Bijlage 1 - Herzien Woonprogramma 2025-2030

Nr C3

C4 C5

C6

Nr D1

Nr C1

D2

C2

Omschrijving We zetten in op het volwaardig laten meetellen van het toevoegen van woonplekken, in plaats van alleen het aantal woningen. In onze eigen prestatieafspraken nemen we dit al op. Bij de Woondeal en voor de realisatie van de regionale woningbouwopgave zetten we hier ook op in. Daarbij zijn we afhankelijk van medewerking van het Rijk. Woningdelen stimuleren We creëren samen met corporaties en marktpartijen regelgeving en faciliteiten die woningdelen, hospita-verhuur, kamergewijze verhuur, friends-wonen en inwoning mogelijk maken en stimuleren. Dit doen we onder andere door: ▪ Stimuleren dat woningdelers voorrang krijgen bij de toewijzing van een deel van het sociale en betaalbare woningaanbod. ▪ Proef-samenwonen met behoud van bijstandsuitkering mogelijk te maken: inwoners niet langer korten op de bijstand als ze gaan samenwonen. ▪ Een samenwoonregeling waarbij oorspronkelijke inschrijfduur behouden wordt bij opzegging van een sociale huurwoning. ▪ Onderzoeken of een experiment in samenwerking met Rijk en Provincie mogelijk is waarin we belemmerende regels voor meer samenwonen uitzetten, zoals de kostendelersnorm. ▪ Andere belemmerende wet- en regelgeving te onderzoeken. ▪ Een voorlichtingscampagne voor woningzoekenden en huidige bewoners over de mogelijkheden van woningdelen, zodat meer mensen zich daarvan bewust zijn.

24 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

Omschrijving We maken woningsplitsing mogelijk door heldere eisen te stellen in het beleid Kamerverhuur en woningsplitsing. Door splitsing kunnen kleinere woningen worden toegevoegd voor de groeiende groep kleine huishoudens. Faciliteren optoppen We faciliteren optoppen, aanbouw en transformatie van gebouwen. Beter benutten vanaf het In nieuwe projecten nemen we het principe van ‘beter benutten’ begin mee. Dit doen we door initiatiefnemers al bij het ontwerp na te laten denken over het – eventueel op termijn – huisvesten van meerdere huishoudens in (een deel van) de woningen. Leegstand tegengaan We onderzoeken (regionaal) de mogelijkheden van een leegstandsverordening nu de wetgeving hierover waarschijnlijk zal worden aangepast. Daarbij kijken we ook naar effectiviteit en uitvoerbaarheid.

6.6 Instrumenten voor vergroten ­doorstroming (D)

6.5 Instrumenten voor beter benutten b ­ estaande voorraad (C) Maatregel Meetellen woonplekken

Maatregel Heldere eisen woningsplitsing

D3

D4

D5

Maatregel Omschrijving Voorrang buurtbewoners We maken meer afspraken met corporaties en ontwikkelaars om bewoners uit de buurt voorrang te geven bij de toewijzing van nieuwe betaalbare woningen. Dit leidt tot een groter draagvlak voor projecten Samen met corporaties, ontwikkelaars, het SeniorenPunt en andere Aanpak doorstroming partners in de stad ontwikkelen we een integrale aanpak voor doorstroming (bijvoorbeeld aan de hand van de Toolkit doorstroming senioren). We vertalen dit naar praktische ondersteuning, (bijvoorbeeld met doorstroommakelaars, seniorencoaches en verhuishulp). Hiervoor zetten we in de gemeentelijke organisatie extra capaciteit in. Bouwen voor de buurt We zorgen voor gerichter bouwen voor de behoefte van bestaande buurtbewoners. We brengen in kaart in welke wijken en buurten grote aantallenouderen nog niet in een senioren- of levensloopbestendige woning wonen. Voor deze wijken of buurten stellen we een gebiedsof een specifiek woningbouwkader op. Dit om het aanbod meer met de behoefte in balans te brengen. Financiële drempel We maken concrete afspraken met de corporaties over het beperken doorstroming beperken van de huursprong of woonlasten bij verhuizing van senioren van de huidige huurwoning naar een nieuwe, beter passende huurwoning, en over eventuele compensatie daarvoor in de rest van de woningvoorraad.

Faciliteren We faciliteren bewonersinitiatieven die collectieve woonvormen bewonersinitiatieven willen realiseren in de stad, zoals wooncoöperaties, CPOprojecten, woon-zorgclusters en woongroepen. Dit doen we via een website en een gemeentelijk aanspreekpunt met ondersteuning in de vorm van kennis. Ook onderzoeken we of woonvormen van bewonersinitiatieven die inzetten op betaalbaarheid (sociale huur en middenhuur), via een gemeentelijke garantstelling geldleningen kunnen krijgen.

6.7 Instrumenten voor sturen op doelgroepen (E)

6.8 Instrumenten voor kwaliteit realiseren (F)

Nr E1

Nr F1

Maatregel Doelgroepen in gebiedskaders

E2

Specifieke doelgroepen

E3

Studentenhuisvestingslocaties

E4

Woonzorgvisie-locaties

E5

Experimenten in woonvormen

E6

Asiel- en migratielocaties

E7

Monitoren doelgroepen

Omschrijving We nemen het programmeren van woonruimte voor kwetsbare en niet-kwetsbare doelgroepen op als vast onderdeel van (place making in) de gebiedskaders en projectkaders. Daarbij houden we rekening met de balans en leefbaarheid in de verschillende wijken en buurten. Zo voorkomen we dat we kwetsbare groepen in kwetsbare gebieden huisvesten. Ook houden we rekening met de ouderen-populatie om ouderen/senioren om zoveel mogelijk binnen hun eigen buurt en sociale netwerk te laten blijven wonen. Dit allemaal in samenhang met de opdracht rondom de Sociaal Maatschappelijke Schaalsprong. In anterieure overeenkomsten gaan we sterker sturen op woningen voor specifieke doelgroepen. Bijvoorbeeld meer gericht op senioren binnen de woon-zorgcirkels van de Woonzorgvisie, meer gericht op studenten op voor hen geschikte locaties en meer gericht op de huisvesting van cruciale beroepsgroepen in reguliere woonwijken. Voor studentenhuisvesting wijzen we locaties aan waar een groot deel van de opgave wordt geborgd. Zowel op de korte als de lange termijn. Hiervoor zetten we in de gemeentelijke organisatie extra capaciteit in, gericht op realisatie. In lijn met de Woonzorgvisie werken we gericht locaties uit die we met externe partners ontwikkelen. Die locaties geven invulling aan de grote behoefte aan woon-zorgcombinaties.

We maken ruimte voor experimenten die mogen afwijken van standaarden, zoals voor knarrenhofjes in gestapelde woonvorm of een woontoren die specifiek is gericht op de huisvesting van gezinnen. In samenhang met de uitwerking van het programma asiel en migratie, zorgen we ervoor dat er in de stad voldoende locaties komen voor asielzoekers en statushouders. Het gaat bij voorkeur om permanente locaties waar nieuwkomers kunnen worden opgevangen en gehuisvest, en om doorstroomlocaties. We monitoren de geplande en gerealiseerde huisvesting voor alle verschillende doelgroepen en rapporteren hierover bij de jaarrapportages.

25 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

F2

F3

Maatregel Hanteren kwaliteitskaders Inspiratieboek Urban Living

Voorlichtingscampagne schaalsprong

Omschrijving Om onze stedelijke kwaliteit op de korte en lange termijn te waarborgen, hanteren we kaders. Deze zijn in hoofdstuk 5 benoemd. We maken een ‘Inspiratieboek Urban Living’, waarin we goede voorbeelden uit binnen- en buitenland verzamelen. ▪ We stellen, op basis van die inspirerende voorbeelden, samen met corporaties en marktpartijen richtlijnen op voor projecten met meer dan 30 kleine woningen van minder dan 50m² gebruiksoppervlakte. De richtlijnen gaan bijvoorbeeld over richtinggevende omvang en prestaties van collectieve ruimten, een evenwichtige mix tussen gemeenschappelijke ruimten, goede functies in de plinten en inrichting van de openbare ruimte. We streven naar beperkte generieke richtlijnen en nadere invulling op project- of gebiedsniveau in overleg. ▪ We inspireren hiermee initiatiefnemers, en motiveren hen om te zorgen voor passende marketing en branding van ‘urban living projecten’, aansluitend op de benodigde omslag van de wooncultuur in onze stad. In de voorlichtingscampagne van de gemeente, informeren we inwoners over de woningbouw- en verdichtingsopgave. En we laten zien welke schaalsprong en bijbehorende omslag nodig is en hoe aantrekkelijk dat kan zijn.

7

Bijlage: woonbehoefte

7.1 Woonbehoefte naar sector Het Woononderzoek 2024-2040 van Companen beschrijft hoe de extra woonvraag zich in de verschillende categorieën naar verwachting gaat ontwikkelen.

Bron: Provincie Noord-Brabant, WoOn 2021, CBS-Microdata, gemeente Eindhoven, bewerking Companen

In de sociale huursector is er extra vraag naar (vooral) appartementen en naar ­grondgebonden woningen.

In het middenhuursegment is een grote vraag naar appartementen, deels levensloopgeschikt.

Gemeente Eindhoven. Kwalitatieve woonvoorkeuren, 2021

Er is vraag naar grondgebonden woningen in de middenhuur en dure huur, maar veel woningzoekenden die een grondgebonden woning willen, willen een betaalbare koopwoning. Als er niet genoeg betaalbare grondgebonden koopwoningen bijkomen, blijven deze huishoudens kiezen voor grondgebonden middenhuur- of vrije sector huurwoningen. In de koopsector is meer vraag naar betaalbare dan naar dure woningen en ligt het accent iets meer op appartementen.

7.2 Woonbehoefte naar doelgroepen Bron: WoOn 2021

Woonvoorkeur ten opzichte van praktijk Gevraagd naar hun woonwensen, geven mensen voorkeuren op die in lijn liggen met wat ze kennen. In de Eindhovense woonomgeving, met veel grondgebonden ­woningen, gaat de uitgesproken voorkeur zichtbaar vaak uit naar een grondgebonden woning. De praktijk is aanmerkelijk anders: kijkend naar de gerealiseerde verhuizingen is duidelijk dat aan veel woonvoorkeuren niet voldaan kan worden. Een woning kopen in Eindhoven lukt minder vaak dan men zou willen. Hierdoor gaan of blijven mensen in huurwoningen wonen. In de huursector is de gerealiseerde verhuizing veel vaker een appartement dan een grondgebonden woning, en dan vaak een appartement in de middenhuur of dure huursector. Ook in de koopsector is de gerealiseerde verhuizing minder vaak naar een grondgebonden woning en vaker naar een appartement dan uit de woonvoorkeuren blijkt. Ook koopt men vaak duurder dan verwacht of gewenst.

Gemeente Eindhoven. Gerealiseerde verhuizingen, 2017-2022

Bron: CBS-Microdata

27 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

Starters Starters richten zich vooral op appartementen in de huursector, zowel sociaal als middenhuur en een klein deel dure huur. Ook zouden ze graag een betaalbare grondgebonden woning of appartement kopen. In de praktijk lukt dat niet goed en huren ze vaker een middelduur of duur appartement. Jongere kleine huishoudens De voorkeur van 1- en 2 persoonshuishoudens tot 35 jaar gaat duidelijk uit naar een grondgebonden koopwoning. Ook is er bij elkaar opgeteld een behoorlijke vraag naar appartementen, in de sociale en middeldure huur en in de betaalbare koop. Uit de daadwerkelijkeverhuizingen blijkt dat deze huishoudens veelal (moeten) kiezen voor een middelduur of duur huurappartement. Middelbare kleine huishoudens Bij huishoudens onder 55 jaar is de wens nog groot voor een betaalbare grond­ gebonden koopwoning. In de praktijk komen zij vaker terecht in een middeldure of dure huurwoning. Bij de groep tussen 55 en 65 jaar is meer behoefte aan sociale huurappartementen. Die behoefte aan sociale huur wordt ook verwezenlijkt. Maar ook bij deze groep zien we een grotere behoefte aan betaalbare koopwoningen dan wordt gerealiseerd. Senioren Bij de 1- en 2 persoonshuishoudens boven 65 jaar richt de woonvoorkeur zich­ ­over­wegend op (levensloopgeschikte) appartementen, waarvan een groot deel in de ­sociale huur. Maar ook in de middenhuur en dure huur en in de betaalbare koop.

Aan deze woonwensen wordt qua segment veelal voldaan (uit de gegevens is niet af te leiden of de nieuwe woningen ook levensloopgeschikt zijn). Ook hier blijkt dat een deel van de huishoudens terecht komt in een duurdere woning dan bij hun woonvoorkeur past.

28 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

Gezinnen Gezinnen hebben vooral voorkeur voor grondgebonden woningen. Liefst in de betaalbare koop en in mindere mate in de sociale huur en de duurdere koop. Maar dat zijn wel de segmenten waarin gezinnen in de praktijk vaker hun woning vinden: het lukt hen beter om grondgebonden woningen te vinden in de sociale huur en in de duurdere koop dan in het betaalbare segment. Deels lukt het dus niet om een woning te kopen, deels wordt noodgedwongen duurder gekocht dan gewenst was.

7.3 Woonbehoefte van specifieke doelgroepen Studenten In het Convenant Studentenhuisvesting en het Beethovenconvenant zijn, op basis van de verwachte behoefte, afspraken gemaakt over de aantallen te bouwen studentenwoningen. Zelfstandige studentenwoningen zijn meegenomen in de afspraken over de toevoeging van reguliere woningen. Daarnaast moeten er tot en met 2030 nog ca. 1.700 onzelfstandige studentenwoningen bijkomen. De kwaliteitskaders voor zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen zijn opgenomen in het Convenant Studentenhuisvesting. Kwetsbare groepen Samengevat is de opgave rond de huisvesting van kwetsbare doelgroepen als volgt: Aandachtsgroepen Mensen die uitstromen uit BW en GGZ-cliënten

Ontwikkeling Eenheid 2024-2030 +25 Woningen

Bijzonderheden

Statushouders

+110 tot +330

Woningen

(Dreigend) dak- en thuislozen Ex-gedetineerden

+2.400

Woningen

Bepaald vanuit de behoefte tot 2040, uitgaande van een lineaire ontwikkeling van de behoefte Afhankelijk van economisch scenario en huishoudensgrootte statushouders Jaarlijks 340

+800

Woningen

Jaarlijks 115

Dit vraagt over het algemeen om zeer betaalbare, kleine woningen. Voor mensen die uitstromen uit instellingen zijn voldoende geclusterde woonvormen nodig, met mogelijkheid voor zorg en uitstroommogelijkheden in de reguliere woningvoorraad in Eindhoven. Een aandachtspunt daarbij is een evenwichtige spreiding over de wijken. Dit om te veel concentratie van kwetsbare groepen in één gebied te voorkomen. Deze benodigde woningen en woonplekken zijn meegenomen in de berekeningen van de totale woningbehoefte. Ze zijn daarmee onderdeel van de ongeveer 23.500 reguliere te realiseren woningen en woonplekken. Hiervoor gelden de kwaliteitseisen uit dit Woonprogramma en de kaders zoals opgenomen in de woonzorgvisie en de Koers Sociaal. Woonwagenbewoners Eindhoven heeft 14 woonwagenlocaties, met daarop ongeveer 160 standplaatsen. Voor de komende jaren is, vanwege de grote behoefte, afgesproken om het aantal standplaatsen aanmerkelijk uit te breiden: tot 2028 komen er zo’n 50 standplaatsen bij. De gemeente werkt hierbij samen met Wooninc.27

Een groot deel van de arbeidsmigranten verblijft tijdelijk in Eindhoven. Zij wonen vaak in kamerverhuurpanden dan wel in tijdelijke huisvestingsvoorzieningen/ short stay locaties. In het beleidskader short stay initiatieven (oktober 2023)28 staan de woonwensen en is ook een toetsingskader opgenomen voor realisatie van short stay voorzieningen voor o.a. arbeidsmigranten. Een kleiner deel van de arbeidsmigranten verblijft wél langere tijd. Wij zien hen dan ook als regulier woningzoekenden op de woningmarkt, veelal in het huursegment. Ouderen met zorgvraag 70000 2.430

60000 50000 40000

2.045

2.838 5.760

1.484

1.747

3.014

3.641

38.502

39.412

44.903

49.953

53.202

2021

2025

2030

2035

2040

4.252

5.017

30000 20000 10000

Arbeidsmigranten De woningbehoefte van buitenlandse kenniswerkers is meegenomen in de reguliere bouwopgave. Naast kenniswerkers wonen en werken in Eindhoven ook veel praktisch geschoolde en ongeschoolde arbeidsmigranten. Op basis van de groei van het aantal in Eindhoven wonende arbeidsmigranten in de afgelopen jaren (zo’n 8% per jaar) wordt geschat dat er in 2030 ongeveer 23.500 arbeidsmigranten in Eindhoven zullen (willen) wonen. Hierbij moet worden aangetekend dat de aantallen zijn gebaseerd op geregistreerde werknemers. Met name arbeidsmigranten met een kort verblijfsperspectief schrijven zich vaak niet in. Het werkelijke aantal arbeidsmigranten ligt daarmee waarschijnlijk dus hoger.

Het aantal ouderen met een lichte zorgvraag groeit tot 2040 naar verwachting met ongeveer 2.750. Deze ouderen hebben geclusterde woonvormen nodig. Zonder clustering is de (toenemende) zorg in reguliere woningen minder efficiënt en in de toekomst misschien ook minder mogelijk. Zonder clustering liggen ook gemeenschappelijke

27. Raadsvoorstel_Actualisatie_woonwagenbeleid_2017

28. Gemeenteblad 2023, 455812 | Overheid.nl > Officiële bekendmakingen

29 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

0

Ouderen met intensieve zorgvraag (aantal plekken) Ouderen met lichte zorgvraag (aantal plekken) Vitale ouderen (geen zorgvraag)

Bron: CBRE, 2022

(sociale) voorzieningen in de nabijheid minder voor de hand. In een aantal wijken zijn nu geen geclusterde woonvormen en in de meeste wijken ontstaan in de komende jaren tekorten.

Aandeel oudere inwoners (65+) naar wijk en stadsdeel, 2023

Het aantal ouderen dat intensieve zorg vraagt, groeit naar verwachting met ongeveer 1.350. Deze ouderen moeten meestal verhuizen naar een woonzorglocatie met 24-uurszorg. Op dit moment is er voldoende aanbod, maar de vraag naar interne plekken voor ouderen met psychogeriatrische problematiek en naar extramurale ­zorgplekken groeit. In de komende jaren gaan in de meeste wijken tekorten ontstaan aan 24-uurszorg locaties. De eisen waaraan geclusterde woonvormen en zorglocaties moeten voldoen, staan in het Bbl en in de Woonzorgvisie. Vitale, zelfstandig wonende senioren De meeste ouderen in Eindhoven zijn vitaal en hebben een beperkte zorgvraag. Verhuizen is daarom geen noodzaak. Ouderen stellen een woonwens veelal uit, om diverse redenen. Er is ook nog onvoldoende geschikt woningaanbod voor deze doelgroep. Voor de doorstroming is het belangrijk dat senioren, die nu vaak in een grotere (eengezins)woning wonen, verhuizen. Daarom moeten er meer levensloopbestendige woningenkomen, met op hoofdlijnen de volgende kenmerken: ƒ Liefst in de eigen buurt of daar niet te ver vandaan. ƒ Voldoende buitenruimte, bijvoorbeeld een ruim balkon of kleine tuin. ƒ Minimaal twee slaapkamers, zodat ook (klein)kinderen kunnen blijven logeren. ƒ Nabijheid van voorzieningen (4A’s: Arts, Apotheek, Activiteit en Albert Heijn/ supermarkt).

ƒ Bij koopwoningen een lagere aanschafprijs dan de huidige woning, zodat men ­vermogen overhoudt. ƒ Veel ouderen hebben een voorkeur voor kleinschalige woonvormen met gelijkgestemden.

30 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

Bron: CBS

Het aantal ouderen met dementie verdubbelt in de komende jaren. Ook deze groep zal steeds vaker zelfstandig (moeten) blijven wonen, met domotica en andere aanpassingen in de woning of in een geclusterde woonvorm. Rekening houdend met een tekort aan zorgpersoneel, wordt het zelf organiserend vermogen van buurten steeds belangrijker: bewoners die elkaar ondersteunen en samen activiteiten organiseren. Ook daarom is het belangrijk dat ouderen de kans krijgen om binnen hun eigen buurt en ­sociale netwerk te blijven wonen. In de gebiedskaders en bij het plannen van projecten met levensloopbestendige woningen is het daarom van belang om rekening te houden met de ouderenpopulatie in de verschillende wijken en buurten.