23bst00406 - Bijlage 1a - Bestemmingsplan IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven)

Vastgesteld bestemmingsplan

IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven)

Maart 2023

IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven)

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Het plangebied

7

1.3

Voorgaande plannen

9

1.4

Leeswijzer

10

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

11

2.1

Historisch perspectief

11

2.2

Stedenbouwkundige structuur

14

2.3

De buurt

18

2.4

De planlocatie en omgeving (historisch)

21

2.5

De planlocatie (huidige situatie)

24

2.6

De planlocatie (toekomstige situatie)

26

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

41

3.1

Inleiding

41

3.2

Rijksbeleid

41

3.3

Provinciaal beleid

50

3.4

Gemeentelijk beleid

54

3.5

Volkshuisvesting

57

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

64

3.7

Verkeer en parkeren

68

3.8

Groen

76

3.9

Hoogbouwbeleid en verdichtingsvisie

85

3.10 Windhinder, bezonning, gezondheid-hittestress en privaatrechtelijke belemmering

90

3.11

Explosieven

99

3.12

Kabels, leidingen en straalpaden

102

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

103

4.1

Milieueffectrapportage

103

4.2

Bedrijven en milieuzonering

104

4.3

Geluid

107

4.4

Luchtkwaliteit

118

4.5

Externe veiligheid

122

4.6

Bodem

129

4.7

Natuur

131

4.8

Duurzaamheid

138

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

143

5.1

143

2

Inleiding

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

5.2

Beleid

143

5.3

Eindhovense klimaattoets

150

5.4

Beschrijving watersysteem plangebied

152

5.5

Toekomstige situatie van het watersysteem

156

5.6

Conclusie

161

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

163

6.1

Algemeen

163

6.2

Planmethodiek

163

6.3

Verbeelding

163

6.4

Planregels

164

Hoofdstuk 7 Handhaving

169

7.1

Algemeen

169

7.2

Bestemmingsplan

171

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

173

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

175

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

175

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

175

9.3

Inspraak

176

9.4

Zienswijzen

178

9.5

Ambtshalve aanpassingen

178

Bijlagen bij de toelichting

179

Regels

181

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

183

Artikel 1

Begrippen

183

Artikel 2

Wijze van meten

189

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

191

Artikel 3

Verkeer

191

Artikel 4

Verkeer - Verblijfsgebied

193

Artikel 5

Wonen

195

Artikel 6

Waarde - Archeologie 4

199

Hoofdstuk 3 Algemene regels

201

Artikel 7

Anti-dubbeltelregel

201

Artikel 8

Algemene gebruiksregels

203

Artikel 9

Algemene afwijkingsregels

205

Artikel 10

Parkeren

207

Artikel 11

Voorwaardelijke verplichting waterberging

209

Artikel 12

Groenopgave

211

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

213

Artikel 13

Overgangsrecht

213

Artikel 14

Slotregel

215

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

3

Bijlagen bij de regels

217

Bijlage 1

Lijst van bedrijfsactiviteiten bij woonfunctie

218

Bijlage 2

Actualisatie nota parkeernormen (2019)

220

4

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

5

6

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Aanleiding

1.1.1

Herontwikkeling

Inleiding

Aanleiding tot dit bestemmingsplan is de (her)ontwikkeling van de project locatie 'De Nieuwe Eindhoven'. Stein Ontwikkelt II B.V (hierna: initiatiefnemer) is voornemens het kleinschalig parkeerterrein aan de Vestdijk 19-21 (hoek Vestdijk/Raiffeisenstraat), kadastraal bekend Eindhoven, sectie C, nummer 1474 en 1181 te herontwikkelen De herontwikkeling betreft de realisatie van een woontoren met maximaal 180 woningen en de inrichting van een openbaar verblijfsgebied in de vorm van een Stadstuin. De voorgenomen herontwikkeling past niet volledig binnen het vigerende bestemmingsplan. Volgens het geldende bestemmingsplan is ter plaatse binnen de bestemming 'Centrum - 1' onder meer de gebruiksfuncties wonen en eventueel aan-huis-verbonden beroep toegestaan, maar het te realiseren bouwobject 'De Nieuwe Eindhoven' kan niet binnen de geldende bouwregels op de planlocatie worden gebouwd (deels buiten het bouwvlak en niet passend binnen de toegestane goot- en bouwhoogte ter plaatse). Dit bestemmingsplan is opgesteld en voorziet in een passende planologisch-juridische regeling om de herontwikkeling mogelijk te maken. 1.1.2

Plan

Het bestemmingsplan "IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2

Het plangebied

1.2.1

Ligging

Het plangebied ligt in het centrum deel van de binnenstad van de gemeente Eindhoven en wordt begrensd door de Vestdijk (westzijde), de Raiffeisenstraat (zuidzijde), het extended stay hotel 'The Little Grant' en 'De Groene Toren' (noordzijde) alsmede het openbaar gebied en de Pathé bioscoop Eindhoven (oostzijde). Zie afbeelding 1.1.

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

7

Afbeelding 1.1: Luchtfoto met ligging plangebied (gearceerd vlak)

1.2.2

Begrenzing en kadastrale percelen

Het plangebied omvat: gronden die tot ontwikkeling worden gebracht en in eigendom toebehoren aan de initiatiefnemer. Het betreft de percelen kadastraal bekend gemeente Eindhoven, sectie C, nummer 1474 (310 m2) en 1181 (370 m2); naastliggende gronden, waar overkragende bouwdelen van het hoofdgebouw en balkons behorende tot het hoofdgebouw op een hoogte vanaf 18 meter gerealiseerd gaan worden. Het betreft gronden westelijk aan de Vestdijk (C, gedeeltelijk nummer 2116), zuidelijk aan de Raiffeisenstraat (sectie C, gedeeltelijk 2234) en oostelijk op openbaar gebied richting Pathé bioscoop Eindhoven (sectie C, gedeeltelijk nummer 2132). Op onderstaande afbeelding 1.2 is met rood omlijnd de te ontwikkelen plot op de luchtfoto weergeven en met blauwe stippellijnen de beoogde overkragingen (balkons/loggia's) op hoogte (boven openbaar gebied).

8

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 1.2: kadastrale percelen in eigendom van de initiatiefnemer (rood) en beoogde overkragingen boven openbaar gebied (blauw gestippeld)

1.3

Voorgaande plannen

Het bestemmingsplan "IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven)" vervangt deels het bestemmings- plan 'Binnenstad', zoals vastgesteld door de raad van de gemeente Eindhoven d.d. 20 augustus 2013). In het geldende bestemmingsplan is het plangebied grotendeels bestemd tot 'Centrum - 1' en voor een zeer klein deel (de randen aan de west-, zuid- en oostzijde) bestemd tot 'Verkeer' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

Ter plaatse van het plangebied gelden ook de bestemmingsplannen 'Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing' (vastgesteld op 12 juni 2018) en het 'Paraplubestemmingsplan waterberging' (vastgesteld op 24 november 2020). Eerstgenoemde paraplubestemmingsplan is bedoeld om woningvorming en omzetting van woonruimte voor de gehele gemeente Eindhoven te regelen en het parkeerbeleid binnen de gehele gemeente op een eenduidige manier te regelen. Het 'Paraplubestemmingsplan waterberging' is bedoeld om klimaat- adaptatie binnen de gehele gemeente ruimtelijk te reguleren. Beide paraplubestemmingsplannen maken geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Hiermee vormen deze bestemmings- plannen geen onderdeel van de planologische vergelijking.

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

9

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieu aspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

10

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

Beschrijving plangebied

2.1

Historisch perspectief

2.1.1

Inleiding

Eindhoven is een voor Nederlandse begrippen een grote stad maar heeft een klein hart ('De Binnenstad'). Het plangebied maakt onderdeel uit van deze binnenstad van Eindhoven. Deze binnenstad bestaat uit de gebiedsdelen Kernwinkelgebied en Catharinakwartier, plus het Tramstraatkwartier. De binnenstad is compact, de centrumfuncties liggen er samengebald. Opvallend is daarbij de historische gelaagdheid. De binnenstad van Eindhoven is de plek van waaruit het historische stadje Eindhoven zich heeft ontwikkeld tot de stad van nu. Een stad die meer en meer in het licht is komen te staan van technologie, design en creativiteit en waar het vizier voortdurend op de toekomst is gericht en minder op het verleden. Na de verwoestingen in de oorlog werd de binnenstad herbouwd en konden structurele aanpassingen aan de stadsstructuur worden doorgevoerd. Veel van historische waarde is verdwenen, en heeft plaats gemaakt voor iets nieuws met als gevolg een sterke historische gelaagdheid van verschillende gebouwen uit verschillende tijden pal naast en door elkaar. 2.1.2

Ontwikkeling van Eindhoven met 'binnenstad'

Eindhoven is van oorsprong een middeleeuwse stad, gelegen op een kruising van diverse handelsroutes en de samenkomst van de beken Dommel en Gender. De binnenstad omvat een groot deel van het vroegere stadje Eindhoven, direct gelegen aan de rivier de Dommel en waarschijnlijk op de plek van een toen al bestaande route naar omliggende dorpen. Met name de dekzandruggen tussen de beekdalen van onder meer Dommel en Gender vormden een uitstekende, wat hoger gelegen ondergrond voor verbindingswegen met de omliggende dorpen. Dit is van grote invloed geweest op de ontwikkeling van de stad als handelsplaats, en heeft onder meer geleid tot de toekenning van stadsrechten in het jaar 1232 door de hertog van Brabant en daarmee het recht op het houden van een markt. De markt is van oudsher het centrale plein in de binnenstad, gelegen in het gebied van de belangrijke noord-zuidroute: de Rechtestraat. Deze kruist met de beide Oost-Westroutes: de Vrijstraat – Marktstraat - Nieuwstraat én de Kerkstraat - Ten Hagestraat - Kanaalstraat. Deze straten spelen nog altijd een belangrijke rol in de alledaagse beleving van de binnenstad en verbinden deze met de rondom gelegen stadsdelen, de vroegere dorpen Strijp, Woensel, Tongelre, Stratum en Gestel. Rondom de Markt vond vermoedelijk de eerste bebouwing plaats.

De begrenzing van het terrein werd gevormd door losstaande woonhuizen in vakwerk (hout en leem). De huizen stonden op de kop van langwerpige woonerven die gebruikt werden voor landbouw en uitvoering van ambachten. Vanaf ca. 1350 heeft op of bij de markt een bijzonder gebouw gestaan: misschien was dit de vleeshal die in verschillende bronnen genoemd wordt. Daarnaast was sprake van een waag, een lakenhal en een gasthuis. Ook kende Eindhoven in die tijd een begijnenhof. Waarschijnlijk werd al in de dertiende eeuw een stadsomwalling aangelegd met een drietal bakstenen poorten, waarbij een riviertje (de Gender) op de stadsgracht uitkwam. De eerste vermelding van de stadsvest is uit 1340. In 1554 werd Eindhoven getroffen door een grote, verwoestende stadsbrand. In hetzelfde jaar liet Willem van Oranje, de toenmalige heer van Eindhoven, bouwvoorschriften opstellen. Deze vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

11

schreven voor dat de huizen voortaan met de kopgevel naar de straat moesten staan en voorzien moesten zijn van leien of pannendaken en stenen scheidingsmuren. De verordening had tevens invloed op de stedenbouwkundige structuur: de Markt werd vergroot, de straten verbreed en rechtgetrokken volgens rooilijnen. Het is die toestand die rond 1560 door Jacob van Deventer is weergegeven. Zie hieronder afbeelding 2.1.

Afbeelding 2.1: kaart van Eindhoven uit 1580 van Jacob van Deventer

In de eerste eeuwen na de stadsrechtverlening in 1232 ontwikkelt Eindhoven zich tot een regionaal economisch centrum. Toch blijft Eindhoven tot aan het begin van de 19e eeuw een klein stadje. Pas met de opkomst van de industrialisatie brak er voor Eindhoven een nieuwe periode aan. Vanaf de achttiende eeuw werd het wegennet uitgebreid en in 1818 kwam de straatweg van Den Bosch naar Luik gereed, die van de Boschdijk via de binnenstad naar de Stratumsedijk en de Aalsterweg liep. Door de aanleg van de Willemstraat (1884) werd de verbinding tussen Eindhoven en Strijp verbeterd. Eerder waren al de Geldropseweg (1855) en Tongelresestaat (1872) aangelegd. De Vestdijk was van de 14e tot 19e eeuw nog een brede stadsgracht, die langzaam maar zeker in breedte zou slinken. Naast de ontwikkeling van transport over de weg kwam er steeds meer aandacht voor andere, snellere manieren van transport. Met de aanleg van het Eindhovensch Kanaal in 1846 werd de economische reikwijdte van de stad vele malen groter. De aanleg van de spoorlijn en het station in 1866 versterkte dat proces en wordt Eindhoven een interessante plek voor bedrijven en industrie om te vestigen. In 1874 werd de stad daartoe uitgebreid met delen van Woensel en Tongelre. Naast de opkomst van de grotere 12

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

industrieën (textiel) aan de randen van de stad, was er ook een opleving van de bedrijvigheid in kleinere industrieën, zoals tabaksverwerking (sigaren), leerlooierijen, brouwerijen en hoedenmakerijen. Na de textiel- en tabaksindustrie, zorgt met name de komst van Philips in 1891, door zich te vestigen met een gloeilampenfabriek in het pand Emmasingel 31, voor een ongekende groei van de stad in de 20e eeuw. Vanaf 1897 werd de fabricage van gloeilampen verplaatst naar de overkant van de Emmasingel, waar Philips een westwaartse expansie langs het spoor begon. De stad binnen de vest werd voornamelijk bewoond door middenstanders en fabrikanten. De open ruimtes tussen stadsgrachten en de hoofdstructuur werden in toenemende mate opgevuld, bijvoorbeeld door statige herenhuizen aan de Keizersgracht en Vestdijk vanaf ca.1880. De stadsgrachten waren rijk begroeid en daardoor aantrekkelijker als woonplaats voor de gegoede burgerij en andere notabelen. Een groeiende stad vroeg om betere stedelijke voorzieningen. Voor de zakelijke dienstverlening vestigden zich in deze tijd verschillende banken rond de Markt. Maar ook post-, telefoon- en telegraafkantoor in de binnenstad.

Om de snelle groei van Eindhoven te kunnen bolwerken, vindt er in 1920 een bestuurlijke samenvoeging plaats van Eindhoven (56 ha) met 5 dorpen (Strijp, Gestel, Woensel, Tongelre en Stratum), en ontstaat er van de één op de andere dag een 'Groot Eindhoven' met een grondgebied dat ruim 10 x keer zo groot is (6.424 ha). Dit betekent dat de vroegere stad een binnenstad was geworden en dat het verzorgingsgebied werd vergroot. Het huidige Tramstraatkwartier dat voorheen 'buiten de stad' lag aan de oostzijde op het grondgebied van de gemeente Woensel, ging vanaf dat moment meer en meer deel ging uitmaken van de huidige - vergrote - binnenstad. Om de annexatie in goede banen te leiden en de relatie tussen stad en dorpen te verbeteren, werden verschillende uitbreidingsplannen gemaakt, waarin verschillende ideeën over de rol van het centrum werden geïntroduceerd. De drie belangrijkste discussiepunten waren of (en zo ja, hoe) het centrumgebied vergroot moest worden, hoe de verkeersfuik van het Noord-Zuid verkeer opgelost moest worden en, tenslotte, hoe er een structurele verbinding gelegd kon worden tussen de dorpen en het centrum. Het plan dat J.Th.J. Cuypers en L.J.P. Kooken in 1918 opstelden om de annexatie te begeleiden, behandelde Groot Eindhoven voor het eerst als een geheel.

Het plan introduceerde functiegebieden, waarbij de binnenstad werd gezien als centrum voor stedelijke voorzieningen met zaken als het raadhuis, een arbeidsbeurs, een concertgebouw en een politiebureau. Om daarvoor plaats te maken, moesten industrie en arbeiderswoningen uit het centrum verdwijnen. Het gebied aan de oostkant van Eindhoven, net buiten de vesting, maakte eind negentiende eeuw een snelle ontwikkeling door. De belangrijkste bedrijfstakken waren er de textiel- en tabaks- industrie, maar ook de houtindustrie en hoeden fabricage. De Vestdijk werd in deze tijd een laan met enkele villa's en fabrieken, met onder meer de luciferfabriek Vissers Langemeyer & Co (zie afbeelding 2.2).

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

13

Afbeelding 2.2: de Vestdijk (toen Langen Dijk) rond 1905 met stadsgracht, waarbij de diverse villa's met een bruggetje verbonden waren met de Vestdijk

De industriële ontwikkeling en de komst van het gemotoriseerde verkeer maakten ruimtelijke maatregelen noodzakelijk. In 1928-1929 werden de Gender en de stadsgrachten rondom de historische binnenstad (Emmasingel, de Keizersgracht en de Vest) gedempt. Vooral in de 20e eeuw is de gracht aan de Vestdijk sterk versmald en opgevuld met allerlei afval uit de toen nog sterk geïndustrialiseerde binnenstad. Overigens hield de tabaksfabriek van Mignot & De Block de doorbraak van de Vestdijk enige tijd tegen omdat de uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijf daarmee beperkt werden.

2.2

Stedenbouwkundige structuur

Opbouw De binnenstad van Eindhoven in zijn geheel kan worden aangemerkt als de functionele en ruimtelijke kern van de stad en de regio. Het gebied herbergt veel stedelijke en boven stedelijke voorzieningen op het vlak van detailhandel, dienstverlening, kunst en cultuur etc. Stratenpatroon Één van de belangrijkste dimensies van de binnenstad is haar historische stratenpatroon tezamen met de markt. Groot belang wordt gehecht, dat de van oudsher belangrijkste straten van de stad, als herkenbare en doorgaande straten in het stadsbeeld verschijnen. Deze straten vormen de historische onderlegger voor de ruimtelijke structuur van de binnenstad en zijn in grote mate bepalend voor de identiteit en kwaliteit van de openbare ruimte. Het gaat hierbij om de Noord-Zuidroute, die bestaat uit Demer, Rechtestraat, Stratumseind en Stratumsedijk, en om de Oost-Westroutes Kleine Berg, Vrijstraat, Markstraat, Nieuwstraat, Dommelstraat én Grote Berg, Kerkstraat, Catharinaplein, Ten Hagestraat, Kanaalstraat/Tramstraat. Niet minder belangrijk daarbij is de Binnenring die is aangelegd op de in de jaren '30 van de 14

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

vorige eeuw gedempte vroegere stadsgracht rondom de historische binnenstad. Het gaat hierbij om de Keizersgracht, Wal, Emmasingel, Vestdijk en de Dommel, die aan de zuidzijde wordt over- genomen door de Bilderdijklaan/Geldropseweg. Door de demping en aanleg van twee ceintuur- banen werd het centrumgebied vergroot, verdween de barrière van het water en ontstonden stadsstraten met mogelijkheden voor stedelijke functies. Om de relatie tussen de centrale centrumas (Demer etc.) en nieuwe omliggende straten te verbeteren werd in 1929 de Hooghuisstraat aangelegd. Hierdoor transformeerde de Vestdijk mede in één eeuw van een lommerrijke weg in een drukke verkeersader, waarbij de weg transformeerde van één rijbaan naar twee rijbanen (tweezijdig berijdbaar). Ook na de Tweede Wereldoorlog zette de snelle ontwikkeling zich voort en veranderde de bebouwing aan de Vestdijk enorm. De fabrieken met villa's en het Binnenziekenhuis werden vervangen door hoge kantoren, appartementen, een hotel en een winkelcentrum. Zie foto's op afbeelding 2.3, waarbij de verandering van de Vestdijk in beeld is gebracht.

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

15

Afbeelding 2.3: transformatie van de Vestdijk gedurende de jaren met foto's in beeld gebracht (bron: Eindhoven in Beeld)

De drukke verkeersader is vervolgens in de loop der jaren gefaseerd gereconstrueerd/ heringericht en uiteindelijk getransformeerd tot een moderne stadsboulevard anno 2021 (zie afbeeldingen 2.4 en 2.5). Hiermee is invulling gegeven aan de visies die bestuurlijk zijn vastgesteld om te komen tot een aantrekkelijk, gezond, groen, en goed bereikbaar stadscentrum. Dit vanwege het overschrijden van de wettelijke normen voor luchtkwaliteit in de binnenstad alsmede om noodzakelijke maatregelen te nemen in het kader van de klimaat opgave (zoals met name ontharden, vergroenen en betere waterberging). Door de herinrichting ontstaan tevens kansen en mogelijkheden voor verbetering van de verblijf kwaliteit ter plaatse. Op de Binnenring wordt steeds minder verkeer voorzien door het doorgaande verkeer van noord naar zuid te beperken. Dit biedt de kans om met minder asfalt toe te kunnen en meer ruimtelijke kwaliteit te maken in de vorm van structureel groen en verblijfkwaliteit, en mogelijk op enkele specifieke plekken water terug te brengen in de binnenstad. Door een smaller straat profiel te maken en minder verkeer toe te laten wordt de oversteekbaarheid van de binnenring bovendien sterk verbeterd en wordt een vergrote binnenstad mogelijk gemaakt.

De oude randen van de stad en voormalige grachten (Vestdijk, Emmasingel, Keizersgracht en Wal) blijven door de forse schaal van de bebouwing en de ruime straat breedte nog altijd als zodanig herkenbaar. Door de herinrichting van de Vestdijk is er meer ruimte voor voetgangers en gescheiden rijstroken voor fietsers, bussen en auto’s en is er ruimte voor groene bermen met bomen. Tussen de bermen ontstaat bovendien ruimte voor nieuwe functies zoals terrasjes, fiets parkeren en bushaltes, maar ook voor taxistandplaatsen en laden en lossen.

16

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 2.4: de Vestdijk in noordelijke en zuidelijke richting met groen (mei 2021)

Toekomstig centrumgebied De Binnenstad is nu nog sterk versteend en nauwelijks groen. Inmiddels heeft de gemeenteraad op 15 december 2021 de verdichtingsvisie voor de binnenstad vastgesteld (zie hiervoor paragraaf 3.9). De verdichtingsvisie moet resulteren in een binnenstad die “leef-/bewoonbaarder, groener, aantrekkelijker, gastvrijer, socialer en levendiger” wordt. De omgevingsvisie beschrijft de ambitie voor Eindhoven en definieert daarbij zes stedelijke opgaven; werken aan een gezonde groei, aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum, leefbare en sociale wijken met een sterke identiteit, duurzame en concurrerende economie, energietransitie in de stad en goede stedelijke bereikbaarheid. De omgevingsvisie bevestigt dat verdichten plaats moet vinden binnen de bestaande stad. De gemeente wil invulling geven aan onder meer de ‘vergroening’ van het centrum, door de drie landschapsparken die vanuit het buitengebied (de groene wiggen) tot in het centrum van de stad lopen, te verbinden met de fijnmazige groenstructuur in de stad. Woningen waar een grote vraag naar is binnen Eindhoven, moeten door middel van onder meer verdichting, binnen de bestaande stedelijke structuren van de Binnenstad een plek krijgen. Verdichting in het centrum biedt kansen voor een kwaliteitsimpuls van de stad. Kansen voor een prettige binnenstad met een goed ingerichte en aantrekkelijke openbare ruimte.

Ook de Vestdijk transformeert daarin mee en behoudt twee sferen. Zuidelijk van de Dommel is en blijft de bebouwing relatief klein en wordt een deel van de westelijke wand gevormd door een industrieel blok. Noordelijk van de Dommel is en wordt de schaal sterk vergroot. De verdichtingsvisie wijst specifieke gebieden in de Binnenstad aan waarin hoogbouw mogelijk is. Deze focusgebieden zijn locaties waar zich een kans of noodzaak voordoet om de plek en de directe omgeving een kwaliteitsimpuls te geven. Deze locaties zijn zorgvuldig geselecteerd op basis van een inschatting op welke plekken de toename van de verblijfkwaliteit en de beleefbaarheid van de stad het grootst kan zijn. De locaties zijn kansrijk omdat ze zich ruimtelijk, vanwege de grootte van het kavel of de ligging aan een binnenhof of plein, uitermate goed lenen voor verdichting. Deze wat grotere locaties bieden kansen om met een samenhangende ontwikkeling een meerwaarde te creëren voor de stad. Deze focus gebieden zijn belangrijke nieuwe plekken in de stad die het verschil gaan maken in de beleving van de Binnenstad. Op basis van de ambities uit de omgevingsvisie om een gezonde en toekomstbestendige stad te zijn, wordt gestreefd naar een autoluwe binnenstad, als onderdeel van een autoluw centrum. Ingezet wordt op meer ruimte voor voetgangers en fietsers en openbaar vervoer.

Voor de auto wordt ingezet op duurzame en slimme mobiliteitsoplossingen, zoals deel mobiliteit (deelfietsen/-auto’s etc.) en nieuwe mobiliteitsdiensten (Mobility as a Service; MaaS). Nieuwe ontwikkelingen dienen hier op in te spelen. Het vastgestelde beleid zoals opgenomen in de visie Eindhoven op Weg en de Menukaart Autoluw is daarbij uitgangspunt. Door de toegenomen uitstoot van CO2 verandert het klimaat, wat leidt tot hittestress en wateroverlast. De leefomgeving en gebouwen moeten daarom gezond, aantrekkelijk,

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

17

duurzaam en toekomstbestendig worden. Dit betekent dat bij nieuwbouw in de Binnenstad nadrukkelijk rekening gehouden moet worden met de verschillende aspecten van duurzaamheid. Het gaat dan om thema’s als aardgasloos, waterneutraal en circulair bouwen en gezondheid. Maar ook de vergroening van de Binnenstad is hier een belangrijk aspect. Het toepassen van groen in de openbare ruimte zorgt voor schaduw en verkoeling, kan water opvangen en vasthouden in (te) natte of (te) droge periodes en bindt CO2 en fijnstof voor een betere luchtkwaliteit. Als het groen op de juiste manier en op de juiste plekken wordt toegepast, zorgt dit er mede voor dat het centrum klaar is voor de toekomst.

2.3

De buurt

De planlocatie in de binnenstad is gesitueerd in het Tramstraatkwartier (bruin), dat door de Dommelstraat, de Raiffeisenstraat en de Kanaalstraat met de historische binnenstad (paars) is verbonden (zie afbeelding 2.7). De Vestdijk vormt daarbij de scheiding tussen de historische binnenstad en het Tramstraatkwartier. De bebouwingsrand aan de Vestdijk is hoog stedelijk, terwijl de Dommel als landschappelijke rand een mooie overgang biedt naar het oostelijk gelegen villapark.

18

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 2.5: de binnenstad opgedeeld in de Historische Binnenstad en het Tramstraatkwartier

De Nieuwstraat werd in 1879 verlengd naar de Dommel (de Dommelstraat) en in 1896 werd de tramremise gebouwd ten westen van de huidige Tramstraat, en vestigde zich de Tramweg-Maatschappij De Meierij. Hieraan dankt de buurt ook de naam Tramstraatkwartier. In 1934 had de tramwegmaatschappij haar beste tijd gehad en moest het station complex met rangeerlijnen plaatsmaken voor woningbouw met grote herenhuizen (Tramstraat 2-58).

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

19

Afbeelding 2.6: het voormalige complex van de tramwegmaatschappij met rechts de luciferfabriek (bron: Eindhoven In Beeld)

20

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

2.4

De planlocatie en omgeving (historisch)

2.4.1

De directe omgeving

Afbeelding 2.7: plattegrond van de planlocatie en directe omgeving (bron: Eindhoven in Beeld)

Tussen 1832 en 1877 was het gebied waar nu de Raiffeisenstraat ligt in gebruik als begraafplaats voor de Rooms katholieken, de Hervormden en de niet-gelovigen (zie afbeelding 2.7); in 1900 werden de beenderen geruimd en werd het terrein verkocht aan A.J. Mignot. De Vestdijk heeft in het verleden verschillende namen gehad. Het pad over de dijk lag eerder buiten Eindhovens grondgebied, maar na een grenscorrectie in 1866 werd de "Dijk" bij Eindhoven gevoegd. Aangezien voor 1920 nog niet alle straatnamen waren vastgelegd, komen er in de eerste jaren verschillende namen voor. De naam 'Dijk' en 'Langedijk' (ook wel 'Langen Dijk' of 'Groote Dijk' genoemd) vind je het meeste terug. Ook wordt er regelmatig melding gemaakt van de 'Kloosterdijk', omdat het pad naar het klooster Mariënhage leidde, maar de huidige Ten Hagestraat had dezelfde naam. Nadat in 1866 de spoorlijn Eindhoven-Boxtel is aangelegd, is er een weg vanaf het station naar de markt aangelegd, de Nieuwstraat. De aanleg van deze straat zorgde ervoor dat de Dijk in twee delen werd gesneden. In de vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

21

volksmond werd het korte stuk voortaan de 'Korte Dijk' en het lange stuk de 'Langen Dijk' genoemd. In 1904 werd een imposant woonblok, op de hoek Vestdijk-Raiffeisenstraat, gebouwd door A.J. Mignot (zie afbeelding 2.8). Het betrof een dubbel woonhuis aan de Raiffeisenstraat (5-7) bewoond door A.P. Mignot (Den Baard) en aan de Vestdijk (24) door A.A.L.M. Mignot, vanaf 1904 directeur van sigarenfabriek Mignot & De Block (M&dB). De huizen bestaan nog steeds, al is de baksteen witgeverfd en is het torentje omstreeks 1980 afgebroken, toen dit een te gemakkelijke entree voor inbrekers bleek te zijn geweest bij de bank Mees en Hope die toen in het pand zat. Zie afbeelding 2.9.

Afbeelding 2.8: bouwtekening van vergunning dubbel woonhuis aan de Raiffeisenstraat/Vestdijk

Afbeelding 2.9: huidige situatie bebouwing aan de Raiffeisenstraat/Vestdijk

In 1906 mocht na een raadsbesluit door A.J. Mignot een verbindingsweg aangelegd worden tussen de Vestdijk en de Dommelstraat. Oorspronkelijk was dit zanderig verbindingsweggetje, dat geleidelijk werd omgevormd tot een bestrate weg met trottoir genaamd Raiffeisenstraat.

2.4.2

De planlocatie

Op afbeelding 2.10 is de locatie rond 1915 weergegeven. De Vestdijk heeft inmiddels trottoirs en ook de bomen zijn tot wasdom gekomen.

22

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 2.10: ansicht rond 1915 van de Vestdijk, met de stadsvest in beeld.

Een deel van de planlocatie is inmiddels bebouwd en een deel is nog onbebouwd maar wel voorzien van een erfafscheidingshekwerk. In een latere periode is bestaande bebouwing afgebroken en voorzien van nieuwe bebouwing inclusief bebouwing op het eerder onbebouwde terrein deel (zie afbeelding 2.11).

Afbeelding 2.11: hoekpand circa 1928 (bron: Eindhoven in Beeld)

Tot en met 2013 was het plangebied nagenoeg volledig bebouwd. Het gebouw telde twee bouwlagen en een kap. De gevels van het gebouw aan de Vestdijk en Raiffeisenstraat bevonden zich direct op de perceelsgrenzen. In het pand was een arbeidsbureau gevestigd. Zie afbeelding 2.12.

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

23

Afbeelding 2.12: foto opnamen (april 2013) van bebouwing op de planlocatie

2.5

De planlocatie (huidige situatie)

Na een periode van leegstand zijn de gebouwen op de planlocatie in 2013 gesloopt en is het volledig onbebouwde terrein sinds enkele jaren in gebruik genomen als tijdelijk parkeerterrein (zie afbeelding 2.13), waarbij een aantal parkeerplekken ten behoeve van comfort zijn verhuurd aan Crown Hotel Eindhoven gelegen aan de Vestdijk. Het terrein is voorzien van grindverharding en wordt volledig omringd door een hekwerk met een hoogte van circa 2 meter met klimop groen. De locatie is voor auto's toegankelijk via de Raiffeisenweg. Door middel van een toegangshek is deze ontsluiting afgesloten van het openbaar gebied. Aan de Vestdijk is een toegangspoort voor voetgangers gesitueerd. Het parkeerterrein biedt ruimte aan circa 20 parkeerplaatsen. De planlocatie bevat zelf geen openbaar groen. Het hekwerk rondom het plangebied is wel voorzien van groen beplanting. Bij de perceelsgrens aan de oostzijde zijn wel enkele bomen aanwezig.

Afbeelding 2.13: huidige planlocatie

Vanwege de ligging in de binnenstad van Eindhoven is er een grote diversiteit aan functies rondom het plangebied waar te nemen. Direct ten noorden van het plangebied is een hotel/restaurant gelegen ('The Little Grand') met daarnaast de hoogbouw van 'De Groene Toren'. Zie afbeelding 2.14.

24

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 2.14: 'The Little Grand' en 'De Groene Toren'

Ten noordoosten van het plangebied bevindt zich een bioscoop (Pathé). Aan de zuidoostzijde, aan de overzijde van de Raiffeisenstraat bevinden zich een aantal kantoorgebouwen met (een beperkt aantal) woningen op de verdieping. Aan de westzijde van het plangebied is de Vestdijk gelegen met een aantal kantoren met woningen op verdiepingen Zie afbeelding 2.15.

Afbeelding 2.15: de Raiffeisenstraat (links) en panden aan de overzijde van de Vestdijk)

Aan de Dommelstraat en op het Stationsplein, circa 150 meter ten noorden van het plangebied, zijn diverse horecagelegenheden met terrassen gelegen. Het centraal station van Eindhoven bevindt zich op circa 250 meter ten noorden van het plangebied gelegen. Zie afbeelding 2.16.

Afbeelding 2.16: horeca en bioscoop aan de Dommelstraat/het Stationsplein

Het kernwinkelgebied van Eindhoven is op circa 200 meter ten westen van het plangebied gelegen. Aan de oostzijde van het plangebied is wonen de meest dominante functie. Het merendeel van de gebouwen rondom het plangebied telt drie tot vijf bouwlagen. Op verschillende plaatsen rondom het plangebied komen ook afwijkende bouwhoogtes voor. Zoals vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

25

de 'De Groene Toren' ten noorden van de planlocatie met een hoogte van circa 50 meter. Hierin is onder andere ruimte voor een hotel met congreszalen, een fitnessruimte en hotelkamers op de eerste tot en met zevende verdieping, short-stay appartementen vanaf de zevende tot 12e verdieping alsmede restaurants (op de begane grondlaag en dertiende verdieping met op de 14e verdieping een rooftopbar. Zie afbeelding 2.14 (rechter deel). Op circa 250 meter ten zuiden van het plangebied is de 'Vesteda toren' gelegen. Deze woontoren heeft een bouwhoogte van circa 80 meter. Rondom het station zijn ook meerdere gebouwen met ten minste tien bouwlagen gelegen.

2.6

De planlocatie (toekomstige situatie)

2.6.1

Bebouwing

Op de kleine planlocatie in de binnenstad wordt een bijzonder gebouw gerealiseerd in de vorm van een woontoren genaamd 'De Nieuwe Eindhoven' die op een sokkel wordt geplaatst. Zie afbeelding 2.17 voor een impressie van het gebouw op de locatie, met zicht op de west- en zuid en afbeelding 2.18 met zicht op de noord- en westgevel.

Afbeelding 2.17: impressie van de beoogde bebouwing (bron: Diederendirrix Architectuur & Stedenbouw)

26

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 2.18: impressie van de beoogde bebouwing (bron: Diederendirrix Architectuur & Stedenbouw)

De sokkel die de woontoren draagt wordt centraal op de planlocatie gepositioneerd. Zie afbeelding 2.19.

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

27

Afbeelding 2.27: positionering van de sokkel op de planlocatie (bron: Diederendirrix Architectuur & Stedenbouw)

Het bebouwingsoppervlak van de sokkel op maaiveld is beperkt. De sokkel heeft een totale hoogte van circa 18 meter en de contour van de sokkel neemt boven maaiveld in omvang toe. Zie afbeelding 2.19.

28

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 2.19: opbouw sokkel van de 'De Nieuwe Eindhoven' (bron: Diederendirrix Architectuur & Stedenbouw)

De sokkel zelf gaat mede als een gemeenschappelijk dakterras in het groen fungeren, waarbij de gemeenschappelijke ruimten voor bewoners aanhaken op de collectieve uitkragende terrassen uitkijkend over de stadstuin. Zie afbeelding 2.20.

Afbeelding 2.20: impressie van de sokkel van 'De Nieuwe Eindhoven' (bron: Diederendirrix Architectuur & Stedenbouw)

Boven op de sokkel worden diverse woonlagen gerealiseerd.Hieronder op afbeelding 2.21 is vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

29

een impressie opgenomen van 'De Nieuwe Eindhoven' met woonlagen vanaf het zuiden met zicht op de zuid- en zuidwestgevel.

Afbeelding 2.21: impressie op de zuid- en zuidwest gevel van 'De Nieuwe Eindhoven' (bron: Diederendirrix Architectuur & Stedenbouw)

2.6.1.1 Bebouwing Het bebouwingsobject is opgebouwd uit in totaal 23 bouwlagen waarvan er 18 ten behoeve van de woonfunctie worden ingericht boven op de sokkel. De totale hoogte van het gebouw bedraagt maximaal 75 meter. Zie afbeelding 2.22.

Afbeelding 2.22: doorsnede bebouwing van 'De Nieuwe Eindhoven' met de bouwlagen op de sokkel (bron: Diederendirrix Architectuur & Stedenbouw)

De woningen aan de zuidzijde, de westzijde en oostzijde worden voorzien van overkragende balkons. De noordzijde van de woontoren (gesitueerd naar 'The Little Grand' en 'De Groene Toren', worden niet voorzien van overkragende balkons, maar voorzien van plantenbakken aan de gevel. Zie impressie afbeelding 2.23.

30

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 2.23: impressie van 'De Nieuwe Eindhoven' met balkons en plantenbakken aan de gevel (bron: Diederendirrix Architectuur & Stedenbouw)

2.6.1.2 Programma De bebouwing gaat ruimte bieden aan de gebruiksfunctie wonen. De maximaal 180 te bouwen woningen worden verdeel over de 18 bouwlagen boven op de sokkel, bestaande uit minimaal 20% sociale huurwoningen, minimaal 30% midden dure huurwoningen en maximaal 50% dure huurwoningen. De wooneenheden krijgen een gebruiksvloeroppervlak tot 50 m2 en groter dan 50 m2. De bouwdelen in de sokkel (toe te rekenen tot de zogenaamde 'Eindhovense laag') bieden ruimte aan collectieve balkons als onderdeel van de groene stadstuin en voor bewoners om te ontmoeten (circa 165 m2 aan gebruiksvloeroppervlak op 2e en 3e verdieping in de sokkel), nuts- en techniekruimten en bergingsruimten en stallingsruimten voor fietsen voor de bewoners. Zie de afbeelding 2.24.

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

31

Afbeelding 2.24: plattegrond van 2e en 3e verdieping (in sokkel) van de 'De Nieuwe Eindhoven' (bron: Diederendirrix Architectuur & Stedenbouw)

De entree van het gebouw met toegang tot de liftruimte is voorzien aan de zijde van de Raiffeisenstraat. Zie afbeelding 2.25.

Afbeelding 2.25: impressie van entree van de 'De Nieuwe Eindhoven' (bron: Diederendirrix Architectuur & Stedenbouw)

32

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

2.6.2

Openbare ruimte en groenvoorzieningen

Met de ontwikkeling van 'De Nieuwe Eindhoven' wordt een bijdrage geleverd aan de vergroening van de binnenstad. De planlocatie wordt als stadstuin ontwikkeld, met groen op maaiveldniveau en gevel verbonden groen op of aan de sokkel bouwlagen alsmede groen op en aan de balkons. Beoogd wordt een verbinding aan te brengen met de groenvoorzieningen aan de Vestdijk en het beoogde stadsbos als onderdeel van de herontwikkeling van het VDMA-terrein. Zie afbeelding 2.26.

Afbeelding 2.26: plattegrond van afstemming groenvoorzieningen in de omgeving (bron: Delva Landscape Architects)

De groene inrichting van de openbare ruimte wordt afgestemd op de kleinschaligheid en de unieke geborgen sfeer aan de Vestdijk, met de mogelijkheid om te passeren én te verblijven. Gekozen wordt voor de aanleg of het aanbrengen van inheemse beplanting op grondniveau en/of op of aan (delen van) de bebouwing ten behoeve van een comfortabel verblijfsklimaat dat ook bijdraagt aan stadsecologie, hittestress en klimaatadaptie. De Nieuwe Eindhoven De groene invulling van 'De Nieuwe Eindhoven' bestaat uit 4 onderdelen, te weten: de stadstuin, de publieke balkons, de private balkons en het (groene) dak (optioneel).

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

33

Afbeelding 2.27: opbouw van de stadstuin van 'de nieuwe Einddhoven' (bron: Delva Landscape Architects)

De Stadstuin met groene gevels wordt een groene oase, die de sokkel van 'De Nieuwe Eindhoven' omhult en een verbinding vormt tussen het gebouw en het maaiveld. De groene beeldkwaliteit is van hoog niveau en is een fraaie plek om te passeren en te verblijven. De beplanting bestaat uit hoofdzakelijk inheemse soorten en draagt bij aan de ecologie in de stad en het tegengaan van hittestress. Bij de inrichting van de stadstuin wordt rekening gehouden met de kaders zoals opgenomen in het 'handboek toegankelijkheid openbare ruimte', qua inrichting en materialisatie (zie afbeelding 2.28). Het betreft een omvang van 395 m2 aan groenvoorzieningen op eigen terrein.

34

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 2.28 inrichtingsaspecten en materialisatie Stadstuin op planlocatie (bron: Delva Landscape Architects)

Voor de grondgebonden beplanting op maaiveld is het streefbeeld bomen en heesterbeplanting met ondergroei van kruidachtige planten. Onderhoud is gericht op ontwikkeling van gelaagde vegetatie van meerstammige bomen en een stabiele onder begroeiing met hoofdzakelijk inheemse planten op een stabiele, levende bodem met een goede humuslaag. Bij de plaatsing van de heesters en overige beplanting op de planlocatie zal sprake van maatwerk gelet op de bereikbaarheid van ondergrondse afvalcontainers, aanwezige kabels en leidingen en de beoogde toegankelijkheid van de tuin.

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

35

Afbeelding 2.29 impressie van uitstraling Stadstuin op planlocatie (bron: Delva Landscape Architects) Begroeiing op / aan balkons Het streefbeeld is goed onderhouden groene gevels met een gesloten bladbedekking in een diversiteit aan soorten, bij voorkeur inheems of anders met een ecologische meerwaarde. De noodzakelijke irrigatie vindt op een duurzame wijze plaats. Zie hiervoor afbeelding 2.30. voor de publieke balkons en afbeelding 2.31 voor de private balkons.

36

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 2.30: impressie van beplanting publieke balkons (bron: Delva Landscape Architects)

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

37

Afbeelding 2.31: impressie van beplanting private balkons (bron: Delva Landscape Architects)

Het betreft een omvang van 280 m2 aan groenvoorzieningen op private balkons en 110 m2 aan groenvoorzieningen op publieke balkons.

Afbeelding 2.32: impressie van uitstraling beplanting aan balkons (bron: Delva Landscape Architects)

Verticaal groen 38

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Het aanbrengen van groenvoorziening aan een bouwwerk geplaatst op eigen terrein voor de gevel van het naastliggende hotel 'The Little Grand' zal onderdeel uitmaken van het totaalplaatje voor de invulling van de Stadstuin van 'De Nieuwe Eindhoven'. Het betreft een oppervlak van 280 m2 aan te brengen groen (hoogte maximaal 10 meter). Zie afbeelding 2.33. Voor een impressie van de groene aankleding wordt verwezen naar afbeelding 2.34.

Afbeelding 2.33: situering bouwwerk met verticaal groen (bron: Delva Landscape Architects)

Afbeelding 2.34 impressie van uitstraling gevelbekleding hotel (bron: Delva Landscape Architects)

Begroeiing op het dak Op het dak is ruimte om naast de installatie optioneel groenvoorzieningen aan te brengen in combinatie met kratten (optioneel) op het dak voor waterberging (zie afbeelding 2.35 voor impressie). Het betreft een omvang van 265 m2 aan groenvoorzieningen aan de binnenkant (laag) en 370 m2 aan de buitenkant (hoog). Laatstgenoemde omvang is als optie toe te passen indien de groene beplanting voor de gevel van het hotel geen doorgang kan vinden.

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

39

Afbeelding 2.35: impressie van uitstraling groenvoorziening op dakvlak (bron: Delva Landscape Architects)

Volgens de verdichtingsvisie van de gemeente Eindhoven, dient per nieuw te realiseren woning 8 m2 aan groen gerealiseerd te worden (in totaal 180 x 8 m2 = 1.440 m2). Hieraan kan voldaan worden bij de ontwikkeling van 'De Nieuwe Eindhoven', door de aanleg van groenvoorzieningen volgens het groenplan behorende bij 'De Nieuwe Eindhoven', dat voorziet in groenvoorzieningen op maaiveldniveau, op en aan de sokkel, balkons en dak alsmede door het plaatsen van een bouwwerk met groenvoorzieningen voor de gesloten wand van het naastlggende gebouw 'The Little Grand''. In bijlage 1 is een integrale beschrijving van het landschap en beplanting (groenplan) behorende bij 'De Nieuwe Eindhoven' opgenomen.

40

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3 beleidskader

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de van toepassing zijnde ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Er wordt onderbouwd dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio’s toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Toetsing Voor dit project zijn de relevante nationale belangen: bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden; De realisatie van 'De Nieuwe Eindhoven' betreft een binnenstedelijke herontwikkeling in het centrumgebied van Eindhoven, waarbij wordt ingezet op intensivering en functieverbreding met woningen en een stadstuin om de leefbaarheid er te vergroten. Het project is in lijn met de NOVI en in dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

41

3.2.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven (artikel 3.1.6, lid 2 Bro: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling"). Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet daarnaast worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden. In artikel 1.1.1 onder i van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". In het Bro is geen harde ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Uit jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) blijkt dat het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling.

Toetsing Op de hoek Raiffeisenstraat/Vestdijk in het centrumgebied van Eindhoven is 'De Nieuwe Eindhoven' beoogd met maximaal 180 woningen. Het centrumgebied valt binnen bestaand stedelijk gebied. In het geldende bestemmingsplan is op de planlocatie de woonfunctie toegestaan. Het bestemmingsplan bevat echter geen bouwtitel ten behoeve van de realisatie van een woongebouw met maximaal 180 woningen op de planlocatie. Er wordt daarom een nieuw bestemmingsplan opgesteld, wat ruimtelijk-planologisch 'De Nieuwe Eindhoven' zoals beoogd mogelijk maakt. De ontwikkeling kan daarom als stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied worden gezien. Hierna wordt de behoefte voor de woonfunctie onderbouwd. Beschrijving woningbehoefte De relevante regio voor wonen is Eindhoven binnen Stedelijk gebied Eindhoven in de regio Zuidoost-Brabant (zie afbeelding 3.1).

42

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 3.1: woonregio's (Bron: Brabantse Agenda Wonen, september 20217)

De woningbehoefte in de gemeente Eindhoven blijkt uit diverse onderzoeken. Hierna wordt kort ingegaan op deze onderzoeken. Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, Actualisering 2020 De provincie verwacht in haar Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (Actualisering 2020) dat het aantal inwoners in Eindhoven van 234.460 in 2020 zal toenemen naar 264.625 in 2030, een toename met ruim 30.000 inwoners. Doordat ook het aantal huishoudens de komende jaren nog sterk toeneemt, zijn er ook meer huizen nodig. Naar verwachting is in 2050 zo'n 43% van alle huishoudens een éénpersoonshuishouden. Vooral het aantal oudere alleenstaanden van 75 jaar en ouder neemt sterk toe. Vergeleken met de vorige prognose uit 2017 ligt de groei van de Brabantse bevolking duidelijk hoger. De indicatie voor de gemeente Eindhoven is ruim 19.000 woningen in de periode 2020-2030. Onderstaande tabel 1 is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen. Tabel 1: indicatie toename woningvoorraad gemeente Eindhoven, 2020-2040

Feitelijke w oonvoorraad

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Indicatie toenam e w oonvoorraad

43

Eindhoven

2020

2025

2030

2035

2040

2020-2030

112.965

122.990

132.190

140.090

147.435

19.225

Regionale afspraken Een toevoeging van maximaal 180 woningen als bedoeld in onderhavig project voornemen in het plangebied past binnen de nieuwe regionale afspraak dat Eindhoven kan bouwen voor haar eigen behoefte. Een sterke stad is immers een sterke regio. Het initiatief geeft invulling aan de versterking van dit centrum stedelijke woonmilieu. Het Regionaal Ruimtelijk Overleg heeft op 13 december 2017 het 'Afsprakenkader Wonen 2017' bekrachtigd dat door de afzonderlijke negen gemeenteraden is vastgesteld. Hierin zijn o.a. de volgende afspraken over woningbouw ontwikkelingen opgenomen: 1. De regio geeft ruim baan aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals dat is weergegeven in de provinciale Verordening ruimte Noord-Brabant (beleidsneutraal overgenomen in de Interim omgevingsverordening). 2. In principe beschouwt de regio de kwantitatieve provinciale prognoses 2017 als richtinggevend op het niveau van het Stedelijk Gebied. Uit de Woondeal BZK-Stedelijk Gebied Eindhoven-provincie Noord-Brabant blijkt dat de toename van de woningbehoefte zich voor meer dan de helft afspeelt in vijf grote stedelijke regio's; de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag, de regio Utrecht, de Metropoolregio Amsterdam, de regio Eindhoven en de gemeente Groningen.

Dit zijn ook de regio's waar het woningtekort nu al aanzienlijk is en de bouwopgave het grootst. Daarbij is een regionale aanpak gewenst waarbij naast het versnellen van de woningbouw ook ten aanzien van de beschikbaarheid en kwaliteit van betaalbaar woningaanbod en de aanpak van excessen die het gevolg zijn van de krappe woningmarkt afspraken worden gemaakt. In de SGE-Woondeal (2020) hebben partijen daarom afgesproken dat de regio Stedelijk gebied Eindhoven de komende 5 jaar 27.000 woningen realiseert. Onderzoek toont aan dat de woningbehoefte in Eindhoven de komende vijf jaar ca. 15.000 woningen bedraagt (als onderdeel van het totaal van 27.000 voor het SGE). Dit vraagt een forse versnelling van de jaarlijkse woningbouwproductie naar ca. 3.000 woningen gemiddeld per jaar. Het zwaartepunt voor het realiseren van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring (waaronder het centrumgebied en Knoop XL). Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2019/2020 In de Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2019/2020 staat dat er in de regio Zuidoost Brabant slechts harde plan capaciteit is voor 26.550 woningen. De eerstkomende tijd zal de feitelijke realisatie van woonruimte in het betaalbare segment extra inspanningen (blijven) vragen. Hierbij zal ook de midden huur, met huurprijzen net boven de liberalisatiegrens (> € 763,37), moeten worden betrokken.

Voor de gemeentelijke en (sub)regionale woningbouwplanning en -programmering en de mogelijkheden hier ook daadwerkelijk – bijvoorbeeld via volkshuisvestelijke en/of ruimtelijke instrumenten) op te sturen - zijn dit belangrijke onderwerpen.

44

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Afbeelding 3.2: woning bouwcapaciteit en opgaven

Visie op wonen Stedelijk gebied Eindhoven (2019) In het Stedelijk Gebied Eindhoven wonen op dit moment zo'n 521.000 mensen. Komende jaren zal dit aantal fors toenemen, als gevolg van de (economische) groei van bedrijven en de hieraan gerelateerde groei van het aantal werknemers. Ook een toename van het aantal studenten (nationaal en internationaal) draagt hieraan bij. Naast gezinsverdunning is de groei van huishoudens in de regio de komende jaren vooral afkomstig van (buitenlandse) migratie. Dit is grotendeels te verklaren door de aantrekkende economie en werkgelegenheid. Zowel laag opgeleide arbeidsmigranten als hoger opgeleide kenniswerkers (expats) trekken naar de regio om zich (tijdelijk) te vestigen. Veelal zijn dit 1en 2 persoonshuishoudens in de leeftijdsklasse 18 tot circa 55 jaar, belangrijke groepen die de regio nodig heeft om de economische groei vast te houden. Ook de samenstelling van de bestaande inwoners verandert. Steeds meer mensen wonen (langer) alleen. Dit kan een eigen keuze zijn: jongeren gaan later samenwonen, mensen die zich niet willen binden of tijdelijke arbeidskrachten. Maar ook als gevolg van echtscheiding en de vergrijzing; mensen blijven alleen achter nadat de partner overlijdt. Het aantal personen per huishouden loopt terug. Dit betekent dat voor een gelijk aantal mensen meer woningen nodig zijn.

En aangezien komende jaren de regio flink groeit in inwoneraantal zullen er nog meer woningen nodig zijn om iedereen te kunnen huisvesten. Deze wijziging in de demografie vraagt wat van de woningvoorraad. Er is veel aandacht nodig voor het behoud van sociale huurwoningen voor de primaire doelgroep. Daarnaast voor voldoende middensegment huur- en koopwoningen, mede om de doorstroming op gang te houden. Voor de sociale huursector geldt dat de bestaande voorraad beter afgestemd kan worden op de veranderende woonwensen. Hierbij is aandacht voor huishoudens met een zorgvraag en het groeiend aantal 1-2 persoonshuishoudens. In wijken met een overschot aan grote gezinswoningen in de sociale huur kan gedacht worden om deze woningen om te zetten naar meerdere kleinere woningen. Hiermee kunnen tekorten in andere segmenten binnen de sociale huursector ingevuld worden. Gezien de huidige druk op de woningmarkt is het van belang om de bestaande woningbouwplannen snel te realiseren. Innovatie in bouw processen en tijdelijkheid kunnen hieraan ook bijdragen.

Conclusie Tot 2030 moeten er nog zo'n 19.000 woningen in Eindhoven bij komen om in de behoefte te kunnen voorzien. vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

45

In de SGE-woondeal (ondertekend op 7 maart 2019) gesloten tussen de gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE), het ministerie van Binnenlandse Zaken en de provincie Noord-Brabant op 7 maart 2019, is geconstateerd dat een versnelling in de bouwproductie met 27.000 woningen, plus zo'n 1.000 tijdelijke woningen gedurende vijf jaar dient plaats te vinden binnen de SGE-regio om aan de behoefte te kunnen voldoen. 'De Nieuwe Eindhoven' voorziet in een woningbouwprogramma van maximaal 180 woningen, allemaal behorende tot het huur segment en verdeeld in minimaal 20% sociale huurwoningen, minimaal 30% midden dure huurwoningen en maximaal 50% dure huurwoningen. Hetgeen in een overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer ook is vastgelegd. De toevoeging van 180 woningen past zowel binnen de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte, aangezien de woningtypen en het woonmilieu aansluiten op het doel en de ambitie om de voldoende woningen te realiseren in een dynamisch onderscheidend hoog stedelijk woonmilieu met internationale uitstraling binnen Zuid-Nederland. Het plangebied ligt bovendien op een zeer aantrekkelijke centrum locatie in de binnenstad. De marktbehoefte aan het type woningen dat binnen het plangebied wordt gerealiseerd is groot, temeer het woningtype in een hoog stedelijk woonmilieu op andere plekken in de regio niet of nauwelijks aangeboden wordt.

3.2.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro)

Naast de NOVI is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Toetsing Voor Eindhoven is de zone van de 380 Kv hoogspanningsleiding van toepassing en van belang. Dit is de bestaande hoogspanningsleiding gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Er is géén sprake van een 380 Kv hoogspanningsleiding binnen onderhavig plangebied. De 150 Kv hoogspanningsleiding die door de buurt Woensel heen loopt, is ook niet van invloed op de beoogde ontwikkelingen in onderhavig plangebied. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van de Natuurnetwerk Nederland (hierna: NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de NNN vormen worden bij provinciale verordening aangewezen. Daarmee is de NNN een provinciaal belang geworden. Toetsing aan het beleid rondom Natura 2000-gebieden en NNN vindt plaats in paragraaf 4.7. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. In het Barro en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn algemene regels gegeven voor het militaire luchtvaartterrein en voor het daarbij behorende beperkingengebied. Onderhavig plangebied ligt volgens het Rarro niet binnen het obstakelbeheergebied (IHCS), de vliegfunnel en/of de Instrument Landing System (ILS) rondom vliegbasis Eindhoven en het vogelbeheersgebied.

3.2.4

Bakens luchthaven Eindhoven en radarverstoringsgebied vliegbasis Volkel

Bij het bepalen van de maximaal toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de bakens van luchthaven Eindhoven en het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel.

46

vastgesteld IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) Gemeente Eindhoven

Bakens luchthaven Eindhoven Op en nabij de luchthaven Eindhoven zijn bakens (zie afbeelding 3.3) aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen: een Vertical Directional Finder (VDF-baken): dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd. De toetsingsgebieden liggen voor VDF geheel over het plangebied, maar hebben gezien de maximaal toegestane bouwhoogte in het plangebied (tussen de 150 en 160 meter) geen consequenties.

Afbeelding 3.3: Afbeelding hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen= VDF. Rode lijnen= NDB.

Radarverstoringsgebied Volkel Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatie-apparatuur op de vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 50 nautische mijl (=27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied moet voor ieder obstakel hoger dan 65 meter worden berekend of er verstoring van de radar optreedt.