21bst00759 - Bijlage 1 - Lichthoven fase 2
Tekst van het document
Vastgesteld bestemmingsplan
Lichthoven fase 2
Mei 2021
Lichthoven fase 2
Inhoudsopgave Toelichting
5
Hoofdstuk 1 Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Het plangebied
7
1.3
Voorgaande plannen
9
1.4
Leeswijzer
11
Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied
13
2.1
Historisch perspectief
13
2.2
Stedenbouwkundige structuur
14
2.3
Projectprofiel
17
Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader
23
3.1
Inleiding
23
3.2
Rijksbeleid
23
3.3
Provinciaal beleid
32
3.4
Gemeentelijk beleid
42
3.5
Volkshuisvesting
46
3.6
Archeologische en cultuurhistorische waarden
49
3.7
Verkeer en parkeren
52
3.8
Groen
55
3.9
Horeca
60
3.10
Bedrijvigheid
61
3.11
Kantoren
61
3.12
Prostitutie
62
3.13
Kabels, leidingen en straalpaden
62
Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf
63
4.1
Milieueffectrapportage
63
4.2
Bedrijven en milieuzonering
66
4.3
Geluid
66
4.4
Luchtkwaliteit
70
4.5
Externe veiligheid
72
4.6
Duurzaamheid
79
4.7
Bodem
82
4.8
Windklimaat
83
4.9
Trilling en laagfrequent geluid
85
4.10
Natuur
86
Hoofdstuk 5 Waterparagraaf
89
5.1
Inleiding
89
5.2
Beleid
89
2
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
5.3
Huidige situatie
93
5.4
Toekomstige situatie
98
Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving
105
6.1
Algemeen
105
6.2
Planmethodiek
105
6.3
Verbeelding
105
6.4
Planregels
105
Hoofdstuk 7 Handhaving
107
Hoofdstuk 8 Financiële aspecten
109
Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid
111
9.1
Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
111
9.2
Inspraak
112
9.3
Zienswijzen
112
9.4
Ambtshalve aanpassingen
112
Bijlagen bij de toelichting
113
Regels
115
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
117
Artikel 1
Begrippen
117
Artikel 2
Wijze van meten
125
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
127
Artikel 3
Gemengd
127
Artikel 4
Natuur
131
Artikel 5
Verkeer - Verblijfsgebied
133
Hoofdstuk 3 Algemene regels
135
Artikel 6
Anti-dubbeltelregel
135
Artikel 7
Algemene gebruiksregels
137
Artikel 8
Algemene afwijkingsregels
139
Artikel 9
Overige regels
141
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
143
Artikel 10
Overgangsrecht
143
Artikel 11
Slotregel
145
Bijlagen bij de regels
147
Bijlage 1
Lijst van bedrijfsactiviteiten bij wonen
148
Bijlage 2
Lijst van horeca-activiteiten
150
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
3
4
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
Toelichting
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
5
6
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
Het gebied Lichthoven, gelegen in het Stationsgebied van Eindhoven, zal in meerdere fasen worden ontwikkeld. Van de 1e fase is een deel gerealiseerd door de ontwikkeling van het 'The Student Hotel', waarvoor in 2014 het bestemmingsplan 'Lichthoven (The Student Hotel)' is vastgesteld. De overige ontwikkelig van fase 1 en de ontwikkeling van fase 2 betreffen de realisatie van de ondergrondse parkeergarages, de kantoorgebouwen (parallel aan het spoor) en tot slot de woongebouwen langs de Stationsweg. Voor deze ontwikkelingen bestaat nog geen actueel planologisch kader. Daar geldt nog het bestemmingsplan 'Eindhoven binnen de Ring' uit 1998, waarin de ontwikkelingen door middel van een uitwerkingsplicht met -regels was opgenomen. Het nu voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op fase 2. Lichthoven fase 2 (EDGE Eindhoven) is een stedenbouwkundige ontwikkeling aan de zuidkant van Centraal station Eindhoven, aan de oostzijde van het gebied Lichthoven. Het programma bestaat uit een mix van circa 27.500 m2 kantoor en circa 15.000 m2 woningen met in de plint voorzieningen voor de gebruikers en de directe omgeving. Gedacht moet worden aan bijvoorbeeld fitness, dienstverlening en horeca. De ontwikkeling van de locatie werd al voorzien in het bestemmingsplan 'Eindhoven binnen de Ring'.
Gezien het verouderde karakter van die regeling en het in dat plan verwoorde toetsingskader wordt voor de ontwikkeling van Lichthoven fase 2 geen uitwerkingsplan vastgesteld, maar een nieuw bestemmingsplan. Dit nieuwe bestemmingsplan 'Lichthoven fase 2' bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.
1.2
Het plangebied
1.2.1
Ligging
Het plangebied ligt in het centrum van de gemeente en wordt in grote lijnen begrensd door het spoorwegcomplex (noordzijde), de Stationsweg (zuidzijde), de Dommel (oostzijde) en het parkeerterrein bij het Student Hotel (westzijde). Het gebied maakt deel uit van de herontwikkelingslocatie 'Lichthoven', voorheen ook wel aangeduid als 'Stationslocatie Zuid-Oost'.
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
7
Afbeelding: Ligging plangebied Lichthoven fase 2 te Eindhoven
1.2.2
Begrenzing
Het plangebied omvat in ieder geval de gronden die tot ontwikkeling worden gebracht. De tot ontwikkeling te brengen gronden hebben een gezamenlijk grondoppervlak van 5.855 m2. Omdat het bouwplan voorziet in bouwdelen die uitsteken ten opzichte van de hoofdmassa (zoals deels uitpandige loggia's) dienen de grenzen van het bestemmingsplan ruimer te zijn dan de gevels van de hoofdgebouwen. Daarnaast is het gebruikelijk de grenzen van een bestemmingsplan te plaatsen op het hart van wegen en/of waterlopen. 1.2.3
Kadastrale percelen binnen het plangebied
De ontwikkeling heeft betrekking op delen van de kadastrale percelen: C2283 C2284 K1522 K2283 D1246 D1251 Op de onderstaande afbeelding is met groen en het gearceerde geel het te ontwikkelen plot weergeven, waarop met blauwe stippellijnen de kadastrale grenzen te zien zijn. Op de tweede afbeelding zijn de kadastrale grenzen en (met rood) de bestemmingsplangrenzen op de luchtfoto weergegeven.
8
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
Afbeeldingen: kadastrale grenzen, projectie van plangrenzen
1.3
Voorgaande plannen
1.3.1
Eindhoven binnen de Ring
Het bestemmingsplan 'Lichthoven fase 2' vervangt deels het bestemmingsplan 'Eindhoven binnen de Ring', vastgesteld door de raad op 12 oktober 1998, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 1 juni 1999 en onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 13 juli 2000.
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
9
Afbeelding: uitsnede bestemmingsplan 'Eindhoven binnen de Ring', ontwikkellocatie met rood globaal aangegeven
Het gehele plangebied is ingevolge dit bestemmingsplan voorzien van de bestemming 'Centrumdoeleinden' met de aanduiding 'IV (Centraal Station/Raiffeisenstraat)'. Deze bestemming is onder andere gericht op de totstandkoming van woon-, kantoor-, verkeer-, parkeer-, groen-, maatschappelijke en commerciële functies. In het bijzonder wordt hier gedacht aan publieksfuncties en/of kantoren en/of wonen in de onderbouw (in 1 of 2 bouwlagen) en kantoren en/of wonen op de verdiepingen. Met inachtneming van de in dit bestemmingsplan opgenomen uitwerkingsregels dient deze bestemming te worden uitgewerkt (zie artikel 3.6 lid 1, onder b van de Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen Wro). Zolang aan deze uitwerkingsverplichting geen gevolg is gegeven geldt ter plaatse een bouwverbod en kunnen geen omgevingsvergunningen worden verleend voor bouwactiviteiten. Er is voor het plangebied geen uitwerkingsplan vastgesteld. 1.3.2
Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing
Het bestemmingsplan 'Lichthoven fase 2' vervangt tevens deels het bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing', vastgesteld door de raad op 12 juni 2018 en onherroepelijk geworden op 27 juli 2018. Op 24 september 2019 heeft het college de Nota Parkeernormen 2019 vastgesteld. Deze normen bieden flexibiliteit, wat moet voorkomen dat parkeernormen in de weg staan bij gewenste ontwikkelingen. Er zijn immers meer oplossingen denkbaar indien niet aan de norm kan worden voldaan. De nota uit 2019 biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid om de parkeerbehoefte in te vullen met bestaande capaciteit of met mobiliteitsmanagement gericht op het beperken of voorkomen van autogebruik. De parkeernormen zijn van toepassing voor de hele stad. Om te voorkomen dat bij vergunningverlening discussie ontstaat, zijn de meest actuele normen via het parapluplan voor de hele stad van toepassing verklaard. Op 15 september 2015 heeft de gemeenteraad ingestemd met het opstellen van een paraplubestemmingsplan om kamerverhuur en woningsplitsing te regelen. Tot het moment van inwerkingtreding van dit paraplubestemmingsplan, werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning (dus ongebreideld) werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd.
Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beide wel een zelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in dit paraplubestemmingsplan is kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. In de praktijk is gebleken dat de ruimtelijke uitstraling van het wonen van twee personen in 10
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
één woning die geen gezamenlijk huishouden voeren niet veel verschilt met de 'traditionele woonwijze' (dat wil zeggen het voeren van een gemeenschappelijk huishouden). In dit paraplubestemmingsplan is daarom een aangepaste definitie van woning opgenomen.
1.4
Leeswijzer
Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied en va nhet project gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
11
12
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 2
2.1
Beschrijving plangebied
Historisch perspectief
Eindhoven is ontstaan op het punt waar de riviertjes de Dommel en de Gender bij elkaar komen. In 1232 kreeg de nederzetting stadsrechten, maar tot het begin van de 19e eeuw blijft de stad klein en heeft deze slechts een beperkte regionale betekenis. Door de aanleg van het Eindhovens Kanaal in 1846 wordt de economische reikwijdte van de stad vele malen groter. De aanleg van de spoorlijn in 1866 versterkt dat proces. Naast de opkomst van de grotere industrieën zoals de textiel aan de randen van de stad, is er ook een opleving van de bedrijvigheid in kleinere industrieën zoals de tabaksverwerking, leerlooierijen, brouwerijen en hoedenmakerijen. In 1874 wordt de stad daartoe uitgebreid met delen van Woensel en Tongelre. In 1891 vestigt Philips zich met een gloeilampenfabriek in het pand Emmasingel 31. Gaandeweg koopt Philips veel grond om naast de fabrieken ook woningbouw en allerlei maatschappelijke en culturele voorzieningen voor haar werknemers te kunnen bouwen. Om de snelle groei die de stad doormaakt te accommoderen worden in 1920 de dorpen Stratum, Strijp, Gestel, Tongelre en Woensel toegevoegd aan de stad. Van een verzameling dorpen groeit Eindhoven zo uit tot een industriële stad, waar de oude dorpslintstructuur nog goed in de huidige stadsplattegrond is terug te vinden.
Afbeelding: Centrumgebied Eindhoven rond 1850
Om de nieuwe relatie tussen de dorpen en de stad te verbeteren, worden in de loop der tijd verschillende uitbreidingsplannen gemaakt. In alle plannen is de vraag of en zo ja hoe de binnenstad vergroot moet worden, hoe de verkeersfuik van het noord-zuidverkeer in en door het centrum opgelost kan worden en tenslotte, hoe er een structurele verbinding gelegd kan worden tussen de dorpen en de binnenstad. Het meest bekende plan dat gemaakt is, is van de planoloog De Casseres in 1929, dat uitgaat van eerdere plannen, maar waarin de verkeerscirculatie nog verder is verbeterd. Het duurt echter tot na de 2e Wereldoorlog voordat de belangrijkste onderdelen van dit plan, namelijk de Rondweg en haar radiale ontsluitingswegen van en naar het centrum, worden gerealiseerd. In de Tweede Wereldoorlog wordt de binnenstad van Eindhoven meerdere keren getroffen door bombardementen. De Wederopbouwplannen hebben enerzijds herstel van deze schade en opbouw van de stad tot doel, anderzijds wordt de vooroorlogse ambitie om het verkeer rondom en naar de binnenstad te verbeteren voortgezet, samen met hoe de binnenstad vergroot kan worden. De grootste ingreep die gedaan wordt is het aanleggen van het hoog spoor in noordelijke richting.
Daardoor wordt een deel van Woensel bij de binnenstad gevoegd en ontstaat er een langgerekte zone direct naast het hoog spoor, waar ruimte is voor nieuwe vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
13
grootstedelijke functies zoals een modern station, een stadspostkantoor, warenhuizen en kantoren. Tevens maakt het hoog spoor een einde aan de barrière tussen het centrum en het stadsdeel Woensel. Dit betekent een grote verbetering voor het doorgaande verkeer in de noord-zuidrichting. De bereikbaarheid van de binnenstad wordt vergroot door het completeren van de binnenring. Vanaf 1961 is Eindhoven qua inwonertal de vijfde stad van Nederland en gaat de verkeersafwikkeling met de opkomst van de auto een bepalende rol spelen in de stadsontwikkeling. Verkeer i.c.de auto wordt als stimulans voor de groei van de stad gezien en als middel om grote functies in de binnenstad te faciliteren. In het midden van de jaren '80 neemt de ruimte en de dominantie van de industrie op de stad af. Dit is vooral merkbaar in het centrum. Leegstaande bedrijfs- en industriegebouwen worden gesloopt of hergebruikt. De gerenoveerde bedrijfsgebouwen bieden plek aan de opkomende creatieve- en kennisindustrie. Bekende voorbeelden hiervan zijn de Witte Dame, de Lichttoren en het gebied Strijp S. Meer en meer wordt duidelijk dat een prettig (be)leefbare stad, die ruimte biedt aan wonen, winkelen, werken, horeca en leisure van groot belang is voor de aantrekkingskracht van Eindhoven.
Het verbeteren en verdichten van de binnenstad wordt daarmee een belangrijk doel, mede in verband met de positie van de stad als 'hart' van de regio Zuidoost Brabant, beter bekend als Brainport.
2.2
Stedenbouwkundige structuur
Opbouw De herontwikkelingslocatie Lichthoven ligt in het zogenaamde Stationsgebied. Dit gebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Stationsweg / 18-Septemberplein / Mathildelaan, aan de westzijde door het Philips Stadion, aan de noordzijde door Fellenoord en de rivier de Dommel aan de oostzijde.
Afbeelding: Stationsomgeving Eindhoven
De afmetingen van de herontwikkelingslocatie Lichthoven is 55 x 230 meter en ligt precies in de zone van het oorspronkelijke laag spoor, op de plek van het vroegere 14
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
goederenemplacement. Hier stond de langgerekte goederenloods van Van Gend & Loos. Nadat het hoog spoor was aangelegd is het laag spoor opgeruimd en enige jaren later op die plek direct aan het nieuwe Stationsplein het postkantoor gebouwd (architect Friedhoff/Bolten, mei 1961). Inmiddels is dat gebouw gesloopt en is ter plaatse het Student Hotel gerealiseerd met een bouwhoogte van ruim 70 meter. Aan de overzijde van de Stationsweg en evenwijdig aan de locatie staan appartementengebouwen met hoogtes van 25 tot 28 meter. Verderop aan de Dommel staat de Effenaar met een hoogte van ongeveer 23 meter. Het station is ruim 12 meter hoog, de klokkentoren het dubbele. Op zekere afstand in westelijke richting staat de Bijenkorf met een hoogte van ongeveer 15 meter.
Afbeelding: totografische kaart plangebied e.o.
Uitgangspunt voor het ontwerp van het nieuwe ensemble van gebouwen in het herontwikkelingsgebied met de naam Lichthoven is dat het ruimtelijk past in de gebouwde omgeving en bijdraagt aan een evenwichtige en herkenbare opbouw van het centrum van de stad. Maat en schaal van de nieuwe bebouwing dienen gerelateerd te zijn aan de belangrijkste hoogtematen van de directe omgeving en ook in schaal te passen. Dit heeft geresulteerd in een verdeling van de locatie in twee stroken, namelijk één parallel aan de Stationsweg en één parallel aan het spoor. De gebouwen in de strook die direct grenst aan de Stationsweg hebben een hoogte die past bij die van de gebouwen aan de overzijde van de Stationsweg. Deze maat bedraagt in het ontwerp 21 meter. De gebouwen in de zone parallel aan het spoor hebben een hoogte die een opmaat vormt naar de maat en schaal van het stationsgebied aan de noordzijde van het spoor, direct grenzend aan de Fellenoord. Deze maat loopt op vanaf de Dommel richting het Stationsplein van ongeveer 33 tot 50 meter. Tot slot zal het gebouw ('The vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
15
Student Hotel') op de hoek van het Stationsplein en de Stationsweg een stedelijk oriëntatiepunt vormen met zijn hoogte van 72 meter. Deze toren is vooral belangrijk voor de beleving van het totale stedelijke gebied van het Stationsplein en het 18-Septemberplein tot aan het gebouwencomplex van de Lichttoren, Mediamarkt en het Art hotel aan de Mathildelaan. Het vormt de visuele beëindiging van dit zo belangrijke deel van de binnenstad en kan samen met de andere gebouwen van Lichthoven gezien worden als de completering van deze 'wederopbouwstrook' die destijds met het hoog spoor is toegevoegd aan de binnenstad. Van belang is tevens de 'stedelijke transparantie' van noord naar zuid en vice versa. Dit valt samen met het uitgangspunt dat er geen doorgaande stedelijke wand vanaf het Stationsplein tot aan de Dommel gebouwd mag worden, maar dat deze wand met een totale lengte van 230 meter een sterke geleding krijgt in meerdere gebouwen van een kortere lengte met tussen deze gebouwen zo transparant mogelijk ontworpen 'tussendelen'. Dit correspondeert ook met het begin 2002 gereed gekomen Kennedy Business Center aan de noordzijde van het spoor, waar de gebouwen haaks op het spoor zijn gebouwd vanwege deze belangrijke visuele verbinding van noord en zuid. Verkeersstructuur Met betrekking tot het verkeer zal er in de nabije toekomst veel gaan veranderen.
Het Stationsplein zal meer en meer ingericht gaan worden ten faveure van de voetganger en fietser. Het autoverkeer zal 'te gast' zijn op het Stationsplein, het 'kiss en ride'-verkeer én de taxi's zullen in verband met de nieuwe, veel bredere entree van het dan gerenoveerde station en de nieuwe voetgangerspassage verplaatst gaan worden naar het huidige parkeerterrein direct vóór de nieuwe projectlocatie. Dit nieuw in te richten gebied zal naast deze verkeersfunctie óók verblijfskwaliteit gaan krijgen. Vooral de groene inrichting van dit deel van het Stationsplein zal hieraan een belangrijke bijdrage leveren (zie de visie “Stationsgebied Eindhoven: verbinden en verblijven” uit 2005 en de daaraan verbonden ontwerpstudie Stationsplein Zuid uit 2010). De ontsluiting van de in het herontwikkelingsgebied te realiseren parkeergarage (fase 2) zal plaatsvinden vanaf de Stationsweg, die via de Fuutlaan direct is aangetakt op de Ring (alle richtingen). De Stationsweg zal een nieuw profiel gaan krijgen waarin ruimte wordt gelaten voor het riviertje de Nieuwe Gender die zal uitmonden in de Dommel. De Stationsweg krijgt aan weerszijden een doorgaande bomenrij, die doorgaat tot aan de Vestdijk. Groen en water De ontwikkellocatie grenst aan de Dommel. De Dommel dient als oorsprong van het ontstaan van de stad significant onderdeel te zijn van de openbare ruimte in de binnenstad.
Daartoe is haar functie als 'groene long' van groot belang. Deze dient gekoesterd te worden en waar mogelijk versterkt. In het kader van het project sanering en meandering Dommel door Eindhoven zijn diverse werken en werkzaamheden (zoals beekherstel waarvan hermeandering een cruciaal onderdeel is) uitgevoerd. Dit project is inmiddels voltooid. Vanwege de hoge bebouwingsdichtheid is de ruimte en mogelijkheden voor beekherstel i.c. hermeandering in dit deel van de Dommel dat binnen het plangebied ligt zeer beperkt. De oevers van de Dommel zijn hier natuurvriendelijk gemaakt. Er zijn daarvoor moerasachtige delen en ruigten aangelegd en versmallingen van de beek uitgevoerd. Met deze werken en werkzaamheden is de instandhouding van deze ecologische verbindingszone gewaarborgd.
16
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
2.3
Projectprofiel
2.3.1
Wat vooraf ging
Het in 2007 vastgestelde stedenbouwkundige plan voor de locatie Lichthoven voorzag in de bouw van 77.000 m² bruto vloeroppervlakte (bvo), verdeeld in commerciële functies (5.000 – 10.000 m² bvo), kantoorfuncties (30.000 m² bvo) en woonfuncties (20.000 – 40.000 m² bvo) in meerdere gebouwvolumes. Dit is exclusief de benodigde parkeerruimte. Het plan zou ruimte moeten bieden aan 200 – 400 woningen en in twee fases gerealiseerd worden.
Afbeedling: Oorspronkelijk stedenbouwkundig plan (2007)
Vanwege de vanaf 2008 veranderende economische situatie is de verdere planontwikkeling van deze locatie in de afgelopen jaren tot stilstand gekomen. Op aanvraag en in overleg met de toenmalige ontwikkelaar is het vereiste programma door het college van burgemeester en wethouders medio 2012 aangepast. Deze aanpassing is met name gericht op de flexibilisering van het programma om tegemoet te komen aan de veranderende markt. Er zijn toen twee varianten aan het programma toegevoegd. De eerste gaat uit van een hotelfunctie van 12.000 m² ten koste van het woonprogramma. Ingeval dit niet haalbaar is kan worden gekozen voor de tweede variant die een vergroting van het kantoorprogramma met 5.000 m² omvat, eveneens ten koste van het woonprogramma. Wel blijft de mogelijkheid om ten minste 200 woningen in het plangebied te realiseren. Voor zover aan de orde zal de tweede variant zijn vertaling krijgen in een in het bestemmingsplan op te nemen wijzigingsbevoegdheid. Ook is toen het uitgangspunt verlaten dat de realisatie van de ontwikkeling zal plaatsvinden in maximaal twee fases. Realisatie in meerdere fases wordt meer kansrijk geacht en brengt ook minder risico's met zich mee. In het gewijzigde stedenbouwkundige plan voor de gehele vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
17
herontwikkelingslocatie wordt niet langer uitgegaan van alleen maar een ondergrondse parkeergarage, maar wordt een deel van de benodigde parkeercapaciteit nu ook opgelost door een bovengrondse parkeergarage, die tussen het spoor en de geprojecteerde gebouwen gerealiseerd gaat worden.
Afbeelding: footprint stedenbouwkundig plan lichthoven 5-3-2014
Afbeelding: programma en hoogten stedenbouwkundig plan Lichthoven 5-3-2014
De oorspronkelijke geplande toren met een hoogte van 125 meter ter plaatse van het voormalige postkantoor is vervangen door een aanmerkelijk lagere toren van 72 meter (exclusief ondergeschikte bouwdelen zoals liftopbouwen en installatieruimten) op de hoek van het Stationsplein en de Stationsweg - dit is het inmiddels gerealiseerde Student Hotel. Het 'verlies' aan bvo's dat dit met zich meebrengt wordt opgevangen in de andere te realiseren gebouwen direct grenzend aan het spoor. Zelfs met een gereduceerde hoogte blijft deze toren als gebouwtype specifiek op deze plek van groot belang voor de ruimtelijke kwaliteit van het gehele stationsgebied. Blijvend is ook de ambitie van het plan om het Stationsplein te verbinden met de Dommel. De inrichting van de publieke ruimte in het gebied locatie schept hierbij oriëntatie en 18
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
gewaarwording voor passanten en omwonenden. De woonfuncties bevinden zich aan de Stationsweg, de kantoorfuncties aan het spoor. Op deze manier vormen de kantoorgebouwen een geluidsbuffer voor de woongebouwen. Het gehele plan bestaat uit een achttal gebouwen met daarin een gemengd programma van appartementen, hotel, kantoren, fietsenstalling en parkeergarage. De afstand tussen de woongebouwen aan de Stationsweg is dusdanig groot dat de kantoorgebouwen aan de binnenzijde van het plan toch duidelijk zichtbaar zijn en aldus een zichtbaar adres hebben aan de Stationsweg. De gebouwen zijn in twee stroken parallel aan elkaar opgesteld. Tussen beide stroken bevindt zich de informele route van plein naar rivier. Belangrijk is hier de zichtlijn tussen beide punten, zodat het publiek niet alleen tussen de gebouwen beweegt maar ook van het ene punt naar het andere kan gaan en omgekeerd. Dit stelt belangrijke eisen aan beide punten, met name waar het de verblijfskwaliteit betreft van zowel het Stationsplein als aan de andere kant aan de oever van de Dommel.
2.3.2
Het ontwerp
De randvoorwaarden voor het ontwerp zijn vastgelegd in het door KCAP opgestelde Ontwikkelkader d.d. 11 maart 2019. Op deze locatie mag EDGE een integraal en mixed-use plan ontwerpen van circa 27.500 m2 bvo kantoor en circa 15.000 m2 bvo wonen, inclusief in de eerste bouwlaag enkele niet-woonfuncties. De separate gebouwen worden gescheiden door een passage en staan op een gezamenlijke parkeergarage. Stedenbouw EDGE Eindhoven is een stedenbouwkundige ontwikkeling aan de zuidkant van Centraal station Eindhoven. Het programma bestaat uit een mix van circa 27.500 m2 kbvo antoor en circa 15.000 m2 bvo woningen met in de plint voorzieningen voor de gebruikers en de directe omgeving. EDGE maakt onderdeel uit van een stedenbouwkundig plan voor het gebied Lichthoven, opgesteld door KCAP. EDGE vormt de beëindiging van een reeks volumes met hoge dichtheid en sluit het geheel af aan de oever van de Dommel. Het plan is vormgegeven als individuele gebouwen die zijn verbonden met transparante volumes, waardoor een groot stedelijke context ontstaat. Aan de Stationsweg is het het kantoorgebouw relatief laag gehouden om aan te sluiten op de omliggende bebouwing. De woontoren vormt een hoogteaccent op de hoek. De massa's aan de spoorzijde vormen een geluidsbuffer voor het centrumgebied.
In Lichthoven fase 2 is het kantoorvolume verdeeld over een groter langgerekt blok aan het spoor en een lager volume aan de Stationsweg. Deze twee massa’s zijn verbonden middels een transparant atrium. Om het volume aan het spoor te breken en een kleinere schaal te geven is ook hier een knip gemaakt door middel van een transparant tussenvolume en een verschil in hoogte. Het lage kantoorvolume aan de Stationsweg sluit goed aan op de kleinere schaal van de binnenstad. Op de hoek met de Dommel staat een woontoren met een hoogte van zeventig meter. Op deze hoek is juist gekozen voor een hoogte accent om een balans te zoeken met de TSH toren naast het station. De toren heeft een setback op de achtste en negende verdieping om aansluiting te vinden met de lagere blokken langs de Stationsweg. Verhoogd maaiveld Door de plaatsing van de verschillende bouwvolumes op een verhoogd dek/maaiveld vormt de ontwikkeling toch één geheel. Alle hoofdentrees zijn gerealiseerd op dit maaiveld en zijn te bereiken via brede trappen gelegen aan de Stationsweg. Een essentieel aspect is de overgang van het gebouw naar de openbare ruimte. Dit wordt gerealiseerd door toegankelijke en uitnodigende trappartijen en het activeren van de plintzone. De voorzieningen hierin liggen zowel aan de Stationsweg alsmede aan het dek zodat er geen achterkanten ontstaan.
Landschapsarchitect ZUS heeft een ontwerp gemaakt, dat hieronder is te zien.
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
19
Kantoor Het kantoor is gesitueerd in een drietal volumes verbonden met glazen atria. Door deze verbindingen ontstaat er een L-vorm die het mogelijk maakt om een mix van kleine als grote kantoorvloeren te realiseren. Parkeren voor auto's en fietsen vindt plaats in de parkeergarage. In het atrium komen uitnodigende trappen die de eerste lagen verbinden. De gebruikers komen binnen via de atria en hebben daar toegang tot de diverse voorzieningen. Op het kantoorvolume aan de Stationsweg komt een daktuin. Wonen De woontoren vormt een hoogteaccent op de kop van het ensemble. Op maaiveld bevindt zich een hoge plint met voorzieningen waaronder horeca en fietsparkeren. De hoofdentree bevindt zich aan de Stationsweg en heeft een directe verbinding met de parkeergarage. Door middel van een terugliggende gevel op de 8e en 9e verdieping sluit het gebouw aan op het naastgelegen kantoor en het straatprofiel van de Stationsweg. Op deze verdiepingen vinden we maisonnettes met ruime terrassen. De overige appartementen zijn voorzien van riante afsluitbare loggia's. Levendige plint In de plint van de bebouwing, langs de Stationsweg, voorziet het plan in ca. 1.000 m2 bvo commerciële functies. Het doel daarvan is een levendige plint langs de Stationsweg te realiseren. Het bestemmingsplan laat daarom ruimte om meerdere soorten plintinvulling te realiseren, zoals ca. 300 m2 bvo horeca.
Daarvoor is nog geen concrete invulling vastgesteld. Naar verwachting wordt de plint aan de westzijde ingevuld door het bedrijfsrestaurant voor de kantoren. In dat geval is geen sprake van zelfstandige horeca. Gedeeltelijke zelfstandige exploitatie als horeca (restaurant, café; ca. 200 m2 bvo) is echter niet uitgesloten, omdat ook dat bijdraagt aan een levendige plint. Ook is het mogelijk dat een deel van dit oppervlak wordt verhuurd ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen. Gezien de definitie daarvan in de Eindhovense bestemmingsplannen kan dat bestaan uit educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en daarbij behorende voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en openbaar bestuur. Onder maatschappelijke voorzieningen zijn tevens begrepen kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en buitenschoolse opvang. Gevels en materialisering Bij het kantoor is gekozen voor een strak ritme van ramen in een donkere gevel. De herhaling van elementen zorgt voor een flexibele indeling van de plattegrond. Het strenge grid van 20
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
antraciete beton kaders is van afstand heel herkenbaar als zakelijke gevel. Dichterbij gekomen is er een verfijning te zien in de detaillering van de kaders in de vorm van een lijst. De kozijnen zijn van brons aluminium en zorgen voor contrast met de donkere kaders. Het regelmatige ritme wijkt alleen af op de onderste en bovenste laag. Hiermee maken we een duidelijke plint en een kroon. Voor de woontoren is gekozen voor een gevelritme van donker groen aluminium horizontale banden. De kleur is gebaseerd op de reflectie van de planten en bomen in het water van de Dommel. Aan de banden is een bronzen accent toegevoegd wat relateerd aan de glinstering van het riviertje en een terugblik is op de accenten die we in het kantoor vinden. Tussen de horizontale lijnen zijn de dichte delen vormgeven met een geprofileerde plaat. Het profiel bestaat uit een onregelmatig golf-patroon welke ook weer en verwijzing is naar de naast gelegen Dommel.
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
21
22
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 3 beleidskader
3.1
Uitgangspunten, randvoorwaarden en
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.
3.2
Rijksbeleid
3.2.1
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten. Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie. Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.
Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1). De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land.Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's. Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk. In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieu's, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor. Realisatie Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
23
aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt. De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten: Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving); Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden); Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds); Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van “best practices”). Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig). Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen.
Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro. Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld kantoorlocaties, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen) moet in het bestemmingsplan worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. In de volgende subparagraaf wordt hier nader op ingegaan.
3.2.2
Woondeals
Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft eind 2018 meerdere gesprekken gevoerd met een aantal (stedelijke) regio’s die te maken hebben met grote woningtekorten. Hierbij kwam naar voren dat er een versnelling nodig is op het gebied van woningbouw. Dit is echter niet zo gemakkelijk te realiseren. De regio’s gaven aan dat meer en sneller bouwen pas op de langere termijn de krapte op de woningmarkt kan terugdringen. Verder werd ook gesproken over de aanpak van excessen die het gevolg zijn van de krapte op de woningmarkt. Na de regiogesprekken zijn al enkele resultaten geboekt, zoals de bereikbaarheid van cruciale bouwlocaties. In samenwerking met het ministerie van Infrastructuur & Waterstaat zijn deze vastgelegd tijdens de bestuurlijke overleggen Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (BO-MIRT). De woondeals bestaan uit meerdere onderdelen met eigen afspraken. Een hiervan is de aanpak van knelpunten bij de versnelling van de woningbouw. Hieronder vallen een aantal concrete versnellingslocaties die bijdragen aan de bouwopgave in de regio. De woondeals bevatten verder afspraken over de (regionale) behoefte aan plancapaciteit en over gerichte acties op de aanpak van de gevolgen van de krapte. Vanaf januari 2019 zijn er zes woondeals getekend, op 7 maart 2019 de woondeal voor Regio Eindhoven.
Het Rijk, het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) en de provincie Noord-Brabant 24
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
hebben daarin afspraken gemaakt over het versnellen van de woningbouw, de beschikbaarheid van voldoende betaalbaar aanbod en de aanpak van excessen. De versnelling moet in de periode tot 2024 zo’n 27.000 woningen opleveren. Dit komt in Eindhoven bijvoorbeeld neer op een forse versnelling van de jaarlijkse woningbouwproductie naar ongeveer 3.000 woningen gemiddeld per jaar. Ook komen er op korte termijn nog 1.000 tijdelijke woningen. Het Rijk ondersteunt de woondeal met een bedrag van 750.000 euro voor onderzoek en pilots. Ook wordt bekeken of projecten gebruik kunnen maken van bijzondere regels zodat tijdswinst kan worden geboekt. Binnen het SGE zijn eerder al negen voorkeurslocaties voor woningbouw vastgelegd. Zo’n 15.000 van de 27.000 versneld te bouwen woningen komen in Eindhoven en dan vooral het centrumgebied en de transformatielocatie Knoop XL. Het aantal woningen dat de partijen in Eindhoven versneld tot stand wil brengen komt voort uit zowel de (verwachte) groei van de bedrijven in de Brainportregio, het huidige woningtekort, als de noodzaak om flexibel te in te spelen op economische en demografische ontwikkelingen.
3.2.3
Ladder voor duurzame verstedelijking
Nationaal belang 13 is wettelijk verankerd in het Bro. In artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro is gesteld dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van: a. de behoefte aan die ontwikkeling; b. indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De ladder is alleen van toepassing op een plan dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Een stedelijke ontwikkeling is in artikel 1.1.1 Bro als volgt gedefinieerd: 'Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Uit de jurisprudentie blijkt dat in beginsel sprake is van een woningbouwlocatie vanaf 12 woningen. Dit betekent dat de plannen voor maximaal 510 appartementen een stedelijke ontwikkeling betreft. Daarnaast voorziet dit plan in circa 15.500 m² bvo aan diverse stedelijke voorzieningen (inclusief het hotel) en wordt als zodanig ook aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling.
Uit de jurisprudentie volgt namelijk dat bij een toevoeging van circa 500 m² bvo aan andere stedelijke voorzieningen dan een woningbouwlocatie in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Ook is hier sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling omdat in dit bestemmingsplan de bebouwingsmogelijkheden fors toenemen ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is dus ladderplichtig. Het plangebied ligt in het centrum van Eindhoven, binnen het bestaand stedelijk weefsel van Eindhoven, binnen bestaand stedelijk gebied. Er is een beschrijving van de behoefte is benodigd. Woningen Dit bestemmingsplan voorziet in het realiseren van maximaal 15.000 m2 bvo (175) appartementen. Het betreft een mix van appartementstypen en eigendomsvormen: het plan voorziet in zowel koop- als vrije sector huurappartementen. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor woningbouw in het project betreft de gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit. Binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied is er een behoefte aan zo'n 1.470 woningen in de periode 2018-2028. In de regionale woningbouwafspraken wordt de hoge provinciale woningbehoefteprognose (2017) als uitgangspunt voor de vraagontwikkeling gehanteerd.
Daarnaast is in het regionale afsprakenkader Wonen 2017 in het SGE afspraken gemaakt over woningbouwaantallen en dat de provinciale prognose daarbij leidend is voor het aantal toe te voegen woningen. Met dit regionale systeem van afstemming worden planoverschotten voorkomen waardoor er bij het uitgaan van de hoge prognose geen vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
25
verstorende werking op de vraag- aanbodverhoudingen in de regio zijn te verwachten. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose zal de woningvraag tot 2028 toenemen met circa 10.800 woningen. In Eindhoven biedt de harde plancapaciteit ruimte voor circa 9.330 woningen. Gelet hierop resteert een woningbehoefte van circa 1.470 woningen. Daarmee kan voor het voorliggende plan met 175 woningen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. Daarnaast is er een variëteit aan kansrijke doelgroepen voor het project, die in hoofdzaak bestaat uit jongere huishoudens tot 35 jaar, en alleenstaanden en stellen vanaf 35 jaar. Vooral de alleenstaanden in deze leeftijdscategorieën groeien relatief sterk en hebben overwegend een grotere voorkeur voor een appartement en afhankelijk van de leeftijdscategorie, variërend in koopappartementen en vrijesectorhuur. Met dit plan wordt dus ook voorzien in een kwalitatieve woningvraag. Kantoren De kantooropname- en aanbodcijfers (gemeten per ultimo van het jaar, met een ondergrens van 250 m²) en het leegstandspercentage zijn de belangrijkste indicatoren waarmee in kwantitatief opzicht de stand van zaken op de kantorenmarkt wordt uitgedrukt (bron: Vastgoedmonitor, Cushman & Wakefield). Over afgelopen zes jaar laten de cijfers het volgende beeld zien:
De kantooropname (= de in de vrije markt gerealiseerde verhuur c.q. verkoop aan kantoorgebruikers) was eind 2017 exact hetzelfde als het voorgaande jaar; C&W heeft geregistreerd dat in een jaar tijd 58.100 m² kantoorruimte is verhuurd c.q. verkocht. Bij het aanbod van kantoorruimte (= totale oppervlakte van op de vrije markt te huur of te koop aangeboden kantoorruimte) zien we dat de eerder ingezette daling, zich vorig jaar niet verder heeft doorgezet. Het aanbodcijfer is namelijk in een jaar tijd licht gestegen van 188.900 m² naar 204.600 m². Mede daardoor is het door C&W becijferde leegstandspercentage iets toegenomen; van 12,5% naar 13,7%. Ondanks de lichte toename van het aanbod en het behoorlijk hoge leegstandspercentage, kunnen we stellen dat de Eindhovense kantorenmarkt een opgaande lijn vertoont. De vraag naar kantoorruimte neemt toe. Daarnaast is de belangstelling van beleggers om in Eindhoven te investeren in courante kantoorgebouwen groter dan ooit. Daarbij valt op dat er ook steeds meer belangstelling is van internationale beleggers. Het gaat dus een stuk beter, maar de kantorenmarkt laat tegenwoordig wel steeds nadrukkelijker twee gezichten zien. Aan de ene kant een toenemend tekort aan courante kantoorruimte in met name het stationsgebied. Anderzijds zijn er kantoorlocaties die te kampen hebben met leegstandspercentages van 20% of meer (o.a.
op Eindhoven Airport, Flight Forum en delen van De Hurk). Uit informatie van marktpartijen, o.a. een sessie die in november 2018 is met de vijf grootste internationaal opererende bedrijfsmakelaars die in deze regio actief zijn, kwam naar voren dat zij voor de nabije toekomst verwachten dat de vraag naar kantoorruimte op een redelijk hoog niveau zal blijven, maar zich wel in toenemende mate zal concentreren in het centrum- en stationsgebied. Omdat het courante aanbod in dit gebied inmiddels bijna geheel is opgedroogd, achten zij het van groot belang dat hier nieuwe kantoren worden gebouwd. Er zijn meerdere partijen in beeld die zich in dit gebied willen vestigen. Meestal gaat het daarbij om 26
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
bedrijven die al in Eindhoven (of de regio) zijn gehuisvest. Deze bedrijven zijn op zoek naar een nieuw kantoor vanwege groei, dan wel omdat hun huidige huisvesting niet meer aan de eisen voldoet, bijvoorbeeld omdat het om een perifere locatie gaat die niet meer aansluit bij de wensen van hun werknemers. De toename van de vraag naar courante kantoren maakt het in het Stationsgebied mogelijk om verouderde kantoorgebouwen te herontwikkelen c.q. renoveren. Dat gebeurt o.a. aan de Fellenoord waar EDGE het oude Rabobank gebouw geschikt maakt om de Belastingdienst in te huisvesten. Er ontstaat hier ook ruimte om nieuwbouwplannen te realiseren. Dat is o.a. mogelijk op de VVV-locatie; in ‘District E’ is zo’n 8.000 m² kantoorruimte gepland, met daarnaast nog een flink aantal woningen. In het aangrenzende plan Lichthoven (fase 1, naast Student Hotel) is nog ruimte voor de nieuwbouw van maximaal zo’n 30.000 m² kantoorruimte. Op de naastgelegen fase 2 kan maximaal eenzelfde metrage worden gebouwd, in combinatie met woonfuncties. In 2013 heeft de Gemeente Eindhoven in samenwerking met het toenmalige SRE en de Provincie Brabant de ‘Regionale programmering kantoorlocaties’ opgesteld voor Zuidoost Brabant (27 nov. 2013 vastgesteld in portefeuillehoudersoverleg SRE).
De Provincie heeft in 2018 een prognose bedrijventerreinen en kantoorlocaties laten uitvoeren ("Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant" (Stec groep, 30 januari 2018). Dit onderzoek geeft inzicht in de toekomstige behoefte aan kantoren en bedrijventerreinen. Daarin is onder meer geconcludeerd dat uit de kwalitatieve confrontatie van vraag en (plan)aanbod met name in de regio’s Noordoost en Zuidoost op termijn een tekort aan meters in het centrum/stationsgebied (’s-Hertogenbosch en Eindhoven) dreigt. De uitkomsten van deze prognose worden voor de 9 gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven afgezet tegen de vigerende regionale programmeringsafspraken. Waar nodig, zullen voorstellen gedaan worden om deze afspraken te actualiseren. Het handhaven van de planruimte voor Lichthoven fase1 en 2 is daarbij uitgangspunt. Plintfuncties De beoogde ondersteunende plintfuncties zijn relatief kleinschalig ten opzichte van de beoogde woningbouw in het plan en passen goed bij de aard en schaal van de totale ontwikkeling. Bij ondersteunende centrumfuncties denken we aan functies die goed passen bij, en ondersteunend zijn aan, het beoogde woonprogramma. Denk bijvoorbeeld aan een koffiebar, restaurant en een sportvoorziening. Door de ondersteunende vorm zullen de functies voornamelijk wijkverzorgend zijn.
De beoogde ontwikkeling met naast een woonfunctie, een mix aan functies in het gebied, past bij uitstek bij het beleid en de ambities van de gemeente Eindhoven voor het centrum, en het stationsgebied daarbinnen, zoals opgenomen in Binnenstadsvisie Eindhoven 2025 (Gemeente Eindhoven, 2017). Horeca De horecamarkt is een groeimarkt. Mensen eten steeds vaker ‘buiten de deur’. Deze markt is inmiddels al goed voor een derde van de consumentenbestedingen aan eten. Restaurants vertoonden landelijk sinds 2013 een flinke omzetgroei, wat zich over heel 2017 in versterkte mate doorzette. In de eerste twee kwartalen van 2017 groeide de omzet van restaurants respectievelijk met 8,2% en 9,5% ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2016. In het derde en vierde kwartaal bedroeg deze groei 7% en 6,5% (CBS Kwartaalmonitor Horeca 2017). Op basis van inwoneraantal en verwachte binding aan het gebied bepalen is het haalbaar aanbod aan horecagelegenheden in het verzorgingsgebied te bepalen. Hier wordt het huidige aanbod aan horecagelegenheden van afgetrokken. Op basis van deze berekening wordt de resterende behoefte op circa 95 tot 145 horecagelegenheden bepaald (Bron: Horeca DNA 2017; Rabobank Cijfers & trends 2016/2017; Bewerking Stec Groep, 2017).
Het is te verwachten dat er in het project één tot enkele wijkverzorgende horecafuncties vestigen, ondersteunend aan het totale beoogde concept voor het project. Dit past binnen de bepaalde kwantitatieve behoefte. Mogelijke leegstandseffecten zijn er naar verwachting niet of beperkt bij een toevoeging van vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
27
één tot enkele horecagelegenheden ondersteunend aan het concept en de woon- en woonfunctie van het project. In dit bestemmingsplan wordt maximaal 500 m2 horeca toegelaten. Een voorziening met een omvang van ca. 300 m2 ligt in de looproute van Dommel naar station en draagt bij aan de levendigheid van de plek.,De overige 200 m2 zal een openbaar toegankelijk onderdeel van het bedrijfsrestaurant zijn. Toevoeging van horecagelegenheden met een wijkverzorgende functie, passend bij de aard en schaal van de totale ontwikkeling van het project, zal niet leiden tot een duurzame ontwrichting van de horecastructuur in het centrum of de gehele gemeente Eindhoven. Op basis van de verwachte behoefte aan horecagelegenheden en de beoogde ondersteunende horecafuncties verwachten we geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten. 3.2.4
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten. Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de EHS vormen worden bij provinciale verordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.3). Daarmee is de EHS een provinciaal belang geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. |In de paragrafen 3.2.5 en 3.2.6 wordt ingegaan op het beperkingengebied van Eindhoven Airport. Daaruit blijkt dat de luchthaven niet leidt tot belemmeringen voor het voolriggende bestemmingsplan. 3.2.5
Regeling algemene regels ruimtelijke ordening
In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn de terreinen, gebieden en installaties zoals bedoeld in het Barro, aangewezen. Voor onderhavig gebied zijn de geluidszone en het obstakelbeheergebied behorende bij het luchtvaartterrein relevant. Deze gebieden zijn op onderstaande kaart aangegeven. In paragraaf 3.2.6 wordt nader ingegaan op de beperkingengebieden. Onderstaande kaart behoort bij de Rarro. Met de rode stip is de projectlocatie weergegeven. Deze ligt buiten de aangeduide geluidszones.
28
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
Afbeelding: kaart militair luchtvaartterrein – Vliegbasis Eindhoven (bijlage 3.4 Rarro) Bron: http://wetten.overheid.nl
3.2.6
Luchthavenbesluit
In 2009 is de Wet luchtvaart gewijzigd. Naar aanleiding hiervan is een nieuw luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld. Dit is op 26 september 2014 vastgesteld en met ingang van 1 november 2014 in werking getreden. In het luchthavenbesluit is het luchthavengebied, de gebruiksmogelijkheden en het beperkingengebied vastgelegd. Voor het bestemmingsplan is vooral het beperkingengebied van belang. vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
29
Het beperkingengebied bestaat uit: 1. de geluidszone: dit is de weergave van de geluidsbelasting van het gezamenlijke luchtverkeer. Binnen deze zone gelden regels voor het bouwen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen. 2. de obstakelbeheergebieden: hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten. 3. het vogelbeheersgebied: binnen dit gebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt. Hieronder wordt de kaart met het beperkingengebied weergegeven, met de rode stip is de projectlocatie aangeduid. De projectlocatie ligt buiten het beperkingengebied. Verdere bespreking van het Luchthavenbesluit kan daarom achterwege blijven.
Kaart beperkingengebied 3.2.7
Bakens luchthaven Eindhoven en radarverstoringsgebied vliegbasis Volkel
Bij het bepalen van de maximaal toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de bakens van luchthaven Eindhoven en het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel. Bakens luchthaven Eindhoven Op en nabij de luchthaven Eindhoven zijn bakens (zie figuur 3.1) aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen: een VDF baken: Vertical Directional Finder. Dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd. een NDB; Non Directional Beacon. Dit wordt door vliegtuigen gebruikt als navigatiehulpmiddel op luchtroutes. Het is een bakenzender die een radiosignaal uitzendt dat door een peilontvanger in het vliegtuig wordt opgevangen. Hierdoor wordt de richting van het signaal ten opzichte van het vliegtuig bepaald. Door de richting van twee verschillende bakens te peilen kan de piloot zijn/haar positie bepalen. De toetsingsgebieden liggen voor VDF geheel over het plangebied. De ter plaatse van de projectlocatie (rode stip) geldende maximaal toegestane bouwhoogte is 150 meter. Het voorliggende bestemmingsplan laat een maximum bouwhoogte van 70 meter toe, zodat de hoogtebeperking van de bakens geen consequentie heeft voor het bestemmingsplan.
30
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
Figuur 3.1. Afbeelding hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen= VDF. Rode lijnen= NDB.
Radarverstoringsgebied Volkel Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatie-apparatuur op de vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 50 nautische mijl (=27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied moet voor ieder obstakel hoger dan 65 meter worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. Onderhavig plangebied (met rode stip weergegeven) ligt niet binnen dit radarverstoringsgebied.
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
31
Uitsnede uit kaart hoogtebelemmeringen als gevolg van luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnenarcering= radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel.
3.3
Provinciaal beleid
3.3.1
Omgevingsvisie
De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze in 2021 wordt ingevoerd. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.
3.3.2
Structuurvisie
Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit twee delen (A en B) en een uitwerking.
Deel A Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op 32
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.
Deel B De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:
1. de groenblauwe structuur De groenblauwe structuur bestaat uit bestaande natuur, watersystemen en nieuwe natuur in hiervoor kansrijke gebieden. Het behoud en de ontwikkeling van natuurwaarden is hier belangrijk. Daarnaast biedt de groenblauwe structuur ruimte aan een natuurlijk en robuust watersysteem. Dit is nodig voor een goed waterbeheer en biedt mogelijkheden om in te spelen op de effecten van klimaatverandering.
2. het landelijk gebied Het landelijk gebied ligt buiten de groenblauwe structuur en de stedelijke structuur. Het landelijk gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Land- en tuinbouw zijn de grootste ruimtegebruikers. De provincie streeft hier naar een multifunctionele gebruiksruimte, met behoud van agrarische productieruimte in die delen van het landelijk gebied waar de landbouw leidend is voor nieuwe ontwikkelingen.
vastgesteld Lichthoven fase 2 Gemeente Eindhoven
33
3. de stedelijke structuur De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.