Document · PDF

17f Geanonimiseerd 5

* Raadsvergaderingen 1 juli 2025, gemeente Eijsden-MargratenBij agendapunt: Beslissing op bezwaar vestiging voorkeursrecht22.519 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

1apportage

Woningmarktonderzoek gemeente Eijsden-Margraten

á?°}lnnDev 7 In.Fact.Research

älnnDev rapportage

Woningmarktonderzoek gemeente Eijsden-Margraten

Opdrachtgever Gemeente Eijsden-Margraten Contactpersoon

(geanonimiseerd) n Datum

25-04-2022 Auteurs

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

X In.Fact.Research

%InnDev

X In.Fact.Research

Inhoud

Inleiding.

2 _ Typering van de gemeentelijke woningmarkt… 2.1

_ Huishoudens en woningvoorraad .

2.2

_ Woonsituatie

_ Dynamiek op de woningmarkt …

_ Spanning op de woningmarkt…

van huishoudens..

Toekomstige ontwikkelingen … 31

Demografische ontwikkelingen .

3.2 _ Economische ontwikkelingen.. 33 _ Ontwikkeling inkomensgroepen … 4 _ Ontwikkeling van de woningbehoefte.. 41

_ Overall ontwikkeling woningbehoefte …

_ Ontwikkeling behoefte aan koopwoningen …

_ Ontwikkeling behoefte aan huurwoningen.

_ Plancapaciteit.

5 _ Wonen met zorg .

_ Het gezondheidsperspectief…

_ De woonzorg vraag van ouderen …

_ De woon(zorg) vraag maatschappelijke opvang en beschermd wone

_ De woonbehoefte van statushouders …

Conclusies en Aanbevelingen.. 71

Conclusies…

7.2 _ Aanbevelingen..

ËlnnDev 1

X In.Fact.Research

Inleiding

In dit rapport wordt inzicht geboden in de woonopgaven in de gemeente Eijsden-Margraten, en daarbinnen de verschillende kernen. De actuele en toekomstige situatie op de woningmarkt wordt belicht, met specifieke aandacht voor mogelijke schaarste in het sociale segment. De rapportage dient als onderlegger voor het nieuwbouwprogramma van de gemeente Eijsden-Margraten en de opgaven op het gebied van wonen met zorg. In hoofdstuk 2 wordt een typering gegeven van de gemeentelijke woningmarkt met

ook expliciete aandacht voor de actuele spanning op de woningmarkt. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de verwachte demografische en economische ontwikkelingen en in hoofdstuk 4 worden de effecten daarvan op de ontwikkeling van de woningbehoefte

aangegeven. In hoofdstuk 5 wordt inzicht geboden in de zorgvraag van ouderen en andere zorgdoelgroepen. In hoofdstuk 6 wordt het huisvestingsvraagstuk van statushougemaakt en in hoofdstuk 7 worden conclusies en aanbevelingen geformuleerd. In bijlage 1 (kernprofielen) staat de omvang, samenstelling en ontwikkeling

van de huishoudens en de woningbehoefte in de kernen van de gemeente Eijsden-Margraten weergegeven.

Bij dit onderzoek is gebruik gemaakt van veel lokaal specifieke data, afkomstig van het CBS en aangeleverd door de gemeente Eijsden-Margraten en de woningcorporaties.

Deze lokale data zijn geanalyseerd en daarnaast heeft deze als input gediend voor het LokaalCombinatiemodel van In.Fact.Research.1 Bij de woonzorg analyses is uitgegaan van de modelleringen van InnDev. Om schijnzekerheid te voorkomen zijn de meeste getallen in tabellen afgerond op vijf- of tientallen.2

Gekoppeld aan onderhavig onderzoek is een enquête bij de inwoners van de gemeente Eijsden-Margraten uitgevoerd die separaat beschikbaar is.

1 Het LC-model staat in dit document toegelicht. 2 Door deze afronding kan het voorkomen dat de optelsom van de afgeronde aantallen niet exact klopt. Een voorbeeld: indien er n een tabel twee keer een waarde 7 staat, worden telsom van beide waarden (14) wordt echter afgrond op 10.

beide afgerond tot 10. Ook de op-

älnnDev

X In.Fact.Research

Typering van de gemeentelijke woningmarkt

_ Huishoudens en woningvoorraad

Huishoudens

Anno 2021 woonden er 11.225 particuliere huishoudens in de gemeente Eijsden-Margraten, verspreid over de diverse kernen in de gemeente. In dit onderzoek zijn vijftien

kernen onderscheiden, waarbij is aangesloten bij de CBS wijk- en buurtindeling3. De helft van de huishoudens woont in de kernen Eijsden-Breust (20%), Margraten (15%) en Cadier en Keer (15%). De ander helft woont in de andere twaalf kernen die in dit

onderzoek zijn onderscheiden, waarvan Mariadorp (11%, inclusief Poelveld) en Grons-

veld (9%) de grootste zijn. In tabel 23 in bijlage 1 staat de omvang en samenstelling van de huishoudens in alle kernen weergegeven. figuur 1 - Huishoudenssamenstelling naar leeftijd en type huishouden, 2020 100%

co%

. n gein

m 65+ tweepersoons

14%

13%

40%

eenoudergezin

13%

65+alleenstaand

= 23 tot 65 jaar tweepersoons

20%

23 tot 65 jaar alleenstaand -

m<23jaar

8% Eijsden-Margraten

_ Maastricht-

Nederland

Heuvelland

Bron: CBS, LC model In.Fact.Research

In de gemeente Eijsden-Margraten wonen in vergelijking met Nederland en de regio

Maastricht-Heuvelland4 veel gezinnen (zie figuur 1). Het gaat om 30% van de huishoudens (van 25% in Scheulder en 26% in Cadier en Keer tot 34% n Mariadorp, OostMaarland en Sint-Geerkruid). In Nederland gaat het om 26% van de huishoudens en in Maastricht-Heuvelland

18%. Daarnaast bestaat circa 5% van de huishoudens

in de

gemeente Eijsden-Margraten uit eenoudergezinnen. Een andere relatief grote groep in

+ In dit onderzoek is gebruik gemaakt van vele statistieken die beschikbaar zijn op het niveau van de wijk-

en buurtindeling van de CBS. Dit geldt zowel voor de huidige situatie als voor de Primos bevolkingsprognose.

+ De regio Maastricht-Heuvelland bestaat uit de gemeenten Maastricht, Eijsden-Margraten, Meerssen, Vaals, Gulpen-Wittem en Valkenburg aan de Geul.

ËlnnDev

X In.Fact.Research

de gemeente zijn oudere stellen. Circa 21% van de huishoudens is samenwonend en ouder dan 65 jaar (van 13% in Mariadorp tot 26% in Banholt); landelijk gaat het om 13%

van

de huishoudens

en in Maastricht-Heuvelland

14%.

figuur 2 - Huishoudenssamenstelling naar inkomensklasse, 2020

100,0%

hogere inkomens

80,0%

37%

43%

hoge middeninkomens

56%

60,0%

‚m lage middeninkomens m secundaire doelgroep

40,0%

m primaire doelgroep 20,0%

0,0% Eijsden-Margraten

_ Maastricht-

Nederland

Heuvelland

Definitie inkomensgroepen, prijspeil 2021: *_

Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen tot de grens waarop men in aan‘merking komt voor huurtoeslag.

Secundaire doelgroep: huishoudens die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag, met een belastbaar jaarinko‘men

tot € 40.024.

Lage middeninkomens: een belastbaar jaarinkomen tussen € 40.024 en € 44.655.

Hoge middeninkomens: een belastbaar jaarinkomen tussen € 44.655 en € 51.235.

Hogere inkomens: een belastbaar jaarinkomen vanaf € 51.235.

Het hoge aandeel gezinnen en tweepersoonshuishoudens vertaalt zich ook in een ho-

ger inkomensniveau dan landelijk en in de regio (figuur 2). In de gemeente Eijsden-Margraten behoort circa 10% van de huishoudens tot de primaire doelgroep en 23% tot de secundaire doelgroep (figuwr 2). De doelgroep tot € 39.055 bedraagt daarmee 32%5, wat kleiner is dan in Nederland (45%) en in Maastricht-Heuvelland (52%). Het aantal ho-

gere inkomens in de gemeente is relatief groot (56%), met name in de kernen Mariadorp, Mesch en Withuis-stationsstraat en Sint Geertruid (59%). De doelgroep tot

€39.055 is het grootst in Oost-Maarland (38%) en het kleinst in Mariadorp (28%) (in absolute aantallen is de doelgroep het grootst in de kern Eijsden-Breust).

5 De optelsom van 9,6% en 22,7% (is 32,3%).

älnnDev

X In.Fact.Research

Woningvoorraad

Anno 2021 telt de woningvoorraad in de gemeente Eijsden-Margraten 11.425 woningen, waarvan er circa 10.875 bewoond worden door een particulier huishouden (bron:

CBS). De resterende 550 woningen zijn niet beschikbaar: een deel wordt verhuurd aan toeristen, een ander deel staat leeg in afwachting van verbouwing of sloop, in weer een ander deel wonen arbeidsmigranten, of is een bedrijf gevestigd, en een deel is in gebruik als tweede woning. Daarbij geldt dat een bepaalde mate van frictieleegstand noodzakelijk is voor de dynamiek (verhuizingen) op de woningmarkt. Op basis van een inventarisatie van de gemeente staan (in 2021) 189 woningen in de gemeente daadwerkelijk leeg. Hiervan staan 53 woningen korter dan drie maanden leeg, wat kan duiden op leegstand vanwege een verhuizing of verbouwing. Circa 136

woningen staan langer dan drie maanden leeg. Het CBS becijferde (in 2020) de administratieve leegstand6 op dezelfde orde van grootte: circa 140 woningen, waarvan in 120 woningen niet of nauwelijks energieverbruik werd geregistreerd. Het gaat om circa 1% van de woningvoorraad, wat in lijn ligt met het landelijke aandeel (eveneens 1%).

Het aantal van 11.425 woningen dat bewoond wordt door een particulier huishouden ligt lager dan het totale aantal van 11.225 huishoudens in de gemeente Eijsden-Margraten. Circa 350 huishoudens wonen buiten de reguliere voorraad. Deze huishoudens wonen in onzelfstandige kamers of wooneenheden, in recreatiewoningen, of zijn inwo-

nend bij een ander huishouden. In dit onderzoek wordt deze categorie aangeduid als onzelfstandig wonende huishoudens. Het gaat om 2,7% van het totaal aantal huishoudens in de gemeente Eijsden-Margraten (landelijk gaat het om 5,6%).

© Woningen staan administratief leeg als er volgens de BRP geen persoon staat ingeschreven, én als er volgens de WOZ geen gebruiker is, n als er geen sprake is van inschrijving als bedrijf in het Handelsregister (bron: CBS).

ËlnnDev

X In.Fact.Research

In totaal zijn er 35 recreatiewoningen7 (0,3% van de woningvoorraad). De impact van de recreatiewoningen op de beschikbaarheid woningen is dus beperkt. De invloed op de leefbaarheid is zeer beperkt, mede in samenhang met de afname van het aandeel niet permanent bewoonde woningen dat de afgelopen jaren geleidelijk is afgenomen van 6% in 2012 naar 4,9% in 2020 (meest actuele cijfers). Overlast door bepaalde groepen en leegstand buiten het toeristisch seizoen is beperkt in omvang. Van de 10.875 huishoudens in de reguliere woningvoorraad in de gemeente Eijsden-

Margraten woont bijna driekwart (73%) in grondgebonden koopwoningen (van 67% in Margraten tot 84% in Rijckholt). Dit aandeel is hoger dan landelijk (47%) en in Maastricht-Heuvelland (42%). Het aandeel koopappartementen in de gemeente is met 5% laag (figuwr3). In tabel 23 in bijlage 1 staat de omvang en samenstelling van de (be-

woonde) woningvoorraad in alle kernen weergegeven. figuur 3 - Samenstelling bewoonde woningvoorraad naar eigendom en woningtype, 2020 100%

16%

17%

corporatie huur appartement

g0%

‚m corporatie huur grondgebonden

60%

particuliere huur appartement

20%

‚ particuliere huur grondgebonden '

koop appartement

20%

m koop grondgebonden ox%

Eijsden-Margraten

_ Maastricht -

Nederland

Heuvelland

Bron: CBS, corporaties Eijsden-Margraten, LC model In.Fact.Research

Mede vanwege het hoge aandeel (ruime) grondgebonden koopwoningen (waaronder

vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen) in Eijsden-Margraten ligt het

7 Onder recreatieve verhuur verstaan we de verhuur van particuliere verblijfsobjecten, ontsloten via een eigen toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte ten behoeve van recreatieve of vakantie doeleinden.

Daartoe

rekenen we

niet

= _ Tweede woningen in eigendom van particulieren (al dan niet gelegen op een vakantiepark). = _ Vakantiewoningen in een vakantiepark c.q.

recreatiegebied.

= _ Kamer en appartement verhuur gekoppeld aan hoteldienstverlening.

= _ Kamerverhuur gekoppeld aan particuliere woningen. Bronnen aantallen: AIR BNB, Booking.com, Belvilla

£?:InnDev

X In.Fact.Research

prijsniveau wat hoger dan in Nederland en in Maastricht-Heuvelland. Binnen de koopsector heeft circa 26% in de gemeente Eijsden-Margraten een geschatte verkoopwaarde

tot € 250.000 (figuur 4, in Nederland en in de regio gaat het om bijna een derde). Naar schatting heeft 26% van de koopsector in Eijsden-Margraten een verkoopwaarde van meer dan € 450.000, landelijk ligt dit aandeel op 19%. figuur 4 - Samenstelling bewoonde koopvoorraad naar verkoopwaarde, 2020 100%

80% 60x

26%

23%

19%

>€450.000 'm €325.000 tot € 450.000 € 250.000 tot € 325.000

20%

31%

_ Maastricht-

Nederland

€250.000

Eijsden-Margraten

Heuvelland

Bron: LC model

In.Fact.Research

Circa 23% van de huishoudens in Eijsden-Margraten woont in een huurwoning. Circa 11% woont in een huurwoning van een van de drie woningcorporaties in de ge-

meente8 en 12% woont in een particuliere huurwoning9 (figuur 3). De corporatiesector is hiermee relatief klein van omvang, in zowel Nederland als in Maastricht-Heuvelland gaat het om 30% van de voorraad. Binnen de gemeente staan er naar verhouding veel

corporatie huurwoningen in Mariadorp (16%) en in Eijsden-Breust (15%), gevolgd door Oost-Maarland (12%).

Ook binnen de huursector is het aandeel grondgebonden woningen in de gemeente Eijsden-Margraten relatief hoog, wat zich vertaalt in een gemiddeld hoger huurprijsniveau dan in Nederland en Maastricht-Heuvelland (

figuur 5). Van het corporatiebezit in Eijsden-Margraten heeft circa 51% van de wonin-

gen een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens van € 619 (prijspeil 2020). In Nederland en Maastricht-Heuvelland ligt dit aandeel rond de 70%. In de gemeente EijsdenMargraten staan relatief veel huurwoningen (24%) met een huurprijs tussen de tweede aftoppingsgrens (€ 663) en de huurtoeslaggrens (€ 737).

* Het gaat om huurwoningen van Woonpunt, Servatius en Maasvallei * Het gaat om huurwoningen van (institutionele) beleggers, maar ook om woningen die (tijdelijk) ver‘huurd worden door eigenaar-bewoners.

InnDev

X In.Fact.Research

figuur 5 - Samenstelling bewoonde huurvoorraad naar huurprijs, 2020

100%

Eisden-Margrten

14%

16%

Maastricht-

Nederland

100% -

Eisden-Margraten

Maastricht-

Heweland

Hewelland

parteuliere huur

corporatie huur

boven € 1.000

men7-e1000

Nederland

Bron: LC model In.Fact.Research en corporaties in Eijsden-Margraten 2.2

Woonsituatie van huishoudens

De woonsituatie van huishoudens hangt nauw samen met de levensfase en het inkomen. Jongeren (veelal nog alleenstaand) starten hun wooncarrière vaak in een huurwo-

ning, maar naarmate men ouder wordt (en gaat samenwonen of een gezin vormt) weten velen een woning te kopen (zie ook tabel 1 en tabel 2). Ook generatieverschillen spelen een rol: de aankomende generatie ouderen (tussen de 55 en 65 jaar) woont vaak in een koopwoning (80% woont in een grondgebonden koopwoning, zie ook figuur 6), terwijl de huidige generatie ouderen nog wat vaker een woning huurt. Cirea

15% van de huishoudens van 65 jaar of ouder huurt een woning van een van de drie corporaties, terwijl dit aandeel onder 55 tot 65 jarigen op 9% ligt. Overigens woont de meerderheid van de 65-plussers in Eijsden-Margraten in de koopsector. tabel 1 - Woonsituatie van huishoudens naar leeftijd in de gemeente Eijsden-Margraten, 2020

koop appartement |grondgebonden corporatie appartement huur particuliere| onzelfst.| totaal huur|

erondgebonden

tot35 jaar 35 tot 45 jaar 45 tot55 jaar 55 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 7 tot 85 jaar 851 totaal Bron: LC model

52% 75% 76% 380% 73% 6a% 48% 71% In.Fact.Research

7%]3% 3%] 4% 5% 7%] 64 s%]

3%5% 6% 5% 6% 7% 12% 6%

s%3% 2%) 2% 4%) 9% 21%| 5%|

25% 13% 10%) 8% 10%) 11%) 9% 12%

7x| 2%| 2%| 2%| 2%| 4%| 3%| 2%|

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

£?:InnDev

X In.Fact.Research

tabel 2 - Woonsituatie van huishoudens naar leeftijd en type in de gemeente Eijsden-Margraten, 2020

koop appartement |grondgebonden corporatie appartement huur particuliere[ onzelfst] totaal huur|

grondgebonden <23jaar

34%

39% 78%

10% 5%

65+alleenstaand

48%

65+tweepersoons gezin

23 tot 65 jaar alleenstaand 23 tot 65 jaar tweepersoons

eenoudergezin totaal Bron: LC model

5% a%

11% 1%|

17%[

a1x[

100%

16%

17%

3%|

100%

78%

2%| 100%

89%

14]|

53% 71%

3% 5%

13% 6%

4% E

28% 9%

25%) 12%/

8%| 100% 2%| 100% 100%

2%| 100% 3%|[ 100%

In.Fact.Research

figuur 6 - Samenstelling van eigenaar bewoners en huurders naar leeftijd in de gemeente Eijsden-Margraten, 2020 2.400

meigenaar

bewoners

2000

w huurders corporatie huurders particulier

1.600 1.200 800

Bron:

2tjo3atr 23-35jar 35-45jar 45j-a5r 5-65jar 65-75jar

LC model

In.Fact.Research

tabel3 staat de woonsituatie van de inkomensgroepen in de gemeente Eijsden-Margraten weergegeven. De primaire doelgroep woont relatief vaak in de huurwoningen van de corporaties; de hogere inkomens wonen overwegend in de koopsector. De doelgroep tot € 39.055 woont voor 25% in de huurwoningen van de corporaties: het gros

woont dus buiten de sociale huursector. Circa 21% van de doelgroep woont in de parti culiere huursector en bijna de helft van de doelgroep woont in de koopsector. Het gaat

ËlnnDev

X In.Fact.Research

vooral om oudere eigenaar-bewoners die tot de secundaire doelgroep behoren en al geruime tijd in de eigen woning wonen. Landelijk geldt een omgekeerd beeld: ongeveer de helft van de doelgroep woont in de sociale huursector en 30% woont in de koopsector.

tabel 3 - Woonsituatie van huishoudens naar inkomensgroep in de gemeente Eijsden-Margraten, 2020

koop

primaire doelgroep lage middeninkomens hogere inkomens totaal doelgroep tot €39.055

grondgebonden

12% 74% 86% 71% 43%

secundaire doelgroep

56%

hoge

middeninkomens

73%

Bron:

model

corporatiehuur

particuliere] onzelfst.| totaal

appartement

[grondgebonden

appartement

huur|

11%

2%7% 4% 4%) 5%| 5%|

26%6% 6% 2% 6% 12%

29%| 6% 3%| o% 5%| 13%|

23%/ 19% 12% 7%) 12%/ 214

3x|[6x| 100% 100% 2%| 100% 1%| 100% 3%| 100% 7%| 100% 1%|

100%

In. Fact.Research

De huurders van de corporaties Hoewel het gros van de ouderen in een koopwoning woont, is deze groep binnen de

‘huursector van de corporaties ruim vertegenwoordigd. De huurderspopulatie van de corporaties in Eijsden-Margraten is relatief sterk vergrijsd (figuur 7). Ongeveer de helft (51%) van de huurders i een één- of tweepersoonshuishouden van 65 jaar of ouder, terwijl dit landelijk voor 33% van de huurders in het corporatiebezit geldt (36% in Maastricht-Heuvelland).

Onder de huurders van de corporaties in het segment tot € 737 behoort iets meer dan de helft (55%) tot de primaire doelgroep (figuur 8). Dit is minder dan onder de huurders in Maastricht-Heuvelland (65%) en in Nederland (59%). De secundaire doelgroep

is met circa 26% relatief groot onder de huurders in Eijsden-Margraten. In het bezit tot € 737 heeft circa 81% van de huurders van de corporaties een inkomen tot € 39.055. Daarmee woont volgens de landelijke definitie10 circa 19% van de huurders goedkoop scheef, wat iets hoger is dan landelijk (18%) en in Maastricht-Heuvelland

(16%).

1 De term 'goedkope scheefheid’ wordt landelijk gebruikt als aanduiding van de situatie dat iemand met een inkomen boven de € 39.035 in een woning woont met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (op basis van de rekenhuur).

InnDev

X In.Fact.Research

figuur 7 - Samenstelling van de huurders van de corporaties naar huishoudenstype, 2020 100%

11%

33% 40%

13%

eenoudergezin

21%

65+ alleenstaand

——

m 23 tot 65 jaar tweepersoons

20%

m 23 tot 65 jaar alleenstaand

Eijsden-Margraten

_ Maastricht -

Nederland

Hewvelland

Bron: LC model

In.Fact.Research

figuur 8 - Samenstelling van de huurders van de corporaties naar inkomen in het segment tot € 737, 2020 100%

—

10%

hogere inkomens

80%

= hoge middeninkomens

60x

m lage middeninkomens m secundaire doelgroep

10%

so%

m primaire doelgroep

20% o%

Eijsden-Margraten

_ Maastricht-

Nederland

Heuvelland

Bron: LC model

In.Fact.Research

Dynamiek op de woningmarkt

Hoewel het gros van de inwoners niet verhuist, is het voor de woningmarkt relevant om te weten voor welke groepen de gemeente Eijsden-Margraten aantrekkelijk is (en waarom) en voor welke groepen niet. In deze paragraaf geven we een beeld van de

verhuizingen in de afgelopen periode.

ÎlnnDev

X In.Fact.Research

In de periode 2017 t/m 2021 verhuisden gemiddeld per jaar 3.250 mensen binnen, van of naar de gemeente Eijsden-Margraten (tabel 4). De jaarlijkse verhuispatronen waren vrij constant met een aantal uitschieters. De afgelopen vijf jaar verhuisden per jaar ge-

middeld 915 personen binnen de gemeente (met een positieve uitschieter van 1.120 ver-

huizers in 2017 en een negatieve uitschieter van 740 personen in 2021 volgens de voorlopige cijfers van CBS). De afgelopen vijf jaar waren er gemiddeld 1.110 vertrekkers per jaar en het aantal mensen dat zich in de gemeente vestigde was gemiddeld 1.235 per jaar (met een negatieve uitschieter in van slechts 1.090 vestigers in 2021). Het migratiesaldo van de gemeente is veelal positief (rond de 100 tot 200 personen per jaar,

figuur 9), met een positieve uitschieter in 2017 (265 personen) en een negatieve uitschieter in 2021 (2 personen negatief). Bij vestiging en vertrek gaat het vooral om de binnenlandse migratie (rond de 88%). Van de vestigers is 12% afkomstig uit het buiten-

land en van de vertrekkers is 13% naar het buitenland verhuisd. De banden met België dus ondanks de ligging aan de landsgrens op dit vlak vrij beperkt. Het positieve migratiesaldo wordt vooral veroorzaakt door de binnenlandse migratie. Het aantal

mensen met een niet Nederlandse nationaliteit is bijgevolg beperkt in Eijsden-Margraten. In de afgelopen vijf jaar ging om het gemiddeld 13% van de inwoners (landelijk en in Zuid-Limburg ging het om circa 25%).

tabel 4- Aantal verhuizingen binnen, van en naar de gemeente Eijsden-Margraten naar leeftijd, gemiddeld per jaar in de periode 2017 /m 2021 0-15jr

15-25jr

25-40jr

4065jn

\vestiging \vertrek |totaal verhuizingen

17 105 440

104

269 384 757

302

420 304 1026

binnen gemeente

\vestiging \vertrek \totaal verhuizingen

17%

114

14% 224 M% _ 354 13% 23%

binnen gemeente

36%

14%

binnen gemeente

\vestiging \vertrek totaalverhuizingen |

40% 24% _100%

364 514 _100%

65+]

_ totaal

0208

148

917

334

234

204 174 204

16%|

9%| 4|12%|

100% 100% 100%

29%

324

37%|

285

34% 274 314 414 304 _100%

0252 116 189 126 _ 650 _ 387|

394 294 _100%

Bron: CBS, bewerking InnDev

30%| 33%| _100%|

1234 1108 3258

100%|

38 34 _100%

älnnDev

X In.Fact.Research

figuur 9 - Ontwikkeling migratiesaldo in de gemeente Eijsden Margraten naar binnen- en buitenlandse migratie 300

250

200

150

100

buitenlands migratiesaldo

binnenlands migrtiesaldo

totaa

igratiesaido

-s0

100

Bron: CBS, bewerking InnDev

Onder de vestigers in Eijsden-Margraten gaat het vooral om personen tussen 25 tot 40 jaar (34%, tabel 4), voor een deel met hun kinderen tussen 0 en 15 jaar (samen vormen

zij bijna de helft van de groep vestigers). Onder vertrekkers zien we deze groepen minder vaak terug, waardoor het migratiesaldo van beide groepen positief is (figuur 10). De grootste groep onder vertrekkers zijn jongeren tussen 15 en 25 jaar (35%, tabel 4).

Het vertrek van jongeren - vanwege werk of studie — is gebruikelijk bij meer landelijke gemeenten als Eijsden-Margraten. Het kan zijn dat de vertrekstroom iets groter is dan gebruikelijk, omdat er weinig geschikt woningaanbod voor jongeren is. Voor ouderen

geldt over het algemeen dat ze honkvast zijn en beperkt verhuisgeneigd. Als ouderen wel verhuizen, doen ze dat het vaakst binnen de eigen gemeente (37% van de verhuizingen van ouderen vond plaats in Eijsden-Margraten). Gegeven de verhuisbewegingen is vooral de relatie met de gemeente Maastricht sterk. Onder vestigers in Eijsden-Margraten kwam in de periode 2016 t/m 2019 42% uit deze gemeente (waaronder gezinnen). Circa 34% van de vertrekkers verhuisde naar Maastricht (waaronder jongeren). In aantal personen kwamen er per saldo meer mensen vanuit Maastricht in Eijsden-Margraten wonen dan andersom (zie ook figuur 11).

älnnDev

X In.Fact.Research

figuur 10 - Ontwikkeling migratiesaldo in de gemeente Eijsden Margraten naar leeftijd

(geanonimiseerd) Bron: CBS, bewerking InnDev

figuur 11 - Ontwikkeling migratiesaldo in de gemeente Eijsden Margraten naar regio 200

buitenland

300

200

mmmm overig Nederland

100

overig Limburg

mmm

Valkenburg aan de Geul

Gulpen-Wittem

200

Maastricht

-300

—

totaal migratiesaldo

-400

201

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research

Ook de werkgelegenheid in Maastricht is van belang. Van de pendelbewegingen

(woon-werkverkeer) van de inwoners van Eijsden-Margraten gaat circa 40% van en naar Maastricht (figuur 12, links). Het gaat om een kleine 5.000 personen (er wonen circa 12.000 werkzame personen in Eijsden-Margraten). In de afgelopen jaren was dit een vrij constant patroon. Daarnaast ging 17% van het woon-werkverkeer naar overig Zuid-Limburg en 18% naar overig Nederland.

£?:InnDev

X In.Fact.Research

Circa een vijfde deel van de actieve beroepsbevolking woont én werkt in de gemeente Eijsden-Margraten. Dit betekent dat van het totaal aantal banen in Eijsden-Margraten

(ongeveer 6.000) circa 41% wordt ingevuld door iemand die ook in de gemeente woont (figuur 12, rechts). Circa 26% van het werk wordt verricht door werknemers uit de buur-

gemeenten (18% uit overig Zuid-Limburg).

figuur 12 - Werkregio van werknemers die in Eijsden-Margraten wonen (l werknemers die in Eijsden-Margraten werken (rechts), december 2018

wonend i Eijsden Margraten, werkzaam in:

184 u w}

m tijsden-Margraten m Maastricht = Gulpen-Wittem m Valkenburg aan de Geul overig Zuid-Limburg

EJ 185

ks) en woonregio van

werkzaam in Eijsden Margraten, wonend in:

m Eijsden-Margraten e Maastricht = Gulpen-Wittem m Valkenburgaa de Geul overig Zuid-Limburg

overig Nederland

buitenland of niet n te delen

buitenland of onbekend

Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research

Spanning op de woningmarkt

In deze paragraaf kijken we naar de actuele spanning op de woningmarkt, op basis van

verschillende bronnen. We kijken naar vraagaanbod-verhoudingen op basis van woonwensen, naar de verdeling van huurwoningen en een aantal ontwikkelingen in de koopmarkt waarbij ook de relevante inzichten van de woonbehoefte enquête zijn toe-

gevoegd. In onderlinge samenhang ontstaat een integraal beeld van de huidige marktspanning.

Vraagaanbod-verhoudingen Een deel van de huishoudens i recent verhuist, een ander deel wil dat graag in de komende periode doen. De woningvraag van doorstromers en starters relateren we aan het aanbod dat beschikbaar kan komen als gevolg van de voorgenomen verhuizingen (van doorstromers). Daarmee ontstaat inzicht in de zogenoemde vraagaanbod-verhoudingen (tekorten en overschotten), op basis van geuite woonwensen. In deze modelbenadering wordt geen rekening gehouden met het feit dat er vele barrières op de woningmarkt zijn, waardoor mensen hun wensen niet altijd kunnen realiseren. Mede om deze reden spreken we over theoretische vraagaanbod-verhoudingen.

ËlnnDev

X In.Fact.Research

In totaal zijn er 3.340 verhuisgeneigde huishoudens in de gemeente Eijsden-Margraten. Dat is 30% van de huishoudens. De groep met een zekere verhuiswens omvat 1.160 huishoudens (10,5% van het aantal huishoudens). Per saldo is het verschil tussen vraag en aanbod een tekort van 344 uitgaande van de totale groep verhuisgeneigden. Wat betreft de groep met een zekere verhuiswens, overstijgt de vraag het aanbod met 220 eenheden, dat wil zeggen een woningtekort van 1,9%. Landelijk bedraagt het tekort 3,5%

met uitschieters naar 5% (bron: Staat van de woningmarkt 2021).

Als we kijken naar de totale groep van verhuisgeneigde huishoudens (de groep die zeker wil verhuizen, of dit in de toekomst overweegt) is binnen zowel de koop- als de ‘huursector de markt voor grondgebonden woningen ontspannen (figuur 13). Voor zowel koop- als huurappartementen geldt dat er meer vraag is dan aanbod. Dit is naar

schatting in elke kern in de gemeente het geval (in tabel 5 wordt een indruk gegeven van de vraagdruk per kern).

tabel5 Potentiële vraagdruk in de kernen van de gemeente Eijsden-Margraten naar eigendom en woningtype (indicatief vanwege kleine aantallen per kern) - verhouding vraag/aanbod totale groep met een verhuiswens grond-

grond-

appartement/

gelijkvloers||

koop

_huur

_gebonden

_ gelijkvloers

29||

aol|

2s||

141

a3l|

koop

_ huur

_gebonden

Eijsden-Breust

Marladorp

Meseh en Withuis-stationsstr.

\sronsveld

|oost-Maarland

groep die zeker il verhuizen

appartement/

20l|

Rijckholt

a3||

vargraten

18[|

scheulder

zol|

\cadier en Keer

zol|

gckeirade

zol|

gemelen sint Geertruid Mheer

11 11 10

09 13 13

Banholt

Noorbeek

otaat gemeente

141

Bron:

LC model

08 09 07

24l| 2e/| ze||

22 16 14

07 10 08

11 12 10

1 1 19

24[|

16/|

24|[

15|

In.Fact.Research

Bij dit beeld horen wel enkele kanttekeningen. De vraag naar appartementen is voor

een belangrijk deel afkomstig van ouderen (onder doorstromers voor 80%), die wel een verhuizing naar een kleinere woning overwegen, maar om uiteenlopende redenen lang niet altijd de daad bij het woord voegen. Deze ouderen wonen vaak in een ruime

%InnDev

X In.Fact.Research

grondgebonden (koop)woning. Het potentiële aanbod aan grondgebonden koopwoningen in figuur 13 is voor meer dan een derde afkomstig van huishoudens ouder dan

65 jaar. Als deze groep afziet van een verhuizing naar een appartement komen er minder woningen vrij en i er minder aanbod van grondgebonden koopwoningen op de markt beschikbaar. In dat geval ontstaat er een potentieel tekort aan grondgebonden

koopwoningen, en is de vraagdruk op appartementen kleiner. Dit beeld komt ook naar voren als de vraagaanbod-verhoudingen worden weergegeven voor alléén de groep die zeker wil verhuizen (figuur 14).

figuur13 Potentiële vraagaanbod-verhoudingen in de gemeente Eijsden-Margraten naar eigendom en woningtype, op basis van de totale groep met een verhuiswens

2.000

500

Bron: LC-mode!l

In.Fact.Research

figuur 14 - Potentiële vraagaanbod-verhoudingen in de gemeente Eijsden-Margraten naar eigendom en woningtype, op basis van de groep met een zekere verhuiswens 2.000

m vraag starters

1500 1000 o

vraag doorstromers m —

Gpotentiee aanbod

——

° grondg.

—

app.

grondeg.

koop

Bron:

LC-model

f |

app.

huur

In.Fact.Research

Bij figuur 13 en figuur 14 gelden nog enkele kanttekeningen. Bij de vraag van ouderen naar appartementen geldt dat zij (indien beschikbaar) een gelijkvloerse grondgebonden woning kunnen prefereren. Een ander deel van de vraag naar appartementen (met

name in de huur) is afkomstig van jongeren. Voor hen is een appartement vaak een tussenstap naar een grondgebonden (huur)woning en als deze meteen beschikbaar is,

ËlnnDev

X In.Fact.Research

zal in ieder geval een deel deze tussenstap willen overslaan. In dat geval is de grondgebonden huursector minder ontspannen dan deze lijkt op basis van geuite woonwensen.

In figuur 15 staan de vraagaanbodverhoudingen weergegeven naar huur- en koopprijs. Binnen de huursector is er een geringe vraagdruk op het huursegment tot € 737. Binnen de koopsector is de vraag naar woningen tot € 250.000 iets groter dan het potentiele aanbod, mede door de vraag van starters. Ook de vraag naar woningen tussen €

325.000 en € 450.000 is groter dan het potentiële aanbod, vooral vanwege de vraag van doorstromers.

Figuur 15 - Potentiële vraagaanbod-verhoudingen in de gemeente Eijsden-Margraten naar huur- en koopprijs, op basis van de totale groep met een verhuiswens

1000

200 °

m tte33

Bron:

a vraagstaters

vaagoortomers

Opotentieelaanbod

0 E33tot

€6Stot

boven

LC-model

<E28000D

€ 250000tot€325.000t0t >EASDOUD 325000

E4S00D

In.Fact.Research

Verdeling van huurwoningen

De corporaties in Eijsden-Margraten verhuren hun 1.135 woningen via de website van Thuis in Limburg. Tot februari 2017 verhuurden de corporaties hun woningen via Woningburo. Bij de overgang behielden ingeschreven hun opgebouwde rechten, zoals de

inschrijfduur. In de afgelopen jaren hebben steeds meer corporaties in Limburg zich bij Thuis in Limburg aangesloten. Voor woningzoekenden betekent dit dat men op één platform kan reageren op het woningaanbod in heel Limburg. In Eijsden-Margraten werden in 2021 in totaal 76 woningen verhuurd (tabel 6). Sinds 2018 is het aantal verhuurde woningen toegenomen. De toename van het aanbod komt

vermoedelijk mede door de sterk vergrijsde huurderspopulatie (33% van de huurders ouder dan 75 jaar), waardoor steeds meer huurders intramuraal zijn gaan wonen of kwamen te overlijden. Het woningaanbod voor reguliere woningzoekenden nam hier-

door toe, hoewel er ook veel woningen via bemiddeling werden toegewezen (44 in 2020 en 28 in 2021, zie tabel 6). tabel 6 - Ontwikkeling aantal huurcontracten in de gemeente Eijsden-Margraten

%InnDev

X In.Fact.Research aantal huurcontracten

2018 2020 2021

2019

geadverteerd

bemiddeling

34 50 48

2 44 28

_ totaal

56 94 76 51

Bron: Thuis in Limburg

Het totaal aantal woningen dat via advertenties is verhuurd, is de laatste drie jaar bijna 50 woningen per jaar (tabel 7). Tegelijkertijd nam ook het aantal actief woningzoeken-

den toe, net als het gemiddeld aantal reacties per advertentie. De toename van het aantal reacties en actief woningzoekenden komt vooral doordat ook corporatie Wonen Zuid zich in juni 2019 voegde bij Thuis in Limburg. Hierdoor konden er meer mensen

vanuit de regio reageren op het woningaanbod in Eijsden-Margraten (woningzoekenden kunnen op meerdere woningen reageren). Andersom konden ook woningzoekenden uit Eijsden-Margraten reageren op meer woningen in de regio. De ervaring leert dat met name bij de introductie van regionale verdeelsystemen woningzoekenden zich

breder (in meerdere gemeenten) oriënteren. Na verloop van tijd neemt dit weer wat af. tabel 7 - Ontwikkeling aantal huurcontracten (geadverteerd) in de gemeente Eijsden-Margraten en woningzoekenden naar diverse kenmerken

aantal huurcontracten 2018

aantalactief

‘gemiddeld aantalreacties

gemiddelde gemiddelde inschrijfduur _ zoekduur

woningzoekenden per advertentie

(iaar)

574

2019 2020

47 50

1619 2414

44 72

2021

1.782

(maanden)

aantal weigeringen

59 62

8 10

10 2

Bron: Thuis in Limburg

Het gemiddeld aantal reacties op de huurwoningen in Eijsden-Margraten piekte in 2020 op 72 reacties per advertentie.11

Vooral het aantal reacties op appartementen zonder lift nam toe (figuur 16). Met een gemiddelde inschrijfduur van circa drie jaar (in 2020) gaat het vermoedelijk deels om jongere woningzoekenden, op zoek naar een betaalbare huurwoning. Ook het aantal

u Ter referentie, in bijvoorbeeld een stad als Leiden lag het gemiddeld aantal reacties in 2019 op 240 per geadverteerde woning,

ËlnnDev

X In.Fact.Research

reacties op grondgebonden woningen nam (in mindere mate) toe, vermoedelijk vooral afkomstig van doorstromers (met een gemiddelde inschrijfduur van rond de zeven

jaar). Appartement met lift kregen gemiddeld genomen het minste aantal reacties. Dat wil niet zeggen dat deze woningen minder populair zijn. Als gekeken wordt naar de groep die deze woningen betreft, dan gaat het om een groep met een lange gemiddelde inschrijfduur (meer dan tien jaar in 2020). Deze ouderen hebben lang gewacht en zijn

tot een verhuizing verleidt op het moment dat er aanbod beschikbaar kwam. Een belangrijk deel (in 2020 28 eenheden) van de appartementen met lift is niet via Thuis in

Limburg geadverteerd, maar direct bemiddeld. Het gaat hier vermoedelijk (deels) om ouderen met beperkingen, die een verhuizing niet langer konden uitstellen. Tenslotte valt het lage aantal jongeren op dat een woning in de sociale huur vindt (8 op 94 woningtoewijzingen in 2020). figuur16

Ontwikkeling aantal reacties naar woningtype in de gemeente Eijsden-Margraten

150

2018

120

2019

2020

grondgebonden

appartement zonder

appartement

lift

totaal

met lift

Bron: Thuis in Limburg, bewerking In.Fact.Research

De gemiddelde inschrijfduur en zoektijd12 naar huurwoningen in

Eijsden-Margraten is

toegenomen. Voor de woningzoekenden duurde het 18 maanden in 2021 om een wo-

ning te vinden; dat is een toename met 8 maanden ten opzichte van 202013.

Het gemiddeld aantal maanden dat is verstreken tussen de eerste reactie van het huishouden dat het

huurcontract heeft getekend en de datum waarop het huurcontract via advertentie is getekend. ”

Ter referentie:

de gemiddelde zoektijd op landelijk niveau was 30 maanden in 2020 — bron

Staat van de Woningmarkt 2021).

älnnDev

X In.Fact.Research

Actuele ontwikkelingen in de koopsector Prijsontwikkeling in de koopsector

Het prijsniveau van koopwoningen in Eijsden-Margraten ligt hoog: de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen bedroeg gemiddeld € 309.000 in de afgelopen

twee jaar. Dit hangt mede samen met hoge aandeel (ruime) grondgebonden woningen in de gemeente. Landelijk werden bestaande woningen voor gemiddeld € 298.000 verkocht.

In de periode 2015 t/m 2021 zijn de prijzen van bestaande koopwoningen in Nederland met 71% gestegen tot gemiddeld € 394.000 (figuur 17). Ook in de gemeente Eijsden-

Margraten stegen de verkoopprijzen van woningen, conform de landelijke ontwikkeling met 65% tot gemiddeld € 393.000. Hierbij speelde de lage rentestand en de gestegen koopkracht een rol, net als het aantrekkelijke woonklimaat van de gemeente Eijs-

den-Margraten en de ligging ten opzichte van Maastricht (vanwege de werkgelegenheid). De demografische druk (in de regio) is een factor die een minder grote rol speelde (in de regio nam het aantal huishoudens beperkt toe, zie ook paragraaf 3.1). In de provincie Limburg lag het gemiddelde prijsniveau op € 308.000 in 2021 en bleef de prijsontwikkeling achter bij het landelijke gemiddelde. Het gemiddeld prijsniveau

op niveau Zuid-Limburg was € 291.000. De prijsontwikkeling in (Zuid-)Limburg heeft een gelijk verloop als landelijk, zij het op een substantieel lager prijsniveau. figuur 17a - Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs van woningen in de periode 2011 /m 2021

(geanonimiseerd) Bron: Woningmarktcijfers.nl bewerking InnDev

Ontwikkeling van het aantal transacties in de koopsector

älnnDev

X In.Fact.Research

In figuur 17b is het aantal transacties per 1.000 koopwoningen weergegeven. Daaruit blijkt dat in de gemeente Eijsden-Margraten het aantal transacties structureel op een lager niveau is gesitueerd dan landelijk (40% meer transacties dan in Eijsden-Margraten) en de (sub)regio (30% meer transacties dan in Eijsden-Margraten). Conclusie is dat onafhankelijk van jaarlijkse fluctuaties een “inerte” honkvastheid kan worden vastgesteld in de gemeente Eijsden-Margraten.

figuur 17b - Ontwikkeling aantal transacties per 1.000 koopwoningen in de periode 2011-2021

(geanonimiseerd) Bron: Woningmarktcijfers.nl bewerking InnDev

Ontwikkeling transacties in de koopsector naar koopsomklasse Het aandeel van woningen goedkoper dan € 300.000 in de transacties is gedaald van

52% in 2019 naar 31% in 2021. Het middensegment met prijzen van € 300.000 tot € 400.000 stagneert ook licht (van 33% naar 28%). Het aandeel van woningen met een koopprijs hoger dan € 400000 steeg van 15% naar 40% in het totaal aantal transacties. figuur17e

Ontwikkeling transacties naar koopsomklasse in de periode 2019-2021

älnnDev

X In.Fact.Research

45% 40% 35%

30%

25%

m2019

20%

2020

15%

2021

<€200.000

€200-€

€300-€

€400-€

300k

400k

500k

>E500K

Bron: Woningmarkteijfers.nl bewerking InnDev

Aandeel buy-to-let transacties

Om de kansen van starters en mensen met een middeninkomen te optimaliseren, is het van belang dat goedkope en middeldure woningen behouden blijven voor de koopmarkt. Landelijk wordt immers geconstateerd dat steeds meer koopwoningen worden

opgekocht en vervolgens verhuurd Als gevolg hiervan zijn deze niet meer beschikbaar als koopwoning en ontstaat er mogelijk een prijsopdrijvend effect omdat eigenaars-ver‘huurders vaak hogere prijzen bieden dan eigenaars-bewoners. De opkoopbescherming

zou kunnen leiden tot normalisering van de prijzen van de woningen. Buy-to-let is het onttrekken van woningen uit de koopwoningmarkt voor de verhuur. Een analyse van het Kadaster over de jaren 2018-2020 laat zien dat de opkoop van woningen om deze vervolgens te verhuren een fenomeen is waar elke gemeente in meer-

dere mate te maken krijgt. Het gemiddeld aandeel buy-to-let komt uit op 13%. De gemeente Eijsden-Margraten heeft slechts beperkt te maken met het fenomeen (range van 5 tot 10%). In de regio Maastricht-Heuvelland zijn het vooral de gemeenten Maastricht en Valkenburg die met dit fenomeen te maken krijgen. figuur 174 - Aandeel buy-to-let in transacties per gemeente (2018-2020)

X In.Fact.Research

Bron: VNG - Handreiking opkoopbescherming december 2021

Signalen betreffende huidige knelpunten bij de realisatie van woorwensen

In de woonenguête geven de respondenten geven aan dat het primair probleem een gebrek aan aanbod van geschikte woningtypes is (door 82% benoemd). Ten tweede is de gewenste prijsklasse /huurprijsklasse een probleem (door 62% benoemd). Hypotheekeisen spelen vooral bij de starters en alleenstaanden maar deze problematiek is in

omvang een beperkt probleem (door 9% benoemd). De respons onder de categorie “overig” vestigt nadrukkelijk de aandacht op de overspannen situatie op de woningmarkt met name de praktijk van het overbieden (met name door kopers van buiten de gemeente) die als problematisch wordt ervaren. Daar-

naast wordt ook meermaals gewezen op de beperkte aanwezigheid of het ontbreken van bouwgrond/bouwlocaties. Ook procedurele knelpunten worden als belemmerend genoemd.

älnnDev

X In.Fact.Research

ervaren knelpunten bij het zoeken naar een woning procentueel

te weinig aanbod qua gewenste woningtypes te weinig aanbod in de gewenste prijsklasse / huurprijsklasse

82%

de kwaliteit van

25%

het

aanbod

62%

de hypotheekeisen

overig

12%

n=243 meerdere

antwoorden

mogelijk

Bron: Enquête woonbehoefte gemeente Eijsden-Margraten

Toekomstige ontwikkelingen

Demografische ontwikkelingen

Terugblik In de afgelopen vijf jaar nam het aantal inwoners in de gemeente Eijsden-Margraten toe (figuur 18). Dit vooral als gevolg van een positief saldo van vestiging en vertrek (zie ook

figuur 9). Het saldo van geboorte en sterfte schommelde rond of onder de nullijn. In 2020 en 2021 is de impact van COVID-19 zichtbaar in de sterfte (figuur 18). In de regio Maastricht-Heuvelland neemt het aantal inwoners sinds 2015 af (ﬁguur 19).

älnnDev

X In.Fact.Research

Ook het aantal huishoudens nam toe in de gemeente Eijsden-Margraten, vanwege de toename van het aantal inwoners en huishoudensverdunning (huishoudens worden gemiddeld genomen steeds kleiner). In de regio Maastricht-Heuvelland groeit het aantal huishoudens sinds 2018 nauwelijks meer.

figuur18

_ Ontwikkeling saldo geboorte en sterfte in de gemeente Eijsden-Margra-

ten

(geanonimiseerd) Bron: CBS

figuur 19 - Ontwikkeling aantal inwoners en huishoudens in Eijsden-Margraten en de regio Maastricht-Heuvelland (gemiddelde van drie opeenvolgende jaren), indexcijfers, 2011 = 100 10 108 106 104

huishoudens Eijsden-Margraten 102

— — =huishoudens regio 100

——

inwoners Eijsden-Margraten

98 —

=inwoners

regio

Bron: CB$

Prognose aantal inwoners In deze studie wordt wat betreft de toekomstige ontwikkeling van de bevolking aangesloten bij de Primos prognose (2020) van ABF. Op basis van deze prognose neemt het

aantal inwoners in de gemeente Eijsden-Margraten toe van 25770 inwoners in 2020 tot 25.900 in 2025 en 25.970 in 2030 (+200 inwoners). Daarmee zet de trend van de afgelopen jaren zich dus door. Na 2030 verwacht de Primos prognose dat het aantal inwoners

%InnDev

X In.Fact.Research

geleidelijk aan zal gaan afnemen (mede als gevolg van een toename van sterfte), tot 25.740

in 2030 en 25.610 in 2040.

Prognose aantal huishoudens Ook het aantal huishoudens blijft naar verwachting toenemen in de komende jaren (figuur), van 11.080 huishoudens in 2020 tot 11.280 huishoudens in 2025 en 11.290 huis-

‘houdens in 2030. Het gaat om een toename van 210 huishoudens in de periode 2020 tot 2030 (figuur 20). Volgens de Primos prognose zal het aantal huishoudens na 2030 geleidelijk aan gaan afnemen, met naar schatting 100 huishoudens in de periode 2030 tot 2035. Ook voor de regio Maastricht-Heuvelland voorspelt de Primos prognose eerst nog een beperkte huishoudensgroei, maar verwacht wordt dat hier de huishoudenskrimp al tussen 2025 en 2030 zal inzetten. In bijlage 1 - tabel 25 staat de huishoudensontwikkeling voor de kernen in de ge-

meente Eijsden-Margraten weergegeven, op basis van de Primos prognose. De huis‘houdensgroei vindt naar verwachting met name plaats in de kernen Eijsden-Breust, Margraten en Cadier en Keer.

figuur 20 - Ontwikkeling aantal huishoudens in de gemeente Eijsden-Margraten 12.000

11500

11.000

—=_

10.500

10.000

——

werkelijke ontwikkeling

9.500

—

= prognose Primos 2020

o Bron: CBS, Primos prognose ABF (2020)

Het is van belang om te beseffen dat prognoses geen waarheid leveren, maar een mogelijk toekomstbeeld, dat onder bepaalde aannamen de werkelijkheid kan worden. In

tabel 8 staat het toekomstig aantal huishoudens weergegeven volgens drie verschillende prognosemodellen. Net als de Primos prognose van ABF gaat ook de Pearl prognose van het CBS/PBL ervan uit dat het aantal huishoudens in de gemeente Eijsden

Margraten met nog ruim 200 huishoudens zal toenemen, om tot 2040 op het niveau (geanonimiseerd) prognose van Etil gaat uit van een groei van 11.300 huishoudens te blijven. De N

ËlnnDev

X In.Fact.Research

van ruim 300 huishoudens in de periode 2020 tot 2030. Na 2030 neemt het aantal huishoudens volgens deze prognose af. Op hoofdlijnen wijzen de verschillende prognoses dus in dezelfde richting: de komende jaren wordt een groei verwacht van tussen de 200 en 300 huishoudens, waarna het aantal huishoudens zal stabiliseren of geleidelijk aan zal gaan afnemen. Het is van belang om de bevolkingsontwikkelingen in de gemeente (en de regio) goed te blijven monitoren.

Tabel 8 - Ontwikkeling aantal huishoudens in de gemeente Eijsden-Margraten volgens drie prognosemodellen

Primos

Pearl

werkelijk

2020

11.075

11075

prognose

2025

11280

11200

11390

2030

11290

11200

11390

2035

11190

11300

11230

2040

11020

11300

(geanonimiseerd)

11050

Bron: CBS, ABF en Etil

Bij prognoses gaat de aandacht vaak uit naar de totalen, omdat daar de uitbreidingsopgave direct mee samenhangt. De veranderingen in de samenstelling van de huishoudens zijn echter voor de woningmarkt minimaal zo relevant. Deze staan weergegeven

in figuur 21. Daaruit blijkt dat vooral het aantal (alleenstaande) ouderen zal toenemen. Het aantal gezinnen en tweepersoonshuishoudens tussen 23 en 65 jaar zal naar verwachting afnemen. Deze ontwikkelingen zijn in elke kern in de gemeente Eijsden-Mar-

graten zichtbaar. In tabel 23 van bijlage 1 staat de ontwikkeling van de omvang en samenstelling van de huishoudens in alle kernen weergegeven. figuur 21 - Aantal huishoudens in de gemeente Eijsden-Margraten naar huishoudenstype in 2020, 2025 ‚en 2030 (Primos prognose) 3.500

=2020

3000

2.500

2025

2.000

2030

1500 1.000

500 0

<23jar

26tjo35atr alenstand 26t35ojatr twepersons alenstand twepersons

Bron: CBS, Primos prognose ABF

65+

gezin

enoudergezin

älnnDev 3.2

X In.Fact.Research

Economische ontwikkelingen

Demografische prognoses leveren inzicht in de ontwikkeling van het aantal huishou-

dens naar leeftijd en samenstelling. Voor de woningmarkt is het uiteraard ook van belang om zicht te hebben op de inkomens van deze huishoudens. Daarom staan we ook stil bij de toekomstige ontwikkeling van de koopkracht.

figuur 22 - De ontwikkeling van de koopkracht in Nederland in de periode 2000 tot 2020 en de verwachtingen voor de toekomst a

werkelik werkelik. geniddeld n 2000012020

posiifscenario basis scenario

= = =negatief scenario

20 0 20 2 20 4 20 6 20 8

2018 2020 202 2024 206 2028 20 2082 z 20% 2038 2040

Bron: CPB, bewerking In.Fact.Research

Vanwege de vele onzekerheden waarmee koopkrachtvoorspellingen zijn omgeven rekenen we in deze studie in combinatie met de Primos prognose drie koopkrachtscena-

rio's door (zie ook figuur 22): Een basisscenario dat uitgaat van een gemiddelde groei van +0,4% per jaar, wat overeen komt met de gemiddelde koopkrachtontwikkeling over de periode 2000 tot 2019 (met pieken en dalen). Een negatief economisch scenario waarbij wordt uitgegaan van een koopkrachtontwikkeling van -0,1% per jaar.

Een positief economisch scenario waarbij wordt uitgegaan van een koopkrachtontwikkeling van 0,9% per jaar. 33

_ Ontwikkeling inkomensgroepen

Op basis van de aannamen over demografische en economische ontwikkelingen is in

figuur 23 de ontwikkeling van de inkomensgroepen in de gemeente Eijsden-Margraten weergegeven. Met name de secundaire doelgroep neemt toe, en daarmee de doelgroep tot € 39.055. Het aandeel huishoudens dat behoort tot de doelgroep tot € 39.055 neemt

ËlnnDev

X In.Fact.Research

toe van 32% in 2020 tot 34% in 2030, op basis van het economisch basisscenario. Bij een negatief economisch scenario is de doelgroep in de toekomst groter; bij een positief economisch seenario kleiner. De toename van de doelgroep bestaat vrijwel uitsluitend uit alleenstaande ouderen (zie ook figuur 24). De omvang van de middeninkomens in de gemeente blijft ongeveer constant gedurende de periode 2020 tot 2035, terwijl het aantal hogere inkomens op de langere termijn naar verwachting afneemt. In de meeste kernen in de gemeente Eijsden-Margraten neemt de doelgroep tot €

39.055 naar verwachting toe. In tabel 23 in bijlage 1 staat de ontwikkeling van de omvang en samenstelling van de huishoudens in alle kernen weergegeven.

figuur 23 - Ontwikkeling inkomensgroepen in de gemeente Eijsden-Margraten bij drie economische scenario's 500

2030.2035

=2025-2030

0100= 300

“

200

l|Ie

20202025|

300 -400 -500

(geanonimiseerd)

Bron: LC model

In.Fact.Research

figuur 24 - Samenstelling van de doelgroep tot € 39.055 naar huishoudenstype in de gemeente EijsdenMargraten in 2020, 2025, 2030 en 2035, bij het economisch basisscenario 4500

4000

‘eenoudergezin

3500

'm gezin

200

‘2 65+ tweepersoons

E 2000

1445

1500

1355

1000

500

0 2020

Bron:

model

2025

1515

1665

2030

2035

65 aleenstaan alleenstaand = 23 tot 65 jaar weepersoons 123 tot 65 jaar alleenstaand

m<23jaar

In.Fact.Research

älnnDev

X In.Fact.Research

Ontwikkeling van de woningbehoefte

In toekomst moeten alle doelgroepen (naar leeftijd, type en inkomen) goed kunnen wonen. Om te bepalen welke woningen daarvoor benodigd zijn is een woningbehoeftera-

ming uitgevoerd. Bij deze raming is uitgegaan van constante woonpatronen. Dat betekent dat we ervan uitgaan dat een bepaald type huishouden (naar levensfase, samenstelling en inkomen) in de toekomst op soortgelijke wijze zou moeten kunnen wonen

als op dit moment. Voor ouderen geldt dat generatieverschillen een te grote rol spelen, zo is het (grondgebonden) eigenwoningbezit onder de nieuwe generatie ouderen hoger dan onder de huidige generatie. Bij de raming is gecorrigeerd voor deze generatieverschillen.

41 _ Overall ontwikkeling woningbehoefte In figuur 25 staat de ontwikkeling van de woningbehoefte naar eigendom en woningtype weergegeven, bij drie economische scenario's. In de periode 2020 tot 2030 neemt

vooral de behoefte aan grondgebonden koopwoningen toe. Dit is in elke kern in de gemeente

Eijsden-Margraten het geval, met name in Eijsden-Breust en Cadier en Keer. In

tabel 26 in bijlage 1 staat de ontwikkeling van de woningbehoefte voor alle kernen weergegeven.

figuur 25 - Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype in de gemeente Margraten bij drie economische scenario's

Eijsden-

ËlnnDev

X In.Fact.Research

400 300 200

10 0 I

100

| }

u I I

2030-2035

-200

20252030

-30

m2020-2025

-400

Koop

grondgebonden Bron: LC

model

koop

appartement

huur

_ grondgebonden

huur

_ appartement

In.Fact.Research

De toenemende behoefte aan grondgebonden koopwoningen is het gevolg van de aankomende generatie ouderen die naarmate men ouder wordt vaak in de grondgebon-

den koop blijft wonen, in combinatie met de aanwas van nieuwe jonge stellen en gezinnen.

Per saldo nemen deze jongere groepen in omvang af, maar deze afname is tot 2030 kleiner dan de groei van het aantal ouderen in de grondgebonden koopsector. Dit is weer-

gegeven in figuur 26, waarin is aangegeven van welke huishoudenstypes de ontwikkeling van de woningbehoefte afkomstig is. Na 2030 (vooral na 2035) neemt het aanbod als gevolg van sterfte toe, bij een afname van het totaal aantal gezinnen en jongere

tweepersoonshuishoudens. Hierdoor zal het voor nieuwe jonge gezinnen makkelijker worden om een grondgebonden koopwoning te bemachtigen.

figuur 26 - Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom, woningtype en huishoudenstype in de gemeente Eijsden-Margraten in 2020 tot 2030 bij het economisch basisscenario

X In.Fact.Research eenoudergezin ' gezin

'= 654 weepersoons 65 aleenstaand

= 23 tot 65 jaar tweepersoons 123 10165 jaaralenstaand #<23jaar = saldo 2020-2030

(geanonimiseerd) Bron: LC model

In.Fact.Research

Als gevolg van de vergrijzing neemt de behoefte aan koop- en huurappartementen toe, afkomstig van de toenemende groep alleenstaande ouderen. Als men erin slaagt om

ouderen vaker dan nu naar appartementen (of bungalows/hofjes) te laten verhuizen is de behoefte aan appartementen nog iets groter (en is met name de behoefte aan grondgebonden koopwoningen kleiner). Dit blijkt uit tabel 9, waarin bij de ontwikkeling van de behoefte in 2020 tot 2030 ook rekening is gehouden met de woonwensen van huis-

‘houdens. Kanttekening hierbij is dat ouderen die een verhuizing overwegen om uiteenlopende redenen lang niet altijd de daad bij het woord voegen (zie ook Enquête woonbehoefte Eijsden-Margraten).

tabel9 - Ontwikkeling woningbehoefte

in 2020 tot 2030 bij constante woonpatronen en rekening hou-

dend met woonwensen, economisch basisscenario constante

Ind.zekere

woonpatronen

_ verhuiswens

koop grondgebonden

260

215

150

koop appartement

huur grondgebonden

-135

-120

-10

huur appartement

100

totaal

225

Bron:

LC model

Incl.

totale

In.Fact.Research

De verschillen tussen de economische scenario's zijn bij de behoefte aan geschikte wo-

ningen niet groot, omdat de toekomstige behoefte vooral ontstaat onder invloed van de vergrijzing. Als gevolg van de economische effecten van Covid-19 en de internationale politieke spanningen kan de behoefte aan huurwoningen onder jongere huishoudens tijdelijk wat groter zijn.

ÎlnnDev

X In.Fact.Research

De behoefte aan grondgebonden huurwoningen neemt in de komende jaren geleidelijk af. Dit komt door het uitstromen of overlijden van oudere huurders en een in aantal be-

perkte nieuwe instroom van jongere huurders. In de praktijk hoeft dit niet te leiden tot leegstand. Als de woningen van voldoende kwaliteit zijn kunnen nieuwe doelgroepen worden bediend, of een deel van de regionale behoefte kan naar deze woningen worden geleid (wat kan zorgen voor leegstand in de kwalitatief mindere delen van de soci-

ale huurvoorraad in andere delen van de regio). Overall bezien neemt als gevolg van de vergrijzing vooral de behoefte aan toe- en doorgankelijke woningen toe. Dit kan een appartement met lift zijn, maar ook een aangepaste grondgebonden woning, of een bungalow of een patiowoning.

_ Ontwikkeling behoefte aan koopwoningen

De behoefte aan koopwoningen neemt in totaal toe met 320 woningen in de gemeente Eijsden-Margraten van 2020 tot 2030 bij het economisch basisscenario (met 380 woningen bij het positief economisch scenario en 250 woningen bij het negatief economisch

scenario). Naar koopprijs neemt de behoefte in elk segment toe, met name in het segment

tussen € 325.000 en € 450.000 en boven

de € 450.000. Dit heeft vooral

te maken

met de aankomende generatie ouderen die naarmate men ouder wordt vaak in (duur-

dere) grondgebonden koopwoningen blijft wonen. Als ouderen vaker naar geschikt aanbod verhuizen is de behoefte minder groot.

Na 2030 (vooral na 2035) zal de markt voor (grondgebonden) koopwoningen geleidelijk ontspannen, maar in welke mate dit het geval zal zijn is afhankelijk van de situatie

van dat moment. Als de koopsector door bijvoorbeeld prijsdalingen toegankelijker wordt kunnen mogelijk meer mensen zich een koopwoning veroorloven.

tabel 10 - Ontwikkeling behoefte aan koopwoningen in de gemeente Eijsden-Margraten bij drie economische

scenario’s

2020

_2020-2025

2020-2030

2020-2035

negatief basis positief

8.350 8.350 8.350

215 255 295

250 320 380

170 265 360

Bron:

In.Fact.Research

LC model

älnnDev

X In.Fact.Research

tabel 11- Ontwikkeling behoefte aan koopwoningen naar verkoopwaarde in de gemeente Eijsden-Margraten, bij het economisch basisscenario

<€250.000

2020

_2020-2025

2020-2030

2020-2035

2.140

€250.000tot€325.000

2.140

€325.000tot€450.000

1.935

125

135

>€450.000

2.135

110

120

totaal

8.350

255

320

265

Bron:

LC model

In.Fact.Research

43 _ Ontwikkeling behoefte aan huurwoningen De behoefte aan huurwoningen in de gemeente Eijsden-Margraten neemt in de komende jaren geleidelijk af, met circa 40 woningen in de periode 2020 tot 2025 (bij het

economisch basisscenario, zie ook tabel 12). Daarvan gaat het om circa 30 corporatie huurwoningen en 10 particuliere huurwoningen. Na 2025 neemt de behoefte aan huurwoningen verder af, vooral vanwege een afname van huurders onder de 65 jaar (zie ook tabel 13).

In tabel 13 staat de ontwikkeling van de behoefte aan huurwoningen weergegeven naar huurprijsklasse. De behoefte aan huurwoningen tot € 737 (de huurtoeslag in 2020) neemt in de periode 2020 tot 2035 af. De behoefte aan huurwoningen met een huurprijs boven € 737 neemt toe. Deze behoefte is deels afkomstig van ouderen met een midden

of hoger inkomen. Ook onder ouderen behorende tot de secundaire doelgroep neemt

de behoefte (beperkt) toe: het gaat hier deels om ouderen uit de koopsector met een inkomen onder de normen van het passend toewijzen, maar met opgebouwd vermogen vanuit de eigen woning. tabel 12 - Ontwikkeling behoefte aan huurwoningen in de gemeente Eijsden-Margraten bij drie economische

scenario's 2020

corporatiehuur

particulierehuur

Bron:

LC model

_2020-2025

_2020-2030

2020-2035

negatief

1.130

-25

basis

1130

-30

-60

-90

positief

1.130

-60

-105

-150

negatief

1.300

-30

basis

1.300

-10

-30

-55

positief

1.300

-15

-40

-80

In.Fact.Research

ÎlnnDev

X In.Fact.Research

tabel 13 - Ontwikkeling behoefte aan huurwoningen naar huurprijsklasse in de gemeente Eijsden-Margraten, bij het economisch basisscenario 2020

corporatiehuur

paticulierehuur

tot€ 433

model

_2020-2030

_2020-2035

€433-€619

510

-30

-40

€619-€663

170

-10

-20

-30

€663-€737

270

-30

-50

>€737

110

totaal

1.130

-30

-60

-90

-10

275

-30

-50

€619-€663

-10

-20

€663-€737

165

-20

-30

>€737

715

totaal

1.300

-10

-30

-55

tot € 433 €433-€619

Bron:

_2020-2025

In.Fact.Research

tabel 14 - Ontwikkeling huurderspopulatie in het corporatiebezit in de gemeente Eijsden-Margraten in 2020 tot 2030 bij het economisch basisscenario primaire

secundaire

lage

hoge

doelgroep

_ doelgroep

middeninkomens

__totaal

eenpersoons

-10

-20 -30

10 -20

5 5

65+

eenpersoons

meerpersoons totaal

-20 5

-10 10

0 o

5 o

-35 10

totaal

Bron: LC

model

hogere

tot65 jaar

meerpersoons totaal

inkomens

15 -15 -15

55 -75

In.Fact.Research

Terwijl het aantal jongere huurders in de corporatie huurvoorraad geleidelijk afneemt, neemt het aantal oudere huurders in de komende tien jaar beperkt toe. Het gaat daarbij

älnnDev

X In.Fact.Research

om circa 50 eenpersoonshuishoudens ouder dan 65 jaar (tabel 14). Het aantal 75-plussers in de corporatie huursector neemt in totaal toe met 40 huishoudens. In de koopsec-

tor is deze toename veel groter: het gaat om een toename van 665 huishoudens van 75 jaar of ouder in de periode 2020 tot 2030. De aanpasbehoefte (en ondersteuningsbehoefte) zal zich dus met name in de koopsector manifesteren (zie ook figuur 27). figuur 27 - De leeftijdsopbouw in de koop- en de corporatie huursector in 2020 en 2030 in de gemeente Eijsden-Margraten

2.100

2020

1.800

2030

1.500 1.200 900

600 300

o -

| e

dd 2 4

o 9

g BKs

Nm e

sss

do 2 R

koop Bron:

LC-model

Plancapaciteit

n B

g BKS

huurders corporatie

In.Fact.Research

De plancapaciteit van de gemeente Eijsden-Margraten bedraagt circa 556 woningen,

verspreid over locaties in twaalf kernen (tabel 15). Het gaat om bruto aantallen, exclusief eventuele sloop van woningen. Zelfs als niet alle plannen doorgang vinden (het i gebruikelijk uit te gaan circa 30% planuitval, wat resteert in een kleine 400 nieuwbouwwoningen) liggen de aantallen boven de (netto) huishoudenstoename van ruim 200

‘huishoudens in de periode 2020 tot 2025 op basis van de Primos prognose. Rekening houdend met planuitval liggen de aantallen meer in lijn met de (geanonimiseerd) N prognose van Eúil. Deze prognose gaat uit van een groei van ruim 300 huishoudens in de periode

2020 tot 2025. Naast de huidige plannen zijn er particuliere initiatieven en worden er mogelijkheden verkent om ook op andere locaties woningen te bouwen. De plancapaciteit kan ook worden benut voor de (gedeeltelijke) invulling van de huidige schaarste en de invulling van de huisvestingsbehoefte van zorgdoelgroepen en statushouders (zie hoofdstuk 5).

ÎlnnDev

X In.Fact.Research

Deze capaciteit biedt ook de mogelijkheid om een grotere regionale behoefte te bedienen. Dat is aan de ene kant geen onrealistische ambitie, want de gemeente heeft een

sterke positie in de regio. Wel geldt dat bouwen voor de regionale vraag niet zonder risico is, omdat de toename van de regionale behoefte beperkt is en omdat de andere gemeenten vermoedelijk de eigen behoefte willen opvangen. Het verdient daarom aanbeveling de afzet goed te blijven monitoren. tabel 15 - Plancapaciteit gemeente Eijsden-Margraten in de periode 2021 t/m 2024 kemn

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=EijsdenMargraten&id=13d3f2b6-2578-443b-b03c-816149bdacef