22bst00473 - Bijlage 1 - Rapport MPG 2022

­Meerjaren ­Prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

2022

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 1

inhoudsopgave Inleiding Programmering Hoofdlijnen van de financiën Risico’s

4 8 12 14

▪ Tongelrese Akkers ▪ Meerhoven ▪ Blixembosch ▪ VDMA ▪ Strijp-S ▪ Stationsgebied ▪ Emmasingelkwadrant ▪ Deken van Somerenstraat ▪ GDC Noord ▪ Brainport Industries Campus

16 18 24 28 32 34 38 42 44 46

2 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 3

inleiding

Voor u ligt de Meerjaren Prognose Grond­ exploitaties en private ontwikkelingen (MPG). Naast inzicht in de financiën en het programma van de totale portefeuille geeft het MPG ook meer gedetailleerd inzicht in de meest omvang­ rijke projecten. Het gaat daarbij niet alleen om de financiën, maar ook wat deze projecten op andere thema’s aan waarde bijdragen aan onze stad. Dit volgt uit de in 2017 door uw raad vastgestelde nota grondbeleid ‘Koersen op waarden’.

Corona effecten Ongeveer twee jaar geleden begon de coronacrisis. Toen was er veel onzekerheid over wat dit zou kunnen betekenen voor onze grondexploita­ ties en private ontwikkelingen. Twee jaar later kunnen we concluderen dat de effecten beperkt zijn. De woningmarkt is nog steeds oververhit met extreme prijsstijgingen tot gevolg en de uitgifte van bedrijventerreinen loopt voorspoedig. In de kantorenmarkt zien we dat ondernemers nog steeds een pas op de plaats maken en hun huisvestingsbeslissing uitstellen. Voor de periode daarna is de verwachting dat als gevolg van Corona een andere manier van werken gaat ontstaan waardoor de bezetting van kantoorgebouwen afneemt. Het kantoor gaat in toe­ nemende mate dienen als ontmoetingsplek. Dit maakt de nabijheid van goede OV-verbindingen en voorzieningen mogelijk nog belangrijker. Woningbouwversnelling In december 2020 heeft de gemeenteraad van Eindhoven ingestemd met het Woonprogramma Eindhoven 2021-2025, als uitvoeringsprogramma bij de gemeentelijke Omgevingsvisie. De belangrijkste ambitie van het woonprogramma is een forse groei van de woningvoorraad om de grote vraag naar woningen op te kunnen vangen. Concrete maatregelen zijn: het instellen van een woningbouwregisseur en structureel

4 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

overleg met marktpartijen gericht op versnelling. Daarnaast heeft het college van B&W in 2021 het Versnellingsplan Woningbouw vastgesteld met daarin concrete maatregelen om de woningbouw te versnellen. De gemeente werkt overigens al sinds 2018 gericht aan het versnellen van woningbouw. Zo is in 2019 een Woondeal gesloten met het Rijk, de regiogemeenten, en de provincie. Uit de ­Woningbouwimpuls middelen is al aan vijf Eindhovense projecten subsidie toegekend. Sterk stijgende kosten Het afgelopen jaar zijn we geconfronteerd met sterk stijgende kosten. De krapte op de arbeidsmarkt zorgt voor hogere ­voorbereidingskosten. Ook zorgt deze krapte tezamen met sterk stijgende materiaalprijzen voor sterk gestegen civiele kosten. In de periode tussen het vorig MPG en dit nieuwe MPG betreft dit circa 8%. Met deze sterke kostenstijging was in het vorig MPG geen rekening gehouden. In projecten waar nog veel kosten moeten worden gemaakt, zorgt dit voor een teruglopend verwacht resultaat. Hoe de kostenstijging zich de komende jaren zal gaan ontwikkelen is nog onzeker. Ook de gevolgen van de oorlog in Oekraïne voor prijsstijgingen zijn nog niet te voorspellen.

Op basis van extern advies houden we voor het komend jaar rekening met een kostenstijging van 5%, daarna jaarlijks 2%. In het hoofdstuk risico’s komen we hierop terug. Complexe binnenstedelijke opgave De opgave om een fors aantal woningen toe te voegen wordt steeds complexer. Er is geen ruimte meer voor grootschalige uitbreidings­ locaties. De opgave moet door middel van verdichting in de bestaande stad worden gerealiseerd. Dit zorgt voor meer complexiteit in projecten. De omgeving, ondergrondse situaties met kabels en leidingen, archeologie en complexe bouwlogistiek. Hierdoor is meer afstemming noodzakelijk en worden we geconfronteerd met langere doorlooptijden, meer kosten en risico’s. Bovenwijkse voorzieningen Verdichting in de stad betekent ook investeren in voorzieningen om de stad leefbaar te ­houden. Om ervoor te zorgen dat projecten ook ­financieel bijdragen aan het realiseren van deze voorzieningen, is in 2019 de nota Bovenwijkse voorzieningen door uw raad vastgesteld. Hiermee is vastgelegd dat zowel onze eigen grond­ exploitaties als private ontwikkelingen bijdragen aan deze noodzakelijke voorzieningen.

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 5

Resultaten MPG 2022 Sterk stijgende kosten leiden in projecten waar nog veel kosten moeten worden gemaakt tot een afname van het verwacht resultaat. Dit effect zien we met name terug in Stationsgebied en GDC Noord. In totaal is sinds 2017 circa € 52,5 miljoen winst uit de huidige portefeuille (grond)exploitaties genomen. Dit is verplicht op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). De buffer om tegenvallers op te vangen in de exploitaties zelf, bijvoorbeeld bij een nieuwe economische crisis, is hierdoor sterk afgenomen. Het BBV sluit uit om bij het berekenen van de winstneming rekening te houden met risico’s ten aanzien van (macro) ontwikkelingen zoals de verwachtingen op het gebied van economische groei of de vastgoedmarkt in zijn algemeenheid (conjunctuurrisico’s). Dit betekent dat in dergelijke gevallen, met oplopende kosten en/of teruglopende opbrengsten en mogelijke vertraging

6 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

tot gevolg, de kans groot is dat een beroep moet worden gedaan op het weerstands­ vermogen van onze gemeente. De verwachte nog resterende eindwaarde is momenteel circa € 50,7 miljoen, ­waarbij er conform BBV regelgeving tot en met 2021 ­circa € 52,5 miljoen winst is genomen. In totaal (reeds genomen en nog verwacht resultaat) van circa € 103,2 miljoen. Dit is een toename van circa € 1,9 miljoen ten opzichte van vorig jaar. Deze toename wordt veroorzaakt door een drietal effecten. In de eerste plaats zijn er een aantal projecten waarvan het verwacht resultaat is toegenomen, zoals Meerhoven, Blixembosch, VDMA en Deken van Someren­ straat. Daarnaast zijn nieuwe projecten met een verwacht positief resultaat aan de portefeuille toegevoegd, waaronder Grijze Generaal kavel 6 en Winkelcentrum Woensel. Tot slot zien we naast deze positieve effecten ook

projecten waar het verwacht eindresultaat is afgenomen als gevolg van tegenvallende kosten. De belangrijkste zijn GDC Noord en Stationsgebied. Een toelichting op de oor­ zaken is opgenomen bij de toelichting op deze projecten. Enkele projecten verwachten een negatief resultaat. Conform BBV-regelgeving is ter dekking van dit potentiële verlies een voorziening getroffen. Door tegenvallende kosten in onder andere Woonwagenlocaties zien we een toename van dit verwacht negatief resultaat. Daarnaast zien we in Brainport Industries Campus meevallende kosten wat leidt tot een afname van het verwacht negatief resultaat. Tot slot is het project Mariën­hage afgesloten waardoor de hiervoor getroffen voorziening is vrijgevallen ter dekking van het negatief resultaat. Per saldo leidt dit tot een lagere verliesvoorziening.

Gezien de goed functionerende economie en het verwachte positieve resultaat kunnen we spreken van een nog resterende zeer courante voorraad. Toch brengen de grondexploitaties en private ontwikkelingen nog steeds risico’s met zich mee. De hiervoor benodigde weerstandscapaciteit bedraagt circa € 20,7 miljoen.

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 7

Programmering Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private ­Ontwikkelingen 2022 Programmering in Eindhoven Het continu afstemmen van vraag en aanbod is noodzakelijk om te zorgen voor realistische programmatoevoegingen op het gebied van wonen, kantoren, bedrijventerreinen en commerciële functies. Dit om ervoor te zorgen dat het aanbod in de grondexploitaties naar verwachting ook door de markt kan worden opgenomen. In het MPG 2022 is vraag en aanbod opnieuw met elkaar vergeleken. Op basis van deze confrontatie kunnen we concluderen dat de verwachting reëel is dat het aanbod vanaf 2022 en verder door de markt kan worden opgenomen. Wonen Het in de projecten geplande aanbod woningen kan – mede door de krapte op de woningmarkt – naar verwachting door de markt worden opgenomen. De coronacrisis heeft geen remmend effect op het aantal verkopen en woningprijzen. De keerzijde is dat het aanbod woningen de afgelopen jaren is achtergebleven op de vraag. Dit komt doordat projecten regelmatig een langere doorlooptijd kennen dan verwacht, vanwege krapte in arbeidskrachten en materialen, maar ook door regelgeving. Vanaf 2023 verwachten we een inhaalslag te maken in het aantal op te leveren woningen. De aantrekkelijkheid van de stad en de groei van zowel de bevolking als het

8 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

aantal huishoudens in de regio Eindhoven zijn aanleiding om te veronderstellen dat de vraag hoog blijft naar nieuwe woningbouwprojecten in Eindhoven. Steeds vaker zullen we ingewikkelde binnenstedelijke locaties gaan ontwikkelen, uitleglocaties zijn er immers niet. Op binnenstedelijke locaties is afstemming en planning nog belangrijker en daarmee is de doorlooptijd vaak langer. Het is daarom van belang om tijdig te starten met het opstarten van projecten om de bouwproductie op peil te houden. Daarnaast wordt er gewerkt aan het efficiënter inrichten van de processen en juridische mogelijkheden om versnelling te realiseren. In december 2020 heeft de gemeenteraad van Eindhoven ingestemd met het Woonprogramma Eindhoven 2021-2025, als uitvoeringsprogramma bij de gemeentelijke Omgevingsvisie. De belangrijkste ambitie van het woonprogramma is een forse groei van de woningvoorraad om de grote vraag naar woningen op te kunnen vangen. Daarvoor is een woningbouwregisseur aangesteld en er vinden structurele overleggen met marktpartijen plaats over versnelling. De gemeente werkt overigens al sinds 2018 gericht aan het versnellen van woningbouw. Zo is in 2019 een Woondeal gesloten met het Rijk, de regiogemeenten, en de provincie. Uit de Woningbouwimpulsmiddelen is al aan vijf grootschalige

Eindhovense woningbouwprojecten subsidie toegekend. Mogelijk volgen nog meer impuls­ gelden voor andere locaties in de stad.

Vanwege de afgenomen vraag naar snelweglocaties zoals Flight Forum wordt er onderzocht of de beschikbare kavels op een alternatieve manier kunnen worden ingevuld. Deze ontwikKantoren keling speelt zich af in een BV/CV constructie en In Eindhoven is de afgelopen jaren veel kantoor- heeft dus geen directe financiële gevolgen voor ruimte gesloopt, herontwikkeld en getransforde gemeentelijk grondexploitatie. meerd naar andere functies. Hierdoor is er veel kansarme kantoorruimte uit de markt genomen Er ontstaat een tweedeling tussen enerzijds en is de kantoorleegstand in de stad gedaald. locaties waar sprake is van schaarste aan De afgelopen tien jaar (2012-2021) is er circa kantoorruimte en anderzijds locaties waar de 76.000 (7.600 per jaar) m2 kantoorruimte nieuw leegstand relatief groot is. Ons gemeentelijk gebouwd, waarvan 31.000 m2 in 2021 heeft beleid is erop gericht om samen met betrokken plaatsgevonden. Hierbij is er vanuit gegaan dat marktpartijen oplossingen te zoeken voor de kantoren die nieuw aan de markt worden toege- vrijkomende, kansarme gebouwen. voegd, binnen korte tijd na oplevering worden opgenomen door de markt.

Bedrijven Als gevolg van ontwikkelingen zoals duurzaamEindhoven kent drie geprioriteerde kantoor­ heid & energietransitie, circulaire economie, locaties waar nog nieuwbouw mogelijk is; automatisering & robotisering, Smart industry Stationsgebied (inclusief Knoop XL), Strijp-S & Smart logistics en E-commerce verandert de en Flight Forum. Vooral in het Stationsgebied locatiekeuze van bedrijven. Voor Zuidoost-Braen op Strijp-S is de opname van kantoor(achbant zijn hiervoor de Brainport ambities leidend. tige) ruimte de laatste jaren groot geweest. De afgelopen jaren wordt vooral bestaande Het leegstandspercentage ligt hier ver onder bedrijfsruimte opgenomen waardoor het aanbod het gemiddelde niveau in de stad. Steeds meer van bedrijfsvastgoed is gedaald tot beneden marktpartijen willen zich vestigen nabij voortransitie leegstand. Eind 2018 heeft de provinzieningen en een OV-knooppunt. Er is dan ook cie Noord-Brabant een nieuwe behoefteraming voldoende vraag in de markt om het aanbod hier gepubliceerd naar aanleiding van de programop te nemen. mering in het ­Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE)

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 9

en de huidige marktontwikkelingen. In de behoefteraming staat dat de totale vraag voor de regio Zuidoost-Brabant 137-339 hectare is tot 2030. Daarvoor geldt 125-169 hectare voor HTSM/industrie en 70-132 hectare voor logistiek. Voor het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) betekend dit een uitbreidingsvraag van circa 92-226 hectare tot 2030. Gemengd In 2021 is er door 9 gemeentes een nieuwe programmering bedrijventerreinen vastgelegd in het SGE. Daarbij komt Park Forum West deel B op donkergroen, waardoor 15 hectare grond beschikbaar komt voor het gemengde segment exclusief grootschalige logistiek. De huidige vraag is te faciliteren in Park Forum West. Logistiek In 2021 zijn er nieuwe afspraken gemaakt over de programmering bedrijventerrein ten aanzien van ons Brainport profiel. Voor de nog uit te geven logistieke locatie in GDC is afgesproken dat deze een functie kent die aan Brainport gebonden is. Campus Campussen zijn plekken die gericht zijn op een specifieke doelgroep of cluster waardoor deze locaties een bovenregionale reikwijdte hebben. In 2018 is Cluster 1 van Brainport Industries Campus (BIC) afgerond. Deze is momenteel voor 80% gevuld met gebruikers. Voor Cluster 2 worden de mogelijkheden verkend om de planvorming op te starten. De verwachte vraag is voldoende om het aanbod af te kunnen zetten.

10 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Grondgebonden Appartementen

1500

3000 2500

1200

2000 900

▪ Bruto afname grondgebonden woningen tussen MPG 2021 - MPG 2022 is 689 ▪ Belangrijkste realisatie:Tongelresche Akkers, Meerhoven Waterrijk ▪ Nieuwe projecten: Drents buiten Palletterrein

1500 600 1000 300

500 0

2022 2023 2024 2025 2026

Wonen ▪ Bruto toename appartementen tussen MPG 2021 -MPG 2022 is 696 ▪ Belangrijkste realisatie:Strijp S, Meerhoven Waterrijk en Meerrijk, DAF ensemble ▪ Belangrijkste toename: Strijp S, VDMA, Hartje Eindhoven, Eurobuilding

2022 2023 2024 2025 2026

Commercieel

▪ Bruto toename commercieel tussen MPG 2021 - MPG 2022: 530 m2 BVO ▪ Belangrijkste afname: VDMA ▪ Nieuwe projecten: Winkelcentrum Woensel

2022 Appartementen programma MPG 2022: 8.559 woningen +8,9%

Appartementen programma MPG 2021: 7.863 appartementen

Grondgebonden programma MPG 2021: 3.080 appartementen

2022

0

Grondgebonden programma MPG 2022: 2.391 -22,4%

2021

programma MPG 2021: 4.995 m² bvo

2021

2022 KERN BOODSCHAP

2021

programma MPG 2022: 123.921 m² bvo -13,3%

2021 Campus programma MPG 2022: 167.001 m² bvo +32,2% Logistiek

2022

Kantoren 40000

Campus programma MPG 2021: 167.001 m² bvo

▪ Bruto toename gemengd bedrijventerrein tussen MPG 2021 - MPG 2022: 116.502 m2 Gemengd programma MPG 2022: 165.843 m² bvo ▪ Belangrijkste realisatie: Park Forum West deel A, Eindhoven +70,2% Airport, Kapelbeemd ▪ Belangrijkste toename: Park Forum West deel B

Bedrijventerreinen 400000

35000

350000

30000

300000

25000

250000

20000

200000

15000

150000

10000

100000

5000

50000

0

Logistiek programma MPG 2021: 569.590 m² bvo Gemengd programma MPG 2021: 165.843 m² bvo

programma MPG 2022: 569.590 m² bvo -35,3%

programma MPG 2021: 142.884 m² bvo

▪ Bruto afname kantoren tussen MPG 2021 - MPG 2022: 18.963 m2 bvo ▪ Belangrijkste realisatie: DAF ensemble, NRE terrein ▪ Nieuwe projecten: VDMA, ­Campinaterrein

programma MPG 2022: 5.525 m² bvo +10,6%

2022 2023 2024 2025 2026

0

▪ Bruto afname logistiek bedrijventerrein tussen MPG 2021 - MPG 2022: 201.250 m2 terrein ▪ Belangrijkste afname: Park Forum West deel B, Flight Forum ▪ Bruto afname campus tussen MPG 2021 - MPG 2022: 53.715 m2 terrein ▪ Belangrijkste afname: Brainport Industries Campus Cluster 2 Campus Logistiek Gemengd

2022 2023 2024 2025 2026

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 11

Hoofdlijnen van de financiën Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2022 Hoofdlijnen van de financiën in de Eind­ hovense grondexploitaties en private ­ontwikkelingen Onderstaand worden de financiën van de portefeuille grondexploitaties en private ontwikkelingen op hoofdlijnen weergegeven. Voor meer informatie op projectniveau verwijzen wij naar de toelichtingen op de meest omvangrijke projecten. Winstnemen In 2021 is conform BBV-regelgeving circa € 6,7 miljoen winst genomen in uit de exploitaties. € 6,1 miljoen komt uit lopende exploitaties en € 0,6 miljoen komt uit in 2021 afgesloten exploitaties. Dit brengt de totale winstneming uit de nog lopende exploitaties op een bedrag van circa € 52,5 miljoen.

Boekwaarde € 74,3 miljoen

→

Boekwaarde De boekwaarde bestaat uit het saldo van gerealiseerde kosten (verwervingen, transformatiekosten, apparaatskosten en rente) en opbrengsten. Dit geïnvesteerd vermogen bedraagt bij jaarrekening 2021 ­circa € 74,3 miljoen en zal naar verwachting voor de huidige projectenportefeuille de komende jaren afnemen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met toekomstige winstnemingen die een verhogend effect op de boekwaarde hebben.

60000000

50000000

120000000

40000000

opbrengsten

50000000

100000000 kosten

80000000

30000000

60000000

40000000

30000000

40000000

20000000

20000000

20000000 0

10000000

10000000

-20000000 0

*t/m 2020*

*2021*

12 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

-40000000

2022

2023

2024

0

jaarrekenin

*2021**2021*

Nog te realiseren ­kosten: € 120,1 miljoen Nog te realiseren ­opbrengsten: € 245,1 miljoen

Kosten en opbrengsten Om de boekwaarde van de huidige projectenportefeuille ook daadwerkelijk terug te verdienen, zijn naast het realiseren van opbrengsten ook nog investeringen nodig. Deze investeringen bestaan uit verwervingen, transformatiekosten, apparaatskosten en rente. Deze investeringen gaan over de gehele looptijd van de exploitaties. in de grafiek zijn de benodigde investeringen en verwachte opbrengsten voor de korte termijn weergegeven (2022 t/m 2024). Voor de komende jaren verwachten we substantieel meer opbrengsten te realiseren dan investeringen te doen. Dit veroorzaakt ook de verwachte afname van de boekwaarde.

→

Verwacht resultaat € 50,7 miljoen

Verwacht resultaat: € miljoen In de resultaten van de grondexploitaties en private ontwikkelingen zijn alle gerealiseerde en nog te realiseren investeringen, opbrengsten en al gedane winstnemingen meegenomen. In het MPG 2022 geldt een nog resterend verwacht resultaat van circa €50,7 miljoen op eindwaarde. Over het resultaat kan niet per direct worden beschikt.

60000000 60000000

120000000

opbrengsten

120000000

opbrengsten

100000000

100000000

kosten

80000000

kosten

80000000

60000000

50000000 50000000

40000000 40000000

30000000

60000000

30000000

40000000

40000000

20000000

20000000

20000000

20000000

00

10000000 10000000

-20000000 -20000000 -40000000 -40000000

2022 2022

2023 2023

2024 2024

0

0

jaarrekening 2020 2020 jaarrekening

MPG 2022MPG 2022

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 13

risico’s Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2022 Risico’s: benodigde weerstandscapaciteit Het identificeren en beheersen van de risico’s draagt er aan bij om de projecten binnen de (financiële) kaders te laten verlopen. De benodigde weerstandscapaciteit voor de risico’s van de projecten wordt in het MPG 2022 ingeschat op circa € 20,7 miljoen. De ontwikkeling van de nog te realiseren opbrengsten in de grondexploitaties zijn ingeschat op basis van de huidige ­inzichten. Ervaring uit de afgelopen jaren heeft ons geleerd dat deze sterk afhankelijk zijn van markt­ontwikkelingen waar wij als ­Eindhoven geen invloed op hebben. Een nieuwe economische crisis kan zorgen voor lagere opbrengsten, vertraging in de realisatie hiervan en hogere rentelasten. We rekenen nu met lagere opbrengsten (5-15%), vertraging in ­realisatie (2-6 jaar) en hogere rente (0,5-1%). De uitkomsten van deze scenario’s leren ons dat we circa € 12,3 miljoen weerstands­ capaciteit nodig hebben om eventuele effecten van tegenvallende markteffecten op te kunnen vangen. Ook de ontwikkeling van de nog te realiseren kosten in de grondexploitaties zijn ingeschat op basis van de huidige inzichten. Maar zoals

ook in de inleiding al toegelicht zijn we het afgelopen jaar geconfronteerd met sterke kostenstijgingen en is het erg onzeker hoe de kosten zich de komende jaren zullen ontwikkelen. Daarom houden we bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit rekening met een kostenrisico. We hebben gerekend met twee scenario’s waarin de kostenstijging van het afgelopen jaar (8%) zich ook door zal zetten in 2022 en/of 2023. Op basis hiervan is bepaald dat we € 1,8 miljoen weerstands­ capaciteit nodig hebben om eventuele effecten van hogere kosten op te kunnen vangen. Daarnaast worden projectspecifieke risico­ analyses uitgevoerd om risico’s te identifi­ ceren, kwantificeren en beheersen. Deze bestaan hoofdzakelijk uit het risico op tegenvallende kosten, bijvoorbeeld als gevolg van sanering, archeologie of explosieven, en contractuele risico’s. Om eventuele effecten van deze risico’s op te kunnen vangen is een weerstandscapaciteit nodig van circa € 12,3 miljoen. Conform BBV regelgeving moet jaarlijks winst uit grondexploitaties worden genomen naar rato van de realisatie van kosten en opbrengsten. Dit kan betekenen dat wanneer risico’s

14 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

optreden of kosten en of opbrengsten tegenvallen, eerder teveel genomen winst moet terugvloeien naar de grondexploitatie. Om dit te kunnen opvangen is een weerstandscapaciteit van circa € 5,3 miljoen nodig. Bij de bepaling van de totaal benodigde weerstandscapaciteit wordt rekening gehouden met de mogelijkheid om de financiële effecten van het optreden van risico’s gedeel­ telijk op te vangen binnen de verwachte resultaten van de projecten zelf voordat het

Weerstandscapaciteit

­weerstandsvermogen moet worden aangesproken. Dit betreft een bedrag van circa € 11,1 miljoen. Tot slot zijn een aantal projecten in voor­ bereiding waarvoor een weerstandscapaciteit van circa € 0,1 miljoen nodig is.

Jaarrekening 2020

MPG 2022

Verschil

lopende projecten: Marktrisico’s

€ 13.900.000

€ 12.300.000

€ 1.600.000

Kostenrisico’s

€0

€ 1.800.000

- € 1.800.000

Projectrisico’s Winstneming

€ 9.100.000

€ 12.300.000

- € 3.200.000

€ 4.800.000

€ 5.300.000

- € 500.000

Correctie projecten met positief saldo

- € 11.300.000

- € 11.100.000

- € 200.000

Saldo lopende projecten

€ 16.500.000

€ 20.600.000

- € 4.100.000

Projecten in voorbereiding

€ 200.000

€ 100.000

€ 100.000

€ 16.700.000

€ 20.700.000

- € 4.000.000

Totaal benodigde weerstandscapaciteit

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 15

Tongelrese Akkers

De gemeente is met Ballast Nedam Development (BND) overeengekomen het plangebied Tongelresche Akkers te herontwikkelen tot een woonwijk met circa 950 woningen. De gemeente verkoopt niet-bouwrijpe kavels aan BND. BND maakt deze bouw- en woonrijp en draagt uiteindelijk de door haar gerealiseerde openbare voorzieningen over aan de gemeente. De gemeente realiseert binnen het plangebied twee sportvoorzieningen (tennis en voetbal) en zorgt voor verplaatsing van de in het gebied aanwezige woonwagens. Op dit moment kent het project een looptijd tot eind 2026. Van de 950 woningen zijn inmiddels 563 woningen gerealiseerd. Er wordt momenteel gewerkt aan een programma-uitbreiding in deelplan 7 en 9 op basis van een bestuursopdracht van het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE). Het afronden van de voetbalclub bestaat nog uit het realiseren van een hoofdveld, een parkeerplaats en een hellingbaan. Het afronden van de tennisclub omvat het ophogen van een uitbreiding van de locatie, het realiseren van een berging, fietsenstalling en een padelbaan.

Tongelresche akkers

Het totale verwachte resultaat van ­Tongelresche Akkers inclusief al genomen winst is afgenomen. Deze mutatie wordt veroorzaakt door een toename van de ­voorbereidingskosten.

jaarrekening 2020

MPG 2022

-5.337.749

-3.640.018

-1.458.932 7.175.684 -84.564 294.439

-1.423.411 5.283.178 -64.750 155.000

Jaarrekening 2020 510.421 Jaarrekening 2020 804.860

MPG 2022 -145.607 MPG 2022 519.814

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming Tongelresche Akkers Winstneming Tongelresche Akkers Totaal resultaat

Het beroep dat door DAF was aangetekend tegen het bestemmingsplan Tongelresche Akkers 2019 (woningbouw) en bestemmingsplan Tongelresche Akkers (woonwagenlocatie Fernhoutstraat) is inmiddels ingetrokken. Het bestemmingsplan Tongelresche Akkers 2019 (woningbouw) is daarmee onherroepelijk en kent geen risico’s meer. Het beroep dat door de woonwagenbewoners was aangetekend tegen het bestemmingsplan Tongelresche Akkers (woonwagenlocatie Fernhoutstraat) loopt nog. Om de bewoners tegemoet te komen zal een bestemmingsplanwijziging nodig zijn. Naar verwachting wordt in mei 2022 het aangepaste bestemmingsplan behandeld door de Raad.

16 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Totaal 364.814

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ▪W  oningen zijn energieneutraal of NOM of leverend en gasloos. ▪B  ijna alle bestaand groen wordt behouden. De bomen en andere begroeiing zijn volwassen. Daarnaast zijn alle erfafscheiding groen en in de laatste fase voorzien van een Zeeuwse Haag. ▪ Co2 vermindering en biodiversiteit. ▪ We infiltreren water en voeren vertraagd af, waar ­mogelijk bovengronds. ▪E  erste deelauto’s in het gebied, er volgen er meer Innovatie ▪D  uurzame en circulaire bouwmaterialen waar mogelijk. ▪ L age MPG’d (Milieu Prestatie Gebouwen) door hout­ skeletbouw met waar mogelijk gebruik van biobased isolatie materiaal. Innovatie ▪ Er worden inbouwstenen voor vogels en vleermuizen in de woningen op genomen. ▪ Extra sport- en spelvoorzieningen met hard- en software. Inclusiviteit ▪E  r komt ook middeldure huur in het plangebied. ▪ Sport- en spelvoorzieningen zijn wijk overstijgend en waar mogelijk wordt ook de software meegenomen in de ontwikkeling hiervan.

Duurzaamheid Inclusiviteit

Innovatie Gebiedsgericht Duurzaamheid Economie Inclusiviteit

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 17

meerhoven

Meerhoven is de grote stadsuitbreiding van Eindhoven. In 1997 is gestart met de bouw en sinds 1999 wonen hier de eerste mensen. Het is een volwaardige stadswijk aan de westkant van Eindhoven met bijna 5.500 woningen, circa 770 hectare aan werkgebieden, een eigen centrum, horeca, sportfaciliteiten voor alle leeftijden en maatschappelijke voorzieningen zoals onderwijs, kinderopvang en medische zorg, groen en water. De wijk nadert de voltooiing. Het grootste deel van de geplande 5.500 woningen is gebouwd. De bijbehorende functies (de winkels en maatschappelijke voorzieningen in het centrum en basisscholen in de wijken) zijn al gerealiseerd, met uitzondering van een cluster in Meerland. Het totale verwachte resultaat van dit project inclusief al genomen winst is toegenomen. Belangrijkste oorzaak is hogere grondopbrengsten in het deelgebied Waterrijk en lagere rentelasten. Anderzijds zien we een toename van de voorbereidingskosten maar door de hogere grondopbrengst en lagere rentelasten leidt dit niet tot een daling van het verwacht resultaat.

MEERHOVEN

Jaarrekening 2020

-41.636.083

-30.298.215

-37.190.184 84.490.510 -1.840.493 3.823.750

-32.920.351 67.577.842 -708.163 3.651.114

Jaarrekening 2020 15.339.854 Jaarrekening 2020 19.163.604

MPG 2022 820.091 MPG 2022 19.811.059

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming Meerhoven Winstneming Meerhoven Totaal resultaat

MPG 2022

Totaal 16.159.945

Het project Meerhoven bestaat uit meerdere deelgebieden. Hieronder worden de deelgebieden waar actuele ontwikkelingen plaatsvinden beknopt toegelicht. Algemeen Meerhoven Algemeen bevat alle deelgebied overstijgende kosten en opbrengsten. De kosten voor de hoofdinfrastructuur, het park, maar ook opbrengsten uit subsidies voor de ontwikkeling van Meerhoven zijn hier opgenomen. Ook de ontwikkeling van park Meerland behoort tot Meerhoven Algemeen. Per 2020 geldt een nieuw bestemmingsplan Meerland 2020. Het plan voor het maatschappelijk cluster krijgt een herstart. Er ligt inmiddels een contract met een nieuwe ondernemer (koper, exploitant en bouwer van het horeca paviljoen). De aanleg van hoofdinfrastructuur is voor het grootste deel gereed. De verdere inrichting van het park is in de afrondende fase. In de planning is ook de bouw van een woontoren in het park Meerland opgenomen. De uitgifte (tender) voor deze ontwikkeling wordt momenteel voorbereid. De verwachting is dat er in 2023 gestart kan worden met de bouw van de woontoren.

18 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Meerhoven: Algemeen Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resultaat na winstneming Meerhoven: Algemeen Winstneming

Jaarrekening 2020

MPG 2022

-333.641.890

-338.011.337

-10.176.183 3.456.909 -46.036.715 -386.397.881

-10.495.489 3.104.071 -41.273.101 -386.675.855

Jaarrekening 2020 15.339.854

MPG 2022 820.091

Jaarrekening 2020

MPG 2022

Totaal 16.159.945

Zandrijk Dit deelgebied is gereed. Woningbouw Meerhoven: Zandrijk Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Resultaat na winstneming

37.484.930

37.848.534

1 5.096.645 42.581.576

1 4.552.357 42.400.891

Meerrijk Het centrum Meerrijk is een woon- en verzorgingskern met een sterk stedelijk karakter en onderscheidt zich daarmee sterk van de omliggende deelgebieden. In dit gebied ligt de nadruk op bedrijfs-, kantoor- en logistieke functies. Het actuele woonprogramma gaat uit van 700 woningen (appartementen en eengezinswoningen). Het grootste deel van de woningen is inmiddels gereed. Op dit moment zijn er nog 155 woningen in aanbouw. Zodra de gemeente en ontwikkelaar Cohof Ten Brinke overeenstemming hebben over de grondprijs, kunnen de laatste 40 woningen in aanbouw worden genomen. Verder zijn alle voorzieningen inmiddels aanwezig en is het laatste deel van de privé parkeergarage in aanbouw. Een klein gebied in Zandrijk wordt ook betrokken bij de ontwikkeling van Meerrijk, de zogenaamde Driehoek. Deze biedt ruimte voor nog 32 extra (eengezins-) woningen. De woningen voor bouwvelden C1, C2, C6 en C7 worden in 2022 opgeleverd. De ontwerpen voor de bouwvelden D2, D3 en de Driehoek worden gemaakt. Naar verwachting worden deze gronden in het voorjaar van 2022 geleverd aan de ontwikkelaar. Na realisatie van deze laatste bouwvelden is dit deelgebied gereed. Wonen+winkels+voorz. Meerhoven: Meerrijk Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

Jaarrekening 2020

MPG 2022

24.431.707

24.468.018

-1.815.688 5.602.315 3.799.910 32.018.243

-1.510.571 5.753.434 3.365.455 32.076.336

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 19

Waterrijk Dit plan nadert de voltooiing en zal dan ongeveer 950 (voornamelijk eengezins-) woningen en een basisschool omvatten. De stedelijke kamers liggen aan de noordzijde en aan weerszijden van de centrale as de Waterlinie en kent de typologie hof-vorm. In de landschappelijke kamers zien we voornamelijk vrijstaande woningen en tweekappers. Een deel is gereserveerd voor Samenbouwen (een vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap CPO). De (oost- en west) randen van het gebied kennen voornamelijk particuliere bouw. De gemeente heeft daar individuele vrij sector kavels uitgegeven waar kopers hun eigen woningen hebben gebouwd. De samenhang in de wijk is beschermd door middel van een Beeld KwaliteitsPlan, kavelpaspoorten en een bestemmingsplan. De wijk is nagenoeg gereed. Alleen de zogenaamde stedelijke Boskamers 10 en 12 wachten nog op een ontwikkeling. Op grond van het B&W besluit van 22 juni 2021 wordt er op dit moment een haalbaarheidsonderzoek verricht voor de verbinding van kamer 10 met Park Forum Zuid. Park Forum Zuid trekt weinig belangstellenden voor een gecombineerde woon/bedrijfskavel, daarom kunnen deze wellicht als woongebied tot ontwikkeling worden gebracht. Integratie met Waterrijk lijkt noodzakelijk om een achteraf gelegen woongebied te voorkomen. Verwachting is dat er in 2022 een plan voorgelegd wordt aan het gemeentebestuur.

Voor kamer 12 geldt nog steeds de opgave van wonen in het bosgebied. Een ontheffing op grond van de Natuurbeschermingswet lijkt daarvoor noodzakelijk. In 2022/2023 wil de gemeente een start maken met de ontwikkeling van de laatste kamers. Op dit moment is het woonrijp maken van het gebied in volle gang. Voor de openbare ruimte is conform het handboek openbare ruimte het kwaliteitsniveau Standaard Plus van toepassing. Woningbouw Meerhoven: Waterrijk

Jaarrekening 2020

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

MPG 2022

60.096.862

59.217.401

-8.028.021 10.180.943 8.312.871 70.562.655

-6.099.355 10.627.954 7.440.955 71.186.954

Bosrijk Huidige doel voor Bosrijk is de realisatie van circa 360 woningen. Ambitie, kwaliteits- en duurzaamheidsnormen zijn hoog in dit gebied. Het gebied herbergt meer groen en openbaar gebied dan de andere deelgebieden in Meerhoven. Er worden hier met name middeldure en dure woningen in de koopsector gerealiseerd. Alle gronden worden per cluster aangeboden aan de markt. Het gebied kent in totaal 12 clusters en de realisatie van openbare werken. De eerste woningen in cluster 10 en 16 zijn inmiddels gerealiseerd. Daarnaast zijn de woningen in cluster 1, 9, 10, 15 en 21 op dit moment in aanbouw. De eerste fase van de aanleg van Esplanade wordt uitgevoerd en de inrichting van Bosrand, aanleg wadi’s, verlengen nieuwe Rundgraaf en aanplant groen is in voorbereiding. Voor de ontwikkeling van enkele clusters waren de ambities in de winnende plannen hoog maar pakt de markt het met de bijbehorende hoge vraagprijzen tot dusver niet op. Inmiddels zijn er enkele planaanpassingen gedaan en is het grootste deel van de woningen verkocht. Deze aangepaste plannen blijven aansluiten bij de hoge ambities, uitgangspunten van de winnende tenderplannen, maar sluiten beter aan bij de markt. Dit heeft vooralsnog geen consequenties voor de opbrengsten.

20 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

In Bosrijk worden 3D geprinte betonwoningen gerealiseerd. Bij dit innovatieve project worden 5 woningen gebouwd met dezelfde ambities voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. De woningen worden door een projectontwikkelaar verkocht aan een belegger voor verhuur. De 1e woning is inmiddels opgeleverd. Ondertussen zijn de printtechnieken doorontwikkeld, wat zal gaan leiden tot extra kosten. De overige 4 bouwkavels worden gefaseerd ontwikkeld, uitgegeven en bebouwd. Woningbouw Meerhoven: Bosrijk

Jaarrekening 2020

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

MPG 2022

5.188.644

8.917.637

-6.199.391 15.693.000 1.863.581 16.545.835

-5.476.744 10.938.885 1.734.186 16.113.965

Zandrijk Dit deelgebied is gereed.

Woningbouw Meerhoven: Landhof

Jaarrekening 2020

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

MPG 2022

11.498.614

11.610.087

378 1.563.462 13.062.454

62 1.396.449 13.006.598

Grasrijk Binnen Grasrijk is momenteel het laatste woningbouwproject in aanbouw: locatie Hooglanden aan de Graslook/Grasbloem. Het wordt een kwalitatief hoogwaardig plan, passend bij landschap en entree van Meerhoven. Er komen 56 woningen in drie clusters, met VON-prijzen verspreid tussen € 285.000 - € 455.000 waarvan 24 woningen tot het middeldure segment met een VON-prijs tot € 345.750 behoren. De woningen worden gebouwd met een unieke duurzame CLT-houtconstructie, als één van de eerste grondgebonden woningbouwprojecten in Nederland. In 2021 is de bouw gestart en in februari/maart 2022 worden de eerste woningen opgeleverd. De openbare ruimte wordt vanaf tweede helft 2022 aangelegd. De afronding van de woonrijpe situatie wordt verwacht in 2023. Woningbouw Meerhoven: Grasrijk Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

Jaarrekening 2020

MPG 2022

117.527.740

121.830.196

-1.041.790 3.293.426 16.280.708 136.060.084

-617.839 18.254 14.588.406 135.819.017

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 21

Park Forum West & Zuid Oorspronkelijk was Park Forum volledig bestemd voor bedrijventerrein, met per deelgebied een eigen bedrijvensegment. Inmiddels is de gronduitgifte op Park Forum Zuid tijdelijk stil gelegd in verband met tegenvallende interesse voor de woon- werkkavels. Er wordt op dit moment onderzocht of dit deelgebied tot woongebied kan worden ontwikkeld en of er aansluiting kan worden gezocht met Waterrijk. De resultaten van dit onderzoek worden in 2022 verwacht, waarop een college- en raadsvoorstel volgt. Op Park Forum West is momenteel veel interesse in kavels. Dit heeft er mede toe geleid dat in de regionale bedrijventerreinprogrammering van 2021 deel B van Park Forum West de status ‘groen’ heeft gekregen. Alle kavels op het bedrijventerrein kunnen daarmee worden uitgegeven. De laatste wegen dienen nog wel te worden aangelegd en er zal nog een aanpassing plaatsvinden in de verkaveling van de noordwesthoek. In deze hoek komt de collectieve waterberging voor het terrein en is de vestiging van Verkeersschool Leeuw voorzien. Afgelopen jaar zijn hiervoor de bestemmingsplanwijziging en een actualisatie van het beeldkwaliteitsplan voorbereid. De vaststelling van deze plannen wordt verwacht in het eerste kwartaal van 2022. De aanleg van de wegen en de collectieve waterberging zal dan uiterlijk eind 2022 plaatsvinden.

In 2021 zijn ook diverse aanpassingen aan de bestaande infrastructuur uitgevoerd, waarmee het bedrijventerrein beter én verkeersveiliger is ontsloten. Bedrijventerrein Meerhoven: Park Forum Zuid & West Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

Jaarrekening 2020

MPG 2022

24.300.864

32.255.414

-8.456.349 45.526.828 5.790.291 67.161.634

-7.102.270 36.339.189 6.159.539 67.651.872

Flight Forum In het deelgebied Flight Forum worden bedrijven- en kantoren gerealiseerd in een samenwerkingsverband met Schiphol Real Estate. Door marktomstandigheden heeft dit min of meer stil gelegen. De behoefte bestaat de overeenkomsten te actualiseren. Dit wordt in 2022 opgepakt. Bedrijventerrein Meerhoven: Flight Forum Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

Jaarrekening 2020

MPG 2022

-11.476.447

11.565.835

-1.473.140 737.089 1.488.755 12.229.150

-1.618.146 796.056 1.327.592 12.071.336

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ▪D  uurzaamheid staat hoog in het vaandel bij de ontwikkeling van Meerhoven. Dit resulteert in duurzame bouwprojecten (o.a. door toegepaste materialen) met een hoogwaardige groen (be)leefomgeving; ▪ Duurzame energievoorziening door aanwezigheid biomassacentrale waarop de meeste woningen aangesloten worden; ▪R  uimte voor groen: groot aangelegd park Meerland, ecologische verbindingszone, beperken van verharding;

22 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

▪ Aandacht voor duurzame mobiliteit: hoogwaardig openbaar vervoerverbinding Meerhoven-Eindhoven Centrum en Citycentrum Veldhoven (HOV), autoluwe woon- en verblijfsgebieden, netwerk van hoogwaardige stedelijke fiets- en wandelroutes met doorkoppeling naar de omgeving; ▪ Voorkomen van wateroverlast en hittestress staan centraal. Gebruik van nieuwe technieken in waterbeheer, door middel van waterpartijen, wadi’s en grindkoffers waarmee water direct in de bodem wordt teruggebracht. Innovatie ▪ Binnen Meerhoven wordt invulling gegeven aan de TDK Strategie van Eindhoven (technology, design, knowledge) door: ▪ Woningen te bouwen voor nieuwe inwoners en talenten ▪ Realisatie van 3D-geprinte woningen in Bosrijk Inclusiviteit ▪ De nog te ontwikkelen locaties in Meerhoven vormen een goede aanvulling op het huidige woningbestand. De ontwikkeling draagt bij aan de doorstroming binnen de woningvoorraad ▪ De opbouw van Meerhoven zorgt voor de aanwezigheid van diverse soorten bewoners: van jong tot oud, nationaal en internationaal ▪ Diversiteit in voorzieningen t.b.v. buurtontmoeting, zoals wijkcentrum, park, sportvoorzieningen en volkstuinen Economie ▪ Realisatie Park Forum en Flight Forum biedt nieuwe bedrijvigheid ruimte.

Gunstige ligging ten opzichte van A2 en Eindhoven Airport, waarmee kan worden ingezet op bedrijvigheid in het hogere segment; ▪ Creëren van werkgelegenheid vanwege de omvangrijke gebiedsontwikkeling.

MEERHOVEN

Programma Gerealiseerd

verwacht

4.907 72.824 445.848 10.352 9.820 9.658

Woningen Kantoren Bedrijfsterreinen Maatschappelijk Winkels Overige commerciële ­dienstverlening

648 22.040 275.661 1.320 -

Gebiedsgericht Duurzaamheid Innovatie

Innovatie

Economie Gebiedsgericht

Duurzaamheid

Inclusiviteit Duurzaamheid InnovatieEconomie Inclusiviteit

Economie

Inclusiviteit

Innovatie Gebiedsgericht

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 23

blixembosch

Blixembosch Noordoost betreft een ontwikkeling van circa 400 woningen in het Noordoosten van Eindhoven in de oksel van de verlegde A50/Kennedylaan. Het bestaat uit twee plandelen, de Velden en het Plateau. In het plandeel de Velden zijn alle woningen opgeleverd en is de openbare ruimte woonrijp gemaakt. Het plandeel het Plateau is in zijn geheel bouwrijp gemaakt en de nutsvoorzieningen zijn inmiddels aangelegd. Het Plateau (179 woningen) kent drie fasen; fase 4, 5 en 6. De woningen in fase 4 en 5 (141 woningen) zijn allen verkocht en de gronden in deze fasen zijn in september en november 2021 geleverd. De woningen van fase 6 gaan het eerste kwartaal van 2022 in de verkoop en de gronden zullen naar verwachting in juni 2022 geleverd worden. Het project kent hiermee een versnelling. De gemeente heeft met de VOF Hurks en BPD in 2011 een verkoopovereenkomst afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van Blixembosch. Voor het plandeel het Plateau (179 woningen) is aanvullend op deze overeenkomst in april 2020 met VOF Hurks en BPD een allonge afgesloten op de

Blixembosch

Inmiddels is het inrichtingsplan voor de openbare ruimte van het Plateau vastgesteld en zijn de voorbereidingen voor de aanbesteding opgestart. Daarmee kan vanaf juli/ september 2022, parallel aan de oplevering van de woningen, de openbare ruimte worden ingericht. Naar verwachting zal dit in 2024 gereed zijn. Het totale project zal in 2025 gereed zijn waarna de grondexploitatie kan worden afgesloten. Het totale verwachte resultaat van dit project inclusief al genomen winst is toegenomen. De belangrijkste redenen voor deze toenamen zijn de afgenomen civiele- en voorbereidingskosten. Daarnaast draagt de hogere grondopbrengst als gevolg van de indexering van de grondprijs bij aan het positievere resultaat.

Jaarrekening 2020

MPG 2022

-9.179.387

478.727

-6.144.051 17.967.882 -51.086 2.593.357

-3.783.867 4.333.873 69.652 1.098.384

Jaarrekening 2020 2.014.219 Jaarrekening 2020 4.607.576

MPG 2022 2.326.079 MPG 2022 5.438.682

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming Blixembosch Winstneming Blixembosch Totaal resultaat

verkoopovereenkomst. Doel van deze allonge was de afspraken eenvoudiger maken en beide partijen uitdagen snelheid te maken in de ontwikkeling. Deze allonge heeft bijgedragen aan de versnelling in de project.

24 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Totaal 4.340.298

Blixembosch

Programma Gerealiseerd

Woningen

verwacht

220

179

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 25

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ▪ Plandeel de Velden is al deels gerealiseerd met warmtepompen voordat het verplicht was. Ook gasloos bouwen voor plandeel het Plateau was al besloten voordat het verplicht werd ▪ We passen zo min mogelijk verharding toe ▪ Veel bomen en heesters in verband met schaduw, co2 vermindering en biodiversiteitwater ▪ We infiltreren water en voeren vertraagd af, waar mogelijk bovengronds ▪E  r loopt een snelfietspad door Blixembosch Buiten ▪ Ontwikkelaars peilen behoefte aan deelauto’s en behoefte aan laadpalen ▪ Ook de woningen in Blixembosch het Plateau die eind 2023 opgeleverd worden zullen aan de BENG norm voldoen ▪ Alle woningen worden energieneutraal uitgevoerd substantiële verbetering in aanbod circulaire bouwmaterialen, mits economisch verantwoord ▪ De geluidswal maakt deel uit van een grotere ecologische verbindingszone ▪ Uitloogbare bouwmaterialen, zoals zink, koper en lood, worden niet toegepast Innovatie ▪ 8 woningen situeren in de geluidswal ▪ Watersysteem zoveel als mogelijk bovengronds verwerken en afvoeren is innovatief omdat we met hoogteverschillen te maken hebben Inclusiviteit ▪ CPO en middelhuur is gerealiseerd ▪D  oordat de woningen in een groene setting (geluidswal) worden gerealiseerd maakt dit het plangebied bijzonder

Gebiedsgericht Gebiedsgericht Innovatie

Duurzaamheid Economie

Innovatie

Inclusiviteit

Duurzaamheid Inclusiviteit

Gebiedsgericht Innovatie

Duurzaamheid Economie

Economie

26 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Inclusiviteit

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 27

vdma

Het project Van der Meulen Ansems (VDMA) betreft een centrumstedelijke herontwikkeling aan de Vestdijk. In 2018 heeft de gemeente een tenderprocedure uitgeschreven voor deze locatie. Het college van Burgemeester en Wethouders van Eindhoven heeft de inschrijving van Being, Join The Stage, op 29 oktober 2019 als winnende inschrijving beoordeeld. De inschrijving bevat een woon-werk gebied met ruim 500 woningen en ruim 23.000 BVO overige functies. Naast het herontwikkelen van bestaande panden in het gebied vindt nieuwbouw plaats, onder andere in de vorm van 2 torens aan de Vestdijk van circa 105 meter hoog en 2 lagere torens hier achter gelegen. De gemeente is eigenaar van alle gronden en panden in het plangebied. Op 1 september 2020 zijn VDMA Development C.V. en de gemeente een verkoopovereenkomst overeengekomen, waarin ontwikkelafspraken en verkoopafspraken over alle te ontwikkelen gronden en opstallen in het plangebied zijn gemaakt. De grondexploitatie is op 6 oktober 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Being werkt momenteel aan de afronding van het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP) en gaat vervolgens door met het Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (DOSP). Het ontwerp bestemmingsplan dat VDMA

de beoogde ontwikkeling mogelijk maakt heeft van 1 juli 2021 ter inzage gelegen voor zienswijzen, waarna het in december 2021 gewijzigd is vastgesteld door het college van B&W. De gemeenteraad neemt begin maart 2022 een besluit over de vaststelling van het bestemmingsplan. De uitwerking van het VOSP heeft enige vertraging opgelopen vanwege de complexiteit van de ontwikkeling. De ontwikkelaar wenst liever meer tijd te steken in een realistisch en haalbaar VOSP en daarmee tijd te winnen tijdens de DOSP fase. De verwachting is dat er uiterlijk eind 2022 een omgevingsvergunning wordt verleend en aansluitend daarop zullen de gronden en opstallen geleverd worden. Dit project kent enkele specifieke risico’s. Zo heeft de gemeente een inspanningsverplichting om de Zusterflat leeg op te leveren. De beheersmaatregel is inmiddels verwerkt in de grondexploitatie en de huurovereenkomsten zijn omgezet in bruikleenovereenkomsten. Daarnaast zullen er extra kosten voor tijdelijk beheer van vastgoed ontstaan door de vertraging in het leveren van de grond en opstallen. Als laatste is de archeologische waarde van dit gebied van “geen verwachting” gewijzigd naar “hoge verwachting”. De effecten van deze wijziging worden inzichtelijk gemaakt door middel van een archeologisch onderzoek.

Jaarrekening 2020

MPG 2022

-9.876.759

-9.809.917

-2.884.905 15.747.563 -94.689 2.891.210

-2.440.575 15.336.021 85.222 3.170.751

VDMA Winstneming

Jaarrekening 2020 252.316

MPG 2022 181.028

VDMA Totaal resultaat

Jaarrekening 2020 3.143.526

MPG 2022 3.604.095

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

28 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Totaal 433.344

VDMA

Programma Gerealiseerd

Woningen Kantoren Overige Commerciële ­Dienstverlening

verwacht

-

685 11.747 6.597

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 29

Maatschappelijke effecten Economie VDMA is Beyond Paris Proof, meetbaar, aantoonbaar en haalbaar: ▪ Nul-op-de-meter: alle gebouwen zijn energieneutraal met een primair energiegebruik van 0 kWh/m2 jr. ▪ Gasloos: de warmtevoorzieningen in het hele gebied zijn aardgasvrij. ▪ CO2 naar ‘benee’: alleen al bij de bouw wordt een significante co2-reductie behaald door gebruik van circulair bouwmateriaal. ▪ Bewoners en bezoekers worden actief gestimuleerd en gefaciliteerd bij energiereductie. Innovatie ▪ Op uiteenlopende manieren wordt hernieuwbare elektriciteit opgewekt en opgeslagen; ▪ De circulaire omloop The Loop geeft prachtig zicht op de dynamische gevels op de hoogbouw van gebouw B en C, waarop verticale PV-panelen meebewegen met de richting van de zon; ▪ Op de groene daken van de laagbouw van Gebouw E liggen clusters zonnepanelen en op het volledige dak van Gebouw C wordt een PowerNEST-installatie opgesteld; ▪ VDL wordt ingezet voor Nezzt-modules bij de realisatie van gebouw A en D; ▪ Inzet van deelauto’s; ▪ L ogistiek systeem met maximale service en minimale impact. Inclusiviteit ▪ Iedereen moet zich thuis voelen op het nieuwe VDMA terrein. Uitgangspunt voor VDMA is het creëren van een inclusief, duurzaam en verrassend ensemble, een plek om nieuwe dingen te ontdekken. Waar creativiteit ruimte vindt.

Het manifesteert zich als een stijlfiguur en tegelijkertijd als symbolisch verbinder; ▪W  erk- en woonruimten geïnspireerd op shared-concepten; ▪N  aast 20% van de appartementen in de sociale sector én ruimte voor het Eindhovense Woongenootschap, garandeert de ontwikkelaar een inspirerend programma dus ook inclusiviteit voor bezoekers; ▪ VDMA wordt een plek waar jong en oud zich thuis voelt, rijk of arm, dorpsgek of ­stadsnomade. Economie ▪ Op VDMA wordt ruimte geboden voor economische daklozen. Tijdelijke huisvesting wordt gegarandeerd, modules van NEZZT worden ter beschikking gesteld om mensen een da boven het hoofd te bieden. Tegelijkertijd krijgen zij de kans op werkgelegenheid op het VDMA terrein en/of binnen VDL Groep; ▪W  erkgelegenheid irt de omvangrijke gebiedsontwikkeling VDMA.

Gebiedsgericht Duurzaamheid Duurzaamheid

Innovatie

Economie Innovatie

Gebiedsgericht

Inclusiviteit

Duurzaamheid Innovatie Economie

Inclusiviteit

Economie Inclusiviteit

30 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 31

strijp s

Het voormalige Philipscomplex, 27 hectare groot, wordt herontwikkeld tot een levendige stadswijk met een multifunctioneel programma en creatieve omgeving. Er worden hier ruim 4.000 woningen, circa 34.000 m2 kantoren en 19.000 m2 (commerciële) voorzieningen gerealiseerd. Het plan dient aanvullende aan het centrumgebied te zijn, maar kent een brede mix van functies waardoor een uniek hoogstedelijk verblijfs- en woonklimaat ontstaat. In het plan zijn ook een vijftal rijksmonumenten waaronder het klok-gebouw ingepast. De ontwikkeling van Strijp S is een Publiek Private Samenwerking-project (PPS). Voor deze ontwikkeling is een samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen de gemeente Eindhoven en VolkerWessels Stevin. Voor het werkapparaat is een BV/CV constructie (PSB) opgericht. De gemeente Eindhoven levert haar gronden fiscaal bouwrijp tegen boekwaarde door aan Park Strijp Beheer (PSB). PSB heeft vervolgens, tegen een afgesproken leveringsschema gekoppeld aan de ontruiming van het complex door Philips, een afnameplicht en levert vervolgens weer door tegen kostprijs plus aan hetzij de gemeente Eindhoven (50.000 m2) of aan VolkerWessels (380.000 m2). Het project bevindt zich momenteel in de opstalontwikkelingsfase. In 2021 zijn de Strijp s

woningen van Haasje over, de Groene toren, S-West, Sixty5 en Fizz opgeleverd. Daarnaast zijn Next, Donna en opbouw Veemgebouw in aanbouw. De tweede parkeergarage langs het spoor en het Chinees Paviljoen zijn eveneens in 2021 opgeleverd. Verder is Donna (bouwveld P, met voornamelijk werkfuncties voor start- en scale-ups en daarboven een 40-tal woningen) in 2021 verkocht en in aanbouw. Datzelfde geldt voor Bold (kantoorpanden op bouwveld U). Bouwveld N wordt in 2022 geleverd. Op deze locatie zal een woontoren gerealiseerd worden. Zodra deze laatste panden opgeleverd zijn en de bijbehorende openbare ruimte definitief is ingericht, zijn de fasen I tot en met III nagenoeg gereed. Voor Strijp S fase IV woningbouw is de aanvraag voor de subsidie woningbouw impuls (WBI) met succes afgerond. Strijp S is één van de grootschalige Eindhovense projecten die subsidie heeft toegekend gekregen uit de Woningbouwimpulsmiddelen. Deze middelen zijn in de exploitatie verwerkt. Fase IV wordt op dit moment uitgewerkt. Aan de hand van deze uitwerking zal het bestemmingsplan in 2022 worden aangepast. Conform de SOK worden de gronden door PSB tegen boekwaarde afgenomen. Dit betekend dat de exploitatie Strijp S altijd op ‘nul’ sluit.

Jaarrekening 2020

MPG 2022

-27.212.501

-20.520.968

-25.768.667 56.065.221 -3.084.054 -

-21.072.468 43.433.325 -1.839.888 -

Strijp S Winstneming

Jaarrekening 2020 -

MPG 2022 -

Strijp S Winstneming

Jaarrekening 2020 -

MPG 2022 -

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

32 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

Totaal -

Strijp s

Programma Gerealiseerd

Woningen Kantoren Winkels Overige commerciële dienst­ verlening

verwacht

1.230 1.500 685 7.460

2.836 32.500 610 9.180

Maatschappelijke effecten Duurzaamheid ▪ Niet alle gebouwen worden gesloopt, maar er wordt ook getransformeerd ▪ Mobility-S zorgt voor onder andere gebruik van deelauto’s Innovatie ▪ Slimme verlichting Light-S: het uitproberen van detectiedata, lichtkleuring en lichtbegeleiding, parkeerterreinen zijn uitgevoerd met sensoren voor rinkelend glas ▪ Grondwaterverontreiniging: sanering combineren met energievoorziening Economie ▪ Strijp-S is het 2e hoogstedelijk centrum met een sterk creatief ­design fundament Inclusiviteit ▪ Community building: werken met een concept per gebouw trekt ­gebruikers die elkaar ­versterken.

Innovatie

Duurzaamheid

Inclusiviteit Economie

Innovatie Gebiedsgericht Innovatie

Duurzaamheid

Gebiedsgericht

Duurzaamheid Economie Economie

Inclusiviteit

Inclusiviteit Gebiedsgericht

Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen | 33

stationsgebied

Het Stationsgebied heeft betrekking op de herontwikkeling van het gebied ten zuiden van het station. Hier worden onder andere woningen, kantoren en voorzieningen gerea­ liseerd. Het project bestaat uit meerdere deelgebieden, waaronder de VVV locatie (District E en openbare ruimte) en Lichthoven (ontwikkeling rondom Studenthotel en gronduitgifte parkeerterrein). Stationsgebied

Het totale verwachte resultaat van dit project inclusief al genomen winst is afgenomen. Kostenstijgingen zitten in de voorbereidingskosten, actuele kostenramingen en de hoge prijsstijgingen in de civiele markt het afgelopen jaar. Daarnaast ontvangt de gemeente extra reserveringsrente door de vertraging in uitgifte van de grond.

Jaarrekening 2020

MPG 2022

-2.386.846

-1.371.292

-28.440.773 37.191.510 1.476.305 7.840.196

-31.118.864 36.624.965 1.282.718 5.417.526

Stationsgebied Winstneming

Jaarrekening 2020 5.128.962

MPG 2022 -1.671.955

Stationsgebied Totaal resultaat

Jaarrekening 2020 12.969.158

MPG 2022 8.874.533

Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

Stationsgebied

Totaal 3.457.007

Programma Gerealiseerd

Woningen Kantoren Winkels Overige commerciële dienst­ verlening Openbare ruimte

Districkt E Het plan District E is uitgewerkt tot een voorlopig ontwerp op basis waarvan de bestemmingsplanprocedure is opgestart. Het bestemmingsplan is medio 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Hiertegen is door diverse appellanten beroep ingesteld bij de Raad van State. De hoorzitting zal plaatsvinden in het tweede kwartaal van 2022.

34 | Meerjaren ­prognose grond­exploitaties en private ontwik­kelingen

verwacht

25.768

808 52.672 1.216 12.761

-

5.000

Naar aanleiding van gesprekken die Amvest met de potentiële bouwpartner heeft gevoerd en de druk op het hotelprogramma vanwege de Corona-crisis heeft Amvest haar plan heroverwogen. De grootste heroverwegingen zijn de hoogte van de torens en de toename van het aantal woningen (maximaal 800 in plaats van 510) door het schrappen van het hotelprogramma. De DO-fase gaat in januari 2022

van start. De geplande uitgifte van de grond (en start bouw) staan vooralsnog gepland eind 2022. De Design Academy heeft dit jaar gebruik gemaakt van het bestaande voormalige VVV gebouw. Per november 2021 hebben zij de overeenkomst opgezegd. Onderzocht wordt of en hoe het gebouw verder kan worden ingezet. Voorlopig wordt het gebouw beheerd door VPS. In het kader van placemaking ­Stationsdistrict Zuid zal de gemeente tot aan de sloop gebruik maken van het gebouw. Ondertussen wordt volop gewerkt aan de uitwerking van het Voorlopig Ontwerp van de ondergrondse fietsenstalling. Er is nauwe afstemming tussen het project ondergrondse fietsenstalling en de projecten herinrichting openbare ruimte en District E. De raakvlakken worden optimaal op elkaar afgestemd. Voor wat betreft de tijdelijke maatregelen ­(onderdeel van deze grondexploitatie) zijn deze integraal geënt op alle ontwikkelingen aan de zuidkant van het station. Hiervoor is reeds een aannemer gecontracteerd om samen met de gemeente de tijdelijke ­(logistieke) maatregelen voor te bereiden. Ook wordt gezamenlijk het stuk omgevingsmanagement en communicatie verder doorontwikkeld. Vanwege het ingestelde beroep wordt de uitvoering van de tijdelijke maatregelen uitgesteld en gestart zodra er groen licht is vanuit Raad van State.

Daarnaast vindt er periodiek afstemming plaats met stakeholders uit het stationsgebied om hen te informeren over de stand van zaken en de op handen zijnde tijdelijke maatregelen. Lichthoven fase 1 en 2 Lichthoven is een binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, gelegen aan de zuidzijde van het Centraal Station tussen het Stationsplein, de Stationsweg, de Dommel en het spoor. Het project omvat de bouw van circa 400 apparte­ menten, 40.000 m2 bvo kantoorfunctie en 12.500 m2 bvo hotelfunctie (The Student Hotel). Ook het openbaar gebied ondergaat een ingrijpende metamorfose. De Stationsweg wordt heringericht en het riviertje de

Gender wordt (parallel aan de Stationsweg) aangelegd. De Gender wordt in Emmasingel­ kwadrant boven de grond gehaald en stroomt door het te realiseren Victoriapark. ­Vervolgens gaat hij onder Mathildelaan en het 18 Septemberplein door om ter hoogte van District E zichtbaar naar de Dommel te ­stromen. Fase 1 (AM), bouwvelden A t/m D Lichthoven fase 1 kent in totaal vier plan­ delen. Plandeel B (The Student Hotel) is in 2016 opgeleverd en in gebruik genomen. Voor plandeel A (kantoorgebouw) is begin 2020 een anterieure overeenkomst met ontwikkelaar AM gesloten. Het bestemmingsplan is begin 2021 in routing gegaan en in juni 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Bij een positieve uitkomst van de beroepsprocedure zal de bouw naar verwachting medio 2022 kunnen starten. Voor plandeel C en D ­(beide woongebouwen) is de gemeente met AM in gesprek en wordt een anterieure overeen­ komst en de (planologische) procedure voorbereid. Fase 2 (EDGE) Ten behoeve van Lichthoven fase 2 is in 2019 een koopovereenkomst met ontwikkelaar Edge gesloten. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning ­(coördinatieregeling) zijn in juni 2021 vastgesteld door de gemeente­raad. Bij een positieve uitkomst van de beroepsprocedure zal de bouw naar verwachting medio 2022 kunnen starten. Fase 3 (herinrichting openbaar gebied) De herinrichting van het openbaar gebied volgt na oplevering van de vastgoedprojecten.