Bijlage 1 - Integraal Gebiedskader Stadhuisplein

Uitgangspunten sport en bewegen ▪ In de openbare ruimte voorzieningen treffen voor het faciliteren van bewegen en sporten.

54 | Integraal Gebiedskader Stadhuisplein

c

56 | Integraal Gebiedskader Stadhuisplein

uitvoering | 57

1

ontwikkelstrategie De wens om het Stadhuisplein te transformeren naar een uniek en aansprekend geheel staat centraal in dit Integraal Gebiedskader. In dit deel de vraag: Hoe kunnen we dat bereiken? Gezien de urgentie in de bouwopgave speelt de factor tijd tevens een belangrijke rol. Aangezien de gemeente weinig grond in bezit heeft en verschillende partijen grondposi­ ties hebben, neemt de gemeente een regisserende, kaderstellende en faciliterende rol op zich ten opzichte van initiatieven. Er wordt door de gemeente geen apart ontwikkelbedrijf opgericht voor de totale gebiedsontwikkeling. Daarvoor zijn er te veel partijen met ieder een eigen strategie. De transformatie vraagt echter wel om afstemming. Proces De gemeente stelt een procesmanager aan om op hoofdlijnen de initiatieven in overeen­ stemming te brengen met het kader. De procesmanager is geen (nieuwe of extra) super­ visor. Hij staat niet boven de partijen, maar beweegt zich tussen de partijen die actief zijn op en aan het Stadhuisplein. Naast de vertaling van kaders, wordt afstemming gezocht in de fasering en organisatie van samenspraak en over de inzet van planologische instrumenten en onderzoeken. Inhoud Bouwplannen De ontwikkeling van de bouwplannen is de verantwoordelijkheid van de ontwikkelende partijen.

De gezamenlijke afstemming richt zich op de thema’s waarvoor in principe de ontwikkelaar aan zet is en waar kansen liggen in de totale gebiedsontwikkeling, zoals het woningbouwprogramma, de invulling van de plinten, het groenplan, het mobiliteitsplan, de afvalinzameling, de energievisie en het stedebouwkundig ensemble van gebouwen. Hiervoor zullen we als gemeente het initiatief nemen. Masterplan openbare ruimte De gemeente pakt een actieve rol in het ontwerp en de inrichting van het Stadhuisplein en omliggende openbare ruimte. De gemeente start met een masterplan openbare ruimte voor het gebied, waarin de samenhang tussen plinten, binnenhoven, pleinen en straten wordt gelegd. Daarna volgt de uitwerking in inrichtingsplannen. De functie van het plein en de invulling van de plinten zijn bepalend voor de aantrekkelijk­ heid van het gebied en het verplaatsen van de entree van de parkeergarage moet nader onderzocht worden. Ieder richt haar eigendom in binnen de kaders van het masterplan. Direct na besluitvorming over het Integraal Gebiedskader door de raad zal de regie ter hand worden genomen. Het streven is om voor het eind van het jaar tot afspraken met de markt­ partijen te komen. De gemeente zal in het najaar van 2021 starten met het opstellen van een masterplan openbare ruimte.

58 | Integraal Gebiedskader Stadhuisplein

2

Businesscase | Financiën Het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein geeft geen invulling aan de bouwplannen en ­welke financiële consequenties hiermee samen gaan. Wel kunnen, in lijn met de uitgangs­ punten, hiervoor ‘spelregels’ worden opgesteld: ▪ De kosten voor bouwplannen worden door de ontwikkelaars betaald, ook de kosten die de gemeente daarvoor maakt. Via een plankostenbrief wordt een voorschot in rekening ge­ bracht en via een anterieure overeenkomst wordt geborgd dat kosten verhaald worden. ▪ Ontwerp- en investeringskosten in de openbare ruimte moeten op basis van de Wro ­gedeeltelijk verhaald worden op de ontwikkelaars. ▪ Het overige deel is voor rekening van de gemeente en betreft met name de ontwerp- en inrichtingskosten voor de openbare ruimte. Uitgaand van herinrichten van alle ­openbare ruimte binnen het plangebied op het inrichtingsniveau van een centrumlocatie zijn de ­overige kosten voor de gemeente voorlopig geraamd op 9 miljoen euro (prijspeil 2021). De nu aanwezige raming is een grove indicatieve inschatting binnen bepaalde ­bandbreedtes en uitgangspunten. De kosten zullen nader uitgewerkt worden op basis van het op te stel­ len Masterplan. Met het vaststellen van dit voorstel is nog geen dekking voorhanden. Dat betekent dat middelen vrijgemaakt zullen moeten worden via mogelijke interne en/of externe dekkingsbronnen.

Hiervoor zullen op termijn dossiers ter besluitvorming aan u voorgelegd worden. ▪ De kosten van parkeergarages (aanpassing, uitbreiding of sanering) zijn nog niet opgeno­ men in het bovenstaande bedrag van € 9 miljoen (pp 2021). De gemeente start na vast­ stelling van het gebiedskader, met het opstellen van een masterplan openbare ruimte. Parkeren is een integraal onderwerp van het masterplan.

| 59

3

ambitieroos Wanneer scoort een bouwplan voldoende? En wat is dan ‘voldoende’? Hulpmiddel hierbij is de in de Verdichtingsvisie Binnenstad geïntroduceerde ambitieroos. Deze visualiseert onze ambities en is ook toepasbaar op individuele bouwplannen. De procesmanager bewaakt het totaal en legt de verbinding tussen de ambities voor het gebied en voor de verschillende ­bouwplannen. In dit Integrale Gebiedskader is de ambitieroos voor het totaal al bepaald. Ook per bouwplan zal de ambitieroos worden toegepast. Bouwplannen hoeven niet op alle thema’s (stedelijke inpassing, stedelijke uitstraling, cultuurhistorie, groen, duurzaamheid, mobiliteit, program­ ma en veiligheid) maximaal te scoren. Bij het toepassen van de ambitieroos geldt: ▪ geen enkel thema mag ‘onvoldoende’ scoren (blauwe cirkel); inpassing Stedelijke inpassing ▪ hoe groter hetStedelijke web hoe beter het plan; ▪ een plan moet op minimaal 2 thema’s uitblinken. Veiligheid Stedelijke uitstraling Veiligheid

assing

Stedelijke uitstraling

Stedelijke inpassing

Stedelijke uitstraling

Veiligheid

Stedelijke uitstraling

Programma

Cultuurhistorie

Cultuurhistorie

Programma

Mobiliteit

Cultuurhistorie

Groen

Duurzaamheid

Groen

Cultuurhistorie

Mobiliteit

Groen

Duurzaamheid

Mobiliteit

eid

Programma

Groen

Plan Stadhuisplein Voldoende kwaliteit

Duurzaamheid

De thema’s waarop het focusgebied Stadhuisplein wil uitblinken zijn programma (een goede Plan Stadhuisplein invulling van de plint en het realiseren van veel - betaalbare - woningen), stedelijke uitstra­ Voldoende kwaliteit ling (invulling geven aan een nieuw uniek en aansprekend ensemble rondom het plein) en groen (zie deel A). De verschillende bouwplannen dienen opgeteld tot de score in de ambitieroos voor het Stadhuisplein te leiden. Er kan dus op thema’s sprake zijn van uitruil tussen initiatiefnemers. Indien dat niet het geval is zullen de afzonderlijke plannen getoetst worden aan bovenstaan­ de roos. De ambitieroos is een intersubjectief instrument, dat in gezamenlijkheid kan worden ­toegepast. Uiteindelijk bepaalt de gemeente hoe ingediende bouwplannen scoren in de ambitieroos.

60 | Integraal Gebiedskader Stadhuisplein

4

werkwijze De werkwijze is gericht op resultaat, samenhang en ambitie. Het Stadhuisplein moet een aantrekkelijke, toekomstbestendige plek worden waar het prettig wonen, verblijven, werken en ondernemen is. Inzicht in de onderlinge samenhang en eventuele concurrerende ontwikkelingen is essentieel. De afzonderlijke ontwikkelingen moeten elkaar, en zo het gebied, versterken. De procesmanager ziet toe op een aantrek­ kelijk en samenhangend geheel. Na vaststelling van het Integraal Gebiedskader initieert de procesmanager overleg met de ontwikkelende partijen afzonderlijk. Aan de hand van de gesprekken wordt de ontwikkelstrategie nader uitgewerkt en een werkwijze bepaald. De gemeente start na vaststelling van het gebiedskader met het opstellen van het master­ plan openbare ruimte. De procesmanager heeft de rol van opdrachtgever. Ontwikkelaars kunnen aan de hand van de gebiedskaders bouwplannen ontwikkelen en moeten daarbij samenspraak organiseren met omwonenden, belangenorganisaties en andere stakeholders (in lijn met de nieuwe Omgevingswet). De procesmanager vervult de rol van team Intake die normaliter de plannen in eerste instantie toetst. De procesmanager gebruikt overigens functioneel hetzelfde team, maar bewaakt de gebiedskaders en daarmee de bandbreedte van de ambitieroos.

Een geaccordeerd plan leidt tot een plankostenbrief en vervolgens tot de begeleiding door het projectteam dat alle bouwplannen binnen het gebied begeleidt. Het ontwerpproces is een proces van ontwerpend onderzoek samen met de gemeente en supervisor om tot een beter resultaat te komen. Afstemming van het stedenbouwkundige ensemble wordt begeleid door Atelier Binnenstad. Daarnaast heeft de commissie ruimtelijke kwaliteit een toetsende rol ten aanzien van de architectonische uitwerking van de verschil­ lende gebouwen en bouwmassa’s (onder de Omgevingswet kan de rol van de commissie ruimtelijke kwaliteit veranderen). Het integrale gebiedskader is een ‘dynamisch’ document. De totale transformatie neemt naar verwachting 10 tot 15 jaar in beslag. In de toekomst zal en moet er ruimte zijn voor maatschappelijke en economische ontwikkelingen. Afstemmen, bijstellen en finetunen gebeurt door de procesmanager en biedt ruimte voor het bereiken van win-win situaties. Plannen die afwijken van het vastgestelde kader, maar wel een belangrijke meerwaarde voor de stad opleveren, kunnen ter afweging worden voorgelegd aan het college van B&W. Evaluatie van het kader, de toepassing van de ambitieroos en de werkwijze vindt plaats na 2 jaar.

| 61

62 | Integraal Gebiedskader Stadhuisplein