Bijlage 1 - Bestemmingsplan Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150)

Vastgesteld bestemmingsplan

Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150)

Oktober 2022

Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150)

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging en plangrenzen

8

1.3

Voorgaan de plannen

8

1.4

Leeswijzer

9

Hoofdstuk 2 Gebieds- en projectprofiel

11

2.1

Beschrijving gebied

11

2.2

Beschrijving projectgebied en -profiel

11

2.3

Toekomstige situatie

12

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

15

3.1

Inleiding

15

3.2

Rijksbeleid

15

3.3

Provinciaal beleid

17

3.4

Gemeentelijk beleid

21

3.5

Volkshuisvesting

23

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

29

3.7

Verkeer en parkeren

33

3.8

Groen

35

3.9

Kabels, leidingen en straalpaden

38

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

39

4.1

Milieueffectrapportage

39

4.2

Bedrijven en milieuzonering

40

4.3

Geluid

43

4.4

Luchtkwaliteit

45

4.5

Externe veiligheid

47

4.6

Duurzaamheid

49

4.7

Bodem

52

4.8

Natuur

54

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

57

5.1

Inleiding

57

5.2

Beleid

57

5.3

Eindhovense klimaattoets

60

5.4

Beschrijving watersysteem plangebied

63

5.5

Toekomstige situatie van het watersysteem

64

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

65

6.1

Algemeen

65

6.2

Planmethodiek

65

2

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

6.3

Verbeelding

65

6.4

Planregels

65

Hoofdstuk 7 Handhaving

69

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

71

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

73

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

73

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

73

9.3

Inspraak

73

9.4

Zienswijzen

74

Bijlagen bij de toelichting

75

Regels

77

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

79

Artikel 1

Begrippen

79

Artikel 2

Wijze van meten

87

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

89

Artikel 3

Wonen

89

Artikel 4

Waarde - Cultuurhistorie - 1

93

Hoofdstuk 3 Algemene regels

95

Artikel 5

Anti-dubbeltelregel

95

Artikel 6

Algemene gebruiksregels

97

Artikel 7

Algemene afwijkingsregels

99

Artikel 8

Parkeren

101

Artikel 9

Parkeren bij wijziging gebruiksfunctie

103

Artikel 10

Voorwaardelijke verplichting waterberging

105

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

107

Artikel 11

Overgangsrecht

107

Artikel 12

Slotregel

109

Bijlagen bij de regels

111

Bijlage 1

Lijst van bedrijfsactiviteiten bij wonen

112

Bijlage 2

Besluit Hogere Waarden

114

Bijlage 3

Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)

119

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

3

4

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

5

6

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om aan de Tongelresestraat 146-150 een appartementencomplex met appartementen en een ruimte voor een buurtfunctie te ontwikkelen. Voornemen is om een gedeelte van het schoolgebouw, het hoofdgebouw gelegen direct aan de Tongelresestraat, te transformeren en te laten bestaan. Het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Tongelre binnen de Ring 2020" biedt geen ruimte voor de realisatie van voornoemd planvoornemen binnen het plangebied. Om het woningbouwplan te realiseren, dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld voor de locatie. Dit nieuwe bestemmingsplan is genaamd 'Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150)'.

Het bestemmingsplan "Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Luchtfoto globale ligging plangebied (plangebied in rode cirkel)

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

7

1.2

Ligging en plangrenzen

Het plangebied ligt binnen de buurt Lakerlopen in stadsdeel Tongelre. Deze buurt is gelegen binnen De Ring ten oosten van het stadscentrum. Het plangebied grenst aan de noordzijde aan de Tongelresestraat. De overige delen van het plangebied grenzen aan de achterzijdes van de bebouwing aan de Pieter Breughelstraat en Rubensstraat.

Plangebied (blauw omlijnd)

1.3

Voorgaan de plannen

Het projectgebied is gelegen het bestemmingsplan "Tongelre binnen de Ring 2020" (vastgesteld op 25-01-2022). Ingevolge de regels van het geldende bestemmingsplan biedt de ter plaatse opgenomen bestemming 'Maatschappelijk' geen ruimte voor het beoogde planvoornemen. Daarnaast gelden de paraplubestemmingsplannen "Waterberging" en "Parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing

8

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Tongelre binnen de Ring 2020" (Plangebied blauw omlijnd)

Het planvoornemen past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Daarnaast biedt dat bestemmingsplan geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid om het plan te realiseren. Om de beoogde ontwikkeling te faciliteren is daarom een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

9

10

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

Gebieds- en projectprofiel

In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling is beoogd als het project zelf beschreven. Tevens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten van het project.

2.1

Beschrijving gebied

Rond 1900 ontstond aan de oostzijde van het centrumgebied van Eindhoven een concentratie van industrie. Deze industrialisatie werd mogelijk gemaakt door de aanleg van het Eindhovensch Kanaal in 1846 en de spoorlijn met goederenemplacement in 1866. Het Eindhovensch Kanaal dat in een jaar tijd werd gegraven met de schop werd onder andere gebruikt als aanvaarroute van boomstammen voor de sigarenkistjesfabriek Picus. Voorts bevonden zich daar onder andere steenfabriek 'De Vlijt', bierbrouwerij 'De Valk', houtfabriek 'De Rietvink', sigarenfabriek 'Karel I' en enkele textielfabrieken. Ook de gasfabriek van 1857 was een belangrijke stimulans voor de ontwikkeling van de industriële activiteiten. Vanuit de omringende gemeente zoals Tongelre ontstond er gependel naar de industriegebieden van Eindhoven. Dit leidde tot toenemende druk op de verkeerswegen en woningnood in de stad. Door langs en tussen de radialen zoveel mogelijk arbeiderswoningen te bouwen werd getracht hiervoor een oplossing te vinden. Een voorbeeld hiervan in Tongelre binnen de Ring is het gebied Lakerlopen. In 1920 vindt de annexatie door Eindhoven plaats in een periode van sterke industriële groei. Na 1930 werd de stadsuitbreiding gerealiseerd door het bouwen van vooral middenstandswoningen. Na de Tweede Wereldoorlog ontstaat er in het kader van de wederopbouw wederom een bouwhausse.

Hierdoor zijn Eindhoven en Tongelre niet alleen bestuurlijk maar ook fysiek met elkaar verbonden. Het plangebied is gelegen binnen de wijk De Laak in de buurt Lakerlopen. Deze buurt wordt door de Tongelresestraat gescheiden van de buurt Villapark. De Tongelresestraat is te beschouwen als een oude radiaal van de stad en is de belangrijkste ontsluitingsweg van de wijk De Laak. De wijk zelf kent niet echt een samenhangende opbouw. Lakerlopen bestaat voor het grootste deel uit geschakelde en rijenwoningen.

2.2

Beschrijving projectgebied en -profiel

Het plangebied betreft een voormalig schoolgebouw De Laak (voormalige Carolus Borromeusschool en St. Stanislausschool) en een buurtcentrum (De Ronde) gelegen aan de Tongelresestraat 146-150. Het voormalige schoolgebouw bestaat uit een ouder karakteristiek gedeelte en een vleugel van een recentere datum. Het voormalige buurtcentrum De Ronde is meer een dissonant qua architectuur.

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

11

Obliekfoto plangebied

Cultuurhistorisch waardevol pand (voormalige school) naast dissonant (buurtcentrum)

2.3

Toekomstige situatie

Binnen het plangebied zal een herontwikkeling plaatsvinden. Het betreft een ensemble van oud en nieuw, waarbij de toevoeging afgestemd is op het bestaande complex en omliggende bebouwing. Het karakteristieke deel van het schoolgebouw zal getransformeerd worden naar appartementen. De niet-karakteristieke vleugel zal net zoals het buurtcentrum gesloopt worden. Daarnaast zal er nieuwbouw plaatsvinden binnen het plangebied. Het voormalige schoolgebouw is mede door architectuur, terugligging ten opzichte van de 12

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

straat en maat en schaal een duidelijke verbijzondering in het plan. De bestaande bomen aan de voorzijde blijven behouden en de entree wordt hersteld. Tevens zal er aan de achterzijde een arcade / galerij worden gerealiseerd die als verbindend element tussen oud en nieuw en binnen en buiten zal fungeren. De nieuwbouw omarmt het bestaande schoolgebouw. Samen met de naastgelegen bestaande bebouwing, vormt het complex een symmetrisch geheel aan de Tongelresestraat. Centraal staat het monument, de bestaande school, met de hoogste nok. De nieuwbouw vormt het sobere decor, de achtergrond. Dit concept wordt ook in de architectuur van de nieuwbouw doorgezet. De metselwerk gevels zijn sober en rationeel. De gevelopeningen en loggia's zijn repeterend in de gevel aangebracht. De steen is lichter dan de steen van de bestaande school. Oud en nieuw is helder afleesbaar. Echter is het contrast niet te groot, en is het complex duidelijk een ensemble. Achter het hoofdgebouw ontstaat een doorwaadbaar hof. De beoogde nieuwbouw wordt hier, in een parklandschap, rondom het groen in een bescheiden maat gerealiseerd. De nieuwbouw is voorzien van een setback op de bovenste bouwlaag. Dit versterkt het kleinschalige karakter van de tuin. De belangrijkste verblijfsruimten, woonkamers en hoofdslaapkamers, zijn georiënteerd op de tuin.

De ontsluitingen van de woningen middels galerijen liggen richting de belendende percelen. In het verlengde van de in- en uitrit worden parkeerplaatsen gerealiseerd.

Impressie (schetsontwerp) bouwvolumes In het bestaande gebouw, de voormalige school, worden ca. 14 woningen gerealiseerd en in de nieuwbouw komen ca. 40 woningen. De nieuwbouw zal bestaan uit twee en drie bouwlagen. Alle woningen betreffen sociale huurwoningen met als voornaamste doelgroep 1 en 2 persoonshuishoudens. Naast het realiseren van de woningen worden er op twee locaties in het plangebied ook gemeenschappelijke ruimten gerealiseerd met een maatschappelijke (ontmoetings)functie. Een van deze ruimten is bedoeld voor de toekomstige bewoners (senioren) en betreft een gezamenlijke ontmoetingsruimte. De andere maatschappelijke ruimte betreft een buurthuis (vervanging van het bestaande buurthuis De Ronde) en is gelegen aan de Tongelresestraat. Om in te kunnen spelen op vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

13

veranderende marktomstandigheden is voor dit project een bepaalde inwisselbaarheid gewenst. Indien in de toekomst blijkt dat er minder behoefte is aan deze maatschappelijke functie, kan deze beoogde maatschappelijke ruimte volledig of deels getransformeerd worden naar woningen. Dat betekent dat er maximaal 3 extra woningen kunnen worden toegevoegd, op het moment dat de maatschappelijke functie komt te vervallen. Om die reden is voor deze uitwisselbaarheid een maximum van 57 woningen opgenomen in het bestemmingsplan.

Impressie plattegrond (geel = wonen, oranje = maatschappelijke/gemeenschappelijke ruimte)

14

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3 beleidskader

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In Nederland staan we voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Denk aan de opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. Door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio's toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet. In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen. 3.2.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

15

Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Stedelijke ontwikkeling Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk e voorzieningen". Het begrip 'woningbouwlocatie', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect is onderhavige ontwikkeling te kwalificeren als een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro, met dien verstande dat onderhavige stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. Beschrijving van de behoefte Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 54 wooneenheden en maximaal 260 m2 aan maatschappelijke voorzieningen (buurthuis) op een locatie waar in de huidige situatie twee ruime gebouwen met een maatschappelijke functie aanwezig waren. Het gaat bij dit planvoornemen om deze reden om een toevoeging van 54 woningen ten opzichte van het geldend bestemmingsplan.

Het betreft woningen in de sociale huur met als voornaamste doelgroep 1 en 2 persoonshuishoudens. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit. De komende tien jaar groeit de totale woningvraag in Eindhoven sterk, tot circa 133.990 woningen in 2031. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose prognose zal de woningvraag tot 2031 toenemen met circa 19.325 woningen. In Eindhoven biedt de harde plancapaciteit ruimte voor circa 7.750 woningen. Wanneer de woningvraag (19.325 woningen in de periode 2021-2031) wordt geconfronteerd met de harde plancapaciteit (7.750 woningen), dan resteert een woningbehoefte van circa 11.575 woningen. Daarmee kan voor dit plan met een toevoeging van maximaal 54 woningen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. In paragraaf 3.5.3 wordt nader ingegaan op de kwalitatieve woningbehoefte. Indien in de toekomst blijkt dat er minder behoefte is aan maatschappelijke functies, kunnen deze beoogde maatschappelijke ruimten getransformeerd worden naar woningen. Voor deze uitwisselbaarheid is een regeling opgenomen in de regels tot een maximum van 57 woningen.

Het toevoegen van deze 3 woningen vormt geen belemmering in het kader van de woningbehoefte.

3.2.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Het Barro bevestigt in juridische zin kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Voor Eindhoven is de 380 Kv-hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in het noorden en deels oosten van Eindhoven. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van Natuurnetwerk Nederland (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. 16

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

De gebieden die de NNN vormen worden bij provinciale verordening aangewezen. Daarmee is de NNN een provinciaal belang geworden, namelijk Natuurnetwerk Brabant (NNB). Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. Het plangebied is niet gelegen nabij de hoogspanningsleiding of NNN. Het is dan ook niet noodzakelijk om op deze zaken afzonderlijk nader in te gaan. Dit geldt ook voor het luchtvaartterrein daar het plangebied niet gelegen is in het obstakelbeheergebied.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze wordt ingevoerd. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

3.3.2

Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit twee delen (A en B) en een uitwerking. Deel A Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren. Deel B De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn: 1.

de groenblauwe structuur

2.

het landelijk gebied

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

17

3.

de stedelijke structuur

4.

de infrastructuur

In dit geval is het plangebied volledig gelegen binnen de stedelijke structuur. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen. Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd.

Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

Uitsnede structurenkaart Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 Toepassing plangebied Het plangebied bevindt zich binnen het 'Stedelijke concentratiegebied'. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma in de regionale ruimtelijke overleggen (RRO's). Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken. 18

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 54 wooneenheden en maximaal 260 m2 aan maatschappelijke voorzieningen (buurtcentra) op een locatie waar in de huidige situatie twee ruime gebouwen met een maatschappelijke functie aanwezig waren. Met mogelijke uitbreiding tot 57 woningen indien maatschappelijke ruimte komt te vervallen. De uiteindelijke toename van bebouwing is slechts circa 550 m2. Een dergelijke ontwikkeling is een goed voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik als de ruimtelijke kwaliteit. In de SVRO zijn deze twee aspecten aangemerkt als aandachtspunten voor het stedelijk gebied. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen het beleid uit de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant.

3.3.3

Interim omgevingsverordening

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen: provinciale milieuverordening verordenring natuurbescherming verordening ontgrondingen verordening ruimte verordening water verordening wegen Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving).Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema's rechtstreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming. Binnen het plangebied zijn voor de volgende werkingsgebieden rechtstreekse regels van toepassing: vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

19

Boringsvrije zones Diep grondwaterlichaam Geen attentiezone waterhuishouding Doel van de regels in boringsvrije zone is het beschermen van de diepere watervoerende pakketten door te voorkomen dat de beschermende kleilaag wordt doorboord. Binnen boringsvrije zone gelden geen absolute verboden. Vanuit het doel zijn wel voorwaarden gesteld aan activiteiten die een risico geven voor schade aan de beschermende kleilaag. De relevante regels zijn opgenomen in artikel 2.18 en 2.19 van de Interim Omgevingsverordening. Volgens artikel 2.20 van de Interim omgevingsverordening is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden boven, in of onder een diep grondwaterlichaam. Artikel 2.21 regelt dat onder bepaalde voorwaarden geen vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem, bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, onder b, Waterwet, is vereist als sprake is van de zone 'Geen Attentiezone waterhuishouding'. Beide aspecten zijn niet van toepassing voor het beoogde planvoornemen. Instructieregels Dit zijn de regels die tot voor kort waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. De regels zijn gekoppeld aan de aanduidingen die op de verschillende kaarten van de Interim omgevingsverordening zijn opgenomen.

Uitsnede plangebied Het plangebied is gelegen in 'Concentratiegebied' in 'Stedelijk gebied'. Hiervoor gelden de volgende regels. Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: 20

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het plan past binnen de regionale afspraken, zoals in paragraaf 3.5.1 is toegelicht. Het planvoornemen behelst een duurzame stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling. Dit is een goed voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij wordt beoogd veel aandacht te hebben voor woonkwaliteit, groen, duurzaamheid en water. Zie hiervoor de paragrafen 3.8, 4.5 en hoofdstuk 5 (waterparagraaf). Wat betreft mobiliteit wordt voldaan aan het gemeentelijke beleid (paragraaf 3.7). Het plan voldoet aan en past binnen de beleidsregels zoals deze zijn opgesteld in de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant. 3.3.4

Ontwerp omgevingsverordening Noord-Brabant

De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. In de definitieve verordening worden, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn: Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt. Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen. De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen. De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels. Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing. Gedeputeerde Staten hebben op 23 maart 2021 het ontwerp van de Omgevingsverordening vastgesteld.

In het ontwerp van de omgevingsverordenig Noord-Brabant zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de interim omgevingsverordening die relevant zijn voor onderhavig plangebied.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Eindhoven

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

21

aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant', die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie 2.0 zal de interim structuurvisie wel worden ingetrokken. Brainportregio De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl.

De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden. Ambitie Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als: economische wereldspeler; gezonde en toekomstbestendige stad; een sociale, inclusieve en gastvrije stad en een authentieke stad met sterke gebieden. Van ambitie naar stedelijke opgaven Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie. De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen.

Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied. De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen. Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven: Werken aan een gezonde groei van de stad 22

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit Werken aan een duurzame en concurrerende economie Werken aan de energietransitie van de stad Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid Samen werken aan de stedelijke opgaven Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven. Plangebied Dit bestemmingsplan voorziet in sloop en nieuwbouw van een woonbuurt, waarbij veel aandacht is voor openbare ruimte, groen en duurzaamheid. Zittende bewoners worden zo veel mogelijk in deze buurt gehouden, zodat de sociale structuur van de buurt blijft bestaan.

Hiermee geeft dit plan invulling aan de ambities die zijn geformuleerd in de Omgevingsvisie.

3.5

Volkshuisvesting

3.5.1

Regionaal beleid

Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 54 woningen mogelijk. Indien in de toekomst blijkt dat er minder behoefte is aan maatschappelijke functies, kunnen deze beoogde maatschappelijke ruimten getransformeerd worden naar woningen. Voor deze uitwisselbaarheid is een regeling opgenomen in de regels tot een maximum van 57 woningen. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat. Afsprakenkader wonen 2017 Zowel in de gemeente Eindhoven als in de overige SGE-gemeenten is de woningbehoefte groter dan de totale harde plancapaciteit. De sterke economische groei in de Brainportregio stelt de gemeenten in het SGE voor de dubbele opgave om voldoende woningen toe te voegen om de groei van de bevolking te kunnen opvangen, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Om dit te realiseren, besloten de negen gemeenten woningbouwafspraken te maken en de woningbouwproductie programmatisch af te stemmen vanuit een gezamenlijke visie op wonen.

In het Afsprakenkader wonen 2017 hebben de SGE-gemeenten vastgelegd dat zij majeure en nieuwe projecten gefaseerd en gezamenlijk ontwikkelen, zodat deze elkaar versterken en niet beconcurreren. Ook is in het Afsprakenkader Wonen opgenomen dat hierbij bij voorkeur gekozen wordt voor inbreiding en transformatie. Nieuwe uitbreidingslocaties worden in principe de komende jaren niet meer toegevoegd.

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

23

Woondeal 2019-2023 Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. Deze versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Voor Eindhoven komt dit neer op een productie van 15.000 woningen, gemiddeld 3.000 per jaar. Dit komt overeen met de in het onderzoek Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt (2018) geraamde behoefte. In navolging van het Afsprakenkader Wonen SGE 2017, is in de Woondeal vastgelegd dat de ontwikkeling van groen-stedelijke woonmilieus zich zal concentreren op de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. Het zwaartepunt voor de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. Naast het Afsprakenkader is de Brabantse Agenda Wonen een belangrijke leidraad bij de uitvoering van de Woondeal. Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019 In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes.

De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio. Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021 In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040. Kwantitatieve opgave In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040. In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040.

In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren. Kwalitatieve opgave Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder. Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de 24

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens. De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven.

Specifieke doelgroepen De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extramuraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien. Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten. De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten. In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast.

De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte.

Brainport principes Alle nieuwe woningbouwontwikkelingen dienen te worden ontwikkeld aan de hand van 7 Brainport Principes. De basis voor deze principes is vastgelegd in het regionale Afsprakenkader . Deze gelden voor alle gemeenten die deel uitmaken van het Stedelijk Gebied Eindhoven. Koesteren van Identiteit (1), Ruimte voor Innovatie (2) en Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor (3) vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

25

Binnen het plangebied zal een herontwikkeling plaatsvinden. Het betreft een ensemble van oud en nieuw, waarbij de toevoeging afgestemd is op het bestaande complex en omliggende bebouwing. Het karakteristieke deel van het schoolgebouw zal getransformeerd worden naar appartementen. Het betreft woningen in de sociale huur. Er komen in het plan faciliteiten voor bewoners en het binnenterrein krijgt een belangrijke kwaliteitsimpuls. Het parkeren (zowel auto's als fietsen) wordt op eigen terrein opgelost. Daar wordt ook rekening gehouden met deelauto's. De nieuwbouwwoningen zullen gasloos worden gebouwd en worden voorzien van groene daken. In tegenstelling tot de bestaande bebouwing worden hogere isolatiewaarden gebruikt en zal een hemelwaterbergingsvoorziening worden gerealiseerd. Wat betreft openbaar groen wordt de totale groenoppervlakte uitgebreid ten opzichte van de huidige situatie. Invloed voor bewoners (4) De toekomstige bewoners zijn op dit moment nog niet bekend. Het betreft sociale woningbouw met als voornaamste doelgroep 1 en 2 persoonshuishoudens. Invloed van huurders in deze fase van het project is er dus niet. Initiatiefnemer houdt het complex in eigendom en gaat dit deel zelf exploiteren. Zij hebben daarmee zelf last van een verkeerde keuze en zullen daarom de plannen vraaggericht uitwerken.

Verder zullen er faciliteiten worden opgenomen in de vorm van een gezamenlijke ontmoetingsruimte die is bedoeld voor de bewoners. Vraaggericht ontwikkelen (5) en Benutting regionaal schaalniveau (6) Het betreft woningen in de sociale huur. Uit het recente regionaal woningmarktonderzoek blijkt dat er nog een grote behoefte is aan sociale huurwoningen. In het huursegment zijn de grootste tekorten in de betaalbare huurprijsklasse. Verder biedt het aantal woningen op stedelijk niveau een belangrijke bijdrage aan het verminderen van het tekort aan woningen in Eindhoven. Tenslotte is het plan een inbreidingsplan waardoor het de druk op woningbouw in uitbreidingslocaties wat verlicht. Gezonde verstedelijking (7) De gedachte daarbij is dat gezonde mensen de basis vormen van een gezonde stad. Andersom draagt een gezonde leefomgeving bij aan een gezonde leefstijl. Dat inzicht raakt direct aan stedelijke ontwikkelingen. Verdichting is daarbij een effectief middel in het streven naar een gezonde verstedelijking. Onderhavig planvoornemen voorziet daarnaast in een inpandige transformatie van een voormalig schoolgebouw naar woningen. In veel opzichten is transformatie van leegstaande gebouwen per definitie duurzaam. Het casco, de fundering, gevels en vele andere onderdelen worden opnieuw gebruikt.

Dat spaart nieuwe bouwmaterialen uit en geeft bestaande grondstoffen en een langere technische levensduur. Het past ook in het concept van een duurzame stedelijke ontwikkeling omdat de levendigheid van de omgeving en het 'geheugen' van de stad behouden blijven. Beoordeling plan Het planvoornemen voorziet in de realisatie van maximaal 54 wooneenheden. Het planvoornemen past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven, zoals hierboven is beschreven, alsook in paragraaf 3.2.2 (Ladder voor duurzame verstedelijking). Indien in de toekomst blijkt dat er minder behoefte is aan maatschappelijke functies, kunnen deze beoogde maatschappelijke ruimten getransformeerd worden naar woningen. Voor deze uitwisselbaarheid is een regeling opgenomen in de regels tot een maximum van 57 woningen. 26

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

Het toevoegen van deze 3 woningen vormt geen belemmering in het kader van de kwalitatieve woningbehoefte. Bovendien is de locatie gelegen binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de Interim omgevingsverordening. Daarmee past het binnen de regionale afspraken voor woningbouwontwikkelingen.

3.5.2

Lokaal beleid

Woonvisie De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee maken we de richting waarin we ons willen ontwikkelen duidelijk aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad. Ambitieuze stad Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft. Solidaire stad De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst. Innovatieve stad De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren.

Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen.

Woonprogramma Eindhoven 2021-2025 Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities: 1. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen; 2. een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden; 3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners. Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

27

voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Het streefpercentage van 20% sociale huur is opgenomen in het Collegeprogramma 2018-2022. Voor de periode daarna voorzien we een noodzakelijke groei naar 30%.

Beoordeling plan Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 54 wooneenheden. Het betreft woningen in de sociale huur met als voornaamste doelgroep 1 en 2 persoonshuishoudens. Uit het meest recente regionaal woningmarktonderzoek (2018) blijkt dat er nog een grote behoefte is aan sociale huurwoningen. In het huursegment zijn de grootste tekorten in de betaalbare huurprijsklasse (€ 418 tot € 711). In absolute zin is dit het grootste theoretische tekort in alle prijsklassen van zowel huur als koop. Door de toevoeging van sociale woningbouw middels voorliggend planvoornemen wordt er ingespeeld op de grote behoefte aan deze woningen in de omgeving van het plangebied. Indien in de toekomst blijkt dat er minder behoefte is aan maatschappelijke functies, kunnen deze beoogde maatschappelijke ruimten getransformeerd worden naar woningen. Voor deze uitwisselbaarheid is een regeling opgenomen in de regels tot een maximum van 57 woningen. Het toevoegen van deze 3 woningen vormt geen belemmering in het kader van de kwalitatieve woningbehoefte.

28

vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

3.5.3

Kamerverhuur en woningsplitsing

Op 12 juni 2018 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing' vastgesteld. Tot het moment van inwerkingtreding van dit paraplubestemmingsplan, werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel een zelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende plangebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen.

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.6.1

Archeologie

Wettelijk en beleidsmatig kader Nationaal beleid Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld bij bouwplannen, dan moeten de waarden worden opgegraven en ex situ worden bewaard. Het Verdrag van Valletta is vertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente bevoegd gezag op het gebied van archeologie. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de omgang met archeologie. Gemeenten houden een belangrijke rol in het archeologische stelsel. In bestemmingsplannen houden ze rekening met (te verwachten) archeologische waarden. Dit wordt samen met de andere onderdelen rond de omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving overgeheveld naar de toekomstige Omgevingswet. Gemeentelijk beleid De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid.

Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise. De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken. De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke Archeologische Waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart. In 2020 is de gemeentelijke Archeologische Waardenkaart uit 2008 geactualiseerd in de vorm vastgesteld Tongelre binnen de Ring (Tongelresestraat 146-150) Gemeente Eindhoven

29

van een archeologische verwachtingen- en waardenkaart. Conclusie Op de archeologische waardenkaart van de gemeente Eindhoven is het plangebied niet aangeduid als een archeologisch waardevol of verwachtingsgebied of als een gebied dat op de landelijke Archeologische Monumentenkaart voorkomt. Het gebied is echter ook niet aangeduid als archeologisch onderzocht gebied. Dat betekent dat het gebied te typeren is als een gebied van Categorie V. Een dergelijk terrein heeft een lage of geen archeologische verwachting. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is in deze gebieden niet noodzakelijk, tenzij het gaat om een MER-plichtig project of om een project dat onder de Tracéwet valt. Van een dergelijk project is in dit geval geen sprake. Het uitvoeren van archeologisch (voor)onderzoek is dus niet verplicht.