22bst01480 - Bijlage 5 - Businessplan samenwerking prov-gem
Tekst van het document
f
Businessplan Gebiedsontwikkeling Fellenoord Internationale Knoop XL Eindhoven 30 november 2022
Document
Businessplan Gebiedsontwikkeling Fellenoord
Datum
30 november 2022
2
INHOUDSOPGAVE
1. AANLEIDING EN DOEL
6
1.1 AANLEIDING: BRAINPORT EINDHOVEN; MAINPORT VAN NEDERLAND
6
1.2 DOEL SAMENWERKING PROVINCIE EN GEMEENTE
8
1.3 DOEL VAN DIT DOCUMENT
10
1.4 LEESWIJZER
11
2. POSITIONERING EN UITGANGSPUNTEN GEBIEDSENTITEIT
12
2.1 POSITIONERING EN SCOPE GEBIEDSENTITEIT FELLENOORD
12
2.2 UITGANGSPUNTEN GEBIEDSENTITEIT
13
2.3 KPI’S
14
3. INHOUDELIJK KADER GEBIEDSENTITEIT
16
3.1 INHOUDELIJK KADER
16
3.2 FASERING EN ADAPTIVITEIT
17
3.3 JURIDISCH PLANOLOGISCH KADER
19
4. FINANCIEEL KADER GEBIEDSENTITEIT
20
4.1 GRONDEXPLOITATIE ENTITEIT
20
4.2 GRONDEXPLOITATIE ONTWIKKELCLUSTERS
20
4.3 BINNENPLANSE INVESTERINGSPROJECTEN
22
4.4 OMGAAN MET DE INVESTERINGSBIJDRAGE EN HET EGALISATIEFONDS KNOOP XL
22
4.5 FINANCIËLE SAMENHANG MET BOVENWIJKSE INVESTERINGEN T.B.V. KNOOPXL
22
4.6 FINANCIERING
23
4.7 FINANCIËLE EN PROGRAMMATISCHE CONSEQUENTIES ONTWIKKELSTRATEGIE
23
4.8 OMGAAN MET REEDS GEMAAKTE KOSTEN TOT OPRICHTING ENTITEIT
24
5. TAKEN EN ROLLEN GEBIEDSENTITEIT
25
5.1 HOOFDTAAK GEBIEDSENTITEIT
25
5.2 TAKEN GEBIEDSENTITEIT
25
5.3 ROLNEMING IN RISICODRAGENDE PARTICIPATIE DOOR ENTITEIT
26
3
6. GOVERNANCE
28
6.1 GOVERNANCE GEBIEDSENTITEIT
28
6.2 DE GEBIEDSENTITEIT IN RELATIE TOT DE MOEDERORGANISATIES
29
6.3 DE ENTITEIT IN RELATIE TOT HET PROGRAMMA EINDHOVEN INTERNATIONALE KNOOP XL
30
7. ORGANISATIE EN BEGROTING ENTITEIT
32
7.1 ORGANISATIE
32
7.2 INRICHTING ORGANISATIE
33
7.3 ORGANISATIEKOSTEN
33
8. STURING OP INHOUDELIJKE EN FINANCIËLE KADERS, BEVOEGDHEDEN GEBIEDSENTITEIT
36
8.1 STURING OP INHOUDELIJKE KADERS
36
8.1.1 Instrumenten kwaliteitsborging
36
8.1.2 Sturing op kwaliteitsborging
36
8.1.3 Werkwijze
37
8.2 STURING OP FINANCIËLE KADERS
38
8.2.1 Instrumenten borging financiële kaders
38
8.2.2 Sturing op financiële kaders
39
8.3 ROLLEN EN BEVOEGDHEDEN GEBIEDSENTITEIT
41
8.4 BEVOEGDHEDEN FINANCIËLE BESLUITVORMING
43
8.5 WERKWIJZE
44
9. RISICOMANAGEMENT
46
9.1 AANLEIDING EN DOEL
46
9.2 AANPAK RISICOANALYSE EN BEHEERSMAATREGELEN
46
9.3 TOPRISICO’S EN BEHEERSMAATREGELEN
47
9.4 RISICOBUFFERS ENTITEIT EN BENODIGD WEERSTANDSVERMOGEN MOEDERS
49
9.5 ORGANISATORISCHE BORGING RISICOMANAGEMENT
50
10. SAMENWERKING MET MARKTPARTIJEN EN WONINGBOUWCORPORATIES
51
10.1 SAMENWERKING MARKT -OVERHEID VIA DE GEBIEDSENTITEIT
51
4
11. OMGAAN MET STAATSSTEUN, AANBESTEDINGSBELEID, MEDEDINGING, BIBOBTOETSING EN FISCALITEIT 57 11.1 STAATSSTEUN
57
11.2 AANBESTEDINGSBELEID
57
11.3 (QUASI)-INBESTEDING
58
11.4 BIBOB-TOETSING
58
11.5 FISCALITEIT
59
12. MONITORING KPI’S, HERIJKING / SCOPEWIJZIGING EN EXIT - STRATEGIE
60
12.1 MONITORING KPI’S
60
12.2 OORZAKEN VOOR HERIJKING / SCOPEWIJZIGING
61
12.3 PROCES HERIJKING / SCOPEWIJZIGING
61
12.4 EXIT-STRATEGIE
62
BIJLAGEN
64
5
1. Aanleiding en doel De Provincie Noord-Brabant en de gemeente Eindhoven zijn voornemens om samen te gaan werken om de gebiedsontwikkeling Fellenoord te realiseren. In de adviesrapportage ‘Samenwerking Provincie Noord-Brabant & Gemeente Eindhoven, Internationale Knoop XL – ontwikkeling Fellenoord’ d.d. 16 juli 2020 is de basis gelegd voor het bepalen van de mate en wijze van deze samenwerking. Bovendien zijn in de gemeente Eindhoven aan de hand van de ‘leidraad omgang Knoop XL’ het WAAROM, WAT en HOE uitgewerkt als basis voor het raadsvoorstel op respectievelijk 21 juli 20221 en 24 januari 2023. Provincie en gemeente zijn voornemens een gezamenlijke entiteit op te richten t.b.v. de gebiedsontwikkeling. In dit hoofdstuk worden aanleiding en het doel van de samenwerking en doel en inhoud van het businessplan toegelicht.
1.1 Aanleiding: Brainport Eindhoven; mainport van Nederland Nederland is gebaat bij een economie die gebaseerd is op kennis, op productie en creativiteit, die internationaal is en die een hoge toegevoegde waarde heeft en een lage ecologische footprint. De historische omstandigheden in regio Eindhoven hebben ertoe geleid dat hier een economie ontstaan is die leunt op slimme koppen en gouden handjes. Een economisch cluster dat de concurrentie aan kan met vergelijkbare regio’s in de wereld en een regio die internationaal gewaardeerd wordt om zijn dorpse leefkwaliteit, unieke ‘quality of life’, strategische ligging in Europa maar vooral de aanwezigheid van wereldberoemde maar soms onbekende multinationals. Mensen uit Nederland, Europa en van elders trekken naar de regio Eindhoven. Dit talent is de belangrijkste brandstof voor de Brainport regio die deze technologische ontwikkeling mogelijk maakt.
Figuur 1 Brainport Eindhoven in de Noord-Europese Deltaregio
De aantrekkingskracht van Brainport Eindhoven betekent nog meer druk op de al krappe woningmarkt en nog meer druk op het mobiliteitssysteem. En een aanhoudende noodzaak de unieke ‘quality of life’ van de regio te versterken. Rijk, provincie en regio werken sinds 2014 samen aan de realisatie van de gebiedsvisie Brainport City2. Deze visie geeft een toekomstperspectief op de wijze waarop Brainport Eindhoven internationaal kan blijven opereren. Brainport moet een schaalsprong maken, wat stedelijkheid betreft, om toekomstbestendig te blijven en aantrekkelijker te zijn voor talent. Doelen zijn verbetering van de agglomeratiekracht, verbetering van de 1 2
Stukken raadsvergadering 21 juli 2022 beschikbaar via deze link. Gebiedsvisie Brainport City, vastgesteld in het BO MIRT, 2014
6
bereikbaarheid (van o.a. Eindhoven Airport) en versterking van het vestigingsklimaat van Brainport Eindhoven als nationale Mainport. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan een Versterkt Stedelijk Netwerk in NoordBrabant.
Figuur 1 Brainport Eindhoven één van de toplocaties in Nederland (REOS)
Brainport is in 2016 als Mainport erkend en is één van de drie economische kerngebieden van Nederland, naast de ‘Seaport Rotterdam’ en de ‘Airport Schiphol Amsterdam’. Dat is met Rijk, provincie en regio uitgewerkt in:
REOS3, de ruimtelijke economische ontwikkelstrategie van de drie economische kerngebieden. Hierin is Eindhoven Internationale Knoop XL opgenomen als toplocatie van nationale betekenis. Dit is overgenomen in de Nationale Omgevingsvisie. De Brainport Nationale Actieagenda 4 (BNA). Met de actieagenda slaan Rijk en regio langjarig de handen ineen voor behoud en versterking van de kracht van de regio t.b.v. de internationale concurrentiepositie van Nederland. De Regio Deal Brainport Eindhoven fungeert hierin als vliegwiel.
Aansluitend op de BNA en als belangrijke pijler van een aantrekkelijk vestigingsklimaat, zijn afspraken gemaakt over de aanpak van de woonopgave in de Woondeal5 (o.a. woningtekort, de druk op betaalbaarheid) die zich in deze regio aftekent. De Woondeal bevat afspraken over het versnellen van de woningbouw, specifieke versnellingslocaties en de beschikbaarheid van betaalbaar woningaanbod. Tevens is Internationale Knoop XL aangemerkt als Brabantse sleutelopgave6 en opgenomen in de NOVI7 als één van de zoekgebieden voor grootschalige ontwikkellocaties. Bovendien is de ruimtelijke inpassingsstudie Eindhoven Internationale Knoop XL een van de vervolgopgaven uit het MIRT-onderzoek Verstedelijking en Bereikbaarheid Brainportregio 8 (zie figuur 3), naast de doorontwikkeling van de Multimodale Knoop Eindhoven Centraal (Spoorse zijde en regionaal OV).
Bestuurlijke intentieverklaring REOS: Ruimtelijke Economische Ontwikkelstrategie, vastgesteld in het BO MIRT 2016 Brainport Nationale Actieagenda (BNA), ondertekend in juli 2018 5 Woondeal BZK-Stedelijk Gebied Eindhoven-provincie Noord-Brabant, gesloten in maart 2019 6 MIPP Sleutelprojecten, 2018, provincie Noord-Brabant 7 Ontwerp Nationale Omgevingsvisie, juni 2019, ministerie van BZK 3 4
8
MIRT-onderzoek (meerjarenprogramma infrastructuur, ruimte en transport) Verstedelijking en Bereikbaarheid Brainportregio Brainport Eindhoven, november 2020, Smartwayz.nl. Het onderzoek is gericht op verstedelijking en mobiliteit en geeft inzicht in de knelpunten en de potentie van Brainport.
7
Bovenstaande trajecten hebben met elkaar gemeen dat ze herkennen dat Eindhoven als centrumstad in de Brainportregio een specifieke opgave heeft op het gebied van verstedelijking, met een majeure opgave in het centrumgebied en de stationsomgeving, met als prioritaire transformatielocatie Eindhoven Internationale Knoop XL in het bijzonder. Een duurzame stedelijke schaalsprong ‘van nationale betekenis’ die met name vormgegeven dient te worden in het centrum van Eindhoven en de opgaven die daarbij horen zijn complex. Verschillende opgaven zijn op verschillende schaalniveaus aan elkaar verbonden en dienen in samenhang te worden bezien. Zo zorgt bijvoorbeeld de verstedelijking gecombineerd met een autoluwe binnenstad voor extra druk op de wegenstructuur van en rondom Eindhoven, waar nu al een urgente opgave ligt. Keuzes ten aanzien van de bereikbaarheidsopgaven op regionaal niveau zijn daarmee randvoorwaardelijk en onderdeel van een duurzame stedelijke schaalsprong. Internationale Knoop XL onderscheidt zich van reguliere gebiedsontwikkelingen binnen Brabant. Enerzijds zijn er de complexe afhankelijkheden tussen de ruimtelijke ontwikkeling en de infra-opgaven. Anderzijds wordt het regionaal en zelfs het (inter)nationaal belang gediend met de ambitie van Eindhoven Internationale Knoop XL.
Deze opgave overstijgt de gemeente Eindhoven: extra kennis, kunde en capaciteit is nodig om de complexe opgave te kunnen realiseren.
Figuur 3 Schematische weergave uitkomsten MIRT-onderzoek Brainport Eindhoven
1.2 Doel samenwerking provincie en gemeente Provincie Noord-Brabant en gemeente Eindhoven willen een stap zetten om samen de strategische opgaven van Brainport Eindhoven aan te pakken, met als doel om de realisatiekracht te versterken. Vanuit dit gezamenlijk belang weten provincie Noord-Brabant en gemeente Eindhoven elkaar goed te vinden op diverse 8
dossiers. Dit is bestendigd in de Samenwerkingsagenda9, waarin de provincie Noord-Brabant en de gemeente Eindhoven inzetten op een koppeling van agenda’s en investeringen. De Samenwerkingsagenda behandelt drie thema’s waarover afspraken worden gemaakt: 1. Verstedelijking; 2. Mobiliteit; 3. Vestigingsklimaat. En is uitgewerkt langs 4 hoofdlijnen, zie figuur 4.
Figuur 4 Schematische weergave samenwerkingsagenda provincie – gemeente
Eindhoven Internationale knoop XL is één van de majeure projecten uit de Samenwerkingsagenda. Dit gebied rond station Eindhoven Centraal (zie figuur 5) moet het visitekaartje worden van Brainport Eindhoven en daarmee van Noord-Brabant. Een stuk stad van de toekomst met een internationale stedelijke omgeving voor de nieuwe kennis-en diensteneconomie en de Eindhovenaar. Eindhoven Internationale Knoop XL is bovendien de (internationale) toegangspoort tot Brainport. Daarbij hoort een aantrekkelijke multimodale knoop en een efficiënte overstapmachine waar internationale, nationale en regionale treinen, HOV, auto en (snelle) fiets- en wandelroutes samen komen.
Figuur 5 Indicatieve weergave van Internationale Knoop XL in de toekomst.
9
Samenwerkingsagenda ‘Hart van Brainport Eindhoven’, vastgesteld in colleges van GS en B&W op 30 maart 2021
9
Op inhoud zijn de ambitie en doelen van Internationale Knoop XL reeds uitgewerkt in verschillende documenten: 1. Plan van Aanpak Rijk-regio10, bestendigd in de Samenwerkingsovereenkomst Rijk-Regio11: beschrijft de ambities, de doelen en de samenwerking tussen het Rijk en de regio voor het Programma Internationale Knoop XL. 2. Ontwikkelvisie en ontwikkelkader Fellenoord – Internationale Knoop XL12: beschrijft de ambitie en doelen voor de gebiedsontwikkeling en bijbehorende infra-projecten voor het gebied ‘Fellenoord’ binnen Internationale Knoop XL gelegen aan de noordkant van station Eindhoven Centraal. Deze Ontwikkelvisie en het Ontwikkelkader zijn reeds in samenwerking tussen provincie en gemeente opgesteld (nader toegelicht in hoofdstuk 3). De Ontwikkelvisie is daarnaast vertaald naar KPI’s. Deze zijn in het “Raadsvoorstel Uitwerking publiek belang gebiedsontwikkeling Fellenoord” d.d. 21 juli 2022 opgenomen en door de Raad vastgesteld 13. Uit deze documenten blijkt dat Internationale Knoop XL om meer gaat dan de verstedelijkingsopgave. Zo hangt de ontwikkeling samen met een fors regionaal mobiliteitsvraagstuk.
Daarnaast gaat Internationale Knoop XL om meer dan een stedelijke schaalsprong voor Eindhoven met goede verbindingen naar omliggende wijken: er ligt hier ook een opgave om een gebied van wereldkwaliteit te ontwikkelen, dat recht doet aan de internationale concurrentiepositie van Brainport Eindhoven. De ambities op het gebied van klimaat, energie, woon- en werkprogramma, (maatschappelijke) voorzieningen en de meerwaarde van deze ontwikkelingen voor de omliggende wijken en de rest van de stad zijn daarin minstens zo belangrijk. Zowel Gemeente Eindhoven als Provincie Noord-Brabant onderstrepen met hun samenwerking het belang om Internationale Knoop XL te realiseren. De gemeente en provincie zijn in de samenwerking voornemens een gezamenlijke entiteit op te richten om de gebiedsontwikkeling te realiseren. De wijze waarop de entiteit t.b.v. de realisatie van de gebiedsontwikkeling wordt ingericht is in dit businessplan nader uitgewerkt.
1.3 Doel van dit document Dit businessplan beschrijft de wijze waarop de gebiedsontwikkeling Fellenoord – als onderdeel van het programma Internationale Knoop XL – vorm krijgt. Daarmee vormt het de basis voor een op te richten gebiedsentiteit. In dit document zijn de kaders waarbinnen de gebiedsentiteit opereert vastgelegd. Bovendien zijn de werkwijze, de governance, de financiën en de organisatie nader uitgewerkt. Dit businessplan is de onderlegger bij de gezamenlijk op te stellen samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Eindhoven en de provincie Noord-Brabant voor de gebiedsontwikkeling inclusief de binnenplanse investeringsprojecten (voetgangersbrug over het spoor (Eindje – politiekavel), voetgangersbruggen tussen de clusters parallel aan het spoor (Eindje – Beursgebouw – Multimodale Knoop), het raamwerk voor de openbare ruimte met de herinrichting Fellenoord, inclusief de maatregelen voor klimaatadaptatie en natuurontwikkeling Dommeldal). In dit businessplan zal deze samenwerkingsovereenkomst, tevens inhoudende overeenkomst van opdracht worden aangehaald als de ‘Overeenkomst’. Dit businessplan is tevens de onderlegger voor de op te stellen statuten voor de op te richten entiteit. In de Overeenkomst wordt de samenwerking tussen de Gemeente en de Provincie uitgebreid beschreven.
De Ontwikkelingsmaatschappij zal gezamenlijk door de Gemeente en de Provincie worden opgericht en zal de vennootschap zijn die in opdracht van de Gemeente en de Provincie de Gebiedsontwikkeling zal realiseren. De Plan van Aanpak Programma Internationale Knoop XL, vastgesteld in SBO MIRT 2019 Samenwerkingsovereenkomst Rijk-regio Programma Internationale Knoop XL, ondertekend in SBO MIRT 2019 12 Ontwikkelvisie en Ontwikkelkader Fellenoord, Internationale Knoop XL, d.d. 16 maart 2021 13 Raadsvoorstel Uitwerking publiek belang gebiedsontwikkeling Fellenoord, vastgesteld in raadsvergadering 21 juli 2022, inclusief moties, toezeggingen en amendementen. 10 11
10
Overeenkomst zal een uitgebreide uiteenzetting van de taken, rollen, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de Gemeente en de Provincie enerzijds en de Ontwikkelingsmaatschappij anderzijds bevatten. Dit businessplan is een uitwerking van de eerder opgestelde adviesrapportage over de samenwerking tussen provincie en gemeente en aan de hand van de ‘leidraad omgang Knoop XL’ d.d. 24 mei 2022 vastgesteld door de Gemeenteraad. Het businessplan is opgesteld in samenspraak met betrokkenen vanuit de provincie NoordBrabant en de gemeente Eindhoven.
1.4 Leeswijzer Hoofdstuk 2 positioneert de gebiedsentiteit als onderdeel van het programma Internationale Knoop XL. Bovendien zijn in hoofdstuk 2 de uitgangspunten opgenomen die gelden voor de gebiedsentiteit. In hoofdstuk 3 en 4 zijn respectievelijk het inhoudelijke en het financiële kader uitgewerkt. Hoofdstuk 5 gaat in op de taken en rollen van de entiteit. Dit wordt in hoofdstuk 6 vertaald in de governance van de entiteit, en de entiteit ten opzichte van haar moederorganisaties. Hoofdstuk 7 gaat in op de organisatie van de entiteit en de begroting. Hoofdstuk 8 laat zien hoe gestuurd gaat worden op de inhoudelijke en financiële kaders en gaat in op de bevoegdheden van de entiteit. Hoofdstuk 9 gaat in op het risicomanagement; de toprisico’s, beheersmaatregelen en hoe omgegaan wordt met de risicobuffer. Hoofdstuk 10 beschrijft de omgang van de entiteit met markpartijen. Hoofdstuk 11 gaat in op juridische aspecten rond aanbesteding, mededinging en fiscaliteit. Hoofdstuk 12 ten slotte gaat in op het monitoren van de prestatie-indicatoren, scopewijzigingen en de exitstrategie.
11
2. Positionering en uitgangspunten gebiedsentiteit 2.1 Positionering en scope gebiedsentiteit Fellenoord Dit businessplan heeft betrekking op de gebiedsontwikkeling van Fellenoord- Internationale Knoop XL. De gebiedsontwikkeling Fellenoord maakt onderdeel uit van het programma Internationale Knoop XL. Binnen het programma Internationale Knoop XL worden drie hoofdonderdelen onderscheiden (zie figuur 6): 1. de gebiedsontwikkeling Fellenoord, 2. de multimodale knoop Eindhoven Centraal en 3. projecten in stationsgebied Zuid.
Figuur 6 Hoofdonderdelen Programma Internationale Knoop XL.
De programmaonderdelen Gebiedsontwikkeling Fellenoord en de Multimodale Knoop zijn geografisch geduid in figuur 7. 1. Gebiedsontwikkeling Fellenoord. Dit betreft de vastgoedontwikkeling en de ontwikkeling van de openbare ruimte in het projectgebied Fellenoord (GREX ontwikkelclusters) en de realisatie van de binnenplanse investeringsprojecten (voetgangersbrug over het spoor (Eindje – politiekavel), voetgangersbruggen tussen de clusters parallel aan het spoor (Eindje – Beursgebouw – Multimodale Knoop), het raamwerk voor de openbare ruimte met de herinrichting Fellenoord, inclusief de maatregelen voor klimaatadaptatie en natuurontwikkeling Dommeldal). De vastgoedontwikkelingen vinden door private partijen plaats binnen zogenaamde ‘clusters’. Deze clusters kunnen relatief zelfstandig tot ontwikkeling worden gebracht. Vanuit deze ontwikkeling kan de totstandkoming van de benodigde openbare ruimte in het projectgebied worden bekostigd. 2. Multimodale knoop. Dit betreft de ontwikkeling van de multimodale knoop rond station Eindhoven Centraal. Deze infra-ontwikkeling heeft een gebiedsoverstijgend karakter. Dit zijn m.n. de grote infraprojecten Neckerspoel incl. toeleidende wegen en de capaciteitsuitbreiding van station Eindhoven Centraal. Deze projecten hebben een grote invloed op en bijdrage aan het OV- en mobiliteitssysteem van Eindhoven en de regio.
De kosten van deze ingrepen zijn omvangrijk, en kunnen grotendeels niet vanuit de gebiedsontwikkeling worden bekostigd. 12
3.
Projecten Stationsgebied Zuid/Overige onderdelen Knoop XL. Dit betreft projecten die reeds in ontwikkeling en uitvoering zijn in het gebied ten zuiden van het station (ondergrondse fietsenstalling, District E, Stationsweg, herinrichting Stationsplein, Lichthoven).
Hoewel de wederzijdse afhankelijkheid tussen de gebiedsontwikkeling Fellenoord en de ontwikkeling van de multimodale knoop groot is, zijn er ook wezenlijke verschillen tussen beide onderdelen. Zo verschillen de verantwoordelijke partijen, de omvang van de publieke bijdrage en de publieke risico’s wezenlijk bij enerzijds de gebiedsontwikkeling Fellenoord en anderzijds de ontwikkeling van de multimodale knoop. Gegeven deze wezenlijke verschillen en de bijbehorende politieke sturing is er – conform de adviesrapportage 14 – voor gekozen om de organisatie en samenwerking rond beide onderdelen separaat vorm te geven. Het borgen van de samenhang tussen beide onderdelen wordt in de governance van het programma Knoop XL geborgd. Om de gebiedsontwikkeling Fellenoord vorm te geen wordt een gebiedsentiteit opgericht door de provincie en de gemeente. Dit businessplan heeft betrekking op de op te richten gebiedsentiteit. De scope van de gebiedsentiteit betreft het projectgebied Fellenoord zoals geduid met de witte lijn in figuur 7. De multimodale knoop wordt vanuit een gezamenlijke projectorganisatie vormgegeven. De gemeente en de provincie onderzoeken in samenspraak met het ministerie van IenW, Prorail en NS wat de exacte scope is van de multimodale knoop, wat de gezamenlijke ambitie is en hoe de voorbereiding en uitvoering wordt ingevuld.
Figuur 7 Geografische duiding gebiedsontwikkeling en multimodale knoop XL.
2.2 Uitgangspunten gebiedsentiteit De gemeente Eindhoven en de provincie Noord-Brabant zullen elk voor 50% participeren in de nog op richten gebiedsentiteit. De gebiedsentiteit zal van de gemeente Eindhoven en de provincie Noord-Brabant de opdracht krijgen tot het realiseren van de gebiedsontwikkeling inclusief de binnenplanse investeringsprojecten. Bij de samenwerking tussen de gemeente Eindhoven en de provincie Noord-Brabant enerzijds en de opdracht aan de gebiedsentiteit anderzijds, zullen de volgende uitgangspunten gelden. De gemeente Eindhoven en de provincie Noord-Brabant bepalen de kaders waarbinnen de gebiedsentiteit haar opdracht dient uit te voeren en houden daarop toezicht. Binnen deze kaders dient Adviesrapportage ‘Samenwerking Provincie Noord-Brabant & Gemeente Eindhoven, Internationale Knoop XL –ontwikkeling Fellenoord’, APPM – Rebel, d.d. 16 juli 2020. 14
13
de gebiedsentiteit voldoende ruimte te hebben voor het ten uitvoer brengen van de gebiedsontwikkeling. De gebiedsentiteit draagt zorg voor een transparante en regelmatige monitoring en verantwoording. Dit gebeurt zodanig dat de positie van zowel de colleges van B&W en GS, als de positie van de gemeenteraad en provinciale staten worden geborgd. De gebiedsentiteit doet recht aan het zakelijk handelen dat gevraagd wordt bij het tot ontwikkeling brengen van het gebied. Bovendien vraagt de dynamische marktomgeving – waarbij geen sprake is van een publiek gestuurde blauwdrukplanning maar een organische ontwikkeling met veel eigenaren – om een heldere en zakelijke sturing. Het zakelijk handelen van de gebiedsentiteit heeft (onder meer) betrekking op onderhandelingen, contractering en samenwerking met marktpartijen, op de invulling van opdrachtgeverschap en op adequaat risicomanagement. De gebiedsentiteit stuurt op de realisatie van de gemeenschappelijke doelen van de gemeente én de provincie zoals geformuleerd in de Ontwikkelvisie en -kader Fellenoord-Internationale Knoop XL: het realiseren van een onderscheidend gebied met bijzondere kwaliteiten. Dit betekent dat het om meer gaat dan de realisatie van financiële resultaten (via grondexploitatie) en de beheersing van risico’s.
De gebiedsentiteit besteedt expliciet aandacht aan (het borgen van) de samenhang met het stedelijk beleid en keuzes/ontwikkelingen in de rest van de stad en de regio. De gebiedsentiteit besteedt expliciet aandacht aan (het borgen van) de samenhang tussen de gebiedsontwikkeling en de ontwikkeling van de multimodale knoop.
Voor de duidelijkheid is – ten tijde van het opstellen van de adviesrapportage – expliciet bepaald dat de gebiedsentiteit geen risicodragende vastgoedontwikkelingen doet (dat gebeurt eventueel in apart op te richten specifieke entiteiten). In paragraaf 5.2 zijn de taken van de gebiedsentiteit nader uitgewerkt.
2.3 KPI’s In aanvulling op de uitgangspunten als basis voor de nadere inrichting van de gebiedsentiteit, worden Kritische Prestatie Indicatoren (KPI’s) vastgesteld om de prestaties van de gebiedsentiteit te kunnen beoordelen op inhoud, planning en financieel (zie figuur 8). Deze KPI’s zijn geformuleerd op basis van de in de Ontwikkelvisie genoemde normen en streefwaarden15. Op basis van de KPI’s kan worden bepaald of het functioneren van de gebiedsentiteit, en in het verlengde de gebiedsontwikkeling, een succes is. De KPI’s zijn een belangrijk sturingsinstrument voor de gebiedsentiteit.
De KPI’s zijn uitgewerkt in het “Raadsvoorstel Uitwerking publiek belang gebiedsontwikkeling Fellenoord” en op 21 juli 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Op 21 juli 2022 zijn er ook amendementen, moties en toezeggingen gedaan. De KPI’s zijn op basis hiervan aangescherpt en in dit businessplan opgenomen. 15
14
Figuur 8 Schematische weergave KPI’s gebiedsentiteit.
15
3. Inhoudelijk kader gebiedsentiteit 3.1 Inhoudelijk kader De Ontwikkelvisie Fellenoord (mee ingestemd door college B&W en GS op 2 februari 2021 en vastgesteld in de Gemeenteraad op 16 maart 2021) vormt het inhoudelijk kader voor de gebiedsontwikkeling en daarmee voor de gebiedsentiteit. De ontwikkelvisie is gestoeld op vijf ontwikkelprincipes. Deze ontwikkelprincipes worden in onderstaand kader kort toegelicht. 1. Een wijk voor iedereen Fellenoord transformeert van werkgebied en een gebied waar je doorheen gaat, naar een gebied voor iedereen waar het fijn is om te verblijven. Ontmoeting tussen mensen staat daarbij centraal. Denk aan voldoende speelruimte voor kinderen, een aantrekkelijk stationsplein voor reizigers, bewoners én de Eindhovenaar, plekken om te schuilen voor regenbuien maar ook om verkoeling te zoeken op hete dagen. Een wijk voor iedereen vraagt ook om voldoende en bereikbare woon- en werkruimte voor alle doelgroepen; de huidige en toekomstige Eindhovenaren, mensen met een kleine en grote beurs, jong en oud, diversiteit aan mensen en bedrijven. Bovendien wordt nadrukkelijk gekeken naar aanwezige voorzieningen én behoeften in omliggende gebieden: ‘verbinding’ bestaat immers uit meer dan in elkaar overlopende openbare ruimten. Het gaat ook over de koppeling van mensen! 2.
Maximaal groen Bomen, kleine parkjes, groene gevels, groene daken en meer ruimte voor natuurontwikkeling bij de Dommel. Fellenoord wordt een groene oase in het hart van de stad, en verbindt het Dommeldal aan de oostzijde met het begin van de Groene Corridor aan de westzijde. 3. Een stadsboulevard Nu nog is Fellenoord een zone om snel doorheen te gaan. Straks is het een plek om te wandelen, te flaneren en te verblijven. Een levendig gebied, waar van alles te zien en te beleven valt. En waar nog steeds auto’s rijden, maar wel minder dan nu. Uiteraard dient dit hand-in-hand te gaan met mitigerende maatregelen, zodat bereikbaarheid van het centrum gegarandeerd blijft. Eén van die maatregelen is ondertunneling van Fellenoord voor (H)OV. Dit scheelt honderden bussen per uur op de weg, waardoor (bovengronds) meer ruimte en doorstromingscapaciteit ontstaat. 4. De verbonden stad Het spoor en Fellenoord zelf vormen grote barrières tussen de stad ten noorden en ten zuiden van het spoor. Er komen meer noord-zuid verbindingen en bestaande verbindingen worden verbeterd. Vanuit Fellenoord wordt het gemakkelijk om je te verplaatsen richting andere leuke plekken, zoals het 18 Septemberplein, de omgeving Kruisstraat/Woenselse Markt, naar de universiteitscampus, het Dommeldal en aan het andere uiteinde naar het Philipsstadion en Strijp-S. 5.
Naar een multimodaal knooppunt Fellenoord is klaar voor de toekomst. Een toekomst die zich onder meer kenmerkt door fietsers en voetgangers, door meer vervoersbewegingen met goed en duurzaam openbaar vervoer (trein en HOV), deelmobiliteit en slimme systemen om het overstappen zo aangenaam mogelijk te maken. Met goede (overdekte) fietsenstallingen uiteraard.
16
De ontwikkelvisie wordt uitgewerkt in clusterpaspoorten en een raamwerk voor de openbare ruimte. In deze clusterpaspoorten en het raamwerk worden de ambities vertaald naar concretere spelregels voor de bebouwing, de openbare ruimte en relevante thema’s. De clusterpaspoorten vormen daarmee het kader waarbinnen eigenaren de clusters tot ontwikkeling kunnen brengen en de entiteit de openbare ruimte buiten de clusters gaat aanleggen. Bovendien vormen de clusterpaspoorten een belangrijk toetskader voor de verdere planuitwerking in stedenbouwkundige plannen, voorlopig ontwerpen en omgevingsplannen 16. In figuur 9 is schematisch weergegeven hoe vanuit een getrapt publiek kader wordt gestuurd op een samenhangend gebied.
Figuur 9 Sturen vanuit publiek kader op samenhangend gebied.
In de clusterpaspoorten worden de spelregels opgenomen binnen de kaders van de ontwikkelvisie en KPI’s t.a.v. de volgende thema’s:
Programma en functies Stedenbouw Mobiliteit Klimaat(bestendigheid), gezondheid en circulariteit Energie Milieuaspecten Techniek, conditionering en ondergrond Samenwerking, participatie en placemaking Instrumenten planuitwerking en planproces anterieure overeenkomst
3.2 Fasering en adaptiviteit Het gebied Fellenoord zal langjarig ontwikkeld worden. Het eigendom is versnipperd en daarmee zal elk cluster een eigen ontwikkeltempo hebben. Daarnaast zijn er ook fysieke oorzaken waardoor de gebiedsontwikkeling gefaseerd zal worden uitgevoerd. Zo is een aantal clusters afhankelijk van de planvorming of zelfs uitvoering van het busstation Neckerspoel. Hetzelfde geldt voor de transformatie van Fellenoord naar een Stadsboulevard. Het moment waarop clusters naar verwachting in ontwikkeling kunnen komen, is verbeeld in figuur 10.
16
Tot de inwerktreding van de Omgevingswet wordt gewerkt met bestemmingsplannen.
17
Figuur 10 Fasering ontwikkeling clusters
In figuur 11 (bron: Ontwikkelvisie) zijn op hoofdlijnen de afhankelijkheden in beeld gebracht tussen de gebiedsontwikkeling en relevante gerelateerde trajecten. Dit figuur wordt nader uitgewerkt in het vervolg. Een deel van deze trajecten zitten binnen de scope van de gebiedsontwikkeling, een deel ligt erbuiten.
Figuur 11 Ontwikkeling clusters in relatie tot andere trajecten in het gebied.
18
3.3 Juridisch planologisch kader Op basis van de ontwikkelvisie en de clusterpaspoorten wordt een Milieu Effect Rapportage (Plan MER) gemaakt. Met als insteek dat dit de onderlegger wordt voor alle komende omgevingsplannen. 17 De Plan MER wordt toegevoegd aan het eerste ruimtelijke besluit dat genomen wordt, het eerste omgevingsplan van een van de clusters. De Plan MER wordt opgesteld door de gemeente en vastgesteld door de gemeenteraad van Eindhoven (bevoegd gezag) bij het eerstvolgende ruimtelijke besluit. Naast de MER zullen door de gebiedsentiteit en/of gebiedseigenaren omgevingsplannen en MER beoordelingen (project MER) opgesteld worden. Ook deze producten worden vastgesteld door de gemeenteraad van Eindhoven (bevoegd gezag). Basisuitgangspunt is dat de planuitwerking door gebiedseigenaren in samenspraak met de gebiedsentiteit wordt gedaan. Voor wat betreft het opstellen van de omgevingsplannen is per cluster maatwerk nodig wie het omgevingsplan opstelt, afhankelijk van de wensen van de eigenaren en de gebiedsentiteit. Het is bijvoorbeeld voorstelbaar dat het omgevingsplan waar de Plan MER aan gekoppeld wordt, door de eigenaren in nauwe samenwerking met gebiedsentiteit wordt opgesteld. Op deze wijze wordt geborgd dat deze producten goed op elkaar zijn afgestemd, waarmee risico’s in de vervolgprocedure worden verkleind.
Alle overige vergunningen die nodig zijn om tot ontwikkeling van de clusters te komen, zullen worden voorbereid en aangevraagd door de gebiedseigenaren. De aanvraag van benodigde vergunningen die betrekking hebben op de openbare ruimte buiten de clusters zijn de verantwoordelijkheid van de gebiedsentiteit.
17
Met omgevingsplannen wordt in dit businessplan tevens bedoeld het bestemmingsplan, afhankelijk van het moment van intreden van de Omgevingswet.
19
4. Financieel kader gebiedsentiteit De bijlage ‘Financieel kader gebiedsentiteit’ gaat in meer detail in op het financiële kader van de gebiedsentiteit. Dit hoofdstuk beschrijft de hoofdlijnen.
4.1 Grondexploitatie entiteit De businesscase voor de gebiedsontwikkeling Fellenoord – horende bij de in de Ontwikkelvisie opgenomen bijbehorende stedenbouwkundige, programmatische en financiële uitgangspunten/ spelregels en de KPI’s die zijn vastgelegd in het Raadsbesluit d.d. 21 juli 2022 – vormen het leidende principe voor het financiële handelen van de gebiedsentiteit. Deze businesscase is vertaald in een grondexploitatie, die uiteenvalt in twee delen: 1.) de grondexploitatie van de ontwikkelclusters en 2.) de binnenplanse investeringsprojecten. De eerste gaat over de (her)ontwikkeling van de ontwikkelclusters inclusief de sturing op grondopbrengsten en kostenverhaal. De tweede heeft betrekking op de realisatie van de binnenplanse investeringsprojecten: De voetgangersbrug over het spoor (Eindje – politiekavel) en het raamwerk openbare ruimte. Dit raamwerk is inclusief twee voetgangersbruggen parallel aan het spoor (Eindje-Beursgebouw-Multimodale Knoop) en de maatregelen in relatie tot klimaatadaptie en natuurontwikkeling. In paragraaf 4.2 en 4.3 wordt ingegaan op de hoofduitgangspunten van beide onderdelen van de grondexploitatie. De gebiedsentiteit voert beide onderdelen van de grondexploitatie uit en dekt deze uit de publieke grondopbrengsten en het kostenverhaal.
Ook worden de ontvangen Rijkssubsidies (WBI en Versnellingsgelden) ingezet ter dekking van de binnenplanse investeringsprojecten. De huidige verwachting is dat er nog een tekort resteert wat gedekt zal worden uit de gemaximeerde investeringsbijdrage vanuit de moeders. De gemeente Eindhoven heeft een Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 18 opgezet. Deze voorziet in een afdracht aan de daarin benoemde bovenwijkse kosten door private of publieke nieuwbouwontwikkelingen. Dit is inclusief transformatie van bestaand gebied voor zover netto toevoeging van m 2 bvo plaatsvindt. De gebiedsentiteit zal dit bedrag via de anterieure overeenkomst innen bij de gebiedseigenaren en afdragen aan de gemeente.
4.2 Grondexploitatie ontwikkelclusters Het onderdeel ontwikkelclusters van de grondexploitatie gaat over de ontwikkeling van het vastgoed en de openbare ruimte binnen de ontwikkelclusters en kent twee belangrijke dekkingsbronnen: De opbrengsten kostenverhaal en de opbrengsten van de publieke gronden. Deze opbrengsten dekken de publieke kosten ten behoeve van de ontwikkelclusters. Publieke kosten ontwikkelclusters De volgende publieke kosten zijn voorzien op ontwikkelclusterniveau: 1. Openbare ruimte ontwikkelclusters: Dit zijn de kosten voor het (her)inrichten van de bestaande en toekomstige openbare ruimte binnen de ontwikkelclusters. 2. Publieke plankosten: Dit zijn de kosten die publieke partijen maken ten behoeve van de ontwikkeling van het gebied en op grond van de Wro verhaald kunnen worden op de ontwikkelaars. Dit betreft de relevante kosten vanuit de gebiedsentiteit zelf en de voor haar te maken kosten door de gemeente en waar relevant door de provincie.
18
Nota Kostenverhaal Bovenwijkse voorzieningen
20
De visies op energie, mobiliteit, en circulariteit zijn in uitwerking. Op enig moment kunnen uit deze uitwerkingen – bijvoorbeeld een onrendabele top op een gebiedsbrede mobiliteitsoplossing – nog additionele kosten volgen. Uitgangspunt is dat deze kosten zo veel als mogelijk op de private ontwikkelaars worden verhaald. Opbrengsten kostenverhaal De gebiedsentiteit is gemandateerd om namens de gemeente tot kostenverhaal over te gaan. De gebiedsentiteit gebruikt deze kostenverhaalbijdragen (ook wel exploitatiebijdragen genoemd) voor het uitvoeren van de benodigde werkzaamheden (inclusief civieltechnische werkzaamheden) en daar waar van toepassing de op haar verzoek te maken plankosten door de gemeente. De gebiedsentiteit past de systematiek van het kostenverhaal toe op basis van gedifferentieerde exploitatiebijdragen per functie op basis van netto m 2 b.v.o. toevoeging. Deze gedifferentieerde exploitatiebijdragen worden normaliter bepaald op basis van de verwachte kosten voor het gehele plangebied19. Uit analyses van Gloudemans en Rebel blijkt echter dat het volledig verhalen van alle kosten voor dit plangebied niet mogelijk is: Dit zou ertoe leiden dat de private businesscases voor herontwikkeling niet langer rendabel zouden zijn en daardoor niet van de grond zouden komen. Er is daarom macro-aftopping 20 toegepast waarbij het kostenverhaal op een marktconform niveau is gezet.
Deze kostenverhaalbijdragen zijn opgenomen in de Ontwikkelvisie zodat ontwikkelaars dit in een vroeg stadium kunnen meenemen in hun financiële berekeningen, wat een prijsdempend effect zou moeten hebben op eventuele vastgoedtransacties. De kostenverhaalbijdragen worden jaarlijks geïndexeerd met de Grond-, Wegen Waterbouwindex (GWW-index) van het CPB. Indien de private businesscases aanzienlijk verbeteren of verslechten, waardoor er meer of minder kostenverhaal kan worden afgedragen, dienen de kostenverhaalbijdragen herijkt te worden. Het streven is om te werken met anterieure overeenkomsten en daar het kostenverhaal in te borgen. Daar waar de ontwikkelaar geen anterieure overeenkomst wenst te sluiten met de gebiedsentiteit, heeft de gemeente de bevoegdheid om een exploitatieplan op te stellen om het kostenverhaal te borgen. Opbrengsten publieke gronden Een deel van de te ontwikkelen gronden is in bezit van de gemeente en worden ontwikkeld en verkocht via de entiteit. In de bijlage ‘Financieel Kader gebiedsentiteit’ is een nadere toelichting opgenomen op de verwachte opbrengst van het ontwikkelen van deze publieke gronden en de te hanteren werkwijze en grondrouting. De ingeschatte opbrengsten zijn getaxeerd door Gloudemans. De bedragen zijn erg gevoelig voor veranderingen in de ontwikkeling van vastgoedprijzen, bouwkosten en het bouwvolume. In paragraaf 4.4.
wordt deze gevoeligheid onder ‘Adaptieve ontwikkelstrategie’ middels bandbreedtes duidelijk gemaakt. De gebiedsentiteit is verantwoordelijk voor het voeren van de grondexploitatie over de publieke gronden. De opbrengsten hiervan worden ingezet ten behoeve van de uitvoering van de binnenplanse investeringsprojecten zoals het raamwerk openbare ruimte en de voetgangersbruggen. Een aanzienlijk deel van de publieke gronden kan pas ontwikkeld worden als de Fellenoord versmald is (zie ook figuur 10 in paragraaf 3.2). De opbrengsten van de publieke gronden worden gebruikt om de gemaakte kosten van de versmalling en herprofilering van 19
Gebaseerd op de wettelijke kostensoortenlijst, zoals vastgelegd in de Wro/Bro.
20
‘Macro-aftopping’ betekent dat afgezien wordt van het volledig afdragen van kostenverhaal vanuit een vastgoedontwikkeling. Deze kent dan onvoldoende mogelijkheden hiertoe (met behoud van redelijk rendement). Dit dient te zijner tijd op verzoek van de gebiedsentiteit objectief onderbouwd en vastgesteld te worden via een onafhankelijke toets op de betreffende private grond- en vastgoedexploitatie. De anterieure overeenkomsten (incl. deze onderbouwing kostenverhaal/ exploitatiebijdrage) die daaruit volgen worden door de AvA vastgesteld en voorafgaand hieraan getoetst door de moederorganisaties. Zie ook de bevoegdhedentabel in paragraaf 8.3.
21
Fellenoord en omliggende hoofdwegen (raamwerk openbare ruimte) te dekken. Zie nadere toelichting hierop in paragraaf 4.5. De gemeentelijke gronden zullen tegen de huidige marktwaarde (taxatie Gloudemans) verkocht worden aan de gebiedsentiteit. De gebiedsentiteit neemt deze gronden op het moment van ontwikkelen af en verkoopt deze gronden o.b.v. de dan geldende marktwaarde21 op dat moment door aan de afnemende marktpartij. Levering vindt in beginsel plaats via een abc-constructie (zie bijlage ‘Financieel kader gebiedsentiteit’).
4.3 Binnenplanse investeringsprojecten De binnenplanse investeringsprojecten van het plangebied Fellenoord betreffen de voetgangersbrug over het spoor (Eindje – politiekavel) en het raamwerk openbare ruimte. Deze investeringsprojecten zijn op basis van de huidige inzichten geraamd, inclusief de benodigde plankosten. De openbare ruimte tussen de clusters wordt verder uitgewerkt en vastgelegd in het Raamwerk Openbare ruimte. Ook de voetgangersbrug over het spoor zal te zijner tijd (planning rond 2035) verder worden uitgewerkt in samenspraak met de moeders. De projecten worden gedekt door de grondopbrengst van de publieke gronden binnen het plangebied, de ontvangen Rijkssubsidies in het kader van de Woningbouw Impuls (WBI) en de Versnellingsafspraken en de gemaximeerde investeringsbijdrage van de moeders.
4.4 Omgaan met de investeringsbijdrage en het egalisatiefonds Knoop XL De entiteit zal haar nettoresultaat op de grondexploitatie ontwikkelclusters afzonderlijk administreren in een egalisatiefonds en als zodanig in de financiële verantwoording tot uitdrukking brengen. Er blijft echter pas geld over in de entiteit na verkoop van gronden (minus aftrek van gemaakte kosten). Het geld is dus niet op voorhand beschikbaar voor het egalisatiefonds. De storting vanuit de grondexploitatie ontwikkelclusters in het egalisatiefonds KnoopXL wordt niet op voorhand vastgesteld, maar zal jaarlijks in de begroting als een verwachte storting worden opgenomen. Ingeval van mogelijke meevallers – zoals nader te ontvangen subsidies of hogere opbrengsten dan geprognosticeerde uit grondverkoop of kostenverhaal – zullen deze in het egalisatiefonds worden ondergebracht. Het egalisatiefonds KnoopXL wordt beheerd door de gebiedsentiteit in het kader van de uitvoering van de aan haar opgedragen opdracht. Het verwachte benodigde bedrag van de beschikbaar te stellen middelen kan fluctueren in de tijd vanwege veranderende omstandigheden. Dit zal gemonitord worden aan de hand van de jaarlijkse begroting en meerjarige perspectieven van de gebiedsentiteit. Besluitvorming hierover verloopt via de Algemene vergadering van Aandeelhouders, waarvan besluitvorming wordt voorgelegd aan de beide colleges van B&W en GS.
Op het moment dat dit nodig is en voor het deel dat niet door andere fondsen/subsidies is afgedekt, verstrekken beide moederorganisaties op voorstel van de entiteit en na besluitvorming hierover door de AvA (i.c. de beide colleges van B&W en GS) een gedeelte van de gemaximeerde investeringsbijdrage aan de gebiedsentiteit. Dit zal een bijdrage zijn in het kader van de in de Samenwerkingsovereenkomst hiertoe vastgelegde ‘opdrachtverstrekking’. Dit om helder te maken dat dit geen revolverend karakter kent.
4.5 Financiële samenhang met bovenwijkse investeringen t.b.v. KnoopXL Om het gebied tot ontwikkeling te kunnen brengen is de realisatie van het bovenwijkse investeringsproject multimodale knoop nodig. In de komende periode worden twee varianten nader uitgewerkt; de variant 0+ en de variant 2. De investering van de 0+ variant is geraamd op €576 mln exclusief btw (€697 mln inclusief btw) voor de 0+-variant en de investering voor variant 2 is geraamd op €706 mln exclusief btw (€854 mln inclusief 21
De uitkomst van een tender-procedure kan in principe ook worden beschouwd als de marktwaarde.
22
btw). In het BO MIRT van 9 november 2022 is tot bekostigingsafspraak gekomen voor de multimodale knoop tussen Rijk en regio.
4.6 Financiering De gemeente Eindhoven en de provincie Noord-Brabant onderzoeken om in gelijke verhouding een financiering beschikbaar te stellen aan de ontwikkelentiteit. Uitgangspunt is dat beide moeders de financiering verstrekken, met de optie dat als elders voordeliger financiering betrokken kan worden dit in overleg ook mogelijk is. De huidige verwachting is dat pas na 2030 financiering benodigd is. De precieze omvang van de financiering zal te zijner tijd verder worden uitgewerkt. Het uitgangspunt is dat deze voldoende liquiditeit (werkkapitaal) biedt om de ontwikkeling plaats te laten vinden, maar niet meer dan nodig. De financiering dient wel voldoende te zijn om mogelijke verschillen in het beschikbaar komen van inkomsten en uitgaven in de tijd op te vangen, bijvoorbeeld ten aanzien van subsidies of grondverkopen. Indien het duidelijk is dat de entiteit (een deel van) de gemaximeerde investeringsbedragen nodig gaat hebben dan zullen deze bedragen niet middels een lening maar uit de gemaximeerde investeringsbijdrage van de moeders gedekt worden. Dit mede in het kader van minimalisering van kosten voor de ontwikkelentiteit, die daarmee direct verhogend werkt voor de benodigde dekking vanuit de moeders. In datzelfde kader overwegen de gemeente en de provincie om ingeval van een financiering door de moeders: 1.
Geen bereidstellingsvergoeding in rekening te brengen voor deze financiering; 2. De mogelijkheid om overtollige liquide middelen bij (een van) de moeders te kunnen stallen, zodat negatieve rentekosten kunnen worden vermeden. Zolang in elk geval een van de moeders de mogelijkheid heeft om overtollige liquide middelen kosteloos bij de rijksschatkist te stallen; 3. De financiering via een rekening-courant in te richten. Financiering zal tegen marktconforme voorwaarden plaatsvinden. De benodigde omvang cq. te hanteren rente etc. is ter nadere afspraak tussen de entiteit en de moeders.
4.7 Financiële en programmatische consequenties ontwikkelstrategie De ontwikkeling Fellenoord betreft een langjarige, gefaseerde gebiedsontwikkeling waarvan het merendeel van de grond in bezit is van private partijen. Het kan daarom zijn dat een aantal ontwikkelvelden niet, of met minder of meer bouwvolume tot ontwikkeling komen. Daarnaast is er in de businesscase van uitgegaan dat de prijsontwikkeling van het vastgoed en de prijsontwikkeling van de kosten op de lange termijn identiek zijn. In de praktijk kan dit anders zijn. Deze onzekerheden zullen ervoor zorgen dat de getallen zoals beschreven in de Ontwikkelvisie in de loop van de tijd geactualiseerd en herijkt moeten worden. Deze taak ligt bij de gebiedsentiteit. De gevoeligheden in de grondexploitatie tonen het financiële potentieel van een kwaliteitssprong in het gebied. Aan de ene kant kan de gebiedsentiteit bij hogere vastgoedprijzen aanzienlijk meer verdienen op haar gronden. Aan de andere kant toont het aan dat de opbrengst van de publieke gronden een erg onzekere bijdrage is ten behoeve van de bekostiging van de binnenplanse investeringsprojecten. Toepassing programmatische spelregels In de Ontwikkelvisie is een aantal specifieke spelregels opgenomen rond de businesscase en de wijze waarop afspraken met marktpartijen worden gemaakt.
Naast de ruimtelijk-stedenbouwkundige en financiële aspecten, betreft dit ook programmatische spelregels. Het te ontwikkelen programma heeft een sterke relatie met de financiële opbrengsten, zowel op private als op publieke grond. Naast kostenverhaal en grondverkoop gaat het hier ook om een bijdrageregeling ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen in het gebied, inclusief 23
voorzieningen die als een katalysator kunnen werken voor het gebied. Deze regeling is in meer in detail uitgewerkt in de Ontwikkelvisie. De gebiedsentiteit draagt de taak tot uitvoering van deze regeling, inclusief het beheren van de inkomsten (afdrachten) en uitgaven (bijdragen). Adaptieve ontwikkelstrategie: verandering businesscase Het betreft een gefaseerde en adaptieve gebiedsontwikkeling, daardoor is het complex om een specifieke fasering af te dwingen. Dit is ook niet per se noodzakelijk. Het uitgangspunt is dat het gebied te allen tijde goed functioneert en dat er voor de rest wordt meebewogen met de dynamiek van de markt. Het is van belang dat er rekening wordt gehouden met de effecten van een mogelijke langjarige ontwikkelperiode van bijvoorbeeld 25 jaar. Dit heeft dan de volgende invloed:
De fasering heeft relatief weinig invloed op de grondexploitatie van de individuele ontwikkelclusters. Het merendeel van deze kosten bestaat namelijk uit de inrichting van de openbare ruimte binnen de clusters. Dit zal in de tijd gelijk opgaan met de omliggende nieuwbouwontwikkelingen waardoor kosten (openbare ruimte) en opbrengsten (exploitatiebijdragen clusters) gelijk opgaan en beperkte voorfinanciering nodig is. Wel is het bij een langdurige gebiedsontwikkeling als deze van belang de publieke plankosten goed te monitoren en te beheersen. Deze taak ligt bij de gebiedsentiteit. De plankosten vormen bij een langdurige en complexe gebiedsontwikkeling altijd een factor van belang in de businesscase. Voor de binnenplanse investeringsprojecten speelt de factor tijd een belangrijke rol. Hoe later in de tijd deze projecten worden uitgevoerd, hoe hoger de kosten waarschijnlijk zullen uitvallen als gevolg van indexatie. De bijdragen vanuit het gebied zullen weliswaar waarschijnlijk ook hoger gaan uitvallen als gevolg van indexatie (dit hoeft overigens geen gelijke tred te houden), maar de Rijksbijdragen Woningbouwimpuls en Versnellingsgelden worden niet geïndexeerd. De kosten t.b.v. de herprofilering van de Fellenoord vragen om voorfinanciering. Deze kosten kunnen door de ontwikkeling van de ontwikkelvelden die door de herprofilering vrijgespeeld worden, worden terugbetaald.
Als de Fellenoord later wordt gerealiseerd, lopen plankosten ook langer door en worden pas later terugverdiend.
De taken rond het bewaken van de businesscase, de monitoring van de resultaten, het voeren van de grondexploitaties, de verkoop en uitgifte van gronden, het maken van afspraken over en het innen van kostenverhaal (via anterieure overeenkomsten), het opbouwen van een (bestemmings)reserve voor de bijdragen aan/ kosten van de bovenwijkse projecten, de contractering (intentie-, samenwerkings-, ontwikkelen/of realisatieovereenkomsten, etc.) liggen bij de gebiedsentiteit. Zij is daarmee – binnen de vastgestelde kaders en KPI’s – verantwoordelijk voor het doorvertalen van de opgestelde set aan financiële uitgangspunten in de betreffende afspraken met de marktpartijen.
4.8 Omgaan met reeds gemaakte kosten tot oprichting entiteit De plankosten van de entiteit tot februari 2023 worden buiten de entiteit gehouden. Deze zijn gedekt door middel van reeds afgesproken subsidies vanuit de gemeente en de provincie. De entiteit kan op deze manier met zo min mogelijk ballast uit het verleden starten. De plankosten tussen februari 2023 en de oprichting van de entiteit worden voorgefinancierd door de gemeente, welke bij oprichting worden terugbetaald door de entiteit aan de gemeente.
24
5. Taken en rollen gebiedsentiteit 5.1 Hoofdtaak gebiedsentiteit De hoofdtaak van de gebiedsentiteit is het tot ontwikkeling brengen van het gebied Fellenoord. Concreet betekent dit: 1. Zorgen dat het gebied Fellenoord zich ontwikkelt tot een samenhangend, betaalbaar en aantrekkelijk woon-, werk- en verblijfsgebied met voorzieningen voor iedereen. Dit betekent ook het verbeteren van de algehele Eindhovense leefomgeving, door hier een aantrekkelijk, gezond en levendig gebied van te maken dat in verbinding staat met de rest van de stad. Tevens moet het gebied een bijdrage leveren aan de brede welvaart, het realiseren van klimaatdoelen en het versterken van de economische draagkracht van Eindhoven, de Brainport, Brabant en Nederland. 2. Zorgen dat het gebied Fellenoord conform de Ontwikkelvisie wordt gerealiseerd, waarbij met programmatische, ruimtelijke en financiële spelregels de integraliteit en kwaliteit in het gebied op lange termijn wordt gewaarborgd. Dit betreft op hoofdlijnen de ontwikkeling van een aantrekkelijk gebied, met ook de daarbij horende ambities voor volume, programma, energie, klimaatadaptatie, mobiliteitstransitie en placemaking. 3. Zorgen dat de publieke grondexploitatie wordt geoptimaliseerd en de opbrengst van het kostenverhaal wordt gegarandeerd om het publieke tekort zoveel mogelijk af te dekken.
5.2 Taken gebiedsentiteit De concrete taken van de gebiedsentiteit zijn:
Stimuleren realisatie gewenst volume en gemengd programma conform vastgestelde KPI’s. Met plan MER, raamwerk openbare ruimte en clusterpaspoorten creëren van het raamwerk waarbinnen gebied tot ontwikkeling kan worden gebracht. Borgen dat verevening plaats kan vinden tussen clusters en tussen verschillende programmaonderdelen zoals woningsegmenten, maatschappelijke voorzieningen, mobiliteit, de energie- en klimaatopgave zodat de ambitie voor deze onderdelen op gebiedsniveau gehaald worden; Positionering, placemaking en marketing van het gebied; Acquireren marktpartijen en betrekken woningbouwcorporaties t.b.v. de ontwikkeling van gronden van de entiteit; Realiseren van grondverkoop (in beginsel via abc-levering) t.b.v. ontwikkeling; Begeleiding planvorming van de (toekomstige) grondeigenaren; Contractuele afspraken maken met marktpartijen t.b.v. te realiseren programma en borgen kostenverhaal. Deze overeenkomsten behoeven de goedkeuring van de gemeente Eindhoven; Realisatie van de openbare ruimte en binnenplanse investeringsprojecten in het plangebied met bijhorende aanvragen vergunningen, doorlopen juridisch planologische procedures, e.d.; Samenwerking tussen gebiedspartijen (eigenaren en gebruikers) organiseren en stimuleren (incl. participatie, marketing & placemaking). Participatie met stad en omgeving.
Aanjagen en stimuleren komst collectieve voorzieningen op gebiedsniveau op het vlak van energie, mobiliteit en plinten. Stimuleren ontwikkeling vastgoedspecials; Voeren van financiële regie op de businesscase en het jaarlijks actualiseren van het businessplan bijdrageregeling maatschappelijke voorzieningen 25
Het opstellen c.q. jaarlijks actualiseren van het grondexploitatieplan, de begroting en het jaarplan; Het verkrijgen van aanvullende/alternatieve financiering/bekostiging voor de realisatie van de gebiedsontwikkeling; Afstemmen met grootschalige infrastructurele ingrepen in en om het plangebied, in het bijzonder betreft dit de toeleidende infrastructuur naar het busstation Neckerspoel en de ingrepen op en rond de multimodale knoop.
Voor de duidelijkheid is ook een aantal zaken benoemd die de gebiedsentiteit niet doet:
De gebiedsentiteit maakt geen beleid voor zover dat ziet op gedragingen van de provincie NoordBrabant en/of de gemeente Eindhoven. De gebiedsentiteit voert geen beheer over de openbare ruimte en/of het vastgoed dat in eigendom is van de gemeente Eindhoven en/of de provincie Noord-Brabant binnen het plangebied, behoudens en voor zover dit expliciet is afgesproken met de gemeente Eindhoven en/of de provincie Noord-Brabant. De gebiedsentiteit is geen vergunningverlener. De gebiedsentiteit handelt niet buiten de gestelde kaders door de gemeenteraad en provinciale staten tenzij er toestemming gegeven is door de AvA. De gebiedsentiteit doet geen risicodragende vastgoedontwikkelingen zonder toestemming van de AvA. Als hiertoe al besloten wordt, dan zal dit – mede vanuit risico-oogpunt – plaatsvinden vanuit nog op te richten specifieke entiteiten.
5.3 Rolneming in risicodragende participatie door entiteit Risicodragende participatie in ontwikkeling deellocaties (PPS) In bijzondere situaties kan de wens ontstaan om tot publiek-private samenwerking over te gaan bij de ontwikkeling van gronden. Bijvoorbeeld omdat de gronden waar de gebiedsentiteit over kan beschikken nauw verweven zijn met de belendende percelen. Of omdat een private ontwikkelaar intensieve samenwerking met de gebiedsentiteit zoekt. De relevante criteria die gelden om hier als gebiedsentiteit wel/niet in te stappen zijn:
Doel van de ontwikkeling heeft een maatschappelijk waardevolle betekenis; Gedeelde aanpak in grondexploitatie (van het betreffende cluster of ontwikkelveld) is cruciaal voor bereiken beoogde kwaliteit en gewenst programma; Belang van gezamenlijke grondexploitatie voor effectief en efficiënt proces; Gezamenlijke grondexploitatie voeren is van belang voor optimalisatie opbrengsten; Belang voor effectief beheer cq. evenwichtige verdeling risico’s grondexploitatie.
In de gevallen waar de risicodragende rol beperkt blijft tot de grondexploitatie valt dit binnen de kaders van de uitgangspunten zoals vastgelegd in de Ontwikkelvisie. Desalniettemin is advies van de RvC en instemming van de AvA benodigd. Een dergelijke stap met al haar consequenties dient verwerkt te worden in jaarplan, begroting en grondexploitatie, inclusief bijbehorende risicoanalyse en bijbehorende maatregelen (o.a. de hoogte van de risico-buffer). Daar waar de PPS ook risicodragend gaat participeren in de vastgoedexploitatie, valt dit niet binnen de kaders van de Ontwikkelvisie. Dit is bijvoorbeeld wanneer de percelen van de markt en de publieke percelen zodanig verweven zijn dat ze alleen gezamenlijk ontwikkeld kunnen worden. Op dat moment kan hier gezamenlijk een PPS/ project BV voor opgericht worden die de ontwikkeling van dat deelgebied gaat doen binnen de kaders van de Ontwikkelvisie. De gebiedsentiteit kan hiertoe voorstellen ontwikkelen, maar zal deze altijd ter advies of ter goedkeuring moeten voorleggen aan de RvC en AvA. 26
Uitgangspunt is dat elke aandeelhouder hiertoe de voorbereidende besluitvorming in eigen huis doorloopt. Dat wil zeggen door B&W/GS en waar relevant door de Gemeenteraad en Provinciale Staten. Daarbij moet worden voldaan aan de beleidslijnen en procedures uit de Nota Verbonden Partijen van de gemeente en de provincie. Een risicodragende participatie in een publiek-private samenwerking dient, na het verkrijgen van de nodige goedkeuringen daarvoor, altijd via een dochteronderneming plaats te vinden. Risicodragende participatie in thematische BV’s Het is denkbaar dat er aanleiding ontstaat tot het aangaan van risicodragende samenwerkingen of het oprichten van dochter-/zustermaatschappijen (bv. onder een eventuele Holding) op meer thematische terreinen. Daarbij gaat het bijvoorbeeld over de exploitatie van energie-/warmte-, parkeer-/mobiliteitsdiensten, plinten-BV’s of andere zaken die relevant geacht worden voor het succesvol tot ontwikkeling brengen van het gebied. Daar waar het BV’s zijn die onder de entiteit komen te vallen zijn de entiteit en haar gremia (RvC, AvA) hiertoe beslissingsbevoegd (zie ook bevoegdheden schema). Ingeval het BV’s zijn die naast de entiteit komen te staan is dit niet het geval. Wanneer een Holding wordt opgericht kan het bijvoorbeeld voor de hand liggen deze thematische BV’s (net als de gebiedsontwikkelingsentiteit) onder een Holding te laten vallen.
Indien dergelijke organisaties onder een Holding gehangen gaan worden verloopt het formele besluitvormingsproces via de AvA van de Holding. Uitgangspunt is hoe dan ook dat het proces van verkenning tot oprichting van een dergelijke thematische onderneming voor het werkgebied van KnoopXL in nauw overleg met de gebiedsentiteit (directie, RvC en AvA) plaats zal vinden. De relevante criteria die gelden om hier als gebiedsentiteit wel/niet belangrijke inspanningen toe te plegen zijn (vanaf initiatief- tot en met exploitatie/-beheer-fase):
Essentiële bijdrage aan realisatie doelen Eindhoven KnoopXL (functioneel, programmatisch, ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid); Draagvlak bij betrokkenen (initiatiefnemers, beoogde partners/ klanten, evt. financiers); Transparant en goed onderbouwde businesscase, risico’s in beeld en beheersbaar, een verwacht positief resultaat of voldoende dekking voor een evt. negatief resultaat; Goede samenwerking, zicht op verantwoorde inrichting governance/ toezicht; Legitimatie publieke rol/ betrokkenheid; Voldoen aan vereisten vanuit beleid Verbonden Partijen van beide aandeelhouders.
Het aangaan van dergelijke risicodragende samenwerkingen en de oprichting van betreffende thematische entiteiten is een zaak die buiten de kaders van de Ontwikkelvisie valt. De gebiedsentiteit kan hiertoe voorstellen ontwikkelen, waarbij de ophanging in de organisatie een belangrijke vraag zal zijn. Daar waar een rol van de gebiedsentiteit in deze ondernemingen is voorzien, zal deze rolneming altijd ter advies respectievelijk goedkeuring moeten worden voorgelegd aan de RvC en AvA. Uitgangspunt is dat elke aandeelhouder hiertoe de voorbereidende besluitvorming in eigen huis doorloopt. Dat wil zeggen door B&W/GS en waar relevant door de Gemeenteraad en Provinciale Staten. Daarbij moet worden voldaan aan de beleidslijnen en procedures uit de Nota Verbonden Partijen van gemeente en provincie
27
6. Governance In dit hoofdstuk wordt de governance van de gebiedsentiteit toegelicht. Daarnaast wordt uitgelegd hoe de entiteit zich verhoudt tot de twee moederorganisaties: gemeente Eindhoven en provincie Noord-Brabant. Tot slot wordt de relatie tussen de governance van de entiteit en de governance van het gehele programma Eindhoven Internationale Knoop XL geduid.
6.1 Governance gebiedsentiteit De Governance van de gebiedsentiteit wordt ingericht zoals weergegeven in figuur 12.