Bijlage 1 - Gebiedskader Sectie C
Tekst van het document
Gebiedskader Sectie-C Mei 2024
Gemeente Eindhoven | 2
Inhoudsopgave 1. Inleiding
3
DEEL A OPGAVE
5
1. Aanleiding 2. Ruimtelijke context 4. Ambities
6 7 8
DEEL B UITGANGSPUNTEN
9
1. Stedelijke inpassing 1.1 Verbindingen 1.2 Stedenbouwkundig plan 1.3 Bouwblokken 1.4 Hoogbouw 1.5 Plinten 1.6 Daken 1.7 Binnenhoven en fijnmazig netwerk 1.8 Zon, schaduw, wind en geluid
4. (Openbare) Buitenruimte, groen en water 4.1 Openbare ruimte 4.2 Groen en water
17 17 17
5. Duurzaamheid 5.1 Bodem en Energie 5.2 Duurzaamheidseisen woningen en circulariteit
19 19 21
10 10 11 12 13 13 13 13 14
6. Mobiliteit 6.1 Verkeer 6.2 Parkeren
22 22 23
7. Programma 7.1 Economisch programma: 7.2 Wonen
25 25 27
8. Leefbaarheid, gezondheid en veiligheid
29
2. Stedelijke uitstraling 2.1 Massa
15 15
DEEL C GEMEENTELIJKE MAATREGELEN EN HAALBAARHEID31
3. Cultuurhistorie
16
1. Maatregelen32 2. Beoordeling mogelijke milieu-effecten 33 3. Globale toets op haalbaarheid 33
1
Gemeente Eindhoven | 3
1. Inleiding
Eindhoven blijft groeien en zich verder ontwikkelen als Stad van Techniek, Design en Kennis. Daarnaast is er grote behoefte aan meer woningen, niet alleen in het centrum, maar ook in de stadsdelen rondom het centrum. Juist ook de plekken die kansrijk zijn voor transformatie of verdichting komen hiervoor in aanmerking. Sectie-C is een unieke creatieve broedplaats in het oosten van Eindhoven die voor de stad behouden moet blijven, mede gelet op de groei van de creatieve sector. Doorontwikkeling van Sectie-C biedt een kans voor duurzame huisvesting van creatieve ondernemers en kunstenaars en het bestendigen van het creatieve ecosysteem; mede door woningen toe te voegen en functies slim te combineren. Wonen en werken worden met elkaar verweven en de verbinding met de omliggende buurten versterkt. Een functioneel en gescheiden stukje stad verandert daarmee in een aantrekkelijke, geïntegreerd en dynamisch gebied. Verleden In Tongelre, op de plek waar de oude maakindustrie (Stork Nolte) hier schakelborden, lantaarnpalen en verkeersborden maakte, hebben zich vanaf 2010 nieuwe ondernemers gevestigd en tekenden zich de eerste contouren af van een nieuw creatief ecosysteem. Aangetrokken door de maakbaarheid van de verlaten ruimtes, nam een handvol jonge kunstenaars en ontwerpers het achtergebleven vastgoed in gebruik. De nieuwe naam van die plek: Sectie-C.
Heden Sectie-C groeide uit tot een bolwerk voor professionele creativiteit. Denkers en doeners, kunstenaars en wetenschappers, freelancers en bedrijven,
collega’s en bezoekers weten elkaar hier te vinden, werken samen of bewandelen hun eigen weg. Het gebied Sectie-C ligt in het stadsdeel Tongelre en wordt begrensd door de spoorlijn Eindhoven-Venlo, het Tennet-station, Urkhovenseweg en Daalakkerweg. Sectie-C grenst ook aan het groen van de Zeggen (Collse en Urkhovense Zeggen). Dit deel aan de Oostkant van de stad, op maar 10 minuten fietsen van het centrum en op 2 minuten fietsen van het buitengebied, kan door haar ligging en de nabijheid van alle voorzieningen ook aantrekkelijk zijn om te wonen en te verblijven. Door de ligging van Sectie-C naast het Karregat heeft dit gebied de potentie om uit te groeien tot een 2e hart van Tongelre. In Sectie-C hebben partijen aangegeven hun eigendom te willen ontwikkelen. De ontwikkeling van de initiatieven voor dit gebied is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers. De gemeente heeft geen grond in dit gebied in bezit, behalve de openbare ruimte rondom het plangebied. Door de geringe grondpositie neemt de gemeente in dit gebied een meer faciliterende rol. Door de initiatieven in deze compacte gebiedsontwikkeling en door de unieke kans om het bestaande creatieve ecosysteem zo goed mogelijk te behouden en te verbeteren is een kader noodzakelijk om een kwalitatief goed deel van de stad te ontwikkelen.
Daarnaast is dit kader bedoeld om eventuele toekomstige initiatieven voor Sectie-C en omgeving te kunnen beoordelen en op elkaar af te stemmen. Het gebiedskader Sectie-C is in afstemming opgesteld met o.a. de initiatiefnemers: Focus on Impact (die voor ongeveer 90% van het gebied eigenaar is) de betrokken architect en de Stichting Sectie-C, als vertegenwoordigers van de huidige ondernemers circa 280 in het creatieve ecosysteem en is daarom vrij gedetailleerd weergegeven.
Gemeente Eindhoven | 4
Ook andere belanghebbenden, zoals inwoners, ondernemers en mogelijke toekomstige bewoners zijn betrokken geweest bij het opstellen van dit kader. In deel A wordt de ambitie voor Sectie-C en omgeving beschreven, deel B gaat in op de randvoorwaarden en kansen per uitgangspunt en in deel C worden de gemeentelijke maatregelen en haalbaarheid toegelicht. Elke ontwikkeling moet voldoen aan de randvoorwaarden. Daarnaast worden per thema de kansen en mogelijkheden beschreven die extra meerwaarde geven aan het gebied.
Deel A STRATEGIE | Gemeente Eindhoven | 5
Het gebiedskader geeft ambities en randvoorwaarden voor de ontwikkelingen in het gebied. Ook zorgt het kader voor afstemming tussen deze ontwikkelingen onderling.
DEEL A Opgave
1
Deel A STRATEGIE | Gemeente Eindhoven | 6
1. Aanleiding Wat is de aanleiding om te komen tot herontwikkeling van Sectie-C? Behoefte aan woningen in Eindhoven Kwaliteitsimpuls / verduurzaming nodig voor de oude panden in Sectie-C Behoud van het creatieve ecosysteem met de creatieve makers Herontwikkeling heeft toegevoegde waarde voor stadsdeel Tongelre Kansen voor het maken van een bijzonder woon-werkmilieu
2
Deel A STRATEGIE | Gemeente Eindhoven | 7
2. Ruimtelijke context
Sectie-C oogt als een standaard bedrijventerrein aan de rand van stad. In het omheinde gebied staan bedrijfshallen, is veel verharding aanwezig en heeft weinig verblijfskwaliteit. De panden zijn in de jaren 70-80 gerealiseerd. Na sluiting van de Stork fabriek in 2007 is op dit terrein een bijzonder creatief ecosysteem ontstaan in de creatieve maakindustrie. Op dit moment hebben zich ongeveer 280 ondernemers gevestigd op dit terrein zoals kunstenaars, designers, muzikanten en schrijvers. Sectie-C is daarmee één van de grootste creatieve ecosystemen in Nederland. Aan de west en zuidzijde van Sectie-C liggen bedrijfspanden die geen onderdeel uitmaken van het creatieve ecosysteem. Deze panden die met de rug naar Sectie-C liggen zorgen ervoor dat Sectie-C verscholen ligt in Tongelre. Door de geïsoleerde ligging en de ligging aan het spoor en de hoogspanningsstation is van Sectie-C en omgeving met weinig verblijfskwaliteit. Met name ’s avonds na sluiting van de bedrijven is er weinig te beleven. In de directe omgeving van Sectie-C ligt het historisch centrum van Tongelre, ’t Hofke. Deze kenmerkende structuur van oude straten verbinden Tongelre met het centrum van Eindhoven. Aan de zuidzijde van Sectie-C ligt de voor toentertijd experimentele woonbuurt Geestenberg met het hoog gewaardeerde ‘Karregat’. In ’t Karregat bevindt zich een supermarkt en een basisschool.
Het plangebied wordt begrensd door de spoorlijn Eindhoven-Venlo aan de noordzijde, het hoogspanningsstation aan de oostzijde, de Urkhovenseweg aan de zuidzijde en de Broekakkerseweg aan de west-zijde.
Het totale gebied beslaat 11,3 hectare.
3
4. Ambities Wat voor gebied wordt Sectie-C? De ambities voor het gebied zijn: Opening up tot the City – 2de uitnodigend hart van Tongelre met levendigheid en voorzieningen. Mixed use programma - wonen, werken, leren, recreëren, horeca, ontspannen, verblijven en beleving. Behouden en verbeteren van het creatieve ecosysteem - van groot belang voor het behouden en doorontwikkelen van de D van TDK (Techniek, Design en Kennis) voor Eindhoven. Het huidige aantal m2 creatieve broedplaats van 19.500 m2 b.v.o. begane grond, blijft behouden en wordt sterk verbeterd qua huisvesting. Uniek aanbod van Sectie-C – in relatie tot andere creatieve bedrijfsruimte in Eindhoven koesteren en behouden. Verduurzamen en vergroenen Voornamelijk betaalbaar wonen en werken – in Tongelre met circa 1.100 tot 1.400 nieuwe woningen.Mits voldaan kan worden aan de mobiliteitseisen en het totale programma ruimtelijk goed kan worden ingepast.
Deel A STRATEGIE | Gemeente Eindhoven | 8
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 9
DEEL B UITGANGSPUNTEN
1
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 10
1. Stedelijke inpassing
Het koesteren van identiteit van een plek als uitgangspunt voor een stedelijke opgave wordt vanuit de Omgevingsvisie en de Brainportprincipes als voorwaarde meegegeven. Het gaat hierbij niet alleen fysieke structuren zoals bijvoorbeeld waardevolle bebouwing of historische stedenbouwkundige verbindingen maar ook om sociaal-maatschappelijke betekenis. Sectie-C heeft een bijzondere plek in Eindhoven. Dit bedrijventerrein is sinds de sluiting van Stork Nolte Elektronische en Mechanische Industrie in 2007 getransformeerd tot een werkplaats voor creatieve bedrijvigheid. Het afgesloten bedrijventerrein werd open gesteld voor ontwerpers en makers. Zelfredzaamheid en eigen regie is onderdeel van de mentaliteit van Sectie-C. Door het organiseren van exposities en cultureel programma, denk aan DDW, en de toevoeging van originele recreatieve voorzieningen krijgt het gebied steeds meer bekendheid in Eindhoven. Meer bezoekers weten dit gebied te vinden. Het gebied ademt de sfeer uit van een broedplaats. Het ligt verscholen achter omliggende bedrijfsgebouwen, het kent een mengelmoes aan verschillende bedrijfshallen, het oogt ongeorganiseerd en rauw maar heeft een verassend creatieve inrichting. Dit is af te lezen aan de inrichting van de bedrijfshallen en het gebruik en inrichting van de buitenruimte.
Maar Sectie-C bestaat voornamelijk uit oudere bedrijfspanden die qua duurzaamheid niet meer aan de eisen en wensen van deze tijd voldoen. De buitenruimte is erg stenig en niet klimaatrobuust en met weinig groen ingericht. De inrichting van de omgeving met hekwerken, parkeren en opslag in combinatie met geïsoleerde ligging maakt dat Sectie-C niet aantrekkelijk is om te verblijven. Om Sectie-C te behouden is het belangrijk om na te denken over de toekomst. Welke rol kan Sectie-C spelen in de stedelijke vraagstukken, denk aan de
stedelijke woningbouwopgave, energietransitie en klimaat robuuste inrichting. En op welke wijze kan Sectie-C deel uitmaken van het stadsdeel Tongelre, zowel ruimtelijk als sociaal-maatschappelijk. Uitgangspunt is dat de sfeer van een broedplaats en het creatief ecosysteem blijft. De wijze waarop de huidige gebruikers als een collectief het terrein gebruiken en hebben opgebouwd dient als inspiratie gebruikt worden voor de herinrichting van Sectie-C. Bewoners en gebruikers krijgen veel ruimte voor zelfrealisatie en coproductie waardoor het gebied een creatieve makers- en wooncultuur heeft en krijgt.
1.1 Verbindingen Eindhoven werkt aan een stad waar alle eindhovenaren prettig kunnen wonen, werken en leven. Randvoorwaarden Openmaken van het gebied en verbinden met de omliggende buurten. Maken van nieuwe verbindingen zodat Sectie-C onderdeel wordt van het stedelijk netwerk van Tongelre. Maken van verbindingen naar de stad, ’t Hofke en Geestenberg met ’t Karregat; Deze verbindingen zijn aantrekkelijk, sociaal veilig en verleiden tot ontmoeten en bewegen; Aan deze verbindingen wordt programma gerealiseerd dat verleidt tot ontmoeten; Groenstructuur aanhaken op de omgeving – de Zeggen (Collse en Urkhovense Zeggen). Sectie-C met fietsinfrastructuur aansluiten op de stadsroute Tongelressestraat en doorfietsroute naar Helmond.
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 11
Dit is een schets en moet verder worden uitgewerkt, rekening houdend met de randvoorwaarden uit dit gebiedskader.
Kansen Potentie voor een nieuw NS-sprinterstation ontsluit dit gebied op lange termijn (na 2040) en verbindt het met de Brabantse stedenrij (Helmond – Eindhoven – Den Bosch). Het gemotoriseerd verkeer wordt gebundeld aan de rand van het plangebied, met de Daalakkersweg en een noord-zuid verbinding in het verlengde van de Urkhovenseweg als ontsluitende wegen. De Urkhovenseweg fungeert alleen nog als ‘inprikker’ naar bestaande bebouwing, waardoor de kans ontstaat om Sectie-C beter te verbinden met park Geestenberg. Een nieuwe complete woon- en werkbuurt creëren.
1.2 Stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan voor Sectie-C biedt ruimte aan het ontwikkelen van een creatief ecosysteem van wonen en werken. Binnen dit ecosysteem zijn verschillende ontwikkelvormen mogelijk zoals projectmatige ontwikkeling, zelfbouw en collectieve ontwikkelingen. Het bijzondere van Sectie-C is dat een deel van dit ecosysteem al aanwezig is. De toevoeging van woningen en voorzieningen geeft interessante ontwikkelmogelijkheden. Het stedenbouwkundig plan geeft een kader waarbinnen verschillende initiatieven tot ontwikkeling kunnen komen. Middels bouwblokken of velden
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 12
kan een collectief binnen zijn eigen programma, leefstijl en dynamiek een plan ontwikkelen rondom een gemeenschappelijke collectieve buitenruimte. Voor de verbindende ruimte zal meer regie nodig zijn om een samenhangende ontwikkeling mogelijk te maken. Kansen Toepassen van verschillende ontwikkelvormen, waardoor meer ‘eigenaarschap’ ontstaat. Zowel bij de bewoners, als bij de creatieve makers. Dit is eigenaarschap in de fysieke zin, maar ook sociaalmaatschappelijk. Houd ruimte vrij om een NS Stationsgebouw toe te voegen op een logische plek met hoogwaardige entree tot Sectie-C. Maken van een uniek woon en werkmilieu waarbij de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte aansluit bij de sfeer van de creatieve industrie.
1.3 Bouwblokken De bouwblokken bieden ruimte aan verschillende initiatieven, gemeenschappen, culturen en leefstijlen. Klein en groot. Behapbare ontwikkelvelden binnen bouwblokken maken een palet aan ontwikkelingen mogelijk. Allen met een eigen dynamiek in functie, financiering, organisatievorm, tijdspad. Denk aan verschillende ontwikkelvormen als projectontwikkeling, zelfbouw, woongenootschappen, PO, CPO en CPO2.0. Elk bouwblok heeft een collectieve (buiten) ruimte. De ruimte is verbonden met andere bouwblokken door een openbaar toegankelijk weefsel van stegen en gangen. De bouwblokken hebben een ‘bewust informele nonchalance.’ Losjes, ongepland en imperfect nodigen ze gebruikers uit het zich eigen te maken. Deelvoorzieningen worden veelal op bouwblokniveau georganiseerd. Met uitzondering van parkeren; dat wordt georganiseerd.
Randvoorwaarden De ruimtes tussen de gebouwen ten behoeve van het creatieve ecosysteem hebben een belangrijke functie. Ontwikkel deze ruimtes zo, dat ze ten dienste staan van het stimuleren van de creativiteit, kruisbestuiving en het ontstaan van samenwerking. Geen achterkanten, zoals dat nu aan de Daalakkersweg wel is. Slimme zonering om de activiteiten van het creatieve ecosysteem te behouden en te kunnen combineren met wonen, met menging waar mogelijk. Hierbij worden milieu-normen in acht genomen. Voorbeeld uitwerking
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 13
1.4 Hoogbouw Door diversiteit aan programma en toename van het aantal woningen verandert de dynamiek van deze plek. In combinatie met de centrumfunctie die Sectie C kan krijgen als tweede hart van Tongelre is het stedenbouwkundig denkbaar om op Sectie C of in de directe omgeving in een hogere dichtheid te bouwen. Hoogbouw behoort tot de mogelijkheden maar dit mag het bescheiden karakter van Sectie C en Tongelre niet verstoren. In de directe omgeving van Sectie C, aan de Urkhovenseweg, staan hoogbouwvolumes die variëren van 7 tot 13 bouwlagen. In Sectie C en omgeving is ruimte voor het realiseren van hoogbouwvolumes met een maximale hoogte van 12 tot 16 bouwlagen. In de uitwerking van het stedenbouwkundig plan wordt bepaald wat goede plekken zijn om hoogbouw te realiseren. Randvoorwaarden Sectie-C krijgt niet de stedelijke uitstraling van Strijp S. De hoogte is niet hoger dan 12 bouwlagen, met enkele hoogte accenten van maximaal 16 hoog. Indien gekozen wordt voor hoogbouwvolumes dan dient altijd creativiteit, community en collectiviteit leidend te zijn voor het ontwerp. Hoogbouw dient zorgvuldig ingepast te worden en mag geen nadelige invloed hebben het leefklimaat van de nieuwe woon- en werkomgeving.
1.5 Plinten De plinten geven de kans om de verbinding te maken tussen de verschillende beoogde groepen gebruikers in het gebied: bewoners, creatieve makers, werknemers, bezoekers.
Randvoorwaarden Plint / hoogte creatieve ruimte moet minimaal 4,5 meter zijn – zodat het zowel het wonen als het werken stimuleert en dat er een mogelijkheid is om een entresol / vide in te kunnen realiseren.
1.6 Daken Verdichting van de bestaande stad betekent dat er meer mensen op minder ruimte gaan wonen en verblijven. De (semi-)openbare ruimte wordt daarom extra belangrijk. Deze moet goed functioneren en prettig zijn. Hetzelfde geldt voor groen. Daken kunnen hier een belangrijke bijdrage aan leveren. Randvoorwaarde Daken worden ingezet voor vergroening, verblijfruimte, duurzame energie, wateropvang of een combinatie hiervan.
1.7 Binnenhoven en fijnmazig netwerk De auto is te gast. Een fijnmazig netwerk door het gebied geeft voorrang aan de voetgangers en sluit aan bij het bestaande en verder te ontwikkelen netwerk van de stad. Levendige plekken en ontmoetingsruimtes zorgen voor een sociaal veilige omgeving. Randvoorwaarden Sectie-C wordt een autoluw gebied/auto te gast. Parkeren vindt plaats aan de randen van het gebied en in gebouwde voorzieningen. Positionering volumes – voorstel is dat hier de milieuzone leidend is voor de milieubelastende activiteiten.
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 14
1.8 Zon, schaduw, wind en geluid Voor elk plan, maar ook voor de combinatie van plannen is het nodig een windhinder en bezonningsonderzoek te doen. Massa en hoogte hebben immers invloed op het microklimaat en bepalen mede de verblijfkwaliteit op straatniveau. Naast de bezonning op individuele woningen is het ook belangrijk dat er voldoende bezonning is in de publieke ruimte. Als aanvullend onderzoek is het van belang het effect van geluid te onderzoeken in relatie tot de (hoog)bouw volumes.
2
2. Stedelijke uitstraling 2.1 Massa De ontwikkeling betekent een flinke schaalsprong op deze locatie. Doordat gebouwen onderling verschillend van elkaar en goed herkenbaar zijn ontstaat er een stuk stad dat voor iedereen goed te begrijpen is en waar je je goed kan oriënteren. Het draagt bij aan de leesbare stad. Daarnaast is een dergelijke schaalsprong niet vreemd in onze stad. Het is in de loop van de jaren zelfs een belangrijk onderdeel geworden van onze identiteit. Randvoorwaarden Hoogbouwvolumes zijn alzijdig ontworpen. Grote en lange continue gevels moeten worden voorzien van openingen en inhammen om een monolithische werking te vermijden. Kansen Het creatieve karakter van het plangebied terug laten komen in de architectuur / gevels van de bebouwing die wordt toegevoegd, om daarmee de identiteit van het gebied te versterken.
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 15
3
3. Cultuurhistorie
Er is sinds 2010 een krachtig creatief ecosysteem op Sectie-C ontstaan, dat de gemeente graag wil behouden. Deze plek willen wij borgen voor de stad. Het gaat hier dus om het borgen van immateriële cultuurhistorie: innovatie, productie, gemeenschap en identiteit. ‘t Karregat, dat net buiten het gebied van dit ontwikkelkader valt en waar programmatisch op kan worden aangesloten, heeft wel een cultuur historische status. Het wijkcentrum ‘t Karregat is opgeleverd in 1973, verenigde oorspronkelijk twee basisscholen (één openbare en één katholieke), een bibliotheek, een wijkcentrum, een supermarkt en een café onder één groot dak. Het werd ontworpen door Frank van Klingeren (1919-1999), een architect met vernieuwende en tegelijk idealistische opvattingen over de maatschappij en de rol die architectuur daarin hoorde te vervullen. ’t Karregat vormt het multifunctionele hart van de wijk Herzenbroeken die in de jaren 1968-1973 werd gerealiseerd. De grootschalige stadsuitbreidingen in met name Woensel in de jaren 1960-1970 werden opgeleverd als monotoon en saai ervaren. Herzenbroeken zou daarentegen experimenteel van karakter moeten zijn: een nieuwe vorm van wonen en werken, die ook een nieuwe impuls kon geven aan het ideaal van de wijkgedachte. De wijk werd een experiment in samenlevingsopbouw: de bewoners kregen daarbij vergaande zeggenschap over hun woonomgeving.
Kansen Herkenningspunten ontwikkelen, toevoegen die terug verwijzen naar het industriële verleden van dit terrein. Zodat de herinnering aan Stork Nolte en de aanverwante industrie rondom Philips leven blijft.
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 16
4
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 17
4. (Openbare) Buitenruimte, groen en water 4.1 Openbare ruimte Sectie-C is op dit moment erg stenig en heeft weinig verblijfskwaliteit. Op een aantal plekken hebben gebruikers ruimte op een creatieve wijze ingevuld, maar voor het grootste deel is het een terrein voor opslag en parkeren. Ook de Urkhovenseweg en het terrein rondom het verhuisbedrijf oogt erg rommelig met veel parkeren en opslag. De Daalakkersweg naast het spoor is een fraaie laan begeleid met zomereiken. In het groenbeleidsplan wordt het groen aan de Daalakkersweg aangeduid als hoogwaardig. Ook ten zuiden van Sectie-C in de woonbuurt Geestenberg en rondom ’t Karregat heeft veel groen. De hoge flats aan de Urkhovenseweg met garageboxen maken een fysieke verbinding erg lastig. Van groot belang is dat er voldoende openbaar toegankelijke, gezonde en aantrekkelijke leefruimte beschikbaar is die verleidt tot ontmoeten, bewegen, sporten en spelen. In het creatieve ecosysteem van Sectie-C waar collectiviteit een belangrijk uitgangspunt is, is de publieke ruimte de plek voor ontmoeten, verblijven maar ook voor het organiseren van (stedelijke) exposities en evenementen. Randvoorwaarden De buitenruimte moet publiek toegankelijk zijn / worden. De buitenruimte (openbare ruimte) is onderdeel van de community voor het creatieve ecosysteem en het wonen. Gevoel van ‘eigenaarschap’ is randvoorwaarde voor succes.
De openbare ruimte is aantrekkelijk, sociaal veilig en verleidt tot ontmoeten en bewegen.
Kansen ‘Openmaken’ van het gebied. Het gebied goed doorwaadbaar maken. Binnen Sectie-C komt ruimte in de vorm van een stadspark voor ontmoeten, recreëren, houden van exposites en evenementen met nadruk op vergroening i.c.m. waterberging; Inrichting en beleving van de buitenruimte draagt bij aan het karakter van Sectie-C als broedplaats. Een deel van de buitenruimte krijgt een niet volledig afgemaakte inrichting. Een deel dat niet beheerd wordt door de gemeente wordt ingericht door een/het collectief. Verkennen met de verschillende partijen of een deel van de buitenruimte privaat over te dragen is aan een VVE van bewoners en gebruikers van de creatieve ecosysteem, om daarmee zoveel mogelijk te voldoen aan de ambitie van collectief gebruik. Samen vormgeven van de openbare ruimte, het meubilair en de speeltoestellen met de creatieve makers / ontwerpers en met hen de exacte invulling bepalen. Plekken creëren waar ook ruimte is voor het creatieve proces. Kans om het werk van creatieve makers een (tijdelijke expositie) plek te geven in de openbare ruimte.
4.2 Groen en water Eindhoven werkt ook aan een klimaatadaptieve en natuurvriendelijke stad. Maatregelen zoals vergroening, biodiversiteit en watergerichte maatregelen dragen bij aan het klimaatadaptief en natuurinclusief maken van Sectie-C dat op dit moment erg stenig is ingericht.
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 18
Randvoorwaarden Groennorm van ten minste 8m2 per nieuwe woning. Dit kan in de vorm van een groen binnenhof, terras of balkon, op het dak en aan de gevel. Groennorm van 10% voor het nieuw toe te voegen ‘niet-wonen’ programma. Parkeren en technische ruimtes vallen daar buiten. Groen in de volle grond is meer waard dan groen op de gevel of dak, daarom moet zoveel mogelijk van het maaiveld worden ingezet voor de groenopgave. De waterbergingsopgave wordt opgelost binnen het eigen plangebied met een waterbergingsnorm van 60 mm waterberging. De keuze hoe met hemelwater omgegaan wordt, mag niet tot wateroverlast leiden bij de buren. Kansen De kans is een duidelijk plan met elkaar op te stellen voor het beheer en onderhoud van de openbare ruimtes, groenvoorzieningen en voorzieningen om de kwaliteit van de leefomgeving op lange termijn te waarborgen. Wellicht is het mogelijk om bewoners en de gebruikers van dit gebied, blijvend te betrekken bij het onderhoud van de groenvoorzieningen in dit gebied. Onderzoek dient plaats te vinden, of een deel van de buiten ruimte ’s nachts afgesloten kan worden en overdag dus wel toegankelijk is voor het publiek.
5
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 19
5. Duurzaamheid
De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. We gebruiken The Natural Step voor het beschrijven van de randvoorwaarden.
te worden. Als dat niet gebeurd is de kans groot dat er onvoldoende warmte en koude geleverd worden. Daarnaast dient er rekening gehouden te worden met de hoogspanningsmasten en -lijnen. In de directe omgeving van de masten en lijnen kunnen geen bronnen geboord worden, want de boorstellingen zijn te hoog om daar dicht bij te kunnen staan.
5.1 Bodem en Energie
Ondergrondse infra
Er wordt ingezet op een zo groot mogelijke bijdrage aan de beperking van de C02-emissie. Eindhoven onderschrijft het klimaatakkoord van Parijs door de in 2016 vastgestelde Klimaatverordening 040. Hierin is vastgelegd dat de CO2 emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. De CO2-uitstoot moet drastisch dalen om de gevolgen van de klimaatverandering beperkt te houden.
Fig 1. Situatie elektra feb 2024
Allereerst moet de vraag naar warmte, koude en elektra zo laag mogelijk zijn. Daarnaast dient alle benodigde energie duurzaam te worden opgewekt. Omdat de beschikbaarheid en capaciteit van duurzame bronnen beperkt is, is het belangrijk een relatie te leggen met ontwikkelingen in de (directe) omgeving zodat de beschikbare duurzame bronnen zo efficiënt mogelijk worden benut. Bodemenergie Zeer waarschijnlijk zal in het gebied gebruik gemaakt worden van bodemenergie voor de levering van warmte en koude. Waarschijnlijk is de potentie van de bodem groot genoeg om alle ontwikkelingen van voldoende warmte en koude te voorzien. Hierbij dient wel naar het tototaal plaatje gekeken worden en dienen de diverse systemen goed op elkaar afgestemd
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 20
In de komende jaren moet het elektra-netwerk in de stad stevig worden uitgebreid. D.w.z. dat vanuit de hs/ms stations heel veel extra kabels de stad in komen. Onder de Daalakkersweg worden minimaal 7 bundels van 3 kabels extra gelegd. Hiervoor is een strook van 2 m breed nodig. Deze mag onder de verharding komen te liggen. Dit wat op dit moment bekend is, het kan zijn dat er de komende jaren meer bij moet.
Restverontreiniging bij het Karregat.
Bouwen op eigen terrein Gezien de beperkte ondergrondse ruimte in Eindhoven dienen alle ondergrondse bouwwerken incl. eventuele damwanden op eigen terrein geplaatst te worden. Deze mogen dus niet in het openbaar gebied geplaatst worden. Onontplofte oorlogsresten (explosieven) Het terrein is niet verdacht. Verontreinigingen In het verleden zijn delen van het terrein al een al een keer onderzocht, hierbij zijn geen omvangrijke verontreinigingen aangetroffen. Van grote delen van het terrein zijn geen onderzoeken bekend, dus het is niet bekend wat de bodemkwaliteit ter plaatse is. Direct buiten het gebied bij het Karregat ligt een gesaneerde locatie, waar een grondwaterverontreiniging is achter gebleven. Deze kan een kleine belemmering vormen voor herontwikkeling. Mocht er voor de aanleg van kelders of het riool veel grondwater onttrokken moeten worden, dan kan de verontreiniging aangetrokken worden en dat moet voorkomen worden.
Randvoorwaarden De potentie van de bodem t.b.v. energie en warmte wordt als eerste benut. De energievoorziening wordt gebiedsgericht georganiseerd. Alle nieuwe ontwikkelingen werken hieraan mee. De realisatie van een warmtenetwerk met vooraf bepaalde bronposities waarmee optimaal gebruik gemaakt wordt van beschikbare WKO-en aanvullende bronnen. Kansen De realisatie van een warmtenetwerk met vooraf bepaalde bronposities waarmee optimaal gebruik gemaakt wordt van beschikbare WKO-en aanvullende bronnen.
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 21
5.2 Duurzaamheidseisen woningen en circulariteit We passen materialen en producten toe die geen negatieve effecten op mens en milieu hebben, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. Onze ambitie, als gemeente Eindhoven, is om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken. We streven naar een circulaire economie om te voorkomen dat grondstoffen opraken, en dus producten duurder worden én om te voorkomen dat we de natuur aantasten door de delving van grondstoffen. Randvoorwaarden Toepassen van de Natural Step methode bij het ontwerp Klimaat adaptief en natuurinclusief bouwen is de norm. Kansen De toegepaste materialen zijn hergebruikt/gerecycled, van goed beheerde natuurlijke oorsprong (biobased) of zijn aan het einde van de gebruiksduur eenvoudig te hergebruiken/recyclen. Dit geldt ook voor de fase van beheer en onderhoud. Circulariteit al laten starten voor de bouw en zoveel mogelijk aanwezige materialen te hergebruiken in de nieuwbouw van het creatieve ecosysteem. Gebouwen zijn flexibel, demontabel en eenvoudig aan te passen om verspilling van grondstoffen te voorkomen. Alle gebruikte materialen zijn vrij van stoffen die voorkomen op de Rode Lijst van LBC/TNS.
Het materiaalgebruik moet geregistreerd worden (bijvoorbeeld materialen-paspoort) zodat bekend is waar welk materiaal is toegepast, hoe het is verwerkt en altijd duidelijk is welke grondstoffen hierdoor later geleverd kunnen worden en welke waarde dat vertegenwoordigt. Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van duurzame, gezonde, herbruikbare, circulaire materialen. Er wordt flexibel en demontabel gebouwd.
6
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 22
6. Mobiliteit
Eindhoven is en blijft een magneet voor nieuwe inwoners, bezoekers en bedrijven. De groei zorgt voor een forse toename van het aantal verkeersbewegingen, terwijl er op straat steeds minder ruimte voor mobiliteit beschikbaar is. In het Masterplan Mobiliteit 20501 is vastgelegd hoe de mobiliteit een bijdrage kan leveren aan de belangrijke uitdagingen van deze tijd, zoals de mobiliteitstransitie, leefbaarheid, verstedelijking en klimaatverandering.
6.1 Verkeer Ontwikkelingen Er wordt een onderzoek gestart naar de haalbaarheid van een station Tongelre op de spoorlijn naar Helmond of naar Weert. Het is van belang dat met de ontwikkeling van Sectie-C de eventuele toevoeging van een station aan de Daalakkersweg niet onmogelijk wordt gemaakt. Als referentie hebben wij gekeken naar Brandevoort. Dit zou betekenen dat er 40 meter buiten het buitenste spoor kan worden gestart met de bouw, wil je naast het Station ook nog een kleine pleinruimte kunnen maken. De verwachting is, dat wanneer blijkt dat dit station haalbaar blijkt, dit station pas na 2040 kan worden gerealiseerd. Sectie-C wordt waarschijnlijk eerder ontwikkeld, dan dat het treinstation wordt opgeleverd, dus kan er in de parkeerbalans van Sectie-C, niet gerekend worden met een mobiliteitsreductie voor een station. Verder is er alleen een reguliere stadsbus (buslijn 5) en er is geen noodzaak om een HOV-lijn aan te leggen, vanwege de nabijheid van het spoor.
1 https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/13655914/2
Randvoorwaarden Nieuw station moet niet onmogelijk zijn, dat betekent 40 meter bouwen, vanaf het buitenste spoor. Daarnaast het inpassen van 250 meter perron (70 meter perron – 80 meter station – 100 meter perron). Infrastructurele maatregelen binnen het stadsdeel Tongelre zijn noodzakelijk en randvoorwaardelijk om Sectie-C met woningbouw te verdichten. Het binnengebied van Sectie-C wordt autoluw en krijgt een fijnmazig netwerk van openbare loop- en fietsroutes over het gehele terrein. Sectie-C met fietsinfrastructuur aansluiten op de stadsroute Tongelressestraat en doorfietsroute naar Helmond. Het realiseren van een nieuwe fietsoversteek over de Oude Urkhovenseweg (die Hofstraat/Kaartenmakersring verbindt met Daalakkersweg) De ontsluiting van het gemotoriseerd verkeer loopt via de Daalakkersweg en/of de Urkhovenseweg. Het is niet mogelijk om de Daalakkersweg tussen het spoor en de Kaartmakersing aan te sluiten op de Broekakkerseweg. Het deel van de Daalakkersweg (dat behoort tot de scope) afwaarderen naar 30 km/uur Voldoende toegang voor logistiek en transportmiddelen voor het brengen en halen van materialen. Ruimteclaims worden op zo’n manier georganiseerd, dat een efficiëntie afhandeling van calamiteiten, goederen (laden en lossen), verhuizen en vuilnisophalen op eigen terrein kan plaatsvinden.
Kansen Het gemotoriseerd verkeer bundelen aan de rand van het plangebied, met de Daalakkersweg en een noord-zuid verbinding in het verlengde van de Urkhovenseweg als ontsluitende wegen.
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 23
De Urkhovenseweg fungeert alleen nog als ‘inprikker’ naar bestaande bebouwing, waardoor de kans ontstaat om Sectie-C beter te verbinden met park Geestenberg. Bij de nieuwe concessie inzetten op een hogere frequentie van buslijn 5 (4 maal per uur) en het verplaatsen / realiseren van een bushalte centraal in het hart Tongelre.
6.2 Parkeren Autoparkeren In de nota parkeernormen 20242 zijn de normen voor auto- als fietsparkeren vastgelegd. Bij nieuwe (gebieds)ontwikkelingen is het doel tweedelig; Ten eerste zoveel mogelijk sturen op de mobiliteitstransitie in het belang van een bereikbare en leefbare stad. Ten tweede het voorkomen van parkeeroverlast in de nabije omgeving. Sectie-C ligt aan de rand van de stad, dus worden voor het auto- en fietsparkeren de normen van het restgebied gehanteerd. Randvoorwaarden De volledige parkeerbehoefte wordt binnen de scope van het gebiedskader opgelost om zo parkeeroverlast voor omliggende wijken en buurten te voorkomen. Opstellen van een mobiliteitsplan waarin de oplossingen voor parkeren en bereikbaarheid worden vastgelegd. Het mobiliteitsplan moet voldoen aan het 10 stappenplan van de gemeente Eindhoven. De parkeervoorzieningen op eigen terrein worden direct ontsloten op de Daalakkersweg of de Urkhovenseweg om zo een autoluw binnengebied te creëren De parkeervoorzieningen op eigen terrein worden inpandig dan wel gebouwd opgelost om op het maaiveld ruimtelijke kwaliteit toe te voegen.
2 https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/14014961/1#search=%22nota%20 parkeernormen%22
Goede (collectieve) voorzieningen voor deelmobiliteit, zowel auto’s als tweewielers, op een aantrekkelijke, toegankelijke en zichtbare locatie voor gebruikers. Op openbare parkeerplaatsen binnen de scope van het gebiedskader wordt betaald parkeren ingevoerd. Voor openbare parkeerplaatsen die buiten de scope vallen zoals de parkeerterreinen bij de flats aan de Urkhovenseweg, wordt een enquête uitgezet om het draagvlak voor betaald parkeren te peilen. Met een fors beoogd bouwprogramma is invoering betaald parkeren belangrijk om de slagingskans van deelmobiliteit te vergroten en te voorkomen dat bewoners hun auto in de openbare ruimte gaan parkeren. Voor de parkeernorm en parkeeroplossing in het restgebied wordt verwezen naar de Nota Parkeernormen 2024. De specifieke parkeernorm voor de broedplaats en makerskwartier moet worden uitgewerkt in het mobiliteitsplan. In het mobiliteitsplan wordt zorgvuldig onderbouwd op welke manier er gebruik kan worden gemaakt van de mobiliteitscorrecties. Hoge mobiliteitscorrecties zijn aan de rand van het stedelijk gebied, lastig te onderbouwen doordat er in de nabije omgeving beperkt hoogwaardige alternatieven voor de auto beschikbaar zijn.
Kansen Om het parkeren gebruiksefficiënt (met maximaal dubbelgebruik) en ruimte efficiënt (zo klein mogelijk ruimtebeslag) op te lossen, worden op eigen terrein collectieve parkeervoorzieningen gerealiseerd waar bewoners, werknemers en bezoekers kunnen parkeren. Mobiliteitshub – mogelijke koppelkans is om deelmobiliteit (zowel auto’s als tweewielers) in de collectieve parkeervoorzieningen te plaatsen en zo een wijkhub voor Sectie- C te creëren. Van norm naar nodig – in de planvorming 100% van de parkeerbehoefte uitwerken en in de praktijk minimaal 80% van de parkeerbehoefte realiseren. De laatste 20% bijbouwen op basis van monitoring.
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 24
Fietsparkeren De gemeente Eindhoven hanteert voor fietsparkeerplaatsen het uitgangspunt dat de fiets parkeeropgave geheel op eigen terrein dient te worden gerealiseerd. Deze fietsparkeerplaatsen dienen goed toegankelijk te zijn, nabij de entree (max. 25 m), op de begane grond. De fietsenstalling dient te voldoen aan het document Kwaliteitseisen Inpandige Fietsenstallingen en er dient rekening gehouden te worden met verschillende fietstypes zoals bakfietsen en elektrische fietsen. Randvoorwaarden De fietsparkeervoorzieningen voor zowel bewoners, werknemers en bezoekers, dienen volledig en op eigen terrein te worden gerealiseerd. Opstellen van een mobiliteitsplan waarin de oplossingen voor parkeren en bereikbaarheid van de fiets worden vastgelegd. Het mobiliteitsplan moet voldoen aan het 10 stappenplan van de gemeente Eindhoven. Bij niet grondgebonden complexen en werklocaties dient de fietsenstalling inpandig te worden gerealiseerd. De ontwikkelingen voorzien (gezamenlijk) in kwalitatief goede, aantrekkelijke (collectieve) fietsparkeervoorzieningen die voldoen aan onze “kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen”.
Alle fietsparkeervoorzieningen zijn ontsloten en georiënteerd op fietsinfrastructuur, zoals de vrijliggende fietspaden op de Daalakkersweg en fietsstroken op de Urkhovensweg Voor de fietsparkeernormen en fietsparkeeroplossing voor het restgebied wordt verwezen naar de nieuwe nota parkeernormen 2024. De specifieke parkeernorm voor de broedplaats en makerskwartier uitwerken in het mobiliteitsplan. Kansen Het fietsparkeren voor alle bezoekers in het plangebied kan worden gebundeld in een gezamenlijke openbare fietsenstalling.
7
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 25
7. Programma 7.1 Economisch programma: Eindhoven wil een aantrekkelijke en creatieve stad zijn en heeft daarvoor onder andere voldoende ruimtes nodig voor makers uit allerlei disciplines. Hiermee bevorderen we de economische ontwikkeling van de stad. Het draagt bij aan een divers ecosysteem, in het geval van Eindhoven: technologie, design en kennis en daar voegen we voor het atelierbeleid kunst aan toe. Doelstelling vanuit het atelierbeleid in Eindhoven: Eindhoven wil broedplaats zijn voor creatieven zoals we ook broedplaats zijn voor technologie met de verschillende technologische bedrijfsverzamelgebouwen en campussen. De stad van TDK wil ook ruimte bieden aan de D van design. We willen in het ideale geval dat iedere afstudeerder van de Design Academy een plek kan vinden in Eindhoven, maar dat ook al gevestigde ontwerpers kunnen blijven en hier door kunnen groeien. Om dit te bewerkstelligen zijn investeringen in dit (vestigings)klimaat een randvoorwaarde. Behoefteraming Bestaand tekort van ca. 9.000 m. Uit gesprekken en indicaties van wachtlijsten is op te maken dat er momenteel een tekort is aan atelierruimte in de gemeente Eindhoven. Bovenop het bestaande tekort is er een uitbreidingsvraag van 185 tot 400 ateliers tot 2035. Ruim de helft van de vraag is afkomstig uit de design sector. In de gemeente Eindhoven is er een tekort aan creatieve werkplekken en ateliers.
De grootste behoefte is afkomstig vanuit de design sector, gevolgd door kunst en ambachten. De behoefte is niet specifiek afkomstig vanuit starters of alleen in betaalbare werkruimte. Vanuit de gehele creatieve sector is vraag naar nieuwe ruimten.
Wat is een creatief ecosysteem? “Een creatief ecosysteem is een complex van werk- en oefenruimten, al dan niet in combinatie met woonruimten, voor een samenwerkende groep van hoofdzakelijk creatieve ondernemers en daarnaast maatschappelijke organisaties en exploitanten van publieke voorzieningen, waar zij onder de juiste financiële en facilitaire condities en in een inspirerend klimaat hun werk kunnen produceren en presenteren, niet primair gericht op commercieel succes” (Verschoor, 2009). Wat is een ecosysteem? In biologische termen is een ecosysteem in ieder geval gevarieerd, want een populatie maakt nog geen systeem. Het is veranderlijk, met een levenscyclus en een dynamische balans tussen soorten. Er is bovendien een mechanisme in werking, een zekere mate van organisatie. Tenslotte heeft een ecosysteem een identiteit; die is noodzakelijk om als zodanig herkend te worden.
Het creatieve ecosysteem is groter dan alleen werkplekken Voor de ondernemers is het belangrijk dat er plekken zijn om hun werk te laten zien. De Dutch Design Week is bij uitstek een belangrijk moment in het jaar voor ontwerpers, maar ook gedurende de rest van het jaar zijn expositieruimte en andere showcase momenten van belang voor een bloeiend creatief ecosysteem. Naast ontwerpers zijn er theatergezelschappen, beeldende makers, fotografen en ondersteunende makers actief. De cohesie hierbinnen en de culturele programmering laten dit naar voren komen.
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 26
Wat verstaan we in dit atelierbeleid onder de term ‘creatieven’? De doelgroep bestaat uit mensen met als gemeenschappelijke deler ‘creativiteit’. Daaronder vallen onder meer kunstenaars, vormgevers, designers, architecten en schrijvers. Personen die beroepsmatig met het scheppen van producten en de beoefening van kunst bezig zijn. Het zijn over het algemeen ‘makers’. Commerciële marktpartijen zijn onvoldoende in staat of bereid, om ruimten te faciliteren voor de ‘onderkant’ van deze sector, daarom krijgt deze onderkant de focus in het gemeentelijke beleid. Maakkwartier Bedrijven die zich hier vestigen, zijn meer gericht op het maken, doen, produceren. Het is een functionele zone; deze plek is minder publiek dan de rest van het terrein. Dit gebied wijkt af van doorsnee bedrijventerreinen door het ontbreken van logistieke hallen, en verkoopcentra.
Randvoorwaarden – economisch programma Uitgangspunt - Behoud van commerciële dan wel maatschappelijke voorzieningen van 30.000 m2, waarvan: creatieve ecosysteem minimaal 19.500 m2. Waarbij de verdiepingen (vides) en buitenruimte, die nu ook wordt benut in veel gevallen niet is meegerekend. Creatieve broedplaats minimaal 19.500 m2 bvo en maximaal 22.150 m2 van de totale economische bedrijfsruimte m2, met de mogelijkheid om 50% van dit vloeroppervlak ook vides toe te voegen. Ruimte voor regulier mkb ondernemers voor minimaal 10.000 m2. Ook de creatieve ondernemers moeten als mkb worden aangemerkt. Wanneer de ‘gesettelde’ creatieve ondernemers (met het meeste invloed en grootste bereik) als regulier mkb worden aangemerkt blijft er minimaal 18.000 m2 voor regulier mkb behouden.
Er moet ruimte zijn voor een mix aan bedrijvigheid. Niet alleen startende bedrijven, maar ook al gevestigde creatieven en gevestigde bedrijven uit een ander werkveld. Dit zijn versterkende krachten, waarmee locaties zullen floreren en een spin-off effect zullen creëren op gebied van maatschappelijke (en op onderdelen economische) waarde. Dit zal volgens curatie worden ingevuld samen met de verschillende stakeholders in het plangebied. Diversiteit en verscheidenheid aan ruimtes met verschillende groottes, functies en prijssegment kunnen worden gerealiseerd binnen de casco hallen. Goede onderverdeling van de verschillende prijssegmenten voor de broedplaats vierkante meters: ▫ Starters / sociaal - 20% van het totaal ▫ Doorgroeiers / middelduur – 40% van het totaal ▫ Gesetteld -> – 40% van het totaal. Deze groep ondernemers valt qua economische waarde onder de noemer regulier mkb. Gemixt programma qua koop en huur (in diverse prijssegmenten) – hiermee bevorder je het gevoel van eigenaarschap en geef je toekomstperspectief aan de creatieven op het terrein. Op deze manier kunnen bedrijven ook doorgroeien binnen Sectie-C. Daarnaast wil de gemeente Eindhoven ook, dat gevestigde studio’s zich hier welkom voelen.
Het garanderen van de activiteiten met een hogere milieu categorie binnen het creatieve ecosysteem, in combinatie met het wonen vraagt aanvullende maatregelen: ▫ Een slimme zonering van de verschillende activiteiten. Zoveel mogelijk mengen waar kan, maar scheiden waar moet. ▫ Extra aanvullende technische oplossingen toe te passen (isolatie, afzuiging). ▫ Bewoners contractueel te binden aan een bepaalde mate van levendigheid.
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 27
Minimale hoogte van 4,5 meter van de verschillende ruimtes, om ruimte te bieden voor grote creatieve projecten, vrachtwagens, mogelijkheid tot bouwen van vides en opbouwen van steigers. Kansen Naast betaalbaarheid hebben creatieven vaak ook de wens dat de plekken niet ‘te af zijn, of te bedacht’ maar eerder een beetje losjes en informeel. De invulling hiervan wordt afgestemd met de huidige gebruikers, zodat dit voldoet aan de wensen rondom ruimte voor creatieven. Door slimme bouw zijn installaties en indeling binnenruimte aanpasbaar aan de behoeftes van dat moment. Dit is ook toekomstbestendig en duurzaam wanneer inrichting, gebruikers en opvulling verandert. Om voldoende ruimte te geven aan de verschillende type ondernemers op Sectie-C is skeletbouw een optie, waarmee er voldoende vrijheid ligt voor vrije indeling / groepsvorming. De ruimte hebben / voelen om je eigen plek eigen te maken: geef de gebruikers autonomie om hun eigen ruimtes naar eigen smaak en behoefte in te richten. Binnen de kaders van veiligheid. De stichting / vereniging zal en wil zich verder doorontwikkelen, zodat zij als professionele organisatie kunnen blijven cureren op nieuwe ondernemers en evenementen, dit laatste eventueel samen met de bewoners. Kans voor multifunctionele ruimtes zoals, bijvoorbeeld een groot podium voor gezamenlijk gebruik en een expositie ruimte.
Wanneer de sloop-nieuwbouw start van de huidige broedplaats, dan zullen de huidige ondernemers tijdelijk moeten worden verplaatst, zoveel mogelijk op het terrein zelf gedurende een zo kort mogelijke periode. In de fasering betekent het, dat allereerst het creatieve terrein wordt ontwikkeld en daarna de woningen worden gerealiseerd.
7.2 Wonen Binnen de gemeente Eindhoven kennen we een vastgesteld woonprogramma. Dit woonprogramma wordt gestuurd op gebiedsniveau, niet op individuele projecten. Daarnaast heeft het College van B&W in februari van afgelopen jaar besloten (Eindhoven bouwt door) niet meer strikt te sturen op de verhouding koop/huur, mits er wordt ingezet op betaalbaarheid. Dat betekent dat we streven naar 85% betaalbare woningen. Voor de deze locatie is het wenselijk een breed scala aan woontypologieën voor een brede doelgroep te realiseren. Denk hierbij aan: Sociale huurwoningen voor alle (stedelijke) doelgroepen. Met name jongeren, senioren, eenpersoonshuishoudens, starters en in mindere mate gezinnen. (Groeps)woningen voor studenten, maar ook voor jongere werkenden. Ruimte voor huisvesting en opvang van kwetsbare doelgroepen en asielzoekers. Voor al deze doelgroepen is van het van belang om goed na te denken over collectieve voorzieningen. Randvoorwaarden 85% betaalbaar – waarvan minimaal 30% sociaal, rest middelduur. Koop of huur is ondergeschikt. Het gebied van Sectie-C leent zich ervoor om 1.100 tot 1.400 woningen te realiseren, mits er aan de eerder genoemde voorwaarden kan worden voldaan. Minimale grootte 50 m2 van de woning bepalen, met een mogelijke uitzondering voor specifieke doelgroepen en/of woonconcepten. Proeftuin voor innovatieve vormen van wonen o.a.
wonen in combinatie met een atelier, friendswonen.
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 28
Kansen Woonruimte voor studenten / alumni Design Academy Eindhoven en gebruikers creatief ecosysteem. Ruimte voor zelfrealisatie. Organische placemaking
8
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 29
8. Leefbaarheid, gezondheid en veiligheid Een leefbare en veilige wijk is een omgeving waar bewoners zich veilig en comfortabel voelen en waar hun behoeften worden vervuld. Het ontwikkelkader voor leefbaarheid en veiligheid ten aanzien voor Sectie-C omvat algemene richtlijnen, doelstellingen en maatregelen om ervoor te zorgen dat de wijk een veilige en prettige leefomgeving wordt voor de bewoners en de gebruikers. Ook grotere bouwmassa’s hebben voldoende menselijke maat en verliezen de sociale component niet uit het oog. Nieuwe ontwikkelingen dragen tevens bij aan inclusiviteit en voldoen aan het VN Verdrag voor gelijke rechten voor mensen met een beperking. Fysieke en sociale veiligheid zijn essentieel om in en in de directe omgeving van Sectie-C prettig te kunnen wonen, werken en verblijven. Sectie-C kenmerkt zich op dit moment door veel bedrijvigheid van makers en creatieven. Om deze functie te kunnen combineren met wonen blijft aandacht voor een zorgvuldig en doordachte zonering en ontwerp noodzakelijk. Als vanzelfsprekend is er bij elke ontwikkeling aandacht voor toegankelijkheid, bereikbaarheid en opstelruimte voor hulpdiensten. Randvoorwaarden Infrastructuur en ruimtelijke planning: Zorg voor goed ontworpen straten, pleinen en groene ruimtes die sociale interactie, bewegen en gemeenschapsvorming bevorderen. Auto is in dit gebied te gast.
Voorzie ook in voorzieningen die geluidsoverlast van het treinverkeer minimaliseren. Bewoners, omwonenden, bezoekers en werkenden voelen zich te allen tijde veilig. Het is een aangename plek om te wonen, werken en verblijven. Denk daarbij aan wind en bezonning, zeker op de plekken met hoogbouw. Toegankelijkheid: Zorg ervoor dat de wijk toegankelijk is voor mensen van alle leeftijden en mobiliteitsniveaus door het bevorderen van fiets- en
voetgangersvriendelijke infrastructuur en voorzieningen voor mensen met een beperking. Collectieve ruimten en ontmoetingsplekken zijn uitnodigend en van goede kwaliteit, ontworpen met de gebruikers van het terrein. Ze werken tegen anonimiteit en eenzaamheid en vergroten het woon- en werkcomfort. Parkeergelegenheden (garages of openbare plaatsen), stallingen, liften en trappenhuizen worden zo transparant mogelijk vormgegeven om onzichtbare en anonieme ruimtes tegen te gaan. Onoverzichtelijke hoeken – zgn blinde vlekken – worden handig ontworpen om de veiligheid te garanderen. Straat- en gevelverlichting is op orde en past in het ontwerp. Als het nodig blijkt dat bepaalde delen van het gebied afsluitbaar moeten zijn tijdens nachtelijke uren, dan moeten hier duidelijke afspraken over worden gemaakt. Toegankelijkheid en bereikbaarheid voor hulpdiensten is cruciaal. Milieu categorie 3 – activiteiten moeten op het terrein kunnen plaatsvinden in combinatie met het wonen. 2e hart van Tongelre: creëer ruimte voor essentiële voorzieningen: zorg voor gemakkelijke toegang tot essentiële voorzieningen zoals scholen, gezondheidszorg, winkels en recreatiegebieden om de levenskwaliteit van de bewoners te verbeteren.
Kansen Sociale cohesie: Stimuleer sociale interactie en betrokkenheid door het creëren van gemeenschapsruimtes, recreatiemogelijkheden, horeca, evenementen en activiteiten die de onderlinge band tussen bewoners en andere gebruikers van het gebied versterken. Denk daarbij als voorbeeld aan aantrekkelijke openbare ruimte met routes die uitkomen op een gezamenlijke plek waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Bij een hoogstedelijke ontwikkeling hoort een verscheidenheid aan aanbod.
Deel B uitgangspunten | Gemeente Eindhoven | 30
De intensivering van het aantal woningen vraagt om uitbreiding of toevoeging van voorzieningen op of in de directe omgeving van Sectie-C. Lager onderwijs, de bestaande basisschool zal mogelijk uitgebreid moeten worden. Eerstelijns zorg. Op basis van de verwachte groei met minimaal één tot twee huisartsen, een tandarts, verloskundige en een aantal fysiotherapeuten. Andere soorten van zorgaanbod, bijvoorbeeld concepten als zorghotel, zorgwinkels of ouderenwinkels zijn kansrijk voor het gebied. Kinderopvang. Er is ruimte voor één nieuwe locatie. Er is ruimte voor een bibliotheek / multi media aanbod, in combinatie met co-working, studieplekken en ondersteunende horeca. Sport en spel – maak plekken voor ontmoeting, spel en beweging, in de buitenlucht maar eventueel ook in combinatie met de programmering van sporthal Genderbeemd. Afstandseisen Er gelden afstandseisen vanuit elektromagnetisch velden (EMV) rondom het hoogspanningsstation De informatie staat in: Openbare Ruimte (gemehv.nl); risicokaart In de atlas is hier ook een kaart van: Kaarten | Atlas Leefomgeving Randvoorwaarden Met de bouw van de woningen rekening houden met het magneetveld van de hoogspanningslijnen. In de gele zone mogen geen woningen worden gebouwd.
Hierbij wordt verwezen naar het voorzorgbeleid en het Nationaal Georegister van het Rijk waarmee de afstanden kunnen worden berekend ten behoeve van de bouw van woningen, scholen of kinderdagverblijven. In kader van wet- en regelgeving is er in 2020 een onderzoek uitgevoerd naar de specifieke magneetveldzones door Omgevingsdienst Zuidoost Brabant. Deze aangepaste afstanden zijn opgenomen in onze gemeentelijke risicokaart. Verder is het ook goed om te weten dat Tennet momenteel bezig is met het verzwaren en aanpassen van de hoogspanningslijnen in Eindhoven, dus dit kan ook van invloed zijn. Vooralsnog wordt aangegeven dat de huidige zones leidend zijn en blijven.
Geluid & Trillingen: Het gebied is gelegen op korte afstand van het spoor en een voor geluid gezoneerd industrieterrein. Het treinverkeer leidt tot relevante geluid- en trillingsniveaus in het plan. Voor nieuwe woningen in het plan gelden eisen voor toelaatbare geluid- en trillingsniveaus, hiernaar zal onderzoek moeten worden verricht. De geluidzone van het hoogspanningsstation loopt over het plangebied. Binnen deze zone mogen geen nieuwe woningen worden gerealiseerd. De geluidzone is in de onderstaande afbeelding aangeduid met een gestippelde lijn.
Deel C Gemeentelijke maatregelen en haalbaarheid | Gemeente Eindhoven | 31
C G emeentelijke maatregelen en haalbaarheid
C
Deel C Gemeentelijke maatregelen en haalbaarheid | Gemeente Eindhoven | 32
C Gemeentelijke maatregelen en haalbaarheid A. Maatregelen De maatregelen, die de gemeente gaat treffen, om de geformuleerde doelstellingen voor de fysieke leefomgeving in Sectie C te bereiken zijn:
1. Na vaststelling van het kader wordt een plankostenbrief opgesteld, waarin onder andere wordt aangegeven dat de initiatiefnemer(s) verantwoordelijk is voor de realisatie van de ontwikkeling en afstemming met (een vertegenwoordiging van) de huidige partijen/ verenigingen, die op het terrein zijn gevestigd, over het behoud van het creatieve ecosysteem en de betaalbaarheid ervan. Dit kan bijvoorbeeld via een samenwerkingsovereenkomst (SOK) tussen initiatiefnemer en partijen Sectie-C worden vastgelegd. Uitgangspunten hiervoor zijn o.a.: wanneer de sloop-nieuwbouw start van de huidige broedplaats, dan moeten de huidige ondernemers tijdelijk worden verplaatst. Het streven is om dit zoveel mogelijk op het terrein zelf te realiseren, gedurende een zo kort mogelijke periode. In de fasering betekent het, dat allereerst het creatieve terrein wordt ontwikkeld en daarna de woningen worden gerealiseerd. Zie verder de randvoorwaarden genoemd bij Deel B, hoofdstuk 7 2. De gemeente faciliteert en draagt bij aan het bereiken van de ambities voor dit gebied door actief te sturen op de (her)inrichting en het (uiteindelijke) beheer van de openbare ruimte binnen de grenzen van het gebiedskader. Een goed functionerende en kwalitatieve openbare ruimte is van groot belang (zie ook Deel B, hoofdstuk 4).
Daarnaast gaat de gemeente actief sturen op het gemengde programma: zoveel mogelijk betaalbare woningen, behoud van commerciële dan wel maatschappelijke voorzieningen van
30.000 m2, waarvan creatieve ecosysteem minimaal 19.500m2 (en de betaalbaarheid daarvan) en het behoud van het reguliere MKB. Afspraken hierover worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst. 3. Nadere uitwerking van projectafspraken, waaronder afspraken over kostenverhaal (welke toerekenbaar of verhaalbaar zijn op de gebiedsontwikkeling), worden vervolgens in een anterieure overeenkomst uitgewerkt. De afspraken met de initiatiefnemer en huidige partijen/ verenigingen (bv via SOK) worden (als bijlage) aan de anterieure overeenkomst toegevoegd. 4. Samen met initiatiefnemer Focus On Impact een verdiepend mobiliteitsonderzoek uitvoeren. Infrastructurele maatregelen, ter verbetering van de bereikbaarheid en de verkeersveiligheid, binnen het stadsdeel Tongelre zijn noodzakelijk en randvoorwaardelijk om Sectie-C met woningbouw te verdichten. Kosten In deze fase van de gebiedsontwikkeling kunnen er nog geen concrete uitspraken gedaan worden over de investeringen in het (openbaar) gebied en dus ook nog niet over de hoogte van de kosten hiervan. Gemeente Eindhoven brengt zelf geen gronden in.
Dan geldt als standaard uitgangspunt dat de volgende kosten verhaald dienen te worden (conform Omgevingswet) op de initiatiefnemer(s): Plankosten: Dit betreft de gemeentelijke- plan en apparaatskosten of externe onderzoekskosten in opdracht van de gemeente die toe te rekenen zijn aan de plannen van de initiatiefnemer(s); Gebiedskosten: Dit betreft kosten die samenhangen met de gebieds ontwikkeling en grotendeels hier aan toe te rekenen zijn, maar ook deels aan de bestaande stad. Het betreft o.a. herinrichting openbaar gebied
Deel C Gemeentelijke maatregelen en haalbaarheid | Gemeente Eindhoven | 33
direct rondom de bouwplannen en bestaande gebouwen. Het deel dat aan de bestaande stad wordt toegerekend kan niet worden gefinancierd via kostenverhaal voor deze gebiedskosten. Nog bepaald dient te worden welk deel toegerekend kan worden aan de initiatiefnemers. Afdracht bovenplanse investeringen: Dit betreft een uniforme afdracht voor alle initiatiefnemers van bouwprojecten in Eindhoven en wordt verhaald volgens de kaders van het Programma Bovenplanse Investeringen. De afdrachten komen in de Reserve Bovenplanse Investeringen. In hoeverre de investeringen die gedaan worden in deze gebiedsontwikkeling aanspraak kunnen maken op bedragen uit deze Reserve is nog onbekend, dit betreft een integrale afweging door de raad bij de kadernota en/of begroting en hangt af van het bovenplanse karakter van de investeringen.
B. Beoordeling mogelijke milieu-effecten
2. Natuur De beoogde ontwikkeling van Sectie-C heeft mogelijk negatieve effecten op door de Omgevingswet beschermde soorten. De natuurtoets, die in de volgende fase zal worden uitgevoerd, geeft een eerste indicatie van effecten van het plan op de beschermde natuur. Het plan vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied, met een beschermde status, zoals Natura 2.000 of het Natuurnetwerk Nederland. 3. Stikstof De verwachting is dat het gebiedskader en de daarin mogelijk gemaakte ontwikkelingen leiden tot belemmeringen voor stikstof. Maar door de ruimte die het gebiedskader geeft en daarmee de onzekerheid van de ontwikkelingen, is dit nu niet met zekerheid te stellen. Het feit is dat er momenteel weinig stikstofruimte beschikbaar is in Brabant en dat er verwacht wordt dat de stikstof uitstoot zal toenemen door het gebiedskader, zowel door de bouw als door extra verkeer.