Bijlage 1 - Concept Gebiedskader Kanaalzone-Zuid

Het zorgt ook voor meer licht en lucht in het gebied, wat belangrijk is voor een leefbare stedelijke omgeving. Het is wel belangrijk dat er een relatie met het kanaal wordt gelegd, door het kanaal mee te nemen in het ontwerp en te onderzoeken hoe de ligging aan het kanaal een asset kan zijn voor de school.

Innovatie- en Foodcluster Op De Caai vormen twee paviljoenachtige gebouwen het laatste brandpunt in de reeks. Een bijzondere plek voor ontspanning en ontmoeting rond het thema ­‘voedsel en innovatie’. In de Bottle Distillery - de voormalige melkontvangst van de ­Campina-melkfabriek - worden diverse dranken gestookt. In een nieuw te realiseren paviljoen van PHOOD, farm en restaurant, worden op innovatieve en duurzame wijze voedsel verbouwd en bereid. Deze publiekstrekkers, met name PHOOD, vormen een belangrijke sociale motor en verbinder in het gebied. Ze zijn het uithangbord van het bijzondere werkprogramma rond innovatie, gezondheid en voeding in de getransformeerde Melkfabriek en IJsfabriek. De zoektocht is hoe het kanaal hierbij betrokken kan worden - bijvoorbeeld door het kleinschalig verbouwen van voedsel langs het water of het transporteren van voedsel per boot.

2.5 Plinten De buitenruimte wordt geactiveerd door het gebouwde programma dat hieraan grenst, op de begane grond. De gebouwen hebben een open en alzijdige oriëntatie naar de publieke en collectieve buitenruimte waardoor een sociaal veilig en levendig gebied ontstaat. Bij woningen worden goede overgangen publiek-privé gerealiseerd bijvoorbeeld door een margezone, (collectieve) geveltuinen en goed ontworpen entrees. Bij bedrijvigheid en werkgebouwen kan de margezone beschikbaar gesteld worden ten behoeve van het gebruik zoals bijvoorbeeld een terraszone, ruimte om te maken of een expositiezone. De plinten zijn uitnodigend. Parkeerplaatsen en voorzieningen voor afval komen worden zo min mogelijk in de plinten gerealiseerd. In het beoogde programma voor de Kanaalzone-Zuid wordt een spreiding ­aangehouden voor de verdeling van wonen en niet-wonen programma. Het niet-wonen programma is tussen de tien en twintig procent van het totale programma. Logische plekken voor dit programma zijn langs het Kanaalpark, rond de Gabriël Metsulaan, en rond de brandpunten in het gebied. Positionering van het niet-wonen programma wordt altijd bezien op de schaal van de Kanaalzone-Zuid waarbij onderzocht wordt wat de passende locatie is, en waar het van het meeste toegevoegde waarde is voor het gebied.

Om deze functies in de plinten onder te brengen, hebben alle plinten een ­minimale plafondhoogte van >3,60m en een flexibel indeelbare structuur zodat functie­ verandering mogelijk is. Dubbelhoge begane grond al dan niet met tussenvloer ­kunnen worden ingezet om extra publieke plekken te realiseren.

2.6 Zon & schaduw, wind en geluid Voor elk deelplan, maar juist ook voor de combinatie van plannen is het nodig een windhinder en bezonning onderzoek te doen. Massa en hoogte hebben immers invloed op het microklimaat en bepalen mede de verblijfskwaliteit op straatniveau. Dat zon, schaduw en wind een belangrijk onderwerp is, is bij de ontwikkeling van De Caai gebleken. Door onder andere de tunnelwerking van het kanaal. Naast de bezonning op individuele woningen is het ook belangrijk dat er voldoende bezonning is in de publieke ruimte. Als aanvullend onderzoek is het van belang het effect van geluid te onderzoeken in relatie tot de (hoog)bouwvolumes.

Kansen ƒ Slimme oriëntatie van gebouwen in relatie tot de zuidwestenwind. ƒ Het maken van getrapte hoeken en set-backs in de hoogte. ƒ Slimme ruimtelijke combinaties van woon- en werkprogramma.

Gebiedskader Kanaalzone-Zuid | 34

3. Stedelijke uitstraling 3.1 massa & vorm Rond de gebouwen zorgt een plintzone voor een vloeiende overgang van openbaar naar privé. De onderste verdiepingen zijn levendig, door bijvoorbeeld balkons, gevel­ schermen en plek voor klimplanten. De verschillende bouwlagen dienen passend te zijn bij de omgeving met aandacht voor een juiste toepassing van het groen. De ­hogere delen van de gebouwen krijgen ook vorm en detail, met bijvoorbeeld opvallende hoeken, dakranden en versieringen.

3.2 uitstraling Elke plek in de wijk is met zorg ontworpen, van de kleine bouwblokken en de deel­ gebieden, tot de totale Kanaalzone-Zuid. Door te spelen met de vormen van ­gebouwen, open ruimtes tussen en in de bouwblokken en afwisseling in hoogte ­ontstaat een levendig en gevarieerd straatbeeld.

Randvoorwaarden ƒ Gebouwen en groepen gebouwen worden zo ontworpen dat ze aan alle zijden een goede uitstraling hebben. ƒ Ze vormen samen een buurt die vrolijk, vernieuwend en eigenzinnig is – passend bij het innovatieve karakter van de wijk. ƒ Binnen en tussen de gebouwen zie je kleine verschillen in vorm en uitstraling. Omdat wel dezelfde materialen worden gebruikt, zorgt dat voor afwisseling, zonder dat het rommelig wordt. Lange gevels worden onderbroken en krijgen extra aandacht, zodat het geheel divers blijft en een menselijke maat heeft. ƒ De uitstraling is stoer en robuust, met een knipoog naar het industriële verleden van de plek. Daarmee sluit de wijk goed aan bij plekken als De Caai, het Koelhuis Nefkens en andere gebieden in de stad zoals Strijp-S. ƒ De gebouwen en de inrichting hoeven niet perfect of netjes te zijn. Er mag geëxperimenteerd worden en er is ruimte voor een rauw randje.

3.3 Kleur en materiaal Randvoorwaarden ƒ De gebouwen zijn vooral licht van kleur. Dat past goed bij frisse, eigenzinnige en vernieuwende sfeer die hier wordt nagestreefd. Lichte kleuren zorgen er ook voor dat het op straat licht blijft, zelfs als de bebouwing dichter op elkaar staat. Zo blijft de buitenruimte prettig en wordt oververhitting in de zomer zoveel mogelijk voorkomen. ƒ Door gebouwen in dezelfde stijl en met vergelijkbare materialen te bouwen, vormt de wijk één herkenbaar geheel, zonder dat de nieuwe gebouwen botsen met wat er al staat, zoals op De Caai. ƒ De gekozen materialen worden op een mooie manier ouder. ƒ Binnen elk bouwblok passen de kleuren van lage en hoge gebouwen goed bij elkaar. Er wordt gewerkt met tinten die dicht bij elkaar liggen (ton sur ton), zodat alles mooi samenkomt. Kleine verschillen in kleur of materiaal geven net genoeg afwisseling, zonder dat het rommelig wordt. ƒ Op speciale plekken in de wijk, zoals brandpunten of bijzondere gebouwen, mogen opvallende kleuren of vormen gebruikt worden. Hier is ruimte om te experimenteren en iets unieks te laten zien. Voor de bouw worden bij sterke voorkeur duurzame materialen gebruikt, zoals hout, leem en gerecycled beton, kunststof, staal of steen.

Kansen ƒ Kleuraccenten voor de brandpunten en andere speciale momenten zijn goed denkbaar. Hierbij mag nadrukkelijk ook het experiment worden aangegaan. ƒ Waar mogelijk duurzame, circulaire materialen: hout, leem, gerecycled beton/kunststof/staal/steen. ƒ De groei-, oorsprong of productiewijze is afleesbaar in de textuur en kleur.

Gebiedskader Kanaalzone-Zuid | 35

4. Openbare ruimte, groen en water Het succes van de Kanaalzone-Zuid is voor een groot deel afhankelijk van de inrichting van de openbare ruimte, groen en water. Enerzijds om een gebied te creëren waar het prettig wonen, werken en verblijven is, anderzijds om bestand te zijn tegen de uitdagingen op het gebied van klimaatverandering, vereenzaming en gezondheid.

4.1 openbare ruimte Op dit moment is de Kanaalzone-Zuid erg stenig en heeft weinig verblijfskwaliteit. De buitenruimte is praktisch ingericht, maar mist samenhang en ziet er niet overal even goed uit. Groen heeft op veel plekken weinig ruimte. Met als uitzondering hierop het bosje aan de Breitnerstraat. De doorontwikkeling van de openbare ruimte speelt daarom een centrale rol in het slagen van het gebied en vormt een kwaliteitsdrager met verblijfskwaliteit. Het groenblauwe lineaire Kanaalpark vormt hierin de ruggengraat, een verbinding tussen het centrum, de Kanaalzone-Zuid en het buitengebied. Het bindt woningen, bedrijvigheid en ander voorzieningen, het verbindt plekken, biedt ruimte om te spelen, sporten, picknicken en buurtgenoten te ontmoeten. Het ontwikkelen van het lineaire park gaat hand in hand met de ontwikkeling van de kavels. De groene buitenruimtes op de kavels vergroten het Kanaalpark en zijn robuustheid. Omgekeerd vergroot het groen langs het kanaal de woonkwaliteit van het nieuwe programma. Daarom wordt er ingezet op het vergroenen en ontharden van de buitenruimte. Daarnaast wordt de verbinding met het water hersteld, door het verzachten van de oevers en het bereikbaar maken van het water met bijvoorbeeld vlonders en waar mogelijk het kanaal gebruiken voor de bedrijfsvoering. Het water wordt weer een integraal onderdeel van het ecosysteem van de Kanaalzone.

Randvoorwaarden ƒ Het Kanaalpark begint bij de kop van het kanaal, het Havenhoofd, nabij de Dommel en loopt via het kanaal naar het omliggende landschap. Het Havenhoofd is daarmee de start van het park, en vormt een belangrijke entree. Daarom is deze ook meegenomen in dit gebiedskader, als brandpunt: een belangrijke locatie om te activeren en een ruimtelijke impuls te geven. Er zijn gedachten om hier een stadsstrand te maken. ƒ Het kanaal is afgesloten voor scheepvaart. ƒ Een parkeervoorziening onder het kanaal kan enkel gerealiseerd worden onder de huidige waterbodem. ƒ De buitenruimte wordt hoogwaardig vergroend, om daarmee een bijdrage te leveren aan de verblijfskwaliteit, klimaatopgaven, vereenzaming en gezondheid. ƒ Het ontwerp van de ondergrond wordt direct meegenomen bij het ontwerpen van het stedenbouwkundig plan en deelplannen. Dit om ondergrondse conflicten in een later stadium te voorkomen. ƒ Ontwikkelingen in de Kanaalzone-Zuid worden altijd integraal aangevlogen. Plekken kunnen niet autonoom ontwikkeld worden en dienen altijd in samenhang te worden bezien. Ontwikkelvelden, openbare ruimte en het kanaal vormen een gezamenlijke opgave. ƒ Het Kanaalpark is een belangrijke identiteitsdrager voor de Kanaalzone-Zuid, en vormt een plek voor ontmoeten, recreëren, bewegen, houden van exposites en evenementen.

Het park heeft een minimale breedte van 20m gemeten vanaf de huidige waterlijn, maar verbreedt op verschillende plekken waardoor het park wordt vergroot en er robuuste plekken aan de lijn ontstaan. ƒ De buitenruimte wordt geactiveerd door het gebouwde programma dat hieraan grenst, waardoor een sociaal veilig en levendig gebied ontstaat. Bij woningen door goede publiek-privé overgangen, margezones, (collectieve) geveltuinen en goed ontworpen entrees. Bij bedrijvigheid en werkgebouwen door een deel van de buitenruimte beschikbaar te stellen voor gebruik, te denken aan een terraszone, ruimte om te maken of een expositiezone.

Gebiedskader Kanaalzone-Zuid | 36

Kansen

Randvoorwaarden

ƒ In De Caai is gekozen om een groot deel van de buitenruimte als semiopenbaar te bestempelen. Dat wil zeggen dat het niet in eigendom is van de gemeente of van een private partij, maar het ondergebracht is in een stichting die het gebied aanlegt en onderhoudt. Op deze manier kan er een hogere kwaliteit nagestreefd worden en wordt gebruik van de buitenruimte gestimuleerd. In het vervolg wordt onderzocht of het doorvoeren van deze vorm van eigenaarschap ook in de rest van de Kanaalzone doorgezet wordt. In welke mate moet nader onderzoek uitwijzen, incl. afspraken over eigendom, beheer, onderhoud en kostenverdeling. ƒ Innovatie en design uit het gebied, zoals werk van creatieve makers, een (tijdelijke expositie) plek geven in de openbare ruimte, waardoor het design karakter van het gebied in de openbare ruimte zichtbaar wordt. Het vormt zo een etalage van wat er gebeurt in de Kanaalzone-Zuid.

ƒ Verstedelijking gaat samen met klimaatadaptatie en een prettig leefklimaat door meer en beter binnenstedelijk groen. Er wordt onthard ten behoeve van ruimte voor groen en water. Eindhoven hanteert een binnenstedelijke groennorm van ten minste 8m² per nieuwe woning, en 10% van het Bruto Vloer Oppervlak (BVO) van niet wonen programma. Ontwikkelingen moeten altijd voldoen aan de ‘Rekentool Klimaatopgave’. Deze mag ook buiten het plot, in de Kanaalzone-Zuid gerealiseerd worden, mits verevend wordt. Het moet duidelijk zijn dat aan de totale groenopgave voldaan wordt. ƒ Onthard waar mogelijk, maar in ieder geval 10% van de buitenruimte. ƒ Behoud waar mogelijk de bestaande kwalitatieve bomen. ƒ Groene structuren worden ontworpen in aansluiting met groene structuren in de context, waardoor gebieden met elkaar verbonden worden. ƒ De ontwikkeling van de Kanaalzone-Zuid moet een impuls geven aan de biodiversiteit en kwaliteit van het Eindhovensch Kanaal en voldoen aan de Kaderrichtlijn water. ƒ Groen in de volle grond heeft meer waarden dan groen op een dak of aan een gevel. De ambitie is om de groennorm te realiseren in volle grond. Deze mag ook buiten het plot, in de Kanaalzone-Zuid gerealiseerd worden, mits verevend wordt. Het moet duidelijk zijn dat aan de totale groenopgave voldaan wordt. ƒ Het netwerk van de ondergrondse infrastructuur sluit aan bij de bovengrondse inrichting.

Neem bij het ontwerp van de buitenruimte de ondergrond direct mee (kabels en leidingen) en voorzie voldoende kwalitatieve doorwortelbare ruimte voor bomen. ƒ Houdt bij de materiaal en plantkeuze rekening met het veranderende klimaat. Kies voor soorten die tegen droogte en warmte kunnen, en kies voor materialen die warmte minder lang vasthouden.

4.2 Groennorm Eindhoven werkt aan een toekomstbestendige, klimaatadaptieve, gezonde en ­natuurvriendelijke stad. Groen speelt daar een centrale rol in. De ontwikkeling van de Kanaalzone-Zuid levert hier een belangrijke bijdrage aan, zowel op de schaal van het plangebied, als voor de stad.

Kansen ƒ Maak gebruik van hemelwaterreservoirs voor gebruik van regenwater voor bijvoorbeeld planten en toiletten.

Gebiedskader Kanaalzone-Zuid | 37

4.3 Hemelwater

4.4 Natuurinclusief

Naast groen, is een goede omgang met regenwater belangrijk om bestand te zijn tegen de gevolgen van klimaatverandering. Enerzijds om wateroverlast te voorkomen, anderzijds om verdroging tegen te gaan. Daarnaast is het afkoppelen van regenwater op het kanaal een kans om de waterkwaliteit van het kanaal te vergroten.

De Kanaalzone-Zuid wordt een plek voor mens en dier. Er ligt een opgave om de kwaliteit van het Eindhovensch kanaal te behouden en verbeteren, door bijvoorbeeld het toepassen van een natuurvriendelijke oevers en de waterkwaliteit te verbeteren door het afkoppelen van schoon regenwater op het kanaal. De buitenruimte wordt altijd in samenhang ontworpen met aandacht voor netwerken op de grote schaal en lokale omstandigheden. Daarnaast worden de gebouwen natuur inclusief ontworpen. Dit kan op diverse manieren, maar belangrijk is dat de gebouwde maatregelen aansluiten op de omgeving en dat deze samen een ecosysteem vormen. Denk aan aandacht voor inheemse, gebieds­eigen soorten beplanting.

Randvoorwaarden ƒ Nieuwe bouwwerken moeten voldoen aan de meest recente Eindhovense Klimaattoets (eindhovenduurzaam.nl/klimaat) en de daaraan verbonden rekentool, zodat negatieve effecten op de waterhuishouding, gebouwen en omgeving worden voorkomen of gecompenseerd. Deze opgave geldt per plot als onderdeel van de toetsing van een omgevingsvergunning, maar wordt voor de Kanaalzone zoveel mogelijk collectief ontworpen, gerealiseerd en beheerd. Daarbij worden mogelijkheden op de kavels (private ruimte), de openbare ruimte en publiek-private ruimte in samenhang bekeken en wordt onderzocht hoe de kwaliteit van het gebied vergroot kan worden door het kiezen van een passende vorm om te voldoen aan de waterbergingsnorm. Individuele ingrepen mogen nooit de mogelijkheden voor anderen onevenredig benadelen. Daarom zal er in het vervolg een plan gemaakt moeten worden die gebiedsbreed de hoofdlijn bepaald. Voor de openbare ruimte is de opgave dat er geen wateroverlast mag optreden bij een maatgevende bui van 60 mm in een uur. ƒ Er wordt een samenhangend rioleringssysteem ontworpen, niet alleen voor hemelwater maar ook voor inzameling en transport van vuilwater. Daarbij wordt vuil- en schoonwater volledig van elkaar gescheiden. ƒ Schoon regenwater wordt zoveel mogelijk afgekoppeld van het riool en verbonden met het kanaal, wat de waterkwaliteit ten goede komt.

Dit betreft bijvoorbeeld regenwater dat afkomstig is van de daken. Onderzoek moet bewijzen dat de waterkwaliteit voldoende is om af te koppelen. Water dat niet voldoende kwaliteit heeft moet eerst gezuiverd worden vooraleer het afgekoppeld mag worden.

Kansen ƒ Zoveel mogelijk gebruikmaken van bovengrondse waterberging. ƒ Los de hemelwaterstrategie zo veel mogelijk zichtbaar bovengronds op.

Randvoorwaarden ƒ Het kanaal is aangewezen als ecologische verbindingszone. Deze moet in stand gehouden worden en waar mogelijk worden verbeterd. Creëer ecologische oevers en migratiemogelijkheid voor doelsoorten. ƒ Pas autonoom inheemse beplanting of waadplanten toe die niet schadelijk zijn voor insecten en andere soorten fauna (bv door pesticiden).

Gebiedskader Kanaalzone-Zuid | 38

5. Duurzaamheid 5.1 Economische duurzaamheid Slimme flexibiliteit: we willen kunnen inspelen op ontwikkelingen die op ons pad komen en ruimte laten aan het onbekende. Gebouwen zijn daarom waar mogelijk flexibel, demontabel en eenvoudig aan te passen om verspilling van grondstoffen te voorkomen.

mogelijk ­ontworpen en gebouwd. Hierbij wordt rekening gehouden met toekomst­ bestendigheid. Het ontwerp is aanpasbaar voor toekomstig wensen en eisen ­waaronder flexibiliteit en demonteerbaarheid (materiaalgericht ontwerpen). In Kanaalzone-Zuid wordt gebruik gemaakt van de kennis en ervaring die opgebouwd wordt via Het Nieuwe Normaal. Samen met gemeenten, ontwikkelaars en bouwers wordt gezocht naar de wijze waarop circulariteit een plek kan krijgen in bouwplannen en gebiedsontwikkeling. De thema’s en indicatoren voor gebouwen vanuit het Nieuwe Normaal gebruiken we bij ontwerp en uitvoering. Zie schema hieronder.

Randvoorwaarden ƒ Bij gebouwontwikkelingen moet worden nagedacht over hoe het gebouw in de toekomst ook anders geprogrammeerd kan worden. ƒ Drager, inbouw en installaties worden gescheiden zo dat het gebouw in de verre toekomst een nieuwe functie kan krijgen. ƒ Binnenwanden, gevel en installaties kunnen op de lange duur worden vervangen of vernieuwd. ƒ Kleinere woningen kunnen worden samengevoegd of vergroot. ƒ Het gebouw wordt losmaakbaar / remontabel gemaakt zodat het nooit gesloopt hoeft te worden maar mogelijk elders opgebouwd kan worden. ƒ Het gebouw kan door bovenstaande worden ontwikkeld voor een heel lange, of juist korte levensduur. Thema’s van Het Nieuwe Normaal bron: hetnieuwenormaal.nl

5.2 Circulariteit We passen materialen en producten toe die geen negatieve effecten op mens en milieu hebben, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. Onze ambitie, als gemeente Eindhoven, is om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken. We streven naar een circulaire economie om te voorkomen dat grondstoffen opraken, en dus producten duurder worden én om te voorkomen dat we de natuur aantasten door de delving van grondstoffen. Het belangrijkste uitgangspunt bij circulaire gebiedsontwikkeling is waarde behoud. Niets wat van waarde is, zou verloren mogen gaan. Dit kan gaan om materiële én immateriële waarden en daarmee ook financiële waarden. Alle nieuwbouw, transformatie en buitenruimte (incl. infra) in de gebiedsontwikkeling wordt zo circulair

Uitwerking ervan zal per deelgebied maatwerk zijn om te bepalen welke kansen er liggen. Het opstellen van een materialenpaspoort ligt daarbij voor de hand om op die manier zicht te krijgen welke materialen vrijkomen, gebruikt worden en op lange termijn circulair inzetbaar zijn. We streven naar integrale plannen, waarbij materialisatie niet op zichzelf staat. Het is onderdeel van een integrale duurzaamheidsvisie. Keuzes in materialisatie zetten we af tegen de ambities op energiebeheersing, binnenklimaat, groene uitstraling, klimaat­ robuustheid etc.

Gebiedskader Kanaalzone-Zuid | 39

Randvoorwaarden

Kansen

ƒ Gebruik de leidraad Het Nieuwe Normaal Gebouw. ƒ Onderzoek of geheel of gedeeltelijke transformatie tot de mogelijkheden behoort. ƒ In het kader van het omgaan met bouw- en sloopafval: voor alle te slopen gebouwen, buitenruimte etc. dient een oogstplan opgesteld te worden, met daarin aangegeven hoe de elementen zo hoogwaardig hergebruikt kunnen worden ten eerste in de geplande vervangende nieuwbouw, ten tweede elders in het gebied, ten derde buiten het gebied. Hierbij is Het Nieuwe Normaal Sloop 0.5 te gebruiken als leidraad. ƒ Gemeente Eindhoven streeft naar een bouwopgave die past binnen de grenzen van het Akkoord van Parijs. Streef daarom naar een zo laag mogelijke materiaalgebonden CO2-uitstoot en een zo hoog mogelijke materiaalgebonden CO2-opslag. ƒ Alle gebouwen moeten zoveel mogelijk demonteerbaar zijn voor optimaal hergebruik. Dit is aan te tonen met de indicator Losmaakbaarheid uit Het Nieuwe Normaal. ƒ Ontwerp waar mogelijk met hernieuwbare materialen (biobased materialen zoals hout) en hergebruikte materialen.

ƒ Kijk naar de verschillende lagen van een gebouw om te bepalen waar kansen liggen. Iedere gebouwlaag heeft zijn eigen verwachte duurzaamheid. De lagen van een gebouw zijn onder te verdelen als de 6S’en. ƒ Ontwerp voor preventie door zich te richten op het voorkomen van het gebruik van producten, elementen of materialen. Dit door simpelweg van de ontworpen functie af te zien of door een geheel andere oplossing te leveren. We beperken materiaalgebruik door efficiënte en compacte ontwerpen, bijvoorbeeld door beperking geveloppervlak, maximalisatie binnenruimte ten opzichte van geveloppervlak etc. ƒ Multifunctioneel ontwerpen waardoor ruimtes over de jaren heen flexibel kunnen worden benut. Het gebouw moet adaptief zijn voor ander gebruik en functies. Zie Adaptief vermogen. ƒ Het gebied kent veel ruimte die nog niet intensief gebruikt wordt. Dit biedt schuifruimte in de ontwikkeling om materialen op te slaan voor latere verwerking in het gebied. ƒ Geen gebruik van materialen die schadelijk zijn voor mens en/of milieu. Alle gebruikte materialen zijn vrij van stoffen die voorkomen op de Rode Lijst van LBC/TNS. ƒ Stel een materialenpaspoort op: het materiaalgebruik moet geregistreerd worden zodat bekend is waar welk materiaal is toegepast en altijd duidelijk is welke grondstoffen hierdoor later geleverd kunnen worden en welke waarde dat vertegenwoordigt.

ƒ Bij ontwerp en bouw wordt gebruik maken gemaakt van een grondstoffenbank, waarin alle materialen van te slopen gebouwen en de openbare ruimte te vinden zijn en hergebruikt kunnen worden. ƒ Stimuleer het delen van voorzieningen. ƒ Reduceer de hoeveelheid huishoudelijk en bedrijfsafval.

De lagen van een gebouw, de 6S’en

Gebiedskader Kanaalzone-Zuid | 40

5.3 Energie

5.5 Electriciteit

Eindhoven is in 2050 klimaatneutraal. Eindhoven onderschrijft het klimaatakkoord van Parijs door de in 2016 vastgestelde Klimaatverordening 040. Hierin is vastgelegd dat de CO2-emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. De CO2-uitstoot moet drastisch dalen om de gevolgen van de klimaatverandering beperkt te houden. Tegelijkertijd wil de stad groeien en een ontwikkeling als de Kanaalzone-Zuid mogelijk maken. Allereerst moet daarom in deze ontwikkeling de vraag naar warmte, koude en elektra zo laag mogelijk zijn. Daarnaast dient alle benodigde energie duurzaam te worden opgewekt, volgens de Klimaatverordening040 uit 2016.. Omdat de beschikbaarheid en capaciteit van duurzame bronnen beperkt is, is het belangrijk een relatie te leggen met ontwikkelingen in de (directe) omgeving zodat de beschikbare duurzame bronnen zo efficiënt mogelijk worden benut.

Een grote uitdaging is de leveringszekerheid van elektrische energie. Daartoe moet zoveel mogelijk energie zelf worden opgewerkt. Daarnaast moeten vraag en aanbod van energie goed op elkaar worden afgestemd. Daartoe kunnen alle energiebronnen, opslagsystemen, woongebouwen, bedrijven binnen het gebied, of deelgebieden worden verbonden in een smart grid: een elektriciteitssysteem dat de vraag naar elektriciteit beïnvloedt aan de hand van het momentane aanbod. Het conventionele elektriciteitsnet, dat nauwelijks opslagmogelijkheden kent, is vraag gestuurd en is hiërarchisch opgebouwd, aan de top staat de elektriciteitsproductie die gestuurd wordt door het momentane verbruik. Duurzame energie wordt veelal opgewekt door externe omstandigheden als zon en wind: de productie vindt plaats onafhankelijk van de vraag. Door de vraag mogelijk te sturen met een smart grid kan deze beter op het momentane aanbod afgestemd worden.

5.4 Water- en bodemenergie De gemeente onderzoekt het gebruik van aquathermie in het kanaal. Door de beperkte doorstroom is dit nog onzeker. De gemeente onderzoekt daarnaast Warmtenet De Kade, waarbij we restwarmte van HTL-DHT gaan gebruiken. De restwarmte uit de zomer kan dan als regeneratie wordt gebruikt bij de WKO’s van bijvoorbeeld De Caai, de Design Academie en Hugo, of andere plekken in de Kanaalzone-Zuid. De panden in De Caai maken gebruik van bodemenergie. Bij de ontwikkeling van het gebied dient rekening gehouden te worden met de bestaande bodemenergiesystemen.

Bestaande bodemenergiesystemen in het gebied

Randvoorwaarden ƒ Voor alle nieuwe ontwikkelingen wordt geen fossiele brandstof meer gebruikt, volgens de Klimaatverordening040 uit 2016. ƒ De potentie van het water en de bodem t.b.v. energie en warmte wordt als eerste benut: daarbij de kansen die het Eindhovensch Kanaal biedt voor de energie- en warmtevoorziening en waterhuishouding maximaal benutten. ƒ Zoveel mogelijk elektrische energie zelf opwekken. ƒ De energievoorziening wordt gebiedsgericht - mogelijk per deelgebied georganiseerd. Alle nieuwe ontwikkelingen werken hieraan mee. ƒ Opwekken van elektriciteit d.m.v. PV-installaties op daken én gevels. ƒ Opwekken van elektriciteit d.m.v. toepassing van windturbines op hoge gebouwen. ƒ De realisatie van een warmtenetwerk met vooraf bepaalde bronposities waarmee optimaal gebruik gemaakt wordt van beschikbare WKO-en aanvullende bronnen.

Gebiedskader Kanaalzone-Zuid | 41

5.6 Bodem In het gebied delen verdacht op de mogelijke aanwezigheid van onontplofte oorlogsresten. In het verleden zijn delen van het terrein al een al een keer onderzocht, hierbij zijn diverse verontreinigingen aangetroffen. Van grote delen van het gebied is de bodemkwaliteit nog niet onderzocht. ƒ Ten oosten van het gebied is een omvangrijke grondwaterverontreiniging ­(DAF-pluim) aanwezig. Ook ten zuidwesten van het gebied is een grondwater­ verontreiniging (Bleekstraat) aanwezig. Met beide verontreinigingen dient rekening gehouden te worden met bemalingen en nieuwe bodemenergiesystemen. Bekende bodemverontreinigingen

Gebieden verdacht op de aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten

Gebiedskader Kanaalzone-Zuid | 42

6. Mobiliteit 6.1 Verkeer Mobiliteitsbeleid Het masterplan mobiliteit 2050 vormt het bestuurlijke beleidskader voor alle verkeersen mobiliteitsopgaven in de stad. Hierin is onder andere opgenomen dat we ruimte maken voor de mobiliteitstransitie, door in te zetten op hoogwaardige loop-, fiets en ov-routes en de ontwikkeling van hubs en deelmobiliteit De Kanaalzone-Zuid transformeert naar een nieuw stuk stad, voor woningen, voor­ zieningen en werken, in hoge dichtheden. Daarmee groeit de vraag naar parkeer­ voorzieningen en wordt het aantal verkeersbewegingen in het gebied vergroot, terwijl er meer ruimte voor een groenblauwe buitenruimte moet worden vrijgemaakt.

Randvoorwaarden ƒ Infrastructurele maatregelen zijn noodzakelijk en randvoorwaardelijk om de Kanaalzone-Zuid met woningbouw te verdichten: 1. HOV 5 naar Geldrop completeren met waar mogelijk vrijliggende busbanen, een ongelijkvloerse kruising met de Ring en hoogwaardige bushaltevoorzieningen. 2. De Dirk Boutslaan her in te richten tot een volwaardige GOW30 (30 km/ uur) vanwege de toename (concentratie) van het gemotoriseerd verkeer. Een rechtstreeks gevolg van de afsluiting van de Kanaaldijk-Zuid en bouw, nieuwbouw, herbouw in de Kanaalzone-Zuid. 3. Een verbeterde aansluiting van de Dirk Boutslaan en de DAF op de Ring vanwege de overbelasting van deze aansluiting tijdens de spitsperiodes. Nader verkeerskundig onderzoek vanuit het Verbeterplan Ring moet uitwijzen welke maatregelen nodig zijn om de verkeersveiligheid en de verkeersafwikkeling te waarborgen. ƒ De Dirk Boutslaan wordt voor het gemotoriseerd verkeer met een bestemming in de Kanaalzone zuid de belangrijkste ontsluitende weg. ƒ De Dirk Boutslaan wordt tegelijkertijd ook een aantrekkelijk weg voor langzaam verkeer door toepassing van vrijliggende fietspaden, groen oversteekvoorzieningen en brede stoepen.

ƒ Ruimteclaims worden op zo’n manier georganiseerd, dat een efficiëntie afhandeling van calamiteiten, goederen (laden en lossen), verhuizen en vuilnisophalen aan de Dirk Boutslaan kan plaatsvinden. ƒ Om op de Dirk Boutslaan voldoende ruimte te creëren, wordt de rooilijn van de bebouwing in de Kanaalzone zuid teruggelegd en het dwarsprofiel over de gehele lengte verbreed. ƒ De Kanaaldijk-zuid wordt tussen de Breitnerstraat en de Ring afgesloten voor gemotoriseerd verkeer om ruimte te creëren voor de aanleg van het Kanaalpark. ƒ Parallel aan het kanaal wordt een stadsfietsroute en recreatieve wandelroute gerealiseerd die de binnenstad met het omliggende landschap verbindt. ƒ Het binnengebied (tussen Kanaaldijk-Zuid en Dirk Boutslaan) wordt autoluw met een fijnmazig netwerk van openbare looproutes over het gehele terrein. ƒ De Gabriël Metsulaan krijgt een nieuwe voetgangers- en fietsbrug over het Eindhovensch Kanaal naar Tenierslaan om de interwijkverbinding tussen het de Irisbuurt en Lakerlopen te verbeteren. ƒ Directe en aantrekkelijke looproutes naar de dichtstbijzijnde HOV-haltes (Otto Veniusweg & St. Jozephburch) aan de Geldropseweg realiseren.

Kansen ƒ Bij de nieuwe OV concessie wordt er ingezet op een stadbuslijn door de Kanaalzone-Zuid. De buslijn kan centraal in het plangebied halteren (op de Gabriël Metsulaan) via de nieuwe brug over het kanaal zijn weg richting Tongelre vervolgen.

Gebiedskader Kanaalzone-Zuid | 43

6.2 Parkeren Autoparkeren In de nota parkeernormen 20242 zijn de normen voor auto- als fietsparkeren vastgelegd. Bij nieuwe (gebieds)ontwikkelingen is het doel tweedelig; Ten eerste zoveel mogelijk sturen op de mobiliteitstransitie in het belang van een bereikbare en leefbare stad. Ten tweede het voorkomen van parkeeroverlast in de nabije omgeving. De Kanaalzone binnen de ring, dus worden voor het auto- en fietsparkeren de normen van het schilgebied gehanteerd.

ƒ Voor het hele plangebied wordt een HOV-correctie van 25% toegepast. op voorwaarde dat HOV5 naar Geldrop wordt gecomplementeerd en de looproutes naar de bushaltes op de Geldropseweg worden verbeterd. ƒ Opstellen van een mobiliteitsplan waarin de oplossingen voor parkeren en bereikbaarheid worden vastgelegd. Het mobiliteitsplan moet voldoen aan het 10 stappenplan van de gemeente Eindhoven. ƒ Al het parkeren dat op of boven maaiveld gerealiseerd wordt is onderdeel van het geschatte laadvermogen van ongeveer 235.000 m2 BVO.

Randvoorwaarden autoparkeren

Kansen autoparkeren

ƒ De volledige parkeerbehoefte wordt binnen de scope van het gebiedskader opgelost om zo parkeeroverlast voor omliggende wijken en buurten te voorkomen. ƒ Het autoparkeren van bezoekers, werknemers en het merendeel van de bewoners wordt verplicht opgevangen in één gebiedsgerichte parkeerhub om ruimte- en gebruikersefficiëntie te maximaliseren. Nader onderzoek is nodig naar de haalbaarheid van de businesscase en de vormgeving middels een schetsontwerp. ƒ De gebiedsgerichte parkeerhub is een openbare en gebouwde parkeervoorziening die zo dicht mogelijk bij de Ring is gepositioneerd. ƒ In de gebiedsgerichte parkeerhub wordt ook een Park+Bike gerealiseerd, zodat bezoekers vanaf hier de stad in kunnen fietsen. ƒ In de gebiedsgerichte parkeerhub worden goede voorzieningen voor deelmobiliteit gerealiseerd, zowel auto’s als tweewielers, op een aantrekkelijke, toegankelijke en zichtbare locatie voor gebruikers. ƒ De resterende parkeervoorzieningen voor bewoners worden op eigen terrein en inpandig opgelost om op het maaiveld juist ruimtelijke kwaliteit toe te voegen. Deze parkeervoorzieningen worden direct ontsloten op de Dirk Boutslaan om zo een autoluw binnengebied te creëren. ƒ In Q2 2025 betaald parkeren is ingevoerd in de Irisbuurt, de wijk waar de Kanaalzone zuid onderdeel van is.

Toekomstige bewoners en werknemers van de Kanaalzone-Zuid komen dus niet in aanmerking voor parkeervergunning dan wel bezoekersregeling op straat. ƒ Voor de parkeernormen en parkeeroplossing in het schilgebied wordt verwezen naar Nota Parkeernormen 2024.

ƒ De gebiedsgerichte parkeerhub onder het kanaal te realiseren en te ontsluiten via de Gabriel Metsulaan. De realisatie onder het kanaal speelt ruimte binnen de ontwikkelvelden vrij, en is direct een aanleiding om het kanaal van een nieuwe inrichting te voorzien, die ten goede komt aan de waterkwaliteit, ecologie en het gebruik. Of de gebiedsgerichte parkeerhub bovengronds op maaiveld te realiseren en te ontsluiten via de Dirk Boutslaan. Een inpassing op maaiveld vraagt om een kwalitatief hoogwaardig parkeergebouw met activatie van de plint omzomen van het volume met woonprogramma, vergroening van het van het dak. ƒ Vanuit ruimte- en kostenefficiëntie is het voor een parkeerhub onder het kanaal gunstig om een zo vierkant mogelijke parkeerbak in te passen. ƒ Van norm naar nodig – in de planvorming 100% van de parkeerbehoefte uitwerken en in de praktijk minimaal 80% van de parkeerbehoefte realiseren. De laatste 20% bijbouwen op basis van monitoring. ƒ Te onderzoeken of de parkeergarages zo ontworpen en geëxploiteerd kunnen worden dat ze ook makkelijk kunnen worden afgeschaald of worden omgebouwd. Fietsparkeren De gemeente Eindhoven hanteert voor fietsparkeerplaatsen het uitgangspunt dat de fiets parkeeropgave geheel op eigen terrein dient te worden gerealiseerd. Deze fietsparkeerplaatsen dienen goed toegankelijk te zijn, nabij de entree (max. 25 m), op de begane grond.

De fietsenstalling dient te voldoen aan het document Kwaliteitseisen Inpandige Fietsenstallingen en er dient rekening gehouden te worden met verschillende fietstypes zoals bakfietsen en elektrische fietsen.

Randvoorwaarden fietsparkeren ƒ De fietsparkeervoorzieningen voor zowel bewoners, werknemers als bezoekers, dienen volledig en op eigen terrein te worden gerealiseerd. ƒ Bij niet grondgebonden wooncomplexen en werklocaties dient de fietsenstalling volledig inpandig te worden gerealiseerd, nabij de entree van het desbetreffende gebouw. ƒ De ontwikkelingen voorzien (gezamenlijk) in kwalitatief goede, aantrekkelijke (collectieve) fietsparkeervoorzieningen die voldoen aan onze “kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen”. ƒ Alle fietsparkeervoorzieningen zijn ontsloten en georiënteerd op fietsinfrastructuur, zoals de vrijliggende fietspaden op de Dirk Boutslaan en door het Kanaalpark. ƒ Voor de fietsparkeernormen en fietsparkeeroplossing voor het schilgebied wordt verwezen naar de Nota Parkeernormen 2024. ƒ Opstellen van een mobiliteitsplan waarin de oplossingen voor parkeren en bereikbaarheid van de fiets worden vastgelegd. Het mobiliteitsplan moet voldoen aan het 10 stappenplan van de gemeente Eindhoven.

Kansen fietsparkeren ƒ Het fietsparkeren voor alle bezoekers in het plangebied kan worden gebundeld in een gezamenlijke openbare fietsenstalling.

Gebiedskader Kanaalzone-Zuid | 45

7. Programma De Kanaalzone-Zuid wordt een hoogstedelijke en levendige wijk met een mix van wonen, werken en voorzieningen. De Kanaalzone-Zuid wordt, naast het centrum en Strijp, een nieuwe bestemming in het Eindhovense weefsel. Niet als concurrent van beide, maar met een complementair programma dat nieuw en aanvullend is op ­hetgeen Eindhoven kent. Het laadvermogen van de ontwikkeling binnen Kanaalzone-Zuid wordt ingeschat op ongeveer 235.000 m² BVO. Binnen het gebied kunnen in potentie meer dan 2.000 woningen worden gerealiseerd. Het wonen is daarmee dominant qua ­programmatische invulling van het gebied. We gaan uit van een verdeling van 80–90% wonen en 10–20% niet-wonen. Behalve het woonprogramma zijn er werkfuncties en voorzieningen. Deze zijn belangrijk voor de identiteit van het gebied (design), de levendigheid en voorzien in een behoefte bij de bewoners van ­Kanaalzone-Zuid en omgeving.

7.1 Wonen Het woonprogramma in Kanaalzone-Zuid vormt de ruggengraat van de gebiedsontwikkeling. De invulling hiervan sluit aan bij het vigerend woonbeleid van de gemeente Eindhoven en de daarbij behorende categorieën. Gezien de langjarige ontwikkeling van Kanaalzone-Zuid in verband met de omvang van het voorziene programma is flexibili­teit hierin essentieel. Het programma kan daarmee meebewegen met toe­ komstige inzichten in vraag en behoefte. In deze fase worden daarom nog geen uitspraken gedaan over de exacte verdeling van doelgroepen of exacte segmenten binnen het woningaanbod. Deze worden nader bepaald bij de verdere ­planvorming, afgestemd op de actuele marktvraag, demografische ontwikkelingen en het ­vigerende beleid. De ambitie is helder: een divers woonmilieu in een hoogstedelijke ­setting r­­esulterend in een leefbare, duurzame en sociaal verbonden wijk. Binnen de ­Kanaal­zone zal nader onderzoek worden verricht in hoeverre wonen op water in de ­Kanaalzone ruimtelijk en beleidsmatig inpasbaar en wenselijk is. De uitkomsten daarvan kunnen richtinggevend zijn voor een eventuele nadere verkenning naar de ­ (on)mogelijkheden van watergebonden woonvormen.

7.2 Werken De Kanaalzone biedt ruimte aan een onderscheidende werkomgeving met focus op innovatie, ontwerp en creatieve industrie. De vestiging van de Design Academy Eindhoven (DAE) vormt een belangrijke pijler voor het versterken van het stedelijk ecosysteem rond design en technologie. In het verdere gebied wordt gewerkt aan een dynamisch netwerk van ontwerpstudio’s en voorzieningen voor ontwerpers. Waar ook plaats is voor een ecosysteem voor met name high-end designers. Dit biedt ruimte aan ontwerpers, studenten, ondernemers en publiek om samen te komen, samen te werken en elkaar te inspireren. Collectief eigenaarschap op gebouwniveau is mogelijk en kan bijdragen aan de totstandkoming van karaktervolle, eventueel iconische gebouwen die de identiteit van de Kanaalzone versterken. De nadruk ligt daarbij nadrukkelijk niet op de huisvesting van traditionele kantoren of zakelijke dienstverleners; daarvoor biedt Eindhoven elders voldoende ruimte. Vergelijkbaar met initiatieven op bijvoorbeeld Strijp-T wordt in Kanaalzone-Zuid gewerkt aan een eigen, inhoudelijk gedragen werkconcept. Placemaking is hierin een belangrijk instrument om het profiel van het gebied zichtbaar te maken en verder te ontwikkelen, in samenwerking met onder andere DAE en andere sleutelspelers met name op het gebied van high-end design.

7.3 Voorzieningen De voorzieningen in Kanaalzone-Zuid ondersteunen het stedelijk leven en versterken de leefkwaliteit voor bewoners, werkenden en bezoekers. Het voorzieningenprogramma richt zich op een fijnmazig netwerk dat goed aansluit op het hoogstedelijke karakter van het gebied en bij voorkeur op loop- en fietsafstand (binnen 15 minuten) bereikbaar is. Zorg- en welzijnsfuncties, zoals eerstelijnszorg, kunnen een plek krijgen in het gebied, net als maatschappelijke en culturele voorzieningen. Ook wordt ruimte geboden aan innovatieve vormen van horeca, kleinschalige creatieve retailconcepten en bijvoorbeeld een boetiekhotel. Grote voorzieningen zoals basisscholen, sporthallen of grootschalige winkels, zijn op dit moment niet aan de orde, met uitzondering van DAE. Verder wordt gedacht aan flexibiliteit en multifunctionaliteit met betrekking tot de verschillende soorten voorzieningen. De openbare ruimte speelt een belangrijke rol en wordt ontworpen als levendige en toegankelijke plek voor ontmoeting, spel, groen, rust en beweging. Kindvriendelijkheid en vergroening zijn belangrijke aandachtspunten in de inrichting, met oog voor de combinatie van stedelijke kwaliteit en sociaal gebruik.

7.4 Doorkijk In de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan via een gefaseerde ­ontwikkeling, eventueel in samenwerking met een nog aan te stellen supervisor zal de exacte omvang van het laadvermogen en het programma nader worden bepaald. Door deze aanpak zorgen we voor een flexibel en toekomstbestendig programma, waarbij steeds wordt gestuurd op leefbaarheid en kwaliteit – zowel van de gebouwen als van de openbare ruimte.

Gebiedskader Kanaalzone-Zuid | 47

8. leefbaarheid en veiligheid Een leefbare en veilige buurt is een gezonde omgeving waar bewoners zich veilig en comfortabel voelen. ƒ De Kanaalzone-Zuid wordt een omgeving die geliefd is bij bewoners en gebruikers. Een buurt met een sterke sociale cohesie; met een hechte gemeenschap. ƒ Een buurt die mensen de gelegenheid biedt vorm te geven aan wat zij verstaan ­onder ‘het goede leven’’. Om meer op zichzelf te wonen, of meer in verbinding met anderen. Vrij te bewegen in het publieke domein. Om daar een passende plek te vinden en in te nemen. ƒ Een buurt waar iedereen zich thuis voelt – met mensen van verschillende inkomens en achtergronden. Het is een uitdaging om aan iedereen een betaalbare en goede woning te bieden. Ook moet iedereen makkelijk toegang hebben tot groen, voorzieningen, school en werk. Zo voorkomen we dat groepen mensen gescheiden van elkaar leven, en geven we iedereen de kans om vooruit te komen. Daarvoor is het ook belangrijk dat er voor iedereen ruimte is om te groeien, op de eigen manier en tempo. ƒ Eigenaarschap: als mensen eigenaar zijn van hun omgeving of tenminste eigenaarschap voelen, voelen zij zich ook verantwoordelijk voor hun omgeving. Zij kijken om naar elkaar en naar de omgeving. ƒ Verbinding met een robuuste en natuurlijke groene omgeving draagt sterk bij aan de gezondheid van de bewoners en gebruikers van Kanaalzone-Zuid.

ƒ Als vanzelfsprekend is er bij elke ontwikkeling aandacht voor toegankelijkheid, ­bereikbaarheid en opstelruimte voor hulpdiensten. ƒ Kanaalzone-Zuid wil wonen combineren met bedrijvigheid van makers en ­creatieven. Om deze functie te kunnen combineren met wonen is aandacht voor een zorgvuldig en doordachte zonering en ontwerp noodzakelijk. ƒ Een sterke identiteit, en hoge kwaliteit van de omgeving en de programmering ­helpen bewoners en gebruikers zich met de buurt en met elkaar te identificeren. ƒ Ruimte voor privacy én voor sociaal contact: een geleidelijke overgang van privé naar een aantrekkelijke openbare ruimte. ƒ Kanaalzone-Zuid wordt een omgeving die ontmoeting stimuleert, en waar men ­elkaar kent. ƒ Elk deelgebied binnen Kanaalzone-Zuid heeft een diversiteit aan woningtypen en prijsklassen en is daarmee toegankelijk voor alle inkomensgroepen en leeftijden.

ƒ Collectieve ruimten en ontmoetingsplekken zijn uitnodigend en van goede kwaliteit, ontworpen met de gebruikers van het terrein. Ze werken tegen anonimiteit en eenzaamheid en vergroten het woon- en werkcomfort. ƒ Sterke vorm van participatie in alle fasen van de ontwikkeling draagt sterk bij aan eigenaarschap van bewoners, ondernemers, omwonenden, bezoekers. ƒ (Collectieve) zelfbouw draagt bij aan eigenaarschap en gemeenschap. Dat kan in verschillende manieren vorm krijgen: bijvoorbeeld door Particuliere ontwikkeling door ondernemers, CPO-projecten (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) of door Woon- en werkcoöperaties. ƒ De ontwikkeling van een zo robuust, natuurlijk en stevig mogelijk Kanaalpark en een sterk groen stedelijk landschap doorheen de hele buurt, draagt sterk bij aan de gezondheid van de bewoners en gebruikers van het gebied, inclusief de bewoners van omliggende buurten als de Irisbuurt en Lakerlopen.

C Gemeentelijke maatregelen en haalbaarheid

Gebiedskader Kanaalzone-Zuid | 49

De Kanaalzone-Zuid wordt gekenmerkt door een diversiteit aan eigenaren en een opgave die alleen als geheel en integraal tot een succesvolle ontwikkeling kan leiden. De verstedelijkingsopgave kan niet per huidig eigendom solitair tot ontwikkeling worden gebracht. Kortom, samenwerking, samenhang en integra­ liteit is vereist om de gewenste opgave en kwaliteit in dit gebied tot stand te ­brengen. Daarnaast kunnen diverse onderwerpen ook alleen op een hoger schaalniveau dan het individuele eigendom, en soms zelfs het niveau van het gebied ­Kanaalzone-Zuid, opgelost worden. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de opgaven van groen, water en mobiliteit. Dit vraagt om een gebiedsbrede afweging en ­ontwikkeling. Deze constatering heeft er in ieder geval eerder al toe geleid dat de gemeente ­voorkeursrecht heeft gevestigd. Daarmee houdt de gemeente grip op het gebied en wordt voorkomen dat tot versnippering van eigendommen wordt gekomen en ook prijsopdrijving wordt voorkomen. De noodzaak tot een integrale blik en benadering van het gebied is dan ook de reden dat de gemeente voorafgaand aan het opstellen van het voorliggende Gebiedskader de eigenaren in het gebied heeft verzocht om tot een samenwerking te komen. In totaal tien eigenaren hebben zich verenigd via het tekenen van de intentieverklaring.

Dit is een samenwerking die zich richt op het als eigenaren verenigen als één ­collectief en als collectief de samenwerking met de gemeente op te pakken. De eigenaren zijn daarbij betrokken bij het opstellen van het Gebiedskader. In samenspraak zijn daarmee de mogelijkheden, opgaven en kaders verkend. Deze zijn nu geland in het Gebiedskader waar het eigenarencollectief achterstaat. Daarmee is een goede basis gelegd voor de verdere gezamenlijke uitwerking van het gebiedskader naar een ontwikkelstrategie en verdere planvorming. Streven is daarbij dat ontwikkelende eigenaren tot de integrale ontwikkeling van het gebied komen in samenspraak met de gemeente. De gemeente kan daarbij haar publiekrechtelijk instrumentarium én haar privaatrechtelijke positie inzetten om dat mogelijk te maken dan wel problemen op te lossen en/of tot versnelling te komen. Als vertrekpunt voor het formuleren van de ontwikkelstrategie worden in deze ­paragraaf een aantal ‘maatregelen’ c.q. stappen geformuleerd die de gemeente met de eigenaren gaat zetten en welke stappen de gemeente vanuit haar publiekrechtelijke rol gaat zetten. Ook wordt ingegaan op de eerste beoordeling van de haalbaarheid. Voor de verdere uitwerking van de ontwikkelstrategie en planvorming zitten in voorliggend stuk ook handvatten.

1. Maatregelen Als basis voor de ontwikkelstrategie van de Kanaalzone-Zuid zijn er een aantal uitgangspunten c.q. ‘maatregelen’ te formuleren. Dit gaat over rolneming van de gemeente, de rolneming van de eigenaren én de wijze van samenwerking tussen ­gemeente en eigenaren. 1. Uitgangspunt is dat de verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling en realisatie van het gebied primair bij de eigenaren ligt. De gemeente zet hierbij haar publiekrechtelijk instrumentarium in afstemming en samenwerking met de ontwikkelende eigenaren. Na vaststelling van het Gebiedskader stellen we een plankostenbrief op, waarin dit als zodanig wordt uitgeschreven. Verder worden hierin op hoofdlijnen afspraken gemaakt over de rolverdeling tot het afsluiten van de anterieure overeenkomst. Deze anterieure overeenkomst is een vereist afsprakenkader met de ontwikkelende eigenaren alvorens daadwerkelijk tot ontwikkeling en realisatie zal worden gekomen. 2. De gemeente faciliteert en draagt bij aan het bereiken van de ambities voor dit gebied door in de samenwerking met de ontwikkelende eigenaren actief te sturen op de herinrichting en het (uiteindelijke) beheer van de openbare ruimte binnen de grenzen van het gebiedskader. Een goed functionerende en kwalitatieve openbare ruimte is van groot belang. Inhoudelijk is dit daarom ook goed geduid in het gebiedskader.

Daarnaast gaat de gemeente actief sturen op en in gezamenlijkheid tot afspraken komen met de ontwikkelende eigenaren over het gemengde programma (een gemengd woongebied inclusief werken en voorzieningen waaronder bijvoorbeeld recreatie), het design ecosysteem, de bereikbaarheid op orde en de introductie van het Kanaalpark/groen blauwe ader. 3. Nadere uitwerking van projectafspraken, waaronder afspraken over kostenverhaal, worden uiteindelijk in een anterieure overeenkomst uitgewerkt. Een door de ontwikkelende eigenaren en gemeente op te stellen stedenbouwkundige uitwerking van het kader ligt hieraan ten grondslag. Alvorens tot de anterieure overeenkomst te komen, is het gezien het proces en de op te stellen ontwikkelstrategie gewenst om eerst tot een Samenwerkingsovereenkomst te komen met de ontwikkelende eigenaren. In die Samenwerkingsovereenkomst worden afspraken gemaakt over rollen

Gebiedskader Kanaalzone-Zuid | 50

(van eigenaren en gemeente) en rolverdeling en de wijze waarop gemeente en de eigenaren de ontwikkeling ter hand wensen te nemen. Ook worden hierin afspraken gemaakt over verwerving en hoe dat zich verhoudt tot het geldende voorkeursrecht. 4. Gemeente en eigenaren in het gebied gaan in de verdere gezamenlijke uitwerking onderzoek doen naar de randvoorwaardelijke invulling van het gebiedskader, waaronder een adequate ontsluiting van het gebied, de realisatie op termijn van een gebiedsgerichte parkeer hub, de wijze waarop het design ecosysteem vorm te geven en de wijze waarop gevestigde bedrijven in de ontwikkeling te integreren en te faciliteren bij een noodzakelijke verplaatsing.

Kosten In deze fase van de gebiedsontwikkeling kunnen er nog geen concrete uitspraken gedaan worden over de investeringen in het (openbaar) gebied en dus ook nog niet over de hoogte van de kosten hiervan. Uitgangspunt is dat de gemeentelijke kosten verhaald dienen te worden (volgens Omgevingswet) op het plan. In de genoemde anterieure overeenkomst wordt dat te zijner tijd vastgelegd met de partijen die gaan ontwikkelen. Het plankostenverhaal ziet toe op: ƒ Plankosten: Dit betreft de gemeentelijke- plan en apparaatskosten of externe ­onderzoekskosten in opdracht van de gemeente die toe te rekenen zijn aan het plan; ƒ Gebiedskosten: Dit betreft kosten die samenhangen met de gebiedsontwikkeling en grotendeels hieraan toe te rekenen zijn, maar ook deels aan de bestaande stad. Het betreft o.a. herinrichting openbaar gebied direct rondom de bouwplannen en bestaande gebouwen. Het deel dat aan de bestaande stad wordt toegerekend kan niet worden gefinancierd via kostenverhaal voor deze gebiedskosten. In de verdere uitwerking zal nader bepaald worden welk deel toegerekend kan worden aan het plan. ƒ Afdracht bovenplanse investeringen: Dit betreft een uniforme afdracht voor alle ­initiatiefnemers van bouwprojecten in Eindhoven en wordt verhaald volgens de ­kaders van het Programma Bovenplanse Investeringen. De afdrachten komen in de Reserve Bovenplanse Investeringen.

In hoeverre de investeringen die gedaan ­worden in deze gebiedsontwikkeling aanspraak kunnen maken op bedragen uit deze Reserve is nog onbekend. Dit betreft een integrale afweging door de raad bij de kadernota en/of begroting en hangt af van het bovenplanse karakter van de investeringen.

Naast dit kostenverhaal zijn er voor de gebiedsontwikkeling van dit gebied nog vele andere kosten. De totale kosten dienen daarbij de opbrengsten vanuit deze gebiedsontwikkeling niet te overstijgen om daarmee een haalbare ontwikkeling te hebben. In de uitwerking van de ontwikkelstrategie en vervolgens in de concrete planuitwerking zal daarom een integrale en transparante exploitatieberekening opgesteld worden op basis waarvan de haalbaarheid van de ontwikkeling bezien kan worden. Onderdeel van deze berekening zijn onder andere de kosten voor het mogelijk maken van de verhuizing van verschillende zittende bedrijven.

Gebiedskader Kanaalzone-Zuid | 51

2. BEOORDELING MOGELIJKE ­MILIEU-EFFECTEN Volgt na aanleveren Tauw

3. GLOBALE TOETS OP HAALBAARHEID De financiële haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling binnen de hiervoor beschreven kaders staat onder druk. De combinatie van een betaalbaar woonprogramma gecombineerd met de mobiliteitsopgave (gebiedsgerichte parkeer hub en ontsluiting), de ambities voor een design ecosysteem en de integratie/uitplaatsing van bestaande bedrijven maakt deze gebiedsontwikkeling met alle aanvullende kaders voor vergroening, verduurzaming tot een complexe uitdaging. De ontwikkeling en exploitatie van de gebiedsgerichte parkeer hub vraagt daarbij extra aandacht. Er zijn meerdere scenario’s mogelijk, wellicht met ook een rol voor de gemeente. Wat die rol is wordt niet alleen voor de Kanaalzone-Zuid, maar voor meerdere gebieden in de stad bekeken. In de op te stellen ontwikkelstrategie zal verder ingezoomd worden op de haalbaarheid van de ontwikkeling en de samenwerking tussen de eigenaren en de gemeente. Net zoals bij de aanpak van de diverse ruimtelijke ambities wordt er bij de financiële haalbaarheid ook een integrale aanpak gehanteerd. Om de totale financiële haalbaarheid goed in kaart te brengen is het noodzakelijk om de hierboven onder A genoemde onderzoeken uit te voeren.