Bijlage 1 - Bestemmingsplan IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat)

2 Circulaire Economie Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. In ons plan van aanpak CE 2018-2020 hebben we de rijksambitie om in 2050 een circulaire economie te hebben onderschreven net als de ambitie om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken. 2A) duurzame materialen Materialen die in gesloten kringlopen steeds weer opnieuw gebruikt kunnen worden zonder schadelijke gevolgen voor mens of natuur, of die biologisch afbreekbaar zijn, zijn duurzame materialen. 2B) geen afval In 2020 willen we 0% restafval hebben. In eerste instantie geldt deze ambitie voor het huishoudelijk afval maar uiteindelijk voor alle afval. 2C) flexibel en demontabel bouwen 54

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Om te voorkomen dat gebouwen afgebroken moeten worden, moet bij het ontwerp al rekening gehouden worden met de flexibiliteit en demonteerbaarheid van het gebouw. 2D) deeleconomie/ as a service concepten De deeleconomie biedt een nieuw model voor consumptie en bezit. In plaats van telkens nieuwe goederen aan te schaffen, kunnen we de spullen die we al bezitten delen en zo beter benutten. Betalen voor vervoer, verlichting, werkruimte enz. voorkomt dat we zelf voertuigen, lampen, stoelen enz. moeten bezitten. Door diensten als een service aan te bieden en niet als een product, kunnen ze efficiënter gebruikt worden en blijft de verantwoordelijkheid voor het (hergebruik van het) product bij de leverancier. 3) Natuur Eindhoven de groenste! Groene daken en gevels, biodiversiteit, klimaatadaptatie (het wordt steeds warmer en natter), stadslandbouw en aantrekkelijk groen voor recreatie, ontspanning en bewegen. Hoe dragen nieuwe en herontwikkelingen in Eindhoven hieraan bij? Brengt het schade toe aan bestaande natuur of biedt het kansen voor toevoeging/uitbreiding? 3A) biodiversiteit Om biodiversiteit te behouden wordt op Europees niveau gewerkt aan een duurzaam ecologisch netwerk van grote natuurgebieden met goede verbindingen. Ook in Eindhoven willen we ecologische versnippering in onze stad tegen gaan.

3B) oppervlakte groen We willen geen verlies van groen in de openbare ruimte en daar waar mogelijk het groen versterken, ook op of aan onze gebouwen. 4. Sociale basisbehoeften The Natural Step neemt de 9 menselijke behoefte van Manfred Max Neef als uitgangspunt. Omdat het hier om ruimtelijke projecten en activiteiten gaat, richten wij ons op de ruimtelijke component van deze basisbehoeften. We hebben het dan over klimaatadaptatie; gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid; openbare ruimte om te ontmoeten en bewegen; bereikbaarheid van voorzieningen en het betrekken van bewoners bij projecten. Daarnaast spelen de sociale menselijke basisbehoeften wel een rol bij de aanschaf van materialen en diensten (we willen dat er maatschappelijk verantwoord ingekocht wordt). 4A) Klimaatadaptatie Extreme regen en onweersbuien, hittegolven en droogte komen steeds vaker voor. In het Klimaatplan 2016-2020 is de ambitie opgenomen dat de gemeente Eindhoven in 2020 klimaatrobuust handelt en dat de gehele stad in 2050 klimaatrobuust is. Met de beleidsregel 'Klimaatrobuust' beogen we in Eindhoven risico op schade in de nabije toekomst te beperken. Nieuwe (her)inrichtingen en ruimtelijke ontwikkelingen in de openbare en de private ruimte, waarbij de gemeente een rol heeft, worden voortaan aan de hand van deze beleidsregel ontwikkeld.

We hanteren als uitgangspunt de voorkeursvolgorde gebruiken, vasthouden (infiltreren), vertragen en afvoeren van hemelwater. Groene maatregelen worden hierbij beloond met een lagere bergingsnorm en dragen tevens bij aan het voorkomen van hittestress. 4B) gezonde verstedelijking Hieronder verstaan we: gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid en mogelijkheden om te bewegen en ontmoeten in de openbare ruimte 4C) participatieve stad, betrokkenheid van burgers en bereikbare voorzieningen We betrekken onze inwoners graag bij de ontwikkelingen en veranderingen die hen aangaan. Dit leidt tot meer draagvlak en betere eindresultaten. Onze ambities op gebied van duurzame mobiliteit mogen niet leiden tot een geringere bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen.

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

55

Specifiek Eindhovens Daarnaast is er nog een aantal factoren die we specifiek op dit moment en in deze stad belangrijk vinden en die we extra waarderen. Het gaat dan om de zichtbaarheid van de duurzame successen, de duurzaamheid van de betrokken partijen zelf (hun MVO beleid) en het aansluiten bij het DNA van Eindhoven: TDK (technologie, design en kennis). Wat dat laatste betreft sluit innovatie daar dus goed bij aan. Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen MVO is een integrale visie op een duurzame bedrijfsvoering. Een bedrijf dat maatschappelijk verantwoord onderneemt, maakt bij iedere bedrijfsbeslissing een afweging tussen de verschillende maatschappelijke en economische effecten hiervan, en houdt hierbij rekening met stakeholderbelangen. Elke bedrijfsbeslissing heeft immers invloed op de stakeholders (belanghebbenden) van een bedrijf. Dat kunnen medewerkers of klanten zijn, maar bijvoorbeeld ook omwonenden, leveranciers, investeerders en ook 'de maatschappij' in algemene zin. 4.6.1

Planbeschrijving

Gezien de ambities van de gemeente zoals verwoord in de gemeentelijke 'Klimaatverordening gemeente Eindhoven 2016' verdient het bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen sterk de voorkeur om energieneutraal te bouwen of in ieder geval mogelijk te maken dat nieuwe bebouwing op termijn alsnog energieneutraal wordt en daarmee de CO2 emissie drastisch te beperken. Deze ambitie gaat iets verder dan de eisen in het bouwbesluit. Vanaf 1 januari 2021 moeten alle aanvragen van de omgevingsvergunning voor nieuwbouw voldoen aan de eisen voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen (BENG). Dat neemt niet weg dat energieneutraal bouwen gestimuleerd wordt. Uiteraard zijn hiervoor bouwkundige maatregelen aan de schil relevant. Het gebruik van aardgas is niet meer toegestaan bij nieuwbouw. Het toepassen van warmtepompen is hiervoor een alternatief. Daarbij kan buitenlucht of grondwater als medium gebruikt worden. Voor de toepassing van grondwater als medium (warmte koude opslag) moet dan wel gekeken worden naar de grondwaterkwaliteit in de omgeving en naar interferentie met (eventueel geplande) WKO systemen in de omgeving. Op het eerste gezicht worden hiervoor in dit gebied weinig belemmeringen gesignaleerd, een zorgvuldige nadere beschouwing is wel noodzakelijk. Voor het elektriciteitsgebruik biedt het grote dakoppervlak mogelijkheden voor de rendabele toepassing van grote hoeveelheden zonnepanelen.

Verder is in dit plan is in het kader van duurzaamheid vooral het aspect circulaire economie van belang. Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. Bij de uitwerking en uitvoering van de plannen is aandacht voor dit aspect van groot belang.

56

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

4.7

Bodem

Binnen het plangebied zijn in het verleden diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Bij een van deze eerdere bodemonderzoeken is op het noordoostelijk terreindeel, ter plaatse van een voormalige ondergrondse brandstoftank, een bodemverontreiniging met minerale olie en vluchtige aromaten geconstateerd. Op 18 juli 2000 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant met het saneringsplan van deze bodemverontreiniging ingestemd (beschikkingskenmerk: 696649, NB/155/0320). In de periode 2001 t/m 2009 is uitvoering gegeven aan de bodemsanering. Formeel gezien is de betreffende bodemsanering nog niet afgerond. De gemeente Eindhoven heeft dit per brief (kenmerk: 10uit04529/rv) kenbaar gemaakt. In 2015 is, in verband met de voorgenomen herontwikkeling van het terrein, de bodemkwaliteit geactualiseerd met een bodemonderzoek. Uit dit bodemonderzoek blijkt dat op de locatie, uitgezonderd het noordoostelijk deel, een ophooglaag (bestaande uit puin/puinhoudende grond) aanwezig is. Deze ophooglaag (1,5 à 2 meter dik) is licht tot sterk verontreinigd met zware metalen, PAK, minerale olie en asbest. Het grondwater is licht verontreinigd met (enkele) zware metalen. De omvang van de verontreinigingen zijn nog onvoldoende in beeld gebracht. Nader onderzoek is daarom noodzakelijk. Daarnaast is op het noodoostelijk deel een sterke verontreiniging met minerale olie aangetoond.

De omvang van deze (sterke) verontreiniging is eveneens nog niet in beeld gebracht en hangt samen met de eerder uitgevoerde bodemsanering. Het grondwater is hier licht verontreinigd met naftaleen. Omdat de omvang van de aangetoonde bodemverontreinigingen nog onvoldoende in beeld is gebracht, is nader bodemonderzoek noodzakelijk. Het terrein zal voorafgaand aan de herinrichting voor het beoogd gebruik (woonbestemming) geschikt gemaakt moeten worden. Dit zal naar verwachting geen problemen opleveren. Sanering van de bovengenoemde verontreinigingen is naar verwachting noodzakelijk. Hiervoor dient een procedure op grond van de Wet bodembescherming te worden doorlopen. Initiatiefnemer is hiervan op de hoogte en heeft hiermee rekening gehouden bij de planontwikkeling.

4.8

Natuur

De Wet Natuurbescherming (per 1-1-2017 van kracht) biedt bescherming aan Natura 2000-gebieden, soorten en houtopstanden, hout en houtproducten. Aanwezigheid van beschermde gebieden of beschermde soorten en/of hun beschermde leefomgeving kan van invloed zijn op de uitwerking van bestemmingen. In het onderhavig plangebied liggen geen Natura 2000-gebieden. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied ligt op een afstand van circa 4,2 kilometer. Uit onderstaande blijkt dat er door deze ontwikkeling geen significante negatieve effecten te verwachten zijn op het Natura 2000-gebied. Quick scan flora en fauna Door Tritium Advies B.V. is een quickscan flora en fauna uitgevoerd en maakt als Bijlage 6 deel uit van deze toelichting. Uit het onderzoek van Tritium Advies blijkt het volgende. Flora Er zijn in het plangebied geen beschermende plantensoorten aangetroffen en deze soorten zijn ook niet te verwachten. Vogels De binnen het plangebied aanwezige schuur bevat enkele openingen die geschikt zijn als jaarrond beschermde vaste verblijfplaats voor huismussen. De overhellende dakpannen van de westelijke kopgevel van de woning Heilige Geeststraat 25 bevat enkele openingen die geschikt zijn als jaarrond beschermde verblijfplaats voor gierzwaluwen. Om voornoemde vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

57

redenen dient aanvullend onderzoek gedaan te worden naar deze vogelsoorten. Grondgebonden zoogdieren Het plangebied is geschikt om als vaste verblijf-of voortplantingsplaats te dienen van de steenmarter. Hiervoor is nader onderzoek noodzakelijk. Algemeen voorkomende soorten zijn door de provincie vrijgesteld van de verbodsbepalingen als het een ruimtelijke ingreep of inrichting betreft.Wel geldt de zorgplicht voor dergelijke soorten. Vleermuizen Het dak van de verblijfspanden aan de Willemstraat bevat een holte die geschikt is als vaste verblijf- of voortplantingsplaats voor gebouwbewonende vleermuizen. Daarbij bevatten ook de bijbehorende schuur en de westelijke kopgevel van de woning Heilige Geeststraat 25 geschikte openingen. Hiervoor dient aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden. De overige bebouwing in het plangebied bevat geen geschikte die geschikt zullen zijn als jaarrond beschermde verblijfplaats. Indien de bouwwerkzaamheden overdag uitgevoerd worden is een verstorend effect op foeragerende vleermuizen uit te sluiten. Een negatief effect op vaste vliegroutes wordt ook niet verwacht. Amfibieën, reptielen en vissen Binnen het plangebied zijn geen vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen vastgesteld van soorten die beschermd zijn bij de Habitatrichtlijn of van soorten die niet zijn vrijgesteld door de provincie.

Zolang de de zorgplicht wordt nageleefd zijn er geen negatieve effecten te verwachten op amfibieën, reptielen en vissen. Ongewervelden/overige soorten In het plangebied zijn geen vaste verblijfplaatsen of exemplaren van Habitatrichtlijnsoorten of van nationaal beschermde soorten aangetroffen.Er zijn dus geen negatieve effecten te verwachten voor deze soortgroepen. Zorgplicht Voor alle soorten geldt een zogenaamde algemene zorgplicht. Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan beschermde soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen.

Stik stofdepositie Door Tritium Advies B.V. is een stikstofrapportage opgesteld (deze maakt als Bijlage 7 onderdeel uit van de toelichting). Hierbij is een AERIUS-berekening uitgevoerd om te beoordelen of sprake is van stikstofdepositie op nabij gelegen Natura 2000-gebieden. Hieronder wordt ingegaan op de conclusie van deze rapportage. Uit de rekenresultaten van Aerius Calculator 2019A blijkt dat als gevolg van deze ontwikkeling geen stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden plaatsvindt. Daarom zijn significante negatieve effecten op beschermde natuurgebieden ten aanzien van stikstofdepositie uit te sluiten. Een vergunning in het kader van de Wnb is niet aan de orde. De berekening toont aan dat het aspect stikstofdepositie geen beperkingen oplevert ten aanzien van deze ontwikkeling.

Conclusie Voor een aantal soorten is een nader onderzoek nodig. Deze onderzoeken zullen uitgevoerd worden. Indien hieruit blijkt dat de verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden door deze ontwikkeling, is een ontheffing Wet natuurbescherming nodig. Uit de stikstofrapportage blijkt dat geen sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden waardoor het geen belemmering oplevert voor dit bestemmingsplan.

58

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

59

60

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 5

5.1

Waterparagraaf

Inleiding

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium een plaats te geven in het besluitvormingsproces voor ruimtelijke plannen. Daarin zijn zowel de actuele waterhuishouding in het plangebied beschreven als de watereisen waaraan ontwikkelingen (binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan) moeten voldoen. Ruimtelijke plannen moeten onder meer worden getoetst aan het criterium "hydrologisch neutraal" conform het landelijke en lokale waterbeleid. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder b en c van het Besluit ruimtelijke ordening.

5.2

Beleid

5.2.1

Rijksbeleid

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning). 5.2.1.1 Nationaal Waterplan 2016 - 2021 Op 10 december 2015 is het Nationaal Waterplan 2016 - 2021 vastgesteld door de minister van Infrastructuur en milieu. Voor wat de ruimtelijke aspecten betreft moet dit plan worden gezien als een structuurvisie en is het bindend voor het Rijk. Het Rijk is verantwoordelijk voor het hoofdwatersysteem. Het waterplan beschrijft de strategische doelen voor het waterbeheer. De condities en maatregelen voor het bereiken van deze doelen staan beschreven in het 'Beheer- en ontwikkelplan voor de rijkswateren' van Rijkswaterstaat. Lagere overheden dienen het Nationaal Waterplan 2016 - 2021 in hun beleid te verwerken. 5.2.2

Provinciaal beleid

5.2.2.1 Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021 Het Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021 (hierna: PMWP) is op 18 december 2015 door Provinciale Staten vastgesteld. Het plan staat voor het samen werken aan een provincie waar iedereen prettig woont, werkt en leeft in een veilige en gezonde leefomgeving en waarin de zorg voor een duurzaam schone en veilige fysieke leefomgeving centraal staat. De agenda van Brabant plaatst provinciaal beleid in dienst van gezondheid, biodiversiteit, sociale ontwikkeling en een innovatieve, duurzame economie. Het PMWP integreert de milieu- en de wateropgave en het zet de nieuwe koers uit voor de provinciale inzet met betrekking tot water, bodem, lucht en de overige milieuaspecten. Behalve het PMWP is er een provinciaal natuurbeleidsplan (Brabant Uitnodigend Groen), een energieplan (Energieagenda) en is er beleid om de Brabantse agrofoodsector duurzaam te maken (Uitvoeringsagenda Brabantse Agrofood). Het PMWP vult deze plannen aan daar waar er grote raakvlakken zijn met het milieu- en waterbeleid. Gedacht kan dan worden aan de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS). Op deze manier wordt gewerkt aan een integrale benadering van de duurzame fysieke leefomgeving. Wettelijke taken De wettelijke taken op het gebied van milieu en water worden zorgvuldig uitgevoerd.

Voor de vergunningverlening, toezicht en handhaving binnen het omgevingsrecht besteedt de provincie de uitvoering van taken uit aan de drie Brabantse omgevingsdiensten. De gemeente Eindhoven valt onder het werkgebied van de Omgevingsdienst Oost Brabant (ODZOB). vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

61

Afstemming vindt plaats in het Bestuurlijk Platform Omgevingsrecht. De provincie bereid zich voor op de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Integrale en gezamenlijke aanpak Provincie en partners blijven samenwerken (lokaal, regionaal, nationaal en internationaal). De provinciale rol hangt af van het onderwerp en van de onzekerheid die er is over doel en route. De provincie werkt waar mogelijk gebiedsgericht samen en dat moet uiteindelijk vanzelfsprekend worden. Daarbij worden alle belangen zoveel mogelijk meegenomen. De provincie nodigt de Brabantse partners (gemeenten, waterschappen, terreinbeheerders, bedrijven en maatschappelijke organisaties) uit om een gezamenlijke klimaatagenda voor Brabant op te stellen. De provincie heeft daarbij de rol van kennismakelaar en verbinder (integratie van projecten en uitrol van goede voorbeelden. In de klimaatagenda worden gezamenlijke ambities en maatregelen vastgelegd. Ook op Europees niveau blijft de provincie samenwerken aan de milieu- en wateropgaven. Bij grote ruimtelijke en infrastructurele werken wordt gezocht naar oplossingen met minder milieueffecten, bijvoorbeeld door de hoogwaardige inzet van secundaire materialen. Groene inpassing krijgt veel aandacht. De gronden en provinciale wegen die bij de provincie in bezit zijn worden beheerd op een natuur- en milieuvriendelijke manier.

De provincie brengt de duurzaamheidsaspecten van nieuwe grote projecten en programma's bij aanvang in beeld middels een duurzaamheidsscan. De provincie gaat verder met het Programma DuurzaamDoor. Provincie en partners kijken samen wie welke rol kan oppakken bij het stimuleren van gedrag dat bijdraagt aan gezondheid, veiligheid en groene groei in relatie tot milieu en water. 5.2.3

Beleid Waterschap

5.2.3.1 Waterbeheerplan 'Waardevol Water' Waterschap de Dommel heeft op 29 september 2015 het Waterbeheerplan “Waardevol Water” vastgesteld. Dit strategisch document dat op 1 januari 2016 in werking getreden beschrijft de doelstellingen voor de periode 2016-2021 en op welke wijze zij die wil bereiken. Het plan is afgestemd op de ontwikkeling van het Stroomgebiedbeheerplan de Dommel, het Nationaal en het Provinciaal Milieu- en Waterplan. Dit plan biedt ruimte voor initiatieven van derden en speelt in op kansen die zich in het waterschapgebied voordoen, waarbij de in het plan beschreven doelen leidend zijn. In de projecten zelf worden de doelen van het Waterbeheerplan uitgewerkt in concrete maatregelen. Het waterschap heeft de volgende uitgangspunten geformuleerd die richtinggevend zijn voor de plannen en oplossingen. Beekdalbenadering: ook al zijn de verschillen tussen stad en buitengebied groot toch maken zij deel uit van hetzelfde beekdal waar logische natuurwetten gelden. Door dit beekdal als groter geheel steeds voor ogen te houden, kan integraler en effectiever worden gewerkt. wel is samenwerking met andere overheden, waterpartners en inwoners daarbij essentieel. Water verbindt de stad met het buitgebied. De gebruiker centraal: de omgeving wordt op heel veel verschillende manieren gebruikt en de behoeften en belangen van de gebruikers veranderen continu.

Ook de waarde van water verandert mee en daarop moet worden ingespeeld. Samen sterker: door samen te werken met andere overheden en waterpartners, boeren en bedrijven en door samen oplossingen te zoeken en uitvoering te geven wordt het meest bereikt. Het waterschap wil daarin een inspirerende rol spelen en partijen daartoe de ruimte bieden. Door flexibel te zijn in de samenwerking met en rekening te houden met de inbreng en ideeën van andere partijen wordt de uitvoeringskracht versterkt. Gezonde toekomst: ook toekomstige generaties moeten over voldoende, veilig en schoon water. Ook in de maatschappij is het streven naar duurzaamheid steeds actueler en de kringloopgedachte sluit hierop aan. Het waterschap ziet dit als een inspirerende uitdaging en wil mensen bewust maken van de waarde van water en het belang van een duurzaam gebruik ervan. 62

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

5.2.3.2 Keur Waterschap De Dommel 2015 De 'Keur Waterschap De Dommel 2015' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of algemene regels van toepassing zijn voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden waterhuishouding, attentiegebieden, beekdalen en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning verlening. 5.2.3.3 Hydrologosch neutraal bouwen Hydrologisch neutraal bouwen is opgenomen in de Keur. In de Algemene Regels en in de Beleidsregels wordt nader beschreven en uitgewerkt waar dit voor staat en welke maatregelen er nodig zijn om daaraan te kunnen voldoen. Hieronder is een samenvatting voor Hydrologisch neutraal bouwen opgenomen. Neerslag die op een onverharde bodem valt infiltreert voor een (belangrijk) deel in de bodem en komt dan uiteindelijk in het grondwater of via ondergrondse afstroming in een oppervlaktewaterlichaam terecht.

Ter plaatsen van verhard oppervlak zal de neerslag niet of nauwelijks in de bodem dringen. Als het verhard oppervlak niet is aangesloten op de riolering, stroomt vrijwel al het water direct af naar het oppervlaktewatersysteem. Dit betekent dat het oppervlaktewatersysteem bij een flinke regenbui een grote afvoerpiek moet kunnen opvangen en dat infiltratie in de bodem niet of slechts beperkt kan plaatsvinden. Bij het afkoppelen van verhard oppervlak zal de neerslag die valt op de verharding niet meer worden afgevoerd naar de rioolwaterzuivering maar rechtstreeks op de ontvangende waterloop worden geloosd. Ook dit zorgt voor een versnelde en/of extra afvoer richting het ontvangende oppervlaktewater. Realisatie van nieuw verhard oppervlak en het afkoppelen van verhard oppervlak moet daarom zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd en optimaal worden ingepast in het bestaande watersysteem. Dit houdt in dat de aanvrager/initiatiefnemer voldoende compenserende maatregelen moet nemen, zodat het oppervlaktewatersysteem na realisatie van de verharding voldoende robuust blijft. Hierbij wordt getoetst aan de trits “vasthouden-bergen-afvoeren”. Wateroverlast door versneld afvoeren van verhard oppervlak moet zoveel mogelijk worden voorkomen. Dit kan op twee manieren waarbij de voorkeur uitgaat naar zoveel mogelijk vasthouden aan de bron.

Vasthouden kan door hergebruik of door het infiltreren van water in de bodem. Dit past het meest bij het principe hydrologisch neutraal ontwikkelen, zowel voor het ontvangend oppervlaktewatersysteem als het grondwatersysteem. Ingeval niet of onvoldoende kan worden geïnfiltreerd is een aanvullende voorziening die het water tijdelijk bergt noodzakelijk. Het gaat hier dan om een voorziening die er voor zorgt dat water in ieder geval niet versneld wordt afgevoerd.

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

63

5.2.4

Gemeentelijk beleid

5.2.4.1 Gemeentelijk Rioleringsplan (2019 - 2022) Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) verantwoordt aan de inwoners van Eindhoven de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. In het GRP 2019 - 2022 wordt aangegeven op welke wijze er omgegaan wordt met de zorgplichten rondom afval-, hemel- en grondwater. Hiervoor zijn in het plan activiteiten opgenomen enerzijds gericht op het beheer en onderhoud en anderzijds op het verbeteren van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Speerpunt van het GRP is het inspelen op de klimaatverandering welke extreme regenbuien, langdurige droogteperiodes en hittestress met zich meebrengt. Hiervoor zijn uitgangspunten, richtlijnen en ontwerpnormen uit het klimaatplan 2016-2020 en de hierin benoemde beleidsregel ´Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen´ nader uitgewerkt. Concreet betekent dit dat voor het aspect water bij nieuwe ontwikkelingen 60mm berging gerealiseerd dient te worden over het totaal verhard oppervlak binnen het plangebied. Daarbij kan de waterbergingseis gereduceerd worden naargelang de hoeveelheid groen binnen datzelfde plangebied toe neemt. Om initiatiefnemers te ondersteunen heeft de gemeente een website ontwikkeld waar de benodigde waterberging kan worden berekend en voorbeelden zijn beschreven om invulling te geven aan de opgave.

Deze website is een rekentool die de beleidsregels pragmatisch weergeeft. Aan de hand van deze vernieuwde rekentool (versie 2.1) is het bergende vermogen ten opzichte van 2016 met 1m³ toegenomen, waarbij het totaal neerkomt op 42,5m³ effectieve inhoud. 5.2.5

Waterplan

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

5.3

Beschrijving watersysteem plangebied

Momenteel is het plangebied grotendeels verhard, op enkele groenstroken na. De bodemopbouw in dit deel van Eindhoven bestaat uit fijn leemhoudend zand afgewisseld met leemlenzen en is te typeren als (zeer) slecht doorlatend. In het gebied variëren de grondwaterstanden in de omgeving tussen -0,5 en -1,4 m-mv. In de nabijheid van het plangebied ligt zowel een gemengd als gescheiden rioleringsstelsel.

5.3.1

Checklist watersysteem

Checklist Watersysteem Hoofdw atergang cq open w ater

Nee

zijw atergang

Nee

Keurgebied binnen plangebied?

Nee

Binnen 25-100 jaarszone?

Nee

Binnen boringsvrije zone?

Nee

Ecologische verbindingszone?

Nee

Binnen reserveringsgebied w aterberging 2050?

Nee

Attentiegebied EHS

Nee

64

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Rioolw atertransportleiding

Nee

Waterschap gemaal

Nee

Landelijke afvoernorm binnen plangebied

1,3 ltr/sec/ha

Verdachte/verontreinigde locaties?

Zie bodemparagraaf

Infiltratie praktisch mogelijk?

Nee (tenzij infiltratieonderzoek anders uitw ijst)

Uitw erkingsplicht / w ijzigingsbevoegdheid Nee

5.4

Toekomstige situatie van het watersysteem

Met de ontwikkeling van het plangebied dienen waterhuishoudkundige maatregelen te worden genomen om hemelwater te bergen en vertraagd af te voeren. De ontwikkelaar is voornemens daarvoor in te zetten: groen dak (met waterberging <30mm per m²), groene gevels, bomen planten, en ondergrondse waterbergende voorziening. Deze zal binnen het plangebied gesitueerd worden op terrein wat in eigendom is en onderhoud blijft van de ontwikkelende partij. De nieuwe ontwikkeling zal haar afval- en hemelwater gescheiden op de erfgrens aanbieden en afwateren via het gescheiden rioolstelsel gelegen in de Willemstraat. Eventueel kan alléén het afvalwater afwateren via het gemengde rioolstelsel in de Heilige Geeststraat.

Oppervlakte

Toekom stig m 2

Daken

1317

Terreinverharding

1464

onverhard terrein

139

Totaal

2920

Overzicht toekomstige situatie verharding van de bouwvlakken. De eigendomsgrenzen verschuiven in het plan. 5.4.1

Gevolgen voor/door de waterhuishouding

Door de ontwikkeling van plangebied dienen hemelwater vertragende voorzieningen te worden opgenomen. Met de gemaakte keuzes van ontwikkelaar in de rekentool (zie bijlage 8), leidt dit ertoe dat er een netto bergende inhoud van minimaal 42,5 m³ conform de rekentool (versie 2.1) gerealiseerd moet worden. De ontwikkelaar gaat de wateropgave realiseren door middel van groene daken, groene gevels en een waterdichte ondergrondse bergende voorziening. 5.4.2

Vertraging

De 2.920 m² oppervlak van plangebied staat een maximale landelijke afvoer van 0,39 liter per seconde (l/s) toe (1,33 l/s/ha x 0,2920). De uiteindelijke keuze van het waterbergingssysteem zal deze vertragende factor moeten aantonen middels een uitgewerkt ontwerp. In dit ontwerp moet duidelijk zijn hoe de vertraging op een beheersbare manier ingezet kan worden. Dit nog ter goedkeuring van het waterschap de Dommel en de gemeente Eindhoven bij de omgevingsvergunning aanvraag.

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

65

5.4.3

Waterkwaliteit

Bij de inrichting, bouw- en beheerfase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden. Ook een gifvrij beheer van de buitenruimte (weg- en groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit en dient aandacht te krijgen bij het uitwerken van het beheersplan voor de ontwikkeling. 5.4.4

Afspraken gemeente Eindhoven

Om de wateropgave te compenseren zijn de volgende afspraken met de ontwikkelaar gemaakt: Initiatiefnemer is voornemens de wateropgave te realiseren in waterdichte ondergrondse bergende voorzieningen met een minimaal effectief te bergen volume van 42,5 m³, een en ander volgens de opgaaf in de rekentool (Bijlage 8): 1317 m2 groen dak, 139 m2 nieuw particulier groen, 543 m2 halfverharding, 889 m2 bestaand dak/bestrating, de overgebleven waterbergingsopgave geschiedt in waterdichte ondergrondse bergende voorzieningen. Aanvullende extra maatregelen die ontwikkelaar opgenomen heeft zijn het planten van 6 nieuwe bomen en 100 m² groene gevels in het plan; Ruimtelijk dient op de kaart (Bijlage 9) een concreet zoekgebied te worden aangegeven waarbinnen de ondergrondse berging logischerwijs te realiseren is; Alle verharding binnen het plangebied wordt aangesloten op de ondergrondse bergende voorziening van het plangebied; De ondergrondse bergende voorziening krijgt een leegloopvoorziening en een noodoverlaat op een nader te bepalen peil, afhankelijk van het bodempeil en maaiveld ter plaatse. De bergende schijf dient minimaal een inhoud in van 42,5 m³ te hebben. De leegloopvoorziening dient niet lager dan +15,39 m NAP (14.78+Ø0,50+0,06+0.05) geplaatst te worden om via natuurlijk verhang leeg te kunnen lopen op het bestaande rioolstelsel.

Het effectief te bergen volume is het volume in de ondergrondse berging dat onder het niveau van de noodoverlaat staat; Deze leegloopvoorziening beschikt over een vertragende constructie of voorziening. Totaal mag vanuit de voorziening maximaal 0,39 liter hemelwater per seconde afgevoerd worden; De leegloopvoorziening en noodoverlaat worden aangesloten op het HWA-stelsel op eigen terrein tot aan de erfgrens; De nieuwe ontwikkeling zal haar afval- en hemelwater gescheiden op de erfgrens aanbieden en afwateren via het gescheiden rioolstelsel van de gemeente Eindhoven gelegen in de Willemstraat. De aansluiting(en) op het gemeentelijke rioolstelsel vindt in overleg met de afdeling huisaansluitingen van de gemeente Eindhoven plaats; De ontwikkelende partij is verplicht de ondergrondse bergende voorziening, de leegloopvoorziening en de noodoverlaat in stand te houden, te onderhouden en zo nodig te vervangen; Er wordt rekening gehouden met onderhoud en beheer van de ondergrondse bergende voorziening en de leegloopvoorziening (bereikbaarheid e.d.); Bij het indienen van de omgevingsvergunning voor dit plan levert de ontwikkelaar een technisch uitgewerkt ontwerp aan waaruit op te maken is hoe de ontwikkeling haar totale bergings- en vertragingsopgave definitief invult. Dit nog ter goedkeuring van Waterschap de Dommel en de gemeente Eindhoven.

In overleg zijn alternatieve oplossingen vanuit marktpartijen bespreekbaar.

66

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

5.4.5

Advies / overleg Waterschap

In januari 2016 is met Waterschap de Dommel gestart met overleg over dit plan. Ondertussen hebben aanpassingen plaatsgevonden en is het beleid gewijzigd. In januari 2020 heeft wederom overleg plaatsgevonden met het Waerschap de Dommel. Naar aanleiding van dit overleg is afgesproken dat de ontwikkeling de wateropgave gaat realiseren door middel van een waterdichte ondergrondse bergende voorzieningen. In de bergende voorziening dient minimaal 42,5 m³ onder het noodoverlaat peil te worden geborgen. De ondergrondse bergende voorziening wordt via een vertragende constructie (max. 0,39 l/s) aangesloten op het gemeentelijk gescheiden riool. Daar wordt ook (apart) het vuilwater aangeboden tot de erfgrens alwaar het op het vuilwater riool wordt aangesloten. De uitgewerkte versie van het ontwerp dient bij de omgevingsvergunning aanvraag nog ter goedkeuring te worden overlegd. De voorgestelde maatregelen hebben zowel kwalitatief als hydrologisch geen ingrijpende effecten op de omgeving. Het Waterschap de Dommel kan instemmen met de voorgestelde maatregelen en daarmee is het wateradvies afgedaan.

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

67

68

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 6

6.1

Juridische vormgeving

Algemeen

Het bestemmingsplan "IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen dit plangebied. Zoals reeds in paragraaf 1.3 is aangegeven geldt dit bestemmingsplan uitsluitend voor dit plangebied.

6.2

Planmethodiek

Er is, volgens de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

6.3

Verbeelding

In de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen omdat de manier van raadplegen verschillend is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

6.4

Planregels

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in overgangs- en slotregels. De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In Artikel 1 Begrippen wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels gebruikte begrippen niet in dit artikel voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik. In "Artikel 2 Wijze van meten" worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd. De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht. Bestemming `Wonen” (artikel Artikel 4) Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden waar appartementen zijn toegestaan, met de bijbehorende voor- en achtererven. Aan huis-verbonden-beroepen

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

69

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m2). Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen. Tevens is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m2 te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid. Onderdoorgang Om te waarborgen dat een doorsteek voor voetgangers en fietsers van de Heilige Geeststraat naar de Willemstraat wordt gerealiseerd, is de aanduiding 'onderdoorgang' opgenomen. In de regels is geregeld dat een onbebouwde vrije ruimte in acht genomen dient te worden.

Bestemming `Gemengd´ (artik el Artikel 3) Deze bestemming voorziet in verschillende functies, die onderling uitwisselbaar zijn. Voor het pand aan de Willemstraat is een diversiteit aan functies gewenst. Naast detailhandel en dienstverlening is ook wonen mogelijk. De niet-woonfuncties zijn uitsluitend op de begane grond mogelijk. Gelet op het gegeven dat het pand aan de Willemstraat beeldondersteunend is, is het niet zonder meer mogelijk om het pand te slopen. Daarom is (gedeeltelijk) de bouwaanduiding 'karakteristiek' opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding is het in beginsel niet mogelijk om het pand te slopen zonder een omgevingsvergunning voor de activiteit slopen. Onderdoorgang Om te waarborgen dat de ontsluiting voor auto's aan de Willemstraat gerealiseerd wordt is de aanduiding 'onderdoorgang' opgenomen. In de regels is geregeld dat een onbebouwde vrije ruimte in acht genomen dient te worden.

Dubbelbestemming `Waarde - Cultuurhistorie´ (artikel Artikel 5) Door middel van een dubbelbestemming wordt gezorgd dat de aanwezige cultuurhistorische waarden optimaal beschermd worden. In paragraaf 3.6.2 is uitvoerig ingegaan op de cultuurhistorische waarden in dit plangebied. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen. Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel, de Algemene gebruiksregels, de Algemene afwijkingsregels en deOverige regels . In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en de Slotregel opgenomen.

70

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 7

7.1

Handhaving

Algemeen

De gemeente stelt jaarlijks het toezicht- en handhavingsprogramma vast. In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop. Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen. De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger. Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening , bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk. De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door 7 basisprincipes: Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie. Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen ( zowel beleidsmatig als qua uitvoering). Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving. Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures. In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen. In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt. We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben. Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven. Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd: Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan. Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.

Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties) . Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is. Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

71

van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2012). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen. In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen. De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.

7.2

Handhaving voorliggend plan

Dit bestemmingsplan ziet op de herontwikkeling van een locatie tussen de Willemstraat 21-23 en Heilige Geeststraat. Het bestemmingsplan maakt appartementen en twee winkels in het bestaande pand aan de Willemstraat mogelijk. Het onderwerp handhaving is in dit geval dan ook niet aan de orde.

72

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 8

Financiële aspecten

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar. Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst. Voor dit project is een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Eindhoven waarin de kosten worden verhaald. Daarnaast is het bepalen van fasering en het stellen van locatie--eisen niet noodzakelijk. Hierdoor bestaat er voor de gemeenteraad geen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan.

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

73

74

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1. Bro

Op grond van artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet van het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden, kennis worden gegeven. De kennisgeving van de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan is geplaatst in Groot Eindhoven op 27 augustus 2014. De kennisgeving is tevens bij de officiële publicaties op de gemeentelijke website www.eindhoven.nl geplaatst. Er zijn geen stukken betreffende het voornemen ter inzage gelegd, noch de mogelijkheid open gesteld om zienswijzen tegen het voornemen in te dienen of instanties om advies te vragen.

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Omdat er geen rijks en provinciale belangen in het geding zijn, heeft geen vooroverleg plaatsgevonden met (diensten van) het rijk en de provincie Noord-Brabant. Wel is bij de voorbereiding van het plan overleg geweest met Waterschap De Dommel. Deze is akkoord met dit bestemmingsplan. Daarnaast is overleg geweest met Trefpunt Groen, Stichting Wederopbouw Eindhoven en de Van Abbestichting. Trefpunt Groen is akkoord met dit plan. De Henri van Abbestichting heeft positief gereageerd op de renovatie van de panden aan de Willemstraat. De Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven hebben aangegeven dat de panden op het binnenterrein dienen aan te sluiten op het openbaar gebied. Uit het mediationtraject volgt dat het binnenterrein niet openbaar toegankelijk is, zie hiervoor paragraaf 9.4. Bij de hofbebouwing worden de wooneenheden wel georiënteerd op het binnenhof dat voor de bewoners toegankelijk is.

De aansluiting van het bouwplan op het binnenhof zal bij de verdere uitwerking van het bouwplan nader belicht worden.

9.3

Inspraak en samenspraak

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming. Op 10 juni 2014 is een bewonersavond georganiseerd voor alle omwonenden van de Heilige Geeststraat en de Willemstraat. Het conceptontwerp voor onderliggende ontwikkeling is gepresenteerd aan de bewoners en iedereen is in de gelegenheid gesteld vragen te stellen en bevindingen te uiten. Tijdens de bewonersavond heeft een aantal bewoners gereageerd op het conceptontwerp door het invullen van een door initiatiefnemer opgestelde vragenlijst. Naar aanleiding van deze bewonersavond heeft een aantal van de bewoners tevens een brief geplaatst op de website www.leefbarebergen.nl om hun overwegingen met betrekking tot onderliggend plan kenbaar te maken. Initiatiefnemer heeft vervolgens een reactie gegeven op deze standpunten. De reacties van de bewoners in het gebied De Bergen zijn divers. Enerzijds is een aantal vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

75

bewoners positief omdat een gat in de straatwand (Heilige Geeststraat) wordt opgevuld en het voormalige parkeerterrein nu plaats maakt voor bebouwing en een doorsteek voor bewoners (als voetgangers en fietser) van de Heilige Geeststraat naar de Willemstraat. Hierdoor verdwijnt een rommelige aanblik in de buurt. Daarnaast worden de cultuurhistorisch waardevolle panden aan de Willemstraat opgeknapt en zal hierdoor verdere verloedering tegengegaan worden. Anderzijds kan een aantal bewoners zich nog niet vinden in de plannen van initiatiefnemer. Voornaamste bezwaar is dat op het binnenterrein een te groot volume wordt gerealiseerd. Initiatiefnemer blijft in gesprek met deze bewoners. Initiatiefnemer heeft aangegeven qua bebouwing aan te sluiten bij de hoogte die gangbaar is in het gebied.

9.4

Aanpassingen naar aanleiding van mediation

In november 2018 is een mediationtraject opgestart waarbij werd getracht om partijen dichter bij elkaar te brengen omtrent de invulling van de ontwikkellocatie Willemstraat-Heilige Geeststraat. De partijen zijn de Bewonersvereniging De Bergen, Van Eeuwijk Vastgoed en de gemeente Eindhoven. Het onderhandelingsresultaat met de daarbij behorende inhoudelijke afspraken is vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst. De vaststellingsovereenkomst maakt als Bijlage 10 onderdeel uit van de toelichting. Hieronder worden de inhoudelijke afspraken benoemd: A. Er komt geen publieke autodoorgang aan de kant van de Willemstraat. De doorgang is uitsluitend voor bewoners in het woongebouw op het binnenterrein. De doorgang aan de Heilige Geeststraat is evenmin publiek, uitsluitend bedoeld als doorgang voor bewoners als voetganger/fietser. Dit vanwege de veiligheid. Dit sluit niet aan bij de ambitie van het realiseren van een fijnmazig voetgangersnetwerk in De Bergen zoals opgenomen in de Visie op De Bergen uit 2008. B. De benedenwoningen hebben hun voordeuren aan het binnenhof van het terrein. C. Ontwikkelaar onderzoekt of de bovenwoningen ontsloten kunnen worden op een andere wijze. D.

De ontwikkelaar en eigenaren van de direct aangrenzende percelen (Heilige Geeststraat 15/31a/31b) gaan een wederzijdse inspanningsverplichting aan om tot oplossingen te komen, die schriftelijk worden vastgelegd (op dit moment met nummer 15 afgerond). E. Het behoud in zijn geheel of een deel ervan van de aanwezige oude erfgrens scheidingsmuur op het binnenterrein wordt nader onderzocht door de bewonersvereniging. De afspraak is gemaakt dat indien het mogelijk is deze deels of geheel gespaard wordt. F. Ruimte voor parkeren en fietsbergingen situeert zich op het terrein aan de Willemstraatzijde. G. Centraal adres voor het woongebouw op het binnenterrein is Willemstraat. H. Gepoogd wordt om de voorgevel in de Willemstraat te behouden als dit technisch mogelijk is. I. De platte daken zijn geen verblijfsgebied en worden maximaal vergroend. J. Het plan is uitsluitend bestemd voor wonen met uitzondering van twee winkels op maaiveldniveau aan de Willemstraat. Drie woningen in de Heilige Geeststraat en zes woningen in de Willemstraat zijn geschikt voor gezinnen.

9.5

Zienswijzen en ambtshalve wijzigingen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van donderdag 30 juni 2016 tot en met woensdag 10 augustus 2016 op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan kenbaar te maken. Kennisgeving van de ter inzage legging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is 76

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven van 29 juni 2016 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen. Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is een mediationtraject opgestart. Dit heeft geresulteerd in een aantal afspraken. Zie hiervoor paragraaf 9.4. Een van de gevolgen van deze afspraken is dat o.a. de zienswijzen van Bewonersvereniging De Bergen, Werkgroep leefbare Bergen en Werkgroep Stadscultuur zijn ingetrokken. Een aantal zienswijzen is niet ingetroken. Er zijn in totaal 34 zienswijzen ontvangen. Naar aanleiding van de zienswijzen en het mediationtraject is het plan ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan aangepast. Dit is verwoord in paragraaf 2.3 van de 'nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen'. Deze nota maakt als Bijlage 11 onderdeel uit van deze toelichting. In hoofdstuk 3 van deze nota worden de zienswijzen tevens van een gemeentelijk standpunt voorzien. In hoofdstuk 4 van de nota zijn de ambtshalve wijzigingen opgenomen. Voor wat betreft de inhoud wordt kortheidshalve verwezen naar deze 'nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen'.

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

77

Vastgesteld bestemmingsplan

IV De Bergen (Heilige GeeststraatWillemstraat) Regels

September 2021

IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat)

Inhoudsopgave Regels

3

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

5

Artikel 1

Begrippen

5

Artikel 2

Wijze van meten

9

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

11

Artikel 3

Gemengd

11

Artikel 4

Wonen

13

Artikel 5

Waarde - Cultuurhistorie

15

Hoofdstuk 3 Algemene regels

17

Artikel 6

Anti-dubbeltelregel

17

Artikel 7

Algemene gebruiksregels

19

Artikel 8

Algemene afwijkingsregels

21

Artikel 9

Overige regels

23

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

25

Artikel 10

Overgangsrecht

25

Artikel 11

Slotregel

27

2

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Regels

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

3

4

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan:

het bestemmingsplan IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80242-0302 van de gemeente Eindhoven. 1.2

bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen). 1.3

aan-huis-verbonden-beroep

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hieronder wordt tevens verstaan het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf alsmede detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis, dat in of bij een woongebouw wordt uitgevoerd. Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen. 1.4

aanbouw

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. 1.5

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.6

aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.7

actualisatie nota parkeernormen 2019

parkeernormen gepubliceerd op 3 oktober 2019 en in werking getreden op 4 oktober 2019. 1.8

bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.9

bestaande situatie

bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning; bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

5

1.10

bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak. 1.11

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.12

bijgebouw

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. 1.13

bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. 1.14

bouwgrens

de grens van een bouwvlak. 1.15

bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.16

bouwperceelgrens

een grens van een bouwperceel. 1.17

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.18

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.19

cultuurhistorische waarde

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of gebied. 1.20

dak

iedere bovenbeëindiging van een gebouw. 1.21

detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen een internetwinkel/webwinkel. Onder detailhandel wordt niet begrepen grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt.

6

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

1.22

dienstverlenend bedrijf en/of dienstverlenende instelling

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting. 1.23

dienstverlening

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen. 1.24

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.25

gebruiken

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken. 1.26

hoofdgebouw

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt. 1.27