23bst01407 - Bijlage 1a - Bestemmingsplan II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287)

Vastgesteld bestemmingsplan

II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287)

december 2023

II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287)

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging en plangrenzen

8

1.3

Voorgaande plannen

9

1.4

Leeswijzer

10

Hoofdstuk 2 Gebieds- en projectprofiel

11

2.1

Beschrijving gebied

11

2.2

Beschrijving plangebied

11

2.3

Toekomstige situatie

12

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

15

3.1

Inleiding

15

3.2

Rijksbeleid

15

3.3

Provinciaal beleid

18

3.4

Gemeentelijk beleid

21

3.5

Volkshuisvesting

22

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

26

3.7

Verkeer en parkeren

28

3.8

Groen

32

3.9

Kabels, leidingen en straalpaden

36

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

37

4.1

Bedrijven en milieuzonering

37

4.2

Geluid

38

4.3

Luchtkwaliteit

39

4.4

Externe veiligheid

41

4.5

Duurzaamheid

43

4.6

Bodem

48

4.7

Natuur

49

4.8

Milieueffectrapportage

51

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

53

5.1

Inleiding

53

5.2

Beleid

53

5.3

Eindhovense klimaattoets

56

5.4

Beschrijving watersysteem plangebied

59

5.5

Toekomstige situatie van het watersysteem

59

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

61

6.1

Algemeen

61

6.2

Planmethodiek

61

2

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

6.3

Verbeelding

61

6.4

Planregels

61

Hoofdstuk 7 Handhaving

63

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

65

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

67

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

67

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

67

9.3

Inspraak

67

9.4

Zienswijzen

68

9.5

Beroep en gewijzigde vaststelling

68

Bijlagen bij de toelichting

69

Regels

71

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

73

Artikel 1

Begrippen

73

Artikel 2

Wijze van meten

79

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

81

Artikel 3

Verkeer - Verblijfsgebied

81

Artikel 4

Wonen

83

Hoofdstuk 3 Algemene regels

85

Artikel 5

Anti-dubbeltelregel

85

Artikel 6

Algemene gebruiksregels

87

Artikel 7

Algemene aanduidingsregels

89

Artikel 8

Algemene afwijkingsregels

91

Artikel 9

Overige regels

93

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

95

Artikel 10

Overgangsrecht

95

Artikel 11

Slotregel

97

Bijlagen bij de regels

99

Bijlage 1

Lijst van bedrijfsactiviteiten bij wonen

100

Bijlage 2

Besluit hogere grenswaarde Hastelweg 287

102

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

3

4

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

5

6

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens 81 wooneenheden te realiseren aan Hastelweg 287 in Eindhoven. Het plan omvat de ontwikkeling van één appartementengebouw, waarin het gewenste woonprogramma voor sociale huur in beoogd is onder te brengen. De gronden zijn bebouwd met de voormalige bedrijfsgebouwen van de marechaussees en worden gesloopt t.b.v. van dit plan. Het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Strijp buiten de Ring 2019' biedt geen ruimte voor de realisatie van voornoemd planvoornemen binnen het plangebied. Om het plan te realiseren, dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld voor de locatie. Het nieuwe bestemmingsplan is genaamd 'II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287)'. Het bestemmingsplan was op 8 maart 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Tegen de vaststelling is door verschillende appellanten beroep ingediend bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Dit beroep is ten dele gegrond verklaard en het bestemmingsplan is vernietigd. Het punt waarvan de Afdeling vindt dat er sprake is van een motiveringsgebrek ziet op het onderwerp parkeren. In het oorspronkelijke plan werd het merendeel van de benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd, maar zou het restant van 4 parkeerplaatsen in het openbaar gebied worden opgelost.

Uit de uitgevoerde parkeerdrukmeting was gebleken dat er nog meer dan voldoende ruimte beschikbaar was voor het opvangen van deze 4 plaatsen. De Afdeling constateerde echter dat bij de meting niet-openbare parkeerplaatsen, die weliswaar openbaar gebruikt werden, meegerekend waren bij de aanwezige parkeerplaatsen. Daar kwam bij dat deze parkeerplaatsen op de locatie van de toekomstige woontoren liggen. Dat maakt dat de Afdeling het bestemmingsplan heeft vernietigd. Daarbij heeft de Afdeling wel aangegeven dat een nieuw bestemmingsplan voor deze ontwikkeling niet voorbereid hoeft te worden conform Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht en direct ter vaststelling aan de gemeenteraad mag worden aangeboden.

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

7

Topografische kaart (plangebied in rode cirkel)

1.2

Ligging en plangrenzen

Het plangebied ligt aan de Hastelweg, Noord Brabantlaan, Beatrixkade en Zeelsterstraat in het westen van de stad. De locatie is gelegen in stadsdeel Strijp, in de wijk Oud-Strijp en in de buurt Hurk. Deze buurt is gelegen direct ten noorden en zuiden van het Beatrixkanaal en op relatief korte afstand ten oosten van de Rijksweg A2/N2. De locatie is gelegen op de grens van wonen en werken. Het plangebied is gelegen in een gedeelte van perceel D3421 (STRIJP). De oppervlakte bedraagt circa 6.500 m².

8

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

Luchtfoto en kadastrale grenzen (plangebied blauw omlijnd) De noordwestelijke plangrens grenst direct aan de Noord Brabantlaan. De oostelijke grens ligt aan de Zeelsterstraat-Hastelweg-Beatrixkade. De zuidgrens ligt aan een boomrijke groenstrook die parallel aan het Beatrixkanaal is gesitueerd. De westgrens grenst aan een zestal rijwoningen, die gelijktijdig met de bebouwing binnen het plangebied tot stand zijn gekomen.

1.3

Voorgaande plannen

Het plangebied is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan "Strijp buiten de Ring 2019" en heeft de bestemming 'Maatschappelijk'. Daarnaast bevat het plangebied een bouwvlak waarin bebouwing tot maximaal 10 meter hoogte is toegestaan. Voor het overige zijn er twee gebiedsaanduidingen aangegeven, namelijk 'geluidzone - industrie' en 'milieuzone boringsvrije zone'. De geluidzone is afkomstig van industrieterrein De Hurk. Het bestemmingsplan laat de bouw van de gewenste functie (wonen) niet toe. Het bestemmingsplan biedt geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden om de ontwikkeling mogelijk te maken, zodat een nieuw juridisch-planologisch kader benodigd is. Een nieuw bestemmingsplan voorziet daarin.

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

9

Uitsnede bestemmingsplan "Strijp buiten de Ring 2019"

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied en het planvoornemen gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en zo nodig de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

10

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

Gebieds- en projectprofiel

In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling is beoogd als het project zelf beschreven. Tevens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten van het project.

2.1

Beschrijving gebied

Het planvoornemen vindt plaats in het westen van de stad, in de buurt Hurk (op de grens met 't Ven). Strijp is één van de vijf lobben die rond het centrum zijn ontwikkeld. Deze lobben zijn te vergelijken met de blaadjes (lobben) van een bloem die rondom het hart zijn geformeerd. De scheiding tussen de lobben is duidelijk waarneembaar en wordt gevormd door groengebieden of bedrijfsterreinen. 't Ven is de woonbuurt rondom het Hugo de Grootplein naar plannen van J.H. van den Broek (1947). De wijk kenmerkt zich door een regelmatig en strak patroon van brede straten waaraan aaneengesloten woonblokken bestaande uit tweelaagse huizen, deels voorzien van voortuinen. In de straten stroken openbaar groen. In de buurt is per hectare een groter aantal woningen geplaatst dan voorheen, maar door de ruime opzet wordt dit niet als zodanig ervaren. In de woningen, met aan voor- en achterzijde grote vensters, zijn voor het eerst op ruime schaal materialen toegepast als beton (vloeren, dak, balkons) en staal(kozijnen). Ook de in de buurt geïntegreerde bejaardenwoningen zijn een nieuwe ontwikkeling. De buurt, in opdracht van de Vereniging Volkshuisvesting (Philips) gebouwd, is het eerste naoorlogse woningbouwcomplex in Eindhoven. Voor een deel van de buurt is de bereikbaarheid beter geworden als gevolg van de reconstructie van de Noord Brabantlaan.

Bij de introductie van het Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV), die onder andere gebruik maakt van de Noord Brabantlaan, is de verkeersdruk voor 't Ven voor een deel verminderd. In 't Ven/Zeelsterstraat zijn nog wel een oude wegenstructuur aan te treffen met de typerende kleinschalige particuliere bebouwing, maar het gebied bevat toch vooral complexen van sociale woningbouw.

2.2

Beschrijving plangebied

De bebouwing deed een tijd lang dienst als de vestiging van de lokale marechaussee. De bebouwing is opgericht in de jaren '80. De rijwoningen ten zuiden van de bebouwing zijn in dezelfde periode tot stand gekomen. Voordat de bebouwing binnen het plangebied tot stand is gekomen liep de Zeelsterstraat in oost-westelijke richting door het plangebied, aansluitend op de Noord Brabantlaan. Het plangebied bestaat uit één groot gebouw, een kleiner gebouw en daaromheen groen en erfverhardingen. Het groen bestaat uit grasvelden, heesters en laanbomen. De laanbomen omringen het gehele perceel. De bebouwing bestaat uit één of twee lagen met plat dak.

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

11

Luchtfoto plangebied en omgeving

2.3

Toekomstige situatie

Initiatiefnemer is voornemens het pand aan Hastelweg 287 te slopen en te vervangen door nieuwbouw. De nieuwbouw bestaat uit de realisatie van een appartementengebouw met 81 appartementen voor sociale huur. Er zijn appartementen voorzien in drie types: Type A: 30 appartementen à 55-60 m² b.v.o. Type B: 30 appartementen à 65-70 m² b.v.o. Type C: 21 appartementen à 75-95 m² b.v.o. Bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig plan zijn enkele uitgangspunten van belang geweest, zoals de bestaande bomen zo veel mogelijk behouden, rekening houden met geluid, een eigen buitenruimte en individuele bergingen. Dit heeft geresulteerd navolgend plan.

Stedenbouwkundige opzet 12

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

Het gebouw is carrévormig en bevat op enkele plaatsen uitsparingen om bestaande bomen te kunnen integreren in het plan. Vanwege de carré vorm is er een geluidluwe binnenzijde dat als een groen binnenplein wordt ingericht. Het geluid vanuit industrie en wegen komt in dit bestemmingsplan aan bod in hoofdstuk 4. In paragraaf 3.8 is de omgang met bomen gedetailleerd beschreven. Er zijn meerdere bouwhoogtes voorzien in verband met o.a. het zicht op de Noord-Brabantlaan in het noorden en de bestaande woningen in de wijk, ten zuiden en ten oosten van de planlocatie. De noordelijke vleugel bevat 6 bouwlagen en vormt op deze wijze een hoogteaccent. Naar het zuiden toe neemt het aantal bouwlagen af, zo bevat de zuidelijke zijde 3 bouwlagen en de twee zijvleugels worden voorzien van 4 (westzijde) en 5 (oostzijde) bouwlagen. De vleugel worden via een galerij aan de binnenzijde met elkaar verbonden. In het souterrain van het gebouw is een parkeergarage voorzien voor de bewoners. Aan deze weg is ook de uit- en inrit van de parkeergarage voorzien. Deze in- en uitrit bevindt zich in het zuiden, zodat de zuidelijke woningen zo min mogelijk hinder ondervinden. Ook bevinden zich de bergingen in het souterrain.

Stedenbouwkundig plan In de bijlage van deze toelichting is het schetsontwerp bijgevoegd. Hierin is nader ingegaan op hoe het gebouw er uit gaat zien en is nader ingegaan op de relatie met de omgeving. Ook is uitgebreid verslag gedaan van de inspraak met de wijk.

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

13

3D-schetsbeeld vanuit zuiden (met links de bestaande woningen Hastelweg 275-285)

14

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3 beleidskader

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten. Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie. Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1). De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land.Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's. Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk. In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieu's, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor. Realisatie Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

15

de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig). Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro. Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. In subparagraaf 3.2.3 wordt hier nader op ingegaan.

3.2.2

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In Nederland staan we voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Denk aan de opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. Door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio’s toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

3.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Stedelijke ontwikkeling Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". Het begrip 'andere stedelijke voorzieningen', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang.

Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect is deze ontwikkeling te kwalificeren als een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro en tevens is deze ontwikkeling 16

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

aan te merken als een ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied. Hierdoor is een beschrijving van de behoefte aan deze ontwikkeling noodzakelijk. Beschrijving van de behoefte Dit bestemmingsplan voorziet in het realiseren van maximaal 81 woningen in de vorm van appartementen. Het betreft woningen in de sociale huur. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit. De woningmarkt is per definitie - en zeker voor de middellange en langere termijn - omkleed met de nodige onzekerheden, samenhangend bijvoorbeeld met (veranderende) demografische, economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen. Om hier goed op in te kunnen spelen is in 2019 door het SGE en de provincie een monitoringssysteem ingericht op basis waarvan jaarlijks afspraken worden gemaakt over de woningbouwplanning en -programmering in het SGE. De richtinggevende principes uit de Brabantse Agenda Wonen en de principes uit het Afsprakenkader Wonen 2017 zijn hierbij leidraad. Uitgangspunt is te voorzien in een realistisch, flexibel planaanbod op basis waarvan woningbouwlocaties versneld en vraaggericht worden ontwikkeld.

Binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied is er een behoefte aan zo'n 27.000 woningen in de periode 2019 t/m 2023. Onderzoek toont aan dat de woningbehoefte in Eindhoven de komende vijf jaar ca. 15.000 woningen bedraagt. Daarmee kan voor dit plan met maximaal 81 woningen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. In paragraaf 3.5.3 wordt nader ingegaan op de kwalitatieve woningbehoefte.

3.2.4

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten. Voor Eindhoven is de 380Kv-hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in het noorden en deels oosten van Eindhoven. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van de Natuurnetwerk Brabant (NNB) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de NNB vormen worden bij provinciale verordening aangewezen. Daarmee is de NNB een provinciaal belang geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

17

Obstakelbeheergebied Volgens de kaarten behorende bij het Rarro is het plangebied gelegen binnen het obstakelbeheergebied van de vliegbasis Eindhoven. Hierdoor bestaat een maximum bouwhoogte van 95 meter. Het bestemmingsplan maakt geen dergelijke bouwhoogte mogelijk (maximaal 20,5 meter), waardoor kan worden geconcludeerd dat kan worden voldaan aan het obstakelbeheergebied.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze in 2021 wordt ingevoerd. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? 18

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

3.3.2

Interim omgevingsverordening

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen: provinciale milieuverordening verordenring natuurbescherming verordening ontgrondingen verordening ruimte verordening water verordening wegen Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving).Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema's rechtsreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

19

Uitsnede plangebied in kaart 3 'Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed

Beoordeling plan Binnen het plangebied is het volgende werkingsgebied rechtstreekse regels van toepassing: Stedelijk gebied Het plangebied is gelegen in 'Concentratiegebied' in 'Stedelijk gebied'. Hiervoor gelden de volgende regels. Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; 20

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

f.

draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Het planvoornemen behelst een duurzame stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling, waarbij sloop en nieuwbouw plaatsvindt. Dit is een goed voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik, omdat dit plangebied binnen bestaand stedelijk gebied gelegen is. Daarbij wordt beoogd veel aandacht te hebben voor groen, duurzaamheid, mobiliteit en water. Zie hiervoor de paragraven 3,7, 3.8, 4.5 en hoofdstuk 5 (waterparagraaf). Wat betref mobiliteit wordt voldaan aan het gemeentelijke beleid (paragraaf 3.7), dat gericht is op duurzame mobiliteit. Het plan voldoet aan en past binnen de beleidsregels zoals deze zijn opgesteld in de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Eindhoven

Brainportregio De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden. Ambitie Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities.

Eindhoven als: economische wereldspeler; gezonde en toekomstbestendige stad; een sociale, inclusieve en gastvrije stad en een authentieke stad met sterke gebieden. Van ambitie naar stedelijke opgaven Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie. De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied. De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen. vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

21

Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven: Werken aan een gezonde groei van de stad Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit Werken aan een duurzame en concurrerende economie Werken aan de energietransitie van de stad Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid Samen werken aan de stedelijke opgaven Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a.

via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven.

Beoordeling plan Met het planvoornemen wordt ingezet op de realisatie van een relatief hoog aantal woningen (maximaal 81). Deze ontwikkeling draagt in grote mate bij aan de gezonde groei van de stad. Het plan bevat ambities die ook in de Omgevingsvisie terugkomen, zoals een autoluwe buitenruimte, veel groen, veel openbare ruimte en klimaatadaptieve oplossingen. Het planvoornemen past goed binnen het opgestelde beleidskader van de gemeente Eindhoven.

3.5

Volkshuisvesting

3.5.1

Regionaal beleid

Het bestemmingsplan maakt de bouw van circa 81 wooneenheden mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit. Voor de behoefte aan woningen, zowel naar kwantiteit als naar kwaliteit, baseren we ons op het onderzoek "Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt" van Companen. De woningbehoefte voor Eindhoven is voor de periode 2019 t/m 2023 berekend op 15.000 woningen. Deze kwantitatieve behoefte van 15.000 woningen voor de periode 2019 t/m 2023 is ook opgenomen in de Woondeal. Woondeal Op 7 maart 2019 hebben de minister van Binnenlandse Zaken (BZK), de provincie Noord-Brabant en het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de Woondeal ondertekend. Met de ondertekening van de Woondeal zetten partijen zich in om de woonopgave in deze regio aan te pakken. De Woondeal helpt de gewenste versnelling van de woonopgave in Eindhoven en de andere acht gemeenten binnen het SGE te realiseren: meer woningen, op de juiste locatie en voor de 22

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

goede doelgroep. De versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Dit komt in Eindhoven neer op een forse versnelling van de jaarlijkse woningbouwproductie naar ongeveer 3.000 woningen gemiddeld per jaar. De Woondeal gaat daarnaast ook over de werking van de woningmarkt (met name op het gebied van regelgeving), de plancapaciteit (de periode tot 2040) en integrale gebiedsontwikkeling in Eindhoven. De Woondeal is een eerste stap van een langjarig partnerschap met de betrokken partijen. Versnellen woningbouwproductie Het SGE heeft behoefte aan 27.000 woningen in de periode 2019 tot en met 2023. Deze behoefteraming geldt als richtinggevend bij de versnelling van de woningbouwproductie. De minister, de provincie en het SGE hebben hierover het volgende afgesproken in de Woondeal: a. Het zwaartepunt voor het realiseren van groen-stedelijke woonmilieus ligt - zoals vastgelegd in het Afsprakenkader Wonen SGE 2017 - in de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. De minister, de provincie en het SGE volgen de ontwikkeling van deze locaties als geheel op het gebied van aantallen en exploitatie. Het zwaartepunt voor het realiseren van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. b.

Onderzoek toont aan dat de woningbehoefte in Eindhoven de komende vijf jaar ca. 15.000 woningen bedraagt (als onderdeel van het totaal van 27.000 voor het SGE). Dit vraagt een forse versnelling van de jaarlijkse woningbouw-productie naar ca. 3.000 woningen gemiddeld per jaar. c. De minister, de provincie en het SGE onderzoeken of de versnelling kan worden uitgevoerd binnen de bestaande mogelijkheden. Indien aanpassingen nodig zijn in bijvoorbeeld provinciale beleidskaders, regelgeving of instrumenten, dan spannen de provincie en het SGE zich gezamenlijk in om deze wijzigingen door te voeren. De minister spant zich in om, indien nodig, het toepassen van bestemmingsplannen met verbrede reikwijdte mogelijk te maken. Monitoren van de woningbouwplanning en -programmering De woningmarkt is per definitie - en zeker voor de middellange en langere termijn - omkleed met de nodige onzekerheden, samenhangend bijvoorbeeld met (veranderende) demografische, economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen. Om hier goed op in te kunnen spelen wordt in 2019 door het SGE en de provincie een monitoringssysteem ingericht op basis waarvan jaarlijks afspraken worden gemaakt over de woningbouwplanning en -programmering in het SGE. De richtinggevende principes uit de Brabantse Agenda Wonen en de principes uit het Afsprakenkader Wonen 2017 zijn hierbij leidraad.

Uitgangspunt is te voorzien in een realistisch, flexibel planaanbod op basis waarvan woningbouwlocaties versneld en vraaggericht worden ontwikkeld. Doel van de monitoring is om steeds een actueel, gezamenlijk beeld te hebben van wat er speelt op de regionale woningmarkt, waar knelpunten zijn of dreigen en welke strategieën moeten worden ingezet om de voortgang van de woningbouwproductie te bevorderen. Afspraken in Woondeal over voldoende plancapaciteit Plancapaciteit Het SGE heeft de behoefte om tussen 2024 en 2040 tussen de 22.500 en 35.000 woningen te realiseren, waarvan voor Eindhoven tussen de 12.500 en 25.000. Om deze productie mogelijk te maken is ook hier bovenstaande formulering onder punt c. van toepassing. Ter onderbouwing gaat het SGE in 2020, in samenwerking met de provincie, de regionale woningbehoefte nader onderzoeken. De uitkomsten hiervan worden gebruikt voor een actualisatie van het woningbouwprogramma vanaf 2024, als onderdeel van het huidige afsprakenkader. Monitoren vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

23

Op basis van het bovengenoemde monitoringssysteem bespreken de minister, Eindhoven, de provincie en het SGE jaarlijks de ontwikkeling van de feitelijke woningbouwproductie en de woningbehoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief, evenals de (harde en zachte) plancapaciteit, met specifieke aandacht voor de betaalbaarheid. Indien nodig wordt op basis van deze monitoring extra inzet gepleegd. Beoordeling plan De realisatie van circa 81 wooneenheden is passend in het regionaal woonbeleid van het SGE en de Woondeal. Daarnaast is dit passend binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven, zoals is aangegeven in paragraaf 3.2.3. Bovendien is de locatie gelegen binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de Interim omgevingsverordening. Daarmee past het binnen de regionale afspraken voor woningbouwontwikkelingen.

3.5.2

Gemeentelijk beleid

Woonvisie De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee maken we de richting waarin we ons willen ontwikkelen duidelijk aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad. Ambitieuze stad Eindhoven groeit en dat creëert een nieuwe vraag naar wonen. Eindhoven wil verder verstedelijken. Onder stedelijkheid verstaan we een gemengde en gevarieerde omgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En een stad die tegelijk ook groen en gemoedelijk blijft. We staan voor de unieke kans om de stad als geheel, en het gebied binnen de Rondweg in het bijzonder, de komende jaren te laten groeien. We verwachten dat het inwonersaantal van Eindhoven de komende 10 jaar fors zal toenemen, harder dan de prognoses nu voorspellen. De bijzondere bevolkingsopbouw van Eindhoven (een relatief jonge bevolking) draagt daaraan bij. Die groei moet ook op het vlak van wonen gefaciliteerd worden. Tot 2030 willen we minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen de Rondweg realiseren. Voor het gebied binnen de Rondweg staan met projecten als Strijp S, Stationsomgeving, NRE en Philips Lighting in deze periode al circa 5.000 nieuwe woningen in de planning.

Daarnaast is de wens dat boven winkels wooneenheden worden gerealiseerd en kantoren worden omgebouwd tot woningen. Hierin is de markt aan zet. Eindhoven formuleert in deze Woonvisie geen concreet woningbouwprogramma, gegoten in cijfers en categorieën. Dat zou niet passen bij de rol van een gemeente anno 2015. We willen ruimte geven aan de markt om gewenste ontwikkelingen te realiseren. Zonder op voorhand aan te geven wat-waar-wanneer gebouwd moet worden. Dat doen we door gebruik te maken van een model voor de onderbouwing van de wenselijkheid van nieuwe initiatieven. Daarin vragen we van initiatiefnemers (projectontwikkelaars, corporaties, gemeentelijke grondexploitaties) om in te gaan op een aantal punten zoals bijvoorbeeld het marktsegment, het woonmilieu en de periode van oplevering. Solidaire stad Wij willen dat Eindhoven een samenleving is, waarvan iedereen onderdeel is. De meeste inwoners kunnen zelfstandig hun plaats vinden in die samenleving, sommigen hebben een steuntje in de rug nodig. We zorgen dat er voor hen een vangnet is. We hebben oog voor mensen in lastige situaties: asielzoekers, daklozen, mensen in psychische nood en ex-gedetineerden. Door de decentralisatie in de zorg moeten meer mensen met een beperking een plek in de wijk vinden. De vergrijzing zet de komende jaren stevig door. Veel ouderen, met of zonder zorgvraag, zullen langer thuis blijven wonen.

Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie in 24

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

bepaalde wijken is ongewenst. De sociale woningvoorraad is onderdeel van de sociale basisinfrastructuur. In theorie is in Eindhoven de sociale woningvoorraad in balans met de doelgroep. Twee ontwikkelingen vragen echter om aandacht: de samenstelling van de sociale woningvoorraad en de positie van de 13.500 huishoudens met een middeninkomen. Met de inwerkingtreding van de nieuwe woningwet 2015 moeten woningcorporaties hun woningen 'passend toewijzen'. Minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan huishoudens met een laag inkomen worden toegewezen. Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een middeninkomen. De resterende 10% sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen, maar daarbij moeten zij wel voorrang geven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen. Het aantal eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens groeit. Dit betekent een grote uitdaging. Niet alleen in woonwensen maar ook in betaalbaarheid, want alleen wonen is relatief duur. We zetten in op transformatie en ander gebruik. Bij de transformatie van grotere kantoren, zorg- en onderwijsgebouwen kunnen (collectief) particulier opdrachtgeverschap en nieuwe woonconcepten een oplossing bieden.

Ook het gebruik van eengezinswoningen door bijvoorbeeld twee eenpersoonshuishoudens, met name in het gebied buiten de Rondweg, behoort tot de mogelijkheden. Innovatieve stad We gaan partijen uitdagen om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. En ook in de aanpak van de bestaande voorraad en in de transformatie van kantoren en zorggebouwen is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Een andere ontwikkeling is het zogenaamde flexwonen. Tot voor kort kende de woningmarkt een vrij overzichtelijk aanbod: koop- of huurwoningen, zelfstandige of onzelfstandige woonruimten, grondgebonden woningen of appartementen. Maar de vraagkant is de afgelopen jaren sterk veranderd. Er komen steeds meer groepen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte. Denk bijvoorbeeld aan studenten, expats, arbeidsmigranten, mensen die een echtscheiding achter de rug hebben, ex-gedetineerden en mensen die uit een opvangvoorziening komen. Deze mensen zijn op zoek naar goede tijdelijke huisvesting, met passende voorzieningen, die snel beschikbaar is en tegen een prijs die past bij hun budget. Dit flexwonen wordt een belangrijke nieuwe woonvorm in Eindhoven. Het biedt tevens kansen voor de transformatie van leegstaand vastgoed.

Verder willen we in de koopsector dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door het stimuleren (collectief) particulier opdrachtgeverschap. En we willen dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor de huishoudens met een hoger inkomen. Ook in de huursector is er sinds de herziening van de Woningwet meer aandacht voor mede-eigendom en zelfbeheer, bijvoorbeeld via het model van wooncoöperaties. Wooncoöperaties zijn een soort tussenvorm van huur en koop. Samen met de corporaties willen we de vraag naar deze eigendoms- en beheervorm en de mogelijkheden in Eindhoven onderzoeken.

3.5.3

Woningbouwbehoefte

Kwalitatieve behoefte In het plangebied zijn maximaal 81 wooneenheden beoogd in de vorm van appartementen voor de sociale huur. Uit het meest recente regionaal woningmarktonderzoek (2018) blijkt dat er nog een grote behoefte is aan sociale huurwoningen. In het huursegment zijn de grootste tekorten in de betaalbare huurprijsklasse (€ 418 tot € 711). In absolute zin is dit het grootste theoretische tekort in alle prijsklassen van zowel huur als koop. Daarnaast blijkt uit dit onderzoek dat een theoretisch tekort aan appartementen in alle subregio's zichtbaar is. In Eindhoven is het theoretisch tekort naar appartementen groter. vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

25

Kwantitatieve behoefte Uit het 3.2.2 en 3.5.1 blijkt dat ook kwantitatief voldoende ruimte is om deze woningen te realiseren. Deze ontwikkeling voorziet zowel in een kwalitatieve behoefte als kwantitatieve behoefte. Daarnaast sluit dit plan aan bij de gemeentelijke woonvisie.

3.5.4

Kamerverhuur en woningsplitsing

Op 12 juni 2018 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing' vastgesteld. Tot het moment van inwerkingtreding van dit paraplubestemmingsplan, werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel een zelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende plangebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen.

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.6.1

Archeologie

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise. De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken. De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

26

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

Uitsnede archeologische waardenkaart (plangebied blauw omcirkeld) Beoordeling plan Zoals op de archeologische waardenkaart van de gemeente Eindhoven is te zien is het plangebied niet aangeduid als een archeologisch waardevol of verwachtingsgebied of als een gebied dat op de landelijke Archeologische Monumentenkaart voorkomt. Vanwege deze omstandigheid is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Het bestemmingsplan is wat betreft archeologie uitvoerbaar.

3.6.2

Cultuurhistorie

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stadsen dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

27

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Eindhoven

Beoordeling plan Hierboven is een uitsnede van de cultuurhistorische waardenkaart van gemeente Eindhoven opgenomen. Zoals op deze afbeelding te zien is, ligt het plangebied niet binnen een cultuurhistorisch waardevol landschap of stedenbouwkundig gebied. Enkel de wegen direct rondom het plangebied hebben een bijzondere cultuurhistorische waarde. De Noord Brabantlaan is aangeduid als 'historische wegenstructuur na 1900'. De Zeelsterstraat is aangeduid als 'historische wegenstructuur voor 1900' met 'aan de weg gerelateerde bebouwing'. Het Beatrixkanaal is aangeduid als 'Historische waterloop' met daaromheen gelegen 'Historisch landschap'. In bijlagen 6 t/m 9 van het geldend bestemmingsplan 'Strijp buiten de Ring 2019' zijn meerdere rapporten opgenomen over de cultuurhistorie van dit gebied. Conclusie Het plangebied is niet aangeduid als cultuurhistorisch waardevol. De nabijgelegen cultuurhistorische elementen worden met dit planvoornemen niet gewijzigd of aangetast. Gezien het vorenstaande doet het planvoornemen weinig tot geen afbreuk aan de cultuurhistorische waarden ter plaatse.

3.7

Verkeer en parkeren

3.7.1

Verkeer

Het plangebied is goed bereikbaar. Volgens de nota 'Eindhoven op Weg' (2013) is de Noord Brabantlaan een gebiedsontsluitingsweg voor de omgeving. De Hastelweg is aangewezen als wijk- en buurtontsluitingsweg. Hierdoor kan worden geconcludeerd dat het plangebied goed bereikbaar is. De ontsluiting van het terrein gaat via de zuidzijde richting de Zeelsterstraat-Hastelweg-Beatrixkade, hiermee wordt gemotoriseerd verkeer geconcentreerd op één punt waardoor het verkeer opgaat in het overige verkeer, voordat het bijvoorbeeld aansluiting zoekt op de Noord Brabantlaan. 28

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

3.7.2

Autoparkeren

De ruimte in de stad is beperkt en kostbaar. De gemeente moet dan ook de schaarse ruimte efficiënt gebruiken. Daarom worden bij een bouwplan eisen aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen gesteld. De gemeentelijke Nota Parkeernormen 2016 was gericht op voldoende parkeergelegenheid, bij voorkeur op eigen terrein. De afgelopen jaren bleek dit uitgangspunt steeds meer problemen op te leveren. Gebiedsontwikkelingen in het centrum hebben reeds een hoge planexploitatie, waarbij de huidige parkeernormen op eigen terrein niet langer reëel zijn. Met de Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 is het mogelijk om op een andere manier in de parkeerbehoefte te voorzien, waarbij tegelijkertijd duurzame vormen van mobiliteit in de stad worden gestimuleerd. De gemeente Eindhoven wil de vraag naar parkeergelegenheid faciliteren op een zodanige wijze dat de bereikbaarheid van de stad in zijn geheel als de verschillende delen daarvan (het centrum, de woonwijken, de bedrijventerreinen e.d.) kan worden gewaarborgd en de kwaliteit van de openbare ruimte behouden blijft of verbetert. Bovendien wil de gemeente zorgen voor voldoende flexibiliteit om initiatieven in de stad te faciliteren. Nieuwe woon- en werkvormen moeten mogelijk zijn en het bijbehorende parkeeraanbod dient daarmee in overeenstemming te worden gebracht.

Een tekort aan parkeercapaciteit kan een bron van overlast in een (centrum)gebied of (woon)buurt zijn. Een goede sturing en afweging van belangen is noodzakelijk bij het oplossen van het parkeervraagstuk. Parkeernormen zijn daarbij een hulpmiddel. Het doel van het toepassen van de gemeentelijke parkeernormen is ervoor te zorgen dat een (nieuwe of her)ontwikkeling op de beleidsmatig gewenste wijze voorziet in de parkeeropgave en daarmee niet leidt tot parkeeroverlast in de omgeving, waarbij de verkeersaantrekkende werking van de ontwikkeling zo veel mogelijk wordt beperkt. Dit project is gelegen in het zogenoemde restgebied. Het project bestaat uit de realisatie van 81 niet-grondgebonden woningen. Hiervoor geldt volgens de parkeertool van de gemeente Eindhoven een parkeernorm van 80 parkeerplaatsen voor auto's, voor zowel bewoners als bezoekers. De locatie is gelegen binnen 400 meter van meerdere HOV-haltes, namelijk de bushaltes aan de Noord-Brabantlaan op circa 220 meter en 300 meter. Hierdoor is een mobiliteitscorrectie toepasbaar in de vorm van een reductie van 25%. Hierdoor resteert een parkeervraag van 60 parkeerplaatsen, na aftrek van 20 parkeerplaatsen. Bij de projectlocatie worden 51 parkeerplaatsen gerealiseerd voor de toekomstige bewoners en bezoekers in het soutterain van het gebouw, zie navolgende afbeelding.

De overige opgave van 9 parkeerplaatsen wordt op het maaiveld binnen de planlocatie gerealiseerd, zie navolgende afbeelding. Daarmee worden alle parkeerplaatsen die benodigd zijn voor deze ontwikkleing op eigen terrein gerealiseerd. Het omliggende openbare gebied zal geen hinder of parkeerdruk ondervinden van deze ontwikkeling. Dit is een wijziging ten opzichte van het eerder vastgestelde bestemmingsplan. Het eerder vastgestelde plan zorgde voor 56 parkeerplaatsen op eigen terrein en de laatste 4 parkeerplaatsen werden op het openbaar gebied afgewenteld. Naar aanleiding van beroep hiertegen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is het bestemmingsplan vernietigd. De aan het bestemmingsplan ten grondslag gelegde parkeerdrukmeting waaruit naar voren leek te komen dat er voldoende capaciteit in het openbaar gebied aanwezig was voor het opvangen van de benodigde 4 parkeerplaatsen, was niet correct uitgevoerd. Naar aanleiding van de vernietiging worden ook de laatste 4 parkeerplaatsen die benodigd zijn voor deze ontwikkeling op eigen terrein gerealiseerd en in stand gehouden. Hiervoor is in artikel 9.1 sub c toegevoegd. Sub c bepaalt dat alle benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd en in stand gehouden moeten worden. Hiermee is geborgd dat er in de omgeving geen parkeerhinder van deze ontwikkeling wordt ondervonden.

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

29

Situatietekening souterrain

30

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

bovenaanzicht plangebied, ruimte voor 9 parkeerplaatsen op maaiveld is rood omcirkeld 3.7.3

Fietsparkeren

Conform de parkeernorm zijn 230 stallingen benodigd. Deze worden deels gerealiseerd voor de bewoners in de bergingen, waar plaats is voor minimaal 2 fietsen per berging (81 bergingen). Ook worden 30 fietsenbergingen gerealiseerd buiten de bergingen, in de parkeerkelder. Ten derde worden in de openbare ruimte (nabij de entree van de parkeerkelder) parkeerplaatsen voorzien voor bezoekers met fiets. Dit betreffen minimaal 38 plaatsen, waardoor aan de parkeernorm voor fietsen kan worden voldaan. 3.7.4

Conclusie

Concluderend kan worden gesteld dat het plan voldoet aan de Nota Parkeernormen.

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

31

3.8

Groen

3.8.1

Groenbeleidsplan

Begin 2017 is een actualisatie van het Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is, welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. De doelen van het Groenbeleidsplan 2017 zijn: richting geven aan ontwikkelingen en ambities formuleren; faciliteren van de ontwikkeling van Eindhoven als gezonde, klimaatadaptieve en groene stad om zo de vitaliteit en het welzijn van haar bewoners naar een hoger plan te kunnen brengen; aanknopingspunten bieden voor beheer en inrichting; groen en groenontwikkelingsmogelijkheden voor Eindhoven duurzaam veiligstellen waar het moet en flexibiliteit bieden waar het kan; partners in de stad inspireren en stimuleren: inwoners, bedrijfsleven, kennis- en onderwijsinstellingen en overheid. Het Groenbeleidsplan 2017 blijft na vaststelling van kracht tot de gemeenteraad anders beslist; het streven is een geldigheid van 10 jaar of langer. Het plan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen. Onderhavig plangebied is geheel gelegen binnen de strategie 'Stad, rood beeldbepalend'.

Uitsnede ruimtelijke strategieën Groenbeleidsplan 2017

32

vastgesteld II Strijp buiten de Ring 2019 (Hastelweg 287) Gemeente Eindhoven

In de huidige situatie is sprake van 2.075 m² groen in het plangebied (op eigen terrein in de bestemming Maatschappelijk). Er is voor de realisatie van het bouwplan 4-8 m² groen per wooneenheid benodigd conform het Groenbeleidsplan. In de nieuwe situatie zal er circa 3.210 m² groen aanwezig zijn. Ook zal een binnenhof worden gerealiseerd met circa 620 m² groen. Dit betekent dat er ruim kan worden voldaan aan de norm. Er zal circa 14 m² per woning worden toegevoegd ten opzichte van de huidige situatie. Bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig plan is groen integraal bij de plan betrokken, zoals ook uit het schetsontwerp is op te maken (bijlage 1). Gelet op het voorgaande voldoet het plan aan het Groenbeleidsplan. Beleidsregel groencompensatie Op 13 maart 2018 is de 'Regeling Groencompensatiefonds' vastgesteld. Bij deze regeling hoort de 'Beleidsregel Groencompensatie'. Deze beleidsregel is bedoeld als afwegingskader bij aanvragen voor (ruimtelijke) ontwikkelingen die kunnen leiden tot aantasting van groen. Bij aantasting en verlies van groen is compensatie vereist, de Beleidsregel geeft hiervoor de richtlijnen. Op deze ontwikkeling is de beleidsregel niet van toepassing, omdat sprake is van een plangebied met de bestemming 'Maatschappelijk' (met bouwvlak). Er is geen openbaar groen aanwezig.

Zoals uit het voorgaande blijkt, wordt groen integraal in de planvorming betrokken.

3.8.2

Beleid Bomen

Op 7 april 2015 heeft de gemeenteraad de Verordening bomen 2015 vastgesteld. Deze is op 24 augustus 2016 in werking getreden. De verordening en (uitwerking daarvan in) 'nadere regels Bomen' samen, vervangen het onderdeel houtopstanden uit de Algemene Plaatselijke Verordening, het Bomenbeleidsplan 2008 en de Nota Niet kappen tenzij. Het bomenbeleid is gebaseerd op drie pijlers: behoud, versterking en ruimte voor dynamiek. Eindhoven wil een aantrekkelijke groene stad zijn en blijven. Bomen spelen daarbij een voorname rol. Een hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en recht doet aan het groene imago van de stad is waar de gemeente naar streeft. Duurzaam behoud van de groene signatuur staat voorop. Het bomenbestand dient echter ook aan te sluiten op intensief gebruik van de openbare ruimte en de gewenste ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent soms dat in een bepaalde situatie andere belangen preferabel zijn en bomen moeten wijken. Het bomenbeleid voorziet in die gevallen in de mogelijkheden tot mitigatie en compensatie. Groene kaart Een belangrijk onderdeel van de Verordening Bomen is de Groene Kaart. Het is een topografische kaart met daarop aangegeven de beschermde houtopstand. De Groene Kaart bevat verschillende categorieën houtopstanden.