Bijlage 1 - CLA Visiedocument
Tekst van het document
CATEGORIE
1
Ontwikkelingsvisie Stads-hart Woensel van winkelcentrum naar hart voor Woensel
Januari 2023 Certitudo, Gemeente Eindhoven, Woonbedrijf, 'thuis, Wooninc./Stayinc., Trudo, CVvE Woensel in samenwerking met West 8 urban design & landscape architecture
In de ontwikkelingsvisie Stads-hart Woensel, die door alle betrokken partijen wordt bekrachtigd, is de ambitie verwoord voor de ontwikkeling van WoensXL en haar omgeving. Dit document is opgesteld om stakeholders en andere betrokkenen te informeren en te consulteren, als onderdeel van het van het participatieproces.
6
7
CATEGORIE
VOORWOORD
Eindhoven is een stad in ontwikkeling. Door de economische groei zitten we in een transitiefase van middelgrote stad naar veelzijdige metropool. De kunst is om de balans te houden tussen de bestaande stad en de nieuwe stad. Ervoor te zorgen dat iedereen zich prettig voelt bij deze ontwikkeling en meegroeit. Dat proberen we te bereiken door fysieke groei te combineren met een hoog voorzieningenniveau, voldoende leefruimte en groen en voldoende ontmoetingsplekken. Bij een grote stad horen meerdere stadskernen met een eigen identiteit. WoenselXL is een prachtig voorbeeld van zo’n kernontwikkeling: van stenig winkelcentrum wordt het een bruisend Stads-hart waar wonen, werken, winkelen, ontspannen, ontmoeten en verblijven in een fijne omgeving centraal staan. WoensXL als Stads-hart wordt een gebied van iedereen. Daarom is het ook zo belangrijk dat belanghebbenden betrokken zijn bij de verdere uitwerking van deze visie, zoals de winkeliers, nieuwe bewoners, buurtbewoners en belangenorganisaties. We willen WoensXL samen ontwikkelen tot het kloppend hart van Woensel. Een aantrekkelijke plek voor alle Woenselnaren, Eindhovenaren én bezoekers uit de regio. Mieke Verhees, wethouder wonen, wijken, ruimte en dienstverlening
8
9
AANLEIDING
De stip op de horizon
Stads-hart Woensel: het gebied als hart verbindt niet alleen
In de aanloop naar het opstellen van deze ontwikkelingsvisie
ruimtelijk maar ook sociaal. Het wordt een plek waar het
Stads-hart Woensel hebben zowel Certitudo als de 4
fijn is om te zijn. Een plek waarin mensen graag samen zijn
Eindhovense woningcorporaties, CVvE, BPD en BRO een
en verbonden worden. De menselijke maat staat centraal
visie geschreven over het nieuwe hart voor Woensel. In deze
binnen de stedelijke context. Dat is bijvoorbeeld terug te
visie – de stip op de horizon – wordt het Stads-hart Woensel
zien in de diverse groene plekken die uitnodigen om te
als volgt beschreven:
gebruiken en samen te komen op straat, bij de woning of
AANLEIDING
op een pleintje om de hoek. Het winkelcentrum WoensXL vraagt om een drastische en integrale aanpak die wordt genoemd “Residential for Retail”.
Er zijn voorkanten met ogen op straat, voordeuren, woonfuncties
Transformatie is voor (wijk)winkelcentra de sleutel tot succes.
en publieksgerichte programma's op maaiveld, waardoor
Het tot op de dag van vandaag eendimensionale winkelbeeld
de beleving, aantrekkelijkheid en veiligheid toeneemt. Het
moet worden doorbroken. De sleutel tot succes is een complete
functioneren van het maaiveld is cruciaal: het gaat om the city
gebiedsontwikkeling met een juiste mix van wonen, werk- en
at eye-level. Dat kan alleen door het toevoegen van nieuwe
maakplekken, maatschappelijk aanbod, winkelen, horeca
elementen in het gebied. Letterlijk in de vorm van woningen,
en leisure, met als resultaat een hoogwaardige beleving en
publieksgerichte functies en openbare ruimtes die aansluiten
verblijfskwaliteit.
op de wensen van de huidige bewoners van Woensel, maar die ook nieuwe bewoners, bezoekers en bedrijven aantrekken voor
Zoals de aanwezigheid van een supermarkt essentieel is, zorgt
het gebied. WoensXL verandert van een anoniem leefmilieu
de combinatie van een breed palet aan voorzieningen ervoor
met harde contrasten, overgangen, inrichting en een eenzijdig
dat deze plek bruisend en vitaal wordt, een plek die zorgt voor
programma in een gemengd, kleurrijk, open en verbonden
samenkomst, verbinding en interactie. Bovendien is een aan-
stadsdeelcentrum, waar wonen, winkelen en ontmoeten op
zienlijke vergroting van de woonfunctie van levensbelang. Met
een intieme en eigen stedelijke wijze gecombineerd worden.
een uitbreiding van de woonfunctie neemt de leefbaarheid niet
En waarin vanzelfsprekend aandacht is voor duurzaamheid en
alleen toe in letterlijke zin, geheel in lijn met de verdichtingsam-
gezondheid van bewoners en bezoekers.
bitie bij veel steden, maar zeker ook in figuurlijke zin. Waar nu ruimte ingenomen wordt door lege parkeerplaatsen en leeg-
Ambitie
staande winkelunits, transformeert deze belangrijke plek naar
Het nieuwe Hart van Woensel toont zich aan haar bewoners
een hart van de wijk, dat bol staat van verscheidenheid en be-
en de buitenwereld. Het laat de kracht zien van een stad in een
levingswaarde, een nieuwe place to be in Eindhoven.
stad, met een geheel eigen karakter. Het stadsdeelcentrum versterkt het silhouet van Woensel en wordt met recht het
Verbinding en menselijke maat
visitekaartje van het stadsdeel. Het laat zien waar Woensel
Het Stads-hart Woensel is van en voor de Woenselnaren. Een
voor staat: een gemengde, kleurrijke, vriendelijke en
plek waar mensen uit de omliggende buurten naartoe trekken
verbonden leefomgeving waar wonen, verblijven, ontmoeten,
én dat aantrekkelijk is voor aanwas van daarbuiten. Waar allerlei
werken, ver-/ontzorgen, beleven, genieten en ontspannen op
mensen elkaar kunnen ontmoeten en waar altijd wat te beleven
een intieme en eigen wijze gecombineerd worden. Het is een
is. En dat bovendien complementair is aan andere plekken in
eigen authentieke plek in Woensel waar bewoners uit de wijk
Eindhoven als Strijps-S, de binnenstad of KnoopXL.
en bezoekers en bedrijven uit de omgeving trots op zijn en
Het winkelcentrum WoensXL vraagt om een drastische en integrale aanpak die wordt genoemd “Residential for Retail”. Transformatie is voor (wijk) winkelcentra de sleutel tot succes. Het tot op de dag van vandaag eendimensionale winkelbeeld moet worden doorbroken. De sleutel tot succes is een complete gebiedsontwikkeling met een juiste mix van wonen, werk- en maakplekken, maatschappelijk aanbod, winkelen, horeca en leisure, met als resultaat een hoogwaardige beleving en verblijfskwaliteit.
graag naartoe gaan. Hier realiseren we voor de diversiteit Programmaverschuiving en -verbreding
huidig situatie gewenste situatie
bedrijven
aan bewoners en bezoekers ook een diversiteit aan woningen en voorzieningen die tevens een bijdrage leveren aan de
supermarkt
gezondheid en het welzijn van bewoners. kantoren
detailhandel
Kortom, van monofunctioneel winkelcentrum naar een geliefd Stads-hart! maatschappelijk
horeca
cultuur
wonen
recreatief
groen
10
11
CATEGORIE
LEESWIJZER
Samenvatting
C - Robuuste ruimtelijke strategie . Fijnmazig stedelijk weefsel, met warme uitstraling en groen
Bouwstenen
maaiveld: ooghoogtekwaliteit . Bouwveldenbenadering: uitgangspunt voor flexibele
Beleidskaders Gemeente Eindhoven Vooronderzoeken & uitgangspunten
ontwikkeling
Werkgroepen Retail / Woningbouw / Stedebouw & Stuurgroepen D - Stedebouwkundige kaders . De belofte van een eigentijds en vitaal Stads-hart
A - Naar een Woensels Stads-hart . Afspiegeling van de gemeenschappen en bewoners van Woensel
. Voorbeeldwerking voor de layout van een divers programma
. Voor de Woenselse ondernemers, bewoners, scholen,
. Compact winkelhart met verbeterde routing, bronpunten en
zorginstellingen, opleidingsinstellingen, verenigingen,
entrees . Een passend silhouet dat het centrum markeert
geloofsgemeenschappen . Passend bij de buurten van Woensel . Van monofunctioneel naar dynamisch, levendig en gevarieerd
E - Een goed begin . Snel starten voor reuring, community building en placemaking
B - Het centrumgebied verankerd, niet langer geïsoleerd . De omliggende wijken verbinden met het Stads-hart
. Tijdelijk gebruik van leegstand door lokale kampioenen:
. Oppakken bestaande structuren en linten: dorpsstraten concept
initiatieven in open gebied . Start met een signing en light opdracht
. Pleinen, straten en groen in de huidige ‘ruimtelijke leegte’
. Vervolgstappen
aanbrengen: achterkanten en leegte transformeren in stedelijkheid en groen . Groene corridor: verbinding binnenstad met Henri Dunantpark . Groen voor asfalt: parkachtige autovrije groenstructuren met doorgaande fietsroutes en veilige wandelpaden
12
13
SAMENVATTING
SAMENVATTING
Ruimte voor verandering
Verbonden met de wijken
Een flexibele benadering met bouwvelden
De aanleiding voor de transformatie van winkelcentrum
In het verleden kende het gebied een dorpsstructuur
In de opbouw van deze ontwikkelingsvisie is gewerkt
WoensXL is breder dan alleen het ondernemersklimaat.
die de wijken Vlokhoven, ’t Hool en Jagerhoef met
met een flexibele benadering van bouwvelden, waardoor
Evident is dat er een upgrade nodig is voor een
elkaar verbond. Deze dorpsstructuur is in de loop der
het plan volgtijdelijk uitgevoerd kan worden. Langzaam
toekomstbestendige exploitatie. Momenteel is er sprake
tijd weggevaagd door de komst van het winkelcentrum
kan het gebied groeien tot een volwaardig Stads-hart
van veel (latente) leegstand. En naar de huidige maatstaven
en de grote doorgaande wegen daaromheen. In deze
Woensel, zonder te veel overlast voor de buurt. Het leven
heeft WoensXL onvoldoende ruimtelijke kwaliteit en
ontwikkelingsvisie worden de oude dorpsstraten deels
kan gewoon doorgaan. Groot voordeel van dit gebied is,
exposure. Echter, het gebied heeft een enorme potentie.
weer in ere hersteld, waardoor deze op logische wijze
dat er voldoende ruimte is om snel te kunnen beginnen,
Er is sprake van veel beschikbare ontwikkelruimte
versmelten met een modern Stads-hart, dat wordt
zonder afbreuk te doen aan hetgeen er al is.
(parkeerplaatsen). En er zijn mogelijkheden om te komen
ontsloten met wandel- en fietspaden. Het asfalt maakt
Situatieschets
tot woningbouwontwikkeling op grote schaal. Iets wat
plaats voor parkeren en groen. Parkeren wordt op
Urgente thema's zichtbaar maken
Winkelcentrum Woensel was in de jaren ’60 één van
goed aansluit bij de woningbouwambitie van de stad.
maaiveldniveau en onder de grond gefaciliteerd waardoor
Duurzaamheid, de energietransitie, klimaatadaptatie
de modernste winkelcentra van Nederland. Opgezet
Daarmee wordt de doorstroming bevorderd vanuit de
het winkelcentrum goed per auto bereikbaar blijft en
en gezondheid. Het zijn allemaal urgente thema’s die
volgens de inzichten van die tijd: winkels waren
omliggende woonwijken en kunnen nieuwe doelgroepen
er voldoende parkeergelegenheid is voor de nieuwe
steeds zichtbaarbaarder worden in onder meer stedelijke
gesitueerd aan een afgesloten voetgangersdomein en
gehuisvest worden, waarmee er een gedifferentieerde
bewoners. Het HOV knooppunt is een belangrijk onderdeel
ontwikkelingen. Ze kunnen de kwaliteit vergroten van
parkeren gebeurde aan de buitenzijde van het centrum.
wooncultuur
nieuwe
van het mobiliteitsplan. De ‘nieuwe’ dorpsstraten worden
wonen, verblijven en ondernemen. Deze thema's maken
De wijken rondom winkelcentrum Woensel waren
functies kan zorgdragen voor een toekomstbestendige
de verbindende verblijfs- en ontmoetingsplek van het
integraal onderdeel uit van deze ontwikkelingsvisie en de
groeikernen waar gezinnen zorgden voor de nodige
leefomgeving met een dynamiek die past bij een Stads-
nieuwe Stads-hart Woensel. Fietsers en voetgangers zijn
concretisering ervan in plannen en projecten. Niet omdat
dynamiek. Woensel was een levendige woonomgeving
hart voor Woensel. Vanuit mobiliteitsperspectief is en
hoofdgebruikers van deze bedrijvige straatjes. Dankzij
het moet, maar omdat we Stads-hart Woensel hieraan
in Eindhoven Noord en floreerde.
blijft het Stads-hart Woensel goed bereikbaar.
de nieuwe lintstructuur van de dorpsstraten wordt
willen laten bijdragen; voor de stad, haar inwoners en
het winkelcentrum vanuit alle windrichtingen goed
haar ondernemers.
Samenvatting
ontstaat.
Toevoeging
van
Vandaag de dag woont de helft van alle Eindhovenaren in Stadsdeel Woensel. Kinderen zijn uitgevlogen. De
Compact Stads-hart met gemêleerd programma
toegankelijk en worden de omliggende wijken weer op
bewoners van toen zijn inmiddels ouderen geworden.
WoensXL is een monofunctioneel winkelcentrum
een logische wijze met elkaar verbonden.
Er is weinig doorstroming. Door toestroom van andere
bestaande
nationaliteiten is er een multi-culturele woonomgeving
maaiveldniveau. WoensXL heeft in potentie alles in
Groener Woensel
In deze periode worden placemaking activiteiten
ontstaan, bestaande uit diverse leeftijdscategorieën.
zich om een multifunctioneel levendig Stads-hart te
Groen is een belangrijke pijler in deze ontwikkelings-
georganiseerd om te laten zien wat er gaande is.
In 2011 werd het winkelcentrum deels aangepast naar
worden door wonen, werken, winkelen en ontmoeten
visie. De dorpsstraten die vroeger door het Stads-hart
Community building is een wezenlijk onderdeel van
zijn huidige vorm en omgedoopt tot WoensXL. Het
te integreren. Horeca speelt hierin een belangrijke rol,
liepen telden duizenden bomen. Destijds was deze plek
de doorontwikkeling en transformatie van Stads-hart
winkelgebied is geheel naar binnen gericht en nodigt
net als bereikbaarheid. Binnen het compacte Stads-hart
een heidegebied. Door bestaande infrastructuren aan
Woensel die de komende jaren zal worden uitgerold.
niet uit om te bezoeken en te verblijven, wat uiteindelijk
ontstaan pleinen voor het organiseren van de weekmarkt
te passen en asfalt te vervangen door groen, wordt er
heeft geleid tot veel leegstand. Het ondernemersklimaat
en evenementen, zodat er niet alleen overdag maar ook
een belangrijke bijdrage geleverd aan de vergroening
voor de winkeliers is tanende en om teloorgang tegen te
’s avonds een levendig gebied ontstaat waar mensen
van de stad. Zeker in een gebied dat zo verdicht is.
gaan is een serieuze kwaliteitsimpuls nodig.
graag komen en zich thuis voelen.
Belangrijk in deze ontwikkelingsvisie is de nieuwe
Krachten bundelen
Via kansenkaarten zijn de verschillende mogelijkheden
Eindhoven via parkachtige autovrije groenstructuren
In 2021 hebben de gemeente Eindhoven, Certitudo, de
van dit gebied in kaart gebracht met een maatschappelijk
verbindt met het Henri Dunantpark. Door het autoverkeer
4 Eindhovense woningcorporaties en de winkeliers hun
programma aan de pleinen aan de Oost-West route
te verminderen en een fietssnelweg aan te leggen wordt
krachten gebundeld. Samen met stedenbouwkundig
en een zorg gerelateerd woonprogramma aan de
de nadruk op duurzame mobiliteit benadrukt. Stads-
bureau West 8 is de onderliggende visie en ambitie –
Westzijde. Er zijn ook kansen in dit gebied voor de
hart Woensel wordt een belangrijk knooppunt in de
de stip op de horizon – vertaald naar een ruimtelijk en
Brainportpartijen en onderwijsinstellingen om hier
fietsroutes door Eindhoven. Ook voetgangers krijgen
programmatisch plan: Ontwikkelingsvisie Stads-hart
gezamenlijk plekken te creëren waar jongeren kunnen
meer ruimte, zodat ze veilig kunnen oversteken. Plekken
Woensel. Deze ontwikkelingsvisie is het fundament
leren, stage lopen of in ateliers kunnen werken. Dankzij
die nu gedomineerd worden door asfalt maken plaats
waarop de transformatie van het winkelcentrum
een gemêleerd programma, dat ingebreid wordt in het
voor parken en plantsoenen. Stads-hart Woensel wordt
WoensXL naar het nieuwe Stads-hart Woensel de
winkelcentrum of aan de randen daarvan, ontstaat er
daarmee een gebied waar je kunt wandelen, fietsen,
komende tijd gerealiseerd gaat worden.
meer reuring in het gebied.
sporten en genieten.
uit
retail,
horeca
en
parkeren
op
Voordat alle plannen tot uitvoer komen is er tijd nodig.
doorgaande
14
Kwartier maken
fietsstructuur
die
het
centrum
van
15
Schema input visievorming (bron: Het hart van Woensel)
INTERVIEW
INTERVIEW
Gebiedsvisie met logica Door de groei van de High Tech bedrijven in de regio
een goed gevoel bij hebben. Bewoners hebben nu asfalt voor
Eindhoven heeft de gemeente, samen met Helmond en
de deur. Straks groen en parkjes. Dit nodigt uit om te voet of
zeven omringende gemeenten, een enorme opgave als het
met de fiets naar het winkelcentrum te gaan en is bovendien
gaat om de regionale mobiliteit en huisvesting. “We hebben
veiliger. Ik verwacht dat bewoners dit als een positieve
afgesproken dat er de komende 20 jaar 60.000 woningen
ontwikkeling zien.”
bijkomen in de regio, waarvan 40.000 in Eindhoven”, zegt Ronald Rijnen, strategisch adviseur stadsontwikkeling bij
Doorstroming stimuleren
de gemeente Eindhoven. “Dat zijn er heel veel, zeker als we
Wonen is een belangrijk onderdeel van dit gebiedsconcept;
de stad ook nog groen en gezond willen houden. Daarnaast
er kunnen ca. 2.500 woningen bij komen. Rijnen: “Belangrijk
willen we de (culturele) voorzieningen opkrikken. Bij de
is dat er een mix komt van woningen voor diverse doelgroepen.
doorontwikkeling van Woensel komt alles bij elkaar.”
Wat mij betreft ligt de focus op ouderen die nu in de grondgebonden woningen in de omliggende wijken wonen.
Oude structuren versmelten met modern winkelcentrum
Door hen een aantrekkelijke veilige woning te bieden, met
In de jaren ’60 was Winkelcentrum Woensel één van de
zorg binnen handbereik en boven op de winkels, stimuleren we
modernste winkelcentra in het land. Alleen de Lijnbaan in
de doorstroming. De grondgebonden woningen komen dan
Rotterdam – ook van architecten Van den Broek en Bakema –
beschikbaar voor gezinnen met kinderen, die de levendigheid
was vergelijkbaar. Ze werden ontwikkeld met de inzichten van
terugbrengen in de wijk. Daarnaast zie ik mogelijkheden voor
toen: parkeren aan de randen van het gebied en een afgesloten
expats die met hun gezin overkomen. Singles zullen eerder
voetgangersgebied voor de consument. Voor die tijd super
in de binnenstad of Strijp-S neerstrijken. Stadsdeel Woensel
modern. Rijnen: “Inmiddels zijn we ingehaald door de tijd.
moet zeker geen bejaardendorp worden. We moeten het
Destijds werd de oude dorpsstructuur weggevaagd. West 8
voor buitenlanders en studenten ook aantrekkelijk maken.
had het idee om de oude dorpsstraat weer te verbinden met
Mijn advies is wel om op woonblokniveau homogeniteit te
het winkelcentrum. Een haast onmogelijke opgave. Echter de
creëren. Ervaring leert dat mixen van doelgroepen binnen één
gebiedsvisie de er nu ligt, getuigt van een heldere logica. Het
gebouw minder goed werkt.”
is hen gelukt de oude dorpsstructuur te versmelten met een Met Eindhovens elan
modern winkelcentrum. Erg knap gedaan!”
“Als we niets doen met Winkelcentrum WoensXL zal het over Meer ruimte voor voetgangers en fietsers
5-7 jaar verpauperen”, besluit Rijnen. Het is heel belangrijk om
Parkeren is een belangrijke onderscheidende waarde van
nu in te grijpen. Het zal echter nog wel 2 jaar duren voordat
- Ronald Rijnen,
WoensXL ten opzichte van de binnenstad. “Tegelijkertijd
er gebouwd gaat worden. Tot die tijd moeten we laten zien
strategisch adviseur
willen we beweging stimuleren”, vervolgt Rijnen. "In dit plan
dat er iets verandert. Dat mensen het gevoel krijgen ’hier gaat
stadsontwikkeling
wordt het winkelcentrum meer 'open' gemaakt om meer
iets gebeuren’. We moeten er wel voor waken dat het een
gemeente Eindhoven
verbinding te krijgen met de omliggende buurten. Het idee is
Eindhovens gebied blijft. Dus niet met de internationale allure
om de Genovevalaan en de Rooseveltlaan ter hoogte van het
en hoogstedelijkheid van het stationsgebied. De Eindhovenaren
winkelcentrum weg te halen als verkeersader voor auto’s en te
en met name de Woenselnaren moeten zich hier thuis voelen.
vervangen door fiets- en wandelpaden, omgeven door groen.
Ze moeten het gevoel hebben dat het hun stadsdeelcentrum is.
Een vrij radicale ingreep, waar onze verkeerskundigen toch
Dit visiedocument is de eerste stap om daar te komen.”
16
17
BOUWSTENEN
BOUWSTENEN
Bouwstenen 1. Beleidskaders Gemeente Eindhoven
Vooronderzoeken programma voor het Stads-hart als
“Eindhoven zet (…) randvoorwaardelijk in op
wonen, cultuur, voorzieningen en winkelen:
gezonde
en
duurzame
verstedelijking
met
behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie.” (Eindhoven Omgevingsvisie, 2020, p. 2) Toetsingsthema’s
voor
het
Stads-hart
Woensel
conform het beleid en de omgevingsvisie van de
Schema input voor de visie (bron: Het hart van Woensel)
Gemeente Eindhoven
. Analyserapport Winkelcentrum Woensel, opsteller BRO, opdrachtgever Gemeente Eindhoven;
. Onderzoek transformatie WoensXL 2020,
opsteller Strabo, opdrachtgever Certitudo;
. Winkelcentrum Woensel 84, opsteller Tom van Tuijn/ de Bever, opdrachtgever Certitudo;
. Winkelcentrum WoensXL, Stedebouwkundige Verkenning, opsteller Tom van Tuijn, opdrachtgever Certitudo;
. WoensXL futureproof, Verkenning
Wonen
ontwikkelingsmogelijkheden, opsteller Fontys,
Werken aan gezonde groei van de stad Retail, horeca en werklocaties
opdrachtgever gemeente Eindhoven;
Werken aan duurzame & concurrerende economie Maatschappelijk, cultuur, sport en educatie
BRO, 17 februari 2021, opdrachtgever de 4
Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit Openbare ruimte en Stedebouw
woningcoporaties;
. Perspectief op Woensel, opsteller Posad Maxwan, opdrachtgever Woonbedrijf.
Werken aan aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum
Bouwstenen uit rapport Perspectief op Woensel
. Hart van Woensel, Visie op WoensXL,
Duurzaamheid
. Terug naar de Kern, opsteller Q&A, opdrachtgever Certitudo.
Werken aan energietransitie van de stad Verkeer en Parkeren
3. Conclusies Werkgroepen Retail, Woningbouw,
Werken aan goede stedelijke bereikbaarheid
Stedebouw en Stuurgroepen Tussen april en december 2021 heeft een aantal
2. Vooronderzoeken Voor
de
en
samengesteld uit verschillende vertegenwoordigers
uitgangspunten voor een ruimtelijke ontwikkeling
van de gemeente Eindhoven, Certitudo, de
van
woningbouwcorporaties,
het
definitie
werkgroep- en stuurgroep- sessies plaatsgevonden,
Stads-hart
van
de
Woensel
aanleiding is
door
de
vertegenwoordigers
Gemeente Eindhoven, Certitudo, de CVvE en de
van winkeliers en eigenaren en deskundigen. In
woningbouwcorporaties een aantal onderzoeken
de werkgroepen werden de thema’s wonen, retail
in opdracht gegeven. De onderzoeken betreffen
en horeca, sociaal en maatscappelijk programma
de ontwikkelingsbehoeften voor woningbouw,
en parkeren verdiepend belicht. De conclusies
cultuur en het winkelhart.
van deze werkgroepen zijn onderdeel van en bouwstenen voor deze ontwikkelingsvisie.
18
19
INTERVIEW
INTERVIEW
Woensel verdient aandacht
In de jaren ’60, toen stadsdeel Woensel het levenslicht zag,
ontdekten we mooie pleinen voor markten, evenementen,
was het een toonbeeld van moderne architectuur. Het was een
pop-up stores of vermaak. Tegelijkertijd verdichten wij het
groene wijk, dicht bij het centrum en het station, ingeklemd
winkelgebied, waardoor er ruimte ontstaat voor nieuwe
tussen de Wielewaal en de Dommel. “Tegenwoordig kennen
stedelijke voorzieningen in de vorm van wonen, werken
mensen WoensXL als een plek om boodschappen te doen”,
en ontspannen. Denk bijvoorbeeld aan horeca, educatie
vertelt Ariaan Geuze van West 8, “maar deze plek kan zoveel
of cultuur. Ook willen we de doorstroming bevorderen
meer betekenen voor de omgeving en de stad. Het gebied
door het woonaanbod breder te bekijken. Differentiatie is
bestaat uit een mooie mix van mensen met verschillende
daarbij belangrijk.”
sociale en culturele achtergronden, en met ruimte voor wonen en werken. Dat gegeven – evenals de goede ontsluiting van
Impuls is noodzakelijk
het winkelcentrum met auto en openbaar vervoer – biedt
“Amstelveen en Buitenveldert zijn in dezelfde tijd gebouwd
enorm perspectief voor de toekomst. WoensXL heeft in alles
als stadsdeel Woensel. Daar werken ze inmiddels al 10-
de potentie om een levendig en vitaal stadshart te worden,
15 jaar aan vernieuwing. Kenmerkend voor de jaren ‘60
complementair aan het centrum van Eindhoven.”
is de ruime opzet van woonwijken en het vele groen,
“Woensel heeft een positieve impuls nodig om een duurzame groene wijk van de toekomst de worden. Duurzaam in de zin van solide, met diverse woongemeenschappen, veel groen en een gedifferentieerd aanbod van woningen, winkels, horeca en voorzieningen.” - Adriaan Geuze, Design director en co-founder West 8
maar de lage woondichtheid van deze wijken maakt ze Verbinding en differentiatie als uitgangspunt
kwetsbaar. Voorzieningen verdwijnen en er is vernieuwing en
“Voor het stadsdeel Woensel hebben we ons afgevraagd
verdichting nodig om wijken als Woensel een duw te geven
hoe wij de omliggende buurten als vanzelfsprekend
naar de toekomst. Op dit moment zijn we samen met de
kunnen verbinden met het Stads-hart Woensel, het
gemeente Eindhoven, corporaties, winkeliers en bewoners
huidige winkelcentrum. We hebben ook gekeken naar de
de randvoorwaarden aan het scheppen om WoensXL nieuw
verkeersstructuur: nu liggen de woonbuurten als eilanden
leven in te blazen. Dat gebeurt op een geleidelijke manier,
tussen grote boulevards. Ook hebben we gezocht naar een
zodat de kwaliteit van het winkelgebied behouden blijft en
sociaal-maatschappelijke eenheid, waardoor bewoners
we de ondernemers toekomst kunnen bieden. Aan de spirit
Woensel weer gaan beleven als hun stadscentrum; waar ze
zal het niet liggen: ondernemen zit de mensen hier in het
mensen kennen en waar ze graag komen. Om integraal die
bloed. Lokale keukens zullen als een magneet gaan werken,
verbinding te kunnen maken hebben we de oorspronkelijke
net als gevarieerde activiteiten voor overdag en in de avond.
lintstructuur – kenmerkend voor dorpen – als uitgangspunt
Met de juiste aandacht wordt Stads-hart Woensel met recht
genomen en in ere hersteld. Door het Stads-hart te koppelen
het tweede hart van Eindhoven. Vitaal en levendig; een
aan deze historische linten ontstaat vanzelf verbinding en
waardevol onderdeel van de stad en haar omgeving.”
20
21
CATEGORIE
A
Naar een Woensels Stads-hart
22
23
CATEGORIE
INHOUD
Afspiegeling van de gemeenschappen en bewoners van Woensel Voor de Woenselse ondernemers, bewoners, scholen, zorginstellingen, opleidingsinstellingen, verenigingen, geloofsgemeenschappen Passend bij de buurten van Woensel Van monofunctioneel naar dynamisch, levendig en gevarieerd
24
25
PASSEND BIJ WOENSEL
PASSEND BIJ WOENSEL
Afspiegeling van de gemeenschappen en bewoners van Woensel Passend bij Woenselse ondernemers, bewoners, scholen, zorginstellingen, opleidingsinstellingen, ziekenhuis, verenigingen en geloofsgemeenschappen.
Smaakvol
Woensel Wereldkeukens
Gezond en actief Voor elkaar
Inspirerend Sportschool Totally Fit, Jagershoef
Vitalis woonzorg Eindhoven
Voetbalvereniging Woenselse Boys
Eindhovense balvirtuoos Ahmed Özer
Nieuwsgierig
Voormalige bibliotheek Expeditie E
Ondernemend
Educatief aanpakkend
Summa College Woensel
ByMetz | Tassen & koffers
26
27
CATEGORIE
CATEGORIE
Een goed winkelcircuit Goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid Fijnmazig weefsel Vier pleinen: buitenruimten als poorten en ankers Aandacht voor events Veiligheid Evenwichtige branchering Verblijfskwaliteit, leisure en food centraal Het goede logistieke bevoorradingssysteem behouden
28
29
VOOR DE ONDERNEMERS
VOOR DE ONDERNEMERS
Emmen Schoenen is sinds het begin gevestigd in WoensXL. Eigenaar Marcel Emmen vertelt enthousiast over het familiebedrijf en WoensXL. “WoensXL heeft voor mij nog dat dorpsgevoel. Het heeft een behoorlijk gedifferentieerd aanbod en relatief veel zelfstandige winkeliers die elkaar ook goed kennen. De sfeer is goed, maar de leegstand
Een sterke combinatie van lokale, regionale en nationale concepten
in Noord moet weg. Te veel filiaalbedrijven hebben de crisis niet overleefd. Wat ik mis zijn onder andere een kaasboer, een visboer en meer horeca. En misschien wat meer luxe zaken naast discount formules. Horeca, niet alleen overdag, maar ook in de avonduren, is meer dan welkom. Dan wordt WoensXL niet alleen een plek om even boodschappen te doen, maar ook een plek om langer te blijven, af te spreken en gezellig met vrienden een biertje te drinken.” Marcel Emmen, Emmen Schoenen en voorzitter winkeliersvereniging
30
ByMetz | Tassen & Koffers is al ruim 10 jaar een
Erik en Judith Willems zitten hun hele leven al
gevestigde naam in WoensXL. “Wij staan als
in de mannenmode. Eerst als Van Buul Fashion,
familie Metz al jarenlang op de markt en daar
later als 040 Mannenmode. Sinds 2018 hebben
wilden wij een winkel aan toevoegen”, vertelt
ze een winkel in WoensXL. “Een logische keuze.
Arletta Metz, die samen met haar zoon de winkel
Uit marktonderzoek bleek dat we 80% van onze
runt. “WoensXL was aantrekkelijk voor ons: we
omzet uit de regio Woensel halen. Bovendien is de
wonen dichtbij en de huurprijzen zijn betaalbaar.
locatie makkelijk bereikbaar. De saamhorigheid
Bovendien kunnen onze klanten hier makkelijk
onder de winkeliers is groot. Wat mij betreft
en goedkoop parkeren.” Broer Christian Metz,
maken we het winkelcentrum iets kleiner, zodat
die de winkel ooit begon, noemt WoensXL een
de leegstand in Noord minder prominent wordt.
‘Volkscentrum’ waar muziek in zit. “Bewoners uit
Wat we nodig hebben is horeca, zodat mensen
de randgemeenten gaan niet naar de binnenstad,
hier ook een dagje naar toe komen om te winkelen
die komen liever naar WoensXL.” Beiden zouden
en te recreëren. Dan mag het ook allemaal wel
graag zien dat de leegstand wordt tegengegaan
wat levendiger. Met afwisselende gevels, meer
en dat er meer groen en beleving in het centrum
groen, bankjes en bloembakken. Gewoon minder
komt. “Het is nu wel een beetje saai.”
saai. Ook buiten op het parkeerterrein.”
Arletta en Christian Metz,
Erik en Judith Willems,
ByMetz | Tassen & Koffers
040 Mannenmode
31
CATEGORIE
CATEGORIE
32
33
INTERVIEW
INTERVIEW
Winkelcentrum voor de toekomst Winkelcentrum WoensXL is nu geheel naar binnen gericht. Het nodigt niet uit om te bezoeken. Met veel leegstand tot gevolg. Volgens Eric Duffhuis, die de belangen van de vastgoedondernemers en winkeliers behartigt in de werkgroep Retail, is het hoog tijd voor actie.
“Dit winkelgebied heeft een kwaliteitsimpuls nodig om
hebben gedaan, maar het heeft te weinig effect gehad.”
teloorgang tegen te gaan. En dat verdient het ook.” Mark
Geen gezamenlijke visie, verdeeldheid in belangen en
Hoedjes, director iRetail bij Certitudo Capital, sluit zich
demografische veroudering in de wijken zijn daar volgens
daarbij aan. “Tegelijkertijd moeten we het winkelgebied
Duffhuis debet aan. “Het productaanbod sluit niet meer aan
terugbrengen naar gezonde proporties en meer functies
bij de doelgroep en er is, ondanks alle inzet van winkeliers,
toevoegen die versterkend zijn voor het gebied, waarbij het
te weinig geïnvesteerd in gastvrijheid, kwaliteit en sfeer.
productaanbod aansluit bij de mensen die er wonen.”
De verkeerde winkels zijn weggegaan.” Mark Hoedjes
“Het nieuwe winkelcentrum wordt uniek voor Nederland. Dit plan combineert het nieuwe winkelen met functies waar mensen elkaar ontmoeten, beleven en samen zijn. Stads-hart Woensel is het voorbeeld van hoe winkelcentra er in de toekomst uit gaan zien.” - Mark Hoedjes, Director iRetail Certitudo Capital
beaamt dat dit landelijk speelt bij meer stadsdeelcentra. “De Winkelcentrum heeft potentie
consument winkelt anders. Voor de dagelijkse boodschappen
15 Jaar geleden is het winkelcentrum al eens verbouwd, maar
gaat men naar de wijk en voor beleving en niet-dagelijkse
de plannen die er toen lagen zijn nooit afgemaakt. Duffhuis is
boodschappen naar de stad. Echter, door de kernkwaliteiten
dan ook erg blij met de visie die er na zes maanden intensief
van WoensXL te behouden en daar nieuwe aan toe te voegen,
samenwerken op tafel ligt. “Hiermee krijgt het WoensXL,
heeft het stadsdeelcentrum alles in zich om het tweede
inclusief de omgeving, weer toekomstperspectief. Het
stadse hart van Eindhoven te worden. Een plek waar mensen
is niet zo dat we de afgelopen jaren als winkeliers niets
graag wonen, werken, winkelen en willen verblijven.”
34
35
INTERVIEW
INTERVIEW
Elke week bezoeken zo’n 80.000-100.000 mensen WoensXL. Dat is vergelijkbaar met de Outlet in Roermond.
Beleving en flexibiliteit
te maken om WoensXL te blijven bezoeken. Ze
Elke week bezoeken zo’n 80.000-100.000 mensen
moeten zien dat er iets gebeurt.” Volgens Duffhuis
WoensXL. Dat is vergelijkbaar met de Outlet in
kan er al met kleine ingrepen kwaliteit toegevoegd
Roermond. Het grote verschil: de outlet heeft de
worden. “Denk aan een openbaar toilet in een van de
‘wauw’-factor. “Als we het goed aanpakken kan
leegstaande winkels, het verleiden van een visboer
WoensXL ook die verwondering teweeg brengen”,
of Vissie om zich hier te vestigen, het schoonhouden
zegt Duffhuis. Volgens Hoedjes moet daarvoor het
van de rolluiken en het stickeren van de leegstaande
spanningsveld tussen vraag een aanbod weer terug
panden. Tegelijkertijd voegen we wintergroen toe en
worden gebracht. “Dan komt er meer dynamiek.
pakken we de bankjes aan. We laten zien waarmee
Flexibiliteit is dan wel belangrijk, want we weten
we bezig zijn; groot of klein. Belangrijk is wel dat elke
niet hoe consumenten over 5-10 jaar winkelen.
stap een volgende trede is op de kwaliteitsladder.”
Vroeger was de etalage het uithangbord van de winkel, nu is dat het internet. De functie van een
Krachten bundelen én doen!
winkel verandert. De consument zoekt beleving.
Nu de ontwikkelingsvisie er ligt, is het volgens
Door andersoortige functies toe te voegen of de
Duffhuis wel tijd voor actie. “We hebben de afgelopen
service te verhogen, verleiden wij de consument
zes maanden met een groot aantal gerenommeerde
om naar Woensel te gaan; een levendig stadsgebied
specialisten aan tafel gezeten. Gezamenlijk hebben
waar ze graag willen zijn.”
we nagedacht en een toekomstbestendig plan
“We hebben gezamenlijk een duidelijke visie neergelegd waar grote kwaliteit in zit. Die visie moeten we nu gaan uitvoeren, zonder concessies te doen. Met iedere stap die we zetten, moeten we de kwaliteit in alles omhoog brengen. Als we dat niet doen, verdwijnt dit prachtige plan in de la en dat is eeuwig zonde. WoensXL heeft deze kwaliteitsimpuls nodig!” - Eric Duffhuis, voorzitter coöperatieve vereniging van eigenaren
opgesteld met een gedragen visie waar we met z’n Het begint bij het winkelcentrum
allen achter staan. Het is nu de taak van alle partijen
De visie die nu op tafel ligt, reikt verder dan alleen het
om hun eigen achterban te overtuigen en mee door te
winkelcentrum. “Maar als er geen noodzaak was om
pakken, zodat er over 10 jaar een winkelcentrum staat
het winkelcentrum aan te pakken, dan was dit plan
waar we met z’n allen trots op zijn. En we moeten niet
er niet geweest”, zegt Hoedjes. “De programma’s
stoppen voordat we de laatste steen gelegd hebben.”
wonen, maatschappelijk en werken beginnen bij
Volgens Hoedjes zal dit niet makkelijk worden.
het winkelcentrum. Maar de koppeling tussen
“Gelukkig zien alle stakeholders dat er iets moet
winkelcentrum en alle genoemde disciplines en de
veranderen, anders wordt het alleen maar slechter.
wijken is van cruciaal belang. Daarnaast moeten we
Niets doen is geen optie. Laten we die gezamenlijke
de winkeliers meenemen in onze plannen, want het
kracht gebruiken om te komen waar we willen zijn.
retailplan is de basis van deze ontwikkeling. Voor
Iedereen staat er positief in. Aan enthousiasme geen
winkeliers breekt er een zware tijd aan qua logistiek,
gebrek. Dat is een belangrijke randvoorwaarde om te
parkeren en bereikbaarheid. De komende 10 jaar zitten
slagen. Laten we die energie vasthouden en nu snel
ze in de rotzooi. Dus we moeten er dan ook alles aan
concrete acties uitvoeren, zodat mensen zien ‘he,
doen om het voor de consument nu al aantrekkelijk
daar gebeurt wat’.”
36
37
INTERVIEW
INTERVIEW
Gezonde schaarste
Winkelcentrum WoensXL kampt met zichtbare en verborgen
anders kunnen worden; denk aan woningen. Je zou dan nu
leegstand. Na onderzoek concludeerde adviesbureau Q&A
al voldoende daglicht in de plannen moeten opnemen of al
onder meer dat het aantal vierkante meters winkeloppervlak
denken aan afvoerkanalen die keukenluchten afvoeren. Het
drastisch terug moet. “Bovendien is er een overschot aan non-
is zaak om vanaf het begin flexibel en toekomstbestendig te
food winkels. In deze branches wordt in de toekomst een steeds
denken en te bouwen. En laat je niet verleiden om te veel te
groter deel online gekocht”, zegt Frank Quix, managing director
bouwen, maar zorg voor een gezonde schaarste. Dan blijft de
van Q&A. “Tegelijkertijd kan het winkelgebied profiteren
retail business case ook op de lange termijn levensvatbaar.”
van kernen rondom Woensel waar de verzorgingscapaciteit afneemt. Ik zie dan ook kansen voor locaties met een mix van
Positionering
online en offline activiteiten. Bovendien zouden er winkels
“WoensXL moet zeker geen kopie worden van de binnenstad.
toegevoegd kunnen worden die voorzien in niet-dagelijkse
Om onderscheidend te zijn, moet het winkelcentrum iets
spullen voor in en rondom het huis. Belangrijk is wel dat er een
anders bieden dan er in het centrum te krijgen is. Dat kan met
soort schaarste blijft bestaan, zodat iedereen een gezonde
winkels die producten bieden die je dagelijks en niet-dagelijks
boterham kan verdienen.”
nodig hebt, maar waarvoor je niet een dagje gaat winkelen. Denk aan basics en huishoudelijke artikelen. Een doe-het-zelf
Hybride winkels
city store of een Primera met extra services. Deze winkels
Door de groei van de online aankopen, zowel in food als in non-
zitten in het ‘value-for-money’ segment. Geen discount pur
food, ziet Quix nieuwe vormen van retail ontstaan. “Winkels
sang, maar aan de onderkant van het middensegment. Het is
kunnen deels ingezet worden als pick-up punt of distributieplek.
nog te vroeg om in merken te denken, daarvoor zijn de plannen
Je kunt in de winkel fysiek winkelen of je kunt er je bestelling
nog te pril. Het type winkels is ook afhankelijk van de doelgroep
ophalen. Bij de winkel zit een darkstore die niet toegankelijk is
die er in Woensel komt wonen. Want de winkelbehoefte moet
voor de consument, maar waar online orders gepickt worden.
worden afgestemd op de klant en niet andersom.”
- Frank Quix, managing director Q&A
Via de achterdeur brengen bezorgers de bestellingen rond in de omgeving. Dit betekent dat winkels anders ingericht
Samenhang
zullen gaan worden en daar kun je in de nieuwe plannen al
Wil het winkelgebied profiteren van deze ontwikkeling is
over nadenken. Want dit betekent iets voor de logistiek en de
samenhang met de andere programma’s noodzakelijk. “Wij
verkeersstromen in en rondom het winkelgebied.”
hebben ons eindrapport de titel meegegeven ‘terug naar de kern’. Ik zie het als een dorp in de stad waar je van alles kunt
Flexibiliteit
doen: wonen, werken, studeren, ontmoeten. Er zal behoefte
Op dit moment is er meer ruimte voor winkels dan dat er in
zijn aan ‘co-workers-spaces’ en andere mengvormen passend
2030 nodig is. Quix: “Als je plannen maakt op basis van de
bij een nieuwe tijd. De vraag is of de gemeente dat toe gaat
getallen voor 2030, heb je nu te weinig winkels, maar als je
laten. Er ligt een uitdaging voor het planteam om nu de juiste
te veel maakt, creëer je in de toekomst leegstand. Ik adviseer
keuzes te maken om een toekomstbestendig Stads-hart te
dan ook om nu zodanig te bouwen dat de winkels straks iets
creëren.”
38
39
PASSEND BIJ DE WIJKEN
PASSEND BIJ DE WIJKEN
Ook in de wijken rond het Woenselse centrum bevinden zich veel actieve en vitale verenigingen, ondernemingen, winkels, buurtinitiatieven, geloofsgemeenschappen, zorginstellingen en scholen. De ontwikkelingsvisie voor het Stads-hart Woensel stoelt op de integratie van deze groepen.
Het DNA van Woensel komt terug in het Stads-hart: verenigingen, bewoners en ondernemers
40
41
VAN MONOFUNCTIONEEL NAAR DYNAMISCH
Van een monofunctioneel winkelcentrum...
Het huidige stadsdeel Woensel bestaat conform de
De invulling van het programma wordt afgestemd op
structuurplannen van de wederopbouwperiode uit
en aangevuld met de behoeften van de huidige en
monofuntionele, en door brede verkeersstructuren
toekomstige Woenselnaren.
van elkaar gescheiden wijken en subcentra.
Het toevoegen van een substantieel aantal woningen
Het winkelcentrum WoensXL bevindt zich als een
biedt de mogelijkheid voor een kwaliteitssprong in
solitaire eenheid, los van de omringende woonwijken,
voorzieningen door een divers en aanvullend aanbod.
temidden van grote parkeervelden.
Het nu nog monofunctionele winkelcentrum zal toekomstig
De ontwikkelingsvisie heeft als doel om een integraal
worden
getransformeerd
naar
een
levendig Stads-hart Woensel.
hart voor Woensel te creëren voor alle bewoners, ondernemers,
maatschappelijke
instellingen
en
initiatiefnemers.
Rechts: huidige monofunctionele opbouw van de wijken rond om het winkelcentrum conform de wederopbouwstrategie
42
43
VAN MONOFUNCTIONEEL NAAR DYNAMISCH
VAN MONOFUNCTIONEEL NAAR DYNAMISCH
… naar een bruisend Stads-hart Beoogd: . Retail . Horeca . Bedrijven . Gedifferentieerde woningbouw (studenten, starters, gezinnen, ouderen) . Cultuur . Parkeren / Groen / Pleinen . Onderwijs . Zorgvoorzieningen . Maaiveld en gebouwd parkeren
Bestaand: . Retail . Horeca . Maaiveld parkeren
Stads-hart Woensel is complementair aan alles wat er nu al is in Woensel en al haar buurten, organisaties en culturen
44
45
CATEGORIE
B
Het centrumgebied verankerd, niet langer geïsoleerd
46
47
CATEGORIE
INHOUD
De omliggende wijken verbinden met het Stads-hart Oppakken bestaande structuren en linten: dorpsstraten concept Pleinen, straten en groen in de huidige ‘ruimtelijke leegte’ aanbrengen: achterkanten en leegte transformeren in stedelijkheid en groen Groene corridor: verbinding binnenstad met Henri Dunantpark Groen voor asfalt: parkachtige autovrije groenstructuren met doorgaande fietsroutes en veilige wandelpaden
48
49
GROENRUIMTEN
GROENRUIMTEN
Foto boven: Henri Dunantpark: parkachtige autovrije groenstructuren met doorgaande fietsroutes: verbinding binnenstad met Henri Dunantpark.
Woensel tussen Wielewaal en Dommel, tussen het centrum en de Vennen
Foto onder: Veldmaarschalk Montgomerylaan
Henri Dunantpark
Stads-hart Woensel
het centrum
groene ruimten hebben echter nauwelijks een
Bij het Stads-hart komt een aantal recreatieve
eigen karakter en zijn veelal gelegen naast een
hoofdroutes bij elkaar. Het Stads-hart heeft dus
dominante verkeersinfrastructuur. Er ligt een kans
een verdeelfunctie in de (hoofd)routes voor fietsers
in het ontwikkelen van een robuust, kwaliteitsvol en
en voetgangers binnen het stedelijke weefsel
herkenbaar netwerk van groenruimten in het noorden
van Eindhoven Noord. Vooral de Veldmaarschalk
van Eindhoven. De karakterloze groenruimten worden
Montgomerylaan kan een belangrijke positie innemen
getransformeerd in stadsparken of plantsoenen.
bij het verbinden van de binnenstad met het Stads-
laan
zich door veel gelijkmatig verdeeld groen. De
ntgomery chalk Mo
Groene verbinding tussen het nieuwe Stads-hart en
rs Veldmaa
De huidige stadsstructuur van Woensel kenmerkt
hart Woensel en het Henri Dunantpark. Door het autoverkeer te verminderen en een fietssnelweg aan te leggen wordt de nadruk op duurzame mobiliteit
TU/e
Strijp S
benadrukt (een vrij liggende buscorridor bestaat al). Door te kiezen voor een centrale groene corridor wordt Groen Woensel versterkt.
Stationsgebied
Centrum 50
51
DORPSSTRATENCONCEPT
CATEGORIE
Geschiedenis voor het oprapen: het lint • Het historische lint Woenselsestraat Foto boven:
Vlokhovensweg verdween voor een substantieel
Stads-hart met voorkanten aan de linten
deel in het kader van de aanleg van Woensel • De historische linten kennen een wenselijke
Foto onder:
mix van stedelijke/dorpse functies. De linten/
Typische dorpsstraat als de verbindende
dorpsstraten staan synoniem voor Brabantse
verblijfs- en ontmoetingsplek van het
levendigheid.
nieuwe Stads-hart Woensel
• In de nabijheid van het nieuwe Stads-hart zijn restanten van de Woenselsestraat en de Vlokhovenseweg aanwezig. Door ruimtelijke verbindingen voor fietsers en voetgangers te creëren wordt de diversiteit langs de linten het Stads-hart ingetrokken. Het diverse woonvoorzieningen, zorg- en winkelprogramma wordt aan de linten gekoppeld. • Er worden nieuwe linten aangelegd: aan de ene kant als route naar voorzieningen, bedrijven en woningen, en aan de andere kant als parkeervoorziening met langsparkeren voor de deur. • Het (bestemmings-)verkeer beweegt door het centrum in plaats van erlangs. De achterkanten worden voorzijden.
Het ‘dorpsstraat concept’ als basis voor de toekomst van het Stads-hart Woensel
Foto boven: Nieuwbouwplan van 't Hool en het winkelcentrum met daarin zichtbaar het (rücksichtslose) negeren van de Vlokhovenseweg en de Woenselsestraat
Foto onder links: Onze Lieve Vrouwe van Lourdeskerk, landmark aan de Vlokhovenseweg
Foto onder rechts: Het huidige centrum van Vlokhoven aan de voormalige dorpsstraat Bron: google.com/maps
52
53
‘t Hool
Vlokhoven
CATEGORIE
Jagershoef
doortrekken Koning Arthurlaan
CATEGORIE
doortrekken Vlokhovenseweg Stads-hart
Schets van nieuwe dorpstraten, die via het Stads-hart verbindingen aangaan met de historische linten en omliggende wijken: Jagershoef, ’t Hool, Vlokhof, Catharina ziekenhuis en Generalenbuurt.
Aan de nieuwe dorpsstraten ontstaan
St. Catharina-ziekenhuis
vestigingsmilieus voor bedrijven
Generalenbuurt
en voorzieningen die niet in het voetgangersrijke concentratiegebied een plek kunnen vinden, maar afhankelijk zijn van zichtbaarheid en directe bereikbaarheid, ook per auto.
Verbinding maken door nieuwe dorpsstraten
Compacter winkelhart met sterke bronpunten De nieuwe dorpsstraten maken het winkelgebied compacter en gezelliger. Levendige pleinen creëren sterk verbeterde bronpunten tot het winkelhart.
54
55
DORPSSTRATEN EN LINTSTRUCTUUR
Bisschop Bekkerslaan
a ng
edylaan
izi Hu
Oude structuren versmelten met modern winkelcentrum: overzichtelijk en veilig
laa
ontwikkelingsvisie op Stads-hart Woensel, en de
Je veilig voelen en veilig zijn is ook voor een
realisatie ervan betekent een enorme stimulans
stads(deel)hart
de
voor veiligheid en leefbaarheid in het gebied. Door
beleving en de vitaliteit ervan. Met haar huidige
de intensivering van niet alleen de woonfunctie
naar binnen gekeerde structuur en verschillende
in het gebied, maar ook aanwezigheid van tal van
sociaal onveilige plekken is dit één van de
voorzieningen en een functioneel slim ingerichte
zwakkere onderdelen van het huidige WoensXL.
ontstaat een gebied met reuring, goed ontworpen
Niet voor niets wordt het winkelgebied in de
zichtlijnen en sociaal toezicht waarin bewoners en
avond door middel van hekken afgesloten. Deze
bezoekers zich veilig kunnen voelen.
van
cruciaal
belang
voor
Voeden en verlevendigen De nieuwe dorpstraten voeden en verlevendigen het winkelgebied, gezellig en veilig.
John F. Kenn
n
Openbare orde en veiligheid
Winston Churchilllaan
Van de (rechts) huidige verkeersstructuur: wijken gescheiden door verkeer Naar de (boven) beoogde verkeerscirculatie: netwerk van 30 km/u zones verbindt de buurten In het nieuwe verkeersconcept vormen de dorpslinten het alternatief voor de huidige doorgaande routes Genovevelaan en Rooseveltlaan. Dat maakt het mogelijk de nieuwe routes in te richten als 30 km gebieden. Parkeren is mogelijk langs de linten. Het aantal aansluitingen op de Churchilllaan wijzigt niet, alleen de aansluiting Rooseveltlaan verschuift iets naar het westen. Wel zal er voor de boogde verkeerscirculatie nog een toets plaats moeten vinden op de capaciteit van de kruisingen op de hoofdwegen structuur (Churchilllaan-Kennedylaan-Bisschop Bekkerslaan-Huizingalaan) om het verkeer op te kunnen vangen. En of het concept niet leidt tot sluipverkeer over de dorpslinten.
56
57
GROEN VOOR ASFALT
Een nieuw groen fietsnetwerk. Drie fietsroutes komen samen in het Stads-hart. Aanhaking op de groenkwaliteiten van Jagershoef, Henri Dunantpark, ‘t Hool, Vlokhoven, de Generalenbuurt en Rapenland
58
CATEGORIE
Sterke verbondenheid met omliggende wijken en buurten Scheidingen en barriëres opheffen. Bestaande parkjes, speelplekken en plantsoenen inbedden in groen netwerk
59
NIEUWE VERBINDINGEN
Opheffen barrièrewerking en maken van nieuwe verbindingen
NIEUWE VERBINDINGEN
De ingrepen rond de contouren van het huidige winkelcentrum hebben tot doel de wijken beter te verbinden en deze verbindingen te vergroenen.
Jagershoef
‘t Hool
Aan de westzijde ontstaat
Aan de nieuwe noorder
met het Genovevaplantsoen
dorpsstraat liggen verschillende
een genereus groen gebied met
groene ruimten die uitgelijnd zijn
veilige fiets- en
met de bestaande doorgangen
voetgangersverbindingen
naar 't Hool
Vlokhoven Generalenbuurt De oostzijde krijgt met het Rooseveltplantsoen een
Naar het zuiden vormt het Stads-
aansluitend groengebied en de
hart weer een aantrekkelijk
Vlokhovenseweg loopt door tot
gezicht en worden sterkere
aan het weekmarktplein
langzaamverkeer verbindingen voorgesteld
60
61
GROENE CORRIDOR
GROENE CORRIDOR
Veldmaarschalk Montgomery Parklaan:
Veldmaarschalk Montgomery Parklaan: fiets
hoofdverbinding binnenstad met Henri
hoofdverbinding binnenstad - Henri Dunantpark
Dunantpark voor fietsers
via het nieuwe Genovevaplantsoen
Een continue groene corridor, een comfortabele fietsverbinding naar het Stads-hart 62
63
INTERVIEW
Van monofunctioneel winkelcentrum naar vitaal Stads-hart Certitudo Capital heeft de afgelopen jaren veel eigendom verworven in Winkelcentrum WoensXL. “Eindhoven Noord is een groot verzorgingsgebied met een winkelcentrum dat langzaam aan aantrekkingskracht verliest”, zegt Arno van den Thillart, directeur Certitudo Development Group.
“Wij zien in het gebied kansen voor zowel retail als wonen
Ingewikkeld spanningsveld
om in combinatie met overige functies als horeca, cultuur,
Samen met de gemeente Eindhoven, de vier Eindhovense
zorg en sport een stadsdeelcentrum met importantie voor de
corporaties en de winkeliers heeft Certitudo het initiatief
stad te ontwikkelen.” Volgens projectdirecteur René Clijsen
genomen om de wensen en behoeften in kaart te brengen
gaat dit veel verder dan alleen de herontwikkeling van het
en deze samen met West 8 te vertalen naar een gedragen
historische winkelcentrum. “Certitudo wil door verdichting
gebiedsvisie. De kracht van deze gebiedsontwikkeling schuilt
en compartimentering een volwaardig stadsdeelcentrum
volgens Clijsen in het beperkt aantal besluitvormende partijen
creëren. En door onder andere vergroening en aanpassing
dat aan tafel zit. “Al blijft het best ingewikkeld om bij een
van de bestaande infrastructuur willen we de omliggende
complexe gebiedsontwikkeling als deze alle neuzen dezelfde
wijken weer meer met de plek verbinden. Daarmee creëren
richting op te krijgen.” Van den Thillart. “Je hebt te maken
we een aantrekkelijke omgeving om te wonen, werken en te
met beleid, politiek, uiteenlopende belangen en onzekere
verblijven. Zowel overdag als ’s avonds.”
factoren. Wat je nu bedenkt kan over 10-15 jaar anders zijn.
64
INTERVIEW
“Er ligt een mooie gedragen ontwikkelings visie als vertrekpunt, maar uiteindelijk zijn het de mensen die het gaan maken. Zij brengen de ‘ziel’ terug in de wijk. Daarom vinden wij het ook belangrijk dat ze meepraten, zodat ze ideeën inbrengen en iets kunnen toevoegen. Samen ontstaat er iets moois.” - Arno van den Thillart, directeur ontwikkeling bij Certitudo Development Group
65
INTERVIEW
INTERVIEW
“Deze ontwikkelingsvisie is een weloverwogen plan en een stevig fundament, waarop snel doorgepakt kan worden.”
We weten niet hoe mensen dan willen wonen of
Goed functionerend winkelcentrum
consumeren. Daar kunnen we alleen rekenmodellen
In de huidige opzet van de stad kenmerkt het
op loslaten en aannames over doen. Als we ieders
gebied boven het station zich door grote kruisende
ambities voor 100% mee willen nemen, dan komt
hoofdwegen, waardoor WoensXL op een eiland
er geen plan van de grond. We moeten keuzes
is komen te liggen. “We willen dat doorbreken
maken, die soms haaks op elkaar staan. Ambities,
door de historische lintstructuren weer terug te
investeringen en rendement dienen in balans te
brengen in de stedebouwkundige structuur en de
worden gebracht, met respect voor de kwaliteit van
wijken weer met elkaar te verbinden”, zegt Clijsen.
het gebied. Een ingewikkelde schuifpuzzel.”
“Door het Stads-hart meer open te maken en naar buiten te keren ontstaat er een logische verbinding
Gezamenlijk belang
met de omgeving en wordt deze plek veel meer
Vanuit sociaal oogpunt is de behoefte om WoensXL
dan een winkelcentrum.” Als Van den Thillart
te upgraden erg groot. En ook de winkeliers
mag dromen dan ziet hij over een aantal jaren een
hebben een jaar geleden een noodkreet afgegeven.
goed functionerend en renderend Stads-hart waar
Bovendien hebben de corporaties een prestatie
mensen graag komen om boodschappen te doen
afspraak met de gemeente, die zelf ook enorme
en een rondje lopen om nog wat andere dingen te
uitdagingen heeft in verband met de groei van
kopen. Ze drinken een kopje koffie of genieten een
de stad. Van den Thillart: “Wat dat betreft is de
lunch in één van de lokale horeca gelegenheden.
doorontwikkeling van het winkelcentrum voor alle
“In de buurt van het Stads-hart wonen mensen op
stakeholders laaghangend fruit. De druk is groot
een prettige manier in hun koop- of huurwoning.
en er is direct ruimte beschikbaar, kijkend naar de
Er is veel groen en voldoende gelegenheid om
ruime parkeerterreinen rondom het winkelcentrum.
naar buiten te gaan, te ontspannen of te bewegen.
Maar we moeten wel iets ontwikkelen dat weer
In het winkelgebied is er weinig leegstand en de
voor de lange termijn mee kan. Daarbij moeten we
winkeliers kunnen een goede boterham verdienen.
rekening houden met actuele thema’s als betaalbaar
Daarnaast is er voldoende sociaal, cultureel
wonen,
logistiek,
en maatschappelijk aanbod dat aansluit bij de
hittestress en energie. Een intensief samenspel van
mobiliteit,
duurzaamheid,
behoefte van de bewoners. Daarmee komt ook
geven en nemen om uiteenlopende ambities op een
een stukje sociale controle en veiligheid terug in
slimme manier in balans te brengen. Dat levert,
de wijk. Stads-hart Woensel wordt een plek waar
vanuit het gezamenlijke doel om een vitaal Stads-
mensen graag en gemakkelijk komen en zich thuis
hart te realiseren, spannende en tegelijkertijd
voelen.”
“Als investeerder, ontwikkelaar én belegger is Certitudo duurzaam verbonden met het gebied. Dat betekent dat we niet alleen stenen willen ontwikkelen, maar vooral een fijne leefomgeving waar mensen, wijken en winkels op natuurlijke wijze met elkaar verbonden zijn.” - René Clijsen, projectdirecteur Woensel bij Certitudo Development
mooie discussies op. Deze ontwikkelingsvisie is een prima weloverwogen plan en een stevig fundament, waarop snel doorgepakt kan worden.”
66
67
INTERVIEW
INTERVIEW
Van eenzijdig winkelcentrum naar nieuw Stads-hart
Eindhoven kent 26 centrumplekken van betekenis. Onder
Dynamische visie
andere de binnenstad, Strijp-S, Fellenoord, Kastelenplein
Briggs onderkent dat gedurende de uitwerkingsperiode van
en Kruisstraat/Woenselse Markt zijn ook toneel voor grote
deze ambitieuze visie er nog veel kan veranderen. “We weten
ontwikkelingen. “Eindhoven is booming”, zegt Emma Briggs,
nu niet wat een goed concept is voor over 5 jaar. Behoeftes
projectleider transformatie centrumgebieden Eindhoven. “We
veranderen in de tijd. Belangrijk is dat alle stakeholders
zijn continu op zoek naar nieuwe locaties voor wonen, werken
meebewegen met de tijd, zodat het plan ook passend
en recreëren. Er is een stedelijke behoefte naar meer groen,
blijft in de nieuwe tijd. Dat is best ingewikkeld met zoveel
ruimte voor interactie en ‘leuke dingen doen’. Woensel is daarbij
versnippering in eigendom en de verschillende belangen, want
van grote betekenis, zeker in de context van ‘een fijne plek om
uiteindelijk moeten er ook investeringen worden gedaan. Een
te wonen met goede voorzieningen’.”
spannend en dynamisch proces, waarin we gezamenlijk met alle stakeholders de juiste balans moeten vinden. Flexibiliteit
Plek van betekenis maken
mag geen excuus zijn.”
Woensel is volgens Briggs een gigantisch mooie plek, een bekende plek binnen een groot verzorgingsgebied.
Uniek in zijn soort
“Winkelcentrum WoensXL is momenteel een monofunctioneel
Binnen 10 jaar staan er veel ontwikkelingen op stapel binnen
gebied, eenzijdig gericht op consumeren. Maar mensen
de gemeente Eindhoven. “Om onderscheidend te kunnen zijn,
hebben meer behoeftes. De stad verandert. Eindhoven
heeft elke plek zijn eigen visie nodig”, zegt Briggs. “Waar Strijp-S
groeit hard. Er is behoefte aan andere voorzieningen op het
creatievelingen aantrekt en Fellenoord gekenmerkt wordt door
gebied van sport, leren, ontmoeten, werken en plezier maken.
de TU Campus, heeft Woensel ook een eigen gezicht nodig. Een
Woensel heeft in potentie alles in zich om een levendig
plek waar Eindhovenaren graag willen zijn, zich thuis voelen.
stadsdeelcentrum te worden als we wonen, werken, winkelen
Een toegankelijke plek waar iedereen zichzelf kan zijn en waar
en ontmoeten kunnen integreren. Horeca speelt hierin een
je graag komt met zowel je hippe vrienden als je opa en oma.
belangrijke rol, net als bereikbaarheid. Ik zie ook kansen
We moeten er wel voor waken dat het niet suf wordt door te
voor de Brainportpartijen en onderwijsinstellingen om
vernieuwen en leuke dingen te organiseren. Denk aan een
hier gezamenlijk plekken te creëren waar jongeren kunnen
tijdelijk beachvolleybal veld, voorleesmiddagen, een openlucht
leren, stage lopen of in ateliers kunnen werken. Want de
schaaktoernooi of een hardloopparcours door de wijken. Laten
maakindustrie en ambachtelijk handwerk zijn ongelooflijk
we het vooral spannend houden, maar ook comfortabel, zodat
waardevol in onze maatschappij en dienen hier wat mij
mensen blijven komen. Ik zie het Woensel van morgen als een
betreft een plek te krijgen.”
levendig Stads-hart waar iedereen zichzelf kan zijn en welkom is.”
- Emma Briggs, Projectleider transformatie centrumgebieden Eindhoven
68
69
CATEGORIE
C
Robuuste ruimtelijke strategie
70
71
CATEGORIE
INHOUD
Fijnmazig stedelijk weefsel, met warme uitstraling en groen maaiveld: ooghoogtekwaliteit Bouwveldenbenadering: uitgangspunt voor flexibele ontwikkeling
72
73
OOGHOOGTEKWALITEIT
OOGHOOGTEKWALITEIT
Hoge gebruikswaarde Voor fietsers en voetgangers Fijnmazig stedelijk weefsel Ooghoogte benadering en een krachtige buitenruimte.
Goed maaiveld Voor bewoners en bezoekers
+ Complementair
Bouwvelden benadering Bouwveldenbenadering als uitgangspunt voor een flexibele ontwikkeling. Iconen verankeren de belangrijke zichtlijnen in het weefsel.
Flexibiliteit Door ontwikkeling per bouwveld
74
75
FIJNMAZIG STEDELIJK WEEFSEL
FIJNMAZIG STEDELIJK WEEFSEL
... fijnmazig stedelijk weefsel
Huidig winkelcentrum met de achterzijden te midden van omvangrijke parkeervelden
De paarse oppervlakten duiden de verharde leegte van de huidige situatie aan
Van grote open parkeervlakten naar ...
Door fijnmazig netwerk wordt de verbinding met omliggende buurten begeleid
Contouren bouwmassa’s in huidige en toekomstige situatie In hoofdstuk D wordt verschil tussen bestaande en nieuwe massa verduidelijkt
Stedelijk weefsel (wegen- en pleinenstructuur) in de huidige ‘ruimtelijke leegte’ aanbrengen
76
77
GROEN MAAIVELD
Vlokhovenseweg
Rooseveltplantsoen Marktplein Parkje Parkje Plein
Koning Arthurlaan
Plein
Churchilllaan
Genovevaplantsoen
Montgomerylaan
Leegte transformeren in stedelijkheid en groen
Groenstructuren worden in de huidige situatie gedomineerd door doorgaand autoverkeer
Door de doorgaande verkeersfunctie op te heffen ontstaan parken en plantsoenen met nadruk op fiets- en voetgangersgebruik
Toekomstig meeer intieme en ruimtelijk goed gedefinieerde straten en pleinen.
78
79
BOUWVELDENBENADERING
BOUWVELDENBENADERING
‘Bouwveldenbenadering’ als uitgangspunt voor flexibele ontwikkeling
Parkeerterreinen en noordelijke winkelarealen worden omgevormd tot bouwvelden
o Ro so
t an pl lt ve se en
n
ei
pl
kt
ar
m
e
rkj
s
ui
sh
ui
dh
aa R
pa
n
ei
pl
en
G a ev ov
n
aa
illl
pl
h urc
n
oe
ts an
Ch
Voorbeeld mogelijke volumes per bouwveld met diverse typologieën en mix van functies
Foto links boven:
iconen op strategische locaties
Bouwvelden bieden flexibiliteit in volgordelijkheid
Foto links onder: Voorbeeld van een mogelijke fasering
80
81
GEVARIEERD WOONMILIEU
GEVARIEERD WOONMILIEU
De belofte van een gevarieerd woonmilieu en diverse groene typologiën
Eerste foto rechts: huidig contrastrijk stadssilhouet
Tweede foto rechts: toekomstig gevarieerd silhouet te midden van bestaande hoogten
Foto onder: Genovevaplantsoen met doorgaand fietspad en verbinding tussen Stads-hart en Jagershoef buurt, gezien vanaf de Winston Churchilllaan
GWL Amsterdam, informeel i.c.m. hoge volumen
Volwaardig binnegebied, The Whale Amsterdam
Doorgaande balkons om gemeenschappelijke tuin
Little C, intieme openbare stedelijke hoven
GWL terrein, Amsterdam, moesen pluktuinen in eigen beheer, grenzend aan openbaar gebied.
Gavarieerd gevormd, informeel binnenhof
Gavarieerd gevormd, informeel binnenhof
Nieuw Crooswijk, Rotterdam
82
83
PARKEREN
PARKEREN