20260526 07d Bijlage Motivering

Motivering

Toelichting

Inhoud

d

1 Inleiding 4 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 4 1.2 Besluitgebied ................................................................................................................................. 5 1.3 Omgevingsplan .............................................................................................................................. 6 1.4 Leeswijzer .................................................................................................................................... 12 2 Planbeschrijving 13 2.1 Bestaande situatie ....................................................................................................................... 13 2.2 Toekomstige situatie ................................................................................................................... 19 2.3 Parkeren ...................................................................................................................................... 23 2.4 Duurzaamheid ............................................................................................................................. 23 3 Beleidskader 24 3.1 Rijksbeleid en Rijksregels .............................................................................................................

24 3.2 Provinciaal beleid ......................................................................................................................... 26 3.3 Omgevingswaarden ..................................................................................................................... 34 3.4 Regionaal beleid .......................................................................................................................... 34 3.5 Beleid Waterschap ....................................................................................................................... 36 3.6 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................................... 38 4 Fysieke leefomgeving 43 4.1 Beschermen van de gezondheid .................................................................................................. 43 4.2 Milieubelastende activiteiten ...................................................................................................... 43 4.3 Geluid........................................................................................................................................... 44 4.4 Kwaliteit van de buitenlucht ........................................................................................................

45 4.5 Bodemkwaliteit ............................................................................................................................ 47 4.6 Omgevingsveiligheid .................................................................................................................... 49 4.7 Natuur .......................................................................................................................................... 50 4.8 Water en watersysteem .............................................................................................................. 53 4.9 Archeologie & cultuurhistorie ..................................................................................................... 54 4.10 Klimaatadaptatie ....................................................................................................................... 56 4.11 Bedrijfsmatige activiteiten ......................................................................................................... 58 4.12 Toetsing m.e.r.-beoordeling ...................................................................................................... 61 5 Uitvoerbaarheid 62 5.1 Economische uitvoerbaarheid .....................................................................................................

62 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid .............................................................................................. 64 6 Juridische regeling 65 6.1 Opzet regelgeving ........................................................................................................................ 65 6.2 Artikelsgewijze toelichting ........................................................................................................... 66 7 Belangenafweging en conclusie 69 7.1 Is sprake van een ETFAL? ............................................................................................................. 69 7.2 Conclusie ...................................................................................................................................... 69

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 2 -

Toelichting

Separate bijlagen: d 1) Bouwhistorische verkenning met waardestelling, Dorpsstraat 83 te Eckelrade (gemeente Eijsden-Margraten), Loek Daemen, d.d. 23-10-2023; 2) Verkennend milieuhygiënisch bodemonderzoek Dorpsstraat 83 te Eckelrade, Geonius, rapportnummer MA240404.R01, d.d. 16-05-2024; 3) AERIUS-berekening Transformatie agrarisch bedrijf naar woonhoeve met drie wooneenheden Dorpsstraat 83 Eckelrade, Vandewall Planologisch Advies, rapportnummer VPA 2024.48 AERIUS, d.d. 19-08-2025; 4) Voortoets stikstof herontwikkeling Dorpsstraat 83 te Eckelrade, FF Advies, rapportnummer R202501K-A, d.d. 09.09.2025; 5) Ecolybrium, Rapportage quickscan ecologische waarden Dorpsstraat 83 te Eckelrade, kenmerk 24-1687, d.d. 02-06.2024; 6) Verslag omgevingsdialoog, d.d. 25-08-2025; 7) Schriftelijke overeenkomsten spuitzones.

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 3 -

Toelichting

1 Inleiding

d

1.1 Aanleiding De initiatiefnemer is voornemens de voormalige agrarische bebouwing aan de Dorpsstraat 83 te Eckelrade te renoveren en in gebruik te nemen als woonhuis. De bebouwing en de gronden zijn thans voorzien van de functie ‘Agrarisch - Bedrijf’. Ter plaatse was voorheen een fruitteeltbedrijf en een bijbehorende bedrijfswoning gevestigd. De initiatiefnemer is voornemens de voormalige bedrijfswoning, welke gelegen is aan de voorzijde van de carréhoeve, te gaan bewonen en in het linker- en achterste deel van de carréhoeve twee nieuwe wooneenheden toe te voegen voor diens twee kinderen. Dit biedt hen de mogelijkheid om in hun vertrouwde omgeving waar zij zijn opgegroeid te blijven wonen. Hiermee wordt een toekomstbestendige functie toegekend aan cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, die bovendien als Rijksmonument is aangewezen. Deze ontwikkeling past niet binnen het tijdelijk deel van het Omgevingsplan van de gemeente Eijsden-Margraten, waarvan de juridische regeling van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Margraten 2009, 1e herziening 2010’ onderdeel uitmaakt van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken dient het tijdelijk deel van het omgevingsplan te worden gewijzigd middels de vaststelling van het voorliggend TAMomgevingsplan.

Hiermee wordt de bebouwing en de omliggende gronden (gedeeltelijk) voorzien van de functie ‘Wonen’. De achter de hoeve gelegen agrarische percelen worden bestemd tot ‘Agrarisch met waarden’, waar geen bedrijfsmatig agrarisch gebruik is toegestaan. Tevens dient in een zone van 50 meter rondom de gronden die in de toekomstige situatie zijn aangewezen voor de functie ‘Wonen’ een spuitverbod worden opgelegd voor het gebruik van chemische bestrijdings- en gewasbeschermingsmiddelen. Dit is noodzakelijk om een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de drie wooneenheden en de bijbehorende tuingronden te borgen. De gronden waar een spuitverbod dient te worden opgelegd maken derhalve deel uit van het besluitgebied, zodat het spuitverbod planologisch kan worden vastgelegd. Op het onderstaande kaartje is de begrenzing van het besluitgebied middels een rode kleur aangegeven:

Overzichtskaart besluitgebied TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 4 -

Toelichting

1.2 Besluitgebied d Ligging Het besluitgebied bestaat enerzijds uit het voormalige agrarische bedrijf met bedrijfswoning en fruitboomgaard aan de Dorpsstraat 83. Deze gronden hebben een oppervlakte van circa 12.370 m² en zijn kadastraal bekend als gemeente Margraten, sectie M, nummer 96. Anderzijds bestaat het besluitgebied uit een aantal (delen van) percelen waar een spuitverbod dient te worden opgelegd. Dit betreffen percelen ten westen, ten oosten en twee perceelsgedeelten ten zuiden van het perceel aan de Dorpsstraat 83. Het betreffende perceelsgedeelte ten westen van Dorpsstraat 83 heeft een oppervlakte van circa 1.604 m² en is kadastraal bekend als gemeente Margraten, sectie C, nummers 693 en 425 (gedeeltelijk). Het betreffende perceelsgedeelte ten oosten van Dorpsstraat 83 heeft een oppervlakte van circa 490 m² en is kadastraal bekend als gemeente Margraten, sectie M, nummers 100 en 440 (beiden gedeeltelijk). De betreffende perceelsgedeelten ten zuiden van Dorpsstraat 83 hebben een oppervlakte van circa 567 m² en circa 563 m². Deze zijn beiden kadastraal bekend als gemeente Margraten, sectie N, nummer 444 (gedeeltelijk). Op de onderstaande afbeelding is de begrenzing van het besluitgebied geprojecteerd op een kadastrale kaart. De kadastrale sectie- en nummeraanduiding van de percelen zijn middels een rode kleur aangegeven.

Het perceel Dorpsstraat 83 is middels een rode begrenzing weergegeven. De gedeelten van het besluitgebied waar een spuitvrije zone wordt vastgelegd zijn middels een blauwe begrenzing weergeven.

Kadastrale kaart besluitgebied TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 5 -

Toelichting

1.3 Omgevingsplan d Het onderhavige besluitgebied is thans juridisch-planologisch geregeld in het tijdelijk deel van het omgevingsplan (TOP) van de gemeente Eijsden-Margraten. In dit TOP zijn onder andere de juridische regelingen van de bestemmingsplannen geïntegreerd die ten tijde van de inwerkingtreding van de Omgevingswet van kracht waren. Het perceel aan de Dorpstraat 83 (inclusief de achterliggende fruitboomgaard) en de spuitvrije zone ten oosten van Dorpsstraat 83 zijn gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied Margraten 2009. De spuitvrije zones ten westen en ten zuiden van Dorpsstraat 83 (meer specifiek behoren deze gronden tot het perceel Dorpsstraat 122) zijn gelegen in het bestemmingplan ‘Eckelrade’. Tevens is de juridische regeling van het paraplubestemmingsplan ‘Parkeren Eijsden-Margraten’ in het TOP geïntegreerd. Dit plan heeft betrekking op het volledige grondgebied van de gemeente Eijsden-Margraten, dus ook op het onderhavige besluitgebied. Bestemmingsplan ‘Buitengebied Margraten 2009, 1e herziening 2010’ Het volledige perceel aan de Dorpsstraat 83, inclusief het achtergelegen agrarische perceel (fruitboomgaard), is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied Margraten 2009’ (vastgesteld d.d. 14.12.2012). Deze gronden zijn in dit plan voorzien van de functie ‘Agrarisch – Bedrijf’.

Deze gronden zijn tevens voorzien van de functie (voorheen ‘dubbelbestemming’ genoemd) ‘Waarde – Landschapselement’. De westelijke rand van het perceel aan de Dorpsstraat 83 is voorzien van de functie (voorheen ‘dubbelbestemming’) ‘Waterstaat – Waterlopen’. Deze functie regelt een beschermingszone van de hier aanwezige watergang. De watergang zelf ligt buiten de begrenzing van het besluitgebied. Voorts is het volledige perceel aan de Dorpsstraat 83 voorzien van de gebiedsaanduidingen ‘milieuzonebodembeschermingsgebied’ en ‘milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied’. De beoogde spuitvrije zone ten oosten van het perceel aan de Dorpsstraat 83 is eveneens binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied Margraten 2009, 1e herziening 2010’ gelegen. Deze gronden zijn gelegen ter plaatse van de agrarische gronden achter de woonpercelen aan de Dorpsstraat 91 en 93. Deze gronden zijn voorzien van de functie (voorheen ‘enkelbestemming’) ‘Agrarisch met waarden’. Hier zijn tevens de functies (voorheen ‘dubbelbestemmingen’) ‘Waarde – Landschapselement’ en ‘Waterstaat – Erosie’ alsmede de gebiedsaanduidingen ‘milieuzone-bodembeschermingsgebied’ en ‘milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied van toepassing’. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan ‘Buitengebied Margraten 2009’.

De begrenzing van het gedeelte van het onderhavige besluitgebied dat binnen dit bestemmingsplan is gelegen is op deze uitsnede middels een rode kleur aangegeven:

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 6 -

Toelichting

d

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Buitengebied Margraten 2009’

In het navolgende zijn de geldende functies en gebiedsaanduidingen die op basis van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Margraten 2009’ van toepassing zijn beschreven. Functie ‘Agrarisch – Bedrijf’ De voor ‘Agrarisch – Bedrijf’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: agrarische bedrijven met een geheel of in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering; bestaande agrarische bedrijven met een geheel of in hoofdzaak niet-grondgebonden agrarische bedrijfsvoering; bestaande agrarische bedrijven met aan de agrarische bedrijfsvoering gelieerde overige bedrijfsactiviteiten, ter plaatse van de op de verbeelding aangegeven aanduidingen; (*) stalling van kampeermiddelen, voor zover een ‘maximum aantal te stallen kampeermiddelen’ is aangeduid; (*) verblijfsrecreatie, in de vorm van vakantieappartementen, kamperen op de boerderij of groepsaccommodaties, voor zover een ‘maximum aantal vakantieappartementen’ of ‘maximum aantal kampeerplaatsen’ is aangeduid, respectievelijk ter plaatse van de aanduiding ‘vorm van agrarische groepsaccommodatie’, mits in het geval van kamperen op de boerderij; (*) evenementen, uitsluitend ter plaatsen van de aanduiding ‘evenemententerrein’, waarbij de bepalingen in artikel 42.3 van het bestemmingsplan in acht worden genomen; (*) met de daarbij behorende voorzieningen.

Bouwregels Ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’ is het realiseren en gebruiken van een bedrijfswoning toegestaan. Deze aanduiding is op het voorste gedeelte (straatzijde) van de carréhoeve van toepassing. De inhoud van een bedrijfswoning mag niet meer dan 800 m³ bedragen. Het bouwen van (bedrijfs)gebouwen is uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan.

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 7 -

Toelichting

Functie ‘Agrarisch met waarden’ De voor ‘Agrarisch met waarden’ aangewezen d gronden zijn bestemd voor: agrarisch gebruik; bestrijding en voorkoming van bodemerosie en wateroverlast, waaronder begrepen de aanleg van onder- en/of bovengrondse voorzieningen voor de opvang en buffering van water; instandhouding en ontwikkeling van de aanwezige natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden en de daarmee samenhangende landschapskarakteristiek; bescherming van aangrenzend natuurgebied; met daaraan ondergeschikt: ontsluiting van de afzonderlijke percelen ten behoeve van het toegestane gebruik; recreatief medegebruik; voor wandel-, ruiter-, fiets-, wielren- en mountainbike-evenementen op bestaande wegen/paden waarbij de bepalingen in artikel 42.3 van het bestemmingsplan in acht worden genomen; evenementen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘evenemententerrein’, waarbij de bepalingen in artikel 42.3 van het bestemmingsplan in acht worden genomen; verblijfsrecreatie in de vorm van kamperen op de boerderij, voor zover een ‘maximum aantal kampeerplaatsen’ is aangeduid. Bouwregels Op de voor ‘Agrarisch met waarden’ aangewezen gronden mag niet worden gebouwd.

Functie ‘Waarde – Landschapselement’ De voor ‘Waarde – Landschapselement’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende functie(s), mede bestemd voor instandhouding en herstel van de in het buitengebied aanwezige kleine landschapselementen en de daarmee samenhangende landschappelijke en natuurlijke waarden, alsmede het daarmee samenhangende waterbergend vermogen van de grond. Functie ‘Waterstaat – Waterlopen’ De voor ‘Waterstaat – Waterlopen’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende functie(s), mede bestemd voor bescherming, beheer en onderhoud van primaire wateren, zoals watergang en regenwaterbuffers, overeenkomstig de Waterschapsverordening van het Waterschap Limburg. Functie ‘Waterstaat – Erosie’ De voor ‘Waterstaat – Erosie’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende functie(s), mede bestemd voor het bestrijden en voorkomen van: bodemerosie en wateroverlast; het verloren gaan van het voortbrengend vermogen van de bodem; de aantasting van het grondwaterpakket. Gebiedsaanduiding ‘milieuzone-bodembeschermingsgebied’ Deze gebiedsaanduiding duidt op de ligging in het bodembeschermingsgebied Mergelland. Binnen dit beschermingsgebied is ten behoeve van duurzaam behoud van kwetsbare functies en waarden, een bijzondere bescherming van de bodem noodzakelijk.

Het streven is naar een kwaliteit van bodem, grondwater en landschap die voldoet aan de eisen die de aanwezige bijzondere biotische, abiotische en cultuurhistorische waarden stellen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met, dan wel afstemming te worden gezocht met het beleid ter zake van de provinciale omgevingsverordening en de provinciale omgevingsvisie.

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 8 -

Toelichting

*deze gebiedsaanduiding is thans niet meer van toepassing ter plaatse van het onderhavige besluitgebied en is derhalve niet opgenomendop de plankaart behorende bij het voorliggende TAMomgevingsplan. Gebiedsaanduiding ‘milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied’ Binnen het grondwaterbeschermingsgebied is een bijzondere bescherming van de openbare drinkwatervoorziening noodzakelijk. Binnen het grondwaterbeschermingsgebied mag worden gebouwd voor zover dat op grond van de onderliggende bestemming is toegestaan met inachtneming van de voorwaarden zoals die in de provinciale Omgevingsverordening zijn gesteld. Bestemmingsplan ‘Eckelrade’ Het westelijke en zuidelijke gedeelte van het besluitgebied zijn gelegen in het bestemmingsplan ‘Eckelrade’. Het westelijke gedeelte is voorzien van de functie (voorheen ‘enkelbestemming’) ‘Agrarisch – Landschappelijke en/of natuurlijke waarden’. Tevens zijn op deze gronden de gebiedsaanduidingen ‘bodembeschermingsgebied’ en ‘grondwaterbeschermingsgebied’ van toepassing. Het zuidelijke gedeelte van het besluitgebied is voorzien van de functies (voorheen ‘enkelbestemmingen’) ‘agrarisch – bedrijf’ en ‘agrarisch – landschappelijke en/of natuurlijke waarden’. Ook deze gronden zijn voorzien van de gebiedsaanduidingen ‘bodembeschermingsgebied’ en ‘grondwaterbeschermingsgebied’.

Het onderstaande kaartje toont een uitsnede van de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan ‘Eckelrade’. De delen van het onderhavige besluitgebied die binnen dit bestemmingsplan zijn gelegen zijn op het kaartje middels een rode begrenzing aangeduid:

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Eckelrade’

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 9 -

Toelichting

In het navolgende zijn de geldende functies en gebiedsaanduidingen die op basis van het bestemmingsplan ‘Eckelrade’ van toepassingdzijn beschreven. Functie ‘Agrarisch – Landschappelijke en/of natuurlijke waarden’ De voor ‘agrarisch – landschappelijke en/of natuurlijke waarden’ aangewezen gronden zijn bestemd voor behoud en/of herstel van de aldaar voorkomende dan wel daaraan eigen landschappelijke, bodemkundige, cultuurhistorische, landschapsecologische en/of natuurwetenschappelijke waarden en/of ter bescherming van de waarden van het aangrenzende gebied, alsmede voor duurzaam agrarisch grondgebruik en extensief recreatief medegebruik, met dien verstande dat het behoud of herstel van genoemde waarden en de bescherming van het aangrenzend gebied voorop staan. Beschrijving in hoofdlijnen Ter verwezenlijk van de bovengenoemde doeleinden wordt het volgende beleid gevoerd: 1. het beleid is met name gericht op de samenhang van de agrarische, landschappelijke, landschapsecologische en natuurwetenschappelijke waarden op een kwalitatief hoog peil te handhaven en te ontwikkelen; 2. de landschapsvisuele waarden worden mede bepaald door kleine landschapselementen; 3. bij de activiteiten ten behoeve ten behoeve van deze bestemming toegelaten doeleinden zal mede gestreefd worden naar het behoud van cultuurgronden als basis voor de agrarische bedrijfsvoering; 4.

met het oog op het extensief recreatief medegebruik mogen, rekening houdend met de bovengenoemde doeleinden en de overige bepalingen, kleinschalige voorzieningen worden geplaatst; 5. het cultuurhistorisch patroon van onverharde wegen zal zoveel als mogelijk intact worden gehouden; 6. het gebruik van de gronden als kampeerterrein wordt niet toegelaten. Bouwregels Op de voor ‘Agrarisch – Landschappelijke en/of natuurlijke waarden’ aangewezen gronden mag niet worden gebouwd, behoudens omheiningen en/of erfafscheidingen. Ook het realiseren van veldschuren/schuilgelegenheden voor vee is toegestaan, mits wordt voorzien in compensatie van landschappelijke en/of natuurlijke waarden die verloren kunnen gaan. Functie ‘Agrarisch – Bedrijf’ De voor ‘Agrarisch – Bedrijf’ aangewezen gronden zijn bestemd voor agrarische bedrijfsdoeleinden en daarbij behorende voorzieningen en voor wonen. Beschrijving in hoofdlijnen Ter verwezenlijking van de bovengenoemde doeleinden wordt het volgende beleid gevoerd: 1. Gestreefd wordt naar continuering van de bestaande agrarische bedrijven. Daartoe is de omvang van de toegekende bouwvlakken en de daarop aanwezige bouwmogelijkheden afgestemd op de huidige grootte van de agrarische bedrijven. Uitbreiding van het bouwvlak is alleen mogelijk binnen het kader van de BOM+regeling van de provincie Limburg; 2.

Gestreefd wordt naar landschappelijke inpassing van de agrarische bebouwing conform de BOM+regeling van de provincie Limburg. Daartoe kunnen burgemeester en wethouders bij nieuwbouw, waarbij landschappelijke belangen in het geding zijn, zo nodig om landschappelijk inpassing van de bebouwing vragen; 3. Omschakeling van een bestaand grondgebonden bedrijf naar een niet-grondgebonden bedrijf is niet toegestaan; 4. Mestopslag dient binnen het bouwvlak plaats te vinden en is slechts toegestaan tot een maximale maat van 2.500 m³; 5. Het gebruik van de gronden als kampeerterrein, waaronder begrepen kamperen bij de boer, wordt niet toegestaan; 6. Boogkassen/tunnels zijn enkel toelaatbaar als ondersteunende activiteit bij de agrarische bedrijfsvoering, tot een maximum oppervlak van 2.500 m². TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 10 -

Toelichting

Bouwregels Op de tot ‘Agrarisch – Bedrijf’ aangewezendgronden mogen uitsluitend gebouwen, geen woning zijnde, ten behoeve van de beoogde doeleinden worden gebouwd. Tevens is één bedrijfswoning toegestaan per bouwperceel, tenzij anders is aangeduid op de plankaart. Gebouwen mogen, onder voorwaarden, uitsluitend binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak worden gebouwd. Gebiedsaanduiding ‘bodembeschermingsgebied’ Het beleid binnen het bodembeschermingsgebied is primair gericht op bescherming van de chemische, fysische en biologische eigenschappen van de bodem en de daarmee samenhangende abiotische, biotische en cultuurhistorische waarden. Ter uitvoering van dit beleid wordt aangesloten bij de Provinciale Milieuverordening Limburg (thans de Omgevingsvisie Limburg). Gebiedsaanduiding ‘grondwaterbeschermingsgebied’ Het beleid binnen het grondwaterbeschermingsgebied is primair gericht op het belang van de openbare drinkwatervoorziening. Ter uitvoering van dit beleid wordt aangesloten bij de Provinciale Milieuverordening Limburg (thans Omgevingsvisie Limburg). Strijdigheid van de beoogde ontwikkelingen met het TOP Eijsden-Margraten Het beoogde initiatief behelst het gebruik van de voormalige agrarische carréboerderij voor de reguliere woonfunctie, waarbij in de toekomstige situatie sprake is van drie wooneenheden.

Dit gebruik is strijdig met het tijdelijk deel van het omgevingsplan (TOP) Eijsden-Margraten, omdat ter plaatse op basis van de functie ‘Agrarisch – Bedrijf’ uitsluitend één bedrijfswoning is toegestaan. Conform artikel 1.20 van de juridische regeling van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Margraten 2009’ wordt onder een bedrijfswoning het volgende verstaan: “een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor huisvesting van één huishouden, waarvan de huisvesting daar van één of meerdere leden van dat huishouden, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein, noodzakelijk is. Er is ter plaatse geen sprake meer van een agrarisch bedrijf, waardoor de bewoning van de bedrijfswoning niet langer is toegestaan. Middels de vaststelling van voorliggend TAMomgevingsplan wordt de carréboerderij en de aangrenzende tuingronden voorzien van de functie ‘Wonen’ en wordt vastgelegd dat ter plaatse maximaal drie wooneenheden zijn toegestaan. Hiermee wordt reguliere bewoning – niet zijnde in de vorm van een bedrijfswoning – ter plaatse mogelijk gemaakt. Omdat geen sprake meer is van een agrarische bedrijfsvoering, wordt de achterliggende fruitboomgaard, die in de vigerende juridische regeling van voornoemd bestemmingsplan eveneens is bestemd tot ‘Agrarisch – Bedrijf’, voorzien van de functie ‘Agrarisch met waarden’.

Op basis van deze functie is enkel nog hobbymatig (dus niet zijnde bedrijfsmatig) agrarisch gebruik van de gronden toegestaan. Parapluplan Parkeren Eijsden-Margraten Het paraplubestemmingsplan ‘Parkeren Eijsden-Margraten’ (vastgesteld d.d. 25.09.2018) is opgesteld om eenduidige parkeernormen voor de hele gemeente Eijsden-Margraten vast te leggen. De in dat plan opgenomen regeling is, conform de doeleinden van het paraplubestemmingsplan, overgenomen in het voorliggende TAM-omgevingsplan.

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 11 -

Toelichting

1.4 Leeswijzer d De motivering bij het TAM-omgevingsplan bestaat uit zeven hoofdstukken, waarvan de indeling heeft plaatsgevonden conform de Leidraad TAM Omgevingsplan Eijsden-Margraten (d.d. 30.04.2024) van de gemeente Eijsden-Margraten. Na dit inleidende eerste hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het besluitgebied gegeven met de huidige ruimtelijke, functionele of andere structuren die daarbinnen aanwezig zijn en de toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 worden de beleidskaders op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau weergegeven en wordt afgewogen of de voorliggende ontwikkeling daarbinnen inpasbaar is. In hoofdstuk 4 komen de aspecten van de fysieke leefomgeving aan de orde en worden onder andere de resultaten van uitgevoerde onderzoeken besproken. hoofdstuk 5 beschrijft de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan en hoofdstuk 6 handelt over de opbouw van de juridische regeling van dit TAM-omgevingsplan en voorziet onder meer in een artikelsgewijze bespreking van de planregels. In hoofdstuk 7 wordt afgesloten met de belangenafweging en eindconclusie.

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 12 -

Toelichting

2 Planbeschrijving

d

2.1 Bestaande situatie Het besluitgebied is gelegen in de kern Eckelrade, in het centrale gedeelte van de gemeente Eijsden -Margraten. Het besluitgebied bestaat enerzijds uit het perceel aan de Dorpsstraat 83, alwaar aan de carréhoeve en omliggende tuingronden de functie ‘Wonen’ wordt toegekend en de achterliggende fruitboomgaard waaraan de functie ‘Agrarisch met waarden’ wordt toegekend. Deze gronden hebben een oppervlakte van circa 12.370 m² en zijn kadastraal bekend als gemeente Margraten, sectie M, nummer 96. Anderzijds bestaat het besluitgebied uit vijf (gedeelten van) percelen waarop middels de vaststelling van voorliggend TAM-omgevingsplan een spuitverbod wordt opgelegd, ter borging van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de toekomstige woonfunctie. Dit betreft agrarische gronden ten westen, ten oosten en ten zuiden van het perceel Dorpsstraat 83. Deze gedeelten van het besluitgebied hebben een oppervlakte van circa 1.604 m² (kadastraal bekend gemeente Margraten, sectie C nummer 693 en sectie M, nummer 425), circa 490 m² (kadastraal bekend gemeente Margraten, sectie M, nummer 100 en 440), circa 567 m² en circa 563 m² (beiden kadastraal bekend gemeente Margraten, sectie N, nummer 444). De totale oppervlakte van het besluitgebied bedraagt hiermee circa 15.593 m². Op de navolgende luchtfoto is de begrenzing van het besluitgebied weergegeven.

Het perceel aan de Dorpsstraat 83 (de toekomstige woonhoeve met het achterliggende agrarische perceel) is middels een rode omlijning aangeduid en de omliggende delen van het besluitgebied alwaar een spuitverbod wordt opgelegd zijn middels een blauwe omlijning weergegeven.

Luchtfoto besluitgebied

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 13 -

Toelichting

Het besluitgebied is gelegen aan weerszijden van de Dorpsstraat, waarbij het perceel Dorpsstraat 83 zich aan de noordzijde van de straat bevindt. d Dit gedeelte van de Dorpsstraat wordt gekenmerkt door vrijstaande en geschakelde woningen op relatief ruime kavels. Ook is er een aantal voormalige agrarische bedrijven die thans voor de woonfunctie worden gebruikt. Zoals dit ook in de toekomstige situatie op het perceel Dorpsstraat 83 het geval zal zijn. Het voorste gedeelte (straatzijde) van de carréhoeve aan de Dorpsstraat was voorheen in gebruik als bedrijfswoning. Het achterste gedeelte van de hoeve was in gebruik voor de agrarische bedrijfsfunctie en opslag. De navolgende afbeeldingen tonen het perceel Dorpsstraat 83, gezien vanaf de straatzijde. Op de onderstaande afbeelding is ook de oprit die toegang biedt tot het achtergelegen erf en de fruitboomgaard zichtbaar:

Voorzijde Dorpsstraat 83 te Eckelrade (1)

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 14 -

Toelichting

d

Voorzijde Dorpsstraat 83 te Eckelrade (2)

De navolgende afbeeldingen tonen de Dorpsstraat in oostelijke en westelijke richting:

De Dorpsstraat in oostelijke richting, ter hoogte van het besluitgebied

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 15 -

Toelichting

d

De Dorpsstraat in westelijke richting, ter hoogte van het besluitgebied

Beschrijving bebouwing Dorpsstraat 83 De bebouwing aan de Dorpsstraat 83 is grotendeels aangewezen als Rijksmonument. Ter voorbereiding op de renovatie en functiewijziging van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing aan de Dorpsstraat 83 in Eckelrade is door de heer Loek Daemen een bouwhistorische verkenning met waardestelling uitgevoerd. In het navolgende wordt aan de hand van de informatie en luchtfoto uit deze bouwhistorische verkenning een beeld geschetst van de huidige toestand. De volledige rapportage van de bouwhistorische verkenning (Bouwhistorische verkenning met waardestelling, Dorpsstraat 83 te Eckelrade (gemeente Eijsden-Margraten), Loek Daemen, d.d. 2310-2023) is als separate bijlage 1 bij deze motivering opgenomen. Hoofdopzet bebouwing De hoeve heeft een U-vormige aanleg met aan de straat een poortgevel (1), een dwars op de straat georiënteerd woonhuis (2), een dwarsdeelschuur (3) en een voormalige stal (4). Het woonhuis en de schuur zijn aaneengehecht met een overkapte tweede entree. Achter de schuur bevindt zich een in 1979 opgetrokken fruitsorteerschuur (5). Deze schuur maakt geen onderdeel uit van de als Rijksmonument aangewezen bebouwing. Op de navolgende luchtfoto (2022) zijn de genoemde bouwdelen genummerd overeenkomstig de nummering in de voorgaande alinea.

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 16 -

Toelichting

d

Luchtfoto uit 2022 | bron: Bouwhistorische verkenning Loek Daemen

Meer informatie over het interieur van de bebouwing en de bouwkundige en monumentale kenmerken van de bebouwing is opgenomen in de rapportage van de bouwhistorische verkenning (separate bijlage 2). De onderstaande afbeelding toont de achterzijde van de carréhoeve en het achtergelegen erf. Ook de later gebouwde fruitsorteerschuur die later is gebouwd en geen onderdeel uitmaakt van het Rijksmonumentale gebouwenensemble is weergegeven.

Achterzijde Carréhoeve en achtergelegen erf

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 17 -

Toelichting

Het gedeeltelijk verwijderen van de aanwezige bestrating en het opruimen van bouwmaterialen en onbruik geraakte agrarische werktuigen die dop de afbeelding zichtbaar zijn, maakt deel uit van de beoogde renovatie en de algehele opwaardering van het perceel. De onderstaande afbeelding toont het agrarische perceel dat achter (ten noorden van) de carréhoeve is gelegen. Hier vindt thans nog buitenopslag plaats ten behoeve van het (voormalige) agrarische bedrijf. Op de achtergrond is de fruitboomgaard zichtbaar, die in de toekomstige situatie enkel nog hobbymatig zal worden gebruikt.

Agrarisch perceel met fruitboomgaard, gelegen achter bebouwing

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 18 -

Toelichting

2.2 Toekomstige situatie d Het voorliggende TAM-omgevingsplan voorziet in het planologisch-juridisch mogelijk maken van de reguliere bewoning van maximaal drie wooneenheden binnen de bestaande bebouwing van de carréhoeve. Hiertoe wordt de bestaande hoeve, evenals een gedeelte van het achtergelegen erf dat als tuin behorende bij de woningen zal worden gebruikt, voorzien van de functie ‘Wonen’. Bouwplan Door architectenbureau De Nieuwe Context is een bouwplan vervaardigd voor de verbouwing en renovatie van de bestaande hoeve tot drie wooneenheden. De bestaande bedrijfswoning aan de rechterzijde van de hoeve wordt verbouwd en gerenoveerd. De voormalige schuren aan de linkeren achterzijde van de hoeve worden eveneens gerenoveerd en verbouwd tot twee wooneenheden. De voormalige fruitsorteerloods die achter de hoeve is gelegen wordt met één stramien verkleind, zodat deze verder van de hoeve komt te staan. Aan de achterzijde van de hoeve, naast de voormalige fruitsorteerloods worden vijf parkeerplaatsen en een tuin aangelegd. Ook de interne hoeve binnen de carré wordt als tuin ingericht. De onderstaande afbeelding toont een situatietekening van de toekomstige situatie:

Situatietekening toekomstige situatie | bron: De nieuwe Context

Ter plaatse van de achter de hoeve gelegen agrarische gronden wordt de bestemming ‘Agrarisch – Bedrijf’ gewijzigd in ‘Agrarisch met waarden’, waar geen bedrijfsmatig agrarisch gebruik is toegestaan.

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 19 -

Toelichting

De navolgende afbeeldingen tonen de plattegrond van de begane grond, eerste verdieping en zolder (alleen het achterste gedeelte van de hoeve beschikt over een zolderverdieping) van de toekomstige d wooneenheden. Deze afbeeldingen dienen enkel ter impressie; de uiteindelijke indeling van de woningen kan afwijken. De nieuwe woningen worden volledig binnen de bestaande bebouwing gerealiseerd. Er vindt geen uitbreiding plaats van de bouwmassa of de bebouwingsoppervlakte. De twee nieuwe woningen hebben een woonoppervlakte van circa 53 m² en circa 200 m².

Plattegrond begane grond toekomstige situatie | bron: De Nieuwe Context

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 20 -

Toelichting

d

Plattegrond eerste verdieping toekomstige situatie | bron: De Nieuwe Context

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 21 -

Toelichting

d

Plattegrond zolderverdieping en dakaanzicht toekomstige situatie | bron: De Nieuwe Context

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 22 -

Toelichting

2.3 Parkeren d Ter plaatse van het onderhavige besluitgebied is, als onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan (TOP) van de gemeente Eijsden-Margraten, de juridische regeling van het bestemmingsplan ‘Parapluplan parkeren Eijsden-Margraten’ van kracht. In dit bestemmingsplan zijn de gemeentelijke parkeernormen van de gemeente Eijsden-Margraten juridisch-planologisch vastgelegd voor het gehele grondgebied van de gemeente. De parkeernormen van het CROW (publicatie 317, oktober 2012) worden door de gemeente Eijsden-Margraten als gemeentelijke parkeernormen gehanteerd. In de parkeernormen wordt onderscheid gemaakt in de onderstaande drie gebiedstypen: centrum; schil/overloopgebied; rest bebouwde kom; buitengebied. Het onderhavige besluitgebied is gelegen in het gebiedstype ‘rest bebouwde kom’. Op de kaart behorende bij de parkeernota, die als bijlage 2 bij de regels van voornoemd parapluplan is opgenomen, is de kern Eckelrade als ‘weinig stedelijk’ getypeerd. De voormalige bedrijfswoning betreft een bestaande woning die ook al over bestaande parkeerfaciliteiten beschikt, waardoor hier in de parkeernormering geen rekening mee hoeft te worden gehouden. De twee nieuwe woningen kunnen voor wat betreft de parkeernormering worden gecategoriseerd als ‘koop, vrijstaand’. De woningen maken weliswaar deel uit van de carréhoeve, maar staan beiden los van de overige bebouwing.

Voor de categorie ‘koop, vrijstaand’ geldt op deze locatie een parkeernorm van minimaal 1,9 en maximaal 2,7 parkeerplaatsen per woning. Wanneer wordt uitgegaan van het gemiddelde van de minimale en de maximale parkeernorm, resulteert dit in een parkeernorm van 2,3 parkeerplaatsen per woning. Op de gronden achter de hoeve zijn vijf parkeerplaatsen voorzien voor de twee nieuwe wooneenheden. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm die voor deze woningen op deze locatie geldt.

2.4 Duurzaamheid Bij de voorgenomen toevoeging van woningen in het rijksmonument wordt gestreefd naar een zo duurzaam mogelijk invulling, passend binnen de mogelijkheden die de monumentale waarde toelaat. Uitgangpunt is dat de verduurzaamheidsmaatregelen zo worden gekozen, bij de omgevingsvergunning technische bouwactiviteit, en uitgevoerd dat dit geen afbreuk doet aan de cultuurhistorische waarden en het beschermde karakter van het monument. De toepassing van energiebesparende maatregelen - zoals duurzame isolatie, gebruik van duurzame installaties en waar mogelijk toepassing van hernieuwbare energie- dient in overeenstemming te zijn met de kaders van de erfgoedwet monumenten. De verduurzaamheid wordt verwerkt in de nog binnenkort in te dienen omgevingsvergunning technische bouwactiviteit, zodat een zorgvuldige balans wordt gevonden tussen energieprestaties, comfortverbetering en de instandhouding van monumentale waarden. In de binnenkort in te dienen omgevingsvergunning technische bouwactiviteit, is nu al opgenomen dat gewerkt wordt met duurzame en circulaire bouwmaterialen (o.a. leemstuc, houtvezelisolatie, hergebruik materialen) en tevens wordt voorzien in plaatsing van zonnepanelen en full-electric warmtepomp.

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 23 -

Toelichting

d

3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid en Rijksregels 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Met de NOVI biedt het Rijk een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. De NOVI stelt daarbij een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties en met meer urgentie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen wordt gewerkt aan de prioriteit: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam (circulair) economisch potentieel, sterke en gezonde steden en regio’s en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Vanuit de NOVI geeft het Rijk kaders en richting voor zowel nationale als decentrale keuzes. Onderhavig plan Eén van de uitgangspunten die in de NOVI zijn vastgelegd is de ambitie om te voorzien in de grote, actuele woningbehoefte.

Het onderhavige plan voorziet in de herbestemming van een in onbruik geraakte bedrijfswoning tot een reguliere woning en de realisering van twee nieuwe wooneenheden in voormalige agrarische bebouwing. Hoewel de kleinschaligheid van het plan niet in verhouding staat tot de ambities die in de NOVI zijn vastgelegd, kan worden gesteld dat het plan hiermee een bescheiden bijdrage levert aan het terugdringen van het huidige woningtekort. 3.1.2 Instructieregels Rijk (AMvB’s) In Hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl) zijn de instructieregels opgenomen die gemeenten bij het opstellen van het omgevingsplan in acht moeten nemen. Deze instructieregels kunnen worden opgevat als de minimale vereisten waaraan een omgevingsplan in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) dient te voldoen. Onderhavig plan Vanuit afdeling 5.1 van het Bkl (Instructieregels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties) gelden voor het onderhavige besluitgebied met name instructieregels voor het waarborgen van de veiligheid, het beschermen van waterbelangen, het beschermen van de gezondheid en van het milieu en de bescherming van landschappelijke en stedenbouwkundige waarden. Deze aspecten komen in het navolgende aan de orde. Waarborgen van de veiligheid In Bijlage VI van het Bkl onder C. sub a.

is aangegeven dat woningen gezien moeten worden als een kwetsbaar gebouw. Volgens de huidige, beschikbare Atlas Leefomgeving is het besluitgebied niet gelegen binnen explosie-, brand of gifwolkaandachtsgebieden van infrastructuur en/of bedrijven met gevaarlijke stoffen. Vanuit de instructieregels van het Rijk is er geen belemmering voor deze ontwikkeling. Dit aspect is verder uitgewerkt in paragraaf 4.6 van deze motivering.

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 24 -

Toelichting

Beschermen van de waterbelangen In paragraaf 5.1.3 Bkl zijn instructieregels voor d de bescherming van de waterbelangen opgenomen. Het gaat dan hoofdzakelijk om primaire waterkeringen, kustfundamenten, grote rivieren en grote wateren. Deze zijn voor het voorliggende plan niet relevant, aangezien het onderhavige besluitgebied buiten het stroomvoerend rivierbed of het waterbergend winterbed van waterwegen gelegen is. Wél is de algemene instructieregel zoals vastgelegd in artikel 5.37 Bkl relevant, die aangeeft dat rekening moet worden gehouden met de gevolgen voor het (beheer van het) watersysteem. Welke aspecten voor het voorliggende plan daarbij aan de orde zijn is verwoord in paragraaf 4.8 van deze motivering. Beschermen van de gezondheid en van het milieu In paragraaf 5.1.4 van het Bkl zijn instructieregels opgenomen van milieuhygiënische aard. Het betreft de aspecten luchtkwaliteit, geluid door activiteiten, geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen, trillingen, windturbines, bodemkwaliteit en geur. Deze aspecten komen - voor zover relevant voor het onderhavige besluitgebied - aan de orde in paragraaf 4.2 tot en met 4.5 van deze motivering. Beschermen van landschappelijke en stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed In paragraaf 5.1.1.5 (artikel 5.130) is het belang van het behoud van het cultureel erfgoed vastgelegd (zowel erfgoed als archeologie).

Naast instructieregels ter voorkoming van aantasting van cultureel erfgoed en archeologische monumenten is tevens de mogelijkheid opgenomen om in het omgevingsplan onderzoek naar archeologische waarden verplicht te stellen. Daarbij geldt te allen tijde een ondergrens van 100 m² voor archeologisch onderzoek. Meer hierover in relatie tot dit plan is opgenomen in paragraaf 4.9 van deze motivering. In paragraaf 5.1.5.4 (artikel 5.129g. van het Bkl, ‘zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand’) is de motiveringseis van de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Met toepassing van deze motiveringsplicht worden nieuwe stedelijke ontwikkeling gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ruimtevraag, de beschikbare ruimte en de ontwikkeling van de omgeving waarin dit gebied ligt. Deze motivering is in het navolgende opgenomen. De Ladder voor duurzame verstedelijking voor onderhavig plan Allereerst dient de voorvraag te worden gesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Een stedelijke ontwikkeling is een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Onderhavig plan Voorvraag: is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? De ladder van duurzame verstedelijking is van toepassing op stedelijke ontwikkelingen die plaatsvinden buiten het bestaand stedelijk gebied van een gemeente. De definitie van een ‘stedelijke ontwikkeling’ is beschreven in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’ staat in dit artikel als volgt omschreven: “Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. Voorvraag: is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Alvorens het onderhavige bouwplan te toetsen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking dient eerst de voorvraag te worden beantwoord: is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (NSO)? Een NSO is een ruimtelijke ontwikkeling van bijvoorbeeld een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Volgens jurisprudentie is de Ladder van toepassing op functieveranderingen en nieuwbouw van een ‘zekere omvang’.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in eerdere uitspraken kaders gegeven over welke ontwikkelingen als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ moeten worden TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 25 -

Toelichting

beschouwd. Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch d wordt beantwoord. Zo heeft de Afdeling uitgemaakt dat de volgende ontwikkelingen niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kwalificeren: enkele gebouwen voor verblijfsrecreatie, de aanleg van een weg, een windpark met 35 windturbines, een bedrijfsgebouw met een oppervlakte van maximaal 400 m² en 11 woningen. In het onderhavige geval is sprake van de toevoeging van twee nieuwe woningen. De voormalige bedrijfswoning wordt weliswaar herbestemd tot een reguliere woning, maar wordt niet als een nieuwe woning beschouwd. Tevens is sprake van de juridisch-planologische sanering van een agrarisch bedrijf. Deze ontwikkeling kan niet als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ in de zin van de Ladder van duurzame verstedelijking worden beschouwd. De ‘Ladder’ is derhalve niet toepassing op het plan, hetgeen niet wegneemt dat de behoefte aan de twee nieuwe woningen dient te worden gemotiveerd. De behoefte aan de woningen is gemotiveerd in de paragrafen 3.2 en 3.4 en 3.6. Overige instructieregels Voor het overige zijn er vanuit afdeling 5.1 geen instructieregels van het Rijk van toepassing op het onderhavige plangebied.

3.1.3 Conclusie Resumerend kan worden aangegeven dat voldaan wordt aan het Rijksbeleid en dat op basis van de uitwerkingen in hoofdstuk 4 van deze motivering ook aan de instructieregels van het Rijk zoals opgenomen in het Bkl kan worden voldaan.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie Limburg (POVI) In het kader van de toekomstige Omgevingswet hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Limburg d.d. 01.10.2021 de Provinciale Omgevingsvisie (POVI) vastgesteld. Om goed in te kunnen spelen op de Limburgse kansen en uitdagingen in de leefomgeving is een visie nodig voor de langere termijn (2030 - 2050), waarin allerlei onderwerpen aan bod komen, zoals wonen, bodem, infrastructuur, energie, economie, landbouw, water, natuur, landschap en cultureel erfgoed, maar ook gezondheid en de gezonde leefomgeving. De provincie zoekt naar de balans tussen het beschermen én benutten van de fysieke leefomgeving waarin we leven, wonen, werken, leren en vrije tijd besteden. Afwegingen hierbinnen geschiedt op basis van de onderstaande Limburgse principes: - streven naar een inclusieve, gezonde en veilige samenleving die uitnodigt tot ontmoeten, recreëren en maatschappelijke betrokkenheid; - de kenmerken en identiteit van gebieden staan centraal. Een gebiedsgerichte aanpak is de basis voor samenwerking met andere partijen en initiatiefnemers. Er is dus ruimte voor maatwerk. - meer stad, meer land. Stedelijke functies worden geconcentreerd in compacte steden en dorpen. Landelijke gebieden worden als tegenhanger van de drukkere stedelijke gebieden ontwikkeld.

- zorgvuldig omgaan met de ruimte en voorraden, zowel onder- als bovengronds. Ingezet wordt op een sociaal-economische ontwikkeling zonder vraagstukken af te wentelen naar de volgende generaties. In lijn met de Omgevingswet gaat de Omgevingsvisie uit van het voorzorgsbeginsel; preventief handelen, milieuaantastingen bij voorrang aan de bron bestrijden en de vervuiler betaalt.

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 26 -

Toelichting

Onderhavig plan Limburgse principes - Algemeen d Het onderhavige besluitgebied is conform de bij de POVI behorende kaart ‘Limburgse principes’ gelegen binnen de zone ‘Groenblauwe mantel’. In de zone ‘Groenblauwe mantel’ blijft de grondgebonden landbouw de belangrijkste functie en is de agrarische sector tevens de belangrijkste beheerder. Er zijn binnen deze zone mogelijkheden voor agrarisch natuur- en landschapsbeheer die bijdragen aan de instandhouding en versterking van de landschappelijke kernkwaliteiten. De focus ligt hier op het versterken van het klimaatadaptieve karakter met meer ruimte voor de beken en Maas, de biodiversiteit en kernkwaliteiten van het landschap. Op veel plekken zijn in de rivier- en beekdalen in de loop der tijd steden en dorpen tot ontwikkeling gekomen. Die bebouwde gebieden maken geen deel uit van de groenblauwe mantel, maar staan er wel mee in verband. Gemeenten hebben de motiveringsplicht om in de toelichting bij nieuwe omgevingsplannen of omgevingsplanactiviteiten in de groenblauwe mantel aan te geven hoe met de bescherming en versterking van de kernkwaliteiten in de betreffende gebieden wordt omgegaan. Bij nieuwe ontwikkelingen zal rekening gehouden moeten worden met de aanwezige omgevingskwaliteiten, maar ook met regionale afspraken ten aanzien van de ontwikkeling van onder meer wonen, bedrijventerreinen, detailhandel en vrijetijdseconomie.

Ten aanzien van het onderhavige plan kan worden aangegeven dat de beoogde ontwikkeling niet leidt tot een aantasting van de cultuurhistorische en landschappelijke waarden ter plaatse. Het plan levert zelfs een belangrijke bijdrage aan het behoud en de versterking van deze waarden. Door de voormalige agrarische bedrijfswoning te herbestemmen tot reguliere woning en het toevoegen van twee nieuwe wooneenheden in de hoeve wordt een nieuwe en toekomstbestendige invulling gegeven aan Rijksmonumentale en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Ook het toekomstige hobbymatige gebruik van de achtergelegen agrarische gronden en fruitboomgaard die als waardevol landschapselement zijn aangewezen levert een bijdrage aan het behoud en de versterking van de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische en landschappelijk waarden. De ligging van het besluitgebied binnen de zone ‘Groenblauwe mantel’ vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Limburgse principes – Woningbouw Limburg kent verstedelijkte en landelijke gebieden. Deze maken deel uit van een grensoverschrijdend netwerk van steden en landschappen. De provincie wil de variatie in gebieden koesteren en zet zowel in op duurzame verstedelijking als op de transitie van het landelijk gebied. Dit houdt in dat steden en dorpen compact blijven en stedelijke functies daar geconcentreerd worden.

Nieuwe stedelijke ontwikkelingen horen in principe thuis in bestaand bebouwd gebied. Volgens de POVI wordt onder bestaand bebouwd gebied (in relatie tot wonen) het stedenbouwkundig samenspel oftewel samenhangende structuur van op korte afstand van elkaar gelegen bebouwing verstaan, met een overwegende woonfunctie, waar veel mensen per oppervlakte eenheid daadwerkelijk wonen. Feitelijk onderscheidt de provincie binnen bestaand bebouwd gebied drie categorieën: stedelijk gebied, landelijke kernen en linten/clusters. Hoewel het perceel en het (voormalige) agrarische bedrijf aan de Dorpsstraat 83 formeel zijn gelegen in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Margraten 2009’, kan worden gesteld dat het perceel feitelijk onderdeel vormt van het bebouwingslint aan de Dorpsstraat in Eckelrade. Hiermee is het perceel gelegen binnen het door de provincie gedefinieerde ‘bestaand bebouwd gebied’. Bovendien worden twee nieuwe woningen toegevoegd binnen bestaande en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, waardoor de Rijksmonumentale hoeve een nieuwe, toekomstbestendige invulling krijgt. Het plan past daarmee binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Limburg.

TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 27 -

Toelichting

Ten aanzien van het thema wonen is voorts aangegeven dat een woningaanbod/planvoorraad gewenst is waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn, zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht. d Derhalve voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. Alle woningbouwontwikkelingen worden beschouwd als provinciaal belang. Door het toevoegen van twee nieuwe woningen in de hoeve worden starters op de woningmarkt in gelegenheid gesteld om in het hun vertrouwde Eckelrade te wonen. Er is thans een groot tekort aan woningen voor deze doelgroep in dergelijke kernen. Hiermee levert het initiatief een bijdrage aan de kwalitatieve behoefte in de gemeente Eijsden-Margraten. Deze ontwikkeling wordt dan ook als een positieve ontwikkeling beschouwd. Een toetsing aan het regionale en gemeentelijke woningbouwbeleid is beschreven in de paragrafen 3.4 en 3.6 van deze motivering. 3.2.2 Instructieregels provincie (Omgevingsverordening) Artikel 8.0b, lid 1 van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een omgevingsplanwijziging, naast de instructieregels van het Rijk ook de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen.

Onderhavig plan Vanuit de Omgevingsverordening gelden voor het onderhavige besluitgebied, gelet op de inhoud van het plan, instructieregels voor woningbouw, klimaatadaptatie, het beschermingsgebied Einstein Telescope, het beschermingsgebied Nationaal Landschap Zuid-Limburg, het uitsluitingsgebied windturbines, de ligging binnen een grondwaterbeschermingsgebied en het uitzonderingsgebied voor uitbreiding glastuinbouw en de overstromingskans. Deze aspecten komen in het navolgende aan de orde. Woningbouw In paragraaf 12.1.1 van de Omgevingsverordening is de instructieregel opgenomen dat de motivering bij een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op de realisatie van één of meerdere woningen beschrijft dat: a) rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en hoofdstuk 5 (Wonen en leefomgeving) van de provinciale Omgevingsvisie; b) sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; c) over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid-Limburg.

De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d) het ruimtelijk plan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring; e) realisatie van de woningen beoogd is binnen vijf jaar na vaststelling van het ruimtelijk plan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid van realisatie van deze woningen komt te vervallen. Onderhavig plan Het onderhavige plan voldoet aan de gestelde criteria. Aan het criterium onder sub a. wordt voldaan, hetgeen reeds is beschreven in deze motivering onder het kopje ‘Provinciale Omgevingsvisie’. Ten aanzien van sub b. kan het volgende worden aangegeven. Vooraf: Woondeal Limburg Op 9 maart 2023 is de Woondeal Limburg ondertekend door de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de provincie Limburg, alle Limburgse gemeenten, Waterschap Limburg en de Limburgse woningcorporaties. De Woondeal Limburg is de regionale uitwerking van de Nationale Woon- en Bouwagenda. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda wil de Rijksoverheid het woningtekort in heel Nederland terugdringen. De nationale opgave betreft de bouw van 980.000 woningen tot en met 2030, waarvan twee derde in het betaalbare segment. In Limburg hebben de TAM-omgevingsplan Dorpsstraat 83 Eckelrade Gemeente Eijsden-Margraten

- pagina 28 -

Toelichting

gezamenlijke gemeenten en de provincie met elkaar afgesproken 26.550 woningen voor de periode tot en met 2030 te bouwen. Eveneens hebben d de partners een ambitie genoemd om 20.000 extra woningen te bouwen indien de situatie erom vraagt. In de Woondeal Limburg is afgesproken om in de eerste periode (2022-2024) 16.561 woningen toe te voegen. Op 29 oktober 2024 de Woonmonitor 2024 is gepubliceerd. De Woonmonitor is een jaarlijkse rapportage waarin de relevante en actuele ontwikkelingen op de Limburgse woningmarkt worden geschetst aan de hand van de meest recente beschikbare cijfers. De Nederlandse woningmarkt – en tevens de Limburgse woningmarkt – verkeren in zwaar weer. Er is een tekort aan woningen, waardoor veel mensen moeite hebben om een geschikte woning te vinden. Er zijn lange wachttijden voor sociale huurwoningen en de huizenprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Voor starters met een modaal inkomen wordt het steeds moeilijker om een betaalbaar huis te kopen. De behoefte aan betaalbare en goede woningen is daarom groot. In 2023 groeide de Limburg bevolking met bij 5.000 personen tot ruim 1,13 miljoen inwoners. Meer dan de helft van deze groei vond plaats in Maastricht. De bevolkingsgroei in 2023 is meer dan gehalveerd ten opzichte van de groei van ruim 10.000 personen in 2022. Er was echter geen sprake van groei in alle Limburgse gemeenten.

In 12 van de 31 gemeenten nam de bevolking af, voornamelijk in Zuid-Limburg. Volgens de Progneff- en CBS-prognoses zal de gehele Limburgse bevolking nog een aantal jaren doorgroeien en vervolgens zal de bevolking weer afnemen. De bevolking van Zuid-Limburg neemt nu al af, terwijl de bevolking in Midden-Limburg na 2030 zal afnemen en in Noord-Limburg na 2035. Limburg telde eind 2023 ruim 554.400 particuliere huishoudens. In 2023 zijn er ruim 5.800 particuliere huishoudens in Limburg bij gekomen, waarvan 95% éénpersoons huishoudens. Verder is ook de zelfstandige woningvoorraad toegenomen tot bijna 534.000 zelfstandige woningen. De Limburgse woningvoorraad bestaat voor 26% uit appartementen en voor 60% uit koopwoningen. Bijna 38.000 woningen zijn zorggeschikt en 44% van deze woningen is zelfstandig. De provincie Limburg streeft niet alleen naar het realiseren van kwantitatief voldoende woningen, maar tevens naar een woningvoorraad met voldoende kwaliteit. De woningvoorraad is op veel plekken relatief oud. Ruim een derde van de woningen in Limburg dateert van voor 1965. Daarnaast behoort Zuid-Limburg tot de regio’s met de meest verslechterende staat van de woningvoorraad. Om inzicht te krijgen in de ontwikkeling van de Limburgse woningmarkt registreren alle Limburgse gemeenten hun woningbouwplannen en -realisaties in de Plancapaciteitsmonitor.