Bijlage 1 - Gebiedsvisie Groots Gestel

Het verbeteren van de leefbaarheid is voorwaardelijk voor de verdere groei van de stad. Groen en water hebben hierbij een belangrijke rol vanuit de bijdrage die ze leveren aan klimaatadaptatie, biodiversiteit, gezondheid van haar inwoners en de identiteit en aantrekkelijkheid van de stad. Water en bodem zijn bovendien sturend bij nieuwe ontwikkelingen.

Maximale energie-efficiency

Het streven is dan ook om vergroening en water in te zetten als onderlegger voor gezonde verstedelijking. Gestel kent een aantal waardevolle groenstructuren. Uitgangspunt hierbij is deze aanwezige groenstructuren te verbeteren, versterken en beter te verbinden met het centrum en het buitengebied. De gekozen ladderstructuur biedt hiervoor een sterk uitgangspunt. Door het maken van aantrekkelijke groene routes worden inwoners bovendien verleid om meer te lopen en fietsen. Deze verbindingen kunnen tevens functioneren als ecologische verbindingen en langs de verbindingen kunnen koelteplekken gecreëerd worden.

▪ Startpunt is energiebesparing - gebouwprestatie nieuwbouw is BENG+ ▪ Toepassing van Slimme Energie Systemen voor optimaal gebruik van energie ▪ De energievoorziening van Gestel is klimaatneutraal ▪ Bestaande warmtebronnen in het gebied worden optimaal benut en verwarming en koeling komen zoveel mogelijk van bodemenergie ▪ Elektriciteit wordt maximaal in het gebied zelf opgewekt

Leveringszekerheid middels een robuust energiesysteem

▪ Optimale inzet van warmte en elektriciteit ▪ Buffers voor het balanceren van energie vraag en aanbod ▪ Efficiënt gebruik van beschikbare ruimte boven en onder de grond ▪ Noodzakelijke energie-infra moet in het gebied worden geplaatst; meervoudig ruimtegebruik waar mogelijk. ▪ Energie-infra in de openbare ruimte waar het kan en op particulier terrein waar het moet

44 | gemeente Eindhoven

Zeer Lage Temperatuur (ZLT) Warmtenet als uitgangspunt voor collectieve warmteoplossing

▪ Sluit aan bij warmtevraag nieuwbouw en bij de vandaag beschikbare warmtebronnen; ▪ Voldoende WKO-capaciteit beschikbaar en er is ervaring in gebruik WKO-netwerken; ▪ Modulair te ontwikkelen, parallel met de respectievelijke projectontwikkelingen; ▪ Waar een ZLT Warmtenet niet mogelijk is, worden individuele elektrische oplossingen gerealiseerd.

Voor water is de watervisiekaart opgesteld waarin de bestaande en aan te leggen waterstructuren zijn opgenomen. Deze structuren kunnen deels ondergronds worden aangelegd maar zullen ook ruimte op maaiveld vragen. Het is in dit gebied met name van belang om waterberging aan te leggen.

Randvoorwaarden

▪ Er wordt voldaan aan het actuele groen- en waterbeleid. ▪ Bij deze vergroening willen we zoveel mogelijk ruimte bieden aan natuurlijke lokale vegetatietypen of afgeleiden daarvan in de groene ruimten. ▪ We stimuleren natuurinclusief bouwen. ▪ Bij de groene dwarsverbindingen streven we naar basiskwaliteit natuur. Dat wil zeggen ruimte voor meer algemene soorten die zorgen voor natuurlijk evenwicht in de stad. ▪ Bij ontwikkelingen en/of projecten moet aan de hand van de watervisiekaart worden gecontroleerd of deze conflicteren met het beoogde te ontwikkelen en bestaande watersystemen. ▪ De Gendervijver zal na aanleg van de Stadsgender meer als waterberging gaan functioneren. Het gevolg daarvan is dat lage delen van het park bij extreme neerslag tijdelijk onder water zullen komen te staan. ▪ Op het deel van de Gender tot het kanaal mag geen extra verharding worden aangesloten, tenzij er maatregelen worden getroffen om de piekafvoeren te beperken.

Gebiedsvisie Groots Gestel| 45

4.5 Woonprogramma

4.6 Voorzieningen

De gebiedsvisie geeft inzicht in de ruimtelijke principes welke randvoorwaardelijk zijn voor de verdichting in Gestel. De principes en bijbehorende kaartbeelden bieden een kader voor de ruimte en kwaliteit die nodig is om in de verdere toename van woningen, en dus ook in gebruik van de wijk te kunnen voorzien.

Voorzieningen zijn essentieel naast wonen, werken en infrastructuur. We onderscheiden hierin drie niveaus:

De concrete verdichtingsopgave zal in een latere fase uitgewerkt worden, samen met de belangrijkste stakeholders (waaronder bewoners in het gebied) en grondeigenaren. Het uitgangspunt is dat in het Gestelse gedeelte van de ontwikkelas 3.500 tot 6000 extra woningen bijgebouwd zullen worden, met bij- behorende voorzieningen. Hiermee zal ook de doorstroming op gang komen, zodat men een meer passende woning kan vinden in de eigen woonomgeving.

gezinnen. Het ligt voor de hand om in Gestel - waar nu relatief veel eengezinswoningen zijn - meer in te zetten op appartementen, dit sluit aan op de behoefte en zo kan ook in de gewenste hogere dichtheden gebouwd worden. Hierbij zal opnieuw een belangrijk deel als sociale woningbouw gerealiseerd worden (nu is ook het merendeel in bezit van de woningbouwcorporaties), maar is ook ruimte voor middenhuur of vrijesectorwoningen.

Deze woningen zullen voor verschillende doelgroepen een thuis gaan bieden. Uit een eerder onderzoek (Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven, Stec groep 2021) dat is uitgevoerd voor de regio Eindhoven leren we dat diverse doelgroepen hier interesse hebben in de stedelijke woonmilieus. Met de beoogde verdichting in Gestel zullen duizenden woningen worden toegevoegd aan bestaand stedelijk gebied (inclusief een deel vervanging). Dit gebeurt vooral in de vorm van gestapelde woningen.

Vooralsnog wordt het generiek stedelijk woonbeleid aangehouden. Zoals hierboven genoemd zal het exacte woonprogramma in een latere fase uitgewerkt worden. Hierbij kan een specifiek programma per deelgebied of ontwikkeling worden bepaald om goed aan te sluiten op de dan en daar geldende behoefte.

Verkend zal worden waar welke woonvorm zal worden ontwikkeld, maar op dit moment wordt gedacht aan een mix van woonvormen voor jongere stedelingen (waaronder studenten), stedelijke senioren en stedelijke Doelgroep

▪ Lokale (basis)voorzieningen: Dit zijn voorzieningen met een beperkte reikwijdte die op korte afstand (binnen 15 minuten lopen of fietsen) beschikbaar moeten zijn. Denk hierbij aan huisartsen, tandartsen, basisscholen, sport- en speelplekken, detailhandel voor dagelijkse levens­ behoeften en horeca. ▪ Regionale voorzieningen: Deze voorzieningen bedienen meerdere regio­ gemeenten en omvatten bijvoorbeeld grote sportparken en landschapsparken, zwembaden, uitgaansgebieden, grootstedelijke detailhandel, ziekenhuizen en middelbare scholen. ▪ Bovenregionale/landelijke voorzieningen (topvoorzieningen): Voorzieningen met een grote reikwijdte, vaak nationaal of zelfs internationaal, zoals grote musea, poppodia, topsportcentra, universiteiten en gespecialiseerde ziekenhuizen.

verwachte demografie. Voor voorzieningen met een grotere reikwijdte stemmen we af met de regio om ambities, verwachtingen en strategie met elkaar af te stemmen. In het gebied heeft het Kastelenplein de potentie om een goed functionerend stadsdeelcentrum te worden met een signatuur die past bij de nieuwe omgeving. Het nieuwe commerciële centrum, aangevuld met maatschappelijke functies, kan het kloppend hart worden van de omliggende wijken. De optimalisatie van het Kastelenplein past binnen een hoog stede­ lijke ontwikkeling. Daarbij hoort een verscheidenheid van aanbod. De intensi­ vering van het aantal woningen in het gebied zal zorgen voor meer vraag binnen verschillende voorzieningen zoals zorg, onderwijs en kinderopvang, biblio­theek, ontmoetingsplekken en ruimte voor sport en spel en cultuur.

De vraag hoe het voorzieningenaanbod mee kan groeien met de bevolkingsgroei in het gebied vereist inzicht in waar het nu knelt en handvatten die gebruikt kunnen worden om de knelpunten in het voorzieningenaanbod te dichten. In eerste instantie richten we ons op de optimalisatie van de basisvoorzieningenstructuur langs de HOV4-as binnen de gemeentegrens. We maken in de volgende stap inzichtelijk waar welke behoefte gaat ontstaan, op basis van de verdichting en de

Doel is in ieder geval een goed woonpro­ gram­ma te realiseren dat aansluit bij de wijk en de omringende gebieden dat tegelijkertijd ook iets toevoegt aan de bestaande woningvoorraad. Zo kan de lokale door­ stroming op gang worden gebracht, waarbij grotere woningen beschikbaar komen voor gezinnen, en huidige bewoners een passende (vervangende) woning kunnen vinden in de eigen buurt. Huishoudens 2020

Huishoudens 2025

Ontwikkeling 2020-2025

Huishoudens 2030

Ontwikkeling 2020-2030

Huishoudens 2035

Ontwikkeling 2020-2035

Huishoudens 2040

Ontwikkeling 2020-2035

Alleenstaanden tot 35 jaar

32.705

35.430

+8%

36.000

+10%

35.650

+9%

35.105

+7%

+2.400

Gezinnen

31.495

33.280

+5%

35.400

+12%

37.670

+20%

39.710

+26%

+8.215

Alleenstaanden en stellen 35 tot 65 jaar

30.905

33.545

+8%

36.175

+17%

37.930

+23%

39.910

+29%

+9.005

Alleenstaanden en stellen 65+

25.670

27.900

+8%

31.155

+21%

34.825

+36%

38.155

+49%

+12.485

Overig

940

1.170

+20%

1.405

+49%

1.525

+62%

1.670

+78%

+730

Totaal

121.715

131.325

+7%

140.135

+15%

147.600

+21%

154.550

+27%

+32.835

Figuur 24: Huishoudensontwikkeling gemeente Eindhoven 2020-2040. Bron: provincie Noord-Brabant, 2020

46 | gemeente Eindhoven

Gebiedsvisie Groots Gestel | 47

4.7 Veiligheid & Veiligheidsbeleving Een veilige wijk is de basis om fijn te kunnen leven, wonen, werken en recreëren. De fysieke omgeving en het welzijn van mensen zijn nauw met elkaar verbonden. Een randvoorwaarde van deze gebiedsontwikkeling is dan ook dat het bijdraagt aan zowel de objectieve veiligheid als de veiligheidsbeleving van alle bewoners en bezoekers van de Gestelse wijken. Dit vraagt om nauwkeurige afstemming tussen alle betrokken partijen. Het is daarbij essentieel dat bewoners te allen tijde worden meegenomen in de ruimtelijke ontwikkeling. Met nieuwe stenen kun je niet bouwen zonder het verbindende cement van karakteristieke Gestelse buurten en haar unieke bewoners. Objectieve en sociale veiligheid Objectieve veiligheid verwijst naar de meetbare, feitelijke veiligheidssituatie. Dit omvat statistieken zoals het aantal misdaden dat in een bepaald gebied plaatsvindt, verkeersongelukken, en andere gegevens die feitelijk kunnen worden vastgelegd. Een belangrijk aspect hierin is bijvoorbeeld de verkeersveiligheid, maar ook het politie keurmerk veilig wonen. De veiligheidsbeleving (ook wel subjectieve veiligheid of sociale veiligheid genoemd) verwijst naar het gevoel van veiligheid dat mensen ervaren. Veiligheidsbeleving gaat om meer dan alleen geregistreerde criminaliteit.

Het draait vooral om de afwezigheid van gedraging die hinder, overlast of gevoelens van onbehagen opleveren. De veiligheidsbeleving varieert dan ook van persoon tot persoon. Bij een dalend veiligheidsgevoel kunnen mensen zich gedwongen voelen om in hun eigen woonomgeving hun gedrag aan te passen, door bijvoorbeeld via andere wegen naar de winkel te gaan of de hond uit te laten of door ’s avonds niet meer naar buiten ta gaan. Ook kan het zijn dat buren elkaar niet meer durven aan te spreken. Actief en multifunctioneel gebruik van de openbare ruimte zou daarom aangemoedigd dienen te worden.

48 | gemeente Eindhoven

De objectieve veiligheid en sociale veiligheid zijn beide belangrijk voor de gebiedsvisie Groots Gestel. In brede zin zijn er een aantal algemene richtlijnen die ervoor zorgen dat Gestel een veiligere en prettigere leefom­ geving wordt voor huidige en toekomstige bewoners en bezoekers.

Richtlijnen:

▪ Toegankelijkheid en zichtbaarheid: een uitnodigende openbare ruimte waar je gekend wordt - Zorg voor goed ontworpen straten, pleinen en groene ruimtes die sociale interactie en gemeenschapsvorming bevorderen en tegelijkertijd de verkeersveiligheid waarborgen. - Buurten dienen toegankelijk te zijn voor mensen van alle leeftijden en mobiliteitsniveaus. - Denk bij de inrichting aan zichtlijnen, overzichtelijkheid en verlichting en stimuleer de ontmoeting van buren op een veilige en vertrouwde manier. ▪ Groenvoorzieningen: van en voor iedereen - Groen bevordert over het algemeen de veiligheidsgevoelens. Zorg voor groene ontmoetingsplekken die door verschillende doelgroepen op gepaste wijze gebruikt kunnen worden.

▪ Voorzieningen: verbinding en herkenbaarheid - Differentiatie in voorzieningen is belangrijk, omdat voorzieningen voor ontmoetingen (bonding) en verbinding (bridging) kunnen zorgen. Het is belangrijk dat ongedwongen sociale interactie kan plaatsvinden. - Een voorzieningsniveau dat niet aansluit bij de bewoners kan een nadelige impact hebben op de veiligheidsbeleving. - Een stapeling van branches (winkelaanbod) dient voorkomen te worden. ▪ Politie, handhaving en toezicht - Continuïteit en zichtbaarheid van wijk­ agenten en wijkboa’s dragen positief bij aan veiligheid(sgevoelens). - Met de toevoeging van extra woningen in Gestel, zal de capaciteit bij de politie, maar ook bij wijkagenten, mee moeten groeien. ▪ Bestaande sociale overlast: druk op leefbaarheid en veiligheidsgevoelens - Zorg voor een spreiding van kwetsbare bewoners die past bij de weerbaarheid van wijkbewoners en de veerkracht van de buurt. - Voorkom een stapeling van maatschappe­ lijke opvanglocaties en andere voorzieningen voor kwetsbare groepen. ▪ Ben voorzichtig met kamerbewoning en woningsplitsing.

Gebiedsvisie Groots Gestel| 49

5 Vervolg

50 | gemeente Eindhoven

Gebiedsvisie Groots Gestel| 51

5. Vervolg Ontwikkelstrategie De gebiedsvisie beschrijft de ontwikkelrichting van het gebied Groots Gestel. Het is een grote ontwikkeling die om actieve sturing van de gemeente vraagt. Waar de Gebiedsvisie Groots Gestel vooral het ‘wat’ beschrijft, is het ook zaak om na te denken over het ‘hoe’. Hiervoor stellen we een Ontwikkelstrategie op waarin de wijze waarop de Gestel de komende jaren tot ontwikkeling wordt gebracht wordt uitgewerkt en vastgelegd. Daarbij gaat het om het te realiseren programma (wonen, werken, voorzieningen, mobiliteit, energie, groen etc.), de fasering en ruimtelijke planning, de financiële spel­ regels, de juridisch-planologische spelregels (ruimtelijk, grondbeleid), de organisatie en de samenwerking met woningbouwcorpora­ ties en private partijen. Ook gaat het om de aanpak om tot ontwikkeling te komen, welke procedures daarbij worden gevolgd en op welke manier dit wordt verankerd in proces-

sen, afspraken en overeenkomsten. Bij de ontwikkelstrategie hoort ook een businesscase. De ontwikkelstrategie en de businesscase gaan over het hele gebied.

Getrapt ruimtelijk kader Uitwerking in deelgebieden Voor dit gebied gaan we werken met een getrapt ruimtelijk kader. Vanuit de gebiedsvisie Groots Gestel bekijken we op welk schaalniveau welke ruimtelijke plan­ producten gemaakt worden. De inhoudelijke kaders worden verder uitgewerkt in deel­ gebieden en moeten uiteindelijk landen in een ruimtelijk kader voor clusters en kavels. Dit biedt de mogelijkheid om van grof naar fijn te sturen op de invulling van het gebied. Hetgeen is vastgelegd in deze gebiedsvisie wordt in meer detail uitgewerkt voor de deelgebieden en vervolgens vertaald naar clusters en kavels.

Voor deelgebieden stellen we gebiedskaders op. Voor de procedure rondom gebieds­ kaders onder de omgevingswet verwijzen we u naar de raadsinformatiebrief ‘Status en procedure gebiedskaders’ (16-4-2024 / 24bst00430). We gaan als eerste aan de slag met drie deelgebieden. De keuze voor deze deelgebieden is gemaakt in overleg met verschillende interne en externe stakeholders zoals de woningcorporaties die een belangrijke rol spelen bij de ontwikkelingen in Groots Gestel. Bij het bepalen van de deelgebieden is rekening gehouden met bijvoorbeeld kansen als het gaat om verdichting, is urgentie op andere thema’s zoals onderwijshuisvesting waar naar functiemix gekeken kan worden of kan ultiem opgetrokken worden met het ontwerp voor HOV4. De deelgebieden zijn hiernaast weergegeven. De exacte begrenzing kan bij verdere uitwerking nog enigszins variëren mocht hier aanleiding toe zijn. De gebiedskaders geven meer concretere kaders voor de uitwerking van deze gebiedsvisie. Denk aan bijvoorbeeld het programma op wonen, werken, voorzieningen, mobiliteit, groen etc. Hierbij wordt gebruik gemaakt van bestaand beleid zoals het Masterplan Mobiliteit of het IHP Gestel en de basis ligt bij deze gebiedsvisie Groots Gestel. Werken met verschillende gebiedskaders biedt de mogelijkheid echt in te zoomen op de verschillende deelgebieden en richting te geven aan de ontwikkelingen.

Bij de uitwerking maken we ook gebruik van reeds vastgestelde stukken voor het deelgebied. Voor het Kastelenplein is dit reeds ingezet met het Ontwikkelkader Kastelenplein wat in februari 2023 is vastgesteld.

Figuur 25: Deelgebieden ontwikkeling

52 | gemeente Eindhoven

Dat op deze deelgebieden verder ingezoomd wordt betekent niet dat de rest van het gebied stil staat. We nemen alle kansen die voorbijkomen in dit gebied met beide handen aan. Initiatieven van derden die passen bij deze gebiedsvisie faciliteren we.

Positie Gemeenteraad bij de ontwikkeling Groots Gestel VVoorliggende gebiedsvisie over Groots Gestel heeft impact op de stedelijke struc­ tuur in dit stadsdeel. De uitwerking hiervan is langlopend, complex en omvangrijk. Daarom wordt nauwe betrokkenheid van de gemeenteraad gevraagd. Het zal een langjarige ontwikkeling zijn, die verschillende fases kent. Om zo goed mogelijke sturing en overzicht te houden is het van belang dat de gemeenteraad goed kan sturen op de gehele gebiedsontwikkeling die hiermee gepaard gaat. Tijdens behandeling van de concept gebiedsvisie is door wethouder Verhees de toezegging gedaan uit te werken op welk moment de raad een rol heeft in het vervolgproces. Op 30 mei 2023 is het raadsvoorstel Opvolging BO MIRT 2022 vastgesteld. In bijlage 1 zijn een aantal algemene principes over de uitwerking in het kader van de MIRT afspraken ten aanzien van de positie van de raad vastgelegd. Hieronder valt ook Groots Gestel. De uitgangspunten zijn: ▪ De MIRT opgaven, en dus ook Groots Gestel, bouwen voort op beleid en kaderstellingen die al door de Raad zijn vastgesteld. ▪ De uitwerking van de MIRT opgaven is langlopend, complex en omvangrijk. Ze vereisen daarom nauwe betrokkenheid van de Raad, veelal over Raads­ periodes heen.

▪ De Raad is altijd aan zet daar waar het haar bevoegdheid raakt (formele positie); de Raad heeft een kaderstellende en controlerende rol en is daarnaast aan zet daar waar het budgetrecht van de Raad wordt geraakt (> 1 miljoen euro). ▪ Algemeen uitgangspunt hierbij is dat de Raad, naast de formele positie, tussen­ tijds en periodiek meegenomen wordt in de stand van zaken van de lopende uitwerkingen met bijbehorende keuze­ momenten.

Gebiedsvisie Groots Gestel| 53

Sturing door de gemeenteraad De gemeenteraad heeft een kaderstellende rol. Vanuit die publiekrechtelijke rol heeft de gemeenteraad een rol bij de uitwerkingen, op verschillende schaalniveaus. Het gaat hierbij om: ▪ Totale gebied: - De gebiedsvisie. Het vaststellen van de gebiedsvisie als richtinggevend voor de ontwikkelingen in het gebied. Eventuele afwijkingen hiervan moeten door de raad worden vastgesteld. - Grote investeringsprojecten die boven de 1 miljoen aan investeringen vragen worden ook bij de raad voorgelegd. ▪ Deelgebieden. - De gebiedskaders voor de deelgebieden worden conform procedure voor gebieds­kaders onder de omgevingswet door het college van B&W vastgesteld, nadat wensen en bedenkingen bij de gemeenteraad zijn opgehaald. ▪ Clusterniveau. - Voor de daadwerkelijke ontwikkeling van deelgebieden die landen in clusters, kavels of projecten, krijgen een plek in het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplannen) opgesteld. Dit omgevingsplan, en wijzigingen daarop, worden door de gemeenteraad vastgesteld.

54 | gemeente Eindhoven

Omdat het een langjarige en complexe ontwikkeling betreft is het belangrijk om de controlerende taak goed te kunnen uitvoeren. Dit geldt voor zowel de losse uitwerkingen in projecten, maar vooral ook op de samenhang in het totale gebied. De gebiedsvisie is daarbij het uitgangspunt.

Participatie Voor de gebiedsvisie is een apart participatietraject doorlopen, zoals ook te lezen is in het participatieverslag. In de vervolgstappen wordt de input uit dit traject ook nadrukkelijk meegenomen. Daarnaast zetten we deze lijn door. Op elk schaalniveau wordt een gepaste participatie aanpak opgesteld en uitgevoerd, bijvoorbeeld bij de procedure rondom gebiedskaders waarin een vastgesteld participatieplan een vereiste is. De participatie wordt op elke niveau conform de Verordening Inwonersparticipatie (2023) en het participatiebeleid Omgevingswet (2021) vormgegeven.

Gebiedsvisie Groots Gestel| 55