Bijlage 1 - Herzien Woonprogramma 2025-2030

Herzien woon­ programma 2025-2030 Voor iedereen een thuis 9 oktober 2025

inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 Aanleiding voor herzien Woonprogramma 1.2 Leeswijzer

3 3 4

2

De context 2.1 Huidige situatie en toekomstige woonbehoefte 2.2 Voortgang 2.3 Geplande woningbouwproductie 2.4 Organisatie, beleid en informatie 2.5 Resume: Woonopgave belangrijk, urgent en uitdagend

5 5 6 6 8 10

De opgave 3.1 Inleiding 3.2 Voor iedereen een thuis 3.3 Doorstroming 3.4 De juiste woningen, voor verschillende doelgroepen 3.5 Resultaat op korte termijn, fundament voor de toekomst

11 11 11 11 11 12

Uitgangspunten 4.1 Inleiding 4.2 Versnellen realisatie (A) 4.3 Betaalbaar bouwen en wonen (B) 4.4 Beter benutten bestaande voorraad (C) 4.5 Vergroten doorstroming (D) 4.6 Sturen op doelgroepen (E) 4.7 Kwaliteit realiseren (F)

13 13 13 13 14 14 14 15

3

4

2 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

5

Kaders 5.1 Sturing 5.2 Kader voor betaalbaarheid 5.3 Kwaliteitskaders reguliere woningen 5.4 Kaders voor woonplekken voor specifieke doelgroepen

16 16 17 18 20

6

Instrumentarium 6.1 Instrumenten en innovatie 6.2 Eindhoven Bouwt Door 6.3 Instrumenten voor versnelling realisatie (A) 6.4 Instrumenten voor betaalbaar bouwen en wonen (B) 6.5 Instrumenten voor beter benutten bestaande voorraad (C) 6.6 Instrumenten voor vergroten doorstroming (D) 6.7 Instrumenten voor sturen op doelgroepen (E) 6.8 Instrumenten voor kwaliteit realiseren (F)

21 21 22 22 23 24 24 25 25

7

Bijlage: Woonbehoefte 7.1 Woonbehoefte naar sector 7.2 Woonbehoefte naar doelgroepen 7.3 Woonbehoefte van specifieke doelgroepen

26 26 27 28

1

inleiding

1.1 Aanleiding voor herzien woonprogramma Eindhoven ontwikkelt zich stormachtig. Dat is ook de bedoeling, want Eindhoven is de stad waar de toekomst wordt gemaakt. Innovatie, toekomstbestendigheid, inclusivi­ teit en ontwikkeling typeren onze stad. De vraag naar woningen stijgt en de woon­ behoefte verandert. We groeien verder naar een compacte, gezonde, groene stad met een wereldse uitstraling. Het aantal woningen in Eindhoven groeit, maar het aantal mensen dat in Eindhoven wil wonen stijgt sneller. Veel inwoners vinden geen passende, voor hen betaalbare woning. Dit leidt onder andere tot grotere sociaal maatschappelijke problematiek. We moeten daarom sneller meer woonplekken maken. Plekken waar onze huidige en toekomstige inwoners kunnen en willen wonen en die goed bij en in Eindhoven passen. Het Woonprogramma stelt de kaders en instrumenten om dat te realiseren. In 2020 is het Woonprogramma voor Eindhoven vastgesteld voor de periode 20212025. Dat programma past niet meer bij de urgentie en uitdagingen van nu. Daarom is het Woonprogramma herzien. Zo speelt het nieuwe Woonprogramma beter in op de grotere woningbouwopgave, de veranderende woonbehoefte en de uitdagingen in de realisatie. We kunnen echter niet alle ambities tegelijkertijd behalen. Daarom maken wij keuzes in dit Woonprogramma.

3 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

Het doel van het Woonprogramma is om sturing te geven en kaders te stellen op het gebied van wonen. Hierin worden geen ruimtelijke keuzes gemaakt. De bestaande ­kaders en instrumenten zijn aangevuld en aangescherpt. Daarmee kunnen we de bouw en de realisatie van woningen versnellen en vergroten. Op deze manier kunnen wij samen met onze partners, woningcorporaties en andere marktpartijen, een grote stap zetten naar het Eindhoven van de toekomst. Dit Woonprogramma is tot stand gekomen met behulp van recent uitgevoerde ­onderzoeken en gesprekken met partners. Het woonbehoefte-onderzoek1 geeft een zo actueel mogelijk inzicht in de woningvraag van verschillende doelgroepen in de gemeente Eindhoven. Het onderzoek van de Rekenkamer van de gemeenteraad2 en de evaluatie van Eindhoven Bouwt Door3 geven handvatten voor wat de realisatie van de bouwopgave belemmert en wat deze juist vooruit kan helpen. Onze partners in de stad gaven ons ook inzicht in hun omstandigheden, ervaringen en afwegingen. En ze deelden suggesties voor aanpassingen. Zo kunnen we voor dit herziene Woonprogramma beargumenteerde afwegingen maken voor de kaders en instrumenten.

1. R  aadsinformatiebrieven Collegebrief aan de leden van de raad over Woonbehoeftenonderzoek Gemeente Eindhoven 2. R  aadsvoorstellen Rekenkamerrapport - Woningbouw in Eindhoven lerend tot versnelling komen Gemeente Eindhoven 3. Raadsinformatiebrieven Raadsinformatiebrief Evaluatie Eindhoven Bouwt Door Gemeente Eindhoven

In 2026 stellen we een bij de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting passend Volkshuisvestingsprogramma op. De wet- en regelgeving die over het volkshuisvestingprogramma duidelijkheid moet geven, is nog niet klaar. Daarom herzien we nu eerst ons bestaande Woonprogramma. De inhoud van dit herzien Woonprogramma wordt onderdeel van dat Volkshuisvestingsprogramma. In dit Woonprogramma staat geen informatie over specifieke locaties. In het Volkshuisvestingsprogramma wordt wel informatie over onder andere woningbouwlocaties opgenomen.

1.2 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk schetsen we de redenen voor deze herziening, de relevante ontwikkelingen sinds 2020 en de positie van dit Woonprogramma in relatie tot andere beleidsdocumenten en -velden. In het derde hoofdstuk beschrijven we de opgave. In het vierde hoofdstuk gaan we in op de pijlers onder het Woonprogramma. In het vijfde hoofdstuk stellen we de kaders en spelregels vast. In het zesde hoofdstuk bekijken we de huidige en verder te ontwikkelen instrumenten waarmee we, samen met onze partners, de opgave en uitgangspunten kunnen voldoen. In de bijlage duiden we de woonbehoefte van verschillende doelgroepen. De begrippen en bijbehorende definities in dit Woonprogramma zijn afkomstig uit de MRE-begrippenlijst.4 5

4. Ruimte en wonen | Metropool Regio Eindhoven 5. 2025-Regionale-Begrippenlijst-Wonen.pdf

4 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

2

DE CONTEXT

2.1 Huidige situatie en toekomstige woonbehoefte Grote woningen, kleine huishoudens Eindhoven is een aantrekkelijke stad met woonomgevingen die aansluiten bij de wensen van huishoudens in verschillende situaties en levensfasen. Met binnen de Ring een stedelijk woongebied met hoge dichtheden. Buiten de Ring is er een ruimere, groenere omgeving met veel grondgebonden woningen. Vergeleken met andere grote steden in Nederland heeft Eindhoven weinig appartementen. De woningvoorraad bestaat voor bijna twee derde uit grondgebonden woningen en voor ruim een derde uit appartementen. Maar Eindhoven heeft wel, net als de andere grote steden, veel kleine huishoudens: driekwart van de huishoudens bestaat uit één of twee personen. Veel kleine huishoudens wonen nu in een relatief grote woning. Grotere opgave en Beethoven-convenant Onze stad verandert. Door de aantrekkende werking van Brainport komen veel mensen hiernaartoe. De vraag naar woningen stijgt. In de Woondeal van 2023 is de woningbouwopgave voor Eindhoven vastgelegd. In 2024 is het Beethoven-convenant afgesproken6. Hierin staan afspraken zodat de regio een economische en ruimtelijke schaalsprong kan maken. Onderdelen van deze schaalsprong zijn onder andere de goede bereikbaarheid van economische toplocaties en voldoende betaalbare woningen.

In Eindhoven moeten tot en met 2030 ruim 23.500 woningen worden opgeleverd of in aanbouw worden genomen. Ook moeten er 1.700 onzelfstandige studentenwoningen bij komen. Een groot deel van deze woningen (11.500) moet gebouwd worden in de 2 grootschalige NOVEX7-woningbouwlocaties. De opgave voor de periode na 2030 volgt uit de herijking van het MIRT8 Verstedelijking & Mobiliteit.

5 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

Schaalsprong maakt omslag in wooncultuur nodig We willen een goede plek bieden aan de grote aantallen huishoudens die zich in de toekomst op Eindhoven richten. De ruimte hiervoor is echter beperkt. Daarom moeten we gaan verdichten. Dat vraagt een omslag in onze wooncultuur: het wonen in een (hoogbouw-)appartement moet vanzelfsprekender worden dan het nu is. Wonen op minder vierkante meters kan heel inspirerend, betaalbaar en aantrekkelijk zijn. Dat vraagt echter wel de juiste kwaliteit en (gedeelde) voorzieningen. Van de woning, maar ook zeker van de woonomgeving. Veranderende huishoudenssamenstelling In 2024 heeft Companen een woonbehoefteonderzoek9 uitgevoerd. Hieruit blijkt een verwachte sterke toename van drie typen huishoudens: 1. Kleine huishoudens in de leeftijd van 25 tot 50 jaar 2. Gezinnen 3. Senioren, waaronder ook veel alleenstaande ouderen Binnen alle doelgroepen zien we ook een aanzienlijke toename van inwoners met een aanvullende zorg- of ondersteuningsvraag. Deze ontwikkelingen hebben gevolgen voor de typen woningen die nodig zijn. Verderop in dit Woonproramma en in de bijlage gaan we nader in op de woonbehoeften van doelgroepen en wat dit betekent voor de te realiseren woningen en doorstroming.

6. S  chaalsprong & Beethoven | Metropool Regio Eindhoven 7. h ttps://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/grootschalige-woningbouwgebieden 8. Over het MIRT | MIRT Overzicht 9. R  aadsinformatiebrieven Collegebrief aan de leden van de raad over Woonbehoeftenonderzoek Gemeente Eindhoven

2.2 Voortgang

2.3 Geplande woningbouwproductie

Realisatie blijft achter De woningbouwambitie in het Woonprogramma van 2020 was gemiddeld 3.000 ­nieuwe woningen per jaar. In de praktijk was van 2020 t/m 2023 de netto toevoeging 5.366 woningen10. In 2024 bedroeg de totale netto woningbouwproductie ruim 2.100 woningen11. Meerdere factoren hadden daar invloed op. Denk aan stijgende bouwkosten, onzekerheid over renteontwikkelingen, veranderende wet- en regelgeving, beperkte capaciteit in de hele keten, lange bezwaarprocedures en het stapelen van ­eisen. We zien ook andere risico’s aan de horizon, zoals krapte op het elektriciteits­ net. Een deel van deze factoren ligt buiten de invloedssfeer van de gemeente of dit Woonprogramma. Maar er zijn wel degelijk knoppen waar we als gemeente aan ­kunnen en moeten draaien.

Pijplijn

Betaalbaarheid onder druk Het woonbehoefte-onderzoek laat zien dat er vooral veel behoefte is aan betaal­ bare huur- en koopwoningen (72%). Daarbij gebruiken we de definitie betaalbaar uit de MRE-begrippenlijst. De beschikbaarheid hiervan is een groot aandachtspunt. De hierboven genoemde omstandigheden maken het uitdagend om voldoende woningen te realiseren die betaalbaar zijn én voldoende kwaliteit hebben. Tegelijkertijd stijgen de marktprijzen in de bestaande voorraad. Zelfs sneller dan in de nieuwbouw. Dat is een logisch gevolg van de krapte in de woningmarkt. De vraag is de afgelopen jaren namelijk harder gegroeid dan het aanbod. Dit leidt onder andere tot langere wachttijden voor de sociale huur. Bovendien kan er sprake zijn van verdringing. Doordat Eindhoven relatief veel mensen aantrekt met een hoog inkomen, kan dat ten koste gaan van de minder kapitaalkrachtige huishoudens die al in de stad wonen. Dit vinden we onwenselijk: Eindhoven moet voor iedereen blijven. 10. Rekenkamerrapport Woningbouw november 2024 11. Jaarrapportage woningbouwproductie 2024

6 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

2025 t/m 2033 Prognoses

2025 bruto

netto

2026 bruto

netto

2027 bruto

netto

2028 bruto

netto

2029 bruto

netto

Totale productie

2.000

1.832

3.390

3.226

4.616

4.209

5.446

5.229

4.559

3.820

2030 bruto

Subtotaal 2031 2025 t/m 2030 netto bruto netto bruto

netto

bruto

netto

bruto

Totaal 2025 t/m 2033 netto bruto netto

4.462

4.324

3.639

6.793

6.790

936

936 35.985

24.572

22.640

3.684

2032

2033

34.005

In de ‘projectenpijplijn’ staan alle woningen die in aanbouw zijn of waarvoor plannen bestaan. Netto is daarbij het aantal gebouwde woningen min het aantal gesloopte woningen. De huidige pijplijn benadert het aantal woningen dat nodig is voor de opgave. Daarbij moeten wel nog extra onzelfstandige studentenwoningen worden gepland. In deze pijplijn van begin 2025, zien we in 2025 en 2026 een relatief lage productie. Vanaf 2027 gaat de prognose omhoog. Deze stijging van de realisatie is nog niet zeker. Bij projectontwikkeling in het algemeen is de praktijk dat een deel van de plannen op de korte termijn te optimistisch wordt ingeschat en vooruit schuift. Hoe verder projecten liggen in de tijd, hoe meer risico er is op vertraging. Tot nu wordt ongeveer 60% van de pijplijn in het geplande jaar gerealiseerd. Dit is landelijk gezien een veel voorkomende realisatiegraad. De uitdaging is daarom om de geplande productie zoveel mogelijk vast te houden en te verzilveren. Marktpartijen geven aan dat meer ruimte in het gemeentelijke beleid kan zorgen voor een hogere realisatiegraad.

De jaarrapportage Woningbouwproductie 2024 geeft over de pijplijn twee duidelijke aanbevelingen: ƒ Vergroot de projectenportefeuille tot en met 2033 (start bouw uiterlijk 2030). ƒ Verhoog de realisatiegraad, het aandeel woningen dat daadwerkelijk gebouwd wordt in het geplande jaar moet omhoog. Geschiktheid bij woonbehoefte en kwaliteit Er zit verschil tussen de geraamde woningbehoefte en de woningen die in de pijplijn zitten (zie figuur12).

Er zitten meer huurwoningen in de pijplijn dan de geraamde behoefte is. Er staan meer betaalbare huur-appartementen gepland dan waar behoefte aan zou zijn. Zowel in het sociale- als het middensegment. Dit komt omdat het realiseren van projecten met (veel) koopwoningen complexer en onzekerder is dan projecten met huurwoningen. Ook worden nauwelijks grondgebonden woningen toegevoegd, door ruimtegebrek. Eindhoven zal daardoor stedelijker worden. Het grootste deel van onze woningzoekenden, zijn alleenstaande werkenden. Een betaalbaar (huur)appartement sluit in principe aan op hun woonbehoefte. Maar dit vraagt wel veel van de kwaliteit van de woning en woonomgeving, zoals benoemd in 2.1. In de praktijk zien we echter dat in dit betaalbare segment veel projecten worden ontworpen met appartementen van 40m2 of kleiner. Hierdoor komt de kwaliteit van de woningen onder druk. Bijvoorbeeld door het aantal vierkante meters of het aantal slaapkamers. Ook ontstaat er een risico op een vluchtig woonmilieu, een woonomgeving met veel verloop en weinig sociale samenhang. Bovendien zoekt niet iedereen een (klein) betaalbaar appartement. Het aandeel ­gezinnen en senioren dat in Eindhoven woont, neemt namelijk ook sterk toe. Voor hen is een klein (huur)appartement meestal niet wat zij wensen. De stijgende woonbehoefte wordt dus maar deels ingevuld met nieuwbouw.

Daarom is doorstroming essentieel en daarvoor zijn aantrekkelijke alternatieven nodig.

Bron: Provincie Noord-Brabant, WoOn 2021, CBS-Microdata, gemeente Eindhoven, bewerking Companen

12. Voor het woonbehoeftenonderzoek is onder andere gebruik gemaakt van WoON 2021. Op het moment van het onderzoek was WoON 2024 nog niet beschikbaar.

7 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

De werkelijke woningtypen en huur- en koopprijzen kunnen richting realisatie nog veranderen ten opzichte van wat nu in de pijplijn is opgenomen.

2.4 Organisatie, beleid en informatie De gemeente heeft de afgelopen jaren veel gedaan om de realisatie van de bouwopgave te ondersteunen en de pijplijn te vullen. Zo is Eindhoven Bouwt Door opgezet, ontwikkelt de gemeentelijke organisatie zich verder en is er op diverse gebieden nieuw beleid gemaakt. Eindhoven Bouwt Door Met het programma ‘Eindhoven Bouwt Door’ 13 werkt de gemeente aan versnelling van de woningbouw. Dit doet ze samen met organisaties die structureel betrokken zijn bij de Eindhovense woningbouwopgave. Eindhoven Bouwt Door werkt op basis van een gedragslijn voor maatwerk. Deze is gericht is op het bouwen van zoveel mogelijk woningen in Eindhoven op korte termijn. Projecten van betrokken partners die het Woningbouwakkoord ‘Eindhoven Bouwt Door’ ondertekenen, iconische projecten en projecten die van grote betekenis zijn voor de woningbouwopgave, komen in aanmerking voor maatwerk. Maatwerkoplossingen kunnen afwijken van bestaande beleidskaders. Dit gebeurt alleen na analyse op basis van ‘open boeken’ en een standaard model businesscase, en na intensieve onderhandelingen en optimalisatiegesprekken. Een gemeentelijke programmadirecteur Woningbouw, met doorzettingsmacht binnen de gemeente zorgt voor de aansturing en coördinatie van alle activiteiten die ­vanuit Eindhoven Bouwt Door worden ondernomen.

Een gemeentelijke woningbouw­ regisseur stuurt op de voortgang van de woningbouwproductie en op het verhogen van de realisatie. Het programma Eindhoven Bouwt Door loopt in ieder geval door tot en met 2026.

13. Raadsinformatiebrieven Raadsinformatiebrief Evaluatie Eindhoven Bouwt Door Gemeente Eindhoven

8 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

Met de activiteiten en instrumenten binnen dit programma zijn veel projecten ‘vlot ­getrokken’ of alsnog mogelijk gemaakt. Ook leidt deze aanpak tot kortere lijnen en meer vertrouwen tussen de gemeente en haar partners. Op basis van een tussen­ evaluatie besloot de gemeenteraad het programma Eindhoven Bouwt Door te ­verlengen, in ieder geval tot en met 2026. Doorontwikkeling gemeentelijke organisatie Parallel aan ‘Eindhoven Bouwt Door’ ontwikkelt de gemeente haar eigen organisatie door. Aandachtspunten daarin zijn: ƒ Mandatering en escalatiemogelijkheden, om te zorgen dat projecten zo snel ­mogelijk en door de juiste mensen kunnen worden vlot getrokken. ƒ De uitwerking van gebiedskaders waarmee de gemeente meer visie op en richting geeft aan de (gewenste) woningbouwontwikkeling. ƒ Optimalisatie van de werkwijze rond ‘kleine plannen’, waardoor realisatie daarvan sneller kan gaan. ƒ Actief regisserend grondbeleid. ƒ De inname van verschillende Wet Voorkeursrecht Gemeenten-posities. ƒ Samenhang met andere opgaven op gebied van bijvoorbeeld duurzaamheid, ­energietransitie en Sociaal Maatschappelijke Schaalsprong. We moeten goed kunnen sturen op de realisatie van het Woonprogramma. Dit vraagt meer van onze monitoring en van de informatie die in de gemeentelijke organisatie en met partners onderling wordt gedeeld.

De Digitale Woningbouwkaart heeft de monitoring al versterkt, maar er is meer nodig. Dit is onderdeel van de implementatie van het Woonprogramma. Nieuw beleid en kaders De gemeente heeft sinds 2020 op diverse gebieden nieuw beleid ontwikkeld. Dit geeft op een aantal terreinen meer duidelijkheid en perspectief voor de toekomst. Deze documenten bieden niet alleen richtlijnen en kaders, maar ook inspiratie en ­mogelijkheden.

De Omgevingsvisie Eindhoven14 en de Koers Sociaal (2)04015 zijn de kaders voor het woonprogramma. Het Woonprogramma volgt deze kaders. De Omgevingsvisie beschrijft hoe we in de stad willen omgaan met de groei. De ruimte voor de te realiseren woningen moet zich verhouden tot de benodigde voorzieningen, groen, vervoer, klimaatmaatregelen en de energietransitie. De ambities, verstedelijkingsprincipes en stedelijke opgaven zijn in samenhang vastgelegd en uitgewerkt. Hierbij beschrijft de ambitie wat we bereikt willen hebben voor 2040. De stedelijke opgaven laten zien wat we nog moeten doen om de ambitie te bereiken. En de verstedelijkingsprincipes beschrijven welke keuzes we maken om de ambitie te bereiken. Met de Koers Sociaal borgen we dat Eindhoven een stad blijft waar iedereen kan meedoen en bijdragen. We moeten bewust balans aanbrengen tussen groei en welzijn. In de leidende principes gaan we uit van de kansen en krachten van onze inwoners, ­wijken en stad. We richten ons op het aanpakken van grondoorzaken van sociaal maatschappelijke problemen en zetten in op gelijke kansen voor iedereen. Deze principes hebben consequenties voor de inrichting van de wijken en buurten van Eindhoven. Er is een steviger sociaal perspectief nodig in de gebiedsontwikkeling en -programmering. Kwetsbare bewoners moeten een plek kunnen krijgen in gemengde en evenwichtige wijken en buurten.

Andere belangrijke beleidsdocumenten zijn onder andere de Woonzorgvisie17 en de Innovatieagenda Wonen18. Naast al deze kaderstellende beleidsdocumenten raken ook veel andere beleidsterreinen de woningbouw, bijvoorbeeld het groen-, water- en parkeerbeleid. Deze beleidsterreinen hebben invloed op de woningbouw, in de vormgeving en mogelijkheden van concrete projecten.

Herzien Woonprogramma 2025-2030

Innovatieagenda Wonen

Woonzorgvisie Bestuursakkoord 2022-2026 Woondeal Beethovenconvenant

Omgevingsvisie

Prestatieafspraken

Eindhoven zet in op duurzaam bouwen. In het Bestuursakkoord 2022-2026 staat de ambitie om nieuwbouw energieneutraal en zo veel mogelijk circulair en natuurinclusief te bouwen. De gemeente Eindhoven beoogt de toepassing van biobased materialen en het realiseren van biobased gebouwen in de stad op te schalen, door belemme­ ringen weg te nemen en stimulansen te ontwikkelen. In de beoordeling van projecten hanteert Eindhoven ‘Het Nieuwe Normaal’16 als leidraad voor het circulair ­ontwerpen en bouwen van gebouwen. Dit wordt uitgewerkt in het omgevingsbeleid en de ­gebieds- en projectkaders.

14. Omgevingsvisie | Gemeente Eindhoven 15. Bijlage 1 Koers Sociaal (2)040 16. https://www.hetnieuwenormaal.nl

9 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

17. Woonzorgvisie rapport 2023 - 2030 18. Innovatieagenda wonen 2025-2028

Koers Sociaal (2)040

Convenant Studentenhuisvesting Visie en programma Verdichting Gebiedskaders Ontwikkelperspectief Eindhoven

2.5 Resume: woonopgave belangrijk, urgent en uitdagend De woonopgave is belangrijk, urgent en uitdagend. Het is cruciaal dat het Woon­ programma leidt tot resultaat op afzienbare termijn. Tegelijkertijd kunnen we in de huidige situatie rondom woningbouw niet alles realiseren wat we willen. Dit geldt zowel voor kwantiteit als voor kwaliteit. Daarom zijn in dit herziene programma de bestaande kaders en instrumenten geactualiseerd, aangescherpt en op specifieke punten gericht aangevuld. Zo spelen we beter in op de grotere woningbouwopgave, de veranderende woonbehoefte en de uitdagingen in de realisatie. En we kunnen daardoor, samen met onze partners, een grote stap zetten naar het Eindhoven van de toekomst.

10 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

3

DE OPGAVE

3.1 Inleiding We hebben de Eindhovense woonopgave naar vier ambities vertaald: 1. Voor iedereen een thuis 2. Doorstroming 3. De juiste woningen, voor verschillende doelgroepen 4. Resultaat op korte termijn, fundament voor de toekomst

3.2 Voor iedereen een thuis Voor iedereen een thuis creëren is de centrale doelstelling van het Woonprogramma. We moeten in de komende jaren tienduizenden extra huishoudens kunnen huisvesten. Daarvoor moeten tussen 2025 tot en met 2030 ruim 23.500 reguliere woningen en ongeveer 1.700 onzelfstandige studentenwoningen worden opgeleverd of in aanbouw genomen, zoals afgesproken in het Beethoven-convenant. Dat zijn gemiddeld 4.500 woningen per jaar. Dat is een hoger aantal dan we in de afgelopen jaren hebben ­kunnen realiseren.

11 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

3.3 Doorstroming We willen meer bereiken dan dat mensen een dak boven hun hoofd hebben. We willen ook dat ze kunnen wonen op een plek die past bij hun levensfase en leefstijl. We hebben in Eindhoven een woningvoorraad die veel doelgroepen kan bedienen. Maar niet iedereen woont nu ‘passend’. Doorstroming vergroten is essentieel. Daarom werken we aan het toevoegen van woonplekken die meer verhuizingen op gang brengen en aan het wegnemen van belemmeringen die doorstroming tegenhouden.

3.4 De juiste woningen, voor verschillende doelgroepen De opgave is niet alleen om tienduizenden woonplekken te realiseren. De opgave is om deze te realiseren binnen de context van het Eindhoven dat we voor ogen hebben: een duurzame, dynamische, innovatieve, gezonde en groene stad voor iedereen. Daarvoor moeten de juiste woningen in een geschikte omgeving terecht komen en moeten mensen met diverse achtergronden en inkomens er in kunnen wonen. De kwaliteit van de woonplekken en woonomgevingen, is net zo belangrijk als de aantallen. Betaalbaarheid blijft essentieel. Dit om te waarborgen dat iedereen in Eindhoven een passende woonplek kan vinden. Verschillende doelgroepen zoeken een woning. Het één gaat niet boven het ander: we sturen met dit Woonprogramma juist op balans tussen aantallen, kwaliteit en betaalbaarheid.

3.5 Resultaat op korte termijn, fundament voor de ­toekomst Voor de realisatie van onze woonopgave is de gemeente afhankelijk van projecten van externe partners zoals de corporaties en ontwikkelaars. We willen de juiste voorwaarden scheppen voor onze partners. Voor de korte en de langere termijn. Haalbare kaders, toepasbare instrumenten en ruimte voor maatwerk. Zo kunnen onze partners de projecten in de stad versneld realiseren en ook in de toekomst de juiste woningen op de juiste plekken bouwen. Niet alle condities en maatregelen hebben op korte termijn effect. Nieuw beleid ­mogen we over het algemeen niet toepassen op lopende projecten. Maar met de ­sturingsmogelijkheden in dit Woonprogramma leggen we een stevig fundament voor de langere termijn.

12 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

4

uitgangspunten

4.1 Inleiding We kunnen niet alles realiseren wat we willen. Zowel in kwantiteit als in kwaliteit. We moeten focus aanbrengen. De ambities zijn daarom doorvertaald in zes uitgangspunten. Deze geven richting aan wat we doen. De uitgangspunten zijn: A. Versnellen van de realisatie van projecten. B. Betaalbaar blijven bouwen en wonen. C. Beter benutten bestaande voorraad. D. Vergroten doorstroming. E. Sturen op doelgroepen op gebieds- en projectniveau. F. Kwaliteit realiseren. In dit hoofdstuk beschrijven we de uitgangspunten. In de volgende hoofdstukken beschrijven we de bijbehorende spelregels, kaders en instrumenten om ze ook waar te kunnen maken.

4.2 Versnellen realisatie (A) De woningbouwopgave is urgent. De mogelijkheden om op korte termijn extra woningen toe te voegen zijn echter beperkt: het ontwerpen en realiseren van bouwprojecten neemt al snel 5 tot 10 jaar in beslag. Daarom moeten we de projecten die nu in de pijplijn zitten, zo snel mogelijk realiseren. Verder moeten we ook in bestaande woningen

en gebouwen extra woonplekken maken waarmee we meer inwoners sneller kunnen helpen. We focussen op maatregelen met extra resultaten op de korte termijn. We passen condities aan waarmee we versnelling mogelijk maken. We schrappen waar mogelijk en wenselijk bestaande eisen en nemen zo min mogelijk nieuwe eisen op. We bieden maatwerk via de reguliere lijnen en via Eindhoven Bouwt Door. We zetten kortom in op extra uitvoeringskracht, niet op meer regels.

4.3 Betaalbaar bouwen en wonen (B) We willen dat Eindhoven een stad voor iedereen blijft. We behouden daarom de lokale ambitie om in Eindhoven 85% betaalbare woningen19 te realiseren, waarvan 30% in de sociale huur. We sturen hierbij op gebiedsniveau, niet puur op projectniveau. Daarmee zijn we ambitieuzer dan het landelijk beleid en de uitkomsten van het woonbehoefte-onderzoek. We verlichten de nood daar waar hij het hoogst is, bij de mensen met lagere inkomens en starters, die de minste kansen op de huidige woningmarkt hebben. De bestaande voorraad is voor hen veelal te duur. Betaalbare woningen moeten ook op lange termijn betaalbaar blijven, aangezien we weten dat de druk op de woningmarkt nog wel een tijd aan zal houden. We accepteren dat een deel van de te realiseren woningen kleine appartementen zijn, die alleen passend zijn voor kleine huishoudens. Dit past bij onze verdichtingsopgave en sluit aan op het grote aandeel kleine huishoudens in onze toekomstige stad. Het vraagt wel meer van de kwaliteit van de woningen, de complexen en de ­woonomgeving. 19. Conform Bestuursakkoord Eindhoven 2022-2026 en Amendement op Raadsbesluit bij Rekenkamer rapport

13 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

De kleine appartementen sluiten niet aan op de behoefte van alle doelgroepen. We houden aandacht voor de behoefte van alle doelgroepen en voor evenwichtige leefomgevingen. Dit doen we door de diversiteit in woningtypes en betaalbaarheid van bestaande en geplande woningen te monitoren. Ook monitoren we de ontwikkeling van sociale en betaalbare koopwoningen. De uitgangspunten uit het bestuursakkoord Samen Morgen Mooier Maken blijven hierbij richtinggevend. Betaalbare koopwoningen zijn namelijk belangrijk voor de toegang tot de koopmarkt. Maar momenteel blijkt het in de praktijk lastig om hierop te programmeren in een stad als Eindhoven. Door te monitoren houden we zicht op betaalbaarheid, diversiteit en een gezonde verhouding huur en koop. Waar vraag en aanbod te ver uit elkaar gaan lopen, ondernemen we actie om meer balans te bieden. Onze kaders moeten voldoende ruimte bieden voor corporaties en marktpartijen om daarop in te kunnen spelen.

4.4 Beter benutten bestaande voorraad (C) We zien het toevoegen van extra, of gedeelde, woonplekken in bestaande en nieuwe woningen en gebouwen ook als deel van de oplossing. De opgave hoeft niet alleen met nieuwbouw te worden gerealiseerd. We gaan daarom sterker sturen op het beter ­benutten van bestaande woningen en gebouwen voor de realisatie van extra woonplekken. Die kunnen bijvoorbeeld ontstaan via optoppen, woningdelen, hospita-­ verhuur, friends-wonen, splitsen, inwoning of de transformatie van gebouwen. Deze extra woonplekken zijn vaak betaalbaar en daarmee interessant voor verschillende doelgroepen. De uitvoering van onze Innovatieagenda geeft handvatten hiervoor.

4.5 Vergroten doorstroming (D) We willen niet alleen dat mensen een dak boven hun hoofd hebben. We willen ook dat onze woonvoorraad zoveel mogelijk aansluit op de kwalitatieve woonbehoefte van onze inwoners. Voor veel huishoudens geldt nu echter dat zij niet passend wonen. Dit komt bijvoorbeeld door de grootte, indeling, ligging, levensloopbestendigheid of prijs van de woning. Voor een deel kunnen we de woonvraag oplossen met nieuwbouw. Vooral als het gaat om kleine, betaalbare appartementen. We verwachten echter vrijwel geen grondgebonden woningen meer te realiseren. Daar is simpelweg geen ruimte voor. Het bouwen van grotere woningen is ook erg duur onder de huidige omstandigheden. Deze betaalbaar bouwen is in veel bouwprojecten zeer moeizaam, zo niet onmogelijk. De bestaande voorraad bestaat echter uit veel grondgebonden woningen, die relatief groot zijn, waar relatief weinig mensen in wonen. Gemiddeld wonen er in Eindhoven 2,1 mensen in een woning20. Kortom: we hebben genoeg woningen die groot genoeg zijn voor gezinnen maar we moeten voor meer doorstroming zorgen. Zo kunnen meer mensen in een beter passende woning wonen. Dat vraagt om meer en beter passend aanbod én om specifieke maatregelen. We benoemen senioren als specifieke doelgroep. We bevorderen de bouw van meer voor senioren geschikte woningen.

Zo verbeteren we de doorstroom in de stad en s­ pelen we (eensgezins-)woningen vrij. Hiervoor sturen en monitoren we op ­wijkniveau, op basis van de vraag, de nood en de mogelijkheden per wijk. Daarnaast willen we actief aan de slag, om financiële en praktische obstakels voor doorstroming zoveel mogelijk weg te nemen.

20. Kerngegevens | Begroting 2025

14 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

4.6 Sturen op doelgroepen (E)

4.7 Kwaliteit realiseren (F)

We zetten ons in alle wijken van Eindhoven in voor een gedifferentieerd aanbod, passend bij de diverse woonbehoeften van verschillende doelgroepen. We maken in dit Woonprogramma geen keuzes op stadsniveau over voorrang van doelgroepen onderling, buiten de kwetsbare doelgroepen uit Koers Sociaal (2)040. We sturen in gebieden en projecten wel gerichter op woningen voor verschillende doelgroepen (zie hoofdstuk 5.1). Elk nieuw bouwproject wordt gerealiseerd in de context van het gebied en in het verlengde daarvan in de context van de hele stad. Differentiatie en balans zijn belangrijk. Verder monitoren we het gerealiseerde aanbod en het aanbod in de pijplijn scherp.

Kwaliteit voor de stad en de inwoners De kosten van woningbouw stijgen. Materiaal, arbeid en grond wordt duurder en de eisen aan projecten nemen toe. Deze eisen dragen bij aan de kwaliteit van ­woningen en de woonomgeving. Maar ze beperken bijvoorbeeld de mogelijke oppervlakte van woningen en de gedeelde ruimte in gebouwen. We willen niet dat dit leidt tot ­eenvormigheid, anonimiteit en een woningvoorraad die op langere termijn niet meer voldoet. Er moet aandacht zijn voor differentiatie, gemeenschapsvorming, leefbaarheid en stedenbouwkundige kwaliteit.

In lijn met de Koers Sociaal (2)040 investeren we ongelijk voor gelijke kansen. Naast de focus op betaalbare woningen, hebben we daarom veel aandacht voor passende huisvesting voor inwoners met een kwetsbare achtergrond en de groep die zorg­ behoevend is, zoals benoemd in de Woonzorgvisie, en voor inwoners die urgent een woning nodig hebben, zoals beschreven in de Huisvestingsverordening21. Het ver­ groten van de betaalbare voorraad helpt bij het sneller vinden van een thuis voor deze inwoners.

Aansprekend, hoogwaardig en toekomstbestendig Wonen in appartementen moet vanzelfsprekender worden. Dit om de omslag te ­kunnen maken naar een nieuwe wooncultuur, die past bij de beschikbare ruimte en de verstedelijkingsprincipes van de Omgevingsvisie. Niet alleen voor kleine huishoudens en ouderen, maar ook voor gezinnen. Voor al deze groepen moeten we aansprekende appartementen bouwen en zorgen voor hoogwaardige kwaliteit van en voorzieningen in de woonomgeving. Om onze woningen toekomstbestendig te maken is het belangrijk om aandacht te ­besteden aan leefbaarheid, klimaatadaptie, gezondheid, biodiversiteit, circulariteit, biobased bouwen en andere duurzame bouwmethoden en duurzaam materiaal­ gebruik. Maar ook aan manieren waarop we nu alvast rekening kunnen houden met toekomstig gebruik en ontwikkelingen. Bijvoorbeeld door levensloopbestendigheid, flexibiliteit, modulair bouwen en integreren van digitale toepassingen.

21. Huisvestingsverordening gemeente Eindhoven 2025-2029 | Lokale wet- en regelgeving

15 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

5

kaders

5.1 Sturing Sturen en bijsturen In de hoofdstukken hiervoor staat welke verwachtingen er zijn met welke bedoeling. Om die te realiseren, moet voor alle partijen duidelijk zijn waarop de gemeente stuurt, welke eisen ze stelt en waar, tegen welke voorwaarden, vanaf mag worden geweken. Daarbij leren we van de ervaringen uit het verleden en van de gesprekken met onze partners. We hebben gezien en gehoord wat in de afgelopen jaren, onder de condities van het Woonprogramma 2020-2025, in positieve en negatieve zin bij droeg aan de ­realisatie. Wij hebben niet op al die factoren invloed. Maar bij de eisen en richtlijnen die wij zelf stellen, kunnen en moeten we meer mogelijkheden bieden om het verwezenlijken van de opgave realistisch(er) te maken. In de hierna beschreven herziene kaders hebben we daarom, waar mogelijk, meer ruimte gecreëerd. Begrippen en definities De gemeenten in de Woningmarktregio Metropoolregio Eindhoven maken ­afspraken over de regionale, subregionale en/of lokale woningmarkten. In de Regionale ­Begrippenlijst Wonen22 stellen zij de definities vast van de begrippen die nodig zijn om die afspraken af te bakenen en/of toe te lichten. Deze begrippenlijst wordt jaarlijks vastgesteld. Voor de in dit Woonprogramma gebruikte begrippen verwijzen we dan ook naar de definities in de actuele Regionale Begrippenlijst Wonen.

22. 2025-Regionale-Begrippenlijst-Wonen.pdf

16 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

Sturing op gebiedsniveau Waar meerdere projecten in een gebied worden gepland, sturen wij niet op projectniveau, maar op gebiedsniveau. Ook als hierbij meerdere initiatiefnemers betrokken zijn. Zo bekijken we het gebied integraal en kunnen projecten worden gecombineerd en/of verevend. Onder ‘gebiedsniveau’ verstaan we hierbij het volgende: ƒ Als er een gebiedskader geldt, is het betreffende gebied het gebiedsniveau. ƒ Als er geen gebiedskader geldt, verstaan we onder gebiedsniveau primair de buurt. Daarbij moeten ook de karakteristieken en ontwikkelingen in de omliggende ­buurten in beschouwing en afweging worden meegenomen. Gebiedsgerichte integrale afwegingen Om goed te kunnen sturen, willen we per wijk en/of buurt meer duidelijkheid kunnen geven. Liefst met een gedetailleerd beeld van gewenste woningtypen, kwaliteiten, prijzen, eigendomsvormen en andere aspecten die belangrijk zijn voor gemengde, evenwichtige wijken en buurten. Het Woonprogramma komt daarvoor echter nog te vroeg; dit wordt vanaf 2026 uitgewerkt in het Volkshuisvestingsprogramma. Daarin willen we de ontwikkeling naar steeds gebiedsgerichter werken doortrekken. Door ­gebiedsgerichter te gaan werken, kunnen we ook breder kijken naar de woonomgeving en ook naar de samenhang met voorzieningen, mobiliteit en energie bijvoorbeeld. Lopende ontwikkelingen kunnen daar niet op wachten.

Daarom moeten ook nu al ­gebiedsgerichte keuzes worden gemaakt. We hebben richtlijnen uit eerder vast­ gesteld beleid, die daarvoor houvast bieden. De Omgevingsvisie geeft een integraal kader voor te maken keuzes en gebiedsuitwerkingen op hoofdlijnen.

De Verdichtingsvisie Binnenstad geeft handvatten. In de toekomst komt daar het Programma Verdichting bij. Ook stellen we gebiedskaders op, voor gebieden waar meerdere ontwikkelingen samenkomen. Om vooraf te kunnen bepalen wat wenselijk is, stellen we daarin de ruimtelijke voorwaarden – zoals het Woonprogramma – en kansen voor die gebieden vast. Dit gebeurt met participatie van de inwoners van de stad. De Omgevingsvisie is ook op andere beleidsterreinen uitgewerkt naar kaders. Diverse daarvan raken direct aan het wonen, zoals parkeren, groen, duurzaamheid en een gezonde fysieke omgeving. Elk beleidsterrein is belangrijk voor de ontwikkeling van de stad als geheel. Maar deze combinatie van regels kan de haalbaarheid van woningbouwprojecten beïnvloeden. En dus ook belemmeren. Er is behoefte aan keuzes. Niet alles kan tegelijk op dezelfde plek. We kunnen in dit Woonprogramma geen algemene afspraak of richtlijn opnemen die dat oplost. Soms zijn belangen tegenstrijdig. Dan zal het bestuur keuzes moeten maken die duidelijkheid geven over welke beleidsterreinen het belangrijkst zijn in een gebied. Dat zorgt voor transparantie. Hierdoor kan het mandaat naar de ambtelijke organisatie en is een sneller besluitvormingsproces mogelijk.

5.2 Kader voor betaalbaarheid Betaalbaarheidsambitie Op stedelijk niveau behouden we de afgesproken ambitie om 85% betaalbare woningen te realiseren, waarvan 30% in het sociale segment. In de praktijk van de afgelopen jaren bleek dat het strikt hanteren hiervan belemmerend werkt. Projecten konden niet zoals gepland doorgaan of er was veel (vertragend)

maatwerk nodig om projecten toch vlot te trekken. Bovendien wordt niet altijd de gewenste kwaliteit geleverd en is het risico dat het woonaanbod dat wordt ontwikkeld steeds eenzijdiger wordt en niet geschikt is voor meerdere doelgroepen. Onze commerciële partners in de woonopgave roepen op om de betaalbaarheidsambitie te verlagen. Zij zijn ervan overtuigd dat zo meer woningen worden gerealiseerd en daardoor ook meer betaalbare woningen. Bovendien geven ze aan dat daardoor beter naar de behoefte van alle doelgroepen kan worden gebouwd. Daarnaast vragen zij om ‘generiek maatwerk’, dat duidelijk maakt onder welke voorwaarden afwijking van de betaalbaarheidsambitie mag. Dit versnelt de processen en daarmee de realisatie. Wij hebben deze betaalbaarheidsambitie niet voor niets: we willen de woningvoorraad in Eindhoven voor iedereen toegankelijk houden, en ongelijk investeren voor gelijke kansen voor inwoners die op dit moment geen betaalbare woning kunnen vinden. Tegelijkertijd willen we de realisatie van de kwantitatieve en kwalitatieve opgave niet onverantwoord belemmeren. In de volgende specifieke situaties staat de gemeente uitzonderingen toe op de betaalbaarheidsambitie: 1. Bij woningbouwprojecten die meer dan 70 meter hoog worden. Boven deze hoogte bouwen brengt extra technische eisen en dus kosten met zich mee.

2. Als de initiatiefnemer bouwt voor doorstroming in het gebied en daarbij aantoont dat: a. er gebouwd wordt voor de behoefte in dat gebied, wat moet blijken uit ­onderzoek en/of participatie, en b. wordt afgesproken dat de woningen bij de bewoners in dat gebied extra ­onder de aandacht worden gebracht of, indien mogelijk, eerst aan hen worden ­aangeboden. 3. Op basis van de bestaande balans, draagkracht en passendheid in een buurt, in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat (bijvoorbeeld bij een ongunstige leefbaarheidsscore23. 23. Buurtkijker Eindhoven

17 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

4. Als voor een woningbouwproject een vorm van (Rijks)subsidie nodig is, en deze subsidie niet beschikbaar wordt gesteld vanwege de door de gemeente gestelde betaalbaarheidseis. Voor de eerste drie uitzonderingen geldt als richtlijn dat minimaal moet worden aangesloten bij de Eindhovense woonbehoefte (72% betaalbaar). Voor hoogbouw-woningbouwprojecten geldt de minimaal 72% betaalbaar voor de hele toren waarop de hogere technische eisen van toepassing zijn. De inzet is om hiermee hoger bouwen te stimuleren en zo in absolute zin meer betaalbare woningen te realiseren. Voor de laatste situatie hanteren we de eis dat moet worden voldaan aan het beleid en de voorwaarden van de betreffende subsidie. Het afwijken van betaalbaarheidsambitie moet een uitzondering blijven en niet de regel worden. De norm blijft het streven naar 85% betaalbare woningen. Behoud sociale huur en middenhuur voor doelgroep De woningen in de sociale huur en middenhuur die worden gebouwd en verhuurd door woningcorporaties, blijven over het algemeen langjarig beschikbaar voor de ­betreffende doelgroepen. Dit willen we ook voor woningen die marktpartijen in deze categorieën realiseren.

Voorwaarden sociale huur Voor sociale huurwoningen die door particuliere, commerciële en andere ontwikkelaars worden gerealiseerd, stellen we daarom als minimale voorwaarden: ƒ Instandhoudingstermijn volgens landelijke wetgeving van 25 jaar24. Korter kan ­alleen als de sociale huurwoningen via Verkoop onder Voorwaarden worden ­verkocht aan een huishouden uit de doelgroep. ƒ De aanvangshuurprijs is conform de landelijke regelgeving onder de DAEB-grens. ƒ De jaarlijkse huurprijsstijging is conform landelijke regelgeving. ƒ De woning wordt bij aanvang verhuurd aan huurders met een inkomen onder de DAEB-inkomensgrens. 24. Aansluitend bij binnenkort verwachte wetgeving. Als in de wetgeving in de definitie voor sociale huur de instandhoudingstermijn verandert, volgen we de wetgeving.

18 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

ƒ De toewijzing gebeurt via een transparant woonruimteverdelingssysteem. ƒ De woning is beschikbaar voor toewijzing aan alle doelgroepen die nu en straks ­vallen onder de (regionale) Huisvestingsverordening, behalve bij sociale huur­ woningen bedoeld voor een specifieke doelgroep. Voorwaarden middeldure huur Voor middeldure huurwoningen die particuliere, commerciële en andere ontwikkelaars realiseren, leggen we in zogenaamde anterieure overeenkomsten en gronduitgifte­ contracten vast dat deze woningen langdurig behouden blijven in het middenhuursegment en daarmee voor de doelgroep. In de contracten nemen wij tenminste de onderstaande voorwaarden op: ƒ Instandhoudingstermijn volgens landelijke wetgeving van 10 jaar25. ƒ De aanvangshuurprijs is conform de landelijke regelgeving (Wet Betaalbare Huur) ƒ De maximale jaarlijkse huurprijsstijging is conform landelijke regelgeving.

5.3 Kwaliteitskaders reguliere woningen Bedoeling We bouwen woningen niet alleen voor de grote vraag van nu, maar natuurlijk ook voor de toekomst. Met uitzondering van tijdelijke woningbouw staan de meeste ­woningen zeker 50 tot 80 jaar. We willen daarom woningen bouwen die ook op deze lange termijn mensen een fijn thuis bieden. We kijken naar de totale opbouw van de Eindhovense woningvoorraad. Nieuwe ontwikkelingen moeten daaraan bijdragen en het liefst iets aan toevoegen wat er nu nog onvoldoende is. Om dit te stimuleren, werken we met uitdagende kwaliteitsprincipes en met enkele ‘pas toe of leg uit’ voorschriften. Om basiskwaliteit te kunnen waarborgen, stellen we een beperkt aantal basiseisen. Deze kwaliteitseisen zijn aanvullend op de eisen die we stellen aan betaalbaarheid (paragraaf 5.2) en aan de definities in de MRE-begrippenlijst als het gaat om prijs­ segmenten, zoals sociaal, midden en betaalbaar.

25. Aansluitend bij binnenkort verwachte wetgeving. Als in de wetgeving in de definitie de instandhoudingstermijn verandert, volgen we de wetgeving.

Basiseisen kwaliteit ƒ Vanzelfsprekend: voldoe minimaal aan de eisen van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (Bbl, voorheen Bouwbesluit). Bijvoorbeeld aan eisen m.b.t. buitenruimte, (opstelplaats voor) een lift en toegankelijkheid. ƒ Zorg voor een redelijke prijs-kwaliteitverhouding conform het Woningwaarderingsstelsel. ƒ Bij projecten specifiek gericht op doorstroming van senioren: - bouw nultreden woningen - met (minimaal) een tweede slaapkamer, of complexen met gezamenlijke ruimtes en of gemeenschappelijk te benutten logeerkamers. Pas toe of leg uit voorschriften Deze eisen gelden in principe voor alle woningbouwprojecten. Er kunnen echter omstandigheden of zwaarwegende redenen zijn om hiervan af te wijken. Die moeten door de initiatiefnemer worden onderbouwd en de gemeente beoordeelt deze met het oog op het algemeen belang. ƒ Draag bij aan levensloopbestendigheid en toegankelijkheid van de woningen. Maak appartementen nultreden en zorg dat het toilet ook met een rollator te gebruiken is. ƒ Maak in verband met de sociale veiligheid op straat geen, of niet alleen maar, slaapkamers op de begane grond aan de straatkant, als onderdeel van een goed vorm­ gegeven plint. ƒ Voorkom dat (grote) appartementengebouwen een ‘anonieme woonvorm’ worden. Realiseer gebouwen op zo’n manier dat zij ontmoeting en interactie tussen de ­bewoners en hun woonomgeving bevorderen.

ƒ Zorg voor extra kwaliteit in licht, lucht en ruimte beleving, bovenop het minimum in het Bbl. ƒ Bij een groot project (meer dan 50 woningen): zorg voor een passende mix in ­woningtypen (huur/koop of sociaal/ middelduur/ duur, aantal kamers en m²) en daarmee een mix in prijzen en doelgroepen. ƒ Maak zodanige keuzes in de ontwikkeling dat VvE-bijdragen en toekomstige ­onderhouds- en servicekosten laag kunnen blijven.

19 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

ƒ Bij een project met kleine woningen (kleiner dan 40 m2): maak de woningen zo ­flexibel mogelijk zodat deze op termijn kunnen worden samengevoegd. Uitdagende kwaliteitsprincipes We willen onze partners uitdagen om bijzondere kwaliteit toe te voegen. Dit vertalen we in dit Woonprogramma naar negen kwaliteitsprincipes. We verwachten dat nieuwe projecten aan minimaal twee van deze negen principes voldoen. Dit nemen wij mee in de beoordeling van projecten. 1. Het woonproject is voor, en past bij de woonbehoeften van, kwetsbare en/of zorgbehoevende mensen zoals omschreven in de Woonzorgvisie. 2. Het project is extra toekomstbestendig, bovenop de basiseisen. Bijvoorbeeld door flexibele aanpasbare indelingen, multifunctioneel gebruik, klimaat-adaptiviteit, het overwegende gebruik van duurzame of circulaire materialen. 3. In het project worden overwegend biobased materialen gebruikt. 4. Het project maakt wonen in appartementen op minder vierkante meters aantrekkelijk door slimme indelingen en gezamenlijke (en eventueel buurt-)voorzieningen. Bijvoorbeeld voor sport, ontspanning, ontmoeting, entertainment, wassen en drogen en logeren. 5. Het project voegt woningen toe waar gezinnen kunnen wonen, met minimaal 2 – maar liever 3 – slaapkamers en met leefruimten die qua oppervlakte en indeling geschikt zijn voor gezinnen.

6. Het project bestaat uit betaalbare woningen met een 2e slaapkamer. Daardoor worden de woningen passend voor veel meer doelgroepen en kunnen bewoners langer in de woning blijven wonen. 7. Het project is een collectief gefinancierde en/of collectief georganiseerde samenwoonvorm. 8. Het project is innovatief, draagt bij aan de innovatiedoelstellingen en past bij één of meer van de zeven sporen uit de Innovatie-agenda Wonen. 9. Het project heeft een bijzondere, unieke of iconische architectuur, die past in de buurt.

5.4 Kaders voor woonplekken voor specifieke doelgroepen Het overgrote deel van de inwoners van Eindhoven heeft behoefte aan een reguliere woning. Ook als zij tot een bijzondere of kwetsbare doelgroep worden gerekend. Voor bepaalde groepen geldt echter dat zij een andere woonbehoefte hebben. Daarvoor gelden dan ook specifieke financiële kaders en kwaliteitseisen. Bijvoorbeeld voor ­studentenhuisvesting, zorgwoningen, verpleeghuisplekken, asielopvang, woon­ wagenbewoning en huisvesting voor arbeidsmigranten. De kaders hiervoor staan in andere – deels landelijke, deels regionale – documenten, richtlijnen en afspraken. In de bijlage zijn de relevante verwijzingen te vinden.

20 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

6

Instrumentarium

6.1 Instrumenten en innovatie Om de opgave en uitgangspunten waar te kunnen maken moeten alle betrokken ­partijen kunnen rekenen op én gebruik kunnen maken van regels en instrumenten die onze gezamenlijke opgave ondersteunen. In dit hoofdstuk beschrijven we het instrumentarium. We starten met een beschrijving van de gedragslijn en maatregelen van Eindhoven Bouwt Door. Daarna benoemen we aanvullende instrumenten, geordend naar de uitgangspunten uit hoofdstuk 4: A. Versnellen van de realisatie van projecten B. Betaalbaar blijven bouwen en wonen C. Beter benutten bestaande voorraad D. Vergroten doorstroming E. Sturen op doelgroepen op gebieds- en projectniveau F. Kwaliteit realiseren Onze bouwopgave vraagt om innovatie. In de Innovatieagenda Wonen 2025-2028 ­geven we richting, perspectief en kaders om samen te komen tot toekomstgerichte oplossingen die leiden tot sneller, duurzamer, flexibeler en betaalbaar bouwen en ­wonen met hoge kwaliteit. Voor partijen die willen innoveren is het namelijk cruciaal dat wij als gemeente innovatieambities hebben en richting geven. De ­Innovatieagenda stelt als kwantitatieve doelstelling om 10% van de woningbouwproductie tot en met 2030 innovatief te realiseren. In de Innovatieagenda staan daarvoor innovatiesporen en interventies. Een deel hiervan is opgenomen in de instrumenten in dit hoofdstuk.

6.2 Eindhoven Bouwt Door Een van de instrumenten die de gemeente Eindhoven inzet voor het versnellen van de woningbouw is het programma ‘Eindhoven Bouwt Door’26. Zoals omschreven in paragraaf 2.4 is dit programma in principe tijdelijk. Het is dan ook zaak om de inzet die succesvol blijkt en past bij de werkwijze van de gemeente zo veel mogelijk op te nemen in de reguliere gang van zaken rondom woningbouw. Een van de belangrijke onderdelen van Eindhoven Bouwt Door is en blijft voorlopig de mogelijkheid tot het bieden van maatwerk. Daarbij beslist men op basis van een gedragslijn voor maatwerk. Deze is gericht op het bouwen van zoveel mogelijk woningen in Eindhoven op korte termijn. Het reguliere proces kan nooit alle behoefte aan maatwerk vervangen. Ook streeft de gemeente niet alleen naar zo veel mogelijk woningen, maar ook bijvoorbeeld naar betaalbare woningen en passende woningen. We implementeren daarom niet een-op-een alle maatregelen voor alle woningbouwprojecten, maar kijken per maatregel wat we breder kunnen toepassen. Het maatregelenpakket dat aan Eindhoven Bouwt Door is gekoppeld, bestaat uit zes sporen met bijbehorende maatregelen: 1.  In positie brengen van de woningcorporaties. Denk hierbij aan het versterken van de samenwerking en corporaties beter in positie brengen bij nieuwe ­bouwplannen. 2. Inzetten op innovaties in de woningbouwketen.

Hier gaat het om nieuwe bouwmethoden, het benutten van de bestaande voorraad, het onderscheid tussen koop en huur loslaten in de programmering en het bevorderen van doorstroom. 3. Intensiveren van de samenwerking en lobby. Onderdeel hiervan zijn de Versnellingstafel, ateliersessies en het gezamenlijk pleiten voor oplossingen bij het Rijk. 4. Solide financiële basis voor projecten. Hier vallen verschillende sporen onder om ontwikkelingen financieel mogelijk te maken. 26. Raadsinformatiebrieven Raadsinformatiebrief Evaluatie Eindhoven Bouwt Door Gemeente Eindhoven

22 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

5. Procedures verder versnellen. Hiervoor zetten we onder andere in op parallel plannen, afspraken over beter samenwerken en de WoonST 2.0-bouwstroom. 6. Doorwerken aan kansen voor de lange termijn. De gemeente hanteert nieuw beleid alleen voor nieuwe initiatieven, anticipeert op toekomstige gebiedsontwikkelingen en zet in op actievere begeleiding van initiatieven. Veel van bovenstaande sporen en maatregelen zien we terug in de maatregelen en instrumenten in dit programma (paragraaf 6.3 t/m 6.8). Daarmee worden veel van de punten van Eindhoven Bouwt Door onderdeel van de algemene werkwijze.

6.3 Instrumenten voor versnelling realisatie (A) Nr A1

Maatregel Aansluiten bij landelijke definities

A2

Maatwerk betaalbaarheid

A3

Samenwerken met marktpartijen

A4

Verbinden corporaties en marktpartijen Doorontwikkelen gemeentelijke organisatie

A5

A6

Verkorten bezwaarprocedures

Omschrijving Voor de definitie en regulering van sociale- en middenhuurwoningen sluiten we aan bij nationale wetgeving, zoals de Wet betaalbare huur en de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting. We bieden meer mogelijkheden voor maatwerk voor woningbouwontwikkelingen waarbij het gemeentelijke woonbeleid financieel niet haalbaar is, of waar dit niet wenselijk is. Zie hiervoor de kaders in hoofdstuk 5, paragraaf 5.2. We gaan intensiever samenwerken met marktpartijen die veel woningbouwprojecten realiseren in de stad. Hierbij werken we met vaste teams vanuit ontwikkelende partijen en gemeente, naar analogie van het team SamenWerken met de woningcorporaties. We brengen corporaties en marktpartijen actief samen op gebiedsniveau om meer projecten te combineren. We ontwikkelen de gemeentelijke organisatie door. Dit doen we om mandaat te vergroten, processen te vereenvoudigen en meer regie te nemen. Zo kunnen we versnelling van de realisatie faciliteren. In dit kader is al het Team Wonen versterkt, is er meer lijnsturing met mogelijkheid tot escaleren en is er nu één intake-loket voor alle bouwinitiatieven. We verkorten bezwaarprocedures om vertraging te minimaliseren: Door zelf de gemeentelijke bezwaarprocedures sneller af te handelen. Door regie te nemen in participatie en voorlichting als er drie of meer initiatieven in een gebied zijn.

Nr A7

Maatregel Nieuwe bouw- en ontwikkelmethoden

A8

Heroverwegen coördinatieteam

A9

Benutten subsidies en regelingen

A10

Onderzoeken afbouwgaranties

A11 A12

Lobby terugkoopregelingen Bijdragen bedrijfsleven

A13

Fastlane top 5

A14

Voorkomen netcongestie

Omschrijving We stimuleren toepassing van nieuwe bouw- en ontwikkelmethoden, zoals modulair bouwen, printen, industriële en conceptmatige bouw en digitalisering van het bouwproces. Dit doen we onder andere door typegoedkeuring van conceptuele woningen over te nemen en niet nogmaals zelf te toetsen. Ook kijken we aan de voorkant mee naar het programma van eisen bij het uitvragen van conceptuele woningbouw. We evalueren en heroverwegen de verplichte procedurestap van het voorleggen van plannen met meer dan 75 woningen aan het regionale coördinatieteam wonen van het SGE (Stedelijk Gebied Eindhoven). We maken optimaal gebruik van de mogelijkheden om onrendabele toppen op te lossen (zoals Beethoven, SBI, WBI, Gebiedsbudget, WoKT middelen en gemeentelijke subsidies). We onderzoeken of en onder welke voorwaarden we afbouwgaranties kunnen geven, waarbij ontwikkelaars de zekerheid krijgen dat niet verkochte woningen (als de minimale 70% niet gehaald zou worden) worden afgenomen. We ondersteunen de lobby ten aanzien van de balansverplichtingen bij Slimmer Kopen of producten met een terugkooprecht. We onderzoek hoe meer Eindhovense bedrijven, in directe of indirecte vorm, kunnen bijdragen aan onze woningbouwopgave. De top 5 projecten per jaar krijgen een ‘Fastlane’.

Dit betekent een aanspreekpunt binnen de gemeentelijke organisatie, extra capaciteit, een gemeentelijke procesplanning en voorrang. De top 5 wordt geselecteerd op de bijdrage aan de opgave: aantallen woningen, betaalbaarheid en passendheid/kwaliteit. We zorgen voor samenhang tussen de uitvoering van het warmteprogramma en het woonprogramma om vertraging voor woningbouw door tekorten op het elektriciteitsnet zo veel mogelijk te voorkomen.

6.4 Instrumenten voor betaalbaar bouwen en wonen (B) Nr B1

Maatregel Prestatieafspraken m.b.t. sociale huur

B2

Sociale grondprijs

Omschrijving In prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties leggen we vast hoeveel sociale huurwoningen de komende jaren worden toegevoegd. We blijven een passend grondprijsbeleid hanteren door een verlaagde grondprijs voor sociale huurwoningen, zoals vastgelegd in het gemeentelijk grondbeleid.

23 - Woonprogramma Eindhoven 2025-2030

Nr B3

Maatregel Toewijzing particuliere sociale huurwoningen

B4

Betaalbare koopwoningen

B5

Sociale huurwoningen langdurig behouden en voor doelgroep

B6

Betaalbaarheidsdoelen duidelijk vooraf

B7

Prestatieafspraken middenhuurwoningen Middenhuurwoningen langdurig behouden

B8

B9

Middenhuurwoningen voor de doelgroep

Omschrijving Met partijen waarmee we geen prestatieafspraken hebben, stellen we anterieure overeenkomsten op. Daarin leggen we vast welk percentage van de woningen bestemd is voor de huisvesting van vergunninghouders, urgent woningzoekenden, (beschermd) woonzorgarrangementen en flexwonen. Daarnaast spreken we af dat de woningen worden toegewezen via een transparant woningtoewijzingssysteem . Verkoop onder Voorwaarden: We willen betaalbare koopwoningen realiseren, voorkómen dat de eerste koper spekkoper is én de betreffende woningen ook na eerste verkoop beschikbaar houden voor lagere en middeninkomens. Daarvoor zetten we in op bijzondere koopconstructies. Vooral woningcorporaties benutten deze constructies en deze staan ook open voor marktpartijen. We roepen marktpartijen ook op om te komen met creatieve producten, die het mogelijk maken om meer betaalbare koop te realiseren en te behouden. Om dit verder te ondersteunen, is ook de begrippenlijst van de MRE recent aangepast. Belangrijk is dat de koopvorm wordt geaccepteerd door NHG. Om de sociale voorraad langdurig te waarborgen leggen we vast dat de woningen die in het sociale huursegment door niet-toegelaten instellingen worden gerealiseerd, langdurig in dit segment en daarmee voor de doelgroep behouden blijven (zie ook hoofdstuk 5, paragraaf 5.2). Dit doen we in anterieure overeenkomsten en gronduitgiftecontracten.

Met een huisvestingsverordening zorgen we ervoor dat nieuwe sociale huurwoningen die worden gerealiseerd door niet-toegelaten instellingen, worden toegewezen aan huishoudens binnen de DAEB-inkomensgrens. We wijzen initiatiefnemers actief op de betaalbaarheidsdoelen in onze programmering en op de woonkwaliteit die we nastreven, zoals beschreven in hoofdstuk 5. We maken prestatieafspraken met de woningcorporaties over de realisatie van middenhuurwoningen. Om de middeldure voorraad langdurig te waarborgen leggen we in anterieure overeenkomsten en gronduitgiftecontracten vast dat de woningen die in het middenhuursegment worden gerealiseerd, langdurig behouden blijven in dit segment en daarmee voor de doelgroep (zie hoofdstuk 5, paragraaf 5.2). We onderzoeken hoe we via een huisvestingsverordening waarborgen dat middenhuurwoningen aan huishoudens met middeninkomens worden toegewezen.

Nr B10

B11

B12

Maatregel Zelfbewoningsplicht

Opkoopbescherming

Nieuwe aanbieders koopconstructies

Omschrijving We hanteren een zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw omdat we willen borgen dat de woning bewoond wordt door de doelgroep en niet gebruikt wordt voor winstspeculatie of belegging. Een koper van een nieuwbouwwoning met een koopprijs in dit segment moet de woning tenminste 3 jaar zelf bewonen (uitzonderingen zoals scheiding of ontslag daargelaten). De woning mag binnen deze periode niet worden verhuurd of verkocht We hebben in Eindhoven ook een opkoopbescherming voor woningen. Daarvoor hebben we de Verordening opkoopbescherming gemeente Eindhoven 2024 Dit houdt woningen betaalbaarder. We bekijken in 2026 of de grenswaarde in deze verordening nog passend is. Aanvullend op het huidige aanbod van koopconstructies, zoeken we naar andere partijen die koopconstructies kunnen aanbieden. We spannen ons in om realisatie hiervan in Eindhoven mogelijk te maken.