Bijlage 1 - Concept gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden

concept Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden

Inhoud Inleiding en leeswijzer

3

A Opgave 

5

1. Aanleiding  2. Ruimtelijke context  3. Ambities

6 7 9

B Uitgangspunten 

19

1. Cultuurhistorie 2. Stedelijke inpassing en uitstraling 3. Ondergrond 4. Gezonde leefomgeving 5. Openbare ruimte, groen en water 6. Duurzaamheid en energie 7. Mobiliteit 8. Programma 9. Leefbaarheid, sociale structuren en veiligheid

20 27 37 38 41 48 54 59 62

C Gemeentelijke maatregelen en haalbaarheid 

64

1. Maatregelen 2. Globale beoordeling mogelijke milieu-effecten 3. Globale toets op haalbaarheid

65 67 68

April 2026, Gemeente Eindhoven

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 2

inleiding Eindhoven groeit en transformeert in hoog tempo. We zitten in een schaalsprong met de komst van veel nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Deze schaalsprong gebeurt niet alleen in het centrum, maar ook in de andere stadsdelen. Gestel speelt een sleutelrol in deze schaalsprong. De komende jaren zal Gestel blijven groeien waarbij de unieke identiteit en groene ruimten van het stadsdeel behouden blijven. Er worden meer woningen gebouwd, waarbij we trachten om bestaande en nieuwe bewoners een prettigere plek te geven om te wonen. Dit is een grote ontwikkeling die we zorgvuldig aanpakken. Naast het bouwen van woningen, werken we ook aan een stadsdeel waar het fijn is om te zijn, waar het verkeer en de bereikbaarheid goed geregeld is en waar de voorzieningen verbeterd worden. Een wijk om trots op te zijn en te blijven. Zo is Gestel één van de stadsdelen die profiteert van de groei van onze stad.

Dit gebiedskader borduurt voort op de gebiedsvisie Groots Gestel en is opgesteld voor de toekomstige ontwikkellocaties binnen het plangebied. Het plangebied betreft grofweg het gebied tussen de Donizettilaan, de Schubertlaan, de Offenbachlaan, de Boccherinilaan en de Faurestraat. Daarnaast is er een invloedzone gedefinieerd met plekken en ontwikkelingen die van invloed zijn op de ontwikkeling binnen dit gebiedskader zoals het gebiedskader voor Kop van Blaarthem en Genderdal, Kastelenplein en Humperdincklaan.

De Karel de Grotelaan wordt in de toekomst een belangrijke HOV-as tussen het Centraal Station, De Run en de High Tech Campus. Deze as is een drager van de mobiliteitstransitie en maakt grootschalige verstedelijking mogelijk. De mobiliteitstransitie is de overstap naar een mobiliteitssysteem dat minder CO₂ uitstoot, minder ruimte inneemt, gezonder is en beter past bij hoe we willen wonen en leven. Blaarthem en Genderdal Midden wordt hierdoor een belangrijk ontwikkelgebied dat zich door de komst van een HOV-halte leent voor verdichting. Een gebied waar naast wonen ook ruimte is voor andere functies. Met dit gebiedskader geven we richting aan een toekomstbestendig, inclusief en aantrekkelijk stadsdeel dat inspeelt op de behoeften van bewoners, bedrijven en bezoekers.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 3

Leeswijzer Het doel van dit document is om belangen samen te brengen en duidelijkheid te scheppen in de ontwikkelmogelijkheden, door ambities vast te leggen en randvoorwaarden mee te geven voor de toekomstige planvorming. Dit gebiedskader is de eerste stap in de doorontwikkeling van het gebied. In deel A wordt de opgave voor Blaarthem en Genderdal Midden beschreven met behulp van een zestal ambities, een gebiedskaderkaart en een visualisatie van een mogelijke invulling. Deel B gaat in op de randvoorwaarden en kansen per uitgangspunt. In deel C worden tenslotte de gemeentelijke maatregelen en haalbaarheid toegelicht. Het gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden is opgesteld door de gemeente met inbreng van de omgeving en in afstemming met de woningbouwcorporaties. In de verdere uitwerking van de gebiedsontwikkeling blijft samenwerken het sleutelwoord.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 4

A

Opgave

1. Aanleiding De economie in de Brainportregio groeit en draait met bedrijven als ASML, DAF, NXP, Philips, Signify en VDL op volle toeren. Die economische groei gaat gepaard met een verdere verstedelijking. Tussen 2020 en 2040 komen er op de economische toplocaties en in bestaand stedelijk gebied 72.000 arbeidsplaatsen en 62.000 woningen bij. Om dit te realiseren hebben Rijk en regio eind 2020 met het MIRTOnderzoek verstedelijking en bereikbaarheid Brainport Eindhoven een gezamenlijke koers bepaald en vastgelegd. De verstedelijking en mobiliteitstransitie Brainport gaan hierbij hand-in-hand. De groei van het aantal woningen en werklocaties vindt vooral binnenstedelijk plaats. Langs de ‘Ontwikkelas Zuidwest’ vindt de verdichting plaats in combinatie met een HOV-lijn (HOV4). Voor de gehele ontwikkelas Zuidwest is een gebiedsvisie opgesteld. De gebiedsvisie Groots Gestel is op 26 november 2024 door de gemeenteraad vastgesteld. In de gebiedsvisie is beschreven hoe de verdichting met kwaliteit voor de bestaande stad in dit gebied plaats kan vinden. Uitwerking gebeurt in deelgebieden, waarvan Blaarthem en Genderdal Midden er één is. In de gebiedsvisie is deze plek aangewezen als plek voor grootschalige verdichting.

Er zijn meerdere aanleidingen voor het opstellen van een gebiedskader voor Blaarthem en Genderdal Midden, hierna te noemen het ‘plangebied’. De belangrijkste redenen zijn: ƒ Uitwerking gebiedsvisie Groots Gestel; ƒ Aanleg HOV4-as op de Karel de Grotelaan als drager van stedelijke verdichting; ƒ Gemaakte afspraken in het BO-MIRT over toevoeging van 11.400 woningen langs de gehele HOV4-as, waarvan 3.500 - 6.000 woningen in Gestel; ƒ Behoefte aan nieuwe woningen en studentenhuisvesting; ƒ Kansen voor toegevoegde waarde voor stadsdeel Gestel, denk aan een hoogwaardigere openbare ruimte en basisvoorzieningen binnen bereik. In dit gebiedskader geven we ruimtelijke en programmatische kaders mee op het gebied van gezonde gebiedsontwikkeling, klimaatadaptatie, wonen, voorzieningen en mobiliteit. Het gebiedskader is opgesteld in nauw overleg met de woningbouwcorporaties. Verder is participatie een belangrijk onderdeel geweest van het proces om tot dit gebiedskader te komen en is met diverse stakeholders en de buurt gesproken over het gebiedskader.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 6

2. Ruimtelijke context Plangebied en invloedgebied Blaarthem en Genderdal Midden is een homogeen samenhangend gebied dat wordt doorkruist door de Karel de Grotelaan (parkway) en in het noorden wordt begrensd door de Gender. Het gebied sluit aan op het gebiedskader voor de Kop van Blaarthem en Genderdal, waar een iets hogere stedelijkheid wordt nagestreefd in verband met haar ligging aan de Ring en de entree voor stadsdeel Gestel.

Plangebied en invloedgebied

2.1 Plangebied De ruggengraat van het plangebied bestaat uit de Karel de Grotelaan. De Karel de Grotelaan kenmerkt zich door zijn ruime wegenstructuur ingepast in het groen met kenmerkende laanbeplanting. De bebouwing maakt onderdeel uit van de beleving van het ruim opgezette wegprofiel. Dit geheel wordt ook wel ‘parkway’ genoemd. De bebouwing bestaat uit typische portiek etagewoningen van drie en vier bouwlagen hoog rondom een groene open ruimte. De noordzijde is open vormgegeven richting de Karel de Grotelaan terwijl de zuidzijde juist een gesloten karakter kent aan de Karel de Grotelaan. Aan de achterzijde van deze woonblokken vindt de ontsluiting plaats via de Offenbachlaan en de Schubertlaan. Dit is met name sociale woningbouw uit de wederopbouwperiode. Daarachter staan veel grondgebonden eengezinswoningen. De entree tot Genderdal ten noorden/noordwesten van de Karel de Grotelaan wordt gevormd door het Brucknerplein. Aan dit plein liggen enkele winkels, een luchtkussenpark in de voormalige kerk en basisschool ‘Karel de Grote’. Deze voorzieningen liggen dicht bij de toekomstige HOV-halte, gesitueerd ter hoogte van dit plein aan de Karel de Grotelaan. Er zijn plannen om de Karel de Grote basisschool te slopen en opnieuw op te bouwen. Het Brucknerplein is gekoppeld aan de grotere groenstructuur richting het dal van de Gender (langs de Mascagnistraat).

In de gebiedsvisie Groots Gestel is deze groenstructuur richting het dal benoemd als ladderstructuur, een

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 7

dwarsverbinding. Achter het Brucknerplein ligt de groene long aan de Mendelssohnlaan. Dit is een centrale groenvoorziening voor de buurt waar een speelveld met tal van sport- en spelvoorzieningen gesitueerd is. Dit veld wordt intensief gebruikt door de buurt en de school en heeft een sterke sociale verbindende functie. Het gebied ten zuiden van de Karel de Grotelaan en ten noorden van de Locatellistraat is compacter bebouwd. Hier vinden we verspreid liggende kleine speelveldjes achter robuuste appartementsgebouwen.

De samenhang tussen de gebiedskaders Kop van Blaarthem en Genderdal en Blaarthem en Genderdal Midden is evident. Deze gebiedskaders grenzen ter hoogte van de Donizettilaan en Glinkastraat aan elkaar. De Schubertlaan, de Mendelssohnlaan en de Offenbachlaan vormen de verbindende schakels. Het spreekt dus voor zich dat de twee gebiedskaders zich tot elkaar verhouden. Daarom zijn ze met veel afstemming opgesteld en zijn participatiemomenten gecombineerd. Er wordt gewerkt met een raamwerk openbare ruimte voor Groots Gestel om deze samenhang verder uit te werken.

Brucknerplein De woningen in het plangebied zijn grotendeels in eigendom van woningbouwcorporaties. De woningen rondom het Brucknerplein zijn een uitzondering. Deze woningen en winkels zijn namelijk particulier bezit. In dit gebiedskader is (de omgeving van) het Brucknerplein daarom nog niet meegenomen. Deze locatie wordt in een separate studie nader onderzocht waarbij samen met de bewoners en eigenaren wordt onderzocht wat wenselijk, haalbaar en realistisch is op deze plek.

2.2 Invloedgebied Het plangebied grenst in het noorden aan het Genderdal. Dit beekdal heeft een belangrijke ecologische maar ook recreatieve functie. Het is een robuust uitloopgebied voor de bewoners van de wijk. Op warme dagen vinden ze hier bovendien verkoeling op loopafstand van hun woning.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 8

3. Ambities De komende jaren wordt het plangebied doorontwikkeld tot een gedegen en hoogwaardig gebied. Omdat we niet weten hoe dit proces precies gaat lopen, zijn ambities en randvoorwaarden opgesteld. We werken vanuit zes ambities, die samen de punten vanuit verschillende schalen en disciplines samenvatten. Samen vormen ze een antwoord op de opgave van het plangebied. De ambities zijn afgeleid uit de Omgevingsvisie van de gemeente Eindhoven en uit de gebiedsvisie Groots Gestel. Daarin staat onder andere dat Eindhoven streeft naar meer gemengde gebieden met groei in gebieden dichtbij voorzieningen en goede mobiliteit, zoals de nieuwe HOV-as over de Karel de Grotelaan. De ontwikkeling, verdichting en vergroening van het plangebied past binnen deze verstedelijkingsprincipes. Het plangebied heeft verschillende basisvoorzieningen, ligt in de nabijheid van het Franz Leharplein en Kastelenplein en ligt nabij het park aan de Gender. Bovendien is de locatie goed bereikbaar en biedt het kansen voor nieuwe hoogwaardige architectuur. In potentie ontstaat een heel prettig woonmilieu in de luwte van de drukke stad. In dit gebiedskader zijn zes ambities geformuleerd: 1. Het plangebied behoudt zijn unieke karakter; 2. Het plangebied versterkt de gemeenschapsbanden en sociale samenhang; 3. Het plangebied is robuust en toekomstbestendig; 4.

Het plangebied stimuleert de mobiliteitstransitie; 5. Het plangebied krijgt een groene en gezonde leefomgeving; 6. Het plangebied vraagt om een slimme fasering en flexibiliteit.

Deze ambities zijn samengevat in drie pijlers die als basis hebben gediend voor het opstellen van de gebiedskaderkaart voor Blaarthem en Genderdal Midden: ƒ Prettig wonen in de luwte van de drukte; ƒ Van woonbuurt naar leefbuurt; ƒ Van wederopbouw naar wederombouw.

Kernwaarden: pijlers voor ontwikkeling

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 9

In de gebiedskaderkaart is rekening gehouden met het op dit moment geldende beleid. Er is vervolgens een schematische weergave van een mogelijke invulling van het gebiedskader gemaakt.

groene straat

Brucknerplein: nader te onderzoeken

dwaalgroen

gevels - orientatie bebouwing

parkway

special (hoogte accent)

groene inprikker

parkeerhuis

monumentale bomen bestaande bomenlaan bestaande bebouwing nieuwe bouwvelden nieuwe bebouwing

Gebiedskaderkaart

voorzieningen bushalte Karel de Grotelaan HOV-lijn dwaalpaden langzaam verkeer langzaam verkeer verbinding

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 10

grote groene binnenhoven

parkeervak

kleine groen plek

ingang parkeerhuis

waterberging - wadi

fietspaden

haag monumentale bomen bestaande bomenlaan nieuwbouw

stoep dwaalpaden HOV-lijn bushalte Brucknerplein: nader te onderzoeken

bestaande bebouwing

Schematische weergave van een mogelijke invulling van het gebiedskader

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 11

3.1 Het plangebied behoudt zijn unieke karakter Aan de Karel de Grotelaan staan typische portiek etagewoningen uit de wederopbouwperiode. De woonblokken staan in haakvorm rondom groene open ruimten. Hier is met name sociale woningbouw gehuisvest. Daarachter staan veel grondgebonden eengezinswoningen met diepe achtertuinen. De overgang tussen deze verschillende woningbouwtypes verdient in de nieuwe opzet een vloeiende overgang. Aan de zijde van de parkway worden de kenmerkende groene open velden ingezet om te verdichten maar met behoud van het principe ‘gebouwen in het groen’. De ritmiek van de koppen aan de parkway, oftewel de Karel de Grotelaan blijven herkenbaar. ƒ We zetten in op het behoud en de versterking van de stedenbouwkundige opzet en structuur. Daarmee wordt de historische en lokale identiteit geborgd te midden van voortdurende verstedelijking en de doorontwikkeling van het gebied. ƒ De stedelijke wand aan de parkway wordt verder aangezet, maar behoudt haar karakter van bouwen in het groen. ƒ De overgang naar de achterliggende buurt wordt geleidelijk vormgegeven.

3.2 Het plangebied versterkt de gemeenschapsbanden en sociale samenhang Het gebied staat aan de vooravond van een nieuwe ontwikkelfase waarin vooral aan de Karel de Grotelaan flink wordt gebouwd en verdicht. Het is bij deze ontwikkeling van belang dat de openbare ruimte bijdraagt aan een fijne nieuwe woonomgeving. De hoven (groene open velden) die voorheen enkel als kijkgroen werden benut kunnen nu ingezet worden als sociale ontmoetingsplekken voor de woongebouwen eromheen. Blaarthem en Genderdal Midden is vooral een plek waar mensen op een prettige en rustige manier samenleven. De nieuwe woningen voldoen aan de nieuwe woonbehoeften. Daarbij gaat het om het diversifiëren van woningtypen en woonmilieus om tegemoet te komen aan diverse groepen zoals ouderen, mensen met een beperking en gezinnen. ƒ Het plangebied wordt een hoogstedelijk woongebied met ruimte voor een toevoeging van netto minimaal ca. 700 woningen. Dit is exclusief het Brucknerplein. Bij de verdere planuitwerking zijn optimalisaties vereist ten behoeve van de haalbaarheid. De ambitie is om meer woningen toe te voegen. ƒ De appartementen die toegevoegd worden krijgen zoveel mogelijk gemeenschappelijke groen ingerichte ‘binnenplaatsen’. Deze ruimte is bedoeld voor gezamenlijk gebruik, ontmoeting en beweging. ƒ Er worden hoekwinkels mogelijk gemaakt nabij HOV-haltes.

Bij de ontwikkeling van het gebied is het cruciaal om de stedelijke en maatschappelijke voorzieningen goed te integreren. Dit zal bijdragen aan een leefbare, inclusieve en toekomstbestendige wijk waar gelijke kansen zijn voor iedereen die er woont, werkt en verblijft.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 12

3.3. Het plangebied is robuust en toekomstbestendig Het plangebied wordt een robuust en toekomstbestendig gebied, dat bestand is tegen de uitdagingen van vandaag en morgen. De gebouwen en de buitenruimte zijn als één systeem ontworpen en niet per plot ontwikkeld. Ontwikkelvelden en openbare ruimte vormen een gezamenlijke integrale opgave, waardoor koppelkansen ontstaan en opgaven gezamenlijk kunnen worden opgepakt. De waardevolle, gezonde bomen worden zoveel mogelijk opgenomen in het ontwerp, waardoor bestaande biotopen behouden blijven op plekken waar al een volwassen groenbeeld aanwezig is. De gebouwen worden natuur­ inclusief ontworpen. Dit kan op diverse manieren, maar belangrijk is dat de gebouwde maatregelen aansluiten op de omgeving en samen een ecosysteem vormen. Denk hierbij aan het toepassen van inheemse, gebiedseigen beplanting. De woningen sluiten aan bij de woning­ behoefte van nu, maar zijn slim ontworpen op flexibiliteit en losmaak­ baarheid zodat ze in de toekomst aangepast of samengevoegd kunnen worden. ƒ Het plangebied is robuust, toekomstbestendig en opgewassen tegen huidige en toekomstige uitdagingen. ƒ Duurzaamheid (onder andere bodem, energie, circulariteit en klimaatadaptatie) is onderdeel van het DNA van de buurt.

We bouwen voort op de oorspronkelijke ontwerpgedachte van het gebied om een moderne, groene, gezonde en duurzame leefomgeving te bieden, die antwoord geeft op maatschappelijke opgaven zoals milieu en klimaat. ƒ We zoeken duurzaamheid niet alleen in techniek, maar ook in slimme low-tech oplossingen. Nature-based oplossingen hebben altijd de voorkeur boven technische. Daarnaast houden we expliciet rekening

met het bodemwatersysteem en versterken we dat waar nodig. ƒ De openbare ruimte wordt maximaal onthard en hoogwaardig vergroend, om daarmee bij te dragen aan verblijfskwaliteit, klimaatopgaven, ecologie, sociale cohesie, koeling en gezondheid. ƒ We streven naar robuuste groen- en waterstructuren. ƒ De dwarsverbinding tussen Gender, Brucknerplein en Grieglaan zoals beschreven in de gebiedsvisie Groots Gestel wordt als functionele as versterkt met vergroening. Ook de bestaande parksetting aan de Karel de Grotelaan zal meer ruimtelijke kwaliteit krijgen.

Water De omgang met regenwater is een belangrijk thema in de doorontwikkeling van het gebied. Water wordt zoveel mogelijk gebruikt, bijvoorbeeld voor de irrigatie van groen of het doorspoelen van toiletten. Het gebied heeft nu ten noorden van de Karel de Grotelaan een gescheiden stelsel voor vuilwater en regenwater en ten zuiden daarvan een gemengd stelsel. Het is de ambitie om het het gemengde stelsel in Blaarthem te vervangen door een gescheiden stelsel voor regenwater en vuilwater. Overtollig regenwater wordt geïnfiltreerd, opgevangen en vertraagd afgevoerd. Het hele gebied wordt in samenhang ontworpen en vormt één systeem. Nieuwe bouwwerken moeten waterneutraal worden aangelegd en voldoen aan de meest recente Eindhovense Klimaattoets, zodat negatieve effecten op de waterhuishouding worden voorkomen of gecompenseerd. We geven daarbij de voorkeur aan bovengrondse groene oplossingen. Voor de openbare ruimte is de bergingsopgave gericht op geen schade bij een maatgevende bui van 60 mm in één uur. Delen van het projectgebied zijn kwetsbaar voor wateroverlast bij extreme neerslag. Ambitie is dat er geen wateroverlast kan optreden in de nieuwe panden tot een

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 13

neerslaggebeurtenis met een herhalingskans van één keer per honderd jaar. Met het toegangsniveau van het gebouw wordt rekening gehouden met deze ambitie. We streven naar minimaal 10% ontharding van de openbare ruimte, plus het toevoegen van groen. Bij het vergroenen van het gebied is er ook aandacht voor het koelen van de omgeving, waarbij bijvoorbeeld bomen worden toegepast om schaduw te creëren. Grote delen van het gebied hebben een hoge grondwaterstand in nattere perioden waardoor er een verhoogd risico is op grondwater­ overlast voor gebouwen. Die delen van het gebied voldoen op die momenten niet aan de minimale drooglegging voor gebouwen. Ambitie is dat we het principe volgen van ‘Water en Bodem sturend’. Dat betekent dat het plan rekening houdt met het natuurlijke bodem- en grondwatersysteem. Verlaging van grondwaterstanden wordt zoveel mogelijk voorkomen. Waterdicht bouwen is een verplichting en ophogen van bouwgronden heeft de voorkeur boven verlagen van grondwaterstanden.

Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG). Bij een GHG hoger dan 0,7 m-mv is er sprake van onvoldoende ontwateringsdiepte voor de functie wonen waardoor er een verhoogd risico op grondwateroverlast is.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 14

Bron: Eindhoven in beeld, Blaarthem en Genderdal

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 15

Circulair In het plangebied wordt duurzaam gebouwd. We hergebruiken wat kan, en alles wat we toevoegen doen we met duurzame materialen. Ook naar de toekomst toe houden we hier rekening mee. Door met losmaakbare circulaire materialen te werken garanderen we ook een tweede leven voor de gebouwen.

Energie In het plangebied ontwikkelen we netbewust en zetten we in op hernieuwbare energie. Hiertoe nemen we meetbare prestatieindicatoren voor energie (zoals BENG-normen) op. We sluiten de nieuwbouw in het plangebied in principe aan op de collectieve warmtevoorziening die wordt ontwikkeld door het publieke warmte­ bedrijf Eindhoven Energie van de gemeente Eindhoven. Op gebouwniveau zoeken we duurzaam energiegebruik niet alleen in techniek, maar ook in slimme low-tech oplossingen. Nature-based oplossingen hebben altijd de voorkeur boven technische oplossingen.

3.4. Het plangebied stimuleert de mobiliteitstransitie De nieuwe HOV4-as Veldhoven-Eindhoven Centraal doorkruist het plangebied. Er zijn twee haltelocaties voor dit plangebied opgenomen. Aan de noordelijke rand van het plangebied komt de halte bij de kruising Karel de Grotelaan/Donizettilaan/Glinkastraat. Ook ter hoogte van de kruising Karel de Grotelaan met het Brucknerplein en de Grieglaan komt een HOV-halte. Heel het plangebied ligt binnen 400 meter bereik van (één van) deze haltes. Daarmee is het gebied perfect ontsloten met openbaar vervoer. Nabij de Tinelstraat halteren ook de reguliere stadslijnen, waarmee ook andere locaties in Veldhoven en Eindhoven

met het OV bereikt kunnen worden. Daarnaast wordt in het plangebied gekozen voor centraal gebouwde parkeervoorziening in combinatie met parkeren op maaiveld. Door de aanwezigheid van HOV4 wordt een lage parkeernorm gehanteerd. We zetten in op deelmobiliteit en een lage afhankelijkheid van autobezit. Heel het gebied wordt optimaal ontsloten voor de fiets en voetgangers. ƒ De noordelijke rijstroken van de Karel de Grotelaan worden omgezet tot een vrijliggende busbaan (HOV4). Er worden bijbehorende HOV haltes aangelegd. ƒ De (financiële) haalbaarheid van een parkeerhuis aan de Offenbachlaan wordt nader onderzocht. ƒ Het plangebied is zo ingericht dat het prettig en doorwaadbaar is voor voetgangers en fietsers. Door afstanden voor langzaam verkeer naar de verschillende voorzieningen en HOV-haltes zo kort mogelijk te maken en een prettig ingerichte en verlichte route te creëren stimuleren we de mobiliteitstransitie.

3.5. Het plangebied krijgt een groene en gezonde leefomgeving Het plangebied wordt ontwikkeld tot een groene, gezonde leefomgeving waarin beweging, ontmoeting en een prettig microklimaat elkaar versterken. In het plangebied staan een aantal waardevolle bomen waar rekening mee gehouden dient te worden bij de herontwikkeling van het gebied. De grasvelden tussen de bestaande wooncomplexen hebben weinig ecologische kwaliteiten. Tegelijk bieden ze ook beperkt ruimte om bebouwing toe te voegen. Deze grasvelden worden nauwelijks gebruikt. De uitdaging is om ze te activeren door ze

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 16

bijvoorbeeld in te richten met variatie van groen of met enkele parkbankjes en –tafels. Hierdoor worden de huidige grasvelden omgevormd tot aantrekkelijke plekken. Met deze maatregelen stimuleren we zowel mentale gezondheid als sociale verbinding en dagelijks bewegen. Nieuwe wooncomplexen krijgen groen ingerichte gemeenschappelijke binnenhoven. Deze zijn veelal omsloten door bebouwing en hebben een semi-openbaar karakter. Hiermee kunnen ze functioneren als een gedeelde buitenruimte waar bewoners kunnen verblijven, elkaar ontmoeten en tot rust kunnen komen. Het landschap zal deels verhoogd worden aangelegd om de overgang tussen dichte plinten en de eerste woonlagen te verkleinen. De groene ruimtes vormen als het ware de binnentuin voor de nieuwe bewoners. Ze behoren ook toe aan de vereniging van eigenaars of de betreffende corporatie. ƒ In het plangebied zetten we in op een gezonde leefomgeving: verduurzamen, vergroenen en het inrichten van een beweegvriendelijke openbare ruimte waar ontmoeting centraal staat. ƒ Daken worden ingezet voor vergroening, verblijfsruimte, duurzame energie, wateropvang of een combinatie hiervan. ƒ De ruimtes tussen de gebouwen hebben een belangrijke functie. Ontwikkel deze ruimtes zo, dat ze ten dienste staan van het stimuleren van de gezondheid en vitaliteit, kruisbestuiving en het ontstaan van samenwerking. ƒ Het plangebied wordt een gezond gebied.

De vergroeningsslag heeft een positief effect op het microklimaat, verminderen van geluidsoverlast en hittestress. Dit komt mede door het versterken van de biodiversiteit. Daarnaast wordt het een gebied dat uitnodigt tot bewegen en ontmoeten.

3.6. Het plangebied vraagt om een slimme fasering en flexibiliteit De eigendomsstructuur, grotendeels corporatiebezit met een beperkt aandeel particulier eigendom, vraagt om een zorgvuldig proces. Het is zaak om zorgvuldig met de huidige bewoners te communiceren en om een uitgekiend schuifplan te maken. Vertrekpunt is in de basis dat de bewoners, indien gewenst, kunnen terugkeren in een nieuwe woning in het plangebied. Dit gebiedskader is geen blauwdruk, maar omschrijft een iteratief proces waar in iedere tussenstap de nieuwe context wordt meegenomen. Daarmee is het een evolutionair proces, waar het lerend vermogen maximaal wordt ingezet om van het plangebied een echt stedelijke, kwalitatieve plek te maken. Ondanks of juist vanwege deze complexiteit hebben de woningbouwcorporaties en de gemeente zich verenigd om in goed overleg tot één gebiedskader te komen voor de integrale ontwikkeling van het hele gebied. Deze energie is noodzakelijk en willen we vasthouden en doorzetten in de verdere ontwikkeling. ƒ De ontwikkeling van het plangebied vindt gefaseerd plaats. ƒ We timmeren deze fasering niet vast; schuifruimte, aanpasbaarheid en flexibiliteit zijn belangrijk. ƒ We werken met een evolutionair en iteratief proces: de (nieuwe) context heeft altijd invloed op het plan. ƒ Gebouwindelingen worden flexibel ontworpen, zodat in de toekomst een ander gebruik mogelijk is.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 17

Bij de inrichting van de stedenbouwkundige structuur, houden we rekening met de eigendomsstructuur en worden (eventuele) kavels gebundeld die mogelijk tegelijk ontwikkeld kunnen worden. Zo kan de ontwikkeling van het gebied op meerdere plekken beginnen, en kunnen deelgebieden organisch, seriematig, maar ook parallel tot ontwikkeling worden gebracht. Door deze ambities te verbinden met een hoogwaardige ontwikkeling van de openbare ruimte en andere ontwikkelingen in het gebied, kunnen we de algehele levenskwaliteit in Gestel verbeteren. Zo kan Gestel zich (door)ontwikkelen tot een levendig, inclusief en aantrekkelijk stadsdeel dat aan de behoeften van al zijn bewoners voldoet.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 18

b

uitgangspunten

1. Cultuurhistorie 1.1 Erfgoed en cultuurhistorische waarden Afgezien van enkele bescheiden stadsuitbreidingen wordt de stadsontwikkeling na 1900 vooral bepaald door de uitbreidingsplannen vanaf de annexatie van de randgemeenten in 1920. Voor de stedenbouwkundige structuur van de stad zijn met name de hoofdwegen van belang. De herkenbaarheid van de historische wegenstructuur wordt in belangrijke mate bepaald door de bebouwing. Oorspronkelijk was er een verspreide bebouwing tussen de stad en de dorpen en buurtschappen. Door de industrialisatie, bevolkingsgroei en urbanisatie vindt van de tweede helft van de 19e eeuw tot circa 1920 geleidelijk een verdichting plaats.

ƒ Historische wegenstructuren van na 1900: De weg naar Veldhoven. ƒ Aan de weg gerelateerde bebouwing langs de Karel de Grotelaan ƒ Historische stedenbouwkundige structuur van het Genderdal ƒ Historische stedenbouwkundige structuur van de Karel de Grotelaan ƒ Gemeentelijk monument: voormalige Heilige Hartenkerk aan het Brucknerplein ƒ Wederopbouwkunst: De keramische deurbekroning en omlijsting van de entreepartij van H.H. de kerk.

Eindhoven wil de historische ontwikkeling en gelaagdheid van de stad herkenbaar houden en versterken. Daarom is de ontstaansgeschiedenis en de leesbaarheid hiervan een belangrijke inspiratie voor de doorontwikkeling van het gebied Blaarthem en Genderdal Midden. Op de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven zijn de volgende cultuurhistorische waarden in het plangebied aangegeven:

Analyse: De wederopbouw

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 20

linten zijn lagere delen waarin de beken Dommel, Tongelreep en Gender stromen. Het verkeer tussen de dorpen volgde een eeuw geleden de radialen en moest dus een omweg via Eindhoven maken. Halverwege de negentiende eeuw kwam de industrialisatie op gang. De daaruit volgende groei van Eindhoven voltrok zich langs de oude radiale wegenstructuur. Om de groei in meer samenhangende en planmatige plannen te kunnen leiden werden de omringende dorpen in 1920 geannexeerd. Het uitvoeren van deze plannen bleef uit en de stedelijke groei voltrok zich intussen zonder vastgesteld ruimtelijk kader. De opeenvolgende Uitbreidingsplannen van Cuypers & Kooken (1918), Kools (1921), de Casseres (1930) en Gemeentewerken (1940) kwamen door financiële problemen, achterblijvende grondaankopen en belangentegenstellingen niet verder dan de tekentafel.

Cultuurhistorische waardenkaart

1.2 Historische wegenstructuur (van na 1900), de weg naar Veldhoven De Karel de Grotelaan is een historische wegenstructuur van na 1900 die op de cultuurhistorische waardenkaart een hoge waardering heeft. Al op de oudste kaarten van Eindhoven is te zien hoe de stad via uitvalswegen was verbonden met de omringende dorpen Strijp, Woensel, Tongelre, Gestel en Stratum. Langs de wegen ontstond lintbebouwing. De linten bestaan nog steeds en worden ook wel radialen genoemd. Ze liggen op de wat hogere gronden. Tussen de

Het plan van De Casseres uit 1930 was een flexibel hoofdzakenplan waarbij de concentrische groei en het modernistische principe van de functionele stad leidend was: een strikte scheiding tussen wonen, werken, recreëren en verkeer. De woonwijken stonden met elkaar in verbinding door een stelsel van ringwegen die de bestaande radialen met elkaar verbond. Uit geldgebrek kregen de bestaande radialen een belangrijke rol door ze te verbreden en uit te breiden. Het plan was van groot belang omdat dit richting gaf aan de uitbreidingsplannen die na de tweede wereldoorlog wel tot uitvoerig zijn gebracht. Het stelsel van ceintuurbanen werd slechts gedeeltelijk gerealiseerd. In verband met de wederopbouw van de binnenstad en het oplossen van de woningnood werd Ir. J.A. Kuiper aangetrokken als extern stedenbouwkundig adviseur voor Eindhoven. Dit resulteerde in 1946 een nieuw Algemeen Uitbreidingsplan en in 1950 tot de uitwerking

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 21

daarvan. De plannen voorzagen in sectorvormige uitbreidingswijken langs de bestaande radialen en één verbindende rondweg. De structuur van Eindhoven werd als een bloemmodel opgevat met de binnenstad als hart, de stadsdelen als bloembladen en de groene tussengebieden voor recreatief gebruik. De nerven van de bloembladen waren zeer ruime, hoofdzakelijk nieuwe radialen met een voorzieningencentrum rond de kruising met de rondweg. Het plan voorzag in forse uitbreidingen voor woningbouw in de richting van Woensel, Stratum, Gestel en Strijp. De afzonderlijke wijken werden duidelijk begrensd door groen, water en/of hoofdwegen. Het Algemeen Uitbreidingsplan was globaal van opzet, zonder gedetailleerde wijkplannen. Eenheden van parochies van ca. 6000 gelovigen dienden als basis voor de verdeling van de stadsdelen in wijken. Elke parochie/wijk met een eigen kerk, scholen en een voorzieningencentrum. Om het wijkcentrum waren de verschillende woonbuurten gepland, bedoeld voor bewoners in verschillende levensfasen. Nieuw voor Eindhoven waren de portiek- en galerijflats, bestemd voor jonggehuwden en kinderloze echtparen. Deze flats werden vooral langs de uitvalswegen geplaatst om een aantrekkelijke begeleiding van de routes naar het centrum te vormen. Kuiper bedacht voor dit monumentale bebouwingspatroon de term ‘uitvalswegenarchitectuur’.

landschap zijn geplaatst. De beplanting bestaat uit begeleidende bomenrijen met accenten op de koppen van de woningblokken.

Analyse: opzet en woningtypes

De Karel de Grotelaan is de centrale as van de stadsuitbreiding in Gestel uit 1955-1960 en ook de uitvalsweg naar Veldhoven en de Kempen. De naoorlogse stadsuitbreidingen gingen gepaard met de aanleg van ruim opgezette boulevards met veel groen, de zogenaamde parkways. De Karel de Grotelaan is de eerste doorgaande weg in Eindhoven die aangelegd is volgens dit concept. De brede weg was voornamelijk bedoeld voor het autoverkeer, aangelegd in een parkachtige sfeer met aan weerszijde zich herhalende bouwblokken die los in het parkachtige

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 22

1.3 Aan de weg gerelateerde bebouwing Bebouwing langs nieuwe radialen: met name aan de Karel de Grotelaan, en delen van de Montgomerylaan en de Kennedylaan hangt de structuur en de typologie van de bebouwing samen met de aanleg van de radiaal. Kenmerkend is de tot dan toe ongekend ruime opzet van wegen en woningbouwcomplexen, passend bij de schaalgrootte van de radiaal, en de samenhang van de bebouwing. Flatgebouwen, omgeven door groene zones schermen de achterliggende woonwijken af. Een kenmerk van de Karel de Grotelaan is het asymmetrische profiel waardoor de woningen een optimale bezonning kregen. De woningen zijn in een u-vorm om een binnentuin gezet met de opening naar het zuiden, Deze ‘stempel’ wordt aan weerskanten van de Karel de Grotelaan herhaald, waardoor aan de noordzijde een beeld van open binnentuinen ontstaat en aan de zuidzijde gesloten bouwblokken.

1.4 Historische stedenbouwkundige structuur: Karel de Grotelaan In 1959 werd het partieel uitbreidingsplan ‘Blaarthem’ als een uitwerking van het ‘bloemblad’ Gestel gepresenteerd. Dit gebied heet nu Genderdal. Het historische lint van de Hoogstraat lag volgens de stedenbouwkundigen te excentrisch en was te smal om als stedelijke uitvalsweg en hartader voor de nieuwe uitbreiding te dienen. Daarom is evenwijdig aan de Hoogstraat een kaarsrechte uitvalsweg aangelegd met dubbele rijbanen in beide richtingen, vrij liggende fiets- en voetpaden en een haakse kruising met de nieuw geplande ringweg. De uitvalsweg (Karel de Grotelaan) en de ringweg vormden samen een van de structuurdragers van de nieuwe wijk.

Uitbreidingsplan Blaarthem – 1959

In de opzet van deze wijk is de wijkgedachte tot op zekere hoogte herkenbaar. De wijk is hiërarchisch opgebouwd, met grotere bouwblokken langs de grotere uitvalswegen en kleinere laagbouw daarachter. Tussen de bouwblokken bevinden zich groene ruimtes. De verschillende buurten binnen de wijk hebben hun eigen hart met een school, kerk en winkelgebied. De oude lintbebouwing langs de Hoogstraat vormt een extra voorzieningengebied. De wijk kent een variatie aan woningen: het verschilt van eengezinswoningen tot grote appartementencomplexen.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 23

met voor het eerst aandacht voor de relatie wonen-auto in de vorm van speciaal daarvoor aangelegde parkeerhavens en garages. De Karel de Grotelaan vormt een van de uitvalswegen van het naoorlogse Eindhoven waarlangs een groot deel van de uitbreidings- en wederopbouwplannen zou plaatsvinden. Om de stad meer allure te geven is hierbij bewust gekozen voor hoogbouw. De stedenbouw­ kundige structuur is nog geheel gaaf. Het geheel is vooral van belang vanwege het pionierskarakter van de stedenbouwkundige structuur.

Analyse: hiërarchisch opgezette groenstructuur

1.5 Historische stedenbouwkundige structuur van het Genderdal De Karel de Grotelaan vormt in het geheel een sterke lineaire structuur en komt als concept voort uit het plan van stedenbouwkundige De Casseres (1929, 1935). Evenwijdig hieraan de overige straten. Langs de Karel de Grotelaan deels gekoppelde, ten opzichte van de weg schuin geplaatste vierlaagse flatgebouwen (circa 1955), omgeven door grote openbare groene ruimten. In de achterliggende straten veelal tweelaagse aaneengesloten bebouwing, deels gegroepeerd rond hofjes

Analyse: Opzet en woningtypes

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 24

1.6 Gemeentelijk monument: voormalige Heilige Hartenkerk aan het Brucknerplein Het kerkgebouw is architectonisch en architectuurhistorisch van belang omdat het een kenmerkend voorbeeld is van de sterke invloed van de expressionistische stroming in de modernistische architectuur van de jaren ‘50. Het bouwblok van de kerk neemt in de stedenbouwkundige opzet van de wijk een belangrijke plaats in. Het begrenst een pleinruimte en maakt deel uit van een voorzieningencluster waartoe ook scholen en winkels behoren. Het complex staat in feite op de hoek van Mendelssohnlaan en Schubertlaan maar plaatst zijn breedste zijde als wand naar het Brucknerplein toe. Daardoor is de opzet van dit kerkcomplex door een ruime en vrije plaatsing een voorbeeld van de typische stedelijke omgeving in dit tijdsgewricht van de jaren ‘50 en ‘60. In deze periode werd gestreefd naar een niet-hiërarchische ordening van voorzieningen die in het centrum van een wijk thuishoorden. De kerk is in cultuurhistorisch opzicht van belang omdat de bouw samenhangt met de grote naoorlogse stadsuitbreidingen. De kerk heeft als middelpunt, ankerpunt en uitdrukking van een parochie een belangrijke invloed op de omgeving uitgeoefend. De kerk kan daarbij gezien worden als een goede afspiegeling van de toenmalige liturgische vernieuwing.

Het object heeft cultuurhistorische waarden als uitdrukking van de ontwikkeling van de religieuze gemeenschap in de stad en als uiting van de diversiteit binnen de kerken, die zich ook in Eindhoven manifesteerde.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 25

Randvoorwaarden

Kansen

De parkway met de aansluitende kenmerkende bebouwingsstructuren moet in hoofdlijnen herkenbaar blijven. De herkenbaarheid is te herleiden uit:

ƒ Het optoppen van de woningen aan de noordzijde van de Karel de Grotelaan. ƒ Er ligt een kans om de open velden verder te voorzien van bebouwing. Daarbij ligt de rooilijn van deze nieuwe bebouwing altijd minimaal 5,0 meter achter de rooilijn van de kenmerkende koppen van de bestaande bouwblokken. Voor een invulling van deze open velden wordt één uniforme oplossing aangedragen om zodoende de ritmiek herkenbaar te houden.

ƒ De repetitie van gelijk ontworpen blokken aan de Karel de Grotelaan. ƒ De open vormgeving van de bebouwing aan de noordzijde en de geslotenheid aan de zuidzijde. ƒ De gesloten bouwblokken nemen een zaagtandverband aan ten zuiden van de Karel de Grotelaan. ƒ De koppen aan de zuidzijde van de bebouwing in zaagtandverband worden landschappelijk verbijzonderd. ƒ De ritmiek van koppen van gebouwen aan de noordzijde van de Karel de Grotelaan. Er mag niet op of voor deze rooilijn van koppen gebouwd worden. ƒ De openheid aan de noordzijde blijft behouden wanneer de nieuwe bebouwing haaks op de Karel de Grotelaan wordt gepositioneerd. ƒ Bebouwing aan de noordzijde en zuidzijde van de Karel de Grotelaan neemt NIET dezelfde hoogte aan. ƒ Zuidzijde van de Karel de Grotelaan vormt één doorgaande wand in zaagtandverband waarbij de hoogte nagenoeg gelijk is. Hier wordt één duidelijk gebaar gemaakt. ƒ Noordzijde is variatie in hoogte van de koppen mogelijk.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 26

2. S  tedelijke inpassing en uitstraling 2.1 Hoofdstructuur Blaarthem en Genderdal Midden staat aan de vooravond van een transformatie. Het gebied vormt de ruggengraat van Gestel. Een herkenbare structuur aan de Karel de Grotelaan die gevormd wordt door repeterende grote appartementenblokken in een groene setting. Het Brucknerplein en de Donizettilaan vormen de duidelijke ingangen van de wijk Genderdal met daarin ieder een eigen karakter. Het Brucknerplein voorziet in de basisvoorzieningen voor de wijk en vormt door de pleinruimte een andere ruimtelijke entree tot de wijk dan de Donizettilaan. De entree aan de Donizettilaan kent een groene setting en een duidelijke doorkijk naar de Gender. Ook aan deze entree zijn enkele voorzieningen geclusterd. De groene entree is onderdeel van een dwarsverbinding die in Groots Gestel als ladderstructuur wordt aangezet. Het vormt een belangrijke kwalitatieve en aangename route tussen Dommeldal en Genderdal. Daarnaast verbind deze ladderstructuur, ofwel dwarsverbinding, belangrijke dragers in de stedelijke structuur zoals, de HOV halte ter hoogte van de Glinkastraat met het Franz Leharplein met vele wijkvoorzieningen. Deze dwarsverbinding vormt eveneens de verbindende factor met het gebied ‘Kop van Blaarthem en Genderdal’. Hier liggen dan ook kansen om de vergroening te versterken.

Waar de wijk ooit symbool stond voor de wederopbouw van Eindhoven, wordt nu gewerkt aan een nieuwe fase, die van ‘wederombouw’. De groei van de stad en de toenemende woningvraag vragen om een verdichting die past bij deze centrale plek in de stad. Binnen dit gebiedskader wordt ingezet op een aanzienlijke toename van woningen, met behoud van de menselijke maat die de wijk kenmerkt. Een hogere dichtheid vraagt om een doordachte ruimtelijke opzet die zorgt voor een gezonde verstedelijking. Hierin vormen architectuur, groen en openbare ruimte samen een sterke identiteit. Bestaande kwaliteiten – het groene karakter, de sociale samenhang en de herkenbare stempelstructuren – worden versterkt en aangevuld met een fijnmaziger weefsel richting de Hoogstraat. Hier ontstaan doorwaadbare hoven en kleinschalige woonmilieus die aansluiten op het karakter van Gestel. De combinatie van hoog- en laagbouw zorgt enerzijds voor variatie in schaal en beleving, terwijl het maaiveld uitnodigt tot verblijf en ontmoeting. Anderzijds zorgt het voor een passende overgang naar de bestaande context, de grondgebonden woningen. De kwaliteit van de openbare ruimte vormt de drager van het geheel. Door zorgvuldig gekozen plekken in de hoven en langs de ladder­ structuur van Groot Gestel te versterken, ontstaat een samenhangend netwerk van buurten en buitenruimten.

Zo ontwikkelt Blaarthem en Genderdal Midden zich tot een toegankelijke en toekomstbestendige gebied, waarin verleden en vernieuwing op natuurlijke wijze samenkomen.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 27

binnenhoven bebouwing nieuwe bebouwing groene daken langzaamverkeer route bomen Brucknerplein: nader te onderzoeken

Schematische weergave van mogelijke invulling raamwerkkaart in vogelvlucht

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 28

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 29

De vernieuwing van Blaarthem en Genderdal Midden bouwt voort op de bestaande kwaliteiten van de wijk. De herkenbare stempelstructuur blijft leidend, terwijl binnen dit raamwerk ruimte ontstaat voor nieuwe woonvormen, groen en variatie in de buitenruimte. De Parkway krijgt een eigentijdse herdefinitie met ruimte voor HOV4, langzaam verkeer en klimaatadaptieve maatregelen. Door aansluiting op de groene ladderstructuur van Groot Gestel groeit Blaarthem en Genderdal Midden uit tot een toegankelijk, groen en goed verbonden gebied.

Randvoorwaarden

ƒ Verbindingen door het gebied zijn aantrekkelijk, sociaal veilig en verleiden tot ontmoeten en bewegen. Deze verbindingen ontstaan door afwisselingen in routes zonder lange zichtlijnen. En door de aanwezigheid van ogen op de verbinding voor de sociale controle.

Kansen ƒ De ontwikkelingen tussen de Karel de Grotelaan en de Schubertlaan sluiten qua schaal en hoogte aan op de ontwikkelingen aan de Offenbachlaan. Daarmee vormen ze een herkenbare ruggengraat. ƒ Optoppen van bestaande complexen is daarin een middel om tot verdere verdichting te komen.

ƒ De kenmerken van de wederopbouw en de parkwaystructuur worden op een eigentijdse wijze gevolgd. Voor de Karel de Grotelaan betekent een asymmetrische verkaveling: noord-westzijde heeft een open structuur aan de Karel de Grotelaan terwijl de zuid-oostzijde zich kenmerkt door de gesloten getrapte wand. ƒ De bebouwing aan beide zijden van de Karel de Grotelaan vormt de ruggengraat voor het stadsdeel. ƒ De entrees naar de wijken vanaf de Karel de Grotelaan zijn duidelijk, herkenbaar en aantrekkelijk. ƒ Het Brucknerplein blijft voelbaar vanaf de Karel de Grotelaan. ƒ De Parkway – Karel de Grotelaan is de centrale verkeersader voor gemotoriseerd verkeer, HOV4 en fietsers. ƒ Fietsers en voetgangers kunnen het gebied veilig doorkruisen via routes vanuit de bouwblokken. ƒ De bestaande oversteken sluiten aan op de dwarsverbindingen / ladderstructuur van Groot Gestel en verbinden het Genderdal met voorzieningen in Blaarthem en andersom. ƒ Haaks op de Parkway lopen routes die aansluiten op de wandelroute evenwijdig aan de Karel de Grotelaan.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 30

2.2 Massa volume 2.2.1 Positionering De bestaande ritmiek langs de Karel de Grotelaan is onderdeel van de herkenbaarheid van de Parkwaystructuur. Hierbij wordt vastgehouden aan de gesloten zaagtandvormige positionering van de bouwblokken aan de zuid-oostzijde (zijde Offenbachlaan) en een open structuur aan de noord-westzijde (Schubertlaan). De bouwblokken staan in een groen tapijt waarin ook de nieuwe verkeerstructuur aan de Karel de Grotelaan is georganiseerd. De herkenbare repetitie en maatvoering van de bouwblokken blijven bestaan. Dit gaat hand in hand met de verdere verdichting van de bouwblokken.

Randvoorwaarden ƒ Repetitie en herhaling van bouwblokken kenmerken beide zijde van de Karel de Grotelaan. De kenmerkende repeterende bebouwingsstructuren blijven herkenbaar. Ingrepen in de bebouwingsstructuur langs de Karel de Grotelaan worden herhaaldelijk uitgevoerd. ƒ De groene setting van de Parkway is te beleven en blijft voelbaar tot aan de Schubertlaan en de Offenbachlaan. ƒ Rooilijnen aan de Karel de Grotelaan zijn van groot belang voor de herkenbaarheid van de Parkwaystructuur: ƒ Noordzijde (Schubertlaan): repetitie van markante koppen van (bestaande) hakenstructuur zijn herkenbaar aan de Karel de Grotelaan. ƒ Tussen de koppen is een open en luchtige structuur. Eventuele bebouwing ligt 5 meter achter de lijn van de kenmerkende koppen maar kan qua hoogte boven de koppen uitsteken.

ƒ Zuidzijde (Offenbachlaan): repetitie van bouwblokken met een maximale lengte van 75 meter die repeterend in zaagtandverband een wand vormen aan de Karel de Grotelaan. ƒ Tussen de gesloten wand aan de Karel de Grotelaan en de Offenbachlaan bestaat een open verkaveling waarin een dwaalmilieu zorgt voor een interessant woongebied om te verblijven en te ontmoeten. ƒ Grote en lange continue gevels moeten worden voorzien van openingen en inhammen om een monolithische werking te vermijden. ƒ Bouwvolumes zijn alzijdig ontworpen. Bouwblokken afronden, geen achterzijdes creëren. ƒ Bebouwing direct aan de Offenbachlaan vormt hier geen gesloten wandbebouwing maar introduceert een open verkaveling. ƒ Bebouwing aan de Offenbachlaan zorgt voor een passende overgang tussen de grootschalige bouwblokken aan de Karel de Grotelaan en de aansluitende grondgebonden woningen. ƒ Bebouwing aan de Blaarthemseweg sluit aan bij de schaal en maat van de historische lintbebouwing. Het kleinschalige karakter en de perceelsgewijze opbouw voert hier de boventoon.

Kansen ƒ Twee bestaande bebouwingshaken gezamenlijk vormen in de toekomst de basis voor een nieuwe open maar ook herkenbare verkavelingsstructuur.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 31

2.2.2 Hoogte

Randvoorwaarden

Hoogbouw is niet per definitie nodig om te verdichten. Met hoogbouw kunnen wel ruimtelijke accenten worden neergezet. Ze kunnen dienen als landmark of herkenningspunt voor een gebied of wijk. Eindhoven is een typische radiaalstad. Logischerwijs zullen de meeste hoogteaccenten van deze stad dan ook in het centrum landen. Ze zijn onderdeel van onze skyline, onze identiteit.

ƒ Langs de Karel de Grotelaan is ruimte voor middelhoge volumes tot maximaal 45 meter. ƒ Aan de Offenbachlaan en de Schubertlaan sluiten bouwvolumes aan met maximaal 5 bouwlagen op het laagbouwmilieu. ƒ Kopgebouwen aansluitend aan de Offenbachlaan of Schubertlaan mogen wel aansluiting vinden op de stedelijke middelhoge volumes. ƒ Accenten vormen samen met de omliggende bebouwing een samenhangend ensemble. ƒ Op de kruising van de Grieglaan en Karel de Grotelaan is ruimte voor meer maat en schaal ƒ De overgang naar de Offenbachlaan en de Blaarthemseweg gaat gepaard met laagbouw voor een passende aansluiting op het aansluitende laagbouwmilieu. ƒ Bebouwing aan de noordzijde en zuidzijde van de Karel de Grotelaan neemt NIET dezelfde hoogte aan. ƒ Zuidzijde van de Karel de Grotelaan vormt één doorgaande wand in zaagtandverband waarbij de hoogte nagenoeg gelijk is. Hier wordt één duidelijk gebaar gemaakt. ƒ Noordzijde is variatie in hoogte van de koppen mogelijk.

Ook wijken in Eindhoven mogen zich identificeren op hoogte. Voorheen vormde de kerktorens dit duidelijke herkenningspunt. De kerken zijn veelal getransformeerd naar andere functies, dienen niet specifiek meer als centraal punt voor de gemeenschap en hebben daardoor ook een andere positie in de samenleving. Neem als voorbeeld de Heilig Hartenkerk aan het Brucknerplein. Ruimtelijke accenten langs de Karel de Grotelaan zijn passend aan de kruising met de ring of bij het Kastelenplein dat als stadsdeelcentrum gaat functioneren. Het middenstuk, waaronder dit gebiedskader valt, zorgt voornamelijk voor een stedelijke begeleiding tussen deze ruimtelijke knooppunten. Kleinere accenten bij de HOV-haltes, gelegen aan de dwarsverbindingen en de entree’s van de wijken, zijn logisch maar mogen niet nadrukkelijk de boventoon voeren binnen het stadsdeel Gestel.

Kansen ƒ Kopgevels in het alternerende ritme lenen zich bij uitstek voor het maken van stedenbouwkundige accenten. ƒ Optoppen van bestaand vastgoed biedt kansen tot verdere verdichting.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 32

2.3 Plinten en aansluiting op openbare ruimte De plint zorgt voor de beleving op het maaiveld. Deze begane grondlaag moet voldoende hoogte, uitstraling en flexibiliteit hebben voor een divers programma. Er is veel druk op deze bouwlaag die een cruciale rol speelt in de verankering van een gebouw in zijn directe omgeving. De positionering van de entrees , de (fiets)bergingen, gemeenschappelijke functies en wonen kan op de juiste plekken een positieve bijdrage leveren aan een fijne en sociaal veilige leefomgeving. Op maaiveldniveau wordt ingezet op een levendige en transparante plint. Deze vormt het fundament van het sociale leven in de wijk en draagt bij aan een aantrekkelijk straatbeeld. Voordeuren zijn zoveel mogelijk aan de straten en hoven gepositioneerd, waardoor er direct contact ontstaat tussen woning en openbare ruimte. Compacte (inpandige) buitenruimtes en pergola’s met klimplanten zorgen voor een groene en uitnodigende overgang tussen binnen en buiten. Bergingen en fietsenstallingen zijn slim geïntegreerd in de bouwmassa en aan het zicht onttrokken. Door het maaiveld plaatselijk te verhogen, kunnen deze functies op een subtiele manier worden opgelost, zonder afbreuk te doen aan de openheid van de plint. Het parkeergebouw heeft een actieve aansluiting op het maaiveld. Het gebouw mag geen dode plint hebben. Men moet er in dag- en nachtsituaties een veilig gevoel hebben.

Randvoorwaarden ƒ Alzijdige en menselijke schaal ƒ Nieuwe volumes krijgen een heldere, alzijdige opbouw. ƒ Entrees zijn eenvoudig te vinden.

ƒ Er zijn logische routes naar de fietsenbergingen. ƒ Bergingen worden slim geïntegreerd en zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken.

Kansen ƒ Verbinding met de openbare ruimte: Gebouwen zijn actief verbonden met de omliggende openbare ruimte. Pergola’s, leefgalerijen en trappen leggen de relatie tussen het gebouw en de collectieve hof, en stimuleren ontmoeting en interactie tussen bewoners. ƒ Er wordt gestreefd naar een menselijke maat en schaal door het verjongen en vertrappen van volumes. ƒ Verbindende haakvormige volumes: De nieuwe haakvormige bouwvolumes aan de Offenbachlaan-zijde bevatten een verbindingszone die gebouwen aan elkaar koppelt. Deze zones zorgen voor samenhang in het ensemble, terwijl de doorwaadbaarheid op maaiveldniveau behouden blijft.

2.4 Daken Verdichting van de bestaande stad betekent dat er meer mensen op minder ruimte gaan wonen en verblijven. De (semi-)openbare ruimte wordt daarom extra belangrijk. Deze moet goed functioneren en prettig zijn. Daken kunnen hier een belangrijke bijdrage aan leveren. De opbouw van de gebouwen wordt bekroond met daken die een actieve rol spelen in duurzaamheid en klimaatadaptatie. De daken zijn voorzien van waterbuffering en groene bekleding, in combinatie met zonnepanelen en zorgvuldig geïntegreerde installaties. Deze installaties zijn opgenomen in de bouwmassa en niet zichtbaar vanaf straatniveau, waardoor het architectonisch beeld zuiver blijft. Het

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 33

resultaat is een gevarieerd en toekomstbestendig daklandschap dat aansluit bij de kleinschaligheid van de omliggende bebouwing en tegelijkertijd bijdraagt aan een duurzame leefomgeving.

en geen windhinder hebben. Bezonning van de plek is ook een van de graatmeters die een microklimaat beïnvloeden. Door het strategisch plaatsen van bomen kan er zowel in de zomer als in de winter ingespeeld worden op een aangename verblijfsplek.

Randvoorwaarden ƒ Elke dak krijgt een functie. ƒ Daken worden ingezet voor vergroening, verblijfsruimte, duurzame energie, wateropvang of een combinatie hiervan. ƒ Verlichting op de daken mag geen hinder voor de omgeving veroorzaken.

Kansen ƒ Op (dak) terrassen en balkons liggen veel kansen om te vergroenen. Dit draagt bij aan een prettige woonomgeving, zowel in het straatbeeld als voor de individuele bewoners. ƒ Ook kunnen (dak) terrassen en balkons, mits deze zicht hebben op de openbare ruimte, bijdragen aan een betere sociale veiligheid. ƒ Lagere daken hebben een beter microklimaat zodat deze beter geschikt zijn als verblijfsfuncties voor zowel mens als flora en fauna.

2.5 Zon, schaduw, wind en geluid Voor elk plan, maar ook voor de combinatie van plannen, is het nodig een windhinder en bezonningsonderzoek te doen. Massa en hoogte hebben immers invloed op het microklimaat en bepalen mede de verblijfskwaliteit op straatniveau of op een daklandschap. Wanneer verdichting plaatsvindt zal er dus extra aandacht uit moeten gaan naar het microklimaat. Verblijfsplekken moeten aangenaam zijn

Daarnaast is het van belang om het effect van geluid, met name van de grote aangrenzende wegen, te onderzoeken in relatie tot de (hoog) bouwvolumes.

Randvoorwaarden ƒ Er is minimaal één openbaar toegankelijke of gemeenschappelijke verblijfsplek die voorzien is van een voldoende bezonning. ƒ Er bestaat geen onoverkomelijke windhinder op verblijfsplekken in het gebied. ƒ Er bestaat geen onoverkomelijke windhinder bij entrees naar gebouwen.

Kansen ƒ Op strategische plekken, nabij verblijfsplekken, bomen of beplanting plaatsen. Hierdoor zal er een fijn microklimaat ontstaan vanwege de reductie op hittestress en het creëren van een fijne plek met zonlicht door alle seizoenen heen. ƒ De positionering van nieuwe bouwblokken hebben aandacht voor optimale bezonning. ƒ Opbouw van de massa volume dusdanig ontwerpen dat grote valwinden worden opgevangen boven maaiveldniveau.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 34

2.6 Stedelijke uitstraling De nieuwbouw in het gebied wordt zorgvuldig en alzijdig ontworpen, met respect voor de bestaande context. De maat en schaal sluiten aan bij zowel de robuuste wederopbouwarchitectuur langs de Karel de Grotelaan als bij het fijnmazige stedelijke weefsel van de aangrenzende straten. Deze benadering zorgt voor een vanzelfsprekende inpassing in de omgeving, waarbij de korrelgrootte en bouwhoogte zorgvuldig worden afgestemd op het bestaande stedelijke ritme. Binnen deze stedenbouwkundige structuur ontstaat een ensemble van gebouwen met een uitgesproken identiteit en variatie. Door het strategisch terugleggen, uitkragen en vertrappen van bouwmassa’s, evenals het verjongen en terugspringen van dakopbouwen, ontstaat een dynamisch en gelaagd straatbeeld. De architectuur speelt in op de menselijke maat en versterkt de leesbaarheid van het geheel. Een essentieel onderdeel van de architectuur is de verbindingszone tussen het private en het collectieve domein. Deze zone fungeert als scharnier tussen verschillende gebouwdelen en vormt een wezenlijk onderdeel van de ruimtelijke beleving. Op gebouwniveau koppelt deze zone meerdere volumes aan elkaar, terwijl op woningniveau pergola’s, kleine buitenruimtes en leefgalerijen zorgen voor een geleidelijke overgang tussen privé en collectief gebruik.

De galerijen zijn ontworpen als meer dan slechts toegangsroutes: ze vormen plekken voor ontmoeting, ontspanning en spontane interactie, en dragen daarmee bij aan een sterk gemeenschapsgevoel. Aangrenzende balkons versterken deze overgang en maken het mogelijk om het collectieve hof op een informele manier te betrekken bij het dagelijks leven.

Randvoorwaarden ƒ In architectuur aansluiten op de aanwezige karakteristieke bebouwing aan de parkway. Zo ontstaat een verhaal aan de Karel de Grotelaan. ƒ Alzijdige oriëntatie van de bebouwing: De gebouwen zijn zodanig ontworpen dat ze aan alle zijden een volwaardige uitstraling hebben en reageren op hun directe omgeving. Er is geen achterkant; elke zijde draagt bij aan het stedelijk weefsel.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 35

Kansen ƒ Horizontale articulatie van de bouwmassa: De bouwmassa kent een duidelijke horizontale gelaagdheid. Door het terugduwen of uitkragen van delen van de bebouwing en het toepassen van terugliggende bovenlagen met een heldere beëindiging ontstaat een gevarieerd en leesbaar gevelbeeld.

Gebiedskader Blaarthem en Genderdal Midden | 36

3. Ondergrond Om de ambities boven de grond waar te maken, moet het fundament op orde zijn. Een goed georganiseerde ondergrond is essentieel om de stedelijke doelen van Eindhoven te realiseren. Naast de ambities en opgaven uit de Omgevingsvisie Eindhoven en het vigerend beleid in het Omgevingsprogramma Ondergrond Eindhoven worden de volgende randvoorwaarden en kansen meegegeven.

Randvoorwaarden ƒ Maak reeds in het stedenbouwkundig schetsontwerp een belemmeringenkaart van de ondergrond. Beoordeel hierin wat de mogelijkheden zijn voor meervoudig ruimtegebruik en welke randvoorwaarden hierbij gelden. ƒ Het gebied is aangewezen uit het Warmteprogramma voor gebruik van een collectief warmtesysteem (warmtenet). Deze systemen nemen erg veel ruimte in de ondergrond in. Als uitgangspunt dient te worden gehanteerd dat moet worden voorkomen dat er zowel een distributienet als een transportnet binnen dezelfde sleuf komen te liggen. ƒ De bovengrondse grens van de kavels vormt ook de ondergrondse grens van de kavels. Dit betekent dat ook ondergrondse bouwdelen zich niet uitstrekken onder de openbare ruimte (inclusief de voor de bouw tijdelijk noodzakelijke maatregelen/constructies, zoals damwanden). ƒ Het netwerk van de ondergrondse infrastructuur sluit bij voorkeur aan bij de bovengrondse infrastructuur en ligt onder de verharding.

ƒ De bodemafdekking door gebouwen en verharding wordt geminimaliseerd om te zorgen dat regenwater goed opgenomen kan worden door de bodem. ƒ Gezien de hoge grondwaterstand ten opzichte van maaiveld in het gebied dient extra zorg te worden genomen bij grotere ondergrondse constructies zoals kelders. Een aanéénschakeling van kelders wordt geminimaliseerd om het grondwater vrij te laten stromen en daarmee overlast door grondwater te voorkomen. ƒ Gezien de drukte in de ondergrond, dient de ondergrond parallel aan de bovengrond ontworpen te worden. ƒ Het terrein is niet verdacht voor ontplofbare oorlogsresten (OO) en ligt niet in een boringsvrijezone of grondwaterwingebied ƒ Voorafgaand aan herontwikkeling dient een standaard bodemonderzoek plaats te vinden. ƒ Net ten noorden van het gebied, onder de Donizettilaan ter hoogte van huisnummer 41 is een VOCL verontreiniging in het grondwater aanwezig. Met eventuele bronneringen in de noordelijke hoek van het plangebied dient hiermee rekening gehouden te worden. ƒ Bij sloop van de bebouwing dienen alle ondergrondse constructies te worden verwijderd. ƒ Onder het Brucknerplein ligt een hogedruk gasleiding waar rekening mee gehouden dient te worden.