Bijlage 1 - Concept gebiedskader MMC Peppelrode december 2025

ƒ Realiseer of gebruik alleen noodzakelijke producten, elementen of materialen. Dit door simpelweg van de ontworpen functie af te zien of door een geheel andere oplossing te leveren. We beperken materiaalgebruik door efficiënte en compacte ontwerpen, bijvoorbeeld door beperking van de geveloppervlakte, maximalisatie van de binnenruimte ten opzichte van de geveloppervlakte etc. ƒ Geen gebruik van materialen die schadelijk zijn voor mens en/of milieu. Alle gebruikte materialen zijn vrij van stoffen die voorkomen op de Rode Lijst van LBC/TNS. ƒ Stel een materialenpaspoort op. Het materiaalgebruik moet geregistreerd worden zodat bekend is waar welk materiaal is toegepast, welke grondstoffen hierdoor later geleverd kunnen worden en welke waarde dat vertegenwoordigt. ƒ Bij ontwerp en bouw gebruik maken van een grondstoffenbank, waarin alle materialen van te slopen gebouwen en de openbare ruimte te vinden zijn en hergebruikt kunnen worden. ƒ Stimuleer het delen van voorzieningen. ƒ Reduceer de hoeveelheid huishoudelijk en bedrijfsafval.

2.5

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 30

mobiliteit

Eindhoven groeit snel, wat meer verkeersbewegingen oplevert terwijl de ruimte in de stad afneemt. Daarom is een zorgvuldige omgang met mobiliteit nodig. Het ­Masterplan Mobiliteit 2050 beschrijft hoe mobiliteit kan bijdragen aan uitdagingen als leefbaarheid, gezondheid, verstedelijking en klimaatverandering. Ook de ontwikkeling van het MMC-terrein leidt tot meer verkeer en vraagt dan ook om slimme mobiliteitsoplossingen. De focus in het gebied ligt op duurzame mobiliteit: lopen, fietsen, openbaar vervoer, deelmobiliteit en innovatieve concepten worden gestimuleerd. Parkeren bij nieuwe projecten blijft beperkt en parkeercapaciteit wordt efficiënt gebruikt, zodat de binnenstad autoluw, bereikbaar en leefbaar blijft. Flexibiliteit is het sleutelwoord voor parkeren. Parkeergebouwen die mee kunnen ademen met de vraag worden verder uitgewerkt in de plannen. Bij de uitwerking van het stedenbouwkundig kader van het plangebied wordt ­uitgegaan van het STOMP-principe. Dit betekent dat de voetganger centraal staat in het gebied, daarna in volgorde van prioriteit de ontsluiting en stallingsvoorzieningen voor de fietser, de ontsluiting naar het openbaar vervoer, de inzet van deelmobiliteit (‘Mobility as a Service’) en tot slot de ontsluiting van het autoverkeer. Dit betekent overigens niet dat de auto geen plek krijgt in het systeem.

Ook dit vervoersmiddel zal voor toekomstige bewoners, bezoekers en werknemers van het gebied een belangrijk rol spelen in de mobiliteitsbehoefte. Deze wordt echter niet centraal gezet bij het ­ontwerp en inrichting van de ruimte in het plangebied.

Fig. 17. Het STOMP-principe

2.5.1 Verkeer Het plangebied wordt op vier toegangen ontsloten vanaf de Ds. Theodor Fliednerstraat. Als automobilist kom je vanuit het noorden het gebied in vanaf de Orpheuslaan. Vanuit het zuiden kom je op deze straat via de ventweg van de Ring of via de linksafstrook op de Ring (Onze Lieve Vrouwestraat). De Fliednerstraat blijft nu en in de ­toekomst de belangrijkste ontsluitingsweg, met slowlane (fietsroute) en met bus­ route. De aansluitpunten van het MMC-terrein op deze straat kunnen wijzigen en van vorm veranderen. Om beter te kunnen inschatten wat de huidige verkeersbelasting van het gebied is en wat de mogelijkheden zijn voor de toekomst, is verkeersonderzoek uitgevoerd. De resultaten van het verkeersonderzoek zijn meegenomen in dit gebiedskader. De conclusies komen erop neer dat de ontwikkeling van het plangebied slechts een ­marginaal effect heeft op de verkeersdrukte op de Kennedylaan, Ring en Orpheuslaan. Bovendien is naar voren gekomen dat het plangebied zowel aan de noord- als zuid­ zijde ontsloten moet blijven worden voor autoverkeer om een goede doorstroming te behouden en filevorming op de Fliednerstraat te voorkomen. Voor het aanbieden van deelauto’s in het gebied zien we bij voorkeur een organisatieopzet die het delen van voertuigen onderdeel maakt van het woonconcept in dit gebied.

Door coöperatief autodelen met en voor de bewoners op te zetten ontstaat vraagvolgend aanbod. Coöperatief autodelen biedt bewoners een kans om gezamenlijk eigenaar te worden van deelauto’s en deze onderling te beheren en gebruiken. Dit concept stimuleert niet alleen duurzaam vervoer, maar draagt ook bij aan het verminderen van de parkeerdruk in de wijk.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 31

Randvoorwaarden ƒ Inzetten op een mobiliteitstransitie, meer OV, fiets en deelauto’s. ƒ De Ds. Theodor Fliednerstraat blijft de belangrijkste ontsluitingsweg van het gebied. Deze straat blijft haar aansluitingen op de Orpheuslaan en Ring behouden. Wanneer er in de toekomst een bundelroute wordt aangelegd, worden bestaande aansluitingen op het (nieuwe) onderliggende wegennet ingepast. ƒ De slowlane (snelle fietsverbinding) blijft over de Fliednerstraat lopen. ƒ De busroutes blijven over de Fliednerstraat lopen. ƒ Het binnengebied van het terrein MMC en Peppelrode wordt autoluw en krijgt een ­fijnmazig netwerk van openbare loop- en fietsroutes over het gehele terrein. Het gehele terrein wordt 30 km-gebied. ƒ Ruimteclaims worden op zo’n manier georganiseerd, dat een efficiënte afhandeling van calamiteiten, goederen (laden en lossen), verhuizen en vuilnisophalen op eigen terrein kan plaatsvinden.

Kansen ƒ Het plangebied voor langzaam verkeer óók ontsluiten vanaf de Kennedylaan. ƒ Langzaamverkeersverbinding tussen het plangebied en het Dommeldal via/over het sportcomplex. ƒ De langzaamverkeersverbinding naar het Cassandraplein versterken. ƒ Bepaal of er behoefte is aan eigenaarschap van deelauto’s of dat de markt van aanbieders een deelauto gaat plaatsen. Huishoudens bepalen zelf welk kostenmodel ze willen hanteren voor het gebruik van deelauto’s. ƒ De continuïteit voor een duurzaam en stabiel autodeelconcept waarborgen. Borg een solide structuur, bijvoorbeeld in de vorm van een coöperatie/stichting. Maak duidelijke afspraken over het gebruik, de kostenverdeling, het onderhoud en de aansprakelijkheid en leg deze vast. ƒ Binnen de ontwikkeling wordt voor de eerste jaren na oplevering een jaarlijks bedrag gereserveerd om de bewoners vanuit proces en organisatie hierin te ondersteunen.

2.5.2 Parkeren In de nota parkeernormen 20242 zijn de normen voor auto- en fietsparkeren vastgelegd. Bij nieuwe (gebieds)ontwikkelingen is het doel tweedelig. Ten eerste zoveel mogelijk sturen op de mobiliteitstransitie in het belang van een bereikbare en leefbare stad. Ten tweede het voorkomen van parkeeroverlast in de nabije omgeving. Het plangebied ligt aan de Ring, buiten het centrum en zonder HOV-haltes in de nabijheid, dus worden voor het auto- en fietsparkeren in principe de normen van het ‘restgebied’ gehanteerd. Op basis van de huidige beleidsregels en het programma voor het ­plangebied is een parkeerbalans gemaakt. Het beleid van Eindhoven biedt echter de mogelijkheid voor reductie op de parkeer­ balans voor inwoners indien deelauto’s en deelmobiliteitshubs worden aangeboden. Voor deze mobiliteitscorrectie is borging van de alternatieve mobiliteitsdiensten een vereiste. Bij inzet van deelauto’s en/of mobiliteitshub is een mobiliteitsplan vereist waarin wordt onderbouwd hoe de mobiliteitsoplossing tot stand wordt gebracht en duurzaam beschikbaar blijft. Hierbij wordt ook een intentieverklaring van een aanbieder van deelmobiliteit verlangd. Binnen drie maanden na oplevering van het plan ­moeten de deelauto’s beschikbaar zijn.

De ontwikkelende partij meldt dit aan de gemeente en moet verder bij de aanbieder van deelmobiliteit bedingen dat deze het gebruik ervan jaarlijks aan de gemeente rapporteert. De reductie van het aantal vereiste parkeerplaatsen kan maximaal 40% zijn op de balans: 20% reductie door inzet van deelauto’s en 20% reductie door de realisatie van mobiliteitshubs. De ontwikkeling gaat op beide alternatieven investeren en ­organiseren en daarmee is de verwachting dat de ontwikkeling uiteindelijk circa 1700 – 1900 parkeerplaatsen moet organiseren. Het voorstel is om deze toekomstige parkeervraag op te vangen in meerdere parkeerhuizen in het gebied. Mocht blijken dat bij de ontwikkeling en gebruik van de eerste parkeerhuizen het parkeren overgedimensioneerd is, kan in samenspraak met de gemeente gekozen worden de laatste parkeervoorziening(en) niet te realiseren.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 32

Randvoorwaarden ƒ Parkeren voor de auto wordt op het terrein ingepast in meerdere nieuwe parkeergebouwen. ƒ De volledige parkeerbehoefte wordt binnen het plangebied opgelost om zo ­parkeeroverlast voor omliggende buurten te voorkomen. ƒ Opstellen van een mobiliteitsplan waarin de oplossingen voor parkeren en ­bereikbaarheid worden vastgelegd. Het mobiliteitsplan moet voldoen aan het ­tienstappenplan van de gemeente Eindhoven. In het mobiliteitsplan wordt ­zorgvuldig onderbouwd op welke manier er gebruik kan worden gemaakt van de mobiliteitscorrecties. ƒ De parkeervoorzieningen worden inpandig dan wel gebouwd opgelost om op het maaiveld ruimtelijke kwaliteit toe te voegen. ƒ Bestaande parkeernormen zijn uitgangspunt, echter voor de studentenwoningen is een verlaging van de parkeernorm naar van 0.3 naar 0.2 (zelfstandige eenheden) en 0.1 (onzelfstandige eenheden) toegestaan gezien de nabijheid van de onderwijscampussen van TU/e en Fontys. ƒ Goede (collectieve) voorzieningen voor deelmobiliteit, zowel auto’s als twee­ wielers, op aantrekkelijke, toegankelijke en zichtbare locaties voor gebruikers. ƒ Op openbare parkeerplaatsen binnen het plangebied wordt betaald parkeren ingevoerd. ƒ Voor de parkeernorm en parkeeroplossing in het restgebied wordt verwezen naar de Nota Parkeernormen 2024.

De specifieke parkeernorm voor de ziekhuisfunctie en andere medische voorzieningen moet worden uitgewerkt in het mobiliteitsplan.

Kansen ƒ MMC en Woonzorg Nederland kijken naar kansen om parkeren gezamenlijk op te lossen op het terrein. ƒ Om het parkeren gebruiksefficiënt (met maximaal dubbelgebruik) en ruimtelijk ­efficiënt (zo klein mogelijk ruimtebeslag) op te lossen, worden op eigen terrein ­collectieve parkeervoorzieningen gerealiseerd waar bewoners, werknemers en ­bezoekers kunnen parkeren.

ƒ Mobiliteitshub – mogelijke koppelkans is om deelmobiliteit (zowel auto’s als ­tweewielers) in de collectieve parkeervoorzieningen te plaatsen en zo een buurthub voor het plangebied te creëren. ƒ In de te realiseren parkeerhuizen wordt parkeerruimte gereserveerd voor het ­stallen van deelauto’s. Met het beoogde aantal woningen zijn dit tussen de 40 en 50 parkeerplaatsen. ƒ Van norm naar nodig – in de planvorming 100% van de parkeerbehoefte uitwerken en in de praktijk minimaal 80% van de parkeerbehoefte realiseren. De laatste 20% bijbouwen op basis van monitoring.

2.5.3 Fiets(parkeren) De wens is dat bewoners en bezoekers van het gebied de fiets als primair vervoer­ middel gaan gebruiken. Niet alleen om hun dagelijkse verplaatsing te maken van en naar het werk en onderwijs, maar ook als voor- en natransport naar een trein- of ­busstation. De fietsverbindingen dienen in alle richtingen op het gebied aan te sluiten zonder grote barrières. Aan de zuidkant is hiervoor al een ongelijkvloerse ontsluiting onder de Ring aanwezig. Deze verbinding is noodzakelijk voor de fietsbereikbaarheid richting centrum, TU/e en Centraal Station. Aan de noordkant is een opgave aanwezig om de ontsluiting richting wijkcentrum Cassandraplein te borgen. Het huidige vrijliggende fietspad, de slowlane, draagt bij aan deze ontsluiting. Bij de voorzieningen en woningen worden voldoende fietsvoorzieningen geplaatst om bewoners, bezoekers en werknemers van een veilige stallingsplek te voorzien. Belangrijk aandachtspunt is dat bij de polikliniek een kwalitatief goede voorziening wordt gerealiseerd voor bezoekers en werknemers van de faciliteit. Deze kan eventueel gecombineerd worden met het parkeerhuis voor de auto van deze voorziening. In het gebied worden ook kleinschalige deelmobiliteitshubs in de openbare ruimte gecreëerd voor deeltweewielers van geselecteerde aanbieders met een stadsbrede vergunning. Het heeft de voorkeur hier ook deelbakfietsen aan te bieden.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 33

De gemeente Eindhoven hanteert voor fietsparkeerplaatsen het uitgangspunt dat de fietsparkeeropgave geheel op eigen terrein dient te worden gerealiseerd. Deze fietsparkeerplaatsen dienen goed toegankelijk te zijn, nabij de entree (max. 25 m), op de begane grond. De fietsenstalling dient te voldoen aan het document Kwaliteitseisen Inpandige Fietsenstallingen en er dient rekening gehouden te worden met verschillende fietstypes zoals bakfietsen en elektrische fietsen.

Randvoorwaarden ƒ De fietsparkeervoorzieningen voor zowel bewoners, werknemers en bezoekers, dienen volledig en op eigen privaat terrein te worden gerealiseerd. ƒ Opstellen van een mobiliteitsplan waarin de oplossingen voor parkeren en bereikbaarheid van de fiets worden vastgelegd. Het mobiliteitsplan moet voldoen aan het 10 tienstappenplan van de Gemeente Eindhoven. ƒ Bij niet- grondgebonden complexen en werklocaties dient de fietsenstalling ­inpandig te worden gerealiseerd. ƒ De ontwikkelingen voorzien (gezamenlijk) in kwalitatief goede, aantrekkelijke ­(collectieve) fietsparkeervoorzieningen die voldoen aan de gemeentelijke ­kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen. ƒ Voor de fietsparkeernormen en fietsparkeeroplossingen voor het restgebied wordt verwezen naar de nota parkeernormen 2024. De specifieke parkeernorm voor de ziekenhuisfunctie en andere medische voorzieningen moet worden uitgewerkt in het mobiliteitsplan.

Kansen ƒ Het fietsparkeren voor bezoekers in het plangebied (o.a. bezoekers van het ­ziekenhuis) zoveel mogelijk bundelen in een paar gezamenlijke openbare fietsenstallingen. ƒ Alle fietsparkeervoorzieningen zijn ontsloten en georiënteerd op fietsinfrastructuur, zoals het vrijliggende fietspad (slowlane) op de Fliednerstraat, Kennedylaan, Orpheuslaan en Onze Lieve Vrouwestraat.

2.6

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 34

Programma

2.6.1 Voorzieningen Het terrein MMC en Peppelrode wordt een gemengd gebied met een sterke ­zorgcomponent, aangevuld met wonen en voorzieningen. Eindhoven wil een sociale inclusieve stad zijn met zorg voor al haar inwoners. Daarbij horen medische en zorgvoorzieningen en uiteraard huisvesting. Het plangebied ­herbergt een flink aantal van dat soort voorzieningen, waaronder een ziekenhuis met diverse poliklinieken. Het hele gebied blijft een plek voor hoogwaardige zorg, maar daarnaast komt er ruimte voor nieuwe functies zoals wonen en voorzieningen. ­Peppelrode herbergt diverse vormen van woon-zorg concepten en een internationale huisartsenpost. Deze functies blijven behouden en worden uitgebreid. Er komt ruimte voor aanpalende functies zoals bedrijven en onderzoeksinstellingen die zich bezighouden met de ontwikkeling van medische en zorggerelateerde producten en ­diensten. In dit gebied denken we vanuit het thema van de ontwikkeling. Deze plek willen we inzetten voor een clustering van curatieve en preventieve zorg, aanbieders van sport en bewegen, gezonde voeding e.d. In de plinten van de nieuwe gebouwen is veel ruimte voor voorzieningen.

Het gehele terrein wordt in het eindplaatje een mix van al dit soort functies gemixt met regulier wonen, basisvoorzieningen (bijvoorbeeld huisartsen of tandartsen) en functies en voorzieningen gericht op ontspanning en beweging, zoals horeca in de vorm van een lunchroom of koffiehuisje, winkels (twee á drie) passend bij het zorgconcept. Er ontstaat een gemengd programma van ziekenhuis, zorg en welzijn, woon-zorg, wonen, studentenhuisvesting, kennisinstellingen, bedrijven, horeca, beweging en verblijf. Het gebied krijgt geen functie als wijk- of buurtcentrum op het gebied van retail, vanwege de nabijheid van het wijkcentrum Cassandraplein. Er is geen ruimte voor supermarkten, wel voor retail op beperkte schaal, gericht op en passend bij het thema van deze nieuwe wijk (medisch, zorg en sport/beweging).

Het gebied leent zich ook voor een ‘huiskamerconcept’ in de plint. Hierbij is ook een kleinschalige bedrijfsverzamelformule denkbaar, als plek voor omwonenden om even de laptop open te slaan. Solitaire kantoorgebouwen zijn hier niet wenselijk. De kleinschalige horeca concentreert zich op een kwalitatief sterke plek zoals op een hoeksituatie, aan een plein of bij het groen. Een goede zonligging is hierbij een belangrijke voorwaarde.

Randvoorwaarden ƒ We bieden voldoende ruimte voor benodigde voorzieningen in relatie tot de groei van de stad, denk bijvoorbeeld aan gezondheidscentra of (buurt)ontmoeting. ƒ Inwoners en bezoekers kunnen terecht voor basiszorg, ondersteuning en ontmoeting. ƒ Plinten bieden ruimte aan maatschappelijke, publieke en commerciële functies maar ook aan wonen. ƒ Er is ruimte voor kleine ondernemingen teneinde de leefbaarheid te bevorderen, waaronder horeca mede passend bij het thema van het plangebied. ƒ Er is geen ruimte voor supermarkten, wel voor retail op beperkte schaal, gericht op en passend bij het thema medisch, zorg en sport/beweging.

Kansen ƒ Sociale cohesie: stimuleer sociale interactie en betrokkenheid door het creëren van gemeenschapsruimtes, recreatiemogelijkheden, horeca, evenementen en activiteiten die de onderlinge band tussen bewoners en andere gebruikers (waaronder bewoners van de buurten Oude Toren en Oude Gracht) van het gebied versterken. Denk daarbij als voorbeeld aan aantrekkelijke openbare ruimte met routes die uitkomen op een gezamenlijke plek waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 35

ƒ Kinderopvang. Er is ruimte voor één nieuwe locatie. ƒ Er is ruimte voor een bibliotheek / multimedia-aanbod, in combinatie met ­co-working, studieplekken en ondersteunende horeca.

2.6.2 Ziekenhuis Het MMC Eindhoven zal worden gemoderniseerd en compleet en efficiënt ingericht op dagbehandelingen in diverse poliklinieken, waaronder dagbehandelingen, kortdurende zorg. Patiënten zullen niet langer overnachten in het ziekenhuis, het ziekenhuis wordt ingericht op dagbehandelingen en poliklinische zorg. Het ziekenhuis zal geen operatiekamers herbergen en geen Eerste Hulppost/Spoedeisende hulp.

Randvoorwaarden ƒ Behoud en modernisering van het ziekenhuis. Er blijft ca. 5.000 m2 bvo zorg ­beschikbaar, met eventueel aanpalende zorgverleners (eerstelijns zorg). ƒ Behoud en modernisering poliklinieken en onderzoeksinstellingen.

Kansen ƒ Nieuwe zorgvoorzieningen in de plinten van gebouwen, waaronder tandartsen. ƒ Werken aan nieuwe woon-zorgconcepten met zorgaanbieders: gezond wonen en leven.

2.6.3 Zorg en welzijn Peppelrode biedt diverse woon-zorgconcepten aan binnen een gemeenschap waar mensen elkaar ontmoeten, helpen en gezellig contact hebben. Er is altijd een passende woonvoorziening, binnen een verpleegafdeling of zelfstandig in een residentie. Het woon-zorgcluster Peppelrode zal worden gemoderniseerd en uitgebreid met nieuwe woon-zorgplekken. Er komt een nieuw volume bij. Er zijn kansen voor nieuwe woningen en nieuwe woon-zorgplekken over het gehele terrein MMC en Peppelrode kunnen worden aangelegd. In de nieuwe woningen wordt vooral ingezet op levensloopbestendige appartementen en appartementen (residenties) specifiek bedoeld voor ouderen. De openbare ruimte zal uitnodigen tot actief bewegen en ontmoeten. Het complex Peppelrode is de uitvalsbasis voor Vitalis om de wijk in te gaan. Vitalis wil graag meebouwen aan een wijk die staat voor inclusie, waar jong en oud elkaar ontmoeten en de oudere bewoner wordt voorzien in zijn behoeften die passen bij de fase waarin hij zit. Vanuit deze positie wil Vitalis mensen verbinden tot gemeenschappen en daar een verbindende rol in pakken. Vitalis zal niet alleen thuiszorg leveren in het plangebied maar een veel hogere ambitie nastreven. Een drempelloze seniorenwoning waar je zorg aan huis krijgt is immers nog geen garantie dat je daar als oudere gelukkig bent. Hier is veel meer voor nodig.

In en om Peppelrode en de bijbehorende groene zone ziet Vitalis veel kansen voor ontmoeting, tussen ouderen onderling en tussen jong en oud. Vitalis heeft een mooi aanbod aan activiteiten rondom kunst en cultuur. Daarnaast heeft ze een breed scala aan expertise in huis, waardoor de juiste zorg- en welzijnsvragen kunnen worden beantwoord. Denk hierbij aan het Parkinsonexpertise­centrum en diverse vormen van zorg en behandeling voor ouderen bij ouderen thuis.

Randvoorwaarden ƒ Behoud en vernieuwing van de bestaande woon-zorgvoorzieningen Peppelrode. ƒ Behoud van de internationale huisartsenpost in het plangebied. ƒ Behoud van de bestaande verpleegplekken voor ouderen.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 36

2.6.4 Instellingen en bedrijven

Kansen ƒ Upgraden van bestaand zorgaanbod door vernieuwing van de bestaande verpleegplekken. ƒ Een gebouwencomplex voor ouderen op een aantal plekken op het terrein. Toevoegen van circa 200 woningen op het Peppelrode-terrein in de sociale huursfeer. ƒ Een gebouwencomplex voor senioren op MMC-terrein in het vrije sectorsegment (tussen 200-250 zelfstandige woningen, huur en/of koop), met zorg op afroep en community/zorg-voorzieningen. ƒ Combinaties van ouderen en jongerenhuisvesting in één gebouw. ƒ Kansen voor nieuwe zorgvoorzieningen in de plinten van gebouwen, waaronder tandartsen. ƒ Woon-zorgconcepten voor zelfstandig en begeleid wonen.

Functies Arbeidsplaatsen MMC Ziekenhuis Woonzorg Peppelrode Vitalis (200 verpleegplekken, 600 arbeidsplaatsen) SGE Stroomz huisartsen praktijk de Ring Sanquin Bloedbank Nieuwe voorzieningen 2000 m2 (artsen, fysio, tandarts, winkels) Totaal

Huidige situatie

Plansituatie 2040

100 600

75 600

23

25

10 0

0 Circa 15-20 (indicatie)

733

Circa 715 - 720

Fig. 18. Zorgfuncties met geprognosticeerde arbeidsplaatsen

Kennisinstellingen en bedrijven die zich op enigerlei wijze bezighouden met medische producten en diensten of bedrijven die zich richten op (actief) bewegen en sport ­verrijken het aanwezige ecosysteem rondom ziekenhuis en woon-zorgcluster.

Kansen ƒ Beperkte ruimte voor winkels en kleine ondernemers ondersteunend aan de ­zorgfunctie, zoals zorgwinkels of winkels gericht op ouderen. Circa twee tot drie verkooppunten. ƒ Ruimte voor locatiegebonden kantoorruimte, b.v. in de plint een “huiskamer ­bedrijfsverzamel formule” waar mensen uit de buurt kunnen werken.

2.6.5 Wonen Eindhoven staat voor een grote schaalsprong, waarbij ingezet wordt op het toevoegen van veel woningen. Dit plangebied geeft een uitgelezen mogelijkheid om woningen toe te voegen. De hoeveelheid aanwezige zorg is onderscheidend. Ook de ligging zeer dichtbij meerdere studentencampussen biedt kansen. Tot nu toe is het aandeel woningen in dit gebied beperkt. Er wordt dus echt wat nieuws gecreëerd. Dat biedt ruimte om ook daadwerkelijk iets toe te voegen wat op andere plekken in de stad en de omliggende buurten nog onvoldoende aanwezig is. Bijvoorbeeld qua typen ­woningen of woningen voor specifieke doelgroepen. Zodat er waarde wordt toegevoegd aan het stadsdeel Woensel. Aangezien het MMC-terrein nog nauwelijks een woonbestemming heeft, is er ook gekeken naar de kwaliteiten, kansen en kenmerken van omliggende buurten. Die omliggende buurten kenmerken zich door een relatief hoog aandeel sociale huur en senioren. Ook is de zelfraadzaamheid van inwoners ­relatief beperkt.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 37

Onze inzet is gericht op het ontwikkelen van een gebied waar iedereen kan samen­ wonen en wooncarrière kan maken. Daarbij wordt ingespeeld op de aanwezige zorg en de ligging nabij studentencampussen. We voegen vooral woningtypes toe die in de omgeving van het gebied nog onvoldoende aanwezig zijn of onvoldoende worden gerealiseerd. Voor deze locatie betekent het dat een breed scala aan woontypologieën voor een brede doelgroep wordt gerealiseerd. In onze stad dreigt een groot tekort aan structurele opvanglocaties. Op dit moment worden in het gebied 100 Oekraïners tijdelijk opgevangen. We willen een vorm van opvang structureel maken in het gebied. Het beleid is gericht op het combineren van (asiel) opvang en sociale huur waardoor integratie en samenleven vanaf dag één bevorderd wordt. Ook biedt deze mix kansen om voorzieningen te delen en samen activiteiten te ondernemen of te organiseren. Een woningcorporatie kan een dergelijk gebouw exploiteren. Het MMC-terrein leent zich gezien zijn ligging en onze ambities met het plangebied voor een dergelijke voorziening nabij de internationale huisartsenpost en andere (medische) faciliteiten. De vorm en de omvang van de opvang zal in een volgende fase verder moeten worden uitgewerkt in overleg met eigenaren en omwonenden.

Randvoorwaarden ƒ Realiseer tussen de circa 2.000 en 2.500 woningen (circa 200 op het ­Peppelrode-terrein en circa 2.300 op het MMC-terrein). ƒ Voldoen aan het vigerende woonprogramma. Met momenteel onder andere de ­eisen voor: - Betaalbare woningen: 85% betaalbaar, inclusief 30%-sociale huur en de eisen met betrekking tot het sociale en middensegment; - Woningen van voldoende kwaliteit: voldoen aan de basiseisen, ­pas-toe-of-leg-uit voorschriften en de uitdagende kwaliteitsprincipes; - Uitzonderingen op het woonprogramma zijn mogelijk en beschreven in het ‘Herzien woonprogramma 2025-2030’. Daarbij gaat het om ontwikkelingen die de doorstroming op gang brengen of hoogbouwprojecten (gebouwen met de hoogste woonvloer boven de 70 meter); - Het woonprogramma wordt gestuurd op gebiedsniveau, niet op individuele projecten. Het woonprogramma dat vigerend is op het moment van onder­ tekening van een anterieure overeenkomst is geldend voor de ontwikkeling van het terrein. ƒ Een breed scala aan woontypologieën voor een brede doelgroep. Met daarin ten minste de volgende typologieën/doelgroepen: - Woningen geschikt voor senioren, in alle segmenten. Hiervoor geldt: bouw nultreden woningen met (minimaal) een tweede slaapkamer. - Woon-zorgconcepten voor zelfstandig en begeleid wonen. Bij voorkeur ­aangesloten op de bestaande lokale zorginfrastructuur.

- Circa 20% van het programma is voor studentenhuisvesting. Voor studentenhuisvesting gelden de kwaliteitskaders uit het convenant studentenhuisvesting. Idealiter wordt studentenhuisvesting uitgevoerd door een toegelaten instelling (woningcorporatie). We willen zelfstandige en zeker ook onzelfstandige ­studenteneenheden toevoegen. Voor de verdeling volgen we de kwaliteitskaders vanuit het convenant studentenhuisvesting. ƒ We realiseren een structurele (asiel-)opvanglocatie in combinatie met tijdelijke huisvesting (sociale huur) en ondersteunende voorzieningen in het plangebied.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 38

Kansen ƒ Geclusterde samenwoonvormen voor alle doelgroepen. Zeker in het geval van ­kleine(re) één- en/of tweekamerappartementen en/of bij de doelgroepen senioren, zorgbehoevenden en studenten. Pas sociale ontwerpprincipes toe, met onder ­andere voldoende ruimte voor ontmoeting in en buiten het wooncomplex en met gedeelde faciliteiten en voorzieningen. ƒ Een gezonde mix van doelgroepen en leeftijden. Zowel op gebiedsniveau als binnen wooncomplexen. ƒ Innovatieve vormen van wonen, vernieuwend op het gebied van (woon)zorg, ­samenwonen, woongemeenschappen of andere voorbeelden uit de innovatie­ agenda wonen, maar ook woon-zorgeenheden in de sociale en middeldure huur, voor ouderen en zorgbehoevenden waarin zorginnovaties worden toegepast. ƒ Nieuwe woon- en zorgconcepten toepassen zoals “G’oud Geregeld” van Woonzorg Nederland. ƒ Atelierwoningen voor designers/ontwerpers en of kleine ondernemingen. ƒ Ouderen, jongeren en studenten combineren in één woonconcept. ƒ Gezinsappartementen met buitenruimte, liefst (dak)tuinen. ƒ Het MMC-beddenhuis (hoogbouw) inzetten als structurele opvanglocatie in ­combinatie met tijdelijke huisvesting (sociale huur) in een mee-ademende voorziening.

2.7

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 39

Leefbaarheid en veiligheid

2.7.1 Leefbaarheid Een leefbare en veilige (nieuwe) wijk is een omgeving waar bewoners en bezoekers zich veilig en comfortabel voelen en waar hun behoeften worden vervuld. Dit gebiedskader bevat algemene richtlijnen, doelstellingen en maatregelen om ervoor te zorgen dat de wijk een veilige en prettige leefomgeving wordt voor de bewoners en de gebruikers. Ook grotere bouwmassa’s hebben voldoende menselijke maat en verliezen de sociale component niet uit het oog. Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan inclusiviteit en voldoen aan het VN-verdrag voor de rechten van mensen met een beperking (‘VN-verdrag Handicap’). We willen een leefbare en veilige wijk maken voor iedereen met veel sociale cohesie; een wijk die veilig en goed toegankelijk is voor iedereen. Door een mix van woninggroottes en -types en aantrekkelijke openbare ruimte ontstaat een fijne en veilige wijk. Fysieke en sociale veiligheid zijn essentieel om in en rond het MMC-terrein prettig te kunnen wonen, werken, sporten, zorgen en verblijven. Het MMC-gebied is momenteel 100% gericht op medische zorg en woon-zorg concepten. Deze functies worden behouden en er komt ruimte bij voor andere functies waardoor een gemende wijk ­ontstaat. Een wijk met als thema gezond leven en wonen. In dit gebied worden maatschappelijke uitdagingen op het gebied van zorg en gezondheid gezamenlijk ­aangepakt en zorginnovaties gerealiseerd.

Technologie wordt toegankelijker, zodat mensen langer gezond en vitaal kunnen leven, ook in dit gebied. Er ontstaat een gemengd programma van ziekenhuis, zorg en welzijn, woon-zorg, wonen, studentenhuisvesting, kennisinstellingen, bedrijven, horeca, beweging en verblijf.

Om de medische en woon-zorgfuncties te kunnen combineren met wonen blijft ­aandacht voor een zorgvuldig doordachte zonering en ontwerp noodzakelijk. Als ­vanzelfsprekend is er bij elke ontwikkeling aandacht voor toegankelijkheid, ­bereikbaarheid en opstelruimte voor hulpdiensten. Bij de herontwikkeling van het terrein van met onder meer woningbouw is het cruciaal om stedelijke en maatschappelijke voorzieningen goed te integreren. Dit moet bijdragen aan een leefbare, inclusieve en toekomstbestendige wijk. Hierbij zal gebruikt ­worden gemaakt van de bestaande woon-zorgcommunity Peppelrode, die met al haar voorzieningen een sterke basis biedt om deze uit te bouwen en te verbinden met het omliggende gebied. Wonen, zorg, dienstverlening, recreatie en ontmoeten komen hier samen. De grootste milieubelemmering voor het plangebied is de aanwezigheid en geluid­ productie vanuit de Ring en Kennedylaan. In mindere mate produceren het sportcomplex De Hondsheuvels en de evenementen bij de Karpendonkse Plas en IJzeren Man geluidoverlast. Daarmee is bij de inrichting van het plangebied rekening te houden.

Randvoorwaarden ƒ We willen een leefbare en veilige wijk maken voor iedereen met veel sociale ­cohesie. Door een mix van woninggroottes en -types en aantrekkelijke openbare ruimte ontstaat een fijne en veilige wijk. ƒ Zorg voor goed ontworpen straten, pleinen en groene ruimtes die sociale interactie, bewegen en gemeenschapsvorming bevorderen. De auto is in dit gebied te gast. Creëer voorzieningen die geluidsoverlast van de bundelroute minimaliseren. ƒ Bewoners, omwonenden, bezoekers en werkenden voelen zich te allen tijde veilig.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 40

ƒ Het is een aangename plek om te wonen, werken en verblijven. Denk daarbij aan wind en bezonning, zeker rond de plekken met hoogbouw. ƒ Zorg ervoor dat de wijk toegankelijk is voor mensen van alle leeftijden en mobiliteits­niveaus door het bevorderen van fiets- en voetgangersvriendelijke ­infrastructuur en voorzieningen voor mensen met een beperking. ƒ Parkeergelegenheden (garages of openbare plaatsen), stallingen, liften en trappenhuizen worden zo transparant mogelijk vormgegeven om onzichtbare en anonieme ruimtes tegen te gaan. ƒ Geen onoverzichtelijke hoeken – zogenaamde blinde vlekken –om de veiligheid te garanderen. Straat- en gevelverlichting is op orde en past in het ontwerp. ƒ Als het nodig blijkt bepaalde delen van het gebied ‘s nachts af te sluiten, dan ­moeten hier duidelijke afspraken over worden gemaakt. ƒ Toegankelijkheid en bereikbaarheid voor hulpdiensten is cruciaal.

2.7.2 Veiligheid De meest overlastgevende component op het plangebied is de aanwezigheid van de bundelroute (John F. Kennedylaan en de Ring). Deze drukke verkeersader produceert veel geluid waarmee rekening moet worden gehouden bij de inrichting van het terrein. Bovendien is de bundelroute een fysieke barrière. Op een aantal punten dient de ­bundelroute veilig oversteekbaar te zijn voor voetgangers en fietsers. Het toekomstige hoogstedelijke milieu zal intensief gebruikt worden door mensen van alle leeftijden. Sociale veiligheid en toegankelijkheid zijn belangrijke issues om ­rekening mee te houden in het ontwerp, temeer omdat in het gebied een redelijke ­concentratie ouderen en kwetsbare mensen aanwezig zal zijn.

Randvoorwaarden Kansen ƒ Collectieve ruimten en ontmoetingsplekken zijn uitnodigend en van goede kwaliteit, ontworpen met de gebruikers van het terrein. Ze werken tegen anonimiteit en eenzaamheid en vergroten het woon- en werkcomfort. ƒ Sport en spel, maakplekken voor ontmoeting, spel en beweging, in de buitenlucht maar eventueel ook in combinatie met de programmering van het sportcomplex De Hondsheuvels.

ƒ Bij de inrichting van het terrein rekening houden met door gemotoriseerd verkeer veroorzaakte geluidhinder. ƒ Bij de inrichting van het plangebied rekening houden met sociale veiligheid. ƒ De inrichting van de openbare ruimte afstemmen op een goede fysieke toegankelijkheid voor minder validen. ƒ Veilig gebruik van de langzaamverkeersverbindingen voor mindervaliden, ouderen en bezoekers. ƒ Een veilige groene ruimte voor senioren en kwetsbare ouderen op het terrein van Peppelrode, deels privaat voor de meest kwetsbare of zorgbehoevende doelgroepen.

Kansen ƒ Een kwalitatief goede woon-, zorg- en verblijfsruimte voor ouderen en ­mindervaliden ter versterking van de zorgsignatuur van het gebied.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 41

DEEL 3. GEMEENTELIJKE ­MAATREGELEN EN HAALBAARHEID

3.1

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 42

Plan-milieueffectrapportage (mer)-beoordeling

Het gemeentelijke instrument gebiedskader is een programma onder de ­Omgevingswet; het geeft een gebiedsgerichte uitwerking van de Omgevingsvisie en ander beleid. De status als omgevingsprogramma vereist onder andere het opnemen van maatregelen (minimaal één), die de gemeente neemt om de ­geformuleerde doelstellingen voor de fysieke leefomgeving in het betreffende gebied te bereiken. De uitvoering van een voortoets voor een eventuele planmer is een verplichte maatregel bij het opstellen van een gebiedskader Er is een Plan-mer-beoordeling uitgevoerd naar de verwachte milieueffecten van het realiseren van de ontwikkelingen, die het gebiedskader schetst voor het gebied. Dit is een zogenaamde voortoets om te bepalen of die ontwikkelingen mer-plichtig zijn (in welk geval een volledig milieueffectrapport (MER) moet worden opgesteld). Zie ­bijlage 1 voor de concept rapportage; de definitieve rapportage is eind januari 2026 gereed. De conclusie is dat geen MER hoeft te worden opgesteld en dus geen ­mer-procedure hoeft te worden doorlopen. Op basis van de concept rapportage zijn er aandachtspunten voor: ƒ Natuur (soorten): er dient tijdig een volledig natuuronderzoek te worden ­uitgevoerd om de impact op flora en fauna vast te stellen.

ƒ Natuur (gebieden): bij de verdere uitwerking van de plannen moet aandacht ­worden besteed aan de externe werking van NNN-gebieden (Natuurnetwerk Nederland). Dit dient te gebeuren door middel van een ‘nee, tenzij’-toets. ƒ Natuur (stikstof): voor stikstof is aanvullend onderzoek noodzakelijk om de ­effecten op natuur en milieu te bepalen, te beginnen met een AERIUS-berekening. De verwachting is dat er stikstofdepositie zal optreden gelet op de verkeers­ toename. Dat betekent dat een traject richting een passende beoordeling zeer waarschijnlijk noodzakelijk is. ƒ Luchtkwaliteit: er wordt verwacht dat in 2030 niet wordt voldaan aan de geldende normen voor luchtkwaliteit (stikstofdioxide).

ƒ Geluid: de geluidsbelasting langs de randen van het plangebied is fors en neemt naar verwachting verder toe. Dit vraagt in de verdere planuitwerking om maat­ regelen, zoals het treffen van bron- of overdrachtsmaatregelen of maatregelen aan gevels. ƒ Bodem: er zal een integraal bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd om de geschiktheid van de bodem te beoordelen. ƒ Archeologie: er moet een bureauonderzoek worden uitgevoerd om inzicht te ­krijgen in mogelijke aanwezigheid van archeologische resten. ƒ Milieuzonering: in en rondom het plangebied zijn/komen functies die hinder op ­woningen kunnen veroorzaken. Dit vraagt om een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de gevoelige functies (m.n. woningen). ƒ Geur: er worden geen aanzienlijke milieueffecten verwacht op het gebied van geur. Voor de meeste milieuaspecten geldt dat het gebiedskader uitgangspunten en ­ambities bevat die, mits geborgd in de uitwerking, de verwachte milieugevolgen beheersbaar maken of zelfs leiden tot verbeteringen (zoals voor bodem, archeologie, natuur (met uitzondering van stikstof), hittestress en milieuzonering). Als de voor­ gestelde maatregelen en ambities strikt worden geïmplementeerd, kan de conclusie worden getrokken dat er voor de ontwikkeling van MMC-Peppelrode in Eindhoven geen aanzienlijke milieueffecten worden verwacht die niet beheersbaar zijn binnen de wettelijke kaders.

Het opstellen van een milieueffectrapport (MER) is daarom op basis van deze plan-MER-beoordeling niet noodzakelijk.

3.2

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 43

Gemeentelijke maatregelen

Wie aan de lat staat voor gemeentelijke maatregelen (gemeente, eigenaren, initiatiefnemers of gezamenlijk) die in het (openbaar) gebied moeten worden genomen, ­moeten nog nader worden uitgewerkt en zijn onder andere afhankelijk van het exacte ­programma. We werken daartoe een ontwikkelstrategie uit. Bij het opstellen van de ontwikkelstrategie wordt ten aanzien van gemeentelijke maatregelen het volgende gehanteerd:

Gemeentelijke maatregelen binnen het plangebied toerekenbaar aan de planontwikkeling: ƒ (Her) inrichting van het openbaar gebied binnen het plangebied is toerekenbaar aan de ontwikkeling. De Ds. Theodor Fliednerstraat is hier onderdeel van. Het gaat dan bijvoorbeeld om het aanpassen van de aansluitingspunten/ kruispunten tot het plangebied, het realiseren van veilige (fiets)oversteken en een mogelijke her­ profilering. Deze maatregelen zijn voor 100% toerekenbaar aan het plangebied. Of er nog meer moet gebeuren aan deze straat als gevolg van de planontwikkeling is in de huidige fase nog niet duidelijk, maar ook die kosten zullen toegerekend worden aan de planontwikkeling.

Gemeentelijke maatregelen buiten het plangebied proportioneel toerekenbaar aan de planontwikkeling: ƒ Eventuele maatregelen op toeleidende en omliggende straten zoals de Orpheuslaan, Ring en Kennedylaan die worden veroorzaakt door de planontwikkeling ­worden proportioneel toegerekend. De mate van toerekenbaarheid kan nu nog niet worden bepaald. ƒ Overige maatregelen buiten het plangebied, bijvoorbeeld op groenstructuren ­richting de Dommel of routes over het sportpark die een rechtstreeks gevolg zijn van de planontwikkeling worden (proportioneel) toegerekend.

Maatregelen inrichting openbare ruimte: ƒ Het plangebied is momenteel voor het grootste deel niet in eigendom van de ­gemeente. Het ligt in de rede dat het deel dat in de toekomst openbare ruimte wordt, zal worden overgedragen aan de gemeente. Dat betekent dat de inrichting van de openbare ruimte moet voldoen aan de vastgestelde gemeentelijke ­inrichtings- en beheerniveaus. Er dienen ook heldere en herkenbare grenzen ­tussen openbaar gebied en privaat gebied vormgeven te worden. ƒ Gemeente en de private eigenaren zullen anterieure afspraken maken over de ­overdracht, het eigendom, onderhoud en beheer.

3.3

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 44

Globale toets op haalbaarheid en ­ ntwikkelstrategie o

Het gebiedskader moet ook uitvoerbaar zijn. Biedt het kader de ruimte om plannen te ontwikkelen die voor zowel gemeente als initiatiefnemers financieel haalbaar zijn? Een eerste indicatie vanuit de initiatiefnemers is dat er sprake is van een haalbare busines­scase. Een volgende stap is nu om samen met de eigenaren (initiatiefnemers) te werken aan de ontwikkelstrategie. Deze strategie is niet statisch en blijft zich doorontwikkelen naarmate we meer over de ontwikkelingen en plannen weten. Er wordt onder andere een intentieovereenkomst (of plankostenbrief) opgesteld, waarin onder ander de dekking van gemeentelijke plan- en apparaatskosten wordt geregeld voor de fase tot de anterieure overeenkomst. Onderdeel van die ontwikkelstrategie is het ­wettelijke kostenverhaal door de gemeente, de economische uitvoerbaarheid van het plan en de samenwerking tussen partijen. Daarbij wordt onder andere ingegaan op de volgende kosten die de gemeente (krachtens de Omgevingswet) dient te verhalen op de initiatiefnemers: ƒ Plankosten: Dit betreft de gemeentelijke plan- en apparaatskosten of externe ­onderzoekskosten in opdracht van de gemeente; ƒ Gebiedskosten: Dit betreft kosten die samenhangen met de gebiedsontwikkeling die volledig of deels hieraan en aan de bestaande stad toe te rekenen zijn. Het ­betreft o.a.

de herinrichting van de Fliednerstraat, maar ook eventuele maatregelen als gevolg van de gebiedsontwikkeling aan toeleidende en omliggende straten, ­zoals het kruispunt Orpheuslaan-Fliednerstraat. Het deel dat aan de ‘bestaande stad’ wordt toegerekend kan niet worden gefinancierd via kostenverhaal en moet de gemeente op een andere wijze financieren. ƒ Afdracht bovenplanse investeringen: Dit betreft een uniforme afdracht voor alle initiatiefnemers van bouwprojecten in Eindhoven en wordt verhaald volgens de ­kaders van het gemeentelijke Programma Bovenplanse Investeringen.

Vooralsnog wordt dus een haalbare gebiedsontwikkeling verwacht, waarbij de gemeente haar kosten verhaalt. Dit uitgangspunt vergt nog wel een nadere onder­ bouwing en uitwerking die met het opstellen en doorontwikkelen van de ontwikkelstrategie wordt gemaakt. Nadere uitwerking van projectafspraken, waaronder ­afspraken over kostenverhaal worden (dus) eerst in een intentieovereenkomst ­(plankostenbrief) en vervolgens in een anterieure overeenkomst (per initiatief of ­eigenaar) vastgelegd.