belangrijk onderdeel van de financiële doorrekening van gebiedsontwikkelingen. Het gaat daarbij onder meer om de aanleg en inrichting van de openbare ruimte en andere infrastructurele werkzaamheden die nodig zijn om ontwikkelingen mogelijk te maken. Deze kosten blijven gevoelig voor markt ontwikkelingen, zoals prijsstijgingen, schaarste aan capaciteit en de bredere druk op de grond-, weg- en waterbouw. civiele werken MPG 23 MPG 24 MPG 25 MPG 26
bandbreedte van 3,5% tot 5,5%. Voor de middellange termijn, 2027 en 2028, wordt een stijging van 2% tot 4% voorzien. Voor de lange termijn wordt aangesloten bij het langjarig inflatiegemiddelde van de ECB van 2%. Daarmee blijft sprake van een structurele kostenstijging, zij het in een gematigder tempo dan in de afgelopen jaren.
Hoewel het tempo van de kostenstijgingen minder scherp is dan in eerdere piekjaren, blijft het kostenniveau hoog. Uit de toets op de referentieprijzen blijkt dat het Eindhovense prijzenboek op hoofdlijnen nog aansluit bij de markt, maar dat op onderdelen verschillen zichtbaar zijn. Daarmee blijven de kosten van civiele werken een belangrijk aandachtspunt binnen de actualisatie van projecten en is blijvende monitoring noodzakelijk om de financiële uitgangspunten actueel en realistisch te houden.
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029>
6,0%
4,0% 3,0%
4,0% 2,0% 4,5%
2,0% 2,0% 3,5% 3,5%
2,0% 2,0% 3,5% 3,0%
2,0% 2,0% 2,0% 3,0%
2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
Grondprijs Wonen De ontwikkeling van grondprijzen voor woningbouw hangt nauw samen met de verhouding tussen woningprijzen en bouwkosten. Zolang de opbrengsten van nieuwbouw harder stijgen dan de bouwkosten, neemt ook de residuele grondwaarde toe. Voor Eindhoven is dat extra relevant, omdat de stad zich in het topsegment van de Nederlandse woningmarkt bevindt en marktontwikkelingen daardoor relatief sterk kunnen doorwerken in de grondprijsontwikkeling. Tegelijk geldt dat dit effect niet voor alle woningbouw segmenten gelijk is. In de vrije sector is meer ruimte aanwezig om kostenstijgingen door te rekenen, waardoor ook de grondprijs sterker kan meestijgen. In het middensegment is die ruimte beperkter, onder
meer door betaalbaarheidsgrenzen en regulering. In het sociale segment is de grondprijsontwikkeling over het algemeen stabieler, mede doordat de opbrengstpotentie daar beperkter is en vaak langjarige afspraken worden gemaakt. Voor dit sociale segment hanteert de gemeente Eindhoven daarom een aparte grondprijsparameter, die aansluit bij de specifieke opbrengstkarakteristieken en beleidsmatige afspraken binnen dit segment. Voor Eindhoven is dat onderscheid van belang, omdat de woningbouwprogrammering sterk is gericht op betaalbare segmenten. De gemeente Eindhoven werkt daarom met een gecombineerde parameter voor de grondprijsontwikkeling van woningbouw. Deze parameter sluit aan bij de samenstelling van het gemeentelijke woningbouwprogramma en weerspiegelt daarmee
2026 - Gemeente Eindhoven | 13
vooral de beperktere ruimte om kostenstijgingen door te rekenen in het betaalbare deel van de markt. Daarmee wordt aangesloten bij zowel de actuele marktdynamiek als bij de beleidsmatige uitgangspunten voor woningbouw in Eindhoven. wonen MPG 23 MPG 24 MPG 25 MPG 26
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029>
1,0%
0,0% 1,5%
0,0% 3,0% 3,0%
2,0% 3,0% 2,5% 3,0%
2,0% 2,0% 2,5% 3,0%
2,0% 2,0% 2,0% 3,0%
2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
Grondprijs Bedrijven De ontwikkeling van de grondopbrengst voor bedrijven wordt in Eindhoven in belangrijke mate bepaald door de blijvend hoge vraag naar bedrijfs ruimte en de schaarste aan geschikte uitgeefbare locaties. Zoals ook in de programmering is benoemd, staat het aanbod onder druk, met name in het stedelijke en reguliere segment en in delen van het grootschalige segment. V erkleuring, uitname van bestaande werklocaties en een beperkt nieuw aanbod versterken deze schaarste en ondersteunen daarmee de waardeontwikkeling van bedrijvengronden.
Netcongestie vergroot deze spanning verder. Doordat niet iedere locatie feitelijk beschikbaar of bruikbaar is voor nieuwe uitgifte, neemt de druk toe op gronden waar ontwikkeling en aansluiting wel mogelijk zijn. Daarmee kan netcongestie de schaarste op geschikte locaties verder vergroten en juist bijdragen aan een opwaartse druk op de grondopbrengst. Voor Eindhoven blijft het beeld als geheel daarom positief, mede door de sterke economische ontwikkeling van de regio en de aanhoudende vraag naar ruimte voor bedrijvigheid.
bedrijven MPG 23 MPG 24 MPG 25 MPG 26
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029>
0,0%
0,0% 0,0%
0,0% 0,0% 0,0%
0,0% 0,0% 0,0% 3,5%
0,0% 0,0% 0,0% 3,5%
0,0% 0,0% 0,0% 3,5%
0,0% 0,0% 0,0% 2,0%
Grondprijs kantoren De ontwikkeling van de grondopbrengst voor kantoren wordt in Eindhoven in toenemende mate bepaald door selectiviteit in de marktvraag. De vraag naar kantoorruimte concentreert zich vooral op kwalitatief hoogwaardige, toekomstbestendige en goed bereikbare locaties. Tegelijkertijd is de totale vraag naar kantoorruimte structureel lager dan in de periode vóór corona, onder meer doordat grotere gebruikers minder ruimte afnemen als gevolg van hybride werken. Daardoor ontwikkelt niet iedere kantoorlocatie zich op dezelfde manier en is de waardeontwikkeling sterker afhankelijk geworden van locatiekwaliteit en marktperspectief. kantoren MPG 23 MPG 24 MPG 25 MPG 26
Voor de grondopbrengst betekent dit dat met name onderscheidende en courante kantoor locaties perspectief blijven houden op een stijgende waardeontwikkeling. Op andere locaties is meer terughoudendheid passend, omdat daar de opname kwetsbaarder is en de marktvraag beperkter kan zijn. De gehanteerde parameter sluit daarmee aan bij een markt die niet breed groeit, maar waarin op sterke locaties nog steeds ruimte bestaat voor waardeontwikkeling.
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029>
0,0%
1,0% 3,0%
1,0% 3,5% 3,5%
2,0% 3,5% 3,5% 3,5%
2,0% 2,0% 3,5% 3,5%
2,0% 2,0% 2,0% 3,5%
2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
14 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
Grondprijs winkels De ontwikkeling van de grondopbrengst voor winkels laat een gemengd beeld zien. De gebruikersmarkt profiteert deels van een stijgende detailhandelsomzet en in veel grotere winkel gebieden blijft het voetgangersverkeer op peil. Dat ondersteunt de vraag naar winkelpanden en leidt op toplocaties tot een stabiel tot licht stijgend prijsniveau. Buiten deze sterkere locaties blijven huur- en koopprijzen echter onder druk staan door leegstand en faillissementen. Daarmee ontwikkelt de winkelmarkt zich niet overal gelijk en is locatiekwaliteit in hoge mate bepalend voor de waardeontwikkeling.
Ook in Eindhoven is dit beeld zichtbaar. Hoewel het aanbod landelijk is afgenomen en de opname van winkelruimte licht is toegenomen, zijn in Eindhoven zowel de opname als het aanbod van winkelruimte gedaald. Voor de grondopbrengst betekent dit dat een terughoudende benadering passend blijft, met ruimte voor waardeontwikkeling op sterke en toekomstbestendige winkel locaties. De gehanteerde parameter sluit daarom aan bij een gematigd positief beeld voor het segment als geheel, waarbij voor toplocaties de hoogste prijsschalen in beeld blijven.
winkels MPG 23 MPG 24 MPG 25 MPG 26
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029>
-1,0%
1,0% 1,5%
1,0% 1,0% 1,5%
2,0% 1,0% 1,5% 1,5%
0,0% 2,0% 1,5% 1,5%
0,0% 2,0% 2,0% 1,5%
0,0% 2,0% 2,0% 2,0%
Rentepercentage Het te gebruiken percentage voor de toe te rekenen rente aan voorraad gronden is conform het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) met ingang van 2025 gelijk aan het percentage dat wordt toegepast op de vaste activa, zijnde de omslagrente. De omslagrente wordt berekend door de werkelijk toe te rekenen rente te delen door de boekwaarde per 1 januari van de vaste activa die integraal zijn gefinancierd inclusief de voorraad gronden.
Discontovoet De discontovoet die wordt gehanteerd bij de berekening van de netto contante waarde (NCW) is conform BBV voor alle gemeenten gelijkgesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. Dit is momenteel 2%.
De rente over facilitaire grondexploitaties is gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan facilitaire grondexploitaties. Het te hanteren rentepercentage is het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen. Zowel de omslagrente als de rente over facilitaire grondexploitaties is voor de begroting 2026 bepaald op 1,0%. Voor Strijp-S is contractueel afgesproken dat een rentepercentage van 3% wordt doorbelast aan de grondexploitatie.
2026 - Gemeente Eindhoven | 15
4.3 Resultaten MPG 2026 Dit hoofdstuk beschrijft de financiële uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitaties en private ontwikkelingen. Daarbij wordt ingegaan op de ontwikkeling van het verwachte resultaat van de lopende portefeuille, de winstnemingen en de benodigde verliesvoorzieningen. Net als in voorgaande jaren heeft deze analyse uitsluitend betrekking op de projecten die nog in uitvoering zijn. Resultaten van reeds afgesloten projecten maken geen onderdeel meer uit van het actuele portefeuillebeeld. De actualisatie laat zien dat de lopende portefeuille per saldo nog steeds een positief financieel beeld laat zien, maar dat de verschillen tussen projecten toenemen. De verbetering van het totale portefeuille-resultaat wordt in belangrijke mate gedragen door nieuwe of grotere positieve projecten, terwijl bij andere projecten de marges afnemen en aanvullende voorzieningen nodig zijn. Daarmee neemt het belang toe van strakke fasering, realistische ramingen, tijdige bijsturing en scherp financieel risicomanagement binnen de portefeuille. Resterend verwacht resultaat Het verwachte nog resterende resultaat van de lopende grondexploitaties bedraagt circa € 69 miljoen. Daarnaast is op grond van de BBV-regelgeving tot en met 2025 reeds € 33,9 miljoen aan resultaat genomen. Het totale resultaat van de lopende grondexploitaties komt daarmee uit op circa € 102,9 miljoen.
Ten opzichte van vorig jaar betekent dit een toename van circa € 19,6 miljoen. Deze verbetering wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de in 2025 vastgestelde grondexploitatie BIC Noord. Achter deze positieve ontwikkeling op porte feuilleniveau gaat een meer gedifferentieerd beeld schuil. Binnen de portefeuille laten verschillende projecten een verbetering zien, terwijl bij andere projecten sprake is van een verslechtering van het resultaat. Meerhoven ontwikkelt zich per saldo positief; door de combinatie van een lichte verbetering van het verwachte resultaat en gerealiseerde opbrengsten in de deelprojecten is in 2025 circa € 1,79 miljoen winst genomen. Wel geldt dat de toekomstige resultaatontwikkeling mede wordt beïnvloed door de voorgenomen koers voor Park Forum Zuid. Ook bij Stadshart Woensel, Stationsgebied en GDC Noord Zuid-Westhoek is
16 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
sprake van een verbetering van het verwachte resultaat, waarbij bij GDC Noord Zuid-Westhoek vooral de hogere verwachte opbrengsten een rol spelen. Daar staat tegenover dat een aantal projecten in 2025 onder druk is komen te staan. De meest ingrijpende verslechtering doet zich voor bij Centrale Huisvesting Politie. Bij dit project is het resultaat aanzienlijk afgenomen, vooral als gevolg van hogere kosten voor de openbare ruimte, aanvullende bodemsanering en nog te verwerven percelen. Juist de omvang en samenloop van deze posten maken dat dit project een zwaar stempel drukt op de negatieve mutaties binnen de porte feuille. Ook bij andere projecten is sprake van verslechtering, maar in beperktere mate. Zo is bij Tongelresche Akkers het resultaat verder afgenomen door hogere voorbereidingskosten en hogere kosten voor de aanleg van de openbare ruimte. Bij VDMA hebben vertraging en heroverweging geleid tot hogere apparaatskosten en hogere beheerkosten van de gebouwen. Ook Emmasingelkwadrant laat een verslechtering zien, met name als gevolg van hogere apparaatskosten en hogere kosten voor civiele werken. Winstneming In 2025 is circa € 1,11 miljoen te veel genomen winst teruggestort, waarvan circa € 0,43 miljoen gedekt uit de reserve onzekere winsten. De ongedekte terugstorting van circa € 0,68 miljoen komt ten laste van het jaarrekeningresultaat.
Bij onder meer VDMA en Emmasingelkwadrant is eerder genomen winst gedeeltelijke teruggevloeid naar de grondexploitatie. Daarnaast is een onzekere winst van circa € 2,15 miljoen uit grondexploitaties onttrokken en gestort in de reserve onzekere winsten. Uit dezelfde reserve is tevens een resultaat van circa € 2,08 miljoen onttrokken. Het resultaat van circa € 2,08 miljoen is bestemd op basis van besluitvorming; circa € 1,54 miljoen is gestort in de reserve Bovenwijks en het overige resultaat is ingezet ter dekking van een deel van de VPB-last.
Al genomen resultaat Verwacht resultaat
Boekwaarde Verliesvoorziening Ook de verliesvoorzieningen zijn op basis van de actualisatie opnieuw beoordeeld. Bij verlieslatende projecten moeten verwachte negatieve resultaten direct financieel worden afgedekt. Binnen de portefeuille 56.400.000 heeft dit in 2025 geleid tot verhoging van voorzieningen, onder meer bij Tongelresche Akkers en vooral bij Centrale Huisvesting Politie. Voor Tongelresche Akkers is de verliesvoorziening 31.900.000 verhoogd met circa € 0,62 miljoen. Voor Centrale Huisvesting Politie was een verhoging van de verliesvoorziening nodig van circa € 4,66 miljoen. Deze mutaties illustreren dat een positief porteMPG 2024 MPG 2025dat op projectniveau feuillebeeld niet wegneemt substantiële tegenvallers kunnen optreden.
Verliesvoorziening
(fac) Grondexploitaties
Voorraad MPG 2025 MPG 2026
-4.239.000 -5.540.000
-10.595.000
-13.145.000
Boekwaarde De boekwaarde bestaat uit het saldo van gerealiseerde kosten en opbrengsten. Dit geïnvesteerd vermogen bedraagt circa € 47,8 miljoen en zal naar verwachting voor de huidige projectenportefeuille de komende jaren afnemen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met toekomstige winstnemingen en nieuw vast te stellen grondexploitaties die een verhogend effect op de boekwaarde hebben. Kosten en Opbrengsten Voor 2025 was binnen de portefeuille een totaal van € 62,3 miljoen aan kosten en € 60,3 miljoen aan opbrengsten geprognosticeerd. De daadwerkelijke realisatie bedraagt € 48,8 miljoen aan kosten en € 31,0 miljoen aan opbrengsten. Zowel aan de kostenkant als aan de opbrengstenkant is daarmee sprake van een lagere realisatie dan vooraf was voorzien. De lagere kostenrealisatie hangt onder meer samen met het nog niet doorleggen van de WBI-subsidie voor Strijp-S, het uitblijven van geraamde kosten voor civiele werken in Bosrijk en Waterrijk, het vervallen van een regiobijdrage in Park Forum West en het doorschuiven van voorgenomen
62.300.000
60.300.000
verwervingen in Stadshart Woensel. Per saldo is in 2025 daardoor minder aan kosten tot realisatie gekomen dan in de prognose was opgenomen. De lagere opbrengstenrealisatie wordt vooral verklaard doordat geraamde opbrengsten in Ardèchelaan, Cluster 9b/c, De Nieuwe Eind hoven, Sierlijke Dames en VDMA in 2025 nog niet zijn gerealiseerd. Daarnaast zijn de inkomsten uit tijdelijke verhuur op Strijp-S lager uitgevallen dan vooraf was geraamd. Dit onderstreept dat verschuivingen in fasering en realisatiemomenten een directe invloed hebben op de jaarlijkse kasstromen en daarmee op het financiële beeld van de portefeuille. Prospectie 2025
2025
Realisatie 2025
2026
1.645.000
48.800.000
1.295.000 1.050.000 31.000.000
-55.000
Kosten
Opbrengsten
2026 - Gemeente Eindhoven | 17
Over de gehele resterende looptijd van de huidige projectenportefeuille wordt nog rekening gehouden met € 463,0 miljoen aan te realiseren kosten en € 579,8 miljoen aan te realiseren opbrengsten. Om de huidige boekwaarde van de portefeuille daadwerkelijk terug te verdienen, zijn dus niet alleen opbrengsten nodig, maar moeten ook nog substantiële investeringen worden gedaan. Deze investeringen bestaan onder meer uit verwervingen, transformatiekosten, apparaatskosten en rente en strekken zich uit over de volledige looptijd van de grondexploitaties. Kosten en opbrengsten
en
Voor de korte termijn, in de periode 2026 tot en met 2028, laat de fasering zien dat substantieel meer opbrengsten worden verwacht dan investeringen. Dat beeld past bij een portefeuille waarin een belangrijk deel van de voorbereidings- en ontwikkelkosten al is gemaakt, terwijl in de komende jaren nog opbrengsten tot realisatie moeten komen. Tegelijkertijd blijft de daad werkelijke kasstroomontwikkeling sterk afhankelijk van de voortgang van projecten, het moment van uitgifte en verkoop en de uitvoerbaarheid van de geplande investeringen. resterend verwacht resultaat
Boe
153.100.000
68.900.000
78.300.000
56.400.0
69.000.000
opbrengsten
2026
2027
2028
44.100.000
kosten
39.200.000
33.900.000
MPG 2025
MPG 2026
102 (facilitaire) Grondexploitaties
98 (facilitaire) Grondexploitaties
-61.400.000
0.000
Al genomen resultaat Verwacht resultaat
-74.800.000
2025
MPG 202
-124.100.000
Resterend verwacht resultaat: € 69 miljoen In de resultaten van de grondexploitaties en private ontwikkelingen zijn alle gerealiseerde en nog te realiseren investeringen, opbrengsten en al gedane winstnemingen meegenomen. In het MPG 2026 geldt een nog resterend verwacht resultaat van circa €69 miljoen op eindwaarde. resterend verwacht resultaat
Boekwaarde
Verliesvoorzie
(fac) Grondexploitaties
56.400.000
69.000.000
opbrengsten
44.100.000 31.900.000
kosten
39.200.000
33.900.000
MPG 2025
MPG 2026
102 (facilitaire) Grondexploitaties
98 (facilitaire) Grondexploitaties
-10.595.000
Al genomen resultaat
-13.145.000
Verwacht resultaat
18 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
MPG 2024
MPG 2025
4.4 Risico’s Risico’s: benodigde weerstandscapaciteit Het identificeren en beheersen van de risico’s draagt eraan bij om de projecten binnen de (financiële) kaders te laten verlopen. De benodigde weerstandscapaciteit voor de risico’s van de projecten wordt ingeschat op circa € 38,3 miljoen. De ontwikkeling van de nog te realiseren opbrengsten in de grondexploitaties zijn ingeschat op basis van de huidige inzichten. Ervaring uit de afgelopen jaren heeft geleerd dat deze sterk afhankelijk zijn van marktontwikkelingen waar die niet te beïnvloeden zijn. Een nieuwe econo mische crisis kan zorgen voor lagere opbrengsten, vertraging in de realisatie en hogere rentelasten. In het risicoscenario wordt gerekend met lagere opbrengsten (5-15% lager), vertraging in realisatie (2-6 jaar vertraging) en hogere rentelasten (0,5-1% hoger). De uitkomsten van deze scenario’s resulteert in € 21 miljoen aan benodigde weerstandscapaciteit om eventuele marktrisico’s op te kunnen vangen. Ook de ontwikkeling van de nog te realiseren kosten in de grondexploitaties zijn ingeschat op basis van de huidige inzichten. Maar gezien de sterke kostenstijgingen is het erg onzeker hoe de kosten zich de komende jaren zullen ontwikkelen. Daarom wordt bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit rekening gehouden met een kostenrisico van € 2,7 miljoen.
Dit is bepaald door een scenario te rekenen met een hogere kostenstijging: Apparaatskosten 2026: 5,5% in plaats van 4,5% Apparaatskosten 2027: 4% in plaats van 3% Apparaatskosten 2028: 4% in plaats van 3%
Civiele werken 2026: 4,5% in plaats van 3% Civiele werken 2027: 4% in plaats van 3% Civiele werken 2028: 4% in plaats van 3% Daarnaast worden projectspecifieke risico analyses uitgevoerd om risico’s te identificeren, kwantificeren en beheersen. Deze bestaan hoofdzakelijk uit het risico op tegenvallende kosten, bijvoorbeeld als gevolg van sanering, archeologie of explosieven, en contractuele risico’s. Om eventuele effecten van deze risico’s op te kunnen vangen is een weerstandscapaciteit nodig van circa € 29,8 miljoen. De toename van het weerstandsvermogen hangt in belangrijke mate samen met de vaststelling van de grondexploitatie BIC Noord, waarmee een additioneel risicoprofiel aan de portefeuille is toegevoegd. Daarnaast zijn de projectspecifieke risico’s van Stadshart Woensel, die in het vorige MPG administratief nog niet waren meegenomen, in deze actualisatie wel opgenomen. Conform BBV regelgeving moet jaarlijks winst uit grondexploitaties worden genomen naar rato van de realisatie van kosten en opbrengsten. Dit kan betekenen dat wanneer risico’s optreden of kosten en of opbrengsten tegenvallen, eerder teveel genomen winst moet terugvloeien naar de grondexploitatie. Om dit te kunnen ondervangen is de reserve onzekere winst ingesteld. Voor de ontbrekende dekking in de reserve onzekere winst is een weerstandscapaciteit van circa 2,1 miljoen euro nodig.
Bij de bepaling van de totaal benodigde weerstandscapaciteit wordt rekening gehouden met de mogelijkheid om de financiële effecten van het optreden van risico’s gedeeltelijk op te vangen binnen de verwachte resultaten van de projecten zelf, voordat het weerstandsvermogen moet worden aangesproken. Dit betreft een bedrag van circa € 17,3 miljoen.
Weerstandscapaciteit
MPG 2025
MPG 2026
verschil
Marktrisico's
15.300.000
21.000.000
5.700.000
Kostenrisico's
4.200.000
2.700.000
-1.500.000
Projectrisico's
7.900.000
29.800.000
21.900.000
Winstneming
3.800.000
2.100.000
-1.700.000
Correctie projecten met positief saldo
-7.700.000
-17.300.000
-9.600.000
Saldo lopende projecten:
23.500.000
Projecten in voorbereiding
0
38.300.000 0
14.800.000 0
23.500.000
38.300.000
14.800.000
Totaal benodigde weerstandscapaciteit
2026 - Gemeente Eindhoven | 19
20 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
5.
projecten
2026 - Gemeente Eindhoven | 21
5.1 tongelresche akkers Projectomschrijving Tongelresche Akkers betreft de herontwikkeling van een woongebied in samenwerking met Ballast Nedam Development (BND). Het project is gericht op de realisatie van woningbouw, gecombineerd met de inrichting van sportvoorzieningen en de verplaatsing van woonwagens binnen het plangebied. Ontwikkelingen in 2025 De voorgenomen verdichting van deelplan 7 en 9 is in 2025 in een ander daglicht komen te staan. Deze verdichting ziet op het toevoegen van circa 225 woningen binnen de bestaande planopzet. Nadat het bestemmingsplan ter inzage is gelegd, zijn zienswijzen ingediend door omwonenden, DAF en Waterschap De Dommel. Met name de zienswijzen van DAF over trillingen en geluid en van Waterschap De Dommel over de ligging van het stamriool kunnen gevolgen hebben voor de planuitwerking en de haalbaarheid van de beoogde verdichting. Daarnaast zijn diverse afspraken met BND op stuurgroepniveau verder afgestemd en is een vaststellingsovereenkomst gesloten met de woonwagenbewoners, waarmee de voorbereidingen voor hun verhuizing zijn gestart.
Tongelresche akkers Saldo Boekwaarde incl. winstneming
Financiële impact De vertraging en de extra inzet die samenhangen met de ontwikkelingen in 2025 leiden tot hogere kosten dan eerder geraamd. Hierdoor verslechtert het financiële resultaat van het project. Voor het negatieve resultaat was reeds een verliesvoor ziening getroffen; deze is daarom verder opgehoogd.
MPG 2025
Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming
Verliesvoorziening
Tongelresche akkers
Verwachtingen voor de toekomst De verdere uitwerking van de verdichting in deelplan 7 en 9 blijft voorlopig dus nog onzeker. De ingediende zienswijzen van DAF en Waterschap De Dommel kunnen gevolgen hebben voor de inrichting van het gebied en het aantal woningen dat uiteindelijk gerealiseerd kan worden. Daardoor staat de haalbaarheid van de beoogde verdichting onder druk. Zolang hierover nog geen duidelijkheid bestaat, kan ook nog geen definitieve planning worden gegeven voor de afronding van het bestemmingsplan en de verdere uitvoering van het project.
MPG 2026
-3.634.599
-3.946.369
-1.968.060 4.889.542 -153.455 -866.571
-2.148.295 4.959.429 14.058 -1.121.177
Verliesneming 2025
-784.838
-1.402.853
-618.015
Programma Gerealiseerd
Woningen Maatschappelijk
22 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
verwacht
591 26.000
387 16.900
Maatschappelijke effecten Duurzaamheid Woningen zijn energieneutraal, Nul-op-de- meter (NOM) of energieleverend; Bijna alle bestaand groen wordt behouden. De bomen en andere begroeiing zijn volwassen. Daarnaast zijn alle erfafscheiding groen en in de laatste fase voorzien van een Zeeuwse Haag; Co2 vermindering door middels van een aanzienlijke lagere Milieu Prestatie Gebouwen dan wettelijk voorgeschreven; Bevordering van de biodiversiteit door middel van onder andere inbouwstenen voor vogels en vleermuizen. Bevordering bewustwording bij kopers door onder andere lidmaatschap Vogelbescherming Nederland en organisatie van voorlichting en wijksafari. Bevordering van de biodiversiteit door het (opnieuw) inzaaien bloemrijke en kruidenrijke grasmengsels in (deels bestaand en overgedragen) openbaar (groen) gebied waardoor extensief onderhoud mogelijk wordt gemaakt hetgeen de biodiversiteit weer bevordert;
We infiltreren water en voeren vertraagd af, waar mogelijk bovengronds. Ook op particuliere gronden wordt de afvoer vertraagd door middel van toepassen van groendaken op platte daken en het gebruik van regentonnen; Bevordering van gebruik van deelauto’s in het gebied; Duurzame en circulaire bouwmaterialen waar mogelijk; Lage MPG’s door houtskeletbouw met waar mogelijk gebruik van biobased isolatie materiaal; Er worden inbouwstenen voor vogels en vleermuizen in de woningen opgenomen. Innovatie Hoge (waargemaakte) ambities aangaande duurzaamheid; Extra sport- en spelvoorzieningen met “hard- en software”- de bewoners worden betrokken in de creatie en keuzen ervan.
2026 - Gemeente Eindhoven | 23
Inclusiviteit Er komt ook middeldure huur in het plangebied; Stimulatie van communityvorming door bewoners letterlijk samen te brengen en kennis te laten maken met elkaar. Ook door middel van de gedeelde voorzieningen van woningen – bijvoorbeeld de gezamenlijk banken en plantenbakken in de voorgevel van woningenwordt burencontact gestimuleerd. Door het aanbrengen van dichtregels in de banken (en daarmee een gedicht) wordt een wandelroute gecreëerd en daarmee het onderlinge contact van bewoners in de wijk gestimuleerd; Sport- en spelvoorzieningen zijn wijkoverstijgend en waar mogelijk wordt ook de “software” meegenomen in de ontwikkeling hiervan.
Gebiedsgericht Innovatie
Duurzaamheid Economie Inclusiviteit
Duurzaamheid
Innovatie Inclusiviteit
24 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
2026 - Gemeente Eindhoven | 25
5.2 Meerhoven Projectomschrijving Meerhoven is een uitgebreid stadsontwikkelingsproject aan de westkant van Eindhoven, begonnen in 1997. Dit project heeft geleid tot de realisatie van bijna 5.500 woningen, een levendig centrum, en diverse maatschappelijke, economische en recreatieve faciliteiten. De wijk omvat verschillende woonwijken zoals Zandrijk, Grasrijk, Bosrijk en Waterrijk, met Meerrijk als centraal gebied waarin winkels, maatschappelijke functies en wonen zijn geïntegreerd. Meerland fungeert als een groene long met parken en beperkte woningbouw, terwijl de Noordwestzijde zich focust op economische activiteiten, waarbij Park Forum West en Flight Forum prominente gebieden zijn. De wijk nadert voltooiing met de meeste geplande woningen en voorzieningen die reeds gerealiseerd zijn.
Meerhoven Saldo Boekwaarde incl. winstneming
MPG 2025
MPG 2026
-11.203.579
-4.790.630
Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming
-23.674.850 36.303.851 17.129 1.442.551
-20.834.131 26.863.441 -28.477 1.210.202
Winstneming 2025
Totale winstneming
11.096.026
12.883.286
1.787.260
Totaal resultaat
12.538.576
14.093.488
MEERHOVEN
Programma Gerealiseerd
Woningen Kantoren Bedrijfsterreinen Maatschappelijk Winkels Overige commerciële dienstverlening
26 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
verwacht
5.307 72.824 627.062 10.772 9.820 9.658
228 63.648 900 -
Maatschappelijke effecten Duurzaamheid Duurzaamheid staat hoog in het vaandel bij de ontwikkeling van Meerhoven. Dit resulteert in duurzame bouwprojecten (o.a. door toegepaste materialen) met een hoogwaardige groen (be) leefomgeving; Duurzame energievoorziening door aanwezigheid van een warmtenet waarop de meeste woningen aangesloten worden; Ruimte voor groen: groot aangelegd park Meerland, ecologische verbindingszone, beperken van verharding; Aandacht voor duurzame mobiliteit: hoogwaardig openbaar vervoerverbinding MeerhovenEindhoven Centrum en Citycentrum Veldhoven (HOV), autoluwe woon- en verblijfsgebieden, netwerk van hoogwaardige stedelijke fiets- en wandelroutes met doorkoppeling naar de omgeving; Voorkomen van wateroverlast en hittestress staan centraal. Gebruik van nieuwe technieken in waterbeheer, door middel van waterpartijen, wadi’s en grindkoffers waarmee water direct in de bodem wordt teruggebracht.
Innovatie Binnen Meerhoven wordt invulling gegeven aan de TDK Strategie van Eindhoven (technology, design, knowledge) door woningen te bouwen voor nieuwe inwoners en talenten. Inclusiviteit De nog te ontwikkelen locaties in Meerhoven vormen een goede aanvulling op het huidige woningbestand. De ontwikkeling draagt bij aan de doorstroming binnen de woningvoorraad De opbouw van Meerhoven zorgt voor de aanwezigheid van diverse soorten bewoners: van jong tot oud, nationaal en internationaal Diversiteit in voorzieningen t.b.v. buurt ontmoeting, zoals wijkcentrum, park, sportvoorzieningen en volkstuinen. Economie Realisatie Park Forum Oost en Flight Forum biedt nieuwe bedrijvigheid ruimte. Gunstige ligging ten opzichte van A2 en Eindhoven Airport, waarmee kan worden ingezet op bedrijvigheid in het hogere segment; Creëren van werkgelegenheid vanwege de omvangrijke gebiedsontwikkeling.
Gebiedsgericht Gebiedsgericht Duurzaamheid Duurzaamheid Innovatie
Economie
Economie
Duurzaamheid
Inclusiviteit
Inclusiviteit Innovatie Innovatie Economie
Inclusiviteit
2026 - Gemeente Eindhoven | 27
5.2.1 Meerhoven Algemeen Meerhoven Algemeen is het deel waarin de deelgebiedoverstijgende kosten zijn opgenomen, zoals verwervingen, subsidies, hoofdinfrastructuur etc. Voor het gebied is een gebieds programma opgesteld waar zowel de plannen voor de verdere bouw als de sociaal-economische ontwikkelingen en de ontwikkeling van de
veiligheid zijn opgenomen. Onderdeel van Meerhoven Algemeen is Park Meerland. De start bouw van de daarin te realiseren woontoren Salix is gepland in Q4 – 2026.
Meerhoven: Algemeen Saldo Boekwaarde incl. winstneming
MPG 2025
MPG 2026
-345.807.278
-351.440.462
Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming
-7.096.693 2.122.794 -21.450.450 -372.231.627
-6.923.627 2.051.462 -18.059.840 -374.372.467
11.096.026
12.883.286
Totale winstneming
5.2.2 Bosrijk Projectomschrijving Bosrijk is ontworpen om een harmonieuze balans te creëren tussen wonen en natuur. Het gebied beoogt ongeveer 350 kwalitatief hoogwaardige, middeldure en dure koopwoningen te realiseren. De focus ligt op duurzaamheid en het behoud van een groene, openbare ruimte. De verkoop van de gronden wordt per cluster aan de markt aangeboden, met een ambitieuze visie op de leefomgeving. Ontwikkelingen in 2025 In 2025 zijn verdere stappen gezet in de ont wikkeling van de resterende clusters in Bosrijk. Voor meerdere clusters zijn de benodigde vergunningen inmiddels definitief, waarmee de uitvoering dichterbij is gekomen. Ook zijn vrijwel alle gronden inmiddels overgedragen aan de betrokken ontwikkelende partijen. Voor cluster 5 is na enige vertraging met Woonstichting thuís een koopovereenkomst gesloten.
Meerhoven: Bosrijk Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming
28 | Meerjaren prognose grondexploitaties en private ontwikkelingen
Verwachtingen voor de toekomst De verwachting is dat de ontwikkeling van Bosrijk zich in de komende periode vooral richt op de afronding van de resterende clusters en de verdere voltooiing van de openbare ruimte. Voor meerdere clusters is de ontwikkeling al in gang gezet, terwijl voor cluster 5 de verdere voortgang samenhangt met de afronding van de sociale woningbouwplannen. Daarmee verschuift Bosrijk steeds meer van een ontwikkelgebied naar een gebied in afronding, al blijven de planning en uitvoering van enkele resterende onderdelen nog afhankelijk van nadere afspraken en uitwerking. Financiele impact Het positieve saldo van deelgebied Bosrijk is ten opzichte van het vorige MPG nagenoeg gelijk gebleven en bedraagt circa € 14,4 miljoen positief. De kosten zijn wel gestegen door hogere apparaatskosten en autonome kostenstijgingen. Daartegenover staan extra ontvangen reserveringsrente en een hogere grondopbrengst voor cluster 16. MPG 2025
MPG 2026
9.478.059
15.766.834
-3.653.507 7.763.878 841.950 14.430.380
-3.122.876 1.033.350 703.044 14.380.351
Woontoren Salix Meerhoven Ontwerp: Architecten|en|en en Bygg Architecture & Design
5.2.3 Meerrijk Projectomschrijving Meerrijk is het centrum van de wijk Meerhoven met daaromheen deelgebieden die allemaal een eigen maar samenhangende ontwikkeling kennen. Het centrum Meerrijk is een woon- en verzorgingskern met een sterk stedelijke karakter en onderscheidt zich daarmee sterk van de omliggende deelgebieden. Ontwikkelingen in 2025 In 2025 zijn alle woningen en voorzieningen in het centrumplan van Meerrijk gereed en opgeleverd. Daarmee is het programma van 700 woningen binnen Meerrijk voltooid. Daarnaast is in 2025 de bouw gestart van de Driehoek (Meadow), een plan voor 33 grondgebonden woningen. Deze locatie ligt formeel binnen Zandrijk, maar wordt Meerhoven: Meerrijk Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming
in samenhang met de ontwikkeling van Meerrijk gerealiseerd. Verwachtingen voor de toekomst Met de realisatie van de Driehoek (Meadow) wordt het project Meerrijk naar verwachting volledig afgerond. Daarmee komt een einde aan de grootschalige ontwikkeling van het centrumgebied en de direct daarmee samenhangende woningbouwlocaties. De verwachting is dat de aandacht zich daarna vooral zal richten op afronding en oplevering van het laatste bouwveld. Financiele impact Het saldo van deelgebied Meerrijk is ten opzichte van het vorige MPG iets afgenomen. De afrondende fase van het project brengt nog kosten met zich mee, terwijl het project zich inmiddels grotendeels in de eindfase bevindt. MPG 2025
MPG 2026
27.715.776
30.639.560
-1.418.286 3.454.887 1.813.669 31.566.046
-705.096 1.534.881 31.469.345
2026 - Gemeente Eindhoven | 29
5.2.4 Waterrijk Projectomschrijving Waterrijk, een woonwijk binnen Meerhoven, nadert zijn voltooiing met een visie om een geïntegreerde leefgemeenschap van ongeveer 1.000 eengezinswoningen en een basisschool te vormen. De wijk is opgebouwd uit stedelijke kamers georiënteerd langs de centrale as ‘de Waterlinie’, doorkruist door ‘de Waterweg’, wat leidt tot landschappelijke kamers rijk aan groen, vrijstaande woningen en tweekappers. De ooste lijke en westelijke randen van de wijk zijn gereserveerd voor particuliere bouw door middel van individuele vrije sector kavels. Ontwikkelingen in 2025 In 2025 is de afronding van Waterrijk verder gevorderd. De wijk is nagenoeg volledig bebouwd en ook het woonrijp maken van de openbare ruimte nadert de voltooiing. Alleen de twee zogenoemde boskamers aan de zuidzijde, kamer 10 en 12, wachten nog op verdere ontwikkeling. Daarnaast is de planvorming voor Park Forum Zuid verder voorbereid. Deze locatie was oorspronkelijk bedoeld als bedrijfslocatie, maar is in samenhang met Waterrijk onderzocht als mogelijke woningbouwlocatie. Meerhoven: Waterrijk Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming