Document · PDF

Bijlage 1 - Bestemmingsplan IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat)

Gemeenteraad 22 september 2021, gemeente EindhovenBij agendapunt: Raadsvoorstel Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan 'IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat)' n.a.v. tussenuitspraak Raad van State (Woordmelding fractie OAE.)28.237 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Vastgesteld bestemmingsplan

IV De Bergen (Heilige GeeststraatWillemstraat)

September 2021

IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat)

Inhoudsopgave Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1

Aanleiding

1.2

Het plangebied

1.3

Voorgaande plannen

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1

Historisch perspectief

2.2

Stedenbouwkundige structuur

2.3

Planbeschrijving

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

3.1

Inleiding

3.2

Rijksbeleid

3.3

Provinciaal beleid

3.4

Gemeentelijk beleid

3.5

Volkshuisvesting

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.7

Verkeer en parkeren

3.8

Groen

3.9

Detailhandel

3.10

Kabels, leidingen en straalpaden

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

4.1

Milieueffectrapportage

4.2

Bedrijven en milieuzonering

4.3

Geluid

4.4

Luchtkwaliteit

4.5

Externe veiligheid

4.6

Duurzaamheid

4.7

Bodem

4.8

Natuur

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1

Inleiding

5.2

Beleid

5.3

Beschrijving watersysteem plangebied

5.4

Toekomstige situatie van het watersysteem

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1

Algemeen

6.2

Planmethodiek

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

6.3

Verbeelding

6.4

Planregels

Hoofdstuk 7 Handhaving

7.1

Algemeen

7.2

Handhaving voorliggend plan

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1. Bro

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

9.3

Inspraak en samenspraak

9.4

Aanpassingen naar aanleiding van mediation

9.5

Zienswijzen en ambtshalve wijzigingen

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens het gebied in De Bergen tussen de Heilige Geeststraat en de Willemstraat te ontwikkelen. De locatie is nu grotendeels onbebouwd en in gebruik als particulier parkeerterrein. Het plan omvat drie appartementen aan de Heilige Geeststraat, maximaal 45 appartementen op het middenterrein en de renovatie van de bestaande panden aan de Willemstraat tot twee winkels en zes appartementen. Daarnaast omvat het plan een ontsluiting aan de Willemstraat voor de parkeerplaatsen van bewoners in het binnengebied en een doorgang aan de Heilige Geeststraat voor de bewoners als voetganger/fietser. De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan, omdat voor een groot deel van de bebouwing geen bouwvlak aanwezig is waardoor realisatie van dergelijke gebouwen niet mogelijk is. Om die reden is een herziening nodig van het geldende bestemmingsplan. Voorliggend plan is dat bestemmingsplan. Het bestemmingsplan "IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2

Het plangebied

Het plangebied ligt op korte afstand van het centrum van Eindhoven in de wijk De Bergen en maakte altijd al deel uit van het historische stadscentrum. Het gebied wordt begrensd door de Heilige Geeststraat en de Willemstraat. Momenteel is de locatie grotendeels onbebouwd en in gebruik als particulier parkeerterrein.

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Luchtfoto plangebied.

1.3

Voorgaande plannen

Deze ontwikkeling voorziet in het realiseren van 54 appartementen. Dit wijkt af van het geldende bestemmingsplan "De Bergen", vastgesteld door de raad op 15 juni 2010. De afwijking ziet op het volgende: Binnen de bestemming 'Gemengd-1' van het bestemmingsplan "De Bergen" is wonen alleen toegestaan voor zover dit een bestaande situatie betreft. Daarnaast mogen hoofdgebouwen alleen worden gerealiseerd binnen het bouwvlak. Binnen deze bestemming is een gedeelte van een nieuw hoofdgebouw geprojecteerd waarbinnen de functie wonen wordt toegestaan. Dit past niet binnen het bestemmingsplan "De Bergen" omdat de nieuwe woonfunctie geen bestaande situatie is. Daarnaast ligt de bestemming 'Wonen - 1' van het bestemmingsplan "De Bergen" gedeeltelijk over de gronden in dit plangebied. Binnen deze bestemming is de functie wonen toegestaan. In zoverre wijkt de functie niet af van het geldende bestemmingsplan. Echter, hoofdgebouwen mogen alleen worden gerealiseerd binnen het bouwvlak. Op deze gronden is geen bouwvlak opgenomen zodat op dit punt deze ontwikkeling afwijkt van de bestemming 'Wonen -1'. Het bestemmingsplan "IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat)" geldt uitsluitend voor dit plangebied.

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is de bestaande situatie beschreven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en zo nodig de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

2.1

Beschrijving plangebied

Historisch perspectief

Het gebied De Bergen, westelijk gelegen van de binnenstad van Eindhoven, werd in het verleden in hoofdzaak gekarakteriseerd door een tweetal wegen: de Grote Berg en de Kleine Berg, die vanaf de poorten van Eindhoven samenkwamen in de Hoogstraat en voerden naar Gestel en de Kempen. Ook de Heilige Geeststraat en de Bergstraat behoren tot de historische wegenstructuur. Tot omstreeks 1870 bleef het gebied een overwegend agrarisch karakter behouden. Na het gereedkomen van de spoorlijn in Eindhoven in 1867 ging de toenemende industrialisatie ook niet aan dit gebied voorbij. In deze periode werd een begin gemaakt met de aanleg van wegen voor de bouw van woningen. Met de groei van Eindhoven en de verdere industrialisatie ontwikkelden de Grote Berg, Kleine Berg en Willemstraat zich tot echte radiaalwegen naar het stadscentrum. Langs deze wegen kwamen de gebruikelijke bedrijfsmatige activiteiten tot stand. Daarnaast ontstond er een ontwikkeling, die het gebied in verband met de ligging in de directe nabijheid van het stadscentrum geleidelijk aan meer betrok bij de verzakelijking van de binnenstad. De oorspronkelijke wijkstructuur van De Bergen is nagenoeg nog geheel aanwezig. Met name het noordelijke deel van De Bergen vanaf de Grote Berg is als ensemble van structuur en bebouwing cultuurhistorisch waardevol.

In het gebied in het zuidelijk deel van De Bergen bevinden zich cultuurhistorische elementen. Als gevolg van de groei van Eindhoven in de tweede helft van de negentiende eeuw, ontstond de behoefte aan een betere en kortere verbinding met de omliggende gemeenten. In 1872 werd vanuit Strijp en Vessem gevraagd om een betere toegang van Strijp naar Eindhoven. Na dertien jaar werd in 1885 de Willemstraat opgeleverd. In 1904 werd grond opgekocht en werden het Wilhelminaplein, de Prins Hendrikstraat, de Sint Catharinastraat en de Burgemeester Smitsstraat aangelegd. Langs het plein en de Prins Hendrikstraat kwamen de eerste bouwterreinen. De smallere straatjes tussen het plein en de Kleine Berg waren bedoeld voor middenstands- en arbeiderswoningen. Het gebied werd aangeduid met de naam Heilige Geest, naar de historische straat die hier vanaf de Middeleeuwen liep en loopt. De eerste woningen in het nieuwe woongebied werden in 1905 opgericht. De twee bestaande panden in het plangebied aan de Willemstraat zijn in 1899 en 1905 opgericht.

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Plattegrond waarop de nieuwe bouwterreinen ten noorden van de Kleine Berg zijn aangegeven, 1904 (uit Cultuurhistorisch basisonderzoek De Bergen, Res Nova 2009).

2.2

Stedenbouwkundige structuur

Het plangebied ligt in het centrum van het stedelijk gebied van Eindhoven, in de wijk De Bergen. De locatie waar dit initiatief wordt gerealiseerd, is momenteel in gebruik als parkeerterrein in het achtergebied tussen de Willemstraat en de Heilige Geeststraat, omsloten door een aantal aan- en uitbouwen. De Bergen is een cultuurhistorisch waardevol gebied gekenmerkt door kleinschaligheid en een mix van wonen, winkels, zakelijke en ambachtelijke dienstverlening en horeca. Ook de bebouwing draagt bij aan het gevarieerde karakter door de perceelsgewijze opbouw en de grote variatie in gevelbeeld, stijl, metselwerkversiering en kapvorm. Het straatbeeld wordt overwegend bepaald door gesloten gevelwanden. Te midden van hoogstedelijke ontwikkelingen heeft De Bergen vooral een organisch transformatieproces gekend binnen het laagbouwmilieu. De bebouwing bestaat vooral uit twee- en drielaagswoningen. Volgens de ontwikkelingsvisie voor De Bergen (2007) is het van belang de kwaliteit en variatie in woningen te vergroten. Uitgangspunt is dat de bestaande ruimtelijke kwaliteiten gekoesterd en versterkt moeten worden waarbij verschillende spelregels van belang zijn. Zo moet authentieke bebouwing in stand worden gehouden, niet gesloopt worden en respectvol behandeld worden. De Bergen moet beheerst ontwikkeld worden.

Geen ongebreidelde verdichting, maar met gerichte kleine en grote transformaties de buurt van binnenuit vernieuwen en verrijken. Gaten in straatwanden vullen, braakliggende terreinen ontwikkelen en binnenterreinen benutten. Gestreefd wordt naar het aanleggen van een fijnmazig voetgangersnetwerk. Parkeren bij voorkeur ondergronds brengen en daarboven bebouwing en een open(bare) ruimte tot stand brengen. Bij nieuwbouw moet gekozen worden voor contextueel bouwen en kwaliteit. Ieder bouwplan moet zijn geïnspireerd op de architectuur en schaal van De Bergen en gerelateerd aan de specifieke vormgeving en context waarin het plan wordt gerealiseerd. Dit wil zeggen goed afgestemde hoogtes op de directe omgeving (even hoog of lager dan gemiddelde hoogte aangrenzende panden, doch maximaal 15 meter), perceelsgewijze opbouw, aandacht voor geveldetaillering en een mix van kapvormen die in De Bergen voorkomen. In paragraaf 3.4.2 wordt nader ingegaan op deze spelregels en hoe dit zich verhoudt tot deze ontwikkeling. 12

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Obliekfoto van het plangebied.

Luchtfoto van het plangebied en omgeving.

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

2.3

Planbeschrijving

Initiatiefnemer is voornemens het gebied tussen de Heilige Geeststraat en de Willemstraat in de wijk De Bergen in Eindhoven te ontwikkelen. Het plan omvat drie appartementen (80-120 m2) aan de Heilige Geeststraat, waarvan één met werkruimte en 45 kleine appartementen (< 60 m2) op het binnenterrein. Verder omvat het plan de renovatie van twee bestaande panden aan de Willemstraat tot winkels/bedrijfsruimtes en zes appartementen (60 m2). Ten behoeve van het bewonersparkeren voor de nieuwe woningen wordt op het binnenterrein een parkeerplaats aangelegd. Deze parkeerplaats is voor auto's te bereiken via de Willemstraat. Fietsers en voetgangers kunnen het binnenterrein ook bereiken via de Heilige Geeststraat. Ruimte voor parkeren en fietsbergingen wordt gesitueerd op het terrein aan de zijde van de Willemstraat. Het binnenterrein wordt niet openbaar toegankelijk. Dit sluit niet aan bij de ambitie van het realiseren van een fijnmazig voetgangersnetwerk in De Bergen zoals opgenomen in de Visie op de Bergen. Naar aanleiding van de afspraken die zijn gemaakt in het mediationtraject wordt afgeweken van de ambitie om een (semi) openbare doorsteek te realiseren. Dit vanwege de veiligheid. De nieuwe bebouwing zal zich naar korrelgrootte en hoogte conformeren aan de omliggende bebouwing.

Mede omdat het gebied aan alle zijden wordt omsloten door niet representatieve aan- en bijgebouwen en door achterterreinen die gebruikt worden voor parkeren, vraagt het plan om een in zichzelf gekeerde structuur. Om die reden is er gekozen voor hofbebouwing waarbij de woonheden zijn georiënteerd op een binnenterrein. Dit binnenterrein is voor de bewoners te bereiken via twee poortgebouwen aan de Heilige Geeststraat en Willemstraat. De ontsluiting van de woonheden zelf vindt plaats via een galerij aan de achterzijde van de woonheden. Deze galerij is te bereiken via een of meerdere entrees aan het hof. Om inkijk op bestaande woningen vanaf de galerij te voorkomen wordt de galerij zodanig architectonisch vormgegeven dat inkijk nagenoeg onmogelijk wordt. De aantakking van het hof aan de Willemstraat en de Heilige Geeststraat bestaat uit twee poortgebouwen met een hoogte van drie bouwlagen. De bebouwing aan de Heilige Geeststraat krijgt een perceelsgewijze architectonische uitstraling en de panden aan de Willemstraat worden gerenoveerd. Hieronder zijn referentiebeelden voor de architectuur opgenomen. Op deze wijze wordt aangesloten op de verschijningsvorm van de bestaande straatwanden. In een nog samen te stellen regiegroep met de buurt zal de uiteindelijke architectuur en materialisatie gezamenlijk bepaald worden.

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Referentiebeelden architectuur De bebouwingshoogte van de hofbebouwing is overwegend twee bouwlagen. Alleen aan de noordzijde van het hof bestaat de hof-bebouwing uit drie bouwlagen. Deze drie laagse bebouwing geeft het hof een stedenbouwkundig interessante begrenzing mede omdat op dit punt een verbinding/onderdoorgang wordt gerealiseerd richting de Willemstraat. Met deze bebouwingshoogte is rekening gehouden met privacy en bezonning van omliggende percelen. Uit het bezonningsdiagram (opgenomen als Bijlage 1 behorende bij de toelichting) blijkt dat geen sprake is van ernstige schaduwwerking op de omliggende percelen. Het hof wordt autovrij ingericht en is alleen toegankelijk voor langzaam verkeer (bewoners) en eventueel hulpdiensten. De parkeerplaatsen ten behoeven van dit plan zijn bereikbaar via het poortgebouw aan de Willemstraat. Om te voorkomen dat het hof te stenig wordt, worden op een aantal plekken bomen geplant en wordt gestreefd naar het vergroenen van blinde gevels.

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3 beleidskader

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten. Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie. Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1). De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land.Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's . Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk. In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieu's, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

De ontwikkeling waar dit bestemmingsplan in voorziet heeft betrekking op inbreiding en renovatie binnen bestaand stedelijk gebied. Door de realisatie van appartementen op een nu grotendeels onbebouwd terrein, alsmede het realiseren van twee winkels in het bestaande vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

pand aan de Willemstraat wordt de kwaliteit van de leefomgeving in de wijk De Bergen verbeterd. De renovatie van de panden aan de Willemstraat draagt bij aan de kwaliteit van de Willemstraat en hetzelfde geldt voor de Heilige Geeststraat doordat daar een gat in de straatwand wordt opgevuld. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. 3.2.2

Realisatie

Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt. De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten: Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving); Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden); Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds); Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van “best practices”). Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig). Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro. Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld kantoorlocaties, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen) moet in het bestemmingsplan worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro.

Daarin staat: 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'. Onderhavige ontwikkeling is een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro en is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Hieronder wordt ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. Ladder voor duurzame verstedelijking Het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: de ladder) is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Het doel van de ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De ladder is opgenomen in artikel 3.1.6. lid 2 Bro en luidt: 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk 18

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

maakt bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan voorzien'. De volgende stappen dienen doorlopen te worden: 1. Uitgangspunten vaststellen: Wat zal met het bestemmingsplan mogelijk gemaakt worden. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? 2. Afweging locatiekeuze: valt het bestemmingsplan binnen of buiten bestaand stedelijk gebied. 3. Beschrijving van de behoefte: voorzien de diverse functies die het plan mogelijk maakt in een behoefte. Ad. 1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling In artikel 1.1.1 Bro is een stedelijke ontwikkeling als volgt gedefinieerd: 'Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. De ladder is alleen van toepassing op een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Hiervan is in beginsel alleen sprake als het nieuwe bestemmingsplan meer bebouwing mogelijk maakt. Dit bestemmingsplan voorziet in het realiseren van 54 appartementen en twee winkels.

Zoals uit paragraaf 1.3 blijkt past het toevoegen van 54 appartementen niet in het voorheen geldende bestemmingsplan omdat het geen bestaande situatie is en gedeeltelijk geen bouwvlak is opgenomen voor de woningbouw. De twee winkels in de bestaande bebouwing aan de Willemstraat is reeds mogelijk binnen het voorheen geldende bestemmingsplan. Voor een woningbouwlocatie volgt uit jurisprudentie dat vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit betekent dat dit bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt en dat de locatiekeuze gemotiveerd moet worden en dat een beschrijving van de behoefte nodig is. Ad. 2. Ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied dient gemotiveerd te worden of deze behoefte niet in stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. . Daarom is het van belang om te weten of het plangebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen. In artikel 1.1.1 Bro wordt het stedelijk gebied als volgt gedefinieerd: 'Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Dit plangebied is gelegen in het centrum van Eindhoven en daarmee binnen het bestaand stedelijk gebied van Eindhoven. Ad.3.

Beschrijving van de behoefte Kwantitatief Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 54 appartementen mogelijk . Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit. Binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied is er een behoefte aan zo'n 1.470 woningen in de periode 2018-2028. In de regionale woningbouwafspraken wordt de hoge provinciale woningbehoefteprognose (2017) als uitgangspunt voor de vraagontwikkeling gehanteerd. Daarnaast is in het regionale afsprakenkader Wonen 2017 in het SGE afspraken gemaakt over woningbouwaantallen en dat de provinciale prognose daarbij leidend is voor het aantal toe te voegen woningen. Met dit regionale systeem van afstemming worden planoverschotten voorkomen waardoor er bij het uitgaan van de hoge prognose geen verstorende werking op de vraag- aanbodverhoudingen in vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

de regio zijn te verwachten.

Uitsnede tabel 'Indicatie omvang woningvoorraad 2017-2040 - scenario hoog' Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose zal de woningvraag tot 2028 toenemen met circa 10.800 woningen (zie bovenstaande tabel). In Eindhoven biedt de harde plancapaciteit ruimte voor circa 9.330 woningen. Gelet hierop resteert een woningbehoefte van circa 1.470 woningen. Daarmee kan voor dit plan met maximaal 54 appartementen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. Kwalitatief Er is in Eindhoven onder andere grote behoefte aan midden huur, waarin dit plan voornamelijk voorziet. De 45 appartementen in het binnengebied valt binnen de categorie middenhuur. De andere negen appartementen zijn vrije sector Zowel uit het recente regionaal woningmarktonderzoek (2017) als wel het woningmarktonderzoek van Companen (2018) toegespitst op Eindhoven blijkt een grote behoefte aan binnenstedelijk wonen waaronder het centrumstedelijke woonmilieu. Dit plan voorziet hier in waardoor het plan tevens voorziet in een kwalitatieve behoefte. Gelet op het bovenstaande is er behoefte aan de appartementen die dit plan mogelijk maakt.

3.2.3

Ontwerp Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In Nederland staan we voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Denk aan de opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. Door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio’s toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het ontwerp NOVI heeft van 20 augustus tot en met 30 september 2019 ter inzage gelegen. Naar verwachting wordt de NOVI eind 2020 vastgesteld. In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de ontwerp NOVI opgenomen.

3.2.4

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten. Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale Interim Omgevingsverordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.3) waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden. Tot slot worden 20

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. Het plangebied is niet gelegen binnen het invloedsgebied van de hoogspanningsleiding, het NNN en het beperkingengebied van de luchthaven. Ook heeft geen van de overige nationale belangen betrekking op dit plangebied.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze in 2021 wordt ingevoerd. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

3.3.2

Structuurvisie

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie is opgebouwd uit twee delen (A en B) en een uitwerking. Deel A Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Deel B De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn: 1. de groenblauwe structuur De groenblauwe structuur bestaat uit bestaande natuur, watersystemen en nieuwe natuur in hiervoor kansrijke gebieden. Het behoud en de ontwikkeling van natuurwaarden is hier belangrijk. Daarnaast biedt de groenblauwe structuur ruimte aan een natuurlijk en robuust watersysteem. Dit is nodig voor een goed waterbeheer en biedt mogelijkheden om in te spelen op de effecten van klimaatverandering. 2. het landelijk gebied Het landelijk gebied ligt buiten de groenblauwe structuur en de stedelijke structuur. Het landelijk gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Land- en tuinbouw zijn de grootste ruimtegebruikers. De provincie streeft hier naar een multifunctionele gebruiksruimte, met behoud van agrarische productieruimte in die delen van het landelijk gebied waar de landbouw leidend is voor nieuwe ontwikkelingen. 3. de stedelijke structuur De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen.

De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen. 4. de infrastructuur Het infrastructuurnetwerk bestaat uit een fijnmazig en samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen. De Brabantse infrastructuur maakt deel uit van het internationale netwerk van infrastructuur in noordwest Europa. De provincie kiest hier voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische clusters van 22

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Noord-Brabant. Voor het personenvervoer zijn het hoofdwegennet en het OV-netwerk BrabantStad de dragers. Het goederenvervoer wordt zoveel mogelijk via de te ontwikkelen Goederenruit (spoor en waterwegen) geleid. Zo wordt ruimte gemaakt voor het versterken van de (inter)nationale ontsluiting (weg, water, spoor en lucht) van de Brabantse steden.

Uitwerking structuurvisie De provincie heeft geen aparte ruimtelijke visie op het landschap ontwikkeld, maar geeft haar visie op het landschap vorm in de zogenaamde 'gebiedspaspoorten'. Daarin beschrijft de provincie welke landschapskenmerken zij op regionaal niveau van belang vindt en hoe deze kunnen worden versterkt. Er zijn ook deelstructuurvisies opgesteld voor specifieke onderwerpen. Zo is voor het gebied ten oosten van Eindhoven de deelstructuurvisie Brainport Oost opgesteld. Deze bevat keuzes voor wonen, werken en bereikbaarheid ten oosten van Eindhoven. Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd. Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden.

Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant. Dit plangebied bevindt zich in binnen het 'Stedelijke concentratiegebied'. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma in de regionale ruimtelijke overleggen (RRO's). Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het beleid uit de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant, als voldaan wordt aan de afspraken uit het RRO en de ladder voor duurzame verstedelijking. Hieraan wordt voldaan, zie hiervoor ook paragraaf 3.2.2 en 3.5.

3.3.3

Interim omgevingsverordening

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen: provinciale milieuverordening verordenring natuurbescherming verordening ontgrondingen verordening ruimte verordening water verordening wegen Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

opbouw en de digitale vormgeving).Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen. In de Interim omgevingsverordening staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema’s rechtsreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw.

De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming. Binnen het plangebied zijn voor de volgende werkingsgebieden rechtstreekse regels van toepassing: Stedelijk gebied Diep grondwaterlichaam Geen Attentiezone waterhuishouding Stalderingsgebied

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (plangebied globaal blauw omlijnd). Stedelijk gebied en stalderingsgebied Deze werkingsgebieden zijn relevant voor de rechtstreeks werkende regels ten aanzien van landbouw. Binnen het plangebied is geen landbouw aanwezig of toegestaan. Om die reden is dit werkingsgebied voor dit plangebied niet relevant. Diep grondwaterlichaam Dit werkingsgebied is in dit plangebied relevant voor de rechtstreeks werkende regels ten aanzien van grondwater. In dit plangebied is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden. Hiervan is geen sprake. Geen Attentiezone waterhuishouding De Waterwet biedt in hoofdstuk 6 ruimte aan provincie en waterschap om waar nodig zelf in regelgeving te voorzien. De waterschappen zijn als watersysteembeheerder verantwoordelijk voor de regulering van de handelingen in het regionale watersysteem. De Waterwet maakt hierop een uitzondering voor een drie specifieke categorieën van grondwateronttrekkingen. Deze categorieën zijn opgenomen in artikel 6.4 van de wet. Het betreft onttrekkingen ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening, bodemenergiesystemen en onttrekkingen van meer dan 150.000 m3 per jaar ten behoeve van industriële toepassingen. Voor deze categorieën van onttrekkingen is de provincie bevoegd om bij of krachtens verordening regels te stellen.

Artikel 6.4, tweede lid, van de Waterwet biedt de mogelijkheid om onttrekkingen ten behoeve van bodemenergiesystemen van ten hoogste 10 m3 per uur vrij te stellen van de vergunningplicht. Deze vrijstelling van de vergunningplicht is ook in de Interim omgevingsverordening opgenomen, in artikel 2.21.

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Instructieregels Dit zijn de regels die tot voor kort waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. Voor dit plangebied gelden de volgende thema's: 1. 2. 3. 4.

Concentratiegebied Stedelijk gebied Stalderingsgebied Norm wateroverlast Stedelijk gebied

Ad. 1 Concentratiegebied Voor het concentratiegebied is in artikel 5.18 Interim omgevingsverordening bepaald dat Gedeputeerde Staten in overleg met de regio's ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses opstellen, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van de mobiliteitsontwikkeling, die richting gevend zijn voor de gezamenlijk te maken afspraken. Verder is aangegeven dat de prognoses en analyses rekening houden met het principe van concentratie van verstedelijking. In paragraaf 3.5 is hier nader op ingegaan. Uit deze paragraaf blijkt dat de woningbouw voldoet aan de regionale woningbouwafspraken zoals die zijn gemaakt in het Afsprakenkader Wonen 2017. Ad. 2. Stedelijk gebied Wat betreft het thema stedelijk gebied zijn de volgende aspecten van belang: Externe werking NNB Dit plan leidt niet tot een aantasting van ecologische waarden en kenmerken in het NNB zodat dit aspect niet aan de orde is in dit bestemmingsplan. Windturbines Dit plan maakt geen windturbines mogelijk. De regels zijn niet van toepassing op dit bestemmingsplan. Veehouderij Dit aspect is niet aan de orde in dit plan. De regels zijn niet van toepassing op dit bestemmingsplan.

Duurzame stedelijke ontwikkeling Dit bestemmingsplan voorziet in een stedelijke ontwikkeling binnen het stedelijk gebied Eindhoven. De Interim omgevingsverordening geeft aan dat in deze gevallen in het bestemmingsplan onderbouwd moet worden dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en het een duurzame ontwikkeling is. In paragraaf 3.5.1 wordt uitvoerig ingegaan op de regionale woningbouwafspraken. Deze ontwikkeling voldoet hieraan. Kortheidshalve wordt hiervoor naar deze paragraaf verwezen. Daarnaast voorziet dit bestemmingsplan in een duurzame stedelijke ontwikkeling. Het betreft hier een herontwikkeling van een gebied in het centrum van Eindhoven (inbreidingslocatie). De bestaande waardevolle bebouwing aan de Willemstraat wordt behouden en opgeknapt. De nieuwbouw op het binnenterrein en aan de Heilige Geeststraat wordt op het huidige parkeerterrein gerealiseerd. Het parkeren wordt op eigen terrein opgelost (aan de zijde van de Willemstraat). Gesteld kan worden dat sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Zoals uit hoofdstuk 5 blijkt, voorziet dit plan ook in voldoende waterberging. Deze ontwikkeling voorziet in een kwaliteitsimpuls voor het gebied. Door deze ontwikkeling wordt een aantrekkelijk woonmilieu en verblijfsklimaat gerealiseerd. In de regels is tevens het maximum aantal woningen opgenomen. 26

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Ad. 3. Stalderingsgebied Het plangebied is aangeduid als een stalderingsgebied waarbinnen regels gelden voor hokdierhouderijen. Dit is in dit bestemmingsplan niet aan de orde. Ad. 4 Norm wateroverlast Stedelijk gebied Het waterschap is in de Interim omgevingsverordening aangewezen als beheerder van het regionale watersysteem met de daarbijbehorende regels waaraan voldaan moet worden. Deze regels zijn niet van toepassing voor dit plan. Geconcludeerd kan worden dat dit bestemmingsplan voldoet aan de regels van de Interim omgevingsverordening.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Interimstructuurvisie 2009

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit. De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik.

Gebruik van de ruimte (Interimstructuurvisie Eindhoven, 2009). Dit plangebied is op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als 'Wonen', 'Onderwijs', 'Werken' en 'Centrumvoorzieningen'. vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

Wonen Deze gronden zijn voornamelijk bedoeld voor wonen, inclusief alle afgeleide wijk- en buurtgerichte functies op het gebied van (middelbaar-/ basis-)onderwijs, zorg, opvang, cultuur, religieuze voorzieningen, ontspanning en vrije tijd, groen (o.a. buurt- en wijkparken, sportfaciliteiten en -velden, buurtontmoetingsruimten), detailhandel en werken (woonwerkcombinaties en kleine bedrijven met milieucategorie 1, 2 en gedeeltelijk 3). Deze functies zijn noodzakelijk voor het functioneren van een gebied als woongebied. Zij vallen dus onder deze definitie en worden niet afzonderlijk in beeld gebracht, mede omdat hun ruimtebeslag relatief beperkt is. Onderwijs Deze gronden zijn bedoeld voor geclusterde onderwijs- en onderzoekfaciliteiten voor voortgezet (speciaal) onderwijs en op MBO, HBO en universitair niveau en daarbij horende voorzieningen als kleine aantallen studentenwoningen, expat-hotel, detailhandel, horeca, congresfaciliteiten en sportvoorzieningen. Werken Hieronder vallen werkgerelateerde functies: industrie, research en ontwikkeling, handel, kantoren, grootschalige en perifere detailhandel, transport, bouwnijverheid, dienstverlening. Tevens alle productieactiviteiten van kunst en design en ook alle voorzieningen die bij een functioneel en modern bedrijventerrein horen (o.a. parkmanagement).

Centrumvoorzieningen Hieronder vallen goed bereikbare concentraties van centrumstedelijke voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, welzijn en zorg. Het realiseren van appartementen en twee winkels in het bestaande pand aan de Willemstraat past binnen de genoemde aanduidingen wonen, onderwijs, werken en centrumvoorzieningen. Voor het overige doet het plan geen afbreuk aan en past het binnen de uitgangspunten van de Interimstructuurvisie 2009.

3.4.2

Ontwikkelingsvisie De Bergen, Quartier Vivant

Op 8 januari 2008 heeft de raad de Ontwikkelingsvisie 'De Bergen, Quartier Vivant' met bijbehorend Uitvoeringsprogramma vastgesteld. Het uitgangspunt voor De Bergen is het koesteren en versterken van de bestaande kwaliteiten. In de Ontwikkelingsvisie De Bergen wordt met een aantal thema's de gewenste ontwikkeling in de Bergen toegelicht. Samenvattend is de Bergen een cultuurhistorisch waardevol gebied gekenmerkt door kleinschaligheid en een mix van wonen, winkels, zakelijke en ambachtelijke dienstverlening en horeca. Het beoogde programma (kleine appartementen voor alle doelgroepen, winkels en/of kantoren) sluit aan op de gewenste functiemix in de Bergen. Wat betreft de bebouwing zijn in de ontwikkelingsvisie een aantal heldere spelregels opgenomen waar ontwikkelingen aan moeten voldoen. Per spelregel die van toepassing is op dit deel van de Bergen is hieronder kort aangeven hoe deze ontwikkeling hieraan voldoet. 1.

Authentieke bebouwing instandhouden (niet slopen) en respectvol behandelen. Uitgangspunt voor dit plan is dat de bestaande bebouwing aan de Willemstraat behouden blijft en opgeknapt wordt. Voor de twee bestaande panden aan de Willemstraat is op de verbeelding de functieaanduiding 'karakteristiek' opgenomen. In de regels is gewaarborgd dat ter plaatse van deze aanduiding de bebouwing niet zonder meer gesloopt kan worden. Daarnaast ligt de dubbelbestemming 'Waarde -Cultuurhistorie' op deze panden. Deze bestemming ziet (o.a.) op het behoud, het herstel en het bevorderen van de cultuurhistorische waarden. Daarnaast is in deze bestemming geregeld dat behoud, onderhoud en versterken voor vernieuwen en ontwikkelen gaat.

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

2. Beheerst ontwikkelen. Geen ongebreidelde verdichting, maar archipunctuur: met gerichte kleine en grote transformaties de buurt van binnenuit vernieuwen en verrijken. Gaten in straatwanden vullen, braakliggende terreinen ontwikkelen en binnenterreinen benutten. Parkeren ondergronds brengen en daarboven bebouwing en open(bare) ruimte tot stand brengen. Deze ontwikkeling is geen ongebreidelde verdichting (zie hiervoor ook paragraaf 2.3). De opening in de straatwand van de Heilige Geeststraat wordt opgevuld en het braakliggend terrein tussen de Heilige Geeststraat en de Willemstraat wordt ontwikkeld met appartementen georiënteerd op een binnenhof. Het parkeren wordt opgelost op maaiveld. Ondergronds parkeren is alleen mogelijk met meer bouwvolume (programma). Dit is niet wenselijk op deze locatie. 3. Fijnmazig netwerk van voetgangersverbindingen uitbreiden door de grote bouwblokken heen, in de voor de Bergen zo kenmerkende gebogen lijnen. In dit plangebied wordt geen openbaar toegankelijke doorgang gerealiseerd. Aan de Willemstraat wordt een ontsluiting voor auto's gerealiseerd ten behoeve van het bewonersparkeren. Aan de Heilige Geeststraat komt een voetgangers/fietsers ontsluiting voor de nieuwe bewoners.

Het niet openbaar toegankelijk maken van de verbinding tussen de Heilige Geeststraat en de Willemstraat sluit niet aan bij de ambitie van het uitbreiden van een fijnmazig voetgangersnetwerk in De Bergen. Naar aanleiding van de afspraken die zijn gemaakt in het mediationtraject (zie ook paragraaf 9.4) wordt afgeweken van de ambitie om een (semi) openbare doorsteek te realiseren. Dit vanwege de veiligheid. 4. Bij nieuwbouw kiezen voor contextueel bouwen en gaan voor kwaliteit. Door te voldoen aan bovenstaande spelregels wordt voldaan aan contextueel bouwen. In de architectonische uitwerking en inrichting van het binnenterrein wordt tevens rekening gehouden met de kenmerken van het gebied De Bergen en daardoor is tevens sprake van kwaliteit. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit zal dit bij de omgevingsvergunning beoordelen. 5. Bergen Noord (Grote Berg - Willemstraat) : Het unieke karakter van de Bergen Noord houdt alleen stand als nieuwbouw aangepast aan het bestaande wordt ontworpen. Mede omdat het plangebied wordt omsloten door bebouwing en door achterterreinen die gebruikt worden voor parkeren, vraagt het gebied om een ontwikkeling in de vorm van in zichzelf gekeerde structuur. Aldus is gekozen voor hofbebouwing, bestaande uit aangesloten bebouwing met kleinere wooneenheden van gelijke architectonische opzet rond een gezamenlijke open binnenruimte.

Historisch gezien lagen binnen dergelijke hofjes op de binnenruimte de gemeenschappelijke voorzieningen, later is dit vaak veranderd naar een plantsoen of tuin. Veelal waren deze hofjes moeilijk te zien vanaf de straat en bereikbaar via een poort of poortgebouw. Dit plan refereert qua opzet naar de oorspronkelijke typologie door zowel de basisstructuur als de ingetogen architectonische opzet, waarbij de afzonderlijke wooneenheden wel herkenbaar blijven. Elk blok heeft zijn eigen ontsluiting. De overgebleven ruimtes worden gebruikt als buitenruimte, buitenberging of voor het stallen van fietsen en auto's (aan de zijde van de Willemstraat). 6. Ieder bouwplan moet zijn geïnspireerd op de architectuur en schaal van de Bergen en gerelateerd aan de specifieke vormgeving en context waarin het plan wordt gerealiseerd. Dit wil zeggen rode baksteenarchitectuur (traditioneel of eigentijds), hoogte afgestemd op directe omgeving (even hoog of lager dan gemiddelde hoogte aangrenzende panden, doch max. 15 meter), perceelsgewijze opbouw, aandacht voor geveldetaillering, mix van kapvormen die in de Bergen voorkomen. Het bestemmingsplan geeft alleen functies en bouwvolumes aan. Architectonische uitwerking zoals materiaalkeuze, geveldetaillering, perceelsgewijze opbouw wordt beoordeeld door de commissie Ruimtelijke Kwaliteit.

In een nog samen te stellen regiegroep met de buurt zal de uiteindelijke architectuur en materialisatie gezamenlijk bepaald worden. De bebouwingshoogte is afgestemd met die van de omgeving (zoals vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

hierboven aangegeven). In het bestemmingsplan is de kapvorm niet geregeld. In de Bergen is de dakvorm heel divers. Keuze van dakvorm is mede afhankelijk van de nog uit te werken architectonisch verschijningsvorm van de woningen.

Dit initiatief toetsend op de uitgangspunten van de ontwikkelingsvisie de Bergen uit 2008 kan geconcludeerd worden dat het plan hierop aansluit, met uitzondering van het uitbreiden van een fijnmazig netwerk van voetgangersverbindingen. Dit is een uitvloeisel van de mediationovereenkomst. Het project is geen ongebreidelde verdichting. Gaten in straatwanden worden opgevuld en een braakliggend terrein wordt ontwikkeld met een woonfunctie. Het parkeren wordt weliswaar op maaiveld opgelost maar is kleinschalig. De bebouwingshoogte varieert tussen de twee en drie bouwlagen waarbij rekening wordt gehouden met privacy en bezonning van omliggende percelen.

Uitvoeringsprogramma De Bergen In het Uitvoeringsprogramma De Bergen is voor het binnenterrein tussen Heilige Geeststraat en Willemstraat een ambitie uitgesproken. Daarbij is gesteld dat het maken van een doorsteek tussen Heilige Geeststraat, via het binnenterrein, richting de Willemstraat enkel mogelijk is als de nieuwe route gekoppeld kan worden aan nieuwe publieke functies. Alleen op die wijze kan een aantrekkelijke en sociaal veilige route ontstaan. Zoals hierboven aangegeven volgt uit de mediation dat geen openbare doorsteek wordt gemaakt. Daarnaast volgt uit de mediation dat geen publieke functies op het binnenterrein worden gerealiseerd. Er is in dit plan dus geen sprake van een doorgaande route tussen de Willemstraat en de Heilige Geeststraat. In het uitvoeringsprogramma wordt verder gesteld dat op het binnenterrein een bescheiden woningbouwontwikkeling denkbaar is, indien deze ontsloten kan worden op de Heilige Geeststraat. De bebouwing is stedenbouwkundig goed ingepast omdat de korrelgrootte van de bouwblokken, de maat van de openbare ruimt en de bebouwingshoogte is afgestemd op die van de omgeving. Het binnenterrein is voor bewoners te bereiken via twee poortgebouwen aan de Heilige Geeststraat en Willemstraat.

Er is gekozen voor een woningtypologie waar voldoende behoefte aan bestaat, maar welke daarnaast ook cultuurhistorisch, stedenbouwkundig en verkeerskundig inpasbaar is binnen De Bergen. Dat betekent dat de ontwikkeling voor wat betreft de schaal past binnen de buurt. In paragraaf 3.6.2 wordt nader ingegaan op de cultuurhistorische inpasbaarheid van het plan binnen de wijk. In paragraaf 3.7 wordt verder ingegaan op verkeer en parkeren.

3.5

Volkshuisvesting

3.5.1

Regionaal beleid

Samen staan de negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven(SGE) aan de lat om een woon- en leefklimaat van hoge kwaliteit te realiseren en de veranderende kwalitatieve en kwantitatieve vraag zo goed mogelijk te bedienen. Dit is een voorwaarde voor een aantrekkelijke vestigingsplek voor nieuwe inwoners en om te kunnen blijven concurreren met andere (inter)nationale topregio's. Dit gaat niet alleen. We hebben elkaar maar vooral bewoners en partners, zoals corporaties, ontwikkelaars, beleggers, bouwondernemingen en makelaars, nodig. Die investeren mee in de kwaliteit van de regio en het woonklimaat. Als samenwerkende partners in een creatieve regio zoeken we daarbij ook naar mogelijkheden om innovaties in het bouwproces te realiseren. Het Regionaal Ruimtelijk Overleg (gemeenten, provincie) heeft op 13 december 2017 het 30

vastgesteld IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) Gemeente Eindhoven

'Afsprakenkader Wonen 2017' bekrachtigd dat door de afzonderlijke negen gemeenteraden is vastgesteld. Hierin zijn o.a. de volgende afspraken over woningbouwontwikkelingen opgenomen: 1. We geven ruim baan aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het bestaand stedelijk gebied zoals dat is aangegeven in de provinciale Verordening ruimte. 2. Alle overige initiatieven stemmen we op elkaar af, waarbij geldt dat we geen nieuwe uitleglocaties ontwikkelen, tenzij…….Het regionaal portefeuillehoudersoverleg neemt hierover een unanieme beslissing. Uitleglocaties liggen buiten het bestaand stedelijk gebied zoals aangegeven in de provinciale Verordening ruimte. 3. In principe beschouwen we de kwantitatieve provinciale prognoses 2017 als richtinggevend op het niveau van het Stedelijk Gebied. Hierbij maken we zo optimaal mogelijk gebruik van de ruimte die de Brabantse Agenda Wonen biedt. Door de woningbouwontwikkelingen goed te monitoren kunnen we ingrijpen op het moment dat dat nodig is en voorkomen we dat goede plannen voor de korte termijn (2021) worden tegengehouden op basis van de programmering op langere termijn (2030). Hierdoor ontstaat meer ruimte om snel in te kunnen spelen op marktontwikkelingen. 4. Het Stedelijk Gebied Eindhoven heeft een bestuursopdracht voor de aanpak van een negental majeure projecten gegeven.

Het onderdeel programmering kan echter volgens het coördinatieteam op dit moment niet voldoende worden uitgewerkt. Hiervoor heeft zij kaders in de vorm van een regionale visie op wonen en bijbehorende marktonderzoek(en) nodig. Deze visie wordt 2e helft 2019 verwacht. Het merendeel van de majeure projecten kan daar niet op wachten omdat er enerzijds behoefte is aan deze woningen en anderzijds bestemmingsplannen geactualiseerd, gewijzigd dan wel opgesteld moeten worden. Daarom is in het portefeuillehoudersoverleg van 26 oktober en 21 december 2017 besloten het onderdeel programmeren, voor nu uit de Bestuursopdracht te halen en ten aanzien van de locaties planologische voorwaarden in de nieuwe bestemmingsplannen mee te geven. In het Afsprakenkader 2017 is aangegeven welke plannen regionaal afgestemd worden. Een nieuw bestemmingsplan dat meer dan 75 woningen in stedelijke kernen of 25 woningen in landelijke kernen mogelijk maakt, dient regionaal afgestemd te worden. Via het coördinatieteam worden deze plannen aan het portefeuillehoudersoverleg voorgelegd. De provincie ziet er op toe dat de plannen regionaal afgestemd worden. Wanneer bij het vooroverleg blijkt dat dat niet het geval is worden de plannen door de provincie niet in behandeling genomen. Deze ontwikkeling voorziet in 54 appartementen. Dit past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11744144/1