Bijlage 1 - Bestemmingsplan III Emmasingelkwadrant-Fellenoord 2013 (TAC-gebouw)

Vastgesteld bestemmingsplan

III EmmasingelkwadrantFellenoord 2013 (TAC-gebouw)

Juni 2022

III Emmasingelkwadrant-Fellenoord 2013 (TAC-gebouw)

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging en plangrenzen

8

1.3

Voorgaan de plannen

8

1.4

Leeswijzer

9

Hoofdstuk 2 Gebieds- en projectprofiel

11

2.1

Historisch perspectief

11

2.2

Beschrijving gebied

12

2.3

Toekomstige situatie

13

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

15

3.1

Inleiding

15

3.2

Rijksbeleid

15

3.3

Provinciaal beleid

18

3.4

Gemeentelijk beleid

20

3.5

Volkshuisvesting

27

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

31

3.7

Verkeer en parkeren

34

3.8

Groen

36

3.9

Bezonning

40

3.10

Kabels, leidingen en straalpaden

40

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

41

4.1

Milieueffectrapportage

41

4.2

Bedrijven en milieuzonering

42

4.3

Geluid

44

4.4

Luchtkwaliteit

47

4.5

Externe veiligheid

49

4.6

Duurzaamheid

53

4.7

Bodem

58

4.8

Natuur

60

4.9

Explosieven

61

4.10

Windhinder

62

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

65

5.1

Inleiding

65

5.2

Beleid

65

5.3

Eindhovense klimaattoets

68

5.4

Beschrijving watersysteem plangebied

71

5.5

Toekomstige situatie van het watersysteem

72

2

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

5.6

Advies / overleg Waterschap

72

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

73

6.1

Algemeen

73

6.2

Planmethodiek

73

6.3

Verbeelding

73

6.4

Planregels

73

Hoofdstuk 7 Handhaving

75

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

77

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

79

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

79

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

79

9.3

Inspraak

79

9.4

Zienswijzen

80

Bijlagen bij de toelichting

81

Bijlage 1

Parkeer- en verkeersonderzoek mei 2022

83

Bijlage 2

Groenplan

109

Bijlage 3

Bezonningsstudie

117

Bijlage 4

Windstudie juli 2021

139

Bijlage 5

Bomeninventarisatie - BEA

161

Bijlage 6

Aanmeldingsnotitie Emmasingelkwadrant juni 2022

197

Bijlage 7

Akoestisch onderzoek wegverkeers- en spoorweglawaai

223

Bijlage 8

Akoestisch onderzoek industrielawaai (Philipsstadion)

359

Bijlage 9

Rapportage externe veiligheid TAC

367

Bijlage 10

Aanvullende berekening externe veiligheid 255 woningen

467

Bijlage 11

Advies veiligheidsregio juni 2021

513

Bijlage 12

Bodemonderzoek, Emmasingelkwadrant

517

Bijlage 13

Bodemonderzoek, TAC

779

Bijlage 14 2022

Stikstofberekening gebruiksfase TAC 255 woningen juni 877

Bijlage 15 Stikstofberekening Emmasingelkwadrant juni 2022 gebruiksfase

885

Bijlage 16

Stikstofberekening Emmasingelkwadrant aanlegfase

893

Bijlage 17

Historische waardestelling TAC gebouw

903

Bijlage 18

Quickscan flora en fauna

997

Bijlage 19

Risicoanalyse explosieven

1007

Bijlage 20

Wateropgave

1085

Bijlage 21

Participatieverslag

1095

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

3

Bijlage 22

Brainportprinciples

1099

Bijlage 23

Advies Veiligheidsregio februari 2022

1115

Bijlage 24

Nota Vooroverleg

1125

Bijlage 25

Hittestress onderzoek sept 2022

1135

Regels

1153

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

1155

Artikel 1

Begrippen

1155

Artikel 2

Wijze van meten

1163

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

1165

Artikel 3

1165

Gemengd

Hoofdstuk 3 Algemene regels

1169

Artikel 4

Anti-dubbeltelregel

1169

Artikel 5

Algemene gebruiksregels

1171

Artikel 6

Algemene aanduidingsregels

1173

Artikel 7

Algemene afwijkingsregels

1175

Artikel 8

Parkeren

1177

Artikel 9

Parkeren bij wijziging gebruiksfunctie

1179

Artikel 10

Voorwaardelijke verplichting waterberging

1181

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

1183

Artikel 11

Overgangsrecht

1183

Artikel 12

Slotregel

1185

Bijlagen bij de regels

1187

Bijlage 1

Lijst van horeca-activiteiten

1188

Bijlage 2

Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging

1190

Bijlage 3

Lijst van bedrijfsactiviteiten bij wonen

1195

Bijlage 4

Hogere waarden geluid

1197

4

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

5

6

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

De woningbouwbehoefte in Eindhoven en de Brainportregio is erg groot. Algemeen beleid is dat die woningbouwbehoefte zoveel mogelijk wordt opgelost binnen bestaand stedelijke gebied waarbij het benutten van vrijkomende binnenstedelijke centrumlocaties de voorkeur heeft. Een van de transformatielocaties in de binnenstad is het zogenoemde Emmasingelkwadrant. Een groot deel van het Emmasingelkwadrant was tot een aantal jaar geleden een onderbenut gebied met geïsoleerde ontwikkelingen en functies in het centrum van Eindhoven. Er bevinden zich een aantal karakteristieke gebouwen en functies in het Emmasingelkwadrant met een sfeerbepalende betekenis voor Eindhoven. Het betreft vooral industriële relicten van Philips, te weten de Lichttoren, de Witte Dame, het Regentekwartier, de Ventoseflat, het TAC en de transformatie van het voormalige Philips Lighting complex (met o.a. de woontoren "Onyx"). In 2006 is door de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie voor het Emmasingelkwadrant vastgesteld. Deze is door enkele wijzigingen in eigendomsituaties en nieuwe inzichten in de ruimtelijke structuur van het gebied in 2016 geactualiseerd. Naast realisatie van het Victoriapark staat de komende jaren ook de transformatie van het westelijk deel van het Emmasingelkwadrant op de planning. Het betreft locatie TAC (fase 1) en de hoek Vonderweg/Willemstraat (fase 2 en 3).

De eerste stap in de transformatie van dit gebied is de realisatie van nog een woontoren, de "Victoriatoren". Deze doorloopt een eigen procedure. Onderhavige ontwikkeling ziet op gedeeltelijke sloop van het TAC-gebouw en nieuwbouw van 255 appartementen, waarvan circa 9 atelierwoningen en circa 1.395 m2 aan commerciële en maatschappelijke ruimte. Het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Emmasingelkwadrant - Fellenoord 2013' biedt geen ruimte voor de realisatie van voornoemd planvoornemen binnen het plangebied. Om het plan te realiseren, dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld voor de locatie. Het nieuwe bestemmingsplan heet 'III Emmasingelkwadrant-Fellenoord 2013 (TAC-gebouw)'. Het bestemmingsplan "III Emmasingelkwadrant-Fellenoord 2013 (TAC-gebouw)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

7

Luchtfoto globale ligging plangebied (plangebied in rode cirkel)

1.2

Ligging en plangrenzen

Het plangebied ligt in ten westen van het centrum van Eindhoven, ten oosten van het Philips-stadion, ten zuiden van het spoor en ten zuidwesten van de woontoren "Onyx". Het plangebied maakt deel uit van de buurt de Witte Dame en is onderdeel van het ontwikkelingsgebied Emmasingelkwadrant. Het zogenoemde Temporary Art Centre (hierna: TAC) is voor een klein gedeelte gelegen binnen het plangebied. Het plangebied wordt in grote lijnen begrensd door de Ventoselaan in het noorden, de Lumenstraat (voormalige Gagelstraat) in het oosten en zuiden en de Vonderweg in het westen. Luchtfoto ligging plangebied (plangebied rood omlijnd)

1.3

Voorgaan de plannen

Het bestemmingsplan 'III Emmasingelkwadrant-Fellenoord 2013 (TAC-gebouw)' vervangt deels het bestemmingsplan 'Emmasingelkwadrant-Fellenoord 2013', vastgesteld door de gemeenteraad op 19 november 2013. Ingevolge dit bestemmingsplan zijn de gronden ter hoogte van het plangebied bestemd tot 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Gemengd'. Het bestemmingsplan laat de bouw van de gewenste functies niet toe. Het bestemmingsplan biedt geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden om de ontwikkeling mogelijk te maken, zodat een nieuw juridisch-planologisch kader benodigd is. Dit nieuwe bestemmingsplan voorziet daarin.

8

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

Uitsnede bestemmingsplan "'Emmasingelkwadrant-Fellenoord 2013" (globaal plangebied blauw omlijnd)

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

9

10

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

Gebieds- en projectprofiel

In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling is beoogd als het project zelf beschreven. Tevens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten van het project.

2.1

Historisch perspectief

Het plangebied ligt vanouds in het beekdal van de rivier de Gender in de buurt Witte Dame. Deze buurt wordt gekenmerkt door de vroegere aanwezigheid van Philips in Eindhoven. Aan het begin van de twintigste eeuw is Philips de bedrijfsactiviteiten ten westen van de Emmasingel gaan uitbreiden. De Gender is hierbij gedempt. Getuigen van de uitbreiding zijn onder andere de voormalige fabrieksgebouwen Lichttoren en de Witte Dame, gelegen ten oosten van het plangebied, die tussen 1910 en 1930 gebouwd zijn. Zowel de Lichttoren als de Witte Dame zijn ontworpen in een zakelijk expressionistische stijl en zijn tegenwoordig aangemerkt als rijksmonument. Beide gebouwen zijn tussen 1980 en heden herbestemd tot met name woningen, kantoren en maatschappelijke- en dienstverlenende functies. Met de uitbreiding van Philips buiten de stad heeft een schaalvergroting plaatsgevonden. De grote fabrieken van Philips gaven Eindhoven een nieuwe schaal naast de bebouwing van de oude dorpslinten. Andere elementen van het Philips imperium zijn de voormalige Philips personeelswinkel, tegenwoordig dienstdoende als Temporary Art Centre (gedeeltelijk binnen het plangebied) en het voormalige kantoor van Philips Lighting. De Ventoseflat aangrenzend aan het plangebied en gelegen aan de Mathildelaan is een gemeentelijk monument.

Dit appartementengebouw, in de stijl van de Amsterdamse school, is in 1927 gebouwd met gebruikmaking van de fundamenten en het casco van een voormalige sigarenfabriek. In 2012 is het gebouw volledig gerenoveerd ten behoeve van de huidige appartementen en enkele commerciële functies in de plint. Tijdens de Tweede Wereldoorlog had de nabijgelegen buurt Fellenoord veel te lijden van de bombardementen. Na de bevrijding werd de gelegenheid te baat genomen om de infrastructuur ingrijpend te verbeteren. De spoorlijn die ten zuiden van de Fellenoord liep, werd ongeveer 150 meter opgeschoven naar het noorden. Hiermee werd een nieuwe verkeersstructuur mogelijk met tunnels die de verbinding met Woensel moesten verbeteren en er kwam ruimte voor het 18-Septemberplein. Aan de noordzijde van het spoor werd de oude Fellenoord in de daaropvolgende jaren gesloopt. De parochiekerk verdween in 1973. De oude bebouwing maakte plaats voor een stelsel van autowegen en fietstunnels. De radialen Boschdijk, Veldmaarschalk Montgomerylaan en Kennedylaan kwamen uit op deze nieuwe weg. In de jaren '90 is met het bouwen van de woontoren de Regent en vervolgens met de nieuwbouw van de Regentkwartier aan de Willemstraat weer een nieuwe schaalvergroting ingezet in het gebied. Het Emmasingelkwadrant is verder in ontwikkeling. In 2019 is de bouw van de 84 meter hoge woontoren Onyx afgerond.

Met die bebouwing is in feite voortgeborduurd op het 'downtown' karakter dat de omgeving van het plangebied nu kenmerkt en dat volgens het beleid van de gemeente in de toekomst versterkt moet worden.

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

11

2.2

Beschrijving gebied

De omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door de voormalige Philipsgebouwen zoals de Lichttoren en de Witte Dame. Hier is een mix van functies te zien, met detailhandel en dienstverlenende activiteiten in de plinten en wonen of maatschappelijke doeleinden op de etages. Woontoren de Regent (circa honderd meter hoog) is hier een beeldbepalend element, evenals de voormalige Philips gebouwen (rijksmonumenten) en de Ventoseflat (gemeentelijk monument). Op het moment wordt de sfeer in en rond het plangebied nog gedomineerd door een braakliggend parkeerterrein en het perceel van het voormalige Philips HCZ gebouw. Het is een omheind gebied dat een barrière vormt tussen het centrum en de achterliggende gebieden. In de toekomst moet dit gebied, beter bekend als Emmasingelkwadrant, geheel zijn getransformeerd tot een hoogwaardig centrumgebied met de Gender die weer zichtbaar gemaakt wordt, een park daaromheen en aan de randen verdichte woningbouw met hoogte-accenten met een levendige plint met uiteenlopende voorzieningen. Wanneer vanuit de kern van het centrum onder de Witte Dame doorgelopen wordt, kom je op het Lichtplein dat door de vele verharding onvoldoende uitnodigt voor een aangenaam verblijf. De bebouwing aan de Lichtstraat/Willemstraat heeft wel entrees aan de binnenzijde van het gebied, maar de andere gebouwen hebben geen duidelijke relatie met de openbare ruimte.

Door aan de noord- en west zijde van het Emmasingelkwadrant te verdichten, kan het zuidelijk deel van het plangebied ingericht worden als park.

Inpassing Emmasingelkwadrant in stedelijk weefsel (locatie plangebied oranje cirkel) Met de aanleg van de Licht-as wordt er een verbinding gelegd tussen het centrum van Eindhoven en gebieden zoals Strijp-S en het Philips-stadion. Door de transformatie van het Emmasingelkwadrant wordt de barrièrewerking opgeheven en zal het gebied aansluiting zoeken bij het omliggende stedelijk weefsel. Een nieuw stuk binnenstad wordt gecreëerd met voorzieningen en een belevingswaarde die passen bij de ambities van de gemeente om de binnenstad op een niveau te brengen dat past bij de gewenste uitstraling van Brainport. Het Emmasingelkwadrant wordt als het ware omkaderd door een aantal doorgaande wegen. De voornaamste wegen zijn de Mathildelaan, de Vonderweg en de Emmasingel. Het gebied 12

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

binnen dit kader is als verblijfsgebied aan te merken. Centraal door dit gebied loopt de eerder genoemde "Licht-as", een zichtlijn vanaf het oude Philipsfabriekje aan de Emmasingel richting Strijp-S. Het dient dan ook als 'stepping stone' tussen de binnenstad en Strijp-S. Binnen het plangebied zelf is de Gagelstraat gelegen. De weg ontsluit de parkeerplaats op het binnenterrein en sluit aan op de Mathildelaan. Momenteel komen er geen grote groen- of waterpartijen voor in (de omgeving van) het plangebied. Een ambitie van de gemeente Eindhoven is om de Gender weer zichtbaar te maken in het straatbeeld. De toekomstige bebouwing wordt gerealiseerd in combinatie met de voorwaardelijke realisatie van het Victoriapark als onderdeel van de ontwikkelingsvisie voor het Emmasingelkwadrant.

Situatieschets Basiskaart Stedenbouwkundig plan (Bouwveld ABC)

2.3

Toekomstige situatie

Het beoogde planvoornemen ziet op een gedeeltelijke sloop van het bestaande TAC-gebouw en de realisatie van nieuwbouw in een blok van 11 bouwlagen en een lagere blok van 5 bouwlagen. Op de begane grond van het hoogbouw deel komen circa 9 atelierwoningen en circa 1.395 m2 aan commerciële functies. Op de overige verdiepingen, evenals het laagbouw deel komen in totaal 255 woningen.

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

13

Situatieschets beoogd planvoornemen (rood omlijnd) binnen gehele transformatie van het TAC-gebouw Stadionbar De Aftrap krijgt een definitieve locatie binnen het plangebied middels een bestemming op maat. In het kader van de uitvoering zullen de voorschriften die aan de huidige vergunning zijn verbonden ook voor deze locatie opnieuw worden opgelegd. De toekomstige binnentuin, die in een later stadium wordt gevormd door realisatie van 'toren 2' (is gemeentelijk eigendom) en de Victoriatoren, maakt ook onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Hierin wordt de bestaande binnentuin van het TAC opgenomen in het landschapsontwerp als één van meerdere afgebakende, groene plekken die met elkaar verbonden worden door een padenstructuur. Aan de rand van de tuin komen terrassen te liggen die horen bij de grondgebonden woningen en kunstenaars ateliers. In het midden is er plaats voor enkele hoogstammige bomen. Voor de bewoners worden 6 deelauto's aangeboden op eigen terrein. Bezoekers van woningen en bezoekers/medewerkers van commerciële functies zullen moeten parkeren in bestaande parkeervoorzieningen in de omgeving. Het fietsparkeren voor de bewoners en bezoekers wordt opgelost in een kelder die ontsloten wordt aan de Lumenstraat. Deze fietsenkelder zal ruimte bieden voor meer dan 550 fietsen.

14

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3 beleidskader

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In Nederland staan we voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Denk aan de opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. Door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio's toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet. In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen. 3.2.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

15

Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Stedelijke ontwikkeling Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk e voorzieningen". Het begrip 'andere stedelijke voorzieningen', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect is deze ontwikkeling te kwalificeren als een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro en tevens is deze ontwikkeling aan te merken als een ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied. Hierdoor is een beschrijving van de behoefte aan deze ontwikkeling noodzakelijk. Beschrijving van de behoefte Dit bestemmingsplan voorziet in het realiseren van maximaal 255 woningen in de vorm van appartementen, waaronder circa 9 atelierwoningen en circa 1.395 m2 aan commerciële functies. Het betreft woningen in de sociale huur (> 30%) als middeldure huur (50%) en dure huurwoningen (20%).

Wonen Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit. De woningmarkt is per definitie - en zeker voor de middellange en langere termijn - omkleed met de nodige onzekerheden, samenhangend bijvoorbeeld met (veranderende) demografische, economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen. Om hier goed op in te kunnen spelen is in 2019 door het SGE en de provincie een monitoringssysteem ingericht op basis waarvan jaarlijks afspraken worden gemaakt over de woningbouwplanning en -programmering in het SGE. De richtinggevende principes uit de Brabantse Agenda Wonen en de principes uit het Afsprakenkader Wonen 2017 zijn hierbij leidraad. Uitgangspunt is te voorzien in een realistisch, flexibel planaanbod op basis waarvan woningbouwlocaties versneld en vraaggericht worden ontwikkeld. De komende tien jaar groeit de totale woningvraag in Eindhoven sterk, tot circa 133.990 woningen in 2031. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose prognose zal de woningvraag tot 2031 toenemen met circa 19.325 woningen. In Eindhoven biedt de harde plancapaciteit ruimte voor circa 6.954 (1 januari 2021) woningen.

Confronteren we de woningvraag (19.325 woningen in de periode 2021-2031) met de harde plancapaciteit (6.954 woningen), dan resteert een woningbehoefte van circa 12.500 woningen. Daarmee kan voor dit plan met maximaal 255 woningen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. De toevoeging van deze woningen past tevens binnen de regionale kwalitatieve behoefte, aangezien de woningtypen en het woonmilieu aansluiten op het doel en de ambitie om de groeiende bevolkingsgroep met eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens binnen Eindhoven te kunnen huisvesten in een dynamisch onderscheidend hoogstedelijk woonmilieu. Atelierwoningen In het programma van het beoogde planvoornemen is kleinschalige bedrijfsruimte in atelierwoningen mogelijk. In de beoogde atelierwoningen zal het vooral gaan om ZZP'ers met 16

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

een kleine ruimtevraag. Denk bijvoorbeeld aan een kunstenaar die behoefte heeft aan een klein (zichtbaar) atelier. Bij een toevoeging van circa 9 atelierwoningen ontstaan geen ruimtelijke effecten elders. Bovendien is de functie ondergeschikt aan het woondeel en past het bij de functie van het naastgelegen TAC. Commerciële en maatschappelijke voorzieningen In het hoogstedelijk gebied van Eindhoven is behoefte aan ondersteunende functies en een levendige plint. In het initiatief is ruimte voor 1.395 m² bvo aan commerciële en maatschappelijke voorzieningen in de plint van het gebouw. Het gaat om enkele ruimtes ten behoeve van (werk)ateliers, horeca, kantoor, dienstverlening, lichte (creatieve) bedrijvigheid, cultuur en ontspanning of maatschappelijke voorzieningen. De ondersteunende functies zullen vooral een lokale functie vervullen voor de nieuwe bewoners, werkende mensen en bezoekers van het TAC en passanten in het gebied. Onderhavig planvoornemen maakt onderdeel uit van een grotere gebiedstransformatie naar een hoogstedelijk woon- werk en leefmilieu. Hierdoor zullen meer mensen het gebied gebruiken en bezoeken. De commerciële functies die voorzien zijn in de plint van het pand passen binnen het gemeentelijke en regionale beleid. Dergelijke voorzieningen dragen namelijk in algemeenheid in positieve zin bij aan de leefbaarheid in een gebied.

Ze voorzien in de verzorging van de bewoners, hebben een functie als ontmoetingspunt en creëren door hun lokale trekkracht vaak ook een draagvlak voor andere publieksgerichte voorzieningen. Deze plint zal fungeren als een gedeeltelijke vervanger van het te slopen gedeelte van het huidige TAC-gebouw. De functies die in deze plint mogelijk worden gemaakt, sluiten grotendeels aan op de bestaande planologische mogelijkheden van het huidige TAC-gebouw. In het bestemmingsplan 'Emmasingelkwadrant - Fellenoord 2013' waren op deze locatie onder andere de volgende functies toegestaan: kantoren; detailhandel; dienstverlening; wonen; maatschappelijke voorzieningen; bedrijven behorende tot de categorieen 1 en 2, met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen en/of risicovolle inrichtingen; horeca behorende tot de categorieen 1a, 1b en 2b; Bovendien zijn de voorzieningen kleinschalig, ondersteunen zij het totaalconcept van het Emmasingelkwadrant en sluiten ze aan bij de behoefte die de bewoners van het gebied (en het centrum) en de bezoekers van het TAC en/of Emmasingelkwadrant hebben.

3.2.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten. Voor Eindhoven is de 380 Kv-hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in het noorden en deels oosten van Eindhoven. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van Natuurnetwerk Nederland (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de NNN vormen worden bij provinciale verordening aangewezen. Daarmee is de NNN een provinciaal belang geworden, namelijk Natuurnetwerk Brabant (NNB). Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. Het plangebied ligt niet nabij de hoogspanningsleiding of NNN. Het is dan ook niet vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

17

noodzakelijk om op deze zaken afzonderlijk nader in te gaan. Dit geldt ook voor het luchtvaartterrein omdat het plangebied niet ligt in het obstakelbeheergebied.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze wordt ingevoerd. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

3.3.2

Interim omgevingsverordening

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen: provinciale milieuverordening verordenring natuurbescherming verordening ontgrondingen verordening ruimte verordening water verordening wegen Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving).Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels 18

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema's rechtstreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming. Binnen het plangebied zijn rechtstreekse regels van toepassing voor grondwateronttrekking. Volgens Kaart 1: Rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is het plangebied in zijn geheel aangeduid als 'Diep grondwaterlichaam' en 'Geen attentiezone waterhuishouding'. Volgens artikel 2.20 van de Interim omgevingsverordening is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden boven, in of onder een diep grondwaterlichaam.

Artikel 2.21 regelt dat onder bepaalde voorwaarden geen vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem, bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, onder b, Waterwet, is vereist als sprake is van de zone 'Geen Attentiezone waterhuishouding'. Instructieregels Dit zijn de regels die tot voor kort waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. De regels zijn gekoppeld aan de aanduidingen die op de verschillende kaarten van de Interim omgevingsverordening zijn opgenomen. Het plangebied is gelegen in 'Concentratiegebied' in 'Stedelijk gebied'. Hiervoor gelden de volgende regels. Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d.

houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het planvoornemen behelst een duurzame stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling, waarbij het beoogde planvoornemen, als onderdeel van de vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

19

transformatie van het Emmasingelkwadrant, een vrijkomende binnenstedelijke centrumlocatie wordt benut. Dit is een goed voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij is veel aandacht voor groen, duurzaamheid, mobiliteit en water. Zie hiervoor de paragraven 3.7, 3.8, 4.5 en hoofdstuk 5 (waterparagraaf). Wat betref mobiliteit wordt voldaan aan het gemeentelijke beleid (paragraaf 3.7), dat gericht is op duurzame mobiliteit.In Bijlage 22 Brainportprinciples staat aangegeven hoe het bestemmingsplan zich verhoud tot de brainportprinciples. Het plan voldoet aan en past binnen de beleidsregels zoals deze zijn opgesteld in de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Eindhoven

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant' (versie 1.0), die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen. Deze omgevingsvisie (versie 1.0) is gebaseerd op het bestaand beleid. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie versie 2.0 wordt de interim structuurvisie wel ingetrokken.

Brainportregio De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden.

Ambitie Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als: 20

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

economische wereldspeler; gezonde en toekomstbestendige stad; een sociale, inclusieve en gastvrije stad en een authentieke stad met sterke gebieden. Van ambitie naar stedelijke opgaven Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie. De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied. De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen. Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod.

Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven: Werken aan een gezonde groei van de stad Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit Werken aan een duurzame en concurrerende economie Werken aan de energietransitie van de stad Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid Samen werken aan de stedelijke opgaven Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven. Plangebied Met het planvoornemen wordt ingezet op de realisatie van maximaal 255 woningen.

Deze ontwikkeling draagt in grote mate bij aan de gezonde groei van de stad. Het plan is onderdeel van een grotere transformatieopgave (het Emmasingelkwadrant) die ambities bevat die ook in de Omgevingsvisie terugkomen, zoals een autoluwe buitenruimte, veel groen, veel openbare ruimte en klimaatadaptieve oplossingen. Het planvoornemen past goed binnen het opgestelde beleidskader van de gemeente Eindhoven

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

21

3.4.2

Interimstructuurvisie 2009

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

3.4.2.1 Gebruik van de ruimte De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik. Onderhavig plangebied is op de op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als 'centrumvoorzieningen', 'werken', 'onderwijs' en 'wonen'. Hierbij moet behalve aan kantooren woonfuncties gedacht worden aan goed bereikbare concentraties van centrumstedelijke voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, welzijn en zorg.

Figuur: Gebruik van de ruimte Interimstructuurvisie Eindhoven Onderhavig plan voorziet in een hoogstedelijke ontwikkeling met woningen en werkruimtes. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen de Interimstructuurvisie 2009.

22

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

3.4.3

Ontwikkelingsvisie Emmasingelkwadrant

Op 6 juni 2006 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie Emmasingelkwadrant vastgesteld. Deze visie geeft de contouren weer waarbinnen de ontwikkeling en herstructurering van het gebied Emmasingelkwadrant kan gaan plaatsvinden en is derhalve vrij flexibel van aard. Het Emmasingelkwadrant betreft het gebied tussen de Emmasingel, Willemstraat, Vonderweg en Mathildelaan. In de visie wordt beschreven dat het plangebied in de huidige situatie als het ware een enclave vormt in de binnenstad van Eindhoven, doordat deze nauwelijks in het weefsel van de stad is opgenomen. De opgave is dan ook om het gebied in te passen in de patronen van omliggende gebieden, door straten, pleinen en zichtlijnen aan te brengen. De bebouwing, zowel nieuwbouw als bestaande karakteristieke bebouwing die behouden blijft, wordt ook in deze nieuwe patronen ingepast. Belangrijke stedenbouwkundige elementen in de ontwikkelingsvisie zijn het zichtbaar maken van de rivier de Gender en het toevoegen van een belangrijke route in het gebied vanaf het oude Philipsfabriekje aan de Emmasingel richting het Philips-stadion, deze as zal voornamelijk gaan fungeren als boulevard voor voetgangers en fietsers. In de visie worden bouwdelen gecreëerd door het toepassen van een fijnmazige stedelijke structuur. In de nieuwe structuur hebben alle locaties een voordeur aan straat; aan een hoogwaardige openbare ruimte.

Het Emmasingelkwadrant verandert daardoor van een binnenterrein met veel achterkanten naar een openbaar toegankelijk gebied met voorkanten. De binnenhoven van de bouwblokken zijn semi-openbaar. Het publiek kan het gebied op verschillende manieren doorkruisen. Verder zijn de locaties van de Ventoseflat en het Petricomplex (het huidige TAC) aangeduid als transformatie-velden. Dat wil zeggen, deze gebouwen krijgen een nieuwe functie conform het visiedocument voor het Victoriakwartier. In de ontwikkelingsvisie Emmasingelkwadrant wordt het ruimtelijke kader hiervoor geboden en wordt tevens beschreven dat de monumentale elementen van beide gebouwen behouden dienen te worden. De ontwikkelingsvisie op het Emmasingelkwadrant is in 2016 geactualiseerd (inclusief deelbehoud van het TAC-gebouw). In globale lijnen is de visie uit 2006 gebruikt maar op een aantal punten is de visie veranderd. De belangrijkste verandering ten opzichte van de oorspronkelijke ontwikkelingsvisie is, dat het park grotere afmetingen zal moeten krijgen zonder bebouwing. Er is geen bebouwing meer in het park ingetekend. De beoogde schaalgrootte en functie van dit park verdraagt geen verdere bebouwing: dus geen permanent parkpaviljoen en geen hoge woontoren in het park.

Ontwikkeling van gewenste grootschalige/ hoogstedelijke bebouwing kan dan in verschillende plots aan de rand van het park opgelost worden, mits er bereidheid is om na te denken over ruilverkaveling. Daarnaast is onderzocht of de cultuurhistorische elementen van het TAC-gebouw voor het gebied behouden kunnen worden.

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

23

Afbeelding Visie Emmasingelkwadrant met locatie plangebied rood omlijnd Aan de randen van het Victoriapark wordt ruimte geboden aan hogere gebouwen (onder andere de Onyxtoren en de Victoriatoren) in verband met het 'downtown' karakter van dit gebied. Op deze manier wordt ook meer evenwicht geboden aan de Regent en de Admirant, in combinatie met de Lichttoren en Witte Dame (zoekgebied intensivering van hoogbouw). Voor onderhavig plangebied is in de ontwikkelingsvisie een hoogte opgenomen van 7 bouwlagen. Echter was de footprint van dit gebouw veel ruimer en ook ter plaatse van het TAC-gebouw gepositioneerd dat in de nieuwe plannen behouden blijft. In 2018 is er een upgrade van de ontwikkelingsvisie Emmasingelkwadrant 2016 vastgesteld met hierin een scenario met gedeeltelijk behoud van het TAC-gebouw. In 2019 is de invulling van het TAC met verschuiving van de eerder beoogde opbouw naar het woongebouw aan de Vonderweg vastgesteld door de raad. Daardoor is de stedenbouwkundige opbouw in deze hoek ook veranderd t.o.v. de eerdere upgrade van 2018.

24

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

Afbeelding upgrade van de ontwikkelingsvisie Emmasingelkwadrant 2016 met gedeeltelijk behoud van het TAC-gebouw.

Op basis van de laatste plankaart van de ontwikkelingsvisie is gekozen voor een rankere toren van maximaal 11 bouwlagen en behoud van het noordelijk deel van het TAC-gebouw, inclusief binnentuin. Uitgangspunt blijft een stadspark met de Gender als katalysator en bindmiddel voor waarde-creatie in de meervoudige betekenis in dit gebied. Ook kan het park een functie krijgen als waterretentiegebied en als verblijfgebied voor bijvoorbeeld studenten. De Gender in het park moet gaan aanvoelen als een beekdal. De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met de ontwikkelingsvisie. Het ontwerp is uitgewerkt in overleg met de supervisor en goedgekeurd door de commissie Ruimtelijke Kwaliteit.

3.4.4

Hoogbouwbeleid en verdichtingsvisie Binnenstad

In de notitie 'De derde dimensie van een laagbouwstad, Hoogbouwvisie Eindhoven' (Gemeente Eindhoven, 2008) is het hoogbouwbeleid van de gemeente Eindhoven vastgelegd. Het doel van de notitie is het vormen van een afwegingskader voor nieuwe hoogbouwprojecten. Het hoogbouwbeleid levert een bijdrage aan de doelstellingen van het raadsprogramma Ruimtelijke Kwaliteit. Het beleid is bindend voor besluitvorming en visieontwikkeling, maar heeft geen juridische status (dat ligt vast in bestemmingsplannen). Het is allereerst een toetsingskader waarmee de wenselijkheid van hoogbouw kan worden bepaald. Hoogbouw is een vorm van intensief ruimtegebruik en levert een belangrijke bijdrage aan de manier hoe de stad omgaat met de verstedelijkingsdruk. Eindhoven wil het beste van twee werelden zijn. Aan de ene kant is Eindhoven een dynamische stad, die prikkelt en stimuleert; aan de andere kant is Eindhoven een stad waar het goed en rustig wonen is, met volop vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

25

groenvoorzieningen. In de Hoogbouwnota wordt onderscheid gemaakt tussen hoogbouw in de S-categorie (buurtaccenten tot vijf lagen hoog), de M-categorie (structuurdragende hoogbouw tot 45 meter), de L-categorie (stedelijke oriëntatiepunten tot ongeveer 75 meter), de XL-categorie (regionale landmarks, torengebouwen zichtbaar van buiten de stad tot 105 meter) en de XXL-categorie (gebouwen hoger dan 105 meter). In de buurt van het plangebied is een mix van gebouwen uit de diverse categorieën te vinden. De woontorens De Regent en de Admirant liggen dicht bij de beoogde Victoriatoren. In de directe nabijheid van het plangebied is in 2019 de bouw van de woontoren Onyx afgerond. Deze toren heeft een hoogte van 84 meter. Het bestemmingsplan voor het mogelijk maken van de Victoriatoren van circa 90 meter is in september 2021 vastgesteld. De Lichttoren op de kruising Emmasingel - Mathildelaan vormt ook een kenmerkend hoogte accent in het gebied. Het Emmasingelkwadrant is in de Hoogbouwvisie aangemerkt als een zoeklocatie voor intensivering van hoogbouw. Dit komt vooral door de multimodale bereikbaarheid van het centrum, waarbij de aanwezigheid van het OV-knooppunt (station) en de HOV-lijn de grootste rol spelen. Daarnaast versterkt het de stedelijkheid van de stad en kondigt hoogbouw het centrum aan in de wijde omgeving.

De hoogbouwvisie geeft dan ook aan dat het stationsgebied, vanwege de ligging aan de binnenring en het spoor, zich leent voor superhoogbouw (XXL-categorie) en het Emmasingelkwadrant voor bebouwing niet hoger dan de L-categorie. Het aanwijzen van kansrijke gebieden voor hoogbouw betekent niet dat hoogbouw op deze locaties zonder meer wordt toegelaten. Voor alle afzonderlijke locaties gelden specifieke afwegingskaders. Eerder is al vermeld dat in de Visie Centrumgebied Eindhoven hoogbouw in het Emmasingelkwadrant passend is in verband met het 'downtown' karakter van dit gebied. Op deze manier wordt ook meer evenwicht geboden aan de Regent en de Admirant, in combinatie met de Lichttoren, de Witte Dame, de Onyxtoren en de beoogde Victoriatoren. Met een hoogte van maximaal 36 meter draagt voorliggend planvoornemen ook bij aan een goed evenwicht in hoogten van de bebouwing in de directe omgeving. Verdichtingsvisie Binnenstad In de Woondeal met rijk en provincie zijn afspraken gemaakt om veel woningen toe te voegen In Eindhoven, zowel binnen als buiten de Ring. Eindhoven kiest voor verdichting met kwaliteit en wil compact bouwen, de hoogte in om groene ruimte te sparen in de rest van de stad. Dit is vastgelegd in de Eindhovense omgevingsvisie, die 16 juni 2020 is vastgesteld.

Voor de Binnenstad is de Verdichtingsvisie Binnenstad opgesteld, deze is door de raad vastgesteld op 15 december 2020, Deze gaat uit van het toevoegen van meer woningen, meer groen, duurzaamheid en een gemengd programma voor de Binnenstad. Er zijn kwaliteitsprincipes opgenomen voor de nieuwe hoogbouw. De Binnenstad, het Emmasingelkwadrant en het Stationsgebied kenmerken zich door een eigen ruimtelijke karakteristiek van zowel de gebouwen als de openbare ruimte. Daarmee zijn ze complementair en uniek ten opzichte van elkaar. Dat is een kwaliteit die te borgen is. Samen vormen zij het centrum van de stad. De verdichtingsvisie is een nadere uitwerking van het hoogbouwbeleid specifiek voor de Binnenstad. In de verdichtingsvisie Binnenstad is tevens bepaald dat het bestaande hoogbouwbeleid 'De derde dimensie van een laagbouwstad', van kracht blijft, maar in de Binnenstad op een aantal plekken aangescherpt wordt. Deze verdichtingsvisie is dus niet van toepassing op het Emmasingelkwadrant.

26

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

3.5

Volkshuisvesting

3.5.1

Regionaal beleid

Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 255 nieuwe woningen mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat. Afsprakenkader wonen 2017 Zowel in de gemeente Eindhoven als in de overige SGE-gemeenten is de woningbehoefte groter dan de totale harde plancapaciteit. De sterke economische groei in de Brainportregio stelt de gemeenten in het SGE voor de dubbele opgave om voldoende woningen toe te voegen om de groei van de bevolking te kunnen opvangen, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Om dit te realiseren, besloten de negen gemeenten woningbouwafspraken te maken en de woningbouwproductie programmatisch af te stemmen vanuit een gezamenlijke visie op wonen. In het Afsprakenkader wonen 2017 hebben de SGE-gemeenten vastgelegd dat zij majeure en nieuwe projecten gefaseerd en gezamenlijk ontwikkelen, zodat deze elkaar versterken en niet beconcurreren.

Ook is in het Afsprakenkader Wonen opgenomen dat hierbij bij voorkeur gekozen wordt voor inbreiding en transformatie. Nieuwe uitbreidingslocaties worden in principe de komende jaren niet meer toegevoegd. Woondeal 2019-2023 Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. Deze versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Voor Eindhoven komt dit neer op een productie van 15.000 woningen, gemiddeld 3.000 per jaar. Dit komt overeen met de in het onderzoek Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt (2018) geraamde behoefte. In navolging van het Afsprakenkader Wonen SGE 2017, is in de Woondeal vastgelegd dat de ontwikkeling van groen-stedelijke woonmilieus zich zal concentreren op de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. Het zwaartepunt voor de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. Naast het Afsprakenkader is de Brabantse Agenda Wonen een belangrijke leidraad bij de uitvoering van de Woondeal.

Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019 In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes. De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio. Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021 vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

27

In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040. Kwantitatieve opgave In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040. In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren. Kwalitatieve opgave Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers.

Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder. Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens. De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt.

Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven. Specifieke doelgroepen De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extramuraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien. Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten. 28

vastgesteld III Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (TAC-gebouw) Gemeente Eindhoven

De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten. In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast. De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte.