20241015 07k Bijlage 2 bij motivering Landschapsplan
Tekst van het document
Type Bomen eerste grootte (>15m)
Kleur subnr./afk. Botanische naam Tco Tilia cordata
Ned. Naam winterlinde
% n.v.t.
m1 n.v.t.
m2 n.v.t.
aantal n.v.t
eenheid n.v.t.
hoev.
Opm. 14 daarom tweede
Hoogte (m) maat / kwaliteit 20-25m 20-25, hoogstam
Bomen tweede grootte (10-15m)
Jre
Juglans regia
gewone walnoot
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t
n.v.t.
2 grootte
tot 15m
20-25, hoogstam
Bomen 3e grootte (6-10m)
Pum Pac Pac
Prunus 'Umineko' Prunus 'Accolade' Tilia cordata
Sierkers CV Sierkers CV Winterlinde
n.v.t. n.v.t. n.v.t.
n.v.t. n.v.t. n.v.t.
n.v.t. n.v.t. n.v.t.
n.v.t n.v.t. n.v.t.
n.v.t. n.v.t. n.v.t.
8 8 10
6-8m 6-8m 4m
18-20, hoogstam 18-20, hoogstam 16-18, hoogstam
Hagen
H1 H2
Dubbele rij Tegen Kokowall
H3 H4
Crataegus monogyna Hedera helix Lonicera periclymenum Fagus sylvatica Hedera helix Lonicera periclymenum
Eenstijlige meidoorn Kleinbladige klimop Wilde kamperfoelie Gewone Beuk Kleinbladige klimop Wilde kamperfoelie
100% 90% 10% 100% 90% 10%
Heester
H1
Lonicera nitida Maigrum
Struikkamperfoelie
100% n.v.t.
Kruidenrijk grasmengsel
G1
G1 Bloemrijk grasland voor lichte, zanderige en lemige gronden. W1 Wadi mengsel voor lichte grond
Bloemrijk grasland in wadi
W1
364,5 n.v.t. 317 n.v.t. 35 n.v.t. 12 n.v.t. 57 n.v.t. 6 n.v.t.
5 m1 5 m1 5 m1 7 m1 5 m1 5 m1
1823 1585 175 84 285 30
60/80cm, WG 160/180cm, CG 160/180cm, CG 180/200cm, WG 160/180cm, CG 160/180cm, CG
47
5 m1
235
30/40cm, CG
100% n.v.t.
905
1,5 gr/m2
1357 gram
0,3-1,2m
100% n.v.t.
194
1,5 gr/m2
291 gram
0,4-1,0 m
Gronsveld 1930
Gronsveld 1950
Gronsveld 1970
Gronsveld 1980
Gronsveld 1990
Gronsveld 2000
L EG E NDA Plangebied
Fruitteelt
Bosrijk gebied
Erfverharding bebouwd gebied
Gras/begroeid terreindeel
Aardappelteelt
Bomen / Behouden bomen
Bebouwing
Agrarisch land
Volkstuinen
Natuurnetwerk Nederland
Water
L EG E NDA Plangebied
Groenblauwe mantel
Natuur Beschermingsgebied Nationaal Landschap Zuid-Limburg
Beekdal
Bebouwd gebied binnen Maas- en Beekdal; hoogwaterveiligheid Water- rivier en beekdalen
31 M EI 2021
COLOFON
Stedenbouwkundige visie Maastricht, 31 Mei 2021 IND-00469455-01E_Gronsveld_Stedenbouwkundige analyse Opdrachtgever: Laudy Vastgoedontwikkeling
Beneluxweg 125 Postbus 40 4900 AA Oosterhout +31 (0) 162 487 500
Wim Duisenbergplantsoen 21 Postbus 959 6200 AZ Maastricht +31 (0) 43 325 32 23
info@cb5.nl
www.cb5.nl
Opsteller: Jolien Hermans
Irenelaan 8 Postbus 89 +31 (0) 88 451 6950 info@laudyvastgoedontwikkeling.nl
Projectleider: Eduard van Tilborg
Datum vrijgave: 31 Mei 2021
2.1 HISTORISCHE ANALYSE 2.2 STEDENBOUWKUNDIGE ANALYSE 2.2.1 LANDSCHAP
7 9 9
2.2.2 WATER
9
2.2.3 GRONDGEBRUIK
11
2.2.4 GEOMORFOLOGIE
13
2.2.5 BESCHERMDE GEBIEDEN EN BEPERKINGEN
13
2.2.6 CULTUURHISTORISCHE ELEMENTEN
13
2.2.7 HOOGTE
15
2.2.8 FUNCTIES
19
2.2.10 INFRASTRUCTUUR
21
2.2.11 GELUID
21
3.1 BESTEMMINGSPLAN
23
3.1.1 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN
23
3.1.2 STEDENBOUWKUNDIG
23
3.1.3 POL2020
3.2 WELSTANDSNOTA
4.1 RANDVOORWAARDENKAART
25
25
29
4.1.1 LANDSCHAP: GROEN EN BLAUW
29
4.1.2 MILIEU: GELUIDSASPECTEN
29
4.1.3 BESTAANDE BEBOUWING
31
4.1.4 INFRASTRUCTUUR EN ONTSLUITING
31
4.1.5 ENTREEFUNCTIE GRONSVELD
31
4.1.6 RECREATIE
31
5.1 UITGANGSPUNTEN VERKAVELINGSVARIANTEN 5.2 VERKAVELINGSVARIANT 1 5.3 VERKAVELINGSVARIANT 2 5.4 UITKOMSTEN EXTERN ONDERZOEK GELUID
33 33 35 37
5.4.1 INLEIDING
37
5.4.2 TOETSINGSKADER
37
5.4.3 UITGANGSPUNTEN
37
5.4.4 BEREKENINGSRESULTATEN
39
5.5 VERKAVELINGSVARIANT 1 AANGEPAST
45
6.1 STEDENBOUWKUNDIG VERKAVELINGSPLAN
47
|
3
Laudy Vastgoedontwikkeling heeft CB5 verzocht om een vervaardiging van een stedenbouwkundig verkavelingsplan voor de locatie van het tuincentrum te Gronsveld. De planlocatie betreft de kadastrale percelen 3110, 3111, 3112, 3271, 3295 en 1779 en wordt begrensd door de Köbbesweg (randweg), Maastrichterweg, Rijksweg, Slakweg en het buitengebied van Gronsveld. De oppervlakte van het plangebied bedraagt in totaal ca. 2,8 hectare. In het stedenbouwkundig plan zal de realisatie van ca. 80 tot 135 woningen aan de hand van een tweetal verkavelingsvarianten worden onderzocht. Hierbij is het adequaat inpassen van de nieuwbouw woningen in het buitengebied van Gronsveld een vereiste. De twee varianten - waarin de typologieën vrijstaand, twee-ondereen-kap, rij-, patio- en zorgwoningen en appartementen worden ingepast - toetsen verschillende verkavelings- en capaciteitenmogelijkheden voor het plangebied. Ten grondslag aan de twee verkavelingsvarianten, die geprojecteerd zijn op de gronden van Tuincentrum Gronsveld, ligt een stedenbouwkundige visie. In deze visie zijn verschillende ruimtelijke en landschappelijke analyses uitgevoerd op een hoger schaalniveau. De inzichten die vanuit de stedenbouwkundige analyses zijn opgedaan, hebben geresulteerd in een randvoorwaardenkaart die als basis dient voor de verdere uitwerking van het verkavelingsplan.
De interdisciplinaire benadering tussen landschap, stedenbouw en architectuur die CB5 aanbiedt, zorgt ervoor dat de ontwerpkeuzes die in de verkavelingsvarianten zijn gemaakt aansluiten op een grotere ruimtelijke structuur; namelijk het buitengebied van Gronsveld waarin het plan wordt ingepast. Hierdoor vormt het concept ‘landschappelijk en klimaatadaptief wonen’ in de verkavelingsvarianten een centraal uitgangspunt. In verband met de randweg en de snelweg A2 in de nabije omgeving van de planlocatie, dient er extra rekening gehouden te worden met de maximale waarden die zijn toegestaan m.b.t. geluidshinder. Hiertoe zijn beide verkavelingsvarianten getoetst in een extern onderzoek naar geluidshinder, uitgevoerd door ingenieursbureau WSP (een fusie van Lievense, LievenseAdriaens en Petersburg Consultants). De resultaten uit dit onderzoek hebben geleid tot aanscherpingen in de verdere uitwerking van het verkavelingsplan; resulterend in een geoptimaliseerd voorkeursmodel voor de verkaveling van het plangebied. Op nevenstaande kaart is de locatie van het plangebied weergegeven. De locatie bevindt zich ten noorden van het dorp Gronsveld, en is gelegen aan de randweg tussen Gronsveld en Maastricht: de Köbbesweg.
Op het plot zijn momenteel de gronden van Tuincentrum Gronsveld gelegen, alsmede een vrijstaande woning (de woning van de eigenaren van het tuincentrum) en een voormalige carrévormige hoeve die nu dienst doet als woning. Vanuit de opgave bestaat de wens om deze bestaande hoeve te transformeren naar zorgwoningen. Het document dat hier voor u ligt, is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de historische, landschappelijke en fysiek-ruimtelijke analyse van de planlocatie en haar direct aangrenzende omgeving. Cultuurhistorie, landschap, water, infrastructuur, milieuaspecten (o.a. geluid) en typo-morfologie zijn aspecten die hierbij aan bod komen. In hoofdstuk 3 worden het vigerend bestemmingsplan evenals de belangrijkste aspecten uit de Provinciale Omgevingsvisie Limburg uitgelicht. Hoofdstuk 4 beschrijft de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor deze opgave. In hoofdstuk 5 worden de verschillende verkavelingsvarianten getoond en komt ook het extern geluidsonderzoek door WSP aan bod. In het laatste hoofdstuk van dit document, hoofdstuk 6, wordt het voorkeursmodel als stedenbouwkundig verkavelingsplan (SO-fase) verder uitgelicht.
|
5
6
|
Het dorp Gronsveld ligt in het zuidwestelijke deel van de Nederlandse provincie Limburg en bevindt zich ten zuiden van de provinciale hoofdstad Maastricht. Tot 1982 was Gronsveld een zelstandige gemeente. Daarna ging Gronsveld eerst op in de gemeente Eijsden totdat deze fuseerde met de gemeente Margraten. Sinds 2011 behoort Gronsveld daarom tot de fusie-gemeente EijsdenMargraten, waartoe 15 hoofdkernen, 13 gehuchten en 13 buurtschappen behoren. Op 1 januari 2020 had Gronsveld ca. 2940 inwoners.
Maastrichterweg Rijksweg Slakweg
Gronsveld is ontstaan als klein gehucht in het Maasdal, tegen de helling van het Plateau van Margraten, op een hoogte van ongeveer 60 meter. In het jaar 1068 werd Gronsveld voor het eerst vermeld als kleine nederzetting. Gronsveld groeide in de jaren daarna in omvang en vanaf het jaar 1498 werd de plaats een vrije rijksheerlijkheid. Omstreeks 1586 werd Gronsveld verheven tot graafschap: Rijksgraafschap Gronsveld dat behoorde tot het Heilige Roomse Rijk. Het graafschap had dezelfde juridische status als bijvoorbeeld het Hertogdom Brabant of Graafschap Holland. De heren van Gronsveld zetelden zich aanvankelijk in het kasteel van Gronsveld, waardoor het aanzien en belang van de plaats in sterke mate toe nam. Vanaf het einde van de 16e eeuw vestigden de heren zich steeds vaker in Duitsland, waardoor Gronsveld haar aanzien weer deels verloor. Aan het eind van de 18e eeuw verdreven de Franse troepen de laatste vorsten uit Gronsveld, waarmee een einde kwam aan het Rijksgraafschap en Gronsveld onderdeel werd van de Franse Republiek. Tegenwoordig behoort Gronsveld tot de provincie Limburg in het zuiden van Nederland.
Kampweg
Rijksweg
Het dorp Gronsveld kenmerkt zich door de oude lintbebouwing die vanuit het verleden is ontstaan langs de voormalige rijkswegen tussen Maastricht en Luik (België); momenteel zijn dit de Rijksweg en de Maastrichterweg ten oosten van de planlocatie. In het huidige straatbeeld van Gronsveld is de karakteristieke lintbebouwing nog steeds zichtbaar en ervaarbaar. In het verleden vormde de kruising tussen de Rijksweg, Maastrichterweg, Slakweg en Kampweg een belangrijk knooppunt in Gronsveld (zie fig. 2.7). Dit kruispunt vormde de entree van Gronsveld. In het jaar 1980, na de aanleg van de A2 ten westen van het dorp en de randweg Köbbesweg ten noorden van Gronsveld, verdween de hoofdontsluitingsfunctie van de Slakweg en de Maastrichterweg. Tegenwoordig wordt het verkeer van en naar Gronsveld ontsloten via de Köbbesweg en Rijksweg en vormt de rotonde op de randweg de entree van het dorp. Ondanks het verdwijnen van een deel van de historische hoofdverbindingen - en daarmee ook de karakteristieke entreefunctie van het dorp - is de historische bebouwing in Gronsveld behouden gebleven. Het stedenbouwkundig plan dat in dit boekwerk centraat staat, biedt kansen om historische en toekomstige ontwikkelingen met elkaar te integreren en daarbij een kenmerkende entreefunctie voor Gronsveld terug te brengen.
De gronden waarop Tuincentrum Gronsveld gehuisvest is, zijn sinds 1977 in gebruik; het jaar dat het tuincentrum als familiebedrijf is opgericht door Jan en Lien de Graaff. Sinds 2000 is het tuincentrum in eigendom van hun zoon Gérard de Graaff, en later ook van Manon de Graaff als mede eigenaar. Naast de in- en verkoop van bloemen, planten en sfeerartikelen, wordt een groot deel van de gronden waarop het tuincentrum is gelegen, gebruikt voor de kweek van verschillende soorten planten en bomen.
|
7
8
|
STEDENBOUWKUNDIG VERKAVELINGSPLAN
Het dorp Gronsveld ligt in het Maasdal, tegen de helling van het Plateau van Margraten op circa 60 meter hoogte. Vanaf het westen naar het oosten gezien neemt de helling van het plateau in hoogte toe (zie ook paragraaf 2.2.7 Hoogte); oftewel, op grotere schaal gezien neemt de hoogte toe vanuit het Maasdal ten westen van het plangebied richting het Limburgs Heuvellandschap dat ten oosten van Gronsveld is gelegen. Op de helling van het plateau (oostelijk van Gronsveld) bevindt zich het natuurgebied Savelsbos; een natuurgebied bestaande uit een lange smalle gordel van hellingbossen die op de steile hellingen van het Maasdal zijn gelegen (zie ook figuur 1.2).
L EG E NDA Plangebied Gras/begroeid terreindeel Agrarisch land Fruitteelt Aardappelteelt Volkstuinen Bosrijk gebied
Het Maasdal kenmerkt zich niet alleen door de steile hellingen met hellingbossen, maar ook door fruitteelt. Een aantal jaren gelegen bevonden zich twee fruitveilingen met regionale functie in Gronsveld. Tegenwoordig zijn de Zuid-Limburgse veilingen geconcentreerd in de plaats Margraten, een hoofdkern in de gemeente Eijsden-Margraten waartoe ook Gronsveld behoort. Ten noordoosten van Gronsveld bevindt zich nog een tradionele hoogstamboomgaard waar verschillende fruitsoorten gekweekt worden. Onder andere kersen, pruimen, aardbeien en peren zijn fruitsoorten die worden verbouwd op deze hoogstamboomgaard. Vanwege de uitbreiding van Maastricht door de wijk De Heeg, ten noorden van Gronsveld, zijn een aantal traditionele boomgaarden verloren gegaan. Dit is ook een van de redenen geweest dat de fruitveilingen uit Gronsveld zijn vertrokken. Ten noorden van de planlocatie bevinden zich een aantal groene kamers - publiekelijk en privaat die omzoomd worden door hogere groenstructuren bestaande uit bomen en struikgewassen. Deze hogere groenstructuren zijn met name als geluidswal bedoeld om het geluid van de A2 op natuurlijke wijze af te schermen. Hiernaast is er ook een grote volkstuin ten noorden van de planlocatie gelegen. Ten zuiden van het plangebied bestaat het landschap uit agrarisch land.
Te midden van dit agrarisch - en tevens cultuurhistorisch land - is een groenstructuur gelegen die bestaat uit hoge struikgewassen en bomen. Deze groene wig doet dienst als ecologische verbindingszone op een groter schaalniveau; het verbindt de groenzones rondom het Kasteel van Gronsveld (ten zuiden van het plangebied) met de groene zones langs de A2 (ten noorden van het plangebied). De aanplant van verschillende bomen (natuurlijke geluidswal) ten westen van het plangebied is ook onderdeel van de groenzones langs de A2. In het plangebied zijn drie waardevolle bomen aanwezig die in het stedenbouwkundig plan behouden dienen te worden.
Bomen / Behouden bomen Natuurnetwerk Nederland Erfverharding bebouwd gebied Bebouwing Water
Aan de noordzijde van het plangebied is een waterloop gelegen die bestaat uit verschillende sloten. Noordoostelijk van de planlocatie doet een wadi dienst als waterbuffergebied; overvloei van extra water - bijvoorbeeld na hevige regenval - wordt opgenomen in deze wadi of in de sloten rondom het plangebied. Op de taluds van de sloten groeien imheemse grassen en rietsoorten die een bijdrage leveren aan de biodiversiteit in het landschap; verschillende soorten grassen en beplanting hebben een positief effect op de verspreiding van kleine diersoorten en insecten. Rondom de sloten is in oost-westelijke richting een waterkering aangebracht om overstroming te voorkomen bij hevige regenval.
|
9
10
|
STEDENBOUWKUNDIG VERKAVELINGSPLAN
De gronden waarop Tuincentrum Gronsveld is gelegen, zijn bestemd als agrarisch gebied. Dit agrarisch gebied is het buitengebied van de woonkern Gronsveld. Zoals zichtbaar is in figuur 2.12 grenzen de agrarische gronden van het plangebied aan de noordelijke zijde van de bebouwde kern van Gronsveld. Op de agrarische gronden rondom het plangebied worden verschillende soorten gewassen verbouwd, waarvan mais, aardappelen, kool, bieten en fruiteelt de meest voorkomende gewassen zijn. Zoals ook al eerder is toegelicht, is met name het verbouwen van fruit kenmerkend voor de glooiende gronden in het Maasdal in Zuid-Limburg. In figuur 2.13 is zichtbaar dat fruitteelt vooral voorkomt op de agrarische gronden die ten oosten van het plangebied zijn gelegen. Op de gronden van het tuincentrum komt enerzijds in-en verkoop van bomen, planten, bloemen en sierartikelen voor. Anderzijds worden de gronden gebruikt voor de kwekerij van verschillende soorten bomen en planten. Het deel waarop de kwekerij voorkomt (linkerdeel van het plangebied) valt onder het Agrarisch Areaal Nederland. Dit betekent dat de gronden momenteel alleen als landbouwgrond zijn afgebakend.
L EG E NDA
L EG E NDA
Plangebied
Plangebied
Fruitteelt
Overig agrarisch gebied
Agrarisch areaal Nederland (afbakening landbouwgrond)
Overige
Woongebied
Grasland Bouwland
Bedrijventerrein
Gras Mäis, korrel
Sportterrein Aardappelen, aanplant Volkstuinen Kool, bieten Begraafplaats Infrastructuur: hoofdwegen
|
11
12
|
STEDENBOUWKUNDIG VERKAVELINGSPLAN
Geomorfologisch bestaat de bodem van het plangebied grotendeels uit lösswand. Dit is een wand of helling die bestaat uit hellingafzettingen die op het oorspronkelijk gesteente, oftewel het substraat, liggen. Ter plaatse van het plangebied bestaan de hellingsafzettingen uit lössgronden; een typerend bodemmateriaal in Zuid-Limburg. In figuur 2.14 is zichtbaar dat de lösswand aan de oostzijde wordt begrensd door de geomorfologische categorie ‘tussenterras’. Dit is een hoger gelegen bodem in de helling van het Plateau van Margraten, zoals ook al eerder in dit document beschreven. Het tussenterras vormt de schakel tussen de rivierdalbodem - het laagst gelegen vlakke deel van het dal van een ingesneden rivier, oftewel het laagste deel van Maasdal ten westen van het plangebied - en het plateau van Margraten dat ten oosten van het plangebied is gelegen. Ten noorden van het plangebied ligt de geomorfologische categorie ‘droogdal’. Droge dalen zijn dalen in de flanken van stuwwallen ofwel dalen in de dalwanden van het Zuid-Limburgse Heuvelland waarin nu geen beek of rivier meer stroomt (zoals in Gronsveld het geval is). Dalbodems zijn meestal bedekt met een laag dekzand of (zandige) löss.
Rondom het plangebied zijn een tweetal beschermde gebieden gelegen: één zone die behoort tot het Natuurnetwerk Nederland en een tweetal zones (tevens dezelfde zone als het Natuurnetwerk Nederland) die bestempeld zijn als cultureel erfgoed. Hiernaast is ten oosten van het plangebied een zone gelegen waarvoor een publieksrechtelijke berperking geldt: de wet bodembescherming. In de toekomstige ontwikkelingsplannen dienen deze beschermde gebieden en de gebieden waarvoor beperkingen gelden onaangetast ingepast te worden in de stedenbouwkundige ontwikkeling voor Gronsveld.
Publieksrechtelijke beperking: Wet bodembescherming
Beschermde gebieden: Natuurnetwerk Nederland
Beschermde gebieden: Cultureel erfgoed
Cultuurhistorisch:
L EG E NDA Plangebied
percelering akkers
In Gronsveld zijn een tweetal elementen aanwezig die bestempeld zijn als cultuurhistorisch. Enerzijds betreft dit de geconcentreerde bebouwing ter plaatse van de eerste dalnederzetting van Gronsveld in de vroege Middeleeuwen; de plaats waar Gronsveld oorspronkelijk is ontstaan. Anderzijds is de onregelmatige stroken percelering, bestaande uit groenlanden of akkers, bestempeld als een cultuurhistorisch element omdat deze percelering een bijdrage levert aan het landschappelijk karakter van Gronsveld.
Lösswand Tussenterras Rivierdalbodem Droogdal Laagte ontstaan door afgraving
Cultuurhistorisch:
Cultuurhistorisch: Geconcentreerde bebouwing
percelering groenlanden
|
13
14
|
STEDENBOUWKUNDIG VERKAVELINGSPLAN
Rondom de planlocatie in Gronsveld zijn meerdere duidelijke hoogteverschillen aanwezig. Aan weerzijden van de A2 zijn de gronden opgehoogd om mogelijke geluidshinder te beperken. De natuurlijke geluidswallen die door de ophoging zijn ontstaan, onttrekken de A2 ook (deels) uit het zicht in het landschap. De op- en afritten van de A2 overbruggen het hoogteverschil en takken aan op de randweg Köbbesweg die als een hoger element - ofwel dijk/talud - in het landschap is gelegen. De bebouwde kern van Gronsveld, evenals het oostelijk buitengebied van Gronsveld dat ook geomorfologisch gecategoriseerd is als ‘tussenterras’ (zie paragraaf 2.2.4 Geomorfologie) zijn naast de infrastructuur onderdeel van de hoger gelegen delen in en rondom het dorp. Het westelijk buitengebied van Gronsveld waartoe ook het plangebied behoort, is duidelijk lager gelegen. Vanaf de Köbbesweg loopt het plangebied in zuidwestelijke richting in hoogte af. Hiermee ontstaan de voor Limburg typische vergezichten over het glooiend landschap van het Maasdal. De gronden rondom de waterlopen rondom het plangebied (zie ook paragraaf 2.2.2 Water) zijn het laagste gelegen. In het plangebied is van oost naar west een hoogteverschil van circa 3,0 meter aanwezig. In zuid-noordelijke richting geldt er een hoogteverschil van circa 2,0-3,0 meter.
In figuur 2.18 is het hoogteverschil - en daarmee ook de richting waarin het water afvloeit in het plangebied - zichtbaar gemaakt.
L EG E NDA Plangebied
|
15
16
|
STEDENBOUWKUNDIG VERKAVELINGSPLAN
Figuur 2.19 maakt de openheid en geslotenheid van het landschap rondom Gronsveld inzichtelijk. De bebouwde kern van Gronsveld is vanwege haar historische lintbebouwing erg compact gebouwd, maar vormt daardoor wel een gesloten object in het landschap. Andere gesloten elementen worden gevormd door de groenstructuren die bestaan uit bomen en hoge struikgewassen of door de dijken/taluds rondom de hoofdontsluitingswegen (de A2 en de randweg Köbbesweg). Ook deze aspecten beperken het (vrije) zicht over het landschap. Het oostelijk en westelijk buitengebied van Grondveld - oftewel de agrarische gronden - kenmerken zich juist wel door een open karakter. De openheid maakt de voor Limburg typische vergezichten over het landschap mogelijk. De vele (gekweekte) bomen en struiken die momenteel in het plangebied aanwezig zijn, zullen na de verkoop van de gronden van Tuincentrum Gronsveld verwijderd worden. Het plangebied zal hierdoor in openheid aansluiting zoeken bij de agrarische grond ten westen van Gronsveld. Het zicht op dit cultuurhistorisch landschap zal een belangrijk uitgangspunt zijn in de verdere uitwerking van de planontwikkelingen.
L EG E NDA Plangebied
|
17
18
|
STEDENBOUWKUNDIG VERKAVELINGSPLAN
Gronsveld bestaat met name uit de functie wonen. Langs de Rijksweg en in het centrum van het dorp rondom de St. Martinuskerk (uit het jaar ca. 1700), zijn een aantal publieke functies gelegen, waaronder: horeca, kleine detailhandel, een hotel, een tandartspraktijk, een basisschool en een postkantoor. Ten zuidwesten van de kerk ligt het Kasteel van Gronsveld; een toeristische trekpleister. De planlocatie zelf huisvest Tuincentrum Gronsveld. Zowel het in- en verkoopgedeelte van het tuincentrum, als de gronden waarop bomen en planten gekweekt worden, maken onderdeel uit van het plangebied. Ten noorden van de planlocatie zijn een tankstation en De Dwaze Herder gelegen; een horecagelegenheid met daarbij behorend een speeltuin. Ten westen van het plangebied is de A2 gelegen met daarlangs een bedrijventerrein. LEGENDA
L EG E NDA
Langs de Rijksweg in Gronsveld zijn verschillende rijksmonumenten gelegen; dit is te verklaren aan de hand van de historische lintbebouwing langs deze weg. Het oudste gebouw langs deze weg dateert uit een periode vóór het jaar 1800. Verder zijn er een behoorlijk aantal panden uit de tijdsperiode 1800-1900 langs de Rijksweg gelegen die vaak als monument zijn bestemd. De lintbebouwing draagt bij aan het historisch straatbeeld dat kenmerkend is voor het Limburgs dorp Gronsveld.
< 1800 1800-1850 1850-1900 1900-1930 1930-1945 1945-1960 1960-1975 1975-1985 1985-1995 1995-2005
Plangebied Wonen Bedrijven Basisschool Kerk Hotel Speeltuin Horeca
> 2005
Zoals eerder vermeld kenmerkt het dorp Gronsveld zich door haar historische lintbebouwing. De korrelgrootte van deze lintbebouwing is kleinschalig. Verschillende grondgebonden panden (rijwoningen of grondgebonden woningen; allen met (zadel)kap) zijn aaneengeschakeld en vormen samen het historisch lint. In het lint komen een aantal uitzonderingen voor in de vorm van speciale elementen, waaronder de kerk en een carrévormige hoeve waarin nu een hotel is gehuisvest. Ten oosten van de planlocatie zijn een aantal historische panden gelegen, waaronder een karakteristieke U-vormige hoeve (gebouwd in de periode 1850-1900). Op het plangebied zelf is - naast het tuincentrum - één vrijstaande woning gelegen die gebouwd is tussen 1975-1985. Deze woning betreft het woonhuis van de eigenaren van het tuincentrum. Aan de Slakweg is verder nog een andere grondgebonden woning met schuur gelegen, echter maakt deze woning geen onderdeel uit van de planlocatie. Het merendeel van de planlocatie betreft landschappelijk gebied. Ten westen van de planlocatie is een grootschaligere korrel zichtbaar; deze korrel wordt gevormd door bedrijven die gehuisvest zijn langs de A2.
Detailhandel Gezondheid Imkerij Tuincentrum
|
19
20
|
STEDENBOUWKUNDIG VERKAVELINGSPLAN
Het plangebied wordt momenteel ontsloten via de Slakweg waaraan de entree en parkeerplaats van Tuincentrum Gronsveld zijn gelegen. De Slakweg biedt ook toegang tot de vrijstaande woningen die op en net naast het plangebied liggen. Vanaf de Slakweg volgt de ontsluiting via de Rijksweg, de hoofdontsluitingsweg en entreeweg in Gronsveld, naar de randweg. Deze randweg, de Köbbesweg, verbindt Grondveld met het zuidelijke deel van de provinciale hoofdstad Maastricht.
50 meter zone
De Köbbesweg, een tweebaans 70 km/h weg, takt aan op de snelweg de A2 tussen Maastricht en Luik (België). Aan weerszijden van de Köbbesweg is een aparte fietsstrook gelegen. De fietspaden worden door middel van een groene berm gescheiden van het gemotoriseerd verkeer op de randweg. De Kampweg in Gronsveld wordt ook aan twee zijden voorzien van fietsstroken om het fietsverkeer van en naar het dorp te begeleiden.
Het plangebied ligt ten oosten van een infrastructureel knooppunt dat gevormd wordt door de A2 en de Köbbesweg. Vanaf de snelweg, waar met een maximum snelheid van 100 km/h gereden mag worden, en de randweg, een 70 km/h weg, ontstaat geluidsoverlast door het langsrijdend gemotoriseerd verkeer. In de toekomstige ontwikkelingen van het plangebied dient rekening te worden gehouden met deze geluidsoverlast veroorzaakt door beide wegen. Hiertoe is in deze stedenbouwkundige verkenning voor de A2 een 70 meter zonering gekozen, terwijl voor de Köbbesweg is uitgegaan van een 50 meter zone. Voor de wegen in het dorp Gronsveld is uitgegaan van een 30 meter zonering. Deze zonering is echter niet negatief van invloed op de nieuwe ontwikkelingen in het plangebied en zal daarom verder buiten beschouwing worden gelaten. De gekozen zoneringen zijn gebaseerd op algemene uitgangspunten omtrent geluid. De zoneringen dienen ervoor om in de stedenbouwkundige verkavelingsvarianten alvast rekening te houden met de maat en schaal waarop geluidsoverlast van invloed is op het plangebied. Met andere woorden: welke delen van het plangebied kunnen m.b.t.
geluid wel bebouwd worden en in welke delen van het plangebied is bebouwing lastiger ten gevolge van geluidsoverlast? De verschillende verkavelingsvarianten zullen na intekening nader getoetst worden in een extern onderzoek aan geluidshinder, uitgevoerd door WSP. L EG E NDA Plangebied A2 (snelweg) Randweg Wegen
30 meter zone
70 meter zone
Zoals in figuur 2.25 zichtbaar is, wordt het noordelijk deel van het plangebied doorkruist door de 50 meter geluidszone. Om alvast rekening te houden met de wettelijke toegestane eisen omtrent geluidoverlast voor wonen, is als uitgangspunt gesteld dat er in het noordelijke deel van het plangebied niet gebouwd mag worden. Indien er in dit deel van het plangebied wel gebouwd zal worden, dienen er extra voorzorgsmaatregelen en/of geluidswerende elementen toegepast te worden in de architectuur van de woningen. De toetsing van geluidshinder in beide verkavelingsvarianten is toegelicht in paragraaf 5.4 van dit document. De resultaten uit deze toesting dienen als aanscherping in de verdere uitwerking van het verkavelingsplan.
Fietspaden Voetpaden, trottoir
|
21
22
|
STEDENBOUWKUNDIG VERKAVELINGSPLAN
Het vigerend bestemmingsplan voor het plangebied betreft “Gronsveld en Rijckholt 2013” (NL. IMRO.1903.BPLkom11000-VG01). Het bestemmingsplan is vastgesteld in mei 2013, echter is het plan nog niet onherroepelijk bevonden. Het huidige bestemmingsplan wordt aangevuld met het paraplubestemmingsplan “Parapluplan parkeren Eijsden-Margraten” (NL.IMRO.1903.BPPAR101VG01) dat in 2018 is vastgesteld door gemeente Eijsden-Margraten, maar dat ook nog niet is betiteld als onherroepelijk. Gezamenlijk vormen deze plannen het totale rechts geldende bestemmingsplan waarvan moet worden uitgegaan bij toekomstige ontwikkelingen op de planlocatie. Het hiernaast afgebeelde bestemmingsplan toont zowel enkelbestemmingen als dubbelbestemmingen met waarden uit de bovengenoemde plannen. Het plangebied heeft op dit moment een agrarische bedrijfsfunctie waarbij tevens rekening gehouden dient te worden met eventuele archeologische waarden. Binnen het plangebied zijn de twee bestaande bedrijfswoningen (bestaande hoeve en Slakweg 3) juridisch-planologisch ingepast. Rondom de Slakweg en Maastrichterweg kent het plangebied ook (kleine) delen waar de functie wonen centraal staat. L EG E NDA Algemeen Plangebied Rode contour Enkelbestemmingen Agrarisch Bedrijf Groen Water Detailhandel Horeca Maatschappelijk Verkeer Wonen Dubbelbestemmingen +++++++
Waarde Archeologie 3/4
Vanuit de opgave bestaat de vraag om de agrarische functie en het tuincentrum te beëindigen. Om deze beëindiging mogelijk te kunnen maken, dient in eerste instantie de functie van het gehele plangebied gewijzigd te worden. In het bestemmingsplan is binnen de bestemming ‘Agrarischagrarisch bedrijf’ in artikel 3.6.1 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarbij het college van burgemeester en wethouders voor het gehele plangebied bevoegd is de bestemming te wijzigen naar ‘Wonen’. Daarbij dient aan een aantal randvoorwaarden voldaan te worden. Voorliggend initiatief kan voldoen aan de gestelde randvoorwaarden in de wijzigingsbevoegdheid. Let wel, hiermee wordt slechts de functiewijziging geregeld. Om vervolgens de beoogde ontwikkeling bestaande uit ca. 80 tot 135 woningen te verwezenlijken, zal echter een separate procedure gevolgd dienen te worden middels een herziening van het bestemmingsplan, dan wel een uitgebreide procedure WABO. Ter plaatse van de aanduiding ‘rode contour’ gelden de regelingen zoals opgenomen in de POL-aanvulling Verstedelijking, gebiedsontwikkeling en kwaliteitsverbetering (18 december 2009) en het Limburgs Kwaliteitsmenu (12 januari 2010).
Deze regelingen houden in dat op de gronden buiten de rode contour géén woningen gebouwd mogen worden, voordat is voorzien in een kwaliteitsverbetering zoals bedoeld in zowel het Limburgs Kwaliteitsmenu als ook in het gemeentelijke kwaliteitsmenu.
Het volume en de hoogte van de nieuw te bouwen woningen dienen passend te zijn bij de bestaande maat en schaal van de woningen in Gronsveld. De bouwhoogte van de nieuw te bouwen grondgebonden woningen wordt daarom gesteld op maximaal twee lagen met kap. Indien gestapelde woningbouw toegepast zal worden, wordt geadviseerd om vier bouwlagen als maximale bouwhoogte aan te houden. Dit is tevens wel afhankelijk van de positie van de gestapelde woningbouw in het plangebied.
|
23
24
|
STEDENBOUWKUNDIG VERKAVELINGSPLAN
Vanuit het ontwerp voor de Provinciale Omgevingsvisie Limburg dat gemaakt is in het jaar 2020 (NL.IMRO.9931.POVILimburg-ON01) komen een aantal randvoorwaarden naar voren die van invloed zijn op de ontwikkeling van het plangebied te Gronsveld. Met deze randvoorwaarden dient rekening te worden gehouden in de verdere uitwerking van de plannen op de gronden van Tuincentrum Gronsveld. Zoals zichtbaar in figuur 3.4 wordt het buitengebied van de dorpskern Gronsveld bestempeld als ‘Beschermingsgebied Nationaal Landschap Zuid-Limburg’. Het doel hiervan is om de kenmerkende kwaliteiten en afwisseling van het karakteristieke Limburgs landschap te behouden en (waar mogelijk) te versterken. Het landschap bestaat uit aantrekkelijke natuurgebieden, afgewisseld met dorpskernen en grondgebonden landbouw. Van oudsher kenmerkt het Limburgs landschap zich door een dooradering met hagen, houtkanten, beekjes, poelen en andere cultuurhistorische elementen. Het zijn deze elementen die behouden en versterkt moeten worden ten guste van regionale, sociale, economische, duurzame en klimaatadaptieve ontwikkelingen in Limburg. Vanuit de omgevingsvisie wordt gesteld dat er 1 .
Het behouden, beheren en ontwikkelen, maar ook het beleven van de landschappelijke, cultuurhistorische, natuurlijke en waterhuishoudkundige kernkwaliteiten van het landschap door bewoners én bezoekers staat centraal in de omgevingsvisie. Hiertoe zal de stedenbouwkundige planontwikkeling die in dit document centraal staat ook landschappelijk, klimaatadaptief en duurzaam ingepast moeten worden in haar omgeving. Ingezet zal worden op een ontwikkeling die de complementariteit tussen landschap en stad bevordert, oftewel “landschappelijk wonen” als kernaspect.
L EG E NDA Plangebied Natuur Beschermingsgebied Nationaal Landschap Zuid-Limburg Groenblauwe mantel Beekdal Bebouwd gebied binnen Maas- en Beekdal; hoogwaterveiligheid
Het Maasdal waarin Gronsveld is gelegen, is onderdeel van de groenblauwe mantel. Naast het Maasdal zijn ook de landschappelijke waardevolle beekdalen, hellingen en zones rondom en tussen bestaande natuurgebieden onderdeel van de groenblauwe mantel in Limburg. Tot de natuurgebieden behoren onder andere de aanwezige landbouwgebieden, monumenten, kleinschalige cultuurhistorische landschapselementen, waterlopen, archeologische vindplaatsen, etc. in Limburg. De groenblauwe mantel omvat in Zuid-Limburg ook nog de steilere hellingen, droogdalen en de belangrijkste landschappelijke verbindingen naar het Maasdal. De ambitie uit de omgevingsvisie is om de beekdalen te behouden en landschappelijk te versterken door in te zetten op een meer natuurlijk karakter. Daarnaast dienen de beekdalen ook klimaatbestendiger te worden en zal worden ingezet op waterbuffering. Ten noorden van het plangebied en ten zuiden van de Köbbesweg wordt vanuit de omgevingsvisie een wig voorgesteld die behoort tot de groenblauwe mantel in Limburg. Het doel van deze wig is om het landschap aan de oostzijde van Gronsveld te verbinden met het landschap in het Maasdal. De noordelijke zijde van het plangebied biedt kansen om deze groenblauwe wig sterker aan te zetten en uit te breiden.
Water- rivier en beekdalen 1
https://www.ruimtelijkeplannen.nl/web-roo/transform/NL.IMRO.9931.POVILimburg-ON01/pt_ NL.IMRO.9931.POVILimburg-ON01.xml#NL.IMRO.PT.s05419549-0f98-4e29-92a7-3939c65a7813
|
25
26
|
STEDENBOUWKUNDIG VERKAVELINGSPLAN
Naast de benodigde wijziging van het vigerend bestemmingsplan om de planontwikkeling mogelijk te maken, is ook de aanvraag van een omgevingsvergunning voor de beoogde ontwikkeling op de gronden van Tuincentrum Gronsveld onderdeel van het planproces. Na aanvraag van de omgevingsvergunning voor de planontwikkeling wordt door de gemeente Eijsden-Margraten gekeken of de vraag voldoet aan de ‘redelijke eisen van welstand’. De dorpsbouwmeester beoordeeld aan de hand van de geldende ‘Welstandsnota Eijsden-Margraten’, 2013 of de beoogde ontwikkeling ruimtelijk in Gronsveld past. Tevens adviseert de dorpsbouwmeester het college van burgemeester en wethouders over de ontwikkeling op de kavels aan de Slakweg en Maastrichterweg. Deze advisering is onderdeel van de afweging bij het besluit op de aanvraag van de omgevingsvergunning. De eisen van welstand waaraan de planontwikkeling getoetst wordt, staan beschreven in de ‘Welstandsnota Eijsden-Margraten’ (2013). Voor het dorp Gronsveld gelden de welstandsniveaus 2 en 4. Welstandsniveau 2 betreft een regulier welstandsgebied (tevens van gemeentewege beschermd stads- en dorpsgezicht) en welstandsniveau 4 is een vrij welstandsgebied m.u.v. voorkant/voorgevel hoofdbebouwing (incl. dakvlak)1. De planlocatie valt onder welstandsniveau 4, zoals ook zichtbaar op de kaart op de pagina hiernaast 2.
Het plangebied betreft dus een vrij welstandsgebied waarbij Welstand alleen zal toetsen op de welstandseisen die gelden voor de voorgevels (en in hoeksituaties ook de zijgevel aan de straatzijde) én de dakvlakken van de nieuwe hoofdbebouwing. Terugspringende bijgebouwen worden hierbij niet meegerekend, tenzij vergunningsverplichte verbouwingen aan dergelijke bijgebouwen in strijd zijn met het bestemmingsplan. In dergelijke situaties wordt als onderdeel van de integrale belangenafweging een oordeel van de dorpsbouwmeester gevraagd.
L EG E NDA
In een volgende fase van dit project dient de architectonische vormgeving van de hoofdbebouwing nader vormgegeven te worden; in dit document wordt alleen ingegaan op de stedenbouwkundige verkaveling van het plangebied. De ontwikkeling betreft een groter ontwikkelingsproject met een langere doorlooptijd. In de welstandsnota wordt hiervoor gesteld dat de welstandscriteria bij voorkeur de nodige ruimte moeten laten en de mogelijkheid geboden moet worden voor vooroverleg, zodat de planindiener zekerheid verkrijgt over de interpretatie van de criteria in de concrete situatie van het bouwplan. De welstandscriteria bij grotere ontwikkelingsprojecten dienen te worden vastgelegd in een nader uit te werken beeldkwaliteitsplan. Aan de hand van een beeldkwaliteitsplan dat opgesteld wordt voor de planontwikkeling op de kavels aan de Slakweg en Maastrichterweg kan de dorpsbouwmeester (en welstand) de welstandeisen die gelden voor de planlocatie toetsen.
Plangebied Welstandsniveau 2 Welstandsniveau 4
1
Welstandsnota Eijsden-Margraten (2013) http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/xhtmloutput/Historie/ Eijsden-Margraten/231571/231571_1.html data/downloadables/6/4/6/4/welstandskaarten.pdf
|
27
28
|
STEDENBOUWKUNDIG VERKAVELINGSPLAN
De inzichten die zijn opgedaan uit de voorgaande stedenbouwkundige analyse hebben geresulteerd in een aantal randvoorwaarden die in acht genomen moeten worden bij de ontwikkeling van het verkavelingsplan. De randvoorwaarden zijn hieronder per categorie nader toegelicht.
De planlocatie is gelegen in het buitengebied van Gronsveld. De landschappelijke waarden van dit buitengebied dienen in de planontwikkeling behouden al dan niet versterkt te worden. Gekozen is daarom om in de verkavelingsplannen bewust in te zetten op een ontwikkeling die gericht is op ‘landschappelijk wonen’ als hoofdthema. Onder ‘landschappelijk wonen’ wordt het volgende verstaan: • In het plangebied wordt landschap met voldoende ruimte ingepast naast de te ontwikkelen woningen (ca. 80-135 woningen); • Bestaande groenstructuren worden behouden en versterkt; • Bestaande waterstructuren (wadi’s en sloten) worden behouden en versterkt; • In het plangebied is voldoende ruimte voor waterberging; - Waterberging kan worden uitgebreid in het noorden en westen van het plangebied; - Er dient rekening te worden gehouden met de natuurlijke afvloei van water door het aanwezige hoogteverschil; • De ontwikkeling van de groenblauwe mantel ten noorden van het plangebied, zoals voorgesteld in de Provinciale Omgevingsvisie Limburg, dient te worden ingepast. Kansen bestaan om de groenblauwe mantel in het noordelijk deel van het plangebied uit te breiden; • Bomen die als karakteristiek/kenmerkend zijn aangeduid, dienen te worden behouden.
Het gaat om het behouden van een drietal bomen; • Alle te ontwikkelen woningen hebben ofwel zicht op het bestaande landschap rondom het plangebied ofwel op nieuwe landschappelijke structuren binnen het plangebied (bijvoorbeeld wadi’s, groen-/haag-/boomstructuren, parkzone, etc.); • Zichtlijnen op het agrarisch en cultuurhistorisch land ten zuiden van het plangebied dienen gestimuleerd te worden. Dit kan door de hoofdstructuur van het plangebied en/ of de verkaveling zo te kiezen, dat er altijd zicht is op het omliggend landschap. Het zicht op dit karakteristiek cultureel en historisch landschap/erfgoed zal fungeren als drijvende kracht in de planontwikkeling. Daarnaast dient de gekozen verkaveling te voorkomen dat de planontwikkeling zich toekomstig verder kan uitbreiden richting het agrarisch land; • Klimaatadaptief ontwerpen staat centraal in de planontwikkeling. Hiertoe zal verharding in het plangebied worden beperkt en is er voldoende ruimte voor groen en water(berging). Een klimaatadaptief ontwerp is van positieve invloed op de aspecten duurzaamheid en hittestress.
Doordat het plangebied ten oosten van een infrastructureel knooppunt dat gevormd wordt door de A2 (snelweg) en de Köbbesweg (randweg) is gelegen, is de planlocatie sterk onderhevig aan geluidshinder. Gebaseerd op de geluidscontouren die in deze stedenbouwkundige analyse zijn aangegeven, kan worden gesteld dat met name het noordelijk deel en de meest zuidwestelijke punt van het plangebied ongeschikt zijn om bebouwing op te nemen; dit i.v.m. de grootste geluidsbelasting vanaf de Köbbesweg en de A2. Als randvoorwaarde is daarom gesteld dat
|
29
30
|
STEDENBOUWKUNDIG VERKAVELINGSPLAN
zowel in het noorden als het zuidwesten van het plangebied nieuwe bebouwing zo veel mogelijk beperkt moet worden. Bebouwing kan in deze delen alleen worden toegepast wanneer er extra geluidswerende maatregelen getroffen worden. De geluidszoneringen van de A2 en de randweg dienen dus in acht te worden genomen.
In het plangebied zijn een tweetal bestaande panden aanwezig: enerzijds het woonhuis van de eigenaren van Tuincentrum Gronsveld aan de Slakweg, anderzijds de bestaande hoeve aan de Rijksweg. Vanuit Laudy Vastgoedontwikkeling was als eerste uitgangspunt gesteld dat beide panden die gelegen zijn in het plangebied behouden moesten worden, echter is dit uitgangspunt in het planproces gewijzigd naar het behoud van alleen de hoeve (zie voor een nadere toelichting ook paragraaf ‘6.1 Stedenbouwkundig verkavelingsplan’). Voor de hoeve bestaan er kansen om deze te transformeren naar (zorg)appartementen. Hiernaast zal in het stedenbouwkundige verkavelingsplan ook rekening moeten worden gehouden met het zorgvuldig inpassen van de grondgebonden woning die buiten het plangebied aan de Slakweg gelegen is. Na de realisatie van de planontwikkeling dient de ruimtelijke kwaliteit van dit kavel behouden al dan niet versterkt te worden.
De nieuwe planontwikkeling zal zowel via de Slakweg als de Maastrichterweg ontsloten worden. Door het plangebied via twee primaire verkeersaders te ontsluiten, wordt de verkeersdruk gespreid; iets dat het dorps karakter van Gronsveld ten goede komt. Het linkerdeel van het plangebied zal ontsloten worden via de Slakweg terwijl het rechterdeel hoofdzakelijk ontsloten zal worden via de Maastrichterweg. Deze ontsluitingsstructuur grijpt ook terug op de historische ontsluitingsfunctie die zowel de Slakweg als de Maastrichterweg ooit hadden. Beide ontsluitingen takken aan op de Rijksweg. Ten behoeve van de verkeersveiligheid dienen beide kruisingen toekomstig aangepast te worden. De vormgeving van de kruisingen (bijvoorbeeld vormgegeven als voorrangskruising/ verkeersdrempel) zal in een latere fase in dit project aan bod komen. In deze fase kan een discussie met de gemeente over de mogelijke vormgeving van de kruisingen alvast gestart worden.
mag er vanuit worden gegaan dat niet iedere woning 2,0 auto’s tot haar bezit heeft en dat alle verplaatsingen op eenzelfde moment van de dag worden uitgevoerd. Gesteld wordt dat het huidige profiel van de Slakweg de nieuwe planontwikkeling daarom prima kan dragen. Verder dient er rekening te worden gehouden met de calamiteitenontsluiting van het plangebied. In het geval van calamiteiten kan het rechterdeel van het plangebied zowel via de Slakweg als de Maastrichterweg ontsloten worden. Het linkerdeel van het plangebied behoeft een extra calamiteitenontsluiting. Deze kan het beste worden opgenomen in de noordwestelijke punt van het plangebied; oftwel als aantakking op de Wiegersweg.
Het plangebied ligt centraal ten opzichte van de Köbbesweg en vormt hierdoor een eerste aanblik op het dorp Gronsveld. Vanwege dit gegeven bestaan er kansen om het plangebied als entree van Gronsveld te laten fungeren. Als randvoorwaarde wordt meegegeven dat het dorps karakter, evenals het concept ‘landschappelijk wonen’, duidelijk zichtbaar moeten zijn vanaf de Köbbesweg; dit om het karakter van Gronsveld te kunnen overdragen aan passanten/bezoekers van het dorp.
De groenblauwe inrichting van het noordelijk deel van de planlocatie biedt kansen voor de ontwikkeling van het ‘rondje Gronsveld; een wandelroute die het Savelsbos dat ten oosten van Gronsveld is gelegen via de noordelijke zijde van het plangebied verbindt met het natuurgebied rondom het Kasteel van Gronsveld (ten zuiden van de planlocatie). Het stimuleren van recreatieve doelen is hierbij een belangrijk uitgangspunt.
Qua capaciteit draagt de Slakweg het volledige bezoekersverkeer voor Tuincentrum Gronsveld. Het tuincentrum is met een gemiddeld aantal van 132 klanten/auto’s per dag - berekend over het jaar 2020 - een druk bezocht tuincentrum. Het (vracht)verkeer voor de toe- en afvoer van producten, evenals het bezoekersverkeer ten tijde van kerstmarkten of andere evenementen in het tuincentrum (oftewel piekmomenten), zijn hierbij niet meegerekend. Vanuit deze gegevens kan worden gesteld dat het huidige straatprofiel van de Slakweg ruimte biedt aan de aan- en afvoer van een grote capaciteit bezoekersverkeer waarbij veel verplaatsingen gepaard gaan. Met de ontwikkeling van 80 tot 135 woningen in het plangebied zal de verkeersdruk op de Slakwel toenemen, echter ten opzichte van de bestaande verkeerscapaciteit is deze toename niet schrikbarend. Wanneer wordt uitgegaan van een ontwikkeling van 80-135 woningen én 2,0 auto’s per woning, zal de verkeercapaciteit toenemen tot minimaal 160 en maximaal 270 voertuigen die over de Slakweg ontsloten moeten worden. Omdat het plangebied ook via de Maastrichterweg ontsloten zal worden, zal niet de volledige verkeersdruk op de Slakweg komen te liggen, maar zal de verkeersdruk worden verdeeld over beide toegangswegen tot het plangebied. Daarnaast
|
31
Vanuit de randvoorwaarden zijn een tweetal verkavelingsvarianten voor de realisatie van 80 tot 135 woningen op de planlocatie voortgekomen. Hieronder en op de pagina’s hierna worden de belangrijkste uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de verkavelingsplannen toegelicht. Hiernaast zijn beide verkavelingsvarianten ook getoetst op basis van geluidshinder; zie hiervoor paragraaf 5.4 Uitkomsten extern onderzoek geluid.
Gepaard met het concept ‘landschappelijk wonen’ gaat ook het aspect klimaatadaptiviteit. In het plangebied zal door inpassing van groenstructuren ook voldoende ruimte zijn voor waterberging (wadi’s). Met name het noordelijk en zuidwestelijk deel van het plangebied zijn hier het meest geschikt voor. Deze plekken in het plangebied zijn ook in hoogte het laagste gelegen; iets dat de natuurlijke afvloei van het water stimuleert. Waterberging in het plangebied is positief van invloed op hittestress en duurzaamheid.
Beide verkavelingsvarianten zijn aan de hand van onderstaande concepten opgebouwd:
In beide verkavelingsplannen worden de volgende typologieën als bouwsteen gebruikt: vrijstaande woningen, tweekappers, rijwoningen, patiowoningen, appartementen (gestapelde bouw) en zorgwoningen/-appartementen. Zoals al eerder in dit document toegelicht, is de bestaande hoeve in het plangebied geschikt om getransformeerd te worden tot zorgwoningen.
Het plangebied zal ontsloten worden via twee bestaande assen: de Slakweg en de Maastrichterweg. Het linkerdeel van het plangebied zal primair via de Slakweg worden ontsloten. De ontsluiting van het rechterdeel van de planlocatie zal hoofdzakelijk aantakken op de Maastrichterweg, al kan dit plandeel ook ontsloten worden via de Slakweg. Net als in de bestaande situatie, zullen beide ontsluitingswegen aansluiten op de Rijksweg. Via deze weg wordt het verkeer ontsloten naar de randweg Köbbesweg (en vervolgens ook richting de snelweg de A2). Voor deze aansluiting wordt gebruik gemaakt van de bestaande rotonde op de kruising tussen de Rijksweg en de Köbbesweg; een nieuwe aansluiting op de randweg is voor deze planontwikkeling dus niet noodzakelijken wordt ook niet geadviseerd i.v.m. de snelheid van 70 km/h op de Köbbesweg. De verwachting is dat er verkeersonveilige situaties zullen ontstaan als de woonstraten/-paden die in de planontwikkeling centraal staan en een snelheid behoeven van 30 km/h direct aangesloten worden op de Köbbesweg.
In de planontwikkeling staat het concept ‘landschappelijk wonen’ centraal. Dit houdt in dat het landschap met voldoende ruimte wordt ingepast naast de te ontwikkelen woningen (ca. 80-135 woningen). Bestaande groen- en waterstructuren worden behouden en waar mogelijk versterkt/ uitgebreid. Daarnaast is het zicht op het landschap een centraal uitgangspunt. Gewaarborgd moet worden dat alle nieuwe bewoners ofwel zicht hebben op het bestaande (cultuurhistorisch) landschap ten zuiden van het plangebied, ofwel op een stukje nieuw landschap binnen het plangebied; bijvoorbeeld in de vorm van wadi’s, parkachtige zones en groene straatprofielen. Hiernaast dienen bestaande bomen die als karakteristiek/kenmerkend zijn aangeduid te worden behouden.
Hiernaast zal verharding in het plangebied beperkt worden. Gekozen wordt voor de toepassing van niet-standaard straatprofielen, oftewel groene straatprofielen. Dit houdt in dat in de straatprofielen minder verharding zal worden toegepast, doordat rijbanen bewust smaller gekozen zijn. In plaats van bijvoorbeeld straten met een breedte van 5-6 meter, zullen er woonpaden van 3,5 meter breedte binnen het plangebied worden toegepast. Waar mogelijk zullen ook de trottoirs gecombineerd worden met de rijbaan voor het gemotoriseerd verkeer; dit in het kader van het beperken van verharding binnen het plangebied. Een andere manier waarop verharding wordt beperkt is om vergroend parkeren toe te passen binnen de planlocatie. Parkeervakken worden uitgevoerd in half-open verharding, waaronder grasbetontegels. Het vergroenen van het plangebied en het beperken van verharding in het plangebied, zijn van positieve invloed op duurzaamheid, klimaatadaptititeit en hittestress.
Voorgaande concepten zijn vertaald naar verkavelingsvariant 1. Deze variant bestaat uit twee verschillende structuren, oftewel een linker- en een rechterdeel. Het linkerdeel wordt ontsloten via de Slakweg. Vanaf de Slakweg reikt een lusvormige hoofdstuctuur het plangebied in. De hoofdstructuur heeft een profielbreedte van 5 meter. Binnen het kader van klimaatadaptief ontwerpen zijn het trottoir en de rijbaan voor gemotoriseerd verkeer gecombineerd in hetzelfde vlak (binnen het profiel van 5 meter breedte) om zo verharding in het plangebied te beperken. Aan de hoofdstructuur takt een smaller straatprofiel aan; oftewel een woonpad met een breedte van 3,5 meter. Aan zowel de hoofd- als substructuur zijn vrijstaande, twee-onder-een-kap en rijwoningen gelegen. Tevens is de bestaande woning van de eigenaren van het Tuincentrum in deze verkavelingsvariant ingepast. De woningen in het linkerdeel van het plangebied, kijken allen uit op landschappelijke elementen.
De vrijstaande woningen en de tweekappers in het zuiden van het plangebied hebben een vrij uitzicht over het cultuurhistorisch landschap, de woningen in de zuidwestelijke punt van het plangebied kijken uit over een grote waterbuffer, de twee-onder-een-kapwoningen in het noorden van het plangebied hebben uitzicht op de nieuwe parkachtige zone - inclusief een wadi en plekken waar ontmoeten centraal staat - aan de Köbbesweg, en de rijwoningen en tweekappers aan het woonpad kijken uit over een vergroend straatprofiel waarin ook een wadi of verdiepte bermen ten gunste van waterbuffering zijn opgenomen. Tussen de verschillende waterbergingen zijn verbindingen aanwezig die het mogelijk maken dat het water op een natuurlijke manier in het plangebied afstroomt naar het laagst gelegen deel.
|
33
Het rechterdeel van het plangebied bestaat uit een ontsluiting die zowel aan de Slakweg als de Maastrichterweg aantakt. Aan deze ontsluiting zijn patiowoningen, twee-onder-een-kapwoningen en een appartementencomplex gelegen. Het appartementencomplex is in deze variant 3 bouwlagen hoog. Verder is de bestaande hoeve ingepast in het verkavelingsplan. Voor deze hoeve wordt voorgesteld om een zestal zorgappartementen te ontwikkelen. In het gehele verkavelingsplan is parkeren opgelost door toepassing van langsparkeervakken, een tweetal parkeerkoffers, een strook dwarsparkeren (tegenover de rijwoningen) en parkeren op eigen terrein. De geldende parkeernormen uit het CROW hebben als basis gediend om te komen tot een kloppende parkeerbalans. Tussen de parkeervoorzieningen zijn groene hagen, struiken en waar mogelijk bomen toegepast. De bomen geven schaduw op de verharde delen; iets dat de vermindering van hittestress ten goede komt. Als calamiteitenontsluiting in het linkerdeel takt de hoofdontsluiting in de noordwestelijke punt van het plangebied aan op de Wiegersweg.
Net als verkavelingsvariant 1 bestaat deze verkaveling ook uit twee verschillende structuren, oftewel ook een linker- en een rechterdeel. Het rechterdeel wordt zowel ontsloten via de Slakweg als de Maastrichterweg. Aan deze hoofdontsluiting zijn patiowoningen en een appartementencomplex met een bouwhoogte van 3 lagen gelegen. Anders dan in variant 1 is in dit deel van het plangebied meer ruimte voor groen ter zijde van de Köbbesweg. Tevens worden de bestaande bomen aan de Köbbesweg behouden en ingepast in deze verkavelingsvariant. Gelijk aan de vorige variant is de bestaande hoeve ingepast in het plan; ook in dit geval zullen er een zestal zorgappartementen in de hoeve gerealiseerd worden.
Door een hoofdstructuur die dwars op het cultuurhistorisch landschap ten zuiden van het plangebied staat, wordt het zicht op dit Limburgs landschap gestimuleerd. Bij het betreden en/of verlaten van het plangebied hebben alle toekomstige bewoners zicht op het landschap ten zuiden van de planlocatie. Net als in verkavelingsvariant 1 is ter zijde van de Köbbesweg een groene parkachtige zone opgenomen in het plan. Deze zone is ingericht met wadi’s en een speelplek. Waterbuffering en het stimuleren van ontmoeten, bewegen en spelen staat in deze zone centraal. Ondanks een beter zicht op het omliggend landschap, is er in verkavelingsvariant minder ruimte voor water en groen. Dit heeft er met name mee te maken dat er in deze variant meer ruimte nodig is voor de ontsluiting van de verschillende kavels binnen het plangebied. In het verkavelingsplan is parkeren opgelost door toepassing van langsparkeervakken, dwarsparkeervakken ter plaatse van de rijwoningen en een tweetal parkeerkoffers. Ook voor deze variant hebben de geldende parkeernormen uit het CROW als basis gediend om te komen tot een kloppende parkeerbalans. Tussen de parkeervoorzieningen zijn groene hagen, struiken en waar mogelijk bomen toegepast. De bomen geven schaduw op de verharde delen; iets dat de vermindering van hittestress ten goede komt.
In de volgende paragraaf zullen beide verkavelingsvarianten getoetst worden op geluidshinder. Vanuit deze toetsing zal een voorkeursmodel naar voren komen. Dit voorkeursmodel zal vervolgens geoptimaliseerd worden en nogmaals worden doorgerekend. Uiteindelijk resulteert het model in een definitief stedenbouwkundig verkavelingsplan voor de planlocatie in Gronsveld.
De hoofdstructuur in het linkerdeel van het plangebied bestaat uit een aantal lussen die de tweeonder-eenkapwoningen, rijwoningen en vrijstaande woningen ontsluiten. Vanaf de Slakweg is er één hoofdontsluitingsweg aanwezig met een breedte van 5 meter. Op deze hoofdontsluiting takken een aantal losvormige woonpaden aan die een profielbreedte hebben van 3,5 meter. In het kader van klimaatadaptief ontwerpen is ook in deze variant de verharding beperkt. Hiertoe zijn in het hoofdprofiel het trottoir en de rijbaan voor gemotoriseerd verkeer gecombineerd in hetzelfde vlak; in het profiel van het woonpad is de auto te gast en heeft het langzaam verkeer voorrang. Om de overgangen tussen de hoofdontsluiting en de lusvormige woonpaden duidelijk te maken, zijn de kruisingen aangeduid met een andere type verharding; namelijk de verharding die ook zal worden toegepast voor de voetgangersstroken. De calamiteitenontsluiting die in de noordwestelijke punt van het plangebied aantakt, zal worden verhard in dezelfde materialiteit als de voetgangersstroken. Ook in deze verkavelingsvariant is de bestaande woning van de eigenaren van het Tuincentrum ingepast.
|
35
36
|
In Gronsveld, gemeente Eijsden-Margraten, worden de mogelijkheden onderzocht om een aantal percelen ten zuiden van de Köbbesweg te ontwikkelen voor circa 90 nieuwe woningen. Door CB5 zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden onderzocht wat heeft geleid tot twee verkavelingsvarianten (zie de paragrafen 5.2 en 5.3). Het plangebied ondervindt een relevante geluidbelasting vanwege de A2, de Köbbesweg en de Rijksweg. In opdracht van Laudy Vastgoedontwikkeling BV is daarom, vertrekkende van de door CB5 opgestelde verkavelingsvarianten, een verkennend onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Doel van dit verkennend onderzoek is om de randvoorwaarden vanuit het aspect wegverkeerslawaai in een zo vroeg mogelijk stadium te inventariseren, zodat hier bij de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp, en vervolgens in het bouwkundig ontwerp, zo goed mogelijk op kan worden geanticipeerd. Daarnaast is onderzocht of er nog optimalisaties in het stedenbouwkundig plan mogelijk waren ter verbetering van het toekomstig akoestisch woon- en leefklimaat bij de nieuwbouwwoningen. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een voorkeursverkavelingsvariant.
Per 1 januari 2022 treedt (normaliter) de Omgevingswet in werking. Voor dit plan is het echter de bedoeling om nog in 2021 een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. Dit betekent dat voor het aspect wegverkeerslawaai het wettelijk kader uit de Wet geluidhinder van toepassing is, eventueel aangevuld met voorwaarden uit vastgesteld gemeentelijk geluidbeleid. Uiteraard dient het akoestisch woon- en leefklimaat ook te worden betrokken bij de beoordeling of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. 5.4.2.1 Wet geluidhinder In de Wgh zijn (voorkeurs)grenswaarden vastgesteld voor de geluidbelasting afkomstig van verschillende geluidbronnen. Bij overschrijding van de voorkeursgrenswaarde maar niet van de maximale ontheffingswaarde kan een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden aangevraagd bij het bevoegd gezag. Een dergelijke ontheffing wordt een hogere waarde genoemd. In onderstaande tabel 5.1 worden de grenswaarden samengevat die voor het verkavelingsplan Gronsveld van toepassing zijn.
Voorkeursgrenswaarde Lden [dB]
Maximale ontheffingswaarde Lden [dB]
48
63
48
53*
* Voor woningen in een zone van een autosnelweg geldt altijd het (strengere) beschermingsniveau voor een buitenstedelijk gebied, ook als de woningen binnen de bebouwde kom liggen.
5.4.2.2 Gemeentelijk geluidbeleid De gemeente Eijsden-Margraten hanteert geen vastgesteld gemeentelijk geluidbeleid bij de beoordeling van een aanvraag hogere waarden Wet geluidhinder. Dit houdt in dat er aan een besluit voor het verlenen van hogere waarden geen aanvullende voorwaarden worden verbonden, behalve de wettelijke voorwaarden. In het Bouwbesluit 2012 is geregeld dat de geluidwering van de gevels van de nieuwe woningen dient te worden afgestemd op de vastgestelde hogere waarden. Op die manier wordt het goed akoestisch binnenklimaat gegarandeerd. 5.4.2.3 Akoestisch woon- en leefklimaat De Wet geluidhinder gaat uit van een toetsing per weg en alleen voor die wegen die een van het akoestisch woon- en leefklimaat bestaan geen harde criteria. Standaard wordt voor deze beoordeling echter de cumulatieve geluidbelasting beschouwd van alle relevante bronnen van geluid. In dit geval alle zoneplichtige én niet-zoneplichtige (30 km/uur) wegen. Zolang ook de gecumuleerde geluidbelasting vanwege al het wegverkeer onder de conform de Wet geluidhinder maximale ontheffingswaarde voor wegverkeerslawaai blijft, is in ieder geval sprake van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat. Voor een genuanceerder waardeoordeel kan de schaal van Miedema worden aangehouden, zie tabel 5.2.
Goed Redelijk Matig Tamelijk slecht Slecht Zeer slecht
5.4.3.1 Situatie De situering van het plangebied is weergegeven in figuur 5.4. De Köbbesweg ligt ten noorden van het plangebied, de A2 ten westen en de Rijksweg/Kampweg ten oosten. 5.4.3.2 Gegevens wegverkeer Voor de A2 zijn de wegverkeersgegevens gedownload uit het geluidregister op 2 april 2021 en ingevoerd in het model met behulp van de importfunctie van Geomilieu. Van de overige wegen zijn de wegverkeersgegevens aangeleverd door de gemeente EijsdenMargraten. De etmaalintensiteiten zijn gebaseerd op het verkeersmodel Maastricht-Heuvelland voor het prognosejaar 2030. Door de gemeente is aangegeven dat er voor de bepaling van de etmaalintensiteiten voor het rekenjaar 2031 rekening kan worden gehouden met een jaarlijks groeipercentage van 2%.
|
37
38
|
Van de Slakweg en de Maastrichterweg zijn geen gedetailleerde gegevens opgenomen in het verkeersmodel of de etmaalintensiteit is zeer beperkt waardoor geen relevante geluidbelasting wordt verwacht als gevolg van deze wegen. Voorliggend akoestisch onderzoek houdt daarom enkel rekening met de zoneplichtige A2, de Köbbesweg, de Kampweg, de Rijksweg (met een snelheid van 50 km/uur of meer) en het nietzoneplichtige gedeelte van de Rijksweg (met een snelheid van 30 km/uur, ten zuiden van de Kampweg).