23bst00321 - Bijlage 1 - Meerjarenprognose grondexploitaties en private ontwikkelingen 2023

Meerjaren ­Prognose grond­ exploitaties en private ­ontwikkelingen 2023

2023 - Gemeente Eindhoven | 1

2 | Meerjaren p­ rognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

inhoudsopgave Inleiding Programmering Hoofdlijnen van de financiën Risico’s

4 8 10 14

1. Tongelrese Akkers 2. Meerhoven 3. Blixembosch 4. VDMA 5. Strijp-S 6. Stationsgebied 7. Emmasingelkwadrant 8. Deken van Somerenstraat 9. GDC Noord 10. Brainport Industries Campus

16 18 24 28 30 32 36 38 40 42 2023 - Gemeente Eindhoven | 3

inleiding Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2023

Voor u ligt de Meerjaren Prognose Grond­ exploitaties en private ontwikkelingen (MPG). Naast inzicht in de financiën en het programma van de totale portefeuille geeft het MPG ook meer gedetailleerd inzicht in de meest omvangrijke projecten. Het gaat daarbij niet alleen om de financiën, maar ook wat deze projecten op andere thema’s aan waarde bijdragen aan onze stad.

Bestuursakkoord Samen Morgen Mooier Maken In de projectenportefeuille van het MPG bevinden zich alle lopende grondexploitaties en private ontwikkelingen in Eindhoven. Deze projecten hebben vaak een lange doorlooptijd. Dit betekent dat de meeste van deze projecten al jaren geleden zijn gestart met de toen geldende kaders op basis waarvan afspraken zijn gemaakt met partners in de stad om tot realisatie te komen. Hierdoor wijken de kaders soms af van de afspraken in het bestuursakkoord.

4 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Eindhoven bouwt door We staan voor een grote opgave in ­Eindhoven. We moeten de komende vier jaren minimaal 12.000 woningen bouwen in onze stad ­(bestuursakkoord Samen Morgen ­Mooier ­Maken) en dat is meer dan ooit tevoren. ­Woningen die keihard nodig zijn om het tekort aan woningen terug te dringen en de groei van de stad bij te benen. Hierover werd in maart 2023 ook een nieuwe woondeal getekend met rijk, provincie en regio, met voor Eindhoven 20.000 te bouwen woningen tot 2030. Tegelijkertijd staan veel seinen voor de ­woningbouw op rood door onzekerheid over wet- en ­regelgeving, bouw- en ­ontwikkel­kosten, ­opbrengsten en de financiering van projecten. Door die onzekerheden dreigt uitstel of afstel van woningen waarvan de oplevering in deze bestuursperiode was gepland. Om de komende jaren toch zoveel mogelijk woningen te ­realiseren, is het noodzakelijk om één duide­lijke gedragslijn te hanteren en vervolgens ­tijdelijk maatregelen te nemen. Het college heeft ­begin 2023 hierover een besluit genomen. De Raad is hierover via een raadsinformatiebrief ­geïnformeerd.

Wat dit mogelijk voor de Eindhovense grond­ exploitaties en private ontwikkelingen betekent is afhankelijk van de maatwerk maatregelen die per project moeten worden genomen. Daarover zijn we volop in gesprek met onze partners en daarom is dit nu nog niet bekend. Mocht een maatwerkoplossing het mandaat van de Raad raken, dan zal de Raad worden gevraagd hierover een besluit te nemen. Als dit niet het geval is, wordt de Raad via de reguliere planning & controlcyclus ­geïnformeerd.

kosten moeten worden gemaakt, zorgt dit voor een teruglopend verwacht resultaat.

Sterk stijgende kosten

De opgave om een fors aantal woningen toe te voegen wordt steeds complexer. Er is geen ruimte meer voor grootschalige uitbreidingslocaties. De opgave moet door middel van verdichting in de bestaande stad worden gerealiseerd. De omgeving, ondergrondse situaties met kabels en leidingen, archeologie en complexe bouwlogistiek zorgen voor veel complexiteit in projecten. Hierdoor is meer afstemming noodzakelijk en worden we geconfronteerd met langere doorlooptijden, meer kosten en risico’s.

Net als vorig jaar zijn we het afgelopen jaar opnieuw geconfronteerd met sterk stijgende kosten. De krapte op de arbeidsmarkt zorgt voor hogere voorbereidingskosten. Ook zorgt deze krapte, tezamen met sterk stijgende materiaal- en energieprijzen, voor sterk gestegen civiele kosten. In de periode tussen het vorige MPG en het nieuwe MPG betreft dit ruim 8%. Met deze sterke kostenstijging was in het vorige MPG slechts deels rekening gehouden (5%). In projecten waar nog veel

Hoe de kostenstijging zich de komende jaren zal gaan ontwikkelen is nog onzeker. Op basis van extern advies houden we voor 2023 rekening met een kostenstijging van 6%, voor 2024 en 2025 4% en daarna jaarlijks 2%. In het hoofdstuk risico’s komen we hierop terug.

Complexe binnenstedelijke ­opgave

2023 - Gemeente Eindhoven | 5

Bovenwijkse voorzieningen Verdichting in de stad betekent ook investeren in voorzieningen om de stad leefbaar te houden. Om ervoor te zorgen dat projecten ook financieel bijdragen aan het realiseren van deze voorzieningen, is in 2019 de nota Bovenwijkse voorzieningen door de Raad vastgesteld. Hiermee is vastgelegd dat zowel onze eigen grondexploitaties als private ontwikkelingen bijdragen aan deze noodzakelijke voorzieningen.

Resultaten MPG 2023 Sterk stijgende kosten leiden in projecten waar nog veel kosten moeten worden gemaakt tot een afname van het verwachte resultaat. Dit effect zien we met name terug in Meerhoven en Stationsgebied. In totaal is sinds 2017 circa € 55,2 miljoen winst uit de huidige portefeuille (grond)exploitaties genomen. Dit is verplicht op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording

6 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Provincies en Gemeenten (BBV). De buffer om tegenvallers op te vangen in de exploitaties zelf, bijvoorbeeld bij een nieuwe economische crisis, is hierdoor sterk afgenomen. Het BBV sluit uit om bij het berekenen van de winstneming rekening te houden met risico’s ten aanzien van (macro) ontwikkelingen zoals de verwachtingen op het gebied van economische groei of de vastgoedmarkt in zijn algemeenheid (conjunctuurrisico’s). Dit betekent dat in dergelijke gevallen, met oplopende kosten en/of teruglopende opbrengsten en mogelijke vertraging tot gevolg, de kans aanwezig is dat een beroep moet worden gedaan op het weerstandsvermogen van onze gemeente. De verwachte nog resterende eindwaarde is momenteel circa € 41,5 miljoen, waarbij er conform BBV regelgeving tot en met 2021 circa € 55,2 miljoen winst is genomen. Dit vormt een totaal (reeds genomen en nog verwacht resultaat) van circa € 96,7 miljoen. Dit is een afname van circa € 6,4 miljoen ten opzichte van vorig jaar. Deze afname wordt voornamelijk veroorzaakt door de grondexploitatie Meerhoven. Omdat

het niet meer reëel is te verwachten dat de woon-werkkavels in Park Forum Zuid worden verkocht, is deze opbrengst uit de grondexploitatie gehaald. Voor de meest omvangrijke projecten is, verderop in het rapport, een toelichting op de ontwikkelingen opgenomen. Enkele projecten verwachten een negatief ­resultaat. Conform BBV-regelgeving is ter dekking van dit potentiële verlies een voorziening getroffen. Door tegenvallende kosten in onder andere Woonwagenlocaties en een lagere exploitatiebijdrage in Eurobuilding zien we een toename van dit verwachte negatieve resultaat. Daarnaast zien we dat met het vaststellen van de facilitaire grondexploitatie Brainport Industries Campus cluster 2 de voorraad gronden in dit gebied gewaardeerd zijn tegen complexwaarde waardoor de getroffen voorziening van circa € 0,47 miljoen is vrijgevallen. Tot slot is het project Karregat afgesloten waardoor de hiervoor getroffen voorziening is vrijgevallen ter dekking van het negatief resultaat. Per saldo leidt dit tot een ongeveer gelijkblijvende verliesvoorziening.

Gezien de goed functionerende economie en het verwachte positieve resultaat kunnen we spreken van een nog resterende zeer courante voorraad. Toch brengen de grondexploitaties en private ontwikkelingen nog steeds risico’s met zich mee. De hiervoor benodigde weerstandscapaciteit bedraagt circa € 16,4 miljoen.

2023 - Gemeente Eindhoven | 7

PROGRAM­ MERING Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2023

Programmering in Eindhoven Het continu afstemmen van vraag en aanbod is noodzakelijk om te zorgen voor realistische programmatoevoegingen op het gebied van wonen, kantoren, bedrijventerreinen en andere commerciële functies. Dit om ervoor te zorgen dat het aanbod in de grondexploitaties naar verwachting ook door de markt kan worden opgenomen. In het MPG 2023 zijn vraag en aanbod opnieuw met elkaar vergeleken. Op basis van deze vergelijking kunnen we concluderen dat de verwachting reëel is dat het aanbod vanaf 2023 en verder door de markt kan worden opgenomen.

Wonen Het in de projecten geplande woningaanbod kan – mede door de krapte op de woningmarkt – naar verwachting door de markt worden opgenomen. We zien dat de afgelopen jaren het woningaanbod sterk achter is gebleven op de vraag. Vanaf 2023 tot en met 2027 verwachten we vooralsnog een piek in het aantal op te leveren wonin-

8 | Meerjaren p­ rognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

gen. Realiteit is wel dat projecten vanwege de ­complexe marktomstandigheden regelmatig een langere doorlooptijd kennen dan verwacht en opschuiven in de tijd. De aantrekkelijkheid van de stad en de groei van zowel de bevolking als het aantal huishoudens in de regio Eindhoven zijn aanleiding om te veronderstellen dat de vraag hoog blijft naar nieuwe woningbouwprojecten in Eindhoven. Steeds vaker zullen we ingewikkelde binnenstedelijke locaties gaan ontwikkelen, uitleglocaties zijn er immers niet. Op binnenstedelijke locaties is afstemming en planning nog belangrijker en daarmee is de doorlooptijd vaak langer. Het is daarom noodzakelijk om stevige maatregelen te nemen om de woningbouwproductie op gang te houden. Recent is met ‘Eindhoven bouwt door’ een aanpak uitgewerkt zodat we samen met onze partners in de stad zoveel mogelijk door kunnen blijven bouwen. Daarnaast is van belang om tijdig te starten met het opstarten van projecten voor de periode na 2027 om de bouwproductie ook daarna op peil te houden. Gelet op deze omstandigheden wordt er daarom onder andere ingezet op de snelle realisatie

van extra verplaatsbare / tijdelijke woningen op d ­ iverse locaties in de stad en wordt er gekeken naar mogelijkheden om leegstaande panden te transformeren naar woningen. Ook wordt er bij dreigende vertraging zo snel mogelijk geëscaleerd naar het juiste niveau, zodat er tijdig besluiten kunnen worden genomen zodat projecten toch verder kunnen gaan. Ook het Rijk draagt onder andere via de ‘woningbouwimpulssubsidie’ financieel bij aan grootschalige woningbouwprojecten (>500 woningen). Op deze manier hoopt het Rijk de financiële onhaalbaarheid weg te nemen en woningen in met name het lage en middensegment toe te voegen. In Eindhoven hebben al vijf grootschalige projecten een financiële bijdrage gekregen. Mogelijk volgen in 2023 nog meer impulsgelden voor andere locaties in de stad.

Kantoren In Eindhoven is de afgelopen jaren veel kantoorruimte gesloopt, herontwikkeld en getransformeerd naar andere functies. Hier-

door is er veel kansarme kantoorruimte uit de markt genomen en is de kantoorleegstand in de stad gedaald. In de periode 2012-2022 is er circa 150.000 m2 kantoorruimte (nieuwbouw en herontwikkeling) toegevoegd aan de stad. Hierbij zijn de kantoren die nieuw aan de markt worden toegevoegd, binnen korte tijd na oplevering opgenomen door de markt. De hoeveelheid toegevoegde nieuwe kantoren is daarmee een goede indicatie van de vraag naar deze kantoorruimte. Daartegenover staat dat de omvang van de huidige planvoorraad groter is dan de theoretisch berekende opnamecapaciteit voor de komende 10 jaar. Mede gelet op de onzekere situatie die door de oorlog in Oekraïne en Corona aan de vraagzijde is ontstaan, is het aan te bevelen om de nieuwbouwprojecten gefaseerd te ontwikkelen. De economische omstandigheden kunnen snel veranderen en bedrijven hebben daardoor minder de behoefte om zich langjarig te binden aan verhuurders van kantoren. Kantoren waarin flex-concepten worden aangeboden, profiteren hiervan. Daarnaast is een trend zichtbaar dat het

2023 - Gemeente Eindhoven | 9

kantoor in toenemende mate gaat dienen als ontmoetingsplek. Dit maakt de nabijheid van goede OV-verbindingen en voorzieningen nog belangrijker. Eindhoven kent drie geprioriteerde kantoorlocaties waar nog nieuwbouw mogelijk is; Stationsgebied (inclusief Knoop XL), Strijp-S en Flight Forum. Vooral in het Stationsgebied en op Strijp-S is de opname van kantoor(achtige) ruimte de laatste jaren groot geweest. Het leegstandspercentage ligt hier ver onder het gemiddelde niveau in de stad en er is voldoende vraag in de markt om het aanbod hier op te nemen. Vanwege de afgenomen vraag naar snelweglocaties is in 2021 is door de gemeente Eindhoven een gebiedsvisie opgesteld voor het hele Eindhoven Airport District. Voor het deelgebied Flight Forum voorziet deze visie erin dat de doelgroep wordt verbreed. Op de nog beschikbare kavels hoeven niet langer perse kantoorgebouwen te worden gerealiseerd, maar er komt ook ruimte voor de huisvesting van andere bedrijfsfuncties, voorzieningen en wooneenheden.

Bedrijven De Brabantse economie is belangrijk voor de economische ontwikkeling van Nederland. De groeicijfers zijn hier aanmerkelijk hoger dan in andere delen van Nederland. De bevolkingsgroei van de regio is met name economisch gedreven. We zien in Eindhoven dat het aanbod van bestaande bedrijfsruimten in de loop van de afgelopen jaren fors is gedaald. Het opdrogen van het aanbod is terug te zien in de leegstandscijfers. Terwijl in 2014 nog bijna 17% van de bestaande bedrijfsruimten leeg stond, was dit percentage in 2021 gedaald tot zo’n 6%. In opdracht van de Provincie heeft STEC-groep de totale vraag naar bedrijfsgrond voor geheel Zuidoost-Brabant onlangs tot en met 2030 geprognosticeerd op 266 tot 400 hectare. Op basis van historische kengetallen hebben we ingeschat dat Eindhoven in kwantitatieve zin verantwoordelijk is voor circa 36% van deze ruimtevraag. Rekening houdend met de harde planvoorraad die in

Eindhoven nog aanwezig is, betekent dit een totale ruimtebehoefte van 71 tot 122 hectare. De huidige planvoorraad is (met uitzondering van het campussegment) te klein om aan de verwachte ruimtebehoefte te kunnen ­voldoen. Gemengd In 2021 is er in Park Forum West deel B 15 hectare grond beschikbaar gekomen voor het gemengde segment exclusief grootschalige logistiek. Afgelopen jaar (2022) heeft de intake van bedrijven die interesse hebben in een bedrijfskavel stil gelegen vanwege het zogenaamde ‘Didam-arrest’, betreffende de wijze waarop gemeenten gronden mogen uitgeven. In 2023 wordt de uitgifte weer hervat conform de door B&W op 24 januari 2023 vastgestelde ‘Didam-proof’ uitgifteprocedure. Omdat er naar verwachting (veel) meer vraag zal zijn dan dat er grond beschikbaar is, verwachten we dat in de loop van 2023 alle kavels op Park Forum West verkocht zullen zijn. Logistiek In 2021 zijn er nieuwe afspraken gemaakt over de programmering van bedrijventerreinen ten aanzien van ons Brainport profiel. Voor de nog uit te geven logistieke locatie in GDC is afgesproken dat deze een functie krijgt die aan Brainport gebonden is. Campus Campussen zijn plekken die gericht zijn op een specifieke doelgroep of cluster waardoor deze locaties een bovenregionale reikwijdte hebben. In 2018 is Cluster 1 van Brainport ­Industries Campus (BIC) afgerond.

Deze is momenteel voor 100% gevuld met gebruikers. De Raad heeft in december 2022 de grondexploitatie Cluster 2 vastgesteld. Naar verwachting wordt hier ruim 170.000 m2 ­bedrijventerrein toegevoegd. De verwachte vraag is voldoende om het aanbod af te kunnen zetten.

10 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Grondgebonden Appartementen

Bruto afname grondgebonden woningen tussen MPG 2022 -MPG 2023 is 37 ▪ Belangrijkste realisatie:Van Vorststraat ▪ Nieuwe projecten: Gildebuurt

2500

10000

2000

8000

1500

6000

1000

4000

500

2000

0

2023 2024 2025 2026 2027

Bruto afname appartementen tusWonen sen MPG 2022 -MPG 2023 is 433 ▪ Belangrijkste realisatie:Strijp S, Meerhoven Waterrijk, Vogelenzang terrein, Natlab Strijp S, Marconilaan Appartementen ▪ Belangrijkste toename: Stations- programma: gebied District E 8.836 woningen -4,7% ▪ Belangrijkste afname: Strijp S 2023 ▪ Nieuwe projecten: Ardechelaan, Boschdijk Veste

0

2023 2024 2025 2026 2027

Commercieel

programma: 5.525 m² bvo

Grondgebonden programma: 1.644 -2,2%

Appartementen programma: 9.269 appartementen Grondgebonden programma: 1.681 appartementen

programma: 9.779 m² bvo +77%

2022

2022

2023

KERN BOODSCHAP

2023 programma: 116.928 m² bvo -5,6%

Bruto toename commercieel tussen MPG 2022 - MPG 2023: 4.254 m2 bvo ▪ Belangrijkste realisatie: Strijp S ▪ Nieuwe projecten: Ardechelaan, Jan v Lieshoutstraat

Campus programma: 48.286 m² bvo

2022 2022

programma: 123.921 m² bvo

Campus programma: 169.000 m² bvo +250%

Gemengd programma: 282.345 m² bvo

Gemengd programma: 252.531 m² bvo -10,6%

Logistiek programma: 368.340 m² bvo

Logistiek programma: 368.340 m² bvo +0,0%

2023

 ruto afname kantoren tussen MPG B 2022 - MPG 2023: 6.993 m2 bvo ▪ Belangrijkste toename: Stations­ gebied District E ▪ Belangrijkste realisatie: Strijp S

Kantoren 40000

Bedrijventerreinen

Bruto afname gemengd bedrijventerrein tussen MPG 2022 - MPG 2023: 29.814 m2 ▪ Belangrijkste realisatie: Meerhoven Park Forum Bruto toename logistiek bedrijven­ terrein tussen MPG 2022 - MPG 2023: 0 m2

150000

Bruto toename campus tussen MPG 2022 - MPG 2023: 120.714 m2 ▪ Belangrijkste toename: Brainport Industries Campus Cluster 2

35000 120000

30000 25000

90000

20000 60000

15000 10000

30000

Campus Logistiek Gemengd

5000 0

2023 2024 2025 2026 2027

0

2023 2024 2025 2026 2027

2023 - Gemeente Eindhoven | 11

­ OOFDLIJNEN H VAN DE ­FINANCIEN Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2023

Hoofdlijnen van de financiën in de Eindhovense grondexploitaties en private ontwikkelingen Onderstaand worden de financiën van de porte­ feuille grondexploitaties en private ontwikkelingen op hoofdlijnen weergegeven. Voor meer informatie op projectniveau verwijzen wij naar de toelichtingen op de meest omvangrijke ­projecten. Winstnemen nogis resterend winstnemen resultaat circa In 2022 conform BBV-regelgeving € 7,26 miljoen winst genomen uit de exploitaties. € 6,13 miljoen komt uit lopende exploitaties en € 1,13 miljoen komt uit in 2022 afgesloten exploitaties. Dit brengt de totale winstneming uit de nog lopende exploitaties op een bedrag van circa € 55,2 miljoen.

gsten

Boekwaarde € 47,2 miljoen

Boekwaarde

De boekwaarde bestaat uit het saldo van gerealiseerde kosten (verwervingen, transformatiekosten, ­apparaatskosten en rente) en opbrengsten. Dit geïnvesteerd vermogen bedraagt bij MPG 2023 circa € 47,2 miljoen en zal naar verwachting voor de huidige projectenportefeuille de komende jaren afnemen. Hierbij is nog geen Kosten Boekwaarde opbrengsten rekening gehouden metentoekomstige winstnemingen die een verhogend effect op de boekwaarde hebben.

74.300.000

opbrengsten

81.200.000 50.600.000 49.100.000

kosten

55.200.000 47.200.000

41.500.000

37.300.000

2023

7.260.000

2024

-27.700.000 -41.100.000

MPG 2022 t/m 2021 MPG 2023 2022

12 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

→

MPG 2022

MPG 2023

2025

-19.600.000

VOF Blixembosch Buiten (BPD en Hurks)

Kosten en opbrengsten

Nog te realiseren ­kosten: € 133 miljoen Nog te realiseren ­opbrengsten: € 221,7 miljoen

Om de boekwaarde van de huidige projectenportefeuille ook daadwerkelijk terug te verdienen, zijn naast het realiseren van opbrengsten ook nog investeringen nodig. Deze investeringen bestaan uit verwervingen, transformatiekosten, apparaatskosten en rente. Deze investeringen gaan over de gehele looptijd van de Kosten en opbrengsten exploitaties. In de grafiek zijn de benodigde investeringen en verwachte opbrengsten entermijn opbrengsten voorKosten de korte weergegeven (2023 t/m 2025). Voor de komende jaren verwachten we substantieel meer opbrengsten te realiseren dan investeringen te doen. Dit veroorzaakt ook de verwachte afname van de boekwaarde.

→

In de resultaten van de grondexploitaties en private ontwikkelingen zijn alle gerealiseerde en nog te realiseren investeringen, opbrengsten en al gedane winstnemingen meegenomen. In het MPG 2023 geldt een nog resterend verwacht resultaat van circa €41,5 miljoen op eindwaarde. Over het resulnog resultaat taat kan niet perresterend direct worden beschikt.

nog resterend resultaat

74

74.300.00

opbrengsten

81.200.000

opbrengsten kosten

81.200.000

55.200.000 37.300.000 55.200.000

kosten

50.600.000 50.600.000

2024 2023

2025 2024

-27.700.000 -41.100.000 -41.100.000

41.500.000 41.500.000

37.300.000 2023

Verwacht ­resultaat € 41,5 miljoen

Verwacht resultaat: €41,5 miljoen

2025

-19.600.000

-27.700.000

-19.600.000 MPG 2022

MPG 2022

MPG 2023

M

MPG 2023

MPG 2022

2023 - Gemeente Eindhoven | 13

RISICO’S Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2023

Risico’s: benodigde weerstandscapaciteit Het identificeren en beheersen van de ­risico’s draagt er aan bij om de projecten binnen de (financiële) kaders te laten verlopen. De benodigde weerstandscapaciteit voor de risico’s van de projecten wordt in het MPG 2023 ingeschat op circa € 16,4 miljoen. De ontwikkeling van de nog te realiseren opbrengsten in de grondexploitaties zijn inge­schat op basis van de huidige inzichten. Ervaring uit de afgelopen jaren heeft ons geleerd dat deze sterk afhankelijk zijn van markt­ontwikkelingen waar wij als Eindhoven geen invloed op hebben. Een nieuwe economische crisis kan zorgen voor lagere opbrengsten, vertraging in de realisatie hiervan en hogere rentelasten. We rekenen nu met lagere opbrengsten (5-15% hoger), vertraging in realisatie (2-6 jaar vertraging) en hogere rente (0,5-1% hoger). De uitkomsten van deze scenario’s leren ons dat we circa € 10,9 miljoen weerstandscapaciteit nodig hebben om eventuele effecten van tegenvallende markteffecten op te kunnen vangen.

Ook de ontwikkeling van de nog te realiseren kosten in de grondexploitaties zijn ingeschat op basis van de huidige inzichten. Maar zoals ook in de inleiding al toegelicht zijn we het afgelopen jaar geconfronteerd met sterkere kostenstijgingen dan waar we in het vorig MPG vanuit zijn gegaan en is het erg onzeker hoe de kosten zich de komende jaren zullen ontwikkelen. Daarom houden we bij het ­bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit rekening met een kostenrisico van € 1,4 miljoen. Dit is bepaald door een scenario te rekenen met een hogere kostenstijging: ▪ 2023: 8% in plaats van 6% ▪ 2024: 5% in plaats van 4% ▪ 2025: 5% in plaats van 4% Daarnaast worden projectspecifieke risico­ analyses uitgevoerd om risico’s te identificeren, kwantificeren en beheersen. Deze bestaan hoofdzakelijk uit het risico op tegen­ vallende kosten, bijvoorbeeld als gevolg van sanering, archeologie of explosieven, en contractuele risico’s. Om eventuele effecten van deze risico’s op te kunnen vangen is een weerstandscapaciteit nodig van circa € 9,3 miljoen.

14 | Meerjaren p­ rognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Conform BBV regelgeving moet jaarlijks winst uit grondexploitaties worden genomen naar rato van de realisatie van kosten en opbrengsten. Dit kan betekenen dat wanneer risico’s optreden of kosten en of opbrengsten tegenvallen, eerder teveel genomen winst moet terugvloeien naar de grondexploitatie. Om dit te kunnen opvangen is een weerstandscapaciteit van circa € 5,5 miljoen nodig.

met de mogelijkheid om de financiële effecten van het optreden van risico’s gedeeltelijk op te vangen binnen de verwachte resultaten van de projecten zelf voordat het weerstandsvermogen moet worden aangesproken. Dit betreft een bedrag van circa € 10,8 miljoen. Tot slot zijn een aantal projecten in voorbereiding waarvoor een weerstandscapaciteit van circa € 0,1 miljoen nodig is.

Bij de bepaling van de totaal benodigde weerstandscapaciteit wordt rekening gehouden weerstandscapaciteit

MPG 2022

MPG 2023

Verschil

Marktrisico’s

€ 12.300.000

€ 10.900.000

-€ 1.400.000

Kostenrisico’s

€ 1.800.000

€ 1.400.000

-€ 400.000

Projectrisico’s

€ 12.300.000

€ 9.300.000

-€ 3.000.000

Winstneming

€ 5.300.000

€ 5.500.000

€ 200.000

Correctie projecten met positief saldo

- € 11.100.000

- € 10.800.000

€ 300.000

Saldo lopende projecten

€ 20.600.000

€ 16.300.000

-€ 4.300.000

€ 100.000

€ 100.000

€0

€ 20.700.000

€ 16.400.000

-€ 4.300.000

Lopende projecten

Projecten in voorbereiding Totaal benodigde weerstandscapaciteit

2023 - Gemeente Eindhoven | 15

1

tongelresche akkers De gemeente is met Ballast Nedam Development (BND) overeengekomen het plangebied ­Tongelresche Akkers te herontwikkelen tot een woonwijk met circa 950 woningen. De gemeente verkoopt niet-bouwrijpe kavels aan BND. BND maakt deze bouw- en woonrijp en draagt uiteindelijk de door haar gerealiseerde openbare voorzieningen over aan de gemeente. De gemeente realiseert binnen het plangebied twee sportvoorzieningen (tennis en voetbal) en zorgt voor verplaatsing van de in het gebied aanwezige woonwagens. Naar aanleiding van een bestuursopdracht van het SGE is er ten behoeve van het verdichten in deelplan 7 en 9 een allonge getekend tussen BND en de gemeente. In de allonge is afgesproken dat in het plangebied circa 225 woningen extra worden gerealiseerd, waarvan 15% (circa 33 woningen) in het middeldure koopsegment. Hiermee komt het totale programma in Tongelresche Akkers op circa 1.190 woningen. De overige afspraken in eerdere overeenkomsten met BND zijn in stand gebleven. De voorbereiding van het bestemmingsplan voor deelplan 7 en 9 om de verdichting van 225 woningen mogelijk te maken is vrijwel gereed. Tongelresche akkers

Inmiddels is een gewijzigd bestemmingsplan woonwagenlocatie Fernhoutstraat in procedure gebracht. Dit naar aanleiding van beroep van de woonwagenbewoners, maar ook door bezwaar van Politie en Wooninc. Het gewijzigde bestemmingsplan voor de woonwagenlocatie is goedgekeurd door de Raad. De woonwagenbewoners hebben hiertegen (wederom) beroep aangetekend. De zitting inzake de beroepszaak voor gewijzigd bestemmingsplan woonwagenlocatie Fernhoutstraat heeft plaatsgevonden in december 2022 en het beroep is ongegrond verklaard. De gesprekken om te komen tot een vaststellingsovereenkomst met de woonwagenbewoners en een grondovereenkomst met Wooninc. kunnen daarmee hervat worden. Het verwachte resultaat van Tongelresche Akkers is afgenomen. Deze mutatie wordt veroorzaakt door de ophoging van de apparaatskosten vanwege de verdichting bij deelplan 7 en 9, de renteberekening van deelplan 12 en indexering van diverse posten. Door deze afname is het noodzakelijk de eerder genomen winst volledig terug te storten.

MPG 2022

MPG 2023

Saldo Boekwaarde incl. winstneming

-3.640.018

-2.942.893

Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming

-1.423.411 5.283.178 -64.750 155.000

-1.594.528 4.605.917 -64.289 4.207

Winstneming 2022

Totale winstneming

364.814

-

-364.814

Totaal resultaat

519.814

4.207

Tongelresche akkers

Programma Gerealiseerd

Woningen Maatschappelijk

16 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

verwacht

563 26.000

382 16.900

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ▪ Woningen zijn energieneutraal, Nul-op-demeter (NOM) of energieleverend; ▪ Bijna alle bestaand groen wordt behouden. De bomen en andere begroeiing zijn volwassen. Daarnaast zijn alle erfafscheiding groen en in de laatste fase voorzien van een Zeeuwse Haag; ▪ Co2 vermindering door middels van een aanzienlijke lagere Milieu Prestatie Gebouwen (MPG’s) dan wettelijke voorgeschreven; ▪ Bevordering van de biodiversiteit door middel van onder andere inbouwstenen voor vogels en vleermuizen. Bevordering bewustwording bij kopers door onder andere lidmaatschap Vogelbescherming Nederland en organisatie van voorlichting en wijksafari. Bevordering van de biodiversiteit door het (opnieuw) inzaaien bloemrijke en kruidenrijke grasmengsels in (deels bestaand

en overgedragen) openbaar (groen) gebied waardoor extensief onderhoud mogelijk wordt gemaakt hetgeen de biodiversiteit weer bevordert; ▪ We infiltreren water en voeren vertraagd af, waar mogelijk bovengronds. Ook op particuliere gronden wordt de afvoer vertraagd door middel van toepassen van groendaken op platte daken en het gebruik van regentonnen; ▪ Bevordering van gebruik van deelauto’s in het gebied; ▪ Duurzame en circulaire bouwmaterialen waar mogelijk; ▪ Lage MPG’s door houtskeletbouw met waar mogelijk gebruik van biobased isolatie materiaal; ▪ Er worden inbouwstenen voor vogels en vleermuizen in de woningen opgenomen.

2023 - Gemeente Eindhoven | 17

Innovatie ▪ Hoge (waargemaakte) ambities aangaande duurzaamheid; ▪ Extra sport- en spelvoorzieningen met “hard- en soft¬ware”- de bewoners worden betrokken in de creatie en keuzen ervan. Inclusiviteit ▪ Er komt ook middeldure huur in het plangebied; ▪ Stimulatie van community vorming door bewoners letterlijk samen te brengen en kennis te laten maken met elkaar. Ook door middel van de gedeelde voorzieningen van woningen – bijvoorbeeld de gezamenlijk banken en plantenbakken in de voorgevel van woningen- wordt burencontact gestimuleerd. Door het aanbrengen van dichtregels in de banken (en daarmee een gedicht) wordt een wandel route gecreëerd en daarmee het onderlinge contact van bewoners in de wijk gestimuleerd; ▪ Sport- en spelvoorzieningen zijn wijk overstijgend en waar mogelijk wordt ook de “software” meegenomen in de ontwikkeling hiervan.

Gebiedsgericht Innovatie

Duurzaamheid Economie Inclusiviteit

Duurzaamheid

Innovatie Inclusiviteit

18 | Meerjaren p­ rognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Foto Paul Slaats 2023 - Gemeente Eindhoven | 19

2

Meerhoven Meerhoven is de grote stadsuitbreiding van Eindhoven. In 1997 is gestart met de bouw en sinds 1999 zijn de eerste nieuwbouwwoningen bewoond. Het is een volwaardige stadswijk aan de westkant van Eindhoven met bijna 5.500 woningen, circa 770 hectare aan werkgebieden, een eigen centrum, horeca, sportfaciliteiten voor alle leeftijden en maatschappelijke voorzieningen zoals onderwijs, kinderopvang en medische zorg, groen en water. De wijk nadert de voltooiing. Het grootste deel van de geplande 5.500 woningen is gebouwd. De bijbehorende functies (de winkels en maatschappelijke voorzieningen in het centrum en basisscholen in de wijken) zijn al gerealiseerd, met uitzondering van een deel van de maatschappelijke functies in Meerland, waar in 2022 alleen nog een horecaonderneming is gevestigd.

Meerhoven

Meerrijk is het centrum met winkels, maatschappelijke functies en wonen. De woonwijken heten Zandrijk, Grasrijk, Bosrijk en Waterrijk. In het midden zien we Meerland als de groene long met een groot park, waar ook maatschappelijke functies en in beperkte mate woningen een plek vinden. Vervolgens de delen met een belangrijk accent op economische functies. Dit geldt voor de gehele Noord West Zijde met de gebieden, Park Forum Westen en Flight Forum. Het verwachte resultaat van Meerhoven totaal is afgenomen met circa € 7,7 miljoen naar € 12,1 miljoen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het niet meer kunnen opnemen van de grondopbrengst uit verkoop van de woon-werkkavels in Park Forum Zuid. Door deze afname is circa 6,2 miljoen van de eerder genomen winst teruggestort naar de grondexploitatie. MPG 2022

MPG 2023

Saldo Boekwaarde incl. winstneming

-30.298.216

-9.409.887

Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming

-32.920.351 67.577.843 -708.163 3.651.114

-28.385.665 39.821.232 138.287 2.163.967

Winstneming 2022 -6.217.027

Totale winstneming

16.159.945

9.942.918

Totaal resultaat

19.811.059

12.106.885

Algemeen Meerhoven Algemeen omvat geografisch het gehele gebied Meerhoven dat voor de ontwikkeling is opgedeeld in deelgebieden. Meerhoven Algemeen is het deel waarin de deelgebiedoverstijgende kosten zijn opgenomen, zoals verwervingen, subsidies, hoofdinfrastructuur etc. Voor het gebied is een gebiedsprogramma opgesteld waar zowel de plannen voor de

20 | Meerjaren p­ rognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

verdere bouw als de sociaal-economische ontwikkelingen en de ontwikkeling van de veiligheid zijn opgenomen. Het totaal verwachte resultaat van dit deelgebied is minder negatief geworden. Het grootste deel hiervan wordt veroorzaakt door de terugstorting van eerder genomen winst.

Meerhoven: Algemeen Saldo Boekwaarde incl. winstneming

MPG 2022

MPG 2023

-338.011.337

-336.530.467

Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming

-10.495.489 3.104.071 -41.273.101 -386.675.855

-9.157.294 2.857.167 -36.718.255 -379.548.849

Winstneming 2022

16.159.945

9.942.918

-6.217.027

Totale winstneming

Zandrijk Dit deelgebied is gereed. Woningbouw Meerhoven: Zandrijk Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

MPG 2022

MPG 2023

37.848.534

38.264.868

4.552.357 42.400.891

4.123.515 42.388.383

2023 - Gemeente Eindhoven | 21

Meerrijk Meerrijk is het centrum van de wijk Meerhoven met daaromheen deelgebieden die allemaal een eigen maar samenhangende ontwikkeling kennen. Het centrum Meerrijk is een woon- en verzorgingskern met een sterk stedelijke karakter en onderscheidt zich daarmee sterk van de omliggende deelgebieden. In dit gebied ligt de nadruk op bedrijfs-, kantoor- en logistieke functies. Het actuele woonprogramma van Meerrijk gaat uit van 700 woningen (appartementen en eengezinswoningen), die voor het overgrote deel reeds gereed zijn. Op dit moment zijn er nog 155 woningen (voornamelijk appartementen) in aanbouw. De woningen in de bouwvelden C1, C2, C6 en C7 zijn deels in Q4 2022 en deels in Q1 2023 opgeleverd. De laatste 40 woningen zijn in Q4 2022 in aanbouw genomen door ontwikkelaar Cohof Ten Brinke. Daarmee is het centrumprogramma voltooid. Wonen+winkels+voorzieningen Meerhoven: Meerrijk Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

Waterrijk De wijk Waterrijk nadert de voltooiing en zal dan ongeveer 950 (vooral eengezins-) woningen en een basisschool in het midden van het gebied, omvatten. De stedelijke kamers met als typologie vooral de hof-vorm, liggen aan de noordzijde en aan weerszijden van de centrale noord zuid - as: de Waterlinie. De Waterlinie wordt halverwege loodrecht doorkruist door de Waterweg, die van west naar oost loopt. Aan deze as liggen de landschappelijke kamers met vooral groene zones waarin de vrijstaande woningen en tweekappers zijn terug te vinden. Een deel is ingevuld met een vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).

22 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Een klein gebied in Zandrijk wordt ook betrokken bij de ontwikkeling van Meerrijk, de zogenaamde Driehoek. De ontwikkelaar is momenteel bezig met het ontwerpen van dit laatste bouwveld dat ruimte biedt voor nog 32 extra (eengezins-) woningen. Met de ontwikkeling en bouw van dit laatste bouwveld completeren we het project Meerrijk. Het voorzieningenprogramma bestaat uit een basisschool, kinderopvang, sporthal, zorgcentrum en ongeveer 9.820 m2 winkels met daaronder een gebouwde parkeervoorziening. Op een deel van de parkeergarage na is het gehele voorzieningenprogramma gerealiseerd. Het totaal verwachte resultaat van dit project is toegenomen. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn indexering van de opbrengsten overeenkomstig uit de afspraken in de SOK.

MPG 2022

MPG 2023

24.468.018

27.325.041

-1.510.571 5.753.434 3.365.455 32.076.336

-1.529.522 3.592.762 3.080.071 32.468.352

De oost- en west randen van de wijk kennen vooral particuliere bouw. De gemeente heeft daar individuele vrije sector kavels (IVS) uitgegeven waar de kopers hun eigen woning hebben gebouwd. De gemeente heeft ervoor gezorgd dat de samenhang van de wijk wordt beschermd door middel van een Beeldkwaliteitsplan, voor de gehele wijk, Kavelpaspoorten voor de losse kavels en een bestemmingsplan (2014). De wijk is nagenoeg volledig bebouwd en alleen de twee ‘Boskamers’ aan de zuidzijde (kamer 10 en 12) wachten nog op een ontwikkeling. De gemeente is momenteel bezig met de afronding van het woonrijp maken, waarin de openbare ruimte wordt ingericht.

De gemeentelijke projectgroep is inmiddels, naar aanleiding van een opdracht van B&W (besluit van 22 juni 2021), ver gevorderd met een haalbaarheidsonderzoek naar woningbouw op Park Forum Zuid. Die locatie trekt nagenoeg geen belangstellenden voor de formule van de bedrijfskavel waar de ondernemer ook zijn woonhuis mag oprichten. Daardoor ontstaat de kans om die locatie alsnog in te zetten voor woningbouw. Een belangrijke voorwaarde voor een succesvolle herontwikkeling is te voorkomen dat nu van het bedrijfsterrein een geïsoleerd woongebied wordt gemaakt. Daarom wordt nadrukkelijk gekeken naar de integratie van het gebied met de woonwijk Waterrijk (kamer 10 de zuidwest punt). Het haalbaarheidsonderzoek is nagenoeg afgerond en de ruimtelijke mogelijkheden voor huizenbouw lijken voldoende aanwezig. De kansen en voorwaarden zullen Woningbouw Meerhoven: Waterrijk Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

Bosrijk Voor alle clusters in Bosrijk, met uitzondering van cluster 5, is een grondovereenkomst gesloten. Voor cluster 5 gaat Woningstichting Thuis de ontwikkeling doen. Hiervoor wordt momenteel een openbare publicatie voorbereid, waarna de overeenkomst gesloten kan worden. Het huidige doel voor Bosrijk is de realisatie van circa 350 woningen. Ambitie, kwaliteitsen duurzaamheidsnormen zijn hoog in dit gebied. Het gebied herbergt meer groen en openbaar gebied dan de andere deelgebieden in Meerhoven. Er worden hier met name middeldure en dure woningen in de koopsector gerealiseerd. Alle gronden worden per cluster aangeboden aan de markt.

via een adviesnota en raadsdossier naar verwachting in Q2 2023 aan het gemeentebestuur worden voorgelegd. Voor kamer 12 geldt nog steeds de opgave van wonen in het bosgebied. Een ontheffing op grond van de Natuurbeschermingswet lijkt daarvoor noodzakelijk. De gemeente wil in 2023 een start maken met de ontwikkeling van kamer 10 en 12. Het totale programma van de woningbouw kan dan oplopen van de oorspronkelijk gelande 950 tot ongeveer 1.100 woningen. Het verwachte resultaat van dit deelgebied is afgenomen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door gestegen kosten (civiele werken en apparaatskosten). Daartegenover zijn ook de verwachte opbrengsten toegenomen.

MPG 2022

MPG 2023

59.217.401

59.301.959

-6.099.355 10.627.954 7.440.955 71.186.954

-5.889.833 10.082.099 6.702.825 70.197.050

Het gebied kent in totaal 12 clusters en de realisatie van openbare werken. De eerste woningen in cluster 1, 9, 10 en 16 zijn inmiddels gerealiseerd. Daarnaast zijn de woningen in cluster 10, 14, 15, 18 en 21 op dit moment in aanbouw. De eerste fase van de aanleg van Esplanade wordt uitgevoerd en de inrichting van Bosrand aanleg wadi’s, verlengen nieuwe Rundgraaf en aanplant groen is in voorbereiding. Het positieve saldo van deelgebied Bosrijk is ten opzichte van het vorige MPG afgenomen. Dit wordt met name veroorzaakt door toegenomen apparaatskosten en kostenstijging van de civiele werken. De opbrengst is hoger in verband met niet ingecalculeerde reserveringsrente.

2023 - Gemeente Eindhoven | 23

Woningbouw Meerhoven: Bosrijk Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

MPG 2022

MPG 2023

8.917.637

10.890.457

-5.476.744 10.938.885 1.734.186 16.113.965

-5.034.983 7.771.814 1.481.517 15.108.804

MPG 2022

MPG 2023

11.610.087

11.737.798

1.396.449 13.006.536

1.264.893 13.002.691

MPG 2022

MPG 2023

121.830.196

123.094.241

-617.839 18.254 14.588.406 135.819.017

-460.450 13.218.343 135.852.134

Landhof Dit deelgebied is gereed. Woningbouw Meerhoven: Landhof Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

Grasrijk Binnen Grasrijk is inmiddels het laatste woningbouwproject gereed: locatie Hooglanden aan de Graslook/Grasbloem. Momenteel is het woonrijp maken in volle gang waarbij de openbare ruimte wordt aangelegd. De afronding van deze fase wordt in 2023 verwacht. Daarna is deelgebied Grasrijk gereed. Het totaal verwachte resultaat van dit deelgebied is nagenoeg gelijk gebleven. Woningbouw Meerhoven: Grasrijk Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

24 | Meerjaren p­ rognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Park Forum West & Zuid Park Forum was oorspronkelijk volledig bestemd voor bedrijven, met per deelgebied Park Forum Oost, West en Zuid een eigen bedrijvensegment. Inmiddels is Park Forum Oost uit de regionale bedrijventerreinprogrammering gehaald. Vanwege tegenvallende interesse is het niet meer reëel te verwachten dat de woon-werkkavels in Park Forum Zuid worden verkocht. Daarom zijn de grondopbrengsten uit verkoop van de woon-werkkavels uit de grondexploitatie gehaald. ­Onderzocht wordt of dit deelgebied kan worden ontwikkeld tot woongebied en kan worden betrokken bij Waterrijk. De resultaten van dit onderzoek worden in 2023 ­verwacht, inclusief daarop volgende ­bestuurlijke ­besluitvorming. Op Park Forum West is in 2022 veel gebeurd. Een bestemmingsplanwijziging en een Bedrijventerrein Meerhoven: Park Forum West & Zuid Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

Flight Forum In het deelgebied Flight Forum worden bedrijven en kantoren gerealiseerd in een samenwerkingsverband (CV) met Schiphol Real Estate. De behoefte bestaat de overeenkomsten te actualiseren. Momenteel is de eerste concept-overeenkomst gereed. De verwachting is dat de nieuwe overeenkomsten in 2023 afgerond zullen worden. Daarnaast wordt Bedrijventerrein Meerhoven: Flight Forum Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

a­ ctualisatie van het beeldkwaliteitsplan zijn vastgesteld en de laatste wegen en de collectieve waterberging in de noordwesthoek zijn aangelegd. Het terrein is daarmee volledig gereed voor uitgifte van bedrijfskavels. De uitgifte is dit jaar echter tot stilstand gekomen door de uitspraak van de Hoge Raad in het “Didam-arrest”. Op 24 januari 2023 is de nieuwe uitgifteprocedure voor de laatste ­kavels vastgesteld. Er kan nu gestart worden met de voorbereidingen voor het selecteren van kandidaten. Naar verwachting zal de ­selectie voor de zomer van 2023 rond zijn om vervolgens in het najaar de koopovereenkomsten te sluiten. Het totaal verwachte resultaat van dit deelgebied is afgenomen. Dit wordt met name veroorzaakt doordat de grondopbrengsten uit verkoop van de woon-werkkavels op Park ­Forum Zuid uit de grondexploitatie zijn ­gehaald. MPG 2022

MPG 2023

32.255.414

44.828.494

-7.102.270 36.339.189 6.159.539 67.651.872

-4.435.253 14.654.466 5.749.083 60.796.790

er binnen de CV nagedacht over de verdere invulling van cluster 1 (kantorencluster). Dit heeft geen financiële consequenties voor de grondexploitatie, maar kan een mogelijk effect hebben op de fasering van de kosten voor het woonrijp maken van het gebied. Het totaal verwachte resultaat van dit deelgebied is afgenomen. Dit wordt met name veroorzaakt door toenemende civiele kosten. MPG 2022

MPG 2023

11.565.835

11.677.723

-1.618.146 796.056 1.327.592 12.071.336

-1.878.325 862.924 1.236.295 11.898.617 2023 - Gemeente Eindhoven | 25

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ▪ Duurzaamheid staat hoog in het vaandel bij de ontwikkeling van Meerhoven. Dit resulteert in duurzame bouwprojecten (o.a. door toegepaste materialen) met een hoogwaardige groen (be)leefomgeving; ▪ Duurzame energievoorziening door aanwezigheid van een warmtenet waarop de meeste woningen aangesloten worden; ▪ Ruimte voor groen: groot aangelegd park Meerland, ecologische verbindingszone, ­beperken van verharding; ▪ Aandacht voor duurzame mobiliteit: hoogwaardig openbaar vervoerverbinding Meerhoven-Eindhoven Centrum en Citycentrum Veldhoven (HOV), autoluwe woon- en verblijfsgebieden, netwerk van hoogwaardige stedelijke fiets- en wandelroutes met doorkoppeling naar de omgeving; ▪ Voorkomen van wateroverlast en hittestress staan centraal. Gebruik van nieuwe technieken in waterbeheer, door middel van ­waterpartijen, wadi’s en grindkoffers waarmee water direct in de bodem wordt ­teruggebracht.

MEERHOVEN

Innovatie ▪ Binnen Meerhoven wordt invulling gegeven aan de TDK Strategie van Eindhoven (technology, design, knowledge) door ­woningen te bouwen voor nieuwe inwoners en ­talenten. Inclusiviteit ▪ De nog te ontwikkelen locaties in Meerhoven vormen een goede aanvulling op het huidige woningbestand. De ontwikkeling draagt bij aan de doorstroming binnen de woningvoorraad; ▪ De opbouw van Meerhoven zorgt voor de aanwezigheid van diverse soorten bewoners: van jong tot oud, nationaal en internationaal; ▪ Diversiteit in voorzieningen t.b.v. buurtontmoeting, zoals wijkcentrum, park, sportvoorzieningen en volkstuinen. Economie ▪ Realisatie Park Forum en Flight Forum biedt nieuwe bedrijvigheid ruimte. Gunstige ligging ten opzichte van A2 en Eindhoven Airport, waarmee kan worden ingezet op bedrijvigheid in het hogere segment; ▪ Creëren van werkgelegenheid vanwege de omvangrijke gebiedsontwikkeling.

Programma Gerealiseerd

verwacht

4.973 72.824 475.662 10.772 9.820 9.658

Woningen Kantoren Bedrijfsterreinen Maatschappelijk Winkels Overige commerciële ­dienstverlening

Gebiedsgericht Gebiedsgericht Duurzaamheid Duurzaamheid Innovatie

Economie

Economie

Duurzaamheid

Inclusiviteit

Inclusiviteit Innovatie Innovatie Economie

Inclusiviteit

26 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

593 22.040 245.847 900 -

Bosrijk OAK | FAAM architects

2023 - Gemeente Eindhoven | 27

3

blixembosch Blixembosch Noordoost betreft een ontwikkeling van circa 400 woningen in het Noordoosten van Eindhoven in de oksel van de verlegde A50/Kennedylaan. Het bestaat uit twee plandelen, De Velden en het Plateau. In het plandeel De Velden zijn alle woningen opgeleverd en is de openbare ruimte woonrijp gemaakt. Plandeel het Plateau is in zijn geheel bouwrijp gemaakt en ook de nutsvoorzieningen zijn inmiddels aangelegd.

opgestart. Vanwege aanleveringsproblemen en personeelstekorten is de oplevering van de woningen vertraagd. In januari 2023 is gestart met oplevering van de eerste woningen in fase 4. De openbare ruimte kan worden ingericht na volledige oplevering van fase 4. Naar verwachting kan de inrichting van de openbare ruimte in 2025 worden afgerond. De grondexploitatie kan dan ook naar verwachting in 2025 worden afgesloten.

Het Plateau kent drie fasen (fase 4, 5 en 6) met in totaal 179 woningen. De woningen van fase 4, 5 en 6 zijn nagenoeg allemaal verkocht. De laatste percelen grond voor fase 6 zijn inmiddels geleverd. De oplevering van de laatste woningen is voorzien in Q1 2025. Het inrichtingsplan openbare ruimte voor het plandeel Plateau is vastgesteld en de voorbereidingen voor de aanbesteding zijn

Het verwachte resultaat van dit project is afgenomen. Voornaamste redenen van deze afname zijn de toegenomen civiel technische investeringen en bijbehorende prijsstijgingen. Daarbij is de raming van de planontwikkelingskosten naar beneden bijgesteld. In 2022 is circa € 0,57 miljoen winst uit de grondexploitatie genomen.

blixembosch

MPG 2022

MPG 2023

Saldo Boekwaarde incl. winstneming

478.727

3.095.157

Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming

-3.783.867 4.333.873 69.652 1.098.384

-2.692.566 -38.377 54.462 418.676

Winstneming 2022 574.263

Totale winstneming

4.340.297

4.914.560

Totaal resultaat

5.438.682

5.333.236

Blixembosch

Programma Gerealiseerd

Woningen

28 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

verwacht

220

179

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ▪ Plandeel De Velden is al deels gerealiseerd met warmtepompen voordat het verplicht was. Ook gasloos bouwen voor plandeel het Plateau was al besloten voordat het verplicht werd; ▪ We passen zo min mogelijk verharding toe; ▪ Veel bomen en heesters in verband met schaduw, co2 vermindering en biodiversiteit; ▪ We infiltreren water en voeren vertraagd af, waar mogelijk bovengronds; ▪ Er loopt een snelfietspad door Blixembosch Buiten; ▪ Ontwikkelaars peilen behoefte aan deel­ auto’s en behoefte aan laadpalen; ▪ Ook de woningen in Blixembosch het ­Plateau zullen aan de BENG norm voldoen; ▪ Alle woningen worden energieneutraal uitgevoerd, substantiële verbetering in aanbod

circulaire bouwmaterialen, mits economisch verantwoord; ▪ De geluidswal maakt deel uit van een grotere ecologische verbindingszone; ▪ Uitloogbare bouwmaterialen, zoals zink, ­koper en lood, worden niet toegepast. Innovatie ▪ 8 woningen situeren in de geluidswal; ▪ Watersysteem zoveel als mogelijk bovengronds verwerken en afvoeren is innovatief omdat we met hoogteverschillen te maken hebben. Inclusiviteit ▪ CPO en middelhuur is gerealiseerd; ▪ Doordat de woningen in een groene setting (geluidswal) worden gerealiseerd maakt dit het plangebied bijzonder.

Gebiedsgericht Gebiedsgericht Gebiedsgericht

Innovatie

Duurzaamheid Duurzaamheid Economie

Economie Inclusiviteit

Inclusiviteit Innovatie

Duurzaamheid Inclusiviteit

Innovatie

Economie

2023 - Gemeente Eindhoven | 29

4

VDMA Het project Van der Meulen Ansems (VDMA) betreft een centrumstedelijke herontwikkeling aan de Vestdijk. In 2018 heeft de gemeente een tenderprocedure uitgeschreven voor deze locatie. Het college heeft de inschrijving van Being, Join The Stage, op 29 oktober 2019 als winnende inschrijving beoordeeld. Het project bestaat uit een woon-werk gebied met circa 750 woningen en ruim 23.000 m2 bvo overige functies. Naast het herontwikkelen van bestaande panden in het gebied vindt nieuwbouw plaats onder andere in de vorm van twee woontorens aan de Vestdijk van circa 105 meter hoogte. De gemeente is eigenaar van alle gronden en panden in het plangebied. Op 1 september 2020 hebben VDMA Development C.V. en de gemeente Eindhoven de Verkoopovereenkomst VDMA afgesloten, waarin ontwikkelafspraken en verkoopafspraken over alle te ontwikkelen gronden en opstallen in het plangebied zijn gemaakt. Met de vaststelling van de grondexploitatie op 6 oktober 2020 door de gemeenteraad is de Verkoop­ overeenkomst in werking getreden. Being werkt momenteel aan de afronding van het Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (DOSP). Het ontwerp bestemmingsplan dat de beoogde ontwikkeling mogelijk maakt

heeft vanaf 1 juli 2021 ter inzage gelegen voor zienswijzen. Begin 2022 stelde de gemeenteraad het bestemmingsplan vast. Uiteindelijk is er door twee partijen beroep aangetekend. De zitting bij de Raad van State heeft in september 2022 plaatsgevonden. Vooralsnog is er geen uitspraak gedaan. Door de huidige economische ontwikkelingen is de planning aangepast. De komende periode wordt ingezet op het definitief maken van het ontwerp, het aanvragen van de bouwvergunning en het voorbereiden van de werkzaamheden om over te gaan tot realisatie. Dit betekent ook dat de gemeente later dan gepland de grond en opstallen verkoopt. Hierdoor zal zij het vastgoed langer tijd blijven beheren. Het verwachte resultaat van dit project is nagenoeg gelijk gebleven. De belangrijkste mutaties zijn een stijging van de voorbereidingskosten en beheerkosten vastgoed vanwege het opschuiven van de leveringsdatum aan de ontwikkelaar. Daartegenover staat dat we ook langer opbrengsten genereren uit beheer vastgoed en de reserveringsrente die de ontwikkelaar verschuldigd is tot aan de levering. In 2022 is circa € 0,8 miljoen winst uit de grondexploitatie genomen.

VDMA

MPG 2022

MPG 2023

Saldo Boekwaarde incl. winstneming

-9.809.917

-9.728.577

Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming

-2.440.575 15.336.021 85.222 3.170.751

-2.734.299 15.648.433 -137.566 3.047.991

Winstneming 2022

433.344

509.680

76.336

3.604.095

3.557.670

Totale winstneming Totaal resultaat

30 | Meerjaren p­ rognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

VDMA | Being Development, met OMA i.s.m. Delva

VDMA

Programma Gerealiseerd

Woningen Kantoren Overige Commerciële Dienstverlening

verwacht

-

865 11.747 6.597

2023 - Gemeente Eindhoven | 31

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ▪ Nul-op-de-meter: alle gebouwen zijn energieneutraal met een primair energiegebruik van 0 kWh/m2 jr; ▪ Gasloos: de warmtevoorzieningen in het hele gebied zijn aardgasvrij; ▪ Bij de bouw wordt een significante CO2-reductie behaald door gebruik van circulair bouwmateriaal; ▪ Bewoners en bezoekers worden actief gestimuleerd en gefaciliteerd bij energiereductie. Innovatie ▪ Op uiteenlopende manieren wordt hernieuwbare elektriciteit opgewekt en opgeslagen; ▪ De circulaire omloop The Loop geeft ­prachtig zicht op de dynamische gevels op de hoogbouw van gebouw B en C, die ­PV-ready ­worden gerealiseerd; ▪ Op de groene daken van de laagbouw van Gebouw E liggen clusters zonnepanelen; ▪ VDL wordt ingezet voor Nezzt-modules bij de realisatie van gebouw A en D; ▪ Inzet van deelauto’s.

Inclusiviteit ▪ Iedereen moet zich thuis voelen op het nieuwe VDMA terrein. Uitgangspunt voor VDMA is het creëren van een inclusief, duurzaam en verrassend gebied, een plek om nieuwe dingen te ontdekken en waar creativiteit ruimte vindt; ▪ Werk- en woonruimten geïnspireerd op ­shared-concepten; ▪ Minimaal 20% van de appartementen in de sociale sector en innovatieve woonconcepten. Economie ▪ Werkgelegenheid in relatie tot de omvang­ rijke gebiedsontwikkeling VDMA.

Gebiedsgericht Gebiedsgericht Duurzaamheid Duurzaamheid Duurzaamheid

Innovatie

Economie

Economie Inclusiviteit

Inclusiviteit Innovatie Innovatie Economie

Inclusiviteit

32 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

VDMA | Being Development, met OMA i.s.m. Delva 2023 - Gemeente Eindhoven | 33

strijp s Strijp S is een binnenstedelijke herontwikkelingslocatie, gelegen in de Westcorridor, aan de Ring en nabij station Strijp S. Het voormalige Philipscomplex van 27 hectare groot, wordt herontwikkeld tot een levendige stadswijk, met een multifunctioneel programma. Er worden hier ruim 4.000 woningen, circa 34.000 m2 kantoren en circa 19.000 m2 (commerciële) voorzieningen gerealiseerd. Het plan dient aanvullend aan het centrumgebied te zijn, maar kent een brede mix van functies, waardoor een voor Eindhoven uniek hoogstedelijk verblijfs- en woonklimaat ontstaat. In het plan zijn ook een vijftal rijksmonumenten waaronder het klok-gebouw ingepast. Strijp S is een PPS-project (Park Strijp), een samenwerking tussen Gemeente Eindhoven en Volker Wessels Stevin. Deze samenwerking is geregeld in een samenwerkingsovereenkomst, die is vastgesteld in de gemeenteraadsvergadering van februari 2002. Voor het werkapparaat ten aanzien van de samenwerking is een BV/CV- constructie opgericht, Park Strijp Beheer (PSB) genaamd, waarvan de directie werkt onder een raad van aandeelhouders waarbij Gemeente Eindhoven en ­VolkerWessels aandeelhouders zijn. Onlosmakelijk van de samenwerkingsovereenkomst, is de koopovereenkomst tussen Gemeente Eindhoven en Philips. De gemeente heeft in 2002 alle gronden en opstallen voor eigen rekening en risico van Philips gekocht.

Philips is zelf financieel verantwoordelijk voor aanpassingen, saneringen en overige kosten tijdens de verhuur- en ontwikkelperiode. De gemeente Eindhoven levert haar gronden fiscaal bouwrijp tegen boekwaarde (verwervingen, fiscaal bouwrijp maken en kosten tijdelijke verhuur minus opbrengsten uit tijdelijk beheer en verhuur) door aan PSB. Park Strijp heeft vervolgens, tegen een afgesproken ­leveringsschema gekoppeld aan de ontruiming van het complex door Philips, een afnameplicht en levert vervolgens weer door

34 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

5 tegen kostprijs plus aan hetzij Gemeente Eindhoven (circa 50.000 m2) of aan VolkerWessels (circa 380.000 m2). Het project bevindt zich momenteel in de zogenaamde opstalontwikkelingsfase. Op dit moment wordt gewerkt aan het bestemmings-/omgevingsplan voor de laatste fase (IV). Spoorzone BV heeft in 2022 het woonblok T en kantoorpand U en de parkeergarage langs het spoor opgeleverd. In 2022 is bouwveld N geleverd en is Spoorzone BV gestart met de bouw van de woontoren op dit bouwveld. We verwachten dat in Q1 van 2023 het kantoorverzamelgebouw op bouwveld P voor start-ups met in de bovenste lagen een 40 tal woningen wordt opgeleverd. Zodra bovenstaande panden zijn opgeleverd en de bijbehorende openbare ruimte definitief is ingericht zijn fase 1 en 3 gereed. In fase 2 is Trudo nog bezig met de ontwikkeling van enkele panden. In 2022 is fase IV nader uitgewerkt. Op basis hiervan is een herziening van het bestemmingsplan in de maak. Naar verwachting zal in 2024 gestart worden met de eerste plannen in fase IV. Omdat fase IV de laatste fase betreft, is het extra relevant om na te denken hoe dat we de beoogde identiteit van Strijp S gaan borgen. Zowel de (plint-)functies in fase IV als de activiteiten en programmering in het reeds (vrijwel) opgeleverde bestaande terrein zijn daarbij relevant.

Met de vaste partners in het gebied, alsmede deskundigheid uit de stad, wordt hier op gestudeerd. Het verwachte resultaat van dit project is gelijk gebleven. Conform de SOK worden de gronden door Park Strijp Beheer (PSB) tegen boekwaarde afgenomen. Dit betekent dat de exploitatie Strijp S altijd een saldo van ‘nul’ kent.

Strijp S

MPG 2022

MPG 2023

Saldo Boekwaarde incl. winstneming

-20.520.968

-23.677.607

Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming

-21.072.468 43.433.326 -1.839.888 -

-26.759.322 52.964.623 -2.527.695 -

Winstneming 2022

Totale winstneming

-

-

-

Totaal resultaat

-

-

Strijp s

Programma Gerealiseerd

Woningen Kantoren Winkels Overige Commerciële Dienstverlening

verwacht

1.739 9.500 1.295 8.260

2.226 24.500 7.800

2023 - Gemeente Eindhoven | 35

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ▪ Veel gebouwen worden niet gesloopt, maar getransformeerd; ▪ Mobility-S zorgt voor onder andere gebruik van deelauto’s. Innovatie ▪ Slimme verlichting Light-S: het uitproberen van detectiedata, lichtkleuring en lichtbegeleiding, parkeerterreinen zijn uitgevoerd met sensoren voor rinkelend glas; ▪ Grondwaterverontreiniging: sanering combineren met energievoorziening. Inclusiviteit ▪ Community building: werken met een concept per gebouw trekt gebruikers die elkaar versterken. Economie ▪ Strijp-S is het 2e hoogstedelijk centrum met een sterk creatief design fundament.

Gebiedsgericht Gebiedsgericht Duurzaamheid Duurzaamheid

Innovatie

Duurzaamheid

Economie

Economie Inclusiviteit

Inclusiviteit Innovatie

Inclusiviteit Economie

36 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Innovatie

2023 - Gemeente Eindhoven | 37

6

stationsgebied Het Stationsgebied heeft betrekking op de herontwikkeling van het gebied ten zuiden van het station. Hier worden onder andere woningen, kantoren en voorzieningen gerea­ liseerd. Het project bestaat uit meerdere ­deelgebieden, waaronder de VVV locatie (District E en openbare ruimte) en Lichthoven (ontwikkeling rondom Studenthotel/Social Hub en gronduitgifte parkeerterrein). Door de huidige marktomstandigheden maar ook door vertraging in behandeling van de bezwaren op de diverse bestemmingsplannen in het Stationsdistrict, loopt het project vertraging op. Daarnaast is door de Raad van State gevraagd om een meer integrale benadering van de bestemmingsplannen waardoor naast veel extra capaciteit ook extra onderzoeken nodig zijn.

Het totale verwachte resultaat van dit project is afgenomen. Dit wordt veroorzaakt door hogere apparaatskosten in verband met complexiteit, vertraging en uitbreiding van het projectteam. Daartegenover staat dat een deel van de onderzoekskosten t.b.v. de bezwaarprocedures van de bestemmingsplannen wordt verrekend met de ontwikkelaars van de diverse plannen. Door de afname van het totaal verwacht resultaat wordt in 2022 circa € 0,12 miljoen eerder genomen winst ­teruggestort in de grondexploitatie.

Stationsgebied

MPG 2022

MPG 2023

Saldo Boekwaarde incl. winstneming

-1.371.292

-1.772.330

Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resterend resultaat na winstneming

-31.118.864 36.624.965 1.282.718 5.417.526

-32.195.690 37.755.066 1.391.152 5.178.199

Winstneming 2022

Totale winstneming

3.457.007

3.341.462

-115.545

Totaal resultaat

8.874.533

8.519.661

Stationsgebied

Programma Gerealiseerd

Woningen Kantoren Winkels Overige Commerciële Dienstverlening Openbare ruimte