Bijlage 1 - Concept gebiedskader MMC Peppelrode december 2025

CONCEPT GEBIEDSKADER

terrein MMC en Peppelrode December 2025

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 2

inhoudsopgave Deel 1. Opgave

3

1.1 Inleiding 1.2 Aanleiding gebiedskader 1.3 Ruimtelijke context 1.4 Ambities 1.4.1 Het terrein MMC en Peppelrode wordt een levendig stuk stad, dat voortbouwt op het aanwezige zorggerelateerde karakter 1.4.2 Het terrein MMC en Peppelrode krijgt een groene en gezonde leefomgeving 1.4.3 Het terrein MMC en Peppelrode stimuleert de mobiliteitstransitie 1.4.4 Het terrein MMC en Peppelrode is robuust en toekomstbestendig 1.4.5 Het terrein MMC en Peppelrode vraagt om een slimme fasering en flexibiliteit 1.4.6 Het terrein MMC en Peppelrode stimuleert eigenaarschap en verbinding

4 5 6 7 7 8 9 10 11 12

Deel 2. Uitgangspunten

14

2.1 Cultuurhistorie & archeologie 2.1.1 Cultuurhistorie 2.2.2 Archeologie 2.2 Stedelijke inpassing en uitstraling 2.2.1 Verbindingen 2.2.2 Stedenbouwkundig plan 2.2.3 Bouwblokken en binnenhoven 2.2.4 Hoogbouw 2.2.5 Plinten 2.2.6 Daken

15 15 16 18 18 19 20 20 21 21

2.2.7 Zon, schaduw, wind en geluid 2.2.8 Massa 2.3 Openbare ruimte, groen en water 2.3.1 Openbare ruimte 2.3.2 Groen en water 2.3.3 Gezonde leefomgeving 2.4 Duurzaamheid 2.4.1 Duurzaam energiesysteem 2.4.2 Bodem en ondergrond 2.4.3 Duurzaamheidseisen en circulariteit 2.5 Mobiliteit 2.5.1 Verkeer 2.5.2 Parkeren 2.5.3 Fiets(parkeren) 2.6 Programma 2.6.1 Voorzieningen 2.6.2 Ziekenhuis 2.6.3 Zorg en welzijn 2.6.4 Instellingen en bedrijven 2.6.5 Wonen 2.7 Leefbaarheid en veiligheid 2.7.1 Leefbaarheid 2.7.2 Veiligheid

21 22 23 23 24 25 26 26 27 28 30 30 31 32 34 34 35 35 36 36 39 39 40

Deel 3. Gemeentelijke maatregelen en haalbaarheid

4

3.1 Plan-milieueffectrapportage (mer)-beoordeling 3.2 Gemeentelijke maatregelen 3.3 Globale toets op haalbaarheid en ontwikkelstrategie

42 43 44

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 3

deel 1. Opgave

1.1

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 4

Inleiding

Eindhoven is in trek bij inwoners en bedrijven. We zijn bezig met een schaalsprong met veel nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. De stad is volop in verandering en plekken verschieten van kleur. Het terrein van het Máxima Medisch Centrum en van zorgcentrum Peppelrode staat aan de vooravond van een grote verandering. Het nieuw te bouwen ziekenhuis en het woon-zorgcomplex maken in de toekomst onderdeel uit van een geheel nieuwe wijk met ­woningen en andere voorzieningen. Het Máxima Medisch centrum (MMC) bereidt zich voor op de zorg van de toekomst door zijn locaties in Eindhoven en Veldhoven te vernieuwen. De noodzaak om een vastgoedtransformatie door te voeren is groot, aangezien de locatie in Eindhoven al meer dan 60 jaar oud is en de locatie in Veldhoven meer dan 30 jaar. Een kleine ­renovatie volstaat niet meer, mede door de verwachte groei in patiëntenzorg in de regio. Daarom kiest MMC voor sloop-nieuwbouw op het MMC-terrein om te blijven voldoen aan de groeiende zorgvraag en veranderende eisen. Dit leidt tot een efficiënter, duurzamer en toekomstbestendig ziekenhuis. Woonzorg Nederland is eigenaar van zorgcentrum Peppelrode, waar Vitalis zorg levert aan ouderen. De bestaande locatie moet worden gerenoveerd en er wordt gestudeerd op uitbreiding in de vorm van nieuwe woningen voor ouderen.

Door de moderniseringen wordt de beschikbare ruimte op de locatie van MMC en ­Peppelrode in Eindhoven efficiënter benut, waardoor er in het gebied MMC Eindhoven – Peppelrode ruimte ontstaat voor herontwikkeling. Dit betekent niet dat de zorg uit het gebied verdwijnt: MMC blijft hoogwaardige medische zorg leveren. Woonzorg Nederland en Vitalis zullen het bestaande zorgcluster Peppelrode versterken en ­uitbreiden. Ook is Woonzorg Nederland voornemens seniorenwoningen toe te voegen aan het zorgcluster Peppelrode. Vitalis breidt haar zorgactiviteiten ‘achter de ­voordeur’ verder uit.

Leeswijzer In deel A wordt de opgave voor het plangebied beschreven. Deel B gaat in op de randvoorwaarden en kansen per uitgangspunt. De ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied moeten voldoen aan de randvoorwaarden. Daarnaast beschrijven de kansen mogelijkheden om extra meerwaarde toe te voegen aan het gebied. Deel C beschrijft de gemeentelijke maatregelen en haalbaarheid van het gebiedskader.

1.2

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 5

aanleiding ­ ebiedskader g

Er zijn meerdere aanleidingen voor het opstellen van een gebiedskader voor de locatie MMC en Peppelrode. De belangrijkste redenen zijn: ƒ Doorontwikkeling van het Máxima Medisch Centrum (MMC) en Peppelrode; ƒ Behoefte aan nieuwe woningen en studentenhuisvesting; ƒ Kansen voor toegevoegde waarde voor stadsdeel Woensel; ƒ Kansen voor het maken van een bijzonder woon-zorgmilieu (in combinatie met ­kennisinstellingen en onderwijs). In dit gebiedskader geven we ruimtelijke en programmatische kaders mee op het gebied van onder meer gezonde gebiedsontwikkeling, klimaatadaptatie, wonen en mobiliteit. We stellen het gebiedskader op in nauw overleg met de betrokken eigenaren MMC en Woonzorg Nederland. Het opstellen van het gebiedskader wordt gedaan met behulp van participatie.

1.3

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 6

ruimtelijke context

Er zijn meerdere aanleidingen voor het opstellen van een gebiedskader voor de locatie MMC en Peppelrode. De belangrijkste redenen zijn: ƒ Doorontwikkeling van het Máxima Medisch Centrum (MMC) en Peppelrode; ƒ Behoefte aan nieuwe woningen en studentenhuisvesting; ƒ Kansen voor toegevoegde waarde voor stadsdeel Woensel; ƒ Kansen voor het maken van een bijzonder woon-zorgmilieu (in combinatie met kennisinstellingen en onderwijs). In dit gebiedskader geven we ruimtelijke en programmatische kaders mee op het gebied van onder meer gezonde gebiedsontwikkeling, klimaatadaptatie, wonen en mobiliteit. We stellen het gebiedskader op in nauw overleg met de betrokken eigenaren MMC en Woonzorg Nederland. Het opstellen van het gebiedskader wordt gedaan met behulp van participatie.

Fig. 1. Zicht op plangebied

Op het terrein liggen gebouwen van het Máxima Medisch Centrum (MMC) en Woonzorg Nederland. Die laatste zijn in gebruik door Vitalis Peppelrode (woon-zorgcentrum). Het gebied staat in zijn geheel ten dienste van medische zorg en woon-zorg. Het ziekenhuis en de diverse losstaande units (Sanquin bloedvoorziening, Orthopedisch ­centrum, Medsim en de Personeelsflat) maken een gedateerde indruk. Op het terrein staat eveneens een tijdelijke unit voor de huisvesting van Oekraïners. Peppelrode heeft met o.a. Residentie De Parade een aanzienlijk modernere uitstraling. Deze woontoren met parkeerdek is eigendom van de Vereniging van Eigenaars van de woningen. Het totale terrein beslaat ca. 103.000m2. Op het MMC-terrein ligt een groot parkeerterrein (ca. 14.000m2) en er is een flink groen areaal (ca. 36.000 m2). Het terrein wordt naar de bundelroute toe afgeschermd door een dichtbegroeide groene wal die ­onderdeel uitmaakt van het structurele stadsgroen langs de J.F. Kennedylaan. Het bebouwingspercentage van het gebied is vrij laag, ca 25 %.

Fig. 2. Grens plangebied

1.4

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 7

ambities

De afgelopen tijd is een gedegen en uitgebreid proces doorlopen met de gemeente, de overige eigenaren en een ontwerpteam in opdracht van die partijen. Dit proces komt tot uiting in dit door alle partijen gedragen gebiedskader. Het kader is nog geen plan. Maar het is wel een eerste en belangrijke stap richting de toekomst van het ­MMC-terrein. Hier formuleren we ambities en randvoorwaarden voor de verdere ­uitwerking van de planvorming, de basis voor stedenbouwkundige plannen. De komende jaren wordt het plangebied doorontwikkeld tot een hoogwaardig gebied. Omdat we niet weten hoe dit proces precies gaat lopen, zijn ambities en randvoorwaarden opgesteld. We werken vanuit zes ambities, die de aandachtspunten vanuit verschillende schalen en disciplines samenvatten. Samen geven ze richting aan de ontwikkeling van het plangebied. De ambities zijn afgeleid uit de Omgevingsvisie van de gemeente Eindhoven. Daarin staat o.a. dat Eindhoven streeft naar meer gemengde gebieden met slimme functiecombinaties, met groei in gebieden dicht bij voorzieningen en goede mobiliteit. De ontwikkeling van het plangebied past bij dat streefbeeld. De locatie bevat zorgvoorzieningen, ligt dichtbij het centrum, is goed bereikbaar en biedt kansen voor nieuwe hoogwaardige architectuur.

Het betekent een nieuwe groene wijk nabij de Dommel en het stadscentrum, waarin de positieve gezondheid wordt bevorderd, waar jong en oud elkaar ontmoeten. Een plek voor iedereen, ook voor ouderen die zelfstandig willen blijven wonen.

1.4.1 Het terrein MMC en Peppelrode wordt een levendig stuk stad, dat voortbouwt op het aanwezige zorggerelateerde karakter De ontwikkeling in het plangebied is in 1965 gestart met de bouw van het ziekenhuis: het Diaconessenhuis, later Máxima Medisch Centrum (MMC) genoemd. In het noorden van het gebied is gelijktijdig een start gemaakt met de bouw van het woon-zorgcomplex Peppelrode. In de decennia daarna zijn het ziekenhuis en Peppelrode langzaam

uitgebreid en zijn er diverse paviljoens en gebouwen op het terrein bijgeplaatst. De meest recente bebouwing, een appartementencomplex voor ouderen op Peppelrode (de Parade) en het Sanquin paviljoen, is na 2005 gerealiseerd. Het gebied staat aan de vooravond van een nieuwe ontwikkelfase waarin een nieuw ziekenhuis wordt gebouwd en Peppelrode wordt uitgebreid. Daaromheen worden woningen, studentenhuisvesting, kennisinstellingen, kleinschalige horeca en bijpassende winkels gebouwd. Daarmee ontstaat een nieuw levendig stuk stad op steenworp afstand van de binnenstad, aan de voet van de Karpendonkse Plas en sportpark De Hondsheuvels.

Fig. 3. Doorstroomsysteem. Bron: DELVA en Buro Kade

ƒ Het plangebied wordt een hoogstedelijke levendige wijk met ruimte voor ca. 2.000 tot 2.500 woningen (circa 200 op het Peppelrode-terrein en circa 2.300 op het MMC-terrein).

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 8

ƒ In het plangebied worden maatschappelijke uitdagingen op het gebied van zorg en gezondheid gezamenlijk aangepakt en zorginnovaties gerealiseerd. Technologie wordt toegankelijker, zodat mensen langer gezond en vitaal kunnen leven, ook in dit gebied. Van de woningen op het MMC-deel van het plangebied zal circa 10% specifiek voor ouderen zijn, die dicht bij zorgvoorzieningen willen wonen en waarbij zorg aan huis kan worden geleverd. Zo kunnen ook de ouderen in een groene en ­levendige wijk gaan wonen, die op dit moment bij gebrek aan alternatieven in hun huidige woning blijven wonen, die juist geschikt is voor (jongere) gezinnen. Nieuwe woon- en zorgconcepten toepassen zoals “G’oud Geregeld” van Woonzorg Nederland past bij deze ambitie. ƒ Behoud en verbetering van het ziekenhuis en woon-zorgfaciliteiten door een ­duurzame, toekomstbestendige en efficiënte huisvesting en bedrijfsvoering in Eindhoven en in Veldhoven. ƒ Het versterken van bestaande en toevoegen van nieuwe (zorg)voorzieningen voor eerstelijnszorg (b.v. tandartsen of huisartsen) en tweedelijnszorg, sport en welzijn. Bij de ontwikkeling van het terrein is het cruciaal om de stedelijke en maatschappelijke voorzieningen goed te integreren. Dit zal bijdragen aan een leefbare, inclusieve en toekomstbestendige wijk.

1.4.2 Het terrein MMC en Peppelrode krijgt een groene en gezonde leefomgeving In het plangebied staat een aantal waardevolle bomen en in het noordwesten van het gebied ligt een strook waardevol groen (de Peppelrode-tuin) waarmee rekening moet worden gehouden bij de ontwikkeling. Dat neemt niet weg dat het overgrote deel van het plangebied op dit moment behoorlijk open en stenig is, met weinig verblijfs­ kwaliteit. Het ziekenhuis neemt bovendien veel ruimte in beslag. Dat gaat veranderen, omdat het ziekenhuis en bijbehorende bebouwing zal worden gesloopt. Mogelijk blijft het bestaande beddenhuis (de hoogbouw) behouden. Elders op het terrein zal één vervangend modern ziekenhuis met polikliniek worden opgebouwd. De vrijgekomen

ruimte zal worden gebruikt om woningen en andere voorzieningen te bouwen. Daarbij zal er tevens voldoende groen worden toegevoegd om tot een leefbaar en prettig woon- en leefmilieu te komen.

Fig. 4. Groensysteem. Bron: DELVA en Buro Kade

ƒ Het huidige ziekenhuis en de poliklinieken worden gesloopt en elders op het terrein wordt een nieuw ziekenhuis met polikliniek en aanverwante zorgfuncties gebouwd (ca. 5.000m2 bvo). ƒ Het plangebied zet in op een gezonde leefomgeving: verduurzamen, vergroenen en het inrichten van een beweegvriendelijke openbare ruimte. ƒ Daken worden ingezet voor vergroening, verblijfruimte, duurzame energie, wateropvang of een combinatie hiervan. ƒ De toekomstige woonblokken worden in een groene setting ingepast. Dit zijn lanen en parken/parkjes waarin groenbeleving, ontmoeten en het stimuleren van gezondheid/vitaliteit centraal staan. ƒ De ruimtes tussen de gebouwen hebben een belangrijke functie. Ontwikkel deze ruimtes zo, dat ze ten dienste staan van het stimuleren van de gezondheid en vitaliteit, kruisbestuiving en het ontstaan van samenwerking. ƒ Een veilige groene ruimte voor senioren en kwetsbare ouderen op het terrein van Peppelrode.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 9

1.4.3 Het terrein MMC en Peppelrode stimuleert de mobiliteitstransitie De herontwikkeling van het plangebied vraagt om een nieuwe mobiliteitsstructuur, een mobiliteitssysteem en een slimme omgang met parkeren. Momenteel ontsluit het gebied via de Fliednerstraat op de Ring (O.L Vrouwestraat) en de Orpheuslaan / ­Kennedylaan. De toekomstige ontwikkeling en opwaardering van de zogenaamde ‘bundelroute’ (Kennedylaan – O.L. Vrouwestraat – N270) zal verstrekkende gevolgen hebben voor de verkeersinfrastructuur langs het plangebied. Dat neemt niet weg dat de ontsluiting van het plangebied vanuit het zuiden voor het gemotoriseerde verkeer, het openbaar vervoer en de fiets ook dan gewaarborgd blijft. Dit is een belangrijk uitgangspunt voor de nieuwe ontwikkeling. Daarnaast zullen we slim omgaan met parkeren, inzetten op deelmobiliteit en een lage afhankelijkheid van autobezit. De parkeerplaatsen die worden gerealiseerd, worden zoveel mogelijk geclusterd in gebouwde parkeervoorzieningen. Het plangebied ligt op zeer korte afstand van sportpark De Hondsheuvels. Toch bedraagt de afstand tot de entree van het park ca. 800 meter. Hoewel dit buiten de reikwijdte van dit gebiedskader valt is de inzet dat te veranderen door een toegangspoort tot het sportpark te maken aan de Fliednerstraat.

Via deze poort kunnen de sportvelden ook gebruikt worden door niet-leden en kan makkelijk worden gelopen of gefietst richting het groene Dommeldal ten oosten van het sportpark. Het plangebied ligt tevens op korte afstand van de Dommel en de Karpendonkse plas. De looproutes naar deze gebieden via de Orpheuslaan en O.L. Vrouwestraat kunnen worden ­verbeterd en groener worden ingericht en wellicht kan een route ook deels over het sportpark lopen. Het plangebied wordt een gezond gebied. Niet alleen door de vergroeningsslag, wat een positiefeffect heeft op het microklimaat en de luchtkwaliteit, maar ook wordt het een gebied dat uitnodigt tot bewegen en ontmoeten.

Fig. 5. Mobiliteitssysteem. Bron: DELVA en Buro Kade

ƒ Behoud Ds. Theodor Fliednerstraat met slowlane en busroute (lijn 3 en 4) als ­belangrijkste ontsluiting van het gebied, mogelijk ingericht als 30 km/uur straat. ƒ De Fliednerstraat sluit aan de noord- en zuidzijde aan op het lokale wegennet. Een volwaardige aansluiting op de toekomstige bundelroute ligt niet in de lijn der verwachting. ƒ Het binnengebied van het plangebied wordt autoluw en krijgt een fijnmazig netwerk van openbare loop- en fietsroutes over het gehele terrein. Het gehele terrein wordt 30 km-gebied. ƒ Langzaamverkeerverbinding tussen het plangebied en het Dommeldal via/over het sportcomplex. ƒ Bezoekers en het merendeel van de bewoners parkeren in gebouwde parkeergarages. ƒ Oplossingen voor parkeren en andere voorzieningen zoals afvalopslag en energie worden mee ontworpen in het volume en de architectuur van gebouwen om zo min mogelijk blinde gevels te hebben. De Fliednerstraat is de ontsluitingsstraat voor het plangebied. Het bestaande profiel heeft voldoende maat, maar moet (deels) worden heringericht.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 10

1.4.4 Het terrein MMC en Peppelrode is robuust en toekomstbestendig Het plangebied wordt een robuust en toekomstbestendig gebied, dat bestand is tegen de uitdagingen van vandaag en morgen. Het gebied wordt verdicht, maar dit kan niet zonder te vergroenen en te verduurzamen. Daarom staan klimaat, natuur en gezondheid hoog op de agenda. De gebouwen en de buitenruimte zijn als één systeem ontworpen waarbij fasering mogelijk is. Ontwikkelvelden en openbare ruimte vormen een gezamenlijke integrale opgave met als doel om koppelkansen te laten ontstaan en opgaven gezamenlijk op te pakken. ƒ Het plangebied is robuust, toekomstbestendig en opgewassen tegen huidige en toekomstige uitdagingen. ƒ Duurzaamheid (o.a. bodem, energie, circulariteit, klimaatadaptatie) is onderdeel van het DNA van de buurt. ƒ We zoeken duurzaamheid niet alleen in techniek, maar ook in slimme low-tech oplossingen. Nature-based oplossingen hebben altijd de voorkeur boven technische. ƒ De openbare ruimte wordt voor zover mogelijk onthard en hoogwaardig vergroend, om daarmee bij te dragen aan verblijfskwaliteit, klimaatopgaven, ecologie, sociale cohesie, koeling en gezondheid. ƒ We streven naar robuuste groen- en waterstructuren. Over en direct tegen het plangebied lopen een aantal (toekomstige) belangrijke ­stedelijke structurerende verbindingen en liggen waardevolle bomen.

De waardevolle bomen worden zoveel mogelijk opgenomen in het ontwerp, waardoor bestaande ­biotopen behouden blijven en op plekken al een volwassen groenbeeld aanwezig is. Daarnaast zetten we in op vergroening en versterking van de ecologische kwaliteit van het gebied. Het uitgangspunt is dat per saldo minstens even veel groen in het plangebied aanwezig blijft als in de huidige situatie. Dat betekent compensatie binnen het plangebied. Daarnaast wordt er nieuw groen toegevoegd. Bij het vergroenen van het

gebied is er aandacht voor het koelen van de omgeving, waarbij bijvoorbeeld bomen worden toegepast om schaduw te creëren. De gebouwen worden waar mogelijk natuurinclusief ontworpen. Dit kan op diverse manieren, maar belangrijk is dat de gebouwde maatregelen aansluiten op de omgeving en samen een ecosysteem vormen. Denk hierbij aan het toepassen van inheemse, gebiedseigen beplanting. Water De omgang met regenwater is een belangrijk thema in de doorontwikkeling van het gebied. Water wordt zoveel mogelijk hergebruikt, bijvoorbeeld voor de irrigatie van groen of het doorspoelen van toiletten. Waar wenselijk wordt overtollig regenwater geïnfiltreerd, opgevangen en vertraagd afgevoerd. Het hele gebied wordt in samenhang ontworpen en vormt op het vlak van waterhuishouding in principe één systeem. Nieuwe bouwwerken moeten waterneutraal worden aangelegd en voldoen aan de meest recente Eindhovense Klimaattoets, zodat met gebruikmaking van actuele technische oplossingen negatieve effecten op de waterhuishouding worden voorkomen of gecompenseerd. Voor de openbare ruimte is de bergingsopgave gericht op een maatgevende bui van 60 mm in één uur. We streven naar ontharding van de openbare ruimte.

Fig. 6. Watersysteem. Bron: DELVA en Buro Kade

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 11

Circulair Het plangebied is een voorloper op het gebied van duurzaam bouwen. We hergebruiken wat kan, en alles wat we toevoegen doen we met duurzame materialen. Ook naar de toekomst toe houden we hier rekening mee. Door met losmaakbare circulaire materialen te werken garanderen we ook een tweede leven voor de gebouwen. Bijzonder voorbeeld is de kans die zich voordoet om het beddenhuis te behouden en een nieuwe functie te geven.

­energievoorziening voor het plangebied. De bestaande warmte- en koudebronnen van het MMC zijn mogelijk te herontwikkelen tot een WKO-systeem voor de nieuwbouw. Op gebouwniveau zoeken we duurzaam energiegebruik niet alleen in techniek, maar ook in slimme low-tech oplossingen. Nature-based oplossingen hebben altijd de ­voorkeur boven technische.

Fig. 8. Energiesysteem. Bron: DELVA en Buro Kade

Fig. 7. Circulairiteitssysteem. Bron: DELVA en Buro Kade

1.4.5 Het terrein MMC en Peppelrode vraagt om een slimme fasering en flexibiliteit

Energie Het nieuwe gebied moet energiezuinig en netbewust worden ontwikkeld. In het ­plangebied werken we met hernieuwbare energie. Hiertoe nemen we meetbare ­prestatie-indicatoren voor energie (zoals BENG-normen) op. We onderzoeken de mogelijkheid om de nieuwbouw in het plangebied aan te sluiten op het warmtenet van Eindhoven Noord-Oost en we maken, indien mogelijk, gebruik van de al bestaande energie-infrastructuur van het MMC bij het ontwerpen van een nieuwe

Het plangebied is qua eigendomsverhoudingen overzichtelijk. Het Máxima Medisch Centrum en Woonzorg Nederland zijn de beide eigenaren van de gronden die aan elkaar grenzen. De gemeente is eigenaar van de openbare ruimte en de wegen om het terrein heen. Het terrein zelf kent een aantal gebruikers die ruimte(s) huren. Zij zijn daar voor hun bedrijfsvoering mogelijk afhankelijk, zodat de inzet is om hen gedurende de ontwikkeling in bedrijf te laten blijven. Dat vergt een proces van schuiven en meten. We sluiten niet uit dat beide eigenaren bij elkaar ruimtes huren of realiseren.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 12

Dit gebiedskader is geen blauwdruk, maar vormt de start van een iteratief proces waar in iedere tussenstap de nieuwe context wordt meegenomen. Daarmee is het een ­evolutionair proces, waar het lerend vermogen maximaal wordt ingezet om van het plangebied een hoogwaardige stedelijke plek te maken. Bijzonder is wel dat ondanks deze complexiteit de gebiedseigenaren MMC en Woonzorg Nederland, inclusief de gemeente en zorgaanbieder Vitalis, zich hebben verenigd om in goed overleg tot één gebiedskader te komen voor de integrale ontwikkeling van het hele gebied. Deze energie willen we vasthouden en doorzetten in de verdere ontwikkeling. ƒ De ontwikkeling van het plangebied vindt gefaseerd plaats. ƒ We timmeren deze fasering niet vast; schuifruimte, aanpasbaarheid en flexibiliteit zijn belangrijk. ƒ We werken met een evolutionair en iteratief proces: de (nieuwe) context heeft altijd invloed op het plan. ƒ Gebouwstructuren worden flexibel ontworpen, zodat in de toekomst een ander gebruik mogelijk is. Bij de inrichting van de stedenbouwkundige structuur, houden we rekening met de eigendomsstructuur en worden (eventuele) kavels gebundeld die mogelijk tegelijk ontwikkeld zouden kunnen worden. Zo kan de ontwikkeling van het gebied op meerdere plekken beginnen, en kunnen deelgebieden organisch, seriematig, maar ook parallel tot ontwikkeling worden gebracht.

1.4.6 Het terrein MMC en Peppelrode stimuleert eigenaarschap en verbinding Het plangebied wordt een gebied met een hoge dichtheid. We vinden het belangrijk dat bewoners in staat zijn zich te identificeren en verbinden met de plek en met elkaar. Dat betekent dat het plan een hoog kwaliteitsniveau moet hebben, waarbij herkenbaarheid, het gevoel van kleine schaal en intimiteit van belang zijn. Er is veel interesse vanuit het gebied en de directe omgeving om in het gebied te kunnen wonen en ondernemen. Dit zien we als kans om het eigenaarschap voor bewoners en gebruikers in het gebied te borgen. De belangrijkste trekkers en dragers van het gebied zijn het ziekenhuis met zijn polikliniek en het woon-zorgcomplex. Zij zullen andere voorzieningen en ondernemingen aantrekken wanneer het gebied wordt ontwikkeld. ƒ Het plangebied stimuleert eigenaarschap en verbinding. ƒ We verbinden het plangebied met de omgeving: Cassandraplein, Oude Gracht, Sportpark De Hondsheuvels, Karpendonkse plas en de TU/e campus. ƒ De openbare ruimte en de collectieve ruimtes nodigen uit tot gebruik. ƒ Het plangebied wordt een plek die mensen verbindt in plaats van verdeelt. ƒ Het plangebied draait om sociale diversiteit en verbinding.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 13

De plankaart De plankaart toont de hoofdopzet van het nieuw in te richten gebied. Een gebied met robuuste bouwblokken met binnenterreinen in het groen. Gegroepeerd aan een ­centrale groene noord-zuid as.

Fig. 8. Plankaart, Bron: DELVA + Buro Kade Toelichting: ▪ Eigendomsgrenzen MMC en Woonzorg Nederland zijn met een stippellijn aangeduid. ▪ Te behouden gebouwen zijn geheel wit aangeduid. ▪ Nieuwbouw is (met een combinatie) lichtgroen – wit aangeduid.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 14

deel 2. uitgangspunten

2.1

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 15

Cultuurhistorie & archeologie

2.1.1 Cultuurhistorie Door de groei van Philips en andere industrie in het begin van de 20e eeuw groeide ook Eindhoven, vooral door import van personeel en hun gezinnen uit de rest van het land. Dat leidde eveneens tot een groei van het aantal protestanten, waardoor vraag ontstond naar ziekenzorg op protestantse grondslag. Na eerdere mislukte pogingen eind jaren 1920, kon in 1933 met hulp van dr. Anton Philips een noodziekenhuis worden geopend aan de Parklaan in Eindhoven in de huidige villa Dommelhoef. In 1953 besloot men tot bouw van een nieuw Diaconessenhuis aan de Dommelhoefstraat. Dit heeft maar kort gefunctioneerd als ziekenhuis. Medio jaren ’60 kon de nieuwbouw aan de ds. Th. Fliednerstraat in gebruik worden genomen. De naam Máxima Medisch Centum (MMC) ontstond in 2002, door de fusie met het Sint-Josephziekenhuis in Veldhoven. De locatie Eindhoven van het MMC is nog steeds aan de Fliednerstraat gevestigd. De ontwikkeling op het plangebied is in 1965 gestart met de bouw van het ziekenhuis: het Diaconessenhuis, later Máxima Medisch Centrum (MMC) genoemd. In het noorden van het gebied is gelijktijdig een start gemaakt met de bouw van het woon-zorgcomplex Peppelrode. In de decennia daarna zijn het ziekenhuis en Peppelrode langzaam uitgebreid en zijn er diverse paviljoens en gebouwen op het terrein bijgeplaatst.

De meest recente bebouwing, een appartementencomplex voor ouderen op Peppelrode en het Sanquin paviljoen, is na 2005 gerealiseerd. Het terrein en de gebouwen hebben geen cultuurhistorische waarde. Veel van de gebouwen zullen worden gesloopt. Voor het ‘beddenhuis’, de hoogbouw van het MMC, zal worden onderzocht of verduurzaming en transformatie haalbaar is.

Fig. 9. Bouwjaar panden

Driehonderd meter ten oosten van het terrein ligt het cultuurhistorisch waardevolle beekdal van de Dommel. De Ring vertegenwoordigt ook een belangrijke waarde als unieke stadsring vanaf waar het landschap en de buurten beleefd kunnen worden. Openheid van het landschap aan de Ring is een kwaliteit die geborgd dient te worden.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 16

Kans ƒ Het ‘beddenhuis’ behouden, verduurzamen en gebruiken voor een nieuwe bestemming. ƒ Openheid van het landschap en zicht vanaf de Ring op de ontwikkeling van het plangebied koesteren.

2.1.2 Archeologie Op de archeologische verwachtingen- en waardenkaart staan in het plangebied drie zones aangegeven; waarde Archeologie 4, gebied met een hoge archeologische ­verwachting, historische kern; waarde Archeologie 5, gebied met een hoge archeologische verwachting en waarde Archeologie 6, gebied met een middelhoge ­archeologische verwachting. De met deze herinrichting gepaard gaande bodemingrepen maken het aannemelijk dat de in het beleid gestelde ondergrenzen worden overschreden. Daarom dient archeologisch (voor)onderzoek te worden uitgevoerd. Het advies is om de eerste stap van dit onderzoek zo vroeg mogelijk uit te laten voeren. Dit betreft het laten opstellen van een archeologisch bureauonderzoek (al dan niet in combinatie met een verkennend archeologisch booronderzoek). Dit onderzoek moet voldoen aan de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA 4.2) en aan de gemeentelijke onderzoeksrichtlijnen. Fig. 10. Archeologische categorieën in het plangebied (Berkvens & Arts 2022)

Categorie Cat. 4 Cat. 5 Cat. 6

Waarde/verwachting archeologie Hoge verwachting, historische kern Hoge archeologische verwachting Middelhoge archeologische verwachting

Diepte bodemingreep Oppervlakte bodemingreep 100 m2 250 m2 2.500 m2

30 cm 30 cm 30 cm

Wanneer onderzoeksplicht van toepassing? Indien dieper dan 30 cm en groter dan 100 m2 Indien dieper dan 30 cm en groter dan 250 m2 Indien dieper dan 30 cm en groter dan 2.500 m2

Fig. 11. Archeologische categorieën en de in het Paraplubestemmingsplan 2023 gestelde ondergrenzen (volgens Berkvens & Arts 2022)

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 17

Randvoorwaarde ƒ Er moet archeologisch (bureau-)vooronderzoek worden gedaan, wat moet voldoen aan de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA 4.2) en aan de gemeentelijke onderzoeksrichtlijnen.

Kansen ƒ De resultaten van het uit te voeren archeologisch (voor-)onderzoek kunnen dienen als inspiratiebron voor het ontwerp van bijvoorbeeld de openbare ruimte en/ of van de inrichting en aankleding van gezamenlijke gebruiksruimten. ƒ Het aanbrengen van verwijzingen naar het verleden van deze plek geeft een ­ prettige meerwaarde aan de beleving van deze woon- of verblijfsomgeving (geestelijk welbevinden).

2.2

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 18

Stedelijke inpassing en uitstraling

Het koesteren van identiteit van een plek als uitgangspunt voor een stedelijke opgave wordt vanuit de Omgevingsvisie en de Brainportprincipes als voorwaarde meegegeven. Het gaat hierbij niet alleen om fysieke structuren zoals bijvoorbeeld waardevolle bebouwing of historische stedenbouwkundige verbindingen maar ook om de sociaal-maatschappelijke betekenis. Het plangebied is een enorm terrein van circa 10 hectaren groot, redelijk anoniem gelegen tussen de Ring en sportpark De Hondsheuvels. Het terrein wordt gedomineerd door het aanwezige ziekenhuiscomplex en het woon-zorgcomplex. Het is heel functioneel ingericht en de auto is dominant. Een groot deel van de bebouwing zal echter worden gesloopt en er ontstaat op die manier een ‘brownfield’, een leeg speelveld waar een geheel nieuwe beeldtaal kan worden ontwikkeld. Binnen dat speelveld zal de medische (woon)- zorg een heel belangrijke rol blijven vervullen. Dat heeft invloed op de uiteindelijke opzet, inrichting en uitstraling van het terrein.

Randvoorwaarde ƒ Het terrein MMC en Peppelrode wordt een nieuwe woonwijk, met een sterk medisch en zorgcluster: - Behoud en modernisering van het ziekenhuis. Er blijft ca. 5.000 m2 bvo ­medische zorg beschikbaar met ruimte voor extra eerstelijns zorgfuncties. - Behoud en vernieuwing van het bestaande verpleeghuis en woon-zorg ­voorzieningen Peppelrode. - Behoud van de (internationale) huisartsenpost in het plangebied bij Peppelrode. - Toevoegen van circa 2.000 – 2.500 woningen.

2.2.1 Verbindingen Eindhoven werkt aan een stad waar alle Eindhovenaren prettig kunnen wonen, werken en leven. Eindhoven heeft daarnaast een stevige verdichtingsopgave en streeft naar de bouw van 40.000 nieuwe woningen in de stad tussen 2022 en 2040. Het plangebied kan gezien de eigendomsverhoudingen en de ligging daaraan een flinke portie bijdragen binnen een afzienbare termijn. Het maximaliseren van de woningbouwopgave is echter geen doel op zichzelf; belangrijker zijn de menselijke maat en de leefbaarheid in het gebied.

Randvoorwaarden ƒ Het plangebied is goed verbonden met de omgeving met de Fliednerstraat als hoofdontsluitingsweg. ƒ De aansluitingen op de Orpheuslaan en Ring blijven. ƒ De bestaande busroutes blijven. ƒ Goede fietsverbindingen in en rondom gebied zijn nodig, de slowlane blijft. ƒ Het gemotoriseerde verkeer komt gebundeld op enkele plekken het plangebied ­binnen via de Fliednerstraat. ƒ Het fietsverkeer komt uit alle windstreken het gebied binnen. Aanhaking op de slowlane aan de Fliednerstraat is cruciaal. ƒ Veilig gebruik van de langzaamverkeersverbindingen voor mindervaliden, ouderen en bezoekers.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 19

Kansen ƒ Maken van nieuwe verbindingen zodat het plangebied echt onderdeel wordt van het stedelijke netwerk, o.a. naar het Dommeldal en het Cassandraplein. ƒ Verbindingen zijn aantrekkelijk, sociaal veilig en verleiden tot ontmoeten en ­bewegen. Aan deze verbindingen wordt programma gerealiseerd dat verleidt tot ontmoeten. ƒ Openmaken van het plangebied en verbinden met de omliggende buurten. ƒ Een compleet nieuw gemengd hoogstedelijk milieu creëren. ƒ BDe barrière van de Ring op termijn slechten in het kader van herstructureren van de stedelijke verkeersstromen. Het meest ambitieus maar tevens meest uitdagend en kostbaar is een ondertunneling of een weg op poten waardoor groenstructuren en lokale verbindingen op maaiveld kunnen worden aangelegd. ƒ Groenstructuur aanhaken op de omgeving en het Dommeldal. ƒ

2.2.2 Stedenbouwkundig plan Het nog op te stellen stedenbouwkundig plan voor het plangebied biedt ruimte aan het ontwikkelen van een hoogstedelijk gemengd milieu met extra aandacht voor medische en woon-zorg concepten. Binnen dit ecosysteem zijn verschillende ontwikkelvormen mogelijk zoals projectmatige ontwikkeling, zelfbouw en collectieve ontwikkelingen. Het bijzondere van het terrein is dat een deel van dit ecosysteem al aanwezig is in de vorm van een ziekenhuis en een woon-zorgcomplex. De toevoeging van woningen en voorzieningen geeft interessante nieuwe ontwikkelmogelijkheden. Het stedenbouwkundig plan geeft een kader waarbinnen verschillende initiatieven tot ontwikkeling kunnen komen. Door een opzet met bouwblokken of -velden kan een collectief binnen zijn eigen programma, leefstijl en dynamiek een plan ontwikkelen aan een gemeenschappelijke buitenruimte. De alles verbindende ruimte wordt gevormd door een ­centrale noord-zuid gerichte groene langzaamverkeersroute. Aan deze route liggen collectieve en publieke voorzieningen. De auto is te gast in het plangebied. Een fijnmazig netwerk door het gebied geeft ­voorrang aan de voetganger en sluit aan bij het bestaande en verder te ontwikkelen netwerk van de stad. Levendige plekken en ontmoetingsruimtes zorgen voor een ­sociaal veilige omgeving.

Randvoorwaarden ƒ De ontwikkeling wordt hoogstedelijk. ƒ Dwars door het gebied loopt een groene noord-zuid langzaamverkeersroute. Aan deze route liggen publieke bestemmingen. ƒ Er komen stedelijke bouwblokken met groene binnenterreinen die zoveel mogelijk openbaar toegankelijk zijn. ƒ De gebouwen en de openbare ruimte vormen een nieuwe eenheid. ƒ We bouwen alzijdig georiënteerde gebouwen. ƒ De bereikbaarheid van woningen en (medische) voorzieningen moet gewaarborgd zijn, ook voor ouderen en minder mobiele personen. Fig. 12. Verbindingen Bron: DELVA en Buro Kade

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 20

Kansen

Randvoorwaarden

ƒ De ruimtes tussen de gebouwen hebben een belangrijke functie. Ontwikkel deze ruimtes zo, dat ze ten dienste staan van het stimuleren van de gezondheid en ­vitaliteit, kruisbestuiving en het ontstaan van samenwerking, gericht op ontmoeten, interactie en zorg voor elkaar in prettige verblijfsgebieden. ƒ Toepassen van verschillende ontwikkelvormen, waardoor meer ‘eigenaarschap’ ontstaat. Dit is eigenaarschap in de fysieke zin, maar ook sociaal-maatschappelijk. ƒ Maken van een uniek gemixt milieu waarbij de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte aansluit bij de sfeer van de thematiek: gezondheid, zorg en vitaliteit ƒ Plinten deels inzetten voor (zorg)voorzieningen en ontmoetingsplekken. ƒ Een kwalitatief goede woon-, zorg- en verblijfsruimte voor ouderen en mindervaliden ter versterking van de zorgsignatuur van het gebied. ƒ Ontmoeten, groenbeleving, vitaliteit en sociale cohesie staat centraal. ƒ Slimme zonering om de activiteiten van het medisch cluster te behouden en te ­kunnen combineren met wonen, met menging waar mogelijk (met inachtneming van de milieu-normen).

ƒ Er komen stedelijke bouwblokken met groene binnenterreinen die zoveel mogelijk openbaar toegankelijk zijn. ƒ De stedelijke bouwblokken maken een gefaseerde ontwikkeling mogelijk.

2.2.3 Bouwblokken en binnenhoven

Randvoorwaarden

Het plangebied wordt ingericht met een aantal robuuste blokken rondom groene binnenterreinen. Deze stedelijke blokken zijn gefaseerd te realiseren. De blokken hebben een parkeervoorziening in de vorm van een parkeerhuis wat eventueel in een latere fase is te transformeren tot woningen. Onder een paar binnenterreinen / binnentuinen ligt een parkeerkelder. Bij Peppelrode wordt op een iets kleinere schaal eveneens een stedelijk blok met parkeervoorziening gerealiseerd, op een zodanige wijze dat de noord-zuid groene as niet wordt geblokkeerd.

2.2.4 Hoogbouw Door een diversiteit aan programma en toename van het aantal woningen, bedrijven en voorzieningen verandert de dynamiek van deze plek, die momenteel beheerst wordt door zeer grote gebouwcomplexen en volumes. We zetten in op een hoog­ stedelijke en compacte inrichting van het terrein. Het plangebied krijgt een geheel eigentijdse inrichting en uitstraling zoals die er nog niet is in de stad. We bouwen in hoge dichtheden en maken waar mogelijk een tweede maaiveld in de vorm van daktuinen. Hoogbouw, vormgegeven als accenten op ­logische/strategische locaties is eveneens mogelijk.

ƒ Het gebied heeft een menselijke schaal en maat met een basisbouwhoogte van zes tot acht lagen. ƒ De maximale bouwhoogte bedraagt 75 meter (L-categorie); de hoogste ­woonvloeren liggen op maximaal 70 meter hoogte. ƒ Er is ruimte voor maximaal zes nieuwe torens op logische strategische punten in het plangebied. De torens functioneren als stedelijke oriëntatiepunten. ƒ Hoogbouw dient zorgvuldig ingepast te worden en mag geen nadelige invloed ­hebben op het leefklimaat van de nieuwe woon- en werkomgeving.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 21

Kansen ƒ Er is een diversiteit aan lage en hoge volumes. Er moet een speels effect ontstaan waar de gebouwen elkaar versterken en ontmoeten op het maaiveld. ƒ Introductie van een tweede (semi-)openbaar maaiveld. ƒ Het terrein krijgt een geheel eigen stedelijke uitstraling. ƒ Bij hoogbouw is creativiteit, community en collectiviteit leidend in het ontwerp.

2.2.6 Daken Verdichting van de bestaande stad betekent dat er meer mensen op minder ruimte gaan wonen en verblijven. De (semi-)openbare ruimte wordt daarom extra belangrijk. Deze moet goed functioneren en prettig zijn. Hetzelfde geldt voor groen. Daken kunnen hier een belangrijke bijdrage aan leveren.

Randvoorwaarden

2.2.5 Plinten De plinten zijn de begane grond (eventueel gecombineerd met de eerste verdieping) van gebouwen. Deze geven de kans om de verbinding te maken tussen de verschillende beoogde groepen gebruikers in het gebied: bewoners, ondernemers, makers, zorgverleners, werknemers en bezoekers.

ƒ Daken worden ingezet voor vergroening, duurzame energie, wateropvang of een combinatie hiervan.

Kansen ƒ Groene, toegankelijke daken met elkaar verbinden. ƒ Gemeenschappelijke dakterrassen kunnen bij bepaalde woontypologieën worden ingezet voor verblijf en ontmoeting voor bewoners.

Randvoorwaarden ƒ Plinten hebben diverse functies. Deels publiek, deels commercieel, deels maatschappelijk en deels wonen. ƒ Plinten zijn minimaal 4.5 meter hoog zodat ze flexibel en multi-inzetbaar zijn. ƒ Plinten bieden veel variatie in vormgeving, kleur en functie omdat monotone plinten de beleving vanuit de voetganger doodslaan. ƒ Geen slaapkamers op de begane grond die grenzen aan de openbare ruimte. ƒ Fietsbergingen en stallingen moeten herkenbaar, toegankelijk en bereikbaar zijn. ƒ Oplossingen voor parkeren en andere voorzieningen zoals afvalopslag en energie worden mee ontworpen in het volume en de architectuur van de gebouwen om zo min mogelijk blinde gevels te hebben.

2.2.7 Zon, schaduw, wind en geluid Voor elk bouwplan, maar ook voor de combinatie van plannen, is het nodig een ­windhinder- en bezonningsonderzoek te doen. Massa en hoogte van gebouwen ­hebben immers invloed op het microklimaat en bepalen mede de verblijfkwaliteit op straatniveau.

Randvoorwaarden ƒ Naast de bezonning op individuele woningen is het ook belangrijk dat er voldoende bezonning is in de publieke ruimte. ƒ Windstudie bij hogere bebouwing, in ieder geval bij bebouwing hoger dan 30m. Hoge bebouwing mag geen negatief effect hebben op de verblijfskwaliteit in de omgeving.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 22

Kansen ƒ Slimme oriëntatie van gebouwen in relatie tot de heersende zuidwestenwind. ƒ Ontwerp de buitenruimte vanuit de positieve aspecten van klimaat gedurende het jaar, waarbij er aandacht is voor sunspots en schaduwplekken.

2.2.8 Massa De ontwikkeling betekent een flinke schaalsprong op deze locatie. Doordat gebouwen onderling verschillend van elkaar en goed herkenbaar zijn, ontstaat er een stuk stad dat voor iedereen goed te begrijpen is en waar je je goed kan oriënteren. Het draagt bij aan de ‘leesbare’ stad. Daarnaast is een dergelijke schaalsprong niet vreemd in onze stad. Deze is de laatste jaren zelfs een belangrijk onderdeel geworden van onze identiteit.

Randvoorwaarden ƒ Herkenbare opbouw van een plint met een basis bouwhoogte waarop hoogbouw terug ligt. ƒ Hoogbouwvolumes zijn ontworpen met een alzijdige oriëntatie. ƒ Grote en lange continue gevels moeten worden voorzien van openingen en ­inhammen ondersteund door verspringingen in de gevels of afwijkende vormgeving en ­architectuur om een monolithische werking te vermijden.

Kansen ƒ Het medische en woon-zorgkarakter van het plangebied terug laten komen in de architectuur / gevels van de bebouwing die wordt toegevoegd, om daarmee de identiteit van het gebied te versterken ƒ Positionering van de bebouwing vormt de afbakening van de openbare ruimte.

2.3

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 23

Openbare ruimte, groen en water

2.3.1 Openbare ruimte Kansen Het plangebied is op dit moment behoorlijk open en stenig en heeft weinig verblijfskwaliteit. De groenstructuur aan de zijde van de Kennedylaan heeft kwaliteit. De Ds. Theodor Fliednerstraat is de belangrijkste ontsluitingsweg voor het terrein. Deze straat met slowlane (fietsroute) en busroute zal zijn functie behouden. Aannemelijk is dat een aantal kruisingsvlakken naar het plangebied opnieuw ontworpen en aangelegd moeten worden. Een groot deel van de openbare ruimte op het terrein zal na aanleg worden overgedragen aan de gemeente Eindhoven. Dat betekent dat de inrichting van de openbare ruimte moet voldoen aan de vastgestelde gemeentelijke inrichtings- en beheerniveaus. Van groot belang is dat er voldoende openbaar toegankelijke, gezonde en aantrekkelijke leefruimte beschikbaar is die verleidt tot ontmoeten, bewegen, sporten en spelen. Dwars door het plangebied loopt een verbindende langzaam verkeersroute in een groene setting.

Randvoorwaarden ƒ De buitenruimte zal grotendeels publiek toegankelijk worden. Dat vraagt om ­heldere en herkenbare grenzen tussen openbaar gebied en privaat gebied. ƒ Duidelijke afspraken maken over het openstellen van semi-openbare ruimten. ƒ Dwars door het gebied loopt een groene noord-zuid langzaam verkeersroute. Aan deze route liggen publieke bestemmingen. ƒ Sociale ontwerpprincipes maken standaard deel uit van ieder projectplan voor de inrichting van de openbare ruimte. ƒ De verlichting in de openbare ruimte wordt afgestemd op het vastgestelde ­gemeentelijke inrichtings- en beheerniveaus. De NSVV en OVLNL-richtlijnen zijn van kracht.

ƒ ‘Openmaken’ van het plangebied. Het plangebied goed doorwaadbaar maken en goed aanhaken op de directe omgeving. ƒ Openbare ruimte nodigt uit tot gedeeld gebruik en ontmoeting van ouderen, kinderen, mindervaliden en bewoners ter versterking van de community. ƒ Vanaf het begin rekening houden met noodzakelijke voorzieningen zoals trafo’s, openbare verlichting, warmtenet etc. ƒ Verrommeling moet worden voorkomen. Denk daarbij aan het beperken van het aantal trafostations en andere nutsvoorzieningen als potentiële plakplaats, een overmaat aan reclame, wegwijzers, verschillende vormen van laadpalen. ƒ Speelruimte voor kinderen. ƒ Beweegvriendelijke inrichting van de openbare ruimte, denk aan beweegtoestellen, 3x3 basketbal, urban sports veldje. ƒ Het toepassen van slimme en toekomstbestendige verlichting voor de openbare ruimte om, als integraal onderdeel van de infrastructurele netwerken en aanhaking op de omgeving, een dag-, avond- en nachtbeeld te creëren wat bijdraagt aan verkeersveiligheid, toegankelijkheid en een sociaal veilige omgeving. Daarbij rekening houden met de verschillende soorten van mobiliteit en met verschillende typen gebruikers. ƒ Lichtvervuiling en lichthinder beperken in het avond- en nachtbeeld. ƒ Aanpasbare verlichting wanneer functie en gebruik van de openbare ruimte wijzigt om dag-, avond- en nachtbeeld hierop aan te passen.

ƒ Verlichting draagt bij aan energiebesparing (en opwekking), CO2-reductie en circulaire principes. ƒ Onderzoek naar openbare verlichting met zonnepanelen als energieopwekker.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 24

Legenda: ▪ Stad, rood bepalend (rode kleur): ontwikkeling is mogelijk, mits het groene karakter behouden blijft. ▪ Stad, rood bepalend (bruine kleur): ontwikkeling is mogelijk, waarbij toevoegen van meer groen wenselijk is. Let ook op de bestaande bomen. ▪ Structureel stadsgroen (lichtgroene kleur): de groenstroken langs de Kennedylaan en Orpheuslaan moeten behouden blijven.

Randvoorwaarden

Fig. 14. Groenbeleidsplan gemeente Eindhoven

2.3.2 Groen en water Eindhoven werkt ook aan een klimaatadaptieve en natuurvriendelijke stad. Maat­ regelen zoals vergroening, verhoging van de biodiversiteit en watergerichte ­maatregelen dragen bij aan het klimaatadaptief en natuurinclusief maken van het plangebied, dat op dit moment stenig is ingericht. Ten westen van Peppelrode liggen waardevolle groene elementen. Ontwikkeling is mogelijk, mits het groene karakter behouden blijft. Door de ligging vlak bij het Dommeldal liggen hier er ook veel kansen om de biodiversiteit te versterken door de verbinding met het Dommeldal te ­versterken. Daarnaast biedt het groen in dit gebied de mogelijkheid om aan te sluiten bij de ambitie om hier een soort gezondheidscampus te ontwikkelen. De aanwezigheid van groen draagt bij aan de fysieke, mentale en sociale gezondheid van mensen. Het uitgangspunt is dat er per saldo minstens evenveel groen in het plangebied aanwezig blijft als in de huidige situatie. Dat betekent compensatie binnen het plangebied. Daarnaast wordt er nieuw groen toegevoegd.

ƒ Het bestaande waardevolle groen wordt zoveel mogelijk behouden. ƒ Groennorm van ten minste 8m2 per nieuwe woning. ƒ Groennorm van 10% voor het nieuw toe te voegen ‘niet-wonen’ programma. ­Parkeren en technische ruimtes vallen daarbuiten. ƒ Wanneer de groennorm geen plek kan krijgen binnen het plangebied, krijgt het ­binnen 300 meter een plek op de te versterken relaties vanuit het plangebied met de Dommel. ƒ Onderzoek naar de bestaande poelen op het terrein, inzetten op behoud of ­compensatie als er sprake is van een ecologische waarde. ƒ Per saldo minstens evenveel groen in het plangebied behouden als in de huidige situatie. ƒ Uitvoeren van een bomenanalyse voor de bestaande bomen. Inzet moet zijn op ­behoud van bestaande bomen waar mogelijk. Bij kappen van bomen moet er ­compensatie plaatsvinden - bij voorkeur op eigen terrein- op basis van de bomen-analyse. ƒ Groen in de volle grond is meer waard dan groen op de gevel of dak, daarom moet zoveel mogelijk van het maaiveld worden ingezet voor de groenopgave. ƒ Vuilwater en regenwater worden volledig van elkaar gescheiden. ƒ De waterbergingsopgave voor de private ruimte wordt opgelost binnen het eigen plangebied conform de rekentool onder het Paraplubestemmingsplan Waterberging.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 25

ƒ Onder de Ds. Theodor Fliednerstraat ligt momenteel een gemengd stelsel en daarop willen we het hemelwater niet lozen. Als de Ds. Theodor Fliednerstraat niet wordt heringericht in het kader van dit gebiedskader is het voorstel om het hemelwater­ riool van het noordelijk deel van het plangebied aan te sluiten op het hemel­ waterriool van de Orpheuslaan. In het zuidelijk deel van het plangebied ligt een ­hemelwaterriool met aansluiting op een afvoerslootje naar de Dommel. Deze afvoer voor het zuidelijk deel van het plangebied gebruiken. ƒ Voor de openbare ruimte is de bergingsopgave gericht op het uitvoeren van het WKA 2023-2026 en het voorkomen van wateroverlast bij een maatgevende bui van 60 mm in een uur. ƒ Er moet een samenhangend rioleringsplan voor gemeentelijke riolering, private ­riolering en riolering onder openbaar toegankelijk privaat terrein worden gemaakt. Inclusief afspraken over beheer en onderhoud. ƒ Een onderhoudsplan opstellen voor de openbare ruimtes, groenvoorzieningen en voorzieningen om de kwaliteit van de leefomgeving op lange termijn te waarborgen.

2.3.3 Gezonde leefomgeving Nieuwe ontwikkelingen moeten in een gezonde leefomgeving liggen. Er is voor het nieuwe ziekenhuis geen sprake van milieuzoneringen omdat er geen medische gassen worden gebruikt. Het is een milieucategorie 2 functie. Naast de milieucategorie moet rekening worden gehouden met geluid en externe veiligheid. De locatie MMC is gelegen aan de drukke verkeeraders Kennedylaan en O.L. Vrouwestraat (Ring). Een geluidsonderzoek is dan noodzakelijk. Het plaatsen van het ziekenhuis als buffer ­tussen de wegen en de woonontwikkeling kan een kans opleveren voor een meer gezonde leefomgeving. Ook meer groen draagt bij aan een gezonde leefomgeving.

Randvoorwaarden ƒ De nieuwe ontwikkeling moet voldoen aan voorwaarden voor een gezond leef- en woonklimaat. Er moet een geluidsonderzoek worden opgesteld en nieuwe ­woningen moeten voldoen aan de wettelijke geluidsnormen.

Kansen

Kansen

ƒ Wellicht is het mogelijk om bewoners en de gebruikers van dit gebied blijvend te betrekken bij het onderhoud van de groenvoorzieningen in dit gebied, met name op een eventueel tweede (opgetild) maaiveld. ƒ Groen als (geluids)buffer naar de bundelroute (Kennedylaan – Ring). ƒ Extra groen toevoegen op daken, gevels en in de openbare ruimte. ƒ Groene beweegruimte als verbinding (over het sportcomplex De Hondsheuvels) tussen het plangebied en de Dommel. ƒ Het gebied ecologisch verbinden met het Dommeldal.

ƒ Het ziekenhuis kan een afschermende werking hebben voor het geluid van de Ring en Kennedylaan en een positieve impact op een gezonde leefomgeving. ƒ Meer groen omdat het bijdraagt aan een gezonde leefomgeving.

2.4

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 26

duurzaamheid

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen.

2.4.1 Duurzaam energiesysteem Energie is een belangrijk thema in de Eindhovense verstedelijkingsopgave. In de ­Klimaatverordening van 2016 is vastgelegd dat de uitstoot van broeikasgassen van de stad is teruggedrongen met 55% in 2030 en 95% in 2050, ten opzichte van de uitstoot in het jaar 1990. Om dit te kunnen bereiken dient de gebouwde omgeving in 2050 ­volledig aardgasvrij te zijn. De gemeente zet daarom in op warmtenetten en elektrische oplossingen. De beschikbaarheid van duurzame warmte is echter beperkt, terwijl de elektriciteitsvraag snel stijgt, wat leidt tot netcongestie. Om woningbouw en verduurzaming toch mogelijk te maken, wordt het energiesysteem decentraal ingericht: lokale opwek, gebruik, ­uitwisseling en opslag van energie staan centraal. Ook is ruimte nodig voor ­energie-infrastructuur, zowel boven- als ondergronds.

van gebouwen. Vervolgens is het van belang om de efficiëntie en duurzaamheid van het energiesysteem te verbeteren. Vanwege de netcongestie is het belangrijk dat er netbewust ontwikkeld wordt, met een optimale afstemming tussen de energievraag en het energieaanbod. Dit heeft het doel om de elektrische piekbelasting in het gebied zoveel mogelijk te verlagen en gelijkmatig te verspreiden.

Randvoorwaarden ƒ Er wordt aardgasvrij, energiezuinig en netbewust gebouwd. ƒ Alle nieuwbouw moet aardgasvrij worden gebouwd. ƒ Alle nieuwbouw moet voldoen aan de daarvoor geldende energiewetgeving. ­Minimale gebouwenergieprestatie van nieuwbouw is BENG+. Zorg voor energetisch efficiënte koelingsmogelijkheden. Gebruik hierbij de ladder van koeling: (1) verkoelende omgeving, (2) warmtewerende elementen, (3) passieve koeling en (4) actieve koeling. ƒ Kies bij nieuwbouw voor een laag-temperatuur warmteafgiftesysteem. ƒ Gebruik collectieve laadinfrastructuur en verbind opwekkers in een collectief ­systeem met elkaar. Zo zijn er meer sturingsmogelijkheden om piekbelasting te voorkomen.

Kansen Mogelijk sluit het plangebied aan op een gepland warmtenet in Eindhoven ­Noord-Oost. Het noordwestelijk deel van Hondsheuvels is in de Transitievisie Warmte aangemerkt als ‘zoekgebied’ voor een warmtenet. De belangrijkste randvoorwaarden in het gebied gelden voor nieuwbouw, maar ook voor de realisatie van aardgasvrije bestaande bouw. Eerste aandachtspunt bij de herontwikkeling is het verkleinen van de energievraag, bijvoorbeeld door betere isolatie

ƒ Nieuwbouw maakt zoveel mogelijk gebruik van bodemopslag voor verwarming en koeling (WKO), en zorgt zelf voor het borgen van de energiebalans in deze bodemopslag. ƒ Ontwikkel op een netbewuste manier: - Verlagen: het energieverbruik zo veel mogelijk verlagen. - Spreiden: de belasting zo gelijkmatig mogelijk over de dag spreiden. - Sturen: de piekbelasting tot op zekere mate sturen, indien noodzakelijk.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 27

ƒ Zorg voor opslagmogelijkheden van warmte en elektriciteit, voor reductie van de piekvraag. ƒ Onderzoek de mogelijkheid om de nieuwbouw in het plangebied aan te sluiten op het warmtenet van Eindhoven Noord-Oost. Voorlopig uitgangspunt is dat er een warmtetransportleiding onder de Orpheuslaan, direct boven Hondsheuvels, gaat doorlopen. ƒ Betrek het gemeentelijke warmtebedrijf bij de planvorming en het opstellen van de businesscase. ƒ Verminder de warmtevraag van gebouwen zo veel mogelijk. Bijvoorbeeld door passief te bouwen of beter te isoleren dan de huidige norm. ƒ Maak, indien mogelijk, gebruik van het warmteoverschot van het MMC voor de warmtevoorziening van de nieuwbouw in het plangebied. ƒ Maak, indien mogelijk, gebruik van de al bestaande energie-infrastructuur van het MMC bij het ontwerpen van een nieuwe energievoorziening voor het plangebied. De bestaande warmte- en koudebronputten van het MMC zijn mogelijk te herontwikkelen tot een WKO-systeem voor de nieuwbouw. ƒ Ná 2028 vinden er ontwikkelingen plaats op de kruising van de J.F. Kennedylaan en de Orpheuslaan (in het programma Wegen). Mogelijk valt een koppeling te maken met werkzaamheden voor de aanleg van het warmtenet.

2.4.2 Bodem en ondergrond Bij de ontwikkeling van een plangebied is wat onder de grond zit van even groot belang als wat boven de grond zichtbaar is en moet worden ontwikkeld. Ondergrondse infrastructuur of aanwezige relicten uit het verleden kunnen voor uitdagingen zorgen. Denk aan archeologische vondsten, niet ontplofte granaten, verontreinigingen, maar ook aanwezige rioleringen en kabels en leidingen die moeten worden verlegd en vervangen.

Fig. 15. Situatieschets bestaande WKO-systeem MMC met bronnen

Randvoorwaarden ƒ Alle ondergrondse bouwwerken incl. eventuele damwanden en grondankers dienen op eigen particulier terrein te liggen. ƒ Voorafgaand aan herontwikkeling dient een standaard bodemonderzoek plaats te vinden. Indien puinbijmengingen worden waargenomen dient de bodem tevens ­onderzocht te worden op asbestverontreinigingen.

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 28

ƒ Op het nabijgelegen TU/e-terrein zijn enkele grond- en grondwaterverontreini­ gingen bekend. Voorkom bij grondwateronttrekking of WKO-voorzieningen dat eventuele verontreiniging wordt aangetrokken. ƒ De locatie ligt direct buiten de doelgebiedsgrens van het Gebiedsplan Gebieds­ gericht Grondwaterbeheer Eindhoven-Centrum. Bij grootschalige grondwater­ onttrekkingen of WKO-voorzieningen mogen de bekende VOCl verontreinigingen de doelgebiedsgrens niet overschrijden. ƒ Bij gebruik van ondergrondse ruimte voor WKO-systemen voor de nieuwbouw­ ontwikkelingen: stem af met de gemeente of er voldoende ruimte in de ondergrond is en hoe deze zo efficiënt mogelijk gebruikt kan worden. ƒ Gezien de drukte in de ondergrond, dient de ondergrond parallel aan de bovengrond ontworpen te worden. ƒ Bij sloop van de bebouwing dienen ook alle ondergrondse constructies te worden verwijderd. ƒ Zorg bij de ontwikkeling van nieuwe WKO’s ervoor dat zij niet negatief interfereren met bestaande WKO-systemen.

­circulair mogelijk ontworpen en gebouwd of aangelegd. Hierbij wordt rekening ­gehouden met toekomstbestendigheid. Het ontwerp is aanpasbaar voor toekomstige wensen en eisen, waaronder flexibiliteit en demonteerbaarheid (materiaalgericht ontwerpen). In MMC en Peppelrode wordt gebruik gemaakt van de kennis en ervaring die ­opgebouwd wordt via Het Nieuwe Normaal of soortgelijke methoden. Samen met gemeenten, ontwikkelaars en bouwers wordt gezocht naar de wijze waarop circulariteit een plek kan krijgen in bouwplannen en gebiedsontwikkeling. De thema’s en ­indicatoren voor gebouwen vanuit het Nieuwe Normaal gebruiken we bij ontwerp en uitvoering. Zie het schema hieronder. Uitwerking ervan zal per deelgebied maatwerk zijn om te bepalen welke kansen er ­liggen. Het opstellen van een materialenpaspoort ligt daarbij voor de hand om op die manier zicht te krijgen welke materialen vrijkomen, gebruikt worden en op lange ­termijn circulair inzetbaar zijn.

Kansen ƒ Door de historie van het terrein worden hier veel (ook niet geregistreerde) kabels en leidingen verwacht. ƒ Het plangebied is niet verdacht voor ontplofbare oorlogsresten (OO). ƒ Op het zuidelijk deel van de locatie liggen vier bronnen voor WKO. Deze bronnen zijn circa 10 jaar oud en kunnen nog gebruikt worden voor de nieuwe ontwikkeling.

2.4.3 Duurzaamheidseisen en circulariteit Het belangrijkste uitgangspunt bij circulaire gebiedsontwikkeling is waardebehoud. Niets wat van waarde is, zou verloren mogen gaan. Dit kan gaan om materiële én immateriële waarden en daarmee ook financiële waarden. Alle nieuwbouw, transformatie en buitenruimte (incl. infrastructuur) in de gebiedsontwikkeling wordt zo

Fig. 16. Thema’s van Het Nieuwe Normaal bron: hetnieuwenormaal.nl

Gebiedskader MMC en Peppelrode | 29

We streven naar integrale plannen, waarbij materialisatie niet op zichzelf staat. ­Keuzes in materialisatie zetten we af tegen de ambities op energiebeheersing, binnenklimaat, groene uitstraling, klimaatrobuustheid etc.

ƒ Kijk naar de verschillende lagen van een gebouw om te bepalen waar kansen liggen. Iedere gebouwlaag heeft zijn eigen verwachte duurzaamheid. De lagen van een ­gebouw zijn onder te verdelen als de 6S’en:

Randvoorwaarden ƒ Gebruik de leidraad Het Nieuwe Normaal Gebouw of een soortgelijke methode. ƒ Multifunctioneel ontwerpen waardoor ruimtes over de jaren heen flexibel kunnen worden benut. Het gebouw moet adaptief zijn voor ander gebruik en functies. In het kader van het omgaan met bouw- en sloopafval: voor alle te slopen gebouwen, ­buitenruimte etc. dient een oogstplan opgesteld te worden, met daarin aangegeven hoe de elementen zo hoogwaardig mogelijk hergebruikt kunnen worden. Ten eerste in de geplande vervangende nieuwbouw, ten tweede elders in het gebied, ten derde buiten het gebied. Hierbij is Het Nieuwe Normaal Sloop 0.5 of een soortgelijke ­methode te gebruiken als leidraad.

Kansen ƒ Alle gebouwen moeten zoveel mogelijk demonteerbaar zijn voor optimaal ­hergebruik. Dit is aan te tonen met de indicator Losmaakbaarheid uit Het Nieuwe Normaal. ƒ Gemeente Eindhoven streeft naar een bouwopgave die past binnen de grenzen van het Akkoord van Parijs. Streef daarom naar een zo laag mogelijke materiaalgebonden CO2-uitstoot en een zo hoog mogelijke materiaalgebonden CO2-opslag. ƒ Ontwerp waar mogelijk met hernieuwbare materialen (biobased materialen zoals hout) en hergebruikte materialen. ƒ Het gebied kent veel ruimte die nog niet intensief gebruikt wordt, zoals het grote MMCƒ parkeerterrein. Dit biedt schuifruimte in de ontwikkeling om materialen op te slaan voor latere verwerking in het gebied. ƒ Onderzoek of (gedeeltelijke) transformatie van gebouwen tot de mogelijkheden behoort.