Document · PDF

[ZS00061156] BOPA02-SNG032-01F - Ruimtelijke motivering BOPA

Raadsvergadering 28 mei 2026, gemeente EerselBij agendapunt: Verbouwen pastorie Wintelre tot 5 appartementen met bouw van 9 seniorenwoningen in pastorietuin26.914 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan Willibrordusstraat 38, Wintelre Gemeente Eersel

Onderbouwing BOPA Bijlagen

Datum: Oktober 2025 Projectgegevens: BOPA02-SNG032-01F

Tweede Donk 8 5233 HR 's-Hertogenbosch T. 06.49027136 E. tomsbr@urbitom.nl

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

Inhoud 1

Inleiding

1.1

Aanleiding

1.2

Projectgebied

1.3

Reden voor de omgevingsvergunningaanvraag

1.4

Leeswijzer

Huidige situatie en plan

2.1

Geldende planologische situatie

2.2

Beschrijving huidige situatie

2.3

Planbeschrijving en nagestreefde beeldkwaliteit

2.4

Strijdigheid met het Omgevingsplan

Toetsing aan beleid

3.1

Rijksbeleid en -regels

3.2

Provinciaal beleid

3.3

Regionaal beleid

3.4

Gemeentelijk beleid

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

4.1

Ladder duurzame verstedelijking

4.2

Duurzaamheid

4.3

Gezondheid

4.4

Weging waterbelang

4.5

Klimaatadapatie

4.6

Groen

4.7

Verkeer

4.8

Ecologie

4.9

Luchtkwaliteit

4.10

Geluid

4.11

Geur

4.12

Omgevingsveiligheid

4.13

Trilling

4.14

Welstand

4.15

Archeologie en cultuurhistorie

4.16

Bodem

4.17

Beperkingsgebieden

4.18

Kabels en leidingen

4.19

M.e.r.-beoordeling

Participatie

5.1

Verplichte participatie

5.2

Overleg met gemeente

5.3

Participatie omgeving

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

Financiële haalbaarheid

6.1

Kostenverhaal

6.2

Nadeelcompensatie

Belangenafweging en conclusie

7.1

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

7.2

Conclusie

Bijlagen 1.

Quickscan soortenbescherming Willibrordusstraat 38 te Wintelre, Exlan, 28 maart 2023.

Voortoets Stikstofdepositie Willibrorduslaan 38 Wintelre, Van Empel Milieuadvies, Bergeijk, 5 december 2024.

AERIUS projectberekening 20241205113030_RoKuWqwKokvb_aanlegfase, Van Empel Milieu advies Bergeijk, 5 december 2024.

AERIUS_projectberekening_20241205113509_S5qbrdEHWuCj_gebruiksfase, Van Empel Milieu advies Bergeijk, 5 december 2024.

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, Willibrordusstraat 38 Wintelre, De Roever Omgevingsadvies, Schijndel, 27 januari 2025.

Rapport VDM-250301.00.R01.2 Akoestisch onderzoek industrielawaai Willibrordusstraat 38, Wintelre, VDM akoestiek, 24 september 2025.

Wintelre, Willibrordusstraat 38 Gemeente Eersel (NB), Archeologisch Bureauonderzoek (BO) en Inventariserend Veldonderzoek (IVO), verkennende fase, Transect, 20 maart 2023.

Bouwhistorische verkenning met waardestelling voormalige Pastorie Wintelre, W. Beelen, 16 mei 2022.

Wabo advies omgevingsvergunning rijksmonument, Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, 21 november 2022.

10.

Planoverleg Willibrordusstraat 38 Wintelre monument nr. 37244, Stichting Monumentenhuis Brabant, 18 maart 2025.

11.

Groenplan - schetsontwerp V3, Joost Strijbos, 2025.

12.

Restauratieplan fase 2, Buro Sengers Architecten, 3 februari 2025

13.

Aanvulling op restauratieplan fase 2, Buro Sengers Architecten, 6 juni 2025.

14.

Verkennend bodemonderzoek, Lankelma Milieu, Oirschot, 13 februari 2023.

15.

Informatie omgevingsoverleg, Buro Sengers Architecten, december 2024.

16.

'Geometrie' projectgebied als voorzet voor de geometrie bij het nog op te stellen Omgevings plan, UrbiTom, februari 2025.

Overzichtskaart ligging projectgebied (Bron: Google Maps 2024 en kadastralekaart.com) UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Inleiding

1.1

Aanleiding

Gemeente Eersel

Maatschap Gebr. Van Mol heeft het voornemen om aan de Willibrordusstraat 38 in Win telre te komen tot de bouw van woningen in de reeds geruime tijd leegstaande voormalige pastorie van de St. Willibrorduskerk. Hierdoor kan dit, voor het dorpshart van Wintelre be langrijke, gebouw behouden blijven. De voormalige pastorie zelf zal worden verbouwd tot 2 woonappartementen en 3 woonstudio's. Op het achterperceel wordt voorzien in 9 nieuwe seniorenwoningen. Het plan heeft de instemming van de gemeente. Inmiddels is een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer getekend. De ontwikkeling is niet mogelijk binnen het geldende omgevingsplan. In het projectgebied is op basis daarvan alleen de bestaande pastoriewoning mogelijk. Daarom is voorzien in voorliggende onderbouwing BOPA.

1.2

Projectgebied Het projectgebied betreft het perceel, kadastraal bekend gemeente Vessem, sectie D, nr. 4755. Dit perceel heeft een oppervlak van 3.516 m2. Aan de noordzijde grenst het perceel aan de Willibrordusstraat, aan de westzijde aan De Nie, aan de zuidzijde aan het buitengebied en aan de oostzijde aan de bestaande percelen aan de Willibrordusstraat.

1.3

Reden voor de omgevingsvergunningaanvraag Het initiatief past niet binnen het geldende Omgevingsplan. Om deze reden wordt een om gevingsvergunningaanvraag ingediend voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

(BOPA). Voorliggende onderbouwing BOPA wordt bij deze omgevingsvergunningaanvraag gevoegd en heeft als doel om de ruimtelijke, planologische en milieutechnische, financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan te onderbouwen en aan te tonen dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie (ETFAL).

1.4

Leeswijzer Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving wordt gegeven van de huidige situatie en een beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling. Ook wordt hierin de strij digheid met het geldende omgevingsplan geduid. In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan het geldende beleid. In hoofdstuk 4 wordt de toelaatbaarheid van de ontwikkeling getoetst aan aspecten van de fysieke leefomgeving en milieuaspecten. Hoofdstuk 5 gaat in op het communicatieproces met omwonenden en de wijze waarop hogere overheden en andere belanghebbenden (zoals veiligheidsregio) zijn meegenomen in het vooroverleg over het project. hoofdstuk 6 komt de financiële haalbaar heid aan de orde. In hoofdstuk 7 wordt in een algemene conclusie aangegeven of er bij het project sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties; de wettelijke voorwaarde voor het verlenen van een omgevingsvergunning.

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Huidige situatie en plan

2.1

Geldende planologische situatie

Gemeente Eersel

Op 1 januari 2024 is het Omgevingsplan gemeente Eersel in werking getreden. In het tijde lijke deel gelden, naast de Bruidsschat, de volgende bestemmingsplannen: 'Kom Wintelre' (NL.IMRO.0770.BPW20106002-VAST). Dit bestemmingsplan is op 26 januari 2012 vastgesteld door de gemeenteraad. Voor het projectgebied geldt de enkelbestemming 'Wonen-1'. Binnen deze bestemming is de bestaande woning toegestaan, maar geen aan vullende nieuwbouw van woningen. In de bestemming is een bouwvlak aangeduid, waar binnen een maximum bouwhoogte van 10 m is toegestaan en een maximum goothoogte van 6 m. Bijgebouwen zijn zowel binnen het bouwvlak voor hoofdbebouwing als binnen de bouwaanduiding 'bijgebouwen' toegestaan. Voor het zuidelijk deel van het projectgebied (dat niet in stedelijk, maar in landelijk gebied is gesitueerd) geldt de enkelbestemming 'Tuin'. Daarnaast is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' voor het gehele projectge bied van toepassing. Ook zijn op het gehele projectgebied de gebiedsaanduidingen 'luchtvaartverkeerzone ihcs' en 'luchtvaartverkeerzone - ils 42 -4 m + nap' van toepassing, waarin geborgd is dat de bouwhoogte beperkt blijft in verband met de nabijheid van Eindhoven Airport.

Het initiatief betreft de bouw van 2 woonappartementen en 3 woonstudio's en 9 nieuwe seniorenwoningen op een perceel waar in de bestaande situatie 1 woning (de voormalige pastorie) aanwezig is. Het initiatief past vanwege het aantal wooneenheden en de vorm van het geldende bouwvlak niet binnen het geldende omgevingsplan. Ook worden er woningen op gronden gesitueerd die in het geldende omgevingsplan de functie 'Tuin' hebben. Om die redenen is voorliggende onderbouwing BOPA opgesteld.

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

Ligging van het projectgebied aan het buitengebied bij Wintelre

De Nie met links de achterzijde van het projectgebied

Het projectgebied vanuit het zuiden met op de achtergrens enkele zomereiken, die behouden blijven

Het achterterrein met fijnspar

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

Naast het komplan van Wintelre gelden ook de volgende bestemmingsplannen: - 'Parapluplan parkeren', waarin het parkeerbeleid van de gemeente Eersel in regels is ver vat. Dit plan is vastgesteld op 25 september 2018 (NL.IMRO. 0770.BPGparkeren9002-VAST). - het bestemmingsplan 'Groen Loont!'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 26 januari 2021 (NL.IMRO.0770.BPGgroenloont9003-VAST).

2.2

Beschrijving huidige situatie Om aan te tonen dat de nieuwe situatie goed past in de huidige ruimtelijke structuur is het van belang de huidige situatie te beschrijven. In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie beschreven, onderverdeeld in ruimtelijke aspecten en functionele aspecten.

2.2.1

Ruimtelijke aspecten Wintelre ligt in een open agrarisch landschap, dat wordt gekenmerkt door een grootscha lige blokverkaveling. De bebouwingslinten van de kern waaieren uit in het buitengebied. Zowel langs de zuidelijke als de noordelijke linten bevindt zich verspreid (agrarische) bebou wing, die op enkele plaatsen is verdicht tot een buurtschap. De heidegebieden die de kern van oudsher omringen, zijn grotendeels verdwenen, hetzij door ontginning als akker- of weidegronden, hetzij door de aanplant van bossen. Op enige afstand ten noorden en ten westen van Wintelre bevinden zich in de huidige situatie bosgebieden, die worden afgewis seld met de overgebleven heidegronden. Deze gebieden worden van de kern gescheiden door het open landschap. Rond de kern komen enkele bolle akkers voor, die waardevol zijn uit cultuurhistorisch oogpunt. Met name ten zuiden van Wintelre is sprake van een karak teristiek bolle akkercomplex, dat in zuidelijke richting overgaat in het weidse landschap van de nieuwe ontginningen. De basis van de ruimtelijke structuur van Wintelre wordt gevormd door de historische linten Willibrordusstraat, Kerkstraat en Slikdijk.

Er is een contrast tussen deze gevarieerde oudere bebouwingslinten, die worden gekenmerkt door een afwisseling tussen open en meer ge sloten bebouwingswanden met doorzichten naar het buitengebied, en de compacter be bouwde naoorlogse uitbreidingen. Het projectgebied bevindt zich aan de Willibrordusstraat en betreft de voormalige pastorie van de St. Willibrorduskerk met het omliggende perceel. Dit monumentale pand uit 1858 staat reeds geruime tijd leeg (sinds 2006). Het is een belangrijk gebouw, waarvan teloorgang een groot gemis zou zijn in de dorpsopbouw van Wintelre.

De voormalige pastorie op de hoek van de Willibrordusstraat en De Nie met aan de overzijde de supermarkt

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

Het achterperceel is thans grasland op de overgang naar het aangrenzende buitengebied. Aan de zuidrand van het perceel staan enkele eiken. Meer centraal op het perceel staat een spar.

De Willibrordusstraat in westelijke richting. De voormalige pastorie tegenover de St. Wiilbrorduskerk

De Willibrordusstraat in oostelijke richting. De voormalige pastorie.

Het koetshuis bij de voormalige pastorie aan De Nie

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

2.2.2

Gemeente Eersel

Functionele aspecten Wintelre is vooral een woonkern. In het dorpscentrum zijn enkele maatschappelijke voor zieningen gesitueerd: De St. Willibrorduskerk, het gemeenschapshuis De Rosdoek, de Rooms Katholieke Basisschool Wintelre en jeugdhuis De Klink. Andere functies, zoals inci dentele horeca, supermarkt, winkels en bedrijvigheid bevinden zich met name aan de oude bebouwingslinten (Hemelrijksestraat-WiNibrordusstraat-Biemeren en Kerkstraat- Slikdijk).

2.3

Planbeschrijving en nagestreefde beeldkwaliteit De bestaande bebouwing (voormalige pastorie met koetshuis en aanbouwen) wordt ge handhaafd en in ere hersteld. Aan de buitenzijde worden geen veranderingen aangebracht, zodat de verschijning van dit rijksmonument intact blijft. De voorruimte van de voormalige pastorie wordt voorzien van een haag op en overgang tussen openbare ruimte en tuin. Het hek tot de hoofdentree met bestaande penanten blijft gehandhaafd, evenals de penanten aan weerszijden van het pad van de Willibrordusstraat naar het koetshuis. In de voormalige pastorie worden 2 appartementen op de begane grond gerealiseerd en 3 studio's op de verdieping. Ook komen hier algemene ruimtes waar de bewoners van het projectgebied elkaar kunnen ontmoeten. Op het terrein achter de pastorie worden 9 woningen voor senioren/mensen met een zorg behoefte gerealiseerd met een gezamenlijke bergruimte. Deze woningen worden in een traditionele architectuur gebouwd, die aansluit bij de architectuur van de pastorie. De seni orenwoningen worden opgetrokken in 1 bouwlaag met kap. Zij worden gerealiseerd in een rijtje van 4 woningen aaneen en een rijtje van 5 woningen aaneen. De architectuur van de nieuwe seniorenwoningen is geïnspireerd op de architectuur van de bestaande pastorie, maar meer nog op het bestaande koetshuis bij de pastorie.

Qua materiaalgebruik, gevelindeling, dakhelling en detaillering sluiten zij aan bij de be staande bebouwing. Beide rijtjes zijn noord-zuid georiënteerd en omsluiten een groen binnenterrein dat aan de zuidzijde zicht geeft op een tuin met kruidenrijk gras en vervolgens op het achterliggende buitengebied. Op de grens van de tuin en het buitengebied staan twee zomereiken, die worden gehand haafd. De bebouwing bevindt zich op ruime afstand van deze eiken, zodat zij geen belem meringen ondervinden van de nieuwe bebouwing. Zij liggen aan een hofachtige ruimte zonder verkeer, zodat er geen belemmeringen zijn voor goed onderling contact tussen de bewoners van deze woningen. De overgang naar het aangrenzende buitengebied blijft groen en fungeert als gemeen schappelijke tuin. Het bestaande opgaande groen aan de zuidzijde (zomereiken) van het projectgebied blijft behouden. Parkeren vindt zowel plaats aan de Willibrordusstraat als aan de Nie. Het parkeren aan de Nie is ingepast met een haag rond de parkeerplaatsen. Parkeren wordt nader toegelicht in de paragraaf 4.7 - Verkeer.

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Nieuwe situatie

UrbiTom

Gemeente Eersel

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

VOORGEVEL

ACHTERGEVEL

RECHTER ZIJGEVEL

LINKER ZIJGEVEL

LINKER BINNENGEVEL

Gevelaanzichten pastorie UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

RECHTER ZIJGEVEL

Gemeente Eersel

LINKER ZIJGEVEL

Seniorenwoningen zuidwestzijde projectgebied - Gevelaanzichten (bron: Buro Sengers Architecten)

ACHTERGEVEL Seniorenwoningen zuidoostzijde projectgebied - Gevelaanzichten (bron: Buro Sengers Architecten)

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

BEGANE GROND

ZOLDER

Voormalige pastorie - plattegronden nieuwe situatie

UrbiTom

Gemeente Eersel

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

VERDIEPING

KELDER

Voormalige pastorie - plattegronden nieuwe situatie

UrbiTom

Gemeente Eersel

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

™

"------ 4----------- i

BEGANE GROND

Seniorenwoningen zuidoostzijde projectgebied - Plattegronden (bron: Buro Sengers Architecten)

UrbiTom

Gemeente Eersel

-Ĵ*.

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

2.4

Gemeente Eersel

Strijdigheid met het Omgevingsplan Voor het projectgebied geldt de enkelbestemming 'Wonen-1'. Binnen deze bestemming is de bestaande woning toegestaan, maar geen aanvullende nieuwbouw van woningen. Bij gebouwen zijn zowel binnen het bouwvlak voor hoofdbebouwing als binnen de bouwaan duiding 'bijgebouwen' toegestaan. Het bebouwingspercentage van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mag maximaal 50% bedragen tot een maximum gezamen lijke oppervlakte van 100 m2. Zowel voor het aantal woningen (1 toegestaan, terwijl het initiatief 3 woningen omvat) als het toegestane aantal m2 aan- en bijgebouwen (het maxi mum van 100 m2 binnen de aanduiding 'bijgebouwen is bedoeld voor 1 woning) is er sprake van strijdigheid met het Omgevingsplan. Het initiatief betreft de bouw van 2 woonappartementen en 3 woonstudio's en 9 nieuwe seniorenzorgwoningen op een perceel waar in de bestaande situatie 1 woning (de voorma lige pastorie) aanwezig is. Het initiatief past vanwege het aantal wooneenheden en de vorm van het geldende bouwvlak niet binnen het geldende omgevingsplan. Ook worden er wo ningen op gronden gesitueerd die in het geldende omgevingsplan de functie 'Tuin' hebben. In deze onderbouwing wordt de gehele ontwikkeling beschouwd. Ook de onderzoeken zijn afgestemd op het gehele projectgebied.

Impressie - vogelvlucht vanuit noordwesten

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Impressie - vogelvlucht vanuit noordoosten

Impressie - vogelvlucht vanuit zuidwesten

UrbiTom

Gemeente Eersel

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

UrbiTom

Gemeente Eersel

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

Toetsing aan beleid In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor de omgevingsplanactiviteit toe gelicht en wordt de activiteit hieraan getoetst. Er wordt onderscheid gemaakt tussen ener zijds beleid van hogere overheden waar lagere overheden rekening mee moeten houden, doch gemotiveerd van kunnen afwijken en anderzijds instructieregels van hogere overhe den in omgevingsverordeningen en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Een omgevingswaarde is één van de instrumenten om beleid door te laten werken vanuit het Rijk, waterschap en Provincie. Maar ook van de gemeente zelf. Omgevingswaarden zijn maatstaven voor de fysieke leefomgeving voor: -

de gewenste staat of kwaliteit op een bepaald moment op een bepaalde plaats;

de toelaatbare belasting door activiteiten;

de toelaatbare concentratie of depositie van stoffen.

De omgevingswaarde moet worden uitgedrukt in meetbare of berekenbare eenheden of anderszins in objectieve termen. De Omgevingswet verplicht de Provincie tot de vaststelling van omgevingswaarden voor: -

waterveiligheid

wateroverlast

geluid langs provinciale wegen in de vorm van een geluidproductieplafond.

Tenzij het vaststellen van een omgevingswaarde verplicht is, staat het gemeenten vrij om af te zien van het vaststellen van een omgevingswaarde, maar te kiezen voor directe norm stelling (b.v. geluid, geur, trilling) (Omgevingswet, artikel 2.9, tweede lid). Een kwalitatieve omgevingswaarde is mogelijk als zo'n aspect met objectieve termen kan worden omschre ven. Als men bijvoorbeeld wil bereiken dat een rivier voldoet aan de normen voor een 'goede ecologische toestand', is een objectieve beschrijving van kwaliteiten nodig (b.v. in een programma of beleidsregel). Daarnaast geeft de overheid bij de vaststelling van een omgevingswaarde aan (art. 2.10 Ow): -

of dit een resultaatsverplichting, een inspanningsverplichting of een andere verder te omschrijven verplichting met zich meebrengt.

binnen welke termijn de omgevingswaarde moet zijn bereikt.

op welke locatie(s) de omgevingswaarde van toepassing is.

Omgevingswaarden hebben geen doorwerking naar andere partijen dan de gemeente die de omgevingswaarde heeft vastgesteld. De gemeente kan omgevingswaarden vaststellen in het omgevingsplan. Het moet dan gaan om omgevingswaarden die het gemeentebestuur kan beïnvloeden of beheersen door de inzet van beleidsinstrumenten, zoals voor geur of geluid.

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

Er zijn (nog) geen (locatie)specifieke omgevingswaarden van toepassing op het projectgebied.

3.1

Rijksbeleid en -regels

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaat verandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen, laat het Rijk de in richting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van de fysieke leefomgeving. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien: -

een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van pro vincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports en valleys;

over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bij voorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed;

een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is een ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van ge zondheid van inwoners is op rijksniveau relevant.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

duurzaam economisch groeipotentieel

sterke en gezonde steden en regio's

toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Dit is echter niet altijd mogelijk. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies te vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale com binatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte.

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tus sen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, ver schilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.

Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze samenleving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

Toets De NOVI heeft, gezien de aard en de beperkte omvang van het project, geen specifieke be tekenis voor onderhavig projectgebied. Het project speelt zich af op lokaal niveau en er zijn geen nationale belangen in het geding. Het Rijk laat de toetsing hiervan aan lagere overhe den.

3.1.2

Instructieregels Rijk Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een BOPA de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructie regels en eventuele instructies uit art. 2.34 van de Ow het beoordelingskader vormen. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een BOPA wordt geweigerd als: 1.

de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s;

de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het om gevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit);

de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project belemmert waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk.

De rijksinstructieregels gelden voor verschillende onderwerpen. Hiervoor geeft het Bkl in structieregels. De hoofdonderwerpen zijn hieronder opgesomd: -

waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2 Bkl)

beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3)

beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit;

beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erf goed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking;

het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden;

het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nade lige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en natio nale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wan delroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën;

het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmerin gen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. Toets Toetsing van voornoemde onderwerpen, waarop rijksinstructieregels van toepassing zijn, vindt plaats in navolgend hoofdstuk 4 - 'Aspecten fysieke leefomgeving'. Hier wordt aange toond dat aan deze instructieregels wordt voldaan.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Brabantse omgevingsvisie De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwa liteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofd opgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omge vingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omge vingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil sa menwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Hoofddoelstellingen van de Brabantse omgevingsvisie zijn 'zuinig ruimtegebruik' met daar aan gekoppeld 'concentratie van verstedelijking'. De accenten moeten hierbij liggen op 'inbreiding' en 'herstructurering'. Daarbij stuurt de provincie aan op concentratie van verste delijking: het is belangrijk dat er verschil bestaat en blijft bestaan tussen de steden en dor pen.

De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant en is onder verdeeld in 'concentratiegebieden' en 'overig stedelijk gebied'. In concentratiegebieden wordt de bovenlokale groei van verstedelijking opgevangen. Daarnaast moet hier een hoog voorzieningenniveau geboden worden, waardoor de (suburbane) kernen en dorpen buiten het concentratiegebied het huidige (landelijke) karakter behouden. In overig stedelijk ge bied is grootschalige verstedelijking ongewenst. Wel kan hier voor de eigen behoefte ge bouwd worden. Naast concentratie van verstedelijking wil de provincie binnen de stedelijke structuur het volgende bereiken: -

zorgvuldig ruimtegebruik;

meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit;

betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur;

versterking van de economische kennisclusters.

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

Toets Het project betreft een herstructurering binnen het 'stedelijk gebied'. In het plan is rekening gehouden met de provinciale Omgevingsvisie door in te spelen op het 'zorgvuldig ruimte gebruik' en 'meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit'. Het gebruik van gronden, die reeds een woonfunctie hebben, voor woningbouw heeft geen significante invloed op de vier opgestelde ambities. Wel moet deze ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevings kwaliteit centraal staan. In hoofdstuk 4 wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikke ling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom deze aspecten ander zijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan geconclu deerd worden dat onderhavig plan past binnen de provinciale Omgevingsvisie. 3.2.2

Instructieregels provincie Noord-Brabant (omgevingsverordening) Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een BOPA de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructie regels en eventuele instructies uit art. 2.34 van de Ow het beoordelingskader vormen. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een BOPA wordt geweigerd als: 1.

de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s;

de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het om gevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit);

de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert.

Net als het Rijk kunnen ook Provinciale Staten bij omgevingsverordening regels stellen over de uitoefening van taken of bevoegdheden aan de gemeente (instructieregels). In de Omgevingsverordening Noord-Brabant is een basisregeling geformuleerd voor een duurzame stedelijke ontwikkeling. Uitgangspunt daarbij is dat eerst de mogelijkheden in Stedelijk gebied worden benut. Hiermee wordt invulling gegeven aan het basisprincipe 'Zorgvuldig ruimtegebruik'. Bij stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan de ladder voor duur zame verstedelijking, zoals bedoeld in artikel 5.129g van het Bkl en dient (indien van toe passing) een relatie te worden gelegd met de afspraken die in het regionaal overleg zijn gemaakt. Toets De kern Wintelre is aangewezen als 'Stedelijk gebied'. Het projectgebied ligt grotendeels binnen stedelijk gebied. Alleen het zuidelijk deel ligt in landelijk gebied: zie navolgende af beeldingen.

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

Uitsnede basiskaart stedelijk gebied TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant, met in donkerrood het stede lijk gebied van Wintelre. Op de kaart staat (in groen) ook het Natuurnetwerk Brabant staat aangegeven.

Uitsnede basiskaart stedelijk gebied met daarop aangegeven de bebouwing in het projectgebied.

Voor het bouwen van woningen binnen het 'Stedelijk gebied' geldt als voorwaarde dat dit past binnen de regionale afspraken die over wonen zijn gemaakt. Het bevorderen van zorg vuldig ruimtegebruik staat hierbij centraal en is uitgangspunt voor elke stedelijke ontwikke ling. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaatsvindt binnen het 'Stedelijk gebied' en dat de ruimte binnen het 'Stedelijk ge bied' zo goed als mogelijk wordt benut.

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de regionale afspraken (zie ook paragraaf 3.3 Woondeal Zuidoost-Brabant) die gemaakt zijn over woningbouw en door het benutten van een locatie in het 'Stedelijk gebied' is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De afweging inzake deels bouwen in het landelijk gebied heeft plaatsgevonden in de, door de gemeente Eersel opgestelde, Ruimtelijke visie woonuitbreidingen (vastgesteld op 25 ok tober 2022). Hierin heeft op basis van de lagenbenadering een onderzoek plaatsgevonden naar de uitbreidingsmogelijkheden voor de kernen binnen de gemeente. In deze visie zijn ook de mogelijkheden voor uitbreiding binnen onderhavig projectgebied onderzocht en gemotiveerd. Samenvattend is over de locatie het volgende aangegeven: "Gezien de ligging nabij het centrum en de restauratie-opgave van de pastorie zijn er mo gelijkheden voor een kleinschalige initiatief voor zorg of senioren. Dit betreft een ontwikke ling op het achtererf van de langgevelboerderij en een ontwikkeling in de tuin van de pastoriewoning. Dit vraagt om een zorgvuldige uitwerking gezien de landschappelijk fraaie lig ging".

In de planbeschrijving van voorliggende onderbouwing BOPA (paragraaf 2.3) alsook in de paragrafen 4.6 - 'Groen' en 4.15 - 'Cultuurhistorie' is beschreven op welke wijze wordt ge komen tot een goede groene inpassing in de omgeving en op welke wijze dit gebeurt met respect voor de bestaande cultuurhistorische waarden. Op een, in de bijlage bij deze onderbouwing BOPA opgenomen, 'geometrie' is aangegeven aan welke delen van het projectgebied in het op te stellen omgevingsplan voor de gemeente Eersel een groenfunctie zal worden gegeven

3.2.3

Conclusie provinciaal beleid Het initiatief is in lijn met het beleid uit de Interim Omgevingsverordening Noord Brabant. Het is gesitueerd in stedelijk gebied en voldoet daarmee aan het beleid dat stedelijke ont wikkeling als hoofdregel alleen mogelijk is binnen vastgesteld bestaand stedelijk gebied en zodoende zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen. Het projectgebied ligt deels in landelijk gebied. Het betreft een kleine herbegrenzing van het stedelijk gebied, zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Noord-Brabant. De af weging hierover heeft plaatsgevonden in de Ruimtelijke Visie Woonuitbreidingen, die op 25 oktober 2025 is vastgesteld door de gemeente Eersel. In een zorgvuldige landschappelijke inpassing van het plan is voorzien.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Woondeal Zuidoost Brabant: afspraken woningbouw 2022-2030 Op 9 maart 2023 is de Woondeal Zuidoost- Brabant getekend. Rijk, Provincie, MRE gemeen ten en woningcorporaties zijn hiermee een langjarige samenwerking gestart om de woning bouwproductie in onze regio te vergroten. De regio Zuidoost-Brabant staat voor de opgave om minimaal 45.000 woningen toe te voegen in de periode 2022 t/m 2030. Een gigantische opgave waar Rijk, Provincie Noord-Brabant, regiogemeenten en corporaties zich gezamen lijk voor gaan inzetten. In de Woondeal zijn afspraken gemaakt over ieders rol en bijdrage

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

aan deze opgave. De gemeente Eersel heeft in de periode van 2022 t/m 2030 een opgave van 505 nieuwe woningen. Om aan te sluiten bij de grote behoefte aan betaalbare woningen wordt ernaar gestreefd dat twee derde van de nieuwe woningen betaalbaar is: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Regionaal is afgesproken dat nieuwe projecten (gemiddeld) uit minimaal 30% soci ale huur, minimaal 16% middenhuur en minimaal 20% betaalbare koopwoningen bestaan. Het minimum van 30% sociale huur en twee derde betaalbaar in de nieuwbouwopgave geldt voor elke gemeente, de verdeling tussen middenhuur en betaalbare koop kan per ge meente verschillend zijn. Het lokale woonprogramma van de gemeente Eersel voldoet aan deze voorwaarde. Toets Het initiatief omvat 14 woningen: 13 nieuwe woningen en 1 vervangende woning. De wo ningen worden opgenomen in het woningbouwprogramma en passen binnen de Woondeal.

3.3.2

Conclusie regionaal beleid Het initiatief past binnen de Woondeal en daarmee binnen het regionaal beleid.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Eersel 2.0 In diverse stappen is de gemeente Eersel zich aan het voorbereiden om de komst van de nieuwe Omgevingswet in juli 2022. De gemeente streeft naar een open en transparante cultuur waarbij de inwoners centraal staan. Een integrale omgevingsvisie is hierbij een on misbare schakel. Met deze visie op de fysieke leefomgeving in Eersel toont de gemeente haar ambities. De gemeente wil laten zien welke kwaliteiten er liggen in Eersel en hoe zij om wil gaan met de ontwikkelingen die in de toekomst op ons af komen. Door op deze wijze openheid van zaken te geven, willen zij betrokkenheid en initiatieven van inwoners stimu leren. Bij ieder volgend beleids- of visiedocument dat de gemeente opstelt, zal zij zichzelf expliciet de vraag stellen: is dit in lijn met onze visie op de leefomgeving of is dit een aanvulling op deze visie? Deze 'check' is om integraal te blijven denken en om voortdurend oog te houden voor alle dilemma's waar wij als maatschappij voor staan. Iedere nieuwe versie van de om gevingsvisie vormt zo een verrijking ten opzichte van de vorige. In de Omgevingsvisie 1.1 zijn het bestaande beleid en de ontwikkelingen gebundeld. Er wor den hier nog geen nieuwe beleidskeuzes gemaakt of een heel andere koers ingezet. In de Omgevingsvisie 2.0 zijn met name de volgende elementen verschillend ten opzichte van versie 1.0: -

De in versie 1.1 geschetste contouren zijn verder uitgediept en er is in kaart gebracht op welke terreinen nog onvoldoende inzicht is om onderbouwde keuzes te maken.

Beleidsterreinen zijn opgenomen die in versie 1.1 nog ontbraken. Hiermee wordt in vulling gegeven aan de ambitie om toe te werken naar een volledig integrale visie, die als kader dient voor het omgevingsplan.

Er is vastgesteld of er kansen liggen om ambities op verschillende beleidsterreinen te

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

koppelen en/of er knelpunten zijn waarin functies en/of ambities elkaar juist in de weg zitten. Uiteindelijk zal er met de, nog te vervaardigen Omgevingsvisie 3.0, een beleidsdocument liggen dat kan fungeren als een gemeentelijke 'structuurvisie' onder de nieuwe Omgevingswet. Enkele kernpunten voor het thema wonen uit de Omgevingsvisie Eersel 2.0 zijn: -

Inbreiding boven uitbreiding Doelgroepenbeleid: De gemeente Eersel wil doorstroming stimuleren door het toe voegen van woningen voor senioren, zorgbehoevenden en starters. Hiermee wil Eer sel voor iedereen een passend woonaanbod realiseren. Dit is belangrijk aangezien iedere doelgroep andere woonvoorkeuren en woonwensen heeft.

Ook andere soorten woningen dan grondgebonden woningen met een tuin

Klimaatadaptief bouwen Toets Het onderhavige plan betreft een inbreidingsplan, dat goed aansluit op het doelgroepenbe leid van de gemeente Eersel (zie ook de paragrafen inzake de Ladder Duurzame Verstede lijking en de navolgende paragraaf die ingaat op de Kempische visie op wonen 2019 - 2023). Er wordt met 2 appartementen en 3 studio's ook voorzien in andere soorten woningen dan grondgebonden woningen met een tuin. Op diverse manieren wordt invulling gegeven aan klimaatadaptief bouwen. Er wordt onder meer gasloos gebouwd, er is sprake van bijna energieneutrale bebouwing (BENG), water beheer vindt plaats volgens de klimaatadaptieve uitgangspunten van het waterschap en de gemeente. Het plan past daarmee in het beleid dat wordt voorgestaan in de Omgevingsvisie Eersel 2.0.

3.4.2

Kempische visie op wonen 2024 - 2028 In juli 2024 is door de samenwerkende kempengemeenten Eersel, Bladel, Bergeijk en Reusel-De Mierden de Kempische Visie op wonen 2024-2028 vastgesteld. De Kempische Visie op wonen 2024 - 2028 biedt een subregionaal perspectief op de wo ningmarkt. Feit is dat de opgaven op het gebied van wonen om een gezamenlijke oplossing vragen. De groei in de hele Brainportregio gaat in razend tempo en trekt steeds meer mensen naar onze gemeenten. Dit gaat veel sneller dan we een aantal jaren geleden verwachtten. Als gevolg van die groei staat onze woningmarkt onder grote druk. Woningprijzen stijgen. Star ters en jonge gezinnen komen er steeds moeilijker tussen en de roep om meer betaalbaar aanbod (zowel koop als huur) is groot. Dit vraagt aan de ene kant om snelle woningbouw en het voorkomen van verdringing. Maar ook om een transitie naar betaalbaarder bouwen. Zodat mensen met een lager inkomen ook een woning kunnen blijven vinden in onze ge meenten. Betaalbaar aanbod is ook belangrijk voor onze meest kwetsbare bewoners. Denk aan spoedzoekers, mensen met een verstandelijke beperking of een achtergrond in de geestelijke ge zondheidszorg. Deels omdat zij dit willen, en deels door Rijksbeleid, moeten zij steeds vaker

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

zelfstandig wonen. Hiervoor zijn zeer betaalbare sociale huurwoningen nodig waarvan er maar weinig zijn in de gemeenten. Naast groei zien, zien we ook dat de huidige bevolking vergrijst. Maar de woningen waarin senioren wonen zijn vaak op termijn niet meer geschikt voor hen. Bijvoorbeeld omdat ze de trap niet meer op kunnen of omdat voorzieningen in de kern ontbreken. Maar het juiste aanbod staat er (nog) niet. Als gevolg van de vergrijzing neemt ook de vraag naar zorg en ondersteuning toe. Ook hier knelt het. Zorgpartijen zullen als gevolg van de vergrijzing in de toekomst steeds meer moeite hebben om personeelstekorten te vullen en de benodigde zorg te leveren. Dit vraagt om andere woningen en een slimmere invulling van zorg of on dersteuning. Zo kunnen senioren op een comfortabele manier oud worden, ontstaat er doorstroming en komen er meer woningen beschikbaar voor andere doelgroepen. Thema's Voor de komende jaren zien de 4 kempengemeenten vijf hoofdthema's voor de regionale woningmarkt: 1. De (schaal)sprong vooruit. Diverse factoren nopen tot een schaalsprong vooruit: -

Het groeiend woningtekort is op dit moment één van de grootste problemen in Ne derland, en ook in de Kempen. De provincie houdt voor de Kempen in de periode tot en met 2030 rekening met woningbouwopgave van bijna +2.600 woningen. Tussen 2030 en 2040 wordt een extra groei van minimaal +2.350 woningen voorspeld.

De Brainportregio heeft een stevige groeiambitie. De regio wil de economische toppo sitie de komende jaren behouden en versterken. Als onderdeel hiervan zal de bedrij vigheid in de regio naar verwachting flink toenemen. In de Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant (2023) wordt in het kader van de schaalsprong in de Kempen een maxi male behoefte in de Kempen geschetst van ongeveer 13.000 woningen in de periode t/m 2040 (dit is inclusief de lokale woningbehoefte).

De schaalsprong vindt nu al plaats: vooral mensen uit Eindhoven en Veldhoven trekken steeds meer naar de dorpen in de nabijheid toe. De provinciale prognose houdt nog onvoldoende rekening met de snellere groei van de onze bevolking. Als we rekening houden met de gemiddelde vestiging uit de afgelopen 5 jaar (en dus nog geen rekening houden met een extra groeiambitie in de regio), dan zijn er in de periode t/m 2030 +3.220 woningen nodig. Dit ligt ruim 600 woningen hoger dan waar de provincie in haar prognoses vanuit gaat (o.b.v. uitgangspunt binnenlandse vestiging en vertrek zijn in balans).

Ambities bij dit thema: -

We bouwen voldoende woningen om mensen die verbonden zijn met één van onze dorpen en hier willen wonen een plek te kunnen bieden. Voor de periode t/m 2030 betekent dit minimaal 3.220 woningen, waarvan 1.030 woningen voor Eersel.

We willen voorkomen dat de groei van de Brainportregio leidt tot verdringing van onze inwoners. Daarom kiezen we ervoor om meer te doen dan alleen onze lokale opgave.

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

Met de realisatie van 2.000 extra woningen willen we voor 2030 al een bijdrage leve ren aan de groeiambitie van de Brainportregio. Na 2030 realiseren we nog eens 2.350 tot maximaal 8.000 extra woningen. -

Als Kempengemeenten lijken we op elkaar. We hebben vergelijkbare belangen en uit dagingen. Daarom is ons uitgangspunt: niet alle uitdagingen waar de Kempen voor staan landen in één gemeente.

We willen zoveel mogelijk samen optrekken om capaciteit te bundelen en efficiënter te werken. Door samen te werken sluiten we plannen en capaciteit goed op elkaar aan.

2. Toegroeien naar een betaalbaardere woningvoorraad. Hier zijn diverse aanleidingen voor: -

De bevolkingsopbouw verandert. Als we kijken naar de autonome groei van de ge meente (exclusief de schaalsprong) zien we nu nog relatief veel gezinnen in de Kem pen. Tegelijkertijd zien we dat het aandeel oudere huishoudens (65+ jaar) nu al groot is. Deze groep zal naar verwachting verder groeien terwijl het aandeel jongere huis houdens en gezinnen afneemt. Als gevolg neemt het aandeel kleine huishoudens (2 personen of minder) toe. De woningvoorraad is hier nog onvoldoende op voorbereid.

Terwijl er met name in de toekomst een gebrek is aan woningen voor ouderen en klei nere huishoudens, zitten momenteel met name starters en lage inkomens in de knel. De woningprijzen zijn de afgelopen jaren zeer snel gestegen. Mede door de snelle groei van de Brainport en de gunstige ligging van met name Eersel en Bladel. Daarnaast zien we de druk op het sociale huursegment toenemen. Dit segment is in de Kempenge meenten klein, ongeveer 13-16% van de woningvoorraad.

De Regionale vraag is anders van aard. De vraag die vanuit de schaalsprong in de Brain portregio op de gemeenten afkomt, is kwalitatief anders van aard dan de lokale woningvraag. Vestigers uit de Brainportregio richten zich meer op ruime en duurdere ge zinswoningen (zoals 2-1 kap- of vrijstaande huizen). Hiervan staan er nu al veel in de Kempen, maar voor veel lokale starters zijn deze woningen te duur. De vraag van wo ningzoekenden uit de regio vult hiermee het lokale vraagprofiel aan.

Ambities bij dit thema: -

We zetten in op gemixte woonwijken waarbij we woningen toevoegen voor alle doel groepen, zowel jong als oud.

Vanuit de autonome vraag richten we ons vooral op starters en senioren. Hier ligt het accent op sociale huur en betaalbare koop.

Voor de regionale vraag zien we naast betaalbare woningbouw ook vraag naar het dure segment, met name voor gezinnen.

Voor senioren ligt het accent op toegankelijke woningen (grondgebonden of apparte ment) nabij voorzieningen. Voor starters richten we ons op kleinere betaalbare koop woningen (rij of appartement).

Naast woningen die van oudsher passen in het dorpse woonmilieu, maken we ook ruimte voor nieuwe woonvormen die we nu nog weinig tegenkomen. Hiermee maken we onze woningvoorraad gevarieerder en passend voor de diverse doelgroepen in onze gemeenten.

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

3. Wonen met zorg of ondersteuning. -

Er is een groeiende vraag naar seniorenhuisvesting. Het aandeel ouderen (65+) is re latief groot en blijft de komende jaren groeien. Tussen 2021 en 2040 neemt het aantal 75-plussers in de Kempen toe met 5.000 (bijna een verdubbeling). Momenteel wonen deze ouderen nog vrij geconcentreerd in de grootste kernen (zoals Bladel en Eersel). Mede omdat de zorginstellingen zich hier bevinden. Richting de toekomst zal de sterke vergrijzing in alle dorpen en buurten een rol van belang gaan spelen.

Door de groei van het aantal senioren met een zorg- of ondersteuningsvraag zullen de (personeels)tekorten in de zorg toenemen. Vanuit het kabinetsbeleid stuurt men er daarom op dat er (bijna) geen verpleeghuisplekken meer bijkomen. Dit betekent dat de woonvraag voor senioren in reguliere woningen moet worden opgevangen.

Naast senioren zijn er ook andere doelgroepen met een zorg- of ondersteuningsvraag. Alhoewel deze groep in aantallen kleiner is dan senioren, is de huisvesting- en onder steuningsvraag vaak complex. Dit vraagt specifiek aandacht in het woonbeleid.

Het aandeel mensen met een verstandelijke beperking in de Kempengemeenten is on geveer gelijk met dat in de rest van Nederland. Toevoegen van nieuw aanbod is vanuit een kwantitatief oogpunt naar verwachting niet direct nodig. Wel zien we diversiteit in de (zorg)behoeftes binnen de doelgroep.

Doorstroomplekken voor mensen met een licht verstandelijke beperking.

Met de inkoopregio (jeugdhulp) is afgesproken een richting in te zetten die streeft naar kleinschalig verblijf (thuis, nabij of lokaal). Het aantal jongeren is de komende jaren naar verwachting stabiel. Daardoor blijft de vraag ongeveer gelijk.

Voor de Maatschappelijke opvang blijft Eindhoven waarschijnlijk ook na 2026 nog de rol van centrumgemeente vervullen. Toch betekent dit dat er een groeiende woon vraag ontstaat voor een aantal specifieke doelgroepen. Dit gaat bijvoorbeeld om men sen met psychosociale problematiek (GGZ), daklozen en mensen in de maatschappe lijke opvang, of de forensische zorg. Om dit in goede banen te leiden is de Regiovisie Doordecentralisatie Beschermd Wonen 2022-2026 opgesteld.

Naast instroom en behoefte voor wonen met een woon- of ondersteuningsvraag, stro men er ook jaarlijks mensen uit. Idealiter naar een zelfstandige woning.

Ambities bij dit thema: -

We werken aan een samenleving waarin iedereen zoveel mogelijk regie heeft op het eigen leven, zelfstandig woont en kan meedoen. Ook als zij een zorg- of ondersteu ningsvraag hebben.

Om dit mogelijk te maken zetten we in op het realiseren van voldoende geclusterde, gespikkelde woonconcepten en 24-uurszorg voor senioren en overige doelgroepen.

Met oog op efficiëntie en het garanderen van voldoende schaal om zorg te leveren, realiseren we woonvormen voor senioren met name in en rondom grotere kernen of nabij voorzieningen. In kleinere kernen zetten we juist in op het mogelijk maken van geclusterd wonen zonder intensieve zorg en omkijken naar elkaar.

Voor de overige doelgroepen zetten we zoveel mogelijk in op spreiding en normalise ring zodat mensen regie en grip behouden op het eigen leven. Dit vereist een sterke sociale basis. Als professionele zorg of ondersteuning nodig is leveren we die.

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

Om dit mogelijk te maken is verdergaande samenwerking tussen alle ketenpartners nodig. Hierin trekken we als Kempengemeenten samen op en pakken we een verbin dende rol tussen partijen.

4. Werken aan vitaliteit in de kernen. Vitaliteit vraagt aandacht met name in de kleine kernen In de brede zin staan we er goed voor. Eigenlijk scoren al onze kernen goed tot uitstekend op leefbaarheid in de Leefbarometer. Wel zijn er enkele aandachtspunten. Veel kernen heb ben nu een actief verenigingsleven (denk aan voetbalclubs, carnavalsverenigingen of mu ziek). Deze verenigingen kunnen cruciaal zijn bij het instandhouden van sociale netwerken. Maar deze verenigingen zijn afhankelijk van actieve leden. Door de vergrijzing en individu alisering neemt het ledenbestand af, dit leidt tot verschraling van het aanbod en op termijn meer eenzaamheid. Daarnaast wonen meer mensen wonen langer zelfstandig (zie thema 3). Dit vraagt om dor pen met een sterke sociale basis en netwerken van mensen die elkaar ondersteunen en naar elkaar omkijken. Ook een goed voorzieningenaanbod is cruciaal. Ambities bij dit thema: -

We willen gemeentes zijn waar mensen samenleven en naar elkaar omkijken. Een plek waar iedereen kan meedoen naar eigen vermogen.

Dit doen we door bij woningbouw te sturen op het aanbrengen van diversiteit in een zijdige wijken en samen met onze partners te werken aan leefbaarheid en vitaliteit in delen van de gemeente waar dit onder druk staat.

We zetten in op het behoud van kansen voor lokale starters en jonge gezinnen. Ook betrekken we nieuwe bewoners bij het sociale leven in de dorpen. Bijvoorbeeld door het behoud van ontmoetingsplekken, voorzieningen en activiteiten in alle wijken en dorpen.

Daarnaast werken we aan een groene, gezonde en toegankelijke leefomgeving die aanzet tot beweging en ontmoeting.

5. Op weg naar een duurzame toekomst. -

Er zijn nog veel slechte energielabels in oudere wijken. Energieprijzen zijn de afgelo pen jaren sterk gestegen. Dit voelen met name mensen met een kleine beurs en een slecht geïsoleerde woning. Energiearmoede ligt dan al snel op de loer. Het streven naar een duurzame, energiezuinige woning is niet langer ingegeven vanuit het doel om zui nig met onze planeet om te gaan. Er is ook een financiële prikkel.

Bij nieuwbouw moet een stapeling van eisen worden voorkomen. Voor nieuwbouw zijn de minimale wettelijke eisen al vrij strikt. Nieuwbouw moet ten minste "bijna energieneutraal gebouwd" (BENG) zijn en aardgasvrij. Dit betekent in de praktijk dat nieuw bouwwoningen tenminste energielabel A hebben. De Kempengemeenten hebben af zonderlijk van elkaar het doel opgenomen om in 2030 49% van de CO2 uitstoot te re duceren, en in 2050 energieneutraal te zijn.

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

Ambities bij dit thema: -

In de Kempen zijn we in 2050 klimaatneutraal. De komende periode tot 2030 leggen we de aandacht vooral op het verduurzamen van de bestaande voorraad. Door deze woningen te isoleren en toekomstbestendig te ma ken stomen we onszelf klaar om na 2030 volop in te zetten op de transitie naar duur zame energie.

Om stapelingen van eisen te voorkomen en onze doelstellingen rond betaalbaarheid en bouwsnelheid te halen, gaan we de komende 5 jaar uit van de landelijke duurzaamheidseisen bij nieuwbouw (BENG).

Wel geven we plannen met een hogere duurzaamheidsambities dan de wettelijke mi nimumeisen (ENG; Circulair etc.) prioriteit.

Toets Er worden 14 woningen gerealiseerd, waarvan 1 ter vervanging van de bestaande woning. Het gaat derhalve om een toevoeging van 13 woningen aan het woningbouwprogramma van de gemeente Eersel. Hiermee wordt voor een deel voorzien in het, in de Kempische visie op wonen 2024-2028 aangegeven, programma voor Eersel tot 2030 van 1.030 wonin gen. Het betreft een binnenstedelijke herstructurering, waarbij een leegstaande vrijstaande woning (voormalige pastorie) wordt vervangen door 5 appartementen en 9 seniorenwonin gen. Het betreft een herstructurering, in stedelijk gebied waarbij een niet meer courante vrijstaande woning wordt vervangen door woningen voor de doelgroep senioren en 2 levensloopbestendige appartementen (begane grond) en 3 studio's, die BENG (bijna energieneutraal) worden gebouwd. 5 van de 13 te realiseren nieuwe woningen worden uitgegeven in de sociale huur, derhalve ca. 38% van de nieuwe woningen. Dit betreft de 5 appartementen die worden gerealiseerd in de voormalige pastorie. Zoals besproken met de gemeente, wordt met dit aandeel sociale woningen voldaan aan de Verordening Doelgroepen Sociale Woningbouw. Hiermee voldoet dit plan niet aan de thans geldende woningvisie, die bepaalt dat tenminste 2^e deel van de woningen in elk plan betaalbaar moet zijn. Het plan loopt echter reeds geruime tijd.

Er is reeds vóór vaststelling van het huidige woonbeleid een anterieure over eenkomst gesloten met de gemeente waarin minder dan 2/3 betaalbare woningen zijn op genomen. Verder is het vanwege de noodzakelijke renovatie van het monumentale pand niet haalbaar om meer dan vijf woningen in de sociale sector te realiseren. Om voornoemde redenen wordt medewerking verleend door de gemeente aan het plan.

3.4.3

Nota Impuls Sociale Woningbouw en verordening doelgroepen sociale woningbouw Nagestreefd wordt dat iedereen in de gemeente Eersel betaalbaar kan wonen. Om die re den is het Financieel programma impuls sociale woningbouw gemeente Eersel opgesteld (vastgesteld op 15 april 2025). Met deze nota wordt beoogd dat nieuwe woningbouwinitiatieven een bijdrage leveren aan sociale woningbouw in de gemeente. Hierbij wordt gemeentebreed naar gemiddeld 30% sociale huurwoningen gestreefd.

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

Dit betekent dat in een nieuwbouwplan ten minste 30% van de nieuw te bouwen woningen bestaat uit sociale huurwoningen, waarbij in het woningbouwprogramma voor 2025 voor sociale woningbouw een volgende verdeling wordt nagestreefd, die is weergegeven in het navolgende schema. In dit schema zijn ook de instandhoudingstermijnen van de onderscheiden woningtypen aangegeven, alsmede het gebruiksoppervlak en de inkomensgrenzen:

Inkomensgrenzen doelgroepen, prijspeil 2025 DAEB-norm

Eenpersoonshuishouden

lxDAEB-

Inkomensgrens

Indicatie max.

(belastbaar)

hypotheek

« 49.669

«225.909

« 62.086

«289.793

« 74.504

« 365.091

«86.920

«435.000

« 54.847

«247.792

«68.559

« 324.638

«82.271

«409.042

« 95.982

«477.825

norm 1.25 x DAEBnorm 1.50XDAEBnorm 1.75 x DAEBnorm Meerpersoonshuishouden

lx DAEBnorm 1.25 x DAEBnorm 1.50 x DAEBnorm 1.75 x DAEBnorm

UrbiTom

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Woningbouwprogramma, prijspeil 2025 Aantal

Woningtype

(96) Sociale huur

3096

Vooral appartementen en kleine-/ nultredenwoningen

« 6 900,07 Instandhoudingstermijn minimaal 25 jaar (sociaal, waarvan minimaal 5096 onder de 2e

Gebruiksoppervlakte minimaal 50m2

aftoppingsgrens)

Inkomensgrens: DAEB norm

Subtotaal

3096

Sociale koop laag segment

596

< C 240.000 - Appartement

Kleine appartementen en grondgebonden woningen (rug-aan-rug/ studio's/tiny houses) voor starters

« C 285.000-

Instandhoudingstermijn 5jaar

Grondgebonden Gebruiksoppervlakte minimaal 50m2 Inkomensgrens: 1,25 maal DAEB norm Sociale koop midden segment

1396

Kleine rij-hoekwoningen en appartementen/ nultredenwoningen voor ouderen

C 285.000-C 330.000 Instandhoudingstermijn koop 5 jaar

en/of middenhuur

Instandhoudingstermijn middenhuur 15 jaar C 900,07-61.184,82 (vrije sector)

Gebruiksoppervlakte minimaal 60m2 Inkomensgrens: 1,5 maal DAEB norm

Sociale koop hoog segment

1996

Ruimere rij-hoekwoningen, kleine 2-1 kap, appartementen 1 nultredenwoningen voor ouderen

6 330.000-6405.000

Instandhoudingstermijn 5jaar Gebruiksoppervlakte minimaal 70m2 Inkomensgrens: 1,75 maal DAEB norm Vrij in te vullen

3396

Ruimere 2-onder-l kap, vrijstaand, grondgebonden nultredenwoningen voor ouderen

» 6 405.000

Geen instandhoudingstermijn Gebruiksoppervlakte niet voorgeschreven Geen inkomensgrens Subtotaal

7096

Totaal

10096

UrbiTom

Gemeente Eersel

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan 'Willibrordusstraat 38, Wintelre'

Gemeente Eersel

De instandhoudingstermijnen van de sociale woningen zijn vastgelegd in de Verordening doelgroepen sociale woningbouw (vastgesteld 27 september 2022). Deze verordening is lei dend voor de termijn en voor wie de sociale woning beschikbaar moet zijn. Bij sociale huur geeft de gemeente de voorkeur aan realisatie door een toegelaten instantie. Op 15 april 2025 heeft de gemeenteraad ingestemd met het Financieel programma impuls sociale woningbouw gemeente Eersel 2025 waarin: -

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Eersel&id=d507082e-35ad-45c7-8cdb-a65bb285f7a5